MIETSPIEGEL 2019 STADT PATTENSEN
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STADT PATTENSEN MIETSPIEGEL 2019
Liebe Bürgerinnen und Bürger, sehr geehrte Damen und Herren, vor acht Jahren wurde der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Pattensen zum ersten Mal veröffentlicht und vom Rat der Stadt Pattensen anerkannt. In diesem Jahr legen wir mit dem Mietspiegel 2019 den fünften qualifizierten Mietspiegel für die Stadt Pattensen vor. Gemeinsam mit der Region Hannover bietet die Stadt Pattensen in Form des Miet- spiegels einen fortlaufenden Service für den Wohnungsmarkt in Pattensen und den Ortsteilen an. Neben einer Übersicht über die ortsüblichen Mieten wird mit der Aktualisierung der stetigen Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt Rechnung getragen. An der Entwicklung dieses Mietspiegels sind, neben der eigens gebildeten Kommis- sion, Mieterinnen und Mieter sowie Vermieterinnen und Vermieter beteiligt, die in repräsentativen Umfragen die Datenbasis für den Mietspiegel geliefert haben. Für diese Mitarbeit und Unterstützung möchte ich mich an dieser Stelle gerne be- danken. Sollten Sie Fragen zum Mietspiegel oder dessen Anwendung haben, wenden Sie sich bitte an die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Fachbereichs Bürgerdienste. Ich freue mich, Ihnen dieses Instrument als Unterstützung zur Verfügung stellen zu können und hoffe, dass es Ihnen hilfreich sein wird. Mit besten Grüßen
Mietspiegel 2019
Inhaltsverzeichnis
Hinweise zum Mietspiegel der Stadt Pattensen 4
1 Erstellung 4
2 Geltungsbereich 4
3 Zweck des Mietspiegels 4
4 Begriffsbestimmungen 5
4.1 Mietbegriff 5
4.2 Wohnwertmerkmale 5
4.2.1 Art 5
4.2.2 Wohnungsgröße 5
4.2.3 Beschaffenheit 6
4.2.4 Ausstattung 6
4.2.5 Wohnlage 7
5 Anwendung 7
5.1 Mietspiegel der Stadt Pattensen 2019 8
Anlage 1 9
Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) (Stand 12. Juli 2018) 9
Anlage 2 10
Auszug aus der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFIV)
(Stand 25. November 2003) 10
Weitere Informationen und Ansprechpartner 12Hinweise zum Mietspiegel der 2 Geltungsbereich
Stadt Pattensen
Dieser Mietspiegel gilt grundsätzlich für alle vermie-
teten Wohnungen im Stadtgebiet, ausgenommen ist
1 Erstellung folgender Wohnraum:
• Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern,
Der Mietspiegel wurde als qualifizierter Mietspiegel ge-
mäß § 558d BGB unter Leitung der Region Hannover, • Wohnungen, deren Erstellung oder Modernisierung
begleitet durch eine Mietspiegelkommission, gemein- mit Mitteln öffentlicher Haushalte gefördert wurde
sam und einvernehmlich neu erstellt. An dieser Kom- und deren Miethöhe deshalb einer Preisbindung
mission waren beteiligt: unterliegt,
• Regionsverwaltung Hannover, Dezernat für Soziale • Wohnungen mit gemäß Mietvertrag gewerblich
Infrastruktur, Fachbereich Soziales oder teilgewerblich genutzten Räumen,
• Landeshauptstadt Hannover, Fachbereich Planen • Werks-, Dienst- oder Hausmeisterwohnungen,
und Stadtentwicklung
• Wohnungen in Heimen und Anstalten,
• die Städte Garbsen, Langenhagen und Springe als
• Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Ge-
Vertreter der weiteren regionsangehörigen Städte
brauch vermietet ist (Zeitmietvertrag maximal ein
und Gemeinden
Jahr),
• Deutscher Mieterbund Hannover
• Wohnungen während der Laufzeit einer Staffel-
• Haus- und Grundeigentum Hannover (§ 557a BGB) oder Indexmietvereinbarung (§ 557b
BGB),
• ArGeWo – Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunter-
nehmen in der Region Hannover • Wohnungen mit Zeitmietvereinbarungen und festen
Mietzinsvereinbarungen über eine Zeitdauer von
• IVD Nord
mehr als drei Jahren, und zwar während der Dauer
• Amtsgericht Hannover der Mietzinsvereinbarung,
• ALP (als Mietspiegelersteller) • möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen1
Die Daten des Mietspiegels beruhen auf einer vom ALP • Wohnungen, deren Küche, Toilette oder Bad, wenn
Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH, Ham- vorhanden, von anderen Mietparteien mitbenutzt
burg, im Auftrag der Region Hannover mit dem Stichtag werden.
1. April 2018 bei Mietern und Vermietern durchgeführ-
ten, empirischen Repräsentativerhebung.
Der Mietspiegel gibt Auskunft über die in der Stadt 3 Zweck des Mietspiegels
zu diesem Zeitpunkt üblicherweise gezahlten Mieten
für verschiedene Wohnungstypen vergleichbarer Art,
Der Mietspiegel stellt, neben der Benennung von drei
Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, die so-
vergleichbaren Wohnungen, dem Sachverständigen-
genannte „ortsübliche Vergleichsmiete“.
gutachten und der Auskunft aus einer Mietdatenbank,
Dieser Mietspiegel ist ein „qualifizierter Mietspiegel“ eine der gesetzlichen Möglichkeiten für die Ermittlung
i. S. von § 558d BGB und wurde vom Rat der Stadt an- der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558a BGB dar.
erkannt. Auf seiner Grundlage können sich die Mietvertrags-
parteien bei bestehenden Mietverhältnissen in einem
Die in dieser Mietspiegelbroschüre zugrunde geleg-
fairen Interessenausgleich über eine angemessene
ten Rechtsgrundlagen entsprechen dem Stand vom
Miethöhe einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermit-
1. Oktober 2018. Ggf. später eintretende Änderun-
teln oder erhebliche Kosten für Gutachten aufwenden
gen der rechtlichen Rahmenbedingungen, welche die
zu müssen. Sofern wie im vorliegenden Fall ein quali-
Anwendung des Mietspiegels betreffen, können nicht
fizierter Mietspiegel vorhanden ist, hat der Vermieter
berücksichtigt werden. Sie sind aber durch die Anwen-
in seinem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Ver-
der des Mietspiegels zu beachten.
gleichsmiete laut Mietspiegel dem Mieter mitzuteilen,
wenn der Mietspiegel Angaben zu diesem Wohnraum
enthält. Hierbei reicht es aus, wenn die verlangte Miete
innerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne
liegt. Diese Vorschrift gilt auch dann, wenn der Ver-
1
Unter Möblierung/Teilmöblierung werden nicht Einbauküchen,
Einbauschränke, Durchreichen u. Ä. verstanden.
4Mietspiegel 2019
mieter sich auf ein anderes Begründungsmittel als den 4.2 Wohnwertmerkmale
Mietspiegel stützen will. Im Gerichtsverfahren hat der
qualifizierte Mietspiegel die Vermutung der Richtigkeit Im Allgemeinen hängt die Höhe der Miete einer Woh-
für sich. nung von den Merkmalen Art, Wohnungsgröße, Aus-
stattung, Beschaffenheit und Wohnlage ab. Von diesen
Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter einer
fünf sogenannten Wohnwertmerkmalen wurden drei
Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichs-
direkt in den Mietspiegel einbezogen:
miete zustimmt, wenn folgende Voraussetzungen
erfüllt sind: • Wohnungsgröße,
• Die Miete der Wohnung ist seit mindestens einem • Ausstattung,
Jahr unverändert (ausgenommen Mieterhöhungen
• Beschaffenheit.
wegen Modernisierung oder höherer Betriebskosten),
Dabei wird das Merkmal Beschaffenheit durch das Bau-
• eine Mieterhöhung ist nach dem Mietvertrag nicht
alter des Gebäudes bzw. der Wohnung (bei nachträgli-
ausgeschlossen,
cher Errichtung einer Wohnung in einem bestehenden
• der verlangte Mietzins hat sich innerhalb eines Gebäude) abgebildet.
Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 %
Aus den zwei Merkmalen Wohnungsgröße und Baualter
erhöht (ausgenommen Mieterhöhungen wegen
ergibt sich in der Mietspiegeltabelle das Feld, mit dem
Modernisierung oder höherer Betriebskosten).
man eine bestimmte Wohnung vergleichen und den in
Der Mietspiegel gibt in jedem Mietspiegelfeld für die Frage kommenden Mittelwert und die Mietenspanne
erhobenen Mietwerte den Mittelwert (das arithmeti- ablesen kann. Über die Einordnung der Wohnung inner-
sche Mittel) und eine Mietenspanne an, die sich aus den halb der Spanne entscheidet die Anzahl der in dieser
inneren vier Fünfteln der gemessenen Mietenverteilun- Broschüre aufgeführten Ausstattungsmerkmale. Dage-
gen ergibt. D. h. es sind bei der Datenerhebung sowohl gen werden die Kriterien „Art“ und „Wohnlage“ nur
marktübliche Mieten unterhalb als auch oberhalb der indirekt berücksichtigt.
Mietenspannen gefunden worden. Dieses kann gege-
Wie die einzelne Wohnung im Mietspiegel einzu-
benenfalls bei der Bewertung besonderer individueller
ordnen ist, kann erst nach eingehender Prüfung und
Wohnungseigenschaften Berücksichtigung finden.
Anwendung der nachfolgenden Hinweise entschieden
Bei Neuvermietung können vom Mietspiegel abwei- werden.
chende Mieten vereinbart werden. Dabei sind die
Bestimmungen des Wirtschaftsstrafgesetzes gegen
4.2.1 Art
Mietpreisüberhöhungen und des Strafgesetzbuches
gegen Mietwucher zu beachten. Diese knüpfen an
Dieses Wohnwertmerkmal ist im Mietspiegel nicht
eine erhebliche Überschreitung der ortsüblichen Ver-
direkt einbezogen. Mit der Art der Wohnung sind vor
gleichsmiete an.
allem die Gebäudeart und die Anzahl der Wohnungen
im Gebäude gemeint.
4 Begriffsbestimmungen
Im Mietspiegel sind nur Mieten von Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern mit drei und mehr Wohnungen
4.1 Mietbegriff
berücksichtigt. Hierzu gehören auch vermietete Eigen-
tumswohnungen in Mehrfamilienhäusern. Mieten für
Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen
Wohnungen in Gebäuden mit geringerer Wohnungs-
handelt es sich um die monatliche Nettokaltmiete pro
anzahl können deshalb nicht unmittelbar aus dem
Quadratmeter Wohnfläche. Dies ist der im Rahmen
Mietspiegel abgelesen werden.
des Mietvertrags bzw. der letzten Mieterhöhung ver-
einbarte Mietzins für die Überlassung der Wohnung
einschließlich etwaiger in ihm enthaltener Moderni- 4.2.2 Wohnungsgröße
sierungs- und Instandsetzungszuschläge, jedoch ohne
Betriebs- und Heizkosten. Bei diesen Nettokaltmieten Die Wohnungsgröße bestimmt sich nach der Wohnflä-
ist davon auszugehen, dass mieterseitig eine vertrag- che in Quadratmetern. Zu ihrer genauen Berechnung
liche Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsre- empfiehlt sich die Anwendung der Verordnung zur
paraturen besteht. Hat der Vermieter die Verpflichtung Berechnung der Wohnfläche (vgl. Anlage 2).
zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so erhöht
sich im Regelfall die monatliche ortsübliche Vergleichs-
miete.
5Als Wohnungsgröße ist für den Mietspiegel die 4.2.4 Ausstattung
Wohnfläche hinter der Wohnungstür ohne Zusatz-
räume außerhalb der Wohnung, wie z. B. Keller oder Maßgeblich ist allein die Wohnungs- und Gebäudeaus-
Bodenraum, maßgebend. Balkone, Terrassen, Loggien stattung, die durch den Vermieter gestellt wurde. Vom
und Dachgärten können bis höchstens zur Hälfte ihrer Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattungs-
Fläche bei der Ermittlung der Wohnungsgröße einge- merkmale bleiben unberücksichtigt.
rechnet werden.
Die Ausstattung wird im Mietspiegel in zweierlei Weise
Im Mietspiegel werden die Wohnungen in vier Größen- berücksichtigt:
klassen eingeteilt:
Zum einen wird davon ausgegangen, dass die Woh-
• bis unter 45 m² nung vermieterseitig mit Bad, WC und einer Heizung
ausgestattet ist, die alle Wohnräume beheizt. Letzte-
• 45 bis unter 65 m²
res umfasst Fern-, Block-, Zentral- oder Etagenheizun-
• 65 bis unter 85 m² gen sowie Nachtspeicherheizungen, falls diese in allen
Wohnräumen vorhanden sind. Die Brennstoffversor-
• 85 m² und mehr
gung muss dabei automatisch, also nicht von Hand,
erfolgen. Für Wohnungen, bei denen diese Merkmale
4.2.3 Beschaffenheit nicht vorhanden sind, können keine Werte aus dem
Mietspiegel abgelesen werden.
Das Wohnwertmerkmal „Beschaffenheit“ bezieht sich
auf Bauweise, Zuschnitt und baulichen Zustand des Zum anderen sind 20 Ausstattungsmerkmale mit
Gebäudes und der Wohnung. Es wird im Mietspiegel unterschiedlichen Gewichtungen für die Einordnung
durch das Baualter wiedergegeben, weil die grund- einer Wohnung in den Mietspiegel relevant. Insgesamt
sätzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen können 27 Punkte erreicht werden.
wesentlich durch die während bestimmter Zeitperio-
den übliche Bauweise charakterisiert wird. Maßgeblich Die Gewichtung erfolgt in einem Punktesystem.
für das Baualter ist die Bezugsfertigkeit der Wohnung. Es werden zwei Punkte für Ausstattungsmerkmale ver-
Dies gilt auch bei Wiederaufbau, Wiedererstellung, geben, die sich tendenziell stärker auf den Mietpreis
Ausbau oder Erweiterung von bestehenden Gebäuden. auswirken können. Alle anderen Ausstattungsmerk-
male erhalten einen Punkt. Die Ausstattungsmerkmale
Das Baualter soll dabei nicht schematisch berücksich-
und deren Gewichtung sind dabei wie folgt festgelegt:
tigt werden. Im Grenzbereich zwischen zwei Baualtern
kann es gerechtfertigt sein, die Wohnung höher oder
niedriger einzustufen.
Punkte-
Ausstattungsmerkmal
vergabe
Im Mietspiegel für Pattensen werden folgende Baual-
tersklassen unterschieden: Küche
• bis 1960 Komplett ausgestattete Küche mit Herd,
Spüle, Kühlschrank, Arbeitsplatte sowie 2
• 1961 - 1994
Schränken
• 1995 - 28.02.2018
Hochwertiges Küchengerät (z. B. Glas-
keramik- (etwa „Ceran“) oder Induk-
Grundsätzlich werden modernisierte Wohnungen
tionskochfeld, Einbaukühlschrank, Ge- 1
in das Baualter der Ersterrichtung eingeordnet. Eine
schirrspülmaschine, Gefrierschrank oder
abweichende Einordnung kann im Einzelfall dann
-truhe, Mikrowellenherd)
gerechtfertigt sein, wenn der durch eine mit wesent-
lichem Bauaufwand durchgeführte Modernisierung Warmwasserversorgung 1
geschaffene Wohnwert dieses rechtfertigt.
Keramische Bodenfliesen oder gleich-
1
wertiger Bodenbelag
Bad
Zusätzliches separates WC (Gäste-WC) 2
Separate Dusche zur vorhandenen Bade-
1
wanne
6Mietspiegel 2019
Die Summe der vorhandenen Ausstattungspunkte aus
Neuwertige bzw. moderne Badausstat-
1 der Liste entscheidet darüber, in welchen Bereich der
tung
Mietenspanne innerhalb eines Mietspiegelfeldes eine
Keramische Bodenfliesen oder gleich- konkrete Wohnung einzuordnen ist. Dabei gelten fol-
1
wertiger Bodenbelag gende Regeln:
Versorgungs- und Entsorgungsleitungen • 0 bis 9 Ausstattungspunkte vorhanden = Einordnung
überwiegend nicht freiliegend (die Zu- in die untere Hälfte der Differenz zwischen Span-
leitungen, die sich direkt am WC, dem 1 nenunterwert und Mittelwert
Waschbecken oder der Heizung befinden,
• 10 bis 12 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord-
sind damit nicht gemeint)
nung in die obere Hälfte der Differenz zwischen
Fußbodenheizung 2 Spannenunterwert und Mittelwert
Bad mit Fenster 2 • 13 bis 15 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord-
nung in die untere Hälfte der Differenz zwischen
Wohnung allgemein
Mittelwert und Spannenoberwert
Parkett oder aufgearbeiteter/neuer Die-
2 • 16 bis 27 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord-
lenboden in mindestens einem Raum
nung in die obere Hälfte der Differenz zwischen Mit-
Isolierverglasung 1 telwert und Spannenoberwert
Gegensprechanlage mit Türöffner 1
Innerhalb der sich nach dieser Einordnung einer kon-
Kabelanschluss oder Gemeinschaftssatel- kreten Wohnung in das Tabellenraster des Mietspie-
1
litenanlage gels dann noch ergebenden restlichen Mietenspanne
können weitere, noch nicht berücksichtigte Ausstat-
Balkon, Terrasse, Loggia oder Dachgarten
tungsmerkmale der Wohnung und/oder des Gebäudes
(Mindesttiefe 1 m, keine bauliche Beein- 2
– ebenso wie ihr Fehlen – berücksichtigt werden.
trächtigung)
Gartennutzung (nur dem jeweiligen Mie-
4.2.5 Wohnlage
ter zugängliche und zur Verfügung ste- 1
hende Grünfläche)
Die Wohnlage wird im Mietspiegel nicht unmittelbar
Aufzug im Haus 1 berücksichtigt, da sich Mietpreisunterschiede nach
Wohnlage bislang nicht in wesentlichem Ausmaß he-
Abschließbarer Fahrradabstellraum in-
1 rausgebildet haben. Dessen ungeachtet lassen sich in
nerhalb oder außerhalb des Gebäudes
Einzelfällen unterschiedliche Wohnlagequalitäten fest-
Energetik stellen, die unterschiedliche Miethöhen rechtfertigen.
Diese Unterschiede können innerhalb der Mietenspan-
Wohnungen in Gebäuden mit einem
ne zusätzlich zu den Ausstattungsmerkmalen (s. 4.2.4)
Energieverbrauchswert inkl. Warmwas-
berücksichtigt werden.
serbereitung von
– 130 kWh/(m²·a) oder besser in bis
1960 errichteten Gebäuden
– 120 kWh/(m²·a) oder besser in zwi- 5 Anwendung
2
schen 1961 und 1977 errichteten Ge-
bäuden
Der Mietspiegel wird durch die zwei Wohnwertmerk-
– 90 kWh/(m²·a) oder besser in zwischen
male Größe und Baualter der Wohnung gebildet. Um
1978 und 1994 errichteten Gebäuden
das für eine bestimmte Wohnung in Betracht kommen-
– 70 kWh/(m²·a) oder besser in ab 1995
de Mietspiegelfeld zu finden, ist folgendermaßen vor-
errichteten Gebäuden
zugehen:
Gesamtpunktzahl (Ausstattungspunkte) 27
1. Feststellen der Wohnungsgröße (Diese Angabe kann
man aus den Mietvertragsunterlagen oder der Be-
Die Energieverbrauchswerte können aus dem Ener- triebskostenabrechnung entnehmen.)
gieverbrauchsausweis für das Gebäude entnommen
2. Feststellen des Baualters
werden. Wenn der Verbrauchskennwert nur ohne
Warmwasserbereitung vorliegt, sind vor der Vergabe
Aus der Kombination der Merkmale Wohnungsgröße
der Ausstattungspunkte pauschal 20 kWh/(m²·a) hin-
und Baualter ergibt sich das entsprechende Tabellen-
zuzurechnen.
7feld des Mietspiegels, aus dem man Mittelwert und Berechnungsbeispiel Feld B2:
Mietpreisspanne ablesen kann.
Baualtersklasse 1961 bis 1994 (Spalte B), Wohnungs-
größe 45 m² bis unter 65 m² (Zeile 2)
Abschließend ist die Wohnung innerhalb der Mieten-
spanne anhand der Anzahl der vorhandenen weiteren Spannenunterwert1: 4,90 €, Mittelwert2: 5,70 €, Span-
Wohnungsausstattungen nach dem in Abschnitt 4.2.4 nenoberwert3: 6,79 €
dargestellten Regelwerk einzuordnen.
Anzahl Ausstattungsmerkmale
Dazu ein Beispiel: 0 bis 9 10 bis 12 13 bis 15* 16 bis 27
Eine Wohnung wurde 1965 errichtet und ist 58 m² Vergleichsmiete pro m2
groß. Damit gehört sie in das Mietspiegelfeld B2 (Bau- 4,90 € 5,30 € 5,70 € 6,25 € 6,79 €
altersklasse 1961 bis 1994, Wohnungsgröße 45 m² bis
unter 65 m²). Der Mittelwert in Feld B2 beträgt 5,70 €/ Spannen- Mittelwert2 Spannen-
m² Nettokaltmiete monatlich, die Mietenspanne liegt unterwert1 oberwert3
zwischen 4,90 bis 6,79 €/m².
* Bei 14 Ausstattungsmerkmalen liegt die ortsübliche
Die Wohnung ist folgendermaßen ausgestattet: Vergleichsmiete zwischen 5,70 €/m² und 6,25 €/m²
• Warmwasserversorgung in der Küche
• Keramische Bodenfliesen oder gleichwertiger Bo-
5.1 Mietspiegel der Stadt Pattensen 2019
denbelag im Bad
• Versorgungs- und Entsorgungsleitungen im Bad
1961 bis 1995 bis
überwiegend nicht freiliegend Baualtersklasse bis 1960
1994 28.02.2018
• Bad mit Fenster
Wohnungsgröße A B C
• Isolierverglasung
5,44 5,84
• Gegensprechanlage mit Türöffner Unter 45 m² 1
4,91 - 6,11 4,96 - 7,03
• Kabelanschluss oder Gemeinschaftssatellitenanlage
45 m² bis 5,52 5,70 7,51
• Balkon, Terrasse, Loggia oder Dachgarten (Mindest- 2
unter 65 m² 4,85 - 6,09 4,90 - 6,79 5,42 - 10,30
tiefe 1 m, keine bauliche Beeinträchtigung)
• Aufzug im Haus 65 m² bis 5,43 5,49 6,84
3
unter 85 m² 4,76 - 6,05 4,78 - 6,30 5,46 - 8,69
• Abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder
außerhalb des Gebäudes
5,55 5,57 7,44
85 m² und mehr 4
• Die Wohnung hat einen Energieverbrauchswert inkl. 4,59 - 6,64 4,72 - 6,57 5,37 - 9,79
Warmwasserbereitung von 120 kWh/m²a oder bes-
ser in zwischen 1961 und 1977 errichteten Gebäu-
den. Legende: 1. Zeile: Arithmetisches Mittel
2. Zeile: Unter- und Oberwert
Damit hat die Wohnung 14 Ausstattungspunkte und ist der 4/5-Spanne
in die untere Hälfte der Differenz zwischen Mittelwert
Im Feld C1 konnte keine ausreichende
und Spannenoberwert einzuordnen. Die Differenz zwi-
Anzahl von Mietwerten erhoben werden.
schen Mittelwert und Spannenoberwert beträgt im Feld
B2 1,09 €/m². Somit liegt die ortsübliche Vergleichs-
miete für die Beispielwohnung in der Mietenspanne
zwischen 5,70 €/m² und 6,25 €/m².
8Mietspiegel 2019
Anlage 1 (4) Die Kappungsgrenze gilt nicht
Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) 1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Aus-
(Stand 12. Juli 2018) gleichszahlung nach den Vorschriften über
den Abbau der Fehlsubventionierung im Woh-
§ 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz nungswesen wegen des Wegfalls der öffentli-
chen Bindung erloschen ist und
(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu
eine Erhöhung der Miete vereinbaren.
entrichtenden Ausgleichszahlung nicht über-
(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Ver- steigt.
tragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier
Indexmiete nach § 557b vereinbaren.
Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung
(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die
nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren
soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend,
ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung ei-
Umständen ergibt. ner Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des
Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu er-
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
gangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen
barung ist unwirksam.
Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung
§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichs-
auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Dritt-
miete
mittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhö- § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.
hung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmie-
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
te verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu
barung ist unwirksam.
dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten
unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann
frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung
geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem
§§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genom-
den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder
men werden auf
einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum
vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaf- 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
fenheit und Lage einschließlich der energetischen
2.
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier
(§ 558e),
Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560
abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines
ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz öffentlich bestellten und vereidigten Sachver-
oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage ständigen,
festgelegt worden ist.
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleich-
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete in- bare Wohnungen; hierbei genügt die Benen-
nerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den nung von drei Wohnungen.
§§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1),
vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Pro-
bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 einge-
zentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn
halten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der
die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit
Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die-
Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in
se Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die
einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde be-
Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel
sonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3
nach Absatz 2 stützt.
bestimmt sind. Die Landesregierungen werden er-
mächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung
für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu
bestimmen.
9(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der schriften über den näheren Inhalt und das Verfahren
Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu
Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeit- erlassen.
punkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt,
kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3
§ 558d Qualifizierter Mietspiegel
oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch
ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspie-
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der
gel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Ge-
nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen
meinde verwendet werden.
erstellt und von der Gemeinde oder von Interessen-
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein- vertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt
barung ist unwirksam. worden ist.
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von
§ 558b Zustimmung zur Mieterhöhung zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Da-
bei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des
(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisinde-
schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des drit- xes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte
ten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhö- in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier
hungsverlangens. Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstel-
len.
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum
Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zu- (3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird
gang des Verlangens zustimmt, kann der Vermie- vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel be-
ter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage zeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete
muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben wiedergeben.
werden.
(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausge- § 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Miet-
gangen, das den Anforderungen des § 558a nicht erhöhung
entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit
nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlan- (1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558
gens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum
Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu. Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der
Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außer-
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
ordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats
barung ist unwirksam.
kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhö-
hung nicht ein.
§ 558c Mietspiegel
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
barung ist unwirksam.
(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübli-
che Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der
Gemeinde oder von Interessenvertretern der Ver-
Anlage 2
mieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder an-
erkannt worden ist.
Auszug aus der Verordnung zur Berechnung der
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFIV) (Stand
oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Ge- 25. November 2003)
meinden erstellt werden.
§ 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der
Marktentwicklung angepasst werden.
(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hier- Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser
für ein Bedürfnis besteht und dies mit einem ver- Verordnung anzuwenden.
tretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und
(2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach
ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.
§ 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach
(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechts- § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche
verordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vor- anzurechnen.
10Mietspiegel 2019
§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen 5. Einbaumöbeln und
6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumtei-
(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grund-
lern.
flächen der Räume, die ausschließlich zu dieser
Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohn- (3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer
heims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur Betracht die Grundflächen von
alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch
1.
Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen,
die Bewohner bestimmt sind.
freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine
(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre
Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
1.
Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen
nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie 2.
Treppen mit über drei Steigungen und deren
Treppenabsätze,
2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,
3. Türnischen und
wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem
Wohnheim gehören. 4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis
zum Fußboden herunterreichen oder bis zum
(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen fol-
Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder
gender Räume:
weniger tief sind.
1. Zubehörräume, insbesondere:
(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig ge-
a. Kellerräume, stellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeich-
nung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund
b.
Abstellräume und Kellerersatzräume
einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese
außerhalb der Wohnung,
1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungs-
c. Waschküchen,
freistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem
d. Bodenräume, Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn
ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erfor-
e. Trockenräume,
derlich ist, für ein solches geeignet sein und
f. Heizungsräume und
2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den
g. Garagen, Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.
2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stel- Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermit-
lenden Anforderungen des Bauordnungsrechts telt worden und ist abweichend von dieser Bau-
der Länder genügen, sowie zeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch
Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder
3. Geschäftsräume.
auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu
ermitteln.
§ 3 Ermittlung der Grundfläche
(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwi- § 4 Anrechnung der Grundflächen
schen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der
Die Grundflächen
Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszuge-
hen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der 1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe
bauliche Abschluss zu Grunde zu legen. von mindestens zwei Metern sind vollständig,
(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich 2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe
einzubeziehen die Grundflächen von von mindestens einem Meter und weniger als zwei
Metern sind zur Hälfte,
1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und
Fensterumrahmungen, 3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern
und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen
2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
Räumen sind zur Hälfte,
3.
fest eingebauten Gegenständen, wie z. B.
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen
Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade-
sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch
oder Duschwannen,
zur Hälfte
4. freiliegenden Installationen,
anzurechnen.
11Weitere Informationen und Ansprechpartner Stadt Pattensen Rathausplatz 1 30982 Pattensen Frau Dettmer Tel.: (05101) 1001-335 Fax: (05101) 1001-8335 Email: dettmer@pattensen.de Frau Bittl Tel.: (05101) 1001-336 Fax: (05101) 1001-8336 Email: bittl@pattensen.de Weiterhin beraten auch die jeweiligen Vertretungen von Mietern und Vermietern. ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– IMPRESSUM Herausgeber Stadt Pattensen Die Bürgermeisterin Rathausplatz 1 30982 Pattensen T 05101.1001.0 F 05101.1001.108 E rathaus@pattensen.de I www.pattensen.de Gestaltung Illustration Deckblatt Stadt Pattensen, Sachgebiet EDV Foto Seite 2: Stadt Pattensen Satz, Layout und Druck Region Hannover, Team Medienservice
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