MIETSPIEGEL 2019 STADT PATTENSEN

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MIETSPIEGEL 2019 STADT PATTENSEN
STADT PATTENSEN

MIETSPIEGEL 2019
Liebe Bürgerinnen und Bürger,
sehr geehrte Damen und Herren,

vor acht Jahren wurde der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Pattensen zum ersten
Mal veröffentlicht und vom Rat der Stadt Pattensen anerkannt. In diesem Jahr legen
wir mit dem Mietspiegel 2019 den fünften qualifizierten Mietspiegel für die Stadt
Pattensen vor.

Gemeinsam mit der Region Hannover bietet die Stadt Pattensen in Form des Miet-
spiegels einen fortlaufenden Service für den Wohnungsmarkt in Pattensen und den
Ortsteilen an. Neben einer Übersicht über die ortsüblichen Mieten wird mit der
Aktualisierung der stetigen Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt Rechnung getragen.

An der Entwicklung dieses Mietspiegels sind, neben der eigens gebildeten Kommis-
sion, Mieterinnen und Mieter sowie Vermieterinnen und Vermieter beteiligt, die in
repräsentativen Umfragen die Datenbasis für den Mietspiegel geliefert haben.

Für diese Mitarbeit und Unterstützung möchte ich mich an dieser Stelle gerne be-
danken.

Sollten Sie Fragen zum Mietspiegel oder dessen Anwendung haben, wenden Sie sich
bitte an die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Fachbereichs Bürgerdienste.

Ich freue mich, Ihnen dieses Instrument als Unterstützung zur Verfügung stellen zu
können und hoffe, dass es Ihnen hilfreich sein wird.

Mit besten Grüßen
Mietspiegel 2019

Inhaltsverzeichnis

        Hinweise zum Mietspiegel der Stadt Pattensen                                                   4

1       Erstellung                                                                                     4

2       Geltungsbereich                                                                                4

3       Zweck des Mietspiegels                                                                         4

4       Begriffsbestimmungen                                                                           5

4.1     Mietbegriff                                                                                    5

4.2     Wohnwertmerkmale                                                                               5

4.2.1   Art                                                                                            5

4.2.2   Wohnungsgröße                                                                                  5

4.2.3   Beschaffenheit                                                                                 6

4.2.4   Ausstattung                                                                                    6

4.2.5   Wohnlage                                                                                       7

5       Anwendung                                                                                      7

5.1     Mietspiegel der Stadt Pattensen 2019                                                           8

Anlage 1                                                                                               9
Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) (Stand 12. Juli 2018)                                     9

Anlage 2                                                                                               10
Auszug aus der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFIV)
(Stand 25. November 2003)                                                                              10

Weitere Informationen und Ansprechpartner                                                              12
Hinweise zum Mietspiegel der                               2         Geltungsbereich
Stadt Pattensen
                                                           Dieser Mietspiegel gilt grundsätzlich für alle vermie-
                                                           teten Wohnungen im Stadtgebiet, ausgenommen ist
1         Erstellung                                       folgender Wohnraum:
                                                           •      Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern,
Der Mietspiegel wurde als qualifizierter Mietspiegel ge-
mäß § 558d BGB unter Leitung der Region Hannover,          •      Wohnungen, deren Erstellung oder Modernisierung
begleitet durch eine Mietspiegelkommission, gemein-               mit Mitteln öffentlicher Haushalte gefördert wurde
sam und einvernehmlich neu erstellt. An dieser Kom-               und deren Miethöhe deshalb einer Preisbindung
mission waren beteiligt:                                          unterliegt,
•       Regionsverwaltung Hannover, Dezernat für Soziale   •      Wohnungen mit gemäß Mietvertrag gewerblich
        Infrastruktur, Fachbereich Soziales                       oder teilgewerblich genutzten Räumen,
•       Landeshauptstadt Hannover, Fachbereich Planen      •      Werks-, Dienst- oder Hausmeisterwohnungen,
        und Stadtentwicklung
                                                           •      Wohnungen in Heimen und Anstalten,
•       die Städte Garbsen, Langenhagen und Springe als
                                                           •      Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Ge-
        Vertreter der weiteren regionsangehörigen Städte
                                                                  brauch vermietet ist (Zeitmietvertrag maximal ein
        und Gemeinden
                                                                  Jahr),
•       Deutscher Mieterbund Hannover
                                                           •      Wohnungen während der Laufzeit einer Staffel-
•       Haus- und Grundeigentum Hannover                          (§ 557a BGB) oder Indexmietvereinbarung (§ 557b
                                                                  BGB),
•       ArGeWo – Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunter-
        nehmen in der Region Hannover                      •      Wohnungen mit Zeitmietvereinbarungen und festen
                                                                  Mietzinsvereinbarungen über eine Zeitdauer von
•       IVD Nord
                                                                  mehr als drei Jahren, und zwar während der Dauer
•       Amtsgericht Hannover                                      der Mietzinsvereinbarung,
•       ALP (als Mietspiegelersteller)                     •      möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen1
Die Daten des Mietspiegels beruhen auf einer vom ALP       •      Wohnungen, deren Küche, Toilette oder Bad, wenn
Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH, Ham-               vorhanden, von anderen Mietparteien mitbenutzt
burg, im Auftrag der Region Hannover mit dem Stichtag             werden.
1. April 2018 bei Mietern und Vermietern durchgeführ-
ten, empirischen Repräsentativerhebung.
Der Mietspiegel gibt Auskunft über die in der Stadt        3 Zweck des Mietspiegels
zu diesem Zeitpunkt üblicherweise gezahlten Mieten
für verschiedene Wohnungstypen vergleichbarer Art,
                                                           Der Mietspiegel stellt, neben der Benennung von drei
Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, die so-
                                                           vergleichbaren Wohnungen, dem Sachverständigen-
genannte „ortsübliche Vergleichsmiete“.
                                                           gutachten und der Auskunft aus einer Mietdatenbank,
Dieser Mietspiegel ist ein „qualifizierter Mietspiegel“    eine der gesetzlichen Möglichkeiten für die Ermittlung
i. S. von § 558d BGB und wurde vom Rat der Stadt an-       der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558a BGB dar.
erkannt.                                                   Auf seiner Grundlage können sich die Mietvertrags-
                                                           parteien bei bestehenden Mietverhältnissen in einem
Die in dieser Mietspiegelbroschüre zugrunde geleg-
                                                           fairen Interessenausgleich über eine angemessene
ten Rechtsgrundlagen entsprechen dem Stand vom
                                                           Miethöhe einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermit-
1. Oktober 2018. Ggf. später eintretende Änderun-
                                                           teln oder erhebliche Kosten für Gutachten aufwenden
gen der rechtlichen Rahmenbedingungen, welche die
                                                           zu müssen. Sofern wie im vorliegenden Fall ein quali-
Anwendung des Mietspiegels betreffen, können nicht
                                                           fizierter Mietspiegel vorhanden ist, hat der Vermieter
berücksichtigt werden. Sie sind aber durch die Anwen-
                                                           in seinem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Ver-
der des Mietspiegels zu beachten.
                                                           gleichsmiete laut Mietspiegel dem Mieter mitzuteilen,
                                                           wenn der Mietspiegel Angaben zu diesem Wohnraum
                                                           enthält. Hierbei reicht es aus, wenn die verlangte Miete
                                                           innerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne
                                                           liegt. Diese Vorschrift gilt auch dann, wenn der Ver-

                                                           1
                                                               	Unter Möblierung/Teilmöblierung werden nicht Einbauküchen,
                                                                 Einbauschränke, Durchreichen u. Ä. verstanden.
    4
Mietspiegel 2019

mieter sich auf ein anderes Begründungsmittel als den      4.2     Wohnwertmerkmale
Mietspiegel stützen will. Im Gerichtsverfahren hat der
qualifizierte Mietspiegel die Vermutung der Richtigkeit    Im Allgemeinen hängt die Höhe der Miete einer Woh-
für sich.                                                  nung von den Merkmalen Art, Wohnungsgröße, Aus-
                                                           stattung, Beschaffenheit und Wohnlage ab. Von diesen
Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter einer
                                                           fünf sogenannten Wohnwertmerkmalen wurden drei
Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichs-
                                                           direkt in den Mietspiegel einbezogen:
miete zustimmt, wenn folgende Voraussetzungen
erfüllt sind:                                              •     Wohnungsgröße,
•     Die Miete der Wohnung ist seit mindestens einem      •     Ausstattung,
      Jahr unverändert (ausgenommen Mieterhöhungen
                                                           •     Beschaffenheit.
      wegen Modernisierung oder höherer Betriebskosten),
                                                           Dabei wird das Merkmal Beschaffenheit durch das Bau-
•     eine Mieterhöhung ist nach dem Mietvertrag nicht
                                                           alter des Gebäudes bzw. der Wohnung (bei nachträgli-
      ausgeschlossen,
                                                           cher Errichtung einer Wohnung in einem bestehenden
•     der verlangte Mietzins hat sich innerhalb eines      Gebäude) abgebildet.
      Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 %
                                                           Aus den zwei Merkmalen Wohnungsgröße und Baualter
      erhöht (ausgenommen Mieterhöhungen wegen
                                                           ergibt sich in der Mietspiegeltabelle das Feld, mit dem
      Modernisierung oder höherer Betriebskosten).
                                                           man eine bestimmte Wohnung vergleichen und den in
Der Mietspiegel gibt in jedem Mietspiegelfeld für die      Frage kommenden Mittelwert und die Mietenspanne
erhobenen Mietwerte den Mittelwert (das arithmeti-         ablesen kann. Über die Einordnung der Wohnung inner-
sche Mittel) und eine Mietenspanne an, die sich aus den    halb der Spanne entscheidet die Anzahl der in dieser
inneren vier Fünfteln der gemessenen Mietenverteilun-      Broschüre aufgeführten Ausstattungsmerkmale. Dage-
gen ergibt. D. h. es sind bei der Datenerhebung sowohl     gen werden die Kriterien „Art“ und „Wohnlage“ nur
marktübliche Mieten unterhalb als auch oberhalb der        indirekt berücksichtigt.
Mietenspannen gefunden worden. Dieses kann gege-
                                                           Wie die einzelne Wohnung im Mietspiegel einzu-
benenfalls bei der Bewertung besonderer individueller
                                                           ordnen ist, kann erst nach eingehender Prüfung und
Wohnungseigenschaften Berücksichtigung finden.
                                                           Anwendung der nachfolgenden Hinweise entschieden
Bei Neuvermietung können vom Mietspiegel abwei-            werden.
chende Mieten vereinbart werden. Dabei sind die
Bestimmungen des Wirtschaftsstrafgesetzes gegen
                                                           4.2.1 Art
Mietpreisüberhöhungen und des Strafgesetzbuches
gegen Mietwucher zu beachten. Diese knüpfen an
                                                           Dieses Wohnwertmerkmal ist im Mietspiegel nicht
eine erhebliche Überschreitung der ortsüblichen Ver-
                                                           direkt einbezogen. Mit der Art der Wohnung sind vor
gleichsmiete an.
                                                           allem die Gebäudeart und die Anzahl der Wohnungen
                                                           im Gebäude gemeint.

4       Begriffsbestimmungen
                                                           Im Mietspiegel sind nur Mieten von Wohnungen in
                                                           Mehrfamilienhäusern mit drei und mehr Wohnungen
4.1     Mietbegriff
                                                           berücksichtigt. Hierzu gehören auch vermietete Eigen-
                                                           tumswohnungen in Mehrfamilienhäusern. Mieten für
Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen
                                                           Wohnungen in Gebäuden mit geringerer Wohnungs-
handelt es sich um die monatliche Nettokaltmiete pro
                                                           anzahl können deshalb nicht unmittelbar aus dem
Quadratmeter Wohnfläche. Dies ist der im Rahmen
                                                           Mietspiegel abgelesen werden.
des Mietvertrags bzw. der letzten Mieterhöhung ver-
einbarte Mietzins für die Überlassung der Wohnung
einschließlich etwaiger in ihm enthaltener Moderni-        4.2.2 Wohnungsgröße
sierungs- und Instandsetzungszuschläge, jedoch ohne
Betriebs- und Heizkosten. Bei diesen Nettokaltmieten       Die Wohnungsgröße bestimmt sich nach der Wohnflä-
ist davon auszugehen, dass mieterseitig eine vertrag-      che in Quadratmetern. Zu ihrer genauen Berechnung
liche Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsre-     empfiehlt sich die Anwendung der Verordnung zur
paraturen besteht. Hat der Vermieter die Verpflichtung     Berechnung der Wohnfläche (vgl. Anlage 2).
zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so erhöht
sich im Regelfall die monatliche ortsübliche Vergleichs-
miete.

                                                                                                               5
Als Wohnungsgröße ist für den Mietspiegel die            4.2.4 Ausstattung
Wohnfläche hinter der Wohnungstür ohne Zusatz-
räume außerhalb der Wohnung, wie z. B. Keller oder       Maßgeblich ist allein die Wohnungs- und Gebäudeaus-
Bodenraum, maßgebend. Balkone, Terrassen, Loggien        stattung, die durch den Vermieter gestellt wurde. Vom
und Dachgärten können bis höchstens zur Hälfte ihrer     Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattungs-
Fläche bei der Ermittlung der Wohnungsgröße einge-       merkmale bleiben unberücksichtigt.
rechnet werden.
                                                         Die Ausstattung wird im Mietspiegel in zweierlei Weise
Im Mietspiegel werden die Wohnungen in vier Größen-      berücksichtigt:
klassen eingeteilt:
                                                         Zum einen wird davon ausgegangen, dass die Woh-
•       bis unter 45 m²                                  nung vermieterseitig mit Bad, WC und einer Heizung
                                                         ausgestattet ist, die alle Wohnräume beheizt. Letzte-
•       45 bis unter 65 m²
                                                         res umfasst Fern-, Block-, Zentral- oder Etagenheizun-
•       65 bis unter 85 m²                               gen sowie Nachtspeicherheizungen, falls diese in allen
                                                         Wohnräumen vorhanden sind. Die Brennstoffversor-
•       85 m² und mehr
                                                         gung muss dabei automatisch, also nicht von Hand,
                                                         erfolgen. Für Wohnungen, bei denen diese Merkmale
4.2.3 Beschaffenheit                                     nicht vorhanden sind, können keine Werte aus dem
                                                         Mietspiegel abgelesen werden.
Das Wohnwertmerkmal „Beschaffenheit“ bezieht sich
auf Bauweise, Zuschnitt und baulichen Zustand des        Zum anderen sind 20 Ausstattungsmerkmale mit
Gebäudes und der Wohnung. Es wird im Mietspiegel         unterschiedlichen Gewichtungen für die Einordnung
durch das Baualter wiedergegeben, weil die grund-        einer Wohnung in den Mietspiegel relevant. Insgesamt
sätzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen         können 27 Punkte erreicht werden.
wesentlich durch die während bestimmter Zeitperio-
den übliche Bauweise charakterisiert wird. Maßgeblich    Die Gewichtung erfolgt in einem Punktesystem.
für das Baualter ist die Bezugsfertigkeit der Wohnung.   Es werden zwei Punkte für Ausstattungsmerkmale ver-
Dies gilt auch bei Wiederaufbau, Wiedererstellung,       geben, die sich tendenziell stärker auf den Mietpreis
Ausbau oder Erweiterung von bestehenden Gebäuden.        auswirken können. Alle anderen Ausstattungsmerk-
                                                         male erhalten einen Punkt. Die Ausstattungsmerkmale
Das Baualter soll dabei nicht schematisch berücksich-
                                                         und deren Gewichtung sind dabei wie folgt festgelegt:
tigt werden. Im Grenzbereich zwischen zwei Baualtern
kann es gerechtfertigt sein, die Wohnung höher oder
niedriger einzustufen.
                                                                                                    Punkte-
                                                         Ausstattungsmerkmal
                                                                                                    vergabe
Im Mietspiegel für Pattensen werden folgende Baual-
tersklassen unterschieden:                               Küche
•       bis 1960                                         Komplett ausgestattete Küche mit Herd,
                                                         Spüle, Kühlschrank, Arbeitsplatte sowie        2
•       1961 - 1994
                                                         Schränken
•       1995 - 28.02.2018
                                                         Hochwertiges Küchengerät (z. B. Glas-
                                                         keramik- (etwa „Ceran“) oder Induk-
Grundsätzlich werden modernisierte Wohnungen
                                                         tionskochfeld, Einbaukühlschrank, Ge-          1
in das Baualter der Ersterrichtung eingeordnet. Eine
                                                         schirrspülmaschine, Gefrierschrank oder
abweichende Einordnung kann im Einzelfall dann
                                                         -truhe, Mikrowellenherd)
gerechtfertigt sein, wenn der durch eine mit wesent-
lichem Bauaufwand durchgeführte Modernisierung           Warmwasserversorgung                           1
geschaffene Wohnwert dieses rechtfertigt.
                                                         Keramische Bodenfliesen oder gleich-
                                                                                                        1
                                                         wertiger Bodenbelag
                                                         Bad
                                                         Zusätzliches separates WC (Gäste-WC)           2
                                                         Separate Dusche zur vorhandenen Bade-
                                                                                                        1
                                                         wanne

    6
Mietspiegel 2019

                                                     Die Summe der vorhandenen Ausstattungspunkte aus
Neuwertige bzw. moderne Badausstat-
                                           1         der Liste entscheidet darüber, in welchen Bereich der
tung
                                                     Mietenspanne innerhalb eines Mietspiegelfeldes eine
Keramische Bodenfliesen oder gleich-                 konkrete Wohnung einzuordnen ist. Dabei gelten fol-
                                           1
wertiger Bodenbelag                                  gende Regeln:
Versorgungs- und Entsorgungsleitungen                •   0 bis 9 Ausstattungspunkte vorhanden = Einordnung
überwiegend nicht freiliegend (die Zu-                   in die untere Hälfte der Differenz zwischen Span-
leitungen, die sich direkt am WC, dem      1             nenunterwert und Mittelwert
Waschbecken oder der Heizung befinden,
                                                     •   10 bis 12 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord-
sind damit nicht gemeint)
                                                         nung in die obere Hälfte der Differenz zwischen
Fußbodenheizung                            2             Spannenunterwert und Mittelwert
Bad mit Fenster                            2         •   13 bis 15 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord-
                                                         nung in die untere Hälfte der Differenz zwischen
Wohnung allgemein
                                                         Mittelwert und Spannenoberwert
Parkett oder aufgearbeiteter/neuer Die-
                                           2         •   16 bis 27 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord-
lenboden in mindestens einem Raum
                                                         nung in die obere Hälfte der Differenz zwischen Mit-
Isolierverglasung                          1             telwert und Spannenoberwert
Gegensprechanlage mit Türöffner            1
                                                     Innerhalb der sich nach dieser Einordnung einer kon-
Kabelanschluss oder Gemeinschaftssatel-              kreten Wohnung in das Tabellenraster des Mietspie-
                                           1
litenanlage                                          gels dann noch ergebenden restlichen Mietenspanne
                                                     können weitere, noch nicht berücksichtigte Ausstat-
Balkon, Terrasse, Loggia oder Dachgarten
                                                     tungsmerkmale der Wohnung und/oder des Gebäudes
(Mindesttiefe 1 m, keine bauliche Beein-   2
                                                     – ebenso wie ihr Fehlen – berücksichtigt werden.
trächtigung)
Gartennutzung (nur dem jeweiligen Mie-
                                                     4.2.5 Wohnlage
ter zugängliche und zur Verfügung ste-     1
hende Grünfläche)
                                                     Die Wohnlage wird im Mietspiegel nicht unmittelbar
Aufzug im Haus                             1         berücksichtigt, da sich Mietpreisunterschiede nach
                                                     Wohnlage bislang nicht in wesentlichem Ausmaß he-
Abschließbarer Fahrradabstellraum in-
                                           1         rausgebildet haben. Dessen ungeachtet lassen sich in
nerhalb oder außerhalb des Gebäudes
                                                     Einzelfällen unterschiedliche Wohnlagequalitäten fest-
Energetik                                            stellen, die unterschiedliche Miethöhen rechtfertigen.
                                                     Diese Unterschiede können innerhalb der Mietenspan-
Wohnungen in Gebäuden mit einem
                                                     ne zusätzlich zu den Ausstattungsmerkmalen (s. 4.2.4)
Energieverbrauchswert inkl. Warmwas-
                                                     berücksichtigt werden.
serbereitung von
– 130 kWh/(m²·a) oder besser in bis
   1960 errichteten Gebäuden
– 120 kWh/(m²·a) oder besser in zwi-                5     Anwendung
                                           2
   schen 1961 und 1977 errichteten Ge-
   bäuden
                                                     Der Mietspiegel wird durch die zwei Wohnwertmerk-
– 90 kWh/(m²·a) oder besser in zwischen
                                                     male Größe und Baualter der Wohnung gebildet. Um
   1978 und 1994 errichteten Gebäuden
                                                     das für eine bestimmte Wohnung in Betracht kommen-
– 70 kWh/(m²·a) oder besser in ab 1995
                                                     de Mietspiegelfeld zu finden, ist folgendermaßen vor-
   errichteten Gebäuden
                                                     zugehen:
Gesamtpunktzahl (Ausstattungspunkte)       27
                                                     1. Feststellen der Wohnungsgröße (Diese Angabe kann
                                                         man aus den Mietvertragsunterlagen oder der Be-
Die Energieverbrauchswerte können aus dem Ener-          triebskostenabrechnung entnehmen.)
gieverbrauchsausweis für das Gebäude entnommen
                                                     2. Feststellen des Baualters
werden. Wenn der Verbrauchskennwert nur ohne
Warmwasserbereitung vorliegt, sind vor der Vergabe
                                                     Aus der Kombination der Merkmale Wohnungsgröße
der Ausstattungspunkte pauschal 20 kWh/(m²·a) hin-
                                                     und Baualter ergibt sich das entsprechende Tabellen-
zuzurechnen.

                                                                                                          7
feld des Mietspiegels, aus dem man Mittelwert und            Berechnungsbeispiel Feld B2:
Mietpreisspanne ablesen kann.
                                                             Baualtersklasse 1961 bis 1994 (Spalte B), Wohnungs-
                                                             größe 45 m² bis unter 65 m² (Zeile 2)
Abschließend ist die Wohnung innerhalb der Mieten-
spanne anhand der Anzahl der vorhandenen weiteren            Spannenunterwert1: 4,90 €, Mittelwert2: 5,70 €, Span-
Wohnungsausstattungen nach dem in Abschnitt 4.2.4            nenoberwert3: 6,79 €
dargestellten Regelwerk einzuordnen.
                                                                                 Anzahl Ausstattungsmerkmale
Dazu ein Beispiel:                                             0 bis 9            10 bis 12      13 bis 15* 16 bis 27

Eine Wohnung wurde 1965 errichtet und ist 58 m²                                  Vergleichsmiete pro m2
groß. Damit gehört sie in das Mietspiegelfeld B2 (Bau-       4,90 €       5,30 €        5,70 €        6,25 €                6,79 €
altersklasse 1961 bis 1994, Wohnungsgröße 45 m² bis
unter 65 m²). Der Mittelwert in Feld B2 beträgt 5,70 €/      Spannen-                     Mittelwert2                   Spannen-
m² Nettokaltmiete monatlich, die Mietenspanne liegt          unterwert1                                                 oberwert3
zwischen 4,90 bis 6,79 €/m².
                                                             * Bei 14 Ausstattungsmerkmalen liegt die ortsübliche
Die Wohnung ist folgendermaßen ausgestattet:                 Vergleichsmiete zwischen 5,70 €/m² und 6,25 €/m²
•       Warmwasserversorgung in der Küche
•       Keramische Bodenfliesen oder gleichwertiger Bo-
                                                             5.1      Mietspiegel der Stadt Pattensen 2019
        denbelag im Bad
•       Versorgungs- und Entsorgungsleitungen im Bad
                                                                                                           1961 bis      1995 bis
        überwiegend nicht freiliegend                         Baualtersklasse                bis 1960
                                                                                                            1994        28.02.2018
•       Bad mit Fenster
                                                              Wohnungsgröße                     A             B              C
•       Isolierverglasung
                                                                                                5,44         5,84
•       Gegensprechanlage mit Türöffner                            Unter 45 m²        1
                                                                                            4,91 - 6,11   4,96 - 7,03
•       Kabelanschluss oder Gemeinschaftssatellitenanlage
                                                                    45 m² bis                  5,52          5,70          7,51
•       Balkon, Terrasse, Loggia oder Dachgarten (Mindest-                            2
                                                                   unter 65 m²              4,85 - 6,09   4,90 - 6,79   5,42 - 10,30
        tiefe 1 m, keine bauliche Beeinträchtigung)
•       Aufzug im Haus                                              65 m² bis                  5,43          5,49          6,84
                                                                                      3
                                                                   unter 85 m²              4,76 - 6,05   4,78 - 6,30   5,46 - 8,69
•       Abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder
        außerhalb des Gebäudes
                                                                                               5,55          5,57          7,44
                                                              85 m² und mehr          4
•       Die Wohnung hat einen Energieverbrauchswert inkl.                                   4,59 - 6,64   4,72 - 6,57   5,37 - 9,79
        Warmwasserbereitung von 120 kWh/m²a oder bes-
        ser in zwischen 1961 und 1977 errichteten Gebäu-
        den.                                                 Legende:            1. Zeile: Arithmetisches Mittel
                                                                                 2. Zeile: Unter- und Oberwert
Damit hat die Wohnung 14 Ausstattungspunkte und ist                              der 4/5-Spanne
in die untere Hälfte der Differenz zwischen Mittelwert
                                                                                 Im Feld C1 konnte keine ausreichende
und Spannenoberwert einzuordnen. Die Differenz zwi-
                                                                                 Anzahl von Mietwerten erhoben werden.
schen Mittelwert und Spannenoberwert beträgt im Feld
B2 1,09 €/m². Somit liegt die ortsübliche Vergleichs-
miete für die Beispielwohnung in der Mietenspanne
zwischen 5,70 €/m² und 6,25 €/m².

    8
Mietspiegel 2019

Anlage 1                                                   (4) Die Kappungsgrenze gilt nicht
Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)                  1.	wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Aus-
(Stand 12. Juli 2018)                                             gleichszahlung nach den Vorschriften über
                                                                  den Abbau der Fehlsubventionierung im Woh-
§ 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz                nungswesen wegen des Wegfalls der öffentli-
                                                                  chen Bindung erloschen ist und
(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien
                                                              2.	soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu
    eine Erhöhung der Miete vereinbaren.
                                                                  entrichtenden Ausgleichszahlung nicht über-
(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Ver-              steigt.
    tragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als
                                                              Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier
    Indexmiete nach § 557b vereinbaren.
                                                              Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung
(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen              verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die
    nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen,            Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren
    soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung             Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend,
    ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den       wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung ei-
    Umständen ergibt.                                         ner Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des
                                                              Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu er-
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
                                                              gangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen
    barung ist unwirksam.
                                                              Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
                                                           (5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung
§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichs-
                                                               auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Dritt-
   miete
                                                               mittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhö-           § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.
    hung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmie-
                                                           (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
    te verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu
                                                               barung ist unwirksam.
    dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten
    unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann
    frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung      § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung
    geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den
                                                           (1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem
    §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
                                                               Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus
                                                           (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genom-
    den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder
                                                               men werden auf
    einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum
    vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaf-          1.    einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
    fenheit und Lage einschließlich der energetischen
                                                              2.	
                                                                 eine Auskunft         aus   einer   Mietdatenbank
    Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier
                                                                 (§ 558e),
    Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560
    abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen              3.	ein mit Gründen versehenes Gutachten eines
    ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz               öffentlich bestellten und vereidigten Sachver-
    oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage                   ständigen,
    festgelegt worden ist.
                                                              4.	entsprechende Entgelte für einzelne vergleich-
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete in-          bare Wohnungen; hierbei genügt die Benen-
    nerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den              nung von drei Wohnungen.
    §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20
                                                           (3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1),
    vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Pro-
                                                               bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 einge-
    zentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn
                                                               halten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der
    die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit
                                                               Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die-
    Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in
                                                               se Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die
    einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde be-
                                                               Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel
    sonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3
                                                               nach Absatz 2 stützt.
    bestimmt sind. Die Landesregierungen werden er-
    mächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung
    für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu
    bestimmen.

                                                                                                                  9
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der              schriften über den näheren Inhalt und das Verfahren
    Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte         zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu
    Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeit-         erlassen.
    punkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt,
    kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3
                                                            § 558d Qualifizierter Mietspiegel
    oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch
    ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspie-
                                                            (1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der
    gel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Ge-
                                                                nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen
    meinde verwendet werden.
                                                                erstellt und von der Gemeinde oder von Interessen-
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-           vertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt
    barung ist unwirksam.                                       worden ist.
                                                            (2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von
§ 558b Zustimmung zur Mieterhöhung                              zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Da-
                                                                bei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des
(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt,                vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisinde-
    schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des drit-          xes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte
    ten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhö-                in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier
    hungsverlangens.                                            Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstel-
                                                                len.
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum
    Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zu-          (3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird
    gang des Verlangens zustimmt, kann der Vermie-              vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel be-
    ter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage          zeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete
    muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben            wiedergeben.
    werden.
(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausge-          § 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Miet-
    gangen, das den Anforderungen des § 558a nicht          erhöhung
    entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit
    nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlan-          (1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558
    gens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem               oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum
    Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.          Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der
                                                                Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außer-
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
                                                                ordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats
    barung ist unwirksam.
                                                                kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhö-
                                                                hung nicht ein.
§ 558c Mietspiegel
                                                            (2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
                                                                barung ist unwirksam.
(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübli-
    che Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der
    Gemeinde oder von Interessenvertretern der Ver-
                                                            Anlage 2
    mieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder an-
    erkannt worden ist.
                                                            Auszug aus der Verordnung zur Berechnung der
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde        Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFIV) (Stand
    oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Ge-          25. November 2003)
    meinden erstellt werden.
                                                            § 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der
    Marktentwicklung angepasst werden.
                                                            (1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hier-          Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser
    für ein Bedürfnis besteht und dies mit einem ver-           Verordnung anzuwenden.
    tretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und
                                                            (2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach
    ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.
                                                                § 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach
(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechts-          § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche
    verordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vor-              anzurechnen.

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Mietspiegel 2019

§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen                    5.   Einbaumöbeln und
                                                             6.	nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumtei-
(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grund-
                                                                 lern.
    flächen der Räume, die ausschließlich zu dieser
    Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohn-           (3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer
    heims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur         Betracht die Grundflächen von
    alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch
                                                             1. 
                                                                Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen,
    die Bewohner bestimmt sind.
                                                                freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine
(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von            Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre
                                                                Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
   1. 
      Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen
      nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie           2. 
                                                                Treppen mit über drei Steigungen und deren
                                                                Treppenabsätze,
   2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,
                                                             3. Türnischen und
   wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem
   Wohnheim gehören.                                         4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis
                                                                 zum Fußboden herunterreichen oder bis zum
(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen fol-
                                                                 Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder
    gender Räume:
                                                                 weniger tief sind.
   1.   Zubehörräume, insbesondere:
                                                          (4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig ge-
		      a.   Kellerräume,                                     stellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeich-
                                                              nung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund
		 b.	
      Abstellräume und Kellerersatzräume
                                                              einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese
      außerhalb der Wohnung,
                                                             1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungs-
		 c.        Waschküchen,
                                                                 freistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem
		      d.   Bodenräume,                                         Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn
                                                                 ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erfor-
		      e.   Trockenräume,
                                                                 derlich ist, für ein solches geeignet sein und
		      f.   Heizungsräume und
                                                             2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den
		      g.   Garagen,                                            Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.
   2.	Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stel-         Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermit-
       lenden Anforderungen des Bauordnungsrechts            telt worden und ist abweichend von dieser Bau-
       der Länder genügen, sowie                             zeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch
                                                             Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder
   3.   Geschäftsräume.
                                                             auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu
                                                             ermitteln.
§ 3 Ermittlung der Grundfläche
(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwi-       § 4 Anrechnung der Grundflächen
    schen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der
                                                          Die Grundflächen
    Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszuge-
    hen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der     1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe
    bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.                   von mindestens zwei Metern sind vollständig,
(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich    2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe
    einzubeziehen die Grundflächen von                       von mindestens einem Meter und weniger als zwei
                                                             Metern sind zur Hälfte,
   1.	Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und
       Fensterumrahmungen,                                3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern
                                                             und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen
   2.   Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
                                                             Räumen sind zur Hälfte,
   3.	
      fest eingebauten Gegenständen, wie z. B.
                                                          4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen
      Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade-
                                                             sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch
      oder Duschwannen,
                                                             zur Hälfte
   4.   freiliegenden Installationen,
                                                          anzurechnen.

                                                                                                               11
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Fax: (05101) 1001-8335
Email: dettmer@pattensen.de

Frau Bittl
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Fax: (05101) 1001-8336
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