NÜRNBERG 2020/2021 NÜRNBERGER IMMOBILIEN INVESTMENT - Immobilien Sollmann + Zagel
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2020/2021
NÜRNBERGER IMMOBILIEN INVESTMENT
NÜRNBERG
Inhalt
Vorwort ............................................................. 5
Die Metropolregion Nürnberg ....................... 6
Markt für Investmentimmobilien .................. 8
Grundstücke .................................................... 9
Wohn-, Büro- und Geschäftshäuser ........... 10
Eigentumswohnungen ................................. 11
Mieten für Gewerbeimmobilien ................. 12
Wohnungsmieten ......................................... 12
Zukunftsperspektive ..................................... 13
Der Gutachterausschuss Nürnberg ............ 13
DIP - Deutsche Immobilien-Partner ............. 14
Beispiele für unsere Vermittlungstätigkeit 14
ISZ Invest ....................................................... 15
Impressum
Nürnberger Immobilien Investment
Ausgabe 2020/2021
Herausgeber:
Immobilien Sollmann+Zagel GmbH
Michael Zagel
Anschrift:
Burgstraße 11, 90403 Nürnberg
Tel.: 0911 / 23 61 - 0
Fax: 0911 / 23 61 - 299
E-Mail: info@sollmann.de
www.isz-invest.com
Bildnachweis: © jopix.de, stock.adobe, © Sven Peter-
sen stock.adobe, Immobilien Sollmann+Zagel
3
Nürnberger
Immobilien Investment
Liebe Leserinnen und Leser,
die Kapitalanlage in Immobilien gilt seit jeher als
eine der sichersten Anlageformen in Deutsch-
land. Sowohl für den Kapitalanleger als auch
den Eigennutzer im privaten und gewerblichen
Bereich ist die Immobilie nach wie vor eine inter-
essante Kapitalbindung mit positiver Vermögen-
sentwicklung.
Die Metropolregion Nürnberg bietet mit einem
ausgewogenen Mix an Unternehmen sämtlicher
Branchen und einem ausgeprägten kulturellen
Angebot eines der lukrativsten und liebenswer-
testen Standort-Portfolios in ganz Deutschland.
Denn neben den individuellen Vorgaben zur
Immobilie sind auch die Lagekomponenten von
Bedeutung, da eine Liegenschaft werttechnisch
nach wie vor primär durch den Individualstand-
ort definiert wird. Die regionalen Unterschiede sind hier jedoch
volatiler geworden, so dass es einer exzellenten
Ebenso wie andere Wirtschaftszentren im Süden Marktkenntnis und gutem Gespür bedarf, um Ihr
Deutschlands, verzeichnete auch die Metropol- wertvolles Investment im Immobilienbereich zu-
region Nürnberg in den letzten Jahren einen Be- kunftsträchtig einzubinden. Nutzen Sie über 49
völkerungszuwachs. Die damit verbundene er- Jahre Erfahrung unseres Unternehmens für Ihre
höhte Nachfrage und Verknappung an vakanten Investition.
Wohn- als auch Gewerbeflächen sorgte in den
vergangenen Jahren für eine verstärkte Preisstei- Herzlichst, Ihr
gerungstendenz in allen Segmenten. Die Phase
der drastischen Erhöhungen ist jedoch vermut- Michael Zagel
lich abgeschlossen. Wir gehen in den nächsten Geschäftsführender Gesellschafter
Jahren eher von moderateren Steigerungsraten
aus.
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Die Metropolregion Nürnberg
Die Europäische Metropolregion Nürnberg Mit rund 6,5 Mio. Besuchern pro Jahr wird das
gehört mit 3,5 Mio. Menschen - davon 1,9 Interesse des kulturellen Bereiches der Me-
Mio. Erwerbstätige - und 168.000 Unter- tropolregion national wie international ge-
nehmen zu den zehn größten Wirtschafts- würdigt. Für die Zukunft wird im Bereich
zentren in Deutschland. Bildung und Forschung mit insgesamt 20
Universitäten und Hochschulen sowie 53 For-
Die Europäische Metropolregion erstreckt schungseinrichtungen mit über 174.000 Stu-
sich weit über das zentrale Städtekonglomerat dierenden für ein ausreichendes Angebot an
Nürnberg-Fürth-Erlangen sowie Schwabach Nachwuchskräften für die Region gesorgt.
hinaus. Sie umfasst einen Radius von 200 km
und vereinnahmt eine Fläche von 21.800 km². Nürnberg und die Region verbindet Wirt-
Der Ballungsraum verfügt über ein hervorra- schaftskraft mit Lebensqualität. Zwischen
gendes Nah- und Fernverkehrssystem und Tradition und Innovation, urbaner Kultur und
nimmt aufgrund seiner zentralen Lage in Eu- intakter Natur, lässt es sich gut leben und ar-
ropa eine Gateway-Funktion ein. beiten. Diese Faktoren machen die Metropol-
Die erwerbstätigen Personen erwirtschaften region Nürnberg zu einem attraktiven Stand-
ein Bruttoinlandsprodukt von ca. 123,7 Mrd. ort für Investoren.
Euro, wobei auch der Tourismus eine große
Rolle in der Region spielt. „Die Europäische Metropolregion Nürn-
berg ist kein Spielfeld, auf dem wenige
spielen und viele zuschauen, sondern ein
Spielfeld mit 3,5 Mio. aktiven Spielern und
Botschaftern.“
Prof. Dr. Klaus L. Wübbenhorst, Wirtschaft für die
Europäische Metropolregion Nürnberg e.V. Vor-
sitzender des Vorstands
6
Die Stadt Nürnberg gilt mit rund 535.000 Ein- Ein kontinuierliches Wachstum der Einwohner-
wohnern als das Herzstück der Region und ist zahlen und die gute Kaufkraft der Mittelfranken
High-Tech-, Industrie- und innovativer Dienst- von 25.077 Euro je Einwohner lässt die Nachfra-
leistungsstandort. Neben einer lebendigen ge nach Wohnraum weiter ansteigen.
Gründerszene sorgen Global Player, Hidden
Champions, sowie dynamische Dienstleister Der ebenfalls sehr gefragte Markt für Gewer-
und Kleinbetriebe für einen ausgewogenen beimmobilien ist einer niedrigen Volatilität aus-
Mix und eine positive Entwicklung. Im Jahr gesetzt und bietet Investoren Sicherheit bei sta-
2018 gingen hier 311.312 Menschen in über bilen Renditen.
25.000 Unternehmen einer sozialversiche-
rungspflichtigen Beschäftigung nach. Dies
entspricht einem Beschäftigungswachstum
von ca. 1,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr
(305.674).
Absolute Kaufkraft – Nürnberg im Vergleich zu den „Big Seven“
Berlin 23.615
Düsseldorf 28.448
Frankfurt a. M. 27.449
Hamburg 26.583
Köln 25.356
München 32.594
Nürnberg 25.077
Stuttgart 27.372
Kaufkraft je Einwohner
Quelle: Kaufkraft 2019 in Deutschland, Michael Bauer Research GmbH
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Markt für Investmentimmobilien
Die Nachfrage nach Wohnraum auf dem Das Gros des Umsatzes ist auf bebaute
mittelfränkischen Immobilienmarkt ist Grundstücke zurückzuführen. Allein in die-
sehr hoch. Dies beruht unter anderem sem Teilsegment wurde ein Umsatz in Höhe
auf steigenden Einwohnerzahlen und dem von 1,2 Mrd. Euro erzielt. Gegenüber dem
nach wie vor niedrigen Zinsniveau. 2018 Vorjahr entspricht dies einer Steigerung von
wurden in Nürnberg Immobilien für 2,4 35 Prozent. Der Bereich Wohnungen und Teil-
Mrd. Euro umgesetzt, was einem Zuwachs eigentum ist die zweite Größe bei den Grund-
von rund 24 Prozent gegenüber dem Vor- stückskategorien. Hier wurden 713 Mrd. Euro
jahr entspricht. erlöst, was einer Steigerung von 1,2 Prozent
gleichkommt.
Der Markt ist weiterhin von steigenden Kauf-
preisen und einem sinkenden Angebot ge- Das Quelle-Areal mit 250.000 m² Nutzfläche,
prägt. Die Zahl der Kaufvorgänge ist im Ver- die zweitgrößte leer stehende Immobilie
gleich zum Vorjahr demnach um 4,3 Prozent in Deutschland, hatte im Juni 2015 für 16,8
auf 4.890 gesunken. Hiervon entfallen allein Mio. Euro den Besitzer gewechselt. Da sich
3.349 Kaufvorgänge in den Bereich Woh- die Stadt Nürnberg mit diesem bei den Pla-
nungs- und Teileigentum. Weitere 981 Trans- nungsentwürfen nicht einigen konnte, gibt es
aktionen sind bei bebauten Grundstücken zu seit Juli 2018 einen neuen Eigentümer. Dieser
verzeichnen. plant eine Mischnutzung aus Wohnen und Ge-
werbe mit dem Schwerpunkt auf Wohnen und
ausreichend Grünflächen.
8
Grundstücke
Die Anzahl von 1.225 gehandelten Grundstücken
ist gegenüber dem Vorjahr (1.178) leicht gestie-
gen. Auch wenn mit 244 Verträgen über unbe-
baute Grundstücke 18 Kaufverträge (7 Prozent) Prozentuale Geldumsatzverteilung 2018
weniger als im Vorjahr abgeschlossen wurden,
verzeichnet das Segment einen Anstieg um 36 8%
Prozent auf 271 Mio. Euro. 5%
Die Preisspanne für Wohnbaugrund in guten unbebaute
Lagen in Nürnberg lag im Herbst 2018 zwischen 22% Grundstücke
550 und 850 Euro pro Quadratmeter. bebaute Grundstücke
Beim Geschossbau sind die Preise höher. In gu- Wohnungs- und
ten Lagen kostet hier der Quadratmeter 800 Euro 73%
Teileigentum
und in sehr guten Lagen knapp 1.000 Euro.
Die Preise für Gewerbegrundstücke sind gerin-
ger. Der Preis pro Quadratmeter für Gewerbe-
bauland mit guter Standortqualität liegt derzeit Quelle: Nürnberger Grundstücksmarktbericht 2018
bei 150 bis 250 Euro. Für Bauland mit einer sehr
guten Standortqualität werden hingegen 250 bis
350 Euro pro Quadratmeter bezahlt.
Baugrundpreise für Geschossbau (gute Wohnlage)
1.000 €
900 €
800 €
700 € Nürnberg
Bayern
600 €
Mittelfranken
500 €
400 €
300 €
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
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Wohn-, Büro- und Geschäftshäuser
Laut Gutachterausschuss wechselten im Jahr Der Flächenumsatz im Nürnberger Büromarkt
2018 233 Wohn-, Büro- und Geschäftshäuser lag im Jahr 2018 bei ca. 67.300 m².
den Eigentümer. Somit wurden 49 Immobilien
oder 26 Prozent mehr vermittelt als im Jahr Die kurzfristig verfügbaren Büroflächen in
2017. Den größten prozentualen Anteil nah- Nürnberg betragen rund 84.000 m². Die Leer-
men dabei die Mehrfamilienhäuser mit 177 standsquote ist rückläufig und lag Ende 2018
Verkäufen ein. Dies entspricht einem Umsatz- bei 2,5 Prozent.
wachstum von ca. 44 Prozent in diesem Teil-
segment. Der Gesamtmarkt für Wohn-, Büro-
und Geschäftshäuser zeigt eine ähnliche
Entwicklung. Insgesamt wurden 520 Mio. Euro
umgesetzt. Dies sind 18 Prozent mehr als im
Vorjahr. Geschäftshäuser erzielten mit einem
Umsatz von 250 Mio. Euro den höchsten Wert.
10Eigentumswohnungen
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist Für eine Neubauwohnung mit 80 m² in guter
weiter ungebrochen. In 2018 wurden 3.249 Ei- Wohnlage wurden in Nürnberg im Frühjahr
gentümerwechsel verzeichnet, dies sind rund 2019 durchschnittlich 4.000 Euro pro Quad-
7 Prozent weniger als in 2017. Der Umsatz ratmeter und in sehr guter Wohnlage 4.700
stieg dennoch um 9 Mio. auf 713 Mio. Euro. Euro bezahlt. Vergleichbare Bestandswoh-
nungen liegen zwischen 2.800 Euro und 3.400
Euro pro Quadratmeter.
Baugrundpreise für Geschossbau (gute Wohnlage)
1.000 €
900 €
800 €
700 €
Nürnberg
Bayern
600 € Mittelfranken
500 €
400 €
300 €
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Quelle: Regionalreport Nürnberg-Fürth-Erlangen 2019, IVD
11Mieten für Gewerbeimmobilien
Die Mietpreise für zeitgemäße Büroflächen Im Hauptgeschäftskern, wie Breite Gasse, Ka-
liegen in guten Lagen bei 7,50 bis 11,50 Euro rolinenstraße oder Hefnersplatz, beträgt die
pro Quadratmeter und in sehr guten Lagen Miete 60 bis 90 Euro pro Quadratmeter.
werden durchaus 10 bis 14 Euro bezahlt. Im
Einzelhandel muss zwischen Einkaufszent- Die herkömmlichen Ladengeschäfte können
ren und den klassischen Ladengeschäften abhängig vom Standort eine Spitzenmiete von
differenziert werden. In Einkaufszentren gel- 100 bis 150 Euro erreichen (Hauptgeschäfts-
ten 10 bis 40 Euro pro Quadratmeter als üb- kern im Spitzenbereich). In den Randbereichen
lich. In den Nebenzentren wie am Aufseßplatz werden 10 bis 60 Euro pro Quadratmeter
oder dem Plärrer werden 8 bis 20 Euro pro aufgerufen. Deutlich günstiger sind Produk-
Quadratmeter bezahlt. In der Altstadt sind die tions- und Lagerflächen. Hier werden Preise
Preise für den Einzelhandel deutlich höher. zwischen 3 und 6 Euro erzielt.
Wohnungsmieten
Nach Angaben des IVD-Institutes lagen die Wohnungen mit gutem Wohnwert kosteten
Mietpreise für Nürnberger Bestandsgebäu- rund 9 Euro und bei sehr gutem Wohnwert
de in 2016 mit mittlerem Wohnwert durch- 11,20 Euro pro Quadratmeter. Die Mieten bei
schnittlich bei 8,50 Euro pro Quadratmeter Erstbezug liegen in der Regel darüber.
und Monat.
Entwicklung der Wohnungsmiete (guter Wohnwert)
14 €
12 €
10 €
Erlangen
8€ Nürnberg
Fürth
6€
4€
2€
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Quelle: Regionalreport Nürnberg-Fürth-Erlangen 2019, IVD
12Zukunftsperspektive
Die Perspektive des Immobilienmarktes der Auch im Marktsegment der gewerblichen Lie-
Metropolregion Nürnberg im Gewerbe- und genschaften wie Büro, Logistik und Produkti-
Investmentbereich lässt sich für die Zukunft on ist eine steigende Nachfragtendenz zu ver-
anderer Metropolregionen mit steigenden zeichnen. Wir sollten uns hier auf steigende
Tendenzen im Bereich Mieten als auch Kauf- Preise in den nächsten Monaten einstellen.
preise analysieren.
Anders als in A-Standorten werden Neubaupro-
Im Anlagebereich liegt der Fokus derzeit auf jekte primär erst nach Vorliegen von größeren
Wohn- bzw. Wohn-/Geschäftshäusern mit ge- Ankermietern durchgeführt und parallel zur
ringem Gewerbeanteil. In den letzten Jahren Planungs- und Bauphase die Restflächen ver-
konnten starke Preissteigerungen verzeich- marktet. Das Verhältnis zwischen regionalen
net werden, was zu sinkenden Anfangsren- und überregionalen Käufern ist hier ausgewo-
diten führt. Die Ursache dafür ist, dass die gen.
primär durch den Neubaupreis angestiegenen
Gebrauchtimmobilienpreise schneller gestie- Solange es in einem der großen Wirtschafts-
gen sind, als die möglichen Mieterhöhungen. märkte wie den USA, Europa oder Asien Be-
Eine Tendenz ist hier auch in der Käuferschaft darf an Niedrigzinsen zur konjunkturellen Un-
zu erkennen. Einheiten werden überwiegend terstützung gibt, werden voraussichtlich auch
von überregionalen Anlegern gekauft, da de- im Hypothekenbereich die Zinsen niedrig blei-
ren Markt nicht nur teurer, sondern zum Teil ben und somit den Markt positiv unterstützen.
auch leergefegt ist. Voraussichtlich ist auch
weiterhin mit einem Nachfrageüberhang zu
rechnen, die zu erwartende Preisentwicklung
aber eher leicht steigend bis seitwärts.
Der Gutachterausschuss Nürnberg
Der Gutachterausschuss berichtet in re- Der Nürnberger Gutachterausschuss setzt
gelmäßigen Abständen über die aktuellen sich derzeit aus 22 Mitgliedern zusammen.
Markt- und Preisentwicklungen und ermit- Diese sind Fachleute aus den Bereichen Bau-
telt die Bodenrichtwerte. Die Ergebnisse und Immobilienwirtschaft, dem Bankwesen,
werden in detaillierten Berichten veröf- der Land- und Forstwirtschaft, des Vermes-
fentlicht. sungs- und Liegenschaftswesens sowie des
Steuer- und Finanzwesens. Die Mitglieder
werden jeweils auf vier Jahre berufen und
sind ehrenamtlich tätig.
13DIP – Deutsche Immobilien-Partner
DIP ist ein Netzwerk aus Immobilien-Dienst- HERTZ Immobilien, EBZ Business School, FRIS
leistern, das im Jahr 1988 gegründet und | Real People, GLS ImmoWert, GÖRG Rechts-
seitdem kontinuierlich erweitert worden ist. anwälte, HUST Immobilienservice, Immobilien-
Es ist der bedeutendste Verbund rechtlich vermittlung BW, Logar & Partner Immobilien-
selbstständiger Unternehmen in Deutschland treuhand GmbH, Möllerherm Immobilien und
und schließt neben Immobilien Sollmann+Za- TÜV Rheinland Industrie Service GmbH ein.
gel die Aengevelt Immobilien, AIGNER Immo-
bilien, ALLIANZ Handwerker Services, ARNOLD
Beispiele für unsere Vermittlungstätigkeit
Nutzen Sie unsere Erfahrung für Ihre Sicherheit und rufen Sie uns an – wir helfen Ihnen
gerne weiter!
Telefon: 0911/ 23 61 – 0
14ISZ INVEST
Michael Zagel André Aechtner Stephan Seitz
Geschäftsführender Bereich Invest Bereich Commercial
Gesellschafter
Das 1971 in Schwabach gegründete Unterneh- Die Mitgliedschaft im DIP-Netzwerk bietet
men hat sich vom Ein-Mann-Betrieb zu einem Immobilien Sollmann+Zagel die Möglichkeit,
der größten und umsatzstärksten Immobilien- seine Geschäftsaktivitäten vom Kernmarkt,
unternehmen in der Metropolregion Nürnberg der Metropolregion Nürnberg, auf Gesamt-
entwickelt. deutschland auszuweiten.
An den vier Standorten Nürnberg, Fürth, Die Deutschen Immobilien Partner weisen
Schwabach und Ansbach führen über 50 qua- eine beeindruckende Erfolgsbilanz auf. Der Ver-
lifizierte Mitarbeiter jährlich mehr als 1.000 bund konnte ein Transaktionsvolumen von 1,5
Objekttransaktionen durch und arbeiten da- Mrd. Euro und mehr als 300 Tsd. Quadrat-
ran, die Wünsche der Kunden zu deren Zufrie- metern vermittelter Mietfläche im Jahr 2014
denheit zu erfüllen. registrieren. Als Mitglied der DIP kann Immo-
bilien Sollmann+Zagel bundesweit marktspe-
Immobilien Sollmann+Zagel bietet ein brei- zifisches Know-How und eine nahezu flächen-
tes Dienstleistungsspektrum im Bereich der deckende Marktpräsenz gewährleisten.
professionellen Immobilienvermittlung. Dazu
gehören die Vermittlung von Grundstücken Eine vertrauensvolle Partnerschaft, Seriosi-
und Wohnimmobilien zur privaten Nutzung, tät und Transparenz stehen bei Immobilien
die Vermarktung von Büro- und Gewerbeflä- Sollmann+Zagel an oberster Stelle. Die hohe
chen, sowie die Vermittlung von Wohn- und Fachkompetenz sowie das Gespür für Dis-
Geschäftshäusern, Büro-City-Immobilien und kretion, sind ein weiterer Faktor für die über-
Logistik-, Lager- und Produktionsflächen. durchschnittliche Kundenzufriedenheit und
die hohe Weiterempfehlungsrate.
15Immobilien Sollmann+Zagel GmbH
Hauptstelle Nürnberg
Burgstraße 11
90403 Nürnberg
Tel.: 0911 / 23 61 – 0
Fax: 0911 / 23 61 – 299
info@sollmann.de
Niederlassung Schwabach
Höllgasse 3
91126 Schwabach
Tel.: 09122 / 7 90 94 – 0
Fax: 09122 / 7 90 94 – 21
schwabach@sollmann.de
Niederlassung Fürth
Blumenstraße 4
90762 Fürth
Tel.: 0911 / 9 60 44 96 – 0
Fax: 0911 / 9 60 44 96 – 21
fuerth@sollmann.de
Niederlassung Ansbach
Neustadt 35
91522 Ansbach
Tel.: 0981 / 20 59 85 – 0
Fax: 0981 / 20 59 85 – 21
ansbach@sollmann.de
Niederlassung Neumarkt
Paul-Ehrlich-Str. 30
92331 Parsberg
Tel.: 09181 / 8 83 42 - 0
Fax: 09181 / 8 83 42 - 99
ansbach@sollmann.de
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