DEUTSCHLAND PROPERTY REPORT 2019 - RESEARCH - BNP PARIBAS REAL ESTATE
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Investmentmarkt
Deutschland
Property Report 2019
Research
Immobilienberatung
für eine Welt im WandelInhalt Investmentmarkt Deutschland 2019
Inhalt
Executive Summary....................................................................................................................................... 3
Die deutschen Investmentmärkte im Überblick..................................................................................... 5
Berlin................................................................................................................................................................ 11
Düsseldorf........................................................................................................................................................ 13
Frankfurt.......................................................................................................................................................... 15
Hamburg.......................................................................................................................................................... 17
Köln................................................................................................................................................................... 19
Leipzig............................................................................................................................................................... 21
München.......................................................................................................................................................... 23
Stuttgart........................................................................................................................................................... 25
Impressum
Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH Titelfoto: TS Tessuto S.à.r.l
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH Stand: Januar 2019
Realisierung: KD1 Designagentur, Köln Auflage: 2.800
klimaneutral
natureOffice.com | DE-140-234158
gedruckt
Dieser Property Report ist einschließlich aller seiner Teile urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit schriftlicher Zustimmung der BNP Paribas Real Estate GmbH
möglich. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.
Die von uns getroffenen Aussagen, Informationen und Prognosen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts dar und können sich ohne Vorankündigung
ändern. Die Daten stammen aus unterschiedlichen Quellen, die wir als zuverlässig erachten, aber für deren Richtigkeit und Genauigkeit wir keine Gewähr übernehmen. Dieser Bericht
stellt explizit keine Empfehlung oder Grundlage für Investitions- oder Ver- / Anmietungsentscheidungen dar. BNP Paribas Real Estate übernimmt keine Gewähr und keine Haftung für die
enthaltenen Informationen und getroffenen Aussagen.Investmentmarkt Deutschland 2019 Executive Summary
Executive Summary
Schallmauer durchbrochen: Neuer Rekordumsatz mit gut 61,5 Mrd. €
Nach drei sehr guten Jahren mit jeweils deutlich über 50 Mrd. € Transaktionsvolumen
wurde 2018 erwartungsgemäß erstmalig die 60-Mrd.-€-Schwelle durchbrochen und ein
neues Allzeithoch aufgestellt. Verantwortlich für das außergewöhnliche Ergebnis sind
in erster Linie Investitionen in Einzelobjekte, welche die im letzten Jahr aufgestellte Best-
marke nahezu pulverisiert haben.
Büroimmobilien bleiben beliebteste Assetklasse
▸▸ D
ominiert wurde das Marktgeschehen von Büro-Investments (fast 29,7 Mrd. €).
Nur 2007 wurde ein noch leicht höheres Volumen registriert, allerdings überwiegend
getrieben durch große Paketverkäufe. Dagegen standen 2018 vor allem einzelne
Bürohäuser im Fokus der Käufer (über 27,1 Mrd. €). Insgesamt wurden 65 Einzelverkäufe
im dreistelligen Millionenbereich erfasst.
▸▸ Auf Platz zwei folgen Einzelhandelsimmobilien, die mit 11,2 Mrd. € leicht über dem
zehnjährigen Durchschnitt liegen.
▸▸ Weiterhin auf Erfolgskurs sind Logistik-Investments mit 7,2 Mrd. €.
▸▸ Auch Hotels haben den vor etwa vier Jahren begonnenen Höhenflug fortgesetzt
(gut 4 Mrd. €).
Die Hälfte des Umsatzes entfällt auf Großdeals
▸▸ Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich tragen gut die Hälfte zum Ergebnis bei.
▸▸ Auf ausländische Investoren entfallen knapp 41 % des Umsatzes, womit sich der Trend
eines etwas rückläufigen Anteils am Jahresende fortgesetzt hat.
▸▸ B
esonders im Blickpunkt standen die A-Standorte, auf die gut 38,65 Mrd. € bzw. rund
63 % des Gesamtergebnisses entfallen. Unangefochtener Spitzenreiter ist Frankfurt:
Mit 10,23 Mrd. € hat erstmals ein deutscher Standort die 10-Mrd.-€-Schwelle über-
schritten.
Preise weiter gestiegen
▸▸ Erwartungsgemäß wurden an allen A-Standorten im letzten Quartal noch Premium-
abschlüsse getätigt, sodass die Netto-Spitzenrenditen für Büroobjekte noch einmal
nachgegeben haben.
▸▸ Noch dynamischer entwickelten sich die Logistikmärkte. In den wichtigsten Ballungs
räumen haben sie im vergangenen Jahr um weitere 45 Basispunkte auf 4,05 % nach
gegeben.
▸▸ D
ie Netto-Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den Innenstadtlagen sind dagegen
stabil geblieben und verzeichnen im Schnitt 3,07 %.Hamburg
Berlin
Düsseldorf
Leipzig
Köln
Frankfurt
Stuttgart
München
Investmentstandorte in Deutschland
Methodik
Die von BNP Paribas Real Estate in die Analyse einbezogenen volumen in der Regel von den offiziellen Daten der Gutach- beispielsweise zwischen Unternehmen, die zum gleichen
Transaktionen und das daraus resultierende gesamte Trans- terausschüsse ab. Die Differenzen variieren dabei zwischen Konzern gehören. Darüber hinaus enthalten die Erhebun-
aktionsvolumen bilden nicht den vollständigen gewerblichen den einzelnen Städten. Hierfür gibt es mehrere Gründe: gen viele kleine Transaktionen, die nur zwischen Privat-
Investmentmarkt ab. Berücksichtigt wurden jeweils nur In- ▸▸ Die Zuordnung der Transaktionen zu den Marktsegmenten leuten – wie Grundstücksnachbarn – abgewickelt werden.
vestments, über die bei BNP Paribas Real Estate gesicherte und die Tiefe der Analyse sind bei einzelnen Gutachter- ▸▸ Selbst bei professioneller Recherche kann der Anteil der
Informationen vorlagen und die im weitesten Sinne von „pro- ausschüssen sehr unterschiedlich. Teilweise wird nur mit durch BNP Paribas Real Estate erfassten Geschäfte so-
fessionellen” Playern getätigt wurden. Da der Investment- Sammelbegriffen wie „gewerbliche Immobilien” gearbei- wohl in einzelnen Städten als auch in unterschiedlichen
markt sehr sensibel ist und oft vertraulich gearbeitet wird, ist tet, teilweise wird detailliert differenziert und in Einzel- Jahren variieren. Ob die notwendigen Informationen ver-
nicht auszuschließen, dass einige Geschäfte nicht am Markt fällen sind die Untersuchungen sehr allgemein gehalten. fügbar sind, hängt auch mit den jeweils beteiligten Akteu-
bekannt wurden und keinen Eingang in die Studie fanden. ▸▸ Die Daten der Gutachterausschüsse umfassen alle Trans- ren und Rahmenbedingungen zusammen. Vielfach wird
Daher weicht das in der Analyse dargestellte Transaktions- aktionen. Hierzu zählen auch „interne Transaktionen”, wie Stillschweigen vereinbart.Investmentmarkt Deutschland 2019 Überblick
Die deutschen Investmentmärkte im Überblick
Schallmauer durchbrochen: Verantwortlich für das außergewöhnliche Ergebnis sind
Neuer Rekordumsatz mit gut 61,5 Mrd. € in erster Linie Investitionen in Einzelobjekte, die mit gut
Nach drei sehr guten Jahren mit jeweils deutlich über 46 Mrd. € die im letzten Jahr aufgestellte Bestmarke von
50 Mrd. € Transaktionsvolumen wurde 2018 erwartungs knapp 39 Mrd. € nahezu pulverisiert haben. Deutlich wird
gemäß erstmalig die 60-Mrd.-€-Schwelle durchbrochen und dies auch daran, dass der zehnjährige Durchschnittswert um
ein neues Allzeithoch aufgestellt. Das außergewöhnliche stolze 70 % übertroffen wurde. Da sich die Anzahl der erfass-
Vorjahresergebnis wurde damit noch einmal um knapp 6 % ten Transaktionen im Vorjahresvergleich relativ stabil gezeigt
übertroffen. Trotz gesenkter BIP-Prognosen für die nächs- hat, ist der Anstieg vor allem auf eine zunehmende Zahl von
ten zwei Jahre und sich eintrübender Stimmungsindikatoren Großabschlüssen zurückzuführen. Demgegenüber hat sich
bleibt das Interesse der Investoren an deutschen Immobilien die Bedeutung von Portfoliodeals weiter verringert. Mit gut
also ungebrochen hoch. Obwohl die Steigerungsraten leicht 15,5 Mrd. € liegt das Resultat in diesem Marktsegment 20 %
rückläufig sind, weist die Konjunktur auch mittelfristig gute niedriger als im Vorjahr. Auch der Anteil am Gesamtvolumen
Perspektiven und ein solides Wachstumspotenzial auf. Zudem liegt mit 25 % auf dem niedrigsten Niveau der letzten fünf
wird die Arbeitslosigkeit nach den vorliegenden Prognosen Jahre. Verantwortlich hierfür ist jedoch nicht ein rückläufiges
weiter sinken. Davon profitieren auch die Nutzermärkte, was Interesse der Anleger, sondern ein nicht ausreichendes Ange-
der aktuelleBüroflächenumsatz, der mit rund 4 Mio. m² das bot. Vor allem im Segment großvolumiger Core-Pakete gibt es
zweitbeste Ergebnis aller Zeiten darstellt, eindrucksvoll un- zu wenig Produkt, sodass die hohe Nachfrage nicht bedient
terstreicht. Das Szenario einer hohen und stabilen Nachfrage werden kann.
bei gleichzeitig spürbar steigenden Mieten ist damit weiterhin
intakt und bietet in den nächsten Jahren Wertsteigerungs Neben den Investitionen in gewerbliche Immobilien wurden
potenziale. 16,3 Mrd. € Umsatz für größere Wohn-Investments erfasst.
Investmentmärkte im Überblick
Investitionsvolumen Veränderung
2017 2018 2017-2018
(Mio. €) (Mio. €) (%)
Einzeldeals 38.856 46.032 18,5
- Anteil A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) 25.046 33.009 31,8
Portfolios 19.363 15.504 -19,9
- Anteil A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) 5.890 5.643 -4,2
Gewerbeimmobilien gesamt 58.219 61.536 5,7
Wohnportfolios 14.001 16.285 16,3
Investitionsvolumen gesamt 72.221 77.820 7,8
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
Büroimmobilien bleiben beliebteste Assetklasse ten 65 Einzelverkäufe im dreistelligen Millionenbereich er-
Dominiert wurde das Marktgeschehen eindeutig von Büro- fasst werden. Absoluter Spitzenreiter ist Frankfurt, wo al-
Investments, die fast 29,7 Mrd. € und damit 48 % zum Ge- leine 19 Großabschlüsse registriert wurden. Als prominente
samtergebnis beigetragen haben. Nur 2007 wurde ein noch Beispiele stehen die Verkäufe des Omniturm, des Gallileo
leicht höheres Volumen registriert, allerdings überwie- oder des Bürohauses an der Alten Oper. Aber auch in Mün-
gend getrieben durch große Paketverkäufe. Demgegenüber chen (15), Berlin (12) und Hamburg (7) wurde eine ganze
standen 2018 vor allem einzelne Bürohäuser, auf die über Reihe großvolumiger Bürotransaktionen getätigt.
27,1 Mrd. € entfallen, im Fokus der Käufer. Insgesamt konn-
4|5Auf Platz zwei folgen Einzelhandelsimmobilien, die 11,2 Mrd. € Weiterhin auf Erfolgskurs sind dagegen Logistik-Investments,
(18 %) zum Umsatz beisteuern. Damit liegen sie zwar leicht die auf 7,2 Mrd. € (12 %) kommen und damit das zweitbeste
über dem zehnjährigen Durchschnitt, gleichzeitig aber 19 % Resultat aller Zeiten erzielen. Lediglich im Vorjahr haben eini-
unter dem Vorjahresergebnis. Am meisten investiert wurde in ge sehr große Portfolioverkäufe zu einem noch besseren Um-
Fach- und Supermärkte (4,40 Mrd. €), die bei den Investoren satz beigetragen. Nur bezogen auf Einzelverkäufe (3,19 Mrd. €)
grundsätzlich nach wie vor sehr hoch im Kurs stehen. Glei- konnte sogar eine neue Bestmarke aufgestellt werden. Auch
ches gilt für Highstreet-Objekte in den absoluten Top-Lagen, Hotels haben den vor etwa vier Jahren begonnenen Höhenflug
die für das Brand-Building großer Retailer auch zukünftig un- fortgesetzt, obwohl sie mit gut 4 Mrd. € (6,5 %) rund 4 % unter
verzichtbar sein werden und mit 2,73 Mrd. € ebenfalls einen ihrem Vorjahreswert liegen. Hier gilt aber das Gleiche wie bei
hohen Umsatzbeitrag leisten. Demgegenüber herrscht auf Logistikobjekten: Während bei Einzeldeals mit 3,2 Mrd. € ein
Investorenseite Verunsicherung bezüglich der zukünftigen
neues Allzeithoch erzielt wurde, fiel der Umsatz im Portfolio-
Entwicklung bei Shoppingcentern. segment angebotsbedingt deutlich geringer aus.
Investments in Gewerbeimmobilien im Überblick
Einzeldeals Portfolios Summe Anteil
2017 2018 2017 2018 2017 2018 2017 2018
Objektart
(Mio. €) (Mio. €) (Mio. €) (Mio. €) (Mio. €) (Mio. €) (%) (%)
Büro 20.189 27.139 3.750 2.545 23.938 29.685 41,1 48,2
Einzelhandel 7.767 6.283 6.042 4.922 13.809 11.205 23,7 18,2
Logistik 2.956 3.193 6.224 4.009 9.179 7.202 15,8 11,7
Hotel 3.104 3.201 1.083 821 4.187 4.022 7,2 6,5
Sonstige 4.841 6.215 2.264 3.207 7.105 9.422 12,2 15,4
Gesamt 38.856 46.032 19.363 15.504 58.219 61.536 100,0 100,0
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
Viele unterschiedliche Anlegertypen aktiv sich eine Vielzahl unterschiedlicher Endinvestoren verbirgt,
Wie in den letzten Jahren hat sich das Marktgeschehen durch die über diese Vehikel häufig indirekt in Immobilien inves-
eine große Vielfalt ausgezeichnet. Dies wird bei der Analyse tieren. Gleiches gilt prinzipiell für Investment Manager, die
der am Investmentumsatz beteiligten Käufergruppen be- mit 10 % auf dem dritten Platz landen. Dazwischen, auf dem
sonders deutlich. Unabhängig vom Risikoprofil, präferierten Silberrang, finden sich Immobilien AGs / REITs, die auf knapp
Investitionsvolumen oder von der bevorzugten Assetklasse 13 % kommen. Größere Beiträge zwischen 5 und 9 % leisteten
bieten die deutschen Immobilienmärkte aufgrund ihrer guten außerdem noch Pensionskassen (8,5 %), Equity / Real Estate
und stabilen Fundamentaldaten allen Investoren attraktive Funds und Projektentwickler mit jeweils knapp 8 % sowie Ver-
Investitionsmöglichkeiten. Demzufolge gibt es nur drei Anle- sicherungen und Immobilienunternehmen, die beide für rund
gertypen, die auf zweistellige Umsatzanteile kommen. An die 6 % verantwortlich zeichnen. Die acht größten Käufergruppen
Spitze gesetzt haben sich mit 22 % Spezialfonds, hinter denen kommen damit auf lediglich 81 % des Umsatzes.Investmentmarkt Deutschland 2019 Überblick
Investments nach Käufergruppen
2017 in %, gesamt 58.219 Mio. € 2018 in %, gesamt 61.536 Mio. €
Spezialfonds 16,1 Spezialfonds 22,4
Investment / Asset Manager 14,2 Immobilien AGs / REITs 12,9
Equity / Real Estate Funds 10,6 Investment / Asset Manager 10,0
Immobilien AGs / REITs 8,3 Pensionskassen 8,5
Projektentwickler 7,6 Equity / Real Estate Funds 7,9
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
Pensionskassen 7,5 Projektentwickler 7,6
Versicherungen 5,9 Versicherungen 6,1
Immobilienunternehmen 5,9 Immobilienunternehmen 5,8
Family Offices 4,8 Offene Fonds 4,1
Staatsfonds 4,4 Corporates 3,8
Offene Fonds 4,2 Family Offices 2,7
Private Anleger 3,8 Geschlossene Fonds 2,6
Corporates 2,5 Private Anleger 2,5
Übrige Investoren 4,2 Übrige Investoren 3,1
0 5 10 15 20 0 5 10 15 20 25
Die Hälfte des Umsatzes entfällt auf GroSSdeals größte Klasse zwischen 50 und 100 Mio. €, die mit knapp 19 %
Großabschlüsse im dreistelligen Millionenbereich konnten auf dem gleichen Niveau liegt wie 2017. Auch in den übrigen
den bereits im Vorjahr sehr hohen Anteil noch einmal leicht Größenklassen sind relativ betrachtet nur marginale Verän-
steigern und tragen gut die Hälfte zum Transaktionsvolumen derungen zu verzeichnen. Grundsätzlich haben alle Markt-
bei, womit sie den langjährigen Durchschnitt etwas überbie- segmente von der starken Nachfrage profitiert.
ten. Auf dem zweiten Platz folgt erwartungsgemäß die zweit-
investments nach GröSSenklassen
31.138
2017 in Mio. €, gesamt 58.219 Mio. € 2018 in Mio. €, gesamt 61.536 Mio. €
28.181
30.000
25.000
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
20.000
11.636
10.878
15.000
8.769
7.964
7.610
6.937
10.000
3.455
3.188
5.000
0 < 10 Mio. € 10-< 25 Mio. € 25-< 50 Mio. € 50-< 100 Mio. € ≥ 100 Mio. €
Relativer Anteil ausländischer Investoren weisen. Insofern bieten sich ihnen aktuell etwas weniger In-
leicht rückläufig vestitionsmöglichkeiten, da das Angebot an hochwertigen und
Auf ausländische Investoren entfallen knapp 41 % des Umsat- großvolumigen Portfolios momentan nicht ausreicht, um die
zes. Damit hat sich der Trend der ersten drei Quartale, mit unverändert hohe Nachfrage vollständig umzusetzen. Dass
einem relativ betrachtet etwas rückläufigen Anteil ausländi- Deutschland für sie aber weiterhin ein bevorzugter Investiti-
scher Käufer, auch am Jahresende fortgesetzt. Verantwortlich onsstandort ist, zeigt sich daran, dass sie absolut betrachtet
hierfür ist nicht zuletzt der gesunkene Portfolioumsatz, da sie mit rund 25 Mrd. € erneut einen hohen Umsatz getätigt ha-
gerade hier in der Regel sehr aktiv sind und hohe Anteile auf- ben, der in etwa auf dem durchschnittlichen Niveau der letz-
6|7ten fünf Jahre liegt. Am aktivsten waren erneut europäische tungsgemäß nordamerikanische Anleger, die 8 % zum Resul-
Käufer, die auf einen Anteil von 20 % kommen. Die drei wich- tat beisteuern. Fast gleichauf liegen asiatische Investoren mit
tigsten Länder waren dabei Großbritannien (5 %), Frankreich 7 %. Platz vier belegen Käufer aus dem Nahen Osten, die rund
(gut 4 %) und Österreich (4 %). Auf Position zwei folgen erwar- 4 % erreichen.
Investments nach Herkunft des Kapitals
Deutschland Europa Nordamerika Nahost Asien Sonstige Ø Deutschland
100 % 4 5
6 10 7
10 6 12 4
15
90 % 11 14 4
16 20 8
11
80 % 26 16 15
26
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
23 20
70 %
21 21
22
60 %
50 %
86
40 %
63 66 67
60 57 59
30 % 53 50 52
20 %
10 %
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Überblick und Marktdaten der A-STANDORTE 7,43 Mrd. €, dem drittbesten Resultat aller Zeiten. Gerade
Besonders im Blickpunkt standen die A-Standorte (Berlin, in der Hauptstadt übertrifft die Nachfrage allerdings weiter-
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart), hin das Angebot. Nur hauchdünn am Allzeithoch aus 2007
auf die gut 38,65 Mrd. € entfallen, was rund 63 % am Gesamt- vorbeigeschrammt ist München, wo der Umsatz um 28 % auf
ergebnis entspricht. Damit wurde nicht nur der Vorjahreswert 6,67 Mrd. € zugelegt hat. Neue Rekordergebnisse verzeich-
um 25 % übertroffen, sondern auch ein neuer Rekord erzielt. nen Hamburg, wo mit 5,9 Mrd. € (+66 %) erst zum zweiten
Unangefochtener Spitzenreiter ist Frankfurt. Mit 10,23 Mrd. € Mal eine 5 vor dem Komma steht, Düsseldorf mit 3,9 Mrd. €
hat erstmals ein deutscher Standort die 10-Mrd.-€-Schwelle (+21 %) und Stuttgart mit 2,54 Mrd. € (+81 %). In Köln werden
überschritten. Der neue Rekord liegt stolze 36 % über dem 1,98 Mrd. € notiert, womit die Domstadt nur ganz knapp an
Vorjahresresultat. Auf Rang zwei platziert sich Berlin mit der 2-Mrd.-€-Hürde scheitert.
Entwicklung Investments an den a-standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart
in Mio. €
2018 38.653
2017 30.936
2016 29.556
2015 31.475
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
2014 23.151
2013 18.970
2012 15.416
2011 12.671
2010 11.593
2009 6.148
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000Investmentmarkt Deutschland 2019 Überblick
Investments an den a-standorten im Überblick Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart
2017 in Mio. €, gesamt 30.936 Mio. € 2018 in Mio. €, gesamt 38.653 Mio. €
7.920
Berlin
7.429
3.233
Düsseldorf
3.907
7.502
Frankfurt
10.229
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
3.558
Hamburg
5.895
2.118
Köln
1.981
5.200
München
6.667
1.405
Stuttgart
2.543
0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000
Preise weiter gestiegen Noch dynamischer entwickelten sich die Logistikmärkte. Auch
Wie stark das Investoreninteresse nach wie vor ist und dass hier hat die gestiegene Nachfrage, in Verbindung mit einem
vor allem die weitere Entwicklung der großen Standorte begrenzten Angebot an hochwertigen Core-Produkten, den
positiv eingeschätzt wird, zeigt sich auch an der Rendite Wettbewerb der Investoren weiter steigen und damit auch
entwicklung. Erwartungsgemäß wurden an allen A-Standor- die Netto-Spitzenrenditen noch einmal sinken lassen. In den
ten im letzten Quartal noch Premiumabschlüsse getätigt, so- wichtigsten Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,
dass die Netto-Spitzenrenditen für Büroobjekte überall noch Hamburg, Köln, München, Stuttgart) haben sie im vergange-
einmal nachgegeben haben. Alleiniger Spitzenreiter ist jetzt nen Jahr um weitere 45 Basispunkte auf jetzt 4,05 % nachge-
Berlin mit 2,70 %, dicht gefolgt von München mit 2,80 %. Aber geben. Auch in Leipzig, wo in der Regel ein etwas niedrigeres
auch in Frankfurt, wo aktuell 2,95 % notiert werden, wurde die Preisniveau zu verzeichnen ist, hat sich die Netto-Spitzenrendite
3 %-Marke erstmalig durchbrochen. Auch Hamburg ist hier- vergleichbar entwickelt und liegt mittlerweile bei 4,50 %.
von nicht mehr weit entfernt und verzeichnet mittlerweile
3,05 %. Neue Tiefstände haben außerdem Düsseldorf und Köln Die Netto-Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den Innen-
erreicht, wo jetzt 3,15 % anzusetzen sind. Der gleiche Wert stadtlagen sind dagegen stabil geblieben und verzeichnen im
wird in Stuttgart notiert, womit die Schwabenmetropole erst- Schnitt 3,07 %. Berlin und München bilden mit jeweils 2,90 %
mals auf dem gleichen Niveau liegt wie die beiden rheinischen die Spitze, gefolgt von Hamburg mit 3,00 % und Frankfurt
Schwergewichte. mit 3,10 %. Nur knapp dahinter kommen Düsseldorf, Köln
Entwicklung der Netto-Spitzenrenditen * ø A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart)
Büro* Geschäftshäuser* Logistik* Shoppingcenter Fachmärkte Fachmarktzentren
8,00 %
7,00 %
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
6,00 %
5,00 %
4,00 %
3,00 %
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
8|9und Stuttgart mit jeweils 3,20 %. Ebenfalls unverändert no- che Alternativanlagen, z. B. Aktien oder Rohstoffe, von globa-
tieren die Spitzenrenditen für Shoppingcenter mit 4,00 %, len konjunkturellen Rückgängen mit hoher Wahrscheinlichkeit
wenngleich sich hier erste Aufwärtstendenzen abzeichnen. stärker betroffen wären. Und auch bei sicheren Staatsanlei-
Demgegenüber war bei den unverändert stark nachgefragten hen ist in einem unsicheren Umfeld mit vielen Risikofaktoren
Fachmarktzentren ein Rückgang auf 4,50 % und bei einzelnen nicht von Renditesprüngen auszugehen. Deshalb sprechen
Fachmärkten auf 5,30 % zu beobachten. Anders als bei Shop- eine steigende Beschäftigung, ein weiteres moderates Wirt-
pingcentern hält die Yield Compression bei Fachmärkten auch schaftswachstum und der zunehmende Bedeutungsgewinn
noch weiterhin an. der großen Metropolen auch im nächsten Jahr für starke
Investmentmärkte. Vor diesem Hintergrund deutet alles darauf
hin, dass die 50-Mrd.-€-Schwelle wieder deutlich übertroffen
Perspektiven der Investmentmärkte werden dürfte und ein Transaktionsvolumen zwischen 55 und
Die auf den ersten Blick vielleicht überraschend gute Verfas- 60 Mrd. € realistisch erscheint. Bei den Renditen stellt eine
sung der deutschen Investmentmärkte spiegelt letztendlich Stabilisierung auf den erreichten Niveaus das wahrschein-
die harten Rahmenbedingungen wider, die nach wie vor für lichste Szenario dar. Es kann aber nicht ausgeschlossen wer-
Immobilien sprechen. Auch wenn die Unsicherheiten hinsicht- den, dass eine zunehmende globale Unsicherheit den Wett-
lich internationaler Krisenherde zugenommen haben, was sich bewerb um Premium-Objekte noch einmal verschärfen wird,
natürlich auch in einem Nachgeben der Stimmungsindikatoren was den Druck auf die Renditen aufrechterhalten könnte, ins-
zeigt, stellen für Anleger die messbaren Einflussfaktoren das besondere vor dem Hintergrund, dass für 2019 noch keine gra-
entscheidende Kriterium dar. Dies gilt umso mehr, da mögli- vierenden Zinserhöhungen in der Eurozone zu erwarten sind.Investmentmarkt Deutschland 2019 Berlin
Berlin
ANGEBOT VERHINDERT NOCH BESSERES ERGEBNIS Investments 2009 bis 2018 in Berlin
Mit einem Transaktionsvolumen von 7,43 Mrd. € bestätigt in Mio. €
der Berliner Investmentmarkt die herausragenden Ergeb-
8.283
7.920
9.000
nisse der letzten Jahre. Gleichzeitig durchbricht er zum
7.429
dritten Mal in seiner Geschichte die 7-Mrd.-€-Marke und 8.000
erzielt das drittbeste Resultat aller Zeiten. Der Umsatz fiel 7.000
5.436
2017 zwar etwa 6 % höher aus, die Tatsache, dass rund
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
6.000
56 % mehr investiert wurden als im 10-Jahres-Schnitt,
4.276
5.000
3.848
spricht jedoch für sich. Im bundesweiten Vergleich ordnet
3.589
3.173
sich die Hauptstadt auf dem zweiten Platz hinter Frank- 4.000
2.335
furt ein, wo mit 10,23 Mrd. € erstmals in einer deutschen 3.000
1.348
Stadt die 10-Mrd.-€-Hürde überschritten werden konnte. 2.000
Grundsätzlich hätte das Investmentvolumen aber auch in
1.000
Berlin – ein größeres Angebot vorausgesetzt – noch höher
ausfallen können. Vor diesem Hintergrund ist es auch nicht 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
verwunderlich, dass das Preisniveau weiter gestiegen ist.
Investments nach GröSSenklassen in Berlin
SEGMENTE AB 50 Mio. € BESONDERS STARK in %
Ein Stück weit lässt sich der Preisanstieg auch an der zu-
100
nehmenden Bedeutung von großvolumigen Transaktionen
nachvollziehen. Seit 2011 ist der Anteil von Immobilien
verkäufen ab 50 Mio. € auf mittlerweile knapp 80 % ge- 80 47,6
55,8
wachsen. Am meisten umgesetzt wurde erneut mit Objekten ≥100 Mio. €
ab 100 Mio. € (3,5 Mrd. € bzw. 48 %), die im Vorjahr mit
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
50-ZWEI KÄUFERGRUPPEN AN DER SPITZE Investments nach Käufergruppen in Berlin
Die Käuferseite ist traditionell breit aufgestellt, wobei sich in %, Anteil Ausländer 50,1 %
2018 zwei Gruppen etwas abgesetzt haben: Spezialfonds
zeichnen für die meisten Transaktionen verantwortlich Spezialfonds 26,9
und sichern sich damit auch den ersten Platz beim Um- Investment / Asset Manager 18,7
satz (27 %) vor Investment / Asset Managern (19 %). Hinter Immobilien AGs / REITs 9,3
Pensionskassen 8,7
den letztgenannten verbirgt sich schlussendlich aber eine
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
Projektentwickler 5,5
Vielzahl weiterer Käufergruppen mit unterschiedlichen An-
Versicherungen 5,4
lagestrategien. Auf jeweils rund 9 % kommen sowohl Immo Immobilienunternehmen 4,9
bilien AGs / REITs als auch Pensionskassen. Wie auch in den Equity / Real Estate Funds 4,7
Vorjahren ist Berlin mit einem Anteil von 50 % bei auslän- Offene Fonds 4,3
dischen Käufern überproportional beliebt. Bundesweit liegt Banken 2,6
ihr Anteil dagegen bei gerade einmal 41 %. Auch bei den Private Anleger 1,9
ausländischen Investoren ist das Spektrum breit: Rund 19 % Übrige Investoren 7,1
des Volumens entfallen auf europäische Käufer, 16 % auf 0 5 10 15 20 25 30
den nordamerikanischen Raum und stolze 10 % auf Inves-
toren aus Nahost.
Investments nach Herkunft des Kapitals in Berlin
in %
SPITZENRENDITE FÜR BÜROS GIBT WEITER NACH
3,4 1,6
Die große Nachfrage hat im Schlussquartal zu einem
weiteren Renditerückgang geführt. Dabei gab die Netto-
9,9
Spitzenrendite für Büros um weitere 20 Basispunkte auf Deutschland
2,70 % nach, womit Berlin vor München (2,80 %) der teu- Europa
erste Standort in Deutschland ist. Damit notieren Büro 16,0
Nordamerika
immobilien in der Spitze niedriger als Geschäftshäuser 49,9 Nahost
in den A-Lagen, für die weiterhin 2,90 % zu verzeichnen Asien
sind. Hier spiegeln sich die Erwartungen hinsichtlich der Sonstige
weiteren Büromietentwicklung deutlich wider: So legten 19,2
die Spitzenmiete im Jahresverlauf um 9 % und die Durch-
schnittsmiete um mehr als 15 % zu. Aber auch die Logistik
renditen sanken in den letzten drei Monaten noch einmal
kräftig und liegen an allen großen Standorten bei 4,05 % © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
(-45 Basispunkte).
Entwicklung der Netto-Spitzenrenditen in Berlin
BERLIN BLEIBT HOTSPOT Büro Geschäftshäuser Logistik
Nach wie vor ist der Anlagedruck im Berliner Markt sehr
hoch. Mit Blick auf die florierenden Nutzermärkte ist das 10,00 %
durchaus nachvollziehbar. Zudem wird kaum einer anderen 9,00 %
Stadt in Deutschland ein ähnliches Entwicklungspotenzial 8,00 %
zugeschrieben. Vor diesem Hintergrund wird aller Voraus-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
7,00 %
sicht nach auch 2019 ein spannendes Investmentjahr wer- 6,00 %
den. Aufgrund der andauernden Angebotsknappheit könnte
5,00 %
die Hauptstadt jedoch erneut den Titel als Investment
4,00 %
standort Nummer eins verlieren. Nach dem erheblichen
3,00 %
Rückgang der Renditen in den letzten Monaten scheint bei
2,00 %
diesen für die nähere Zukunft eine Stabilisierung auf dem
1,00 %
erreichten Niveau das wahrscheinlichste Szenario.
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018Investmentmarkt Deutschland 2019 Düsseldorf
Düsseldorf
DÜSSELDORFER MARKT MIT FULMINANTEM ERGEBNIS Investments 2009 bis 2018 in Düsseldorf
Der Düsseldorfer Investmentmarkt schaltet 2018 auf seiner in Mio. €
3.907
Rekordjagd einen weiteren Gang hoch: Mit einem Trans
4.000
aktionsvolumen von 3,9 Mrd. € wird der bisherige Bestwert
3.233
3.177
des Vorjahres geradezu pulverisiert (+21 %). Dabei entfie- 3.500
len knapp 2,8 Mrd. € bzw. 71 % des Gesamtumsatzes auf
3.000
Einzeldeals, was die Attraktivität Düsseldorfs als Invest-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
2.345
2.161
2.078
mentstandort eindrucksvoll untermauert. Mit etwa 120 re- 2.500
gistrierten Deals wurden interessanterweise etwas weniger 2.000
Objekte gehandelt als im Vorjahr. Dafür wurde in Bezug auf
1.188
1.500
den durchschnittlichen Umsatz pro Transaktion ein neues
954
832
793
Allzeithoch erzielt. Einen bedeutenden Beitrag hierzu leis- 1.000
teten auch anteilig eingerechnete Portfolios, die auf einen
500
Gesamtumsatz von 1,1 Mrd. € kommen. Dies ist der dritt-
höchste jemals gemessene Wert und eine Steigerung von 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
gut zwei Dritteln gegenüber dem Vorjahresergebnis.
Investments nach GröSSenklassen in Düsseldorf
TRANSAKTIONEN ÜBER 100 Mio. € DOMINIEREN in %
Wie nicht anders zu erwarten, zeigt sich bei der Umsatz-
100
verteilung nach Größenklassen eine deutliche Dominanz
der Großtransaktionen über 100 Mio. €, die satte 1,6 Mrd. € 26,4
bzw. 41 % zum Gesamtumsatz beitragen. Zum Vergleich: Im 80
40,9
Vorjahr waren es weniger als 900 Mio. €. Aber auch der ≥100 Mio. €
„Mittelbau“ zahlt reichlich auf das Umsatzkonto ein. Die 22,1
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
50-SPEZIALFONDS DOMINIERENDE KÄUFER Investments nach Käufergruppen in Düsseldorf
Das Investorenranking wird von den Spezialfonds sowie den in %, Anteil Ausländer 37,7 %
Equity / Real Estate Funds angeführt, die zusammen auf gut
38 % des Transaktionsvolumens kommen. Einen zweistel- Spezialfonds 21,0
ligen Umsatzanteil erreichen außerdem die Investment / Equity / Real Estate Funds 17,2
Investment / Asset Manager 10,6
Asset Manager, die eine auffällige Präferenz für großvolu-
Immobilienunternehmen 9,1
mige Deals ab 100 Mio. € zeigen. Alle übrigen Käufergrup-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
Projektentwickler 7,3
pen tragen zusammen etwa 51 % zum Gesamtergebnis bei. Pensionskassen 7,0
Hierbei zeigt sich, dass das Angebot an Gewerbeimmobilien Immobilien AGs / REITs 6,5
in Düsseldorf auf eine breit diversifizierte Nachfrage trifft Öffentliche Hand 5,9
und keine Abhängigkeiten von bestimmten Käufergruppen Offene Fonds 5,0
Family Offices 3,3
bestehen. Bezüglich der Herkunft der Investoren fällt auf,
Gemeinnützige
2,7
dass der Anteil der ausländischen Anleger mit 38 % ver- Institutionen / Stiftungen
gleichsweise gering ausfällt. Besonders kauffreudig waren Übrige Investoren 4,4
dabei Investoren aus dem europäischen Ausland (17 %) und 0 5 10 15 20 25
Nordamerika (10 %).
Investments nach Herkunft des Kapitals in Düsseldorf
YIELD COMPRESSION SETZT SICH WEITER FORT in %
Die andauernde Niedrigzinspolitik der Notenbanken und der
1,5 3,2
weiterhin drängende Anlagenotstand auf Seiten der institu
tionellen Investoren halten den Druck auf die Renditen in
6,3
allen Assetklassen aufrecht. Insbesondere im Bürosegment Deutschland
trifft eine breite Nachfrage auf ein knappes Angebot, was ei- 10,1 Europa
nen Rückgang der Netto-Spitzenrendite um 35 Basispunkte Nordamerika
auf 3,15 % zur Folge hat. Ähnlich sieht es bei Logistikimmo- Nahost
bilien aus, die in der Spitze mit nur noch 4,05 % rentieren, 16,6 Asien
62,3
ganze 45 Basispunkte weniger als noch vor einem Jahr. Der Sonstige
starke Renditerückgang bei Büro- und Logistikimmobilien ist
allerdings nicht nur dem angespannten Wettbewerbsumfeld
geschuldet, sondern reflektiert auch eine weiterhin positive
Mieterwartung. Etwas anders sieht es bei innerstädtischen
Geschäftshäusern aus: Hier entwickelte sich die Netto-Spitzen- © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
rendite auf niedrigem Niveau seitwärts bei 3,20 %.
Entwicklung der Netto-Spitzenrenditen in Düsseldorf
AUSSICHTEN FÜR 2019 BLEIBEN POSITIV Büro Geschäftshäuser Logistik
Zum Jahresende haben sich die Zeichen gemehrt, die auf
eine leichte Abkühlung der Konjunktur hinweisen, und auch 10,00 %
die Zinswende in den USA wirft ihre Schatten voraus. Bei 9,00 %
den wesentlichen immobilienrelevanten „Hardfacts“ sind 8,00 %
für das Jahr 2019 jedoch keine größeren Änderungen zu er-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
7,00 %
warten: Das gesamtwirtschaftliche Umfeld bleibt stabil, der 6,00 %
übergeordnete Trend zur Urbanisierung wird weiter anhal-
5,00 %
ten, und hinsichtlich der Anlagepräferenzen der Investoren
4,00 %
und des Mangels an alternativen Investmentmöglichkeiten
3,00 %
sollten sich keine nennenswerten Änderungen ergeben. In-
2,00 %
sofern erscheint auch 2019 ein Umsatz oberhalb der Marke
1,00 %
von 3 Mrd. € bei gleichzeitiger Stabilisierung der Renditen
auf niedrigem Niveau realistisch. 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018Investmentmarkt Deutschland 2019 Frankfurt
Frankfurt
INVESTMENTUMSATZ ERREICHT NEUE DIMENSION Investments 2009 bis 2018 in Frankfurt
Der Frankfurter Investmentmarkt hat mit einem Transakti- in Mio. €
onsvolumen von 10,23 Mrd. € nicht nur ein neues Allzeit-
12.500
hoch aufgestellt, sondern auch eine Schallmauer durch-
10.229
brochen: Noch nie zuvor konnte in einer deutschen Stadt
ein Jahresumsatz im zweistelligen Milliardenbereich erzielt 10.000
7.502
werden. Da verwundert es nicht, dass die Bankenmetropole
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
6.692
das bundesweite Ranking souverän vor Berlin und München
6.016
7.500
5.318
anführt. Das bereits sehr gute Vorjahresergebnis wurde
noch einmal um über 36 % gesteigert. Verantwortlich für
3.893
5.000
3.230
dieses Resultat sind auch viele großvolumige Verkäufe von
2.967
Büroobjekten. Zu nennen sind hier u. a. der Omniturm, das
1.883
2.500
Gallileo, das Junghof Plaza, das Eurotheum oder das Büro-
744
haus an der Alten Oper. Dieses Ergebnis zeigt, dass gerade
große, professionelle Anleger auf eine positive Entwicklung 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
des Büromarkts setzen. Auch die Einschätzung, dass Frank-
furt von einem möglichen Brexit profitieren wird, dürfte da-
bei eine gewisse Rolle spielen. Investments nach GröSSenklassen in Frankfurt
in %
100
EINDEUTIGE DOMINANZ DER GROSSDEALS
Die in Frankfurt traditionell wichtigen Großabschlüsse ha-
ben ihren Stellenwert 2018 noch einmal spürbar erhöht. 80 45,5
Auf Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich entfallen ≥100 Mio. €
67,7
gut zwei Drittel des Transaktionsvolumens und damit noch
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
50-FÜNF KÄUFERGRUPPEN ZWEISTELLIG Investments nach Käufergruppen in Frankfurt
Die Streuung des Umsatzes auf unterschiedliche Investoren in %, Anteil Ausländer 45,0 %
unterstreicht, dass es einen breiten Konsens hinsichtlich
der erwarteten positiven Marktentwicklung in Frankfurt Pensionskassen 15,3
gibt. Insgesamt kommen fünf Käufergruppen auf zweistel- Immobilien AGs / REITs 14,0
lige Umsatzanteile, was gleichbedeutend ist mit mindes- Versicherungen 12,4
Offene Fonds 10,4
tens 1 Mrd. € Investitionsvolumen. An Position eins finden
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
Spezialfonds 10,1
sich Pensionskassen mit gut 15 %, gefolgt von Immobilien
Equity / Real Estate Funds 9,1
AGs / REITs mit 14 % und Versicherungen mit gut 12 %. Je-
Geschlossene Fonds 6,8
weils rund 10 % tragen darüber hinaus noch offene Fonds Investment / Asset Manager 5,5
und Spezialfonds bei. Erfreulich ist vor allem das große En- Projektentwickler 4,3
gagement langfristig orientierter Core-Investoren, das als Family Offices 3,7
Vertrauensbeweis für die Bankenmetropole zu werten ist. Immobilienunternehmen 3,1
Der Anteil ausländischer Anleger liegt bei 45 % und damit Übrige Investoren 5,3
etwas niedriger als in den letzten Jahren. Am meisten in- 0 5 10 15 25
vestiert haben asiatische Käufer (17 %).
Investments nach Herkunft des Kapitals in Frankfurt
RENDITEN TEILWEISE WEITER GESUNKEN in %
Die gute Marktperformance in Verbindung mit den positi-
1,5
ven Aussichten für Frankfurt haben die Netto-Spitzenren-
diten für einige Assetklassen noch einmal sinken lassen. 7,5
Für Büroobjekte haben sie im letzten Quartal 2018 erst- 8,4 Deutschland
mals die 3 %-Marke unterschritten und liegen aktuell bei Europa
2,95 %. Damit gehört Frankfurt jetzt zusammen mit Berlin 10,6 Nordamerika
und München zum deutschen Trio mit einer 2 vor dem Nahost
55,0
Komma. Absehbare Mietpreis- und damit auch Wertstei- Asien
gerungen haben diese Entwicklung unterstützt. Auch bei 17,0 Sonstige
Logistikimmobilien haben die Spitzenrenditen weiter nach-
gegeben und notieren mittlerweile bei 4,05 %. Lediglich bei
innerstädtischen Geschäftshäusern liegt der entsprechende
Wert mit 3,10 % auf unverändertem Niveau.
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
AUCH 2019 IM FOKUS DER INVESTOREN
Aus heutiger Sicht spricht alles dafür, dass Frankfurt auch Entwicklung der Netto-Spitzenrenditen in Frankfurt
2019 im Blickpunkt der Käufer stehen wird und eine starke Büro Geschäftshäuser Logistik
Nachfrage sowohl deutscher als auch internationaler An-
leger zu erwarten ist. Die Wahrscheinlichkeit, dass erneut 10,00 %
ein zweistelliger Milliardenumsatz zustande kommt, ist 9,00 %
jedoch relativ gering. Verantwortlich hierfür ist die Tatsa- 8,00 %
che, dass im letzten Jahr eine Vielzahl großer Büroobjekte
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
7,00 %
verkauft wurde. Trotzdem zeichnet sich ein Transaktions- 6,00 %
volumen ab, das mindestens im Bereich des fünfjährigen
5,00 %
Durchschnitts liegen sollte. Im Zusammenhang mit den
4,00 %
absehbaren Mietsteigerungen und einem sich verengenden
3,00 %
Angebot ist auch nicht auszuschließen, dass der Wettbe-
2,00 %
werb um Premiumobjekte noch zunimmt und den Druck auf
1,00 %
die Renditen aufrechterhält.
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018Investmentmarkt Deutschland 2019 Hamburg
Hamburg
NEUES REKORDVOLUMEN Investments 2009 bis 2018 in Hamburg
Der Hamburger Investmentmarkt erzielte 2018 ein absolu- in Mio. €
5.895
tes Rekordvolumen. Mit 5,90 Mrd. € wurde so viel wie nie
6.000
zuvor investiert. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies eine
4.742
Steigerung um 66 %, der zehnjährige Durchschnitt wur-
5.000
de sogar um stolze 83 % übertroffen. Lediglich im Boom-
3.983
3.824
jahr 2007 wurde schon einmal die 5-Mrd.-€-Marke über-
3.558
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
4.000
schritten. Im Gegensatz zu 2007 waren es aktuell jedoch in
2.674
erster Linie Einzeldeals, die dieses außergewöhnlich hohe
2.187
3.000
2.164
Ergebnis ermöglicht haben. Anteilig eingerechnete Portfo-
1.998
lioverkäufe kommen lediglich auf 16 % (2007: 63 %). Nach 2.000
1.098
einem starken Jahresauftakt legte der Markt vor allem im
zweiten Halbjahr noch einmal kräftig zu und setzte allein 1.000
in den letzten beiden Quartalen ein höheres Volumen als
im Gesamtjahr 2017 um. Im bundesweiten Vergleich ord- 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
net sich Hamburg hinter Frankfurt (10,23 Mrd. €), Berlin
(7,43 Mrd. €) und München (6,67 Mrd. €) auf Rang vier ein.
Investments nach GröSSenklassen in Hamburg
in %
HOHE ANZAHL GROSSVOLUMIGER DEALS
100
Einen erheblichen Anteil am starken Resultat hat insbeson-
dere die außerordentlich hohe Anzahl an großvolumigen 29,0
Transaktionen. Dabei wechselten allein 16 Objekte im drei- 80 45,0
stelligen Millionenbereich den Eigentümer. Allen vor- ≥100 Mio. €
an ist der bereits im ersten Quartal erfolgte Verkauf des
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
50-SPEZIALFONDS INVESTIEREN AM MEISTEN Investments nach Käufergruppen in Hamburg
Die Verteilung des Volumens auf die Käufergruppen wird in %, Anteil Ausländer 26,3 %
von den Spezialfonds angeführt, die in Hamburg ebenso wie
auch bundesweit sehr aktiv waren. Mit gut 24 % liegen sie Spezialfonds 24,1
im Ranking mit großem Abstand an der Spitze. Pensions- Pensionskassen 13,9
Immobilien AGs / REITs 12,8
kassen erwarben nur eine geringe Anzahl, dafür aber groß-
Projektentwickler 9,1
volumige Objekte, und erreichen knapp 14 %. Auf Immobilien
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
Investment / Asset Manager 8,6
AGs / REITs entfällt ebenfalls ein zweistelliger Prozentanteil Versicherungen 7,2
(13 %). Projektentwickler sichern sich zahlreiche Grund- Equity / Real Estate Funds 6,7
stücke und Potenzialflächen und folgen mit rund 9 %. Der Private Anleger 6,2
Anteil ausländischer Investoren liegt bei gut 26 % und da- Corporates 5,2
Immobilienunternehmen 3,5
mit wieder deutlich unter dem hohen Niveau des Vorjahres
Gemeinnützige
(46 %). An den übrigen großen Investmentstandorten wer- Institutionen / Stiftungen 0,7
den mit rund 35 % bis 57 % wesentlich höhere Werte erzielt. Übrige Investoren 2,0
Europäische Anleger sind dabei für 16 % verantwortlich, 0 5 10 15 20 25
aus Nordamerika wurden 7 % investiert, weitere knapp 3 %
stammen von asiatischen Investoren.
Investments nach Herkunft des Kapitals in Hamburg
in %
BÜRORENDITEN FAST AUF GESCHÄFTSHAUSNIVEAU
2,8
Nachdem sich die Netto-Spitzenrendite für Bürogebäude
in den letzten Quartalen stabilisiert hatte, sank sie zum 7,1
Jahresende erneut um 10 Basispunkte und liegt nunmehr
bei 3,05 %. Damit erreicht sie fast das gleiche Niveau wie 16,4 Deutschland
die Top-Rendite für Geschäftshäuser, die sich unverändert Europa
auf 3,00 % beläuft. Im bundesweiten Vergleich gehört Ham- Nordamerika
burg damit nach Berlin und München (jeweils 2,90 %) zu Asien
den teuersten Retail-Standorten. Auch die Preise für erst-
klassige Logistikobjekte zogen durch die deutlich gestiegene 73,7
Nachfrage weiter an. Mit 4,05 % sank die Spitzenrendite in
den letzten zwölf Monaten in mehreren Schritten um ins-
gesamt 45 Basispunkte.
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
PERSPEKTIVEN
Der Hamburger Investmentmarkt hat 2018 ein glänzen- Entwicklung der Netto-Spitzenrenditen in Hamburg
des Ergebnis erzielt, das auch durch eine ganze Reihe von Büro Geschäftshäuser Logistik
Abschlüssen im dreistelligen Millionenbereich ermöglicht
wurde. Für das laufende Jahr bleiben die Vorzeichen ins- 10,00 %
gesamt sehr gut. Sofern das wirtschaftliche Umfeld nicht 9,00 %
durch äußere Einflüsse gestört wird, ist von einer weiterhin 8,00 %
positiven Entwicklung auszugehen. Da Anlagealternativen
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
7,00 %
nach wie vor rar sind und die Vermietungsmärkte florieren, 6,00 %
sollte die Nachfrage auf den Immobilienmärkten in allen
5,00 %
Segmenten hoch bleiben. In welcher Größenordnung das
4,00 %
Gesamtresultat der Hansestadt dabei liegen wird, hängt
3,00 %
auch wesentlich von einem ausreichenden Angebot im
2,00 %
großvolumigen Bereich ab. Insgesamt ist aber erneut mit
1,00 %
einem klar überdurchschnittlichen Investitionsvolumen zu
rechnen. 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018Investmentmarkt Deutschland 2019 Köln
Köln
AUCH 2018 EIN SEHR ERFREULICHES ERGEBNIS Investments 2009 bis 2018 in Köln
Der Kölner Investmentmarkt wiederholt 2018 die sehr er- in Mio. €
folgreichen Ergebnisse der letzten drei Jahre und verfehlt
2.500
2.180
2.118
das Gesamtvolumen von 2,0 Mrd. € denkbar knapp. Das
1.981
drittbeste Resultat aller Zeiten bestätigt damit das hohe
1.897
Niveau, auf dem sich der Markt seit dem Rekordjahr 2015 2.000
eingependelt hat und überbietet den 10-jährigen Schnitt
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
1.335
entsprechend um satte 46 %, wenngleich das Vorjahres- 1.500
1.095
1.083
volumen um 6 % verfehlt wurde. Bemerkenswert ist dabei,
dass gleich fünf Abschlüsse jenseits der 100 Mio. € liegen,
842
1.000
wodurch die vergleichsweise geringe Zahl an registrierten
565
520
Transaktionen (55) kompensiert werden kann. Neben dem
500
Komplettverkauf des Kaufhofs im Rahmen der Fusion von
Karstadt und Kaufhof und dem Kauf des Maritim-Hotels am
Heumarkt prägt der Erwerb des „Cologneo I“ an der Deutz- 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Mülheimer Straße das Ergebnis. Das durchschnittliche Vo-
lumen je Deal liegt mit rund 36 Mio. € daher auch auf einem
neuen Rekordniveau. Investments nach GröSSenklassen in Köln
in %
100
GROSSDEALS BESTIMMEN DAS GESCHEHEN
17,5
Die Verteilung des Volumens nach Größenklassen wird fol-
gerichtig von der Kategorie über 100 Mio. € angeführt, die 80 44,4
für ganze 44 % des Umsatzes verantwortlich zeichnen. Mit ≥100 Mio. €
33,8
deutlichem Abstand folgt das Segment 50-100 Mio. €, das
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
50-SPEZIALFONDS ÜBERNEHMEN KLAR DIE SPITZE Investments nach Käufergruppen in Köln
Mit großem Abstand übernehmen Spezialfonds (knapp in %, Anteil Ausländer 56,6 %
45 %) die Spitze der Käufergruppen in der Domstadt. Sie
zeichnen nicht nur für einige der größten Deals des Jahres Spezialfonds 44,7
verantwortlich, sondern steuern auch insgesamt die meis- Immobilienunternehmen 17,3
ten Abschlüsse (14) bei, die sich auf die verschiedensten Projektentwickler 9,6
Versicherungen 8,7
Assetklassen verteilen. Immobilienunternehmen landen mit
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
Investment / Asset Manager 6,2
rund 340 Mio. € (gut 17 %) auf dem zweiten Platz. Beide er-
Family Offices 4,0
zielen damit jeweils ein Rekordergebnis und verweisen die
Immobilien AGs / REITs 2,2
Projektentwickler (knapp 10 %) auf den dritten Rang. Rund Pensionskassen 2,1
1,1 Mrd. € – der zweithöchste Wert nach 2007 – stammt Equity / Real Estate Funds 1,7
aus dem Ausland. Der Anteil von fast 57 % ist zugleich der Offene Fonds 1,2
höchste aller A-Standorte. Private Anleger 1,0
Übrige Investoren 1,3
0 10 20 30 40 50
RENDITEN FÜR BÜRO UND LOGISTIK WEITER
IM SINKFLUG
Aufgrund einer unverändert hohen Nachfrage bei einem an- Investments nach Herkunft des Kapitals in Köln
haltend knappen Angebot konnten 2018 erneut steigende in %
Preise für Büro- und Logistikimmobilien verzeichnet wer-
den. In beiden Assetklassen gerieten die Renditen weiter 1,7
unter Druck und gaben um 40 (Büro) bzw. 45 (Logistik) 5,6
4,4
Basispunkte nach. Alle Objektarten liegen nun auf einem Deutschland
6,0
neuen Rekordniveau, das bei Logistikimmobilien beispiels- Europa
weise 4,05 % beträgt. Büros erzielen nur noch 3,15 % und 43,4
Nordamerika
wie an den meisten A-Standorten ist mittlerweile auch in Nahost
Köln die Rendite für Büros erstmals niedriger als die für Ge- Asien
schäftshäuser. Denn lediglich bei den Highstreet-Objekten 38,9
Sonstige
konnte eine Stabilisierung der Renditen auf dem Rekord-
wert des Vorjahres (3,20 %) registriert werden.
2019 KANN ERNEUT ERFOLGREICH WERDEN © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
Zum vierten Mal in Folge bewegt sich der Kölner Invest-
mentmarkt auf einem Niveau von rund 2 Mrd. € und befin-
det sich weiterhin auf der Erfolgsspur. Die vergleichsweise Entwicklung der Netto-Spitzenrenditen in Köln
geringe Anzahl an Transaktionen und die hohe Bedeutung, Büro Geschäftshäuser Logistik
die die Großdeals speziell 2018 hatten, verdeutlichen je-
doch, dass dieses Resultat keine Selbstverständlichkeit ist. 10,00 %
Damit auch 2019 erneut in diese Sphären vorgestoßen wer- 9,00 %
den kann, sind großvolumige Anlagemöglichkeiten ebenso 8,00 %
notwendig, wie ein ausreichendes Angebot an Assets im
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
7,00 %
mittleren Millionenbereich. Die Nachfrage aus dem In- und 6,00 %
Ausland nach unterschiedlichsten Objektarten ist weiter-
5,00 %
hin gegeben und auch bei einer zunehmend unsicheren
4,00 %
geopolitischen Lage dürften Immobilien an den deutschen
3,00 %
A-Standorten unverändert eine beliebte Anlagealternative
2,00 %
bleiben. Hiervon sollte auch Köln profitieren.
1,00 %
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018Investmentmarkt Deutschland 2019 Leipzig
Leipzig
ANGEBOT BEGRENZT INVESTMENTUMSATZ Investments 2009 bis 2018 in Leipzig
Der Leipziger Investmentmarkt konnte 2018 nicht ganz an in Mio. €
1.158
die hohe Dynamik der Vorjahre anknüpfen und verzeich-
1.200
net mit einem Transaktionsvolumen von 800 Mio. € einen
1.017
Rückgang um gut 21 % gegenüber dem Vorjahr. Wie gut
919
1.000
das Resultat dennoch ist, zeigt der Blick auf den langjäh-
800
rigen Durchschnitt, der um rund 35 % übertroffen wurde.
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
800
Der Rückgang ist daher nicht als Indiz für ein mangelndes
549
Investoreninteresse zu sehen. Vielmehr ist die Angebots-
516
516
600
seite – insbesondere im großvolumigen Core-Segment – so
begrenzt, dass die hohe Nachfrage bei Weitem nicht bedient 400
256
werden kann. So wurden mit 58 registrierten Verkäufen
101
nicht nur spürbar weniger Objekte als in den vergangenen 200
90
drei Jahren gehandelt, sondern auch das durchschnitt
liche Kaufvolumen verringerte sich um 13 % auf 14 Mio. €. 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Zu den bedeutendsten Verkäufen zählen zwei Einzeldeals
im Bereich Retail: In Leipzig-Grünau wurde das 40.000 m²
große Allee-Center veräußert, in Großpösna der Pösna Park Investments nach GröSSenklassen in Leipzig
(57.000 m²). in %
100
RÜCKLÄUFIGER ANTEIL DER GROSSDEALS 31,1
Der wesentliche Grund für das niedrigere Investitionsvolu- 80 43,1
men ist das deutlich geringere Ergebnis bei den Großdeals.
So ging der Anteil der Größenklasse über 50 Mio. € um gan-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2018
≥50 Mio. €
60
ze 12 Prozentpunkte auf 31 % zurück. Demgegenüber ver- 25-Sie können auch lesen
