MIETSPIEGEL 2019 LANDESHAUPTSTADT HANNOVER - Hannover.de
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
LANDESHAUPTSTADT HANNOVER MIETSPIEGEL 2019
Vorwort Liebe Hannoveranerinnen und Hannoveraner, die Nachfrage nach Wohnraum und der Druck auf den Wohnungsmarkt sind groß. Die Politik in der Landeshaupt- stadt hat daher die Wohnungspolitik und die Förderung des Wohnungsneubaus zu einem Schwerpunkt gemacht und dies wird auch in den kommenden Jahren so bleiben. Mit diesem fünften qualifizierten Mietspiegel stellen die Landeshauptstadt und die Region Hannover ein Instrument zur Verfügung, das die ortsübliche Miethöhe rechtssi- cher abbildet. Die Übersicht enthält die gezahlten Mieten für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Die Daten bilden eine repräsentative und rechtssichere Grundlage für die Mietpreisgestaltung und schaf- fen sowohl für Mieterinnen und Mieter als auch für Vermieterinnen und Vermieter Transparenz und eine Orientie- rungshilfe bei der Aushandlung des Mietpreises. Unser Dank gilt allen Mieterinnen und Mietern, Vermieterinnen und Vermietern, die freiwillig an der Mietspiegelbe- fragung teilgenommen haben. Dadurch konnten die Angaben zu ca. 5.700 Mietverhältnissen in diesen Mietspiegel eingearbeitet werden. Nur durch Ihre Unterstützung war es möglich, diese repräsentative Mietpreisübersicht für unser Stadtgebiet zu erstellen. Der vorliegende qualifizierte Mietspiegel wurde vom Rat der Stadt Hannover anerkannt und sein Geltungsbeginn wurde auf den 1. Februar 2019 festgelegt. Stefan Schostok Hauke Jagau Oberbürgermeister Regionspräsident
Mietspiegel 2019
Inhaltsverzeichnis
Hinweise zum Mietspiegel der Landeshauptstadt Hannover 4
1 Erstellung 4
2 Geltungsbereich 4
3 Zweck des Mietspiegels 4
4 Begriffsbestimmungen 5
4.1 Mietbegriff 5
4.2 Wohnwertmerkmale 5
4.2.1 Art 5
4.2.2 Wohnungsgröße 6
4.2.3 Beschaffenheit 6
4.2.4 Ausstattung 6
4.2.5 Wohnlage 7
5 Anwendung 8
5.1 Mietspiegel der Landeshauptstadt Hannover 2019 9
Anlage 1: Wohnlagenkarte der Landeshauptstadt Hannover nach Stadtbezirken 10
Anlage 2: Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) (Stand 12. Juli 2018) 11
Anlage 3: Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften
(Niedersächsische Mieterschutzverordnung) (Stand 8. November 2016) 14
Anlage 4: Auszug aus der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFlV)
(Stand 25. November 2003) 14
Weitere Informationen und Ansprechpartner 16Hinweise zum Mietspiegel der 2 Geltungsbereich
Landeshauptstadt Hannover
Dieser Mietspiegel gilt grundsätzlich für alle vermie-
teten Wohnungen im Stadtgebiet, ausgenommen ist
1 Erstellung folgender Wohnraum:
• Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern,
Der Mietspiegel wurde als qualifizierter Mietspiegel ge-
mäß § 558d BGB unter Leitung der Region Hannover, • Wohnungen, deren Erstellung oder Modernisierung
begleitet durch eine Mietspiegelkommission, gemein- mit Mitteln öffentlicher Haushalte gefördert wurde
sam und einvernehmlich neu erstellt. An dieser Kom- und deren Miethöhe deshalb einer Preisbindung
mission waren beteiligt: unterliegt,
• Regionsverwaltung Hannover, Dezernat für Soziale • Wohnungen mit gemäß Mietvertrag gewerblich
Infrastruktur, Fachbereich Soziales oder teilgewerblich genutzten Räumen,
• Landeshauptstadt Hannover, Fachbereich Planen • Werks-, Dienst- oder Hausmeisterwohnungen,
und Stadtentwicklung
• Wohnungen in Heimen und Anstalten,
• die Städte Garbsen, Langenhagen und Springe als
• Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Ge-
Vertreter der weiteren regionsangehörigen Städte
brauch vermietet ist (Zeitmietvertrag maximal ein
und Gemeinden
Jahr),
• Deutscher Mieterbund Hannover
• Wohnungen während der Laufzeit einer Staffel-
• Haus- und Grundeigentum Hannover (§ 557a BGB) oder Indexmietvereinbarung (§ 557b
BGB),
• ArGeWo – Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunter-
nehmen in der Region Hannover • Wohnungen mit Zeitmietvereinbarungen und festen
Mietzinsvereinbarungen über eine Zeitdauer von
• IVD Nord
mehr als drei Jahren, und zwar während der Dauer
• Amtsgericht Hannover der Mietzinsvereinbarung,
• ALP (als Mietspiegelersteller) • möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen1
Die Daten des Mietspiegels beruhen auf einer vom ALP • Wohnungen, deren Küche, Toilette oder Bad, wenn
Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH, Ham- vorhanden, von anderen Mietparteien mitbenutzt
burg, im Auftrag der Region Hannover mit dem Stichtag werden.
1. April 2018 bei Mietern und Vermietern durchgeführ-
ten, empirischen Repräsentativerhebung.
Der Mietspiegel gibt Auskunft über die in der Stadt 3 Zweck des Mietspiegels
zu diesem Zeitpunkt üblicherweise gezahlten Mieten
für verschiedene Wohnungstypen vergleichbarer Art,
Der Mietspiegel stellt, neben der Benennung von drei
Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, die so-
vergleichbaren Wohnungen, dem Sachverständigen-
genannte „ortsübliche Vergleichsmiete“.
gutachten und der Auskunft aus einer Mietdatenbank,
Dieser Mietspiegel ist ein „qualifizierter Mietspiegel“ eine der gesetzlichen Möglichkeiten für die Ermittlung
i. S. von § 558d BGB und wurde vom Rat der Landes- der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558a BGB dar.
hauptstadt anerkannt. Auf seiner Grundlage können sich die Mietvertrags-
parteien bei bestehenden Mietverhältnissen in einem
Die in dieser Mietspiegelbroschüre zugrunde geleg-
fairen Interessenausgleich über eine angemessene
ten Rechtsgrundlagen entsprechen dem Stand vom
Miethöhe einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermit-
1. Oktober 2018. Ggf. später eintretende Änderun-
teln oder erhebliche Kosten für Gutachten aufwenden
gen der rechtlichen Rahmenbedingungen, welche die
zu müssen. Sofern wie im vorliegenden Fall ein quali-
Anwendung des Mietspiegels betreffen, können nicht
fizierter Mietspiegel vorhanden ist, hat der Vermieter
berücksichtigt werden. Sie sind aber durch die Anwen-
in seinem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Ver-
der des Mietspiegels zu beachten.
gleichsmiete laut Mietspiegel dem Mieter mitzuteilen,
wenn der Mietspiegel Angaben zu diesem Wohnraum
enthält. Hierbei reicht es aus, wenn die verlangte Miete
innerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne
liegt. Diese Vorschrift gilt auch dann, wenn der Ver-
1
Unter Möblierung/Teilmöblierung werden nicht Einbauküchen,
Einbauschränke, Durchreichen u. Ä. verstanden.
4Mietspiegel 2019
mieter sich auf ein anderes Begründungsmittel als den ist davon auszugehen, dass mieterseitig eine vertrag-
Mietspiegel stützen will. Im Gerichtsverfahren hat der liche Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsre-
qualifizierte Mietspiegel die Vermutung der Richtigkeit paraturen besteht. Hat der Vermieter die Verpflichtung
für sich. zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so erhöht
sich im Regelfall die monatliche ortsübliche Vergleichs-
Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter einer
miete.
Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichs-
miete zustimmt, wenn folgende Voraussetzungen
erfüllt sind:
4.2 Wohnwertmerkmale
• Die Miete der Wohnung ist seit mindestens einem
Jahr unverändert (ausgenommen Mieterhöhungen Im Allgemeinen hängt die Höhe der Miete einer Woh-
wegen Modernisierung oder höherer Betriebskosten), nung von den Merkmalen Art, Wohnungsgröße, Aus-
stattung, Beschaffenheit und Wohnlage ab. Von diesen
• eine Mieterhöhung ist nach dem Mietvertrag nicht
fünf sogenannten Wohnwertmerkmalen wurden vier
ausgeschlossen,
direkt in den Mietspiegel einbezogen:
• der verlangte Mietzins hat sich innerhalb eines Zeit-
• Wohnungsgröße,
raums von drei Jahren nicht um mehr als 15 %2 erhöht
(ausgenommen Mieterhöhungen wegen Moderni- • Ausstattung,
sierung oder höherer Betriebskosten).
• Beschaffenheit,
Der Mietspiegel gibt in jedem Mietspiegelfeld für die
• Wohnlage.
erhobenen Mietwerte den Mittelwert (das arithmeti-
sche Mittel) und eine Mietenspanne an, die sich aus den Dabei wird das Merkmal Beschaffenheit durch das Bau-
inneren vier Fünfteln der gemessenen Mietenverteilun- alter des Gebäudes bzw. der Wohnung (bei nachträgli-
gen ergibt. D. h. es sind bei der Datenerhebung sowohl cher Errichtung einer Wohnung in einem bestehenden
marktübliche Mieten unterhalb als auch oberhalb der Gebäude) abgebildet.
Mietenspannen gefunden worden. Dieses kann gege-
Aus den drei Merkmalen Wohnungsgröße, Baualter
benenfalls bei der Bewertung besonderer individueller
und Wohnlage ergibt sich in der Mietspiegeltabelle das
Wohnungseigenschaften Berücksichtigung finden.
Feld, mit dem man eine bestimmte Wohnung verglei-
Die Miete darf bei Neuvermietungen die ortsübliche chen und den in Frage kommenden Mittelwert und die
Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen Mietenspanne ablesen kann. Über die Einordnung der
(§ 556d Absatz 1 BGB in Verbindung mit § 1 der Nieder- Wohnung innerhalb der Spanne entscheidet die Anzahl
sächsischen Mieterschutzverordnung). Ausnahmen sind: der in dieser Broschüre aufgeführten Ausstattungs-
merkmale. Dagegen wird das Kriterium „Art“ nur indi-
• die Vormiete des Vormieters überstieg diese Grenze,
rekt berücksichtigt.
• die Wohnung wurde kürzlich modernisiert,
Wie die einzelne Wohnung im Mietspiegel einzu-
• die Wohnung wurde nach dem 1. Oktober 2014 erst- ordnen ist, kann erst nach eingehender Prüfung und
mals genutzt und vermietet. Anwendung der nachfolgenden Hinweise entschieden
werden.
Näheres hierzu ergibt sich aus den in Anlage 2 und 3 ab-
gedruckten Gesetzestexten, vor allem aus §§ 556e und f
BGB. 4.2.1 Art
Dieses Wohnwertmerkmal ist im Mietspiegel nicht
direkt einbezogen. Mit der Art der Wohnung sind vor
4 Begriffsbestimmungen
allem die Gebäudeart und die Anzahl der Wohnungen
4.1 Mietbegriff im Gebäude gemeint.
Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen
Im Mietspiegel sind nur Mieten von Wohnungen in
handelt es sich um die monatliche Nettokaltmiete pro
Mehrfamilienhäusern mit drei und mehr Wohnungen
Quadratmeter Wohnfläche. Dies ist der im Rahmen
berücksichtigt. Hierzu gehören auch vermietete Eigen-
des Mietvertrags bzw. der letzten Mieterhöhung ver-
tumswohnungen in Mehrfamilienhäusern. Mieten für
einbarte Mietzins für die Überlassung der Wohnung
Wohnungen in Gebäuden mit geringerer Wohnungs-
einschließlich etwaiger in ihm enthaltener Moderni-
anzahl können deshalb nicht unmittelbar aus dem
sierungs- und Instandsetzungszuschläge, jedoch ohne
Mietspiegel abgelesen werden.
Betriebs- und Heizkosten. Bei diesen Nettokaltmieten
2
ach § 2 der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung gilt für die
N
Landeshauptstadt Hannover eine Kappungsgrenze von 15 Prozent.
54.2.2 Wohnungsgröße Grundsätzlich werden modernisierte Wohnungen
in das Baualter der Ersterrichtung eingeordnet. Eine
Die Wohnungsgröße bestimmt sich nach der Wohnflä- abweichende Einordnung kann im Einzelfall dann
che in Quadratmetern. Zu ihrer genauen Berechnung gerechtfertigt sein, wenn der durch eine mit wesent-
empfiehlt sich die Anwendung der Verordnung zur lichem Bauaufwand durchgeführte Modernisierung
Berechnung der Wohnfläche (vgl. Anlage 4). geschaffene Wohnwert dieses rechtfertigt.
Als Wohnungsgröße ist für den Mietspiegel die
4.2.4 Ausstattung
Wohnfläche hinter der Wohnungstür ohne Zusatz-
räume außerhalb der Wohnung, wie z. B. Keller oder Maßgeblich ist allein die Wohnungs- und Gebäudeaus-
Bodenraum, maßgebend. Balkone, Terrassen, Loggien stattung, die durch den Vermieter gestellt wurde. Vom
und Dachgärten können bis höchstens zur Hälfte ihrer Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattungs-
Fläche bei der Ermittlung der Wohnungsgröße einge- merkmale bleiben unberücksichtigt.
rechnet werden.
Die Ausstattung wird im Mietspiegel in zweierlei Weise
Im Mietspiegel werden die Wohnungen in vier Größen- berücksichtigt:
klassen eingeteilt:
Zum einen wird davon ausgegangen, dass die Woh-
• bis unter 45 m² nung vermieterseitig mit Bad, WC und einer Heizung
ausgestattet ist, die alle Wohnräume beheizt. Letzte-
• 45 bis unter 65 m²
res umfasst Fern-, Block-, Zentral- oder Etagenheizun-
• 65 bis unter 85 m² gen sowie Nachtspeicherheizungen, falls diese in allen
Wohnräumen vorhanden sind. Die Brennstoffversor-
• 85 m² und mehr
gung muss dabei automatisch, also nicht von Hand,
erfolgen. Für Wohnungen, bei denen diese Merkmale
4.2.3 Beschaffenheit nicht vorhanden sind, können keine Werte aus dem
Mietspiegel abgelesen werden.
Das Wohnwertmerkmal „Beschaffenheit“ bezieht sich
auf Bauweise, Zuschnitt und baulichen Zustand des Zum anderen sind 20 Ausstattungsmerkmale mit
Gebäudes und der Wohnung. Es wird im Mietspiegel unterschiedlichen Gewichtungen für die Einordnung
durch das Baualter wiedergegeben, weil die grund- einer Wohnung in den Mietspiegel relevant. Insgesamt
sätzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen können 27 Punkte erreicht werden.
wesentlich durch die während bestimmter Zeitperio-
den übliche Bauweise charakterisiert wird. Maßgeblich Die Gewichtung erfolgt in einem Punktesystem.
für das Baualter ist die Bezugsfertigkeit der Wohnung. Es werden zwei Punkte für Ausstattungsmerkmale ver-
Dies gilt auch bei Wiederaufbau, Wiedererstellung, geben, die sich tendenziell stärker auf den Mietpreis
Ausbau oder Erweiterung von bestehenden Gebäuden. auswirken können. Alle anderen Ausstattungsmerk-
male erhalten einen Punkt. Die Ausstattungsmerkmale
Das Baualter soll dabei nicht schematisch berücksich-
und deren Gewichtung sind dabei wie folgt festgelegt:
tigt werden. Im Grenzbereich zwischen zwei Baualtern
kann es gerechtfertigt sein, die Wohnung höher oder
niedriger einzustufen.
Punkte-
Ausstattungsmerkmal
vergabe
Im Mietspiegel für Hannover werden folgende Baual-
tersklassen unterschieden: Küche
• bis 1918 Komplett ausgestattete Küche mit Herd,
Spüle, Kühlschrank, Arbeitsplatte sowie 2
• 1919 - 1948
Schränken
• 1949 - 1960
Hochwertiges Küchengerät (z. B. Glas-
• 1961 - 1967 keramik- (etwa „Ceran“) oder Induk-
tionskochfeld, Einbaukühlschrank, Ge- 1
• 1968 - 1977
schirrspülmaschine, Gefrierschrank oder
• 1978 - 1994 -truhe, Mikrowellenherd)
• 1995 - 2009 Warmwasserversorgung 1
• 2010 - 28.02.2018 Keramische Bodenfliesen oder gleich-
1
wertiger Bodenbelag
6Mietspiegel 2019
Die Energieverbrauchswerte können aus dem Ener-
Bad
gieverbrauchsausweis für das Gebäude entnommen
Zusätzliches separates WC (Gäste-WC) 2 werden. Wenn der Verbrauchskennwert nur ohne
Warmwasserbereitung vorliegt, sind vor der Vergabe
Separate Dusche zur vorhandenen Bade-
1 der Ausstattungspunkte pauschal 20 kWh/(m²·a) hin-
wanne
zuzurechnen.
Neuwertige bzw. moderne Badausstat-
1
tung Die Summe der vorhandenen Ausstattungspunkte aus
der Liste entscheidet darüber, in welchen Bereich der
Keramische Bodenfliesen oder gleich- Mietenspanne innerhalb eines Mietspiegelfeldes eine
1
wertiger Bodenbelag konkrete Wohnung einzuordnen ist. Dabei gelten fol-
gende Regeln:
Versorgungs- und Entsorgungsleitungen
überwiegend nicht freiliegend (die Zu- • 0 bis 9 Ausstattungspunkte vorhanden = Einordnung
leitungen, die sich direkt am WC, dem 1 in die untere Hälfte der Differenz zwischen Span-
Waschbecken oder der Heizung befinden, nenunterwert und Mittelwert
sind damit nicht gemeint)
• 10 bis 12 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord-
Fußbodenheizung 2 nung in die obere Hälfte der Differenz zwischen
Spannenunterwert und Mittelwert
Bad mit Fenster 2
• 13 bis 15 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord-
Wohnung allgemein
nung in die untere Hälfte der Differenz zwischen
Parkett oder aufgearbeiteter/neuer Die- Mittelwert und Spannenoberwert
2
lenboden in mindestens einem Raum
• 16 bis 27 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord-
Isolierverglasung 1 nung in die obere Hälfte der Differenz zwischen Mit-
telwert und Spannenoberwert
Gegensprechanlage mit Türöffner 1
Kabelanschluss oder Gemeinschaftssatel- Innerhalb der sich nach dieser Einordnung einer kon-
1
litenanlage kreten Wohnung in das Tabellenraster des Mietspie-
gels dann noch ergebenden restlichen Mietenspanne
Balkon, Terrasse, Loggia oder Dachgarten
können weitere, noch nicht berücksichtigte Ausstat-
(Mindesttiefe 1 m, keine bauliche Beein- 2
tungsmerkmale der Wohnung und/oder des Gebäudes
trächtigung)
– ebenso wie ihr Fehlen – berücksichtigt werden.
Gartennutzung (nur dem jeweiligen Mie-
ter zugängliche und zur Verfügung ste- 1
4.2.5 Wohnlage
hende Grünfläche)
Die Wohnlage spiegelt die Lagequalität des Wohnum-
Aufzug im Haus 1
felds der jeweiligen Wohnung wider. Sie wurde unter
Abschließbarer Fahrradabstellraum in- Beteiligung der Mietspiegelkommission für das gesam-
1
nerhalb oder außerhalb des Gebäudes te Stadtgebiet nach wissenschaftlichen Grundlagen er-
mittelt und unterscheidet zwischen zwei Wohnlagen -
Energetik
„normaler“ und „guter“ Lage.
Wohnungen in Gebäuden mit einem
Energieverbrauchswert inkl. Warmwas- Ausschlaggebend für die Einstufung eines Gebiets in
serbereitung von eine Wohnlage sind die Faktoren:
– 130 kWh/(m²·a) oder besser in bis
1960 errichteten Gebäuden
• Bauweise, Bauform und Baudichte
– 120 kWh/(m²·a) oder besser in zwi-
2
schen 1961 und 1977 errichteten Ge- • Wohnumfeldstatus
bäuden
• Infrastrukturausstattung
– 90 kWh/(m²·a) oder besser in zwischen
1978 und 1994 errichteten Gebäuden • Zentralität
– 70 kWh/(m²·a) oder besser in ab 1995
• Beeinträchtigung durch Lärm und/oder Geruch
errichteten Gebäuden
Gesamtpunktzahl (Ausstattungspunkte) 27 Die Wohnlage eines Wohngebäudes ist für Mietspie-
gelzwecke im Regelfall anhand der Wohnlagenkarte
(Anlage 1) bzw. des detaillierten Straßenverzeichnisses
7(im Internet erhältlich unter www.mietspiegel-region- Die Wohnung ist folgendermaßen ausgestattet:
hannover.de) festzustellen und bei der Einstufung in-
• Warmwasserversorgung in der Küche
nerhalb der Mietspiegeltabelle anzuwenden. Die Diffe-
renzierung in der Wohnlagenkarte erfolgt grundsätzlich • Keramische Bodenfliesen oder gleichwertiger Bo-
auf der Ebene der statistischen Bezirke von Hannover. denbelag im Bad
In einigen Fällen war allerdings eine Differenzierung
• Versorgungs- und Entsorgungsleitungen im Bad
von Teilgebieten innerhalb der statistischen Bezirke in
überwiegend nicht freiliegend
normale und gute Lage notwendig. Hierbei handelt es
sich nicht um eine eigene Wohnlagenkategorie (Anla- • Bad mit Fenster
ge 1: Wohnlagenkarte der Landeshauptstadt Hannover
• Isolierverglasung
nach Stadtbezirken). In diesen Fällen ist eine genaue
Prüfung der Wohnlageneinstufung gemäß des detail- • Gegensprechanlage mit Türöffner
lierten Straßenverzeichnisses durchzuführen.
• Kabelanschluss oder Gemeinschaftssatellitenanlage
Lageunterschiede innerhalb einer Wohnlage können • Balkon, Terrasse, Loggia oder Dachgarten (Mindest-
im Einzelfall eine abweichende Miethöhe rechtfertigen. tiefe 1 m, keine bauliche Beeinträchtigung)
Diese Unterschiede können innerhalb der Mietenspan-
• Aufzug im Haus
ne zusätzlich zu den Ausstattungsmerkmalen (s. 4.2.4)
berücksichtigt werden. • Abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder
außerhalb des Gebäudes
• Die Wohnung hat einen Energieverbrauchswert inkl.
5 Anwendung
Warmwasserbereitung von 120 kWh/m²a oder bes-
ser in zwischen 1961 und 1977 errichteten Gebäuden.
Der Mietspiegel wird durch die drei Wohnwertmerk-
male Größe, Baualter und Lage der Wohnung gebildet. Damit hat die Wohnung 14 Ausstattungspunkte und ist
Um das für eine bestimmte Wohnung in Betracht kom- in die untere Hälfte der Differenz zwischen Mittelwert
mende Mietspiegelfeld zu finden, ist folgendermaßen und Spannenoberwert einzuordnen. Die Differenz zwi-
vorzugehen: schen Mittelwert und Spannenoberwert beträgt im Feld
D2 0,84 €/m². Somit liegt die ortsübliche Vergleichs-
1. Feststellen der Wohnungsgröße (Diese Angabe kann
miete für die Beispielwohnung in der Mietenspanne
man aus den Mietvertragsunterlagen oder der Be-
zwischen 6,13 €/m² und 6,55 €/m².
triebskostenabrechnung entnehmen.)
2. Feststellen des Baualters
Berechnungsbeispiel Feld D2:
3. Feststellen der Wohnlage anhand der Wohnlagenkar-
normale Wohnlage, Baualtersklasse 1961 bis 1967
te (s. Anlage 1; ein detailliertes Straßenverzeichnis
(Spalte D), Wohnungsgröße 45 m² bis unter 65 m²
ist im Internet unter www.mietspiegel-region-han-
(Zeile 2)
nover.de erhältlich)
Spannenunterwert1: 5,39 €, Mittelwert2: 6,13 €, Span-
Aus der Kombination der Merkmale Wohnungsgröße, nenoberwert3: 6,97 €
Baualter und Wohnlage ergibt sich das entsprechende
Tabellenfeld des Mietspiegels, aus dem man Mittelwert Anzahl Ausstattungsmerkmale
und Mietpreisspanne ablesen kann. 0 bis 9 10 bis 12 13 bis 15* 16 bis 27
Abschließend ist die Wohnung innerhalb der Mieten- Vergleichsmiete pro m2
spanne anhand der Anzahl der vorhandenen weiteren 5,39 € 5,76 € 6,13 € 6,55 € 6,97 €
Wohnungsausstattungen nach dem in Abschnitt 4.2.4
dargestellten Regelwerk einzuordnen. Spannen- Mittelwert2 Spannen-
unterwert1 oberwert3
Dazu ein Beispiel:
* Bei 14 Ausstattungsmerkmalen liegt die ortsübliche
Eine Wohnung wurde 1965 errichtet und ist 58 m² Vergleichsmiete zwischen 6,13 €/m² und 6,55 €/m²
groß und liegt in normaler Wohnlage. Damit gehört
sie in das Mietspiegelfeld D2 (Baualtersklasse 1961 bis
1967, Wohnungsgröße 45 m² bis unter 65 m², normale
Wohnlage). Der Mittelwert in Feld D2 beträgt 6,13 €/
m² Nettokaltmiete monatlich, die Mietenspanne liegt
zwischen 5,39 bis 6,97 €/m².
8Mietspiegel 2019
5.1 Mietspiegel der Landeshauptstadt Hannover 2019 (Angaben in Euro)
1919 bis 1949 bis 1961 bis 1968 bis 1978 bis 1995 bis 2010 bis
Baualtersklasse bis 1918
1948 1960 1967 1977 1994 2009 28.02.2018
Wohnungsgröße A B C D E F G H
7,11 7,12 6,74 6,58 8,01 7,61
Unter 45 m² 1
5,55 - 8,86 5,38 - 9,23 5,90 - 8,41 5,79 - 8,19 6,94 - 9,09 7,03 - 8,14
45 m² bis 2 5,92 6,26 6,53 6,13 6,46 6,92 7,57 9,60
unter 65 m² 4,90 - 7,22 5,16 - 8,15 5,20 - 8,32 5,39 - 6,97 5,43 - 7,97 6,25 - 7,79 6,62 - 8,77 8,44 - 11,11
Wohnlage
normale
65 m² bis 6,33 6,33 6,32 6,15 6,07 7,07 6,92 10,18
3
unter 85 m² 4,89 - 7,81 4,85 - 8,00 5,08 - 7,95 5,47 - 7,20 5,22 - 7,35 6,20 - 8,27 6,12 - 7,61 7,90 - 12,78
85 m² und 6,38 6,02 6,37 6,38 6,10 6,76 8,57 10,10
4
mehr 5,04 - 7,92 4,86 - 7,88 5,22 - 7,39 5,67 - 7,79 5,22 - 7,46 6,16 - 7,90 6,69 - 10,65 8,47 - 11,91
7,73 8,21 7,95 8,43
Unter 45 m² 1
6,38 - 9,39 6,27 - 10,59 5,67 - 11,05 6,35 - 9,75
45 m² bis 7,22 7,33 7,22 7,11 6,81 8,13 8,94
unter 65 m² 2 5,97 - 8,87 5,71 - 9,22 5,95 - 8,90 5,90 - 8,34 5,61 - 7,60 7,01 - 9,42 7,63 - 9,93
Wohnlage
gute
65 m² bis
3 7,26 6,89 7,39 7,45 7,08 7,69 9,18 10,94
unter 85 m² 5,73 - 9,08 5,59 - 8,57 5,96 - 9,01 6,06 - 8,86 6,19 - 8,39 6,86 -8,62 7,99 - 10,12 9,55 - 13,50
85 m² und 7,29 7,00 7,20 7,99 7,14 8,36 9,30 12,08
4
mehr 5,33 - 9,64 5,45 - 8,60 5,88 - 8,64 6,42 - 9,94 6,24 - 8,25 6,80 - 10,00 7,74 - 11,00 10,03 - 14,00
Legende:
1. Zeile: Arithmetisches Mittel
2: Zeile: Unter- und Oberwert der 4/5-Spanne
rau hinterlegte Felder haben aufgrund einer geringen Anzahl von Mietwerten nur eine bedingte Aussagekraft
G
(10 bis 29 Mietwerte). In Leerfeldern konnte keine ausreichende Anzahl von Mietwerten erhoben werden (weniger
als 10 Fälle).
9Anlage 1: Wohnlagenkarte der Landeshauptstadt Hannover nach Stadtbezirken
Hinweis:
Die Karte soll lediglich eine erste Orientierung über die
Wohnlagenzuordnung geben. Eine genaue Einordnung
des Wohnhauses in die zutreffende Wohnlage ermitteln
Sie bitte über www.mietspiegel-region-hannover.de.
10Mietspiegel 2019
Die Wohnlagenkarte der Landeshauptstadt Hannover § 556e Berücksichtigung der Vormiete oder einer
differenziert nach zwei Wohnlagen. Bei der Kategorie durchgeführten Modernisierung
normale/gute Wohnlage handelt es sich nicht um eine
weitere Wohnlagenstufe. Vielmehr erfolgte in diesen (1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schul-
statistischen Bezirken eine differenzierte Einstufung dete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz
von Teilgebieten in die normale oder gute Wohnlage. 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe
In diesen Fällen ist eine genaue Prüfung der Wohnla- der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung
geneinstufung gemäß des detaillierten Straßenver- der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminde-
zeichnisses durchzuführen (im Internet unter www. rungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem
mietspiegel-region-hannover.de). vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor
Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wor-
den sind.
Anlage 2
(2) Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor
Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaß-
(Stand 12. Juli 2018) nahmen im Sinne des § 555b durchgeführt, so darf
die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete um den
Betrag überschritten werden, der sich bei einer Miet-
§ 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verord- erhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 und § 559a Ab-
nungsermächtigung satz 1 bis 4 ergäbe. Bei der Berechnung nach Satz 1
ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Ab-
(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlos- satz 2) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhält-
sen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Ab- nisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung
satz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten anzusetzen wäre.
Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn
§ 556f Ausnahmen
des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichs-
miete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent
§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die
übersteigen.
nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und ver-
(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzu-
mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechts- wenden auf die erste Vermietung nach umfassender
verordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren Modernisierung.
zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Woh-
§ 556g Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete
nungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende
Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in
(1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften
einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu
dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist
angemessenen Bedingungen besonders gefährdet
unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe
ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn
bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige
die
Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem
1. Mieten deutlich stärker steigen als im bundeswei- Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften
ten Durchschnitt, über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Berei-
cherung herauszugeben. Die §§ 814 und 817 Satz 2
2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte
sind nicht anzuwenden.
den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
(2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den
3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch
§§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zu-
Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum
rückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die
geschaffen wird, oder
Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die
4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig
geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthal-
Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am
ten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten
31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründet
Miete beruht.
werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf
Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem ange- (3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters ver-
spannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner pflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu er-
muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maß- teilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete
nahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeb-
die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und lich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein
Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen. zugänglich sind und der Vermieter hierüber un-
11schwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über ordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf
Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) Jahren zu bestimmen.
gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht
(4) Sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 2 und 3
1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur
bedürfen der Textform.
Ausgleichszahlung nach den Vorschriften
§ 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung
im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der
(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien öffentlichen Bindung erloschen ist und
eine Erhöhung der Miete vereinbaren.
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu
(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Ver- entrichtenden Ausgleichszahlung nicht über-
tragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als steigt.
Indexmiete nach § 557b vereinbaren.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier
(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung
nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die
soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren
ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend,
Umständen ergibt. wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung ei-
ner Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu er-
barung ist unwirksam.
gangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen
Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichs-
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung
miete
auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind
Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhö-
des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschus-
hung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmie-
ses.
te verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu
dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann barung ist unwirksam.
frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung
geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den
§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung
§§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus (1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem
den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genom-
vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaf-
men werden auf
fenheit und Lage einschließlich der energetischen
Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560
2.
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen
(§ 558e),
ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz
oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines
festgelegt worden ist. öffentlich bestellten und vereidigten Sachver-
ständigen,
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete
innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach 4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleich-
den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als bare Wohnungen; hierbei genügt die Benen-
20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der nung von drei Wohnungen.
Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert,
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1),
wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung
bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 einge-
mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingun-
halten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der
gen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Ge-
Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese
meinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete
Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die
nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen
Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel
werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsver-
nach Absatz 2 stützt.
12Mietspiegel 2019
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der schriften über den näheren Inhalt und das Verfahren
Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu
Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeit- erlassen.
punkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt,
kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3
§ 558d Qualifizierter Mietspiegel
oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch
ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspie-
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der
gel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Ge-
nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen
meinde verwendet werden.
erstellt und von der Gemeinde oder von Interessen-
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein- vertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt
barung ist unwirksam. worden ist.
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von
§ 558b Zustimmung zur Mieterhöhung zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Da-
bei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des
(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisinde-
schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des drit- xes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte
ten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhö- in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier
hungsverlangens. Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstel-
len.
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum
Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zu- (3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird
gang des Verlangens zustimmt, kann der Vermie- vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel be-
ter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage zeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete
muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben wiedergeben.
werden.
(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausge-
§ 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Miet-
gangen, das den Anforderungen des § 558a nicht
erhöhung
entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit
nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlan-
(1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558
gens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem
oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum
Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.
Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein- Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außer-
barung ist unwirksam. ordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats
kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhö-
hung nicht ein.
§ 558c Mietspiegel
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübli- barung ist unwirksam.
che Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der
Gemeinde oder von Interessenvertretern der Ver-
mieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder an-
erkannt worden ist.
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde
oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Ge-
meinden erstellt werden.
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der
Marktentwicklung angepasst werden.
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hier-
für ein Bedürfnis besteht und dies mit einem ver-
tretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und
ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.
(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechts-
verordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vor-
13Anlage 3 §3
Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs In den Gebieten
bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Nieder-
1. der Landeshauptstadt Hannover,
sächsische Mieterschutzverordnung) (Stand 8. Novem-
ber 2016) 2. der Hansestädte Buxtehude und Lüneburg,
3. der Städte Borkum, Braunschweig, Buchholz in der
Aufgrund des § 556d Abs. 2 Satz 1, des § 558 Abs. 3
Nordheide, Göttingen, Langenhagen, Leer (Ostfries-
Satz 3 und des § 577a Abs. 2 Satz 2 des Bürgerlichen
land), Norderney, Oldenburg (Oldenburg), Osna-
Gesetzbuchs (BGB) in der Fassung vom 2. Januar 2002
brück, Vechta und Wolfsburg,
(BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), zuletzt geändert
durch Artikel 3 des Gesetzes vom 24. Mai 2016 (BGBl. I 4. der Inselgemeinde Juist,
S. 1190), wird verordnet:
5. des Nordseebades Wangerooge und
6. der Gemeinden Baltrum, Langeoog und Spiekeroog
§1 beträgt die Frist nach § 577a Abs. 1 und 1a BGB fünf
Jahre.
Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne
des § 556d Abs. 2 Sätze 2 und 3 BGB sind die Gebiete
§4
1. der Landeshauptstadt Hannover,
2. der Hansestädte Buxtehude und Lüneburg, Diese Verordnung tritt am 1. Dezember 2016 in Kraft.
Sie tritt mit Ablauf des 30. November 2023 außer Kraft.
3. der Städte Borkum, Braunschweig, Buchholz in der
Abweichend von Satz 2 treten die §§ 1 und 2 mit Ablauf
Nordheide, Göttingen, Langenhagen, Leer (Ostfries-
des 30. November 2021 außer Kraft.
land), Norderney, Oldenburg (Oldenburg), Osna-
brück, Vechta und Wolfsburg,
4. der Inselgemeinde Juist,
5. des Nordseebades Wangerooge und
6. der Gemeinden Baltrum, Langeoog und Spiekeroog. Anlage 4
Auszug aus der Verordnung zur Berechnung der
Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFIV) (Stand
§2 25. November 2003)
Gebiete, in denen die Kappungsgrenze abweichend von § 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche
§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB 15 Prozent beträgt, sind die
Gebiete (1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die
Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser
1. der Landeshauptstadt Hannover,
Verordnung anzuwenden.
2. der Hansestädte Buxtehude und Lüneburg,
(2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2
3. der Städte Borkum, Braunschweig, Buchholz in der zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach § 3
Nordheide, Göttingen, Langenhagen, Leer (Ostfries- zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche anzu-
land), Norderney, Oldenburg (Oldenburg), Osna- rechnen.
brück, Vechta und Wolfsburg,
4. der Inselgemeinde Juist,
§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen
5. des Nordseebades Wangerooge und
(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grund-
6. der Gemeinden Baltrum, Langeoog und Spiekeroog.
flächen der Räume, die ausschließlich zu dieser
Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohn-
heims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur
alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch
die Bewohner bestimmt sind.
14Mietspiegel 2019
(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von (3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer
Betracht die Grundflächen von
1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen
nach allen Seiten geschlossenen Räumen so- 1.
Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidun-
wie gen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn
sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufwei-
2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,
sen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quad-
wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem ratmeter beträgt,
Wohnheim gehören.
2. Treppen mit über drei Steigungen und deren
(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen fol- Treppenabsätze,
gender Räume:
3. Türnischen und
1. Zubehörräume, insbesondere:
4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht
a. Kellerräume, bis zum Fußboden herunterreichen oder bis
zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Me-
b. Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der
ter oder weniger tief sind.
Wohnung,
(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig ge-
c. Waschküchen,
stellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeich-
d. Bodenräume, nung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund
einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese
e. Trockenräume,
1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmi-
f. Heizungsräume und
gungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren
g. Garagen, nach dem Bauordnungsrecht der Länder ge-
fertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches
2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden
Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches
Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder
geeignet sein und
genügen, sowie
2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den
3. Geschäftsräume.
Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermögli-
chen.
Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt
§ 3 Ermittlung der Grundfläche
worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung
gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung
(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwi-
im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer
schen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der
berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.
Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszuge-
hen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der
bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.
§ 4 Anrechnung der Grundflächen
(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich
einzubeziehen die Grundflächen von Die Grundflächen
1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und 1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe
Fensterumrahmungen, von mindestens zwei Metern sind vollständig,
2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten, 2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe
von mindestens einem Meter und weniger als zwei
3.
fest eingebauten Gegenständen, wie z. B.
Metern sind zur Hälfte,
Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade-
oder Duschwannen, 3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern
und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen
4. freiliegenden Installationen,
Räumen sind zur Hälfte,
5. Einbaumöbeln und
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen
6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumtei- sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch
lern. zur Hälfte
anzurechnen.
15Weitere Informationen und Ansprechpartner Landeshauptstadt Hannover Bürgerservice Bauen: Rudolf-Hillebrecht-Platz 1 30159 Hannover E-Mail: Buergerservice-bauen@hannover-stadt.de Telefonnummer: 05 11/1 68-4 16 50 Öffnungszeiten: Mo. - Do. 8:00 - 16:00 Uhr Fr. 8:00 - 13:00 Uhr Weiterhin beraten auch die jeweiligen Vertretungen von Mietern und Vermietern. ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– IMPRESSUM Herausgeber Region Hannover Fachbereich Soziales Hildesheimer Straße 20 30169 Hannover In Kooperation mit der Landeshauptstadt Hannover Fachbereich Planen und Stadtentwicklung und der Mietspiegelkommission Foto Seite 2: links: Landeshauptstadt Hannover, rechts: Sandra Wille Satz, Layout und Druck Region Hannover, Team Medienservice
Sie können auch lesen
