Paribus Bezirksrathaus Köln - Werbemittel - PARIBUS-GRUPPE
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Werbemittel Paribus Bezirksrathaus Köln FHH Immobilienfonds Bezirksrathaus Köln UG (haftungsbeschränkt) & Co. geschlossene Investment-KG Produktkurzinformation
2 Paribus Bezirksrathaus Köln
FHH Immobilienfonds Bezirksrathaus Köln UG (haftungsbeschränkt) & Co. geschlossene Investment-KG
Wichtige Hinweise zur
Produktkurzinformation
Es handelt sich bei dieser Produktkurz- zukünftig relevant sein könnten, so- Kapitalanlage und aller im Zusammen-
information nicht um ein Angebot oder wie Prognosen jeglicher Art sind kein hang mit dem Erwerb, der Verwaltung
eine Aufforderung zur Beteiligung, verlässlicher Indikator für die künftige und der Beendigung der Kapitalanlage
sondern lediglich um ein Werbemittel. tatsächliche Wertentwicklung der In- angefallenen Kosten zur Folge haben
Die für eine Anlageentscheidung allein vestmentgesellschaft. Interessenten kann. Der veröffentlichte Verkaufspro-
maßgeblichen Informationen entneh- wird empfohlen, mit einem Steuer- spekt (Stand: 26. März 2021) sowie et-
men Sie bitte dem Verkaufsprospekt berater die steuerlichen Folgen einer waige künftige Aktualisierungen und
(Stand: 26. März 2021) sowie etwaigen möglichen Beteiligung zu erörtern. Die Nachträge und die darin abgedruck-
künftigen Aktualisierungen und Nach- steuerlichen Auswirkungen der Betei- ten Anlagebedingungen, der Gesell-
trägen, den darin abgedruckten Anla- ligung sind von den persönlichen Ver- schaftsvertrag, der Treuhandvertrag
gebedingungen, dem Gesellschafts- hältnissen des jeweiligen Privatinves- sowie die wesentlichen Anlegerinfor-
vertrag, dem Treuhandvertrag sowie tors abhängig und können zukünftigen mationen und die Jahresberichte der
den wesentlichen Anlegerinformatio- Veränderungen unterworfen sein. Die Investmentgesellschaft werden in
nen. Allein diesen Dokumenten können Beteiligung an der Investmentgesell- deutscher Sprache in gedruckter Form
Sie die vollständigen wirtschaftlichen, schaft ist eine unternehmerische Be- bei der Paribus Kapitalverwaltungsge-
steuerlichen und rechtlichen Einzel- teiligung und bietet weder eine feste sellschaft mbH, Königstraße 28, 22767
heiten und insbesondere die vollstän- Verzinsung noch eine feste Rückzah- Hamburg und als Download unter www.
dige Darstellung der Risiken dieses ge- lung der Einlage. Es besteht vielmehr paribus-kvg.de kostenfrei bereitge-
schlossenen alternativen Investment- das Risiko, dass ein Privatinvestor bei stellt. Verantwortlich für die Inhalte ist
fonds (nachfolgend „Investmentge- einer ungünstigen Entwicklung der In- die Paribus Kapitalverwaltungsgesell-
sellschaft“) ausreichend entnehmen. vestmentgesellschaft nur geringe oder schaft mbH.
Frühere Entwicklungen von Faktoren, sogar keine Auszahlungen erhält, was
die für die Investmentgesellschaft ggf. auch den vollständigen Verlust der
Assetmanagement
Produktkurzinformation 3
Inhalt
Leitgedanke 5 Wesentliche Risiken der Beteiligung (Auszug) 28
Stiftungseignung 8 Allgemeines Prognoserisiko 28
Die stiftungsrechtlichen Vorgaben für die Insolvenz der Investmentgesellschaft/
Anlage des Stiftungsvermögens 8 kein Kapitalgarantie 28
Der Nachweis des Erhalts des Stiftungs- Beschränkte Handelbarkeit (Fungibilität) der
vermögens 9 Anteile an der Investmentgesellschaft 28
Die steuerrechtlichen Vorschriften zur Marktrisiko/Wertentwicklung der Immobilie/
Verwendung der Erträge 11 Risiken aus (Nicht-)Veräußerung 29
Wesentliche steuerliche Risiken 12 Risiko aus Immobilieninvestitionen 29
Erweiterte Berichterstattung 12 Leerstands-/Anschlussvermietungsrisiko 29
Fonds- und Assetmanagement 14 Risiko der Modernisierungs-/Revitalisierungs-
kosten 29
Paribus-Gruppe/Paribus Kapitalverwaltungs-
gesellschaft mbH 14 Ausfallrisiko mangels Diversifikation
bzw. mangelnder Risikomischung 29
Eckdaten der Beteiligung 15
Änderungen der Rechtslage 29
Rahmendaten des Beteiligungsangebotes 15
Risiken aus Desinvestition/Rückzahlungs-
Immobiliendaten 17
zeitpunkt 30
Vermietung 17
Platzierungs- und Liquidationsrisiko 30
Nutzung des Objektes 17
Allgemeines steuerliches Risiko 30
Standort und Immobilie im Detail 19
Immobilienstandort Köln 19
Objektbeschreibung 20
Lage der Immobilie 22
Nachhaltigkeit 23
Wirtschaftliche Rahmendaten der Beteiligung 24
Exemplarisches Reporting 26
4 Paribus Bezirksrathaus Köln
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Immobilien sollten mit Blick auf den realen
Erhalt des Vermögens ein Baustein für ein
ausgewogenes Portfolio sein.
Assetmanagement
Produktkurzinformation 5
Leitgedanke
Nach Jahren niedriger Zinsen und teil- ligung mit Wirkung zum 31. Dezember Eine Beteiligung am Paribus Bezirks-
weise realen Wertverlusts steigt die 2020 zu kündigen und gegen Zahlung rathaus Köln bietet neuen Anlegern auf
Nachfrage nach Immobilieninvestitio- eines Abfindungsguthabens in Höhe diesem Weg die Möglichkeit, Zugang zu
nen weiter an. Die daraus resultieren- des Verkehrswertes ihrer Beteiligung einer Investition in eine Immobilie zu er-
den Preissteigerungen – vor allem bei auszuscheiden oder in der Investment- halten, die sich in einer der deutschen
Immobilien in guten Lagen mit bonitäts- gesellschaft zu verbleiben und eine ein- Top-7-Städte befindet und gleichzeitig
starken Mietern – reduzieren sukzessi- malige Sonderentnahme in Höhe ihres über einen langfristigen Einzelmietver-
ve die erzielbaren Renditen. So weist ursprünglichen Beteiligungsbetrages zu trag mit einem staatlichen Mieter verfügt.
der Marktbericht „At a Glance Q4 2020: vereinnahmen und damit ebenfalls von
Investmentmarkt Köln“ der BNP Paribas der bisherigen Wertsteigerung der Im- Eine weitere Besonderheit des Paribus
Real Estate beispielsweise einen Rück- mobilie profitieren zu können. Bezirksrathauses Köln: Die Investment-
gang der Spitzenrenditen Kölner Büro- gesellschaft ist für die speziellen An-
immobilien von über 5 % im Jahr 2011 auf Die Immobilie hat sich seit 2010 wirt- forderungen von Stiftungen konzipiert.
rund 3 % zum Ende des Jahres 2020 aus. schaftlich sehr gut entwickelt. Der In erster Linie bedeutet dies, dass das
Marktwert der Immobilie, der bei Ein- investierte Stiftungsvermögen unge-
Vor diesem Hintergrund wird es für An- bringung in den geschlossenen Fonds schmälert erhalten werden soll und zu-
leger zunehmend auch bei Immobilien- Ende 2009 rund 37.000.000 Euro be- gleich stetige Erträge zur Erfüllung des
investitionen schwieriger, Anlagemög- trug, hat sich in den letzten Jahren er- Stiftungszwecks generiert werden sol-
lichkeiten mit der Chance auf realen höht. Zum 31. Dezember 2020 ergab len. Entsprechend liegt der Fokus des
Wertzuwachs zu finden. sich als Durchschnittswert der Wertan- Paribus Bezirksrathauses Köln darauf,
gaben zweier vorliegender Bewertungs- aus den laufend zu erwirtschaftenden
Einen innovativen Ansatz auf dieser Su- gutachten ein Verkehrswert in Höhe von Überschüssen nachhaltige und regel-
che nach geeigneten Anlagelösungen 66.650.000 Euro. mäßige Auszahlungen zu leisten. Dabei
geht die FHH Immobilienfonds Bezirks- steht nicht die Auszahlungsmaximie-
rathaus Köln UG (haftungsbeschränkt) & Nunmehr wird die Investmentgesell- rung im Vordergrund, sondern vielmehr
Co. geschlossene Investment-KG (nach- schaft im Rahmen einer Kapitalerhö- wird eine Auszahlung in Höhe von jähr-
folgend „Paribus Bezirksrathaus Köln“ hung auch neuen Anlegern zugänglich lich 3,75 % – 4 %1 der Beteiligungssum-
oder „Investmentgesellschaft“). gemacht. Die Investmentgesellschaft me exkl. Ausgabeaufschlag neben dem
wird die von den Neugesellschaftern Aufbau von angemessenen Reserven
Die Investmentgesellschaft wurde be- einzuzahlenden Zeichnungsbeträge angestrebt. Dieses Konzept kann durch
reits im Jahr 2010 als geschlossener nach Abzug der Initialkosten und der die Objektlage, die Objektbeschaffenheit
Fonds aufgelegt und hält rund 94,8 % Bildung einer angemessenen Liquidi- und die Mietvertragsrestlaufzeit von über
der Anteile an einer Objektgesellschaft, tätsreserve im Wesentlichen für Aus- acht Jahren erreicht werden. Diese kon-
die Eigentümerin eines Büro- und Ver- zahlungen an Altgesellschafter und zeptionelle Berücksichtigung der beson-
waltungsgebäudes im Bezirk Köln- damit im Ergebnis zum weiteren lang- deren Bedürfnisse von Stiftungen (siehe
Nippes ist. Alleinmieterin bis Ende No- fristigen Halten der Anteile an der Ob- Kapitel „Stiftungseignung“) ist ebenso
vember 2029 ist die Stadt Köln, die jektgesellschaft verwenden. Die Summe attraktiv für Privatanleger, die einen stif-
das Objekt als Bezirksrathaus für den aller Zeichnungsbeträge dieses Beteili- tungsähnlichen Anlagehorizont und eine
Stadtbezirk Köln-Nippes mit der Haupt- gungsangebotes und die ebenfalls ge- defensive Auszahlungserwartung haben.
funktion des Bürgeramtes nutzt. Die plante Aufnahme neuen Fremdkapitals
Altgesellschafter dieses geschlosse- sind somit Bestandteile einer Umfinan-
nen Fonds hatten die Möglichkeit, nach zierung der Investmentgesellschaft.
über 10-jähriger Haltedauer ihre Betei-
Leitgedanke
6 Paribus Bezirksrathaus Köln
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Die Paribus Immobilien Assetmanage- Engagement der Paribus-Gruppe en-
ment GmbH als bisherige Assetmana- det daher nicht mit Zeichnungsschluss,
gerin wird auch weiterhin das Portfo- sondern erst mit Verkauf der Immobilie
liomanagement der Paribus Kapitalver- und Abwicklung der Investmentgesell-
waltungsgesellschaft mbH beim Paribus schaft. Die Maxime: ein aktives Manage-
Bezirksrathaus Köln unterstützen. Denn ment in allen Lebenszyklen der Immo-
auch eine sorgfältig ausgewählte Immo- bilie – strukturiert und vorausschauend,
bilie mit solventem Mieter muss laufend als Partner an der Seite privater und ins-
und verlässlich betreut werden. Das titutioneller Investoren.
1 Zu Seite 5: Die prognostizierten Auszahlungen betragen 3,75 % p. a. – 4 % p. a., beginnend mit dem ersten vollen Geschäftsjahr nach Platzie-
rung. Ausgenommen ist das Jahr 2029, da der bestehende Mietvertrag mit der Stadt Köln Ende 2029 endet und voraussichtlich umfangreichere
Revitalisierungsaufwendungen im Zusammenhang mit einer Anschlussvermietung für die Immobilie anfallen werden. Prognosen sind kein In-
dikator für die tatsächliche zukünftige Entwicklung der Auszahlungen.
Vergleich aktueller Spitzenrenditen beim Neuerwerb einer Büroimmobilie
5,00 %
4,50 % 4,34 %2
4,00 %
3,50 %
2,95 % 3,00 %
3,00 % 2,85 % 2,80 %
2,65 % 2,70 % 2,70 %
2,50 %
2,00 %
1,50 %
1,00 %
0,50 %
0,00 %
Stuttgart Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Köln Bezirks-
am Main rathaus
Köln-Nippes
Quelle: JLL Investmentmarktüberblick Deutschland | 4. Quartal 2020 und eigene Darstellung. Dargestellt sind die Spitzenrenditen für Büroimmobi-
lien in den jeweiligen Städten, ohne nähere Definitionen beispielsweise zu Standort, Alter und Beschaffenheit. Ein direkter Vergleich zum Bezirks-
rathaus Köln-Nippes ist nicht möglich.
2 Basis: Jahresnettomiete im Jahr 2020 gemäß gültigem Staffelmietvertrag in Höhe von 2.890.000 Euro und ermittelter Verkehrswert in Höhe
von 66.650.000 Euro.
Im Vergleich zu aktuellen Spitzenrenditen beim Neuerwerb einer Büroimmobilie in einer deutschen Top-7-Stadt weist die Immobilie Bezirksrat-
haus Köln eine überdurchschnittliche Nettorendite aus.
Leitgedanke
Produktkurzinformation 7
Leitgedanke
8 Paribus Bezirksrathaus Köln
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Stiftungseignung
Eine Beteiligung an der Investment- ständige Behörden die nachfolgenden Die stiftungsrechtlichen Vorgaben für
gesellschaft Paribus Bezirksrathaus Darstellungen abweichend beurteilen die Anlage des Stiftungsvermögens
Köln kann eine sinnvolle Anlage für könnten.
Stiftungen sein. Die Beurteilung der Das Stiftungsvermögen ist nach den
Stiftungseignung des Paribus Be- Die Investition in das Paribus Bezirksrat- gesetzlichen Vorgaben grundsätzlich
zirksrathauses Köln erfolgt unter Be- haus Köln bietet Stiftungen die Möglich- so anzulegen, dass die Vermögens-
rücksichtigung der derzeit gültigen keit, bereits mit einem Beteiligungsbe- substanz der Stiftung erhalten bleibt.
stiftungsrechtlichen und steuerrecht- trag von 20.000 Euro zzgl. 5 % Ausga- Die gesetzlichen Vorschriften legen
lichen Anforderungen an gemeinnüt- beaufschlag an der Immobilienwertent- allerdings teilweise nicht ausdrücklich
zige Stiftungen. Nach derzeit gelten- wicklung des Objekts zu partizipieren. fest, ob das Stiftungsvermögen nominal
der Rechtslage sind für eine Beurtei- oder real erhalten bleiben muss. Es wird
lung der Stiftungseignung neben den Wir weisen darauf hin, dass mit den vermehrt die Ansicht vertreten, dass ein
bundesrechtlichen Regelungen im Chancen aus dem Investment in die ge- realer Vermögenserhalt des Stiftungs-
Zivil- und Steuerrecht die einzelnen schlossene Investmentgesellschaft ent- vermögens angestrebt werden muss,
Regelungen der Landesstiftungsge- sprechende Risiken einhergehen, die ei- sodass langfristig die Kaufkraft des ur-
setze sowie die spezifischen Stiftungs- nen teilweisen oder vollständigen Verlust sprünglich vorhandenen Vermögens
satzungen und etwaige ergänzende des eingesetzten Kapitals zur Folge ha- gesichert wird. Dies bedeutet, dass
Anlagerichtlinien zu berücksichtigen. ben können. Jedem Anlageinteressenten Anlagepolitik und Ausschüttungspolitik
Wir weisen darauf hin, dass der Gesetz- wird daher geraten, die Risikohinweise der Stiftung so gestaltet werden müs-
geber derzeit eine umfassende Reform auf Seite 28ff dieser Broschüre sowie die sen, dass sowohl Zuführungen zum
des Stiftungsrechts plant. Das Stif- ausführlichen Erläuterungen zu den we- Stiftungsvermögen zum Ausgleich von
tungszivilrecht soll vereinheitlicht und sentlichen Risiken der angebotenen Ka- Kaufkraftverlusten als auch angemes-
abschließend im BGB geregelt werden. pitalanlage im Kapital E. Risikohinweise sene Auszahlungen zur Verfolgung des
Die bisher geltenden und auch nach- im Verkaufsprospekt eingehend nachzu- Stiftungszwecks möglich sind.
folgend diskutierten landesrechtlichen vollziehen und die individuellen Auswir-
Vorschriften über den Kapitalerhalt von kungen der Eingehung der Kapitalanlage Die Stiftungsgesetze der Länder enthal-
Stiftungen sowie die Verwaltung des beispielsweise mit einem Steuerberater ten keine konkreten Vorgaben zur Anla-
Stiftungsvermögens sollen durch ei- zu erörtern. Das Maximalrisiko besteht im ge des Stiftungsvermögens. So sieht
ne einheitliche bundesweit geltende Totalverlust des eingesetzten Kapitals zum Beispiel das Hamburgische Stif-
Regelung ersetzt werden. Derzeit ist sowie einer möglichen Verminderung tungsgesetz lediglich vor, dass das Stif-
nicht endgültig absehbar, wie sich die des sonstigen Vermögens des Anlegers. tungsvermögen „sicher und ertragsbrin-
Rechtslage durch die Reform des Stif- Es handelt sich bei dem vorliegenden gend anzulegen“ ist und „Umschichtun-
tungsrechts verändern wird. Beteiligungsangebot um eine langfristi- gen in diesem Rahmen zulässig“ sind.
ge Beteiligung an der Investmentgesell- Es liegt dabei in der Verantwortung des
Wir empfehlen daher, die folgenden schaft. Die wirtschaftliche Entwicklung Stiftungsvorstands zu beurteilen, inwie-
Ausführungen um eine individuelle der Investmentgesellschaft kann nicht weit die jeweils praktizierte Anlagepoli-
rechtliche und steuerliche Prüfung über die gesamte Laufzeit vorhergesagt tik eine „sichere und ertragsbringende“
anhand der jeweils geltenden Rechts- werden. Daher kann keine Garantie ab- Anlage gewährleistet.
vorschriften (Landesstiftungsgesetze gegeben werden, dass sich die Betei-
und BGB) und der Stiftungssatzung ligung an der Investmentgesellschaft Die gesetzlichen Vorgaben zur Anlage
sowie etwaiger vorhandener Anlage- wie prognostiziert entwickelt. Eine fes- des Stiftungsvermögens führten bisher
richtlinien zu ergänzen. Es kann nicht te Verzinsung des Beteiligungsbetrags dazu, dass Vermögenswerte von Stif-
ausgeschlossen werden, dass zu- erfolgt nicht. tungen größtenteils in festverzinsliche
Stiftungseignung
Produktkurzinformation 9
Wertpapiere wie zum Beispiel Staats- steht daher darin, laufende Erträge zu Zur Dokumentation der Anlagestrategie
anleihen und andere als sicher angese- generieren, durch die der Stiftungs- ist es empfehlenswert, dass der Stif-
hene Vermögensanlagen angelegt wur- zweck ausreichend verfolgt werden tungsvorstand schriftliche Anlagericht-
den. Diese risikoarmen Papiere sind für kann, ohne dabei ein unverhältnismä- linien aufstellt. Sofern Investitionen in
konservative Investoren eine sichere ßiges Risiko eines nachhaltigen Subs- geschlossene Publikums-AIF beabsich-
Anlageform, da mit ihnen regelmäßige tanzverlustes einzugehen. Eine Erhö- tigt sind, müssen derartige Investitions-
Verzinsungen und am Ende der Laufzeit hung des Aktienanteils bis auf 100 % vehikel dann ausdrücklich in den Anla-
die Rückzahlung des Kapitals quasi ga- des Vermögens ist dem Stiftungsvor- gerichtlinien aufgeführt werden, wobei
rantiert sind. Im Einklang mit den seit stand dabei beispielsweise verbaut. es möglich ist, einen maximalen Anteil
Jahren niedrigen Zinsen hat sich jedoch Allerdings ist anerkannt, dass bei einer von geschlossenen Publikums-AIF am
auch die Höhe der Kupons neu emittier- ausreichenden Risikostreuung Stiftun- Stiftungsvermögen festzulegen.
ter Anleihen spürbar reduziert, sodass gen in einem gewissen Umfang auch
die zur Erfüllung des Stiftungszwecks chancen- und damit risikoreichere In- Der Nachweis des Erhalts des
zur Verfügung stehenden Beträge bei vestitionen eingehen dürfen. Ein In- Stiftungsvermögens
einem Festhalten an einer sehr konser- vestitionsverbot wird nur bei sehr spe-
vativen Anlagestrategie langfristig er- kulativen Anlageformen angenommen, Für den Nachweis der Erhaltung des Stif-
heblich sinken werden. Im Falle eines während im Übrigen sämtliche Anlage- tungskapitals ist der Vorstand der Stif-
Zinsanstiegs könnten im Stiftungs- formen grundsätzlich auch für Stiftun- tung verantwortlich. Sofern sich kein
vermögen außerdem Kursverluste bei gen offenstehen. anderweitiger Stifterwille ermitteln lässt,
Anleihen entstehen, die bei fehlender ist davon auszugehen, dass der Kapital-
Halteabsicht bis zur Endfälligkeit des Daher kann im Rahmen eines diversi- erhalt real erfolgen soll.
Rentenpapiers auch bilanziell oder bei fizierten Portfolios eine Beteiligung in
vorzeitigem Verkauf sogar real zu rea- einen geschlossenen (Immobilien-) Der Nachweis des Erhalts des Stiftungs-
lisieren wären. Ein undifferenziertes alternativen Investmentfonds (nach- vermögens wird durch entsprechende
Festhalten an den bisherigen Anlage- folgend „AIF“) sinnvoll sein. Die An- Vermögensaufstellungen geführt. Dabei
strategien birgt darüber hinaus die Ge- lage in einen geschlossenen (Immo- ist der Ansatz des Stiftungsvermögens
fahr, nicht an einer positiven Entwick- bilien-)AIF ist grundsätzlich geeignet, zu handelsbilanziellen Werten nicht
lung der Kapitalmärkte zu partizipieren. den Zielkonflikt zwischen nachhaltiger sinnvoll, da diese Werte nicht immer die
Kapitalerhaltung einerseits und Erzie- Verkehrswerte repräsentieren, sondern
Die Herausforderung in der Vermögens- lung laufender Einnahmen anderseits aufgrund der Bewertungsobergrenze
verwaltung von Stiftungsvermögen be- auszugleichen. in Höhe der Anschaffungskosten stille
Prognose der Nettoinventarwerte
120 %
100 %
80 %
60 %
40 %
20 %
0%
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033
Wertsteigerung der Immobilie Wertsteigerung der Immobilie Wertsteigerung der Immobilie
p. a. 0,5 % p. a. 0 % (Basiszenario Prospekt) p. a. –0,5 %
Quelle: eigene Berechnung
Stiftungseignung
10 Paribus Bezirksrathaus Köln
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Reserven enthalten können. Entspre- Bei der Ermittlung des maßgebli- auch negative Schwankungen des NAV
chend hat das Institut der Wirtschafts- chen Verkehrswertes eines Anteils am führen nicht zwangsläufig zu einem Ver-
prüfer (IDW) in der IDW-Stellungnahme Paribus Bezirksrathaus Köln wird die stoß gegen den stiftungsrechtlichen
zur Rechnungslegung von Stiftungen Stiftung über die Jahresberichte umfas- Grundsatz des Kapitalerhalts, wie das
(IDW RS HFA 5) vom 6. Dezember 2013 send unterstützt. Eigene Bewertungen IDW in der bereits genannten Stellung-
in Randziffer 59 zutreffend festgestellt, durch die Stiftung sind nicht notwendig, nahme zur Rechnungslegung von Stif-
dass der Erhalt des Stiftungsvermögens da die Kapitalverwaltungsgesellschaft tungen ausgeführt hat:
in der Regel nicht aus der Handelsbilanz das Investitionsobjekt und den Anteil
nachvollzogen werden kann. Vielmehr an der Investmentgesellschaft mindes- „Dem Stiftungsvorstand obliegen die
muss der Nachweis des Erhalts des Stif- tens einmal jährlich bewertet bzw. be- langfristige Planung und der Nachweis
tungsvermögens auf der Basis der ge- werten lassen wird. Der ermittelte Ob- der Erhaltung des Stiftungskapitals. In
meinen Werte bzw. des Verkehrswertes jektwert sowie der aus der Bewertung jedem Fall sollte ein für die Stiftung zu
erfolgen. Während bei börsennotier- abgeleitete jährlich auszuweisende präzisierendes und zu dokumentieren-
ten Anlageformen die Ermittlung des Nettoinventarwert des Anteils (Net As- des, auf mehrere Jahre angelegtes Ka-
Verkehrswertes leicht und unkompliziert set Value, nachfolgend „NAV“) werden pitalerhaltungskonzept zugrunde gelegt
ist, kann sich die Bewertung von nicht im Jahresbericht veröffentlicht. werden. Eine nur kurzfristige Minderung
börsennotierten Anlagegegenständen – des Stiftungskapitals steht dem nicht
beispielsweise einem Anteil am Paribus Es ist nicht ausgeschlossen, dass der entgegen, wenn die Planung erkennen
Bezirksrathaus Köln – grundsätzlich als NAV anfänglich unter 100 % liegen wird. lässt, dass das Ziel der Kapitalerhaltung
komplex erweisen. Trotzdem kann der NAV zum Nachweis innerhalb des festgelegten Konzeptes
des Kapitalerhalts genutzt werden. Denn mittelfristig erreicht wird.“
Prognostizierte Auszahlungen vor Steuern und steuerliche Ergebnisse
6,00 %
4,00 %
2,00 %
0,00 %
–2,00 %
–4,00 %
–6,00 %
–8,00 %
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033
Auszahlung vor Steuern1 Steuerliches Ergebnis
1 Die prognostizierten Auszahlungen betragen 3,75 % p. a. – 4 % p. a., beginnend mit dem ersten vollen Geschäftsjahr nach Platzierung.
Ausgenommen ist das Jahr 2029, da die Laufzeit des bestehenden Mietvertrages mit der Stadt Köln Ende 2029 endet und voraussichtlich
umfangreichere Revitalisierungsaufwendungen im Zusammenhang mit einer Anschlussvermietung für die Immobilie anfallen werden.
Prognosen sind kein Indikator für die zukünftige tatsächliche Entwicklung der Auszahlungen.
StiftungseignungProduktkurzinformation 11
Eine Stiftung kann die Zahlen der im Ver- die Anteile am AIF steuerrechtlich der tung des Gebots der zeitnahen Mittel-
kaufsprospekt abgedruckten Prognose- Sphäre der Vermögensverwaltung zu- verwendung ist durch die gemeinnüt-
rechnung in ihr Kapitalerhaltungskonzept geordnet werden. Der AIF ist so kon- zige Stiftung nachzuweisen. Eine Aus-
aufnehmen, solange keine nachteiligen zipiert, dass eine Einstufung als ver- nahme vom Grundsatz der zeitnahen
Umstände bekannt sind, die voraussicht- mögensverwaltende und nicht als ori- Mittelverwendung stellt die Bildung von
lich zu geringeren Auszahlungen führen ginär gewerbliche oder gewerblich ge- Rücklagen dar. So darf eine gemeinnüt-
werden als prognostiziert. Auf der Basis prägte Personengesellschaft erfolgen zige Stiftung höchstens ein Drittel der
der Prognoserechnung ist langfristig ein wird. Der Anleger des AIF erzielt aus steuerlichen Erträge einer freien Rück-
NAV zu erwarten, der über 100 % liegen seiner Beteiligung laufende Einkünfte lage zuführen.
wird, sodass der Kapitalerhalt der Stif- aus Vermietung und Verpachtung. Da-
tung über die Laufzeit des AIF gewähr- neben erzielt der Anleger vereinzelt Selbstverständlich wird die Kapitalver-
leistet ist. Somit liegt ein Kapitalerhal- Einkünfte aus Kapitalvermögen, bei- waltungsgesellschaft im Rahmen der
tungskonzept vor, das auch durch kurz- spielsweise aus der verzinslichen An- jährlichen Berichterstattung des AIF die
fristige Minderungen des Anteilswertes lage etwaiger Liquiditätsüberschüsse, steuerlichen Ergebnisse zur Verfügung
nicht infrage gestellt werden muss. soweit sie nicht als Teil der Einkünfte stellen, sodass die erforderlichen Werte
aus Vermietung und Verpachtung zu zum Zwecke einer etwaigen Mittelver-
Die steuerrechtlichen Vorschriften zur qualifizieren sind. Die Einkünfte der wendungsrechnung entnommen wer-
Verwendung der Erträge Stiftung aus dem AIF sind damit auf den können.
Ebene der gemeinnützigen Stiftung
Einleitend weisen wir nochmals darauf dem Bereich der Vermögensverwal- Aus der Anlage in die Investmentgesell-
hin, dass die nachfolgenden Ausführun- tung zuzuordnen. schaft Paribus Bezirksrathaus Köln sol-
gen nur allgemeine steuerrechtliche Er- len laut Kalkulation laufende Auszahlun-
läuterungen enthalten und auf den aktu- Die Abgabenordnung (AO) legt aus- gen von prognostiziert 3,75 % – 4 % p. a.
ell geltenden steuerlichen Regelungen drücklich fest, dass die steuerlichen geleistet werden. Diese Auszahlungen
beruhen. Die tatsächliche steuerliche Erträge einer gemeinnützigen Stiftung übersteigen gemäß der Prognoserech-
Behandlung ist von den individuellen grundsätzlich zeitnah für die gemeinnüt- nung regelmäßig die steuerlichen Ergeb-
Verhältnissen jeder Stiftung abhängig zigen Zwecke zu verwenden sind. Diese nisse und sind insoweit als steuerliche
und kann künftig Änderungen unter- Erträge müssen spätestens im zweiten Eigenkapitalrückzahlungen zu qualifi-
worfen sein. auf den Zufluss der Erträge folgenden zieren.
Kalender- oder Wirtschaftsjahr für die
Um den Status der gemeinnützigen steuerbegünstigten satzungsmäßigen Der prognostizierte Gesamtmittelrück-
Stiftung nicht zu gefährden, müssen Zwecke verwendet werden. Die Einhal- fluss liegt im Basisszenario bei 143,2 %.
Gesamtmittelrückfluss der Szenario 2 Szenario 1 Szenario 3
Investmentgesellschaft Negative Abweichung Basisszenario Positive Abweichung
vor Steuern von der Prognose Prognose von der Prognose
Verkaufsfaktor Rund 17,2-fach Rund 19,2-fach Rund 21,2-fach
Gesamtmittelrückfluss 127,12 % 143,23 % 159,29 %
Miethöhe p. a. ab 12/2029 2.782.000,00 Euro 3.478.000,00 Euro 4.174.000,00 Euro
Gesamtmittelrückfluss 137,08 % 143,23 % 149,38 %
Zinssatz p.a. Anschluss- 3,50 % 2,50 % 1,50 %
finanzierung ab 12/2029
Gesamtmittelrückfluss 140,76 % 143,23 % 145,83 %
Im Szenario 1 wird jeweils der Gesamtmittelrückfluss vor Steuern unter den hier abgebildeten und in der Prognoserechnung zugrunde gelegten
Parametern (Verkaufsfaktor, Miethöhe ab 12/2029 und Zinssatz Anschlussfinanzierung ab 12/2029) dargestellt. Die Szenarien 2 und 3 geben den
Gesamtmittelrückfluss vor Steuern jeweils bei negativer bzw. positiver Abweichung des einzeln genannten Basisparameters wieder (keine Kumulierung).
Bei den Parameterveränderungen zur Miethöhe ab 12/2029 wurde der Verkaufspreis als unverändert unterstellt. Eine ausführliche Beschreibung der
Szenarien ist im Verkaufsprospekt im Kapitel „F. Wirtschaftlichkeitsberechnungen“ dargestellt.
Stiftungseignung12 Paribus Bezirksrathaus Köln
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Diese Prognose basiert auf verschiede- der Beteiligung an dem AIF führen kön- Stiftungen umso höher, da Verlustab-
nen Annahmen, die sich im Zeitablauf nen, sind in Bezug auf Stiftungen wei- züge für Stiftungen nur eingeschränkt
möglicherweise ändern können. Die tere steuerliche Risiken zu beachten: zulässig sind und die gesamte Gemein-
nachfolgend dargestellten Sensitivitä- nützigkeit gefährden könnten. Wir ver-
ten sollen die möglichen Auswirkungen Wir weisen für Stiftungen im Speziellen weisen in diesem Rahmen auf das Ka-
von Veränderungen der der Prognose- darauf hin, dass gewerbliche Einkünfte pitel „F. Wirtschaftlichkeitsberechnun-
rechnung zugrunde liegenden Annah- dem steuerpflichtigen wirtschaftlichen gen“ im Verkaufsprospekt.
men auf den Gesamtmittelrückfluss vor Geschäftsbetrieb der Stiftung zuzuord-
Steuern und ohne Berücksichtigung des nen wären. Ein solcher Fall könnte ins- Wir weisen darauf hin, dass Prognosen
Ausgabeaufschlags verdeutlichen. besondere dann eintreten, wenn ein stets von Unsicherheit geprägt sind und
Veräußerungsgeschäft einen gewerb- keinesfalls eine Garantie für den Ein-
Für den Anteil der Auszahlungen, der lichen Grundstückshandel begründen tritt des wirtschaftlichen Erfolgs bie-
über die steuerlichen Ergebnisse hin- würde. Hierdurch wäre nicht nur der ten können.
ausgeht, besteht nach unserer Auffas- Gewinn aus dem Verkauf der dem ge-
sung ein Wahlrecht: werblichen Grundstückshandel zuzu- Erweiterte Berichterstattung
ordnenden Immobilie steuerpflichtig,
• Entweder wird der Differenzbetrag es würden auch sämtliche Einkünfte Die gesetzliche Jahresberichterstat-
oder ein Teil von ihm ebenso zur aus der Immobilie der Gewerbesteuer tung umfasst neben der durch einen
Mittelverwendung für Stiftungs- unterliegen. Ein gewerblicher Grund- Abschlussprüfer testierten Bilanz, der
zwecke verwendet wie das steuer- stückshandel liegt vor, wenn innerhalb Gewinn- und Verlustrechnung, einem
liche Ergebnis eines Zeitraums von fünf Jahren mehr Anhang und Lagebericht nach der Ka-
als drei Objekte veräußert werden. Die pitalanlage-Rechnungslegungs- und
oder Veräußerung von Anteilen an Immobi- -Bewertungsverordnung (KARBV) ins-
liengesellschaften kommt einer unmit- besondere auch Angaben über den NAV.
• der Differenzbetrag oder ein Teil von telbaren Objektveräußerung durch eine
ihm wird zur Wiederanlage und zur Stiftung gleich. Insbesondere für ge- Die Paribus Kapitalverwaltungsgesell-
Stärkung des Kapitalerhalts in das meinnützige Stiftungen ist die Beach- schaft wird Stiftungen im Rahmen der
Stiftungsvermögen investiert. tung der 3-Objekt-Grenze auch deshalb jährlichen Berichterstattung des AIF
zwingend notwendig, weil die Qualifi- „Paribus Bezirksrathaus Köln“ bei der
Dieses Wahlrecht besteht in jedem zierung als gewerblicher Grundstücks- Erfüllung der zuvor genannten Pflichten
Jahr, in dem der Kapitalerhalt des Stif- händler zur Aberkennung des Gemein- bestmöglich unterstützen. Hierfür wird
tungsvermögens durch die Angaben nützigkeitsstatus führen könnte. der AIF die Berichterstattung jährlich um
im Jahresbericht nachgewiesen wer-
den kann. Insbesondere bei einem ak- Eine Stiftung kann ihre Steuerbegüns- • das HGB-Ergebnis,
tuellen bzw. zukünftig prognostizier- tigung nicht nur in Bezug auf die Ein- • Erläuterungen, ob und in welchem
ten NAV von über 100 % können die das künfte aus der Beteiligung an dem AIF, Umfang die Auszahlungen bei einer
steuerliche Ergebnis übersteigenden sondern insgesamt verlieren. Dies wäre HGB-Bilanzierung Kapitalrückzah-
Auszahlungen entweder für Stiftungs- beispielsweise der Fall, wenn die Betei- lungen und Gewinnauszahlungen
zwecke oder für Zuführungen zum Stif- ligung zu einem Verlust führt und dieser enthalten,
tungskapital verwendet werden. Auf Verlust durch Mittel aus dem ideellen, • das steuerliche Ergebnis und
der Basis der Prognoserechnung wür- steuerbegünstigten Bereich ausgegli- • eine Wertermittlung des Anteils am
de das Wahlrecht während der gesam- chen werden muss. Nach Auffassung AIF nach der DCF-Methode
ten Laufzeit des AIF bestehen. der Finanzverwaltung ist dies hinge-
gen unschädlich, wenn der Verlust auf erweitern. Die Erweiterung der Bericht-
Wesentliche steuerliche Risiken einer Fehlkalkulation beruht, innerhalb erstattung soll die Stiftung insbeson-
von zwölf Monaten nach dem Ende des dere bei der Beurteilung der Kapitaler-
Eine ausführliche Darstellung der steu- betreffenden Wirtschaftsjahres wieder haltung und der Entscheidung zur Ver-
erlichen Risiken erfolgt im Verkaufs- entsprechende Mittel zugeführt wer- wendung erhaltener Ausschüttungen
prospekt (Kapitel „E. Risikohinweise“). den und diese nicht aus Zweckbetrie- aus dem AIF unterstützen.
Neben den in dem Verkaufsprospekt ben oder dem ideellen Bereich stam-
erläuterten allgemeinen wesentlichen men. Die Bedeutung der sorgfältigen
Risiken, die zu Mehrbelastungen oder Prüfung, inwieweit steuerliche Verlus-
einer Minderung der Rückflüsse aus te zugewiesen werden könnten, ist für
StiftungseignungProduktkurzinformation 13
Stiftungseignung14 Paribus Bezirksrathaus Köln
FHH Immobilienfonds Bezirksrathaus Köln UG (haftungsbeschränkt) & Co. geschlossene Investment-KG
Fonds- und Assetmanagement
Paribus-Gruppe/Paribus In der Vergangenheit hat die Paribus-
Kapitalverwaltungsgesellschaft Gruppe u. a. eine Vielzahl von Immobi-
mbH lienportfolios und Schienenverkehrs-
projekten mit mehreren 100 Millionen
Seit 2014 bündelt die Paribus Kapi- Euro Gesamtinvestitionsvolumen er-
talverwaltungsgesellschaft mbH das folgreich umgesetzt. Das Gesamtin-
Know-how der in Hamburg ansässi- vestitionsvolumen laufender und be-
gen Paribus-Gruppe in Bezug auf die reits abgeschlossener Investments
kollektive Vermögensverwaltung von unter dem Management der Paribus-
geschlossenen Investmentvermö- Gruppe beläuft sich auf rund 2,7 Mil-
gen gemäß Kapitalanlagegesetzbuch liarden Euro (geschlossene Fonds-
(KAGB). gesellschaften und AIF). Die Paribus-
Gruppe beschäftigt in allen verbunde-
Die Kapitalverwaltungsgesellschaft nen Gesellschaften insgesamt rund
initiiert, konzipiert und verwaltet ge- 120 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.
schlossene alternative Investment-
fonds (AIF) für private und institutio- Derzeit werden Immobilien mit einer
nelle Anleger in den Assetklassen Im- Gesamtfläche von über 409.000 m²,
mobilien, Eisenbahnlogistik und Priva- verteilt auf 34 Immobilien (überwie-
te Equity. Zum Zeitpunkt der Erstellung gend Gewerbeimmobilien sowie Ho-
dieser Produktkurzinformation werden tels) in Deutschland und den Nieder-
14 Investmentvermögen verwaltet. Es landen, verwaltet.
ist geplant, zukünftig auch offene in-
ländische Immobilien-Spezial-AIF mit
festen Anlagebedingungen aufzule-
gen und zu verwalten.
Fonds- und AssetmanagementProduktkurzinformation 15
Eckdaten der Beteiligung
Rahmendaten des Beteiligungsangebotes (Auszug)
Mindestbeteiligung, 20.000 Euro (Mindestzeichnungsbetrag) zzgl. bis zu 5 % Ausgabeaufschlag
Ausgabeaufschlag
Gutachterlicher Immobilienwert 66.650.000 Euro
Rechnerischer Ankaufsfaktor 23,1
Prognostizierte Auszahlungen p. a. 3,75 % – 4,00 %1
Prognostizierter Gesamtmittel- Zwischen 127 % und 159 %, Basisszenario 144 %1
rückfluss
Prognostizierter Verkaufsfaktor 19,2
Laufzeit der Investmentgesellschaft Circa 12 Jahre (bis 31.12.2033) geplant,
Verlängerung mit Zustimmung der Gesellschafter um bis zu vier Jahre möglich
Fondsstruktur Geschlossener Publikums-AIF, der bezüglich Bewirtschaftung und Reporting
auf die Anforderungen von Stiftungen ausgelegt ist
Geplantes Kommanditkapital Voraussichtlich 31.000.000 Euro
Fremdkapital 26.300.000 Euro
Ausgabeaufschlag (Agio) 1.550.000 Euro
Gesamtinvestitionsvolumen inkl. Agio Voraussichtlich 58.850.000 Euro
Platzierungsphase Bis maximal 31.12.2021
1 Die prognostizierten Auszahlungen betragen 3,75 % bis 4 % p. a., beginnend mit dem ersten vollen Geschäftsjahr nach Platzierung.
Ausgenommen ist das Jahr 2029, da der bestehende Mietvertrag mit der Stadt Köln Ende 2029 endet und voraussichtlich umfangreichere
Revitalisierungsaufwendungen im Zusammenhang mit einer Anschlussvermietung für die Immobilie anfallen werden. Prognosen sind kein
Indikator für die zukünftigen tatsächlichen Auszahlungen.
Eckdaten der Beteiligung16 Paribus Bezirksrathaus Köln
FHH Immobilienfonds Bezirksrathaus Köln UG (haftungsbeschränkt) & Co. geschlossene Investment-KG
Eckdaten der BeteiligungProduktkurzinformation 17
Immobiliendaten
Objektart Büro- und Verwaltungsgebäude
Standort Neusser Straße 450, 50733 Köln (Bezirk Köln-Nippes)
Baujahr 1999
Grundstücksfläche Rund 7.773 m²
Bruttogrundfläche (DIN 277(a)) Rund 16.736 m² oberirdisch/rund 5.669 m² unterirdisch
Geschosse oberirdisch 7
Geschosse unterirdisch 1
Mietfläche Erdgeschoss und Rund 14.280 m² (Büro- und Verwaltungsnutzung)
Obergeschosse
Mietfläche Untergeschoss Rund 665 m² (Nebenraumnutzung)
Pkw-Stellplätze, gesamt 156 (Tiefgarage)
Vermietung
Mieter Stadt Köln
Vermietungsstand 100 %
Mietvertrag Fixe Laufzeit bis November 2029 ohne Sonderkündigungsrechte,
Staffelmietvertrag
Nettokaltmiete 2020 bis 2024: rund 2.890.000 Euro p. a.
2025 bis 2029: rund 3.480.000 Euro p. a.
Nutzung des Objektes
Untergeschoss Tiefgarage, Lager, Technik, Sondernutzungen
Erdgeschoss Eingang, Schalterhalle, Stadtteilbibliothek, Volkshochschule
1. Obergeschoss Büros, Stadtteilbibliothek, Volkshochschule
2. bis 6. Obergeschoss Büros, Verwaltung
Drittverwendungsfähigkeit Kleinteilig ab rund 300 m² Mietfläche möglich
Eckdaten der Beteiligung18 Paribus Bezirksrathaus Köln
FHH Immobilienfonds Bezirksrathaus Köln UG (haftungsbeschränkt) & Co. geschlossene Investment-KG
Das Investitionsobjekt der Investmentgesellschaft
ist ein Büro- und Verwaltungsgebäude, das Ende
1999 fertiggestellt wurde und bis Ende November
2029 an die Stadt Köln vermietet ist.
Standort und Immobilie im DetailProduktkurzinformation 19
Standort und Immobilie im Detail
Immobilienstandort Köln Der deutsche Markt für Immobilienin- Im Teilmarkt Ossendorf-Nippes wur-
vestments ist im Jahr 2020 mit einem de im Jahr 2020 ein Flächenum-
Köln ist als viertgrößte Stadt Deutsch- Gesamtumsatz von knapp 60 Milliar- satz von rund 19.000 m² (Vorjahr:
lands mit fast 1,1 Millionen Einwohnern den Euro deutlich unter dem Volumen 47.000 m²) registriert. Seit Jahren
die bevölkerungsreichste Stadt in Nord- des Jahres 2019 geblieben, beweg- ist der Büromarkt in Köln im Trend
rhein-Westfalen, dem mit rund 18 Millio- te sich jedoch auf Basis historischer durch einen stetigen Leerstandsab-
nen Einwohnern bevölkerungsreichsten Durchschnittswerte damit immer noch bau gekennzeichnet, allerdings hat
und wirtschaftsstärksten Bundesland auf hohem Niveau. Von der Nachfrage der Leerstand in 2020 wieder zuge-
Deutschlands. Damit nimmt Köln in vie- haben vor allem A-Standorte profitiert, nommen. Gemäß Deutschland City
lerlei Hinsicht eine besondere Stellung auf die insgesamt rund 32 Milliarden Eu- Survey Büro- und Investmentmärk-
im Westen Deutschlands ein. Die Stadt ro entfielen. te im Überblick 2020/2021 (Colliers
ist als Mittelpunkt einer Region mit rund International, Seite 48) wird diese Zu-
vier Millionen Einwohnern ein bedeu- In Köln betrug das Transaktionsvolu- nahme jedoch teilweise als positiv
tender Wirtschaftsstandort in Deutsch- men knapp 1,4 Milliarden Euro. Mit ei- bewertet. Der Leerstand im Teilmarkt
land. Das Stadtgebiet erstreckt sich bei- nem Transaktionsvolumen von knapp 25 Ossendorf-Nippes betrug Ende 2020
derseits des Rheins und ist administrativ Milliarden Euro wurde im Jahr 2020 auch rund 32.000 m². Im Bau waren Flä-
in neun Stadtbezirke gegliedert. auf dem Teilmarkt für Büroinvestments chen von rund 48.000 m², davon rund
der Vorjahreswert in Höhe von knapp 39 15.000 m² noch verfügbar. Das ver-
Der Stadtbezirk Köln-Nippes ist links- Milliarden Euro deutlich unterschritten. fügbare Flächenangebot betrug Ende
rheinisch gelegen und umfasst sieben Die immer noch starke Nachfrage so- 2020 somit rund 47.000 m².
Stadtteile mit knapp 120.000 Einwoh- wie der unverändert positive Rendite-
nern. Der gesamte Stadtbezirk ist nach Spread zu alternativen Anlageformen Während die Büroflächennachfrage
dem eigentlichen Stadtteil Nippes be- haben den Druck auf die Renditen auf- aufgrund des angespannten konjunk-
nannt und grenzt im Süden an die In- rechterhalten, sodass die Spitzenrendi- turellen Umfeldes zwar gesunken ist,
nenstadt. Die Umnutzung von ehemals te in der Tendenz weiter nachgab. Ende insgesamt jedoch wieder eine positive
gewerblich genutzten Flächen und der 2020 wurde sie für den Büroimmobilien- Entwicklung im Jahresverlauf erwartet
1999 erfolgte Neubau des Bezirksrat- markt Köln mit 2,95 % angegeben. wird, ist die Marktsituation im moder-
hauses Köln waren wichtige Signale nen Segment von einem knappen An-
für die künftige Entwicklung des Stadt- Die Auswirkungen der COVID-19-Pan- gebot gekennzeichnet. Die Spitzen-
bezirkes. Durch gezielte Immobilien- demie und des Lockdowns waren auch miete – die jedoch nur ein sehr klei-
entwicklungen wurde das Wohnum- bezüglich der Marktaktivitäten bei den nes Marktsegment in der City um-
feld im Bezirk sukzessive aufgewertet. Vermietungen im Kölner Büromarkt zu fasst – notierte Ende 2020 bei rund
Der Stadtbezirk und insbesondere der beobachten. Der Flächenumsatz bei 26 Euro/Quadratmeter/Monat. Die
namensgebende Stadtteil, an dessen den Vermietungen betrug im Jahr 2020 – Durchschnittsmiete im gesamten
nördlicher Grenze das Bezirksrathaus nach etwas mehr als 300.000 m² im Jahr Stadtgebiet liegt bei rund 15,20 Eu-
liegt, hat sich in den vergangenen Jah- 2019 – nur noch rund 210.000 m². Basis ro/Quadratmeter/Monat. Für den
ren von einem Arbeiterviertel zur be- waren insbesondere die mittleren und Teilmarkt Ossendorf-Nippes wur-
liebten Wohnlage für junge Familien kleinteiligen Segmente. In der Katego- den Ende 2020 für die Mietprei-
entwickelt. Durch gezielte Immobilien- rie über 10.000 m² erfolgten im letzten se ein Höchstpreis von 15,70 Euro/
entwicklungen wurde das Wohnumfeld Quartal 2020 drei Abschlüsse. Auf den Quadratmeter/Monat und ein Durch-
sukzessive aufgewertet. In der Folge Bereich der öffentlichen Verwaltung schnittspreis von 13,50 Euro/Quad-
kam es zu einem Zuzug meist kaufkraft- entfielen im Jahr 2020 in Köln rund 1 % ratmeter/Monat erzielt. Auf die zu-
starker Einwohner. des Flächenumsatzes. künftige Entwicklung dieser Kenn-
Standort und Immobilie im Detail20 Paribus Bezirksrathaus Köln
FHH Immobilienfonds Bezirksrathaus Köln UG (haftungsbeschränkt) & Co. geschlossene Investment-KG
Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Köln
35 Euro
400.000 m2
30 Euro
350.000 m2
300.000 m2 25 Euro
250.000 m2
20 Euro
200.000 m2
15 Euro
150.000 m 2
10 Euro
100.000 m2
5 Euro
50.000 m2
0 m2 0 Euro
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Flächenumsatz in m2 Höchstmiete in Euro/m2
Quelle: BNP Paribas Real Estate, At a Glance Q4 2020: Büromarkt Köln, 31. Dezember 2020
ziffern hat u. a. Einfluss, in welchem wie Prognosen jeglicher Art sind kein runde Innenhalle erschließt über offe-
Maße Fertigstellungen neuer, moder- verlässlicher Indikator für die künftige ne Galerien die unmittelbar anliegen-
ner Flächen erfolgen und entspre- tatsächliche Wertentwicklung der In- den Büroräume.
chend neue und höherpreisige Büro- vestmentgesellschaft.
räume bezogen werden können. Das zweite bis fünfte Obergeschoss
Objektbeschreibung sind als klassische Mittelfluranlage
Vorstehende Angaben zum deutschen konzipiert. Die Büroräume sind als Ein-
Immobilieninvestment-Markt und zum Das Gebäude erstreckt sich entlang zel- und Gruppenräume gebaut. Das
Vermietungsmarkt in Köln sind Publi- des Niehler Gürtels von Ost nach West erste Obergeschoss erweitert sich
kationen der BNP Paribas Real Estate und besitzt im östlichen Bereich eine rückseitig um rund 5 m, um die größe-
entnommen (At a Glance Q4 2020: markante, vom Erdgeschoss bis unter ren Seminar- und Schulungsräume auf-
Investmentmarkt Deutschland, At a ein Glasdach über dem sechsten Ober- nehmen zu können. Gegenüber dem
Glance Q4 2020: Investmentmarkt geschoss reichende Rotunde (Rund- ersten Obergeschoss ist das Erdge-
Köln sowie Büromarkt Köln; jeweils bau). Die in der Rotunde befindliche schoss um weitere rund 3 m erweitert.
Stand 31. Dezember 2020). Eingangshalle markiert in architekto- Hier sind die Schalterhalle des Bezirks-
nisch einprägsamer Weise den Haupt- rathauses Köln, die Stadtteilbibliothek
Frühere Entwicklungen von Faktoren, zugang und verleiht dem Gebäude ei- sowie weitere größere Veranstaltungs-
die für die Investmentgesellschaft nen repräsentativen Charakter. Die räume der Volkshochschule platziert.
zukünftig relevant sein könnten, so- über alle Stockwerke reichende kreis-
Standort und Immobilie im DetailProduktkurzinformation 21
Entwicklung des Leerstandes in Köln
800.000
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0 m2
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Unsaniert in m2 Normal in m2 Modern in m2
Quelle: BNP Paribas Real Estate, At a Glance Q4 2020: Büromarkt Köln, 31. Dezember 2020
Der Haupteingang liegt an der Kreu- Nutzungsaufteilung, da die Oberge- räume) erlauben im Zusammenhang mit
zung Neusser Straße/Niehler Gürtel schosse unter Beachtung der brand- dem in den Bodenfluren vorhandenen
und führt in die zentrale Innenhalle. schutztechnischen Vorschriften jeweils Doppelboden die Elektro- und Daten-
Eine Doppelaufzugsanlage ist mit al- in maximal vier bis fünf Einzelnutzungen versorgung der Nutzflächen.
len Stockwerken (außer dem Unterge- aufgeteilt werden können. Das Erdge-
schoss) verbunden. Das Gebäude be- schoss bietet die Möglichkeit, in Teil- Das Objekt befindet sich insgesamt in
sitzt ein Haupttreppenhaus und zwei bereichen direkt von außen zugängli- einem dem Alter entsprechend guten
Nebentreppenhäuser. che gewerbliche Flächen einzurichten. und ordentlichen Zustand. Die Ausstat-
tungsqualität ist insgesamt als einfach
Die oberen Stockwerke werden der Län- Der Hauptzugang sowie der Erdge- bis mittel einzustufen. Viele Anlagen
ge nach durch einen Mittelflur erschlos- schossboden der Rotunde sind mit ei- der Gebäudetechnik stammen aus
sen, der sich im östlichen Bereich zu nem dauerhaften Betonwerkstein aus- dem Baujahr 1999 und erreichen mit-
der Rotunde erweitert. Flur- und Büro- gelegt. Gleiches gilt für die solide ge- tel- bis langfristig das Ende der typi-
zimmerwände sind als nicht tragende stalteten Treppenhäuser. schen technischen Lebenszeit. Unter
Leichtbauwände ausgebildet, die es Berücksichtigung der für die Jahre 2021
gestatten, die jeweiligen Hauptnutzflä- Die im Bereich der Nebenraumzonen bis 2023 geplanten und budgetierten
chen spezifisch auszubauen. Die Lage angeordneten stockwerkweisen ge- Maßnahmen bezüglich der festgestell-
der Treppenhäuser und der WC- und bäudetechnischen Funktionsräume ten Instandsetzungen/Revitalisierun-
Nebenraumkerne erlaubt eine flexible (Elektro-Unterverteilungen, Server- gen und der sorgfältigen Umsetzung
Standort und Immobilie im Detail22 Paribus Bezirksrathaus Köln
FHH Immobilienfonds Bezirksrathaus Köln UG (haftungsbeschränkt) & Co. geschlossene Investment-KG
dieser Maßnahmen ist im Grundsatz nördlichen Rand des Stadtteils Nippes Das Objekt ist sehr gut an den Kölner
von einem sicheren Betrieb und einem direkt an der Neusser Straße, an der öffentlichen Nahverkehr angebunden.
alterstypisch guten technischen Zu- Kreuzung Neusser Straße/Niehler Vor dem Gebäude befinden sich die
Produktinformationen 1
stand auszugehen. Gürtel, und somit in zentraler Lage im U-Bahn-Haltestelle „Neusser Straße/
Stadtbezirk. Die Neusser Straße ist ei- Gürtel“ mit den U-Bahn-Linien 12, 13
Lage der Immobilie ne der Hauptverkehrsanbindungen aus und 15 sowie eine Bushaltestelle für
der Kölner Innenstadt in Richtung Nor- die Linien 121, 134 und 137. Auch mit
Der Standort der Immobilie befindet den. Die Umgebung der Immobilie ist dem Auto ist das Objekt durch seine
sich im Stadtteil Weidenpesch des geprägt durch eine Mischnutzung zu Lage direkt an der Bundesstraße 9 gut
Stadtbezirks Köln-Nippes, rund 4 km Wohn- und Geschäftszwecken, jedoch zu erreichen. An den überregionalen
nördlich der Kölner Innenstadt am ohne bedeutsamen Büroflächenanteil. Verkehr ist das Objekt aufgrund der
kurzen Entfernungen zu den Auffahr-
ten der BAB 1, BAB 3 und BAB 57 eben-
falls gut angebunden.
Standort
Objektstandort
Neusser Straße 450,
50733 Köln
Haltestellen des ÖPNV am
Objekt: U-Bahn-Haltestelle
„Neusser Straße/Gürtel“
U12 · U13 · U15
Köln
Bus-Haltestelle
„Neusser Straße/Gürtel“
Bus 121 · 134 · 137
Köln Hauptbahnhof 3,8 km
Rh
ein
Stadtzentrum 4,7 km
Cäcilienstraße
Bundesautobahn A1 10,4 km
Flughafen Köln Bonn 19,7 km
Airport
Neusser Str. 450,
50733 Köln,
Deutschland
Standort und Immobilie im DetailProduktkurzinformation 23
Nachhaltigkeit
Der Fonds ist kein Fonds gemäß Art. 8 Es ist angedacht, zunächst CO2-Zerti- In Bezug auf ESG-Kriterien können
und Art. 9 der Offenlegungsverord- fikate im Gegenwert des Energiever- grundsätzlich neben ökologischen The-
nung, dennoch wird aufgrund der be- brauchs der Immobilie zu erwerben men auch soziale Themen berücksich-
absichtigten langfristigen Ausrichtung und so den ökologischen Fußabdruck tigt werden. Auf deren Umsetzung hat
der Immobilieninvestition „Paribus der Immobilie zu reduzieren mit dem die Investmentgesellschaft jedoch kei-
Bezirksrathaus Köln“ die Berücksichti- weiteren Ziel, ihn später so weit wie nen direkten Einfluss, da diese dem Mie-
gung bestimmter ESG-Kriterien (ökolo- möglich neutral gestalten zu können. In ter obliegen. Aber bereits durch die ak-
gische und soziale Kriterien sowie Fra- den Folgejahren ab 2022 soll gemein- tuelle Gebäudenutzung des Mieters wird
gen einer guten Unternehmensführung sam mit der Stadt Köln als Mieter ein ent- durch die Bereitstellung von Flächen für
(Environmental, Social, Governance – sprechender Maßnahmenplan erarbei- öffentliche Verwaltungsleistungen und
kurz ESG)) zunehmend noch stärker in tet und umgesetzt werden. öffentliche Versorgung durch Stadtteil-
den Vordergrund rücken. Zu den öko- bibliothek und Volkshochschule auch
logischen Kriterien zählen bei einer Bereits im Jahr 2013 hat die Stadt Köln ein sozialer Nutzen gestiftet.
Immobilie beispielsweise Wasser- und als Mieter mit dem Bezirksrathaus Köln
Energieeffizienz oder die Baubiologie. an der Initiative „Smart City Cologne“
Es hat sich eine Vielzahl von Zertifizie- teilgenommen. Über die Installation
rungen und Labels etabliert, die inte- von Mess-, Steuerungs- und Beleuch-
ressierten Investoren die Einhaltung tungstechnik im Gesamtwert von rund
verschiedener ESG-Kriterien und Nach- 52.000 Euro wurde der Stromverbrauch
haltigkeitsstandards bei „ihrer“ Immo- seinerzeit messbar minimiert. Je nach
bilie signalisieren. verwendetem Leuchtmittel betrug die
Energieersparnis im Jahr 2013 zwi-
Die langfristige Berücksichtigung der schen 40 % und 70 %.
Nachhaltigkeit der Investition sieht suk-
zessive Maßnahmen zur Anpassung der
Immobilie insbesondere an zeitgemäße
Umweltstandards vor. Hierfür ist ab 2021
ein jährliches Budget bei der Objektge-
sellschaft kalkuliert.
Nachhaltigkeit24 Paribus Bezirksrathaus Köln
FHH Immobilienfonds Bezirksrathaus Köln UG (haftungsbeschränkt) & Co. geschlossene Investment-KG
Wirtschaftliche Rahmendaten
der Beteiligung
Aus dem dargestellten Investitions- Bei der nebenstehenden Darstellung abgebildet. Des Weiteren ist eine aus-
und Finanzierungsplan lässt sich ent- handelt es sich um die alternative Dar- führliche Erläuterung zum Investiti-
nehmen, mit welchen Mitteln die In- stellung des Investitions- und Finan- ons- und Finanzierungsplan im Kapitel
vestition finanziert wird und aus wel- zierungsplanes der Investmentgesell- „F. Wirtschaftlichkeitsberechnungen“
chen Einzelpositionen sich die Mittel- schaft. Eine ausführliche Darstellung des Verkaufsprospektes dargestellt.
verwendung zusammensetzt. ist im Verkaufsprospekt auf Seite 9
Wirtschaftliche Rahmendaten der BeteiligungSie können auch lesen
