Investmentmarktüberblick - Deutschland | 3. Quartal 2018 Erschienen im Oktober 2018 - JLL
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Investmentmarktüberblick Deutschland | 3. Quartal 2018 Erschienen im Oktober 2018
Transaktionsrekord im laufenden Jahr möglich Die Politik bietet zum Ende des Sommers 2018 zwar kein sta- Starkes Transaktionsvolumen im dritten Quartal – biles Bild, aber dennoch hat der konjunkturelle Aufschwung 55-60 Mrd. Euro für Gesamtjahr erwartet in Deutschland Bestand. Vor allem die Notenbanken werden Die eher unsicherheitsbehafteten Begleitumstände haben künftig im Fokus stehen, wenn es um eine Einschätzung der bislang noch keine Spuren auf dem deutschen Invest- Kapitalmarktperspektiven in den nächsten Monaten geht. mentmarkt hinterlassen. Im Gegenteil, mit 42 Mrd. Euro Dabei stehen Inflationsentwicklung und der Ausstieg aus der liegt das Transaktionsvolumen gewerblich genutzter Im- ultra-lockeren Geldpolitik im Mittelpunkt. Investoren und An- mobilien nach neun Monaten des Jahres 2018 um 8 % leger fragen sich, wann und wie stark Mario Draghi die Zinsen über dem Vorjahresniveau. Noch nie fiel ein drittes Quar- anheben wird. Vermutlich wird sich die Europäische Zentral- tal so hoch aus. Und: mit 16,4 Mrd. Euro reiht es sich als bank aber flexibel auf die Entwicklungen in der vorausseh- das viertstärkste Quartal im Ranking der letzten fünf Jahre baren Zukunft einstellen und entsprechend reagieren. Wir ein. Zum außergewöhnlichen Ergebnis beigetragen hat erwarten insofern einen schrittweisen und vorsichtigen Pro- u.a. die Kaufhof/Karstadt-Transaktion mit insgesamt über zess und die Zins-Spitzenwerte sollten im kommenden Zyk- 1,8 Mrd. Euro. Solche Transaktionen finden natürlich nicht lus niedriger ausfallen als in der Vergangenheit. jedes Quartal statt. Transaktionsvolumen Deutschland Investmentmarktüberblick | 3. Quartal 2018 2
Transaktionsvolumen nach Risikoprofil
der Investments
einem Plus von 27 %, summierte sich das Transaktionsvo-
lumen abseits der Big 7 auf rund 16 Mrd. Euro. Damit lag
es um rund 13 % unter dem Vorjahresvolumen. Aus unse-
rer Sicht spiegelt dies die dynamische Entwicklung insbe-
sondere der Büro-Vermietungsmärkte in den Big 7 wider.
Investoren setzen angesichts der nachlassenden Rendite-
kompression vermehrt auf Mietwachstum, um ihre Ren-
diteziele zu erreichen und Wertsteigerungen generieren zu
können. Auch deshalb sind Value-Add-Objekte mit kurz-
fristig auslaufenden Mietverträgen oder Objekte mit Leer-
Angesichts der üblicherweise sehr dynamischen letzten stand aktuell begehrt, lassen sich doch hier am ehesten
drei Monate und der Erwartung, dass sich einige der zahl- durch Vertragsneuabschlüsse höhere Mieten durchsetzen.
reichen noch in der Verhandlungsphase befindlichen Wenn viel Kapital auf einmal investiert werden soll, gibt
Transaktionen in den letzten Wochen des Jahres realisie- es zu den Big 7 selten Alternativen. Von den insgesamt 67
ren werden, erscheint ein Transaktionsvolumen von bis Einzeltransaktionen im dreistelligen Millionenbereich im
zu 60 Mrd. Euro möglich. Wie so oft hängt die Realisie- Dreivierteljahreszeitraum entfielen 62 auf die Big 7. Be-
rungswahrscheinlichkeit einer derartigen Prognose von trachtet man die größten Einzeltransaktionen aus dem
der Umsetzung insbesondere von großvolumigen Trans- gesamten Dreivierteljahr, liegt der größte Deal außerhalb
aktionen ab. Für ein außergewöhnliches Investmentjahr der Big 7 mit ca. 150 Mio. Euro nur auf Platz 37.
2018 spricht im Übrigen aber auch die Dynamik abseits Die beliebteste Assetklasse ist nach wie vor Büro, auf die
der Mega-Transaktionen. ein Anteil von rund 45 % entfällt. Ca. 19 Mrd. Euro flossen
von Januar bis September in Immobilien dieser Art. Bevor
Dominanz der Big 7 verstärkt sich – Investorenfokus Investoren auf der Suche nach Anlageoptionen in kleinere
liegt auf Büroimmobilien und damit riskantere Märkte investieren, scheinen Teil-
Im dritten Quartal hat sich der Trend vom Halbjahr nicht märkte abseits der Innenstädte und CBDs in den Big 7 die
nur verfestigt, sondern auch ausgebaut. Mehr denn je bevorzugte Wahl zu sein. Hier lassen sich selektiv deutlich
fokussieren sich die Investoren auf die Big 7. Während in stärkere Mietpreissteigerungen realisieren als in den Spit-
der Aggregation über alle sieben Hochburgen mehr als zenlagen. Auf Platz 2 folgen einzelhandelsgenutzte Im-
26 Mrd. Euro zu Buche schlagen (60 % des Transaktions- mobilien, die dank der milliardenschweren Warenhaus-
volumens im Dreivierteljahreszeitraum), entsprechend Transaktion auf einen Anteil von gut 20 % kommen.
Investmentmarktüberblick | 3. Quartal 2018 3Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien 2017 Q4 – 2018 Q3
Transaktionen von Gewerbeimmobilien 2017 Q4 - 2018 Q3
Verkaufsvolumen
in Mio. € *
0
über 0 bis 20
über 20 bis 150
über 150 bis 300 SCHLESWIG-HOLSTEIN
über 300
MECKLENBURG-VORPOMMERN
* aggregiert in
Hamburg
40 x 40 km Makrozellen
JLL Research
Bremen
NIEDERSACHSEN
Berlin
Hannover
BRANDENBURG
SACHSEN-ANHALT
NORDRHEIN-WESTFALEN
Dortmund
Essen Leipzig
Düsseldorf
SACHSEN Dresden
Köln
THÜRINGEN
HESSEN
Wiesbaden
Frankfurt am
Main
RHEINLAND-PFALZ
SAARLAND
Mannheim Nürnberg
BAYERN
Karlsruhe
Stuttgart
Augsburg
BADEN-WÜRTTEMBERG
München
Investmentmarktüberblick | 3. Quartal 2018 4Käufe ausländischer Investoren
ten Juli bis September. Ebenfalls noch über der 4-Mrd.-
Euro-Marke liegt Hamburg mit einem Plus von 70 % –
gepusht von dem nach Frankfurt stärksten dritten Quartal
(1,72 Mrd. Euro).
Auch zum Ende des dritten Quartals hat sich an der Rela-
tion zwischen deutschen und ausländischen Käufern
nichts geändert, weiterhin entfallen rund 45 % auf auslän-
Ansonsten richtet sich der Fokus der Investoren im Einzel- dische Kapitalquellen (knapp 19 Mrd. Euro). Angesichts
handels-Segment überwiegend auf Fachmarktprodukte der Verbuchung der Warenhaus-Fusion als österreichi-
mit Lebensmittel-Ankermietern, die sich bislang relativ sches Engagement wäre ein Anstieg des Anteils ausländi-
unbeeindruckt von der Online-Konkurrenz zeigen. Auch scher Investoren zu vermuten gewesen. Doch gerade im
deshalb sind sehr große Transaktionen im Einzelhandels- großvolumigen Bereich ab 100 Mio. Euro gab es insbeson-
segment relativ selten geworden, das Gros der Aktivitäten dere im dritten Quartal zahlreiche Käufe institutioneller
spielt sich im Bereich zwischen 20 und 60 Mio. Euro pro Investoren aus dem Inland, so dass sich hier ein entspre-
Transaktion ab und im Gegensatz zum Bürosektor streut chesndes Gegenwicht entfaltet hat.
die geographische Verteilung der Transaktionen deutlich
stärker. Anhaltende Dynamik sorgt für weiter
sinkende Renditen
Frankfurt und Hamburg mit höchster Dynamik Für die transaktionsstärkste Nutzungsart Büro zeigt sich
im dritten Quartal im dritten Quartal ein fortgesetzter Trend eines nur noch
„Frankfurt is back“ – so haben wir zum Halbjahr geschrie- moderaten Renditerückgangs für Top-Produkte in den
ben, und das gilt umso mehr auch im dritten Quartal besten Lagen. Mit einer über alle sieben Hochburgen hin-
(3,16 Mrd. Euro). Für den Dreivierteljahreszeitraum plat- weg gemittelten Spitzenrendite von 3,20 % hat sich diese
ziert sich die Bankenmetropole mit rund 6,9 Mrd. Euro im Vergleich zum Vorquartal noch einmal leicht verringert.
unangefochten und deutlich auf Platz 1 der deutschen Im 12-Monatsvergleich ergibt sich ein Rückgang von 19
Investmenthochburgen. Gegenüber dem Vorjahr hat sich Basispunkten. Angesichts der weiterhin hohen Dynamik
das Volumen damit mehr als verdoppelt. Hierfür ist ein haben wir unsere Prognose für das Jahresende noch ein-
Reigen großvolumiger Transaktionen verantwortlich: Von mal leicht nach unten korrigiert: In der Aggregation über
den deutschlandweit zehn größten Einzeldeals des Jah- alle sieben Hochburgen erwarten wir bis zum Jahresende
res entfielen sieben auf Frankfurt. Hinter Frankfurt reihen eine Spitzenrendite von 3,15 %.
sich Berlin mit 4,9 Mrd. Euro und München mit 4,5 Mrd. Es bleibt dabei: Top-Produkte sind rar und die Nachfrage
Euro ein. Während in München allerdings ein leichtes Plus unverändert sehr hoch. Der bereits beschriebene Trend
von 8 % gegenüber dem Vorjahr registriert wurde, musste hinsichtlich einer Verschiebung der Anlagepräferenzen
die Bundeshauptstadt einen Rückgang von etwa 17 % ver- seitens der Investoren hin zu Produkten oder Lagen in den
kraften, trotz der umgesetzten 1,7 Mrd. Euro in den Mona- Big 7, die nicht die Definitionen von „Prime“ erfüllen, zeigt
Investmentmarktüberblick | 3. Quartal 2018 5Einfluss von Mietpreis- und Renditeänderung
auf das Wachstum der Kapitalwerte
von Büroimmobilien
sich auch in der Entwicklung der Renditen. Die Rendite für
Objekte in den Top-Lagen, aber mit schwächerer Gebäude-
qualität und kürzeren Restlaufzeiten liegt nur noch bei
3,95 %, der Abstand zur Spitzenrendite hat sich damit auf
75 Basispunkte reduziert. Auch für Top-Objekte in Teil-
märkten abseits der Spitzenlagen hat sich die Kompression
fortgesetzt und erreicht mit einer aggregierten Rendite
von 3,54 % den niedrigsten Stand seit über fünf Jahren.
Der Abstand zur Spitzenrendite beträgt gerade noch 34
Basispunkte – so wenig wie noch nie.
Die nach wie vor stärkste Dynamik bei der Renditeent-
Aggregierte Zahlen für Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und
Stuttgart ohne Kombieffekte wicklung ist allerdings weiterhin im Logistikimmobilien-
Segment zu beobachten. Aktuell liegt die Spitzenrendite
im Mittel über die Top 7 -Logistikregionen bei 4,10 % und
Transaktionsvolumen Big 7 (Mio. Euro) damit nochmals 15 Basispunkte niedriger als noch zum
Ende des zweiten Quartals. Der weiter prosperierende
Q1-3 2017 Q1-3 2018 %
Online-Handel und dessen positive Zukunftsaussichten
Berlin 5.880 4.890 -17 %
Düsseldorf 1.965 3.000 53 %
Frankfurt/M 3.360 6.930 106 % Transaktionsvolumen bundesweit (Mio. Euro)
Hamburg 2.430 4.125 70 %
Köln 1.720 1.445 -16 % Q1-3 2017 Q1-3 2018 %
München 4.120 4.450 8% Einzelobjekte 26.900 29.830 11 %
Stuttgart 1.085 1.300 20 % Portfolios 11.870 12.190 3%
Gesamt 20.560 26.140 27 % Gesamt 38.770 42.020 8%
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
* Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien
Investmentmarktüberblick | 3. Quartal 2018 6Spitzenrendite in 1A-Lagen (Aggregierte Nettoanfangsrendite in den Big 7 in %)
Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018
Büro 3,39 3,27 3,26 3,24 3,20
Einzelhandel: Shopping Center 4,00 3,90 3,90 3,90 3,90
Einzelhandel: Fachmarktzentren 4,70 4,60 4,50 4,50 4,50
Einzelhandel: einzelne Fachmärkte 5,40 5,30 5,20 5,20 5,20
Einzelhandel: Geschäftshäuser 2,96 2,96 2,93 2,91 2,90
Lager/Logistik 4,70 4,50 4,40 4,25 4,10
Büro-Spitzenrendite in %
Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018
Berlin 3,00 2,90 2,90 2,90 2,90
Düsseldorf 3,75 3,45 3,45 3,35 3,25
Frankfurt/M 3,25 3,25 3,25 3,25 3,25
Hamburg 3,25 3,05 3,05 3,05 3,05
Köln 3,65 3,45 3,45 3,45 3,45
München Region 3,30 3,30 3,20 3,20 3,20
Stuttgart 3,50 3,50 3,50 3,50 3,30
Transaktionsvolumen nach Käufer- und Verkäufertyp (Mio. Euro)
Investmentmarktüberblick | 3. Quartal 2018 7zieht gerade ausländische Investoren in diese Assetklasse, getätigt, die 3.750 Wohnungen im Ruhrgebiet erworben
die längt kein Nischenprodukt mehr ist. Bis Ende des Jahres hat. Mit rund 900 Mio. Euro lag der Kaufpreis von 3.600
erwarten wir einen weiteren Rückgang auf 4,00 %. Wohnungen durch einen dänischen Pensionsfonds aller-
dings höher. Verkäufer war ein Fonds der Industria. Auch
Wohnportfolio-Investmentmarkt belebt andere internationale Investoren suchen den Eintritt in
auch ohne Mega-Deals den deutschen Wohnungsmarkt, selbst um den Preis ei-
Es bleibt dabei. Der Megadeal von Vonovia aus dem ers- ner geringen Anfangsrendite. Insgesamt bewegt sich der
ten Quartal 2018 bestimmt das Transaktionsvolumen auf Anteil internationaler Investoren bei stabilen 25 %. Auf-
dem deutschen gewerblichen Wohninvestmentmarkt grund der Internationalisierung des deutschen Marktes
nachhaltig. Mit 3,5 Mrd. Euro lag das Resultat im dritten und der nach wie vor wenigen Investmentalternativen mit
Quartal deutlich unter dem Ergebnis zu Jahresanfang ansprechendem Risiko-Rendite-Profil wird dieser Anteil
(7,2 Mrd. Euro), aber auch unter dem des zweiten Quartals sicherlich steigen. Neben den Dänen waren 2018 vor allem
(4,1 Mrd. Euro).Summiert ergibt sich von Januar bis Ende Investoren aus den USA (700 Mio. Euro), Großbritannien
September 2018 trotzdem ein Transaktionsvolumen, das (660) und Frankreich (470) aktiv. Bemerkenswert dabei:
mit 14,9 Mrd. Euro (rund 103.000 Wohnungen) die Verglei- Das Interesse internationaler Investoren am Mietwoh-
che mit dem Vorjahr, dem Fünf- und Zehnjahresschnitt nungsmarkt hierzulande legt trotz der steigenden Regu-
nicht scheuen muss. Hier können jeweils Pluswerte von lierungen auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt zu.
37 %, 27 % sowie 81 % notiert werden. Der nachhaltige Trend eines enormen Anlagedrucks auch
Die Transaktion mit den meisten gehandelten Wohnun- für internationale Versicherungen und Pensionskassen
gen (3.750) im dritten Quartal wurde durch die LEG NRW wird deutlich. Diese Anlegergruppen sind im Immobilien-
Transaktionsmarkt Wohnobjekte und -portfolios
Ø-Transaktionsvolumen
2013-2017:
16,9 Mrd. Euro
Investmentmarktüberblick | 3. Quartal 2018 8markt nach wie vor strategisch unterinvestiert und aus- laufende langfristige Staatsanleihen müssen wiederum zu einer mindestens werterhaltenden Rendite reinvestiert werden. Der deutsche Wohnungsmarkt bietet aufgrund seiner stabilen Cashflows und des hohen Mieterschutzes ideale Voraussetzungen für diese eher konservativ und langfristig orientierten Investoren. Diese Tendenz wird auch bei der Analyse des Auf- und Abbaus von Wohnimmobilienvermögen deutlich. Hier rangiert die Gruppe der Versicherungen/Pensionsfonds mit fast 2,5 Mrd. Euro Vermögensaufbau – dem höchsten seit 2005 – nach den börsennotierten Wohnungskonzer- nen (plus 4 Mrd. Euro) an zweiter Stelle. Darüber hinaus sind viele Versorgungswerke über Spezialfonds im Markt investiert. Aufgrund der insgesamt hohen Nachfrage ziehen die Preise weiter an. Der mittlere Preis von Bestandsobjekten zeigt einen Zuwachs um weitere 20 % auf etwa 1.850 Euro/m2. Bei den Projektentwicklungen werden im Mittel sogar erstmals mehr als 4.000 Euro/m2 erzielt und liegen damit um 5,4 % höher als 2017. Auch wenn auf dem Wohnportfolio-Investmentmarkt in den letzten drei Monaten keine großen Fusionen und Megadeals, nicht zuletzt aufgrund des hohen Preisni- veaus, zu notieren sein werden, wird sich das Gesamter- gebnis 2018 sehen lassen können. Mehr als 18 Mrd. Euro werden maßgeblich durch Portfoliobereinigungen und vorab verkaufte Projektentwicklungen erreicht. Zu beob- achten ist auch ein steigendes Interesse an Mikroapart- mentkomplexen. Investmentmarktüberblick | 3. Quartal 2018 9
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Kontakt Sandra Ludwig Marcus Lütgering
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