MIETSPIEGEL 2021 STADT SEHNDE
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
STADT SEHNDE MIETSPIEGEL 2021
Vorwort Sehr geehrte Leser*innen, liebe Sehnder Bürger*innen, ich freue mich, Ihnen auf den nachfolgenden Seiten den aktuellen Mietspiegel für die Stadt Sehnde präsentieren zu können. Die Mietpreisübersicht für unser Stadtgebiet wurde erstmals im Jahre 2010 nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Nunmehr ist dies bereits der sechste Mietspiegel mit aktuellen Daten zur Bestimmung der ortsüblichen Miethöhe in der Stadt Sehnde. Der qualifizierte Mietspiegel ist gemäß § 558d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung an zupassen oder nach spätestens vier Jahren neu zu erstellen. Beim Mietspiegel 2021 handelt es sich um eine Neuerstellung. Ich bedanke mich bei allen, die an der Erstellung dieses Mietspiegels beteiligt waren. In erster Linie dient der Mietspiegel den Mietvertragsparteien gleichermaßen als Orientierungshilfe und zeigt eine „ortsübliche Vergleichsmiete“ auf. Der vorliegende Mietspiegel gibt Auskunft über die in Sehnde üblicherweise gezahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Aus stattung. Durch die regelmäßige Aktualisierung bleibt der Mietspiegel aber auch ein wichtiger Bestandteil der örtlichen Wohnungspolitik. Der Mietspiegel schafft Transparenz zu den Verhältnissen auf dem freien Wohnungs markt vor Ort und verfolgt das Ziel, unnötigen rechtlichen Streitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien entgegen zu wirken. Ich hoffe, dass Ihnen die Mietspiegelbroschüre in Ihren mietrechtlichen Angelegen heiten hilfreich ist und von allen Seiten positiv aufgenommen wird. Sehnde, im September 2021 Olaf Kruse Bürgermeister
Mietspiegel 2021
Inhaltsverzeichnis
Hinweise zum Mietspiegel der Stadt Sehnde 4
1 Erstellung 4
2 Geltungsbereich 4
3 Zweck des Mietspiegels 4
4 Begriffsbestimmungen 5
4.1 Mietbegriff 5
4.2 Wohnwertmerkmale 5
4.2.1 Art 5
4.2.2 Wohnungsgröße 5
4.2.3 Beschaffenheit 6
4.2.4 Ausstattung 6
4.2.5 Wohnlage 7
5 Anwendung 7
5.1 Mietspiegel der Stadt Sehnde 2021 8
Anlage 1 9
Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) (Stand 1. Juli 2021) 9
Anlage 2 10
Auszug aus der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFIV)
(Stand 25. November 2003) 10
Weitere Informationen und Ansprechpersonen 12Hinweise zum Mietspiegel 2 Geltungsbereich
der Stadt Sehnde Dieser Mietspiegel gilt grundsätzlich für alle vermie
teten Wohnungen im Stadtgebiet, ausgenommen ist
1 Erstellung folgender Wohnraum:
• Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern,
Der Mietspiegel wurde als qualifizierter Mietspiegel ge
mäß § 558d BGB unter Leitung der Region Hannover, • Wohnungen, deren Erstellung oder Modernisierung
begleitet durch eine Mietspiegelkommission, gemein mit Mitteln öffentlicher Haushalte gefördert wurde
sam und einvernehmlich neu erstellt. An dieser Kom und deren Miethöhe deshalb einer Preisbindung
mission waren beteiligt: unterliegt,
• Regionsverwaltung Hannover, Dezernat für Soziale • Wohnungen mit gemäß Mietvertrag gewerblich
Infrastruktur, Fachbereich Soziales oder teilgewerblich genutzten Räumen,
• Landeshauptstadt Hannover, Fachbereich Planen und • Werks-, Dienst- oder Hausmeisterwohnungen,
Stadtentwicklung
• Wohnungen in Heimen und Anstalten,
• die Städte Garbsen, Langenhagen und Springe als
• Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch
Vertreterinnen der weiteren regionsangehörigen
vermietet ist (Zeitmietvertrag maximal ein Jahr),
Städte und Gemeinden
• Wohnungen während der Laufzeit einer Staffel-
• Deutscher Mieterbund Hannover
(§ 557a BGB) oder Indexmietvereinbarung (§ 557b
• Haus- und Grundeigentum Hannover BGB),
• ArGeWo – Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunter • Wohnungen mit Zeitmietvereinbarungen und fes
nehmen in der Region Hannover ten Mietzinsvereinbarungen über eine Zeitdauer
von mehr als drei Jahren, und zwar während der
• IVD Nord
Dauer der Mietzinsvereinbarung,
• Amtsgericht Hannover
• möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen1
• ANALYSE & KONZEPTE immo.consult GmbH
• Wohnungen, deren Küche, Toilette oder Bad, wenn
(als Mietspiegelerstellerin)
vorhanden, von anderen Mietparteien mitbenutzt
Die Daten des Mietspiegels beruhen auf einer von werden.
ANALYSE & KONZEPTE immo.consult GmbH, Hamburg,
im Auftrag der Region Hannover mit dem Stichtag 1. Ja
nuar 2021 bei Mieterinnen und Mietern sowie Vermie
3 Zweck des Mietspiegels
terinnen und Vermietern durchgeführten, empirischen
Repräsentativerhebung.
Der Mietspiegel stellt, neben der Benennung von drei
Der Mietspiegel gibt Auskunft über die in der Stadt zu
vergleichbaren Wohnungen, dem Sachverständigen
diesem Zeitpunkt üblicherweise gezahlten Mieten für
gutachten und der Auskunft aus einer Mietdatenbank,
verschiedene Wohnungstypen vergleichbarer Art, Größe,
eine der gesetzlichen Möglichkeiten für die Ermittlung
Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, die sogenannte
der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558a BGB dar.
„ortsübliche Vergleichsmiete“.
Auf seiner Grundlage können sich die Mietvertragspar
Dieser Mietspiegel ist ein „qualifizierter Mietspiegel“ teien bei bestehenden Mietverhältnissen in einem fai
i. S. von § 558d BGB und wurde vom Rat der Stadt an ren Interessenausgleich über eine angemessene Miet
erkannt. höhe einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermitteln
oder erhebliche Kosten für Gutachten aufwenden zu
Die in dieser Mietspiegelbroschüre zugrunde gelegten
müssen. Sofern wie im vorliegenden Fall ein qualifi
Rechtsgrundlagen entsprechen dem Stand vom 1. Juli
zierter Mietspiegel vorhanden ist, hat die Vermieterin
2021. Ggf. später eintretende Änderungen der recht
bzw. der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen die
lichen Rahmenbedingungen, welche die Anwendung
ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel der Miete
des Mietspiegels betreffen, können nicht berücksichtigt
rin bzw. dem Mieter mitzuteilen, wenn der Mietspiegel
werden. Sie sind aber durch die Anwenderinnen und
Angaben zu diesem Wohnraum enthält. Hierbei reicht
Anwender des Mietspiegels zu beachten.
es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der im
Mietspiegel ausgewiesenen Spanne liegt. Diese Vor
1
Unter Möblierung/Teilmöblierung werden nicht Einbauküchen,
Einbauschränke, Durchreichen u. Ä. verstanden.
4Mietspiegel 2021
schrift gilt auch dann, wenn die Vermieterin bzw. der 4.2 Wohnwertmerkmale
Vermieter sich auf ein anderes Begründungsmittel als
den Mietspiegel stützen will. Im Gerichtsverfahren hat Im Allgemeinen hängt die Höhe der Miete einer Woh
der qualifizierte Mietspiegel die Vermutung der Richtig nung von den Merkmalen Art, Wohnungsgröße, Aus
keit für sich. stattung, Beschaffenheit und Wohnlage ab. Von diesen
fünf sogenannten Wohnwertmerkmalen wurden drei
Die Vermieterin bzw. der Vermieter kann verlangen,
direkt in den Mietspiegel einbezogen:
dass die Mieterin bzw. der Mieter einer Mieterhöhung
bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu • Wohnungsgröße,
stimmt, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
• Ausstattung,
• Die Miete der Wohnung ist seit mindestens einem
• Beschaffenheit.
Jahr unverändert (ausgenommen Mieterhöhungen
wegen Modernisierung oder höherer Betriebskosten), Dabei wird das Merkmal Beschaffenheit durch das Bau
alter des Gebäudes bzw. der Wohnung (bei nachträgli
• eine Mieterhöhung ist nach dem Mietvertrag nicht
cher Errichtung einer Wohnung in einem bestehenden
ausgeschlossen,
Gebäude) abgebildet.
• der verlangte Mietzins hat sich innerhalb eines
Aus den zwei Merkmalen Wohnungsgröße und Baualter
Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 %
ergibt sich in der Mietspiegeltabelle das Feld, mit dem
erhöht (ausgenommen Mieterhöhungen wegen
man eine bestimmte Wohnung vergleichen und den in
Modernisierung oder höherer Betriebskosten).
Frage kommenden Mittelwert und die Mietenspanne
Der Mietspiegel gibt in jedem Mietspiegelfeld für die ablesen kann. Über die Einordnung der Wohnung inner
erhobenen Mietwerte den Mittelwert (das arithmeti halb der Spanne entscheidet die Anzahl der in dieser
sche Mittel) und eine Mietenspanne an, die sich aus den Broschüre aufgeführten Ausstattungsmerkmale. Dage
inneren vier Fünfteln der gemessenen Mietenverteilun gen werden die Kriterien „Art“ und „Wohnlage“ nur
gen ergibt. D. h. es sind bei der Datenerhebung sowohl indirekt berücksichtigt.
marktübliche Mieten unterhalb als auch oberhalb der
Wie die einzelne Wohnung im Mietspiegel einzu
Mietenspannen gefunden worden. Dieses kann gege
ordnen ist, kann erst nach eingehender Prüfung und
benenfalls bei der Bewertung besonderer individueller
Anwendung der nachfolgenden Hinweise entschieden
Wohnungseigenschaften Berücksichtigung finden.
werden.
Bei Neuvermietung können vom Mietspiegel abwei
chende Mieten vereinbart werden. Dabei sind die Be
4.2.1 Art
stimmungen des Wirtschaftsstrafgesetzes gegen Miet
preisüberhöhungen und des Strafgesetzbuches gegen
Dieses Wohnwertmerkmal ist im Mietspiegel nicht
Mietwucher zu beachten. Diese knüpfen an eine erheb
direkt einbezogen. Mit der Art der Wohnung sind vor
liche Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete an.
allem die Gebäudeart und die Anzahl der Wohnungen
im Gebäude gemeint.
Im Mietspiegel sind nur Mieten von Wohnungen in
4 Begriffsbestimmungen
Mehrfamilienhäusern mit drei und mehr Wohnungen
berücksichtigt. Hierzu gehören auch vermietete Eigen
4.1 Mietbegriff
tumswohnungen in Mehrfamilienhäusern. Mieten für
Wohnungen in Gebäuden mit geringerer Wohnungs
Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen han
anzahl können deshalb nicht unmittelbar aus dem
delt es sich um die monatliche Nettokaltmiete pro
Mietspiegel abgelesen werden.
Quadratmeter Wohnfläche. Dies ist der im Rahmen des
Mietvertrags bzw. der letzten Mieterhöhung vereinbarte
Mietzins für die Überlassung der Wohnung einschließ 4.2.2 Wohnungsgröße
lich etwaiger in ihm enthaltener Modernisierungs- und
Instandsetzungszuschläge, jedoch ohne Betriebs- und Die Wohnungsgröße bestimmt sich nach der Wohnflä
Heizkosten. Bei diesen Nettokaltmieten ist grundsätz che in Quadratmetern. Zu ihrer genauen Berechnung
lich davon auszugehen, dass seitens der Mieterin bzw. empfiehlt sich die Anwendung der Verordnung zur
des Mieters eine vertragliche Verpflichtung zur Durch Berechnung der Wohnfläche (vgl. Anlage 2).
führung der Schönheitsreparaturen besteht.
5Als Wohnungsgröße ist für den Mietspiegel die Wohn 4.2.4 Ausstattung
fläche hinter der Wohnungstür ohne Zusatzräu
me außerhalb der Wohnung, wie z. B. Keller oder Maßgeblich ist allein die Wohnungs- und Gebäudeaus
Bodenraum, maßgebend. Balkone, Terrassen, Loggien stattung, die durch die Vermieterin bzw. den Vermie
und Dachgärten können bis höchstens zur Hälfte ihrer ter gestellt wurde. Von der Mieterin bzw. vom Mieter
Fläche bei der Ermittlung der Wohnungsgröße einge auf eigene Kosten geschaffene Ausstattungsmerkmale
rechnet werden. bleiben unberücksichtigt.
Im Mietspiegel werden die Wohnungen in vier Größen Die Ausstattung wird im Mietspiegel in zweierlei Weise
klassen eingeteilt: berücksichtigt:
• bis unter 45 m² Zum einen wird davon ausgegangen, dass die Wohnung
seitens der Vermieterin bzw. des Vermieters mit Bad,
• 45 bis unter 65 m²
WC und einer Heizung ausgestattet ist, die alle Wohn
• 65 bis unter 85 m² räume beheizt. Letzteres umfasst Fern-, Block-, Zentral-
oder Etagenheizungen sowie Nachtspeicherheizungen,
• 85 m² und mehr
falls diese in allen Wohnräumen vorhanden sind. Die
Brennstoffversorgung muss dabei automatisch, also
4.2.3 Beschaffenheit nicht von Hand, erfolgen. Für Wohnungen, bei denen
diese Merkmale nicht vorhanden sind, können keine
Das Wohnwertmerkmal „Beschaffenheit“ bezieht sich Werte aus dem Mietspiegel abgelesen werden.
auf Bauweise, Zuschnitt und baulichen Zustand des
Zum anderen sind 20 Ausstattungsmerkmale mit un
Gebäudes und der Wohnung. Es wird im Mietspiegel
terschiedlichen Gewichtungen für die Einordnung einer
durch das Baualter wiedergegeben, weil die grund
Wohnung in den Mietspiegel relevant. Insgesamt kön
sätzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen
nen 27 Punkte erreicht werden.
wesentlich durch die während bestimmter Zeitperio
den übliche Bauweise charakterisiert wird. Maßgeblich Die Gewichtung erfolgt in einem Punktesystem. Es
für das Baualter ist die Bezugsfertigkeit der Wohnung. werden zwei Punkte für Ausstattungsmerkmale verge
Dies gilt auch bei Wiederaufbau, Wiedererstellung, ben, die sich tendenziell stärker auf den Mietpreis aus
Ausbau oder Erweiterung von bestehenden Gebäuden. wirken können. Alle anderen Ausstattungsmerkmale
erhalten einen Punkt. Die Ausstattungsmerkmale und
Das Baualter soll dabei nicht schematisch berücksich
deren Gewichtung sind dabei wie folgt festgelegt:
tigt werden. Im Grenzbereich zwischen zwei Baualtern
kann es gerechtfertigt sein, die Wohnung höher oder
niedriger einzustufen.
Punkte-
Ausstattungsmerkmal
Im Mietspiegel für Sehnde werden folgende Baualters vergabe
klassen unterschieden:
Küche
• bis 1960
Komplett ausgestattete Küche mit Herd,
• 1961 - 1994 Spüle, Kühlschrank, Arbeitsplatte sowie 2
Schränken
• 1995 - 2020
Hochwertiges Küchengerät (z. B. Glas
Grundsätzlich werden modernisierte Wohnungen in
keramik- (etwa „Ceran“) oder Induk
das Baualter der Ersterrichtung eingeordnet. Eine
tionskochfeld, Einbaukühlschrank, Ge 1
abweichende Einordnung kann im Einzelfall dann
schirrspülmaschine, Gefrierschrank oder
gerechtfertigt sein, wenn der durch eine mit wesent
-truhe, Mikrowellenherd)
lichem Bauaufwand durchgeführte Modernisierung
geschaffene Wohnwert dieses rechtfertigt. Warmwasserversorgung 1
Keramische Bodenfliesen oder gleich
1
wertiger Bodenbelag
Bad
Zusätzliches separates WC (Gäste-WC) 2
Separate Dusche zur vorhandenen Bade
1
wanne
6Mietspiegel 2021
Neuwertige bzw. moderne Badausstat Warmwasserbereitung vorliegt, sind vor der Vergabe
1
tung der Ausstattungspunkte pauschal 20 kWh/(m²·a) hin
zuzurechnen.
Keramische Bodenfliesen oder gleich
1 Die Summe der vorhandenen Ausstattungspunkte aus
wertiger Bodenbelag
der Liste entscheidet darüber, in welchen Bereich der
Versorgungs- und Entsorgungsleitungen Mietenspanne innerhalb eines Mietspiegelfeldes eine
überwiegend nicht freiliegend (die Zu konkrete Wohnung einzuordnen ist. Dabei gelten fol
leitungen, die sich direkt am WC, dem 1 gende Regeln:
Waschbecken oder der Heizung befinden,
• 0 bis 9 Ausstattungspunkte vorhanden = Einordnung
sind damit nicht gemeint)
in die untere Hälfte der Differenz zwischen Span
Fußbodenheizung 2 nenunterwert und Mittelwert
Bad mit Fenster 2 • 10 bis 12 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord
nung in die obere Hälfte der Differenz zwischen
Wohnung allgemein
Spannenunterwert und Mittelwert
Parkett oder aufgearbeiteter/neuer Die
2 • 13 bis 15 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord
lenboden in mindestens einem Raum
nung in die untere Hälfte der Differenz zwischen
Isolierverglasung 1 Mittelwert und Spannenoberwert
Gegensprechanlage mit Türöffner 1 • 16 bis 27 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord
nung in die obere Hälfte der Differenz zwischen Mit
Kabelanschluss oder Gemeinschaftssatel
1 telwert und Spannenoberwert
litenanlage
Innerhalb der sich nach dieser Einordnung einer kon
Balkon, Terrasse, Loggia oder Dachgarten
kreten Wohnung in das Tabellenraster des Mietspie
(Mindesttiefe 1 m, keine bauliche Beein 2
gels dann noch ergebenden restlichen Mietenspanne
trächtigung)
können weitere, noch nicht berücksichtigte Ausstat
Gartennutzung (nur dem jeweiligen Mie tungsmerkmale der Wohnung und/oder des Gebäudes
ter zugängliche und zur Verfügung ste 1 – ebenso wie ihr Fehlen – berücksichtigt werden.
hende Grünfläche)
Aufzug im Haus 1 4.2.5 Wohnlage
Abschließbarer Fahrradabstellraum inner
1 Die Wohnlage wird im Mietspiegel nicht unmittelbar
halb oder außerhalb des Gebäudes
berücksichtigt, da sich Mietpreisunterschiede nach
Energetik Wohnlage bislang nicht in wesentlichem Ausmaß he
rausgebildet haben. Dessen ungeachtet lassen sich in
Wohnungen in Gebäuden mit einem
Einzelfällen unterschiedliche Wohnlagequalitäten fest
Energieverbrauchswert inkl. Warmwas
stellen, die unterschiedliche Miethöhen rechtfertigen.
serbereitung von
Diese Unterschiede können innerhalb der Mietenspan
– 130 kWh/(m²·a) oder besser in bis
ne zusätzlich zu den Ausstattungsmerkmalen (s. 4.2.4)
1960 errichteten Gebäuden
berücksichtigt werden.
– 120 kWh/(m²·a) oder besser in zwi
schen 1961 und 1977 errichteten Ge
bäuden 2
– 90 kWh/(m²·a) oder besser in zwischen 5 Anwendung
1978 und 1994 errichteten Gebäuden
– 70 kWh/(m²·a) oder besser in zwischen
Der Mietspiegel wird durch die zwei Wohnwertmerk
1995 und 2014 errichteten Gebäuden
male Größe und Baualter der Wohnung gebildet. Um
– 55 kWh/(m²·a) oder besser in ab 2015
das für eine bestimmte Wohnung in Betracht kommen
errichteten Gebäuden
de Mietspiegelfeld zu finden, ist folgendermaßen vor
zugehen:
Gesamtpunktzahl (Ausstattungspunkte) 27
1. Feststellen der Wohnungsgröße (Diese Angabe kann
man aus den Mietvertragsunterlagen oder der Be
Die Energieverbrauchswerte können aus dem Ener triebskostenabrechnung entnehmen.)
gieverbrauchsausweis für das Gebäude entnommen
2. Feststellen des Baualters
werden. Wenn der Verbrauchskennwert nur ohne
7Aus der Kombination der Merkmale Wohnungsgröße Berechnungsbeispiel Feld B2:
und Baualter ergibt sich das entsprechende Tabellen
Baualtersklasse 1961 bis 1994 (Spalte B), Wohnungs
feld des Mietspiegels, aus dem man Mittelwert und
größe 45 m² bis unter 65 m² (Zeile 2)
Mietpreisspanne ablesen kann.
Spannenunterwert1: 4,88 €, Mittelwert2: 5,83 €, Span
Abschließend ist die Wohnung innerhalb der Mieten
nenoberwert3: 6,94 €
spanne anhand der Anzahl der vorhandenen weiteren
Wohnungsausstattungen nach dem in Abschnitt 4.2.4
Anzahl Ausstattungsmerkmale
dargestellten Regelwerk einzuordnen.
0 bis 9 10 bis 12 13 bis 15* 16 bis 27
Dazu ein Beispiel:
Vergleichsmiete pro m2
Eine Wohnung wurde 1965 errichtet und ist 58 m² groß.
4,88 € 5,36 € 5,83 € 6,39 € 6,94 €
Damit gehört sie in das Mietspiegelfeld B2 (Baual
tersklasse 1961 bis 1994, Wohnungsgröße 45 m² bis un
Spannen- Mittelwert2 Spannen-
ter 65 m²). Der Mittelwert in Feld B2 beträgt 5,83 €/m²
unterwert1 oberwert3
Nettokaltmiete monatlich, die Mietenspanne liegt zwi
schen 4,88 bis 6,94 €/m².
* Bei 14 Ausstattungsmerkmalen liegt die ortsübliche
Die Wohnung ist folgendermaßen ausgestattet: Vergleichsmiete zwischen 5,83 €/m² und 6,39 €/m²
• Warmwasserversorgung in der Küche
• Keramische Bodenfliesen oder gleichwertiger Boden
5.1 Mietspiegel der Stadt Sehnde 2021
belag im Bad
• Versorgungs- und Entsorgungsleitungen im Bad
1961 1995
überwiegend nicht freiliegend Baualtersklasse bis 1960
bis 1994 bis 2020
• Bad mit Fenster
A B C
Wohnungsgröße
• Isolierverglasung
5,31 5,64 8,00
• Gegensprechanlage mit Türöffner Unter 45 m² 1
4,57 - 5,96 4,87 - 6,76 5,71 - 10,81
• Kabelanschluss oder Gemeinschaftssatellitenanlage
45 m² bis 5,63 5,83 7,55
• Balkon, Terrasse, Loggia oder Dachgarten (Mindest 2
unter 65 m² 4,79 - 7,04 4,88 - 6,94 5,83 - 9,61
tiefe 1 m, keine bauliche Beeinträchtigung)
• Aufzug im Haus 65 m² bis 5,51 5,67 7,60
3
unter 85 m² 4,78 - 6,63 4,85 - 6,59 5,62 - 9,72
• Abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder
außerhalb des Gebäudes
5,28 5,72 8,02
85 m² und mehr 4
• Die Wohnung hat einen Energieverbrauchswert inkl. 3,98 - 6,73 4,65 - 7,15 5,58 - 10,51
Warmwasserbereitung von 120 kWh/m²a oder bes
ser in zwischen 1961 und 1977 errichteten Gebäu
den.
Legende: 1. Zeile: Arithmetisches Mittel
Damit hat die Wohnung 14 Ausstattungspunkte und ist 2: Zeile: Unter- und Oberwert der 4/5-Spanne
in die untere Hälfte der Differenz zwischen Mittelwert
Das Feld C1 hat aufgrund einer geringen
und Spannenoberwert einzuordnen. Die Differenz zwi
Anzahl von Mietwerten nur eine bedingte
schen Mittelwert und Spannenoberwert beträgt im Feld
Aussagekraft (10 bis 29 Mietwerte).
B2 1,11 €/m². Somit liegt die ortsübliche Vergleichs
miete für die Beispielwohnung in der Mietenspanne
zwischen 5,83 €/m² und 6,39 €/m².
8Mietspiegel 2021
Anlage 1 (4) Die Kappungsgrenze gilt nicht
Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) 1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Aus
(Stand 1. Juli 2021) gleichszahlung nach den Vorschriften über
den Abbau der Fehlsubventionierung im Woh
§ 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz nungswesen wegen des Wegfalls der öffentli
chen Bindung erloschen ist und
(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu
eine Erhöhung der Miete vereinbaren.
entrichtenden Ausgleichszahlung nicht über
(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Ver steigt.
tragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier
Indexmiete nach § 557b vereinbaren.
Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung
(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die
nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren
soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend,
ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung ei
Umständen ergibt. ner Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des
Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu er
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein
gangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen
barung ist unwirksam.
Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung
§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichs-
auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Dritt
miete
mittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhö § 559a Abs. 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
hung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmie
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein
te verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu
barung ist unwirksam.
dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten
unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann
frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung
geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem
§§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genom
den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder
men werden auf
einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum ver
gleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
und Lage einschließlich der energetischen Ausstat
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
tung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jah
(§ 558e),
ren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560
abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines
ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz öffentlich bestellten und vereidigten Sachver
oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage ständigen,
festgelegt worden ist.
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleich
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete in bare Wohnungen; hierbei genügt die Benen
nerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den nung von drei Wohnungen.
§§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1),
vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Pro
bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 einge
zentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn
halten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der
die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit
Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die
Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in
se Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die
einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde be
Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel
sonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3
nach Absatz 2 stützt.
bestimmt sind. Die Landesregierungen werden er
mächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung
für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu
bestimmen.
9(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der schriften über den näheren Inhalt und das Verfahren
Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu
Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeit erlassen.
punkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt,
kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3
§ 558d Qualifizierter Mietspiegel
oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch
ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspie
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der
gel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Ge
nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen
meinde verwendet werden.
erstellt und von der Gemeinde oder von Interessen
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein vertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt
barung ist unwirksam. worden ist.
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von
§ 558b Zustimmung zur Mieterhöhung zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen.
Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung
(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preis
schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des drit indexes für die Lebenshaltung aller privaten Haus
ten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhö halte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach
hungsverlangens. vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu
erstellen.
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum
Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zu (3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird
gang des Verlangens zustimmt, kann der Vermie vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel be
ter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage zeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete
muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben wiedergeben.
werden.
(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausge § 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Miet-
gangen, das den Anforderungen des § 558a nicht erhöhung
entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit
nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlan (1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558
gens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum
Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu. Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der
Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außer
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein
ordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats
barung ist unwirksam.
kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhö
hung nicht ein.
§ 558c Mietspiegel
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein
barung ist unwirksam.
(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübli
che Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der
Gemeinde oder von Interessenvertretern der Ver
Anlage 2
mieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder an
erkannt worden ist.
Auszug aus der Verordnung zur Berechnung
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFIV)
oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Ge (Stand 25. November 2003)
meinden erstellt werden.
§ 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der
Marktentwicklung angepasst werden.
(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hier Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser
für ein Bedürfnis besteht und dies mit einem ver Verordnung anzuwenden.
tretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und
(2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach
ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.
§ 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach
(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechts § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche
verordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vor anzurechnen.
10Mietspiegel 2021
§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen 5. Einbaumöbeln und
6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumtei
(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grund
lern.
flächen der Räume, die ausschließlich zu dieser
Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohn (3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer
heims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur Betracht die Grundflächen von
alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch
1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen,
die Bewohner bestimmt sind.
freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie
(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen
und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratme
1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen
ter beträgt,
nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
2. Treppen mit über drei Steigungen und deren
2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,
Treppenabsätze,
wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem
3. Türnischen und
Wohnheim gehören.
4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht
(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen fol
bis zum Fußboden herunterreichen oder bis
gender Räume:
zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Me
1. Zubehörräume, insbesondere: ter oder weniger tief sind.
a. Kellerräume, (4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig ge
stellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeich
b. Abstellräume und Kellerersatzräume
nung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund
außerhalb der Wohnung,
einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese
c. Waschküchen,
1.
für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmi
d. Bodenräume, gungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren
nach dem Bauordnungsrecht der Länder ge
e. Trockenräume,
fertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches
f. Heizungsräume und Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches
geeignet sein und
g. Garagen,
2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den
2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stel
Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.
lenden Anforderungen des Bauordnungsrechts
der Länder genügen, sowie Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt
worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung
3. Geschäftsräume.
gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung
im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer
§ 3 Ermittlung der Grundfläche berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.
(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwi
schen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der § 4 Anrechnung der Grundflächen
Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszuge
Die Grundflächen
hen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der
bauliche Abschluss zu Grunde zu legen. 1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe
von mindestens zwei Metern sind vollständig,
(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich
einzubeziehen die Grundflächen von 2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe
von mindestens einem Meter und weniger als zwei
1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und
Metern sind zur Hälfte,
Fensterumrahmungen,
3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern
2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen
3. fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Räumen sind zur Hälfte,
Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen
Duschwannen,
sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch
4. freiliegenden Installationen, zur Hälfte
anzurechnen.
11Weitere Informationen und Ansprechpersonen Stadt Sehnde Reimund Seifert Fachdienst Stadtentwicklung und Straßen, Grünflächen und Klimaschutz Nordstraße 21 31319 Sehnde Telefon (0 51 38) 7 07 -2 52 E-Mail reimund.seifert@sehnde.de Weiterhin beraten auch die jeweiligen Vertretungen von Mieterinnen und Mietern sowie Vermieterinnen und Vermietern. ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– IMPRESSUM Herausgeber Stadt Sehnde Der Bürgermeister Nordstraße 21 31319 Sehnde Telefon (0 51 38) 7 07 - 0 Telefax (0 51 38) 7 07 - 2 62 E-Mail rathaus@sehnde.de Internet www.sehnde.de Foto Seite 2: Stadt Sehnde Druck Region Hannover, Team Medienservice
Sie können auch lesen
