GEWERBE-IMMOBILIENMARKT DEUTSCHE TOP-7-STANDORTE 2018/Q1-2 - INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG
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LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG
GEWERBE-IMMOBILIENMARKT
DEUTSCHE TOP-7-STANDORTE
2018/Q1-2
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LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT MARKTBERICHT INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG 2018/Q1-2
ÜBER UNS
DIE PARTNER
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ternehmen im Gewerbebereich haben wir uns zu einem wichtigen deutschen Immobilienstandorten unseren
deutschlandweiten Immobiliennetzwerk zusammenge- besonderen Service zur Verfügung stellen. Besonders
schlossen. Wir sind fünf starke Partner. deshalb, weil Sie sich bei all Ihren gewerblichen Immobi-
lienanliegen in Deutschland von einem Dienstleister be-
In Norddeutschland bietet Grossmann & Berger mit Stand- raten lassen können – von uns. Über unser Netzwerk und
orten in Hamburg und Berlin seine Immobiliendienstleis- unsere jeweilige Marktstellung können wir Ihnen deutsch-
tungen an, Süddeutschland betreut E & G Real Estate landweit hervorragende Standortkenntnisse und einen
mit Sitz in Stuttgart und München. Für den Immobilien- bevorzugten Marktzugang bieten. LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
markt Düsseldorf und Umgebung ist Anteon der richtige
Ansprechpartner, die Metropolregion Köln und die Stadt Die langjährige Unternehmenszugehörigkeit unserer Mit- GERMAN PROPERTY PARTNERS
Bonn hat GREIF & CONTZEN Immobilien bestens im Blick. arbeiter macht German Property Partners zu einem ver-
Im Frankfurter Raum garantiert blackolive die komplette lässlichen Partner für eine langfristige Zusammenarbeit Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,
Marktabdeckung. bei Gewerbe-Immobilien und Finanzierungsfragen.
2018 startete mit einer weiterhin ungebrochen hohen detaillierten Marktkenntnisse vor Ort verfügen wir sowohl
Nachfrage nach Gewerbeimmobilien an den Top-7-Stand- über Daten zum Gesamtmarkt als auch zu den einzelnen
orten in Deutschland. Sowohl Immobilien-Investoren als Top-7-Standorten und deren Teilmärkten.
auch Büronutzer sind auf der Suche nach für sie geeig-
Partner neten Objekten. Vor allem für Letztere schrumpft das An- Wir wünschen Ihnen eine informative und erkenntnisreiche
gebot immer mehr zusammen, so dass ihre Nachfrage teil- Lektüre. Gern tauschen wir uns mit Ihnen persönlich aus
Grossmann & Berger Anteon GREIF & CONTZEN weise nicht immer wunsch- und fristgemäß erfüllt werden und unterstützen Sie bei Ihren individuellen Fragestel-
Der Immobilienberater mit mehr als 85 Anteon ist eine inhabergeführte Immo- Der inhabergeführte Dienstleister mit kann. Dies wirkte sich auf den Büroflächenumsatz der lungen rund um das Thema Immobilie.
Jahren Tradition ist einer der führenden bilienberatungsgesellschaft mit den 40 Jahren Erfahrung in der Beratung, Top-7-Standorte aus, der zum Ende des Halbjahres im
Dienstleister für den Verkauf und die Schwerpunkten Bürovermietung, In- Bewertung, Vermittlung und Ver- Vergleich zum Vorjahr leicht zurückging. Die Investment- Guido Nabben
Vermietung von Gewerbe- und Wohn- vestment und Industrie & Logistik. Da- waltung von Gewerbe- und Wohn-Im- märkte der Top-7 schlossen dagegen das 1. Halbjahr mit Sprecher von German Property Partners
immobilien in Norddeutschland und rüber hinaus bietet Anteon, als einer mobilien in Köln | Bonn deckt die einem satten Plus beim Transaktionsvolumen ab.
ein Beteiligungsunternehmen der HAS- der führenden Anbieter, Immobilien- gesamte Wertschöpfungskette des Im-
PA-Gruppe. marketing, Projektbegleitung und Re- mobilien-Geschäftes ab. Mit diesem Marktbericht geben wir Ihnen einen Überblick INHALT
search an. über die Situation auf den Top-7-Märkten in Deutschland
zum Halbjahr 2018. Neben der vergleichenden Be- Top-7 | Überblick und Kennzahlen..............................4/5
trachtung der Top-7-Standorte gehen wir im Detail auf die Wirtschaftliche Rahmenbedingungen.......................... 6
blackolive E & G Real Estate jeweiligen Investment- und Bürovermietungsmärkte von Im Fokus: Coworking Space............................................ 7
blackolive ist ein inhabergeführtes Im- E & G Real Estate ist einer der führenden Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart Top-7 | Investment.........................................................8/9
mobilienberatungsunternehmen mit Immobiliendienstleister Süddeutsch- und München ein. Neu in dieser Ausgabe ist ein Überblick Top-7 | Bürovermietung............................................10/11
dem Schwerpunkt Bürovermietung und lands mit langjähriger Erfahrung in den über die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie Hamburg....................................................................12/13
Investment. Die Geschäftsführer mit Bereichen Gewerbe- und Wohninvest die Rubrik „Im Fokus“, in der wir dieses Mal das Thema Berlin..........................................................................14/15
jeweils mehr als 26 Jahren Erfahrung ments, gewerbliche Vermietung von „Co-Working-Anbieter“ betrachten. Düsseldorf.................................................................16/17
garantieren ein tiefgreifendes Ver- Büro-, Einzelhandels-, Industrie- und Köln.............................................................................18/19
ständnis des Marktes. Logistikflächen. Möglich wird dieser Marktbericht durch den Zusammen- Frankfurt................................................................... 20/21
schluss von fünf der führenden Gewerbe-Immobilien- Stuttgart................................................................... 22/23
dienstleister aus Nord-, Mittel- und Süddeutschland zum München................................................................... 24/25
Netzwerk German Property Partners (GPP). Dank unserer
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ÜBERBLICK KENNZAHLEN
TOP-7 | 2018/Q1-2 TOP-7 | 2018/Q1-2
INVESTMENT BÜROVERMIETUNG
»» Hamburg, Stuttgart und Frankfurt mit höchsten »» Büroflächenumsatz geht aufgrund fehlender
Zuwächsen, Köln mit höchstem Rückgang Flächen weiter zurück
»» Netto-Spitzenrenditen für Büroobjekte außer »» Leerstände verringern sich abermals auf ein HAMBURG BERLIN
in Stuttgart weiter gesunken neues historisches Tief 250.000 m² (-17 %) 330.000 m² (-20 %)
»» Verkauf des Frankfurter Bürohochhauses »» Überall steigende Durchschnittsmieten, Spitzenmieten 26,00 €/m² (-2 %) 32,00 €/m² (+12 %)
„Gallileo“ größte Top-7-Transaktion im 2. Quartal nur in Hamburg und Stuttgart leicht rückläufig 15,70 €/m² (+6 %) 20,50 €/m² (+20 %)
3,9 % (-1,0 %-Pkt.) 2,0 % (-0,9 %-Pkt.)
»» Für 2018 niedrigeres Gesamtverkaufsvolumen »» Co-Working-Anbieter müssen wegen Flächenmangel 2,30 Mrd. € (+70 %) 2,45 Mrd. € (-4 %)
erwartet als im Vorjahr auf dezentrale Lagen ausweichen 2,90 % (-0,4 %-Pkt.) 3,00 % (-0,2 %-Pkt.)
Bürovermietung
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München Top-7
2018/Q1-2
Flächenumsatz DÜSSELDORF
250.000 330.000 182.000 125.000 259.300 120.000 450.500 1.716.800
[m²] 182.000 m² (-11 %)
ggü. Vorjahr [%] -17 -20 -11 -22 +2 +4 +16 -6 27,00 €/m² (+2 %)
15,80 €/m² (+9 %)
Ø-Miete 8,0 %
15,70 20,50 15,80 14,40 20,50 14,60 18,00 - (-1,5 %-Pkt.)
[€/m² mtl. netto] 1,16 Mrd. € (+25 %)
ggü. Vorjahr [%] +6 +20 +9 +6 +11 +4 +8 - 3,30 % (-0,4 %-Pkt.)
Spitzenmiete
26,00 32,00 27,00 22,00 42,00 23,50 36,10 -
[€/m² mtl. netto]
ggü. Vorjahr [%] -2 +12 +2 +2 +8 -2 +2 -
Leerstand
536.200 390.000 590.000 230.000 875.000 172.000 520.000 3.313.200
[m²]
ggü. Vorjahr [%] -20 -29 -18 -32 -26 -17 -31 -25
Leerstandsquote KÖLN FRANKFURT
3,9 2,0 8,0 2,9 7,6 2,2 2,3 3,7
[%] 125.000 m² (-22 %) 259.300 m² (+2 %)
ggü. Vorjahr [%-Pkt.] -1,0 -0,9 -1,5 -1,5 -2,5 -0,5 -1,0 -1,2 22,00 €/m² (+2 %) 42,00 €/m² (+8 %)
14,40 €/m² (+6 %) 20,50 €/m² (+11 %)
Fertigstellungen 2,9 % 7,6 %
330.000 612.000 218.000 200.000 319.000 215.000 500.000 2.394.000 (-1,5 %-Pkt.) (-2,5 %-Pkt.)
2018/2019 [m²] 0,73 Mrd. € (-28 %) 3,23 Mrd. € (+43 %)
Vorvermietungs- 3,40 % (-0,4 %-Pkt.) 3,30 % (-0,3 %-Pkt.)
quote [%] 59 58 68 79 59 53 77 65
Investment
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München Top-7
2018/Q1-2
Transaktions- STUTTGART MÜNCHEN
2.300 2.450 1.160 725 3.227 860 3.332 14.054
volumen [Mio. €]
120.000 m² (+4 %) 450.500 m² (+16 %)
ggü. Vorjahr [%] +70 -4 +25 -28 +43 +46 +37 +27 23,50 €/m² (-2 %) 36,10 €/m² (+2 %)
Anteil CBD [%] 29 28 0 47 29 11 3 20 14,60 €/m² (+4 %) 18,00 €/m² (+8 %)
2,2 % (-0,5 %-Pkt.) 2,3 % (-1,0 %-Pkt.)
Anteil internationa- 0,86 Mrd. € 3,33 Mrd. €
19 65 30 34 50 50 66 49 (+46 %) (+37 %)
ler Investoren [%]
3,50 % (0%-Pkt.) 3,00 % (-0,2 %-Pkt.)
Anteil Assetklasse
60 50 60 54 84 35 65 63
Büro [%]
Spitzenrendite
2,90 3,00 3,30 3,40 3,30 3,50 3,00 3,20
Büro [%]
ggü. Vorjahr [%-Pkt.] -0,40 -0,20 -0,40 -0,40 -0,30 0,00 -0,20 -0,27
Spitzenrendite KENNZAHLEN INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG:
2,90 2,90 3,20 2,90 3,00 2,80 2,45 2,88
Geschäftshäuser [%]
Flächenumsatz (ggü. Vorjahr) Leerstandsquote (ggü. Vorjahr)
ggü. Vorjahr [%-Pkt.] -0,40 -0,10 -0,30 -0,60 -0,40 -0,50 -0,25 -0,36
Spitzenmiete (ggü. Vorjahr) Transaktionsvolumen (ggü. Vorjahr)
Spitzenrendite
4,60 4,40 4,60 4,50 4,40 4,50 4,20 4,46
Logistik [%] Durchschnittsmiete (ggü. Vorjahr) Spitzenrendite Büro (ggü. Vorjahr)
ggü. Vorjahr [%-Pkt.] -0,30 -0,70 -0,30 -0,40 -0,50 -0,60 -0,90 -0,53
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DEUTSCHLAND IM FOKUS
WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN ANBIETER VON FLEXIBLEN BÜROFLÄCHEN
Unternehmen wie Design Offices, WeWork oder rent24 ist hierbei meist die erste Wahl, da das Unternehmen neben
Die Ergebnisse der jüngsten Konjunkturumfragen für die Entwicklungen am US-Kapitalmarkt. Die 10-Jähri- treten verstärkt als Mieter an den Top-7-Standorten auf. der Anmietung von Privatbüros auch von dem innovativen
Deutschland zeigten eher gedämpfte Erwartungen. Die gen-US-Staatsanleihen hatten mit einer Rendite von knapp In 2017 stieg ihr Flächenumsatz im Vergleich zu 2016 um Umfeld der Co-Worker profitieren kann.
undurchsichtige Politik des amerikanischen Präsidenten 3,11 % Mitte Mai den höchsten Stand seit vier Jahren. In der 276 % auf 224.000 m². Dabei lag der Fokus mit 62 % auf den
dürfte einen Beitrag hierzu leisten. Die wirtschaftlichen In- Folge steigen meist auch die 10-Jährigen-Bundesanleihen, zentralen Citylagen. Im 1. Halbjahr 2018 wurden in München BEVORZUGTE STANDORTE
dikatoren für Deutschland blieben von dieser Entwicklung die seit ihrem Tiefstand von Mitte 2016 (-0,16 %) auf 0,70 % mit 40.500 m² die meisten Büroflächen durch die Branche Die bevorzugte Lage von Anbietern flexibler Büroflächen
bisher unberührt und stehen weiterhin auf Hochkurs. Die im Januar 2018 wieder zulegten. An dem Verlauf der Bun- angemietet, gefolgt von Frankfurt mit 30.500 m² und Berlin sind zentrale Citylagen in den Top-7-Städten. Alternativen
Bedingungen für Standort- und Investitionsentschei- desanleihen orientieren sich meist die Hypothekenzinsen. mit 16.900 m². Insgesamt wurden im 1. Halbjahr 2018 an sind strategische Lagen wie Flughäfen oder kreative Stadt-
dungen in Deutschland sind somit weiterhin positiv. Die EZB verfolgt vorerst weiter ihre Nullzinspolitik, so dass den Top-7-Standorten rund 117.000 m² Bürofläche durch teillagen. Aufgrund des verknappten Flächenangebots in
die Hypothekenzinsen aller Voraussicht nach bis Ende 2018 die Branche vom Markt absorbiert. Damit erhöhte sich das den Top-7-Standorten expandiert der Anbieter Design Of-
ARBEITSMARKT DEUTSCHLAND nur leicht steigen werden. Damit bleibt das Baugeld wei- Volumen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um das Dop- fices bspw. in B- und C-Standorte wie Leipzig, Nürnberg oder
Die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland sank im Juni 2018 terhin auf historisch niedrigem Niveau. Mit einer Erhöhung pelte. Das starke Wachstum dieser Branche verdeutlicht Heidelberg.
unter die Marke von 2,3 Mio. Menschen. Im Juli stieg sie des Leitzinses ist nach Experteneinschätzung nicht vor den hohen Bedarf nach Flexibilität in der Arbeitswelt.
saisonbedingt leicht an. Die Arbeitslosenquote reduzierte Frühjahr 2019 zu rechnen. AUSBLICK
sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich um 0,5 %-Punkte ANBIETERTYPEN Die größeren Co-Working-Anbieter sind weiterhin sehr ex-
auf 5,1 %. Trotz wachsender Handelskonflikte und Kon- IFO GESCHÄFTSKLIMA DEUTSCHLAND Die neue Arbeitsform wird meist als Co-Working betitelt, pansiv. Sie reagieren mit ihren Flexible-Workspace-Kon-
junkturskepsis gehen Experten davon aus, dass sich der Gemäß dem ifo Geschäftsklima Deutschland hat sich die wobei diese Form des Arbeitens in Open-Spaces mit dem zepten auf das Anforderungsprofil neuer Arbeitnehmer-
Abwärtstrend weiter fortsetzen wird. Die Auftragsbücher Stimmung bei den Unternehmen nicht zuletzt aufgrund Fokus auf Kommunikation und Zusammenarbeit nur einen generationen und auf den Bedarf von Unternehmen nach
vieler Unternehmen in Deutschland sind voll, so dass sie der gegenwärtigen protektionistischen Tendenzen einiger Teil dieser neuen Arbeitswelt ausmacht. Daneben exis- Verringerung der Fixkosten. Der Bedarf an klassischen
weiterhin eine expansive Personalpolitik verfolgen. Das ifo Staaten leicht eingetrübt. Der Index erreichte im Juni 101,8 tieren bereits seit den 1990er Jahren die klassischen Bu- langfristigen Mietverträgen bleibt von diesem Trend jedoch
Beschäftigungsbarometer kommt zu dem Ergebnis, dass Punkte nach 102,3 im Vormonat. Bei den Dienstleistern ließ siness-Center, die ihren Fokus auf Privatsphäre legen. Die unberührt. Das Büroflächenangebot, insbesondere in den
die deutsche Wirtschaft tendenziell mehr neue Arbeits- sowohl der Optimismus in Bezug auf die aktuelle als auch am stärksten wachsende Form ist das sogenannte Hybrid- zentralen Lagen, wird allerdings aufgrund der Zunahme von
plätze schaffen will. Der Index sank im Juni 2018 leicht auf auf die erwartete Geschäftslage etwas nach. modell, eine Mischung aus den vorgenannten Konzepten. Co-Working-Anbietern zunehmend knapper.
104,0 Punkte nach seinem höchsten Stand im Januar 2018 Hierbei beträgt der Anteil von Co-Working in Open-Spaces
von 105,5 Punkten. Im Bereich des Dienstleistungssektors PROGNOSE BIP nur ca. 10 bis 20 %. TOP BEKANNTE ABSCHLÜSSE | TOP-7-STANDORTE
wollen in erster Linie Firmen aus der Branche Logistik und Die Konjunkturprognose für 2018 der wichtigsten Institu- 2018/Q1-2
Transport ihre Mitarbeiterzahl erhöhen. tionen in Deutschland geht von einem Wirtschaftswachstum WER SIND DIE NUTZER? Anbieter Projekt/Objekt
Mietfläche
[ca. m²]
von 1,8 bis 2,1 % aus. Einige der Institute erwarten derweil Die Nachfrage nach flexiblen Büroflächen speist sich einer-
The Office Group „Oper 46“, Bockenheimer Anlage 46 | Frankfurt 6.500
ZINSEN eine „zyklische Abschwächung“ der deutschen Konjunktur, seits aus der wachsenden Nutzergruppe der sogenannten
Spaces (Regus) „3hoch5“, Breite Straße 3-5 | Düsseldorf 6.000
Die Hypothekendarlehen haben ihre Tiefstände von Mitte da durch erhöhte „geopolitische und weltwirtschaftliche Gig-Economy (gig eng. für Auftritt), die Aufträge kurzfristig
Design Offices Erftstraße 19 | Köln 5.600
2016 hinter sich gelassen. Die Meldungen über stei- Konfliktpotenziale“ vermehrt Risiken für die deutsche Wirt- an Selbstständige und Freiberufler vergeben. Andererseits
Spaces (Regus) „Kornmarkt Kontore 1+2“, Berliner Straße 55 | Frankfurt 5.100
gende Zinsen mehren sich. Als Indikator hierfür gelten schaft bestehen. Insbesondere der Handelskonflikt mit den lagern große Unternehmen einzelne Abteilungen oder Pro-
Design Offices Koppenstraße 93 | Berlin 5.000
der Ausstieg der EZB aus der lockeren Geldpolitik sowie USA stellt eine Gefahr für die Konjunktur dar. jektgruppen in flexible Büroflächen aus. Das Hybridmodell
Beschäftigung in Deutschland ifo Geschäftsklima Deutschland Anbietertypen flexibler Büroflächen Flächenumsatz | Anbieter flexibler Büroflächen
2013-2018/07 | Jahresendwerte | in Mio. 2013-2018/06 | Indexwerte 2015=100 2013-2018/Q1-2 | in 1.000 m2
Arbeitslose Arbeitslosenquote Gemeldetes Arbeitsstellenangebot Geschäftslage
Business-Center
Anteil CBD
»» Zielgruppe: Unternehmen, Selbstständige/
Geschäftsklima
6,9%
6,7% 105,1 Freiberufler Flächenumsatz 62 %
6,4%
6,1%
Geschäftserwartungen »» Fokus auf Privatsphäre (Einzel- und Teambüros)
0,46 0,49 5,7% Beschäftigungsbarometer
104,0
»» Anbieter: Regus, Contora, Dussmann etc.
0,57 5,1%
0,66
0,73
101,8 Co-Working
0,82 »» Zielgruppe: Selbstständige/Freiberufler, Start-ups
»» Fokus auf Kommunikation und 38 %
98,6 Zusammenarbeit, Open-Spaces
»» Anbieter: Beehive, Places etc. 50 %
Hybridmodell aus Business-Center und Co-Working
»» Zielgruppe: Mix aus der Zielgruppe Business 86 % 19 % 53 %
2,95 2,90 2,80 2,69 2,53 2,32
Center und Co-Working sowie Corporates 11 9 30 82 224 117
2013 2014 2015 2016 2017 2018/07 2013 2014 2015 2016 2017 2018 »» Mix aus Open-Space, Einzel- und Team-Büros 2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q1-2
»» Anbieter: Design Offices, WeWork, rent24,
Quelle: Destatis, Bundesagentur für Arbeit Quelle: ifo Institut Spaces (Regus), Mindspace etc. Quelle: German Property Partners (GPP)
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INVESTMENT INVESTMENT
TOP-7 | 2018/Q1-2 TOP-7 | 2018/Q1-2
An den deutschen Top-7-Standorten wurden im 1. KÄUFER UND VERKÄUFER
Halbjahr 2018 Transaktionen für Gewerbeimmobilien Für knapp die Hälfte des Verkaufsvolumens waren in- TOP-10 BEKANNTE TRANSAKTIONEN | TOP-7-STANDORTE | 2018/Q1-2
(ohne Wohn-Investments) in Höhe von 14,05 Mrd. € abge- ternationale Investoren verantwortlich. Damit legte ihr
schlossen. Gegenüber dem Vorjahr ist das ein deutliches Anteil gegenüber dem Vorjahr nochmals zu. Insbesondere Kaufpreis
Standort Projekt/Objekt Käufer Verkäufer
[ca. Mio. €]
Plus von 27 %. in Berlin und in München war ihr Anteil am Transaktions-
volumen mit 65 und 66 % am höchsten. Ebenfalls zuge-
Behördenzentrum, Wealthcap
TRANSAKTIONSVOLUMEN nommen hat der Anteil der Paketverkäufe, der jedoch noch Frankfurt Aroundtown 500
Gutleutstraße 116-124 HFS Deutschland
Mit einem Anteil von 63 % am Verkaufsvolumen (8,86 Mrd. €) immer bei niedrigen 10 % liegt.
konzentrierten sich die Käufer auf Büroobjekte. Als zweit- „Springer Quartier“ (Bauteil A+B), Gesellschaft berufsständi-
Hamburg MOMENI / Black Horse Investments 400
stärkste Assetklasse mit 1,44 Mrd. € und einem Anteil von RENDITEN Kaiser-Wilhelm-Straße scher Versorgungswerke
10 % zeigten sich Hotelimmobilien. Mit 2,81 Mrd. € entfiel Die Top-7-Spitzenrenditen für Büroobjekte, Geschäfts-
ein Fünftel des Transaktionsvolumens auf die jeweiligen häuser und Logistikimmobilien gingen ausnahmslos weiter „Gallileo“, Capital and Commercial Trust Von Triuva verwalteter Fonds für
Frankfurt 356
Gallusanlage 7/Kaiserstraße (CCT) südkoreanische Anleger
Central Business Districts (CBD) bzw. Innenstadtbereiche zurück. Für Bürogebäude beträgt die Top-7-Spitzenrendite
der Top-7-Standorte. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum mittlerweile nur noch 3,20 %. Dies spiegelt den engen Kor-
Hilton Berlin, Börsennotierte Immobilien-
blieb der Anteil nahezu unverändert. ridor wider, in dem sich die Netto-Spitzenrenditen der Top- Berlin Aroundtown 297
Mohrenstraße 30 investment AG/REIT
7-Standorte mittlerweile bewegen, mit 2,90 % in Hamburg
Knapp ein Viertel des Transaktionsvolumens an dem einen und 3,50 % in Stuttgart an dem anderen „Correo Quartier“,
(3,33 Mrd. €, +37 %) der deutschen Top-7-Standorte entfiel Ende. München Paul-Heyse-Straße/Bayerstraße/ Credit Suisse Postbank 275
Schwanthalerstraße
auf München. Knapp dahinter positionierte sich Frankfurt
mit einem Volumen von 3,23 Mrd. € (+43 %), gefolgt von AUSBLICK „SZ-Tower“, Axa Real Estate Managers / Norges
Berlin mit 2,45 Mrd. € (-4 %). Mit einem Plus von 70 % Die Dynamik auf dem Investmentmarkt für Gewerbeim- München Art-Invest 244
Hultschiner Straße 8 Bank Real Estate Management
wurde die größte Steigerung zum Vorjahr auf dem Ham- mobilien, die bereits im 1. Quartal registriert wurde, hält
burger Markt (2,30 Mrd. €) registriert. Die größte bekannte ungebrochen an. An einigen Standorten hat sie sogar Altes Polizeipräsidium,
Frankfurt Friedrich-Ebert-Anlage/ Gerch Group Land Hessen 213
Transaktion 2018 fand auf dem Frankfurter Markt statt: noch deutlich zugelegt, wenn auch der Mangel an Immo- Mainzer Landstraße
Das langfristig vermietete Behördenzentrum (Gutleut- bilien teilweise bessere Ergebnisse verhindert hat. Für das
straße 116-124) ging aus dem Portfolio des geschlossenen 2. Halbjahr ist die Pipeline sehr gut gefüllt. In den kom- „AVIVA“,
München Koreanischer Staatsfonds KGAL >200
Immobilienfonds Wealthcap HFS Deutschland 10 für rund menden Wochen wird die Abwicklung mehrerer großvolu- Carl-Wery-Straße 34
500 Mio. € an Aroundtown. Zweitgrößte Transaktion war miger Transaktionen an fast allen Standorten erwartet. Für
der Verkauf des Hamburger „Springer Quartiers“ (Kai- das gesamte Jahr 2018 kann ein Transaktionsvolumen an „Sumatrakontor“,
Hamburg REAL I.S. The Blackstone Group 190
Überseeallee 1-3
ser-Wilhelm-Straße) vom Joint-Venture aus der MOMENI den Top-7-Standorten in Höhe von insgesamt 28,8 Mrd. €
Gruppe und Black Horse Investments an eine Gesellschaft erreicht werden.
„TSK1“,
berufsständischer Versorgungswerke für rund 400 Mio. €. Frankfurt Credit Suisse The Blackstone Group vertraulich
Theodor-Stern-Kai 1
Top-7 | Transaktionsvolumen Top-7 | Größte Käufergruppe nach Städten Top-7 | Spitzenrendite Büro Top-7 | Transaktionsvolumen
2013-2018/Q1-2 | in Mrd. € 2018/Q1 -2 | Transaktionsvolumen in Mio. € 2013-2018/Q2 | Nettoanfangsrendite | in % 2018/Q1-2 | nach Assetklassen
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München
Einzelhandel
Börsennotierte Immobilieninvestment-AGs
5-Jahres-Mittel (2013-2017): Frankfurt 983 Logistik
Prognose
ca. 25,4 Mrd. €
Sonstiges 3%3%
28,8 Fondsmanager 4%
Berlin 718
Grundstücke
7%
Versorgungswerke/Pensionskassen
Hamburg 679
Mischnutzung
Projektentwickler
9%
München 434
Sonstige Fonds 3,50 Hotel Büro
Köln 370 3,40 10% 63%
3,30
Asset-Manager
Q1-2 Düsseldorf 205 3,00
17,3 22,0 29,3 28,8 29,9 14,1 2,90
2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q1-2 Offene Immobilien-Spezialfonds 2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q2
Stuttgart 153
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München
Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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BÜROVERMIETUNG BÜROVERMIETUNG
TOP-7 | 2018/Q1-2 TOP-7 | 2018/Q1-2
Der Flächenumsatz auf den Büromärkten der deutschen MIETEN
Top-7-Standorte ging aufgrund fehlender Flächen weiter Die Mieten stiegen an fast allen Top-7-Standorten. Nur in TOP BEKANNTE ABSCHLÜSSE >10.000 m² | TOP-7-STANDORTE | 2018/Q1-2
zurück. Im 1. Halbjahr 2018 sank der Umsatz im Ver- Hamburg und Stuttgart sanken die Spitzenmieten leicht
gleich zum Vorjahr um rund 6 % auf 1,72 Mio. m². Rund um jeweils 2 %. Die höchsten Spitzenmieten wurden Mietfläche
Standort Projekt/Objekt Mieter/Eigennutzer
[ca. m²]
868.000 m² wurden davon im leicht stärkeren 2. Quartal in Frankfurt mit 42,00 €/m²/Monat und München mit
umgesetzt. 36,10 €/m²/Monat erzielt. Frankfurt und Berlin zeigten mit
20,50 €/m²/Monat die höchste Durchschnittsmiete. Das Stuttgart Bludenzer/Steiermärker Straße (Projekt) Robert Bosch GmbH (Eigennutzer Baustart) 50.000
FLÄCHENUMSATZ rasanteste Mietwachstum legte sowohl bei der Durch-
Trotz der sich leicht eintrübenden Stimmung in der deut- schnittsmiete (+20 % auf 20,50 €/m²/Monat) als auch bei „Heinrich Campus“,
Düsseldorf Deloitte GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 35.500
schen Wirtschaft ist die Nachfrage im 1. Halbjahr 2018 der Spitzenmiete (+12 % auf 32,00 €/m²/Monat) Berlin vor. Heinrich-Erhardt-Straße 61
weiter sehr hoch, aber die Büroflächen fehlen. Zwar ist der
Flächenumsatz in München (+16 %), Stuttgart (+4 %) und FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND Berlin Hildegard-Knef-Platz 2 Vattenfall GmbH 29.000
Frankfurt (+2 %) gestiegen, jedoch sollte das nicht über Die Leerstandsquote der Top-7-Standorte verringerte sich
die teilweise kritisch niedrigen Flächenkapazitäten hin- abermals auf ein neues historisches Tief von 3,7 %. An
wegtäuschen. In den restlichen Top-7-Standorten wurden ausnahmslos allen Standorten sank das kurzfristig zur Frankfurt Europa-Allee 92, Baufeld 43 Frankfurter Allgemeine Zeitung GmbH (FAZ) 24.000
zum Ende des 2. Quartals Rückgänge des Flächenum- Verfügung stehende Flächenangebot. Insbesondere sind
satzes im zweistelligen Bereich verzeichnet. Am höchsten die Standorte Berlin, Stuttgart und München mit Leer-
Referat für Informations- und Telekommunikati-
fiel dieser mit -22 % auf dem Kölner Markt aus. standsquoten von 2,0 bis 2,3 % von der Flächenknappheit München Agnes-Pockels-Bogen 1 23.000
onstechnik (RIT) | Landeshauptstadt München
betroffen. In den Jahren 2018 und 2019 wird an den deut-
Den größten Anteil am gesamten Flächenumsatz der schen Top-7-Standorten voraussichtlich ein Fertigstel-
Top-7-Standorte erreichte München mit rund 26 % und lungsvolumen von rund 2,39 Mio. m² in 253 Projekten fer- München Hofmannstraße 61, 63, 69 Landeshauptstadt München 17.000
450.500 m². Platz zwei und drei belegten Berlin mit tiggestellt. Hiervon sind jedoch bereits 65 % vertraglich
330.000 m² und Frankfurt mit 259.300 m². gebunden. 2018 stehen Mietinteressenten nur ein Viertel
München Werinherstraße 83-95 Deutsche Postbank AG 16.900
der projektierten Büroflächen zur Verfügung.
Der Flächenumsatz von Co-Working-Anbietern bzw. Bu-
siness-Centern hat sich im Vergleich zum Vorjahr nahezu AUSBLICK
Berlin Am Borsigturm 100 S-Servicepartner Berlin GmbH 14.300
verdoppelt (117.000 m² und 7 % am gesamten Flächen- Die hohe Büroflächennachfrage wird anhalten. Trotz ei-
umsatz). Nur 38 % dieser Büroflächen befinden sich in den niger Großgesuche in Berlin, Düsseldorf und Frankfurt
Top-7-CBDs. Zwar stieg der Umsatz in den CBDs um 3 % scheinen die Top-7-Büromärkte jedoch weit von neuen Berlin Euref-Campus GASAG AG 12.000
gegenüber dem Vorjahreszeitraum leicht an, jedoch verrin- Rekorden entfernt. Es ist nicht vor 2020 mit einer Ent-
gerte sich der Anteil von 72 auf 38 %. Das zeigt, dass auch spannung zu rechnen, so dass die Unternehmen sich an
Co-Working-Anbieter wegen Flächenmangel auf dezen- den Top-7-Standorten auf noch weiter steigende Büro- Stuttgart Kriegsbergstraße 32 Land Baden-Württemberg (Eigennutzer Kauf) 10.800
trale Lagen ausweichen müssen. mieten einstellen müssen.
Top-7 | Flächenumsatz Bürovermietung | Stärkste Branche nach Städten Top-7 | Leerstandsrate Top-7 | Fertigstellungen | Vorvermietungsquote
2013-2018/Q1-2 | in Mio. m2 | inkl. Eigennutzer 2018/Q1-2 | Flächenumsatz in m2 2013-2018/Q2 | in % 2014-2019 | in 1.000 m2
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München 131
Internet/Media/Telekom
Berlin 98.000 122
5-Jahres-Mittel (2013-2017): 114 57 %
ca. 3,5 Mio. m² Prognose Öffentliche Verwaltung /Soziale Einrichtung 104
München 83.000 Anzahl der Projekte
3,6
89
Rechtsanwälte/Steuerberater 80
Düsseldorf 57.400 75 %
Industrie 8,0%
Stuttgart 53.000 7,6%
Internet/Media/Telekom
Frankfurt 51.300
3,9%
Tourismus/Verkehr 2,9%
Q1-2 Hamburg 41.800 2,3%
1,7 2,2%
2,9 2,9 3,5 3,9 4,1 2,0% 971 927 983 946 983 1.412
Verein/Öffentliche Einrichtung/Verband
2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q1-2 Köln 19.000 2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q2 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München
Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT MARKTBERICHT INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG 2018/Q1-2
BÜROVERMIETUNG
HAMBURG
Mit einem Minus von rund 50.000 m² zum Ende des FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND
1. Halbjahres 2018 blieb der Büroflächenumsatz in Die Leerstandsrate ist im 2. Quartal erneut gesunken und
Hamburg hinter dem Ergebnis des Vorjahres zurück. Das lag am Quartalsende bei 3,9 %. Die Vier-Prozent-Marke ist
Halbjahresergebnis belief sich auf insgesamt 250.000 m². damit geknackt. Mit einem Minus von 20 % im Vorjahres-
Damit wurde rund 17 % weniger Bürofläche umgesetzt. vergleich ging das innerhalb von drei Monaten verfügbare
Der Eigennutzeranteil erhöhte sich im Vergleich zum Flächenangebot deutlich auf nur noch rund 536.000 m²
ersten Jahresviertel leicht und stieg auf 7 % an. zurück.
FLÄCHENUMSATZ AUSBLICK
Insgesamt wurden im 1. Halbjahr 2018 sechs Großab- Weiterhin sind viele Unternehmen auf der Suche nach
schlüsse registriert. Größter Abschluss war die Inte- neuen Flächen. Einschränkungen bei der Unterbringung
rimsanmietung des Versicherungskonzerns Signal Iduna dieser Gesuche ergeben sich durch das stark reduzierte
im Vattenfall-Gebäude (Überseering 12, City Nord) aus dem Flächenangebot und die dadurch bedingte verschärfte
1. Quartal. Im 2. Quartal wurden drei neue Großabschlüsse Konkurrenzsituation. Der Büroflächenumsatz am Jah-
INVESTMENT getätigt. Im „Economic Quarter“ am Heidenkampsweg resende wird daher voraussichtlich hinter dem Rekordwert
96-98 (City Süd) wird f & w fördern und wohnen, ein Tochte- von 2017 zurückbleiben und sich auf der Höhe des Zehn-
HAMBURG runternehmen der Freien und Hansestadt Hamburg, rund Jahres-Mittels von 512.000 m² einpendeln.
8.600 m² beziehen. Für weitere Anmietungen mit mehr
Das Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen In- nationalen Akteure mit 69 % am Transaktionsvolumen (1,6 als 5.000 m² sorgten die Bundesbauabteilung der BSW
vestmentmarkt in Hamburg belief sich zum Ende des Mrd. €). am Nagelsweg 47 (City Süd) mit knapp 6.900 m² sowie die TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
1. Halbjahres 2018 auf 2,3 Mrd. € bei 56 Transaktionen. Lufthansa mit rund 5.300 m² im „Hanse 10ter Grad“ (Es-
Verglichen mit dem Vorjahr schoss das Ergebnis um AUSBLICK sener Bogen 21-23, Hamburg West). Größter Vertrag in der CITY / 60.500 m² / 19,40 €/m²/Monat
70 % in die Höhe. Zu den zwei Verkäufen über 100 Mio. € Obwohl der Markt so gut wie leergefegt scheint, wird keine City blieb der Abschluss von Zeaborn im „Tower am Michel“ CITY SÜD / 46.500 m² / 12,40 €/m²/Monat
im 1. Quartal kamen im 2. Quartal zwei weitere Großab- Abschwächung des Transaktionsgeschehens erwartet. Die (Ludwig-Erhard-Straße 22) aus dem ersten Jahresviertel. HARBURG / 22.800 m² / 10,10 €/m²/Monat
schlüsse hinzu. Kaufbereitschaft der Investoren ist weiterhin hoch und es
sind noch genug Projektentwicklungen auf dem Markt, die MIETEN TOP-3-VERTRÄGE
INVESTITIONSOBJEKTE bisher nicht veräußert wurden. Zudem sind Projektwickler Die Spitzenmiete gab gegenüber dem Vorjahr leicht nach
Die größte Transaktion des 1. Halbjahres blieb der Verkauf als Käufer von Bestandsobjekten und Grundstücken aktiv, und sank um 50 Cent, was einem Minus von 1,9 % ent- 1. SIGNAL IDUNA GRUPPE
des „Springer Quartiers“ (Kaiser-Wilhelm-Straße, City) um weitere Projekte realisieren zu können. Daher wird das spricht. Zum Ende des 1. Halbjahres 2018 lag der Wert bei „Vattenfall-Gebäude“, Überseering 12 / ca. 10.000 m²
vom Joint-Venture aus der MOMENI Gruppe und Black Transaktionsvolumen das Ergebnis des Vorjahres in Höhe 26,00 €/m²/Monat. Hingegen stieg die flächengewichtete 2. F & W FÖRDERN UND WOHNEN AÖR
Horse Investments an eine Gesellschaft berufsständi- von 3,6 Mrd. € mit hoher Wahrscheinlichkeit übertreffen Durchschnittsmiete von 14,80 €/m²/Monat im Vorjahr auf „Economic Quarter“, Heidenkampsweg 96-98 / ca. 8.600 m²
scher Versorgungswerke für rund 400 Mio. € im 1. Quartal. und über dem Niveau von 4,0 Mrd. € liegen. aktuell 15,70 €/m²/Monat an und erreichte damit einen Zu- 3. HARBURG-FREUDENBERGER MASCHINENBAU GMBH
Im 2. Quartal kam die Veräußerung des „Sumatrakontors“ wachs von 6,1 %. Schlachthofstraße / ca. 7.700 m²
(Überseeallee 1-3, HafenCity) für knapp 190 Mio. € von
Blackstone an die REAL I.S. hinzu. Die nächstgrößere
Transaktion über 100 Mio. € war der bereits im 1. Quartal Hamburg | Transaktionsvolumen Hamburg | Flächenumsatz Hamburg | Spitzen- und Durchschnittsmieten
bekannt gegebene Verkauf des gemischt genutzten Ob- 2013-2018/Q1-2 | in Mrd. € 2013-2018/Q1-2 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer 2013-2018/Q2 | in €/m² mtl. nettokalt
jekts „LaHoMa“ (Langenhorner Markt 1-18, Hamburg Ost)
Prognose
für über 100 Mio. €. Spitzenmiete
4,5 5-Jahres-Mittel (2013-2017): 26,00 26,00 26,00
5-Jahres-Mittel (2013-2017): ca. 539.000 m² Prognose
ca. 3,7 Mrd. € 25,00
Die Spitzenrenditen sanken verglichen mit dem Vorjah- 550 24,00
24,50
reszeitraum erneut in allen Assetklassen. Sowohl bei
Büro- als auch bei Geschäftshäusern stand eine Zwei
vor dem Komma, nachdem die Netto-Spitzenrenditen um
0,4 %-Punkte auf 2,90 % nachgegeben hatten.
Durchschnittsmiete
15,70
KÄUFER UND VERKÄUFER 15,50 15,20
14,50 14,50
Mit einem Anteil von 30 % (680 Mio. €) waren Versorgungs- 14,00
Q1-2 Q1-2
werke/Pensionsfonds im 1. Halbjahr 2018 die stärkste 2,8 3,7 4,0 4,5 3,6 2,3 440 525 540 550 640 250
Käufergruppe. Als Verkäufer dominierte mit einem Anteil 2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q1-2
2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q1-2 2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q2
von 48 % eindeutig die Gruppe der Projektentwickler
(1,1 Mrd. €). Auch auf Verkäuferseite überwogen die Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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BÜROVERMIETUNG
BERLIN
Der Flächenumsatz auf dem Berliner Büromarkt sank FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND
trotz einer Vielzahl von Großanmietungen im Vergleich Der Leerstand erreichte mit 2,0 % bzw. 390.000 m² einen
zum Vorjahr um 20 % und erreichte mit 330.000 m² neuen Tiefststand und sank im Vergleich zum Vorjahr um
einen eher durchschnittlichen Wert. Allerdings ist dieser 29 %. Damit ist für Berlin fast eine Vollvermietung erreicht.
Rückgang nicht auf fehlende Nachfrage, sondern auf feh- Diese Situation erschwert Umzüge und Expansionen von
lende Produkte zurückzuführen. Unternehmen und bei höherem Platzbedarf weichen diese
auf Projektentwicklungen aus. Diese Entwicklung führt
FLÄCHENUMSATZ mittlerweile wieder zu erhöhten Fertigstellungsvolumina,
Zum Halbjahr gab es zwölf Abschlüsse über der Marke von die aber erst 2019 bzw. 2020 deutlich zum Tragen kommen.
5.000 m² und sechs über der Marke von 10.000 m², dar- 2018 werden rund 237.000 m² Bürofläche fertiggestellt,
unter auch die Vermietung an Vattenfall (ca. 29.000 m², Hil- 2019 steigt das Volumen auf 375.000 m².
degard-Knef-Platz 2, Peripherie-Süd), die Großanmietung
durch S-Servicepartner Berlin (ca. 14.300 m², Am Bor- AUSBLICK
sigturm 100, Reinickendorf) und der Mietvertrag des Ener- Mittel- bis langfristig ist eine Entspannung des Marktes
INVESTMENT giedienstleisters GASAG (ca. 12.000 m², Euref-Campus, durch steigende Flächenangebote und damit auch der
Schöneberg). Mieten in Sicht. Für 2018 ist trotz des Produktmangels ein
BERLIN Flächenumsatz in Höhe von rund 850.000 m² zu erwarten.
Als stärkster Teilmarkt konnte sich mit rund 17 % der
Insgesamt wurden im 1. Halbjahr 2018 Gewerbeimmo- KÄUFER UND VERKÄUFER Teilraum Charlottenburg positionieren, gefolgt von Peri-
bilien für rund 2,5 Mrd. € in Berlin veräußert. Das ist trotz Das Engagement internationaler Investoren in Berlin nahm pherie-Süd (ca. 16 %) und Mitte (ca. 15 %). Damit ist bereits TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
des Rückgangs um 4 % das drittbeste Halbjahres-Trans- verglichen mit dem Vorjahr zu. Der Anteil am Transaktions- zum wiederholten Male der Teilraum Peripherie-Süd unter
aktionsvolumen der Hauptstadt. volumen kletterte um knapp ein Drittel auf 65 %. Das auf den Top-3 der Teilmärkte, was die Verlagerung der Um- CHARLOTTENBURG / 56.000 m² / 15,50 €/m²/Monat
internationale Verkäufer entfallende Volumen lag bei einem satzaktivitäten unterstreicht. Mit einem Anteil von 23 % PERIPHERIE-SÜD / 54.000 m² / 16,00 €/m²/Monat
INVESTITIONSOBJEKTE Anteil von 54 %. Mit einem Anteil von 29 % traten in Berlin am Gesamtflächenumsatz positionierte sich das Segment MITTE / 48.000 m² / 25,70 €/m²/Monat
Die Marktdynamik war besonders bei den Großdeals mit hauptsächlich Fondsmanager als Käufer in Erscheinung. Internet/Media/Telekommunikation auf Platz eins.
Volumina über 100 Mio. € zu spüren. Ihre Zahl nahm von Auf Verkäuferseite taten sich besonders Projektentwickler TOP-3-VERTRÄGE
zwei im 1. Quartal auf acht am Ende des 2. Quartals zu. Im mit einem Anteil von einem Viertel am Volumen hervor. MIETEN
Rahmen des größten bisher bekannten Verkaufs in Berlin Die Durchschnittsmiete stieg innerhalb eines Jahres um 1. VATTENFALL GMBH
erwarb Aroundtown im 2. Quartal das „Hilton Berlin“ (Moh- AUSBLICK 20 % auf 20,50 €/m²/Monat und erreichte einen neuen Hildegard-Knef-Platz 2 / ca. 29.000 m²
renstraße 30, Mitte 1a) für rund 300 Mio. € von Park Hotels Im 2. Halbjahr werden zahlreiche Objekte zum Verkauf Rekordwert. 2011 war die Spitzenmiete noch so hoch wie 2. S-SERVICEPARTNER BERLIN GMBH
& Resorts. kommen, so dass das Transaktionsvolumen gegenüber die Durchschnittsmiete heute. Auch die Spitzenmiete Am Borsigturm 100 / ca. 14.300 m²
dem Halbjahresergebnis noch deutlich zulegt und voraus- legte um 12 % zu und lag mit 32,00 €/m²/Monat auf einem 3. GASAG AG
Auf die Assetklasse Büro entfiel statt 72 % im Vorjahr nur sichtlich 5,0 Mrd. € erreichen wird. Niveau wie zuletzt noch vor 1995. Euref-Campus / ca. 12.000 m²
ein Anteil von 50 %, dennoch wurde sie am stärksten nach-
gefragt. Die Assetklasse Mischnutzung kam mit 17 % auf
den zweithöchsten Anteil. Hieran hatte der Verkauf des Berlin | Transaktionsvolumen Berlin | Flächenumsatz Berlin | Spitzen- und Durchschnittsmieten
„Forum Landsberger Allee“ (Landsberger Allee 177, Peri- 2013-2018/Q1-2 | in Mrd. € 2013-2018/Q1-2 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer 2013-2018/Q2 | in €/m² mtl. nettokalt
pherie-Ost) im 2. Quartal von Peakside Capital an Patrizia 32,00
Grundinvest für rund 100 Mio. € einen wesentlichen Anteil.
Prognose 30,00
Hotelimmobilien kamen auf einen Anteil von 15 %. Dies lag 5-Jahres-Mittel (2013-2017):
ca. 736.200 m² 850 27,50
an mehreren neuen Kaufverträgen im 2. Quartal, zu denen
5-Jahres-Mittel (2013-2017):
auch der Eigentümerwechsel des „Hilton Berlin“ gehörte. ca. 5,5 Mrd. € Spitzenmiete 24,00
Prognose
22,00 22,50 Durchschnittsmiete
Während die Spitzenrenditen für Büroimmobilien und Ge- 5,0 20,50
19,50
schäftshäuser um 0,2 bzw. 0,1 %-Punkte deutlich lang-
samer sanken, hielt der ungebremste Sinkflug bei Logistik 16,10
14,90
objekten an. Ihre Spitzenrendite fiel um 0,7 %-Punkte auf
13,20
4,40 %. Die Spitzenrendite für Büroobjekte lag bei 3,00 %, 12,30
Q1-2 Q1-2
die für Geschäftshäuser bei 2,90 %. Im CBD und den an- 3,4 4,0 7,8 5,0 7,3 2,5 521 630 810 820 900 330
grenzenden Lagen bewegen sich die Renditen seitwärts,
2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q1-2 2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q1-2 2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q2
während sie in den Nebenlagen und der Peripherie noch
weiter zurückgehen. Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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BÜROVERMIETUNG
DÜSSELDORF
Das 1. Halbjahr am Düsseldorfer Büromarkt wurde mit 130.000 m² auf ca. 590.000 m² gefallen. Dies entspricht
einer Vermietungsleistung von ca. 182.000 m² abge- einer Leerstandsquote von 8,0 %. Zur Jahresmitte 2017
schlossen. Das ist eine Minderung um 11 % gegenüber lag sie noch bei 9,5 %.
dem Vorjahreszeitraum, als rund 205.000 m² vermietet
wurden. 2018 werden voraussichtlich Projekte in einer Größen-
ordnung von rund 103.000 m² und 2019 von 115.000 m²
FLÄCHENUMSATZ fertiggestellt. Der Büroflächenbestand umfasste zuletzt
Die umsatzstärkste Branche im 1. Halbjahr 2018 war die 7.400.000 m² – das entspricht einem Rückgang um 2 % ge-
der Rechtsanwälte und Steuerberater mit einer Vermie- genüber dem Vorjahreszeitraum.
tungsleistung von ca. 57.400 m². Für dieses starke Re-
sultat sorgte vor allem Deloitte, die den größten Abschluss AUSBLICK
in Düsseldorf mit über rund 35.500 m² in der Projektent- Für das Gesamtjahr 2018 ist ein Flächenumsatz von rund
wicklung „Heinrich Campus“ (Heinrich-Erhardt-Straße 61) 400.000 m² durchaus realistisch, da weiterhin einige Groß-
im Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf abschloss, was gesuche mit deutlich mehr als 10.000 m² auf dem Markt
INVESTMENT diesen mit ca. 53.700 m² Flächenumsatz an Platz eins sind und somit ein höherer Wert als 2017 (ca. 358.700 m²)
stellt. Die zweitgrößte Vermietung war die der Oberfinanz- erreicht werden kann.
DÜSSELDORF direktion Rheinland, die im 1. Quartal 2018 im „Bürocenter
Nord“ (Kanzlerstraße 2-6/Oberrather Straße 2-6) ca. 5.260
Ein starkes 2. Quartal hat auf dem Düsseldorfer Invest Gewerbeimmobilien mit einem Volumen von 351,1 Mio. €, m² Bürofläche angemietet hat, gefolgt von dem Abschluss
mentmarkt für ein gutes Halbjahresergebnis 2018 ge- ein Anteil am Transaktionsvolumen von rund 30 %. In der von WTS Steuerberatungsgesellschaft, mit ca. 5.247 m² im TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
sorgt. Mit rund 1,16 Mrd. € übertrifft das Transaktions- ersten Hälfte des Vorjahres investierten sie 475,6 Mio. €, „Shift“ (Klaus-Bungert-Straße 7) im 2. Quartal 2018, beide
volumen das Vorjahresergebnis von 930,1 Mio. € um 25 % was einem Rückgang von 26 % entspricht. im Teilmarkt Airport City/Nord. KENNEDYDAMM/DERENDORF / 53.700 m² / 19,40 €/m²/Monat
deutlich. CITY / 39.400 m² / 17,00 €/m²/Monat
AUSBLICK MIETEN AIRPORT CITY/NORD / 28.000 m² / 15,60 €/m²/Monat
INVESTITIONSOBJEKTE Es zeichnet sich bereits jetzt ab, dass sich das rege In- Die Durchschnittsmiete ist im Vergleichszeitraum um 9 %
Als beliebteste Assetklasse behaupteten sich mit vestmentgeschehen auf dem Düsseldorfer Immobilien- von 14,50 €/m²/Monat auf 15,80 €/m²/Monat gestiegen. TOP-3-VERTRÄGE
695,0 Mio. € bzw. einem Anteil von 60 % am gesamten markt im Jahresverlauf fortsetzen wird. Aufgrund der bis Die Spitzenmiete hat sich um 2 % von 26,50 €/m²/Monat
Transaktionsvolumen die Büroimmobilien. Zu den größten zum Jahresende noch zu erwartenden großvolumigen Ver- im Vorjahr auf 27,00 €/m²/Monat im 1. Halbjahr 2018 ge- 1. DELOITTE GMBH WIRTSCHAFTSPRÜFUNGSG.
Transaktionen im 1. Halbjahr 2018 zählte in Düsseldorf käufe, wird das Transaktionsvolumen voraussichtlich auf steigert. Heinrich-Erhardt-Straße 61 / ca. 35.500 m²
der Verkauf der Projektentwicklung „Fürst & Friedrich“ ähnlich hohem Niveau wie in den Vorjahren schließen und 2. OBERFINANZDIREKTION RHEINLAND
(Fürstenwall/Friedrichstraße) sowie der Verkauf des Bü- möglicherweise die 2,6 Mrd. € übertreffen. Einige Großab- FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND Kanzlerstraße 2-6 / Oberrather Straße 2-6 / ca. 5.260 m²
rogebäudes „DUO“ (Louise-Rainer-Straße 7-11). Der Anteil schlüsse über 100 Mio. € befinden sich derzeit bereits in Der Leerstand am Düsseldorfer Büromarkt ist weiterhin 3. WTS STEUERBERATUNGSGESELLSCHAFT MBH
an Portfoliokäufen sank – von 282,7 Mio. € bzw. 30 % in exklusiver Ankaufsprüfung. rückläufig und gegenüber dem 1. Halbjahr 2017 um rund Klaus-Bungert-Straße 7 / ca. 5.247 m²
den ersten sechs Monaten des Vorjahreszeitraums auf
237,0 Mio. € bzw. 20 % im abgelaufenen Halbjahr.
Düsseldorf | Transaktionsvolumen Düsseldorf | Flächenumsatz Düsseldorf | Spitzen- und Durchschnittsmieten
Die Netto-Spitzenrendite bei Büroimmobilien lag im Be- 2013-2018/Q1-2 | in Mrd. € 2013-2018/Q1-2 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer 2013-2018/Q2 | in €/m² mtl. nettokalt
trachtungszeitraum bei 3,30 % – und damit 0,4 %-Punkte
unter dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2017. Bei Ge- Prognose Spitzenmiete
schäftshäusern lag die Netto-Spitzenrendite am Düssel- 5-Jahres-Mittel (2013-2017):
5-Jahres-Mittel (2013-2017): 400 27,50
26,50 27,00 27,00
Prognose ca. 338.900 m² 26,00 26,00
dorfer Investmentmarkt bei 3,20 % und bei Logistikimmo- ca. 2,4 Mrd. €
2,6
bilien bei 4,60 %.
KÄUFER UND VERKÄUFER
Die aktivste Käufergruppe waren wie im Vorjahr die As- Durchschnittsmiete
set-Manager. Während diese 2017 einen Anteil von 42 % 15,25 15,35 15,80
14,90
(387,2 Mio. €) einnahmen, fiel auf die Gruppe in dem vergan- 13,80
14,40
genen Halbjahr lediglich ein Anteil von 18 % (204,5 Mio. €)
Q1-2 Q1-2
aller Investments. Die stärkste Verkäufergruppe waren mit 1,8 1,9 2,7 2,6 3,0 1,2 347 238 420 331 359 182
509,7 Mio. € und einem Anteil von 44 % am Transaktionsvo-
2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q1-2 2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q1-2 2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q2
lumen des 1. Halbjahres 2018 die Projektentwickler. Aus-
ländische Investoren kauften im 1. Halbjahr Düsseldorfer Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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BÜROVERMIETUNG
KÖLN
In Köln betrug der Büroflächenumsatz im 1. Halbjahr voraussichtlich ein Fertigstellungsvolumen von lediglich
2018 ca. 125.000 m². Der Mittelwert der vorherigen fünf rund 60.000 m² realisiert. 2019 ist eine Summe von etwa
Vergleichszeiträume von ca. 145.000 m² wurde somit um 140.000 m² möglich, allerdings beträgt die Vorvermie-
etwa 14 % unterschritten. tungsquote hier auch schon ca. 75 %.
FLÄCHENUMSATZ AUSBLICK
Die Nachfrage nach Büroflächen ist zwar weiterhin auf Insgesamt sind die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
einem hohen Niveau, allerdings hat sich das Angebot ins- als Basis der Büroflächennachfrage in Köln auf einem noch
besondere in der Innenstadt deutlich verknappt. Dies er- guten Niveau. Zum Jahresende wird der prognostizierte
schwert es suchenden Unternehmen, passende Flächen Flächenumsatz den Bereich des Fünf-Jahres-Mittels
zu finden. Zu den größten Flächenabnahmen zählten die von rund 300.000 m² wahrscheinlich unterschreiten. Die
Anmietungen der DSD Duales System mit ca. 6.000 m² (Ed- Mieten werden angesichts der verknappten Angebotssitu-
mund-Rumpler-Straße 5) und der Design Offices mit ca. ation voraussichtlich mindestens stabil bleiben, wobei ein
5.600 m² im Neubauprojekt „Kaiser Hof“ (Erftstraße 19). weiterer Anstieg nicht überraschend wäre.
INVESTMENT Öffentliche Einrichtungen, Vereine und Verbände waren
mit ca. 15 % des Gesamtumsatzes die größte Nutzer-
KÖLN gruppe.
Im 1. Halbjahr 2018 wurde auf dem Kölner Investment- AUSBLICK MIETEN
markt für Gewerbeimmobilien ein Transaktionsvolumen In Abhängigkeit vom Objektangebot könnte bis zum Ende Das sinkende Flächenangebot treibt bei einer hohen Nach- TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
von ca. 725 Mio. € erzielt. Der Rückgang von 28 % im Ver- des vierten Quartals ein Transaktionsvolumen von ca. frage das Mietniveau weiter nach oben. Erstmals erreichte
gleich zum Vorjahreszeitraum ist dem geringen Objekt- 2,0 Mrd. € erzielt werden. Der Anlagedruck unter den Inves- die Spitzenmiete ca. 22,00 €/m²/Monat. Besonders hoch- INNENSTADT NORD / 20.000 m² / 16,30 €/m²/Monat
angebot geschuldet. toren ist weiterhin hoch. In allen Segmenten sind weitere preisige Anmietungen erfolgten in Neubaumaßnahmen KÖLNER RINGE / 12.000 m² / 16,80 €/m²/Monat
Kaufpreissteigerungen nicht ausgeschlossen, wenngleich und im Rheinauhafen. Die flächengewichtete Durch- KÖLN NORD / 12.000 m² / 9,20 €/m²/Monat
INVESTITIONSOBJEKTE bereits ein sehr hohes Niveau erreicht wurde. Wann genau schnittsmiete stieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
Bürogebäude nahmen etwa die Hälfte des Gesamtum- der Preisauftrieb abklingt, bleibt abzuwarten. um etwa 6 % auf ca. 14,40 €/m²/Monat. TOP-3-VERTRÄGE
satzes ein. Von den besonders großen verkauften Ob-
jekten kam das zentral gelegene Maritim-Hotel (Heu- FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND 1. DSD DUALES SYSTEM HOLDING GMBH (GRÜNER PUNKT)
markt 20) mit einem Kaufpreis von ca. 120 Mio. € auf den Im 1. Halbjahr sank der Büroflächenleerstand in nahezu Edmund-Rumpler-Straße 5 / ca. 6.000 m²
ersten Platz. Portfolio-Transaktionen erreichten mit ca. allen Teilmärkten auf insgesamt ca. 230.000 m². Das ent- 2. DESIGN OFFICES GMBH
20 % einen vergleichsweise hohen Anteil am Investment- spricht nur noch einem Anteil von ca. 2,9 % des Bestands. Erftstraße 19 / ca. 5.600 m²
geschäft. Hier traten auf der Käuferseite oftmals auslän- In einzelnen Teilmärkten, wie z. B. dem MediaPark, liegt 3. FOND OF GMBH (EIGENNUTZER NEUBAU)
dische Investoren auf. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum inzwischen ein äußerst geringes Angebot vor. 2018 wird Vitalisstraße / ca. 5.000 m²
sind die Netto-Spitzenrenditen für Büro- und Logistikob-
jekte um 40 Basispunkte auf 3,40 % bzw. 4,50 % zurück-
gegangen und für Einzelhandelsobjekte sogar um 60 Ba- Köln | Transaktionsvolumen Köln | Flächenumsatz Köln | Spitzen- und Durchschnittsmieten
sispunkte auf 2,90 % gesunken. Die Zahlungsbereitschaft 2013-2018/Q1-2 | in Mrd. € 2013-2018/Q1-2 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer 2013-2018/Q2 | in €/m² mtl. nettokalt
unter den Investoren ist sehr hoch, wenn Ihnen Top-Ob-
jekte angeboten werden können.
Spitzenmiete
Prognose
22,00
21,50 21,50
KÄUFER UND VERKÄUFER 5-Jahres-Mittel (2013-2017): 2,0
5-Jahres-Mittel (2013-2017):
21,25 21,25 21,25
ca. 1,6 Mrd. €
Über die Hälfte des Transaktionsvolumens wurden von ca. 316.000 m²
Prognose
Fonds verschiedener Typen erworben. Eine Vielzahl unter-
schiedlicher Investorentypen trat auf der Verkäuferseite 280
auf, keine Einzelgruppe dominierte. Auf den höchsten Durchschnittsmiete
Anteil kamen Immobilien-AGs mit ca. 17 % des Gesamtum- 14,10
13,70
14,40
satzes. Ca. 34 % des Transaktionsvolumens wurde von 12,70 12,70 12,40
ausländischen Käufern investiert.
Q1-2 Q1-2
0,8 1,3 1,9 1,8 2,3 0,7 280 260 290 440 310 125
2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q1-2 2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q1-2 2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q2
Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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WWW.GERMANPROPERTYPARTNERS.DELOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT MARKTBERICHT INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG 2018/Q1-2
BÜROVERMIETUNG
FRANKFURT
Der Flächenumsatz auf dem Frankfurter Bürovermie- zurückgegangen und liegt aktuell bei 7,6 %. Der Leerstand
tungsmarkt liegt mit rund 259.300m² um 2 % höher als war in allen Teilmärkten rückläufig, wenngleich das Ban-
zur Jahresmitte 2017, die Anzahl der Deals hat sich mit kenviertel den stärksten Rückgang um 60 % verzeichnet.
377 minimal erhöht. Die Leerstandsquoten der einzelnen Teilmärkte variieren
stark zwischen 3,5 % (City Rand) und 18,2 % (Frankfurt
FLÄCHENUMSATZ Nord). Die Fertigstellungen für die Jahre 2018/2019 liegen
Im 1. Quartal hat sich die FAZ rund 24.000 m² in einem mit rund 319.000 m² in 37 Projekten zwar deutlich über
Projekt (Europa-Allee 92) im Europaviertel (City Rand) dem Wert der Vorjahre, allerdings sind 59 % der Flächen
gesichert. Dies war mit Abstand die größte Anmietung in aktuell schon vermietet.
der ersten Jahreshälfte. Zweitgrößter Abschuss mit rund
8.250 m² war die Anmietung der Finanzagentur der BRD AUSBLICK
im Frankfurter Norden (Olof-Palme-Straße 35). Die übli- Vor dem Hintergrund von mehr als 500.000 m² an Großge-
cherweise in Frankfurt dominierende Finanzbranche liegt suchen und einer Grundstückssicherung seitens Siemens
aktuell mit 17 % am Gesamtumsatz nur auf Platz drei. AG in den „Gateway Gardens“ sowie einer kurz bevorste-
INVESTMENT 20 % haben Unternehmen aus dem IT-Branchencluster für henden Anmietung eines Finanzdienstleisters über mehr
sich beansprucht, stark beeinflusst von dem genannten als 30.000 m² in der City West wird ein Flächenumsatz von
FRANKFURT Großdeal. Große Nachfrage ist von Bau- und Immobili- etwa 570.000 bis 600.000 m² erwartet.
endienstleistern (18 %) zu verzeichnen und dabei insbe-
Das Transaktionsvolumen auf dem Frankfurter Inves- Fonds zwischen 15 und 17 %, wobei Projektentwickler die sondere von Co-Working-Anbietern (12 %), die gerade sehr
tmentmarkt hat zum 1. Halbjahr 2018 mit 3,2 Mrd. € meisten Verkäufe dieser drei Gruppen realisierten. Aus- expansiv sind. Die meiste Fläche wurde mit 58.800 m² im TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
deutlich um 43 % gegenüber Vorjahr zugelegt. Mehr als ländische Investoren brachten gut die Hälfte des Transak- Teilmarkt Bankenviertel umgesetzt. Der gesamte CBD
die Hälfte des Gesamtvolumens wurde durch sieben tionsvolumens auf. erfreut sich einer sehr guten Nachfrage, 43 % des Ge- BANKENVIERTEL / 58.100 m² / 30,70 €/m²/Monat
Großdeals mit jeweils über 100 Mio. € erzielt. samtumsatzes wurde hier getätigt. CITY RAND / 50.000 m² / 18,60 €/m²/Monat
AUSBLICK CITY / 32.800 m² / 21,80 €/m²/Monat
INVESTITIONSOBJEKTE Trotz Produktmangels ist von einem Volumen von rund MIETEN
Größter Verkauf war die Veräußerung des langfristig ver- 7,0 Mrd. € bis Jahresende auszugehen und damit nochmal Die Durchschnittsmiete ist wegen größerer Anmietungen TOP-3-VERTRÄGE
mieteten Behördenzentrums (Gutleutstraße 116-124), das leicht über dem Ergebnis aus 2017. Es befinden sich noch in hochpreisigeren Objekten sowie den Projektanmie-
im 1. Quartal 2018 aus dem Portfolio des geschlossenen einige großvolumige Büroimmobilien in der Pipeline. Aus- tungen um 2,50 €/m²/Monat auf 20,50 €/m²/Monat ge- 1. FRANKFURTER ALLGEMEINE ZEITUNG GMBH (FAZ)
Immobilienfonds Wealthcap HFS Deutschland 10 für rund ländische Investoren werden weiterhin eine tragende Rolle stiegen. Die Spitzenmiete legte um 3,00 €/m²/Monat auf Europa-Allee 92 (Projekt Baufeld 43) / ca. 24.000 m²
500 Mio. € an Aroundtown ging. Im 2. Quartal wechselte am Markt spielen. Mit den künftigen Fertigstellungen 42,00 €/m²/Monat zu. 2. BUNDESREPUBLIK DEUTSCHLAND - FINANZAGENTUR
der Büroturm „Gallileo“ (Gallusanlage 7/Kaiserstraße) für werden dem Markt zwar neue Objekte zugeführt, dem Pro- Olof-Palme-Straße 35 / ca. 8.250 m²
356 Mio. € den Besitzer. Verkäufer war ein von Triuva ver- duktmangel wirkt dies jedoch nur sehr schwach entgegen. FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND 3. FM INSURANCE COMPANY LIMITED
walteter Fonds für südkoreanische Anleger, die das Objekt Der Leerstand ist gegenüber dem Vorjahr um 2,6 %-Punkte „T8“, Taunusanlage 8 / ca. 6.600 m²
an die Capital and Commercial Trust (CCT) verkaufte. Der
Anteil an Büroimmobilien am Gesamtvolumen lag - für
Frankfurt typisch sehr hoch - bei 84 %. Hotelverkäufe Frankfurt | Transaktionsvolumen Frankfurt | Flächenumsatz Frankfurt | Spitzen- und Durchschnittsmieten
waren mit 9 % am Geschehen beteiligt. Portfolioverkäufe 2013-2018/Q1-2 | in Mrd. € 2013-2018/Q1-2 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer 2013-2018/Q2 | in €/m² mtl. nettokalt
spielten mit nur 3 % nur eine untergeordnete Rolle. Schon
seit mehreren Jahren weichen Investoren aus Produkt- Prognose Spitzenmiete
mangel auf Core-Plus- und Value-Add-Objekte aus. Die 5-Jahres-Mittel (2013-2017):
7,0 42,00
39,50 39,75
Nachfrage nach Core-Objekten ist jedoch ungebrochen ca. 5,5 Mrd. € Prognose 38,00 38,00 38,50
5-Jahres-Mittel (2013-2017):
hoch, was die Renditen niedrig hält. Die Netto-Spitzen- ca. 398.820 m² 570
rendite für Büroimmobilien ist im Jahresverlauf um weitere
0,3 %-Punkte zurückgegangen, allerdings hielt sie sich seit
Jahresbeginn stabil bei 3,30 %.
Durchschnittsmiete
20,30 20,50
KÄUFER UND VERKÄUFER 18,50
19,50
18,00 18,00
Stärkste Käufergruppe waren börsennotierte Immobili-
Q1-2 Q1-2
eninvestment-AG/Real Estate Investment Trusts, die fast 3,4 5,2 5,7 6,5 6,7 3,3 448 368 389 561 729 259
ein Drittel des Gesamtvolumens bestritten. Bei den Ver-
2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q1-2 2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q1-2 2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q2
käufern bewegen sich die Anteile am Transaktionsvolumen
von Projektentwicklern, Spezialfonds und Geschlossenen Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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