GEWERBE-IMMOBILIENMARKT DEUTSCHE TOP-7-STANDORTE 2021/Q1-2 - INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG - gewerbe-immobilienmarkt deutsche top-7 ...
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LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG
GEWERBE-IMMOBILIENMARKT
DEUTSCHE TOP-7-STANDORTE
2021/Q1-2
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LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT MARKTBERICHT INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG 2021/Q1-2
ÜBER UNS
DIE PARTNER
Als in unserer jeweiligen Region führende Immobilienun- Mit German Property Partners wollen wir Ihnen an allen
ternehmen im Gewerbebereich haben wir uns zu einem wichtigen deutschen Immobilienstandorten unseren
deutschlandweiten Immobiliennetzwerk zusammenge- besonderen Service zur Verfügung stellen. Besonders
schlossen. Wir sind fünf starke Partner. deshalb, weil Sie sich bei all Ihren gewerblichen Immobi-
lienanliegen in Deutschland von einem Dienstleister be-
In Norddeutschland bietet Grossmann & Berger mit Stand- raten lassen können – von uns. Über unser Netzwerk und
orten in Hamburg und Berlin seine Immobiliendienstleis- unsere jeweilige Marktstellung können wir Ihnen deutsch-
tungen an, Süddeutschland betreut E & G Real Estate landweit hervorragende Standortkenntnisse und einen
mit Sitz in Stuttgart und München. Für den Immobilien- bevorzugten Marktzugang bieten. LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
markt Düsseldorf und Umgebung ist Anteon der richtige
Ansprechpartner, die Metropolregion Köln und die Stadt Die langjährige Unternehmenszugehörigkeit unserer Mit- GERMAN PROPERTY PARTNERS
Bonn hat GREIF & CONTZEN Immobilien bestens im Blick. arbeiter macht German Property Partners zu einem ver-
Im Frankfurter Raum garantiert blackolive die komplette lässlichen Partner für eine langfristige Zusammenarbeit Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,
Marktabdeckung. bei Gewerbe-Immobilien und Finanzierungsfragen.
zum Ende der 1. Jahreshälfte 2021 sind die Auswirkungen detaillierten Marktkenntnisse vor Ort verfügen wir sowohl
der voranschreitenden Impfmaßnahmen und der wirt- über Daten zum Gesamtmarkt als auch zu den einzelnen
schaftlichen Erholung auch an den Märkten für Gewerbeim- Top-7-Standorten und deren Teilmärkten.
mobilien in den deutschen Top-7-Standorten spürbar. Nach
Partner einem schwachen Jahresauftakt des Investmentmarkts im Wir wünschen Ihnen eine informative und erkenntnisreiche
1. Quartal wurde zur Jahresmitte mit einem Transaktions- Lektüre. Gern tauschen wir uns mit Ihnen persönlich aus
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Dienstleister für den Verkauf und die Schwerpunkten Bürovermietung, In- Beratung, Bewertung, Vermittlung einem Flächenumsatz von rund 1,24 Mio. m² ein besseres Oliver Schön
Vermietung von Gewerbe- und Wohn- vestment und Industrie & Logistik. Da- und Verwaltung von Gewerbe- und Ergebnis als im Vorjahreszeitraum (+1 %) ab, bewegten sich Sprecher von German Property Partners
immobilien in Norddeutschland und rüber hinaus bietet Anteon, als einer Wohn-Immobilien in Köln | Bonn deckt aber weiterhin deutlich unter dem 5-Jahres-Mittel von rund
ein Beteiligungsunternehmen der HAS- der führenden Anbieter, Immobilien- die gesamte Wertschöpfungskette des 1,65 Mio. m².
PA-Gruppe. marketing, Projektbegleitung und Re- Immobilien-Geschäftes ab. INHALT
search an. Mit diesem Marktbericht geben wir Ihnen einen Überblick
über die Situation auf den Top-7-Märkten in Deutschland für Top-7 | Überblick und Kennzahlen..............................4/5
blackolive E & G Real Estate das 1. Halbjahr 2021. Neben der vergleichenden Betrachtung Wirtschaftliche Rahmenbedingungen.......................... 6
blackolive ist ein inhabergeführtes Immo- E & G Real Estate ist einer der führenden der Top-7-Standorte gehen wir im Detail auf die jeweiligen Im Fokus: Der Staat als Mieter....................................... 7
bilienunternehmen mit ca. 50 Mitarbeitern, Immobiliendienstleister Süddeutsch- Investment- und Bürovermietungsmärkte von Hamburg, Top-7 | Investment.........................................................8/9
welches Investoren, Vermieter und Mieter lands mit langjähriger Erfahrung in den Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München Top-7 | Bürovermietung............................................10/11
betreut. Neben der Bürovermietung und Bereichen Gewerbe- und Wohninvest ein. Daneben finden Sie in dieser Ausgabe einen Einblick Hamburg....................................................................12/13
dem Investmentgeschäft beraten und be- ments, gewerbliche Vermietung von über die allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen Berlin..........................................................................14/15
gleiten die Immobilien-Profis Vermieter Büro-, Einzelhandels-, Industrie- und sowie über das Thema „Der Staat als Mieter“. Düsseldorf.................................................................16/17
im Rahmen von Exklusiv-Mandaten und Logistikflächen. Köln.............................................................................18/19
garantieren in allen Belangen ein tiefgrei- Möglich wird dieser Marktbericht durch den Zusammen- Frankfurt................................................................... 20/21
fendes Verständnis für den Markt. schluss von fünf der führenden Gewerbe-Immobilien- Stuttgart................................................................... 22/23
dienstleister aus Nord-, Mittel- und Süddeutschland zum München................................................................... 24/25
Netzwerk German Property Partners (GPP). Dank unserer
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ÜBERBLICK KENNZAHLEN
TOP-7 | 2021/Q1-2 TOP-7 | 2021/Q1-2
INVESTMENT BÜROVERMIETUNG
» Transaktionsvolumen dank starkem 2. Quartal mit » Flächenumsatz mit 1,2 Mio. m² leicht (1 %) über dem
12,5 Mrd. € fast auf Vorjahresniveau Vorjahresniveau
» 1. Quartal mit 3,5 Mrd. € rund 56 % unter dem Vorjahres- » Umsatzentwicklungen an den Top-7 zwischen -35 % in HAMBURG BERLIN
wert, 2. Quartal mit 9 Mrd. € rund 91 % darüber. Stuttgart und +47 % in Köln 225.000 m² (+36 %) 305.000 m² (+5 %)
» Spitzenrenditen für Büroimmobilien sinken weiter auf » Zunahme der Leerstandsquote an allen Standorten um 31,00 €/m² (+2 %) 38,50 €/m² (-1 %)
2,88 %, hohe Nachfrage nach Core-Objekten insgesamt 1,1 %-Punkte auf 4,2 % 17,90 €/m² (+2 %) 27,40 €/m² (-5 %)
3,8 % (+0,6 %-Pkt.) 2,5 % (+1,2 %-Pkt.)
» Assetklasse Büro mit einem Anteil von 56 % am » Mietpreise weitgehend stabil, Ausnahme in Köln mit +15 % 1,09 Mrd. € (-46 %) 4,30 Mrd. € (+24 %)
Transaktionsvolumen weiterhin am beliebtesten bei der Durchschnittsmiete 2,60 % (-0,20 %-Pkt.) 2,65 % (-0,05 %-Pkt.)
Bürovermietung
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München Top-7
2021/Q1-2
Flächenumsatz
225.000 305.000 98.200 140.000 190.600 51.400 215.000 1.225.200
[m²]
ggü. Vorjahr [%] +36 +5 -30 +47 +52 -35 -31 +2
Ø-Miete DÜSSELDORF
17,90 27,40 16,50 17,30 21,90 16,30 22,30 -
[€/m² mtl. netto]
98.200 m² (-30 %)
ggü. Vorjahr [%] +2 -5 -2 +15 +2 -2 -1 - 28,50 €/m² (±0 %)
Spitzenmiete 16,50 €/m² (-2 %)
31,00 38,50 28,50 26,00 45,00 25,00 39,00 - 7,4 % (+0,5 %-Pkt.)
[€/m² mtl. netto]
0,92 Mrd. € (-42 %)
ggü. Vorjahr [%] +2 -1 ±0 ±0 ±0 -2 +1 - 2,90 % (-0,05 %-Pkt.)
Leerstand
535.100 510.000 540.000 260.000 993.500 256.000 790.000 3.884.600
[m²]
ggü. Vorjahr [%] +18 +92 +10 +27 +20 +47 +98 +38
Leerstandsquote
3,8 2,5 7,4 3,3 8,5 3,1 3,4 4,2
[%]
ggü. Vorjahr [%-Pkt.] +0,6 +1,2 0,5 +0.7 +1,3 +1,0 +1,7 +1,1 KÖLN
Fertigstellungen 140.000 m² (+47 %)
331.000 1.196.100 240.700 200.000 468.200 241.700 645.000 3.323.000 FRANKFURT
2021+2022 [m²] 26,00 €/m² (±0 %)
17,30 €/m² 190.600 m² (+52 %)
Vorvermietungs- (+15 %)
74 49 65 55 52 74 62 58 3,3 % 45,00 €/m² (±0 %)
quote [%] (+0,7 %-Pkt.)
0,80 Mrd. € (+33 %) 21,90 €/m² (±0 %)
3,00 % (±0,00 %-Pkt.) 8,5 % (+1,3 %-Pkt.)
Investment
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München Top-7 1,86 Mrd. € (-34 %)
2021/Q1-2
2,90 % (-0,05 %-Pkt.)
Transaktions-
1.090 4.300 920 800 1.855 449 3.044 12.458
volumen [Mio. €]
ggü. Vorjahr [%] -46 +24 -42 +33 -34 -29 +97 -1
Anteil CBD [%] 29 50 30 59 18 35 2 30 STUTTGART MÜNCHEN
51.400 m² (-35 %) 215.000 m² (-31 %)
Anteil internationa-
15 60 25 30 21 7 30 36 25,00 €/m² (-2 %) 39,00 €/m² (+1 %)
ler Investoren [%]
16,30 €/m² (-2 %) 22,30 €/m² (-1 %)
Anteil Forward- 3,1 % (+1,0 %-Pkt.) 3,4 % (+1,7 %-Pkt.)
0 44 14 0 25 31 2 22
Deals [%] 0,45 Mrd. € (-29 %) 3,04 Mrd. € (+97 %)
Anteil Assetklasse 3,10 % (±0,00 %-Pkt.) 3,00 % (±0,00 %-Pkt.)
51 35 65 41 68 36 83 56
Büro [%]
Spitzenrendite
2,60 2,65 2,90 3,00 2,90 3,10 3,00 2,88
Büro [%]
ggü. Vorjahr [%-Pkt.] -0,20 -0,05 -0,05 0,00 -0,05 0,00 0,00 -0,05
Spitzenrendite KENNZAHLEN INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG:
2,70 2,80 3,40 3,30 2,90 2,80 2,45 2,91
Geschäftshäuser [%]
Flächenumsatz (ggü. Vorjahr) Leerstandsquote (ggü. Vorjahr)
ggü. Vorjahr [%-Pkt.] 0,00 0,00 +0,20 +0,40 0,00 0,00 0,00 0,09
Spitzenrendite Spitzenmiete (ggü. Vorjahr) Transaktionsvolumen (ggü. Vorjahr)
3,80 3,50 3,75 3,60 3,60 4,00 3,60 3,69
Logistik [%]
Durchschnittsmiete (ggü. Vorjahr) Spitzenrendite Büro (ggü. Vorjahr)
ggü. Vorjahr [%-Pkt.] -0,40 -0,30 -0,25 -0,50 -0,20 -0,50 -0,40 -0,36
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DEUTSCHLAND IM FOKUS
WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN DER STAAT ALS MIETER
Nach dem Corona-bedingten Rekordeinbruch der deut- es weiterhin keine Veränderungen bei der Niedrigzinspolitik Schon immer war die Öffentliche Hand ein sehr gern gese- die Öffentliche Hand angemietet. Ein ähnliches Bild zeigt
schen Wirtschaft im letzten Jahr, erholt sich diese nun der EZB. Nach wie vor bleibt das Ziel, die noch immer ange- hener Mieter. Dieser Trend zeichnete sich schon vor der Co- sich in Düsseldorf, Frankfurt und München.
langsam von den Auswirkungen der Pandemie. Nachdem schlagenen Unternehmen mit günstigen Finanzierungsmög- rona-Pandemie in einigen der deutschen Top-7-Standorte
im 1. Quartal im Zuge der dritten Pandemiewelle noch lichkeiten zu unterstützen und zu entlasten. Auch die US-No- ab. Durch die Unwägbarkeiten der Pandemie und die damit INVESTMENTMARKT
deutliche Hemnisse zu spüren waren, zeichnete sich im 2. tenbank hält weiter an ihrer Nullzinsstrategie fest und plant verbundenen Unsicherheiten hat sich dieser Trend in den Nicht nur aufgrund der mitunter hohen Anteile an den
Quartal eine erkennbare Erholung ab. Ausgehend vom Impf- erste Zinserhöhungen frühestens 2023. letzten Jahren noch weiter verstärkt. Insbesondere rücken Flächenumsätzen spielt der Staat als Mieter aktuell eine
fortschritt und das kein weiterer umfangreicher Lockdown Objekte mit staatlichen Mietern bei Investoren in den große Rolle. Das gestiegene Sicherheitsbedürfnis der In-
erlassen wird, ist im Jahresverlauf mit einer weiteren Er- Die 10-jährigen Bundesanleihen erholten sich langsam von Fokus, da die langfristigen Verträge Risiken minimieren, vestoren in Zeiten der Pandemie führte zu einer noch hö-
holung zu rechnen. den historisch niedrigen Werten aus 2020. Anfang Juli war selbst wenn die Öffentliche Hand nicht die höchsten heren Nachfrage nach Investitionsobjekten mit staatlichen
mit -0,22 % zwar immer noch eine rückläufige Renditeent- Mieten zahlt. Mietern als in Vor-Corona-Zeiten. Nicht selten binden diese
ARBEITSMARKT DEUTSCHLAND wicklung zu beobachten, diese lag aber deutlich über ihrem sich über Jahrzehnte an einen Standort und sichern dem
Nachdem der Arbeitsmarkt im letzten Jahr stark von den Aus- Wert aus dem Vorjahreszeitraum. Auch in 2021 ist somit nicht FLÄCHENUMSATZ Investor damit verlässliche Mieteinnahmen. Insbesondere
wirkungen der Pandemie geprägt war, konnte im 1. Halbjahr mit einer Erhöhung der Bauzinsen zu rechnen. Der durch die Öffentliche Hand generierte Flächenumsatz die hohen Mietvertragslaufzeiten von 10 bis 20 Jahren
2021 eine deutliche Besserung beobachtet werden. Zur Jah- lag im 1. Halbjahr 2021 in den Top-7-Standorten bei rund führten zu Kaufpreisfaktoren im Bereich des 30-fachen
resmitte lag die Zahl der Arbeitslosen bei rund 2,6 Mio. und IFO GESCHÄFTSKLIMA DEUTSCHLAND 191.000 m² und damit bei einem Anteil von rund 15,7%. Ins- der Jahresnettokaltmiete oder höher. Immobilien mit der
damit etwa 8,4 % unter dem Vorjahreswert. Auch die Arbeits- Nach dem historischen Absturz im letzten Jahr hellte sich gesamt verteilten sich die Anmietungen der Öffentlichen Hand Öffentlichen Hand als Mieter werden auch als Bond-Alter-
losenquote zeigte eine erkennbare Erholung von den Um- die Stimmung in den Chefetagen seit Beginn des Jahres aber sehr unterschiedlich auf die einzelnen Standorte. In Köln native gesehen. Der Renditevorteil gegenüber Strafzinsen
strukturierungsmaßnahmen der Unternehmen. Mit 5,7 % lag 2021 stetig auf. Obwohl der ifo Geschäftsklimaindex (43 %) war der Anteil mit fast der Hälfte am Gesamtflächen- oder 10-Jahres-Anleihen ist selbst bei den aktuell hohen
sie rund 0,5 %-Punkte unter ihrem Vorjahreswert. Insgesamt zum Jahresbeginn noch einmal abfiel, konnte er sich im umsatz am höchsten. Berlin (21 %) und Stuttgart (18 %) folgten Faktoren noch attraktiv. Auch wenn von der Öffentlichen
sendete der Arbeitsmarkt positive Signale. 1. Halbjahr stark erholen und erreichte mit 101,8 Punkten im mit schon beachtlichem Abstand. Hamburg (11 %), Frankfurt Hand nicht immer die höchsten Mieten gezahlt werden
Juni den höchsten Wert seit 2018. Insgesamt hat sich die Stim- (8,5 %), Düsseldorf (7 %) und München (4,9 %) reihten sich überwiegen die Vorteile durch die langen Laufzeiten und
Dem ifo Beschäftigungsbarometer nach zu urteilen, zeigten mungslage der deutschen Wirtschaft verbessert und die Un- dahinter ein. Insbesondere in Berlin bildet die stetig hohe die hohe Sicherheit. Das wirkt sich auch weiterhin auf die
sich die deutschen Unternehmen mit Blick auf die Beschäf- ternehmen blickten optimistischer auf die zweite Jahreshälfte. Nachfrage der Öffentlichen Hand die Basis für einen sta- Kaufpreisfaktoren aus. Es wird damit gerechnet, dass die
tigung wieder deutlich optimistischer. Nachdem der er- bilen Flächenumsatz. In Köln zeigte sich die Auswirkung im 1. Faktoren für Büroimmobilien insgesamt weiter steigen, da
neute Lockdown im Frühjahr noch einmal zu abwartender PROGNOSE BIP Halbjahr noch deutlicher. Ohne die großflächigen staatlichen die Nachfrage nach dieser Assetklasse ungebrochen hoch
Zurückhaltung führte, stieg der Indexwert von im Februar Aktuell scheint die wirtschaftliche Talfahrt beendet zu sein Anmietungen wäre der Flächenumsatz im Vorjahresvergleich ist. In manchen Top-7-Standorten werden für langfristig
94,6 Punkten auf 103,7 Punkte im Juni und damit auf den und nach den Rekordeinbrüchen im letzten Jahr belebte um rund 15 % gesunken. In Stuttgart löste die Öffentliche vermietete Immobilien mit der benannten Mieterstruktur
höchsten Wert seit über 2 Jahren. sich der deutsche Markt spürbar. Die Prognosen der wich- Hand im 1. Halbjahr sogar die Automobilindustrie als größten mitunter Faktoren von 38 erreicht.
tigsten Wirtschaftsforschungsinstute in Deutschland für das Nachfrager ab. In Hamburg trug der bislang größte Deal des
ZINSEN deutsche Wirtschaftswachstum liegen für 2021 zwischen 3,1 Jahres durch die Staatsanwaltschaft wesentlich zu dem
Obwohl im 1. Halbjahr eine Erholung der Wirtschaft zu be- und 3,7 %. Entscheidender Faktor wird auch hier die weitere hohen Anteil im 1. Halbjahr 2021 bei. Generell wurden hier in TOP 10 ABSCHLÜSSE | TOP-7-STANDORTE
obachten war und die Inflation deutlich angestiegen ist, gibt Pandemie-Entwicklung sein. den letzten Jahren anteilig aber nur wenige Flächen durch 2020/Q2-2021/Q2 | Anmietungen Öffentliche Hand
Ab- Mietflä-
Stand- Projekt/ Mieter /
schluss- che
ort Objekt Eigennutzer
datum [ca. m²]
Beschäftigung in Deutschland ifo Geschäftsklima Deutschland Top-7 | Flächenumsatz I Anteil am Flächenumsatz „Cule", An den Deutsche Rentenversi-
Berlin 2020/Q2 84.300
2016-2021/06 | Jahresendwerte | in Mio. 2016-2021/06 | Indexwerte 2015=100 2021/Q1-2 | in 1.000 m2 I in % Treptowers 3 cherung Bund
Flächenumsatz Luxemburger Landgericht Köln sowie
Arbeitslose Gemeldetes Arbeitsstellenangebot Arbeitslosenquote Köln 2020/Q4 33.000
Öffentliche Hand Anteil am Flächenumsatz Straße 121 Amtsgericht Köln
104,0 „New Courts", Amt für Verbraucherschutz
Berlin 2021/Q2 20.000
103,7 Gerichtstraße 48-49 und Lebensmittelsicherheit
6,1% 101,8
5,9%
5,7% 5,7% 99,6 Ham- „Michaelis Quartier", Staatsanwaltschaft
2021/Q1 17.600
43,0% burg Ludwig-Erhard-Straße Hamburg
4,9% 4,9%
Geschäftslage
0,66 0,58 Frank- „MC 30", Marie-Cu-
0,69 Polizei 2020/Q4 17.000
0,73 Geschäftsklima furt rie-Straße 30
0,78 0,69 Geschäftserwartungen Josef-Lammer-
21,0% Köln Bundeseinrichtung 2021/Q1 16.200
Beschäftigungsbarometer 18,0% ting-Allee 24-34
11,0% Landsberger
Berlin Bundesagentur für Arbeit 2020/Q3 15.700
7,0% 6,5% Allee 52
4,9%
Heilbronner Deutsche Rentenversi-
Berlin 2020/Q3 15.600
Straße 16 cherung Bund
2,69 2,53 2,21 2,23 2,71 2,61 24,8 64,0 6,9 60,0 12,2 9,3 10,0
Stutt- Nauheimer Bundesanstalt für Post
2020/Q2 14.500
2016 2017 2018 2019 2020 2021/06 2016 2017 2018 2019 2020 2021 gart Straße 98 und Telekommunikation
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München
„Ovum“, Stolberger
Köln Bundeseinrichtung 2021/Q1 12.000
Quelle: Destatis, Bundesagentur für Arbeit Quelle: ifo Institut Quelle: German Property Partners (GPP) Straße
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INVESTMENT INVESTMENT
TOP-7 | 2021/Q1-2 TOP-7 | 2021/Q1-2
Trotz der anhaltenden Auswirkungen der Corona-Pan- 1,9 Mrd. €, während sich Hamburg (1,1 Mrd. €), Düsseldorf
demie, verpasste der Investmentmarkt für Gewerbeim- (0,9 Mrd. €) und Köln (0,8 Mrd. €) dahinter einreihten. TOP-10 BEKANNTE TRANSAKTIONEN | TOP-7-STANDORTE | 2021/Q1-2
mobilien der deutschen Top-7-Standorte im 1. Halbjahr Erneut waren Büroimmobilien mit rund 56 % die belieb-
mit 12,5 Mrd. € nur um 1 % sein Vorjahresergebnis. teste Assetklasse. Forward-Deals erreichten einen Anteil Kaufpreis
Standort Projekt/Objekt Käufer Verkäufer [ca. Mio. €]
Das vergleichsweise starke Resultat wurde vor allem von rund 22 % und erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr
durch die hohen Umsätze an den Standorten Berlin und um 7 %-Punkte. Der Anteil der Portfolio-Deals sank hin- „Fürst“
München im 2. Quartal getragen. gegen von 34 auf 11 %. Berlin Aggregate Holdings Vivion >1.000
Kurfürstendamm 206-209
TRANSAKTIONSVOLUMEN KÄUFER UND VERKÄUFER „Media Works“
München Rosenheimer Straße 145a-i / Union Investment und Hines Officefirst 650
Während das 1. Quartal noch voll unter dem Einfluss der Mit rund 36 % zeigten sich die internationalen Investoren Anzinger Straße 1-17
Pandemie stand und mit einem Transaktionsvolumen weiterhin stark am deutschen Markt interessiert. Insbe-
von rund 3,5 Mrd. € das schlechteste Ergebnis seit fast sondere in Berlin (60 %), Köln (30 %) und München (30 %) „Highlight Towers"
München Imfarr + SN Beteiligungen Commerz Real 650
10 Jahren ablieferte, konnte der Rückstand im 2. Quartal waren internationale Anleger sehr aktiv, allerdings sank der Mies-van-der-Rohe-Straße 6
durch Rekordvolumina in Berlin und München aufgeholt Anteil an allen Top-7-Standorten um 9 %-Punkte . Auf der
werden. Die Entwicklungen in den einzelnen Top-7-Stand- Käuferseite setzten sich vor allem verschiedene Fonds an München
„O2 Tower"
DIC Asset GIC 570
Georg-Brauchle-Ring
orten drifteten aber sehr stark auseinander. den Standorten Hamburg, Köln und Stuttgart durch.
München (+97 %), Köln (+33 %) und Berlin (+24 %) erzielten
teils sehr hohe Steigerungsraten. Insbesondere in München RENDITEN Ludwig-Erhard-Straße 7, Deutsche Gesellschaft für Inter- PHOENIX Real Estate Develop-
Frankfurt 220
Eschborn nationale Zusammenarbeit ment
ist der Anstieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum außer- Der Druck auf die Spitzenrenditen für Büro-Objekte in den
gewöhnlich. Grund dafür sind gleich drei Großtransak- Top-7 bleibt weiterhin hoch und verursachte einen erneuten
„Quartier 206“ Bankenkonsortium um Credit
tionen im 2. Quartal im Kaufpreisbereich um 600 Mio. €. Rückgang auf 2,88 %. In Hamburg wurde mit 2,60 % der nied- Berlin RFR Holding 220
Friedrichstraße 71 Suisse
In Berlin wurde das gute Ergebnis vornehmlich von der rigste Wert erzielt. Während die Renditen für Logistik-Ob-
Transaktion des „Fürst“ am Kurfürstendamm getragen, jekte ihren Negativtrend fortsetzten und leicht auf 3,69 % „Westend Carrée“
Frankfurt Ardian Real Estate publity >200
die mit einem Volumen von über 1 Mrd. € gleichzeitig die abfielen, konnte die Rendite für Geschäftshäuser einen Grüneburgweg 14-18
bisher größte Transaktion des Jahres war. Stuttgart (-29 %), leichten Zuwachs auf 2,91 % verzeichnen.
Frankfurt (-34 %), Düsseldorf (-42 %) und Hamburg (-46 %) Centrum Grundstückgesell-
Berlin Landesberger Allee 52 Values 200
schaft
hatten noch stärker mit den Auswirkungen der Pandemie AUSBLICK
zu kämpfen, wobei das ausschlaggebende Kriterium vor Die Niedrigzinspolitik und weiterhin hoher Anlagedruck
„Spectrum“
allem ein ausgeprägter Produktmangel ist. halten das Interesse der Investoren an Immobilien auf Hamburg DWS Gruppe Fiege Deutschland 190
Amandus-Stubbe-Straße 10
Mit einem Gesamtvolumen von rund 4,3 Mrd. € sicherte hohem Niveau. In der zweiten Jahreshälfte wird mit einer
sich Berlin erneut den Spitzenplatz im Volumen-Ranking, weiteren Belebung des Marktes gerechnet und einem Trans- „Trinkhaus Galerie“ Momeni, Wirtgen Invest und
Düsseldorf HSBC >170
dicht gefolgt von München mit über 3 Mrd. €. Leicht ab- aktionsvolumen über dem Vorjahresniveau. Königsallee 21-23 Black Horse Investments
geschlagen auf dem dritten Rang folgte Frankfurt mit
Top-7 | Transaktionsvolumen Top-7 | Größte Käufergruppe nach Städten Top-7 | Spitzenrendite Büro Top-7 | Transaktionsvolumen
2016-2021/Q1-2 | in Mrd. € 2021/Q1-2 | Transaktionsvolumen in Mio. € 2016-2021/Q2 | Nettoanfangsrendite | in % 2021/Q1-2 | nach Assetklassen
Hamburg Berlin Düsseldorf Frankfurt
Fondsmanager 3%
Köln Stuttgart München Sonstiges
Berlin 2.468
Logistik 3%
5-Jahres-Mittel (2016-2020):
ca. 33,3 Mrd. € Private Anleger Hotel 4%
München 763 4%
Einzelhandel
Projektentwickler Grund-
stücke 7%
Prognose Frankfurt 396
3,90
Projektentwickler 3,80
Düsseldorf 277
3,50 56% Büro
Spezialfonds 3,30 Misch-
Hamburg 266 3,10 nutzung 24%
3,10
3,00
Sonstige Fonds 2,90
Q1-2 Köln 170 2,65
28,8 3 0, 0 36,7 4 0, 9 29,9 12,5 2,60
Offene Immobilienpublikumsfonds 2016 2017 2018 2019 2020 2021/Q2
2016 2017 2018 2019 2020 2021 Stuttgart 137
Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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BÜROVERMIETUNG BÜROVERMIETUNG
TOP-7 | 2021/Q1-2 TOP-7 | 2021/Q1-2
Der Markt für Bürovermietung an den Top-7-Standorten Köln (3,3 %) belegten die Ränge zwei bis fünf, wobei in
litt weiterhin stark unter den Auswirkungen der Coro- München die Steigerung zum Vorjahr mit 1,7 %-Punkten TOP 10 BEKANNTE ABSCHLÜSSE | TOP-7-STANDORTE | 2021/Q1-2
na-Pandemie. Mit einem Büroflächenumsatz von rund am stärksten war. Die niedrigsten Leerstandsquoten ver-
1,2 Mio. m² wurde zwar das Vorjahresergebnis um 2 % zeichneten Stuttgart (3,1 %) und Berlin (2,5 %). Zum Stand Mietfläche
Standort Projekt/Objekt Mieter/Eigennutzer
[ca. m²]
übertroffen, dennoch bleibt das Ergebnis deutlich hinter Ende 2. Quartal werden für die Jahre 2021 und 2022 zu-
dem 5-Jahres-Mittel zurück und ist nach dem Vorjahr das sammen rund 3,3 Mio. m² neue Flächen erwartet, von
„Upbeat"
zweitschlechteste Ergebnis seit 2009. denen bereits 58 % vorvermietet sind. Damit kommen nur Berlin DKB Bank 35.000
Heidestraße
rund 1,4 Mio. m² Flächen spekulativ in den Top-7-Stand-
FLÄCHENUMSATZ orten auf den Markt. Die Entwicklung der Leerstands- „New Courts“ Bundesamt für Verbraucherschutz und Lebens-
Berlin 20.000
Die Nachfrage nach Büroflächen an den Top-7-Stand- quoten und des Flächenangebots werden weiterhin Gerichtstraße 48-49 mittelsicherheit
orten scheint sich zumindest teilweise zu erholen. Im maßgeblich durch die Pandemie und den Verlauf der Impf-
Vorjahresvergleich konnte immerhin an einigen Stand- fortschritts, gekoppelt mit den Auswirkungen der Virusva- „Kreisler"
Frankfurt Nestlé Deutschland AG 20.000
Baseler Straße 46-48
orten ein Wachstum des Flächenumsatzes festge- rianten beeinflusst.
stellt werden. In Frankfurt (+52 %), Köln (+47 %) und
Hamburg (+36 %) wurden die größten Steigerungsraten MIETEN Köln vertraulich vertraulich 19.000
beobachtet. Berlin (+5 %) bewegte sich nah am Vorjah- Die Mieten zeigten sich trotz steigendem Flächenangebot
reswert. Stuttgart (-35 %), München (-34 %) und Düs- weitgehend stabil und unterlagen nur leichten Schwan-
seldorf (-30 %) bekamen weiterhin die Auswirkungen kungen. Ausnahme bildete Köln, wo die Durchschnittsmiete München Freisinger Landstraße SAP SE 18.000
der Corona-geschwächten Konjunktur zu spüren. Im im Vorjahresvergleich um 15 % anstieg. Hamburg (+2 %) und
Ranking konnte sich Berlin mit einem Flächenumsatz Frankfurt (+2 %) erzielten ebenfalls leichte Steigerungsraten.
von 305.000 m² die Spitzenposition sichern, gefolgt In München (-1 %), Stuttgart (-2 %), Düsseldorf (-2 %) und München Gisela-Stein-Straße Wacker Chemie GmbH 17.800
von Hamburg (225.000 m²) und München (205.500 m²). Berlin (-5 %) sank die Durchschnittsmiete leicht ab. Die Spit-
Frankfurt (190.600 m²), Köln (140.000 m²), Düsseldorf zenmieten blieben überwiegend konstant und schwankten Hamburg
„Michaelis Quartier“
Staatsanwaltschaft Hamburg 17.600
(98.200 m²) und Stuttgart (51.400 m²) belegten die Ränge zwischen -2 % in Stuttgart und +2 % in Hamburg. Ludwig-Erhard-Straße 11-17
drei bis sieben.
AUSBLICK Köln Josef-Lammerting-Allee 24-34 Bundeseinrichtung 16.200
FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND Angesichts der steigenden Impfquote und vergleichsweise
Die Leerstandsquote stieg im Vorjahresvergleich über alle niedrigen Infektionszahlen wird insgesamt mit einer wei-
„The Move Blue"
Top-7-Standorte hinweg um 1,1 %-Punkte auf 4,2 % an. teren Belebung des Marktes im 2. Halbjahr gerechnet. Aus- Frankfurt Siemens (Eigennutzer) 15.000
De-Saint-Exupèry-Straße 3 und 5-7
Das Angebot an kurzfristig verfügbaren Flächen erhöhte gehend vom steigenden Flächenangebot und stetiger wirt-
sich ausnahmslos in allen Standorten der deutschen schaftlicher Erholung wird ein Flächenumsatz über dem „Shed"
Top-7. In Frankfurt (8,5 %) war das Angebot am höchsten. Vorjahresniveau erwartet. Berlin SRH Berlin University of Applied Sciences 13.000
Sonnenallee 221
Düsseldorf (7,4 %), Hamburg (3,8 %), München (3,4 %) und
Top-7 | Flächenumsatz Bürovermietung | Stärkste Branche nach Städten Top-7 | Leerstandsrate Top-7 | Fertigstellungen | Vorvermietungsquote
2016-2021/Q1-2 | in Mio. m2 | inkl. Eigennutzer 2021/Q1-2 | Flächenumsatz in m2 2016-2021/Q2 | in % 2017-2022 | in 1.000 m2
Hamburg Berlin Düsseldorf Frankfurt
151
Köln Stuttgart München 140
Öffentliche Hand/Verbände/Soziale Einrichtungen Anzahl der Projekte
Berlin 64.000 122
116 117
5-Jahres-Mittel (2016-2020): Öffentliche Hand/Verbände/Vereine
ca. 3,5 Mio. m² 10,6%
104
Köln 60.000
9,8%
Produzierendes und verarbeitendes Gewerbe
48%
Prognose 67%
8,5%
Frankfurt 44.600
7,4%
Computer/IT/Telekommunikation
München 35.000
5,1%
4,6%
Verarbeitendes Gewerbe 3,8%
3,7% 3,4%
Hamburg 33.500 3,3%
2,8% 3,1%
2,5%
Q1-2 Kommunikationstechnologie
3,9 4,1 3,9 3,9 2,5 1,2 Düsseldorf 13.500 946 931 1.346 1.340 1.735 1.588
2016 2017 2018 2019 2020 2021 Öffentliche Hand 2016 2017 2018 2019 2020 2021/Q2 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Stuttgart 9.300
Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT MARKTBERICHT INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG 2021/Q1-2
BÜROVERMIETUNG
HAMBURG
Nach einem starken Jahresauftakt folgte mit einem werden somit nur rund 85.000 m² spekulativ auf den Markt
Umsatz von nur 95.000 m² ein vergleichsweise schwaches kommen.
zweites Jahresviertel. Im 1. Halbjahr wurden insgesamt
225.000 m² Bürofläche umgesetzt. Das Plus gegenüber MIETEN
dem Vorjahr fiel mit rund 36 % deutlich aus. Das Mietniveau in Hamburg ist leicht angestiegen. Im Ver-
gleich zum Vorjahr erhöhte sich die Durchschnittsmiete um
FLÄCHENUMSATZ 1,7 % auf 17,90 €/m²/Monat, während die Spitzenmiete um
Es gibt wieder mehr Bewegung am Hamburger Büromarkt. 1,6 % auf 31,00 €/m²/Monat kletterte.
Die größten Verträge schlossen die Staatsanwaltschaft
Hamburg (ca. 17.600 m², Ludwig-Erhard-Straße 11-17, City) AUSBLICK
und Signal Iduna (ca. 13.000 m², Kapstadtring 5, City Nord) Angesichts der voranschreitenden Impfkampagne und den
ab. Der drittgrößte Abschluss erfolgte durch Wintershall vergleichsweise niedrigen Infektionszahlen, wird in der 2.
Dea (ca. 11.400 m², Am Lohsepark 67-69, HafenCity). Groß- Jahreshälfte mit einer weiteren Belebung des Marktes ge-
abschlüsse mit mehr als 5.000 m² Bürofläche machten in rechnet. Im Hinblick auf den Flächenumsatz wird von einem
INVESTMENT der ersten Jahreshälfte rund ein Drittel des Gesamtflä- deutlich höheren Ergebnis ausgegangen als im Vorjahr, vor-
chenumsatzes aus. Mit einem Volumen von 74.200 m² ver- aussichtlich im Bereich von 450.000 m².
HAMBURG dreifachte sich der Umsatz dieses Segments gegenüber
dem Vorjahr. Stärkster Teilmarkt war die City mit einem
Der Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in Verkäuferseite waren Corporates/Eigenutzer (37 %) am ak- Anteil von rund 28 %, gefolgt von der City Süd mit rund 12 %.
Hamburg beendete das 1. Halbjahr mit einem Transakti- tivsten. Ausländische Investoren waren im Vorjahresver- Im Branchenranking kam mit einem Anteil von rund 15 % TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
onsvolumen von rund 1,1 Mrd. €. Damit verzeichnete er ein gleich deutlich weniger am Hamburger Markt präsent. Mit (ca. 33.500 m²) wie im Vorjahr der Bereich Verarbeitendes
Minus von 46 % gegenüber dem historisch zweithöchsten rund 15 % lag ihr Anteil 24 %-Punkte unter dem Wert des Gewerbe auf Platz 1. CITY / 62.800 m² / 21,90 €/m²/Monat
Volumen im Vorjahreszeitraum (ca. 2,0 Mrd. €) und lag Vorjahres. CITY SÜD / 26.100 m² / 15,20 €/m²/Monat
deutlich unter dem 10-Jahres-Mittel von 1,51 Mrd. €. FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND HAFENCITY / 22.700 m² / 25,60 €/m²/Monat
AUSBLICK Die Leerstandsquote kletterte im 1. Halbjahr auf 3,8 % und lag
INVESTITIONSOBJEKTE Die Nachfrage nach Immobilien in Hamburg wird angesichts damit 0,5 %-Punkte über dem Vorjahreswert. Die Angebots- TOP-3-VERTRÄGE
Der Hamburger Markt wird immer noch durch einen erheb- fehlender Anlagealternativen auch im weiteren Verlauf des situation hat sich demnach weiter entspannt und den Unter-
lichen Produktmangel geprägt, der die Marktdynamik aus- Jahres hoch bleiben. Aufgrund des weiterhin bestehenden nehmen stehen rund 80.000 m² Bürofläche mehr zur Auswahl 1. STAATSANWALTSCHAFT HAMBURG
bremst. Im Gegensatz vom Vorjahr setzte sich der Teilmarkt Produktmangels wird damit gerechnet, dass 2021 mit einem zur Verfügung als 2020. Im Verlauf des Jahres wird mit einer „Michaelis Quartier“, Ludwig-Erhard-Str. 11-17 / ca. 17.600 m²
Hamburg Ost mit rund 38 % vor dem Teilmarkt City (29 %) prognostizierten Volumen von etwa 4 Mrd. € nicht an das weiteren Ausweitung des Flächenangebotes gerechnet. Für 2.SIGNAL IDUNA (ERWEITERUNG)
an die Spitze. Grund dafür war vor allem die bisher größte gute Vorjahresergebnis anknüpfen wird. Dennoch wird für die Jahre 2021 und 2022 werden rund 32 Büroprojektfertig- „Kap 5“ , Kapstadtring 5 / ca. 13.000 m²
Transaktion des Jahres, der Verkauf des „Spectrum“ (Aman- die zweite Jahreshälfte mit einer Marktbelebung gerechnet. stellungen mit einem voraussichtlichen Gesamtvolumen von 3. WINTERSHALL DEA
dus-Stubbe-Straße 10, ca. 190 Mio. €). Auf den Rängen zwei 331.000 m² erwartet. Bei einer Vorvermietungsquote von 74 % „denk.mal“, Am Lohsepark 67-69 / ca. 11.400 m²
und drei folgten das „Hamburg Süd-Haus“ (Willy-Brandt-
Straße 59-65) für über 150 Mio. € und der „Campus Sta-
pelwerk“ (Meiendorfer Straße 205) für über 70 Mio. €. Bü- Hamburg | Transaktionsvolumen Hamburg | Flächenumsatz Hamburg | Spitzen- und Durchschnittsmieten
roimmobilien setzten sich mit einem Anteil von 50 % wieder 2016-2021/Q1-2 | in Mrd. € 2016-2021/Q1-2 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer 2016-2021/Q2 | in €/m² mtl. nettokalt
als die am stärksten nachgefragte Assetklasse durch. Da- Spitzenmiete
31,00
hinter folgten die Assetklassen Logistik/Industrie (23 %) und 30,50
29,50
Retail mit rund 12 %. Forward-Deals gab es im 1. Halbjahr auf 27,50
dem Hamburger Markt keine (2020: 22 %) und auch der Anteil 5-Jahres-Mittel (2016-2020): 26,00 26,00
ca. 4,8 Mrd. € 5-Jahres-Mittel (2016-2020):
an Portfoliokäufen fiel um 25 %-Punkte auf 9 %. Die Spit- ca. 519.000 m²
zenrendite für Büroimmobilien gab weiter nach und sank im Prognose Prognose
Vorjahresvergleich um 0,2 %-Punkte auf 2,60 %. Bei Logis- Durchschnittsmiete
tikimmobilien gab sie sogar um 0,4 %-Punkte nach und lag 17,70 17,50 17,90
zum Halbjahresende bei 3,80 %. Nur im Segment Geschäfts- 15,50 15,80
15,20
häuser blieb die Spitzenrendite mit 2,70 % unverändert auf
Vorjahresniveau
Q1-2 Q1-2
4,5 3,6 6,0 4,3 5,4 1,1 550 640 590 545 340 225
KÄUFER UND VERKÄUFER
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2016 2017 2018 2019 2020 2021/Q2
Als stärkste Käufergruppe setzten sich im 1. Halbjahr
die Spezialfonds mit einem Anteil von 24 % durch. Auf Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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BÜROVERMIETUNG
BERLIN
Der Berliner Büromarkt verzeichnete nach dem MIETEN
1. Halbjahr 2021 ein Umsatzvolumen von rund 305.000 m² Die Durchschnittsmiete hatte ihren Peak zum Jahres-
und damit einen leichten Anstieg um rund 5 % im Ver- wechsel erreicht und lag mit 27,40 €/m²/Monat bereits 5 %
gleich zum Vorjahr. unter der Marke des Vorjahreszeitraumes. Auch die Spitzen-
miete gab leicht auf 38,50 €/m²/Monat nach, das waren rund
FLÄCHENUMSATZ 1 % weniger als noch zum 1. Halbjahr 2020.
Zum Halbjahr gab es 14 Abschlüsse über der Marke von
5.000 m² und zehn über der Marke von 10.000 m², darunter AUSBLICK
auch die Vermietung an die DKB Bank (ca. 34.500 m², Hei- Mit den erhöhten Fertigstellungszahlen ist in den kom-
destraße, Tiergarten), die Großanmietung durch das Bun- menden 12 Monaten mit einer weiteren Entspannung beim
desamt für Verbraucherschutz und Lebensmittelsicherheit Angebot und damit auch bei den Mieten in Sicht. Für das Ge-
(ca. 20.000 m², Gerichtstraße 48-49, Mitte) und der Miet- samtjahr ist ein Flächenumsatz in Höhe von rund 700.000 m²
vertrag der Home24 (ca. 13.000 m², Landsberger Allee 104, zu erwarten.
Peripherie-Nord). Als stärkster Teilmarkt konnte sich mit
INVESTMENT rund 18 % der Teilraum „Tiergarten“ durchsetzen. Auf den
Rängen zwei und drei folgten die Teilmärkte „Mitte“ (17 %)
BERLIN und „Peripherie-Nord“ mit einem Anteil von rund 10 %. Mit
einem Anteil von 20 % am Gesamtflächenumsatz konnte
Der Investmentmarkt in Berlin verzeichnete im entspricht, der Anteil von Verkäufern aus dem Ausland sich die Öffentliche Hand Platz eins im Branchenranking
1. Halbjahr 2021 ein Plus von 24 % gegenüber dem belief sich jedoch nur auf 48 % bzw. 2,0 Mrd. € nach noch sichern. Banken und Finanzen mit 19 % landeten auf Rang TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
Vorjahr und erzielte mit 4,3 Mrd. € das zweithöchste 71 % im Vorjahreszeitraum. Auf Käuferseite kamen die zwei, gefolgt von der Branche Information und Telekommu-
Ergebnis für einen Halbjahreswert überhaupt. Fondsmanager auf Spitzenwerte von 57 % (2,5 Mrd. €) ge- nikation mit 15 %. TIERGARTEN / 54.900 m² / 31,70 €/m²/Monat
folgt von Projektentwicklern (11 %, 477 Mio. €). Auf der MITTE / 52.500 m² / 31,20 €/m²/Monat
INVESTITIONSOBJEKTE Verkäuferseite erreichten nicht börsennotierte Immobi- FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND PERIPHERIE-NORD / 29.600 m² / 23,90 €/m²/Monat
Bei der bisher größten registrierten Einzeltransaktion liengesellschaften einen Anteil von 33 % (1,4 Mrd. €) und Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verdoppelte sich
handelt es sich um das mischgenutzte Objekt „Fürst“ die Projektentwickler einen Anteil von 26 % (1,1 Mrd. €), der Leerstand nahezu und stieg um 92 % auf nunmehr TOP-3-VERTRÄGE
(Kurfürstenstraße 206-209), das Aggregate für mehr als während die Fondsmanager mit 10 % (421 Mio. €) auf dem 510.000 m² an. Die Leerstandsquote blieb mit 2,5 % wei-
1 Mrd. € von Vivion erwarb. Die zweitgrößte Transaktion war dritten Platz folgten. terhin sehr moderat, stieg aber im Vorjahresvergleich 1. DKB BANK
das „Quartier 206“ (Friedrichstraße 71), welches von einem ebenfalls um 1,2 %-Punkte an. Für 2021 liegt das Fer- „Upbeat“, Heidestraße / ca. 35.000 m²
Bankenkonsortium um die Credit Suisse für 220 Mio. € an AUSBLICK tigstellungsvolumen bei 766.000 m² bei einer Vorver- 2. BVL
RFR veräußert wurde. Der dritte bedeutende Deal war der Auf Basis des ersten Halbjahres wird bis zum Jahresende mietungsquote von 59 %, im Jahr 2022 werden es dann „New Courts“, Gerichtsstraße 48-49 / ca. 20.000 m²
Verkauf einer Projektentwicklung für rund 200 Mio. € in der ein Transaktionsvolumen von rund 7,5 Mrd. €, bei einer 430.000 m² sein (Vorvermietungsquote 31 %). 3. SRH BERLIN UNIVERSITY OF APPLIED SCIENCES
Landesberger Allee 52 vom Projektentwickler Centrum an gleichzeitig stabilen Renditeentwicklung, erwartet. „Shed“, Sonnenallee 221 / ca. 13.000 m²
Values Real Estate. Auch bei den Anteilswerten der As-
setklassen machte sich der Sondereffekt des „Fürst“ be-
merkbar, so dass die Kategorie der gemischt genutzten Ob- Berlin | Transaktionsvolumen Berlin | Flächenumsatz Berlin | Spitzen- und Durchschnittsmieten
jekte mit 51 % (2,2 Mrd. €) erstmals die stärkste Kategorie 2016-2021/Q1-2 | in Mrd. € 2016-2021/Q1-2 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer 2016-2021/Q2 | in €/m² mtl. nettokalt
stellte, gefolgt von Büro-Objekten mit 35 % (1,5 Mrd. €). Spitzenmiete
39,50
Alle anderen Kategorien lagen deutlich unter der Marke 38,50 38,50
von 10 %. Der Anteil der Forward Deals am Transaktions-
5-Jahres-Mittel (2016-2020): 33,50
volumen lag aufgrund des „Fürst“ mit 40 % weit über dem
5-Jahres-Mittel (2016-2020): ca. 788.000 m² Durchschnittsmiete
Vorjahreswert von 13 %, während sich der Anteil an Port- 30,00
ca. 7,5 Mrd. € 28,60
Prognose 27,50 27,60 27,40
foliokäufen von 51 % auf 12 % reduzierte. Netto-Spitzen-
rendite für Büro-Objekte lag nur noch bei 2,65 %. Bei Lo- Prognose
21,30
gistikimmobilien gab sie um 30 Basis-Punkte auf nur noch 19,50
3,50 % nach, während sie bei Geschäftshäusern bei 2,80 %
16,10
stabil blieb.
Q1-2
KÄUFER UND VERKÄUFER Q1-2
820 900 835 910 650 305
5,0 7,3 6,8 11,1 7,4 4,3
Käufer mit ausländischem Hintergrund dominierten im 1.
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2016 2017 2018 2019 2020 2021/Q2
Halbjahr 2021 klar. Der Anteil internationaler Investoren
am Transaktionsvolumen lag bei 60 %, was 2,6 Mrd. € Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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BÜROVERMIETUNG
DÜSSELDORF
Der Düsseldorfer Büromarkt hat im 2. Quartal wieder leicht Jahresverlauf 2021 um weitere 10 Projektentwicklungen
an Fahrt aufgenommen und erreichte im Stadtgebiet im mit insgesamt 96.700 m² wachsen, deren Flächen zu 72 %
1. Halbjahr 2021 einen Flächenumsatz von 98.200 m². Ge- vorvermietet sind. Im Jahr 2022 werden wahrscheinlich 13
genüber dem Vorjahr bedeutete das eine Veränderung von weitere Projekte mit insgesamt 144.000 m² hinzukommen,
-30 %, als im selben Zeitraum insgesamt noch 139.500 m² bei denen bereits jetzt 61 % vorvermietet sind.
umgesetzt wurden.
MIETEN
FLÄCHENUMSATZ Die realisierte Spitzenmiete stagnierte bei 28,50 €/m²/
Zu den drei Top-Deals 2021 gehörten bisher der Abschluss Monat und die realisierte Durchschnittsmiete ist in den
von Mitsubishi Chemical Europe in der Projektentwicklung letzten 12 Monaten von 16,80 €/m² leicht um 2 % gesunken
„TRIGON“ (Schiessstraße 45-51, Linksrheinisch) mit und lag zum Ende des 1. Halbjahres bei 16,50 €/m².
4.400 m², gefolgt von der Anmietung der Deutschen Glas-
faser an der Klaus-Bungert-Straße 8/8a im Teilmarkt Airport AUSBLICK
City mit 2.990 m². Drittplatziert ist der Abschluss der Bun- Der Bürovermietungsmarkt wird im weiteren Jahres-
INVESTMENT desanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) mit 2.740 m² im verlauf ein deutliches Umsatzminus verkraften müssen
„GRIDD“ (Uerdinger Str. 90-92/Wilhelm-Bötzkes-Straße 1, und wahrscheinlich nicht mehr als 250.000 m² umsetzen.
DÜSSELDORF Kennedydamm/Derendorf). Mit 19.200 m² wurde zum Ende
des zweiten Quartals 2021 die meisten Flächen im Teilmarkt
Der Markt für gewerbliche Immobilieninvestments zeigte AUSBLICK City umgesetzt, gefolgt vom Teilmarkt Kennedydamm/De-
sich in Düsseldorf zum Ende des 1. Halbjahrs 2021 mit Insgesamt ist schon jetzt erkennbar, wohin sich der Markt rendorf, der mit 14.200 m² den zweiten Platz erreichte. Etwas TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
einem Transaktionsvolumen von 920 Mio. € wieder stabil. und die damit einhergehenden Transaktionszahlen in den dahinter liegend belegte den dritten Rang der Teilmarkt Me-
Dennoch lag das Halbjahresergebnis mit 42 % noch unter nächsten Monaten bewegen werden. Es stehen im Düs- dienHafen mit einem Flächenumsatz von 12.900 m². An der CITY / 19.200 m² / 16,40 €/m²/Monat
dem Vorjahresniveau als 1.585 Mio. € umgesetzt wurden. seldorfer Stadtgebiet jetzt schon eine Vielzahl großvolu- Spitze der umsatzstärksten Branchen befand sich zum KENNEDYDAMM/DERENDORF / 14.200 m² / 17,80 €/m²/Monat
Grund hierfür war der schwache Jahresstart, doch mit miger Immobilien zum Verkauf und somit wird in den Fol- Halbjahresende die Kommunikationstechnologie mit ins- MEDIENHAFEN / 12.900 m² / 21,20 €/m²/Monat
Beginn des 2. Quartals nahm der Investmentmarkt seine gemonaten ein reges Marktgeschehen erwartet. Ein gutes gesamt 13.500 m². Dicht dahinter folgten Rechtsanwälte mit
gewohnte Dynamik wieder auf. und solides Jahresendergebnis ist trotz des schwachen einem Flächenumsatz von 13.400 m² und Industrie-/Han- TOP-3-VERTRÄGE
Starts wahrscheinlich. Bis zum Jahresende prognosti- delsunternehmen mit 8.600 m².
INVESTITIONSOBJEKTE zieren wird Volumen von 2,5 Mrd. €, das durchaus auch 1. MITSUBISHI CHEMICAL EUROPE
Als beliebteste Assetklasse behauptete sich mit einem noch Luft nach oben hat und an die Vorjahre anknüpfen FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND Schiessstraße 45-51 / ca. 4.400 m²
Anteil von 65 % am gesamten Volumen Büroimmobilien. kann. Der Leerstand betrug zum Quartalsende 540.000 m² 2. DEUTSCHE GLASFASER
Die größte Transaktion im 1. Halbjahr 2021 war der Verkauf und ist binnen eines Jahres um 2 % gestiegen. Der Bü- Klaus-Bungert-Straße 8/8a / ca. 2.990 m²
der „Trinkhaus Galerie“ (Königsallee 38) an ein Joint roflächenbestand erreichte im selben Zeitraum ein Vo- 3. BUNDESANSTALT FÜR IMMOBILIENAUFGABEN (BIMA)
Venture von Momeni, Wirtgen Invest und Black Horse. lumen von 7,3 Mio. m² und wird nach derzeitigem Stand im Uerdinger Str. 90-92/Wilhelm-Bötzkes-Straße 1 / ca. 2.740 m²
Forward-Deals wurden mit 131 Mio. € und damit einem
Anteil von 14 % am Transaktionsvolumen erfasst. Im Port-
folio realisierte Ankäufe kamen auf einen Wert von rund Düsseldorf | Transaktionsvolumen Düsseldorf | Flächenumsatz Düsseldorf | Spitzen- und Durchschnittsmieten
151 Mio. €, was einem Marktanteil von 16 % entsprach. Die 2016-2021/Q1-2 | in Mrd. € 2016-2021/Q1-2 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer 2016-2021/Q2 | in €/m² mtl. nettokalt
Netto-Spitzenrendite für die Assetklasse Büro sank leicht
Spitzenmiete
auf 2,90 % (-0,05 %-Punkte). Die für Einzelhandels-Immo- 28,50 28,50 28,50
bilien lag erhöht bei 3,40 % (+0,20 %-Punkte). Der Wert für 27,00 27,50
5-Jahres-Mittel (2016-2020): 26,50
Logistikimmobilien sank zum Vorjahr deutlich auf 3,75 % ca. 3,2 Mrd. €
(-0,25 %-Punkte). 5-Jahres-Mittel (2016-2020):
ca. 346.000 m²
KÄUFER UND VERKÄUFER Prognose
Als aktivste Käufergruppe zeigten sich die Projektent- Prognose Durchschnittsmiete
16,60 16,50
wickler mit rund 277 Mio. € bzw. einem Anteil von 30 % 15,35
16,10 16,10
am Gesamtvolumen. Die stärkste Verkäufergruppe waren 14,40
Corporates/Eigennutzer/Non-Properties mit einem Vo-
Q1-2 Q1-2
lumen von 300 Mio. € und einem Anteil von 33 % am Ver- 331 359 335 461 245 98
2,6 3,0 3,8 3,3 3,4 0, 9
kaufsgeschehen. Internationale Investoren kamen auf
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2016 2017 2018 2019 2020 2021/Q2
einen Wert von rund 231 Mio. € und damit einem Markt-
anteil von 25 %. Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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WWW.GERMANPROPERTYPARTNERS.DELOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT MARKTBERICHT INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG 2021/Q1-2
BÜROVERMIETUNG
KÖLN
Im 1. Halbjahr 2021 wurde in Köln ein Flächenumsatz MIETEN
von rund 140.000 m² realisiert. Gegenüber dem Vorjah- Die Corona-Krise hat in Köln den Preisanstieg der Vor-
reszeitraum liegt somit eine Steigerung um circa 47 % jahre zwar abgebremst, aber nicht zu sinkenden Mieten
vor, das Vorkrisenniveau zum 2. Quartal 2019 von ca. geführt. Die Spitzenmiete betrug weiterhin 26,00 €/m²/
145.000 m² wurde fast wieder erreicht. Monat. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete nahm
von 16,50 auf 17,30 €/m²/Monat zu. Weiterhin sind neu-
FLÄCHENUMSATZ wertige Flächen und gute Lagen begehrt und das Angebot
Der größte Mietvertragsabschluss fand mit rund ist gering.
19.000 m² im Teilmarkt Ehrenfeld statt. Im Teilmarkt
Braunsfeld wurden zwei Mietverträge mit Bundesbe- AUSBLICK
hörden über rund 16.200 m² (Josef-Lammerting-Allee Insgesamt gibt es aus konjunktureller Sicht eher Hinweise
24-34) bzw. 12.000 m² vereinbart (Stolberger Straße, darauf, dass die Büroflächennachfrage in Köln in der
Neubauprojekt „Ovum“). Zwei weitere Bundesinstitu- zweiten Jahreshälfte zu- und nicht abnimmt. Für das Ge-
tionen nahmen zudem größere Flächen in den Teilmärkten samtjahr könnte der Flächenumsatz das Vorkrisenniveau
INVESTMENT Gremberghoven und Ossendorf ab. Insgesamt kamen öf- von etwa 290.000 m² wieder erreichen. Weitere große
fentliche Einrichtungen im bisherigen Jahresverlauf auf Mietvertragsabschlüsse werden erwartet.
KÖLN einen sehr hohen Umsatzanteil von circa 43 %. Weitere
wichtige Nachfragegruppen waren Rechtsanwaltskanz-
Im ersten Halbjahr 2021 wurden in Köln Gewerbeim- waren nichtbörsennotierte Immobiliengesellschaften leien sowie Hochschulen. Aufgrund der vorbenannten
mobilien für insgesamt rund 800 Mio. € veräußert. Ge- mit einem Anteil von 41 %. Der Anteil ausländischer In- Großabschlüsse waren die umsatzstärksten Teilmärkte TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
genüber dem Vorjahreszeitraum stieg das Transaktions- vestoren betrug ca. 30 %, dies entspricht im Vergleich Braunsfeld und Ehrenfeld.
volumen somit um etwa ein Drittel, das Vorkrisenniveau zum 1. Halbjahr 2020 einer deutlichen Steigerung. BRAUNSFELD / 30.000 m² / 17,80 €/m²/Monat
vom Sommer 2019 mit rund 900 Mio. € wurde aber noch FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND EHRENFELD / 29.000 m² / 14,50 €/m²/Monat
nicht ganz erreicht. AUSBLICK Im 1. Halbjahr 2021 ist der Büroflächenleerstand von ca. INNENSTADT NORD / 14.000 m² / 18,40 €/m²/Monat
In der zweiten Jahreshälfte ist mit zahlreichen weiteren 230.000 auf rund 260.000 m² gestiegen. Die Leerstands-
INVESTITIONSOBJEKTE Immobilientransaktionsaktionen zu rechnen, darunter quote beträgt aktuell rund 3,3 % und nähert sich dem TOP-3-VERTRÄGE
Hotelinvestments sind weiterhin auf einem Tiefststand. auch besonders große Verkäufe im dreistelligen Milli- Niveau von 2017 an. Die meisten Flächenfreisetzungen
Das Bürosegment erzielte mit ca. 330 Mio. € im Vergleich onenbereich. Insgesamt könnte 2021 ein Investmen- fanden außerhalb des Zentrums statt. Hinzu kamen ein- 1. VERTRAULICH
ein eher moderates Ergebnis. Immerhin sorgten die Ver- tumsatz von rund 2,5 Mrd. € realisiert werden. Die Spit- zelne größere Angebote zur Untervermietung. Insgesamt Teilmarkt Ehrenfeld / ca. 19.000 m²
äußerungen von einzelnen großflächigen Einzelhandels- zenrendite für Logistikimmobilien wird vermutlich noch werden im laufenden sowie im nächsten Jahr voraus- 2. BUNDESEINRICHTUNG
märkten und innerstädtischen Geschäftshäusern für etwas sinken. sichtlich Bauprojekte mit jeweils rund 100.000 m² Bü- Josef-Lammerting-Allee 24-34 / ca. 16.200 m²
einen gegenüber dem 1. Halbjahr 2020 deutlich höheren rofläche realisiert. 3. BUNDESEINRICHTUNG
Umsatz im Retail-Segment. Portfoliotransaktionen „Ovum“, Stolberger Straße / ca. 12.000 m²
hatten einen Anteil von ca. einem Drittel am Invest-
mentumsatz. Im sogenannten „Friesenquartier“ in der
Kölner Innenstadt verkauften Quantum und Proximus Köln | Transaktionsvolumen Köln | Flächenumsatz Köln | Spitzen- und Durchschnittsmieten
ein Ensemble mit Büro- und weiteren Gewerbeflächen 2016-2021/Q1-2 | in Mrd. € 2016-2021/Q1-2 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer 2016-2021/Q2 | in €/m² mtl. nettokalt
für schätzungsweise rund 100 Mio. € an einen Fonds von
Hines („The Corner Cologne“ und „The Spikes“, Im Klap- Spitzenmiete
perhof 3-5 sowie 7-23). In den letzten zwölf Monaten 26,00 26,00 26,00
sind vor allem die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien 5-Jahres-Mittel (2016-2020): 23,00
5-Jahres-Mittel (2016-2020):
gesunken. Geschäftshäuser hingegen verzeichneten ca. 2,2 Mrd. €
ca. 305.000 m² 21,50 21,50
Prognose
wieder höhere Verzinsungen. Hier zeigen sich die Folgen Durchschnittsmiete
der Corona-Pandemie, welche den längerfristigen Trend, Prognose 17,30
16,70 16,50
dass Einzelhandelsumsätze in den Online-Handel ab-
15,00
wandern, beschleunigt hat. Das Bürosegment blieb 14,10 13,70
bislang stabil.
Q1-2
KÄUFER UND VERKÄUFER Q1-2
440 310 310 290 230 140
1,8 2,3 2,1 3,1 1,7 0, 8
Insbesondere wegen des Portfolioverkaufs an den Hines
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2016 2017 2018 2019 2020 2021/Q2
Pan-European Core Fund waren Sonstige Fonds die
größte Käufergruppe (21 %). Die größte Verkäufergruppe Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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