Berliner Mietspiegel 2019 - mit Mietspiegeltabelle, Wohnlagenkarte, Betriebskostenübersicht, Betriebskostenverordnung sowie nützlichen ...
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Berliner Mietspiegel 2019
mit Mietspiegeltabelle, Wohnlagenkarte,
Betriebskostenübersicht, Betriebskostenverordnung
sowie nützlichen Informationen für Eigentümer
foto: fottoo / Fotolia
2 Berliner Mietspiegel 2019
Inhalt
Einführung: Kein „Mietenwahnsinn“ ............................................................................. 3
Berliner Mietspiegel 2019 ............................................................................................... 4
Wohnlagenkarte ............................................................................................................ 10
Berliner Mietspiegeltabelle 2019 .................................................................................. 12
Mietenentwicklung anhand der Berliner Mietspiegeltabelle 2017 - 2019 ................ 14
Ortsübliche Vergleichsmiete online ermitteln ............................................................. 20
Berliner Betriebskostenübersicht 2019 ......................................................................... 21
Betriebskostenverordnung ............................................................................................ 24
Verschärfte „Mietpreisbremse“ .................................................................................... 26
10 Fakten zur Mieterhöhung ........................................................................................ 28
Beratung und Service vor Ort ....................................................................................... 30
Inhalte in den blau hinterlegten Flächen sind von der Senatsver- Die Dokumentation ist mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wor-
waltung für Stadtentwicklung und Wohnen übernommen. Es wur- den. Eine Gewährleistung kann jedoch nicht übernommen wer-
den lediglich Änderungen in der Art der Darstellung sowie ge- den. Herausgeber und Redaktion machen sich Einschätzungen
ringfügige Korrekturen und zusätzliche Fußnoten zur besseren und Aussagen in diesem Teil nicht unbedingt zu eigen.
Verständlichkeit vorgenommen.
Impressum
Herausgeber dieser Ausgabe Quellen & Autoren
Haus & Grund Berlin-Neukölln e. V. Mietspiegel mit Anhängen: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
Kienitzer Straße 12 · 12053 Berlin und Wohnen, Referat IV A Wohnungs- und Mietenpolitik,
Telefon: (030) 687 13 97 Wohnungs(bau)förderung, städtische Wohnungsbaugesellschaften
E-Mail: info@hug-neukoelln.de in Zusammenarbeit mit F+B Forschung und Beratung für Wohnen,
www.hug-neukoelln.de Immobilien und Umwelt GmbH
Mietenentwicklung anhand der Mietspiegeltabelle: Ekart Schuberth,
Redaktionelle Bearbeitung & Gestaltung 2. Vorsitzender des Ring Deutscher Makler Landesverband Berlin
und Brandenburg, Vertreter von Haus & Grund Berlin in der Miet-
DIGNUS.DE Medien GmbH spiegelkommission, 2. Vorsitzender Haus & Grund Reinickendorf
Klimafreundlich gedruckt · www.umwelt.dignus.de
Verschärfte „Mietpreisbremse“; 10 Fakten zur Mieterhöhung:
© Alle Rechte vorbehalten 2019 (Zusammenstellung Gesamtwerk); Dr. Carsten Brückner, Vorsitzender Haus & Grund Berlin,
© Rechte an den Teilwerken bei den jew. Herausgebern / Autoren Vorsitzender Haus & Grund Berlin-Neukölln
> Einführung 3
Kein „Mietenwahnsinn“:
der Berliner Mietspiegel
belegt die moderaten
Mietsteigerungen in der
Stadt.
Ein anderer „großer Wurf“ ist die Veränderung der Wohnlageein-
schätzung. Diese Entscheidung wurde von allen Vertragsparteien ge-
tragen. Die letzte große Einschätzung der Wohnlagen liegt immer-
hin fast 20 Jahre zurück. Wohnlagen wurden nur neu beurteilt, wenn
entsprechende Anträge vorlagen. Dies führt über die Jahre zu einer
verschobenen Beurteilung von Wohnlagen. Nicht die Änderung von
räumlichen Situationen alleine war für die Einordnung verantwortlich,
sondern auch der Fleiß der Antragsteller. Dies führte naturgemäß zu
Wieder einmal wurde ein Mietspiegel fertiggestellt, der nach einer Verzerrung. Manche Bereiche wurden jährlich von Eigentümern
2013 diesmal auch von Haus & Grund unterzeichnet wurde. oder Verwaltern beantragt, andere wurden nie angefasst, obwohl die
Antragstellung alleine natürlich nichts über die Wohnlage aussagte.
Mietspiegel stellen immer Kompromisse dar, allerdings müs-
sen auch alle Beteiligten kompromissbereit sein. Beim Senat Das hat sich nun geändert. Mit Methoden der Diskriminanzanaly-
war man offenbar äußerst an einem Kompromiss interessiert se wurden Stadtbereiche miteinander verglichen und in Relation zu-
und natürlich waren das die Unterhändler von Haus & Grund einander gesetzt. Das vorliegende Ergebnis führte zu verschiedenen
von jeher auch. Allerdings war es bei den vorherigen Mietspie- Auf- und Abwertungen. Vergleichsweise viele Aufwertungen inner-
geln unmöglich, von unserer Seite aus zu unterschreiben, da halb der Wohnlagen führten jedoch auch dazu, dass die niedrigeren
die willkürliche Kürzung von statistischen Daten, insbesondere Mieten einer niedrigeren Wohnlage die Durchschnittswerte von
am oberen Rand der Mietspiegelwerte, von uns nicht mitgetra- Mietspiegelfeldern in besseren Wohnlagen nach unten zogen.
gen werden konnte.
Insgesamt sind die Erhöhungen im Berliner Mietspiegel moderat aus-
Es war uns also daran gelegen, eine Lösung für diejenigen Woh- gefallen. Der Senat sieht das natürlich als Ergebnis seiner mieten-
nungen zu finden, deren Mieten zwar völlig legal sind, die aber dämpfenden Politik, wir sehen das als eine Folge von Umständen, die
im Mietspiegel nicht abgebildet wurden. Als gangbarer Weg sich aus Methoden der Statistik und einer leichten Abflachung der
wurde von uns vorgeschlagen, im Mietspiegel einen Hinweis Mieterhöhungskurve ergeben. Außerdem sind die Mieterhöhungen
zu platzieren, der Anwender und Richter darauf hinweist, dass insbesondere in Bestandsmietverhältnissen bei weitem nicht so hoch
es Mieten oberhalb des Mietspiegels geben kann, die durchaus ausgefallen, wie dies vom Senat und ihm nahestehenden Medien oft
zulässig sind und dass diese Mieten mit Hilfe anderer im Bürger- dargestellt wird. Dieser Mietspiegel zeigt deutlich, dass die Beschwö-
lichen Gesetzbuch zugelassener Begründungen angepasst wer- rung eines „Mietenwahnsinns“ reine Rhetorik ist und der damit ein-
den können, z. B. durch Sachverständigengutachten. hergehende „Enteignungswahnsinn“ nicht die Grundlage hat, die
sich Wahlkämpfer von Rot bis Grün gerne als Argument wünschen.
Natürlich hat dieser Hinweis keine rechtlich bindende Wirkung,
zeigt aber die Intention der Mietspiegel-Ersteller, dass hier auf Der Mietspiegel 2019 zeigt ebenso deutlich, dass Themen wie „Mie-
dem Verhandlungsweg immerhin ein Hinweis erarbeitet wur- tenstopp“ keine Basis haben. Im Gegenteil – die moderaten Vermie-
de, der die Realität abbilden soll. Die in Abschnitt 4. Qualifi- ter, die nachweislich noch immer für niedrige Durchschnittsmieten
zierter Mietspiegel kursiv gehaltene Formulierung gibt diesen in der Stadt sorgen, würden für ihr zurückhaltendes Handeln unfair
Hinweis: „Es ist zu beachten, dass nach der Datenerhebung ... bestraft. Der Mietspiegel 2019 steht für ein ausgeglichenes Vorge-
Sachverständigengutachtens ermittelt werden.“ vgl. S. 6 hen zum Schutz von Wohnungen für Mieter durch private Eigentü-
mer. Verstaatlichung und Enteignung sind weder mit dem Deutschen
Die Verhandlungen zum nun gefundenen Kompromiss gestal- Grundgesetz und schon gar nicht mit der 1999 unter dem Eindruck
teten sich schwierig, da insbesondere die Mieterseite zunächst des Versagens des DDR-Regimes in Berlin verabschiedeten Landes-
keinerlei Kompromissbereitschaft zeigte und nur durch Drän- verfassung vereinbar.
gen des Senats in mehreren Diskussionsanläufen die oben ge-
nannte Formulierung gefunden werden konnte. Statt das Umschichten von Wohnungen durch Diebstahl in eine un-
fähige Bürokratie zur forcieren, die keinen ausreichenden Wohnraum
Offen bleibt, ob diese Absichtserklärung von allen Vertrags- schafft, sollten zügig neue Wohnungen von privater Seite mit Hilfe
parteien und Gerichten ernstgenommen wird. Die Gerichte einer flexiblen Bürokratie auf vom Land Berlin freizugebendem Bau-
können in ihrer Unabhängigkeit natürlich darüber hinwegge- land errichtet werden.
hen, aber sie können die erarbeiteten Formulierungen auch
ernstnehmen. Wir werden sehen, ob die Verhandlungsmühen Viel Erfolg mit dem Berliner Mietspiegel 2019.
am Ende bei Mietern und Vermietern ankommen oder nicht. Ekart Schuberth
4 Berliner Mietspiegel 2019
2. Vorbemerkungen zum Mietspiegel
Dieser Mietspiegel ist eine Übersicht über die in Berlin am 1. Sep-
Berliner Mietspiegel 2019 tember 2018 üblicherweise gezahlten Mieten für verschiedene Woh-
nungstypen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaf-
fenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und
mit Berliner Betriebskosten- Beschaffenheit. Diese Mieten werden kurz „ortsübliche Vergleichs-
mieten“ genannt, die sich aus den in den letzten vier Jahren neu ver-
übersicht im Anhang einbarten oder geänderten Mieten bilden. Der Mietspiegel hat seine
Grundlage in den §§ 558 Abs. 2, 558 c, 558 d BGB.1
Die Mieten für die früheren östlichen Bezirke und West-Staaken2 so-
wie für die früheren westlichen Bezirke (ohne West-Staaken) werden
in einer einheitlichen Tabelle gemeinsam ausgewiesen, da die Woh-
nungsbestände baulich und mietpreislich miteinander vergleichbar
sind. Aufgrund der noch unterschiedlichen Wohnungs- und Miet-
preisstrukturen für Wohnungsbestände, die zwischen 1973 und
1. Anerkennung Berliner Mietspiegel 2019 als „qualifizier- 1990 (einschließlich „Wendewohnungen3“) bezugsfertig geworden
ter Mietspiegel“ sind, werden diese getrennt in der Mietspiegeltabelle für die frühe-
ren östlichen Bezirke und West-Staaken (siehe Nr. 9, Spalte 6) sowie
Der Berliner Mietspiegel 2019 wurde nach anerkannten wissen- für die früheren westlichen Bezirke ohne West-Staaken (siehe Nr. 9,
schaftlichen Grundsätzen als „qualifizierter Mietspiegel“ ge- Spalte 5) ausgewiesen.4
mäß § 558 d BGB fortgeschrieben und vom Land Berlin (ver-
treten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und
Wohnen) und den nachfolgend genannten Interessenverbän-
den anerkannt: 1 § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten,
> Berliner Mieterverein e. V., Landesverband Berlin die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum ver-
gleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich
im Deutschen Mieterbund der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren
> Berliner MieterGemeinschaft e. V. vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden
> Mieterschutzbund Berlin e. V. sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder
im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
> BBU Verband Berlin-Brandenburgischer § 558c Mietspiegel
Wohnungsunternehmen e. V. (1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, so-
> BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e. V. weit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Ver-
mieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
> Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e. V. (2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemein-
den oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.
An der Mietspiegelerstellung haben beratend mitgewirkt: (3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung an-
gepasst werden.
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht
> Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre
für Mieten Änderungen sollen veröffentlicht werden.
(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustim-
für Grundstücke und Gebäude mung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfah-
> Amt für Statistik Berlin-Brandenburg ren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.
> Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für § 558d Qualifizierter Mietspiegel
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wis-
Grundstückswerte in Berlin senschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interes-
> Berliner Beauftragter für Datenschutz und senvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.
Informationsfreiheit (2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktent-
wicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des
vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung
Die dem Mietspiegel zugrundeliegenden Daten sind von F+B aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier
Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im
GmbH Hamburg nach anerkannten wissenschaftlichen Grund- qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmie-
sätzen auf der Grundlage einer empirischen primärstatistischen te wiedergeben.
Repräsentativerhebung (Fortschreibung) ermittelt worden. 2 Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 02.10.1990.
3 Die sogenannten „Wendewohnungen“ im Sinne dieses Mietspiegels sind die
Wohnungen, die mit „DDR-Mitteln“ anfinanziert wurden und deren Baube-
Die Wohnlagezuordnungen wurden im Einvernehmen mit den ginn vor dem 3. Oktober 1990 lag, die aber erst danach fertiggestellt wurden;
an der Mietspiegelerstellung Beteiligten überprüft und aktuali- für diese Wohnungen galten z. B. auch die Regelungen aus dem Mietenüber-
leitungsgesetz.
siert. 4 Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der
Gebietsreform.
> Veröffentlichung der Senatsverwaltung 5
Der Mietspiegel stellt eine der gesetzlich vorgesehenen Möglich- Diese Zuordnung 6 ist auch nach Bildung der neuen Bezirke ab 1. Ja-
keiten für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar. Auf nuar 2001 noch maßgeblich für den Geltungsbereich der entspre-
seiner Grundlage können sich die Mietvertragsparteien bei bestehen- chenden Baualtersklassen/Bezugsfertigkeit von 1973 bis 1990 (Spal-
den Mietverhältnissen einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermit- ten 5 und 6 der Mietspiegeltabelle); das heißt, zum Beispiel für
teln oder erhebliche Kosten für ein Gutachten aufwenden zu müssen.
Bezirk Mitte gelten
Dieser Mietspiegel ist ein „qualifizierter Mietspiegel“ gemäß § 558 d > im Gebiet des im Ostteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirks Mit-
BGB. Für seinen Anwendungsbereich als „qualifizierter Mietspiegel“ te die Spalte 6 (bezugsfertig von 1973 bis 1990 und „Wendewoh-
(siehe Nr. 4) gilt gemäß § 558 d Abs. 3 BGB die gesetzliche Vermu- nungen“) der Mietspiegeltabelle,
tung, dass die im „qualifizierten Mietspiegel“ angegebenen Entgelte > im Gebiet der im Westteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirke
die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Tiergarten und Wedding die Spalte 5 (bezugsfertig 1973 bis 1990)
der Mietspiegeltabelle;
Bitte beachten Sie die nachfolgenden Erläuterungen. Nur dann kön-
nen Sie den Mietspiegel richtig anwenden. Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg gelten
> im Gebiet des im Ostteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirks
Friedrichshain die Spalte 6 (bezugsfertig von 1973 bis 1990 und
3. Geltungsbereich dieses Mietspiegels „Wendewohnungen“) der Mietspiegeltabelle,
> im Gebiet des im Westteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirks
Dieser Mietspiegel gilt unmittelbar nur für nicht preisgebundene Kreuzberg die Spalte 5 (bezugsfertig 1973 bis 1990) der Mietspie-
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Berlin, die bis zum 31. De- geltabelle.
zember 2017 bezugsfertig geworden sind.
Zu den ehemaligen östlichen Bezirken von Berlin gehören Friedrichs-
Der Mietspiegel gilt nicht für: hain, Hellersdorf, Hohenschönhausen, Köpenick, Lichtenberg, Mar-
> Selbstgenutztes Wohneigentum, zahn, Mitte, Pankow, Prenzlauer Berg, Treptow und Weißensee.
> Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern,
> Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2018 bezugsfertig ge- Wohnungen in West-Staaken gehören zum Geltungsbereich der
worden sind, Mietspiegeltabelle für die früheren östlichen Bezirke.
> preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen,
> Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung. Zu den ehemaligen westlichen Bezirken von Berlin gehören Charlot-
tenburg, Kreuzberg, Neukölln, Reinickendorf, Schöneberg, Spandau
Die Mieten (ortsübliche Vergleichsmieten) werden in einer Mietspie- (ohne West-Staaken), Steglitz, Tempelhof, Tiergarten, Wedding, Wil-
geltabelle (siehe Nr. 9) ausgewiesen. mersdorf und Zehlendorf.
Für Wohnungsbestände, die zwischen 1973 und 1990 (einschließ- Die genaue Zuordnung einer Adresse zum Geltungsbereich der ent-
lich „Wendewohnungen“) bezugsfertig geworden sind, werden die sprechenden Spalten der Mietspiegeltabelle ist dem Straßenverzeich-
Mieten noch weiterhin getrennt ausgewiesen: Für die im ehemaligen nis im Anhang (siehe Nr. 12) zu entnehmen.
Ostteil Berlins liegenden Bezirke (nachfolgend genannt: „östliche Be-
zirke und West-Staaken“) ist Spalte 6 der Mietspiegeltabelle (bezugs-
fertig von 1973 bis 1990 einschließlich „Wendewohnungen“) maß-
geblich. Für die im ehemaligen Westteil Berlins liegenden Bezirke
(nachfolgend genannt: „westliche Bezirke ohne West-Staaken“) ist
die Spalte 5 (bezugsfertig 1973 bis 1990) maßgeblich.5
6 Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der
5 Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 02.10.1990 Gebietsreform.
6 Berliner Mietspiegel 2019
4. Qualifizierter Mietspiegel auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes
Begründungsmittel stützt (§ 558 a Abs. 3 BGB).8
Der Berliner Mietspiegel 2019 ist ein fortgeschriebener qualifizierter
Mietspiegel gemäß § 558 d BGB, soweit sich aus folgenden Absät- Die bei Mietern und Vermietern erhobenen Wohnungsdaten wurden
zen nichts anderes ergibt. Er wurde nach anerkannten wissenschaft- nach Erhebung in einer einheitlichen Datenbank aufbereitet und ausge-
lichen Grundsätzen auf der Grundlage einer empirischen primär- wertet. Das Verfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
statistischen Repräsentativerhebung (Fortschreibung des Berliner ist ebenfalls im Endbericht zum Berliner Mietspiegel 2019 beschrieben.
Mietspiegels 2017) erstellt.
Es ist zu beachten, dass nach der Datenerhebung durch eine Ausrei-
Die Arbeitsschritte und -ergebnisse sowie die Methode werden aus- ßerbereinigung und die Anwendung einer 75-Prozent-Spanne eine
führlich im Endbericht „Grundlagendaten für den empirischen Miet- Kappung der Mieten erfolgte, so dass die in der Mietspiegeltabel-
spiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner le ausgewiesenen unteren und oberen Spannenwerte der ortsüblichen
Mietspiegel 2019“ dargestellt, der auf der Internetseite der Senatsver- Vergleichsmieten nicht die Gesamtheit der erhobenen Mieten darstellen.
waltung für Stadtentwicklung und Wohnen eingestellt wird. Diese sind aus dem Endbericht zum Mietspiegel 2019 ersichtlich. Mie-
ten außerhalb der in der Mietspiegeltabelle ausgewiesenen 75-Prozent-
Soweit der Mietspiegel in seinem Anwendungsbereich als quali- Spanne können im Einzelfall aus dem Anwendungsbereich des Mietspie-
fizierter Mietspiegel Aussagen enthält, wird gesetzlich vermutet, gels herausfallen, wenn vermutet werden kann, dass die entsprechenden
dass die in ihm bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmie- Wohnungen entweder überdurchschnittlich gut oder überdurchschnitt-
te wiedergeben (§ 558 d Abs. 3 BGB). Soweit der qualifizierte Berli- lich schlecht ausgestattet sind oder eine besondere Größe (ab ca. 175
ner Mietspiegel 2019 Angaben für eine Wohnung enthält, für die der m²) aufweisen. Im Einzelfall kann es daher bei derartigen Wohnungen
Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angezeigt sein, die ortsübliche Einzelvergleichsmiete unter Heranzie-
(§ 558 BGB) 7 verlangt, hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungs- hung z. B. eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln.
verlangen die Angaben des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2019
Für die Ermittlung der zulässigen Miete zu Beginn des Mietverhält-
nisses von Wohnraum im derzeit geltenden gesetzlichen Rahmen
kann jeder Wert der Spanne innerhalb des maßgeblichen Mietspie-
gelfeldes die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Auch in diesem Zu-
7 § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sammenhang kann die ortsübliche Einzelvergleichsmiete im Einzelfall
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur
ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu für überdurchschnittlich gut als auch überdurchschnittlich schlecht
dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieter- ausgestattete Wohnungen unter Heranziehung z. B. eines Sachver-
höhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung ständigengutachtens ermittelt werden.
geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht
berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, Die Felder der Mietspiegeltabelle, deren Mittelwerte wegen geringer
die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum ver- Zahl erhobener Entgelte nur bedingte Aussagekraft haben (dort mit
gleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich
der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren „*“ oder „**“ gekennzeichnet), können wegen der insoweit nur ein-
vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden geschränkten Datengrundlage nicht dem Anwendungsbereich des
sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder qualifizierten Mietspiegels zugeordnet werden. Gleiches gilt für die
im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jah- Abschläge für Wohnungen mit vermieterseitig niedrigem Standard
ren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als (siehe Nr. 9, mit „***“ gekennzeichnet).
20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 be-
trägt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung
mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder 8 § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung
einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach (1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu er-
Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebie- klären und zu begründen.
te durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
bestimmen. 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht, 2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vor- 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und verei-
schriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen we- digten Sachverständigen,
gen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und 4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei ge-
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszah- nügt die Benennung von drei Wohnungen.
lung nicht übersteigt. (3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Ver-
öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Ver- mieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzutei-
pflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. len, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Ab-
Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung ei- satz 2 stützt.
ner Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsge- (4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es
setzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Weg- aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt,
falls der Mietbindung erloschen ist. in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Ver- dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein an-
gleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle derer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer ver-
des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses. gleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.> Veröffentlichung der Senatsverwaltung 7
Bei der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung (siehe Nr. 10 6. Die Gliederung dieses Mietspiegels
und 11) handelt es sich um Aussagen, die vom umfassenden Sachver-
stand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen Der Mietspiegel weist ortsübliche Vergleichsmieten für Wohnungen
werden. Die Aussagen in der Orientierungs-hilfe bestätigen die ent- jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und
sprechenden Aussagen in den bisherigen Berliner Mietspiegeln bzw. Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffen-
wurden fortentwickelt. Die Orientierungshilfe gehört nicht zum qua- heit aus.
lifizierten Teil des Mietspiegels, kann aber als Schätzgrundlage zur
Orientierung in der Spanne angewendet werden9. Der Mietspiegel würdigt die Gegebenheiten auf dem mietspiegelre-
levanten Berliner Wohnungsmarkt in der Art, dass als „ortsübliche
Vergleichsmiete“ eine 3/4-Spanne der für jedes Mietspiegelfeld erho-
5. Der Mietenbegriff im Mietspiegel: „Netto-Kaltmiete“ benen Mieten ausgewiesen wird. Damit werden in diesem Mietspie-
gel nicht alle tatsächlich erhobenen Mieten abgebildet.
Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen handelt es sich um
die monatliche Miete je Quadratmeter Wohnfläche. Die Beträge stel- Die Gliederung dieses Mietspiegels erfolgte unter folgenden As-
len die „Netto-Kaltmiete“ dar. Das ist die Miete ohne alle Betriebs- pekten zu den Vergleichsmerkmalen:
kosten (§ 556 Abs. 1 BGB) 10, also die Miete
> ohne Kosten für Sammelheizung und Warmwasserversorgung, 6.1 Art
> ohne die sogenannten „kalten“ Betriebskosten,
> ohne etwaige Möblierungs- und Untermietzuschläge, Das Vergleichsmerkmal Art bezieht sich auf die Gebäudeart. Dieser
> ohne etwaige Zuschläge wegen der Nutzung von Wohnraum zu Mietspiegel gilt für nicht preisgebundene Mietwohnungen (auch Ge-
anderen als Wohnzwecken. nossenschaftswohnungen und vermietete Eigentumswohnungen) in
Mehrfamilienhäusern (Gebäude mit mindestens drei Wohnungen).
Ist im Mietvertrag eine Brutto-Kaltmiete oder (Teilinklusivmiete) Er gilt nicht für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie
vereinbart, also eine Miete einschließlich nicht näher ausgewiesener in Reihenhäusern.
Anteile für Betriebskosten, muss die Vergleichbarkeit mit der im Miet-
spiegel ausgewiesenen Netto-Kaltmiete durch Umrechnung herge- 6.2 Größe
stellt werden.
Zur Bestimmung der Größe ist die Fläche in Quadratmetern als ver-
Die ortsübliche Vergleichsmiete kann auch in Gestalt einer Brutto- lässlicher Maßstab gewählt worden. Bei der Erstellung des Miet-
Kaltmiete oder Teilinklusivmiete gebildet werden. In diesem Fall muss spiegels wurde davon ausgegangen, dass die Wohnfläche bis zum
zunächst anhand des Mietspiegels die ortsübliche Netto-Kaltmiete er- 31.12.2003 entsprechend den Vorschriften der Zweiten Berech-
mittelt werden. In einem zweiten Schritt können dann die (kalten) Be- nungsverordnung (II. BV) ermittelt worden ist. Für Berechnungen
triebskosten der ortsüblichen Netto-Kaltmiete hinzugerechnet wer- nach diesem Zeitpunkt kann die Wohnflächenverordnung (WoFlV)
den, die konkret auf die fragliche Wohnung entfallen. Dabei sind nur angewendet werden.
Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 BGB ansatzfähig, soweit diese
Betriebskosten den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit entsprechen. 6.3 Ausstattung
Die Ausstattung einer Wohnung ist für ihren Wert von erheblicher
Bedeutung. Maßgeblich ist die Ausstattung der Wohnung, die vom
Vermieter gestellt wird. Hat ein Mieter einzelne Ausstattungsmerk-
male selbst geschaffen – ohne dass die Kosten hierfür vom Vermie-
ter erstattet wurden, so bleiben diese Ausstattungsmerkmale unbe-
rücksichtigt.
Der Mietspiegel geht in der Mietspiegeltabelle von der Ausstattungs-
klasse „Wohnungen mit Sammelheizung, mit Bad und WC in der
Wohnung (mit SH, Bad und IWC)“ aus. Bei Minderausstattung (Woh-
nungen ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit IWC oder Wohnungen
mit Sammelheizung oder mit Bad, mit IWC) sind Abschläge vorgese-
9 BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04
10 § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten hen (siehe Nr. 9 Mietspiegeltabelle).
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten
trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberech-
tigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch
den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, An-
lagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstel-
lung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November
2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch
Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die
Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.8 Berliner Mietspiegel 2019
Bei den Ausstattungsmerkmalen ist Folgendes zu berücksichtigen: 6.5 Wohnlage
> Unter einem Bad ist ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung
zu verstehen, der mit einer Badewanne oder Dusche und einem Die Lageeinteilung erfolgt in drei Kategorien: einfache, mittlere und
Badeofen oder Durchlauferhitzer oder einem ausreichend großen gute Wohnlage.
Warmwasserspeicher ausgestattet ist. Die Versorgung mit Warm-
wasser kann auch durch eine zentrale Anlage (auch Fernwarmwas- Die Wohnlageeinstufung einer Adresse spiegelt die Wertigkeit der
ser) geschehen. Lagegegebenheiten des weiteren Wohnumfeldes im Vergleich zu an-
> Unter einer Sammelheizung sind alle Heizungsarten zu verstehen, deren Adressen im gesamten Berliner Stadtgebiet wider. Die Stadt-
bei denen die Wärme- und Energieerzeugung von einer zentralen gestalt ist sehr vielfältig. Das heutige Berlin entstand aus der Ver-
Stelle aus geschieht. Eine Etagenheizung oder Wohnungsheizung einigung von sieben Städten und 59 Landgemeinden. So gibt es in
(Gas-, Öl-, Elektroheizung), die sämtliche Wohnräume angemes- Berlin, anders als in vielen anderen Städten, nicht nur ein Zentrum,
sen erwärmt, ist einer Sammelheizung gleichzusetzen. sondern viele Bezirks- und Ortsteilzentren, was in der Bewertung der
Lagequalitäten im Rahmen der Kategorien „Zentren der Stadt“ bzw.
Weitergehende besondere Merkmale wie auch die Qualität der Aus- „Dezentrale Stadtbereiche“ berücksichtigt wird.
stattungsmerkmale müssen unter Berücksichtigung der Preisspannen
gewürdigt werden. Die ursprüngliche Wohnlageeinteilung Berlins erfolgte auf wissen-
schaftlicher Basis in zwei Schritten. Zunächst benannte ein Gremi-
um aus Wohnungsmarktexperten Stadtbereiche in Berlin, die nach
6.4 Beschaffenheit allgemeiner Auffassung der Marktteilnehmer als typische einfache,
mittlere und gute Wohnlagen zu werten sind. Ausgangsbasis der Be-
Die Beschaffenheit einer Wohnung wird im Mietspiegel durch das Al- wertung ist die mittlere Lage, die das Spektrum durchschnittlicher
ter (Bezugsfertigkeit/Baualter) erläutert, weil die grundsätzliche Be- Lagequalitäten in Berlin umfasst. In einem zweiten Schritt wurden
schaffenheit verschiedener Wohnungen wesentlich durch die wäh- mit Hilfe rechnerischer Verfahren statistische Daten und ihre Ausprä-
rend bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise charakterisiert wird. gung identifiziert, die auf das Vorhandensein der jeweiligen Wohnla-
Die Wohnung ist grundsätzlich in das Baualter und/oder das Jahr der ge im Stadtgebiet hinweisen. Mit Hilfe dieser Indikatoren wurde die
Bezugsfertigkeit einzuordnen, in der das Gebäude erstellt wurde. Wohnlage für alle Berliner Wohnadressen bestimmt.
Modernisierte Wohnungen werden grundsätzlich in das ursprüng-
liche Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes eingeordnet. Die Einstufung wird für jeden neuen Mietspiegel von der Arbeits-
gruppe Mietspiegel aktualisiert. Bis zum Mietspiegel 2017 umfasste
Eine davon abweichende Bezugsfertigkeit der Wohnung ergibt sich die Aktualisierung Adressen, für die sich Anhaltspunkte zur Verän-
bei: derung der Lagequalitäten ergeben haben, sowie neu entstandene
> Wiederaufbau (z. B. nach vollständiger Zerstörung ) Adressen. Die Entscheidung zur Änderung oder Beibehaltung einer
> Wiederherstellung z. B. eines nicht mehr zu Wohnzwecken geeig- Wohnlageeinstufung wurde von der Arbeitsgruppe Mietspiegel als
neten Hauses oder erstmalige Umwandlung von Gewerberäumen Expertengremium getroffen. Zur Entscheidungsfindung stützte sich
in Wohnräume das Gremium auf die Expertise eines externen wissenschaftlichen
> Ausbau und Erweiterung von bestehenden Gebäuden (z. B. Dach- Instituts, das umfangreiche statistische Indikatoren aufbereitet und
geschossausbau, Anbau) Vorschläge unterbreitet.
> neubaugleicher Modernisierung wesentlicher Bereiche der Woh-
nung durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum ge- Im Mietspiegel 2019 wurde die Wohnlage flächendeckend für die ge-
schaffen oder geändert wurde. samte Stadt Berlin aktualisiert. Die Wohnlageeinstufung beruhte da-
bei auf einem nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Wohn-
Zur Würdigung der unterschiedlichen Bauweisen während verschie- lageermittlungsmodell. Dabei wurden umfangreiche statistische
dener Zeitperioden und unter Berücksichtigung noch bestehender Indikatoren aufbereitet, in einem Datenmodell verarbeitet, geprüft
Unterschiede in der Mietpreisstruktur bei Neubauwohnungen von und plausibilisiert Auf dieser Grundlage erfolgte dann die Wohnla-
1973 bis 1990 in den östlichen Bezirken und West-Staaken sowie geeinstufung, die auf wissenschaftlicher Basis erstellt und Bestandteil
den westlichen Bezirken (ohne West-Staaken) wurde folgende Unter- dieses qualifizierten Mietspiegels ist.
scheidung der Bezugsfertigkeit vorgenommen:
Die Wohnlagenkarte für Berlin gibt einen Überblick über die Ver-
> Altbauwohnungen: bis 1918 und 1919 - 1949; teilung der Wohnlagen im gesamten Stadtgebiet. Zugunsten einer
> Neubauwohnungen: 1950 - 1964, 1965 - 1972, 1991 - 2002; übersichtlichen graphischen Darstellung werden in der Wohnla-
2003 - 2017 genkarte Gebiete mit überwiegend einfacher, mittlerer oder guter
> Neubauwohnungen (nur westliche Bezirke ohne West-Staaken): Wohnlage abgebildet. In diesen Gebieten können Adressen verschie-
1973 - 1990; dener Wohnlagen vorhanden sein.
> Neubauwohnungen (nur östliche Bezirke und West-Staaken):
1973 - 1990 und sogenannte „Wendewohnungen“.> Veröffentlichung der Senatsverwaltung 9
Die eindeutige Wohnlagezuordnung ergibt sich allein aus dem „Stra- Versorgungsangebote für den täglichen Bedarf können im Zusam-
ßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2019“. Die nach Straßenna- menhang mit den oben genannten Merkmalen ebenfalls Indikatoren
men in alphabetischer Reihenfolge geordnete Übersicht ist im Amts- für die einfache Wohnlage sein.
blatt für Berlin vom 13.05.2019 veröffentlicht.
Mittlere Wohnlage
Die dortigen Kennzeichnungen „O“ für die ehemaligen östlichen Be-
zirke und West-Staaken sowie „W“ für die ehemaligen westlichen In den Zentren der Stadt sind mittlere Lagequalitäten von Wohnungs-
Bezirke (ohne West-Staaken) ermöglicht für die 1973 bis1990 be- beständen insbesondere durch eine überwiegend geschlossene Bau-
zugsfertigen Wohnungen die Zuordnung der Adresse zur entspre- weise, meist auch stark verdichtete und zum Teil verbreitet homo-
chend anzuwendenden Spalte (5 oder 6) der Mietspiegeltabelle. gene Bebauung gekennzeichnet. Es kann eine mittlere Durchgrünung
und ein meist mittleres Image im Sinne des Statusindex des Monito-
Die Kennzeichnungen „Z“ sowie „D“ im Straßenverzeichnis weisen ring Soziale Stadt vorliegen. Daneben können die Wohnungsbestän-
auf die oben genannten Kategorien „Zentren der Stadt“ bzw. „De- de der mittleren Wohnlage in den Zentren der Stadt auch durch ein
zentrale Stadtbereiche“ hin. unter- oder überdurchschnittliches Versorgungsangebot für den täg-
lichen Bedarf geprägt und unter- oder überdurchschnittlich an den
Folgende Wohnlagebeschreibungen (siehe Nr. 7) sollen zum Ver- öffentlichen Personennahverkehr angebunden sein.
ständnis der Wohnlageeinstufungen beitragen. Sie beschreiben An-
haltspunkte zur Einordnung der eigenen Lagequalitäten anhand häu- In den dezentralen Stadtbereichen liegen Wohnungsbestände mit
fig/typischerweise vorkommender Lageausprägungen in Berlin. mittleren Lagequalitäten in Gebieten mit geschlossener, aber auch
offener Bauweise mit entsprechend unterschiedlicher Verdichtung
vor. Die Gebiete können durch ein größeres Angebot an Grün- und
7. Gebiete mit von diesem Mietspiegel betroffenem Wohnraum Freiflächen und ein meist mittleres Image im Sinne des Monitoring
Soziale Stadt geprägt sein. Es können darüber hinaus auch ein unter-
Grundsätzlich gilt für alle Wohnlagen: oder überdurchschnittliches Versorgungsangebot für den täglichen
Bedarf bzw. eine entsprechende Anbindung an den öffentlichen Per-
Die Wohnlagebewertung soll gebietsprägend sein. Sie bezieht sich sonennahverkehr vorliegen.
auf das weitere Wohnumfeld. Es kann dabei zu Abweichungen bei
Einzelbewertungen von Gebäuden/Wohnanlagen oder bei der Be- Gute Wohnlage
wertung von Gebietsgrenzen kommen.
In den Zentren der Stadt weisen gute Wohnlagen insbesondere eine
Einfache Wohnlage überwiegend geschlossene Bauweise, häufig auch eine stark verdich-
tete Bebauung auf. Die guten Lagen befinden sich meist in der Nähe
In den Zentren der Stadt sind einfache Lagequalitäten von Woh- zu den Zentrumskernen und den damit verbundenen typischen Be-
nungsbeständen insbesondere durch eine überwiegend geschlos- einflussungen. Darüber hinaus ist die Lage meist durch für die zentra-
sene Bauweise, stark verdichtete und meist homogene Bebauung ge- le Lage eher hohe Durchgrünung und ein gutes bis sehr gutes Image
kennzeichnet, die ggf. mit Gewerbe und Industrie durchmischt sind im Sinne des Statusindex des Monitoring Soziale Stadt gekennzeich-
oder an diese angrenzen. Außerdem weisen einfache Wohnlagen net. Die gute Lage kann auch bei eher mäßigem Versorgungsange-
meist eine geringe Durchgrünung und ein unterdurchschnittliches bot für den täglichen Bedarf und einer schlechteren Anbindung an
Image (einen niedrigen oder sehr niedrigen Statusindex im Monito- den öffentlichen Personennahverkehr gegeben sein.
ring Soziale Stadt11) auf. Die einfache Wohnlage kann auch bei einer
besseren Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr und In dezentralen Stadtbereichen liegen Wohnungsbestände mit guten
einem umfangreichen Versorgungsangebot für den täglichen Bedarf Lagequalitäten in Gebieten überwiegend offener Bauweise vor. Es
vorliegen. liegt meist eine homogene Nutzungsstruktur, ein umfangreiches An-
gebot an Grün- und Freiflächen und ein gutes bis sehr gutes Image
In den dezentralen Stadtbereichen sind einfache Lagequalitäten ge- im Sinne des Statusindex des Monitoring Soziale Stadt vor. Die gute
prägt von Wohnungsbeständen in geschlossener, aber auch in of- Lage kann aber auch bei schlechteren Versorgungsmöglichkeiten für
fener Bauweise mit entsprechend unterschiedlicher Verdichtung, den täglichen Bedarf und einer schlechteren Anbindungen an den
ggf. auch homogener Bebauung. Darüber hinaus ist diese Wohnlage öffentlichen Personennahverkehr gegeben sein.
meist mit Gewerbe oder Industrie durchmischt oder grenzt an diese
Nutzungen an. Sie weist eine für die dezentrale Lage eher geringe Gebiete ohne betroffenen Wohnraum
Durchgrünung und ein unterdurchschnittliches Image im Sinne des
Statusindex des Monitoring Soziale Stadt auf. Ungünstige Verkehrs-
verbindungen des öffentlichen Personennahverkehrs und wenige
11 www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/basisdaten_stadtentwicklung/
monitoring/index.shtml10 Berliner Mietspiegel 2019
Berliner Mietspiegel 2019
Wohnlagenkarte
Kartengrundlage: Übersichtskarte von Berlin 1 : 50 000 (ÜK 50), Stand 6/2016;
herausgegeben von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen III> Veröffentlichung der Senatsverwaltung 11
7.1 Wohnlagenkarte Berliner Mietspiegel 2019
Die Karte soll lediglich eine erste Orientierung über die mögliche
Wohnlagezuordnung geben. Die genaue Wohnlagezuordnung er-
gibt sich aus dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2019
im Anhang (siehe Nr. 12.).
Über die genaue Einordnung Ihres Wohnhauses in die zutreffende
Wohnlage gibt Ihnen auch Ihr Bezirksamt oder die Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Wohnen Auskunft.
überwiegend einfache Wohnlage
überwiegend mittlere Wohnlage
überwiegend gute Wohnlage
Gebiete ohne betroffenen Wohnraum12 Berliner Mietspiegel 2019
8. Anwendung der Mietspiegeltabelle
Aufgrund der weitestgehend angeglichenen Wohnungs-
und Mietpreisstrukturen in den bisherigen östlichen und
westlichen Bezirken werden die Mieten in einer gemein-
Berliner Mietspiegel-
samen Mietspiegeltabelle ausgewiesen – mit Ausnahme der tabelle 2019
von 1973 bis 1990 bezugsfertigen Wohnungen.
Die eindeutige Zuordnung einer Wohnung (Adresse) zur an-
zuwendenden Spalte der Mietspiegeltabelle (entsprechend
dem jeweiligen Geltungsbereich) für Wohnungen „bezugs-
fertig von 1973 bis 1990“ ergibt sich allein aus dem „Stra-
ßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2019“ (siehe Nr.
12). Die dortige Kennzeichnung „O“ für die östlichen Be-
zirke und West-Staaken sowie „W“ für die westlichen Bezirke
(ohne West-Staaken) ermöglicht die eindeutige Zuordnung
Ihrer Adresse zu den zugehörigen Spalten 5 oder 6 der Miet-
spiegeltabelle. Für die Zuordnung zu „östlichen“ und „west-
lichen“ Bezirken ist der Gebietsstand vor der Gebietsreform
(31.12.2000) maßgeblich12 . Für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918 und 1919
bis 1949) ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in
Um nun die ortsübliche Vergleichsmiete (Netto-Kaltmie- der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je
te) für Ihre Wohnung in der Mietspiegeltabelle zu ermitteln, Quadratmeter Wohnfläche monatlich 2,20 Euro unter den
sollten Sie wie folgt vorgehen: Beträgen der ausgewiesenen Spalte 1 für Bezugsfertig-
keit bis 1918*** bzw. der ausgewiesenen Spalte 2 für
Das für die Wohnung in Betracht kommende Tabellenfeld der Bezugsfertigkeit 1919 bis 1949***.
Mietspiegeltabelle finden Sie, indem Sie die vorhandenen
Merkmale der Wohnung mit denen aus der Mietspiegelta- Für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918) mit Sam-
belle vergleichen. Größe, Ausstattung und auch Bezugsfer- melheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung
tigkeit der Wohnung werden Sie kennen oder feststellen (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter
können. Wohnfläche monatlich 1,41 Euro unter den Beträgen der
ausgewiesenen Spalte 1***.
Anschließend müssen Sie die Wohnlage für Ihre Wohnung
bestimmen. Hier liefert die beigefügte Karte eine erste Ori- Für Altbauwohnungen (bezugsfertig 1919 bis 1949) mit
entierung. Die genaue Wohnlagezuordnung kann jedoch nur Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung
dem oben genannten „Straßenverzeichnis zum Berliner Miet- (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter
spiegel 2019“ entnommen werden. Wohnfläche monatlich 0,43 Euro unter den Beträgen der
ausgewiesenen Spalte 2***.
Aus diesen vier Merkmalen ergibt sich in der Mietspiegelta-
belle das Feld, aus dem Sie die in Frage kommenden Werte Für Neubauwohnungen (bezugsfertig 1950 bis 1964)
ablesen können. mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Woh-
nung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadrat-
Der Mietspiegel weist für jeden Wohnungstyp in den ver- meter Wohnfläche monatlich 1,45 Euro unter den Beträ-
schiedenen Tabellenfeldern jeweils die Mietpreisspanne und gen der ausgewiesenen Spalte 3***.
den Mittelwert aus. Die Miete einer normalen Wohnung mit
Standardausstattung in üblicher Qualität entsprechend ih- a Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand
02.10.1990. Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand
rem Jahr der Bezugsfertigkeit wird vorwiegend um den aus- 31.12.2000 vor der Gebietsreform (siehe Erläuterung unter Nr. 3).
gewiesenen Mittelwert liegen. Eine schlechter ausgestat-
tete Wohnung wird im unteren, eine besser ausgestattete im Bei Leerfeldern lag für eine verlässliche Aussage keine genügende Zahl
von Mietwerten vor (unter 10 Mietwerte). Die mit * und ** versehenen
oberen Bereich der Spanne einzuordnen sein. Daten haben wegen geringer Zahl erhobener Mietwerte nur bedingte
Aussagekraft (* = 15 - 29 Mietwerte, ** = 10 - 14 Mietwerte).
Der Mietspiegel weist die ortsübliche Vergleichsmiete (Net-
Die mit *** versehenen Angaben haben wegen geringer Zahl erhobener
to-Kaltmiete) in Euro/m² monatlich aus. Mietwerte nur bedingte Aussagekraft. Diese Abschläge können daher
nicht dem Anwendungsbereich des qualifizierten Mietspiegels zugeord-
net werden.
In den Tabellenfeldern werden der jeweilige Mittelwert (Median) sowie
12 Vgl. Ausführungen zum Gebietsstand unter Nr. 3. die 3/4-Spanne dargestellt.> Veröffentlichung der Senatsverwaltung 13
Ortsübliche Vergleichsmieten (Stichtag 01.09.2018) Netto-Kaltmiete in Euro je Quadratmeter monatlich
ALTBAU NEUBAU
bezugsfertig bis 1918 1919 - 1949 1950 - 1964 1965 - 1972 1973 - 1990 1973 - 1990 1991 - 2002 2003 - 2017
West a Ost a
mit Wende- ohne Wende-
wohnungen wohnungen
Ausstattung: mit Sammelheizung (SH), Bad, WC in der Wohnung (IWC)
Wohnfläche
Wohnlage
Spalte 1 2 3 4 5 6 7 8
Zeile
7,90 7,80* 6,43 6,80 7,57* 7,14
einfach A
5,50 - 12,97 6,00 - 8,68 5,54 - 9,03 5,99 - 8,83 7,43 - 8,85 6,85 - 7,97
bis unter 40 m2
8,43 7,66* 6,85 6,57 7,73** 6,93
mittel B
6,72 - 12,24 6,44 - 8,55 5,65 - 9,05 5,89 - 8,24 5,33 - 8,16 6,45 - 7,23
11,44* 7,50** 7,47 8,90 8,31** 7,13
gut C
6,54 - 14,23 6,44 - 9,48 6,36 - 9,31 8,15 - 9,75 7,47 - 10,09 6,70 - 8,73
6,75 6,40 6,00 5,88 7,46 6,01 8,36 11,61*
einfach D
5,26 - 9,94 5,42 - 8,19 5,38 - 8,00 5,05 - 7,01 6,20 - 8,65 5,72 - 6,55 7,71 - 10,20 9,70 - 15,11
40 m2 bis unter 60 m2
7,43 6,74 6,11 5,98 7,73 5,95 8,18 9,85
mittel E
5,41 - 10,25 5,63 - 7,76 5,39 - 7,64 5,43 - 6,94 6,36 - 8,77 5,40 - 6,70 7,43 - 9,17 7,28 - 12,50
8,04 6,90 6,52 7,13 8,42* 6,01 9,75 9,88
gut F
5,99 - 10,97 6,01 - 9,14 5,65 - 7,85 5,29 - 10,00 7,38 - 9,22 5,83 - 6,96 8,14 - 11,12 7,75 - 11,98
6,33 5,87 5,58 5,45 7,27 5,27 7,72 12,89
einfach G
4,83 - 10,00 5,06 - 7,27 4,83 - 6,81 4,89 - 6,08 6,08 - 9,00 4,99 - 5,73 6,23 - 8,59 8,49 - 14,83
60 m2 bis unter 90 m2
6,77 6,24 6,00 5,71 8,00 5,27 7,90 10,09
mittel H
4,84 - 10,00 5,09 - 7,32 5,28 - 7,08 5,08 - 6,40 5,70 - 9,11 4,60 - 5,76 6,73 - 9,03 8,91 - 12,20
7,49 7,10 6,54 6,65 8,32 5,57 9,09 10,22
gut I
5,62 - 10,92 5,91 - 9,15 5,50 - 8,37 5,20 - 8,31 6,61 - 9,84 5,11 - 6,29 7,45 - 11,02 8,84 - 12,75
6,23 6,13* 5,47 7,19 5,23 7,96 11,95
einfach J
4,79 - 9,14 5,14 - 7,16 4,89 - 6,05 5,83 - 8,28 4,78 - 5,48 6,64 - 9,32 8,52 - 13,77
90 m2 und mehr
6,77 6,01 6,77** 5,40 7,64 5,25 8,19 10,08
mittel K
4,88 - 9,80 5,10 - 8,51 5,62 - 11,41 5,06 - 6,14 5,97 - 8,66 4,61 - 5,56 7,21 - 9,54 8,80 - 12,73
7,33 6,69 8,23 8,30 9,00 5,32 9,80 11,50
gut L
5,48 - 10,48 5,69 - 8,93 6,69 - 9,30 7,54 - 8,89 7,06 - 11,94 5,08 - 5,93 8,17 - 11,70 9,34 - 13,69
Die fett gedruckte Zahl ist die ermittelte Durchschnittsmiete in Euro je Quadratmeter. Darunter ist die Spanne zwischen der günstigsten
und teuersten Wohnung in dem Segment vermerkt. Leerfelder = keine verlässliche Aussage möglich; * und ** = bedingte Aussagekraft14 Berliner Mietspiegel 2019
10. Zum Umgang mit den ausgewiesenen Preisspannen ge empfohlen; sie gehört allerdings nicht zum qualifizierten Teil die-
ses Mietspiegels13. Diese Orientierungshilfe berücksichtigt dabei bis-
Die im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen sind erforderlich, weil herige Erkenntnisse, die sowohl von der Praxis für die Einigung der
Wohnungen über die in der Tabelle ausgewiesenen Merkmale Alter, Vertragsparteien als auch von vielen Berliner Gerichten für ihre Ent-
Größe, Lage und Ausstattung hinaus weitere Unterschiede aufwei- scheidungen zugrunde gelegt worden sind, aber auch neuere Ent-
sen können. In der weit überwiegenden Zahl der Fälle können die wicklungen.
besonderen Nachteile und Vorteile einer Wohnung im Rahmen der
Spannen des Mietspiegels durch Merkmale der „Orientierungshilfe 10.1 Merkmale der Orientierungshilfe
für die Spanneneinordnung“ (siehe Nr. 11) berücksichtigt werden.
Mängel bei der Standardausstattung können durch andere Ausstat- Das Annäherungsschema (siehe Nr. 11) nennt in den fünf Merkmal-
tungen ausgeglichen werden. Die Miethöhe kann zudem von weite- gruppen „Bad/WC“, „Küche“, „Wohnung“, „Gebäude“ und „Wohn-
ren Merkmalen abhängig sein, die in der Tabelle nicht ausgewiesen umfeld“ wohnwerterhöhende bzw. wohnwertmindernde Merkmale.
sind (siehe auch Erläuterungen zu Nr. 10.1). Je nach Häufung dieser Merkmale liegt die ortsübliche Vergleichs-
miete unter oder über dem Mittelwert.
Die bisher in den Mietspiegeln ausgewiesenen Sondermerkmale wer-
den nicht mehr gesondert berechnet und ausgewiesen. Es gelten die Die Aufzählung in der Orientierungshilfe berücksichtigt nach den Er-
Merkmale der Orientierungshilfe. fahrungen der Mitglieder der Arbeitsgruppe Mietspiegel die wesent-
lichen Merkmale. Es können aber in Einzelfällen weitere ebenfalls ge-
Neben den in der Tabelle ausgewiesenen Merkmalen können an- wichtige Merkmale im Rahmen der Merkmalgruppen zum Tragen
dere Qualitätsmerkmale Einfluss auf die ortsübliche Vergleichsmie- kommen.
te haben. Es wird zur Berücksichtigung dieser Merkmale bei der Er-
mittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete deshalb die nachfolgende
„Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung“ als Schätzgrundla- 13 siehe auch BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04
Mietenentwicklung anhand der Berliner Mietspiegeltabelle 2019: Vergleich der Werte 2017 zu 2019 in Prozent> Veröffentlichung der Senatsverwaltung 15
10.2 Energetischer Zustand der Wohngebäude Überwiegen in allen fünf Merkmalgruppen die wohnwerterhö-
henden Merkmale, liegt die ortsübliche Vergleichsmiete am oberen
Die Umgestaltung des Wohngebäudebestandes unter energetischen Spannenwert. Überwiegen in allen fünf Kategorien die wohnwert-
Gesichtspunkten wird in den nächsten Jahren und Jahrzehnten im- mindernden Merkmale, liegt die ortsübliche Vergleichsmiete am un-
mer wichtiger. Zudem gewinnen die Kosten von Heizungs- und teren Spannenwert.
Warmwasserversorgungsanlagen bei der Bewertung von Wohnraum
für die Mieter zunehmend an Bedeutung. 10.4 Beispiele:
Der Berliner Mietspiegel 2019 trägt der Entwicklung der Energieko- Umgang mit den Merkmalen zur Berücksichtigung
sten durch die Einbeziehung eines abgestuften Energiekennwertes des energetischen Zustandes von Gebäuden in der
Rechnung. Die Einbeziehung des energetischen Zustands in das Wer- Merkmalgruppe „Gebäude“
tungssystem der Orientierungshilfe berücksichtigt sowohl die unter-
schiedlichen Energiekennwerte, die sich für ein Wohngebäude aus Bei den wohnwertmindernden Merkmalen ist es nur möglich, ent-
dezentraler oder zentraler Warmwasserversorgung ergeben, als auch weder das Merkmal „Unzureichende Wärmedämmung oder Heizan-
Umsetzungshindernisse für energetische Sanierungsmaßnahmen, die lage mit ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1988)“
sich aus denkmalschutzrechtlichen Vorgaben ableiten. oder ein bzw. mehrere Merkmale zum „Energieverbrauchskenn-
wert“ anzukreuzen. Analog gilt dies auch bei den wohnwerterhö-
Das gestufte Wertungssystem (je geringer der Energieverbrauch ist, henden Merkmalen: entweder das Merkmal „Wärmedämmung zu-
umso stärker soll sich dies wohnwerterhöhend auswirken - je mehr sätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer
Energieverbrauch, umso stärker soll sich dies wohnwertmindernd modernen Heizanlage ab 01.01.2003 (wenn Bezugsfertigkeit des Ge-
auswirken) bietet ein transparentes, leicht nachvollziehbares Instru- bäudes/der Wohnung vor diesem Zeitpunkt)“ wird ausgewählt oder
ment auf der Basis von objektiven Energiekennwerten. ein bzw. mehrere Merkmale zum „Energieverbrauchskennwert“.
Wenn der „Energieverbrauchskennwert“ ausgewählt wird, dann ist
10.3 Anleitung zur Ermittlung der ortüblichen Vergleichsmiete es möglich, ein, zwei oder drei Merkmale anzukreuzen – je nach der
und zur Spanneneinordnung Höhe des vorliegenden Energiekennwertes. Liegt der „Energiever-
brauchskennwert“ z. B. bei 240 kWh/(m²a) können alle drei Käst-
Folgende Spanneneinordung mittels der Orientierungshilfe chen als wohnwertminderndes Merkmal angekreuzt werden. Liegt er
wird empfohlen: z. B. bei 90 kWh/(m²a) können die zwei oberen Kästchen als wohn-
werterhöhendes Merkmal angekreuzt werden.
Die wohnwerterhöhenden oder wohnwertmindernden Merkmale
sind in der Mietspiegeltabelle nicht gesondert ausgewiesen. Sie kön- Anwendung der Orientierungshilfe für die
nen aber die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Spanne – Spanneneinordnung (siehe Nr. 11)
ausgehend vom Mittelwert positiv oder negativ – mit jeweils 20 Pro- Merkmalgruppe es überwiegen daher +/-
zent für folgende Merkmalgruppen beeinflussen: 1. Bad/WC wohnwerterhöhende Merkmale + 20 %
> Die Ausstattung des Bades/WC 20 % 2. Küche wohnwerterhöhende Merkmale + 20 %
> Die Ausstattung der Küche 20 % 3. Wohnung wohnwerterhöhende Merkmale + 20 %
> Die Ausstattung der Wohnung 20 % 4. Gebäude wohnwertmindernde Merkmale - 20 %
> Die Ausstattung des Gebäudes 20 % 5. Wohnumfeld wohnwertmindernde Merkmale - 20 %
> Das Wohnumfeld 20 % -------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------------------------- Ergebnis + 20 %
100 %
Überwiegen in einer Merkmalgruppe die wohnwerterhöhenden Handelt es sich z. B. bei der vorstehend bewerteten Wohnung um
Merkmale, ist ein Zuschlag von 20 Prozent des Unterschiedsbetrages eine zwischen 1919 und 1949 bezugsfertig gewordene Wohnung
zwischen Mittelwert und Spannenoberwert gerechtfertigt. Über- mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung, 50 m² groß, in
wiegen die wohnwertmindernden Merkmale in einer Merkmalgrup- einfacher Wohnlage (siehe Nr. 9. Mietspiegeltabelle, Mietspiegelfeld
pe, ist ein Abzug von 20 Prozent des Unterschiedsbetrages zwischen D2), dann ergeben sich folgende Werte:
Mittelwert und Spannenunterwert angemessen. In gleicher Weise
ist mit jeder anderen Merkmalgruppe zu verfahren. Das Überwiegen Unterwert: 5,42 Euro Mittelwert: 6,40 Euro Oberwert: 8,19 Euro
der Merkmale innerhalb einer Merkmalgruppe ergibt sich durch ein- -------------------------------------------------------------------------------
fache Überzahl.
Die fünf Merkmalgruppen werden gegeneinander aufgerechnet. Das Ergebnis von 20 Prozent, bezogen auf die obere Spanne von 1,79
Euro, sind (kaufmännisch gerundet) 0,36 Euro. Die Anwendung der
Auf dieser Basis ist zunächst die Differenz zwischen dem ausgewie- empfohlenen Orientierungshilfe ergäbe für diese Wohnung dann
senen Mittelwert und dem errechneten Spannenwert nach der Ori- eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,76 Euro/m² monatlich (= 6,40
entierungshilfe zu berechnen. Euro/m² monatlich + 0,36 Euro/m² monatlich).Sie können auch lesen
