LANDRATSAMT ESSLINGEN VERWALTUNGSNEUBAU AM STANDORT PLOCHINGEN - VFA-SITZUNG - ESSLINGEN, 31. JANUAR 2019
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LANDRATSAMT ESSLINGEN VERWALTUNGSNEUBAU AM STANDORT PLOCHINGEN – VFA-SITZUNG– ESSLINGEN, 31. JANUAR 2019
VERGABE VON PLANUNGS- UND BAULEISTUNGEN FÜR DEN NEUBAU EINES VERWALTUNGSGEBÄUDES IN PLOCHINGEN
INHALTSVERZEICHNIS
1. Ausgangssituation
2. Übersicht über die Phasen des Vergabeverfahrens
3. Kombiniertes Verfahren – Planen und Bauen im 2-Umschlag-Verfahren
4. Funktionale Leistungsbeschreibung als Teil des Verfahrens
5. Vorteile der funktionalen Leistungsbeschreibung
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VERGABE VON PLANUNGS- UND BAULEISTUNGEN FÜR DEN NEUBAU EINES VERWALTUNGSGEBÄUDES IN PLOCHINGEN
1. AUSGANGSSITUATION
− Bürokomplex mit einer Kapazität für rund 225 Mitarbeiter
− Die im Zusammenhang mit diesem Neubau zu erbringenden baulichen Leistungen umfassen:
• Abriss des bestehenden Personalwohngebäudes
• Errichtung eines Parkdecks für 180 Stellplätze und 156 Außenstellplätze
• Errichtung des Verwaltungsgebäudes
− Die funktionale Ausschreibung für den Neubau des Verwaltungsgebäudes wird optional die
fachgerechten Abbruch- und Entsorgungsleistungen für das bisherige Gebäude beinhalten
− Die funktionale Ausschreibung für das Parkdeck wird separat erfolgen
− Die Leistungserbringung erfolgt in engster Abstimmung mit den bereits laufenden Umbau- und
Sanierungsmaßnahmen des ehemaligen Klinikgebäudes
− Investitionsvolumen von rund EUR 33,5 Mio. brutto, zzgl. Ausstattung ca. EUR 1,4 Mio. brutto
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VERGABE VON PLANUNGS- UND BAULEISTUNGEN FÜR DEN NEUBAU EINES VERWALTUNGSGEBÄUDES IN PLOCHINGEN
1. AUSGANGSSITUATION
− Bei der Umsetzung eines gegenüber EnEV 20 16 höheren KfW 40 Standards ist mit zusätzlichen Kosten
von rund EUR 3 Mio. brutto zu rechnen.
− Die benötigten Flächen stehen im wirtschaftlichen Eigentum der medius Kliniken. Es ist beabsichtigt,
diese Flächen zu erwerben. Der Verkehrswert wird derzeit über ein Gutachten ermittelt. Nach einer
ersten Einschätzung werden die Erwerbskosten voraussichtlich bei rund 2,5 Mio. EUR brutto liegen.
Um einen zeitlichen Verzug des Verfahrens zu vermeiden, wird die erforderliche Gremienbefassung
separat im Aufsichtsrat der medius KLINIKEN am 14.0 3.20 19, im Verwaltungs- und Finanzausschuss
am 28.0 3.20 19 und im Kreistag am 0 4.0 4.20 19 erfolgen.
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VERGABE VON PLANUNGS- UND BAULEISTUNGEN FÜR DEN NEUBAU EINES VERWALTUNGSGEBÄUDES IN PLOCHINGEN
2. ÜBERSICHT ÜBER DIE PHASEN DES VERGABEVERFAHRENS
Phase 4:
Verhandlungen mit den
Phase 3: bestplatzierten Büros und
Durchführung des Vergabeentscheidung
Angebotsverfahrens
Phase 2:
Auswahl der Teilnehmer
(Abschluss des
Teilnahmewettbewerbs)
Phase 1: und Aufforderung zur
Durchführung des Angebotsabgabe
Teilnahmewettbewerbs
EU-Auftragsbekanntmachung
31. Januar 20 19 5VERGABE VON PLANUNGS- UND BAULEISTUNGEN FÜR DEN NEUBAU EINES VERWALTUNGSGEBÄUDES IN PLOCHINGEN
3. KOMBINIERTES VERFAHREN PLANEN UND BAUEN (1)
− Architekten und ausführendes Bauunternehmen arbeiten früh eng zusammen und geben bereits im
Vergabeverfahren ein gemeinsames Festpreisangebot ab, d.h. der jeweilige Entwurf ist mit einem
Preisschild für die schlüsselfertige Realisierung versehen
− Früher Austausch = Expertise von beiden Partnern
− Erhebliche Verbesserung der Qualität des Entwurfs
− Hohe Termin- und Kostensicherheit, da Vertragsstrafenregelungen
− Fortlaufende Optimierung der eingereichten Planungen/ Preisangebote in der Verhandlungsphase
− Bewertungskommission (Vertreter des Kreistages, der Stadt Plochingen und der Verwaltung,
Moderation durch externen Fachexperten)
31. Januar 20 19 6VERGABE VON PLANUNGS- UND BAULEISTUNGEN FÜR DEN NEUBAU EINES VERWALTUNGSGEBÄUDES IN PLOCHINGEN
3. KOMBINIERTES VERFAHREN PLANEN UND BAUEN (2)
Die wesentlichen Merkmale des vorgesehenen 2-Umschlag-Verfahrens sind:
− Sicherstellung der architektonischen Mindestqualität
− Eigenständiges Gewicht, kulturelle Qualität
− Einbeziehung von städtebaulichen und architektonischem Sachverstand, insbesondere in der
Angebotswertungs- und Verhandlungsphase
− Vermeidung von Ausgleichsmöglichkeiten architektonischer Schwächen nur durch guten Preis
− Möglichkeit der Optimierung von Lebenszykluskosten im Angebotsverfahren auf der Grundlage der
seitens des Bewertungsgremiums erteilten Hinweise
− Erzielung von Effizienzgewinnen für den Landkreis Esslingen
31. Januar 20 19 7VERGABE VON PLANUNGS- UND BAULEISTUNGEN FÜR DEN NEUBAU EINES VERWALTUNGSGEBÄUDES IN PLOCHINGEN
3. KOMBINIERTES VERFAHREN PLANEN UND BAUEN (3)
31. Januar 20 19 8VERGABE VON PLANUNGS- UND BAULEISTUNGEN FÜR DEN NEUBAU EINES VERWALTUNGSGEBÄUDES IN PLOCHINGEN
3. KOMBINIERTES VERFAHREN PLANEN UND BAUEN (4)
31. Januar 20 19 9VERGABE VON PLANUNGS- UND BAULEISTUNGEN FÜR DEN NEUBAU EINES VERWALTUNGSGEBÄUDES IN PLOCHINGEN
3. KOMBINIERTES VERFAHREN PLANEN UND BAUEN (5)
31. Januar 20 19 10VERGABE VON PLANUNGS- UND BAULEISTUNGEN FÜR DEN NEUBAU EINES VERWALTUNGSGEBÄUDES IN PLOCHINGEN
MEILENSTEINE
31.0 1.20 19 Vorstellen der Funktionalausschreibung im VFA
0 1.0 2.20 19 Veröffentlichung der Vergabebekanntmachung
0 2.0 4.20 19 Auswahl der geeigneten Bewerber
17.0 6.20 19 Abgabe planerischer Wettbewerb + wirtschaftliche Bewertung
11.0 7.20 19 Sitzung Bewertungskommission
11.0 9.20 19 Sitzung Bewertungskommission
24.0 7. ‒ 0 1.10 .20 19 Verhandlungsphase und Ermittlung Bestbieter
Oktober 20 19 Endverhandlung
Vorberatung Vergabebeschluss durch VFA
November 20 19 Vergabebeschluss durch Kreistag
Auftragserteilung
Mai 20 20 Baubeginn
Januar 20 22 Fertigstellung
März 20 22 Betriebsaufnahme nach Umzug
31. Januar 20 19 11VERGABE VON PLANUNGS- UND BAULEISTUNGEN FÜR DEN NEUBAU EINES VERWALTUNGSGEBÄUDES IN PLOCHINGEN
4. FUNKTIONALE LEISTUNGSBESCHREIBUNG (1)
4.1. Erläuterung funktionale Leistungsbeschreibung
Bei einer funktionalen Leistungsbeschreibung (Funktionalausschreibung) gibt der öffentliche Auftraggeber
keinen detaillierten Leistungskatalog vor, sondern definiert die zu erbringende Leistung nach dem zu
erreichenden Ziel. Den Bietern werden lediglich Rahmenbedingungen (technisch, wirtschaftlich,
gestalterisch, funktional), die bei der Angebotsabgabe zu beachten sind, vorgegeben. Es erfolgt somit ein
Konzeptwettbewerb zwischen den Bietern, der neben den reinen Preiswettbewerb tritt.
4.2. Begriffsdefinition
Die Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm nach § 7 c VOB sowie in § 7c EU VOB/ A für
EU-weite Ausschreibungen oberhalb des Schwellenwertes wird in der Baupraxis synonym auch als
funktionale Leistungsbeschreibung bezeichnet. Die Bauaufgabe wird nur in Form von
Funktionsbeschreibungen und dem Raumprogramm erläutert.
31. Januar 20 19 12VERGABE VON PLANUNGS- UND BAULEISTUNGEN FÜR DEN NEUBAU EINES VERWALTUNGSGEBÄUDES IN PLOCHINGEN
4. FUNKTIONALE LEISTUNGSBESCHREIBUNG (2)
4.3 Inhalt der funktionalen Leistungsbeschreibung
4.3.1 Grundlagenermittlung
• Baugrundgutachten
Mit der geologischen Untersuchung wurde ein Bodengutachter beauftragt. Ergebnisse liegen noch nicht
vor. Bei der aktuellen Kostenaufstellung wird von einem tragfähigen und nicht mit Schadstoffen
belasteten Boden ausgegangen. Kosten für Bodenverbesserung oder Entsorgungskosten für belasteten
Aushub wurden nicht berechnet.
Laut einer ersten Einschätzung des Bodengutachters sind die im Baufeld anstehenden Bodenschichten
nach DIN 18 130 als sehr schwach durchlässig einzustufen und daher zur Wiederversickerung von
Niederschlagswasser nicht geeignet. Die Beseitigung des anfallenden Oberflächenwassers hat somit über
das bestehende Mischwasserkanalsystem zu erfolgen. Es ist vorgesehen, die zusätzliche Einleitmenge
über ein Retentionssystem an den bestehenden Kanal anzuschließen.
31. Januar 20 19 13VERGABE VON PLANUNGS- UND BAULEISTUNGEN FÜR DEN NEUBAU EINES VERWALTUNGSGEBÄUDES IN PLOCHINGEN
4. FUNKTIONALE LEISTUNGSBESCHREIBUNG (3)
• Geländeaufnahme durch Vermessung
Das Gelände fällt relativ steil nach Nord-Westen ab, teilweise um ca. 15%. Das Parkdeck wird somit bei
einer Tiefe von ca. 40 Metern ca. 6 Meter in den Hang einschneiden. Der Neubau ist entsprechend mit
einem voll belichteten Gartengeschoss geplant
• Medienerhebung ‒ Leitungserhebung
Abwasser-/ Wasser-/ Gasleitungen
Abwasserentsorgung: Öffentliche Entwässerung über bestehenden Mischwasserkanal
Wasserversorgung: Anschluss über bestehenden Hausanschluss des ehemaligen Krankenhauses
Erdgasversorgung: Anschluss über bestehenden Hausanschluss des ehemaligen Krankenhauses
Stromversorgung: Anschluss über bestehende Trafostation
31. Januar 20 19 14VERGABE VON PLANUNGS- UND BAULEISTUNGEN FÜR DEN NEUBAU EINES VERWALTUNGSGEBÄUDES IN PLOCHINGEN
4. FUNKTIONALE LEISTUNGSBESCHREIBUNG (4)
• Ämterbeteiligungen
„Bauen und Naturschutz“ ‒ Artenschutzrechtliche Relevanzprüfung:
Die artenschutzrechtlichen Prüfungen sind erfolgt.
Mögliche Beeinträchtigungen werden durch Kompensationsmaßnahmen ausgeglichen.
„Wasserwirtschaft und Bodenschutz“
Regenwasser kann auf dem Areal nicht versickert werden. Im Zuge der Bauvoranfrage wird geprüft, ob
das zusätzlich anfallende Oberflächenwasser gedrosselt in das bestehende Mischwasserkanalsystem
eingeleitet werden kann.
31. Januar 20 19 15VERGABE VON PLANUNGS- UND BAULEISTUNGEN FÜR DEN NEUBAU EINES VERWALTUNGSGEBÄUDES IN PLOCHINGEN
4. FUNKTIONALE LEISTUNGSBESCHREIBUNG (5)
• Ämterbeteiligungen
„Bauverwaltungsamt Stadt Plochingen“
Zur Prüfung der Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens wurde dieses bei einem Vororttermin mit
Vertretern des Gemeinderates, der Stadtverwaltung und des Schwäbischen Albvereins abgestimmt. Die
wesentlichen Punkte des Vorhabens wurden im Zuge eines Antrags auf Vorbescheid der Stadt
Plochingen zur Abstimmung vorgelegt.
Dazu zählen die Überschreitung des Baufensters aufgrund des Raumprogramms sowie der Einfluss auf
Sichtachsen vom benachbarten Aussichtsturm.
Eventuelle Auflagen aus dem Vorbescheid werden in das Vergabeverfahren aufgenommen.
31. Januar 20 19 16VERGABE VON PLANUNGS- UND BAULEISTUNGEN FÜR DEN NEUBAU EINES VERWALTUNGSGEBÄUDES IN PLOCHINGEN
4. FUNKTIONALE LEISTUNGSBESCHREIBUNG (6)
4.3.2 Richtlinien und Festlegungen
Gebäude Bereich Arbeits Summe
• Raumprogramm plätze
In gemeinsamen Terminen mit den Vertretern 2025
inkl.
des Landratsamtes wurden die Nutzeran- Azubis
forderungen und das Raumprogramm Neubau Abfallwirtschaftsbetrieb 47 224
abgestimmt und freigegeben. Plochingen Dezernat 2 - Amt 22 - Rechts- u. Ordnungsamt 4
Dezernat 2 - Amt 23 – Straßenverkehrsamt 14
Insgesamt entstehen 225 Arbeitsplätze auf einer Dezernat 2 - Amt 25 - Ausländeramt 52
Gesamtnettonutzfläche von ca. 5.0 0 0 m²: Dezernat 2 – DL - Gesundheit, Ordnung und Verkehr 2
Dezernat 2 – SG 221 - Kreispolizeibehörde / Untere 24
Flächenaufteilung der Nettonutzfläche: Jagdbehörde
12 Besprechungsräume mit ca. 30 0 m² Dezernat 2 – SG 222 - Staatsangehörigkeit 12
225 Arbeitsplätze auf ca. 2.560 m² Personenstand
Dezernat 2 – SG 223 – Rechtsangelegenheiten 1
Infrastrukturbereiche mit ca. 150 m² Dezernat 2 – SG 225 – Ordnungswidrigkeiten 24
Kundenbereiche ca. 1.120 m² Dezernat 2 – SG 231 – Verkehrswesen 18
Lagerräume u. Registraturen ca. 785 m² Dezernat 2 – SG 232 – Führerscheine 12
Dezernat 5 – SG 524 - Kreismedienzentren 8
Ausführung in mittlerem Qualitäts-
Infopoint 2
standard Registratur 4
31. Januar 20 19 17VERGABE VON PLANUNGS- UND BAULEISTUNGEN FÜR DEN NEUBAU EINES VERWALTUNGSGEBÄUDES IN PLOCHINGEN
4. FUNKTIONALE LEISTUNGSBESCHREIBUNG (7)
• Nachhaltigkeit
Ein Projektziel ist die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten im Vergabeverfahren.
Von Seiten der Bieter sind die nachzuweisenden Zertifizierungen zu erbringen.
Von den Bietern wird dazu ein Nachhaltigkeitskonzept gefordert. Die Verwendung von Dach- und
Fassadenbegrünung sowie von RC-Beton wird in der Bewertung berücksichtigt.
• Barrierefreiheit
Die Barrierefreiheit nach DIN 180 40 ist einzuhalten und durch ein Konzept nachzuweisen.
• Brandschutz
Die Normen und Richtlinien für den Brandschutz müssen eingehalten, mit dem Angebot muss ein
Brandschutz-Vorkonzept eingereicht werden. Die Genehmigungsfähigkeit des Entwurfes obliegt dem
Bieter. Die aus der Baugenehmigung resultierenden Brandschutzauflagen sind vom Auftragnehmer
zu erfüllen.
31. Januar 20 19 18VERGABE VON PLANUNGS- UND BAULEISTUNGEN FÜR DEN NEUBAU EINES VERWALTUNGSGEBÄUDES IN PLOCHINGEN
4. FUNKTIONALE LEISTUNGSBESCHREIBUNG (8)
• Energetischer Standard
Im Lauf der Vorplanung wurden bisher zwei Energiestandards betrachtet:
a) Gesetzliche Mindestanforderung EnEV 20 16. Investitionskostenrahmen ca. 33,5 Mio. EUR
(für Abbruch, Neubau und Parkdeck).
b) Erhöhter Standard nach KfW 40 . Hierfür ist mit zusätzlichen Kosten von voraussichtlich rund 3 Mio. EUR zu
rechnen.
Eine parallele Weiterverfolgung beider Varianten im weiteren Verfahren würde einen erheblichen Aufwand
für die Beteiligten darstellen. Dadurch ist im Hinblick auf die derzeitige Marktsituation mit einer geringeren
Beteiligung im Wettbewerb zu rechnen. Aus fachlicher Sicht sollte im weiteren Verfahren deshalb lediglich
eine Variante verfolgt werden.
31. Januar 20 19 19VERGABE VON PLANUNGS- UND BAULEISTUNGEN FÜR DEN NEUBAU EINES VERWALTUNGSGEBÄUDES IN PLOCHINGEN
4. FUNKTIONALE LEISTUNGSBESCHREIBUNG (9)
• Tragwerk
Die Tragwerksplanung ist vom Bieter entsprechend der nutzungsabhängigen Belastungsvorgaben gem.
Normen und Richtlinien anzubieten.
Die Qualitätsniveaus, die die Bieter bei ihren Entwürfen und Preisfindungen zu berücksichtigen haben,
werden detailliert spezifiziert, z.B. Konstruktionssystem und Flexibilität. Das Tragwerk ist entsprechend den
statischen Erfordernissen entwurfsbedingt zu erstellen.
Zur Gewährleistung größtmöglicher Flexibilität ist eine Tragwerkskonzeption zu entwickeln, die möglichst
ohne konstruktive Eingriffe in die Primärtragstruktur räumliche Veränderungen zulässt. Dies ist vor allem in
Bezug auf die Veränderung von Bürogrößen und -geometrien erforderlich. Umbaumaßnahmen (z.B. durch
spätere Nutzungsänderungen) müssen mit geringem Aufwand an festzulegenden Stellen im Ausbauraster
möglich sein.
31. Januar 20 19 20VERGABE VON PLANUNGS- UND BAULEISTUNGEN FÜR DEN NEUBAU EINES VERWALTUNGSGEBÄUDES IN PLOCHINGEN
4. FUNKTIONALE LEISTUNGSBESCHREIBUNG (10 )
• Bau- und Raumakustik
Die Nachhallzeiten, Luftschalldämmwerte, Normtrittschallpegel und zulässige Schalldruckpegel aus
haustechnischen Anlagen werden anhand der ablaufenden Prozesse definiert. Von den Bietern wird ein
Schallschutzkonzept für den äußeren und inneren Schallschutz sowie für die Raumakustik eingefordert.
• Farb- und Materialkonzept
Vom Bieter ist ein gesamtheitliches Gestaltungskonzept zu erstellen und vorzulegen. Dieses Konzept ist in
den weiteren Planungsschritten mit dem Auftragnehmer abzustimmen.
Die in den Beschrieben angegebenen qualitativen Anforderungen gelten als Minimalanforderung für den
zu erbringenden Qualitätsstandard.
Soweit keine detaillierten Angaben gemacht sind, sollen vom Bieter geeignete Konzepte, Technologien,
Materialien und Baustoffe ausgewählt werden, die den wirtschaftlichen Betrieb des Gebäudes und seiner
Anlagen unter Beachtung von Langlebigkeit, niedriger Wartungs-, Reinigungs- und Betriebskosten sowie
Umweltverträglichkeit ermöglichen.
31. Januar 20 19 21VERGABE VON PLANUNGS- UND BAULEISTUNGEN FÜR DEN NEUBAU EINES VERWALTUNGSGEBÄUDES IN PLOCHINGEN
5. VORTEILE DER FUNKTIONALEN LEISTUNGSBESCHREIBUNG
5.1 Kostenoptimierung
Reduzierung der Baukosten durch Auswahl optimierter Bauverfahren
5.2 Verkürzung der Gesamtprojektdauer
Zeitersparnis in der Planungs- und Vergabephase
5.3 Qualitätsoptimierung
− frühzeitiger Informationsaustausch zwischen Planungs- und Ausführungsbeteiligten (Konsortium)
− Öffnen von Gestaltungsspielräumen für die Gesamtaufgabe
5.4 Vertragswesen
− lediglich ein Vertrags- und Ansprechpartner
− Kosten und Terminrisiko liegt beim AN
31. Januar 20 19 22MENOLD BEZLER Rechtsanwälte Partnerschaft mbB Rheinstahlstraße 3 · 70 469 Stuttgart Heilbronner Straße 190 · 70 191 Stuttgart Tel +49 711 . 860 40 0 0 Fax +49 711 . 860 40 0 1 kontakt@menoldbezler.de www.menoldbezler.de MITTELSTAND IM MITTELPUNKT®
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