News for our investors Q1-3 - IMMOFINANZ AG
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Q1-3 News for our investors finanzbericht zum 3. Quartal 2015/16 1. Mai 2015 – 31. Jänner 2016 Konzentration auf Büro und Einzelhandel Fokus liegt auf Erhöhung der stabilen Einnahmen Nachhaltige Ausschüttungspolitik gesichert Basisdividende von je 6 Eurocent für 2015/16 und 2016 Konzernergebnis von Russland belastet Hohe währungsbereinigte Abwertung für Moskauer Einkaufszentren
Inhalt Vorwort des Vorstands 2 Unternehmensprofil4 Investor Relations 6 Konzernlagebericht10 Portfoliobericht 10 Finanzierungen 28 Geschäftsverlauf 33 Konzernzwischenabschluss41 Konzern-Gewinn- und-Verlustrechnung 42 Konzern-Gesamtergebnisrechnung 43 Konzernbilanz 44 Konzern-Geldflussrechnung 45 Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung 46 Konzernanhang 48
Kennzahlen
Ergebniskennzahlen
1. Mai 2015– 1. Mai 2014–
31. Jänner 2016 31. Jänner 2015 Veränderung in %
Mieterlöse in MEUR 238,3 313,5 -24,0%
Ergebnis aus Asset Management in MEUR 147,4 237,9 -38,0%
Ergebnis aus Immobilienverkäufen in MEUR 12,9 14,2 -8,9%
Ergebnis aus Immobilienentwicklung in MEUR -34,9 3,4 n.a.
Operatives Ergebnis in MEUR 82,6 221,1 -62,7%
Neubewertungen in MEUR 224,0 697,6 -67,9%
EBIT in MEUR 304,7 900,7 -66,2%
Finanzergebnis in MEUR -364,1 -668,2 n.a.
EBT in MEUR -59,4 232,5 n.a.
Konzernergebnis in MEUR -146,1 123,8 n.a.
Cashflow aus dem Ergebnis in MEUR 93,2 214,9 -56,6%
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in MEUR 95,3 142,7 -33,2%
Vermögenskennzahlen
31. Jänner 2016 30. April 2015 Veränderung in %
Bilanzsumme in MEUR 8.144,2 8.847,7 -8,0%
Bilanzielle Eigenkapitalquote in % 40,5% 41,8% -3,1%
Netto-Finanzverbindlichkeiten in MEUR 3.759,0 3.368,3 11,6%
Loan to Value (netto) in % 53,1%1 44,4% 19,5%
Gearing in % 106,1% 89,7% 18,3%
Durchschnittliche Verzinsung Finanzverbindlichkeiten
inkl. Hedging in % 3,78% 3,94% -4,1%
Durchschnittliche Laufzeit Finanzverbindlichkeiten in Jahren 3,5 4,3 -17,6%
1 Der um das Immobilienvermögen und die Finanzverbindlichkeiten des Logistikportfolios bereinigte Netto-LTV beträgt 49,7%, Berechnung siehe S. 28
Kennzahlen zum Immobilienvermögen
31. Jänner 2016 1 30. April 2015 Veränderung in %
Gesamtanzahl der Immobilien 384 478 -19,7%
Vermietbare Fläche in m2 2.248.562 3.278.567 -31,4%
Vermietungsgrad in % 83,2% 84,2% -1,1%
Portfoliowert in MEUR 5.808,1 6.448,1 -9,9%
davon Immobilienvermögen in MEUR 5.108,8 5.831,0 -12,4%
davon In Bau befindliches Immobilienvermögen in MEUR 579,5 469,1 23,5%
davon Immobilienvorräte in MEUR 119,8 148,0 -19,1%
1 Exklusive Logistikimmobilien
EPRA-Kennzahlen
31. Jänner 2016 30. April 2015 Veränderung in %
EPRA Net Asset Value je Aktie in EUR 3,77 4,19 -9,9%
EPRA Triple Net Asset Value je Aktie in EUR 3,73 3,94 -5,5%
31. Jänner 2016 31. Jänner 2015 Veränderung in %
EPRA Ergebnis je Aktie in EUR -0,37 -0,49 n.a.
EPRA Ergebnis je Aktie nach
unternehmensspezifischer Bereinigung in EUR -0,04 -0,05 n.a.
EPRA Net Initial Yield in % 4,9% 6,2% -19,8%
EPRA „Topped-up“ Net Initial Yield in % 7,1% 6,9% 3,4%
Aktienkennzahlen
31. Jänner 2016 30. April 2015 Veränderung in %
Kennzahlen
Buchwert je Aktie in EUR 3,39 3,73 -9,2%
Ultimokurs der Aktie in EUR 1,74 2,68 -35,1%
Abschlag Aktienkurs zum NAV je Aktie in % 54,0% 36,1% 49,6%
Gesamtanzahl der Aktien 1.073.193.688 1.073.193.688 0,0%
Anzahl eigener Aktien 97.238.037 80.561.942 20,7%
Ultimo-Börsenkapitalisierung in MEUR 1.864,1 2.874,0 -35,1%
Ergebnis je Aktie (verwässert) in EUR -0,15 0,13 n.a.
„Mit dem nunmehr abgeschlossenen
Verkauf unseres Logistikportfolios haben
wir die Ausrichtung der IMMOFINANZ
auf die beiden gewerblichen Assetklassen
Einzelhandel und Büro weiter gefestigt.
Die Mittel aus dem Verkauf stärken
unsere Bilanz und werden bis 2018 in den
Ausbau unseres hochwertigen deutschen
Büroportfolios investiert werden.“
Dr. Oliver Schumy, CEO
Immofinanz AG
Finanzbericht zum 3. Quartal 2015/16
Sehr geehrte Aktionärinnen
und Aktionäre!
Mit dem nunmehr abgeschlossenen Verkauf unseres Logistikportfolios haben wir die Ausrichtung der IMMOFINANZ
auf die beiden gewerblichen Assetklassen Einzelhandel und Büro vollendet. Durch die Transaktion fließen dem
Konzern netto insgesamt rund EUR 305 Mio. zu, davon haben wir EUR 245 Mio. bereits Anfang Februar erhalten,
und weitere rund EUR 60 Mio. folgen bis Ende Oktober 2016.
Diese Mittel stärken unsere Bilanz und werden bis 2018 auch in den Ausbau unseres hochwertigen Büroportfolios
in Deutschland investiert werden. Dieses weist bereits jetzt eine sehr hohe Vorvermietung auf. So konnten wir im
zurückliegenden 3. Quartal neuerlich einen großflächigen Mietvertrag abschließen: Der Energieanbieter Uniper, eine
100%-Tochter der E.ON, mietet rund 28.000 m² und somit die gesamte Bürofläche unserer Projektentwicklung
FLOAT im Düsseldorfer Medienhafen.
Damit haben sich mit Uniper und trivago binnen weniger Monate zwei renommierte Konzerne für IMMOFINANZ-
Immobilien in Düsseldorf als künftige Firmenzentralen entschieden. Das bestätigt die hochwertige Positionierung
unseres Büroportfolios. Die beiden langfristigen Mietverträge über insgesamt rund 54.000 m² zählen zudem zu
den größten Büro-Einzelvermietungen in der Firmengeschichte der IMMOFINANZ.
Im Einzelhandelsbereich haben wir Anfang November 2015 unser VIVO!-Einkaufszentrum in der polnischen Stadt
Stalowa Wola eröffnet. Dieses hat im ersten Abschnitt eine Fläche von 22.500 m². An einer Erweiterung um
10.000 m² wird bereits gearbeitet. Unsere Retail-Park-Kette STOP.SHOP. wiederum wird aktuell um Standorte
in Świnoujście und Szczytno, beide in Polen, sowie in Niš und Valjevo in Serbien erweitert. Die Eröffnung des
STOP.SHOP. Niš erfolgt noch im laufenden Geschäftsjahr bis Ende April.
Im Sinne der Fokussierung auf den gewerblichen Immobilienbereich haben wir unseren Anteil an der BUWOG
weiter reduziert. Auf die Platzierung von 10,5 Millionen BUWOG-Aktien bei Investoren im September 2015
folgte die Abgabe von weiteren 10 Millionen Aktien nach Ende des Berichtszeitraums. Den Verkaufserlös in Höhe
von EUR 171 Mio. verwenden wir zur Reduktion von Konzernverbindlichkeiten und damit zur Reduktion der
Konzernfinanzierungskosten. Der Streubesitz der BUWOG hat sich damit plangemäß auf mehr als 70% erhöht.
Unser Anteil an der BUWOG beläuft sich nunmehr auf rund 28,5%.
In den zurückliegenden Wochen konnten wir zudem das schwierige und langwierige Kapitel der Anlegervergleiche
beinahe vollständig abschließen. Beim Vergleich mit dem Rechtsschutzversicherer AdvoFin, der mehr als 3.000
Anleger vertreten hat, lag die Annahmequote bei 100%. Auch der Vergleich mit den Rechtschutzversicherungen
ist bereits mit fast gleich hoher Beteiligung vollzogen. Insgesamt wurden bislang mehr als EUR 75 Mio. aus-
bezahlt. Auf die restlichen Verfahren entfällt noch ein Streitwert von ca. EUR 10 Mio. Auch hier streben wir
zeitnah Vergleiche an. Die Aufwendungen aus diesen Vergleichen belasten als Einmaleffekt zwar das Ergebnis
im laufenden Geschäftsjahr 2015/16, helfen uns aber in der Zukunft, Kosten zu sparen.
Im Ergebnis für die ersten drei Quartale 2015/16 spiegelt sich weiterhin die politisch und wirtschaftlich ange-
spannte Lage in Russland wider. Sie schlägt sich einerseits in niedrigeren Mieterlösen und andererseits im
Bewertungsergebnis nieder. Da sich die Rahmenbedingungen in Russland um den Jahreswechsel deutlich ein-
getrübt haben, die EU die Sanktionen gegen Russland bis zum Sommer verlängerte und die russische Wirtschaft
somit auch 2016 in der Rezession verharren dürfte, haben wir den neu für das CEE-Portfolio bestellten Gutachter
CBRE mit einer Sonderbewertung unserer fünf Moskauer Einzelhandelsimmobilien zum Stichtag 31. Jänner
2016 beauftragt. Diese führte zu einer währungsbereinigten Abwertung in Höhe von rund EUR 400 Mio. Das
Konzernergebnis für die ersten drei Quartale 2015/16 beläuft sich infolgedessen auf rund EUR -146 Mio.
Wir nutzen die aktuelle Situation in Russland aber, um die Positionierung unserer Einkaufszentren weiter zu
verbessern und die Kosten spürbar zu senken. So sind wir für unser Einkaufszentrum Golden Babylon Rostokino
eine Kooperation mit ECE, dem Marktführer im europäischen Shopping-Center-Bereich, eingegangen. Diese
Partnerschaft sollte sich bis Ende 2016 positiv auf den Vermietungsgrad auswirken.
2
Vorwort des Vorstands
Dr. Oliver Schumy
Mit der Anfang Februar 2016 erfolgten Firmenbuch-Eintragung der Hauptversammlungsbeschlüsse zu den
Kapitalmaßnahmen, die als Basis einer nachhaltigen Ausschüttungspolitik dienen, kann die IMMOFINANZ
zudem Dividendenzahlungen grundsätzlich unabhängig von politischen oder wirtschaftlichen Sonderfaktoren
wie Russland wieder aufnehmen. Die Basisdividende für das Geschäftsjahr 2015/16 sowie für das acht-
monatige Rumpfgeschäftsjahr 2016 soll jeweils EUR 0,06 je Aktie betragen. Des Weiteren haben wir ein
neues Aktienrückkaufprogramm gestartet und nach Ende des Berichtszeitraums damit begonnen, Aktien im
Gesamtvolumen von 10 Millionen Stück zurückzukaufen. Wie auch bereits in der Vergangenheit wollen wir in
unserer Ausschüttungspolitik Dividenden und für den Aktionär werterhöhende Aktienrückkäufe kombinieren.
Abschließend möchte ich noch auf die neue Zusammensetzung des Vorstands eingehen: Ich freue mich, Stefan
Schönauer im Vorstandsteam der IMMOFINANZ zu begrüßen. Er ist bereits seit Dezember 2008 in führen-
den Positionen im Unternehmen tätig und zeichnete u.a. für die Leitung konzernweiter Großprojekte wie z.B.
den Spin-off der BUWOG oder den Verkauf des Logistikportfolios verantwortlich. Herr Schönauer wurde mit
Wirkung vom 11. März 2016 für die Dauer von drei Jahren zum Finanzvorstand bestellt und folgt damit auf
Birgit Noggler, die ihr Mandat auf eigenen Wunsch zurückgelegt hat. Zudem hat der Aufsichtsrat den Vertrag
von Vorstandsmitglied Dietmar Reindl vorzeitig um vier Jahre verlängert.
Wir sind damit bestens aufgestellt, um unseren Weg fortzusetzen, die IMMOFINANZ für die Wahrnehmung
künftiger Chancen noch besser zu positionieren.
Wien, am 15. März 2016
Dr. Oliver Schumy
CEO
3
Immofinanz AG
Finanzbericht zum 3. Quartal 2015/16
IMMOFINANZ im Überblick
Gewerblicher Immobilienkonzern mit Fokus auf Europa
Fokus auf Die IMMOFINANZ ist ein gewerblicher Immobilienkonzern für den Einzelhandels- und Bürobereich. Der geogra-
Gewerbe fische Fokus liegt auf den acht Kernmärkten Österreich, Deutschland, Polen, Tschechien, Slowakei, Rumänien,
immobilien in acht
Kernmärkten Ungarn und Moskau. Unsere lokalen Teams in den jeweiligen Kernmärkten sind der Garant für einen hohen Grad
an Service-Orientierung und Kundenzufriedenheit.
Die IMMOFINANZ-Aktien notieren seit Dezember 1994 an der Wiener Börse und seit Mai 2013 an der Warschauer
Börse.
384 Immobilien Zum Ende des 3. Quartals 2015/16 (31. Jänner 2016) umfasst das Immobilienportfolio der IMMOFINANZ
mit EUR 5,8 Mrd. 384 Objekte mit einem Buchwert von EUR 5.831,6 Mio. 81,2% des Gesamtportfolios entfallen auf Bestands
Buchwert
immobilien mit einer vermietbaren Fläche von rund 2,2 Mio. m². Diese erwirtschaften laufende Mieteinnahmen
und sind dem Geschäftsbereich Asset Management zuzuordnen. 12,0% des Gesamtportfolios nehmen
Projektentwicklungen ein und die übrigen 6,8% Pipelineprojekte, wozu temporär eingestellte und zukünftig
geplante Entwicklungsprojekte sowie Grundstücksreserven zählen.
Struktur des Immobilienportfolios
Buchwert gesamt: MEUR 5.831,6
Bestandsimmobilien 81,2% Entwicklungsprojekte 12,0%
Pipelineprojekte 6,8%
Struktur des Immobilienportfolios nach kernmärkten
Buchwert gesamt: MEUR 5.831,6
Österreich 19,5% Tschechien 7,8% Polen 13,8% Russland 21,3% Slowakei 4,1%
Deutschland 7,4% Ungarn 7,9% Rumänien 15,6% Nicht-Kernländer 2,7%
Kennzahlen zum Immobilienportfolio
31. Jänner 2016 1 30. April 2015 Veränderung in %
Gesamtanzahl der Immobilien 384 478 -19,7%
Vermietbare Fläche in m² 2.248.562 3.278.567 -31,4%
Vermietungsgrad in % 83,2% 84,2% -1,1%
Bruttorendite Bestandsimmobilien in % 6,3% 7,2% -13,1%
Portfoliowert in MEUR 5.831,6 6.205,4 -6,0%
davon Büro in MEUR 2.835,6 2.836,7 0,0%
davon Einzelhandel in MEUR 2.640,2 2.969,6 -11,1%
davon Sonstige in MEUR 355,9 399,1 -10,8%
1 Exklusive Logistikimmobilien
Verkauf des Nach dem Spin-off der BUWOG im April 2014 fokussiert die IMMOFINANZ ihre Aktivitäten auf Immobilien mit
Logistikportfolios gewerblicher Hauptnutzung. Auf die Assetklasse Büro entfallen per 31. Jänner 2016 48,6% des Gesamtportfolios
abgeschlossen
und auf Einzelhandelsimmobilien 45,3%. Anfang November 2015 hat die IMMOFINANZ den erfolgreichen Verkauf
des Logistikportfolios an Blackstone bekannt gegeben. Aus diesem Grund wird die Assetklasse Logistik in den
Kennzahlen zum Immobilienportfolio per 31. Jänner 2016 nicht mehr gesondert ausgewiesen. Der Abschluss
dieser Transaktion erfolgte Anfang Februar 2016.
Detaillierte Informationen zur Entwicklung und Struktur des Immobilienportfolios finden Sie ab Seite 10 dieses
Berichts.
4
Unternehmensprofil
Kennzahlen zum Bestands
immobilienportfolio nach
Kernmärkten per 31. Jänner 2016 26,1%
Anteil am Buchwert Bestandsimmobilien (EUR 4.734,9 Mio.) russland
11,6%
polen
2,5%
deutschland
8,6%
tschechien
3,9%
slowakei
22,9%
9,0%
österreich
UNGARN
13,7%
RUMÄNIEN
russland26,1%
Anzahl der Immobilien 5
Buchwert (MEUR) 1.234,7
Vermietbare Fläche (m²) 278.748
Vermietungsgrad 84,5%
Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR) 19,8
Bruttorendite 6,4%
ÖSTERREICH22,9% RUMÄNIEN13,7% POLEN11,6%
Anzahl der Immobilien 142 Anzahl der Immobilien 17 Anzahl der Immobilien 24
Buchwert (MEUR) 1.086,2 Buchwert (MEUR) 647,8 Buchwert (MEUR) 550,5
Vermietbare Fläche (m²) 577.101 Vermietbare Fläche (m²) 335.291 Vermietbare Fläche (m²) 315.911
Vermietungsgrad 85,6% Vermietungsgrad 87,7% Vermietungsgrad 77,0%
Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR) 16,1 Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR) 11,6 Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR) 8,1
Bruttorendite 5,9% Bruttorendite 7,2% Bruttorendite 5,9%
UNGARN 9,0% TSCHECHIEN8,6% SLOWAKEI3,9%
Anzahl der Immobilien 25 Anzahl der Immobilien 21 Anzahl der Immobilien 12
Buchwert (MEUR) 425,6 Buchwert (MEUR) 407,0 Buchwert (MEUR) 183,8
Vermietbare Fläche (m²) 290.480 Vermietbare Fläche (m²) 252.245 Vermietbare Fläche (m²) 90.828
Vermietungsgrad 83,5% Vermietungsgrad 80,4% Vermietungsgrad 97,7%
Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR) 6,4 Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR) 6,1 Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR) 3,3
Bruttorendite 6,0% Bruttorendite 6,0% Bruttorendite 7,3%
deutschland2,5% NICHT-KERNLÄNDER1,8% IMMOFINANZ100%
Anzahl der Immobilien 4 Anzahl der Immobilien 8 Anzahl der Immobilien 258
Buchwert (MEUR) 116,1 Buchwert (MEUR) 83,1 Buchwert (MEUR) 4.734,9
Vermietbare Fläche (m²) 52.616 Vermietbare Fläche (m²) 55.341 Vermietbare Fläche (m²) 2.248.562
Vermietungsgrad 54,8% Vermietungsgrad 76,0% Vermietungsgrad 83,2%
Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR) 1,3 Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR) 1,3 Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR) 74,0
Bruttorendite 4,4% Bruttorendite 6,3% Bruttorendite 6,3%
5Immofinanz AG
Finanzbericht zum 3. Quartal 2015/16
Investor Relations
KAPITALMARKTUMFELD UND KURSVERLAUF
DER IMMOFINANZ-AKTIE
Schwieriges Umfeld Im Berichtszeitraum vom 1. Mai 2015 bis zum 31. Jänner 2016 wiesen die wichtigsten Aktienindizes eine nega-
in den ersten drei tive Tendenz auf. Dieser Trend hat sich in den ersten Wochen des Kalenderjahres 2016 deutlich verstärkt. Als
Quartalen 2015/16
Hauptgründe dafür werden von den meisten Analysten der stark fallende Ölpreis, die schwächere Konjunktur in
Asien und anderen Schwellenländern sowie die Unsicherheiten im Bankensektor gesehen. Auch die IMMOFINANZ-
Aktie konnte sich dieser globalen Entwicklung nicht entziehen. Sie startete mit einem Kurs von EUR 2,68 in das
Geschäftsjahr 2015/16 und lag per 31. Jänner 2016 bei EUR 1,74.
INFORMATIONEN ZUR AKTIE
31. Jänner 2016 30. April 2015 Veränderung in %
EPRA Net Asset Value je Aktie in EUR 3,77 4,19 -9,9%
EPRA Triple Net Asset Value je Aktie in EUR 3,73 3,94 -5,5%
Buchwert je Aktie in EUR 3,39 3,73 -9,2%
Abschlag Aktienkurs zum NAV je Aktie in % 54,0% 36,1% 49,6%
31. Jänner 2016
Grundkapital in EUR 1.114.171.813,16 1
Gesamtanzahl der Aktien in Stück 1.073.193.688 1
davon eigene Aktien in Stück 97.238.037
Streubesitz in % 80%
Gründung April 1990
Segment ATX, WIG
Aktiengattung Stammaktien lautend auf Inhaber
ISIN AT0000809058
Reuters IMFI VI
Bloomberg IIA AV
Datastream O: IMMO 866289
ISIN ADR Programm US45253U2015
Geschäftsjahr 1. Mai bis 30. April
Ultimokurs der Aktie am 31. Jänner 2016 in EUR 1,74
Börsenhöchstkurs Q1–3 2015/16
zum Tagesende in EUR 2,68
Börsentiefstkurs Q1–3 2015/16
zum Tagesende in EUR 1,65
Ultimo-Börsenkapitalisierung
zum 31. Jänner 2016 in MEUR 1.864,1
Performancevergleich
31. Jänner 2015 bis 31. Jänner 2016 in %
IMMOFINANZ-Aktie -14,2
ATX -1,3
Immobilien ATX 0,7
EPRA/NAREIT Emerging Europe Index -19,1
EPRA/NAREIT Developed Europe Index -3,7
1 Durch die Einziehung von 97.238.037 eigenen Aktien wurde das Grundkapital nach dem Berichtszeitraum herabgesetzt.
Es beträgt somit nunmehr EUR 975.955.651,00, zerlegt in 975.955.651 Stück Aktien.
6Investor Relations
Entwicklung der IMMOFINANZ-Aktie im Vergleich zu ausgewählten Indizes
indexiert zum 1. Mai 2014
140%
130%
120%
110%
100%
90%
80%
70%
5/ 6/ 7/ 8/ 9/ 10/ 11/ 12/ 1/ 2/ 3/ 4/ 5/ 6/ 7/ 8/ 9/ 10/ 11/ 12/ 1/ 2/
2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2016 2016
ATX
IMMOFINANZ-Aktie
IATX
EPRA/NAREIT Emerging Europe Index
EPRA/NAREIT Developed Europe Index
GRUNDKAPITAL UND AUSSCHÜTTUNGSPOLITIK
Durch die Einziehung von 97.238.037 eigenen Aktien wurde das Grundkapital der Gesellschaft mit 9. Februar 2016
insgesamt um EUR 97.238.037,00 herabgesetzt. Es beträgt somit nunmehr EUR 975.955.651,00, zerlegt
in 975.955.651 Stück auf den Inhaber lautende Stückaktien (ISIN AT0000809058), die einem Anteil am
Grundkapital von jeweils EUR 1 entsprechen. Zum Bilanzstichtag 31. Jänner 2016 betrug das Grundkapital
EUR 1.114.171.813,16 bzw. 1.073.193.688 Stückaktien.
Am 8. Februar 2016 hat die IMMOFINANZ ein Aktienrückkaufprogramm gemäß § 65 Abs. 1 Z 8 AktG gestartet.
Grundlage für das Aktienrückkaufprogramm 1/2016 war der Ermächtigungsbeschluss der 22. ordentlichen
Hauptversammlung vom 1. Dezember 2015. Das Rückkaufvolumen beläuft sich auf 10 Mio. Stück Aktien, der
Rückkauf erfolgt über die Börse. Details zum Aktienrückkaufprogramm 1/2016 sind auf der Unternehmenswebsite
verfügbar: www.immofinanz.com/de/investor-relations/aktie/aktienrueckkaufprogramm/.
Nach erfolgter Firmenbuch-Eintragung der von der 22. ordentlichen Hauptversammlung beschlossenen 6 Eurocent
Kapitalmaßnahmen hat die IMMOFINANZ Anfang Februar einen Ausblick auf die geplante Ausschüttungspolitik für Basisdividende
für 2015/16 und
das Geschäftsjahr 2015/16 (per 30. April 2016) sowie für das Rumpfgeschäftsjahr 2016 (per 31. Dezember 2016) das Folgejahr
bekannt gegeben. Die Basisdividende wird demnach für die beiden Geschäftsjahre jeweils EUR 0,06 je Aktie angekündigt
betragen.
ANALYSE DER AKTIONÄRSSTRUKTUR
Der Streubesitz exklusive eigener Aktien beträgt rund 80% und verteilt sich größtenteils auf österreichische
Privatanleger sowie nationale und internationale institutionelle Investoren.
Die IMMOFINANZ führt regelmäßig Aktionärsanalysen durch, um anhand der daraus gewonnenen Informationen Februar/März
regionale Schwerpunkte bei der Aktionärsbetreuung setzen zu können. Die zuletzt im Februar/März 2016 durch- 2016 neue
Aktionärsanalyse
geführte Analyse zeigt das folgende Bild 1: 33,4% aller IMMOFINANZ-Aktien sind im Besitz von österreichischen durchgeführt
Privatanlegern. Institutionelle Investoren halten rund 61,7%, wovon die meisten auf Österreich (30,0%), die USA
(10,0%), Großbritannien (3,8%) und Norwegen (3,6%) entfallen. Polnische Investoren halten 2,9%.
Wertorientierte Investoren sind mit 38,3% die am stärksten investierte Gruppe innerhalb der identifizierten
institutionellen Investoren. Diese haben in der Regel einen langfristigeren Anlagehorizont und suchen unterbe-
wertete Aktien – bei der IMMOFINANZ drückt sich diese Unterbewertung etwa im hohen Kursabschlag zum
Net Asset Value (NAV) aus. Der Anteil indexorientierter Investoren – diese bilden mit ihrem Portfolio bestimmte
Indizes nach – liegt bei ca. 23%.
1 Das Grundkapital ist gegenüber der letzten Analyse um rund 12,4% gesunken.
7Immofinanz AG
Finanzbericht zum 3. Quartal 2015/16
Struktur privater und institutioneller anleger nach ländern
Private Österreich 33,4% Nicht zugeordnete Aktien 3,3% Institutionelle 61,7%
Eigene Aktien 1,0%
Private Sonstige 0,5%
Österreich 30,0%
USA 10,0%
UK 3,8%
NO 3,6%
PL 2,9%
NL 2,6%
DE 2,4%
FR 1,2%
CH 0,8%
Sonstige inkl. Trading 4,5%
Quelle: IPREO, Februar/März 2016
Aktionäre, die mehr als vier Prozent halten
Die österreichische Fries-Gruppe hält seit 15. April 2011 direkt und indirekt über 5% der Aktien an der
IMMOFINANZ. Wie zuletzt per 29. September 2015 mitgeteilt, besitzt die Fries-Gruppe über die Fries Holding
GmbH sowie die Familie Fries insgesamt 69.781.813 IMMOFINANZ-Aktien, was einem Anteil von rund 7,2%
entspricht.
Die O1 Group Limited, Zypern, und die PHI Finanzbeteiligungs- und Investment GmbH, Wien, eine indirekte
Tochtergesellschaft der CA Immobilien Anlagen AG, halten seit dem 24. April 2015 direkt und/oder aufgrund
wechselseitiger Zurechnung über 5% der IMMOFINANZ-Aktien. Am 10. Februar 2016 haben O1 und PHI mit-
geteilt, dass ihr Anteil gegenwärtig insgesamt 92.895.263 Stück Aktien bzw. rund 9,5% beträgt.
Weitere Meldungen zu Beteiligungen über 4% bzw. 5% liegen nicht vor.
ANLEIHEN
Die IMMOFINANZ hat per 31. Jänner 2016 zwei Wandelanleihen und eine Unternehmensanleihe mit einem
Nominale von insgesamt EUR 629,9 Mio. aushaften. Inhabern der Wandelanleihe 2018 (ISIN XS0592528870)
war in den Emissionsbedingungen eine Option zur vorzeitigen Rückzahlung per 8. März 2016 eingeräumt worden.
Insgesamt wurden Anleihen mit einem Nominale von EUR 1.323.620,04 vorzeitig zurückgezahlt. Die Wandelanleihe
2018 wird am 8. März 2018 (Fälligkeitstag) getilgt, sofern zwischenzeitlich keine Wandlungen in Aktien erfolgen.
Die Wandelanleihe 2017 (ISIN XS0332046043) hat noch ein Nominale von EUR 21,4 Mio. aushaften und wird,
sofern sie nicht vorher ganz oder teilweise zurückgezahlt wird, am 19. November 2017 (Fälligkeitstag) getilgt. Die
Unternehmensanleihe 2019 (ISIN AT0000A0VDP8) wurde mit einem Nominale von EUR 100 Mio. im Juli 2012
emittiert und wird am 3. Juli 2017 zu 100% des Nennbetrags getilgt. Weitere Details zu den Anleihen siehe
Kapitel Finanzierungen, Seite 30.
8Investor Relations
FINANZKALENDER 2015/16 UND 2017
Bei der 22. ordentlichen Hauptversammlung im Dezember des Vorjahres wurde der Beschluss gefasst, das
Geschäftsjahr der IMMOFINANZ zu ändern und an das Kalenderjahr anzugleichen. Das seit 1. Mai 2015 laufende
Geschäftsjahr 2015/16 endet mit 30. April 2016. Für das dann folgende Geschäftsjahr 2016 wird vom 1. Mai 2016
bis 31. Dezember 2016 ein Rumpfgeschäftsjahr gebildet. Ab 1. Jänner 2017 entspricht das Geschäftsjahr der
IMMOFINANZ dann dem Kalenderjahr.
27. Juli 2016 Veröffentlichung des Jahresergebnisses 2015/16 (nach Börsenschluss)
28. Juli 2016 Bilanzpressekonferenz 2015/16
11. August 2016 Geschäftsbericht 2015/16
19. September 2016 Nachweisstichtag zur Teilnahme an der 23. ordentlichen Hauptversammlung
20. September 2016 Veröffentlichung des Ergebnisses zum 1. Quartal 2016 (nach Börsenschluss)
21. September 2016 Bericht zum 1. Quartal 2016
29. September 2016 23. ordentliche Hauptversammlung
30. September 2016 Erwarteter Ex-Dividenden-Tag 1
3. Oktober 2016 Erwarteter Nachweisstichtag zur Feststellung des Dividendenanspruchs 1
4. Oktober 2016 Erwarteter Dividenden-Zahltag 1
19. Dezember 2016 Veröffentlichung des Ergebnisses zum 1. Halbjahr 2016 (nach Börsenschluss)
20. Dezember 2016 Bericht zum 1. Halbjahr 2016
6. April 2017 Veröffentlichung des Jahresergebnisses 2016 (nach Börsenschluss)
7. April 2017 Bilanzpressekonferenz 2016
7. April 2017 Geschäftsbericht 2016
22. Mai 2017 Nachweisstichtag zur Teilnahme an der 24. ordentlichen Hauptversammlung
1. Juni 2017 24. ordentliche Hauptversammlung
2. Juni 2017 Erwarteter Ex-Dividenden-Tag 1
5. Juni 2017 Erwarteter Nachweisstichtag zur Feststellung des Dividendenanspruchs 1
6. Juni 2017 Erwarteter Dividenden-Zahltag 1
1 Die genannte Information ist vorläufig und bedarf der Bestätigung.
Kontakt
Das Investor-Relations-Team der IMMOFINANZ steht Ihnen gerne für Fragen und Auskünfte zum Unternehmen
und der Aktie der IMMOFINANZ AG zur Verfügung.
E-Mail: investor@immofinanz.com
Tel.: +43 (0)1 880 90
trivago Headquarter
Development | Düsseldorf | DE |
ca. 26.000 m² Büromietfläche
9Immofinanz AG
Finanzbericht zum 3. Quartal 2015/16
Konzernlagebericht
Portfoliobericht
Die IMMOFINANZ fokussiert in ihrem Kerngeschäft auf die Bewirtschaftung und Entwicklung von Einzelhandels-
und Büroimmobilien in ausgewählten Ländern Zentral- und Osteuropas.
Portfolio Mit dem im Geschäftsjahr 2013/14 erfolgten Spin-off der BUWOG, eines auf Wohnungsimmobilien spezia-
konzentration lisierten Unternehmens, erfolgte die Neuausrichtung der IMMOFINANZ als gewerblicher Immobilienkonzern
auf Büro und
Einzelhandel mit vorerst drei Assetklassen (Büro, Einzelhandel und Logistik). Im Sommer 2015 setzte das Unternehmen
einen weiteren Schritt zur Vereinfachung und Optimierung der Portfoliostruktur und kündigte die Abgabe
des Logistikportfolios an, das 36 Bestandsimmobilien mit einer vermietbaren Fläche von rund 1 Mio. m², drei
in Bau befindliche Projektentwicklungen mit einer vermietbaren Fläche von rund 65.000 m², die noch von der
IMMOFINANZ fertiggestellt werden, sowie Grundstücksreserven beinhaltet. Anfang November 2015 wurde das
Logistikportfolio an Blackstone verkauft. Kaufpreisbestimmend war ein Immobilienwert von rund EUR 536 Mio.
abzüglich offener Baukosten für drei Projektentwicklungen in Höhe von rund EUR 28 Mio. Der Immobilienwert
entspricht damit in etwa den Buchwerten per 31. Juli 2015. Der Abschluss der Transaktion erfolgte Anfang
Februar 2016. Der Nettozufluss im Konzern (nach Ablösung von Fremdfinanzierungen) beläuft sich auf ins-
gesamt rund EUR 305 Mio. Davon flossen rund EUR 245 Mio. mit dem ersten Teil-Closing zu, der Rest folgt
erwartungsgemäß bis Ende Oktober 2016.
Als Folge des Verkaufs wird der Ergebnisbeitrag aus Logistik im Ergebnis aus nicht fortgeführten Aktivitäten aus-
gewiesen. Die Logistikimmobilien werden somit seit 31. Oktober 2015 nicht länger im Portfoliobericht dargestellt.
Zur effektiven Bearbeitung der jeweiligen Teilmärkte wurden innerhalb der jeweiligen Assetklassen in Summe
sieben strategische Geschäftsfelder definiert.
Unternehmensinterne Klassifizierung der Bestandsimmobilien
Büro Einzelhandel
International High-Class Office Quality Shopping Center/VIVO!
Secondary Office AT/DE Retail Park/STOP.SHOP.
Secondary Office CEE Opportunistic Retail
Opportunistic Office
10Lagebericht
Halbjahresfinanzbericht
Portfoliobericht
2015/16
Immobilienportfolio
Das gesamte Immobilienportfolio der IMMOFINANZ ist in der Bilanz in die nachstehenden Positionen gegliedert:
> Immobilienvermögen
> In Bau befindliches Immobilienvermögen
> Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen
> Immobilienvorräte
Die Position „Immobilienvermögen“ umfasst sowohl Bestandsimmobilien als auch temporär eingestellte Bilanzielle
Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke. Unter „In Bau befindliches Immobilienvermögen“ sind aus- Struktur des
Immobilien-
schließlich aktiv verfolgte Entwicklungsprojekte (darunter auch größere Modernisierungen) erfasst, die nach vermögens
Fertigstellung in das Bestandsportfolio der IMMOFINANZ übernommen werden. Im Gegensatz dazu sollen als
„Immobilienvorräte“ definierte Immobilien nach ihrer Fertigstellung verkauft werden; dabei handelt es sich vor
allem um Eigentumswohnungen. Für die unter „Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen“ klassifi-
zierten Objekte bestanden zum 31. Jänner 2016 konkrete Verkaufspläne, eine zeitnahe Veräußerung dieser
Immobilien wird angestrebt. Im vorliegenden Portfoliobericht sind derartige Objekte in Höhe von EUR 23,6 Mio.
in den Pipelineprojekten erfasst.
Polus Tower 1+2
Generalsanierung | Bratislava | SK |
ca. 38.000 m² vermietbare Fläche
11Immofinanz AG
Finanzbericht zum 3. Quartal 2015/16
Zur Erhöhung der Aussagekraft und Transparenz werden in diesem Portfoliobericht alle Immobilien der
IMMOFINANZ unabhängig von ihrer bilanziellen Klassifizierung dargestellt und den folgenden Bereichen zugeordnet:
> Bestandsimmobilien: Das sind Mieteinnahmen generierende Immobilien.
> Entwicklungsprojekte: Das sind in Bau befindliche Projekte, größere Modernisierungen und
bereits fertiggestellte Eigentumswohnungen.
> Pipelineprojekte: Das sind temporär eingestellte Projekte, zukünftig geplante Entwicklungsprojekte
und Grundstücksreserven.
Das Immobilienvermögen der IMMOFINANZ lässt sich gemäß bilanziellem Ausweis (Buchwert) zum
31. Jänner 2016 wie folgt auf die Darstellung im Portfoliobericht überleiten:
Überleitung Bilanz-/Portfoliobericht-Gliederung
Bilanzgliederung des Immobilienportfolios Beschreibung Gliederung im Portfoliobericht
Bestandsimmobilien 4.735 Bestandsimmobilien 4.735
Immobilienvermögen 5.109
lang- Pipelineprojekte 397
fristiges
Vermögen In Bau befindliches
Entwicklungsprojekte 579
Immobilienvermögen 579 Entwicklungsprojekte 699
Zur Veräußerung gehaltenes
Bestandsimmobilien 0
KURZ- Immobilienvermögen 24 1
fristiges
Vermögen Entwicklungsprojekte 120 Pipelineprojekte 397
Immobilienvorräte 120
Immobilienportfolio 5.832 5.832 5.832
1 Inkl. Logistik EUR 545,3 Mio.
In Kernmärkte untergliedert, strukturiert sich der Buchwert des Immobilienportfolios der IMMOFINANZ zum
Stichtag 31. Jänner 2016 wie folgt:
Immobilienportfolio nach Kernmärkten
Anzahl der Bestandsimmo Entwicklungs Pipelineprojekte Immobilien Immobilien
Immobilienportfolio Immobilien bilien in MEUR projekte in MEUR in MEUR portfolio in MEUR portfolio in %
Österreich 158 1.086,2 23,8 27,9 1.137,9 19,5%
Deutschland 10 116,1 314,5 0,0 430,6 7,4%
Tschechien 24 407,0 22,4 27,6 457,0 7,8%
Ungarn 32 425,6 4,3 31,3 461,2 7,9%
Polen 36 550,5 245,6 6,7 802,9 13,8%
Rumänien 73 647,8 30,2 229,6 907,7 15,6%
Russland 6 1.234,7 0,0 6,6 1.241,3 21,3%
Slowakei 17 183,8 37,6 15,0 236,4 4,1%
Nicht-Kernländer 1 28 83,1 20,9 52,6 156,7 2,7%
IMMOFINANZ 384 4.734,9 699,3 397,4 5.831,6 100,0%
81,2% 12,0% 6,8% 100,0%
1 Bulgarien, Serbien, Kroatien, Slowenien, Moldawien, Türkei, Ukraine
Acht Der Buchwert des Gesamtportfolios (Portfoliowert) der IMMOFINANZ beträgt zum 31. Jänner 2016
Kernmärkte EUR 5.831,6 Mio. Davon entfällt der Großteil mit EUR 4.734,9 Mio. bzw. 81,2% des Buchwerts auf
in West- und
Osteuropa Bestandsimmobilien. Den aktiven Entwicklungsprojekten sind EUR 699,3 Mio. bzw. 12,0% des Buchwerts
zuzuschreiben. Ein Buchwert in Höhe von EUR 397,4 Mio. bzw. 6,8% entfällt auf Pipelineprojekte, die temporär
eingestellte sowie zukünftig geplante Projektentwicklungen und unbebaute Grundstücke beinhalten.
12Lagebericht
Halbjahresfinanzbericht
Portfoliobericht
2015/16
Struktur des Immobilienportfolios
Buchwert gesamt: MEUR 5.831,6
Bestandsimmobilien 81,2% Entwicklungs- Pipeline-
projekte 12,0% projekte 6,8%
Aus geografischer Sicht liegt der Schwerpunkt des Gesamtportfolios der IMMOFINANZ mit 21,3% in Moskau,
gefolgt von den Ländern Österreich mit 19,5%, Rumänien mit 15,6%, Polen mit 13,8% und Ungarn mit 7,9%.
Auf die Nicht-Kernländer entfällt ein Anteil von 2,7% des Buchwerts.
Struktur des Immobilienportfolios nach Assetklassen und Klassifizierung
Buchwert gesamt: MEUR 5.831,6
2.365,7 2.337,6
355,5
114,4 203,4
99,1
Büro Einzelhandel
n Entwicklungsprojekte in MEUR n Pipelineprojekte in MEUR n Bestandsimmobilien in MEUR
Büro
Die IMMOFINANZ unterteilt die Assetklasse Büro, auf die 48,6% des Buchwerts entfallen, in vier Kategorien:
Das Geschäftsfeld International High-Class Office umfasst Büroobjekte in den attraktivsten Märkten der 48,6% des
Hauptstädte Zentral- und Osteuropas. Neben ihrer hohen Qualität, die in jeder Hinsicht internationalen Standards Buchwerts
entfallen auf die
entspricht, zeichnen sich diese Objekte durch ihre besonders gute Lage aus. Mit einem Anteil von 23,4% am Assetklasse Büro
Portfoliowert und 18,0% an den Bestandsmieteinnahmen des 3. Quartals 2015/16 stellt dieses Geschäftsfeld
eine wesentliche Einnahmequelle der IMMOFINANZ dar. Zu den Objekten zählen u.a. der City Tower Vienna
(Wien, Österreich), BB Centrum Gamma (Prag, Tschechien) sowie IO-1 und Park Postępu (Warschau, Polen).
Im Secondary Office AT/DE-Portfolio werden funktionelle Büroobjekte mit guter Qualität erfasst. Sie neh-
men einen Anteil von rund 8,6% am Portfoliowert bzw. 8,3% an den Bestandsmieteinnahmen des 3. Quartals
2015/16 ein.
Die Objekte des Geschäftsfelds Secondary Office CEE befinden sich ausschließlich in den Hauptstädten Zentral-
und Osteuropas und bilden 13,4% des Gesamtportfolios ab.
Der Bereich Opportunistic Office, auf den rund 3,2% des Gesamtportfolios entfallen, enthält jene Gebäude,
die hinsichtlich Größe, Lage oder Qualität nicht länger dem Zielportfolio der IMMOFINANZ entsprechen. Diese
Objekte sind kurz- bis mittelfristig für den Verkauf bestimmt.
13Immofinanz AG
Finanzbericht zum 3. Quartal 2015/16
Einzelhandel
Im Einzelhandel liegt der Schwerpunkt der IMMOFINANZ auf dem Geschäftsfeld Quality Shopping Center.
Mit einem Anteil von rund 32,3% am Portfoliowert bzw. 39,0% an den Bestandsmieteinnahmen des 3. Quartals
2015/16 sind diese erstklassigen Einkaufszentren mit internationalen Mietern ausschließlich an stark frequen-
tierten Standorten zu finden. Sie zeichnen sich durch hohe Ansprüche hinsichtlich Größe, Qualität, Lage und
Mietermix aus. Zu diesem Geschäftsfeld zählen u.a. das Polus Center Cluj (Cluj-Napoca, Rumänien), das Golden
Babylon Rostokino (Moskau, Russland), das mit einer vermietbaren Geschäftsfläche von rund 168.000 m² das
größte Objekt im Einzelhandelsportfolio der IMMOFINANZ darstellt, das Moskauer Shopping Center GOODZONE
sowie das im März 2015 eröffnete Tarasy Zamkowe in Lublin, Polen.
Eigenmarken Mit VIVO! hat die IMMOFINANZ eine Shopping-Center-Marke entwickelt, die in der internen Kategorisierung
VIVO! und ebenfalls dem Geschäftsfeld Quality Shopping Center zugeordnet ist. Charakteristisches Merkmal des VIVO!-
STOP.SHOP. ideal
für Expansion Konzepts ist der Fokus auf Fashion und Entertainment. Das erste VIVO! Shopping Center wurde im Oktober
geeignet 2014 im polnischen Piła eröffnet, der zweite Standort in Stalowa Wola im November 2015. Das VIVO!-Konzept
weist einen hohen Standardisierungsgrad auf und eignet sich somit optimal für weitere Projektentwicklungen,
die auch bereits in Planung sind. Darüber hinaus soll die Marke VIVO! auf voraussichtlich zwölf der bestehenden
Quality Shopping Center ausgerollt werden.
Das Geschäftsfeld STOP.SHOP. umfasst Retail Parks in Österreich und Osteuropa, die sich durch ein standardisier-
tes Format und einen attraktiven Mietermix auszeichnen. Der Anteil am Gesamtportfolio beläuft sich auf rund 9,0%
und rund 12,7% der Bestandsmieteinnahmen im 3. Quartal 2015/16. Die STOP.SHOP.-Standorte befinden sich
vorwiegend in Einzugsgebieten mit 30.000 bis 150.000 Einwohnern und verfügen über eine vermietbare Fläche
auf einer Ebene von 3.000 m² bis 15.000 m². Dieses Konzept eignet sich vor allem für Sekundär- und Tertiärstädte
in Regionen mit niedrigeren Einkommen. Die STOP.SHOP.s überzeugen mit einheitlichen Qualitätsstandards,
einem Konzept für einfaches Einkaufen („Easy Shopping“) und einem hohen Wiedererkennungswert. Für die
nächsten Jahre ist eine weitere Expansion dieses Geschäftsfelds geplant. Aktuell werden Standorte in Polen
und in Serbien errichtet, der Markteinstieg in Rumänien ist in Vorbereitung.
Im Geschäftsfeld Opportunistic Retail, auf das rund 3,9% des Gesamtportfolios entfallen, sind jene
Einzelhandelsimmobilien zusammengefasst, die hinsichtlich Größe, Lage oder Qualität nicht länger dem
Zielportfolio der IMMOFINANZ entsprechen. Diese Objekte sollen kurz- bis mittelfristig verkauft werden.
Sonstige
Vorwiegend Das Geschäftsfeld Sonstige mit einem Anteil von rund 6,1% am Gesamtportfolio umfasst alle übrigen Aktivitäten
Wohnobjekte im der IMMOFINANZ, die nicht den zwei definierten Assetklassen (Büro und Einzelhandel) zugeordnet werden
Geschäftsfeld
Sonstige, die können. Es handelt sich dabei vor allem um Wohnobjekte in Österreich, die nach Abspaltung der BUWOG in der
verkauft werden IMMOFINANZ verblieben sind. Ferner zählen zu diesem Geschäftsfeld zum Verkauf vorgesehene Wohnungen im
sollen Gerling Quartier in Deutschland sowie von der IMMOFINANZ entwickelte Eigentumswohnungen in Rumänien
(Adama) und Polen.
Kurz- bis mittelfristig sollen die in diesem Geschäftsfeld ausgewiesenen Immobilien verkauft werden, da sie nicht
im strategischen Fokus der IMMOFINANZ stehen.
14Lagebericht
Halbjahresfinanzbericht
Portfoliobericht
2015/16
Der Buchwert des Immobilienportfolios der IMMOFINANZ setzt sich zum 31. Jänner 2016 wie folgt zusammen:
Immobilienportfolio nach GeschäftsfelderN
Anzahl der Bestandsimmo Entwicklungs Pipelineprojekte Immobilien Immobilien
Immobilienportfolio Immobilien bilien in MEUR projekte in MEUR in MEUR portfolio in MEUR portfolio in %
Intern. High-Class Office 27 1.057,9 283,4 24,4 1.365,7 23,4%
Secondary Office AT/DE 20 452,5 27,2 23,6 503,4 8,6%
Secondary Office CEE 39 676,3 37,2 66,3 779,8 13,4%
Opportunistic Office 22 179,0 7,6 0,0 186,7 3,2%
Büro 108 2.365,7 355,5 114,4 2.835,6 48,6%
Quality Shopping Center/
VIVO! 18 1.707,8 171,4 7,0 1.886,2 32,3%
Retail Park/STOP.SHOP. 67 484,8 32,0 8,9 525,7 9,0%
Opportunistic Retail 110 145,0 0,0 83,3 228,3 3,9%
Einzelhandel 195 2.337,6 203,4 99,1 2.640,2 45,3%
Sonstige 81 31,5 140,4 183,9 355,9 6,1%
IMMOFINANZ 384 4.734,9 699,3 397,4 5.831,6 100,0%
Der Portfoliowert der IMMOFINANZ beträgt per 31. Jänner 2016 insgesamt EUR 5.831,6 Mio. Mit 32,3% liegt Buchwert des
der Schwerpunkt auf dem Geschäftsfeld Quality Shopping Center, gefolgt von International High-Class Office mit Gesamtportfolios
EUR 5.831,6 Mio.
23,4% und Secondary Office CEE mit 13,4%.
Vivo!
Development | Krosno |
PL | ca. 22.000 m²
vermietbare Fläche
15Immofinanz AG
Finanzbericht zum 3. Quartal 2015/16
Bestandsimmobilien
Zum Bestandsportfolio der IMMOFINANZ zählen jene Immobilien, die per 31. Jänner 2016 zum Zweck der
Erzielung von Mieteinnahmen gehalten wurden. Das Bestandsimmobilienportfolio repräsentiert einen Buchwert
in Höhe von EUR 4.734,9 Mio. bzw. 81,2% des gesamten Immobilienportfolios.
Bestandsimmobilien nach Kernmärkten
Anzahl der Buchwert Buchwert Vermietbare Vermietete Vermietungsgrad
Bestandsimmobilien Immobilien in MEUR in % Fläche in m² Fläche in m² in %
Österreich 142 1.086,2 22,9% 577.101 493.774 85,6%
Deutschland 4 116,1 2,5% 52.616 28.824 54,8%
Tschechien 21 407,0 8,6% 252.245 202.850 80,4%
Ungarn 25 425,6 9,0% 290.480 242.609 83,5%
Polen 24 550,5 11,6% 315.911 243.372 77,0%
Rumänien 17 647,8 13,7% 335.291 294.092 87,7%
Russland 5 1.234,7 26,1% 278.748 235.511 84,5%
Slowakei 12 183,8 3,9% 90.828 88.765 97,7%
Nicht-Kernländer 8 83,1 1,8% 55.341 42.082 76,0%
IMMOFINANZ 258 4.734,9 100,0% 2.248.562 1.871.880 83,2%
Mieteinnahmen Buchwert Finanzierungs-
Q3 2015/16 Bruttorendite Finanzierungen Finanzierungs- kosten inkl.
Bestandsimmobilien in MEUR 1 in % in MEUR kosten in % 2 Derivate in % LTV in %
Österreich 16,1 5,9% 579,5 1,8% 2,7% 53,3%
Deutschland 1,3 4,4% 77,7 1,8% 1,9% 66,9%
Tschechien 6,1 6,0% 141,8 2,2% 2,5% 34,8%
Ungarn 6,4 6,0% 157,6 2,0% 2,3% 37,0%
Polen 8,1 5,9% 352,1 2,2% 2,6% 64,0%
Rumänien 11,6 7,2% 203,1 3,6% 4,4% 31,3%
Russland 19,8 6,4% 730,9 7,4% 7,4% 59,2%
Slowakei 3,3 7,3% 76,8 3,3% 3,7% 41,8%
Nicht-Kernländer 1,3 6,3% 41,3 3,2% 3,6% 49,7%
IMMOFINANZ 74,0 6,3% 2.360,9 3,9% 4,3% 49,9%
Entwicklungsprojekte
bzw. Pipelineprojekte 3,8 379,4 2,0% 2,1%
Im Q3 2015/16
veräußerte Immobilien 0,1 0,0 0,0% 0,0%
Beteiligungsfinanzierung 0,0 199,2 1,1% 1,1%
Konzernfinanzierungen 0,0 828,0 3,8% 3,8%
IMMOFINANZ 78,0 3.767,4 3,5% 3,8%
Marktwert
Immobilienportfolio 5.831,6
Marktwert BUWOG-
Aktien (38,5 Mio. Stk.) 728,1
Liquide Mittel -219,8
Liquide Mittel (Nettozu-
fluss aus Verkauf Logistik) -288,6
IMMOFINANZ 3.259,0 49,7%
1 Mieterlöse auf Basis der Hauptnutzungsart des Objekts (Mieterlöse gemäß GuV laut tatsächlicher Nutzung des Objektes, daher marginale Differenzen zur GuV möglich)
2 Finanzierungskosten gemäß nomineller Restschuld
Die IMMOFINANZ hält zum 31. Jänner 2016 258 Bestandsimmobilien mit einer vermietbaren Fläche von
2.248.562 m², die eine Gesamtbruttorendite von 6,3% erwirtschaften.
Auslastungsgrad Der Auslastungsgrad der Bestandsimmobilien beträgt zum 31. Jänner 2016 83,2% nach 82,8% per Ende
Bestandsportfolio Oktober 2015. Gemessen am Buchwert liegt der Schwerpunkt der Bestandsimmobilien in den Kernmärkten Moskau
bei 83,2%
(EUR 1.234,7 Mio.), Österreich (EUR 1.086,2 Mio.) und Rumänien (EUR 647,8 Mio.). Die Bestandsimmobilien in
den Nicht-Kernländern weisen einen Buchwert von EUR 83,1 Mio. auf.
16Lagebericht
Halbjahresfinanzbericht
Portfoliobericht
2015/16
Die Länderverteilung des Bestandsimmobilienportfolios der IMMOFINANZ, gemessen am Buchwert, stellt sich
zum 31. Jänner 2016 wie folgt dar:
Österreich 22,9% Tschechien 8,6% Polen 11,6% Russland 26,1% Slowakei 3,9%
Deutschland 2,5% Ungarn 9,0% Rumänien 13,7% Nicht-Kernländer 1,8%
Das Mietauslaufprofil der Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ zeigt zum 31. Jänner 2016 das folgende Bild:
Mietauslaufprofil gesamt
18%
16% 15%
11% 12%
9% 10%
5% 4%
Bis Bis Bis Bis Bis Bis Bis Ab
31.1.2017 31.1.2018 31.1.2019 31.1.2020 31.1.2021 31.1.2022 31.1.2023 1.2.2023 Unbefristet
Nimbus
Warschau | PL | ca. 21.000 m²
vermietbare Fläche
17Immofinanz AG
Finanzbericht zum 3. Quartal 2015/16
Bestandsimmobilien Büro
Der Buchwert der 86 Bürobestandsimmobilien beläuft sich zum 31. Jänner 2016 auf EUR 2.365,7 Mio. und
repräsentiert somit 50,0% des gesamten Bestandsimmobilienportfolios der IMMOFINANZ. Die vermietbare Fläche
dieses Büroportfolios beträgt 1.196.992 m², der Vermietungsgrad 75,2%. Die Mieteinnahmen im 3. Quartal des
Geschäftsjahres 2015/16 beliefen sich auf EUR 32,0 Mio., womit eine Rendite von 5,4% erzielt wurde.
Im Bürobereich wurden in den ersten neun Monaten neue Mietverträge im Ausmaß von rund 150.000 m² ver-
mietbarer Fläche abgeschlossen sowie Verträge über insgesamt rund 150.600 m² verlängert.
Österreich ist mit Aus regionaler Sicht ist die IMMOFINANZ mit ihrem Bürobestand schwerpunktmäßig in den Kernmärkten
EUR 868,9 Mio. Österreich (EUR 868,9 Mio.), Polen (EUR 478,3 Mio.) und Rumänien (EUR 332,5 Mio.) vertreten. Zu den bedeu-
Buchwert wich
tigster Kernmarkt tendsten Immobilien dieser Kategorie zählen der Business Park Vienna und der City Tower Vienna in Wien,
im Bürobereich Österreich, sowie das IO-1 in Warschau, Polen, und das BB Centrum Gamma in Prag, Tschechien.
Mietauslaufprofil Bürosektor
16% 15% 15%
14%
13%
10%
6% 6%
5%
Bis Bis Bis Bis Bis Bis Bis Ab
31.1.2017 31.1.2018 31.1.2019 31.1.2020 31.1.2021 31.1.2022 31.1.2023 1.2.2023 Unbefristet
Auf Basis der einzelnen Geschäftsfelder werden folgende wesentlichen Kennzahlen per 31. Jänner 2016
ausgewiesen:
Bestandsimmobilien Büro nach Geschäftsfeldern
Anzahl der Buchwert Buchwert Vermietbare Vermietete Vermietungsgrad
Bestandsimmobilien Immobilien in MEUR in % Fläche in m² Fläche in m² in %
Intern. High-Class Office 19 1.057,9 44,7% 423.463 342.233 80,8%
Secondary Office AT/DE 16 452,5 19,1% 211.300 158.417 75,0%
Secondary Office CEE 30 676,3 28,6% 436.279 311.164 71,3%
Opportunistic Office 21 179,0 7,6% 125.951 88.644 70,4%
IMMOFINANZ 86 2.365,7 100,0% 1.196.992 900.458 75,2%
Mieteinnahmen Buchwert Finanzierungs-
Q3 2015/16 Bruttorendite Finanzierungen Finanzierungs- kosten inkl.
Bestandsimmobilien in MEUR 1 in % in MEUR kosten in % 2 Derivate in % LTV in %
Intern. High-Class Office 13,3 5,0% 579,1 1,9% 2,7% 54,7%
Secondary Office AT/DE 6,1 5,4% 299,0 2,1% 2,9% 66,1%
Secondary Office CEE 9,9 5,9% 267,6 2,6% 3,2% 39,6%
Opportunistic Office 2,6 5,8% 74,2 2,2% 2,7% 41,5%
IMMOFINANZ 32,0 5,4% 1.220,0 2,1% 2,9% 51,6%
1 Mieterlöse auf Basis der Hauptnutzungsart des Objekts (Mieterlöse gemäß GuV laut tatsächlicher Nutzung des Objekts, daher marginale Differenzen zur GuV möglich)
2 Finanzierungskosten gemäß nomineller Restschuld
18Lagebericht
Portfoliobericht
DER BüroSEKTOR
IN DEN IMMOFINANZ-KERNMÄRKTEN
Anteil der Kernmärkte am Bestandsimmobilienportfolio
(gemessen am Buchwert MEUR 2.365,7)
4,5% 20,2%
DEUTSCHLAND POLEN
11,6%
TSCHECHIEN
36,7%
ÖSTERREICH 11,3%
UNGARN
14,1%
RUMÄNIEN
Österreich36,7% Polen20,2% Rumänien14,1%
Anzahl der Immobilien 33 Anzahl der Immobilien 18 Anzahl der Immobilien 8
Buchwert (MEUR) 868,9 Buchwert (MEUR) 478,3 Buchwert (MEUR) 332,5
Vermietbare Fläche (m²) 361.697 Vermietbare Fläche (m²) 257.788 Vermietbare Fläche (m²) 187.467
Vermietungsgrad 80,0% Vermietungsgrad 72,7% Vermietungsgrad 82,3%
Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR) 1 11,3 Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR) 1 6,7 Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR) 1 5,5
Bruttorendite 5,2% Bruttorendite 5,6% Bruttorendite 6,6%
Tschechien11,6% ungarn11,3% Deutschland4,5%
Anzahl der Immobilien 9 Anzahl der Immobilien 12 Anzahl der Immobilien 4
Buchwert (MEUR) 275,5 Buchwert (MEUR) 266,3 Buchwert (MEUR) 105,9
Vermietbare Fläche (m²) 146.671 Vermietbare Fläche (m²) 165.775 Vermietbare Fläche (m²) 52.616
Vermietungsgrad 68,3% Vermietungsgrad 77,0% Vermietungsgrad 54,8%
Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR) 1 3,5 Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR) 1 3,5 Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR) 1 1,1
Bruttorendite 5,0% Bruttorendite 5,3% Bruttorendite 4,1%
NICHT-KERNLÄNDER 21,6% IMMOFINANZ 100,0%
Anzahl der Immobilien 2 Anzahl der Immobilien 86
Buchwert (MEUR) 38,3 Buchwert (MEUR) 2.365,7
Vermietbare Fläche (m²) 24.979 Vermietbare Fläche (m²) 1.196.992
Vermietungsgrad 51,5% Vermietungsgrad 75,2%
Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR) 1 0,4 Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR) 1 32,0
Bruttorendite 4,4% Bruttorendite 5,4%
1 Mieterlöse auf Basis der Hauptnutzungsart des Objektes (Mieterlöse gemäß GuV laut tatsächlicher Nutzung des Objektes, daher marginale Differenzen zur GuV möglich)
2 Kroatien, Bulgarien
19Immofinanz AG
Finanzbericht zum 3. Quartal 2015/16
Bestandsimmobilien Einzelhandel
Der Buchwert der 161 Bestandsimmobilien im Einzelhandelssektor beläuft sich per 31. Jänner 2016 auf
EUR 2.337,6 Mio. und umfasst somit 49,4% des gesamten Bestandsimmobilienportfolios. Der Vermietungsgrad
per 31. Jänner 2016 liegt bei 92,4% und zeigt sich damit stabil im Vergleich zum 30. April 2015. Aus den
Mieteinnahmen in Höhe von EUR 41,7 Mio. für das 3. Quartal des Geschäftsjahres 2015/16 resultiert eine
Bruttorendite von 7,1%.
Im Einzelhandelsbereich wurden in den ersten neun Monaten neue Mietverträge im Ausmaß von rund 65.900 m²
vermietbarer Fläche abgeschlossen sowie Verträge über insgesamt rund 81.500 m² verlängert.
25 Jahre Gemessen am Buchwert zum 31. Jänner 2016 sind in der Assetklasse Einzelhandel die bedeutendsten Märkte
Erfahrung in Moskau mit EUR 1.234,7 Mio., Rumänien mit EUR 304,9 Mio. und Österreich mit EUR 206,4 Mio. Zu den bedeu-
der Bewirt
schaftung von tendsten Einzelhandelsimmobilien der IMMOFINANZ zählen die Einkaufszentren Golden Babylon Rostokino,
Einzelhandels GOODZONE und Golden Babylon I in Moskau, Russland, das Polus Center Cluj in Rumänien sowie das Polus City
immobilien Center in Bratislava, Slowakei.
Mietauslaufprofil Einzelhandelssektor
23%
18%
15%
11% 11%
9%
5% 5%
3%
Bis Bis Bis Bis Bis Bis Bis Ab
31.1.2017 31.1.2018 31.1.2019 31.1.2020 31.1.2021 31.1.2022 31.1.2023 1.2.2023 Unbefristet
Auf Basis der Geschäftsfelder werden folgende wesentlichen Kennzahlen per 31. Jänner 2016 ausgewiesen:
Bestandsimmobilien Einzelhandel nach Geschäftsfeldern
Anzahl der Buchwert Buchwert Vermietbare Vermietete Vermietungsgrad
Bestandsimmobilien Immobilien in MEUR in % Fläche in m² Fläche in m² in %
Quality Shopping Center/
VIVO! 13 1.707,8 73,1% 504.574 450.276 89,2%
Retail Park/STOP.SHOP. 54 484,8 20,7% 352.770 339.303 96,2%
Opportunistic Retail 94 145,0 6,2% 189.010 177.746 94,0%
IMMOFINANZ 161 2.337,6 100,0% 1.046.354 967.325 92,4%
Mieteinnahmen Buchwert Finanzierungs-
Q3 2015/16 Bruttorendite Finanzierungen Finanzierungs- kosten inkl.
Bestandsimmobilien in MEUR 1 in % in MEUR kosten in % 2 Derivate in % LTV in %
Quality Shopping Center/
VIVO! 28,9 6,8% 882,6 6,7% 6,7% 51,7%
Retail Park/STOP.SHOP. 9,4 7,8% 225,2 2,3% 2,6% 46,4%
Opportunistic Retail 3,4 9,5% 14,0 1,7% 1,8% 9,6%
IMMOFINANZ 41,7 7,1% 1.121,7 5,8% 5,8% 48,0%
1 Mieterlöse auf Basis der Hauptnutzungsart des Objekts (Mieterlöse gemäß GuV laut tatsächlicher Nutzung des Objekts, daher marginale Differenzen zur GuV möglich)
2 Finanzierungskosten gemäß nomineller Restschuld
20Lagebericht
Portfoliobericht
DER EINZELHANDELSSEKTOR
IN DEN IMMOFINANZ-KERNMÄRKTEN
Anteil der Kernmärkte am Bestandsimmobilienportfolio
(gemessen am Buchwert MEUR 2.337,6)
52,8%
RUSSLAND
3,1%
POLEN
5,6%
TSCHECHIEN
7,9%
SLOWAKEI
8,8%
ÖSTERREICH 6,8%
UNGARN
13,0%
RUMÄNIEN
Russland 52,8% Rumänien13,0% ÖSTERREICH8,8%
Anzahl der Immobilien 5 Anzahl der Immobilien 4 Anzahl der Immobilien 103
Buchwert (MEUR) 1.234,7 Buchwert (MEUR) 304,9 Buchwert (MEUR) 206,4
Vermietbare Fläche (m²) 278.748 Vermietbare Fläche (m²) 147.824 Vermietbare Fläche (m²) 210.188
Vermietungsgrad 84,5% Vermietungsgrad 94,6% Vermietungsgrad 95,3%
Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR) 19,8
1
Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR)
1
6,1 Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR)
1
4,7
Bruttorendite 6,4% Bruttorendite 8,0% Bruttorendite 9,1%
SLOWAKEI7,9% ungarn6,8% TSCHECHIEN5,6%
Anzahl der Immobilien 12 Anzahl der Immobilien 13 Anzahl der Immobilien 12
Buchwert (MEUR) 183,8 Buchwert (MEUR) 159,3 Buchwert (MEUR) 131,5
Vermietbare Fläche (m²) 90.828 Vermietbare Fläche (m²) 124.705 Vermietbare Fläche (m²) 105.573
Vermietungsgrad 97,7% Vermietungsgrad 92,1% Vermietungsgrad 97,3%
Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR)
1
3,3 Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR)
1
2,9 Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR)
1
2,6
Bruttorendite 7,3% Bruttorendite 7,3% Bruttorendite 8,0%
Polen3,1% NICHT-KERNLÄNDER 21,9% IMMOFINANZ 100,0%
Anzahl der Immobilien 6 Anzahl der Immobilien 6 Anzahl der Immobilien 161
Buchwert (MEUR) 72,2 Buchwert (MEUR) 44,8 Buchwert (MEUR) 2.337,6
Vermietbare Fläche (m²) 58.123 Vermietbare Fläche (m²) 30.363 Vermietbare Fläche (m²) 1.046.354
Vermietungsgrad 96,4% Vermietungsgrad 96,2% Vermietungsgrad 92,4%
Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR) 1 1,4 Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR) 1 0,9 Mieteinn. Q3 2015/16 (MEUR) 1 41,7
Bruttorendite 7,5% Bruttorendite 7,8% Bruttorendite 7,1%
1 Mieterlöse auf Basis der Hauptnutzungsart des Objektes (Mieterlöse gemäß GuV laut tatsächlicher Nutzung des Objektes, daher marginale Differenzen zur GuV möglich)
2 Slowenien
21Immofinanz AG
Finanzbericht zum 3. Quartal 2015/16
MOSKAUER EINKAUFSZENTREN
Währungsberei Das gesamtwirtschaftliche Umfeld in Russland ist nach wie vor herausfordernd, im Dezember 2015 hat die EU
nigte Abwertung zudem die Sanktionen gegen Russland bis zum Sommer verlängert. Vor diesem Hintergrund hat die IMMOFINANZ
von EUR 400 Mio.
in Russland den neu für das CEE-Portfolio bestellten Gutachter CBRE mit einer Sonderbewertung der Moskauer Immobilien
per 31. Jänner 2016 beauftragt. Die währungsbereinigte Abwertung für das Russland-Portfolio beläuft sich im
3. Quartal auf rund EUR 400 Mio.
Die IMMOFINANZ gewährt aufgrund der schwierigen wirtschaftlichen Situation in Russland den Mietern ihrer
fünf Moskauer Einkaufszentren vorübergehende Mietreduktionen. Diese werden regelmäßig beobachtet und
neu verhandelt. Die ursprünglichen Mietverträge, die auf US-Dollar oder Euro lauten, sind dabei unverändert in
Kraft und haben zum Großteil noch eine Laufzeit von mehreren Jahren.
Mieterlöse (like for like) buchwert bestandsimmobilien
in MEUR in MEUR
24,5 1.691,9 1.566,9
19,6 19,8 1.234,7
-21,2%
+1%
Q1 2015/16 Q2 2015/16 Q3 2015/16 31.7.2015 31.10.2015 31.1.2016
Sonstige Bestandsimmobilien
Das Geschäftsfeld Sonstige Bestandsimmobilien weist per 31. Jänner 2016 einen Buchwert von EUR 31,5 Mio.
auf und repräsentiert damit 0,7% des gesamten Bestandsimmobilienportfolios. Die Mieteinnahmen im 3. Quartal
des Geschäftsjahres 2015/16 beliefen sich auf EUR 0,3 Mio., womit eine Bruttorendite von 4,0% erzielt wurde.
Sukzessive Im Geschäftsfeld Sonstige Bestandsimmobilien sind vorwiegend österreichische Wohnimmobilien enthalten, die
Abgabe von Teil einer im Mai 2015 ausgelaufenen CMBS-Finanzierungsstruktur waren. Im Juni 2015 wurden bereits acht
Wohnimmobilien
Wohnimmobilien an eine österreichische Versicherungsgruppe verkauft und weitere vier Wiener Wohnimmobilien
an zwei österreichische Investoren im 2. Quartal. Auch im 3. Quartal wurden drei Wohnimmobilien aus diesem
Geschäftsfeld veräußert. Des Weiteren zählen zu diesem Geschäftsfeld einige Wohnimmobilien der rumänischen
Tochtergesellschaft Adama, bei denen die IMMOFINANZ eine Wertsteigerung in den kommenden Jahren erwartet
und die deshalb als Bestandsimmobilien gehalten werden. Auch diese Immobilien sind für den späteren Verkauf
vorgesehen, da sie nicht zum strategischen Kernbereich der IMMOFINANZ zählen.
Auf Basis der Geschäftsfelder ergeben sich die folgenden wesentlichen Kennzahlen per 31. Jänner 2016:
Bestandsimmobilien Sonstige
Anzahl der Buchwert Buchwert Vermietbare Vermietete Vermietungsgrad
Bestandsimmobilien Immobilien in MEUR in % Fläche in m² Fläche in m² in %
Sonstige 11 31,5 100,0% 5.216 4.097 78,6%
Mieteinnahmen Buchwert Finanzierungs-
Q3 2015/16 Bruttorendite Finanzierungen Finanzierungs- kosten inkl.
Bestandsimmobilien in MEUR 1 in % in MEUR kosten in % 2 Derivate in % LTV in %
Sonstige 0,3 4,0% 19,2 2,4% 2,6% 60,7%
1 Mieterlöse auf Basis der Hauptnutzungsart des Objekts (Mieterlöse gemäß GuV laut tatsächlicher Nutzung des Objekts, daher marginale Differenzen zur GuV möglich)
2 Finanzierungskosten gemäß nomineller Restschuld
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