PACTA 2020 Kapitel zur Klimaverträglichkeit von Immobilien- und Hypothekenportfolien - Bundesamt für Umwelt
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Im Auftrag des Bundesamtes für Umwelt BAFU Bern PACTA 2020 Kapitel zur Klimaverträglichkeit von Immobilien- und Hypothekenportfolien Auszug der Immobilienanalyse in Deutsch aus dem Bericht 2°Investing Initiative, Wüest Partner (2020): Bridging the gap: Measuring climate goal alignment and climate actions of Swiss financial institutions, im Auftrag des BAFU Zürich, November 2020
Projektnummer 110036
Auftraggeber UVEK
Bundesamt für Umwelt BAFU
Abteilung Klima, Sektion Klimapolitik
Papiermühlestrasse 172
3063 Ittigen
Kontaktperson Silvia Ruprecht-Martignoli, BAFU, Sektion Klimapolitik
silvia.ruprecht@bafu.admin.ch
Begleitgruppe Röthlisberger Regine, BAFU, Leitung Sektion Klimaberichterstattung
und -anpassung
Stefan Schwager, BAFU, Bereich internationale Umweltfinanzierung
Ines Barnetta, SIF, Sektion Versicherungen und Risiken
Claudio Menn, BFE, Sektion Gebäude
Bearbeitung Wüest Partner AG
Alte Börse
Bleicherweg 5
8001 Zürich
wuestpartner.com
Projektleitung Dr. Reto Frey | reto.frey@wuestpartner.com
Bearbeitung Ivan Anton
Thomas Wider
Zeitraum 2020
Wüest Partner ist ein unabhängiges und inhabergeführtes Beratungsunternehmen.
Seit 1985 schaffen wir als neutrale Experten erstklassige Entscheidungsgrundlagen
für professionelle Immobilienakteure. Mit einem breiten Leistungsangebot –
bestehend aus Beratung, Bewertung, Daten, Applikationen und Publikationen –
begleiten wir unsere Kunden im In- und Ausland. Unser Wissen schafft Transparenz
und ebnet neue Wege für die Weiterentwicklung der Immobilienwirtschaft.
Mit einem rund 200-köpfigen, interdisziplinären Beraterteam verfügt das Unter-
nehmen über eine hohe Kompetenz und langjährige Erfahrung. Die Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter stammen aus den Disziplinen Ökonomie, Architektur,
Informatik, Ingenieurwesen sowie Sozial- und Naturwissenschaften. Die in Zürich,
Genf, Bern, Lugano, Frankfurt am Main, Berlin, Hamburg und München stationierten
Beraterteams werden von einem internationalen Netzwerk von Partnerfirmen und
regional gut verankerten Fachpersonen ergänzt.
Für Kontinuität, Nachhaltigkeit und Unabhängigkeit der Unternehmensleistungen
bürgen die achtzehn Partner, die zugleich Eigentümer der Wüest Partner AG sind:
Andreas Ammann, Marcel Scherrer, Marco Feusi, Andreas Bleisch, Jan Bärthel,
Patrick Schnorf, Mario Grubenmann, Patrik Schmid, Gino Fiorentin, Stefan Meier,
Hervé Froidevaux, Ronny Haase, Pascal Marazzi-de Lima, Andreas Keller, Karsten
Jungk, Ivan Anton, Fabio Guerra und Alain Chaney.
Disclaimer: Diese Studie wurde im Auftrag des BAFU verfasst. Für den Inhalt ist
allein der Auftragnehmer verantwortlich.
2 / 30Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung 4
1.1 Referenz für Klimaverträglichkeit 4
1.2 Zusammenfassung der Methodik 5
1.3 Einschränkungen 6
2 Robustheit der Daten 6
3 Der Schweizer Immobilienmarkt 9
3.1 CO2-Emissionen des Gebäudeparks Schweiz 9
3.2 Finanzmarktakteure und der Gebäudepark Schweiz 11
3.3 Teilnehmende im Immobilien-Modul von PACTA 2020 13
4 Resultate für direkt gehaltene Gebäude 15
4.1 Datenlage für direkt gehaltene Immobilien 15
4.2 CO2-Emissionen und Klimaverträglichkeit der direkt gehaltenen Gebäude
15
4.3 Heizträger und geplante Sanierungsmassnahmen 18
4.4 Nutzungen 21
5 Resultate Hypotheken 23
5.1 Datenlage für Hypotheken 23
5.2 CO2-Emissionen und Klimaverträglichkeit der Hypothekenportfolios 24
5.3 Auswertung nach Kantonen 26
6 Handlungsoptionen 27
6.1 Was sind grundsätzliche Handlungsoptionen? 27
6.2 Qualitative Aussagen der Teilnehmer 28
6.3 Hypothetische Sanierung 29
7 Schlussfolgerungen 30
Wüest Partner AG
Alte Börse
Bleicherweg 5
8001 Zürich
Schweiz
T +41 44 289 90 00
wuestpartner.com
Regulated by RICS1 Einleitung
Dieser Bericht entspricht den Abschnitten zu direkt gehaltenen Immobilien sowie
Hypotheken im Bericht 2°Investing Initiative, Wüest Partner (2020): Bridging the
gap: Measuring climate goal alignment and climate actions of Swiss financial
institutions (im Auftrag des BAFU) in Deutsch.1
Als Erweiterung zur Klimaverträglichkeits -Analyse 2017 für Finanzmarktakteure
wurde für die aktuelle Durchführung von PACTA 2020 (Paris Agreement Capital
Transition Assessment) zur bestehenden Analyse von Aktien- und
Unternehmensanleihenportfolios ein zusätzliches Modul zur Analyse der
Immobilien- und Hypothekarportfolios Schweiz eingeführt. Dieses Modul wurde im
Auftrag des Bundesamtes für Umwelt BAFU durch Wüest Partner 2018/19
entwickelt. In enger Zusammenarbeit mit dem BAFU hat Wüest Partner dieses
neue Immobilien-Modul in der Durchführung von PACTA 2020 auf alle
eingereichten Immobilien- und Hypothekarportfolios angewendet.
Damit werden im Wesentlichen folgende Forschungsfragen gestellt:
— Wie hoch sind die CO2-Emissionen der Immobilien- beziehungsweise
Hypothekenportfolios aller Teilnehmenden im PACTA 2020 Test?
— Wie hoch sind die CO2-Gebäudeemissionen der vier betrachteten
Branchen (Banken, Versicherungen, Pensionskassen, Vermögensverwaltende)?
— Wie schneiden die Branchen im Verhältnis zu den Schweizer Klimazielen
für den Gebäudepark ab, das heisst, wie klimaverträglich sind die Immobilien- bzw.
Hypothekarportfolios?
1.1 Referenz für Klimaverträglichkeit
Um die Klimaverträglichkeit der Immobilien- bzw. Hypothekarportfolios der
Testteilnehmenden zu ermitteln, werden die CO2-Emissionen der getesteten
Immobilien mit verschiedenen Referenzwerten verglichen. Als Referenzwerte
werden dazu folgende Szenarien beigezogen:
— Der Absenkpfad des Bundesrates für den gesamten Gebäudepark Schweiz
auf «Netto-Null» bis ins Jahr 2050.2
— Die entsprechenden CO2-Emissionsgrenzwerte für den Heizungsersatz bei
bestehenden Gebäuden bzw. für Neubauten gemäss des totalrevidierten CO2-
Gesetzes3
— Das Szenario «weiter-wie-bisher» gemäss dem Methodenbericht zum
Immobilientool von Wüest Partner.4
Die Zielsetzung «Netto-Null» für das Jahr 2050 bedeutet, dass die Schweiz und
damit auch der Schweizer Gebäudepark im Jahr 2050 kein CO2 mehr ausstossen
soll. Dieser «Netto-Null» Zielpfad dient also als Referenz, an welchem die
Klimaverträglichkeit einer Immobilie auch prospektiv gemessen werden kann. Diese
Referenz gibt für jedes Jahr von 2020 bis 2050 vor, wie viel CO2 jeder Gebäudetyp
durchschnittlich noch ausstossen sollte. Einen entsprechenden Anhaltspunkt bilden
ebenfalls die Grenzwerte gemäss totalrevidiertem CO2-Gesetz (vgl. Kapitel 2.1).
1 Vgl. https://www.bafu.admin.ch/bafu/de/home/themen/klima/fachinformationen/klima-und-
finanzmarkt.html
2 Vgl. https://www.admin.ch/gov/de/start/dokumentation/medienmitteilungen.msg-id-76206.html
3 Vgl. https://www.bafu.admin.ch/bafu/de/home/themen/klima/recht/totalrevision-co2-gesetz.html
4 Vgl. https://www.bafu.admin.ch/bafu/de/home/themen/klima/fachinformationen/klima-und-
finanzmarkt.html
4 / 30Beide Werte werden als Effizienz ausgewiesen, sprich als emittierte Menge an CO2
in Kilogramm pro Quadratmeter Energiebezugsfläche. Der erste Grenzwert des
neuen CO2-Gesetzes liegt bei 20 kg/m2. Es ist vorgesehen, dass bei einem
Heizungsersatz ein Gebäude ab 2023 nicht mehr als dieser Grenzwert emittieren
darf. Der Grenzwert soll in Fünfjahresschritten jeweils um 5 kg/m2 gesenkt werden.
Bei PACTA 2020 wurden dazu zwei Zeitscheiben gewählt. Die erste im Jahr 2020
stellt eine Analyse des Ist-Zustandes dar, während die zweite Zeitscheibe 2030 die
Situation in 10 Jahren abbilden soll. Dazu können die Teilnehmenden ihre geplanten
Sanierungsmassnahmen der in diesem Test relevanten Gebäudemerkmale
Fassade, Fenster, Dach und Keller einreichen. Die Substitution des bestehenden
Energieträgers für die Heizung bzw. Warmwasseraufbereitung mit einem anderen –
beispielsweise durch den Ersatz von Öl mit Gas oder mit einem nicht fossilen
Energieträger – kann ebenfalls berücksichtigt werden.
1.2 Zusammenfassung der Methodik
Die Teilnehmenden an PACTA 2020 konnten den Standort des Gebäudes in Form
der EGID (Eidgenössische Gebäudekennzeichnung), einer Adresse oder der
geographischen Koordinaten angeben. Die zusätzlichen Faktoren (z.B.
Heizungsträger, Energieverbrauchsfläche, Sanierungsdetails) zur Bestimmung der
CO2-Emissionen für jede Schweizer Immobilie können bei der Anwendung des
Immobilien-Moduls aus dem Schweizerischen Gebäude- und Wohnungsregister
(GWR) des Bundesamtes für Statistik ergänzt werden. Optional kann der Portfolio-
Eigentümer einige dieser Faktoren selbst ergänzen, wenn aktuellere oder präzisere
Daten zur Verfügung stehen. Mit der SIA-Norm 380/1 (2016) «Heizwärmebedarf» als
Basis wird für jedes eingereichte Gebäude ein vereinfachter, «virtueller, digitaler
Zwilling» erstellt und dessen Heizwärmebedarf berechnet. Mittels der vom BAFU
vorgegebenen CO2-Emissionsfaktoren für die drei Energieträger «Heizöl», «Erdgas»
und «andere» werden die jährlichen CO2-Emissionen berechnet, die bei der
Wärmeerzeugung für Heizung und Warmwasser dieses Gebäudes anfallen. Für eine
korrekte Berechnung im Rahmen des Immobilien-Moduls sind für jedes Gebäude
des Teilnehmenden folgende Angaben notwendig:
Angabe Beispiel Obligatorisch/optional Tabelle 1
Energiebezugsfläche (EBF) in m2 500 Obligatorisch Benötigte Angaben der
Anzahl Stockwerke (beheizt) 3 Obligatorisch Teilnehmenden für den CO2-
Gebäude Baujahr 1995 Obligatorisch Rechner PACTA
Hauptnutzungstyp Gebäude (Definition gemäss SIA 380/1:2009) 1: Wohnen EFH Obligatorisch
Code der zugeordneten Klimamessstation ABO (Adelboden) Obligatorisch
(Definition gemäss Auszug aus Merkblatt SIA 2028)
Energieträger für Heizung und Warmwasser Öl/Gas/andere Obligatorisch
Sanierungsjahr Fassade 2010 Optional
Sanierungsjahr Dach 2010 Optional
Sanierungsjahr Fenster 2000 Optional
Sanierungsjahr Keller Keine Angabe Optional
Falls die obligatorischen Angaben nicht direkt vom Teilnehmenden mitgeliefert
wurden, konnten diese wie oben erwähnt aus dem GWR bezogen werden. Nach
einer erfolgreichen Berechnung werden folgende Kenngrössen ausgegeben:
Kenngrösse Einheit Tabelle 2
CO2-Emissionen pro Energiebezugsfläche und Jahr kg pro m2 und Jahr Kenngrössen des CO2-
CO2-Emissionen pro Jahr, Total kg pro Jahr Rechners PACTA
5 / 30Das für die Berechnungen im Immobilien-Modul mit Hilfe der Statistik-Umgebung
«R»5 entwickelte R-Package kann als Open-Source-Software beim BAFU bezogen
werden. Detaillierte Angaben sind im entsprechenden Methodenbericht verfügbar6.
1.3 Einschränkungen
Die automatisch verwendeten Eingabedaten aus dem schweizerischen Gebäude-
und Wohnungsregister (GWR) können je nach Kanton und Gebäudetyp hinsichtlich
ihrer Datenqualität unterschiedlich genau sein. Sie werden sich im Laufe der Zeit
durch die Datenpflege der jeweiligen Gemeinden verbessern und können – falls
genauere Angaben vorhanden – selbstverständlich zusätzlich vom Eigentümer des
Portfolios überschrieben werden. Der Stromverbrauch wird in der Methodik des
Immobilien-Moduls als CO2-neutral angenommen, entsprechend dem in der Schweiz
produzierten Strommix. Energetische Aspekte, die für den Bau einer Immobilie
verwendeten Materialien (graue Energie) sowie Fragen des Recyclings werden im
Immobilien-Modul nicht berücksichtigt. Finanzielle Indikatoren (z.B.
Sanierungskosten, Betriebskosten, Veränderungen der Ertragssituation etc.) werden
ebenfalls nicht berücksichtigt oder ausgewiesen.
2 Robustheit der Daten
Wie im Methodenbericht dargelegt, waren 2018 bei 13 % der Gebäude aus dem
Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) die beiden Gebäudemerkmale
Energieträger bzw. Baujahr nicht bekannt. Bei 78 % der im Test einbezogenen
Gebäude sind diese Angaben zwar im GWR vorhanden, sie müssen aber als nicht
zwingend ganz aktuell betrachtet werden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn
das Alter eines Gebäudes gemäss dem hinterlegten Baujahr mehr als 30 Jahre
beträgt, gleichzeitig jedoch keinerlei Angaben zu irgendwelchen Sanierungen
greifbar sind.
Was die Kantone betrifft, so liefern lediglich die Gebäude aus dem Kanton Basel-
Stadt 100 % der für die Analyse notwendigen Gebäudemerkmale. Bei allen anderen
Kantonen fehlt ein Teil der notwendigen Gebäudemerkmale für die Berechnungen.
Falls die Teilnehmenden diejenigen Gebäudemerkmale aus ihren eigenen
Datenquellen einspeisen konnten, erhöht sich somit automatisch die Aussagekraft
der Ergebnisse der CO2-Berechnung.
Die Datenqualität der bei PACTA 2020 eingereichten Gebäude wird mit den drei
Kategorien «gut», «mittel» und «mässig» beurteilt. Die folgende Tabelle gibt
Auskunft über die Kriterien der jeweiligen Zuteilung in eine der drei Kategorien.
Qualität Kriterien Tabelle 3
gut Gebäudealter ≤ 30 Jahre oder Gebäudealter > 30 Jahre mit Sanierungen Kriterien zur Kategorisierung
mittel Gebäudealter > 30 Jahre und keine Sanierungen vorhanden der Daten bezüglich ihrer
mässig Energieträger und Baujahr fehlt Qualität
n/a obligatorische Angabe fehlt
Über die Hälfte (55 %) der eingereichten, direkt von institutionellen Investoren
gehaltenen Gebäude fallen in die beste Kategorie «gut» und 44 % sind «mittel».
5 https://www.r-project.org
6 https://www.bafu.admin.ch/bafu/de/home/themen/klima/fachinformationen/klima-und-finanzmarkt.html
6 / 30Aufgrund fehlender Angaben von den für die Berechnung zwingend notwendigen
Parametern konnten für 9 % der zum Test eingereichten Gebäude keine CO2-
Emission berechnet werden. Von den 91 % der restlichen Gebäude musste lediglich
bei 1 % die Datenqualität mit der Kategorie «mässig» beurteilt werden. Den höchsten
Anteil an Gebäuden, die wegen einer fehlenden Angabe nicht berechnet werden
konnten, gehören zum Segment der Banken. Die Pensionskassen kennen ihre direkt
gehaltenen Gebäude sehr gut, so sind fast 80 % der getesteten Gebäude in der
Kategorie der Datenqualität «gut». Von den beiden anderen Branchen
Versicherungen und Vermögensverwaltende weisen über 60 % der Gebäude die
Datenqualität «gut» auf.
Abbildung 1
Qualität der eingereichten
Daten bei den direkt
gehaltenen Gebäuden (2020)
Insgesamt war bei rund 30 % der Gebäude im Segment der Hypotheken keine
Berechnung möglich, da ein zwingend notwendiger Parameter (Fläche, Baujahr,
Geschosszahl etc.) nicht verfügbar war. Von den restlichen über 880'000 Gebäuden
haben fast zwei Drittel (64 %) eine Datenqualität der Kategorie «mittel», 21 % der
Kategorie «gut» und 15 % der Kategorie «mässig».
Die Verfügbarkeit von Daten mit einer mittleren oder gar guten Qualität, wie dies bei
den direkt gehaltenen Liegenschaften der institutionellen Eigentümer der Fall ist, ist
bei den Hypotheken noch nicht gegeben. Häufig wurden lediglich Adressdaten
eingereicht. Dies kann an technischen Hindernissen liegen wie z. B. nicht vernetzte
Datenbanken oder noch nicht digitalisierten Beständen. Auch sind gewisse Angaben
zur technischen Ausstattung eines Gebäudes wie die Art des Energieträgers für die
Gewährung einer Hypothek bisher als nicht direkt relevant eingeschätzt worden und
daher beim Kreditgeber nicht systematisch erfasst worden.
7 / 30Abbildung 2
Datenqualität der Gebäude
(Anzahl), die mit einer
Hypothek belastetet sind
(2020)
Bei den Hypotheken zeigt sich bezüglich der Datenqualität zwischen dem Anteil der
Gebäude und dem Anteil der Energiebezugsfläche ein leicht unterschiedliches Bild.
So zeigten Gebäude mit einer grösseren Energiebezugsfläche eine bessere
Datenqualität als dies bei der reinen Anzahl der Gebäude sichtbar ist. Die für die
absoluten CO2-Emissionen entscheidende Energiebezugsfläche hat in allen
Kategorien der Datenqualität einen höheren Anteil, was sich positiv auf die
Belastbarkeit der berechneten Ergebnisse auswirkt.
Qualität Anteil Gebäude Anteil EBF Tabelle 4
gut 15 % 21 % Anteil der Kategorien je
Datenqualität nach Gebäuden
mittel 45 % 56 %
und Energiebezugsflächen
mässig 10 % 11 %
n/a 30 % 12 %
8 / 303 Der Schweizer Immobilienmarkt
3.1 CO2-Emissionen des Gebäudeparks Schweiz
Die CO2-Emissionen des Gebäudeparks Schweiz betragen gemäss dem
Treibhausgasinventar7 des BAFU zurzeit etwas mehr als ein Viertel der gesamten
CO2-Emissionen der Schweiz.
Der Anteil der mit nicht fossilen Energieträgern betriebenen Gebäude nimmt seit dem
Jahr 2000 stark zu. Trotzdem ist die Veränderung im gesamten Bestand aller
Gebäude in der Schweiz recht träge. So wurden im Jahr 2017 gemäss dem
Bundesamt für Statistik8 immer noch rund 40 % aller Gebäude mit Heizöl und rund
20 % mit Gas als Hauptenergieträger betrieben. Gegenüber der Ausgangslage von
1990 hat sich der Anteil des Heizöls um rund einen Drittel reduziert, während sich
der Anteil des Gases verdoppelt hat. Allerdings ist mittlerweile fast jedes fünfte
Gebäude mit einer Wärmepumpe ausgestattet und produziert gemäss der hier
verwendeten Konvention zum Strommix kein CO2 in der Schweiz (Territorialprinzip
gemäss dem Übereinkommen von Paris).
Bei den zum Test eingereichten direkt gehaltenen Gebäude wurden 29 % mit Öl und
41 % mit Gas als Energieträger betrieben. Bei den Hypotheken beträgt der Anteil mit
Öl 59 % und jener mit Gas 20 %.
Die CO2-Emissionen sind in der Vergangenheit kontinuierlich gesunken. Bis
2020 sollen die CO2-Emissionen aus Gebäuden um mindestens 40 % unter das
Niveau von 1990 sinken. Das Zwischenziel von minus 22 % bis 2015 gegenüber
1990 (Art. 3 CO2-Verordnung) wurde übertroffen.9 Das indikative Ziel für das Jahr
2020 von minus 40 % im Vergleich zu 1990 wird hingegen voraussichtlich verfehlt.10
Abbildung 3
Entwicklung der CO2-
Emissionen aus Gebäuden und
Zielpfad des Bundesrates
Der Einsatz von verschiedenen klimapolitischen Instrumenten wie dem
Gebäudeprogramm und kantonalen Förderprogrammen unterstützten in den
letzten Jahren die Emissionsreduktion. Seit 2008 wird die CO2-Abgabe auf
7 https://www.bafu.admin.ch/bafu/de/home/themen/klima/daten-indikatoren-
karten/daten/treibhausgasinventar.html
8 https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bau-wohnungswesen/gebaeude/energiebereich.html
9 https://www.bafu.admin.ch/bafu/de/home/themen/klima/fachinformationen/klimapolitik/gebaeude.html
10 https://www.bafu.admin.ch/bafu/de/home/themen/klima/mitteilungen.msg-id-78720.html
9 / 30Brennstoffe erhoben. Sie setzt Anreize, weniger fossile Brennstoffe zu verbrauchen.
Ein Drittel der Einnahmen aus der CO2-Abgabe wird für das Gebäudeprogramm von
Bund und Kantonen eingesetzt. Es fördert Sanierungen an der Gebäudehülle,
Investitionen in erneuerbare Energien, die Abwärmenutzung und die
Gebäudetechnik sowie seit 2018 neu auch Geothermie-Projekte. Einen wichtigen
Beitrag leisten auch die Kantone mit spezifischen Förderinstrumenten und
gesetzlichen Vorschriften.
Um das vom Bundesrat erklärte Ziel «Netto-Null» im Jahr 2050 zu erreichen,
muss der gesamte Gebäudepark Schweiz seine CO2-Emmissionen zukünftig
jedoch schneller reduzieren, als dies in der Vergangenheit der Fall war. Heute
sind für das Ziel der weiteren Reduktion der CO2-Emissionen die Technologien im
Gebäudesektor weitgehend vorhanden. Effiziente Wärmedämmungsmassnahmen
für Fassaden, Fenster und Dächer werden von der Wirtschaft angeboten. Auch zur
Substitution von fossilen Energieträgern steht eine breite Palette von Möglichkeiten
zur Verfügung. So kamen im Jahr 2017 Wärmepumpen (17.9 % aller Gebäude mit
Wohnnutzungen), Holz (10.1 %) und Fernwärme (4.2 %) zum Einsatz.
Im Segment der Neubauten werden die neu erstellten Gebäude bereits heute
weitgehend mit erneuerbaren Heizsystemen ausgestattet. Die folgende
Abbildung zeigt die Entwicklung der unterschiedlichen Heizsysteme im Verlauf der
letzten 10 Jahre.
Abbildung 4
Marktanteile der Heizsysteme
in Neubau
Neubauten brauchen heute rund 4 bis 7 mal weniger Energie als Gebäude, die vor
1980 gebaut wurden11, und der Marktanteil an Investitionen in erneuerbare
Heizsysteme beträgt bei Neubauten bereits heute rund 90 %. Beim Umbau bzw. dem
Austausch von Heizsystemen hingegen lag der Marktanteil erneuerbarer Systeme
11 http://www.sia.ch/de/themen/energie/modernisierung-gebaeudepark/
10 / 302014 noch unter 20 %.12 Zudem wird in Sanierungen von Bestandesbauten heute
jährlich nur rund halb so viel investiert (ca. CHF 13 Mrd.) wie in die Errichtung von
Neubauten (ca. CHF 27 Mrd.).13
Im Rahmen der Totalrevision des CO2-Gesetzes14 sollen Grenzwerte für den
CO2-Ausstoss von Gebäuden eingeführt werden. Das Parlament hat
beschlossen, dass ab 2023 im Fall einer Heizungserneuerung ein CO2-Grenzwert15
von 20 kg/m2 in einem Jahr gelten soll. Dieser Grenzwert wird alle 5 Jahre um 5 kg
verschärft. Damit könnten Hausbesitzer nur noch dann eine neue Ölheizung
einbauen, wenn das Haus sehr gut isoliert ist. Neubauten dürfen ab 2023 für Heizung
und Warmwasser grundsätzlich keine CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen
mehr verursachen. Zudem soll der maximale Satz der CO2-Abgabe aus Brennstoffen
von heute CHF 120 auf bis zu CHF 210 pro Tonne CO2 steigen, wenn die Emissionen
aus Brennstoffen nicht genügend zurückgehen. Ebenfalls weitergeführt werden das
Gebäudeprogramm sowie die kantonalen Förderprogramme und Regelungen.
Die im Klimaverträglichkeitstest eingereichten Immobilien- und Hypothekarportfolios
werden daher dahingehend untersucht, inwieweit sie mit den Grenzwerten des
totalrevidierten CO2-Gesetzes bei einem Heizungsersatz bei bestehenden
Gebäuden übereinstimmen. Diese Grenzwerte dienen ebenfalls als Referenz zu dem
«Netto-Null» Ziel des Bundesrates für das Jahr 2050 für den Gebäudepark 2050.
3.2 Finanzmarktakteure und der Gebäudepark Schweiz
Je nach Nutzung sind zwischen 10 und 20 % aller vermieteten Liegenschaften
im Besitze von institutionellen Investoren wie Pensionskassen,
Versicherungen und Anlagestiftungen. Der Gesamtwert aller vermieteten
Liegenschaften in der Schweiz beträgt rund CHF 1'800 Mrd. Davon entfallen CHF
950 Mrd. auf Wohnimmobilien und CHF 850 Mrd. auf Geschäftsimmobilien. Darin
nicht enthalten sind Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser (mit geschätzten
Marktwerten von CHF 800 und 900 Mrd.).
Einer groben Abschätzung von Wüest Partner zufolge befinden sich
Wohnimmobilien mit rund 67 % (wertmässiger Marktanteil) mehrheitlich im
Privatbesitz. Institutionelle Investoren besitzen wertmässig rund ein Fünftel aller
vermieteten Wohnliegenschaften in der Schweiz mit einem geschätzten Gesamtwert
von CHF 100 Mrd. Der Rest wird von privaten und juristischen Eigentümern,
Wohnbaugenossenschaften etc. gehalten. Der Anteil der institutionellen Eigentümer
ist zu rund zwei Fünfteln im Besitz von Pensionskassen und zu einem Viertel von
Versicherungen. Den Rest teilen sich anders strukturierte Gefässe unter sich auf.
Bei den Geschäftsliegenschaften ist der Anteil der institutionellen Eigentümer mit nur
rund 10 % bzw. 85 Mrd. kleiner, wobei auch hier die Pensionskassen mit fast einem
Drittel die grösste Eigentümergruppe sind. Ein Viertel der Gebäude gehört den
Immobilienfonds, womit sie in diesem Segment wesentlich höher investiert sind als
im Wohnsegment. Institutionelle Investoren wie Pensionskassen,
Versicherungen und Banken sind also relevante Besitzer von Gebäuden und
können eine entsprechende Vorreiterrolle einnehmen.
12 Wüest & Partner (2015): Heizsysteme: Entwicklung der Marktanteile 2001-2014, Aktualisierung 2015
13 BFE (2017): Gebäudepark 2050, Factsheet
14 https://www.bafu.admin.ch/bafu/de/home/themen/klima/recht/totalrevision-co2-gesetz/faq-co2.html
15 https://www.parlament.ch/de/ratsbetrieb/suche-curia-vista/geschaeft?AffairId=20170071
Das totalrevidierte CO2-Gesetz für die Zeit nach 2020 wurde vom Parlament verabschiedet. Zum
Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Berichts läuft die Referendumsfrist noch.
11 / 30Die Hypothekarforderungen stellen kontinuierlich den grössten Anteil am
Kreditvolumen von Schweizer Banken dar.16Das ausstehende inländische
Kreditvolumen betrug im Jahr 2019 CHF 1'214 Mrd. – davon stammten CHF 171
Mrd. aus gedeckten und ungedeckten Forderungen gegenüber Kunden
(Unternehmen, öffentliche Körperschaften und Konsumkredite) und CHF 1'043 Mrd.
aus Hypothekarforderungen. Im Vergleich zum Vorjahr nahm das gesamte
inländische Kreditvolumen im Jahr 2019 um 3.3 % zu. Sie haben seit 2009 um CHF
318 Mrd. (+43.9 %) zugelegt und der Anteil am inländischen Kreditvolumen ist von
80.3 % auf 85.9 % gewachsen. Drei Viertel davon sind Hypothekarforderungen, die
an private Haushalte vergeben wurden.17 Rund ein Drittel der
Hypothekarforderungen werden für Mietimmobilien verwendet.18
Der Marktanteil der Kantonalbanken am inländischen Hypothekarkreditvolumen
betrug Ende 2017 etwas mehr als ein Drittel. Dahinter folgten die Grossbanken mit
26.7 %. Damit sind die in- und ausländischen Hypothekarforderungen mit einem
Anteil von rund 30.6 % (2017) an der aggregierten Bilanzsumme auch der
bedeutendste Aktivposten der Schweizer Banken.19
Abbildung 5
Entwicklung des inländischen
Kreditvolumens der Banken
3.3 Teilnehmende im Immobilien-Modul von PACTA 2020
Die Auswertungen werden in der Regel nach den vier untersuchten Branchen
— Banken,
— Versicherungen,
— Pensionskassen
— und Vermögensverwaltende
aufgeteilt. Weiter erfolgt eine getrennte Auswertung zwischen den beiden
Segmenten «direkt gehaltene Immobilien» und «Hypotheken». Bei ersteren sind die
16 https://www.swissbanking.org/finanzplatz-in-zahlen/bankensektor/
17 Swissbanking (2018): Bankenbarometer 2018
18 Schweizerische Nationalbank (2018): Bericht zur Finanzstabilität 2018
19 Die Gesamt-Bilanzsumme aller Banken entsprach 2017 3249 Mrd. CHF. Obwohl 253 Bankinstitute in
der Schweiz existieren, entfällt knapp die Hälfte der Gesamt-Bilanzsumme auf die vier Institute der
Grossbanken.
12 / 30jeweiligen Gebäude in direktem Eigentum der entsprechenden juristischen Person,
die somit auch einen unmittelbaren Einfluss auf etwaige Sanierungs- und
Substitutionstätigkeiten hat. Immobilien, die beispielsweise von Pensionskassen
über einen Anteil an einem Immobilienfonds indirekt gehalten werden, flossen nur in
die aggregierte Auswertung ein, wenn die direkten Gebäudeeigentümer das
entsprechende Fondsportfolio zum Testen eingereicht haben. Beim zweiten
Segment handelt es sich um hypothekarisch gesicherte Kredite von Gebäuden,
wobei sich die eigentlichen Gebäude nicht im Eigentum der jeweiligen
Teilnehmenden an PACTA 2020 befinden.
Es werden jeweils zwei Angaben zu den CO2-Emissionen gemacht. Einerseits erfolgt
eine relative Angabe im Verhältnis zu den Energiebezugsflächen und andererseits
eine absolute Angabe in Mio. Tonnen CO2.
Wüest Partner geht davon aus, dass rund die Hälfte aller von institutionellen
Anlegern direkt gehaltenen Gebäude zum Klimaverträglichkeitstest
eingereicht wurden. Insgesamt wurden über 23'000 Gebäude bei PACTA 2020 zur
Analyse eingereicht. Die Pensionskassen haben mit 43 % aller Portfolios den
anzahlmässig grössten Teil eingereicht. Banken und Versicherungen sind gleichauf,
während die Vermögensverwalter (inkl. Anlagestiftungen) leicht weniger Portfolios
eingereicht haben.
Abbildung 6
Verteilung der getesteten
Portfolios mit direkt gehaltenen
Gebäuden (2020)
Im Segment der Hypotheken wurden rund 1.15 Mio. Wohngebäude bei PACTA
2020 eingereicht, was rund zwei Drittel aller Wohngebäude in der Schweiz
entspricht.20 Damit kann davon ausgegangen werden, dass der Schweizer
Immobilienpark in der diesjährigen PACTA-Analyse gut abgedeckt wird. Insgesamt
wurden 28 Hypothekarportfolios (von 26 Finanzinstituten) eingereicht. Die Banken
haben mit 12 Portfolios (43 %) den grössten Anteil und die beiden Branchen
Pensionskassen und Versicherungen teilen sich mit je 8 (29 %) den Rest.
20 https://www.hev-schweiz.ch/vermieten/statistiken/immobilienwirtschaft/
13 / 30Banken haben im Mittel die flächenmässig grösseren Gebäude zum Test
eingereicht, während die Versicherungen rund 30 % mehr Gebäude eingereicht
haben, diese jedoch jeweils etwas kleiner sind. Insgesamt konnten im Segment
der direkt gehaltenen Immobilien rund 7 % der Schweizer Energiebezugsflächen
(EBF) analysiert werden. Die Grösse der Energiebezugsfläche ist für die
Abschätzung der Klimaverträglichkeit der entscheidendere Faktor als die Anzahl der
Gebäude. Drei der vier betrachteten Branchen haben mit jeweils rund 14 Mio. m2
Energiebezugsfläche jeweils ein in etwa gleich grosses Gewicht, währen die
Vermögensverwalter mit rund 11 Mio. m2 Energiebezugsfläche etwas kleiner sind.
Abbildung 7
Verteilung der EBF der direkt
gehaltenen Immobilien auf die
vier Branchen (2020)
Wird die Anzahl der Gebäude in Betracht gezogen, so zeigt sich bezüglich der drei
Branchen Banken, Pensionskassen und Versicherungen ein umgekehrtes Bild im
Vergleich zu den Energiebezugsflächen.
14 / 30Abbildung 8
Verteilung der direkt
gehaltenen Immobilien auf die
vier Branchen (2020)
In den weiteren Abschnitten zu den Resultaten werden nun zuerst die direkt
gehaltenen Gebäude der institutionellen Eigentümer beleuchtet, da hier der Einfluss
der Eigentümer auf die Klimaverträglichkeit unmittelbar ist. Auch sind in diesem
Segment die eingereichten Daten von einer besseren Qualität, da die direkten
Eigentümer heute über ein grösseres Wissen über ihre Gebäude verfügen.
Die vergleichbaren Analysen für die Hypothekarportfolios folgen danach in einem
eigenen Abschnitt.
4 Resultate für direkt gehaltene Gebäude
4.1 Datenlage für direkt gehaltene Immobilien
Die institutionellen Immobilieneigentümer kennen ihre Gebäude im Bereich der
Energieträger gut. Bei 79 % aller Gebäude konnten die Daten auf Wertangaben
der Eigentümer abgestützt werden. Lediglich bei 17 % der direkt gehaltenen
Gebäude mussten die Angaben zum Heizträger, zur Energiebezugsfläche und zu
Sanierungen aus dem GWR übernommen werden und nur bei 4 % der Gebäude war
der Energieträger unbekannt und wurde daher wie im Methodikteil beschrieben mit
Öl angenommen. In der gesamten Schweiz lag der Anteil an Gebäuden mit einem
fossilen Energieträger bei Öl bei 40 % und bei Gas bei 20%.
Falls von den Teilnehmenden Angaben zu Sanierungsmassnahmen eingereicht
wurden, sind diese für die Berechnung berücksichtigt worden. Dies gilt auch für die
in der nächsten Dekade geplanten Sanierungsmassnahmen und die Berechnungen
für das Jahr 2030. Es wurden an keiner Stelle, also auch nicht bei sehr alten
Gebäuden, Modellierungen bezüglich Sanierungen angewendet, sondern jeweils nur
auf die eingereichten Daten bzw. die Angaben im GWR abgestützt.
4.2 CO2-Emissionen und Klimaverträglichkeit der direkt gehaltenen Gebäude
In einer Gesamtbetrachtung kann festgestellt werden, dass die von
institutionellen Eigentümern direkt gehaltenen Gebäude im Schnitt weniger
CO2 in kg/m2 emittieren als der restliche, gesamte Gebäudepark. Der mittlere
15 / 30Ausstoss von CO2-Emissionen des gesamten Gebäudeparks in der Schweiz beträgt
gemäss der im Methodenbericht21 dargelegten Methodik 34.5 kg/m2. Der mittlere
CO2-Ausstoss des Gebäudeparks wird dabei überschätzt, weil für diese
Abschätzung die Daten aus dem Gebäude- und Wohnungsregister des Bundesamts
für Statistik hinzugezogen wurden und bei unbekanntem Energieträger gemäss dem
Vorsichtsprinzip nach Vorgabe des BAFU jeweils Öl angenommen wurde.
Die Angaben verteilen sich mit einer Bandbreite der Mediane von 12.3 kg/m2 bis
15.5 kg/m2 22 recht ausgeglichen auf die vier betrachteten Branchen. Damit liegen im
Mittel alle bei PACTA 2020 getesteten Gebäude unter dem Grenzwert von 20 kg/m2
des neuen CO2-Gesetzes. Im Segment der direkt gehaltenen Immobilien ist also
bezüglich der Klimaverträglichkeit heute ein gutes Resultat festzustellen. Auf die
Auswirkungen der geplanten Sanierungs- und Substitutionsmassnahmen wird später
noch detaillierter eingegangen.
Abbildung 9
Median der CO2-Emission pro
m2 EBF nach Branche (2020)
Die Verteilung der absoluten CO2-Emissionen auf die vier Branchen ist relativ
ausgeglichen. Den geringsten Anteil haben Vermögensverwalter mit 20 % der
Emissionen, den grössten Anteil haben Versicherungen mit 31 %. Die Banken und
Pensionskassen liegen dabei mit Werten von 24 % und 25 % dazwischen.
Tabelle 5
Anteil absolute Anteile der absoluten CO2-
Branche CO2-Emissionen Emissionen nach Branche
Bank 24 %
Pensionskasse 25 %
Versicherung 31 %
Vermögensverwaltung 20 %
21 https://www.bafu.admin.ch/bafu/de/home/themen/klima/fachinformationen/klima-und-finanzmarkt.html
22 Die Angaben erfolgen jeweils in kg CO2 pro m2 Energiebezugsfläche und Jahr
16 / 30Der Grenzwert von 20 kg/m2 kann von den allermeisten Teilnehmenden mit
ihren jeweiligen Portfolios bereits heute eingehalten werden. Bei der nächsten
Verschärfung auf 15 kg/m2 würden allerdings rund die Hälfte aller
Teilnehmenden ohne zusätzliche Heizersatz- und Sanierungsmassnahmen
über diesem zukünftigen Grenzwert liegen. Betrachtet man jedoch den Median
der CO2-Emissionen aller direkt gehaltenen Gebäude aller Teilnehmenden von
PACTA 2020, beträgt dieser für das Jahr 2020 15.2 kg/m2. Bei Berücksichtigung der
von den Teilnehmenden in den nächsten 10 Jahren geplanten Sanierungen sinkt
dieser Wert auf 11.5 kg/m2, was für die gesamten CO2-Emissionen pro Jahr eine
Reduktion von 9 % ausmachen würde.
Bei der Betrachtung der EBF-bezogenen CO2-Emissionen der Portfolios aller
Teilnehmenden fällt eine recht grosse Heterogenität auf. Die Bandbreiten
reichen von rund 45 kg/m2 bis hin zu knapp über 1 kg/m2.
Abbildung 10
Verteilung der mittleren
relativen CO2-Emissionen für
jedes eingereichte Portfolio
nach Branche (2020)
Im aktuellen Test haben wesentlich mehr Pensionskassen teilgenommen als
Organisationen aus den anderen drei Branchen. Deshalb werden diese hier
gesondert dargestellt. Die Bandbreite der relativen CO2-Emissionen reicht von 35
kg/m2 bis 6 kg/m2.
17 / 30Abbildung 11
Verteilung der mittleren
relativen CO2-Emissionen für
jedes eingereichte Portfolio der
Pensionskassen (2020)
4.3 Heizträger und geplante Sanierungsmassnahmen
70 % aller Gebäude von institutionellen Eigentümern im Test werden mit den
fossilen Energieträgern Öl und Gas betrieben. Für alle Gebäude in der Schweiz
beträgt dieser Wert rund 60%. Die mit Öl als Energieträger betriebenen Gebäude
zeigen durchwegs Werte von über 25 kg/m2, die somit über dem ersten gültigen
Grenzwert von 20 kg/m2 des neuen CO2-Gesetzes liegen. Die im Vergleich zu den
anderen Branchen höheren Werte bei den Banken für 2030 sind darauf zurück zu
führen, dass häufiger keine geplanten Sanierungen in den eingereichten Unterlagen
aufgeführt wurden, als dies bei den anderen Branchen der Fall war.
Abbildung 12
Relative CO2-Emissionen beim
Energieträger Öl unter
Berücksichtigung der geplanten
Sanierungen zwischen 2020
und 2030 nach Branche (2020)
18 / 30Abbildung 13
Relative CO2-Emissionen beim
Energieträger Gas unter
Berücksichtigung der geplanten
Sanierungen zwischen 2020
und 2030 (2020)
Die drei Branchen Pensionskassen, Versicherungen und
Vermögensverwaltungen können durch die in dieser Dekade geplanten
Sanierungs- und Substitutionsmassnahmen vor allem beim Heizöl eine
Reduktion der CO2-Emissionen erreichen und dadurch weiter zur
Klimaverträglichkeit ihrer direkt gehaltenen Immobilien beitragen. Werden die
von den Teilnehmenden eingereichten Sanierungsmassnahmen, die im Zeitraum
von 2020 bis 2030 geplant werden, für die Berechnung der CO2-Emissionen
berücksichtigt, so erfolgen selbstverständlich tiefere mittlere Emissionen je m2. Unter
Sanierungsmassnahmen wird der Ersatz der Gebäudeteile «Fassade», «Fenster»,
«Dach» und «Kellerdecke» mit einem neuen, auf der aktuellen Technik beruhenden
Gebäudeteil verstanden. Bei der Substitution wird der Ersatz eines fossilen mit
einem erneuerbaren Energieträger zugrunde gelegt. Bei einer solchen Substitution
werden die CO2-Emissionen wegen der Annahme eines CO2-neutralen Strommixes
in der Schweiz auf null sinken.
Beim Energieträger Gas erreichen die Vermögensverwaltenden die höchsten
CO2-Reduktionen mit ihren geplanten Sanierungsmassnahmen. Mit einem Wert
von neu 14.4 kg/m2 im Jahr 2030 gegenüber 17.2 kg/m2 im Jahr 2020 kann eine
Reduktion von -16 % erreicht werden. Beim Energieträger Öl beträgt die Reduktion
14 %. Die gleich hohe Reduktion von 14% erreichen die Pensionskassen mit ihren
geplanten Sanierungsmassnahmen beim Energieträger Gas und kommen auf eine
neue mittlere relative CO2-Emission von 12.6 kg/m2. Die Versicherungen reduzieren
durch geplante Sanierungsmassnahmen ihre mittleren CO2-Emissionen bei beiden
fossilen Energieträgern jeweils um unter 3 %.
Im Bereich der Substitution von fossilen Energieträgern sind es vor allem die
Pensionskassen, die einen gewichtigen Beitrag in den nächsten 10 Jahren
leisten werden. So sollen je über 300 Gebäude, die den Energieträger Öl oder
Gas haben, mit einem erneuerbaren Energieträger ausgestattet werden. Dies
entspricht 20 % der direkt gehaltenen Gebäude der Pensionskassen mit dem
Energieträger Öl und 10 % mit dem Energieträger Gas. Die anderen Branchen sind
hier viel zurückhaltender und kommen auf Substitutionsraten von 1 bis 2 % bis 2030.
Dabei gilt es zu beachten: Es wurden lediglich die eingereichten Angaben zu den
19 / 30Substitutionen berücksichtigt. Es darf davon ausgegangen werden, dass weitere
Substitutionen geplant sind, diese jedoch nicht von den Teilnehmenden im Rahmen
der PACTA-Analyse 2020 eingereicht wurden.
Von den Banken wurden nur in einigen wenigen Portfolios Angaben zu den
geplanten Sanierungs- und Substitutionsmassnahmen gemacht. Deshalb kann
hier keine Reduktion der CO2-Emissionen bis ins Jahr 2030 festgestellt werden. Es
dürfte jedoch auch hier klar sein, dass dieses Eigentümersegment in der nächsten
Dekade ebenfalls solche Massnahmen eingeplant hat, diese jedoch in der aktuellen
PACTA-Analyse nicht eingereicht hat.
Wegen der weitgehend fehlenden Angaben zu Sanierungs- und
Substitutionsmassnahmen bei den Banken, bleiben die CO2-Emissionen in dieser
Branche gleich hoch. In der Realität dürfte sich aber auch hier eine Reduktion in den
nächsten 10 Jahren ergeben.
Ein Viertel aller getesteten Gebäude ist vor 1980 gebaut worden und hat rund
80 % höhere auf den m2 Energiebezugsfläche bezogene CO2-Emissionen als
die Gebäude der jüngsten Generation. Die Anteile dieser alten Gebäude in den
Portfolios aller vier Branchen sind mehr oder weniger gleich hoch, was auch für die
anderen Bauperioden gilt. Wenig überraschend zeigen die ältesten Gebäude mit
einem Baujahr vor 1980 die höchsten Werte der relativen CO2-Emissionen. Dieses
Ergebnis hängt direkt mit der energetisch bescheidenen Bauqualität dieser vor dem
Jahr 1980 erstellten Gebäude zusammen. Bei den jüngsten Gebäuden, die noch mit
einem fossilen Energieträger betrieben werden, betragen die relativen CO2-
Emissionen noch rund 5 kg/m2. Dieses gute Ergebnis ist der hervorragenden
Wärmedämmeigenschaften dieser jüngsten Gebäude geschuldet. Diese Gebäude
liegen somit genau auf dem Grenzwert von 5 kg/m2 des CO2-Gesetzes nach der
dritten Verschärfung. Die Differenzen zwischen Gebäuden der ältesten und der
jüngsten Bauperiode sind mit rund 80 % beträchtlich. Hier ist sicherlich der primäre
Ansatz zur Verbesserung der Klimaverträglichkeit eine Substitution der fossilen
Energieträger und erst in zweiter Linie die Sanierung der Gebäude.
Hinsichtlich der Anzahl Gebäude bilden mit einem Anteil von rund zwei Fünftel die
Gebäude der jüngsten Bauperiode die Mehrheit, während noch etwa ein Viertel aller
Gebäude, die in direktem Besitz von institutionellen Eigentümern sind, zur ältesten
Bauperiode mit den höchsten CO2-Emissionen gehören. Diese rund 40 % jüngsten
Gebäude emittieren dank ihrer hohen Effizienz lediglich 8 % der gesamten
absoluten CO2-Emissionen, während rund zwei Drittel der absoluten
Emissionen von den ältesten Gebäuden ausgehen. Die Verteilung innerhalb der
vier betrachteten Branchen ist dabei recht gleichmässig mit leicht höheren Anteilen
bei den Versicherungen und Banken. In den anderen Bauperioden sind keine
wesentlichen Unterschiede in der Verteilung innerhalb der Branchen zu bemerken.
20 / 30Abbildung 14
Mittlere CO2-Emissionen der
direkt gehaltenen Immobilien
nach Bauperiode (2020)
Abbildung 15
Verteilung der absoluten CO2-
Emissionen nach Bauperiode
(2020)
Die Pensionskassen planen, bis ins Jahr 2030 durch Sanierungen ihrer
ältesten Gebäude - unabhängig von dem jeweiligen eingesetzten Energieträger
- die absoluten CO2-Emissionen um rund 20 % zu senken. Bei den
Vermögensverwaltungen ergeben die eingereichten Sanierungspläne bei den
ältesten Gebäuden eine Reduktion von 10 %, während die anderen beiden Branchen
Verbesserungen durch Sanierungen bei den ältesten Gebäuden lediglich im tiefen
einstelligen Bereich planen.
4.4 Nutzungen
Die Renditeliegenschaften mit Wohnnutzung dominieren mit 90 % aller
getesteten Gebäude in direktem Eigentum der institutionellen Eigentümer und
zeigen gleichzeitig mit 16.8 kg/m2 die höchsten relativen CO2-Emissionen. Bei
der Betrachtung der Energiebezugsfläche, die für die absoluten CO2-Emissionen
entscheidend ist, macht das Wohnen mit einem Anteil von 71 % ebenfalls den
21 / 30grössten Anteil aus. Hier sind die Nutzungen Verwaltung und Verkauf mit Anteilen
von 16 % bzw. 10 % wesentlich grösser als bei der Betrachtung nach Gebäude.
Abbildung 16
Relative CO2-Emissionen nach
Nutzung und Branche (2020)
Aufgrund der grossen fossil betriebenen Energiebezugsflächen im Eigentum von
Versicherungen hat diese Branche den grössten Anteil an den absoluten CO2-
Emissionen, obwohl der Wert der relativen CO2-Emissionen pro Quadratmeter
Energiebezugsfläche bei der Nutzung Wohnen mit 17.7 kg/m2 leicht tiefer ist als bei
den Banken.
Abbildung 17
Absolute CO2-Emissionen nach
Nutzung und Branche (2020)
Insgesamt 99.4 % aller eingereichten Nutzungen können den drei Kategorien
Wohnen, Verwaltung und Verkauf zugeordnet werden, weshalb diese hier als
Hauptnutzungen dargestellt sind. Die höchsten CO2-Emissionen werden im
Wohnsegment – welches einen Anteil von 90 % aller getesteten Gebäude bzw. 71 %
der Energiebezugsflächen ausmacht – mit Werten von jeweils zwischen 14 und
knapp 19 kg/m2 festgestellt. Die tiefsten Werte zeigt die Nutzung Verwaltung
22 / 30(Bürogebäude etc.), wobei diese lediglich 7 % aller getesteten Gebäude, aber 16 %
der Energiebezugsfläche ausmacht. Dadurch können einige wenige, aber grosse
Gebäude mit einem guten Sanierungsstand den Mittelwert der gesamten Kategorie
erheblich beeinflussen.
5 Resultate Hypotheken
5.1 Datenlage für Hypotheken
Bei 95 % aller eingereichten Gebäude bei den Hypotheken wurde lediglich die
Adresse angegeben. Somit wurden in diesen Fällen sämtliche für die Berechnung
der CO2-Emissionen notwendigen Gebäudemerkmale aus dem eidgenössischen
Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) bezogen werden. Für die Interpretation der
Resultate müssen die Vorbehalte zur Datenqualität im GWR berücksichtigt werden.
Dies konnte bei 70 % aller eingereichten Gebäude erreicht werden, während bei den
anderen kein eineindeutiger Zugriff auf das GWR möglich war. Somit verblieben über
880'000 Gebäude für die Analyse im Immobilien-Modul von PACTA 2020.
Über 40 % der eingereichten Hypothekarportfolios wurden von Banken
eingereicht, der Rest teilt sich gleichmässig auf Versicherungen und
Pensionskassen auf.
Über den Wert der getesteten Hypothekarportfolios in Schweizer Franken kann keine
Aussage gemacht werden, da diese Angaben von den Teilnehmenden nicht zur
Verfügung gestellt wurde und sie für die Analyse der Klimaverträglichkeit auch nicht
direkt relevant sind.
Tabelle 6
Nutzung Anteil Gebäude Anteil EBF Anteile der Gebäude nach
Wohnen 98.2 % 88.5% Nutzung bei den Hypotheken
(2020)
Verwaltung 0.7 % 1.7%
Verkauf 0.2 % 0.9%
Industrie 0.8 % 8.3%
Andere 0.1 % 0.6%
Erwartungsgemäss spielt die Wohnnutzung auch bei den Hypotheken die wichtigste
Rolle. Bei der Betrachtung der Energiebezugsflächen sind 89 % der Flächen in
dieser Kategorie eingeteilt. Von den anderen Nutzungen ist die Industrie mit 8 % die
grösste, während die Anteile der restlichen Nutzungen jeweils weniger als 2 %
betragen.
23 / 30Abbildung 18
Anteil der Nutzungen bezüglich
der Energiebezugsflächen
(2020)
5.2 CO2-Emissionen und Klimaverträglichkeit der Hypothekenportfolios
Die mittlere CO2-Emission bei den Hypotheken beträgt 26.2 kg/m2. Damit liegen
die relativen CO2-Emissionen über dem zukünftigen ersten Grenzwert von 20 kg/m2.
Von den für eine Berechnung verwendbaren Gebäuden nutzen 59 % Öl und 20 %
Gas als Energieträger, während die restlichen einen nicht fossilen Energieträger
haben. Bei den mit Öl betriebenen Gebäuden betragen die relativen CO2-Emissionen
41.1 kg/m2 und beim Gas 23.9 kg/m2.
Die Auswirkungen von Sanierungsmassnahmen der energetischen Gebäudehülle
sind im Kapitel 6 Handlungsoptionen dargestellt.
Bezüglich der absoluten CO2-Emissionen tragen die Gebäude aus der ältesten
Bauperiode mit Baujahr vor 1980 rund 70 % bei und die jüngsten Gebäude
lediglich 10 %. Die relativen CO2-Emissionen der Gebäude aus den beiden ältesten
Bauperioden liegen jeweils über dem ersten Grenzwert des CO2-Gesetzes von
20 kg/m2. Die Gebäude mit einem Baujahr nach 2000 können diesen Grenzwert im
Mittel bereits heute einhalten.
Eine Auswertung der Resultate für jeden Teilnehmenden nach der jeweiligen
Branchenzugehörigkeit zeigt ein recht heterogenes Bild. In der Tendenz sind die
Werte bei den Banken höher als bei den Teilnehmenden aus den anderen beiden
Branchen. Bei dieser Auswertung werden die Werte für alle eingereichten Portfolios
je Teilnehmer dargestellt. Ein Hypothekenportfolio weist im Median keine
Emissionen aus, weil die meisten Gebäude im Portfolio mit einem nicht fossilen
Energieträger betrieben werden und ganz wenige mit Gas.
24 / 30Wenn die Gebäude mit dem Energieträger Öl ausgewertet werden, so zeigen sich
hohe mittlere CO2-Emissionen mit Werten in einer Bandbreite von über 50 kg/m2 bis
knapp über 10 kg/m2. Bei den tiefen Werten ist davon auszugehen, dass es sich in
der Mehrzahl um neue Gebäude mit einer entsprechend guten thermischen
Gebäudehülle handelt. Vier Teilnehmende verfügen über ein Hypothekarportfolio,
dass im Mittel unter dem Grenzwert von 20 kg/m2 des neuen CO2-Gesetzes liegt.
Abbildung 19
Verteilung der mittleren
relativen CO2-Emissionen für
das jeweilige Portfolio jedes
Teilnehmenden nach Branche
(2020) der Hypotheken mit
dem Energieträger Öl
Die gleiche Betrachtung jedoch für den Energieträger Gas, das einen tieferen
Emissionsfaktor als Öl besitzt, liefert tiefere relative CO2-Emissionen und die
beobachtete Bandbreite ist wesentlich schmäler. Rund die Hälfte aller Portfolien mit
Hypotheken liegen dabei über Grenzwert von 20 kg/m2 des neuen CO2-Gesetzes,
während vier Portfolios schon unter dem zukünftigen zweiten Grenzwert von
15 kg/m2 liegen.
25 / 30Abbildung 20
Verteilung der mittleren
relativen CO2-Emissionen je
Teilnehmenden nach Branche
(2020) der Hypotheken mit
dem Energieträger Gas
Die Auswirkungen von Sanierungsmassnahmen der energetischen Gebäudehülle
sind im Kapitel 6 Handlungsoptionen dargestellt.
5.3 Auswertung nach Kantonen
Weil über die Hypothekarportfolios ein grosser Anteil der gesamten Schweizer
Wohngebäude analysiert werden können, ist hier eine kantonale Auswertung
interessant. Zu beachten ist dabei, das lediglich bei 70 % der zum Test eingereichten
Gebäude die Voraussetzungen für eine Berechnung möglich war und es sich hier
grossmehrheitlich um Wohngebäude handelt.
Mit den aus dem GWR zur Verfügung stehenden Gebäudemerkmalen können die
durchschnittlichen kantonalen CO2-Emissionen in kg pro m2 Energiebezugsfläche
berechnet werden. Da für die allermeisten Gebäude bei den Hypotheken lediglich
die Adressen zur Verfügung stand, sind die Ergebnisse stark von der Qualität der
Daten im GWR geprägt. Für die Nachführung dieser Daten sind in erster Linie die
Gemeinden in den jeweiligen Kantonen zuständig und die Hypothekargeber haben
wenig Einfluss auf diesen Prozess.
Die tiefen Werte im Kanton Basel-Stadt sind auf die hohe Verbreitung von
Fernwärme in diesem Kanton zurückzuführen. Die Fernwärme ist in der PACTA-
Analyse definitionsgemäss klimaneutral und senkt damit entsprechend die relativen
CO2-Emissionen massgeblich. Das Resultat bildet entsprechend die
unterschiedlichsten kantonalen Einflüsse wie die Qualität der GWR-Daten und
klimatische Randbedingungen (vermehrte Höhenlagen, etc.) in den relativen CO2-
Emissionen ab.
26 / 30Abbildung 21
Mittlere relative CO2-
Emissionen der Hypotheken
nach Kanton (2020)
6 Handlungsoptionen
Institutionelle Eigentümer haben bei direkt gehaltenen Gebäuden einen
unmittelbaren Einfluss auf die Klimaverträglichkeit. Zur Unterstützung bieten Bund,
Kantone und weitere Stellen Fördermittel bzw. Beratungen an:
— Fördergelder für energetische Sanierungen23 24
— Beratung für den Ersatz fossiler Heizungen25
— Sanierungsratgeber für Vermieter26
— Sanierungsratgeber für Mieter27
6.1 Was sind grundsätzliche Handlungsoptionen?
Die energetische Sanierung einer Renditeliegenschaft stellt im Idealfall einen
Gewinn für alle drei involvierten Ebenen dar – für Umwelt, Eigentümer und Mieter.
Die Umwelt profitiert, wenn dank einer effizienten Sanierung ein Gebäude
umweltschonender betrieben werden kann. Die Eigentümer können den Marktwert
ihrer Liegenschaften steigern, wenn sie die Investitionskosten durch höhere
Mieterträge finanzieren können. Und die Mieter gewinnen, wenn die Nebenkosten
dank der Sanierung so tief sinken, dass damit die Erhöhung der Nettomiete
überkompensiert wird. Häufig erfolgt dieser Mechanismus über die Einsparung bzw.
Rückerstattung der CO2-Abgaben auf den Brennstoffen.
Im Rahmen eines Pilotprojekts von Wüest Partner im Auftrag des Bundesamtes für
Energie wurden energetische Sanierungen von zwölf Mehrfamilienhäusern im
Deutschschweizer Mittelland mit einer Marktwertsumme von CHF 230 Mio. bezüglich
23 https://www.dasgebaeudeprogramm.ch/de/
24 https://www.energieheld.ch/renovation/foerderung
25 https://erneuerbarheizen.ch
26https://renovabene.ch
27 https://locabene.ch
27 / 30der Kriterien Umwelt, Eigentümer und Mieter analysiert. In zehn Fällen ist der Wert
der Liegenschaft durch die energetische Sanierung gestiegen. Die Bruttomiete –
bestehend aus Nettomiete, Heizkosten und weiteren Nebenkosten – hat sich für die
Mieter bei elf der zwölf untersuchten Gebäude reduziert, da dank der energetischen
Sanierung die Heizkosten stärker gesunken sind, als dass sich die Nettomiete im
Rahmen der mietrechtlich zulässigen Überwälzung erhöht hat.28
Im Gebäudebereich gibt es diverse Labels, die von unterschiedlichen Vereinen und
Organisation getragen werden. Labels können Bedingung sein für den Erhalt von
Fördergeldern und aufgrund eines akkreditierten Qualitätsniveaus Marktvorteile
bieten. Vier dieser Labels streben nun eine engere Zusammenarbeit an. Sie bilden
die Gebäudelabelfamilie der Vision für den Gebäudepark Schweiz 2050 des BFE.
Es handelt sich dabei um:
— Verein GEAK
— Verein MINERGIE
— Verein Netzwerk Nachhaltiges Bauen Schweiz NNBS
— 2000-Watt-Areale
Dazu haben die Trägerorganisationen eine gemeinsame Absichtserklärung
unterschrieben und die Charta Gebäudelabels Schweiz29 publiziert. Ziel ist es,
Synergien zu nutzen und die hohe Qualität aufrecht zu erhalten. Im gesamten
Immobilien-Modul der diesjährigen PACTA-Analyse wird jedoch nicht auf finanzielle
Aspekte von Sanierungs- und Substitutionsmassnahmen eingegangen.
Obwohl die Hypothekargeber keinen direkten Einfluss auf die Gebäude der
eigentlichen Eigentümer haben, sind doch auch in diesem Segment Massnahmen
denkbar.30 Öko-Hypothek, Minergie-Hypothek, GEAK-A-Hypothek, Öko-Kredit,
Umweltdarlehen oder Nachhaltigkeitshypothek sind nur einige der bankspezifischen
Begrifflichkeiten, hinter denen sich stets dasselbe Prinzip verbirgt: Kunden, die ein
energieeffizientes Eigenheim bauen oder renovieren, erhalten vorteilhafte Zins-
Konditionen. Die offerierten Öko-Rabatte liegen meistens bei einigen Basispunkten
Vergünstigung auf die üblichen Hypothekarzinsen. So könnten Vorfinanzierungen
für den Wechsel eines fossilen Energieträgers auf einen erneuerbaren angeboten
werden. Diese Kosten für einen solchen Kredit könnten je nach individueller
Ausgestaltung für den Kunden tiefer sein als die zu leistenden CO2-Abgaben auf den
fossilen Brennstoffverbrauch. Modelle des Energiespar-Contractings werden bereits
im Markt angeboten und können allenfalls von Hypothekargebern unterstützt
werden.31
6.2 Qualitative Aussagen der Teilnehmer
In der PACTA-Analyse hatten die Teilnehmenden bei den Hypotheken die
Möglichkeit die qualitative Frage zu beantworten, inwiefern sie klimarelevante
Massnahmen der Hypothekarnehmenden unterstützen. Dieses Angebot haben von
den über 200 Teilnehmer 139 Angaben gemacht und von diesen 13 eine Frage im
Bereich der Immobilien beantwortet. Meistens wurde dabei die Gewährung von um
einige Basispunkte tieferen Hypothekarzinssätzen bzw. die Berücksichtigung der
28 https://blog.wuestpartner.com/wp-
content/uploads/2020/06/Sanierungen_mit_3_Gewinnern_Schlussbericht-1.pdf
29 https://pubdb.bfe.admin.ch/de/publication/download/10095
30 https://greenbanknetwork.org/?s=mortgage
31 https://www.swissesco.ch/de/
28 / 30Sie können auch lesen
