Marktbericht Wohnungsmarkt Deutschland - Wachstum im Schatten der Metropolen - Savills
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Savills Research
Deutschland
Marktbericht
Wohnungsmarkt
Deutschland März 2018
Wachstum im Schatten der Metropolen
savills.de/research 01
savills.de/research
Marktbericht | Wohnungsmarkt Deutschland März 2018
Wachstum im Schatten der Metropolen
Die Rahmenbedingungen am deutschen Wohnungsmarkt sind für Eigentümer und Investoren weiterhin
exzellent. Die Bevölkerungszahl ist erneut gestiegen, die durchschnittlichen Haushaltseinkommen
wuchsen zuletzt so stark wie seit zehn Jahren nicht mehr und die Arbeitslosenquote ist auf dem
niedrigsten Stand seit der Wiedervereinigung. Dass sich dieses Umfeld spürbar verschlechtern könnte,
ist nicht absehbar. Wohnungsinvestoren dürften sich daher auch in den kommenden Jahren in einem
hervorragenden Umfeld bewegen. Genau das bringt aber auch Herausforderungen mit sich: Schon heute
gibt es für Investoren unter den Großstädten keine echten Geheimtipps mehr und fast überall ist der
Bieterwettstreit entsprechend stark. Doch abseits der klassischen Städtekategorien ABCD gibt es noch
interessante Standorte, in denen bislang nur wenige Investoren aktiv sind.
Text: Matti Schenk
ABB. 1
127 bedeutendsten Immobilienmärkten
Die Hälfte aller Kreise im Durchschnitt um jeweils 6 % Bevölkerung wird sinken, Zahl der
werden weiter wachsen gegenüber dem Vorjahr. In keiner Haushalte mehrheitlich steigen
Von steigende Bevölkerungszahlen Stadt sank die Miete. Seit dreizehn Wachsend Stagnierend Schrumpfend
350
profitierten nicht nur die großen Jahren sind die Mieten somit nun
Städte. Zwischen 2012 und 2016 gestiegen. Ab dem Jahr 2010 nahm 300
stieg die Bevölkerungszahl in gut auch die Neubautätigkeit stetig zu.
zwei Drittel der 401 Landkreise und Im Jahr 2016 wurden insgesamt etwa 250
kreisfreien Städten an. In weiteren 278.000 Wohnungen in Deutschland
Anzahl Kreise
200
81 Landkreisen und kreisfreien Städten fertiggestellt, davon etwa 115.000 in
blieb die Bevölkerungszahl relativ stabil Mehrfamilienhäusern. Damit war 150
(+/- 1 %). Einen Bevölkerungsrückgang die Zahl fertiggestellter Wohnungen
um 1 % oder mehr gab es nur in um fast 39 % höher als fünf Jahre 100
45 Kreisen, wovon sich 32 in den neuen zuvor. Die Zahl neugebauter
50
Bundesländern befinden. Allerdings Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
werden die Bevölkerungszahlen lag sogar um 62 % höher (Abb. 2). 0
zukünftig in immer mehr Kreisen Nichtsdestotrotz wurde der aktuell als 2012-2016 2017-2030* 2012-2016 2017-2030*
sinken. Laut Bulwiengesa-Prognose notwendig erachtete Neubaubedarf Bevölkerung Haushalte
auf Basis der 13. koordinierten von jährlich 400.000 Wohnungen
Quelle: Bulwiengesa, BBSR / * Prognose
Bevölkerungsvorausberechnung deutlich verfehlt. Hinzu kommt: Bei
des Statistischen Bundesamtes den Wohnungsbaugenehmigungen
werden zwischen 2017 und 2030 nur zeichnet sich eine Trendwende ab.
ABB. 2
noch 95 Landkreise und kreisfreie Laut Statistischem Bundesamt wurden
Städte wachsen. In 237 Landkreisen von Januar bis November 2017 etwa Es wird mehr, aber immer noch zu
und kreisfreien Städten dürfte die 313.700 Wohnungen genehmigt und wenig gebaut
Bevölkerungszahl zurückgehen damit 8 % weniger als im gleichen Fertigstellungen Genehmigungen
(Abb. 1). Deutlich positiver sind die Vorjahreszeitraum. Zwar dürfte es 450.000
Fertigstellungen: Anteil Geschosswohng. Genehmigungen: Anteil Geschosswohng.
90%
Prognosen zur Entwicklung der Zahl einen großen Genehmigungsüberhang
400.000 Neubaubedarf pro Jahr 80%
der Haushalte. Bis 2030 dürfte sie in geben, aber die Anzeichen für ein Ende
Anteil Wohnungen in Mehrfamilienhäuser
198 Kreisen und kreisfreien Städten des Booms beim Wohnungsneubau 350.000 70%
ansteigen, also in rund der Hälfte aller nehmen zu. Darauf weist auch eine 300.000 60%
Wohnungen
Kreise. Auf diese Regionen entfallen Studie des Deutschen Instituts
250.000 50%
62 % aller Haushalte. für Wirtschaftsforschung hin und
führt als Begründung den Mangel 200.000 40%
an Baugrundstücken, fehlende 150.000 30%
Keine Entspannung an Handwerker und steigende Baupreise
den Mietwohnungs- an. Abzuwarten bleiben die Effekte
100.000 20%
märkten der in den Koalitionsverhandlungen 50.000 10%
Aufgrund der hohen Nachfrage zwischen SPD und CDU/CSU 0 0%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
stiegen die Mieten für Bestands- ausgehandelten Maßnahmen zur
und Neubauwohnungen im Förderung des Wohnungsbaus.
vergangenen Jahr erneut an – in den Vieles spricht aber dafür, dass eine Quelle: Statistisches Bundesamt
savills.de/research 02Marktbericht | Wohnungsmarkt Deutschland März 2018
spürbare Entspannung an den Ruhr mehr als zehnmal so hoch wie ABB. 3
Wohnungsmärkten nicht in Sicht im Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Größte Investmentdynamik in einigen
ist. Vermieter werden daher auch Deutliche Zuwächse verzeichneten
Ruhrgebietsstädten
zukünftig an vielen Standorten in einer weitere Ruhrgebietsstädte wie
Transaktionsvolumen 2017*
starken Verhandlungsposition sein. Duisburg und Bochum (siehe Abb. 3). Transaktionsvolumen im Vergleich zum 5-Jahres-Mittel
28 700
Viele dieser Standorte locken
mit vergleichsweise attraktiven 24 600
Investoren bewegen
2017 vs. Ø letzte 5 Jahre
22
Anfangsrenditen von brutto deutlich 20 500
sich weiter in einem über 6 %. Allerdings fielen sie auch
hochkompetitiven 16 400
Mio. Euro
in diesen Städten seit 2015 spürbar. 15
Markt So betrug die Renditekompression 12
11
300
Angesichts der Gemengelage aus zwischen 2015 und 2017 in 8 7 200
116
günstigen Rahmenbedingungen Oberhausen 167 Basispunkte und
333
630
89
5
89
245
4 4 4 100
und nur langsam steigendem in Mülheim 144 Basispunkte. Damit 3 3 3 3 3 2 2 2
Oberhausen 124
Mainz 190
Mülheim (Ruhr) 76
Remscheid 50
Ingolstadt 81
Kaiserslautern 68
Hanau 65
Fürth 55
Neuss 60
0 0
Angebot ist die Wohnungsnachfrage sanken die Renditen dort deutlich
Düsseldorf
Bochum
Chemnitz
Duisburg
Schönefeld
Essen
auch am Investmentmarkt hoch. schneller als in den A-Städten, wo
Eine Vielzahl neu aufgelegter sie im Mittel nur um 90 Basispunkte
Wohnfonds wird zudem erst jetzt zurückgingen. Ähnliches gilt für
mit dem Portfolioaufbau beginnen, weitere Städte. Unter den 22 Städten,
was den Bieterwettstreit weiter in denen es Renditerückgänge Quelle: Savills / * nur Transaktionen ab 50 Wohnungen; Standorte ab 50 Mio. Euro
verstärken wird. Bereits in den von über 150 Basispunkten gab,
vergangenen drei Jahren stiegen die waren 18 Städte mit negativen
Durchschnittspreise der gehandelten Bevölkerungsprognosen. Beispiele ABB. 4
Wohnungen deutlich. Allein im Jahr hierfür sind die Städte Salzgitter,
2017 stiegen die mittleren Preise um Brandenburg (Havel), Recklinghausen Starke Renditerückgänge auch in
28 % an. In den sieben A-Städten und Siegen (siehe Abb. 4). Auch in schrumpfenden Städten
lag das Plus sogar bei 33 %. Dies Oberhausen und Mülheim wird ein 300
Salzgitter
lässt sich zwar auch durch andere Bevölkerungsrückgang von über 5 %
Renditekompression in Basispunkten 2015-2017
Faktoren wie eines höheren Anteils bis zum Jahr 2030 prognostiziert. Zwar 250
Brandenburg (Havel)
von Projektentwicklungskäufen ist die Bevölkerungsprognose nur ein Recklinghausen
Bremerhaven
erklären, dürfte aber zumindest zum Indikator unter vielen zur Abwägung 200
Chemnitz
Zwickau Villingen-Schwenningen
Teil auch eine Folge des intensiveren von Chancen und Risiken, jedoch Erfurt
Bieterwettstreits sein. kann diese Beobachtung als Indiz 150
für eine stärkere Risikoneigung der
Investoren gewertet werden. Zweifellos 100
Mehrzahl der Investoren lassen sich mit Wohnobjekten in guten
bleibt in den etablierten Lagen auch in Oberhausen, Chemnitz 50
Märkten oder Mülheim stabile Mieteinnahmen
TInsbesondere in den A-Städten erzielen, deutlich größere Risiken des 0
-20% -15% -10% -5% 0% 5% 10%
ist der Bieterwettstreit hoch, Makrostandortes sind dennoch nicht Bevölkerungsprognose 2017-2030
was neben den positiven von der Hand zu weisen.
Wachstumsperspektiven auch an der
Quelle: Bulwiengesa
hohen Marktliquidität liegen dürfte.
Im vergangenen Jahr flossen rund Unterbewertete Städte
50 % des Transaktionsvolumens gibt es kaum noch ABB. 5
in die sieben A-Städte (5-Jahres- Dass sich einige Investoren
Durchschnitt: 46 %). Weitere in Städte mit ungünstigen Rendite-Risiko-Matrix: Kaum noch
19 % des Volumens flossen in die Bevölkerungsprognosen vorwagen, unterbewertete Wachstumsstandorte
14 B-Städte (5-Jahres-Durchschnitt: könnte auch daran liegen, dass es tendenziell überbewertet tendenziell ausgewogen tendenziell unterbewertet
16 %). Zum Vergleich: In diesen kaum noch Städte mit günstigen 10%
21 Städten leben etwa 20 % der Rahmendaten gibt, die nur wenig 9%
Bevölkerung. Die Investoren verengen Investorennachfrage auf sich ziehen.
8%
Bruttoanfangsrendite 2017
also ihren Blick auf wenige große Werden die durchschnittlichen
7%
Städte und treiben dort die Preise Bruttoanfangsrenditen und die
6%
umso mehr. Bevölkerungsprognosen in den
127 größten Immobilienmärkten 5%
gegenübergestellt (Abb. 5), so gibt es 4%
Einige Investoren mit Bergisch Gladbach, Braunschweig, 3%
werden risikobereiter Bremerhaven, Flensburg, Greifswald 2%
Im letzten Jahr verzeichneten aber und Halberstadt nur sechs 1%
auch andere Städte ein deutlich wachsende Städte, deren Renditen 0%
höheres Investoreninteresse. vergleichsweise hoch erscheinen. Vor -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10%
Beispielsweise lag das letztjährige zwei Jahren gab es noch elf solcher Bevölkerungsprognose 2017-2030
Transaktionsvolumen in Städten wie Städte. Auch das zeigt: Die Investoren
Oberhausen und Mülheim an der haben ihren Suchradius erweitert. Quelle: Bulwiengesa
savills.de/research 03Marktbericht | Wohnungsmarkt Deutschland März 2018
ABB. 6
„Im Umland der A-Städte treffen gute Bevölkerungswachstum im Umland
Fundamentaldaten auf eine relativ geringe gewinnt an Fahrt
Investorennachfrage. Das Prüfen dieser
Kernstadt: 2011-2015 Umland: 2011-2015
Kernstadt: 2014-2015 Umland: 2014-2015
9%
Standorte könnte sich daher lohnen.” 8%
Matti Schenk, Savills Research 7%
Bevölkerungswachstum
6%
Blick über die dafür, dass die Metropolregionen 5%
Stadtgrenze – Das zukünftig sogar noch attraktiver 4%
Umland als Hidden werden könnten. Daraus folgt auch:
Champion? Die Nachfrage nach Wohnraum wird
3%
Während Investoren zum Teil in diesen Regionen in Zukunft weiter 2%
in den demografisch eher steigen. 1%
ungünstigen C- oder D-Städten
0%
nach Anlagemöglichkeiten suchen, Berlin Frankfurt Hamburg München Düsseldorf Köln Stuttgart
wandert die Bevölkerung verstärkt Stehen wir am
in andere Regionen. Vor allem die Beginn einer neuen Quelle: BBSR, Statistisches Bundesamt
Umlandregionen der A-Städte Suburbanisierungs-
erfahren einen immer stärkeren welle?
Bevölkerungszuwachs. Trotzdem Doch schon heute scheinen die ABB. 7
stehen diese Regionen bislang kaum Kernstädte der Metropolregionen
im Fokus von Investoren. Vieles an ihre Wachstumsgrenzen zu Angebotsmieten steigen teilweise
spricht dafür, dass sie diese geringe stoßen. Das könnte perspektivisch schneller als in den Kernstädten
Aufmerksamkeit zu Unrecht erfahren. zu verstärkten Wanderungen ins Miete Kernstadt Miete Umland
Kernstadt: Mietanstieg 2014-2017 Umland: Mietanstieg 2014-2017
Umland führen. Wie aus einer 20 20%
Analyse des BBSR hervorgeht,
Durchschnittliche Angebotsmiete in EUR/m²
Metropolregionen verlieren beispielsweise Berlin und
18 18%
dürften in Zukunft noch München bereits seit dem Jahr 16 16%
Mietsteigerung 2014-2017
attraktiver werden 2005 kontinuierlich Einwohner an ihr 14 14%
Grundsätzlich ist davon auszugehen, Umland. Selbst während des Booms 12 12%
dass die großen Metropolregionen der Großstädte der letzten Jahre fand 10 10%
weiter wachsen. Denn als Zentren stets auch Suburbanisierung statt. 8 8%
von Wissenschaft und Wirtschaft Und es gibt Anzeichen dafür, dass sich
6 6%
werden sie weiterhin junge und gut die Wanderungen ins Umland zuletzt
4 4%
ausgebildete Menschen aus dem verstärkten. Beispielsweise war der
In- und Ausland anziehen. Davon Wanderungsverlust von Berlin nach 2 2%
dürften nicht nur die Kernstädte, Brandenburg im Jahr 2015 so hoch 0 0%
Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart
sondern auch deren Umland wie seit 15 Jahren nicht mehr. Auch in
profitieren, wie sich auch in der München stieg der Wanderungsverlust
Quelle: empirica Systeme Marktdatenbank
kleinräumigen Bevölkerungsprognose an Bayern deutlich an. Beide
des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- Städte wachsen seit mehreren
und Raumforschung (BBSR) zeigt. Jahren vor allem aufgrund eines
ABB. 8
Demgegenüber sind die Perspektiven positiven Außenwanderungssaldos.
insbesondere in den Mittel- und Wie aus den Untersuchungen Transaktionsvolumen bleibt weiter
Kleinstädten der strukturschwachen des BBSR hervorgeht, dürften hinter den Kernstädten zurück
Räume überwiegend ungünstig. So von steigenden Stadt-Umland- Transaktionsvolumen Umland A-Städte*
beschrieb etwa der Nobelpreisträger Wanderungen vor allem die engeren Transaktionsvolumen im Vergleich zu A-Städten
900 18%
Paul Krugman in seiner Kolumne Pendlerverflechtungsbereiche
Transaktionsvolumen in % des A-Stadt-Volumens
in der New York Times jüngst den profitieren. 800 16%
Niedergang der amerikanischen Klein-
Transaktionsvolumen in Mio. Euro
700 14%
und Mittelstädte. Zwar lassen sich die 600 12%
Verhältnisse in den USA nicht eins zu Manche Umland-
eins auf Deutschland übertragen, doch regionen wachsen 500 10%
auch hier dürften Städte im ländlichen bereits schneller als ihre 400 8%
Raum und industriell geprägte Kernstadt 300 6%
Städte auf lange Sicht überwiegend Zur Abgrenzung des Umlandes eignen
200 4%
Bevölkerung verlieren. Demgegenüber sich die vom Bundesinstitut für Bau-,
werden Wissenschaft, Forschung Stadt- und Raumforschung (BBSR) 100 2%
und hochwertige Dienstleistungen ermittelten Stadt-Land-Regionen 1. 0 0%
in einer zunehmend digitalisierten Legt man diese Regionen zu Grunde, 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Wissensgesellschaft weiter an so leben im Umland der sieben
Bedeutung gewinnen. Dies spricht A-Städte über 9,9 Millionen Menschen. Quelle: Savills / * nur Transaktionen mit mind. 50 Wohnungen
1
Die Abgrenzung dieser Regionen erfolgt auf Ebene der Gemeinden und orientiert sich vor allem
an Pendlerverflechtungen und Erreichbarkeiten savills.de/research 04Marktbericht | Wohnungsmarkt Deutschland März 2018
Die Einwohnerzahl ist somit höher jedoch befinden sich in den Umlandkreisen
als in den Städten selbst, in denen immerhin rund 44 % aller Wohnungen in
circa 9,8 Millionen Menschen leben. Mehrfamilienhäusern. Anlagemöglichkeiten
Wuchs die Bevölkerungszahl zwischen für institutionelle Investoren sind
2011 und 2015 in den A-Städten folglich vorhanden. Die Erweiterung
noch schneller als in ihrem Umland, des Anlagespektrums über die Grenzen
kehrt sich diese Entwicklung langsam der A-Städte könnte sich somit als eine
um. Denn im Jahr 2015 wuchsen vielversprechende Strategie erweisen.
im Vergleich zum Vorjahr bereits
vier von sieben Umlandregionen ABB. 9
schneller als ihre Kernstadt, wie in Die sieben Stadt-Land-Regionen der A-Städte mit Entwicklung
Abbildung 6 zu sehen ist. Dies war
vor allem in Berlin und München der Angebotsmieten seit 2014
der Fall. Es fehlt zwar an aktuelleren
Daten zur Bevölkerungsentwicklung
der einzelnen Gemeinden, jedoch ist
anzunehmen, dass sich dieser Trend
fortgesetzt hat. Vieles spricht dafür,
dass das Wachstum langfristig anhält.
Bei der Mietsteigerung
überholt das Umland
zum Teil die Kernstadt
Nicht nur die demografischen
Entwicklungen der Umlandregionen
sind vergleichsweise gut, auch am
Mietwohnungsmarkt herrschen für
Investoren attraktive Bedingungen.
Dies zeigt sich beim Blick auf die
durchschnittlichen Angebotsmieten
(siehe Abb. 7). Diese stiegen zwischen
den Jahren 2014 und 2017 in den
Umlandregionen von Frankfurt,
Hamburg und Stuttgart stärker als
in den Kernstädten. In Köln und
München entwickelten sie sich in etwa
im Gleichklang mit der Kernstadt.
Nur in Berlin (- 5 Prozentpunkte) und
Düsseldorf (- 1 Prozentpunkt) stiegen
die Mieten im Umland langsamer
(siehe auch Abb. 9).
Der Aufbau eines
Umlandportfolios könnte
lohnenswert sein
Aus Investorensicht kommt hinzu, dass
die Investmentmärkte des Umlandes
deutlich weniger kompetitiv sind
als die der Kernstädte. Obwohl das
Umland der A-Städte mehr Einwohner
hat als die A-Städte selbst, wurden
im vergangenen Jahr im Umland
Wohnimmobilien für lediglich etwa
812 Mio. Euro gehandelt (siehe Abb. 8).
Zum Vergleich: In den A-Städten
betrug das Transaktionsvolumen über
6,7 Mrd. Euro. Insgesamt wurden
im Umland circa 5.400 Wohnungen Legende: Mietanstieg Umland/Kernstadt im Vergleich
verkauft, deren durchschnittlicher stärkerer Mietanstieg
Preis um 20 % niedriger war als in den schwächerer Mietanstieg
Kernstädten. Der Wohnungsbestand gleicher Mietanstieg
in Mehrfamilienhäusern ist im Umland
zwar geringer als in den A-Städten, Quelle: Savills / Kartengrundlage: BKG
savills.de/research 05Marktbericht | Wohnungsmarkt Deutschland März 2018
Savills Deutschland
In Deutschland ist Savills mit HH
rund 200 Mitarbeitern in sieben
Büros an den wichtigsten
Immobilienstandorten Berlin,
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Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln, München und Stuttgart
präsent. Savills bietet seinen
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Bereichen an:
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