GEWERBE-IMMOBILIENMARKT DEUTSCHE TOP-7-STANDORTE 2018/Q1-4 - INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG
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LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG
GEWERBE-IMMOBILIENMARKT
DEUTSCHE TOP-7-STANDORTE
2018/Q1-4
WWW.GERMANPROPERTYPARTNERS.DE
LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT MARKTBERICHT INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG 2018/Q1-4
ÜBER UNS
DIE PARTNER
Als in unserer jeweiligen Region führende Immobilienun- Mit German Property Partners wollen wir Ihnen an allen
ternehmen im Gewerbebereich haben wir uns zu einem wichtigen deutschen Immobilienstandorten unseren
deutschlandweiten Immobiliennetzwerk zusammenge- besonderen Service zur Verfügung stellen. Besonders
schlossen. Wir sind fünf starke Partner. deshalb, weil Sie sich bei all Ihren gewerblichen Immobi-
lienanliegen in Deutschland von einem Dienstleister be-
In Norddeutschland bietet Grossmann & Berger mit Stand- raten lassen können – von uns. Über unser Netzwerk und
orten in Hamburg und Berlin seine Immobiliendienstleis- unsere jeweilige Marktstellung können wir Ihnen deutsch-
tungen an, Süddeutschland betreut E & G Real Estate landweit hervorragende Standortkenntnisse und einen
mit Sitz in Stuttgart und München. Für den Immobilien- bevorzugten Marktzugang bieten. LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
markt Düsseldorf und Umgebung ist Anteon der richtige
Ansprechpartner, die Metropolregion Köln und die Stadt Die langjährige Unternehmenszugehörigkeit unserer Mit- GERMAN PROPERTY PARTNERS
Bonn hat GREIF & CONTZEN Immobilien bestens im Blick. arbeiter macht German Property Partners zu einem ver-
Im Frankfurter Raum garantiert blackolive die komplette lässlichen Partner für eine langfristige Zusammenarbeit Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,
Marktabdeckung. bei Gewerbe-Immobilien und Finanzierungsfragen.
das Immobilienjahr 2018 fuhr mit neuen Superlativen auf. detaillierten Marktkenntnisse vor Ort verfügen wir sowohl
Das Transaktionsvolumen an den deutschen Top-7-Stand- über Daten zum Gesamtmarkt als auch zu den einzelnen
orten erreichte mit 36,7 Mrd. € das beste Ergebnis seit Top-7-Standorten und deren Teilmärkten.
mehr als zehn Jahren. Auch auf den Büromärkten der Top-
Partner 7-Standorte in Deutschland sorgte eine anhaltend hohe Wir wünschen Ihnen eine informative und erkenntnisreiche
Nachfrage für ein ordentliches Jahresergebnis in Höhe von Lektüre. Gern tauschen wir uns mit Ihnen persönlich aus
Grossmann & Berger Anteon GREIF & CONTZEN 3,9 Mio. m². Limitierender Faktor war das noch zu geringe und unterstützen Sie bei Ihren individuellen Fragestel-
Der Immobilienberater mit mehr als 85 Anteon ist eine inhabergeführte Immo- Der inhabergeführte Dienstleister mit Flächenangebot. Das fehlende Angebot verdeutlicht ei- lungen rund um das Thema Immobilie.
Jahren Tradition ist einer der führenden bilienberatungsgesellschaft mit den 40 Jahren Erfahrung in der Beratung, nerseits die Verringerung des Leerstands auf ein Allzeittief
Dienstleister für den Verkauf und die Schwerpunkten Bürovermietung, In- Bewertung, Vermittlung und Ver- über alle Standorte auf 3,4 % und andererseits das Fertig- Guido Nabben
Vermietung von Gewerbe- und Wohn- vestment und Industrie & Logistik. Da- waltung von Gewerbe- und Wohn-Im- stellungsvolumen mit sehr hohen Vorvermietungsquoten Sprecher von German Property Partners
immobilien in Norddeutschland und rüber hinaus bietet Anteon, als einer mobilien in Köln | Bonn deckt die bis 2020.
ein Beteiligungsunternehmen der HAS- der führenden Anbieter, Immobilien- gesamte Wertschöpfungskette des Im-
PA-Gruppe. marketing, Projektbegleitung und Re- mobilien-Geschäftes ab. Mit diesem Marktbericht geben wir Ihnen einen Überblick INHALT
search an. über die Situation auf den Top-7-Märkten in Deutschland
für das Gesamtjahr 2018. Neben der vergleichenden Be- Top-7 | Überblick und Kennzahlen..............................4/5
trachtung der Top-7-Standorte gehen wir im Detail auf die Wirtschaftliche Rahmenbedingungen.......................... 6
blackolive E & G Real Estate jeweiligen Investment- und Bürovermietungsmärkte von Im Fokus: Co-Working..................................................... 7
blackolive ist ein inhabergeführtes Im- E & G Real Estate ist einer der führenden Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart Top-7 | Investment.........................................................8/9
mobilienberatungsunternehmen mit Immobiliendienstleister Süddeutsch- und München ein. Neu in dieser Ausgabe ist ein Überblick Top-7 | Bürovermietung............................................10/11
dem Schwerpunkt Bürovermietung und lands mit langjähriger Erfahrung in den über die allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedin- Hamburg....................................................................12/13
Investment. Die Geschäftsführer mit Bereichen Gewerbe- und Wohninvest gungen sowie die das Thema „Co-Working-/Business-Cen- Berlin..........................................................................14/15
jeweils mehr als 26 Jahren Erfahrung ments, gewerbliche Vermietung von ter-Anbieter“. Düsseldorf.................................................................16/17
garantieren ein tiefgreifendes Ver- Büro-, Einzelhandels-, Industrie- und Köln.............................................................................18/19
ständnis des Marktes. Logistikflächen. Möglich wird dieser Marktbericht durch den Zusammen- Frankfurt................................................................... 20/21
schluss von fünf der führenden Gewerbe-Immobilien- Stuttgart................................................................... 22/23
dienstleister aus Nord-, Mittel- und Süddeutschland zum München................................................................... 24/25
Netzwerk German Property Partners (GPP). Dank unserer
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ÜBERBLICK KENNZAHLEN
TOP-7 | 2018/Q1-4 TOP-7 | 2018/Q1-4
INVESTMENT BÜROVERMIETUNG
»» Kräftiger Zuwachs des Transaktionsvolumens um 22 % »» Hoher Büroflächenumsatz mit 3,9 Mio. m² reicht nicht
auf 36,7 Mrd. € an das starke Ergebnis 2017 heran
»» Deutlicher Anteil von Forward-Deals mit 18 % »» Leerstände auf Rekordtief HAMBURG BERLIN
»» Vormaliges Rekordjahr 2007 um nahezu 5,0 Mrd. € »» Neubauprojekte mit hoher Vorvermietungsquote 590.000 m² (-8 %) 835.000 m² (-7 %)
übertroffen kurbeln den Flächenumsatz an 27,50 €/m² (+6 %) 33,50 €/m² (+12 %)
»» Starkes 4. Quartal mit Transaktionen in Höhe von »» Durchschnittsmiete stieg an nahezu allen Top-7- 15,80 €/m² (+4 %) 21,30 €/m² (+9 %)
3,5 % (-0,8 %-Pkt.) 1,8 % (-0,4 %-Pkt.)
12,0 Mrd. € Standorten 5,95 Mrd. € (+65 %) 6,75 Mrd. € (-8 %)
2,80 % (-0,1 %-Pkt.) 3,00 % (0 %-Pkt.)
Bürovermietung
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München Top-7
2018/Q1-4
Flächenumsatz
590.000 835.000 334.600 310.000 639.400 218.000 955.000 3.882.000
[m²]
ggü. Vorjahr [%] -8 -7 -7 0 -12 -19 +9 -5
Ø-Miete DÜSSELDORF
15,80 21,30 16,10 15,00 20,00 13,90 18,65 -
[€/m² mtl. netto]
334.600 m² (-7 %)
ggü. Vorjahr [%] +4 +9 +5 +9 -1 +1 +10 - 27,50 €/m² (+2 %)
Spitzenmiete 16,10 €/m² (+5 %)
27,50 33,50 27,50 23,00 43,50 23,00 36,80 - 7,6 % (-0,8 %-Pkt.)
[€/m² mtl. netto]
3,84 Mrd. € (+30 %)
ggü. Vorjahr [%] +6 +12 +2 +7 +9 -5 +5 - 3,00 % (-0,4 %-Pkt.)
Leerstand
477.200 350.000 555.000 200.000 858.600 186.000 420.000 3.046.800
[m²]
ggü. Vorjahr [%] -18 -19 -12 -29 -15 +11 -28 -17
Leerstandsquote
3,5 1,8 7,6 2,6 7,4 2,3 1,8 3,4
[%]
ggü. Vorjahr [%-Pkt.] -0,8 -0,4 -0,8 -1,0 -1,2 +0,2 -0,7 -0,7 KÖLN
Fertigstellungen 310.000 m² (0 %)
313.000 843.000 269.000 235.000 472.000 168.600 465.000 2.222.000 FRANKFURT
2019+2020 [m²] 23,00 €/m² (+7 %)
15,00 €/m² 639.400 m² (-12 %)
Vorvermietungs- (+9 %)
quote [%] 63 55 41 74 55 48 90 77 2,6 % (-1,0 %-Pkt.) 43,50 €/m² (+9 %)
2,10 Mrd. € (-9 %) 20,00 €/m² (-1 %)
3,30 % (-0,4 %-Pkt.) 7,4 % (-1,2 %-Pkt.)
Investment
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München Top-7 9,69 Mrd. € (+42 %)
2018/Q1-4
3,00 % (-0,3 %-Pkt.)
Transaktions-
5.950 6.750 3.840 2.100 9.685 2.147 6.237 36.709
volumen [Mio. €]
ggü. Vorjahr [%] +65 -8 +30 -9 +42 +79 +6 +22
Anteil CBD [%] 29 25 10 48 60 10 9 31 STUTTGART MÜNCHEN
218.000 m² (-19 %) 955.000 m² (+9 %)
Anteil internationa-
26 60 39 26 51 39 41 44 23,00 €/m² (-5 %) 36,80 €/m² (+5 %)
ler Investoren [%]
13,90 €/m² (+1 %) 18,65 €/m² (+10 %)
Anteil Forward- 2,3 % (-0,2 %-Pkt.) 1,8 %
19 20 12 18 27 10 7 18 (-0,7 %-Pkt.)
Deals [%] 2,15 Mrd. € (+79 %) 6,24 Mrd. € (+6 %)
Anteil Assetklasse 3,30 % (-0,2%-Pkt.) 2,85 % (-0,15 %-Pkt.)
55 57 63 52 86 60 68 67
Büro [%]
Spitzenrendite
2,80 3,00 3,00 3,30 3,00 3,30 2,85 3,04
Büro [%]
ggü. Vorjahr [%-Pkt.] -0,10 0,00 -0,40 -0,40 -0,30 -0,20 -0,15 -0,22
Spitzenrendite KENNZAHLEN INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG:
2,70 2,90 3,00 2,90 2,90 2,80 2,40 2,80
Geschäftshäuser [%]
Flächenumsatz (ggü. Vorjahr) Leerstandsquote (ggü. Vorjahr)
ggü. Vorjahr [%-Pkt.] -0,20 0,00 -0,50 -0,30 -0,20 -0,30 -0,05 -0,22
Spitzenrendite Spitzenmiete (ggü. Vorjahr) Transaktionsvolumen (ggü. Vorjahr)
4,50 4,20 4,35 4,20 4,20 4,50 4,00 4,28
Logistik [%]
Durchschnittsmiete (ggü. Vorjahr) Spitzenrendite Büro (ggü. Vorjahr)
ggü. Vorjahr [%-Pkt.] -0,10 -0,30 -0,40 -0,50 -0,40 0,00 -0,40 -0,30
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DEUTSCHLAND IM FOKUS
WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN CO-WORKING UND BUSINESS-CENTER
Die Anmietung von Büroflächen durch Co-Working- und TOP 10 ABSCHLÜSSE | TOP-7-STANDORTE
Die deutsche Wirtschaft ist 2018 so langsam gewachsen nach eine Anhebung der Zinsen vor. Business-Center-Anbieter hat 2018 gegenüber dem Vorjahr 2018/Q1-4
Mietfläche
wie seit fünf Jahren nicht mehr. Nach Angaben des Sta- nochmals zugelegt. Der Flächenumsatz an den Top-7- Anbieter Standort Projekt/Objekt
[ca. m²]
tistischen Bundesamtes lag das Bruttoinlandsprodukt Die 10-jährigen-Bundesanleihen sind nach einem Anstieg Standorten lag bei rund 268.000 m², ein Plus von 28 % Design Köln „DO-Haus“ 13.000
(BIP) in 2018 bei 1,5 %. Die Konjunktur wurde von der Kon- zu Beginn des Jahres 2018 wieder auf 0,22 % im Januar gegenüber dem Vorjahr. Bezogen auf dem Büroflächen- Offices Schanzenstraße/Von-Sparr-Straße
sumfreude der Deutschen und dem boomenden Arbeits- 2019 gefallen. An dem Verlauf der Bundesanleihen orien- umsatz insgesamt entfiel auf das Segment ein Anteil von WeWork München Arnulfstraße 60 12.300
markt gestützt. Der Außenhandel stieg erstmals nicht tieren sich meist die Hypothekenzinsen. Demnach werden 7 %.
Spaces Frankfurt „Global Tower“ 9.200
so stark wie in den Vorjahren. Seit dem 3. Quartal ist der die Hypothekenzinsen aller Voraussicht nach in 2019 nur (Regus) Neue Mainzer Straße 32-36
wirtschaftliche Aufwärtstrend in Deutschland merklich leicht steigen. Das Baugeld bleibt somit auf einem histo- BEVORZUGTE STANDORTE WeWork Berlin „The Brighter Hub“ 9.000
abgeschwächt. Ursache hierfür sind die Unsicherheiten risch niedrigen Niveau. Am Standort Berlin wurden 2018 mit 84.220 m² die meisten Warschauer Platz 11-13
durch die Handelskonflikte und der bisher ungeregelte Flächen durch Co-Working/Business-Center ange- Design Berlin „Easton House“ 8.500
Offices Koppenstraße 93
EU-Austritt Großbritanniens. IFO GESCHÄFTSKLIMA DEUTSCHLAND mietet, gefolgt von Frankfurt mit 58.200 und München mit
rent24 Berlin Karl-Liebknecht-Straße 34 7.700
Gemäß dem ifo Geschäftsklima Deutschland wachsen 45.500 m². Die größte Anmietung fand allerdings in Köln
ARBEITSMARKT DEUTSCHLAND die Sorgen der deutschen Chefetagen. Der Geschäftskli- statt. Hier mietetet Design Offices 13.000 m² im „DO-Haus“. Spaces Frankfurt „Omniturm“ 6.500
Die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland ist im Dezember maindex sank von August 2018 um 3,0 Punkte auf 101,0 im Auf die Central Business Districts bzw. Innenstadtbereiche (Regus) Großer Gallusstraße 16-1
2018 mit 2,2 Mio. auf den niedrigsten Wert seit der Wieder- Dezember. Auch mit ihrer aktuellen Geschäftslage sind die (CBD) der Top-7-Standorte entfiel ein Flächenumsatz von The Office Frankfurt „Oper 46“ 6.500
Group Bockenheimer Anlage 46
vereinigung gesunken. Die Arbeitslosenquote lag im De- deutschen Unternehmen weniger zufrieden. Die Erwar- 93.900 m², ein Rückgang gegenüber dem Vorjahr um 28 %.
Design Köln „Kaiser Hof“ 5.600
zember 2018 bei 4,9 %, ein Minus gegenüber dem Vorjah- tungen an das neue Geschäftsjahr trübten gemäß der Um- Diese Entwicklung zeigt, dass auch die Anbieter von fle- Offices Erftstraße 19
reswert im Dezember um 0,4 %-Punkte. Der Arbeitsmarkt frage seit dem Sommer 2018 ebenfalls deutlich ein. xiblen Büroflächen aufgrund des knappen Flächenan- Spaces München Mühldorfstraße 5.000
(Regus)
hat sich trotz der wirtschaftlichen Abschwächung weiter gebots inzwischen häufig auf periphere Lagen ausweichen
gut entwickelt. PROGNOSE BIP müssen und dort die Flächennachfrage ankurbeln.
Die Konjunkturprognose der wichtigsten Institutionen ANBIETERTYPEN
Auch das ifo Beschäftigungsbarometer kommt zu dem Er- in Deutschland für 2019 geht von einem Wirtschafts- AUSBLICK Business-Center
gebnis, dass die deutschen Unternehmen vermehrt neue wachstum von 1,1 bis 1,8 % aus. Die lange Wachstums Der Einfluss von Co-Working/Business-Center-Anbietern »» Zielgruppe: Unternehmen, Selbstständige/Freiberufler
»» Fokus auf Privatsphäre (Einzel- und Teambüros)
Mitarbeiter einstellen wollen. Im Dezember stieg das Ba- phase der deutschen Wirtschaft wird sich voraussichtlich auf die Büroflächennachfrage an den Top-7-Standorten »» Anbieter: Regus, Contora, Dussmann etc.
rometer, nach einem Rückgang im Vormonat, wieder auf fortsetzten, allerdings auf einem schwächeren Niveau. Die ist enorm. Flächenanmietungen jenseits der 5.000 m² ver- Co-Working
104,2 Punkte an. Wirtschaft profitiert von der florierenden Bauwirtschaft deutlichen die massive Expansionsstrategie dieser Un- »» Zielgruppe: Selbstständige/Freiberufler, Start-ups
»» Fokus auf Kommunikation und Zusammenarbeit, Open-Spaces
und der stabilen Arbeitsmarktlage, was sich in einer hohen ternehmen. Design Offices, WeWork und Spaces (Regus) »» Anbieter: Beehive, Places etc.
ZINSEN Konsumfreude widerspiegelt. Unsicherheiten entstehen sind dabei die expansivsten Anbieter. Die Flächenauswahl Hybridmodell aus Business-Center und Co-Working
Die Europäische Zentralbank verfolgt vorerst weiter ihre durch den bisher unklaren Austritts Großbritanniens aus für Unternehmen sind aktuell gering und werden folglich »» Zielgruppe: Mix aus der Zielgruppe Business-Center
und Co-Working sowie Corporates
Nullzinspolitik. Mit einer Erhöhung des Leitzinses ist nach der EU sowie durch den Handelskonflikt zwischen den USA durch die Anmietungen von Co-Working/Business-Centern »» Mix aus Open-Space, Einzel- und Teambüros
Experteneinschätzung nicht vor Anfang 2020 zu rechnen. und China. weiter geschmälert. »» Anbieter: Design Offices, WeWork, rent24, Spaces (Regus),
Die Zinspolitik der USA sieht weiterhin aller Voraussicht Mindspace etc.
Beschäftigung in Deutschland ifo Geschäftsklima Deutschland Top-7 | Flächenumsatz von flexiblen Büroflächen Top-7 | Flächenumsatz von flexiblen Büroflächen
2013-2018/12 | Jahresendwerte | in Mio. 2013-2018/12 | Indexwerte 2015=100 2018/Q1-4 | nach Standorten 2013-2018 | in 1.000 m2
Arbeitslose Arbeitslosenquote Gemeldetes Arbeitsstellenangebot Geschäftslage
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München
Anteil CBD
6,9% Geschäftsklima 104,7 4.100
6,7% Flächenumsatz 35 %
6,4% Geschäftserwartungen
6,1%
0,46 0,49 5,7% Beschäftigungsbarometer 18.000
104,2
0,57 62%
0,66 4,9%
0,73
27.400
0,78 101,0
84.220
31.000
97,3
50 %
53 %
45.500 86 % 19 %
2,95 2,90 2,80 2,69 2,53 2,21 11 9 30 82 210 268
58.200
2013 2014 2015 2016 2017 2018/12 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Quelle: Destatis, Bundesagentur für Arbeit Quelle: ifo Institut Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
Berlin Frankfurt München Köln Hamburg Düsseldorf Stuttgart
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INVESTMENT INVESTMENT
TOP-7 | 2018/Q1-4 TOP-7 | 2018/Q1-4
Das Immobilien-Investmentjahr 2018 hat an den deut- KÄUFER UND VERKÄUFER
schen Top-7-Standorten mit einem Transaktionsvolumen Für knapp die Hälfte (44 %) des Transaktionsvolumens TOP-10 BEKANNTE TRANSAKTIONEN | TOP-7-STANDORTE | 2018/Q1-4
in Höhe von 36,7 Mrd. € einen neuen Rekordwert er- waren 2018 internationale Investoren verantwortlich. Im
reicht. Das bisherige Rekordjahr 2007 wurde um nahezu Vergleich zum Vorjahr sank der Anteil leicht um 6 %-Punkte. Kaufpreis
Standort Projekt/Objekt Käufer Verkäufer
[ca. Mio. €]
5,0 Mrd. € übertroffen. In Berlin und Frankfurt lag der Anteil mit 60 % bzw. 51 %
unter den Top-7-Standorten am höchsten. Sechs der zehn
„Omniturm“ Tishman Speyer Properties
TRANSAKTIONSVOLUMEN größten Transaktionen wurden durch internationale In- Frankfurt Commerz Real für Hausinvest 700
Große Gallusstraße 16-18 Deutschland GmbH
Vier der deutschen Top-7-Standorte registrierten vestoren getätigt. In Frankfurt waren insbesondere Inves-
zweistellige Steigerungsraten der Transaktionsvolumina. toren aus dem asiatischen Raum aktiv. „Trianon“ Igis Asset Management / Hanan
Frankfurt NorthStar Realty Europe Corp. 650
Auf Platz eins positionierte sich Stuttgart mit einem Plus Mainzer Landstraße 16-24 Financial Investment
von 79 % (2,1 Mrd. €), gefolgt von Hamburg (+65 %, 5,95 RENDITEN
Mrd. €), Frankfurt (+42 %, 9,7 Mrd. €) und Düsseldorf Die Top-7-Spitzenrenditen für Büro-Objekte gingen um „Eurotower“
Frankfurt Fubon Life Insurance IVG Institutional Funds (IVG IF) 530
Kaiserstraße 29
(+30 %, 3,8 Mrd. €). Frankfurt war der Spitzenreiter unter 0,22 %-Punkte auf 3,04 % zurück. Die niedrigste Spitzen-
den Top-7-Standorten bei der Höhe des Transaktionsvo- rendite mit 2,80 % konnten Investoren in diesem Segment
Behördenzentrum Wealthcap
lumens. Allein im 4. Quartal wechselten Gewerbeimmo- zuletzt in Hamburg erzielen, die höchsten mit 3,30 % in Frankfurt Aroundtown 500
Gutleutstraße 116-124 HFS Deutschland
bilien im Wert von 12,0 Mrd. € den Besitzer. Forward-Deals Köln und Stuttgart. In Köln und Düsseldorf waren die
hatten mit 18 % einen deutlichen Anteil am Transaktions- Rückgänge mit einem Minus von jeweils 0,40 %-Punkten „Springer Quartier“ (Bauteil A+B) Gesellschaft berufsständischer MOMENI / Black Horse Invest-
Hamburg 400
volumen. Im Vergleich zum Vorjahr verdoppelte sich ihr Vo- am größten. Bei Geschäftshäusern und Logistik-Immo- Kaiser-Wilhelm-Straße Versorgungswerke ments
lumen auf 6,6 Mrd. €. Die aktuelle Marktphase ist durch bilien gingen die Renditen ebenfalls im Vergleich zum
Joint Venture aus einem von
eine Vielzahl an Verkäufen von Projekten geprägt, die Vorjahr noch einmal zurück. „Junghof Plaza“ Triuva Kapitalverwaltungsgesell- PGIM Real Estate verwalteten
Frankfurt 400
schon vor Fertigstellung vermietet sind. Solche Projekte Junghofstraße 14-16 schaft mbH für Versorgungswerk Fonds und der FGI Frankfurter
Gewerbeimmobilien
sind für Investoren besonders interessant, wodurch die AUSBLICK
Zahl sogenannter Forward-Deals 2018 spürbar stieg. Die Zahl der Erwerbstätigen ist 2018 auf ein Rekordniveau Joint Venture aus einem koreani-
„OSKAR“ Swiss Life / Bayerische Versor-
gestiegen und die Konjunktur entwickelt sich stabil. Vor München schen Pensionsfonds und Hines 390
Oskar-von-Miller-Ring 20 gungskammer
Interests Limited Partnership
Auch 2018 blieben Büro-Objekte mit einem Anteil von 67 % diesem Hintergrund sind die Aussichten auf dem Invest
am Transaktionsvolumen die am stärksten nachgefragte mentmarkt für Gewerbeimmobilien 2019 weiterhin po- „Gallileo“ Capital and Commercial Trust Von Triuva verwalteter Fonds für
Frankfurt 356
Assetklasse. Der Anteil der Paketverkäufe sank im Ver- sitiv. Da das Angebot an Immobilien jedoch noch knapper Gallusanlage 7/Kaiserstraße (CCT) südkoreanische Anleger
gleich zum Vorjahr von 23 % auf 16 %. Mit 31 % blieb der werden wird, wird mit Blick auf das kommende Gesamtjahr
Anteil am Transaktionsvolumen in den Central Business mit einem weniger starken Ergebnis als 2018 gerechnet. Stuttgart
„Allianz-Campus“ Hines Interests Limited
Officefirst (Blackstone Group) 340
Districts (CBD) bzw. Innenstadtbereichen gegenüber 2017 Insgesamt erwarten wir ein solides Investmentjahr auf Reinsburgstraße Partnership
(29 %) nahezu unverändert. einem ähnlichen Niveau wie 2016/2017 mit einem Trans-
aktionsvolumen von rund 29,0 Mrd. €. „Hanseviertel“ CBRE Global Investors für
Hamburg Allianz Versicherung AG > 300
Große Bleichen 36 Europafonds
Top-7 | Transaktionsvolumen Top-7 | Größte Käufergruppe nach Städten Top-7 | Spitzenrendite Büro Top-7 | Transaktionsvolumen
2014-2019 | in Mrd. € 2018/Q1-4 | Transaktionsvolumen in Mio. € 2013-2018/Q4 | Nettoanfangsrendite | in % 2018/Q1-4 | nach Assetklassen
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München Sonstiges
Logistik
3%
Q4 Spezialfonds
5-Jahres-Mittel (2014-2018): München 3.703
ca. 29,4 Mrd. € 12,0 Grundstücke 2%
Prognose 5%
Offene Immobilienpublikumsfonds Einzelhandel
29,0 Frankfurt 1.747 8%
Asset-Manager Mischnutzung
Berlin 1.638 8%
Börsennotierte Immobilieninvestment-AG/REIT
Hamburg 881 Hotel
8%
Asset-Manager 3,30 Büro
Düsseldorf 755 67%
3,00
Projektentwickler 2,85
Stuttgart 624 2,80
22,0 29,3 28,8 30,0 36,7
2014 2015 2016 2017 2018 2019 Spezialfonds
Köln 400 2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q4
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln
Frankfurt Stuttgart München
Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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BÜROVERMIETUNG BÜROVERMIETUNG
TOP-7 | 2018/Q1-4 TOP-7 | 2018/Q1-4
Trotz hohem Flächenumsatz von 3,9 Mio. m² bleibt der FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND
Büromarkt an den Top-7-Standorten im Gesamtjahr 2018 Über alle Top-7-Standorte hinweg lag die Leerstands- TOP 10 BEKANNTE ABSCHLÜSSE | TOP-7-STANDORTE | 2018/Q1-4
leicht hinter dem starken Niveau von 2017 zurück. quote auf einem Rekordtief von durchschnittlich 3,4 %.
Berlin und München hatten zum Ende des Jahres die Mietfläche
Standort Projekt/Objekt Mieter/Eigennutzer
[ca. m²]
FLÄCHENUMSATZ niedrigsten Quoten mit jeweils 1,8 %. Im Vergleich zum
Der Markt für Bürovermietung an den deutschen Top- Vorjahr sind bei allen Top-7-Standorten die Leerstände
7-Standorten hat das Jahr 2018 mit einem soliden Er- nochmals gesunken. Am deutlichsten mit 1,2 %-Punkten Stuttgart Bregenzer/Steiermärker Straße (Projekt) Robert Bosch GmbH (Eigennutzer Baustart) 50.000
gebnis abgeschlossen. Der Büroflächenumsatz lag bei in Frankfurt, wobei die Leerstandrate mit 7,4 % nach Düs-
3,9 Mio. m² und damit 5 % unter dem Niveau des starken seldorf die höchste unter den Top-7-Standorten war. „Beiersdorf Zentrale“
Hamburg Beiersdorf AG (Eigennutzer Baustart) 45.000
Vorjahres. Auf das 4. Quartal entfiel ein Flächenumsatz Troplowitzstraße
in Höhe von 1,1 Mio. m². Das leichte Minus ist auf die ver- Das Fertigstellungsvolumen für die Jahre 2019/2020 liegt
stärkte Produktknappheit sowie niedrigere Leerstands- über alle Top-7-Standorte hinweg bei 2,2 Mio. m² Bü- „Campus One“
München Wirecard AG 40.500
Einsteinring 30
quoten zurückzuführen. rofläche. In Berlin wird bis 2020 mit Abstand das höchste
Büroflächenvolumen (843.000 m²) fertiggestellt. In
München war beim Flächenumsatz 2018 erneut Spitzen- München und Frankfurt wird knapp die Hälfte des Ber- „iCampus“
München Serviceplan Gruppe 40.000
Friedenstraße /Grafinger Straße
reiter (955.000 m², +9 %), mit deutlichen Abstand folgten liner Volumens realisiert. Die Vorvermietungsquoten an
Berlin (835.000 m², -7 %) und Frankfurt (639.400 m², den Standorten liegen durchweg bei mehr als 50 %. An der
„Cielo“
-12 %). Köln hielt mit 310.000 m² umgesetzter Bürofläche Spitze liegt München mit einer Vorvermietung von 90 %. Frankfurt
Theodor-Heuss-Allee 100-104
Commerzbank AG 36.100
unverändert das Vorjahresniveau. An den Standorten Diese Entwicklung spiegelt die große Nachfrage auf den
Hamburg (590.000 m², -8 %) und Düsseldorf (334.600 m², Büromärkten wider. „Heinrich Campus“
-7 %) ging der Büroflächenumsatz gegenüber 2017 leicht Düsseldorf Deloitte GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 35.500
Heinrich-Erhardt-Straße 61
zurück. AUSBLICK
Die deutsche Binnenwirtschaft steht auf einem soliden Berlin Hildegard-Knef-Platz 2 Vattenfall GmbH 29.000
MIETEN Fundament, Löhne und Beschäftigungszahlen steigen.
Mit 43,50 €/m²/Monat wurde die höchste Spitzenmiete Angesichts des knappen Flächenangebots und der hohen
erneut in Frankfurt erzielt (+9 %). Berlin verzeichnete Vorvermietungsquoten für Projektentwicklungen wird die „Kustermannpark“
München Personalreferat der Landeshauptstadt München 25.000
Balanstraße 55-59
den höchsten Zuwachs unter den Top-7-Standorten mit hohe Nachfrage in 2019 nicht abgedeckt werden können.
12 % auf 33,50 €/m²/Monat. Einzig in Stuttgart sank die Vor diesem Hintergrund ist mit einem leichten Rückgang
„Baufeld 43“
Spitzenmiete um 5 % auf 23,00 €/m²/Monat. Die Durch- des Flächenumsatzes gegenüber dem Ergebnis von 2018 Frankfurt Frankfurter Allgemeine Zeitung GmbH (FAZ) 24.000
Europa-Allee 92
schnittsmieten stiegen weiter, nur in Stuttgart (1 %) und zu rechnen. Aufgrund des Flächenengpasses kann es an
Frankfurt (-1 %) blieben sie relativ stabil. Berlin war mit einigen Standorten zu weiteren Mietpreissteigerungen Referat für Informations- und Telekommunikati-
21,30 €/m²/Monat Spitzenreiter vor Frankfurt (20,00 €/ kommen. München Agnes-Pockels-Bogen 1 23.000
onstechnik (RIT) der Landeshauptstadt München
m²/Monat) und München (18,65 €/m²/Monat).
Top-7 | Flächenumsatz Bürovermietung | Stärkste Branche nach Städten Top-7 | Leerstandsrate Top-7 | Fertigstellungen | Vorvermietungsquote
2014-2019 | in Mio. m2 | inkl. Eigennutzer 2018/Q1-4 | Flächenumsatz in m2 2013-2018/Q4 | in % 2015-2020 | in 1.000 m2
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München
Anzahl der Projekte 126
5-Jahres-Mittel (2014-2018): 114 116
ca. 3,6 Mio. m² Prognose Öffentliche Verwaltung/Soziale Einrichtung 112
Q4 Berlin 195.300 104
1,1 3,6
Öffentliche Verwaltung/Soziale Einrichtung
München 155.000 51 %
80
Finanzdienstleister
Frankfurt 120.700 73 %
7,6%
7,4%
Industrie
Stuttgart 76.000
Internet/Media/Telekom
Hamburg 71.600
3,5%
2,6%
Rechtsanwälte/Steuerberater 2,3%
2,9 3,5 3,9 4,1 3,9 Düsseldorf 70.300 1,8% 927 983 946 919 1.303 1.462
2014 2015 2016 2017 2018 2019 Öffentliche Verwaltung/Verband/Verein 2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q4 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Köln 65.000
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln
Frankfurt Stuttgart München
Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT MARKTBERICHT INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG 2018/Q1-4
BÜROVERMIETUNG
HAMBURG
Das Rekordergebnis des Vorjahres von 640.000 m² konnte FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND
2018 nicht wiederholt werden. Im Gesamtjahr 2018 wurde Die Lage auf dem Hamburger Büromarkt hat sich auch
mit 590.000 m² rund 8 % weniger Fläche vermietet und zum Jahresende nicht entspannt. Zwar reduzierte sich
eigengenutzt als im Vorjahr. Dabei ist dieser Rückgang die Leerstandsquote von 3,5 % gegenüber dem Vorquartal
vor allem eine Folge der Angebotsverknappung. nicht weiter, jedoch schränkte das geringe Angebot in Teil-
bereichen weiterhin die Umsatztätigkeit ein. Zum Ende
FLÄCHENUMSATZ des 4. Quartals waren rund 477.000 m² Bürofläche kurz-
Größere Nutzer, die sich in 2018 für einen Neustandort fristig verfügbar und damit rund 100.000 m² weniger als
entschieden haben, setzten verstärkt auf Projektentwick- noch vor einem Jahr.
lungen. Von insgesamt 15 Verträgen mit mehr als 5.000 m²
entfielen acht auf Neubauprojekte. Insgesamt generierten AUSBLICK
in 2018 Großnutzer mit mehr als 5.000 m² knapp 27 % Viele Neubauprojekte mit Fertigstellung ab 2021 werden
des gesamten Flächenumsatzes. Mit rund 45.000 m² Bü- im Jahresverlauf konkreter, so dass es hier zu einigen
rofläche führte Beiersdorf mit dem Baustart für die neue Großabschlüssen kommen wird. Insgesamt wird auf-
INVESTMENT Konzernzentrale (Troplowitzstraße, Eimsbüttel) das Feld grund der gegenwärtigen Angebotssituation ein Umsatz-
an. Wie im Vorjahr ging 2018 die City im Ranking der Teil- rückgang auf 550.000 m² erwartet.
HAMBURG märkte deutlich als Sieger hervor. Mit 127.700 m² entfiel
rund 22 % des Flächenumsatzes auf Hamburgs zent-
Das Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Immo- waren die Projektentwickler mit einem Anteil von 27 % ralen Teilmarkt. Das gute Umsatzergebnis der City wurde
bilien-Investmentmarkt in Hamburg erreichte 2018 ein (1,58 Mrd. €). Sie profitieren von der aktuell hohen Nach- unter anderem durch die erfolgreiche Vermarktung der TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
Rekordergebnis von 5,95 Mrd. € bei rund 170 Transak- frage nach Neubau-Büromietflächen und den daraus re- Büroflächen im Bestandsobjekt „Tower am Michel“ (Lud-
tionen, eine Steigerung zum Vorjahr um 65 %. sultierenden frühen Vorvermietungen der Projekte, die zu wig-Erhard-Straße 22) getragen. CITY / 127.700 m² / 20,20 €/m²/Monat
einem Verkauf noch vor Fertigstellung führten. CITY SÜD / 98.600 m² / 13,00 €/m²/Monat
INVESTITIONSOBJEKTE MIETEN HAMBURG OST / 63.000 m² / 13,90 €/m²/Monat
Grund für dieses Ausnahmejahr in Hamburg ist eine AUSBLICK Sowohl die Spitzenmiete als auch die flächengewichtete
Vielzahl an Transaktionen über 100 Mio. €, wie Hamburg es Die Nachfrage nach geeigneten Investments in der Hanse- Durchschnittsmiete legten gegenüber dem Vorjahr kräftig TOP-3-VERTRÄGE
bisher nicht erlebt hat. Insgesamt 16 Verkäufe mit einem stadt wird auch 2019 anhalten. Das günstige Marktumfeld, zu und erreichten neue Höchstwerte. Zum Jahresende
Gesamtvolumen von rund 2,7 Mrd. € entfielen auf diese wie die weiterhin niedrigen Zinsen und die stabile deutsche 2018 lag die Spitzenmiete bei 27,50 €/m²/Monat. Im 1. BEIERSDORF AG (EIGENNUTZER BAUSTART)
Größenklasse. Die größte Transaktion für 2018 ist der Wirtschaft, dürfte auch im laufenden Jahr für eine rege gleichen Zeitraum erhöhte sich die Durchschnittsmiete Troplowitzstraße / ca. 45.000 m²
Verkauf des „Springer Quartiers“ (Kaiser-Wilhelm-Straße, Marktdynamik sorgen. Allerdings wird das Jahr 2019 für das gesamte Stadtgebiet auf 15,80 €/m²/Monat. Grund 2. POSTBANK
City) für rund 400 Mio. € aus dem 1. Quartal. Der Markt nicht an das Ausnahmejahr 2018 anschließen können, so hierfür waren zahlreiche Anmietungen in Neubauten oder „Ipanema“, Überseering 28 / ca. 13.800 m²
wurde vornehmlich durch Einzelverkäufe bestimmt, dass mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von voraus- Gebäuden mit neuwertigen Flächen. 3. AKQUINET AG
welche einen Anteil am Transaktionsvolumen von 73 % sichtlich 4,0 bis 4,5 Mrd. € zu rechnen ist. Bramfelder Chaussee 106-112 / ca. 12.000 m²
ausmachten. Forward-Deals nahmen mit einem Volumen
von 1,1 Mrd. € einen Anteil von 19 % am Transaktionsvo-
lumen ein. Im Vergleich zum Vorjahr stellt dies eine Ver- Hamburg | Transaktionsvolumen Hamburg | Flächenumsatz Hamburg | Spitzen- und Durchschnittsmieten
dopplung des Ergebnisses dar. 2014-2019 | in Mrd. € 2013-2019 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer 2013-2018/Q4 | in €/m² mtl. nettokalt
Spitzenmiete
KÄUFER UND VERKÄUFER 5-Jahres-Mittel (2014-2018): 27,50
ca. 569.000 m²
Nationale Investoren bestimmten in 2018 den gewerb- Q4 Q4
Prognose 26,00 26,00
25,00
lichen Investmentmarkt in Hamburg. Lediglich 26 % 5-Jahres-Mittel (2014-2018): 2,0 160 550 24,00
24,50
ca. 4,3 Mrd. € Prognose
(1,6 Mrd. €) des Investitionsvolumens kamen aus dem
Ausland, hauptsächlich aus den USA und Großbritannien. 4.5
Die stärkste Käufergruppe in 2018 waren die Börsenno-
tierten Immobilien Investment AGs/REITs mit einem Anteil
am Transaktionsvolumen von 15 % (881 Mio. €). Auf Ver- Durchschnittsmiete
15,80
käuferseite bestimmten vor allem zwei Investorentypen 14,50 14,50
15,50 15,20
den Markt. Auf die Gruppe der Private-Equity Fonds/Op- 14,00
portunity Fonds entfiel ein Anteil am Transaktionsvo- 3,7 4,0 4,5 3,6 6,0 525 540 550 640 590
lumen von 27 % (1,62 Mrd. €). Hierfür verantwortlich ist 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q4
vor allem der Abverkauf des Officefirst-Portfolios durch
Blackstone. Die zweitstärkste Verkäufergruppe in 2018 Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT MARKTBERICHT INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG 2018/Q1-4
BÜROVERMIETUNG
BERLIN
Der Berliner Büroflächenumsatz sank im Vergleich zum um 19 %. Damit ist für Berlin nahezu eine Vollvermietung
Vorjahr um 7 % und erreichte mit 835.000 m² noch immer erreicht, die Umzüge, Neuansiedlungen oder Expansionen
den viertbesten Wert der vergangenen zehn Jahre. Dabei von Unternehmen stark behindern. Viele Unternehmen
war der limitierende Faktor nicht die fehlende Nachfrage, mit Platzbedarf weichen auf Projektentwicklungen aus.
sondern das fehlende Flächenangebot. Diese Entwicklung führt mittlerweile wieder zu erhöhten
Fertigstellungsvolumina bei gleichzeitig hohen Vorvermie-
FLÄCHENUMSATZ tungsquoten. Für 2019 liegt das Fertigstellungsvolumen
Zum Jahresende gab es 37 Umsätze über der Marke bei 338.500 m² und einer Vorvermietungsquote von 67 %,
von 5.000 m² und 15 über der Marke von 10.000 m², dar- im Jahr 2020 werden es dann schon 504.500 m² sein (Vor-
unter die Anmietung von Vattenfall (ca. 29.000 m², Hilde- vermietungsquote 46 %). Ein Wert über 500.000 m² wurde
gard-Knef-Platz 2, Peripherie-Süd) und die Großanmietung letztmalig im Jahr 1998 erreicht.
der Berliner Immobilien Management für das Berliner
Landeskriminalamt (ca. 26.000 m², Ringbahnstraße 126- AUSBLICK
134, Peripherie-Süd). Als stärkster Teilmarkt konnte sich Erst mittel- bis langfristig ist mit einer Entspannung beim
INVESTMENT erstmals mit rund 15 % Charlottenburg positionieren, ge- Angebot und damit bei den Mieten in Sicht. Für das Ge-
folgt von Peripherie-Süd (ca. 14 %) und Mitte (ca. 11 %). samtjahr ist aufgrund des Produktmangels ein Flächen-
BERLIN Damit sind erneut die Teilräume Mitte noch Mitte 1a unter umsatz in Höhe von nur noch 790.000 m² zu erwarten.
den Top-2 der Teilmärkte, was die Verlagerung der Um-
Das Transaktionsvolumen auf dem Berliner Gewerbein- KÄUFER UND VERKÄUFER satzaktivitäten unterstreicht. Als wichtigste Branche mit
vestmentmarkt sank im Vergleich zum Vorjahr um 8 % Auf die Käuferseite entfiel Ende 2018 der Löwenanteil des einem Anteil von 27 % am Gesamtflächenumsatz positi- TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
und lag 2018 bei 6,75 Mrd. €. Damit ist es immer noch das Transaktionsvolumens auf Fondsmanager (24 %). Auf Ver- onierte sich wie im Vorjahr das Segment Öffentliche Ver-
drittbeste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre. käuferseite dominierten ebenfalls die Fondsmanager mit waltung, Verbände, Soziale Einrichtungen auf Platz eins. CHARLOTTENBURG / 116.900 m² / 19,50 €/m²/Monat
19 % das Geschehen. Der Anteil der internationalen Inves- PERIPHERIE-SÜD / 112.200 m² / 15,30 €/m²/Monat
INVESTITIONSOBJEKTE toren sank von 73 % auf 60 %. MIETEN MITTE / 83.000 m² / 25,30 €/m²/Monat
Die Anzahl der verkauften Gewerbeimmobilien 2018 Die Durchschnittsmiete stiegt innerhalb eines Jahres um
in Berlin belief sich auf rund 110. Die drei größten be- AUSBLICK 9 % auf 21,30 €/m²/Monat und erreichte, wie bereits im TOP-3-VERTRÄGE
kannten Verkäufe waren das „Hilton Berlin“ (Gendarmen- Für 2019 wird ein Transaktionsvolumen von rund Vorjahr, einen neuen Rekordwert. Auch die Spitzenmiete
markt), das für rund 297 Mio. € von Park Hotels & Resorts 5,5 Mrd. € prognostiziert, da großvolumige Deals nicht im legte weiter um 12 % zu und lag mit 33,50 €/m²/Monat auf 1. VATTENFALL GMBH
an Aroundtown verkauft wurde. Hinzu kam der erneute selben Maße wie 2018 erwartet werden. einem Niveau wie zuletzt zu Beginn der 90er Jahre. Hildegard-Knef-Platz 2 / ca. 29.000 m²
Verkauf des „Zalando Campus“, diesmal von L‘Etoile Pro- 2. BIM BERLINER IMMOBILIEN MANAGEMENT FÜR DAS LKA
perties und eine durch Capstone betreute südkoreanische FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND Ringbahnstraße 126-134 / ca. 26.000 m²
Pensionskasse für 235 Mio. € an einen von Hines gema- Der Leerstand erreichte mit nur noch 1,8 % bzw. 3. BUNDESANSTALT FÜR IMMOBILIENAUFGABEN (BIMA)
nagten Luxemburger Fonds (Valeska-Gert-Straße 2). Der 350.000 m² einen neuen Tiefststand und sank nochmals „Spreestern“, Salzufer 5 / ca. 15.000 m²
drittgrößte Verkauf erfolgte mit dem Shopping-Center
„Das Schloss“ von HFS Immobilienfonds 10 an Deka Immo-
bilien (Schlossstraße 34). Berlin | Transaktionsvolumen Berlin | Flächenumsatz Berlin | Spitzen- und Durchschnittsmieten
2014-2019 | in Mrd. € 2014-2019 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer 2013-2018/Q4 | in €/m² mtl. nettokalt
Bei den Assetklassen dominierten – wie in den vergan- 33,50
genen Jahren auch – die Büroobjekte mit einem Anteil von 5-Jahres-Mittel (2014-2018):
30,00
57 % (ca. 3,9 Mrd. €) das Marktgeschehen, gefolgt von Ein- ca. 799.000 m²
Prognose
5-Jahres-Mittel (2014-2018): Q4
zelhandel mit 18 % (ca. 1,2 Mrd. €) und Hotel mit rund 8 % ca. 6,2 Mrd. € 305 790 27,50
Q4
(522 Mio. €). 2,7 Prognose Spitzenmiete
24,00
5,5
22,00 22,50 Durchschnittsmiete
Der Anteil der Portfolioverkäufe sank deutlich von 32 % auf 21,30
19,50
18 %. Der Anteil der Forward-Deals stieg leicht von 17 % im
Jahr 2017 auf 20 % im Jahr 2018. 16,10
14,90
13,20
Die Nettospitzenrendite für Büroobjekte blieb im Vergleich 12,30
zum Vorjahr konstant auf dem historischen Tief von nur 4,0 7,8 5,0 7,3 6,8 630 810 820 900 835
noch 3,00 %. Bei den Geschäftshäusern betrug der Wert 2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q4
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2014 2015 2016 2017 2018 2019
nur noch 2,90 %.
Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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BÜROVERMIETUNG
DÜSSELDORF
Der Düsseldorfer Büromarkt schloss das Jahr 2018 mit gleichen Zeitraum um 3 % auf zuletzt 7.320.000 m². Dem
einem Flächenumsatz von 334.600 m² ab. Das bedeutet gegenüber standen fertiggestellte Flächen im Umfang
einen Rückgang um 7 % gegenüber dem Vorjahr, als von 103.000 m² in 2018 sowie geplante Fertigstellungen in
358.700 m² neu vermietet wurden. 2019 und 2020 von insgesamt 269.000 m².
FLÄCHENUMSATZ AUSBLICK
Die größte Anmietung im betrachteten Zeitraum wurde im Großgesuche sind nach wie vor im Markt und deuten auf
„Heinrich Campus“ von der Deloitte GmbH (ca. 35.500 m², einen guten Jahresstart 2019 sowie einen Büroflächen-
Heinrich-Erhardt-Straße 61, Kennedydamm/Derendorf) umsatz im Stadtgebiet Düsseldorf für das Gesamtjahr
getätigt, gefolgt von der NRW Bank in den „Herzogter- 2019 von voraussichtlich 380.000 m² bis 400.000 m² hin –
rassen“ (7.735 m², Herzogstraße 15, City) und IT.NRW zumal die geplanten Fertigstellungen höher als 2018 aus-
(7.337 m², Kennedydamm 15-17, Kennedydamm/De- fallen sollten. Angesichts der hohen Flächennachfrage
rendorf). An der Spitze der umsatzstärksten Branchen ist ein Anstieg der Spitzenmiete auf 28,00 €/m²/Monat
behaupteten sich zum Jahresende Rechtsanwälte/Steu- denkbar.
INVESTMENT erberater/Wirtschaftsprüfer mit ca. 70.300 m², es folgten
die Industrie- und Handelsunternehmen mit ca. 39.800 m²
DÜSSELDORF und Unternehmen der Bau- und Immobilienbranche mit
angemieteten Flächen im Umfang von ca. 35.200 m².
Der Düsseldorfer Gewerbeimmobilienmarkt hat das Jahr Transaktionsvolumens 2018. Internationale Investoren
mit einem neuen Rekord abgeschlossen: 2018 wurden bestimmten das Investmentgeschehen im betrachteten MIETEN TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
Objekte im Wert von rund 3,8 Mrd. € gehandelt. Das Zeitraum mit einem Anteil von 39 %. Die Durchschnittsmiete stieg vor allem infolge von Anmie-
Transaktionsvolumen lag damit um 30 % höher als im tungen in neugebauten Objekten bzw. Projektentwick- KENNEDYDAMM/DERENDORF / 80.200 m² / 19,50 €/m²/Monat
Vorjahr, in dem bereits mit 3,0 Mrd. € ein Höchstwert er- AUSBLICK lungen auf 16,10 €/m²/Monat, ein Plus von ca. 5 % im Vor- CITY / 71.800 m² / 17,00 €/m²/Monat
fasst wurde. Das Angebot an Immobilien dürfte sich bei weiterhin jahresvergleich. Die Spitzenmiete lag zum Jahresende bei AIRPORT CITY/NORD / 47.000 m² / 15,70 €/m²/Monat
starker Nachfrage zunehmend verknappen. Die Aus- 27,50 €/m²/Monat. Dies entspricht einer Steigerung zum
INVESTITIONSOBJEKTE sichten für den Düsseldorfer Investmentmarkt 2019 sind Vorjahr um 2 %. Der Anstieg der Spitzenmiete war vor allem TOP-3-VERTRÄGE
Zu dem neuen Rekordwert haben unter anderem mit über daher zwar grundsätzlich positiv, aber nicht euphorisch. durch Vermietungen in Projektentwicklungen im Teilmarkt
700 Mio. € allein drei Transaktionen jenseits von 200 Mio. € Da die Pipeline für den Jahresanfang bereits gut gefüllt ist, Königsallee/Bankenviertel geschuldet. 1. DELOITTE GMBH
beigetragen, etwa der Verkauf der Metro-Zentrale (Met- wird bis zum Jahresende 2019 ein Transaktionsvolumen „Heinrich Campus“, Heinrich-Erhardt-Straße 61 / ca. 35.500 m²
ro-Straße), der IKB-Zentrale (Wilhelm-Bötzkes-Straße 1/ auf dem Niveau von 2017 in Höhe von 3,0 Mrd. € prognos- FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND 2. NRW BANK
Uerdinger Straße 88-92) und des Stadttors (Stadttor 1). tiziert. Der Leerstand erreichte mit 7,6 % bzw. 555.000 m² einen „Herzogterrassen“, Herzogstraße 15 / ca. 7.735 m²
Insgesamt wurden für das Gesamtjahr ca. 90 Transak- neuen Tiefstand. Im Vergleich zum Vorjahr ging er um 12 % 3. IT. NRW
tionen am Markt erfasst. zurück. Allerdings sank auch der Büroflächenbestand im Kennedydamm 15-17 / ca. 7.337 m²
Büroimmobilien waren mit einem Anteil von 63 % und
einem Transaktionsvolumen von rund 2,4 Mrd. € wie- Düsseldorf | Transaktionsvolumen Düsseldorf | Flächenumsatz Düsseldorf | Spitzen- und Durchschnittsmieten
derholt die beliebteste Assetklasse. Einzelhandelsimmo- 2014-2019 | in Mrd. € 2014-2019 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer 2013-2018/Q4 | in €/m² mtl. nettokalt
bilien sicherten sich mit 345 Mio. € bzw. 9 % den zweiten
Platz vor Hotels mit 324 Mio. € bzw. 8 % Marktanteil. Port- Prognose Spitzenmiete
foliotransaktionen trugen 25 % zum Gesamtergebnis bei. Q4
5-Jahres-Mittel (2014-2018): 390
27,50
26,50 27,00 27,50
ca. 336.420 m² 26,00 26,00
1,1
5-Jahres-Mittel (2014-2018):
Prognose Q4
Die Netto-Spitzenrendite für Büroimmobilien sowie für ca. 2,8 Mrd. € 57
3,0
Einzelhandelsimmobilien lag zum Jahresende bei 3,00 %
(Vorjahr: 3,40 % bzw. 3,50 %). Die Netto-Spitzenrendite
von Logistikimmobilien sank in den vergangenen zwölf Durchschnittsmiete
Monaten von 4,75 % auf nunmehr 4,35 %. 15,25 15,35
16,10
14,90 14,40
13,80
KÄUFER UND VERKÄUFER
Die größte Verkäufergruppe stellten Projektentwickler mit 1,9 2,7 2,6 3,0 3,8 238 420 331 359 335
einem Umsatz von 1,1 Mrd. € und einem Anteil von 30 % dar. 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q4
Bei den Käufern waren Asset-Manager am aktivsten und
investierten mit 755 Mio. € rund ein Fünftel des gesamten Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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BÜROVERMIETUNG
KÖLN
In 2018 wurde ein Flächenumsatz von ca. 310.000 m² FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND
realisiert. Das Ergebnis aus 2017 wurde somit wieder Der Leerstand ist auf rund 200.000 m² gefallen, dies ent-
erreicht. Sinkender Flächenleerstand und steigende spricht etwa 2,6 % des Büroflächenbestands. Allein in der
Mieten prägten die Marktentwicklung wesentlich. Innenstadt sind die freien Flächen um fast 40.000 m², d.h.
rund 37 %, zurückgegangen. In 2018 wurden lediglich etwa
FLÄCHENUMSATZ 50.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt. In 2019 werden
Aufgrund des Mangels an Bestandsflächen entschieden es schätzungsweise 140.000 m² sein, allerdings stehen
sich Nutzer mit großem Platzbedarf häufig für Neubaupro- hiervon nur noch weniger als 20 % zur Anmietung zur Ver-
jekte. Mit den Anmietungen von Design Offices (13.000 m², fügung.
„DO-Haus“, Schanzenstraße / Von-Sparr-Straße, Mülheim)
und Siemens (ca. 10.100 m², „Haus am Platz“, Schan- AUSBLICK
zenstraße/Von-Sparr-Straße, Mülheim) fanden zwei der Aufgrund der abgeflauten Wirtschaftskonjunktur und
größten Flächenumsätze im Neubauareal „I/D Cologne“ des geringen kurzfristig verfügbaren Angebots wird der
im Teilmarkt Mülheim statt. Im Bankenviertel mietete die Flächenumsatz in 2019 voraussichtlich etwas niedriger
INVESTMENT Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen ca. 10.600 m² ausfallen als im vergangenen Jahr. Insgesamt erscheint
im Premiumobjekt „Dominium“ an (Unter Sachsenhausen ein Jahresergebnis im Bereich um die 280.000 m² wahr-
KÖLN 17-27). scheinlich.
In 2018 wurde auf dem Kölner Investmentmarkt für Ge- Akzeptanz von Forward-Deals nutzen, die sich auf ca. 18 % Behörden und Verbände nahmen aufgrund mehrerer grö-
werbeimmobilien ein Transaktionsvolumen von ca. der Investments summierten. Ausländische Erwerber si- ßerer und diverser kleinerer Vertragsabschlüsse ins- TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
2,1 Mrd. € erzielt. Dies war im langfristigen Vergleich cherten sich etwas mehr als ein Viertel des Transaktions- gesamt etwa 21 % des gesamten Flächenumsatzes
das zweitbeste Jahresergebnis, das gegenüber dem Re- volumens. ab. Co-Working-Anbieter/Business-Center mieteten INNENSTADT NORD / 50.000 m² / 16,00 €/m²/Monat
kordjahr 2017 nur wegen des geringeren Objektangebots 31.000 m² an und steigerten somit ihren Umsatzanteil von MÜLLHEIM / 30.000 m² / 12,90 €/m²/Monat
um ca. 200 Mio. € zurückfiel. AUSBLICK ca. 4 % in 2017 auf ca. 10 % im vergangenen Jahr. KÖLNER RINGE / 21.000 m² / 15,20 €/m²/Monat
Immobilienprodukte stehen weiterhin hoch in der Gunst
INVESTITIONSOBJEKTE der Investoren und der Mangel an Anlagealternativen hält MIETEN TOP-3-VERTRÄGE
Zu den größten Transaktionen zählte der Verkauf des an. Solange das Zinsniveau und die Finanzierungsbedin- Vermieter befanden sich in einer starken Position um Miet-
Kaufhofs (Hohe Straße 43-51, Ecke Schildergasse) an gungen so günstig sind, wird das Objektangebot auch in preissteigerungen durchzusetzen. Die flächengewichtete 1. DESIGN OFFICES GMBH
Signa. Der Kaufpreis liegt geschätzt über 150 Mio. €. Ins- den kommenden Monaten auf eine hohe Nachfrage und Durchschnittsmiete nahm im Jahresverlauf um rund „DO-Haus“, Schanzenstraße / ca. 13.000 m²
besondere wegen dieser Großtransaktion kamen Einzel- Zahlungsbereitschaft der Investoren treffen. Bei einem 9 % auf ca. 15,00 €/m²/Monat zu. Die Spitzenmiete stieg 2. OBERFINANZDIREKTION NORDRHEIN-WESTFALEN
handelsimmobilien auf einen Anteil am Transaktionsvo- entsprechenden Angebot könnte erneut ein Transakti- um 7 % auf ca. 23,00 €/m². Die höchste realisierte Miete Unter Sachsenhausen 17-27 / ca. 10.600 m²
lumen von 13 %. Aufgrund mehrerer Verkäufe von größeren onsvolumen in einem Bereich von ca. 2,0 Mrd. € erreicht betrug etwa 25,00 €/m²/Monat. 3. SIEMENS AG
Hotelanlagen, wie z.B. dem „Maritim Hotel“ (Heumarkt 20), werden. „Haus am Platz“, Schanzenstraße / ca. 10.100 m²
erreichte dieses Segment ca. 20 % des Investmentum-
satzes. Bürogebäude lagen mit ca. 52 % immer noch auf
Rang eins, wenngleich dies ein vergleichsweise niedriger Köln | Transaktionsvolumen Köln | Flächenumsatz Köln | Spitzen- und Durchschnittsmieten
Wert ist. 2014-2019 | in Mrd. € 2014-2019 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer 2013-2018/Q4 | in €/m² mtl. nettokalt
Spitzenmiete
Gegenüber dem Vorjahr sind die Netto-Spitzenrenditen
23,00
weiter gefallen. Bei Geschäftshäusern und Bürogebäuden 5-Jahres-Mittel (2014-2018): Prognose
ca. 1,9 Mrd. € Q4 21,50 21,50
hat sich der Rückgang im Jahresverlauf allerdings ver- 0,6 2,0
5-Jahres-Mittel (2014-2018):
21,25 21,25 21,25
langsamt. Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser lag bei ca. 322.000 m²
Prognose
2,90 %, für Büros sank sie auf 3,30 %. Tendenziell bewegen Q4
sich die Renditen dieser zwei Assetklassen aufeinander zu. 100 280
Durchschnittsmiete
Den deutlichsten Rückgang verzeichneten Logistikimmo- 15,00
bilien von 4,70 % zum 4. Quartal 2017 auf aktuell 4,20 %. 14,10
13,70
12,70 12,70 12,40
KÄUFER UND VERKÄUFER
Die stärkste Käufergruppe waren Spezialfonds, die ca. 1,3 1,9 1,8 2,3 2,1 260 290 440 310 310
19 % des Investmentumsatzes stellten. Die größte Verkäu- 2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q4
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2014 2015 2016 2017 2018 2019
fergruppe waren Projektentwickler mit ca. 23 %. Mehrere
Entwickler konnten 2018 die bei vielen Investoren hohe Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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WWW.GERMANPROPERTYPARTNERS.DELOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT MARKTBERICHT INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG 2018/Q1-4
BÜROVERMIETUNG
FRANKFURT
Auf dem Frankfurter Büromarkt wurde zwar 12 % weniger FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND
Fläche als im Vorjahr vermietet, mit rund 639.400 m² lag Die Leerstandsquote ist um weitere 1,2 %-Punkte auf
das Ergebnis jedoch trotzdem deutlich über dem Fünf- 7,4 % gefallen, eine Angebotsverknappung in bestimmten
Jahres-Mittel von rund 537.000 m². Bereichen (CBD) ist spürbar. Nach den sehr geringen Fer-
tigstellungsquoten der letzten Jahre – zuletzt 88.000 m²
FLÄCHENUMSATZ im Jahr 2018, wird ab 2019 wieder mehr Fläche fertig: ca.
Größter Deal des Jahres war die Anmietung der Com- 170.000 m² (2019) und über 300.000 m² in 2020, allerdings
merzbank im „Cielo“ (Theodor-Heuss-Allee 100-104) über mit Vorvermietungsquoten von 65 % (2019) bzw. knapp
etwa 36.100 m² im 3. Quartal (City West). Mit annähernd 50 % (2020).
24.000 m² lag die Anmietung der FAZ in einem Projekt (Eu-
ropa-Allee 92) auf Platz zwei. Die Deloitte Wirtschaftsprü- AUSBLICK
fungsgesellschaft hat sich für rund 15.800 m² im „Zebra“ Die Nachfrage nach Bürofläche in Frankfurt wird auch
(Europa-Allee 91-93) entschieden (City Rand). Die stärkste 2019 hoch sein. Aufgrund des knappen Flächenangebots
Nachfrage verzeichnete der Teilmarkt Bankenviertel werden voraussichtlich jedoch nur noch 500.000 m² bis
INVESTMENT (17 %), zweitstärkster Teilmarkt war aufgrund der beiden 550.000 m² Bürofläche umgesetzt. Infolge dieser Ent-
Projektanmietungen im Europaviertel der Teilmarkt City wicklung könnten die Mietpreise in allen Lagen weiter
FRANKFURT Rand mit 16 %. Finanzdienstleister mieteten in der Ban- steigen und der Leerstand weiterhin leicht sinken.
kenmetropole die meiste Fläche an (19 %). Auf den zweiten
Das Transaktionsvolumen auf dem Frankfurter Invest- Transaktionsgeschehen, welches sich mit dem gestie- Platz (15 %) schoben sich, unter anderem durch den Ab-
mentmarkt erreichte 2018 rund 9,7 Mrd. €, ein Plus ge- genen Anteil an Forward-Deals deckt. Die Beteiligung in- schluss der FAZ, Unternehmen aus dem Bereich Internet/ TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
genüber 2017 um 42 % und eine Steigerung zum bishe- ternationaler Investoren an einer Reihe von großvolumigen Media/Telekom. Fast ebenso aktiv waren Bau- und Immo-
rigen Rekordjahr 2007 (> 8,0 Mrd. €). Transaktionen hat dazu geführt, dass der Anteil am Ge- biliendienstleister (14 %), maßgeblich durch die nach wie BANKENVIERTEL / 108.500 m² / 31,20 €/m²/Monat
samtvolumen bei mehr als 50 % lag. vor starke Nachfrage von Co-Working-Anbietern. CITY RAND / 100.300 m² / 20,10 €/m²/Monat
INVESTITIONSOBJEKTE CITY WEST / 62.800 m² / 19,10 €/m²/Monat
Der größte Verkauf des Jahres 2018 war der Verkauf AUSBLICK MIETEN
des „Omniturms“ (Große Gallusstraße 16-18) für rund Aufgrund des dezimierten Objektangebots wird das Trans- Da alle Anmietungen über 10.000 m² außerhalb des TOP-3-VERTRÄGE
700 Mio. € von Tishman Speyer an Commerz Real. Ein aktionsvolumen 2019 nicht über dem Wert des Jahres CBD erfolgten, sank die Durchschnittsmiete um 1 % auf
annähernd ähnliches Volumen erreichte der Verkauf des 2018 liegen. Die Nachfrage bleibt jedoch ungebrochen und 20,00 €/m²/Monat. Die Spitzenmiete wiederum klettert 1. COMMERZBANK AG
„Trianon“ (Mainzer Landstraße 16-24) von NorthStar an das Frankfurt wird auch 2019 für nationale wie auch interna- aufgrund einer Reihe von Anmietungen in Premium-Ob- „Cielo“, Theodor-Heuss-Allee 100-104 / ca. 36.100 m²
südkoreanische Finanzkonsortium IGIS/Hana Financial In- tionale Akteure ein wichtiger Investoren-Magnet sein. Co- jekten wie dem „Omniturm“ oder dem „TaunusTurm“ um 2. FRANKFURTER ALLGEMEINE ZEITUNG (FAZ)
vestment für rund 650 Mio. €. Büroimmobilien waren mit re-Plus- und Value-Add-Objekte in Top-Lagen wird auch 9 % auf 43,50 €/m²/Monat. Europa-Allee 92 / ca. 24.000 m²
86 % die stärkste Assetklasse, was nicht zuletzt an den im kommenden Jahr der Vorzug vor B- und C-Städten ge- 3. DELOITTE GMBH
vielen großvolumigen Hochhausverkäufen lag. Sieben For- geben werden. „Zebra“, Europa-Allee 91-93 / ca. 15.800 m²
ward-Deals über 100 Mio. € haben für einen Anteil von 27
%, respektive mehr als 2,7 Mrd. € Volumen gesorgt. Der
gestiegene Anteil von Objekten, die noch vor Fertigstellung Frankfurt | Transaktionsvolumen Frankfurt | Flächenumsatz Frankfurt | Spitzen- und Durchschnittsmieten
den Besitzer wechselt, ist auch ein Hinweis auf die zuneh- 2014-2019 | in Mrd. € 2014-2019 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer 2013-2018/Q4 | in €/m² mtl. nettokalt
mende Angebotsverknappung. Der Anteil von Portfolio-
Spitzenmiete
verkäufen ist nach dem Rückgang von 2016 auf 2017 von 43,50
26 % auf 12 % noch weiter auf 8 % in 2018 gesunken. Da
5-Jahres-Mittel (2014-2018): 39,50 39,75
Core-Objekte in 2018 einen Anteil von 63 % ausmachten, Q4
ca. 537.000 m²
Q4 Prognose 38,00 38,00 38,50
3,0 184
sank die Netto-Spitzenrendite für Büroimmobilien um 5-Jahres-Mittel (2014-2018):
Prognose 550
ca. 6,8 Mrd. €
0,3 %-Punkte auf 3,00 %. Core-Plus- und Value-Add-Ob-
7.0
jekte erfreuten sich mit jeweils 50 Transaktionen ebenfalls
einer guten Nachfrage.
Durchschnittsmiete
20,30 20,00
KÄUFER UND VERKÄUFER 18,50
19,50
18,00 18,00
Da bei den zwei größten Transaktionen Offene Immo-
bilien-Publikumsfonds auf der Käuferseite standen, 5,2 5,7 6,5 6,8 9,7 368 389 561 729 639
lag ihr Anteil mit 18 % des Gesamtvolumens auf Platz 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q4
eins. Auf Verkäuferseite hatten Projektentwickler nach
Anzahl (22) und Volumen (24 %) den größten Anteil am Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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