Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser - Stadt Arbon - Bericht zum Konzept
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Stadt Arbon
Bericht zum Konzept
Konzept zur Anordnung
höherer Häuser und
17. Mai 2021
Änderungen gegenüber
der Fassung vom 15. April
2019 (öffentliche Auflage)
Hochhäuser
sind blau hinterlegt
Stadt Arbon
Inhaltsverzeichnis
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
1 Einleitung 3
1.1 Anlass 3
1.2 Aufbau 3
2 Grundlagen 4
2.1 Gesetzliche Definition 4
2.2 Veröffentlichungen 5
2.3 (Hochhaus-) Studien 7
2.4 Vorgelagerte Studien 9
3 Analyse 11
3.1 Ansatz | Methodik 11
3.2 Standortkriterien 11
3.3 Ausschlussgebiete 13
3.4 Standortuntersuchung Stadt Arbon 15
3.5 Stadtspezifische Anforderungen | Kriterien 16
3.6 Standorteignung 19
4 Erläuterung des Konzepts 21
4.1 Bestandteile des Konzepts 21
4.2 Nachweise 23
4.3 Verfahren 24
5 Anordnungsgebiete 26
5.1 Ecke St. Gallerstrasse – Bahnhofstrasse (UBS) 26
5.2 Metropol | Riva 29
5.3 Stadtmitte 33
5.4 Novaseta 37
5.5 Saurer WerkZwei 40
5.6 Rosengarten 43
5.7 Rebhaldenstrasse 46
5.8 Schützenwiese | Saurer Hochhaus 49
5.9 Grossenbacherhaus 52
5.10 Seegarten 55
5.11 Romanshornerstrasse 58
© Strittmatter Partner AG St. Gallen, 17. Mai 2021 Seite 2
Stadt Arbon
1 Einleitung
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
1.1 Anlass Mit der durch die Raumplanung angestrebten Verdichtung von bestehenden
Bauzonen und der Renaissance des Hochhauses werden im Rahmen von Areal-
entwicklungen zunehmend höhere Bauweisen vorgeschlagen, als dies die allge-
meinen Regelbauvorschriften zulassen.
Die neue Planungs- und Baugesetzgebung des Kantons Thurgau trat An-
fang 2013 in Kraft. Somit müssen sich neue Projekte nach diesen Gesetzesvor-
schriften richten. In diesem Rahmen muss der Blick allerdings weiter gehen. Zu-
dem sind 2016 die Brandschutzvorschriften angepasst worden; dies hat dazu
geführt, dass die Grenze zwischen höherem Haus und Hochhaus von 25 m auf
30 m Gesamthöhe verschoben wurde (§ 38 PBV).
Aktuell liegt der Stadt Arbon die Machbarkeitsstudie eines Hochhauses
(Riva) auf dem Areal Metropol vor. Unmittelbar an der südlichen Gemeinde-
grenze ist geplant, das Hochhaus Terra Nova auf Steinacher Gemeindegebiet
zu erstellen. Zudem sind weitere Planungen am Laufen, speziell im Zentrums-
gebiet um den neuen Bahn- und Bushof, welche zum Teil höhere Häuser vorse-
hen.
1.2 Aufbau 1.2.1 Grundlagen
Das vorliegende Konzept baut auf den vorhergehenden Arbeiten aus den Jah-
ren 2012 und 2014 auf. Im Wesentlichen werden die erarbeiteten Inhalte auf
die neuen gesetzlichen Vorgaben, die geänderte Verordnung zum Planungs-
und Baugesetz (PBV) und das revidierte Baureglement, angepasst. Die Analyse
entspricht weitgehend dem Leitfaden aus dem Jahr 2014. Dieser wurde den
heutigen Sichtweisen und die Karteninhalte wurden der heutigen Situation an-
gepasst.
1.2.2 Inhalte
Das Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser ist ein Bestand-
teil der Nutzungsplanung. Das Konzept kann, unter Einhaltung der gestellten
Anforderungen, höhere Häuser oder Hochhäuser zulassen. Die Bedingungen
stellen sicher, dass das Ergebnis städtebaulich verträglich und architektonisch
hochwertig ist. Sie müssen zwingend in einem Gestaltungsplanverfahren um-
gesetzt werden.
Dieser Bericht setzt für die Anordnungsgebiete (in Kap. 5) die städtebauli-
che Begründung, die Voraussetzungen der Nutzungsplanung sowie die Anfor-
derungen an den Gestaltungsplan fest.
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 3
Stadt Arbon
2 Grundlagen
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
2.1 Gesetzliche Definition 2.1.1 Kanton
PGB
Das Planungs- und Baugesetz definiert auf kantonaler Gesetzesebene die
rechtliche Grundlage für höhere Häuser (hH) und Hochhäuser (HH) (§ 18).
Grundsätzlich unterstehen Planungsvorhaben, welche per gesetzliche Defini-
tion als hH oder HH gelten, der Gestaltungsplanpflicht mit fakultativem Refe-
rendum (§ 72).
Darüber hinaus werden gemäss Erläuterungen zum Planungs- und Bauge-
setz (Kap. 4.3.4) für den Bau von höheren Häusern und Hochhäusern «eine de-
taillierte Begründung» sowie das Darlegen der «städte- und ortsbaulichen Fra-
gen in einem entsprechenden Konzept» gefordert.
PBV
In § 38 definiert die Verordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Bau-
gesetz und zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der
Baubegriffe Thurgau (10. März 2018) neu höhere Häuser und Hochhäuser:
– Höhere Häuser sind Gebäude, welche das Höhenmass der Regelbauwei-
se um mehr als 3.20 m oder um mehr als ein Vollgeschoss überschreiten
und eine Gesamthöhe von mindestens 17 m und maximal 30 m einhalten.
– Hochhäuser sind Gebäude, deren Gesamthöhe 30 m überschreitet
2.1.2 Stadt
Richtplan
Das Konzept zur Anordnung höherer Häuser ist zusammen mit den Gebieten
von öffentlichem Interesse im kommunalen Richtplan zu betrachten (S 2). In
den Gebieten von öffentlichem Interesse sind die Entwicklungsziele für alle Ge-
biete aus dem vorliegenden Konzept definiert. Ausgenommen sind bereits be-
baute Gebiete, in welchen in absehbarer Zeit keine Veränderungen anstehen.
Baureglement
Im Rahmen der Ortsplanungsrevision wird das Baureglement der Stadt Arbon
überarbeitet. Die Artikel 36 und 37 des Baureglements schreiben ein Konzept
oder eine Studie vor, welche geeignete Gebiete für höhere Häuser und Hoch-
häuser definiert. Das vorliegende Konzept ist somit ein Bestandteil des Baureg-
lements.
Zonenplan
Das Konzept, als Teil der Nutzungsplanung, ist auch als Ergänzung zum Zonen-
plan zu lesen. Obschon für Grundeigentümer keine Pflichten aus dem Konzept
erwachsen, ist dieses grundeigentümerverbindlich und auf eine geeignete
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 4
Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Grundnutzungszone angewiesen. Der Zonenplan bildet für das Konzept die
räumliche Grundlage, der Zonenzweck muss mit dem Ziel der höheren Bauten
vereinbar sein.
2.2 Veröffentlichungen Amt für Denkmalpflege
Das Amt für Denkmalpflege des Kantons Thurgau hat im Jahr 2011 sämtliche
bestehenden hohen Bauten im Kanton Thurgau aufgenommen und miteinan-
der in Relation gesetzt. Das Resultat wurde im 13. Band der Denkmalpflege mit
dem Titel «Höher bauen im Thurgau, ein Blick zurück für die Zukunft» publi-
ziert. Darin werden die bemerkenswertesten «Hochbauten» des Kantons vorge-
stellt sowie die Motive erörtert, aufgrund derer sie errichtet wurden.
Die nachstehende Übersicht zeigt, dass sich die Höhenentwicklung der be-
stehenden Hochhäuser in Arbon und Romanshorn zwischen 30 m und 40 m be-
wegt, die Hochhäuser in Kreuzlingen und Frauenfeld aber bis zu ca. 60 m aufra-
gen.
Abschliessend stellt das Amt für Denkmalpflege die folgenden kritischen
Fragen zum hohen Bauen: „Wenn Höherbauen zu mehr Lebensqualität führen
soll, wird sich der Thurgau der Zukunft, vor dem Hintergrund der bisherigen
Entwicklung, drei Fragen stellen und beantworten müssen:
– Welche neuen Solitäre vertragen unsere Siedlungen, wofür stehen sie und
welche Wahrzeichen werden durch sie konkurrenziert?
– Wie wird erreicht, dass höhere Bauten zu Wohnzwecken sich zu neuen Sied-
lungen vereinen und nicht zu beziehungslosen Ansammlungen individuel-
ler Behausungen werden?
– Höherbauen ist ein Privileg für die besten. Wie wird sichergestellt, dass die-
ser Anspruch durch architektonisch und ingenieurmässig gute Entwürfe
eingelöst wird?“
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 5
Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Abb. 1 Die hohen Bauten im Thurgau im Über-
blick, Ausschnitt aus der Publikation "Hö-
her bauen im Thurgau", Denkmalpflege
im Thurgau 13, 2011
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 6
Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
2.3 (Hochhaus-) Studien 2.3.1 Hochhausstudien, Feddersen & Klostermann (2009)
Durch das Planungsbüro Feddersen & Klostermann, Zürich, sind im Jahre 2009
diverse Hochhausstudien für das südliche Bodenseeufer ausgearbeitet worden.
Neben einem Exkurs, in welchem die Geschichte, Typologien, Motive und
Ansprüche an Hochhäuser beleuchtet werden, werden jeweils gesamte Ge-
meindegebiete auf ihre Eignung für Hochhausstandorte geprüft. Dabei bilden
die Sichtbezüge eines der Hauptkriterien zur Standortableitung für Hochhäu-
ser.
Abb. 2 Planausschnitt Sichtfelder der Stadt Ar-
bon, Feddersen und Klostermann
Aussichtspunkt Sonnenberg
Abb. 3 Sichtfeld vom Aussichtspunkt Sonnen-
berg im Schnitt durch das Gelände, Fed-
dersen und Klostermann
Die Studie von Feddersen und Klostermann arbeitet mit Eignungs- und Aus-
schlusskriterien, deren Synthese dient dann zur Herleitung von potentiellen
Standorten. Zu den Ausschlusskriterien zählen neben den Sichtbezügen zwi-
schen Aussichtspunkten und stadtbildprägenden Elementen auch schützens-
werte Strukturen wie z.B. Ortsbildschutzgebiete oder kleinteilige Wohnquar-
tiere. Zu den Eignungskriterien zählen die Zentralität der Lage, die Urbanität
der Stadtstruktur, die Orientierung an bestehenden Strukturen und die Attrak-
tivität der Aussicht.
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 7
Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Synthese und Kritik
Im Syntheseplan werden die Ausschluss- und Eignungsgebiete überlagert und
interessante Bereiche ausgeschieden. Als interessante Bereiche (grün umkreist)
werden der Südhang des Berglis und das Grenzgebiet zwischen Arbon Und
Steinach in der Fortsetzung der Stickereistrasse (Saurer WerkZwei) definiert.
Für beide Standorte wird eine maximale Höhe von 28 m angegeben.
Abb. 4 Planausschnitt Synthesedarstellung der
Stadt Arbon, Feddersen und Klostermann
Leider macht das Konzept keine Aussagen zur Gewichtung der Kriterien. So ist
es zum Teil schwierig nach zu vollziehen wie die Bereiche ausgesucht worden
sind. Der Südhang des Beglis liegt in einem Sichtkegel der Stadtansicht, ein 100
Prozentiger Ausschluss stellt es demnach nicht dar. Dies deckt sich auch mit
dem Geländeschnitt, der zeigt, dass die Sichtbereiche auch in der Vertikalen be-
trachtet werden müssen.
Aufgrund der Eignungskriterien müssten mach dieser Logik insbesondere
die Areale Saurer WerkZwei- Stadtmitte als interessante Bereiche ausgeschie-
den werden. Die Studie kann daher als Grundlage verwendet werden, die Aus-
schlussgebiete dürfen aber nicht ohne genauere Prüfung übernommen wer-
den.
Anmerkung
Die Bearbeitung der Hochhausstudie durch das Büro Feddersen und Kloster-
mann ist nicht abgeschlossen worden. Der vorliegende Stand macht Aussagen
zu den kritischen Themen. Doch sind sie textlich nur teilweise belegt und es ist
nicht sicher ob dieser Stand die Abschliessende Haltung der Autoren wieder-
spiegelt.
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 8
Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
2.3.2 Anmerkungen zur Vorgehensweise
Das vorliegende Konzept gewichtet die ortsbaulichen Kriterien anders und
stellt weitere Themen wie die Berücksichtigung des Bestandes, die Einfügung
in die umliegende Bebauung, die Auswirkungen auf die Nachbarschaft (Schat-
tenwurf) und die Beachtung der Rechtsprechung in den Vordergrund. Mit dem
Einbezug zusätzlicher Faktoren wird eine detailliertere Beurteilung des Sied-
lungsgebietes der Stadt Arbon vorgenommen. Damit können klar abgegrenzte
Gebiete, welche sich für höhere Häuser bzw. Hochhäuser eignen, ermittelt und
benannt werden.
2.4 Vorgelagerte Studien 2.4.1 Beurteilung Verträglichkeit höhere Häuser
Die Studie zur Beurteilung der Verträglichkeit von höheren Häusern und Hoch-
häusern der Stadt Arbon stammt aus dem Jahr 2012. Dabei wurden die beste-
henden höheren Häuser aufgelistet, verortet und untersucht. Aktuelle Entwick-
lungen und Projekte wurden auf ihre Verträglichkeit getestet. Darauf aufbau-
end wurden verschiedene Gebiete ausgeschieden, welche sich zur Anordnung
von höheren Häusern oder Hochhäusern eignen. Die Studie ist rechtlich nicht
verbindlich, sie diente dem Konzept aber in weiten Teilen als Grundlage.
Das Konzept ist 2012 den kantonalen Stellen vorgestellt worden.
Übersichtsplan der möglichen Standorte für
höhere Häuser (orange) und Hochhäuser (rot)
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 9
Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
2.4.2 Leitfaden zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Der Leitfaden zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser aus dem Jahr
2014 baut auf der Studie zur Beurteilung der Verträglichkeit auf. Der Leitfaden
geht inhaltlich einige Schritte weiter. Er beinhaltet einen allgemeinen städte-
baulichen Analyseteil, welcher am gesamten Schweizer Bodenseeufer ange-
wendet werden kann. Ausserdem bezieht sich der Bericht stark auf die gesetzli-
chen Grundlagen. Der Leitfaden war darauf ausgelegt, die Grundlage für Festle-
gungen in der kommunalen Richtplanung und die Umsetzung in der Nutzungs-
planung zu bilden. Grosse Teile der Analyse (Kap. 3) sind aus dem Leitfaden
übernommen worden.
Parallel zum Leitfaden ist ein Richtplanobjektblatt und sind Karteneinträge
erarbeitet worden. Die Karteneinträge entsprechen in etwa den Gebieten die-
ses Konzepts. Auf das allgemeine Richtplanblatt konnte verzichtet werden, da
die aussagekräftigsten Punkte bereits in den Artikeln 37 und 38 des Bauregle-
ments geregelt werden.
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 10Stadt Arbon
3 Analyse
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
3.1 Ansatz | Methodik Aufgrund des grossen orts- bzw. städtebaulichen „Gewichts“ des Gebäudetyps
Hochhaus steht die Definition von allgemeingültigen Kriterien für deren Anord-
nung und Gestaltung im Vordergrund.
Mit der gesetzlichen Bindung höherer Häuser und Hochhäuser an einen Ge-
staltungsplan wurde ist der Stadt die Möglichkeit und Pflicht an die Hand gege-
ben, zu Gunsten der Nachhaltigkeit zu intervenieren und mitzugestalten.
Die gesetzlichen Vorschriften für die Anordnung höherer Häuser und Hoch-
häuser bilden die Voraussetzung, auch gegenüber dem Bauherrn Anforderun-
gen zu formulieren, welche die ökologische und energetische Nachhaltigkeit ei-
ner solchen Baute gewährleisten.
3.2 Standortkriterien Bei der Entwicklung und dem Ausbau des Stadtkörpers können eine sensible
Standortwahl und nachhaltig gestaltete Hochhäuser einen positiven Einfluss
auf die Lesbarkeit und Identität einer Stadt ausüben.
Neben Höhe und Gestaltung ist der Standort eines Hochhauses derjenige
Faktor, der das „Gesicht“ eines Siedlungskörpers nachhaltig mitprägt. Grossräu-
mig betrachtet ist das Haus von weither sichtbar, im Siedlungskontext wirkt es
auf seine allfällig bereits bestehende Nachbarschaft. Die Anordnung eines
Hochhauses wird das Erscheinungsbild der Siedlung sowohl im engen wie im
weiten Umfeld beeinflussen.
Siedlung | Stadtkörper
Standortkriterien, positiv:
– Dynamische Orte (Entwicklungsgebiete, Achsen und Punkte für Freizeit,
Kultur, Konsum, Arbeit, Wohnen);
– Umnutzungsbereiche, die städtebaulich neu definiert und reintegriert wer-
den müssen;
– Lokale Zentren ausserhalb von Altstadtgefügen;
– In der Nähe von Knotenpunkten des öffentlichen Verkehrs;
– Besondere Orte im Stadtkörper, die durch ein Hochhaus einen Bezugspunkt
formen.
Standortkriterien, negativ:
– Landschaftsschutzgebiete, Aussichtslagen, Bergrücken, Lagen, die eine ne-
gative Fernwirkung hervorrufen könnten;
– Siedlungsrandlagen;
Ein direktes Nebeneinander von z. B. kleinteiliger Bebauung anderer Nut-
zungs- und oder Eigentumsstrukturen ist in der Regel nicht förderlich;
– Im Altstadtkern oder in dessen direktem Umfeld, Nähe zu Kirchtürmen und
historischen Merkpunkten;
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 11Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
– Intakte Siedlungsstrukturen.
Landschaft | Topographie
– Aufgrund der Fernwirkung von Hochhäusern muss ein solches sensibel in
das Landschaftsbild und die Stadtsilhouette eingefügt werden. Im Zusam-
menspiel mit der Topographie kann eine überhöhende Wirkung (Kuppe)
oder ein „Kaschieren“ der Höhe (Senke) erreicht werden.
– Durch grosse vorgelagerte Frei- respektive Wasserflächen, wie in diesem
Fall der Bodensee, potenziert sich die Fernwirkung hoher Gebäude zusätz-
lich.
– Um die Werte des Landschaftsbildes zu erhalten, sind bei der Standortwahl
folgende Aspekte zu berücksichtigen:
– Es sollten keine Hochhäuser in Landschaftsschutzgebieten, Aussichtsla-
gen oder auf Hügelrücken platziert werden.
– Landschaftliche Zusammenhänge sollten visuell nicht gestört werden.
– Nutzen | Einbindung landschaftsmorphologischer Gegebenheiten (Hü-
gel, Wälder etc.).
Stadtbild | Ortsbild
– Hochhäuser sollten das Stadt- | Ortsbild ergänzen und bedeutende Land-
marken wie Kirchtürme, Schlösser etc. nicht konkurrenzieren.
– Hochhäuser sind geeignet, spezielle Lagen zusätzlich zu betonen oder La-
gen zu „heilen“, indem sie als „Geschwister“ eines bestehenden einzelnen
Hochhauses platziert werden.
Direktes Umfeld
– Ein Hochhaus innerhalb des Siedlungskörpers muss in vielen Punkten ge-
eignet sein, eine lokale Aufwertung zu bewirken: städtebaulich, funktional,
ästhetisch und soziokulturell.
– Intakte Quartiere sorgen für die Identität und den Charakter einer Stadt.
Das Setzen eines oder mehrerer Hochhäuser in solche Strukturen kann
nachhaltigen Einfluss auf die Qualität des Quartiers haben.
– Im direkten Umfeld ist per Dauerschatten zu prüfen, welchen Einfluss das
hohe Gebäude auf die Wohn- und Lebensqualität der unmittelbaren Nach-
barschaft ausübt.
– Hochhäuser haben Konsequenzen auf das Mikroklima und den Einfluss von
Winden.
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 12Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Basierend auf den Standortkriterien können Ausschlussgebiete definiert wer-
3.3 Ausschlussgebiete
den, in welchen das Anordnen von höheren Häusern und Hochhäuser ungeeig-
net erscheint. Diese umfassen:
– Landschaft- und Naturbereiche, unbebaute Landschaften die nicht zum
Siedlungsgebiet gehören;
– Freihaltbereiche, Flächen innerhalb des Siedlungsgebietes die aus ortsbau-
lichen Gründen freigehalten werden sollen;
– erhöhte topographische Lage; Stadtgebiete, welche aufgrund der erhöhten
Lage die Stadtsilhouette stärker beeinflussen und eine ungewünschte Kon-
kurrenz zu den historischen Landmarken darstellen;
– Ortsteile mit kleinteiligen Siedlungsstrukturen, vornehmlich Einfamilien-
hausgebiete oder solche mit sehr homogenen Strukturen;
– Ortsbildschutzbereiche; diese entsprechen der Ortsbildschutzzone, welche
im Grundsatz nicht mit den neuen höheren Strukturen vereinbar ist;
– Ortsteile mit fehlenden städtischen Strukturen, periphere Lagen in der Ge-
meinde welche keinen ausgeprägten urbanen Charakter aufweisen. Diesen
Gebieten mangelt es an positiven Standorteigenschaften.
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 13Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Abb. 5 Ausschlussgebiete, eigene Darstellung
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 14Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
3.4 Standortuntersuchung 3.4.1 Siedlungsentwicklung
Auf der Karte von 1850 ist der Moränenzug (Romanshornerstrasse in Richtung
Stadt Arbon Altstadt) gut erkennbar. Die Bahnlinie verläuft westlich, im Rücken der Altstadt.
Mit dem industriellen Aufschwung (Saurer Webstühle, Stickmaschinen) erfuhr
Arbon um 1920 ein starkes Siedlungswachstum, welches sich neu westlich der
Bahnlinie im flacheren Gelände südwestlich der Altstadt entwickelte.
Bis heute hat sich Arbon auf einem überwiegend radialen Erschliessungs-
netz von Osten nach Westen entwickelt, was die historische Gliederung gut ab-
lesbar macht und Arbon als intakten Stadtkörper erscheinen lässt. Im Zuge der
baulichen Entwicklung wurde der Moränenzug überformt, sodass der betref-
fende Siedlungsteil erhöht im Stadtgebiet zu liegen kommt.
Heute ist gut zu erkennen, wie Arbon mit Stachen im Westen und Steinach
im Süden zusammengewachsen ist, was eine gemeinsame Betrachtung des ge-
samten Siedlungskörpers erfordert.
Fazit
Der hohe Wert der Arboner Altstadt (Ortsbild nationaler Bedeutung) sowie die
Seeuferlage zusammen mit der Topographie erfordern einen sehr sensiblen
Umgang hinsichtlich der Anordnung zusätzlicher Hochpunkte und Landmar-
ken.
Abb. 6 Historische Entwicklung Arbon
1850 1940
1970 2010
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 15Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Merkpunkte | Landmarken
Bei der bestehenden Bausubstanz kann zwischen den historischen höheren Ge-
bäuden wie den Kirchen und Türmen der Altstadt sowie den technischen Land-
marken der wirtschaftlichen Nutzung wie Silos- oder Kaminbauten im übrigen
Siedlungsgebiet unterschieden werden. Daneben sind verschiedene Wohnbau-
ten aus den 60er- und 70er-Jahren des letzten Jahrhunderts vorhanden, die
ebenfalls zu den höheren Bauten und Hochhäusern gezählt werden können.
Mit Ausnahme einzelner historischer Türme in der Altstadt und dem sogenann-
ten Saurer-Hochhaus an der Brühlstrasse überschreitet kein Hochhaus die An-
zahl von neun Geschossen und damit eine Höhe von ca. 27 m.
Das Saurer-Hochhaus verfügt mit elf Geschossen und einem Sockel von ca.
zwei Geschossen über eine Gesamthöhe von gut 36 m. Dieses Gebäude wird
generell als wertvoll und als von hohem architektonischen Wert eingestuft,
welches sich auch sehr gut ins Siedlungsgebiet einfügt.
3.5 Stadtspezifische 3.5.1 Grundsatz
In der Beurteilung wird davon ausgegangen, dass die Stadtansicht das Ergebnis
Anforderungen | der Stadtentwicklung darstellt. Im Sinne einer fortschreitenden Entwicklung
Kriterien der Stadt ist damit denkbar, dass eine harmonische Ergänzung durch weitere
Hochpunkte stattfindet. Dabei steht der herausragende Wert des Ortsbildes
der geschützten Altstadt ausser Frage; diese muss mit entsprechendem Res-
pekt und Rücksichtnahme behandelt werden.
3.5.2 Allgemeine Anforderungen an einen Hochhausstandort
Ortsbild (-schutz)
Das Ortsbild der Altstadt von Arbon ist von nationaler Bedeutung. Damit dies
auch zukünftig nicht geschmälert wird, dürfen künftige Hochhäuser weder die
historischen Landmarken konkurrenzieren noch die Stadtsilhouette negativ be-
einträchtigen.
Landschaftsbild | Topographie
Arbon liegt auf einem Moränenzug, auf dessen seeseitigem Ausläufer die Alt-
stadt errichtet worden ist. Die Kuppe dieses Zuges wird in etwa durch die Berg-
listrasse gebildet. Daraus resultiert eine Höhendifferenz von ca. 10 bis 12 m
zwischen den Flächen in Seeufernähe und dem Moränenrücken. Demzufolge
würden höhere Häuser und Hochhäuser auf ufernahen Flächen oder am Morä-
nenfuss weniger stark in Erscheinung treten (ca. 3 Vollgeschosse Differenz) als
auf höher gelegenen Grundstücken. Die Untersuchung präferiert deshalb die
topographisch tiefer liegenden Standorte. (vgl. Abb. 7)
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 16Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Abb. 7 Analyseplan: Bestand und Betrachtungs-
bereiche für Hochhäuser
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 17Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Baulandfläche
Ein höheres Haus oder ein Hochhaus benötigt in der Regel eine ausreichende
Baulandfläche, um diese in einen geeigneten, konzeptionellen Kontext einbin-
den zu können.
Erneuerungs- und Ersatzbedarf bestehender Quartiere
Quartiere, die aufgrund ihres Baualters und damit ihrer mangelnden energeti-
schen Anforderungen und Wohnqualität für eine Renovierung respektive eine
Ersatzüberbauung in Frage kommen, werden ebenfalls auf ihre Eignung für hö-
here Häuser und / oder Hochhäuser überprüft.
Nutzung
Die Nutzung eines Hochhauses kann sowohl dem Wohnen, als auch dem
Dienstleistungssektor dienen. Da die unteren Geschosse für die Anordnung von
Wohnungen, nicht zuletzt aus Gründen der Privatsphäre, wenig geeignet sind,
ist es sinnvoll, unterschiedliche Nutzungen in einem Gebäude anzuordnen.
Mindestens das Erdgeschoss sollte über einen eher öffentlichen Charakter im
Sinne gemeinschaftlich nutzbarer Räume verfügen. Je nach Lage im Siedlungs-
körper ist die Kombination mit Läden, Gastronomie oder Hotels möglich.
Die Nutzung ist aber Standortabhängig, so ist z.B. das Saurer Hochhaus mitten
in einer grosszügigen Grünanlage gelegen und von der Nutzung ein reines
Wohnhaus.
Stellung
Gruppe oder Solitär
Das Stellen eines einzelnen hohen Baukörpers ohne allgemeinen gesellschaftli-
chen Bezug (wie z. B. Kirchtürme) hat in der Vergangenheit eher zu einer Stö-
rung des Siedlungsgefüges geführt. Der einzelne Bau ragt über die häufig klein-
teilige Siedlungsstruktur auf und bildet keinen Bezug zu dieser. Der erforderli-
che Abstand und das damit einhergehende Freistellen auf der Fläche verstär-
ken diesen Effekt zusätzlich.
Mit der Konzeption eines Hochhauspaares, einer -familie oder der Einbet-
tung in ein Gesamtkonzept aus unterschiedlich hohen Gebäuden kann erreicht
werden, sodass ein Quartier mit eigenständiger Qualität entsteht. Die Baukör-
per stützen einander und die Solitärwirkung tritt in den Hintergrund.
Mit oder ohne Sockelgeschoss
– Mit der Anordnung des Hochhauses | der Hochhäuser auf einem Sockel
kann sowohl nutzungsgemäss als auch strukturell auf das städtebauliche
Umfeld eingegangen werden.
– Innerhalb des Siedlungsgebiets birgt der Sockel die Möglichkeit, angemes-
sen auf das umgebende Mass der Bebauung zu reagieren. Das eigentliche
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 18Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Hochhaus rückt damit im direkten städtebaulichen Kontext (öffentlicher
Raum) in die zweite Reihe und wird damit fernwirksam.
– Ein Sockel ermöglicht die Anordnung grossflächiger Nutzungseinheiten, wie
z. B. Supermärkte, Einkaufszentren, Veranstaltungsräume, als belebte So-
ckelzone. Die Kombination mit Wohnen in den darüberliegenden Geschos-
sen gewährleistet die Belebung des Quartiers auch ausserhalb der Ge-
schäftszeiten.
Proportion | Architektur | Gestaltung
Das Erscheinungsbild eines höheren Hauses | Hochhauses wird aus der Summe
folgender Teilaspekte bestimmt:
– Gebäudehöhe in Relation zum Umfeld;
– Proportion (Verhältnis von Grundfläche zu Höhe) und Gliederung des Ge-
bäudekörpers;
– Fassadengestaltung | -gliederung, Farb- und Materialwahl
3.5.3 Verträgliche Gebäudehöhen
Aus dem Bestand lässt sich nicht ableiten, welche maximale Gebäudehöhe für
zukünftige Hochhäuser tatsächlich verträglich ist. Je nach Standort und Nut-
zung wird diese sehr unterschiedlich ausfallen. Deshalb erscheint es ortsplane-
risch zweckmässig, die städtebaulich und landschaftlich verträgliche Maximal-
höhe über Konkurrenzverfahren unter fachlich ausgewiesenen Fachleuten aus-
zuloten.
Wichtig erscheint aber die Erkenntnis, dass städtebaulich und landschaft-
lich gut einsehbare Hochhäuser eine möglichst schlanke Erscheinung ohne
massige Sockelgeschosse aufweisen sollten.
3.6 Standorteignung Die Analyse zeigt, dass die bestehenden höheren Häuser und Hochhäuser in Ar-
bon ausserhalb der Altstadt eher gestreut, aber häufig in Gruppen, über das
Stadtgebiet verteilt stehen (vgl. Abb. 7). Eine Systematik, aus welcher sich allfäl-
lig weitere Standorte ableiten liessen, ist nicht erkennbar. Damit müssen die in
Frage kommenden Baugebiete im Einzelnen auf ihre Eignung überprüft wer-
den.
Auf Grund der diversen Planungsabsichten ist zukünftig eine Verdichtung
von höheren Häusern entlang der Bahnlinie vorgesehen, was auch die Betrach-
tung des Areals Metropol und dessen Umfeld auf seine Eignung in den Vorder-
grund rücken lässt.
Nach der Ausscheidung der Gebiete, auf der Basis der in diesem Kapitel an-
fangs benannten Anforderungen und Kriterien, werden die im folgenden Plan
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 19Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
dargestellten Flächen als mögliche Standorte für höhere Häuser und Hochhäu-
ser vorgeschlagen (vgl. Abb. 8).
Abb. 8 Übersichtsplan:
Eignung für höhere Häuser (flächig) und
Hochhäuser (punktuell)
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 20Stadt Arbon
4 Erläuterung des
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Konzepts
4.1 Bestandteile des 4.1.1 Abgrenzung der Gebiete
Lage und Ausdehnung der Gebiete sind im Konzept zur Anordnung höherer
Konzepts Häuser und Hochhäuser definiert. Anordnungsgebiete, welche geografisch und
thematisch zusammengehören, werden als ein Gebiet behandelt.
4.1.2 Anordnung der Gebiete
Die Reihenfolge der Gebiete orientiert sich an der Quartiereinteilung gemäss
dem Richtplan Teil Siedlung. Analog zu den Gebieten von öffentlichem Inte-
resse (Richtplan Kapitel S 2) folgen diese der Reihenfolge der Quartiere (Q 1.1 -
1.10)
Abb. 9 Richtplan Siedlung und Landschaft mit
eingetragener Quartiernummerierung
Q
1.7
Q
1.6
Q Q
1.5 1.1
Q
Q
1.4
Q 1.2
1.3
Q Q
1.8 1.9
Q 1.10
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 21Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
4.1.3 Festlegen der maximalen Gesamthöhe
Im Folgenden werden die einzelnen Legendenpunkte der Karte zum Konzept zu
Gebieten für höhere Häuser und Hochhäuser erläutert:
Grundhöhe
Jedem Gebiet ist eine Grundhöhe zugewiesen. Diese beschreibt die maximale
Gesamthöhe, welche in diesem Gebiet als städtebaulich verträglich betrachtet
wird. Die Grundhöhe hat drei Abstufungen:
– 21 m (6 – 7 Geschosse)
– 25 m (7 – 8 Geschosse)
– 30 m (9 – 10 Geschosse)
Innerhalb der Grundhöhe sind höhere Häuser aber keine Hochhäuser (über
30 m) zulässig.
Das städtebauliche Einfügegebot bestimmt, dass für neue Bebauungen ein
Nachweis mittels einer städtebaulichen Studie innerhalb eines ortsbaulich
sinnvollen Betrachtungsperimeters erbracht werden muss.
Punktuelle Mehrhöhe
Einzelnen Gebieten ist zusätzlich zur Grundhöhe eine punktuelle Mehrhöhe zu-
gewiesen. Diese Höhe besagt, dass in diesen Gebieten städtebaulich spezielle
Hochpunkte bis zur festgelegten maximalen Gesamthöhe möglich wären.
Punktuell ist dies folgendermassen zu verstehen: Wird als Beispiel eine
grössere Bebauung mit fünf Mehrfamilienhäusern geplant, so wäre es eine
punktuelle Überschreitung, wenn einer der Türme die Grundhöhe überschrei-
tet.
Da es sich bei diesen Bauten immer um Spezialfälle handelt, welche städte-
baulich genau beurteilt werden und stark von der Situation und der Architektur
abhängig sind, werden keine genaueren Regelungen festgelegt. Solche Rege-
lungen würden auch in direktem Konflikt mit qualifizierten Verfahren (z. B. Ar-
chitekturwettbewerb) stehen, welche in der Regel die Grundlage zur Entwick-
lung solcher Projekte bilden müssen.
4.1.4 Gebietsbeschreibungen
Im Bericht werden zu den Gebieten Aussagen zu den folgenden drei Themen
gemacht:
Ausgangslage
Die Ausgangslage gibt Auskunft über die örtliche Situation, die aktuellen Ent-
wicklungsabsichten oder bereits laufende Planungen. Sie zeigt auf, aus wel-
chen Gründen sich das Gebiet für die Anordnung höherer Häuser eignet (z. B.
Baudichte, Erneuerungsbedarf, Eigentümerstruktur etc.). Ergänzend sind Aus-
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 22Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
sagen, wie sich das Gebiet zu den umliegenden Gebieten verhält, welche städ-
tebaulich prägenden Elemente vorhanden sind und was der kommunale Richt-
plan für Vorgaben macht, vorhanden.
Voraussetzungen
Dieser Absatz zeigt auf, welche planungsrechtlichen Bedingungen erfüllt wer-
den müssen, damit der Standort erfolgreich genutzt werden kann. Die Voraus-
setzungen beziehen sich im Normalfall auf das Genehmigungsverfahren.
Anforderungen
Die Anforderungen sind Vorgaben, welche die Stadt in den notwendigen Ge-
staltungsplan einbringt. Dadurch wird insbesondere sichergestellt, dass die hö-
heren Häuser städtebaulich eingepasst werden sowie, dass die höheren Häuser
den entsprechenden Bezug zum Bestand nehmen und die Anforderungen im-
mer zusammen mit den Richtplaneinträgen zu den jeweiligen Gebieten von öf-
fentlichem Interesse (Kapitel S 2) zu betrachten sind.
4.1.5 Verbindlichkeit
Das Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser wird als Bestand-
teil des Baureglements zur grundeigentümerverbindlichen Planungsgrundlage.
Dennoch unterscheidet sich die Anwendung von derjenigen des Zonenplans.
Während die Grundnutzung der Nutzungszone ein Baurecht darstellt, sind die
Gebiete des Konzeptes keine Garantie dafür, dass diese Höhen auch realisiert
werden dürfen. So wird in den Artikeln 37 und 38 des Baureglements auch ein
Gestaltungsplan vorgeschrieben. Die tatsächliche Eignung des betroffenen Are-
als ist nur anhand eines konkreten Projektes oder einer detaillierten städtebau-
lichen Studie zu prüfen. Die Anordnungsgebiete sind daher als Prüfgebiete zu
verstehen.
4.2 Nachweise 4.2.1 Digitales Stadtmodell
In Bezug auf die Einpassung ins Orts-, Quartier- und Strassenbild werden die
Auswirkungen von höheren Häusern und Hochhäusern ergänzend im Stadtmo-
dell nachgewiesen. Die eingesetzten Volumina sind aus aktuellen Planungen
übernommen oder als mögliche Szenarien entworfen worden. In einzelnen Ge-
bieten wird der Bestand dargestellt, sofern dieser den gewünschten städtebau-
lichen Ausdruck bereits aufzeigt.
Die Nachweise weisen die Genauigkeit einer Volumenstudie auf. Es wird ge-
zeigt, dass die vorgeschlagenen Höhenentwicklungen städtebaulich verträglich
sind.
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 23Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Dies entbindet die Planungen, wie nachfolgend beschrieben, nicht von der
Pflicht, die Einpassung ins Stadtgefüge und die mit der Überschreitung der Re-
gelbauweise einhergehenden erhöhten Anforderungen an die Siedlungsgestal-
tung aufzuzeigen.
4.2.2 Nachweise der architektonischen und städtebaulichen Qualität
Das städtebauliche Einfügegebot bestimmt, dass für neue Bebauungen ein
Nachweis mittels einer städtebaulichen Studie innerhalb eines ortsbaulich
sinnvollen Betrachtungsperimeters erbracht werden muss. Nachgewiesen wer-
den muss dabei im Besonderen:
– Die städtebauliche Rücksichtnahme auf das Ortsbild der Altstadt und die
Stadtsilhouette;
– Das Berücksichtigen der Topographie;
– Die hervorragende Architektur und Umgebungsgestaltung;
– Die gesamthaft verträgliche Dichte.
Soll nun die Regelbauweise in einem dieser Gebiete überschritten werden, so
ist ein Gestaltungsplan zu erstellen; für höhere Häuser und Hochhäuser ist des-
halb ein Gestaltungsplan Pflicht. Die städtebauliche Studie muss dem Gestal-
tungsplan beigelegt werden.
4.2.3 Verteilung der bestehenden höheren Häuser und Hochhäuser
Als Hinweis werden im Konzept auch die Gesamthöhen der bestehenden Bau-
ten angegeben. Diese Höhen sind aus den Swissbuildings-Daten generiert und
besitzen eine Genauigkeit von + / - 0.50 m.
Die Höhen sind als Erläuterung und Referenz zu verstehen. Mit der Darstel-
lung werden die möglichen Höhen des Konzepts in den Kontext des Bestandes
gesetzt.
4.3 Verfahren Der Weg über den Gestaltungsplan bringt verfahrensrechtliche Sicherheit. Die
Bevölkerung und die Behörden haben im Rahmen der Verfahren mehrfach die
Möglichkeit, sich zur Planung zu äussern:
– Im Rahmen der Ortsplanungsrevision können sowohl die Bevölkerung als
auch die Behörden zur Planung Stellung nehmen. Während der Mitwir-
kungsphase (öffentliche Vernehmlassung) über Einwendungen und wäh-
rend der öffentlichen Auflage über Einsprachen. Neben dem Konzept zur
Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser kann auch der Zonenplan und
das Baureglement kritisiert werden.
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 24Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
– Ein Grossteil der Eignungsgebiete liegt in einem Gebiet von öffentlichem
Interesse, neben Gestaltungsplänen werden zum Teil auch qualifizierte
Verfahren vorgeschrieben. Diese sind zudem in allen Kernzonen vorge-
schrieben. Neben den Behörden werden bei diesen Planungen unabhän-
gige Fachexperten beigezogen, welche neben der Qualität des Projektes die
Verträglichkeit allfälliger höherer Häuser oder Hochhäuser prüft.
– Projekte mit höheren Häusern oder Hochhäusern müssen über einen Ge-
staltungsplan festgelegt werden. Dieser muss durch den Stadtrat beschlos-
sen und in Kraft gesetzt werden. Die Bevölkerung kann im Rahmen der Mit-
wirkung und Auflage Einwendungen resp. Einsprachen verfassen. Zudem
unterstehen die Planungen dem fakultativen Referendum. Kontroverse
Projekte von grossem öffentlichem Interesse können zur Abstimmung ge-
bracht werden.
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 25Stadt Arbon
5 Anordnungsgebiete
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
5.1 Ecke St. Gallerstrasse –
Bahnhofstrasse (UBS)
Ausgangslage
– Das UBS-Gebäude ist ein bestehendes höheres Haus (ca. 25 m Gesamt-
höhe), an einer markanten Lage im Stadtgefüge.
– Ein höheres Haus wird an dieser Stelle wird als städtebaulich richtige Typo-
logie empfunden. Zusammen mit den heute bestehenden Rosacohäusern,
dem Rosengarten, dem Metropol und dem Hamel bildet es eine, das Stadt-
bild prägende Gruppierung von höheren Häusern.
Planungsrechtliche Voraussetzungen
– Keine
Anforderungen
– Eine Ersatz-Bebauung hat sich in die bestehende Gruppierung von höheren
Häusern einzugliedern und soll die markante Position beibehalten.
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 26Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Abb. 10 Blick über das Areal
Abb. 11 Schrägsicht
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 27Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Abb. 12 Blick von der Stadtmitte
Abb. 13 Blick vom Hafenquai
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 28Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
5.2 Metropol | Riva
Ausgangslage
– Das Areal besitzt durch die direkte Lage am Seeufer, zwischen Bahn-
hofstrasse und Seepromenade, eine grosse Relevanz für die seeseitige
Stadtsilhouette.
– Das bestehende Hotel Metropol ist kein Schutzobjekt.
– Mit dem Hotel Metropol besteht ein Gebäude auf dem Areal, welches die
Grenze zum höheren Haus teilweise überschreitet (bis zu 21 m Gesamt-
höhe).
– Das Gebiet ist der Altstadt südlich vorgelagert und besitzt damit einen un-
mittelbaren Einfluss auf dessen Ortsbild.
– Das Gebiet liegt an einem öffentlichen und bedeutenden, städtischen Nah-
erholungsgebiet.
– Über das Areal wurde ein Architekturwettbewerb durchgeführt. Das Ergeb-
nis sieht den Ersatzbau "Riva" mit zwei rund 40 m hohen Türmen und ei-
nem verhältnismässig geringen Fussabdruck vor. Der erforderliche Gestal-
tungsplan wurde vorgeprüft.
Planungsrechtliche Voraussetzungen
– Gestaltungsplanverfahren
Anforderungen
– Für einen Ersatzbau wird ein Konkurrenzverfahren vorgeschrieben.
– Ein Hochhaus im Uferbereich muss mittels Freiräumen und öffentlich zu-
gänglichen Durchgängen ein höchstmögliches Mass an Durchlässigkeit
zwischen dem geschlossenen Stadtgebiet und dem See ermöglichen.
– Die maximale Gebäudehöhe darf die historischen Türme der Altstadt nicht
konkurrenzieren.
– Eine punktuell höhere Bauweise soll zu grossen, parkartigen Freiflächen
führen.
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 29Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Abb. 14 Blick über das Areal
Abb. 15 Schrägsicht
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 30Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Abb. 16 Blick von der Promenadenstrasse
Abb. 17 Blick vom Hamel
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 31Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Abb. 18 Blick vom Hafendamm
Abb. 19 Blick vom Quaiplatz
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 32Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
5.3 Stadtmitte
Ausgangslage
– Das Areal ist sehr zentral gelegen und in Bahn- und Bushofnähe. Eine di-
rekte Anbindung an die Fussgängerunterführung ist angedacht.
– Für das Gebiet wurde ein Studienauftrag durchgeführt, dieser wird zurzeit
in einem Gestaltungsplan festgesetzt. Die im Modell dargestellte Volumet-
rie entspricht dem Ergebnis des Studienauftrags.
– Mit dem geschützten Hamelgebäude, den Rosascohäusern, der UBS und
dem Rosengarten besteht bereits eine Gruppe höherer Häuser.
– Das Gebiet bildet den Kernpunkt zur neuen Stadtmitte und grenzt im Sü-
den ans neue Quartier Saurer WerkZwei.
– Das Projekt ist vom See her sichtbar und leicht ortsbildrelevant für die Alt-
stadt.
Planungsrechtliche Voraussetzungen
– Rechtsgültige Umzonung des Gebietes zur Kernzone mit hoher Baudichte
und überlagernder Gestaltungsplanpflicht.
Anforderungen
– Höhere Häuser sind auf das bestehende geschützte Hamelgebäude, die
Novaseta, die St. Gallerstrasse und die Altstadt abzustimmen.
– Eine Bebauung hat sich auf die Platzfläche zum Längskreisel hin auszurich-
ten.
– Punktuelle Mehrhöhen sind städtebaulich zu begründen und sollen in ers-
ter Linie ein Merkpunkt (Identifikationsmerkmal) sein.
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 33Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Abb. 20 Blick über das Areal
Abb. 21 Schrägsicht
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 34Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Abb. 22 Blick durch das Fenster zum See
Abb. 23 Blick von der St. Gallerstrasse
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 35Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Abb. 24 Blick vom Schiff ohne das Projekt Riva
Abb. 25 Blick vom Quaiplatz ohne das Projekt Riva
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 36Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
5.4 Novaseta
Ausgangslage
– Das Areal Novaseta ist heute mit dem gleichnamigen Einkaufszentrum be-
baut. Der rechtsgültige Gestaltungsplan sieht im südlichen Teil des Gebie-
tes noch ein weiteres, unbebautes Baufeld vor.
– Das Areal ist sehr zentral gelegen und liegt angrenzend an den Bahn- und
Bushof. Das Areal grenzt an die Entwicklungsgebiete Stadtmitte und Sau-
rer WerkZwei.
– Die bestehenden Bauten kommen mittelfristig in die Erneuerung. In die-
sem Zusammenhang ist eine Aufstockung denkbar.
Planungsrechtliche Voraussetzungen
– Überarbeitung des Gestaltungsplans und eine Anpassung an das neue Pla-
nungs- und Baurecht.
Anforderungen
– Gesamtheitliche Überprüfung des Gestaltungsplanareals mit Verkehrskon-
zept.
– Bei zusätzlichen Wohnräumen sind angemessene, attraktive Aussenräume
sicherzustellen.
– Höhere Häuser sind auf die bestehenden geschützten Häuser entlang der
St. Gallerstrasse abzustimmen.
– Die Gestaltung ist im Zusammenhang mit den Arealen Stadtmitte, Hamel
und Saurer WerkZwei zu sehen und abzustimmen.
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 37Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Abb. 26 Blick über das Areal
Abb. 27 Schrägsicht
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 38Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Abb. 28 Blick von der St. Gallerstrasse
Abb. 29 Blick vom Rosengarten
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 39Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
5.5 Saurer WerkZwei
Ausgangslage
– Das Gebiet liegt westlich der Bahntrassees, auf dem ehemaligen Saurer
Werkgelände. Die Umstrukturierung dieses Quartiers hat bereits einge-
setzt, der nördliche Teil des Areals ist bereits mit ersten Wohn- und
Mischnutzungen bebaut worden.
– Für das Areal Saurer WerkZwei wurden, gestützt auf das Ergebnis einer
Testplanung, ein Richtplan und ein Gestaltungsplan vom 10.8.2007 erlas-
sen. Dieser schreibt entlang der Stickereistrasse Gebäudehöhen bis 21 m
vor, damit eine Stadtkante vom Hamel bis zum Arbomec-Gebäude (Jumbo)
entstehen kann.
– Ein Teil der ehemaligen Industriebauten ist geschützt. Im Zuge der Um-
strukturierung müssen diese mit einer sinnvollen Nutzung bespielt wer-
den.
– Im südlichen, noch zu überbauenden Teil werden differenzierte Gebäude-
höhen im Rahmen einer erneuten Testplanung geprüft.
– Zum Schöntalquartier wurde der Stadtpark als grosser Freiraum bereits
weitgehend erstellt.
Planungsrechtliche Voraussetzungen
– Überarbeitung des Gestaltungsplans und eine Anpassung an das neue Pla-
nungs- und Baurecht.
Anforderungen
– Überprüfen der bisherigen Konzeption im Sinne einer städtebaulichen und
architektonischen Stärkung.
– Die Grundidee der Stadtkante ist beizubehalten.
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 40Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Abb. 30 Blick über das Areal
Abb. 31 Schrägsicht
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 41Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Abb. 32 Blick an die Stadtkante (ohne Bäume)
Abb. 33 Blick vom Jumboparkplatz
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 42Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
5.6 Rosengarten
Ausgangslage
– Der Rosengarten liegt zwischen der Rebhalden- und der Rosengartenstras-
se, in kurzer Distanz zum Bahn- und Bushof. Die Bebauung besteht aus ei-
nem Sockel und sechs Turmaufbauten, der südlichste Turm weist dabei
eine Höhe von knapp 25 m auf. Das Gebiet ist bereits heute mit höheren
Häusern bebaut.
– Im nördlichen Teil wird die Bebauung um zwei zusätzliche Bauten ergänzt.
– Der Gestaltungsplan wurde bereits an das neue Recht angepasst und lässt
punktuell Bauten bis 25 m Gesamthöhe zu.
Planungsrechtliche Voraussetzungen
– keine
Anforderungen
– keine
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 43Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Abb. 34 Blick über das Areal
Abb. 35 Schrägsicht
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 44Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Abb. 36 Blick vom Hafenquai (ohne Bäume)
Abb. 37 Blick vom Bahnhof
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 45Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
5.7 Rebhaldenstrasse
Ausgangslage
– Das Gebiet liegt im Übergang zwischen Zentrumsbebauung und traditio-
neller Wohn- und Gewerbeüberbauung. Es liegt zentrumsnah, Bahn- und
Bushof liegen in Fussdistanz.
– Die bestehenden ehemaligen Industriebauten sollen durch eine Mischnut-
zung in verdichteter Bauweise ersetzt werden.
– Durch die Nähe zum Rosengarten, zur Alterssiedlung und in Anbetracht der
Topografie lassen sich auch höhere Häuser im Areal städtebaulich verant-
worten.
Planungsrechtliche Voraussetzungen
– keine
Anforderungen
– Ein punktueller Merkpunkt bis 25 m Gesamthöhe muss sich zur Rebhalden-
strasse ausrichten.
– Mit der Bebauung soll auch eine Aufwertung des Strassenraums der Brühl-
strasse geschehen. Die Bebauung soll den Charakter des Quartiers berück-
sichtigen und ihn im Sinne eines typologischen Überganges stärken.
– Die Verkehrserschliessung ist mit den angrenzenden Parzellen zu koordi-
nieren.
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 46Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Abb. 38 Blick über das Areal
Abb. 39 Schrägsicht
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 47Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
Abb. 40 Blick durch die Rebhaldenstrasse
Abb. 41 Blick durch die Brühlstrasse
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 48Stadt Arbon
Konzept zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser
5.8 Schützenwiese |
Saurer Hochhaus
Analyse
– Das Areal östlich des 36 m hohen Saurer Hochhauses an der Brühlstrasse
lässt sich baulich weiter verdichten. Die quartiersinterne Baufläche an der
Schützenstrasse ist bereits umgeben von Strukturen mit hoher Baudichte.
– Eine Studie im Zusammenhang mit der Sanierung des Saurer Hochhauses
zeigte, dass sich ein zusätzlicher Hochpunkt mit dem bestehenden Gebäu-
de verträgt. Die Parkierung muss hingegen mittels einer Sammelgarage ge-
löst werden.
– Das Areal Schützenwiese eignet sich als attraktives Wohngebiet in einer
verdichteten Bauform.
– Die Trennung des Gebietes durch die Aach und den Wald erzeugt eine
räumliche, nicht aber visuelle Nähe zum Saurer Hochhaus. Dies begünstigt
die Anordnung von höheren Häusern. Es reduziert die Dauerschattenprob-
lematik und weitere Schwierigkeiten bei der Einbindung in das bestehende
Quartier.
– Auf dem Areal Schützenwiese ist punktuell ein weiteres Hochhaus städte-
baulich möglich.
Planungsrechtliche Voraussetzungen
– Rechtsgültige Umzonung der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen in
eine Wohnzone hoher Baudichte.
Anforderungen
– Die Ergänzung des Areals Saurer Hochaus mit einem zweiten Hochhaus ist
städtebaulich genauer zu prüfen.
– Die Silhouette | Gesamtwirkung ist im Zusammenhang mit der Bebauung
des Areals Brühl- | Waldeggstrasse nachzuweisen.
– Auf die bestehende Alterssiedlung ist Rücksicht zu nehmen.
© Strittmatter·Partner AG St. Gallen, 15. April 2019 Seite 49Sie können auch lesen
