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Ortsgemeinde Nierstein
Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘
Phase I – Raumanalyse | Regionale Rahmenkonzeption
Phase I | Endbericht
Stand: Juli 2012
Ortsgemeinde Nierstein
Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ – Phase I
INHALT
Planungsanlass
Planungsraum Seite 4
Lage im Raum
Plangebiet
Entwicklung - Zeitgeschehen
Planungsvorgaben Seite 8
Übergeordnete Planungen
Vorbereitende Bauleitplanung
Fachplanung, Gutachten und fachliche Stellungnahmen
Situationsanalyse Seite 18
Strukturmerkmale des regionalen Verflechtungsbereichs
Städtebauliche Analyse des Liegenschaftsareals
Marktanalyse Seite 35
Nachfrage und Angebot
Markt- und Standortbewertung
Entwicklungsansatz Seite 48
Leitidee
Nutzungsbausteine
Entwicklungs- und Handlungsszenarien
Kriterienkatalog einer zukünftigen Entwicklung Seite 57
Resümee & Ausblick Seite 61
Inhalt
Seite 2
Ortsgemeinde Nierstein
Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ – Phase I
PLANUNGSANLASS
In der Ortsgemeinde Nierstein, Verbandsge-
meinde Nierstein-Oppenheim (Landkreis Mainz-
Bingen) befindet sich der ehemalige amerikani-
sche Militärstandort ‚Anderson Barracks & Hou-
sing Dexheim‘, der im Oktober 2009 von den US-
Streitkräften aufgegeben wurde. Die Fläche fiel in
diesem Zusammenhang an die Bundesrepublik
Deutschland zurück und wird seither von der
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA)
verwaltet. Die Planungshoheit für das Areal liegt
bei der Gemeinde Nierstein.
Das Gelände gliedert sich in eine Kasernenanla-
ge mit Hallen, Werkstätten, Büros usw. (Ander-
son Baracks), eine Wohnsiedlung (Family Hou-
sing) und eine ehemalige Raketenstellung (Missi-
le Facility). Es liegt etwa 2 km südwestlich der
Ortslage der Gemeinde Nierstein und ist über die
B 420 erschlossen.
Aufgrund der regionalen Rahmenbedingungen,
insbesondere der Nähe zu den Ballungsräumen
Mainz/Wiesbaden und Mannheim/Ludwigshafen
sowie der guten Anbindung an den Frankfurter
Raum und den dort befindlichen Flughafen, wer-
den gute Perspektiven für eine zukunftsorientier-
te Entwicklung gesehen, so dass die Aufgabe der
Fläche als eine Chance für die Zukunft der Ge-
meinde begriffen wird. Die BImA möchte vor
diesem Hintergrund die Liegenschaft in Abstim-
mung mit den kommunalen Entscheidungsträ-
gern vermarkten und damit einer sinnvollen zivi-
len Anschlussnutzung zuführen.
Abb. 1: Luftbildaufnahme 'Anderson Barracks & Housing Dexheim', Gemeinde Nierstein (BImA 2011)
Planungsanlass
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PLANUNGSRAUM Lage im Raum | Plangebiet | Entwicklung
Ortsgemeinde Nierstein
Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ – Phase I
LAGE IM RAUM
Die Ortsgemeinde Nierstein liegt im Landkreis
Mainz-Bingen, im Osten von Rheinland-Pfalz,
unmittelbar an der Grenze zu Hessen.
Die Region Rheinhessen verfügt durch ihre Lage
zwischen den Ballungsräumen Frankfurt-Rhein-
Main und Rhein-Neckar prinzipiell über eine nicht
unerhebliche Anziehungskraft. Der Rhein als
natürliche Grenze im Osten, aber auch die Ent-
fernung von ca. 10 km zur nächstgelegen Auto-
bahn Kaiserslautern-Mainz A63 (Anschlussstelle
Wörrstadt) schränken die Attraktivität der Liegen-
schaft für einige Nutzungen auch ein.
Entfernungen zu anderen Städten
Mainz (15 km) Frankfurt (50km)
Wiesbaden (30 km) Ludwigshafen (50km)
Worms (30 km) Mannheim (50km)
Darmstadt (40 km) Kaiserslautern (75km) Abb. 2: Lage im Raum (Ortsgemeinde Nierstein, 2011)
Planungsraum
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Ortsgemeinde Nierstein
Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ – Phase I
PLANGEBIET
Die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing
Dexheim‘ befindet sich südwestlich des Gemein-
degebietes von Nierstein -losgelöst vom Sied-
lungsbereich- auf der Gemarkung des Ortsteils
Schwabsburg.
Die periphere Lage ist kennzeichnend für den
Standort, wodurch eine direkte Einbindung der
Fläche in die angrenzenden Wohn- und
Mischnutzungen der nächstgelegenen Ortsge-
meinden (Dexheim, Dalheim, Köngernheim,
Schwabsburg etc.) erschwert wird. Zudem kön-
nen bestimmte Nutzungen auf dem Gelände des
ehemaligen Militärstandortes aufgrund der feh-
lenden überregionalen Verkehrsanbindung aus-
geschlossen werden.
Das Plangebiet hat eine Größe von rund 75 ha
und umfasst die gesamte ehemalige Militärlie-
genschaft. Es gliedert sich in drei aneinander-
grenzende Teilbereiche:
Anderson Barracks
Family Housing
Missile Facility West & Ost
Die innerhalb des Siedlungsbereichs von Nier-
stein punktuell vorhandenen Wohngebäude der
US-amerikanischen Streitkräfte, die ebenfalls
dem Standort zugeordnet waren, werden dabei
nicht in der vorliegenden Untersuchung betrach-
tet. Sie können separat vermarktet werden, da
sie -anders als die Liegenschaft- in das Sied-
lungsgefüge und die städtebaulichen Strukturen
der Gemeinde eingebunden und insofern losge-
löst zu bewerten sind. Abb. 3: Lage des Plangebietes und räumliche Abgrenzung (TK 25 Landesamt für Vermessung & Geobasisinformation)
Planungsraum
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Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ – Phase I
ENTWICKLUNG Seit 1991 fand die Missile Facility Ost, die ab dem Planaufstellungsbeschluss -
Jahr 2000 modernisiert wurde, als Lagerfläche Machbarkeitsstudie
Der ehemalige Standort der US-amerikanischen Verwendung, während der Westteil in den Kaser-
Streitkräfte in Nierstein entstand in seiner heutigen Mit der Aufgabe der ehemals militärischen Flächen
nenbereich integriert wurde. durch die US-amerikanischen Streitkräfte ist eine
Erscheinung (ca. 75 ha) ab 1951 in mehreren Ent-
Im November 2009 erfolgte die Aufgabe der militä- neue Nutzungskonzeption für die Liegenschaft zu
wicklungsphasen. Mit der Stationierung des 17.
rischen Nutzung der Kaserne Dexheim durch die erarbeiten.
Engineer Bataillons wurden 1953 die ‚Anderson
US-amerikanischen Streitkräfte sowie die Rückga-
Barracks‘ eingeweiht, im Jahr 1957 kam zusätzlich
be der Family Housing, der Anderson Barracks und
das 12. Engineer Bataillon am Standort Dexheim
der Missile Facility West in das deutsche Grund-
hinzu.
vermögen. Lediglich die Missile Facility Ost wurde
1958 konnte die bis dato bestehende Nutzung des bis Ende Dezember 2011 weiterhin von den US-
Militärstandortes durch die Inbetriebnahme der Amerikanern als Lagerfläche genutzt.
NATO-NIKE-Stellungen (Missile Facility) nach Os-
Mittlerweile ist auch diese Fläche zurückgegeben
ten (Abschussbereich) und Westen (Feuerleitbe-
worden. Allerdings konnte diese bis zum Frühjahr
reich) hin erweitert werden. In den Folgejahren
2012 noch nicht betreten werden, so dass hier noch
wurden zahlreiche Infrastrukturgebäude, wie eine
keine Bestandserhebungen durchgeführt wurden.
Mensa, eine Kirche, aber auch technische Infra-
strukturanlagen wie eine Heizungsanlage etc., so-
Im August 2011 wurde das Büro ISU Bitburg durch
wie Lager-, Büro- und Wartungsgebäude errichtet.
die Gemeinde Nierstein, die Verbandsgemeinde
Im Jahr 1985 erfolgte die Umrüstung der NIKE- ab 1958 + 2000 Nierstein-Oppenheim sowie durch die BImA mit der
Stellung zu einer Patriot-Stellung. Bis zu deren Ausfertigung einer Machbarkeitsstudie beauftragt.
Aufgabe im Jahr 1991 erfolgten ab Mitte der 1980er
Ziel der Planung ist dabei die Herleitung und Prü-
Jahre verschiedene Erweiterungen des Militärstan-
fung verschiedener Entwicklungsperspektiven für
dortes. Neben dem Ausbau der Anderson Barracks,
den Militärstandort, um langfristig eine möglichst
der Wohnsiedlung östlich der Kasernengebäude
ab 1985 nachhaltige städtebauliche und wirtschaftliche Ent-
(Family Housing) und der Kfz-Werkstätten wurden
ab 1953 +1985 wicklung sicherzustellen.
neue Verwaltungsgebäude erbaut sowie die beste-
henden Truppenunterkünfte, die Grundschule und Die konkreten Planungsanforderungen und die
die Klinik etc. vergrößert. spätere Umsetzung der Vorhaben erfolgt in enger
Abstimmung mit der Ortsgemeinde Nierstein, der
Der Großteil der Wohn- und Infrastrukturgebäude ab 1958 + 2000
Verbandsgemeinde Nierstein-Oppenheim, dem
besteht somit bereits seit ca. 20-30 Jahre, was bei
Abb. 4: Entstehungsphasen der Liegenschaft Kreis Mainz-Bingen, der BImA als derzeitiger Ei-
einer möglichen Umnutzung grundsätzlich entspre-
(ISU Bitburg 2011) gentümerin der Flächen sowie dem Land Rhein-
chende Sanierungs- und Modernisierungsmaß-
land-Pfalz.
nahmen erforderlich machen wird.
Planungsraum
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PLANUNGSVORGABEN Übergeordnete Planung | Vorbereitende Bauleitplanung | Fachplanung & -gutachten
Ortsgemeinde Nierstein
Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ – Phase I
ÜBERGEORDNETE PLANUNG Übersicht: „Speziell für die Nutzung der Potentiale der militä-
rischen und zivilen Konversionsflächen sieht die
Landesentwicklungsprogramm (LEP) IV Lage im hoch verdichteten Raum mit hoher Zen-
Landesregierung Unterstützung durch die Schaf-
trenerreichbarkeit und -auswahl (20 zentrale Orte in
Mainz, November 2008 fung geeigneter und innovativer Rahmenbe-
≤ 30 Pkw-Minuten)
dingungen der Beratung und Förderung durch das
Lage zwischen den oberzentralen Entwicklungs- Land vor, um damit eine flexible und zielgerichtete
schwerpunkten Mainz/ Wiesbaden und Ludwigsha- Umsetzung von Maßnahmen zu ermöglichen.
fen/ Mannheim.
Konversionsstandorte, deren Entwicklungspotenzial
Mittelbereich im mittelzentralen Verbund der mit überörtlich relevanten Effekten verbunden ist,
freiwillig kooperierenden Zentren Nierstein und sollen im Rahmen der Standort- und Raumkon-
Oppenheim. version vorrangig als sonstige projektbezogene
Entwicklungsschwerpunkte berücksichtigt und wei-
Prognostiziertes demographisches Wachstum
terentwickelt werden.“
(Bevölkerungsprojektion 2006 bis 2020), da der
Wanderungsgewinn in der Region größer ist als die
Sterbeverluste
Schlussfolgerung Landesplanung:
Landesweit bedeutsamer Raum mit hoher Glo-
balstrahlung (1060 bis 1080kWh/m²) Klare Hinweise für eine bevorzugte Anschluss-
nutzung der Liegenschaft oder bestimmte
(G 161) Ausschlüsse ergeben sich aus den landespla-
Die Nutzung von erneuerbarer Energieträger soll an nerischen Vorgaben zunächst nicht.
geeigneten Standorten ermöglicht und im Sinne der Aus der guten Erreichbarkeit, der Lage im
europäischen, bundes- und landesweiten Zielvor- hoch verdichteten Raum sowie der Einbettung
gaben ausgebaut werden. (…) der Liegenschaft zwischen zwei Räumen mit
hohem Erholungs- und Landschaftswert las-
Weinbaulandschaft mit Lage in einem landesweit
sen sich prinzipiell aber gute Entwicklungs-
bedeutsamen Bereich für die Landwirtschaft.
chancen ableiten.
Lage zwischen zwei Räumen mit landesweiter Be- Zudem ist von Bedeutung, dass im Rahmen
deutung für Erholung und Landschaftserlebnis der Standort- und Raumkonversion landesweit
(Rheinniederung & Selztal) bedeutsame Konversionsstandorte vorrangig
Von besonderer Bedeutung für den Konversi- als Entwicklungsschwerpunkte zu berücksich-
Abb. 5: Landesentwicklungsprogramm IV onsstandort Nierstein ist insbesondere die tigen und weiter zu entwickeln sind. Inwieweit
Rheinland-Pfalz (2008): Auszug aus der Aussage im Grundsatz G 20: hierfür allerdings in Zukunft auch noch För-
Gesamtkarte, Mainz. dermittel zur Verfügung stehen, ist offen.
Planungsvorgaben
Seite 9Ortsgemeinde Nierstein
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Regionaler Raumordnungsplan (RROP)
Rheinhessen-Nahe
Mainz, Mai 2004
Im regionalen Raumordnungsplan der Region
Rheinhessen-Nahe wird die Ortsgemeinde Nier-
stein als Mittelzentrum im Ergänzungsnetz aus-
gewiesen und hat über die Eigenentwicklung
hinaus eine besondere Funktion als Wohn-, Ge-
werbe- und Freizeitstandort. Die Liegenschaft
selbst ist als unbestimmte Sonderfläche des
Bundes dargestellt.
Besondere Funktion Wohnen (W)
Als Gemeinde mit der besonderen Funktion
Wohnen (W) sollen in Nierstein verstärkt Wohn-
bauflächen ausgewiesen und erschlossen wer-
den, um insbesondere den im Stadtgebiet von
Mainz sowie dem Rhein-Main-Gebiet vorherr-
schenden Siedlungsdruck zu verteilen und Über-
lastungen an anderen Standorten abzuschwä-
chen.
Gemäß des RROP 2004 wird der Gemeinde im
Rahmen der Wohnbauflächenbedarfsermittlung
2010 ein Potenzial von insgesamt 8 ha zuge-
sprochen, die vornehmlich im Innenbereich zu
entwickeln sind.
Besondere Funktion Gewerbe (G)
Der Gemeinde Nierstein ist die besondere Funk-
tion Gewerbe (G) zugewiesen, da die Gemeinde
bereits einen bedeutsamen Gewerbebesatz auf-
weist und als Mittelzentrum im Ergänzungsnetz
die entsprechenden Infrastrukturen bereit hält.
Abb. 6: Regionaler Raumordnungsplan RROP Rheinhessen-Nahe (2004): Auszug aus der Gesamtkarte
Planungsvorgaben
Seite 10Ortsgemeinde Nierstein
Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ – Phase I
Bei der Ausweisung von Gewerbeflächen soll hier- Neuaufstellung RROP Rheinhessen-Nahe, Teil-
bei vorrangig auf Gewerbebrachen und Konversi- plan Windenergienutzung (2. Vorentwurf)
onsflächen zurückgegriffen werden. Mainz, Juni 2011
Besondere Funktion Fremdenverkehr (F)
Zudem ist Nierstein die besondere Funktion Frem-
denverkehr (F) zugewiesen, da die Gemeinde ge-
mäß dem Kurortegesetz Rheinland-Pfalz durch das
Land das Prädikat einer staatlich anerkannten
Fremdenverkehrsgemeinde verliehen bekommen
hat.
In Gemeinden mit der besonderen Funktion Frem-
denverkehr (F) soll auf den Erhalt und die Pflege
und ggf. die Erschließung von erholungswirksamen
landschaftlichen Eigenarten Rücksicht genommen
werden. Die Erholungsinfrastruktur ist bedarfsge- Schlussfolgerung Raumordnung:
recht auszubauen.
Aufgrund der ehemals militärischen Nutzung
der Fläche gibt der RROP keine konkreten
Hinweise auf eine Zielnutzung des Areals (un-
Abb. 8: Regionaler Raumordnungsplan RROP bestimmte Fläche des Bundes).
Rheinhessen-Nahe (2011): Auszug aus dem
Teilplan Windenergienutzung - Eignungsgebiet Sowohl eine regional bedeutsame gewerbliche
Freisenheim, Köngernheim, Nierstein, Selzen Anschlussnutzung, als auch eine regional be-
deutsame touristische Anschlussnutzung ent-
Im Rahmen der Neuaufstellung des RROP Rhein- sprechen grundsätzlich den Zielen und Grund-
hessen-Nahe, Teilplan Windenergienutzung wird sätzen der Raumordnung.
für den nordwestlich an die Konversionsfläche an-
grenzenden Bereich ein Eignungsgebiet für Wind- Die Entwicklung der Liegenschaft zu Wohn-
energie ausgewiesen. Dieses befindet sich auf der zwecken kann hingegen aufgrund der periphe-
Gemarkung der Gemeinden Friesenheim, Köngern- ren Lage der Konversionsfläche aus regional-
heim, Nierstein sowie Selzen und dient der Stand- planerischer Sicht ausgeschlossen werden.
Abb. 7: Regionaler Raumordnungsbericht RROB der ortoptimierung der bereits bestehenden 5 Wind- Die Nutzung von Windenergie wird durch Aus-
Region Rheinhessen-Nahe (2008): Nahbereich energieanlagen (Gemarkung Selzen) durch Erwei- weisung eines Eignungsgebietes grundsätzlich
nach Einwohnern terung und Repowering begünstigt.
Planungsvorgaben
Seite 11Ortsgemeinde Nierstein
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VORBEREITENDE BAULEITPLANUNG
Flächennutzungsplan (FNP) 1997 der
Verbandsgemeinde Nierstein-Oppenheim
mit integriertem Landschaftsplan i.d.F.
der 3. Änderung Stand: März 1997
Die ehemalige Liegenschaft ‚Anderson Barracks
& Housing Dexheim‘ der US-amerikanischen
Streitkräfte in der Ortsgemeinde Nierstein (Ge-
markung Schwabsburg) wird im derzeit gültigen
Flächennutzungsplan der VG Nierstein-Oppen-
heim als Sonderbaufläche ‚Militär‘ dargestellt.
Durch die Aufgabe der Liegenschaft und den
damit verbundenen Wegfall der militärischen
Nutzung wird diese Darstellung des FNP hinfäl-
lig.
Sonstige, für die Machbarkeitsstudie und die
darauf aufbauende städtebauliche Rahmenpla-
nung bedeutsame Darstellungen enthält der Flä-
chennutzungsplan nicht.
Eine Änderung im Anschluss an die Aufgabe des
Militärstandortes erfolgte bisher noch nicht und
müsste -bis zum Inkrafttreten des FNP 2020-
vorlaufend oder parallel zur verbindlichen Bau-
leitplanung durchgeführt werden.
Dies ist allerdings erst sinnvoll, wenn klar ist,
welche Anschlussnutzung(en) künftig auf der
Fläche untergebracht werden sollen.
Abb. 9: VG Nierstein-Oppenheim (1997): Auszug aus dem Flächennutzungsplan (rechtskräftig | FNP 1997)
Planungsvorgaben
Seite 12Ortsgemeinde Nierstein
Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ – Phase I
Flächennutzungsplan (FNP) 2020 der
Verbandsgemeinde Nierstein-Oppenheim
mit integriertem Landschaftsplan in Auf-
stellung, Stand: September 2011
Der derzeit in Aufstellung befindliche Flächen-
nutzungsplan 2020 der VG Nierstein-Oppenheim
lässt die Nutzung der ehemaligen Militärfläche in
ihrer Darstellung unbestimmt.
Im Rahmen eines zukünftigen verbindlichen
Planverfahrens und entsprechend der vorgese-
henen Folgenutzung muss ebenfalls vorlaufend
oder parallel zur verbindlichen Bauleitplanung die
Änderung des Flächennutzungsplanes gemäß
§ 8 BauGB erfolgen.
Sie wird sich wesentlich nach den Ergebnissen
der Rahmenkonzeption richten und die Flächen-
darstellungen übernehmen.
Schlussfolgerung:
Vorbereitende Bauleitplanung:
Die Darstellungen der vorbereitenden Bau-
leitplanung stehen der Umnutzung nicht
grundsätzlich entgegen.
Vorlaufend oder parallel zu der verbindli-
chen Bauleitplanung ist die Änderung des
Flächennutzungsplans gemäß § 8 BauGB
Abb. 10: VG Nierstein-Oppenheim (2011): Auszug aus dem Flächennutzungsplan (in Aufstellung | FNP 2020) erforderlich.
Planungsvorgaben
Seite 13Ortsgemeinde Nierstein
Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ - Phase I
FACHPLANUNG Naturschutz teils sogar schutzwürdig (z.B. sehr alte, zentral
Zur Bewertung von Natur und Landschaft wurde gelegene Pappelbaumreihe). Diese hochwertigen
Landschaftsplanung eine örtliche Bestandsaufnahme derzeit vorhande- Freiflächen werden vor allem durch heimische,
Sowohl der derzeit gültige Flächennutzungsplan ner Biotoptypenkomplexe im überschlägigen Maß- meist geschlossene Gehölzbestände, aber auch
(FNP 1997) als auch der in Aufstellung befindliche stab durchgeführt. einstige militärische Sukzessionskomplexe sowie
FNP 2020 der Verbandsgemeinde Nierstein- einem kleinflächigen Röhricht charakterisiert.
Oppenheim, mit jeweilig integriertem Landschafts- Von mittlerer Wertigkeit für Natur und Landschaft
plan, definieren für die Gemeinde Nierstein- sind die zahlreichen Brachflächen im Plangebiet,
Schwabsburg bzw. Dexheim landespflegerische welche vor allem aus einstiger, nun nicht mehr
Zielaussagen: praktizierter, offensichtlich nicht intensiver Mähnut-
zung hervorgegangen sind. Ebenfalls noch mittel-
FNP 1997 wertig sind die anthropogenen Schotterflächen im
VG Nierstein-Oppenheim, rechtskräftig i.d.F. der 3. Norden mit bereits aufkommender Schuttvegetati-
Änderung, Stand März 1997 on, welche bei fortscheitender Eigenentwicklung zu
hochwertigen Ersatzbiotopen werden können.
Renaturierung von Gräben nördlich des Kaser- Kleinflächige anderweitige mittelwertige Biotopty-
nengeländes pen stellen beispielsweise mäßig naturnahe Rück-
Potentielle Ausgleichsflächen nördlich des Are- haltebecken dar. Gemein ist sämtlichen mittelwerti-
als gen Flächen deren naturschutzfachliche Verbesse-
Immissionsschutzpflanzungen entlang der rungsmöglichkeit, örtlich insbesondere durch ex-
Abb. 11: Bestandskartierung Naturschutz tensive Wiesennutzungen sowie natürliche Sukzes-
Hauptverkehrsstraßen nordöstlich der Kaserne (ISU Bitburg 2012)
sion aufgelassener Schotterflächen.
Südöstlich der Kaserne befinden sich Flächen Die planungsrelevanten größeren Freiflächen wur- Schließlich sind, jedoch eher untergeordnet, ge-
für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur den hierbei zunächst über eine Luftbildinterpretati- ringwertige Naturschutzbestände im Plangebiet
Entwicklung von Natur und Landschaft. on ermittelt. Diese Freiflächen wurden dann, sofern vorhanden, zum einen das offensichtlich noch ge-
FNP 2020 zugänglich, sämtlich im Rahmen einer örtlichen legentlich genutzte Baseball-Rasenfeld sowie Na-
Kartierung untersucht. delholzpflanzungen. Insgesamt ist der naturferne
VG Nierstein-Oppenheim, in Aufstellung, Stand
September 2011 Bestand Nadelholzanteil im gesamten Plangebiet, ein-
schließlich der Siedlungsbereiche, allerdings eher
Schutzgebiete im Sinne des Naturschutzrechts Sehr hochwertige, pauschal geschützte Biotopty-
gering. Die geringwertigen Flächen weisen zusam-
nördlich des Kasernenareals pen (§ 30 BNatSchG) wurden hierbei nicht erfasst.
menfassend ein hohes naturschutzfachliches Ent-
Naturschutzrechtliche Verbotstatbestände können
Einzelanlagen, die dem Denkmalschutz unter- wicklungspotential auf.
demnach im Plangebiet nicht ausgelöst werden.
liegen, im Norden der Konversionsfläche Die vorhandenen geschlossenen Siedlungsberei-
Dennoch stellen die überwiegenden Freiflächen
Unmittelbar an die Kaserne angrenzend befin- che wurden zunächst naturschutzfachlich nicht
hochwertige Zustände für den örtlichen Naturschutz
den sich gewerbliche Bauflächen näher untersucht. Es sind jedoch grundsätzlich
dar und sind somit hochgradig erhaltenswert sowie
Planungsvorgaben
Seite 14Ortsgemeinde Nierstein
Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ - Phase I
zwei gänzlich verschiedene Bereiche zu konstatie- des Plangebietes Vorrangräume für örtliche Bio- kumentation in einem Umweltbericht sowie parallel
ren. Ein Großteil der örtlichen Siedlungsbereiche ist topverbundelemente zum Vogelschutz; eine auch in durchzuführender Grünordnungsplanung, u.a. zur
demnach stark durchgrünt, insbesondere auch diesem Zusammenhang bereits derzeit besonders Anwendung der Eingriffsregelung.
durch teilweise sehr alten Laubbaumbestand sowie wertvolle Verbundfläche ist im Nordosten (Feucht- Sind erhebliche bauleitplanerische Eingriffe in er-
ungenutzte, aufgelassene unbebaute Teilflächen. biotop am ‚Engelsklauergraben‘) erfasst. fasste mittel- bis hochwertige Naturschutzbestände
Dagegen sind zentrale Bereiche für den Natur- Im landespflegerischen Entwicklungskonzept der zu erwarten, ist darüber hinaus gesondert zu prü-
schutz als ausgeprägt defizitär zu betrachten, vor Landschaftsplanung gehört das Plangebiet deswei- fen, ob Belange des Besonderen Artenschutzes
allem aufgrund deren großflächiger Versiegelung teren zu einem größeren Verbandsgemeindebe- eingehender zu berücksichtigen sind. Hierzu kann
oder Bebauung. reich zur Entwicklung von Gebieten mit Mängeln in es dann erforderlich werden, spezielle faunistische
Vorgaben ihrer Funktion als Erholungsraum sowie zur Anrei- Fachgutachten zu erstellen, um naturschutzrecht-
cherung der ausgeräumten Landschaft, beispiels- lich vorgeschriebene Artenschutzprüfungen durch-
Verschiedene ermittelte übergeordnete Planungs-
weise mit Feldgehölzen und Sukzessionen, welche führen zu können.
vorgaben des Naturschutzes haben einen konkre-
im Plangebiet selbst jedoch noch überdurchschnitt-
ten örtlichen Bezug zum Plangebiet (vgl. Plan ‚Na-
lich vorhanden sind (vgl. oben: Bestand). Schlussfolgerung Naturschutz:
turschutz‘). So definiert die gemeindliche Land-
Folgender etwaig planungsrelevanter Flächen- und
schaftsplanung Maßnahmen zum Schutz vor Erosi-
Objektschutz ist gemäß Auswertung schließlich
Von Seite des Naturschutzes werden keine
on und Hangrutsch, welche insbesondere für das unmittelbaren Nutzungseinschränkungen defi-
örtlich angelegte Böschungsgehölz relevant sind. grundsätzlich nicht berührt (WEBGIS / LANIS, Ja-
nuar 2012): niert.
Die geschlossenen Gehölzbestände im Westen
sind als Schutzpflanzungen im Biotopkataster er- - FFH- / Vogelschutzgebiete (NATURA 2000) Es sind voraussichtlich keine naturschutzrecht-
fasst sowie schon länger förmlicher Bestandteil lichen Ausschlussflächen im Bereich der Lie-
- Naturschutzgebiete
eines naturschutzrechtlich geschützten Land- genschaft vorhanden.
- Landschaftsschutzgebiete
schaftsbestandteils. In der Flächennutzungspla- Es sind zwar keine geschützten Biotope ge-
nung sind Flächen zur Ortsrandeingrünung darge- - Naturpark
- Naturdenkmale
mäß § 30 BNatSchG erkennbar, jedoch exis-
stellt, welche in großen Teilen auch über diese
tieren schutzwürdige Bereiche (z.B. Pappel-
dargestellten Flächen hinaus im Plangebiet faktisch - Gewässer / Überschwemmungsgebiete
baumreihe, Schilfröhricht), die im Rahmen der
gut ausgebildet sind, beispielsweise entlang der - Wasserschutzgebiete (regional sehr geringe
südlichen B 420. Darüber hinaus sind gemäß er- Bauleitplanung bei Eingriffen entsprechend der
Grundwasserneubildung)
folgter Analyse folgende weitere (überörtliche) Pla- Eingriffsregelung ausgeglichen werden müs-
- Heilquellen- sowie Mineralwasserschutzgebiete
nungsvorgaben zu berücksichtigen, welche das sen.
- Flächenfestlegungen für Naturschutzmaßnahmen
Plangebiet indirekt betreffen: Gemäß Planung Ver- (z.B. bestehende Ausgleichsflächen) Die Flächen der Liegenschaft bergen ein nicht
netzter Biotopsysteme liegt das Plangebiet in einer unerhebliches ‚Ausgleichsflächenpotenzial‘
regionalen Vernetzungspriorität des ‚Rheinhessi- Bauleitplanung aufgrund der vorhandenen Freiflächen, die
schen Tafel- und Hügellandes‘. Die örtlichen Naturschutzbelange sind im Rahmen aufgewertet werden können sowie der ‚Defizit-
Zum diesbezüglichen Biotopverbund definiert die der Bauleitplanung vertiefend zu untersuchen, ins- bereiche‘, die sich für den interner Ausgleich
Landschaftsplanung im teils unmittelbarem Umfeld besondere durch förmliche Umweltprüfung mit Do- oder auch für ein Ökokonto nutzen lassen.
Planungsvorgaben
Seite 15Ortsgemeinde Nierstein
Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ - Phase I
FACHGUTACHTEN zu lenken, Planungssicherheit zu schaffen und sich meindlicher (Nah-)Versorgungsstandort hat Op-
so gegenüber dem Oberzentrum Mainz zu platzie- penheim auch über die VG-Grenzen hinaus eine
Altlastenuntersuchung ren. Einzelhandelsansiedlungen sollen gezielt auf Magnetwirkung.
Erfassungsbericht, Juni 2011 bestimmte Entwicklungsstandorte gelenkt werden Abschließend werden folgende Entwicklungsemp-
und so Nachhaltigkeit schaffen. fehlungen für die VG Nierstein-Oppenheim ausge-
Im Auftrag des Wirtschaftsministeriums des Landes
Für die Verbandsgemeinde Nierstein-Oppen- sprochen:
Rheinland-Pfalz wurde im Rahmen der Erfassung
potentieller Kontaminationen auf Konversionsflä- heim stellt das Gutachten Folgendes heraus: Die Innenstädte der Gemeinden Nierstein
chen durch das Büro ARCADIS Deutschland GmbH und Oppenheim sollen gestärkt und die ge-
Zentrale Versorgungsbereiche befinden sich in
eine Altlastenuntersuchung (Erfassungsbericht Juni meinsame Flächenentwicklung miteinander
den Ortskernen der kooperierenden Mittelzen-
2011) auf der Fläche der ehemaligen Liegenschaft abgestimmt werden.
tren Nierstein und Oppenheim
durchgeführt. Weiterhin sollen vorhandene Strukturen erhal-
Im Süden von Oppenheim gibt es ein Fach-
Dabei wurden, aufbauend auf einer historischen ten und bedarfsorientiert ausgebaut werden.
marktzentrum
Recherche, nur solche Flächen in die Untersu- (Großflächige) Einzelhandelsbetriebe sollen
chung mit einbezogen, für die im Rahmen der Er- Weitere Nahversorgungsstandorte befinden
sich am westlichen Ortsrand von Nierstein so- erhalten werden.
hebung Hinweise auf den Umgang mit umweltrele-
vanten Stoffen gefunden wurden (Verdachtsflä- wie in Mommenheim und Undenheim Als ortsgemeindlicher Versorgungsstandort
chen). Eine verbindliche Bewertung der Untersuch- Als Orte ohne nennenswerte Nahversorgung soll Mommenheim seine Strukturen erhalten;
ten Flächen, einschließlich allgemeiner Vorschläge werden Hahnheim, Selzen und Friesenheim ein weiterer Ausbau ist hier allerdings nicht
zu Gefahrerforschungsmaßnahmen, liegt dem genannt notwendig.
Fachgutachten bei. Die Abstimmung und Festle- Undenheim und Köngernheim sollen als
gung konkreter Maßnahmen soll erst im Zuge einer Die Einzelhandelszentralität für die VG liegt bei nur
66,4 %, d.h. das Umsatzpotenzial wird nur zu 2/3 gemeindliche Versorgungsstandorte ihre der-
konkreten künftigen Nutzung erfolgen. zeitigen Strukturen erhalten und im Bereich
ausgenutzt. Lediglich in den Warengruppen Schu-
Grundsätzlich wird empfohlen, Erdarbeiten inner- he und Haushaltswaren/Glas/Porzellan werden der Nahversorgung miteinander kooperieren.
halb des Geländes fachgutachterlich zu begleiten. Werte von über 100 % erreicht. In den Bereichen Dexheim (derzeitige Strukturen erhalten),
Gesundheits- und Körperpflege sowie Nahrungs- Schwabsburg (Nahversorgungsstandort prü-
Regionales Einzelhandelsgutachten und Genussmittel liegt die Kaufkraftbindung bei fen), Dienheim, Hahnheim und Selzen (ge-
VG Nierstein-Oppenheim, Juli 2009 nahezu 100 %. meinsamen Nahversorgungsstandort mit
In der Ortsgemeinde Nierstein zeigt sich, dass klar Hahnheim prüfen) sind derzeit keine Versor-
Die Beratungsgesellschaft Markt und Standort mbH
definierte Versorgungsbereiche fehlen. Der Einzel- gungsstandorte.
hat für die drei Verbandsgemeinden Nieder-Olm,
Bodenheim und Nierstein-Oppenheim ein regiona- handelsbesatz verteilt sich über mehrere Standorte; Der Einzelhandel soll sich somit vornehmlich auf
les Einzelhandelskonzept erarbeitet. Ziel ist die die Einzelhandelsstruktur wird als gut bewertet. die Gemeinden Nierstein und Oppenheim konzent-
bessere Vernetzung der Gemeinden im Bereich Die Gemeinde Oppenheim weist eine überwiegen- rieren (Zentrum und ausgewiesene Standorte) und
des Einzelhandels, um dessen zukünftige Entwick- de Konzentration des Einzelhandelsbesatzes ent- Nahversorgungsfunktionen sollen zusätzlich an
lung durch ein gemeinsam abgestimmtes Konzept lang der Mainzer Straße auf. Als wichtiger überge- anderen Standorten gesichert werden.
Planungsvorgaben
Seite 16Ortsgemeinde Nierstein
Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ - Phase I
Schlussfolgerung
Fachplanung/ Fachgutachten:
Im Rahmen einer konkreten Nutzungskonzep-
tion sind weitere Untersuchungen zum Um-
gang mit vorhandenen Altlasten anzustellen
Im Zuge dessen sollten dann konkrete Maß-
nahmen abgestimmt und definiert werden
Eine einzelhandelsorientierte Nutzung des
Standortes ist aufgrund der peripheren Lage
auszuschließen
Läden, die im Rahmen einer zukünftigen Kon-
zeption der Versorgung des Gebietes dienen,
sind aber denkbar, sollten aber auf jeden Fall
lediglich eine untergeordnete Funktion wahr-
nehmen
Abb. 12: Motorpool Anderson Barracks Abb. 13: Ehemalige Tankstelle Abb. 14: Ehemalige Kläranlage
Planungsvorgaben
Seite 17SITUATIONSANALYSE des regionalen und örtlichen Verflechtungsbereiches
Ortsgemeinde Nierstein
Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ – Phase I
STRUKTURMERKMALE Abb. 15: LEP IV RLP (2008): Auszug aus der Plankarte das insgesamt positive Wanderungssaldo ausgegli-
‚Demographisches Wachstum und demogra- chen werden konnte. Seither steigt die Zahl der
Im Rahmen der Situationsanalyse werden alle we- phische Schrumpfung 2006-2020‘
Einwohner wieder leicht, wohingegen auf Ver-
sentlichen Strukturmerkmale im regionalen und Über mehr als 40 Jahre nahm sowohl die Einwoh- bandsgemeindeebene ab 2010 ein anhaltend leich-
örtlichen Kontext untersucht, um strukturelle Poten- nerzahl der Gemeinde Nierstein, als auch der Ver- ter Bevölkerungsrückgang festzustellen ist (-0,2%).
ziale und Restriktionen in Hinblick auf eine künftige bandsgemeinde Nierstein-Oppenheim kontinuierlich Bevölkerungsprognose
Entwicklung der Liegenschaftsfläche abzuleiten. zu.
Die zweite kleinräumige Bevölkerungsvorausbe-
Bevölkerung Bis Ende des Jahres 2008 konnte die VG im Ver- rechnung prognostiziert bezogen auf das Basisjahr
In der Ortsgemeinde Nierstein lebten zum Stichtag gleich mit dem Jahr 1970 einen Bevölkerungszu- 2006 für das Jahr 2020 einen Bevölkerungsanstieg
wachs von mehr als 50% (20.641 EW zu 30.554 der Verbandsgemeinde Nierstein-Oppenheim um
31.12.2011 insgesamt 7.889 Einwohner, in der
EW), die Gemeinde Nierstein von immerhin knapp etwa 8,7 Prozent. Der Abzug der US-Amerikaner
Verbandsgemeinde Nierstein-Oppenheim zum
24% (6.362 EW zu 7.867EW) verzeichnen. Diese aus der Kaserne Dexheim, der neueren Zahlen zu
selben Zeitpunkt 30.560 Einwohner. Mit etwas
Zahlen liegen weit über dem Landesdurchschnitt. Folge mit einer leicht rückläufigen Bevölkerungs-
mehr als ¼ der Bevölkerung (25,8%) ist Nierstein
damit, noch vor Oppenheim (7.065 EW), die größte entwicklung einherging, bleibt in dieser Bevölke-
Gemeinde in der Verbandsgemeinde. rungsvorausberechnung allerdings unberücksich-
tigt.
Bevölkerungsentwicklung
Für die Zukunft wird bis 2020, laut der zweiten regi-
Nierstein liegt im Verdichtungsraum von Mainz und onalisierten Bevölkerungsvorausberechnung, eine
kann aufgrund dieser Lage in einer Wachstumsre- Bevölkerungszunahme von ca. 3 % für den Land-
gion von Rheinland-Pfalz auf eine positive Bevölke- kreis Mainz-Bingen erwartet. Längerfristig wird aber
rungsentwicklung über die letzten Jahrzehnte zu- auch die Zahl der dort lebenden Menschen, wie im
rückblicken. gesamten Bundesgebiet, abnehmen.
Die Bevölkerungsdaten der Ortsgemeinde Nierstein
lassen nach aktuellen Daten des Statistischen Lan-
desamtes Rheinland-Pfalz eine stagnierende bis
leicht positive Bevölkerungsentwicklung für die
Abb. 16: Statistisches Landesamt RLP (2011): Bevölke- Zukunft erwarten. Derzeit profitiert die Gemeinde
rungsentwicklung in der Ortsgemeinde Nier- noch von einem positiven Wanderungssaldo.
stein 2001-2011
Sozialstruktur
Der Abzug der US-amerikanischen Streitkräfte vom
Standort ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ Trotz insgesamt positiver Bevölkerungsentwicklun-
im Jahr 2009 hatte einen leichten Rückgang der gen zeigen sich auch für die Gemeinde Nierstein
Bevölkerungszahlen -vor allem im Gemeindegebiet die Auswirkungen des demographischen Wandels.
Nierstein (-0,7%)- zur Folge, der erst ab 2010 durch Diese fallen bisher allerdings noch schwächer aus
Situationsanalyse
Seite 19Ortsgemeinde Nierstein
Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ - Phase I
als in anderen Gemeinden Deutschlands. So sinkt Die Gemarkung Nierstein erstreckt sich auf rund Worms die größte Weinbaugemeinde Rheinhes-
zwar der Anteil der Unter-20-Jährigen bei einem 19 km², wovon mehr als 2/3 der Fläche landwirt- sens und die sechstgrößte in Rheinland-Pfalz.
gleichzeitigen Anstieg der älteren Bevölkerung (65 schaftlich genutzt werden. Damit ist der Anteil der
Arbeitsmarkt
Jahre und älter), zwischen den Jahren 2001 und Landwirtschaft fast doppelt so groß wie in Gemein-
2010 kam es aber „lediglich“ zu einer Verschiebung den vergleichbarer Größe. Im Jahr 2010 lebten in Nierstein insgesamt 2.767
von ca. 2 %. Der Anteil der 20- bis 64-Jährigen sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, von de-
blieb dabei nahezu konstant. Insgesamt zeigt sich nen 2.405 Auspendler sind. 737 Menschen pendeln
aber auch, dass im Unterschied zu vielen Gemein- zum Arbeitsplatz nach Nierstein, was eine Beschäf-
den der Anteil der Unter-20-Jährigen in Nierstein tigtenzahl am Arbeitsort Nierstein von 1.099 Perso-
noch fast 2 % höher ist als der der Über-65- nen ergibt. Das Pendlerdefizit beträgt 1.668 Perso-
Jährigen. nen. Zum Vergleich: Im Durchschnitt der Gemein-
den gleicher Größenklasse arbeiten 2.402 sozial-
versicherungspflichtig Beschäftigte im Ort. 2.321
sozialversicherungspflichtig Beschäftigte leben dort.
Insgesamt ergibt das einen Pendlerüberschuss von
81 Personen.
Die Zahlen der Ortsgemeinde Nierstein verdeutli-
chen, dass die Gemeinde als Arbeitsort nur eine
sehr untergeordnete Bedeutung hat, als Wohn-
standort in der Nähe zum Rhein-Main-Gebiet dafür
Abb. 18: Statistisches Landesamt RLP (2010): Boden-
nutzung nach ausgewählten Nutzungsarten, aber eine durchaus bedeutende Funktion wahr-
Bad Ems. nimmt.
Über die letzten fünf bis zehn Jahre nahm die Zahl
Ca. 21 % nimmt die Siedlungs- und Verkehrsfläche
der in Nierstein sozialversicherungspflichtig Be-
ein, bei jeweils ca. 5 % liegt der Anteil der Wald-
schäftigten nach einer kurzen Zunahme wieder
und Wasserfläche. Im Vergleich mit anderen Ge-
leicht ab. Die Zahl der in Nierstein lebenden und in
meinden ist der Waldanteil damit etwa nur ein
Abb. 17: Statistisches Landesamt RLP (2010): Entwick- die umliegenden Gemeinden auspendelnden sozi-
Neuntel so groß wie im Durchschnitt. Insgesamt
lung der Altersstruktur in der Gemeinde Nier- alversicherungspflichtig Beschäftigten nahm dage-
unterstreicht dies den hohen Stellenwert der Land-
stein 2001-2010, Bad Ems. gen leicht zu. Damit wird die wachsende Bedeutung
wirtschaft, vor allem des Weinbaus, in der Gemein-
Niersteins in der Region als Wohnstandort deutlich.
In Zukunft wird sich dieses Bild aber stetig hin zu de Nierstein.
einer Überalterung der Bevölkerung verschieben. Versorgungsbereich
Trotz rückläufiger Zahl an Betrieben hat die Land-
In ihrer Versorgungsfunktion als Mittelzentrum soll
Wirtschaftsstruktur wirtschaft in Nierstein, vor allem der Weinbau, wei-
die Gemeinde Nierstein in Kooperation mit dem
terhin eine große Bedeutung. Nierstein ist nach
Flächennutzung Mittelzentrum Oppenheim das Oberzentrum Mainz
Situationsanalyse
Seite 20Ortsgemeinde Nierstein
Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ - Phase I
entlasten. Der Versorgungsbereich der Gemeinde des mittelfristigen Bedarfs befinden sich innerhalb Weinanbauregion Rheinhessen ein besonderer
umfasst für die meisten Bereiche die Verbandsge- der Ortslage. Bezogen auf die Größe und Moderni- Stellenwert zu. Als eine der größten Weinanbau-
meinde Nierstein-Oppenheim; lediglich im Lebens- tät der vorhandenen Betriebe ist das Angebot in der gemeinden des Rheins (vgl. Rheinhessen Touristik)
mitteleinzelhandel ist der Versorgungsbereich Nier- Stadt allerdings eher unterdurchschnittlich. bildet sie einen wichtigen touristischen Anker der
steins aufgrund dezentral gelegener Nahversorger insgesamt durch den Fremdenverkehr geprägten
Zudem fehlen klar definierte zentrale Versorgungs-
in der VG kleiner als diese. Trotz der großen Be- Region Rheinhessen.
bereiche. So lässt sich im Zentrum der Stadt kein
deutung Niersteins für die VG fließt ein großer Teil Aufgrund der landschaftlichen und klimatischen
durch Einzelhandel geprägter Ortskern ausmachen.
der Kaufkraft ab, vor allem in das kooperierende Gegebenheiten konzentriert sich der Fremdenver-
Mittelzentrum Oppenheim und die Oberzentren kehr in Nierstein und in der Region Rheinhessen
Mainz und Worms. Aufgrund der geringen Kauf- vornehmlich auf den Bereich des Natur- und Aktiv-
kraftbindung lässt sich darauf schließen, dass Nier- tourismus (Wandern & Radwandern). Im Vorder-
stein seiner Versorgungsfunktion nicht vollkommen grund steht dabei eine landschaftsbezogene und
gerecht wird. überwiegend naturnahe Erholung rund um die
Themen ‚Wein und Rhein’.
Abb. 20: Entwicklungsräume Nierstein gemäß
Regionalem Einzelhandelskonzept 2009
Bis auf das Versorgungszentrum am westlichen
Stadtrand sind lediglich kleinere Standortgemein-
schaften von Geschäften vorhanden.
Tourismus/ Erholung/ Freizeit
Entsprechend des Regionalen Raumordnungsplans
Abb. 19: Versorgungsstruktur gemäß des regionalen (RROP) Rheinhessen-Nahe wird Nierstein die be-
Einzelhandelskonzeptes und Kommunalen sondere Funktion Fremdenverkehr (F) zugewiesen, Diese Formen des Fremdenverkehrs sind überwie-
Konzeptes für die VG Nierstein-Oppenheim wodurch auch zukünftig der Ortsgemeinde touristi- gend dem Tages- und Wochenendtourismus zuzu-
(Markt und Standort Beratungsgesellschaft sche Entwicklungsmöglichkeiten zugesprochen
mbH, 2009)
ordnen. Die in diesem Zusammenhang ermittelte
werden. durchschnittliche Aufenthaltsdauer der Urlaubsgäs-
Versorgungsstruktur Als ausgewiesener Fremdenverkehrsort kommt der te von 2 bis 3 Tagen/ Gast (vgl. Statistisches Lan-
Grundsätzlich ist die Versorgungsstruktur Nier- Gemeinde Nierstein in Hinblick auf den Fremden- desamt Rheinland-Pfalz (2011)) in der Ortsgemein-
steins als positiv zu bewerten. Sowohl Angebote verkehr und die Erholung innerhalb der rheinhessi- de bestätigt dabei die getroffene Annahme.
zur Versorgung mit Gütern des täglichen als auch schen Hügellandschaft und der gleichnamigen
Situationsanalyse
Seite 21Ortsgemeinde Nierstein
Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ - Phase I
Mit rund 13.800 Gästen und 22.720 Übernachtun- Schlussfolgerung Strukturmerkmale:
gen jährlich bildet der Tourismus den zweitgrößten
Lage in einer Wachstumsregion von Rheinland-
Wirtschaftszweig der Gemeinde (nach dem Wein-
Pfalz (Wandergewinne größer als Sterbeverlus-
bau). Insgesamt gibt es in Nierstein 8 Beherber-
te)
gungsbetriebe mit 328 angebotenen Betten (vgl.
Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz (2011)). Positive Bevölkerungsentwicklung in der OG
Von besonderer Bedeutung ist der Tages- und Nierstein
Ausflugstourismus, von dem vor allem die Weingü- von + 0,3 % (2009 zu 2010)
ter und Gaststätten profitieren. Nicht zuletzt die Ungenutztes, offenes Arbeitskräftepotenzial
attraktive Landschaft locken (Wander- und Rad-) (2.405 Auspendler/Tag)
Touristen in die Region und Gemeinde. Lage in einem touristisch attraktiven Land-
Grundsätzlich kann die Region Rheinhessen im schaftsraum
landesweiten Vergleich die größten Zuwachsraten Gute Einzelhandelsstruktur mit Magnetwirkung
an Gästen und Besuchern im Bereich Tourismus für die gesamte Verbandsgemeinde Nierstein-
verzeichnen (siehe hierzu auch Marktanalyse), was Oppenheim
die Attraktivität der Region und die wirtschaftlichen
Freiwillig kooperierendes Mittelzentrum mit Op-
Potenziale des Fremdenverkehrs nochmals unter-
penheim
streicht.
Abb. 21: Weinberge bei Nierstein (OG Nierstein) Abb. 22: Marktplatz Nierstein (OG Nierstein) Abb. 23: Winzerbetrieb (OG Nierstein)
Situationsanalyse
Seite 22Ortsgemeinde Nierstein
Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ - Phase I
ERSCHLIESSUNG passiert die Buslinie 662 der Omnibusverkehr verschiedene Straßen und Wege sichergestellt. Die
Rhein-Nahe GmbH (ORN) die Kaserne entlang der Verkehrsflächen, Wendeanlagen und Stellplätze
Die Liegenschaft wird über eine Haupt- und mehre- B 420, einen Haltepunkt am ehemaligen Militär- sowohl im technischen, als auch Wohnbereich sind
re Nebenzufahrten an die Bundesstraße B 420 und standort gibt es jedoch derzeit nicht mehr. dem Bedarf einer militärischen Einrichtung entspre-
damit an das überörtliche Straßenverkehrsnetz chend ausreichend dimensioniert.
Die nächsten Bushaltestellen liegen somit in den
angebunden. Über die B 420 ist eine Verbindung
Ortschaften Dexheim (Haltestelle „Turnhalle“ in ca.
an die B 9 sowie die Autobahn A 63 (in ca. 11 km Stärken
1,5 km Entfernung) bzw. in Köngernheim (Halte-
Entfernung) und somit ein Anschluss an das über-
stelle „Osterberg“ ca. 3 km entfernt). Das Plangebiet ist über die Bundesstraße B 420
regionale Verkehrsnetz gegeben. Von dort sind
u.a. die Städte Mainz, Worms, Wiesbaden und Der nächstgelegene Bahnhof befindet sich in ca. 5 verkehrlich gut angebunden. Verschiedene Zu-
Frankfurt am Main in ca. 20- 40 Minuten erreichbar. km Entfernung von der Kaserne in der Ortsgemein- fahrtsmöglichkeiten sichern dabei die Erschließung
de Nierstein an der Bahnstrecke Mainz-Ludwigs- des Plangebietes an das überörtliche Verkehrsnetz,
In ca. 10 km Entfernung liegt der Rheinhafen Op- wodurch auch die Gliederung des Areals in mehre-
hafen.
penheim, der eine Nutzung des Rheins als Was- re, unabhängige Teile und eine abschnittsweise
serstraße ermöglicht. Der internationale Flughafen Frankfurt/ Main ist in
Entwicklung ermöglicht werden.
ca. 35 Minuten (ca. 45 km) über die Bundesstraße
Die Liegenschaft ist vom öffentlichen Personen- Es sind genügend Parkplätze vorhanden.
B 9, die Autobahnen A 60 und A 3 zu erreichen.
nahverkehr weitestgehend ausgeschlossen. Zwar
Die innere verkehrliche Erschließung wird durch Ein umlaufender Schutzzaun ist vorhanden.
Abb. 24: Äußere Erschließung (ISU Bitburg 2011) Abb. 25: Innere Erschließung (ISU Bitburg 2011) Abb. 26: Schutzzaun
Situationsanalyse
Seite 23Ortsgemeinde Nierstein
Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ - Phase I
Schwächen Empfehlung eine funktionale Gliederung des Straßenquer-
schnitts erfolgen und im Sinne einer Verkehrsberu-
Die fehlende direkte überregionale Anbindung des Die Liegenschaft ist auch zukünftig vorrangig über
higung der fließende und ruhende Verkehr neu
Plangebietes wirkt sich negativ auf verschiedene die Zufahrtsmöglichkeiten an der Bundesstraße
geordnet werden.
potenzielle Folgenutzungen aus, begünstigt aber B 420 anzubinden. Das Vorhandensein mehrerer
gleichzeitig Nutzungen mit regionalem Wirkungs- Zufahrten eröffnet dabei die Möglichkeit einer fle-
kreis. xiblen, bedarfsgerechten und abschnittweise Er-
Die Straßenverkehrsflächen innerhalb des Konver- schließung.
sionsareals sind überwiegend in einem schlechten Die innere Erschließung der Liegenschaft sollte
baulichen Zustand. In vielen Bereichen ist die zudem weitgehend über das vorhandene Straßen-
Deckschicht bereits aufgebrochen und wird von netz erfolgen. Dieses kann darüber hinaus entspre-
Bewuchs durchdrungen. chend dem festzulegenden Nutzungskonzept er-
Hinzu kommen ein für die zivile Nachnutzung über- weitert oder zurückgebaut werden.
dimensionierter Querschnitt des Straßenraums
Grundsätzlich wird eine Sanierung der Fahrbahn-
sowie das Fehlen einer funktionalen Gliederung der
oberfläche notwendig. Zudem sollte im Rahmen
Straßenverkehrsflächen.
einer nutzungsorientierten Straßenausbauplanung
Abb. 27: Baulicher Zustand des inneren Abb. 28: Ehemalige Hauptzufahrt Abb. 29: Dimensionierung Straßenverkehrsfläche
Erschließungssystems (beispielhaft) (beispielhaft)
Situationsanalyse
Seite 24Ortsgemeinde Nierstein
Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ - Phase I
TECHNISCHE INFRASTRUKTUR Stärken leitung (20kV) im Bereich der Housing (Elektro-
schaltstation Nr. 6454).
Die Liegenschaft verfügte bis zur Aufgabe der mili- Die Liegenschaft ist bereits teilweise an das öffent-
liche Versorgungsnetz (Gas, Elektrizität, Wasser Jedes Gebäude der Liegenschaft ist an das öffent-
tärischen Nutzung über ein eigenständiges Ver-
etc.) angeschlossen und verfügt theoretisch über liche Telekommunikationsnetz angeschlossen.
und Entsorgungssystem, bestehend aus
6 Elektroschaltstationen ausreichend technische Infrastruktur.
Schwächen
4 Transformatoren Die Versorgung mit Wasser erfolgt in diesem Zu-
sammenhang über eine zentrale Zuleitung zu ei- Aufgrund von Vandalismusschäden ist die Funkti-
2 Heizwerken
nem bestehenden Hochbehälter (derzeit nicht be- onsfähigkeit der vorhandenen internen Ver- und
1 Kläranlage
füllt) im Bereich der ehemaligen Hauptzufahrt/ Ka- Entsorgungsanlagen und -netze nur noch einge-
1 Chlorstation schränkt bis gar nicht mehr gegeben.
pelle.
1 Fernsehturm
Zudem wird das Areal über zwei zentrale Zuleitun- Hinzu kommt, dass das vorhandene Ver- und Ent-
1 Hochbehälter
gen (Heizwerk Housing & Truppenkantine) aus dem sorgungssystem bisher für militärische Zwecke
Bis auf ein liegenschaftsinternes biologisches Klär- ausgelegt war und im Rahmen einer zivilen An-
öffentlichen Verteilernetz mit Gas versorgt.
werk erfolgte die Ver- und Entsorgung der Gesamt- schlussnutzung aufgrund der Überdimensionierung
anlage über verschiedene zentrale Zuleitungen aus Der Anschluss an das Stromnetz erfolgt hingegen
ohnehin nur bedingt nutzbar wäre.
dem öffentlichen Netz. über eine zentrale Zuleitung einer Mittelspannungs-
Abb. 30: Technische Infrastruktur (ISU Bitburg, 2011) Abb. 31: Hochbehälter mit Zuleitung Abb. 32: Zentrale Zuleitung Gasversorgung
(Planauskunft Wasserversorgung Rheinhesssen) (Planauskunft Thüga Energienetz GmbH)
Situationsanalyse
Seite 25Ortsgemeinde Nierstein
Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ - Phase I
Empfehlung gebundene Infrastruktur zum größten Teil – wenn nicht oder erst langfristig genutzt werden können.
Der Zustand der Ver- und Entsorgungseinrichtun- nicht sogar vollständig - neu herzustellen sein wird. Hier wären entsprechende Interimslösungen denk-
gen sowie die Wirtschaftlichkeit ihrer Weiterver- Aufwändig dürfte dabei vor allen Dingen die Her- bar.
wendung im Hinblick auf eine zivile Anschlussnut- stellung der Kanalleitungen für Abwasser außerhalb
zung der Liegenschaft, ist im Zuge der weiteren des Kasernengeländes bis zum nächsten Überga-
Planungen zu noch näher zu überprüfen. bepunkt sein. Innerhalb des ehemaligen Militärare-
als entspricht der Aufwand in etwa dem, der auch
In der Regel ist die technische Infrastruktur bei
bei der Neuerschließung sonstiger Baugebiete
amerikanischen Militäranlagen jedoch alleine auf-
entsteht.
grund der Dimensionierung für eine zivile Nachfol-
genutzung nicht geeignet. Grundsätzlich ist die Nutzung regenerativer Ener-
Hinzu kommt, dass die Leitungen meist ohne er- gien im Rahmen zukünftiger Konzeptionen anzu-
kennbares System „kreuz und quer“ über das Ge- streben. Konkrete Ansätze hierfür können jedoch
lände erlaufen, was auch im vorliegenden Fall zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht benannt werden.
- zumindest teilweise - zutrifft. In Frage kommen dürften vor allen Dingen Photo-
Insofern ist davon auszugehen, dass die leitungs- voltaikanlagen in den Bereichen, die anderweitig
Abb. 33: Zuleitung Mittelspannungsleitung Abb. 34: Telekommunikationsnetz Abb. 35: Trafostation mit Vandalismusschäden
(Planauskunft EWR) (Planauskunft Telekom Netzwerkservice GmbH)
Situationsanalyse
Seite 26Ortsgemeinde Nierstein
Machbarkeitsstudie für die Liegenschaft ‚Anderson Barracks & Housing Dexheim‘ - Phase I
NUTZUNGSSTRUKTUR Missile Facility West & Ost Waschstraße, Fahrschule, Autowerkstatt
Commissary, Bank, BX Einkaufszentrum, Men-
Die Flächen der ehemaligen Militärliegenschaft Motorpool (mit Wartungshalle und Außenstell-
sa, Sportsbar, Kino
werden im derzeit noch gültigen Flächennutzungs- platz)
Verwaltungs- & Bürogebäude
plan (FNP 1997) der Verbandgemeinde Nierstein- Wohnbebauung (2 Wohnblocks - Truppenunter-
Kirche, Pfarramt
Oppenheim als militärischer Bereich dargestellt. An künfte)
die Konversionsfläche selbst grenzen landwirt- Heizzentrale Family Housing
schaftliche Nutzflächen (Wein- und Ackerbau) an, Erdbunker und Lagerhallen
Wohnbebauung (18 Reihenhauszeilen
wohingegen die im Umfeld gelegenen Siedlungsbe- Anderson Barracks mit 3 bis 8 Wohneinheiten/ Zeile, 7 Wohnblocks
reiche überwiegend durch Wohn- und Mischnut- mit 12 bis 22 Wohneinheiten/ Block, 1 Doppel-
zungen geprägt sind. Wohnbebauung (6 Wohnblocks - Truppenunter-
haus mit 2 Wohneinheiten)
künfte)
Die Konversionsfläche gliedert sich insgesamt in 3 Grundschule mit Turnhalle und Mensa, Kinder-
Motorpool (mit Tankstelle, Wartungshalle und
aneinandergrenzende Nutzungsbereiche. Ihre Ab- garten, Jugendzentrum, Offizierscasino, Post
Außenstellplatz)
grenzung orientiert sich primär nach der zeitlichen Kläranlage, Klärteich, Rückhaltemulden
Außensportanlagen (Baseball- & Footballfeld,
Entstehung und dem ehemaligen Funktionen. Tennis- & Basketballplätze), Sporthalle, Bow- Stärken
Nachfolgend werden die jeweiligen Funktionsberei- lingcenter, Fitnessstudio
che mit der jeweiligen Nutzung im Detail aufgelistet: Krankenhaus, Zahnklinik Die Liegenschaft bietet durch ihre Gliederung in
Abb. 36: Nutzungsstruktur (ISU Bitburg 2011) Abb. 37: Funktionsbereiche (ISU Bitburg 2011) Abb. 38: Unterkunftsgebäude und Wohnbebauung
(ISU Bitburg 2011)
Situationsanalyse
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