JAHRESAUSBLICK 2020 DIE RUHE VOR DEM STURM - AEW RESEARCH - AEW Capital Management
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JAHRESAUSBLICK 2020
DIE RUHE VOR DEM STURMAUSBLICK FÜR DEN EUROPÄISCHEN IMMOBILIENMARKT 2020
Inhaltsverzeichnis
ZUSAMMENFASSUNG: LÄNGER ANHALTENDES NIEDRIGZINSUMFELD SORGT FÜR ZUSÄTZLICHE ZEIT...... 3
ABSCHNITT 1: WIRTSCHAFTLICHE UND POLITISCHE HERAUSFORDERUNGEN ................................. 4
ABSCHNITT 2: RELATIVE VALUE-ANSATZ BEI BASE CASE- UND LFL-SZENARIO................................ 7
ABSCHNITT 3: CHANCEN UND RISIKEN – AUSWIRKUNGEN VON TECHNOLOGIE ............................. 11
ABSCHNITT 4: DIE BESTEN DREI EUROPÄISCHEN ANLAGEIDEEN FÜR 2020 .................................. 15
WIE WIRD SICH DER IMMOBILIENMARKT IN DEN UNS BEVORSTEHENDEN UNSICHEREN
ZEITEN ENTWICKELN?
Da sich die politischen Unsicherheiten rund um den Globus langsam auf die Zuversicht der Unternehmen auswirken, blieben die
Renditen auf dem europäischen Immobilienmarkt in Nähe ihrer historischen Tiefststände. Und weil sich die Renditen bei
Staatsanleihen zahlreicher Länder im negativen Bereich und auf Rekordtiefständen befinden, lässt sich auf dem Immobilienmarkt
ein signifikanter Excess Spread erzielen. Zu guter Letzt ging das Wirtschaftswachstum angesichts der verschärften
Handelsspannungen und politischen Unsicherheiten – sowohl weltweit als auch in Europa – weiter zurück. Diese Abkühlung hat
bereits dazu geführt, dass die Fed und andere Zentralbanken ihre Zinssätze senkten, wodurch auch die Renditen auf Staatsanleihen
weitaus länger auf einem niedrigen Niveau bleiben werden. Vor diesem Hintergrund aktualisieren wir unseren risikobereinigten
Renditeansatz, um eine Antwort auf die von vielen gestellte schwierige Frage zu geben: Wie werden sich die Renditen am
Immobilienmarkt in den uns bevorstehenden unsicheren Zeiten entwickeln?
OECD BUSINESS CONFIDENCE INDEX
102
101
100
99
98
97
96
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Quellen: AEW & OECD
MIT FOKUS AUF DIE ZUKUNFT VON IMMOBILIEN 2AUSBLICK FÜR DEN EUROPÄISCHEN IMMOBILIENMARKT 2020
ZUSAMMENFASSUNG: LÄNGER ANHALTENDES NIEDRIGZINSUMFELD SORGT FÜR
ZUSÄTZLICHE ZEIT
Vor dem Hintergrund länger anhaltender niedriger Anleiherenditen und einem Wirtschaftswachstum, das voraussichtlich sowohl das Wachstum
bei den Vermietungen als auch das Wachstum bei den Renditen auf Premiumimmobilien im Laufe der nächsten fünf Jahre niedrig halten wird,
geht der Zyklus des europäischen Immobilienmarkts in die Verlängerung.
Trotz einer geringeren Zunahme bei den Vermietungen charakterisiert unser letzter risikobereinigter Renditeansatz nahezu 80 der 100 von uns
abgedeckten Immobilienmarktsegmente als attraktiv oder neutral. Grund dafür ist, dass die stabilen Renditen dafür sorgen, dass auch die
Kapitalwerte stabil bleiben.
Dieser positive Makro- und Marktausblick gibt Investoren zusätzliche Zeit, um sich auf die Umsetzung einer großen Bandbreite neuer ESG-Ziele
und -Verordnungen zu konzentrieren und sich um die Nutzung neuer Technologien zu kümmern, mit denen sie ihr Angebot und die Effizienz
für ihre Kunden verbessern können.
Der günstige allgemeine Marktausblick wird des Weiteren durch ein geringeres traditionelles zyklisches Marktrisiko unterstützt, da sowohl das
Überangebot von neuem Raum als auch der Einsatz von Fremdkapital aktuell noch gering ausfallen.
Zu guter Letzt können Anleger Value Add-Chancen im Einzelhandel in Großbritannien nutzen und auch Core Plus-Entwicklungsgeschäfte im
Bereich der urbanen Logistik und Core-Fonds sollten eine positive Entwicklung nehmen. Dazu gehören auch Fonds, deren Ziel
Privatimmobilienschulden sind.
BASE CASE – ERWARTETE UND ERFORDERLICHE RENDITEN FÜR 100 IMMOBILIENARTEN
Base Case – Erwartete Rendite (%)
Büros
Einzelhandel
Einkaufszentren
Logistik
Weniger Neutral
Attraktiv Gesamt
attraktiv
Büros 6 11 22 39
Einzelhandel 14 14 11 39
Logistik 1 3 18 22
Gesamt 21 28 51 100
Base Case – Erforderliche Rendite (%)
Quellen: CBRE, RCA, MSCI, Oxford Economics, Natixis & AEW
MIT FOKUS AUF DIE ZUKUNFT VON IMMOBILIEN 3AUSBLICK FÜR DEN EUROPÄISCHEN IMMOBILIENMARKT 2020
ABSCHNITT 1: WIRTSCHAFTLICHE UND POLITISCHE HERAUSFORDERUNGEN
NACHLASSENDE ZUVERSICHT DER UNTERNEHMEN FÜHRT ZU EINER ABKÜHLUNG DES WIRTSCHAFTSWACHSTUMS
(%)
2.5
2.5%
Aufgrund des negativen Einflusses der jüngsten Handelsstreitigkeiten
und der politischen Unsicherheiten in und außerhalb Europas auf die 2.0
2.0%
Zuversicht der Unternehmen gehen wir für die Eurozone im Laufe der
nächsten fünf Jahre von einem jährlichen Wachstum von 1,4 % aus.
1.5
1.5%
Verglichen mit den vergangenen fünf Jahren ist dies ein Rückgang um
50 Bp.
Die Wachstumsprognosen für die USA und Großbritannien fallen im 1.0
1.0%
Vergleich zur Eurozone besser aus und dennoch wachsen beide Länder
durchgehend langsamer als in den vergangenen fünf Jahren.
Die Prognose für Großbritannien geht dabei davon aus, dass ein Brexit 0.5
0.5%
ohne Abkommen vermieden werden kann, was jedoch noch nicht sicher
ist.
Das Wachstum des deutschen BIP wurde vor allem vom Rückgang der 0.0
0.0%
USA Großbritannien Eurozone Frankreich Deutschland
chinesischen Importe und den technischen Schwierigkeiten und
Kapazitätsproblemen im Automobilbereich getroffen.
2015-2019 2020-2024
Quelle: AEW
GELDPPOLITISCHE WENDE FÜHRT ZU GERINGEREN RENDITEN BEI STAATSANLEIHEN
(%) (%)
8 4
6
Als Reaktion auf die konjunkturelle Abkühlung und wegen anderer 3
4
Faktoren konnten wir Ende 2018 und im Laufe des Jahres 2019 eine
2 2
atemberaubende Wende in der Geldpolitik beobachten.
0
Unsere Grafik zeigt (s. dunkelblauer Bereich), dass die Lockerung der
-2 1
weltweiten Geldpolitik ein nie zuvor dagewesenes Ausmaß erreicht.
Angeführt von der US-Notenbank Fed haben Zentralbanken rund um den -4
0
Globus als Reaktion auf die konjunkturelle Abkühlung die Zinssätze -6
abgesenkt und wieder mit ihren Anleihekaufprogrammen begonnen.
-8 -1
Dies hat zu einem massiven Rückgang der Renditen auf Staatsanleihen 2016 2017 2018 2019
geführt, da Anleger nun nach sicheren Häfen suchen und nur wenige Index of Global Easing or Tightening (LHS)
Anleihen auf Sekundärmärkten gehandelt werden. GER
JPN
USA
Quellen: AEW, CFR & OECD
GELDPOLITIK FÜHRT WEDER ZU PRODUKTIVITÄTSSTEIGERUNGEN NOCH ZU MEHR
UNTERNEHMENSINVESTITIONEN
350 2
Abgesehen von den erheblichen Auswirkungen auf die Renditen von 300 1
Staatsanleihen und andere Zinssätze gibt es keine Belege dafür, dass
250 0
das Wachstum des BIP direkt auf die Lockerung der Geldpolitik reagiert.
200 -1
Abgesehen davon, dass die Aktiva der Zentralbanken erheblich
angewachsen sind, kam es auch zu einem ausgeprägten Anstieg der 150 -2
Spareinlagen von Unternehmen. 100 -3
Wie in der Grafik zu sehen, gab es in der Eurozone seit 2000 nur 50 -4
geringfügige Produktivitätsgewinne. Und auch dieses Mal scheint es so, 0 -5
dass die geldpolitische Lockerung und die daraus resultierenden
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
geringen Finanzierungskosten keine Auswirkungen auf die Produktivität
in der Eurozone zu haben.
Wachstum der Gesamtfaktorproduktivität, Änderung des
Unternehmen sparen ihre Gewinne lieber als diese in die Erweiterung natürlichen Logarithmus (RS)
ihrer Produktionskapazitäten zu investieren. Vermögensindex der Zentralbank (LS - Jan. 2008 =100)
Vielmehr befinden sich die nichtfinanziellen Einlagen von Unternehmen Index der Nettosparvermögen von Unternehmen(LS - Jan. 2008
in der Eurozone auf einem 20-Jahres-Rekordniveau von 25 % der =100)
Bruttowertschöpfung. Quellen: AEW, Conference Board & ECB
MIT FOKUS AUF DIE ZUKUNFT VON IMMOBILIEN 4AUSBLICK FÜR DEN EUROPÄISCHEN IMMOBILIENMARKT 2020
BEINAHE REKORDVERDÄCHTIGE SCHULDENSTÄNDE SIND TRAGBAR AUFGRUND HISTORISCH NIEDRIGER ZINSEN
(% vom BIP)
350 350
300 300
Wie bereits von uns im Vorjahr herausgestellt, sind die 250 250
Staatsverschuldung sowie die Verschuldung von Unternehmen und 200 200
Privathaushalten in Frankreich, Großbritannien und den USA seit 2007
150 150
bis Ende 2017 gestiegen. Deutschland ist eine der wenigen Ausnahmen.
Es ist möglich, dass dadurch die großen Volkswirtschaften mehrheitlich 100 100
anfällig sind für eine langfristige Normalisierung der Zinsen. 50 50
In seinem letzten Bericht zur globalen Finanzstabilität hat der IWF
0 0
besonders auf das hohe Maß von nicht-finanziellen
Germany USA UK France
Unternehmensschulden hingewiesen, da diese anfälliger für
Zinsanhebungen sind. Verschuldung Haushalte Verschuldung Unternehmen
Staatsschulden Gesamtschulden 2007
Quellen: Oxford Economics, IWF & AEW
FISKALPOLITISCHER SPIELRAUM IN DEN WICHSTIGSTEN EU-LÄNDERN
(% vom BIP) (% vom BIP)
5
5% 180
Die Mehrzahl der großen EU-Länder verfügt über fiskalpolitischen 160
Spielraum, vorausgesetzt, das Verhältnis der Staatsverschuldung zum 4%
4
140
BIP bleibt konstant (Berechnung auf Grundlage der Methodik des Centre 3%
3 120
for Economic Policy Research).
Da sich jedoch nur zwei Länder (Deutschland und die Niederlande) 2% 100
unter der 60 %-Grenze aus dem Maastricht-Vertrag befinden, sollte man 2
80
annehmen, dass nur diese Länder sich einen fiskalpolitischen Impuls für 1%
1 60
ihre Wirtschaft auch leisten können.
0% 40
Für das Jahr 2020 haben diese beiden Länder einen Spielraum für einen
0
fiskalpolitischen Impuls von mehr als EUR 150 Mrd. Dies entspricht mehr
als einem Prozent des hier dargestellten jährlichen BIP-Wachstums der
wichtigsten 12 EU-Länder.
Unter den gleichen Bedingungen hätten die USA keinen Spielraum für
Möglicher fiskal. Impuls 2019 (als % vom BIP)
eine expansive Fiskalpolitik, schließlich machen die US-Staatsschulden
105 % des BIP aus. 2018 Staatschulden vergl. mit BIP (RS)
Quellen: AEW, CEPR, Eurostat & IWF
DAS SZENARIO LÄNGER ANHALTENDER NIEDRIGZINSEN IST ZUR REALITÄT GEWORDEN
3.5
Die durchschnittlichen Renditen auf Anleihen sind in den sechs 3
wichtigsten europäischen Ländern Großbritannien, Deutschland,
2.5
Frankreich, Italien, Spanien und den Niederlanden zwischen Januar und
Oktober 2019 um 100 Bp gefallen. 2
Diese aktuelle Entwicklung bestätigt, dass es wichtig war, ein Szenario
1.5
länger anhaltender Niedrigzinsen („LFL“) in unsere Überlegungen mit
einzubeziehen, wie wir dies in unserem monatlichen Bericht vom Januar 1
2019 mitteilten.
0.5
So ergibt unsere aktuelle Base Case-Prognose bei Anleihen über einen
Zeitraum von fünf Jahren eine durchschnittliche Rendite von 1,8 % und 0
liegt damit deutlich unter den 2,2 %, die wir für unser LFL-Szenario im Prognose Oktober Prognose Januar Prognose Oktober
Januar erhielten. 2018 2019 2019
Unser LFL-Szenario ergibt aktuell ein Ergebnis von 0,8 %, was die
Aktuell 5-jähr. Base Case 5-jähr. LFL-Szenario
aktuelle durch Swaps implizierte Bepreisung wiederspiegelt.
Quellen: AEW, Bloomberg & Consensus
MIT FOKUS AUF DIE ZUKUNFT VON IMMOBILIEN 5AUSBLICK FÜR DEN EUROPÄISCHEN IMMOBILIENMARKT 2020
LÄNGER ANHALTENDE NIEDRIGZINSEN AUF ANLEIHEN VERRINGERN KÜNFTIGE RENDITE AM IMMOBILIENMARKT
(%)
7.0
Auf Grundlage der historischen Korrelation reagieren die Renditen auf
Immobilien mit einiger Verzögerung auf die Entwicklung der 6.5
Anleiherenditen.
6.0
Wie im Ausblick des Vorjahres von uns herausgestellt, ergab das Base
Case-Szenario eine signifikante Normalisierung der Anleiherenditen und 5.5
drückte die Renditen nach oben.
Da jedoch davon auszugehen ist, dass die Anleiherenditen in Folge der 5.0
jüngsten geldpolitischen Wende für einen längeren Zeitraum niedrig 4.5
bleiben werden, werden in Zukunft auch die Renditen auf Immobilien
niedriger ausfallen. 4.0
Im aktuellen Szenario länger anhaltender Niedrigzinsen erwarten wir
sogar einen weiteren Verfall der Immobilienrenditen. Gründe für diese
Entwicklung sind die signifikant langsamere Normalisierung der
Vorheriger Base Case Aktueller Base Case LFL-Szenario
Anleiherenditen sowie die Verzögerung, mit der Immobilienrenditen auf
Anleiherenditen reagieren.
Quellen: CBRE, Natixis, Bloomberg und AEW
BASE CASE: VORAUSSICHTLICHE VERÄNDERUNG DER IMMOBILIENRENDITEN VON 20 BP
5.5
In unserem Base Case gehen wir für alle Immobilienarten im Laufe der 5.0
nächsten fünf Jahre von einem Anstieg der Spitzenrenditen von 20 Bp aus.
Im Vergleich zu unserer Prognose im Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg
um weniger als ein Drittel – eine dramatische Veränderung und eine 4.5
Verlängerung des Immobilienmarktzyklus.
Hinsichtlich der absoluten Basispunkte ist die Logistikbranche der größte
Verlierer. Schließlich ist die Prognose für den Anstieg in den nächsten fünf 4.0
Jahren von 95 Bp im Vorjahr auf 10 Bp in diesem Jahr gefallen.
Aufgrund des deutlich niedrigeren Ausgangsniveaus profitierte der
3.5
Highstreet-Einzelhandel jedoch mehr als ein Prozent von der
Anfangsrendite, wobei die diesjährige Prognose lediglich einen Anstieg
von 20 Basispunkten gegenüber dem Anstieg im Vorjahr von 70 3.0
Basispunkten vorsieht. Logistik (35) Shoppingcenter Alle Immobilien Büros (59) Highstreet (35)
(30) (159)
Tatsächlich Base Case künft. 5 Jahre LFL-Szenario künft. 5 Jahre
Quellen: CBRE, Natixis, Bloomberg & AEW
ÜBERSCHUSSRENDITE IM BASE CASE NAHE HISTORISCHEM HÖCHSTSTAND BEI GLEICHZEITIG NEUEM REKORD IM
LFL-SZENARIO
(%)
12 450
400
10
350
8 300
Für Multi-Asset-Investoren integrieren wir Staatsanleihen (rot) und 250
Renditen auf Premiumimmobilien (blau) sowohl in unser Base Case- als 6
200
auch in unser LFL-Szenario (gestrichelt), um die Überschussrendite zu 4 150
berechnen. 100
Im Base Case fällt diese Überschussrendite auf ein Niveau, das deutlicher 2
50
dem langfristigen Durchschnitt entspricht. Der grau schattierte Bereich 0 0
zeigt eine durchschnittliche Base Case-Überschussrendite, die über fünf
Jahre lang in der Nähe des Rekordstands bleibt.
Im LFL-Szenario fällt der Excess Spread deutlich langsamer.
Beide Szenarien ergeben ein günstiges Umfeld für Investoren, die Prime Yield – Base Case Excess Spread – Base Case [RHS]
Immobilien in ihr Gesamtportfolio integrieren können. Bond Yield – Base Case Excess Spread über 5 Jahre – Base Case
[RHS]
Bond Yield – LFL
Excess Spread – LFL [RHS]
Excess Spread über 5 Jahre– LFL [RHS]
Quellen: CBRE, RCA, MSCI, Oxford Economics, Natixis & AEW
MIT FOKUS AUF DIE ZUKUNFT VON IMMOBILIEN 6AUSBLICK FÜR DEN EUROPÄISCHEN IMMOBILIENMARKT 2020
ABSCHNITT 2: RELATIVE VALUE-ANSATZ BEI BASE CASE- UND LFL-SZENARIO
METHODIK DER RISIKOBEREINIGTEN RENDITE UNVERÄNDERT
Wie im Vorjahr beruht unser Ansatz der risikobereinigten Rendite auf
einem einfachen Vergleich zwischen der erforderlichen Rendite und den
erwarteten Renditen in den nächsten fünf Jahren für den jeweiligen
Premiummarkt.
Ist die erwartete Rendite höher als die erforderliche Rendite, stufen wir
diesen Markt als attraktiv ein.
Das bedeutet auch: Ist die erwartete Rendite niedriger als die
erforderliche Rendite, stufen wir ihn als weniger attraktiv ein.
Schließlich haben wir noch die neutrale Kategorie für Märkte, in denen
die erwartete und die erforderliche Rendite weitgehend im Einklang
miteinander stehen.
Quelle: AEW
INDEX DER RISIKOBEREINIGTEN RENDITE ALS BELEG FÜR DAS KONZEPT SOWIE FÜR DIE ERWEITERUNG DES
ZYKLUS
1.2
1.0
Zur Bestätigung unseres Ansatzes vergleichen wir alle Märkte vom
0.8
Vorjahr mit dem Base Case- und LFL-Szenario von diesem Jahr.
Die Ergebnisse aus unserem Rückvergleich zeigen deutlich, dass unser 0.6
Ansatz im Laufe der Zeit zum richtigen Signal gekommen ist. Im Vorfeld
0.4
der globalen Finanzkrise hätte der Index dies richtig angezeigt. 2014 war
das Jahr, in dem die meisten Märkte unter Pari abschnitten. 0.2
Die Ergebnisse des Vorjahres zeigten einen dramatischen Verfall, da die
Immobilienrenditen laut der Prognose steigen sollten. Unsere letzten 0.0
Base Case-Ergebnisse bestätigen, dass wir uns im späten, wenn auch
erweiterten, Teil des Zyklus befinden. Im LFL-Szenario ergibt sich sogar
eine noch günstigere Erweiterung unseres Immobilienzyklus.
Base Case LFL Vorheriger Base Case
Quellen: CBRE, RCA, MSCI, Oxford Economics, Natixis & AEW
EINSTUFUNG DER IMMOBILIENARTEN ANHAND DES VERHÄLTNISSES DER ERWARTETEN ZUR ERFORDERLICHEN
RENDITE
5
4.5
Als erste Schätzung der risikobereinigten Rendite berechnen wir für alle
4
drei wesentlichen Immobilienarten das Verhältnis der erwarteten zur
3.5
erforderlichen Rendite. 3
Daraus ergeben sich einige interessante Trends. So finden wir die 2.5
Logistikbranche hierbei an erster Stelle, gefolgt vom Büromarkt und vom 2
Einzelhandel. 1.5
Die Auswirkungen der globalen Finanzkrise auf den Büromarkt waren 1
womöglich schwerwiegender. Schließlich überflügelte der Büromarkt 0.5
den Einzelhandel lediglich im Jahre 2014. 0
In der jüngeren Zeit ist auch die Umkehrung des Abwärtstrends beim
Einzelhandel seit 2018 bemerkenswert.
Schlussendlich bereitet uns die mangelnde Differenzierung zwischen den
Immobilienarten etwas Sorge, da dies auch im Vorfeld der globalen Einzelhandel Logistik Büros
Finanzkrise zu beobachten war.
Quellen: CBRE, RCA, MSCI, Oxford Economics, Natixis & AEW
MIT FOKUS AUF DIE ZUKUNFT VON IMMOBILIEN 7AUSBLICK FÜR DEN EUROPÄISCHEN IMMOBILIENMARKT 2020
BASE CASE KLASSIFIZIERT NAHEZU 80 MÄRKTE ALS ATTRAKTIV ODER NEUTRAL
Base Case – Erwartete Rendite (%)
Weniger
Neutral Attraktiv Gesamt
attraktiv
Büros 6 11 22 39
Einzelhandel 14 14 11 39
Logistik 1 3 18 22
Gesamt 21 28 51 100
Base Case – Erforderliche Rendite (%)
Quellen: CBRE, RCA, MSCI, Natixis & AEW
Bei der Betrachtung der Ergebnisse aus unserem Base Case für alle unsere 100 Märkte können wir lediglich eine Reihe von Marktsegmenten
kennzeichnen. Die horizontale Achse beschreibt die erforderliche Rendite und die vertikale Achse beschreibt die erwartete Rendite für die
kommenden fünf Jahre. Mit den grauen Linien wird eine Spanne von 20 % für die Differenz der beiden Werte angezeigt. Wir sind der
Auffassung, dass dies eine angemessene Spanne ist, in der die Märkte weder eindeutig über- noch unterbewertet sind. Mit anderen Worten
werden die Märkte, die sich innerhalb dieser Spanne befinden, als neutral gekennzeichnet.
Wie Sie sehen können, sind die meisten der von uns erfassten Märkte als attraktiv gekennzeichnet. Das heißt, sie liegen links von der
diagonalen Linie, wo die erforderliche Rendite geringer ist als die erwartete Rendite. Logistikimmobilien in Dublin sowie Büroimmobilien
in Berlin und Glasgow sind, ähnlich wie im Vorjahr, in starken Positionen zu finden.
Es gibt jedoch nur einige Märkte, die als weniger attraktiv gekennzeichnet sind – besonders im Highstreet-Einzelhandelssegment. Dies ist
keine große Überraschung.
MIT FOKUS AUF DIE ZUKUNFT VON IMMOBILIEN 8AUSBLICK FÜR DEN EUROPÄISCHEN IMMOBILIENMARKT 2020
LFL-SZENARIO KLASSIFIZIERT 90 MÄRKTE ALS ATTRAKTIV ODER NEUTRAL
LFL – Erwartete Rendite (%)
Weniger
Neutral Attraktiv Gesamt
attraktiv
Büros 3 9 27 39
Einzelhandel 7 9 23 39
Logistik 0 2 20 22
Gesamt 10 20 70 100
LFL – Erforderliche Rendite (%)
LI = Light Industrial
Quellen: CBRE, RCA, MSCI, Bloomberg, Natixis & AEW
Als nächstes sehen wir uns unsere LFL-Ergebnisse für unsere 100 Märkte an. In diesem Szenario profitieren wir von dem zuvor auf Seite 6
erwähnten Excess Spread, der dazu führen wird, dass die Kapitalwerte stabiler bleiben werden, da die Exit-Renditen weiter sinken.
Es kommt zu einer weiteren Verbesserung, da sich nun 70 der 100 von uns abgedeckten Märkte im attraktiven Bereich befinden. Im Rahmen
des Base Case waren es 51.
Bis auf zwei gelten alle Logistikmärkte als attraktiv. Es sei darauf hingewiesen, dass Dublin im LFL-Szenario nach wie vor der attraktivste
Markt ist, aber aufgrund der Größe der Grafik nicht in der Grafik erscheint.
Die Anzahl der weniger attraktiven Märkte halbiert sich von 21 in unserem Base Case auf nur 10 im LFL-Szenario.
Dennoch gibt es weiterhin einige weniger attraktive Märkte – besonders im Highstreet-Einzelhandel und im Bürosegment.
MIT FOKUS AUF DIE ZUKUNFT VON IMMOBILIEN 9AUSBLICK FÜR DEN EUROPÄISCHEN IMMOBILIENMARKT 2020
ERGEBNISSE IM BÜROSEGMENT BASIEREN AUF WACHSTUM BEI VERMIETUNGEN UND ERFORDERLICHEN RENDITEN
Damit Sie unsere einzelnen Ergebnisse im Bürosegment besser 9
verstehen können, zeigen wir Ihnen eine Reihe von ausgewählten 8
Märkten. 7
Die hochbewerteten Standorte Glasgow und Berlin weisen aufgrund 6
des Wachstums bei Vermietungen hohe erwartete Renditen auf, da 5
sich die Leerstände weiterhin auf historischen Tiefstständen
4
bewegen.
Berlin profitiert zudem aufgrund der sehr niedrigen Renditen auf 3
deutsche Staatsanleihen von einer niedrigen erforderlichen Rendite. 2
Mailand weist hingegen ähnlich hohe erwartete Renditen auf, hat 1
jedoch mit einer deutlich höheren erforderlichen Rendite zu 0
kämpfen. Dies liegt vor allem an den deutlich höheren Renditen auf
italienische Staatsanleihen.
Das Wachstum der Vermietungen in Amsterdam wird voraussichtlich
niedriger als auf den meisten anderen Märkten ausfallen, da es Erforderliche Rendite Erwartete Rendite
aufgrund der geringeren Liquidität hier zu einer höheren erwarteten
Rendite kommt. Quellen: CBRE, RCA, MSCI, Natixis & AEW
STARKE ERGEBNISSE IM LOGISTIKSEGMENT MIT WENIGEN AUSNAHMEN IN PRAG UND MAILAND
12
Der rekordverdächtig hochbewertete Standort Dublin weist aufgrund 10
des starken Wachstums bei Vermietungen hohe erwartete Renditen
auf, da für diesen aktuell kleinen Markt eine große Nachfrage 8
erwartet wird.
Logistikanbieter und andere Unternehmen in Dublin beabsichtigen, 6
ihre Lieferketten neu zu gestalten und aus Großbritannien
4
abzuziehen, um nach dem Brexit direkten Anschluss zu
Kontinentaleuropa zu haben. 2
Obwohl die erwarteten Renditen im Großen und Ganzen denen der
meisten anderen Märkte ähneln, kämpfen Prag und Mailand mit 0
deutlich höheren erforderlichen Renditen.
Dies liegt vor allem an den höheren Renditen auf tschechische und
italienische Staatsanleihen sowie am aktuell starken Preis-Momentum
in Prag, wo die Renditen im Logistiksegment unter denen im
Erforderliche Rendite Erwartete Rendite
Bürosegment liegen.
Quellen: CBRE, RCA, MSCI, Oxford Economics, Natixis & AEW
WEITERHIN SCHWIERIGKEITEN FÜR EINZELHANDELSMÄRKTE – BESONDERS IM BEREICH HIGHSTREET
7
6
Im Einzelhandel schneiden Premiumshoppingcenter-Märkte im 5
Allgemeinen besser ab als der Highstreet-Einzelhandel. 4
Der Shoppingcenter-Markt in Amsterdam sticht mit guten Renditen
3
hervor, schließlich profitiert der Standort zusätzlich von einer
niedrigen erforderlichen Rendite. 2
Der Highstreet-Einzelhandel in Warschau erzielt trotz der hohen 1
erforderlichen Rendite ein positives Ergebnis.
Im Highstreet-Einzelhandel in Mailand kam es kürzlich zu einem 0
starken Preis-Momentum, was dazu geführt hat, dass die erwartete
Rendite für die nächsten fünf Jahre gefallen ist. Zusammen mit den
hohen Renditen auf italienische Staatsanleihen ist dieser Markt
weniger attraktiv.
Erforderliche Rendite Erwartete Rendite
Quellen: CBRE, RCA, MSCI, Oxford Economics, Natixis & AEW
MIT FOKUS AUF DIE ZUKUNFT VON IMMOBILIEN 10AUSBLICK FÜR DEN EUROPÄISCHEN IMMOBILIENMARKT 2020
ABSCHNITT 3: CHANCEN UND RISIKEN – AUSWIRKUNGEN VON TECHNOLOGIE
WACHSTUM IM ONLINE-HANDEL NICHT DER EINZIGE FAKTOR FÜR DEN ZUWACHS AN VERMIETUNGEN IN DER
LOGISTIKBRANCHE
3.0%
Lange Zeit war man überzeugt, dass der Internethandel der einzige
Durchschnittliches jährliches Wachstum
Faktor für die Nachfrage nach Räumlichkeiten in der Logistikbranche
der Mieten in Toplagen 2019-2023
2.5%
sei. UK
Belgien Italien
Aber unsere Prognosen zeigen keinen offensichtlichen Zusammenhang 2.0% Spanien
zwischen Online-Umsatzwachstum und dem Wachstum auf dem
Deutschland Tschechien
Mietmarkt für Logistikimmobilien. Gute Mietwachstumsprognosen 1.5%
lassen sich in schnellwachsenden Online-Märkten wie Italien finden, Frankreich Ungarn
aber auch in Märkten mit bereits hoher Durchdringung wie in 1.0%
Polen
Großbritannien.
Es gibt offensichtlich andere Faktoren für das Wachstum bei 0.5% Niederlande
Logistikimmobilien. Abgesehen von der Kostenoptimierung der
0.0%
Einzelhandelslieferkette sind Verfügbarkeit und Kosten von
0% 5% 10% 15% 20%
Logistikflächen entscheidend.
Online-Umsatzwachstum CAGR 2018-2022
Quellen: Global Data, CBRE & AEW
TECHNOLOGIE ERMÖGLICHT ES DEM EINZELHANDEL KUNDEN ANZUSPRECHEN, FÜR DIE DAS EINKAUFSERLEBNIS
IM MITTELPUNKT STEHT
Der Internethandel hat dazu geführt, dass zahlreiche Ladengeschäfte
schließen mussten. In den nächsten fünf Jahren werden weitere
Schließungen erwartet. 7%
Task-focused/Transaction
Bisher konnten viele Einzelhändler überleben und sich durchkämpfen. 10%
Währenddessen ändern sie ihr Angebot, um die mehr als 50 % der
Discovery
Kunden anzusprechen, die nach einem durch mehr Interaktion
geprägten Einkaufserlebnis suchen. 15% 49% Social
Fast 50 % möchten einen bestimmten Artikel so effizient wie nur
möglich kaufen. Andere wünschen sich ein entschleunigtes Inspiration
Einkaufserlebnis.
Jüngste Daten zu Kunden im Alter zwischen 13 und 19 Jahren zeigen, 19% Entertainment
dass 76 % dieser Gruppe Ladengeschäfte gegenüber dem Online-
Handel bevorzugen.
Eigentümer, die in der Lage sind, mit den Einzelhändlern bei dieser
Transformation zusammenzuarbeiten, werden weiterhin keinerlei
Probleme haben. Quellen: Gensler’s & AEW
FLEXIBLE BÜRORÄUME SIND KEINE TECHNOLOGIEPLATTFORMEN UND WEISEN KEINE EINDEUTIGE KORRELATION
MIT LEERSTÄNDEN AUF
Der vor kurzem fehlgeschlagene Börsengang von WeWork hat gezeigt, 14%
dass sogar ein technologieaffiner Anbieter von flexiblen Büroräumen
kein reines Technologieunternehmen ist und demnach auch nicht 12% Moskau
erwarten sollte, wie eines bewertet zu werden. 10%
Der umfassende Erfolg von Anbietern flexibler Büroräume in Europa Madrid
Leerstand (%)
lässt sich jedoch dadurch belegen, dass der Anteil dieser Anbieter an 8% Brüssel
der Gesamtheit der neu vermieteten Büroimmobilien steigt.
Frankfurt Barcelona London
Es lässt sich nicht leugnen, dass diese Anbieter einen Bedarf bei 6%
Zentrum
kleinen und mittleren Mietern nach flexibleren Mietbedingungen Paris
4% Hamburg
befriedigen.
Jedoch ist keinesfalls klar, welche Auswirkungen diese flexible Amsterdam
2% München Berlin
Nutzung von Büroräumen auf die allgemeinen Leerstände auf den
europäischen Büromärkten haben. 0%
Der Einfluss von Technologie auf die Fundamentaldaten der 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6%
Büromarkts war bisher begrenzt, könnte jedoch künftig im Rahmen Anteil an Flexiblen (%)
nachhaltiger Investment zum Tragen kommen.
Quellen: CBRE & AEW
MIT FOKUS AUF DIE ZUKUNFT VON IMMOBILIEN 11AUSBLICK FÜR DEN EUROPÄISCHEN IMMOBILIENMARKT 2020
NACHHALTIGE INVESTMENTS IN IMMOBILIEN
IMMOBILIEN MACHEN IN EUROPA LEDIGLICH 4 % DER NICHT NOTIERTEN GRÜNEN ANLEIHEN AUS
Wälder - 2% Privatverschuldung - 2%
Die Investments in nicht notierte grüne Anleihen sind mit einem Immobilien - 4%
investierten Gesamtvolumen von 3 Milliarden € im Jahr 2008 auf 57,6 Infrastruktur/PE - 4%
Milliarden € im Jahr 2018 in Europa ebenfalls gestiegen. Dennoch
machen grüne Anleihen weniger als 10 % aller nicht notierten
europäischen Anleihen aus. Private Equity -12%
Immobilien machen lediglich 4 % der nicht notierten grünen Anleihen
aus. Folglich ist für grüne Immobilienfonds noch viel Luft nach oben.
Da noch mehr Klarheit für die Definition eines grünen
Immobilienfonds notwendig ist, wird in Frankreich demnächst ein
Etikett für Immobilien - auf Grundlage der ESG-Indikatoren und vom
Infrastruktur - 76%
französischen Finanzministerium veröffentlicht - eingeführt.
Quellen: Novethic & AEW
DIE GRESB ESG FUND BENCHMARK IST NUN MAINSTREAM
1,200 1,400
10051,200
1,000
GRESB ist nun als ESG-Immobilienfondsmaßstab Mainstream. Die 1,000
800
Anzahl der abgedeckten Fonds stieg von 198 im Jahr 2010 auf 1,005 800
im Jahr 2019. 600
490600
Die bei GRESB am stärksten vertretene Region ist Europa mit 490
400
Immobilienfonds und einem Gesamtwert von 1,189 Milliarden $ GAV. 400
Der kürzlich von FTSE EPRA Nareit entwickelte und eingeführte grüne 200 198 200
Index ermöglicht es Anlegern, Klimarisiken zu integrieren, und zeigt, 109
dass Anleger nicht auf Erträge verzichten müssen, um in grün- 0 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
zertifizierte und energieeffiziente Gebäude zu investieren. Durch die
Nutzung von Gebäudedaten können auch potenzielle Vorurteile in Europa - GAV in Mrd. USD [RHS]
einer Selbstauskunft vermieden werden. Weltweit - Anzahl der beteiligten Fonds
Europa - Anzahl der beteiligten Fonds
Quellen: GRESB, FTSE Russell & AEW
DIE DURCHDRINGUNG DER UMWELTZERTIFIZIERUNG VARIIERT AUF DEN WICHTIGSTEN MÄRKTEN
(%)
60
60%
50% 52%
50
50% 46%
In europäischen Städten mit historischen Stadtkernen ist eher ein
40
40%
geringer Anteil an Bürobestand zertifiziert. Fehlende Einheitlichkeit 29%
bei den Umweltetiketten beschränkt die Vergleichbarkeit. 30
30%
20%
Der Anteil an zertifizierten Gebäuden ist in dem Maße gestiegen, in 20
20%
dem sich die Anforderungen seitens der institutionellen Investoren 11% 12% 12%
9% 9%
fortentwickelt haben. Gegenüber 0,1 % im Jahr 2007 sind gegenwärtig 10
10% 5%
ungefähr 9 % des Bürobestands in Paris zertifiziert. 0
0%
Zertifizierte Bürogebäude bedeuten höhere Mieten (+1,4 %) und einen
Stockholm
Vancouver
Frankfurt
Paris
Amsterdam
Warschau
Melbourne CBD
NYC Manhattan
London
Sydney CBD
Toronto
höher geschätzten Mietwert (+5,8 %) als hochwertige nicht
zertifizierte Bürogebäude, wie aus dem französischen Markt
hervorgeht. Die Mietdifferenz wird wohl steigen, wenn Großmieter
zunehmend Zertifizierungen verlangen. DGNB HQE, BREEAM BREEAM LEED BREEAM LEED Green Green BOMA BOMA
BREEAM Star Star Best Best
oder oder oder oder oder
LEED NABERS NABERS CAGBC CAGBC
LEED LEED
Quellen: CBRE, University of Maastricht, MSCI & AEW
MIT FOKUS AUF DIE ZUKUNFT VON IMMOBILIEN 12AUSBLICK FÜR DEN EUROPÄISCHEN IMMOBILIENMARKT 2020
ANGEBOT NEUER FLÄCHEN
BEGRENZTES ANGEBOT NEUER BÜROFLÄCHEN (PROZENTUAL AM BESTAND) FRIERT MITZUWACHS EIN
(%)
3.0
3.0%
2.5
2.5%
Das Angebot an neuen Flächen erwies sich in früheren Zyklen als
hemmend für Mietzuwächse. Aufgrund der aktuellen Büromarktdaten
2.0
2.0%
sehen wir jedoch nun ein begrenzteres Angebot an neuen Flächen als
in früheren Zyklen.
Die Daten zu den Logistik- und Einzelhandelssektoren sind schwerer 1.5
1.5%
zu beschaffen, wir vermuten jedoch eine ähnliche Disziplin im Markt.
Die begrenzte Pipeline von Neuentwicklungen ist teilweise darauf 1.0
1.0%
zurückzuführen, dass die Banken spekulative Neuentwicklungen nicht
im gleichen Maße wie in der Vergangenheit finanzieren (dies ist auf 0.5
0.5%
neue regulatorische und geschäftliche Beschränkungen
zurückzuführen). 0.0
0.0%
2005-2009 2010-2014 2015-2019 2020-2024
Quellen: CBRE & AEW
BESCHEIDENE PIPELINE VON NEU GEBAUTEN EINZELHANDELSRÄUMEN IN EUROPA (MRD. USD)
100
90
Laut GlobalData entstehen in Europa Stand April 2019 neue 80
Einzelhandelsräume im Wert von 400 Mrd. $. Dies ist von allen 70
Regionen der niedrigste Wert. 60
In zeitlicher Hinsicht ist 2020 das Jahr, in dem in allen drei Regionen
50
die höchsten Bauwerte erreicht werden. Ausgenommen davon sind
Shoppingcenter – hier scheint 2019 der Höhepunkt gewesen zu sein. 40
Es misst den Wert von über 1.000 Bauprojekten, die sich in 30
verschiedenen Phasen befinden (Ausführung, Planung, Design usw.). 20
Dazu zählen Highstreet-Läden, Shoppingcenter und andere 10
europäische Einzelhandelsgebäude.
0
Unterm Strich gehen äußerst wenige Investitionen in den Bau von
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Highstreet-Läden.
Nordamerika Asien-Pazifik Europa
Quellen: GlobalData & AEW
LOGISTIK-PIPELINE BIETET BEI DURCHSCHNITTLICHER INANSPRUCHNAHME WENIGER ALS 9 MONATE
16
14
12
Gemessen an der durchschnittlichen jährlichen Inanspruchnahme von 10
Logistikraum in den vergangenen drei Jahren, reicht der verfügbare
8
Raum aus spekulativem Bau und dem aktuellen Leerstand für weniger
als 9 Monate. 6
Angesichts der weiterhin anhaltenden Unsicherheiten rund um den 4
Brexit gibt es in Großbritannien aktuell deutlich mehr Leerstände als
im restlichen Europa. 2
Spanien und die Niederlande stechen durch das erhebliche Maß an -
spekulativem Bau hervor.
Bitte beachten Sie, dass in unseren Statistiken keine Built-to-Suit-
Projekte berücksichtigt werden.
Vacancy area Spekulativer Neubau
Quellen: CBRE & AEW
MIT FOKUS AUF DIE ZUKUNFT VON IMMOBILIEN 13AUSBLICK FÜR DEN EUROPÄISCHEN IMMOBILIENMARKT 2020
UPDATE ZUM THEMA FREMDKAPITAL
SYSTEMWEITE LTV-INDIKATOREN ZEIGEN NACH UNTEN, WAS AUF EINEN BEGRENZTEN NACHTEIL AUS DER
ÜBERSCHULDUNG HINWEIST
(%)
80
80%
Unsere Daten in Bezug auf die Finanzierung von Käufen zeigen, dass 70
70%
Anleger weiterhin einen guten Zugang zu Fremdkapital an den
60
60%
europäischen Märkten haben.
Wir gehen davon aus, dass der Gesamtkreditbetrag im Verhältnis zu 50
50%
den Verkehrswerten von erworbenen Immobilien (oder LTV) 2019 auf
einem moderaten Niveau unter 50 % bleibt. 40
40%
Der Grund hierfür ist, dass die Kreditrisikoabteilungen einen LTV von
30 % bis 40 % verlangen und dass sich die meisten Banken auch immer 30
30%
noch erst mit den neuen Verordnungen vertraut machen, die sie in
ihrer Kreditvergabe einschränken. 20%
20
Die von der EPRA und der INREV gemeldeten LTVs zeigen beide nach
unten und bestätigen so den begrenzten Nachteil aus der
systemweiten Überschuldung. EPRA REIT-LTV INREV Fund-LTV Kauf-LTV
Quellen: AEW, CBRE & RCA
RATIONALERES LTV- UND KREDITMARGEN-MUSTER NACH DER GLOBALEN FINANZKRISE
2003-2009
2003-2009 2010-2018
2010-2018
2010-2018
6% 6%
5% 5%
Wenn wir Beobachtungen von unseren individuellen historischen
Darlehendatenbank in Bezug nehmen, würden wir einen höheren 4% 4%
Gesamtzinssatz für höhere LTV Darlehenkategorien erwarten, da die 3% 3%
Banken ein höheres Risiko eingehen.
Jedoch wird diese Hypothese nicht wirklich von unseren Daten für die 2% 2%
Periode vor der globalen Finanzkrise bestätigt, da die 1% 1%
Gesamtzinssätze für alle LTV-Kategorien beinahe gleich waren.
Unsere historische Darlehendatenbank zeigt eine bemerkenswerte 0% 0%
Umkehr nach der Krise, da eine rationalere Preisformung in < 50% 50-59%60-69%70-79% > 80% < 50% 50-59%60-69%70-79% > 80%
Immobiliendarlehen stattfindet, jedoch zu höheren Margen. Zinssatz abzgl. Marge Zinssatz abzgl. Marge
Kreditmarge Kreditmarge
Quellen: AEW, RCA & REC
RÜCKGANG DES GESAMTZINS AUFGRUND DES HISTORISCHEN TIEFS BEI 5-JAHRES-SWAPSÄTZEN
(%)
Im 2. Quartal 2019 beläuft sich der Gesamtzins für europäische 7%
7
Immobilienkredite auf 2,1 % p.a. 6%
6
In Europa werden die Zinssätze für Hypothekenkredite im Vergleich
zu den USA variabel berechnet, wo Kredite zu festen Zinssätzen 5%
5
vergeben werden.
4%
4
Diese liegen aktuell bei einer Marge von ca. 200 BP über dem 3-
Monats-Euribor oder 3-Monats-LIBOR. 3%
3
Die meisten Banken verlangen, dass diese dreimonatigen variablen
Zinssätze getauscht oder gedeckelt werden, um sie so für die gesamte 2%
2
Laufzeit des Kredits festzusetzen.
1%
1
Daraus resultierend ist die Differenz zwischen dem Gesamtzins und
der Kreditmarge der 5-Jahres-Swapsatz, der sich auf einem 0%
0
historischen Tiefstand nahe Null befindet.
Im Vergleich zur Zeitspanne vor 2008 verbleiben die Kreditmargen auf
einem hohen Niveau, auch wenn es nach dem Höchststand im Jahre
Gesamtzinssatz Kreditmarge
2012 von 240 BP einen Abwärtstrend gab.
Quellen: AEW, RCA & REC
MIT FOKUS AUF DIE ZUKUNFT VON IMMOBILIEN 14AUSBLICK FÜR DEN EUROPÄISCHEN IMMOBILIENMARKT 2020
ABSCHNITT 4: DIE BESTEN DREI EUROPÄISCHEN ANLAGEIDEEN FÜR 2020
SCHULDENTITEL FÜR PRIVATIMMOBILIEN (PRED) ÜBERTREFFEN DIE PERFORMANCE VON GELISTETEN
IMMOBILIENANLEIHEN (LREB)
280
240
Bei einem einfachen Vergleich zwischen unserem PRED-Index
(Schuldentitel für Privatimmobilien) und unserem kombinierten
200
LREB-Index (gelistete Immobilienanleihen) wird deutlich, dass ihre
Index
Gesamtperformance im Laufe der vergangenen zehn Jahre ähnlich
war. 160
PRED ragte seit dem 3. Quartal 2015 hervor, da Banken und andere
Kreditgeber die durch CMBS und REIT-Anleiheinvestoren erzielten
120
Renditen übertrafen.
Dies war dadurch begünstigt, dass die Normalisierung der Banken
weiter anhielt und neue außerbankliche Kreditgeber ihren 80
Marktanteil erhöhen konnten. 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
PRED LREB
Quellen: BAML, Bloomberg, RCA, REC & AEW
URBANE LOGISTIKBRANCHE BEGÜNSTIGT DURCH TAGGLEICHE LIEFERUNG
(%)
45%
45
40%
40
Die Nachfrage nach urbanen Logistikzentren wird vom Wunsch der 35%
35
Kunden nach immer kürzeren Lieferzeiten und deren Bereitschaft 30%
30
und Fähigkeit, für eine schnelle Lieferung zu zahlen, begünstigt.
25%
25
Die Kundennachfrage führt wiederum dazu, dass die Nachfrage von
Paketdiensten und Drittlogistikfirmen nach Logistikraum in urbanen 20
20%
Gebieten auf einer Reihe von verschiedenen Ebenen verstärkt wird: 15
15%
(1) größere Logistikparks in der Nähe der wichtigsten
Zufahrtstraßen, (2) große Cross-Docking-Einrichtungen in der Nähe 10
10%
von multimodalen Zentren und (3) lokale Verteilungszentren 5%5
inmitten der Städte für die Lieferung vor Ort.
0%0
Besimmte Weniger Am selben Am 2 Werktage 3-5 1 Woche Mehr als 1
Zeitspanne als 3 Std. Tag nächsten Werktage Woche
von 1-2 Tag
Std.
Quellen: Pwc Consumer Survey & AEW
NEUPOSITIONIERUNG DES EINZELHANDELS IN GB BIETET VALUE ADD-CHANCE
230
In Großbritannien kam es seit dem Referendum zu Auswirkungen auf
die Geschäftsvolumen. Gleichzeitig hat sich auch der Fokus hin zu 210
Logistik, Industrie und alternativen Branchen verlagert.
In der Einzelhandelsbranche dominieren weiterhin schlechte 190
Nachrichten, da die Verbreitung des Onlinehandels dazu führt, dass 170
Ladengeschäfte aufgrund von CVAs und Betriebsstilllegungen
geschlossen werden. 150
Der Wert der Vermietungen im Einzelhandel ist in Großbritannien
im Vergleich zu 2018 um 33,2 % gesunken, was auch die negative 130
Stimmung bei Anlegern verdeutlicht. 110
Jedoch lassen sich viele Einzelhandelsimmobilien bei einer
angemessenen Bepreisung neu positionieren oder neu als gemischte 90
Projekte entwickeln, die attraktive Value Add-Chancen bieten. 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Insgesamt hinken die Gesamtrenditen in Großbritannien seit 2013 Einzelhandel Büro Industrie
hinter anderen Immobilienarten hinterher.
Quellen: AEW & MSCI
MIT FOKUS AUF DIE ZUKUNFT VON IMMOBILIEN 15AUSBLICK FÜR DEN EUROPÄISCHEN IMMOBILIENMARKT 2020
ÜBER AEW
AEW ist einer der weltweit größten Asset Manager für Immobilien mit ca. 70,2 Mrd. € an verwalteten Vermögenswerten zum
30. September 2019. AEW hat über 700 Angestellte, ihre Hauptniederlassungen befinden sich in Boston, London, Paris und Hong Kong
und sie bietet eine große Vielfalt an Immobilien-Anlageprodukten, dazu gehören gemischte Fonds, Sonderkonten und
Wertpapiermandate für das gesamte Spektrum von Anlagestrategien. AEW repräsentiert die Asset-Management-Plattform für
Immobilien von Natixis Investment Managers, einem der größten Asset Manager weltweit.
Zum 30. September 2019 verwaltete AEW 32,3Mrd. € an Immobilienvermögenswerten in Europa im Auftrag einer Reihe von Fonds
und Sonderkonten. AEW hat fast 400 Angestellte in neun über ganz Europa verteilten Büros und kann eine langjährige Erfolgsbilanz
von erfolgreich umgesetzten Core-, Mehrwert schaffenden und opportunistischen Anlagestrategien im Auftrag ihrer Kunden
vorweisen. In den letzten fünf Jahren belief sich das Anlage- und Veräußerungsvolumen von AEW insgesamt auf über 20 Mrd. € an
Immobilien auf europäischen Märkten.
RESEARCH & STRATEGY CONTACTS
Hans Vrensen MRE, CFA Ken Baccam MSc
HEAD OF RESEARCH & STRATEGY DIRECTOR
Tel +44 (0)20 7016 4753 Tel +33 (0)1 78 40 92 66
hans.vrensen@eu.aew.com ken.baccam@eu.aew.com
Irène Fossé MSc Dennis Schoenmaker PhD
ASSOCIATE DIRECTOR ASSOCIATE DIRECTOR
Tel +33 (0)1 78 40 95 07 Tel +44 (0)20 70 16 48 60
irene.fosse@eu.aew.com dennis.schoenmaker@eu.aew.com
INVESTOR RELATIONS CONTACT
Tina Diagne Alex Griffiths MSc
ASSOCIATE HEAD OF INVESTOR RELATIONS EUROPE
Tel +33 (0)1 78 40 93 81 Tel +44 (0)20 7016 4840
tina.diagne@eu.aew.com alex.griffiths@eu.aew.com
LONDON
AEW | 33 Jermyn Street | London, SW1Y 6DN | VEREINIGTES KÖNIGREICH
PARIS
AEW | 22 rue du Docteur Lancereaux | 75008 Paris | FRANKREICH
DÜSSELDORF
AEW | Steinstraße. 1-3 | D-40212 Düsseldorf | DEUTSCHLAND
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bestimmten Anleger dar. Hierin erwähnte Anlagen und Empfehlungen sind eventuell nicht für sämtliche Anleger geeignet: Die Leser müssen sich ihr eigenes, unabhängiges
Urteil im Hinblick auf die Eignung dieser Anlagen und Empfehlungen vor dem Hintergrund ihrer eigenen Anlageziele, ihrer Erfahrung, ihres Steuerstatus und ihrer Finanzlage
bilden. Diese Veröffentlichung basiert auf ausgewählten Quellen, die aus unserer Sicht verlässlich sind; es wird jedoch weder im Hinblick auf die Richtigkeit und
Vollständigkeit der hierin vorgestellten Informationen noch anderweitig diesbezüglich eine Gewährleistung oder Garantie abgegeben. Hierin geäußerte Meinungen stellen
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