MIETSPIEGEL 2021 STADT BURGDORF - Hannover.de
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STADT BURGDORF MIETSPIEGEL 2021
Vorwort Liebe Mitbürgerin, lieber Mitbürger, Burgdorf ist nach wie vor ein gefragter Wohnstandort und die Nachfrage nach Woh nungen ist unverändert hoch. Der Wohnungsmarkt in unserer Stadt ist in Bewegung und entwickelt sich permanent weiter. Umso wichtiger ist es, allen Beteiligten eine fundierte und verlässliche Übersicht der ortsüblichen Mieten zur Verfügung zu stel len. Mit diesem sechsten qualifizierten Mietspiegel stellen die Stadt Burgdorf und die Region Hannover ein Instrument zur Verfügung, das die ortsübliche Miethöhe rechtssicher abbildet. Die Übersicht enthält die gezahlten Mieten für Wohnraum ver gleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Die Daten schaffen eine repräsentative und rechtssichere Grundlage für die Mietpreisgestaltung und bieten sowohl für Mieterinnen und Mieter als auch für Vermieterinnen und Vermieter Transparenz und Orientierung bei der Aushandlung des Mietpreises. Der Mietspiegel 2021 ist auf der städtischen Homepage unter www.burgdorf.de kostenlos abrufbar. Wie in den vergangenen Jahren wird er sicher gerne als Orientie rungsmittel auf dem Wohnungsmarkt genutzt. Mein Dank gilt besonders allen Mieterinnen und Mietern, Vermieterinnen und Ver mietern, die freiwillig an der Mietspiegelbefragung teilgenommen haben. Nur durch Ihre Unterstützung war es möglich, diese repräsentative Mietpreisübersicht für unser Stadtgebiet zu erstellen. Ich hoffe, dass der neue Mietspiegel Sie bei der Gestaltung der Mietverträge gut unterstützen wird. Burgdorf, im September 2021 Armin Pollehn (Bürgermeister)
Mietspiegel 2021
Inhaltsverzeichnis
Hinweise zum Mietspiegel der Stadt Burgdorf 4
1 Erstellung 4
2 Geltungsbereich 4
3 Zweck des Mietspiegels 4
4 Begriffsbestimmungen 5
4.1 Mietbegriff 5
4.2 Wohnwertmerkmale 5
4.2.1 Art 5
4.2.2 Wohnungsgröße 5
4.2.3 Beschaffenheit 6
4.2.4 Ausstattung 6
4.2.5 Wohnlage 7
5 Anwendung 7
5.1 Mietspiegel der Stadt Burgdorf 2021 8
Anlage 1 9
Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) (Stand 1. Juli 2021) 9
Anlage 2 10
Auszug aus der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFIV)
(Stand 25. November 2003) 10
Weitere Informationen und Ansprechpersonen 12Hinweise zum Mietspiegel der 2 Geltungsbereich
Stadt Burgdorf
Dieser Mietspiegel gilt grundsätzlich für alle vermie
teten Wohnungen im Stadtgebiet, ausgenommen ist
1 Erstellung folgender Wohnraum:
• Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern,
Der Mietspiegel wurde als qualifizierter Mietspiegel ge
mäß § 558d BGB unter Leitung der Region Hannover, • Wohnungen, deren Erstellung oder Modernisierung
begleitet durch eine Mietspiegelkommission, gemein mit Mitteln öffentlicher Haushalte gefördert wurde
sam und einvernehmlich neu erstellt. An dieser Kom und deren Miethöhe deshalb einer Preisbindung un
mission waren beteiligt: terliegt,
• Regionsverwaltung Hannover, Dezernat für Soziale • Wohnungen mit gemäß Mietvertrag gewerblich oder
Infrastruktur, Fachbereich Soziales teilgewerblich genutzten Räumen,
• Landeshauptstadt Hannover, Fachbereich Planen • Werks-, Dienst- oder Hausmeisterwohnungen,
und Stadtentwicklung
• Wohnungen in Heimen und Anstalten,
• die Städte Garbsen, Langenhagen und Springe als
• Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch
Vertreterinnen der weiteren regionsangehörigen
vermietet ist (Zeitmietvertrag maximal ein Jahr),
Städte und Gemeinden
• Wohnungen während der Laufzeit einer Staffel-
• Deutscher Mieterbund Hannover
(§ 557a BGB) oder Indexmietvereinbarung (§ 557b
• Haus- und Grundeigentum Hannover BGB),
• ArGeWo – Arbeitsgemeinschaft der Wohnungs • Wohnungen mit Zeitmietvereinbarungen und festen
unternehmen in der Region Hannover Mietzinsvereinbarungen über eine Zeitdauer von
mehr als drei Jahren, und zwar während der Dauer
• IVD Nord
der Mietzinsvereinbarung,
• Amtsgericht Hannover
• möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen1
• ANALYSE & KONZEPTE immo.consult GmbH
• Wohnungen, deren Küche, Toilette oder Bad, wenn
(als Mietspiegelerstellerin)
vorhanden, von anderen Mietparteien mitbenutzt
Die Daten des Mietspiegels beruhen auf einer von werden.
ANALYSE & KONZEPTE immo.consult GmbH, Hamburg,
im Auftrag der Region Hannover mit dem Stichtag
1. Januar 2021 bei Mieterinnen und Mietern sowie
3 Zweck des Mietspiegels
Vermieterinnen und Vermietern durchgeführten, empi
rischen Repräsentativerhebung.
Der Mietspiegel stellt, neben der Benennung von drei
Der Mietspiegel gibt Auskunft über die in der Stadt
vergleichbaren Wohnungen, dem Sachverständigen
zu diesem Zeitpunkt üblicherweise gezahlten Mieten
gutachten und der Auskunft aus einer Mietdatenbank,
für verschiedene Wohnungstypen vergleichbarer Art,
eine der gesetzlichen Möglichkeiten für die Ermittlung
Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, die so
der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558a BGB dar.
genannte „ortsübliche Vergleichsmiete“.
Auf seiner Grundlage können sich die Mietvertragspar
Dieser Mietspiegel ist ein „qualifizierter Mietspiegel“ teien bei bestehenden Mietverhältnissen in einem fairen
i. S. von § 558d BGB und wurde vom Rat der Stadt an Interessenausgleich über eine angemessene Miethöhe
erkannt. einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermitteln oder
erhebliche Kosten für Gutachten aufwenden zu müs
Die in dieser Mietspiegelbroschüre zugrunde gelegten
sen. Sofern wie im vorliegenden Fall ein qualifizierter
Rechtsgrundlagen entsprechen dem Stand vom 1. Juli
Mietspiegel vorhanden ist, hat die Vermieterin bzw. der
2021. Ggf. später eintretende Änderungen der recht
Vermieter im Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche
lichen Rahmenbedingungen, welche die Anwendung
Vergleichsmiete laut Mietspiegel der Mieterin bzw. dem
des Mietspiegels betreffen, können nicht berücksichtigt
Mieter mitzuteilen, wenn der Mietspiegel Angaben zu
werden. Sie sind aber durch die Anwenderinnen und
diesem Wohnraum enthält. Hierbei reicht es aus, wenn
Anwender des Mietspiegels zu beachten.
die verlangte Miete innerhalb der im Mietspiegel aus
gewiesenen Spanne liegt. Diese Vorschrift gilt auch
dann, wenn die Vermieterin bzw. der Vermieter sich
1
Unter Möblierung/Teilmöblierung werden nicht Einbauküchen,
Einbauschränke, Durchreichen u. Ä. verstanden.
4Mietspiegel 2021
auf ein anderes Begründungsmittel als den Mietspiegel 4.2 Wohnwertmerkmale
stützen will. Im Gerichtsverfahren hat der qualifizierte
Mietspiegel die Vermutung der Richtigkeit für sich. Im Allgemeinen hängt die Höhe der Miete einer Woh
nung von den Merkmalen Art, Wohnungsgröße, Aus
Die Vermieterin bzw. der Vermieter kann verlangen,
stattung, Beschaffenheit und Wohnlage ab. Von diesen
dass die Mieterin bzw. der Mieter einer Mieterhöhung
fünf sogenannten Wohnwertmerkmalen wurden drei
bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu
direkt in den Mietspiegel einbezogen:
stimmt, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
• Wohnungsgröße,
• Die Miete der Wohnung ist seit mindestens einem
Jahr unverändert (ausgenommen Mieterhöhungen • Ausstattung,
wegen Modernisierung oder höherer Betriebskos
• Beschaffenheit.
ten),
Dabei wird das Merkmal Beschaffenheit durch das Bau
• eine Mieterhöhung ist nach dem Mietvertrag nicht
alter des Gebäudes bzw. der Wohnung (bei nachträgli
ausgeschlossen,
cher Errichtung einer Wohnung in einem bestehenden
• der verlangte Mietzins hat sich innerhalb eines Gebäude) abgebildet.
Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 %
Aus den zwei Merkmalen Wohnungsgröße und Baualter
erhöht (ausgenommen Mieterhöhungen wegen
ergibt sich in der Mietspiegeltabelle das Feld, mit dem
Modernisierung oder höherer Betriebskosten).
man eine bestimmte Wohnung vergleichen und den in
Der Mietspiegel gibt in jedem Mietspiegelfeld für die Frage kommenden Mittelwert und die Mietenspanne
erhobenen Mietwerte den Mittelwert (das arithmeti ablesen kann. Über die Einordnung der Wohnung inner
sche Mittel) und eine Mietenspanne an, die sich aus den halb der Spanne entscheidet die Anzahl der in dieser
inneren vier Fünfteln der gemessenen Mietenverteilun Broschüre aufgeführten Ausstattungsmerkmale. Dage
gen ergibt. D. h. es sind bei der Datenerhebung sowohl gen werden die Kriterien „Art“ und „Wohnlage“ nur
marktübliche Mieten unterhalb als auch oberhalb der indirekt berücksichtigt.
Mietenspannen gefunden worden. Dieses kann gege
Wie die einzelne Wohnung im Mietspiegel einzuordnen
benenfalls bei der Bewertung besonderer individueller
ist, kann erst nach eingehender Prüfung und Anwen
Wohnungseigenschaften Berücksichtigung finden.
dung der nachfolgenden Hinweise entschieden wer
Bei Neuvermietung können vom Mietspiegel abwei den.
chende Mieten vereinbart werden. Dabei sind die Be
stimmungen des Wirtschaftsstrafgesetzes gegen Miet
4.2.1 Art
preisüberhöhungen und des Strafgesetzbuches gegen
Mietwucher zu beachten. Diese knüpfen an eine erheb
Dieses Wohnwertmerkmal ist im Mietspiegel nicht
liche Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete
direkt einbezogen. Mit der Art der Wohnung sind vor
an.
allem die Gebäudeart und die Anzahl der Wohnungen
im Gebäude gemeint.
Im Mietspiegel sind nur Mieten von Wohnungen in
4 Begriffsbestimmungen
Mehrfamilienhäusern mit drei und mehr Wohnungen
berücksichtigt. Hierzu gehören auch vermietete Eigen
4.1 Mietbegriff
tumswohnungen in Mehrfamilienhäusern. Mieten für
Wohnungen in Gebäuden mit geringerer Wohnungs
Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen han
anzahl können deshalb nicht unmittelbar aus dem
delt es sich um die monatliche Nettokaltmiete pro
Mietspiegel abgelesen werden.
Quadratmeter Wohnfläche. Dies ist der im Rahmen des
Mietvertrags bzw. der letzten Mieterhöhung vereinbarte
Mietzins für die Überlassung der Wohnung einschließ 4.2.2 Wohnungsgröße
lich etwaiger in ihm enthaltener Modernisierungs- und
Instandsetzungszuschläge, jedoch ohne Betriebs- und Die Wohnungsgröße bestimmt sich nach der Wohn
Heizkosten. Bei diesen Nettokaltmieten ist grundsätz fläche in Quadratmetern. Zu ihrer genauen Berechnung
lich davon auszugehen, dass seitens der Mieterin bzw. empfiehlt sich die Anwendung der Verordnung zur Be
des Mieters eine vertragliche Verpflichtung zur Durch rechnung der Wohnfläche (vgl. Anlage 2).
führung der Schönheitsreparaturen besteht.
5Als Wohnungsgröße ist für den Mietspiegel die Wohn 4.2.4 Ausstattung
fläche hinter der Wohnungstür ohne Zusatzräume
außerhalb der Wohnung, wie z. B. Keller oder Boden Maßgeblich ist allein die Wohnungs- und Gebäude
raum, maßgebend. Balkone, Terrassen, Loggien und ausstattung, die durch die Vermieterin bzw. den Ver
Dachgärten können bis höchstens zur Hälfte ihrer Fläche mieter gestellt wurde. Von der Mieterin bzw. vom
bei der Ermittlung der Wohnungsgröße eingerechnet Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattungs
werden. merkmale bleiben unberücksichtigt.
Im Mietspiegel werden die Wohnungen in vier Größen Die Ausstattung wird im Mietspiegel in zweierlei Weise
klassen eingeteilt: berücksichtigt:
• bis unter 45 m² Zum einen wird davon ausgegangen, dass die Wohnung
seitens der Vermieterin bzw. des Vermieters mit Bad,
• 45 bis unter 65 m²
WC und einer Heizung ausgestattet ist, die alle Wohn
• 65 bis unter 85 m² räume beheizt. Letzteres umfasst Fern-, Block-, Zentral-
oder Etagenheizungen sowie Nachtspeicherheizungen,
• 85 m² und mehr
falls diese in allen Wohnräumen vorhanden sind. Die
Brennstoffversorgung muss dabei automatisch, also
4.2.3 Beschaffenheit nicht von Hand, erfolgen. Für Wohnungen, bei denen
diese Merkmale nicht vorhanden sind, können keine
Das Wohnwertmerkmal „Beschaffenheit“ bezieht sich Werte aus dem Mietspiegel abgelesen werden.
auf Bauweise, Zuschnitt und baulichen Zustand des Ge
Zum anderen sind 20 Ausstattungsmerkmale mit un
bäudes und der Wohnung. Es wird im Mietspiegel durch
terschiedlichen Gewichtungen für die Einordnung einer
das Baualter wiedergegeben, weil die grundsätzliche
Wohnung in den Mietspiegel relevant. Insgesamt kön
Beschaffenheit verschiedener Wohnungen wesentlich
nen 27 Punkte erreicht werden.
durch die während bestimmter Zeitperioden übliche
Bauweise charakterisiert wird. Maßgeblich für das Bau Die Gewichtung erfolgt in einem Punktesystem. Es
alter ist die Bezugsfertigkeit der Wohnung. Dies gilt werden zwei Punkte für Ausstattungsmerkmale verge
auch bei Wiederaufbau, Wiedererstellung, Ausbau oder ben, die sich tendenziell stärker auf den Mietpreis aus
Erweiterung von bestehenden Gebäuden. wirken können. Alle anderen Ausstattungsmerkmale
erhalten einen Punkt. Die Ausstattungsmerkmale und
Das Baualter soll dabei nicht schematisch berücksich
deren Gewichtung sind dabei wie folgt festgelegt:
tigt werden. Im Grenzbereich zwischen zwei Baualtern
kann es gerechtfertigt sein, die Wohnung höher oder
niedriger einzustufen.
Punkte-
Ausstattungsmerkmal
Im Mietspiegel für Burgdorf werden folgende Baualters vergabe
klassen unterschieden:
Küche
• bis 1960
Komplett ausgestattete Küche mit Herd,
• 1961 - 1994 Spüle, Kühlschrank, Arbeitsplatte sowie 2
Schränken
• 1995 - 2020
Hochwertiges Küchengerät (z. B. Glas
Grundsätzlich werden modernisierte Wohnungen in das
keramik- (etwa „Ceran“) oder Induk
Baualter der Ersterrichtung eingeordnet. Eine abwei
tionskochfeld, Einbaukühlschrank, Ge 1
chende Einordnung kann im Einzelfall dann gerechtfer
schirrspülmaschine, Gefrierschrank oder
tigt sein, wenn der durch eine mit wesentlichem Bau
-truhe, Mikrowellenherd)
aufwand durchgeführte Modernisierung geschaffene
Wohnwert dieses rechtfertigt. Warmwasserversorgung 1
Keramische Bodenfliesen oder gleich
1
wertiger Bodenbelag
Bad
Zusätzliches separates WC (Gäste-WC) 2
Separate Dusche zur vorhandenen Bade
1
wanne
6Mietspiegel 2021
Neuwertige bzw. moderne Badausstat Warmwasserbereitung vorliegt, sind vor der Vergabe
1
tung der Ausstattungspunkte pauschal 20 kWh/(m²·a) hin
zuzurechnen.
Keramische Bodenfliesen oder gleich
1 Die Summe der vorhandenen Ausstattungspunkte aus
wertiger Bodenbelag
der Liste entscheidet darüber, in welchen Bereich der
Versorgungs- und Entsorgungsleitungen Mietenspanne innerhalb eines Mietspiegelfeldes eine
überwiegend nicht freiliegend (die Zu konkrete Wohnung einzuordnen ist. Dabei gelten fol
leitungen, die sich direkt am WC, dem 1 gende Regeln:
Waschbecken oder der Heizung befinden,
• 0 bis 9 Ausstattungspunkte vorhanden = Einordnung
sind damit nicht gemeint)
in die untere Hälfte der Differenz zwischen Span
Fußbodenheizung 2 nenunterwert und Mittelwert
Bad mit Fenster 2 • 10 bis 12 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord
nung in die obere Hälfte der Differenz zwischen
Wohnung allgemein
Spannenunterwert und Mittelwert
Parkett oder aufgearbeiteter/neuer Die
2 • 13 bis 15 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord
lenboden in mindestens einem Raum
nung in die untere Hälfte der Differenz zwischen
Isolierverglasung 1 Mittelwert und Spannenoberwert
Gegensprechanlage mit Türöffner 1 • 16 bis 27 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord
nung in die obere Hälfte der Differenz zwischen Mit
Kabelanschluss oder Gemeinschaftssatel
1 telwert und Spannenoberwert
litenanlage
Innerhalb der sich nach dieser Einordnung einer kon
Balkon, Terrasse, Loggia oder Dachgarten
kreten Wohnung in das Tabellenraster des Mietspie
(Mindesttiefe 1 m, keine bauliche Beein 2
gels dann noch ergebenden restlichen Mietenspanne
trächtigung)
können weitere, noch nicht berücksichtigte Ausstat
Gartennutzung (nur dem jeweiligen Mie tungsmerkmale der Wohnung und/oder des Gebäudes
ter zugängliche und zur Verfügung ste 1 – ebenso wie ihr Fehlen – berücksichtigt werden.
hende Grünfläche)
Aufzug im Haus 1 4.2.5 Wohnlage
Abschließbarer Fahrradabstellraum inner
1 Die Wohnlage wird im Mietspiegel nicht unmittelbar
halb oder außerhalb des Gebäudes
berücksichtigt, da sich Mietpreisunterschiede nach
Energetik Wohnlage bislang nicht in wesentlichem Ausmaß he
rausgebildet haben. Dessen ungeachtet lassen sich in
Wohnungen in Gebäuden mit einem
Einzelfällen unterschiedliche Wohnlagequalitäten fest
Energieverbrauchswert inkl. Warmwas
stellen, die unterschiedliche Miethöhen rechtfertigen.
serbereitung von
Diese Unterschiede können innerhalb der Mietenspan
– 130 kWh/(m²·a) oder besser in bis
ne zusätzlich zu den Ausstattungsmerkmalen (s. 4.2.4)
1960 errichteten Gebäuden
berücksichtigt werden.
– 120 kWh/(m²·a) oder besser in zwi
schen 1961 und 1977 errichteten Ge
bäuden 2
– 90 kWh/(m²·a) oder besser in zwischen 5 Anwendung
1978 und 1994 errichteten Gebäuden
– 70 kWh/(m²·a) oder besser in zwischen
Der Mietspiegel wird durch die zwei Wohnwertmerk
1995 und 2014 errichteten Gebäuden
male Größe und Baualter der Wohnung gebildet. Um
– 55 kWh/(m²·a) oder besser in ab 2015
das für eine bestimmte Wohnung in Betracht kommen
errichteten Gebäuden
de Mietspiegelfeld zu finden, ist folgendermaßen vor
zugehen:
Gesamtpunktzahl (Ausstattungspunkte) 27
1. Feststellen der Wohnungsgröße (Diese Angabe kann
man aus den Mietvertragsunterlagen oder der Be
Die Energieverbrauchswerte können aus dem Ener triebskostenabrechnung entnehmen.)
gieverbrauchsausweis für das Gebäude entnommen
2. Feststellen des Baualters
werden. Wenn der Verbrauchskennwert nur ohne
7Aus der Kombination der Merkmale Wohnungsgröße Berechnungsbeispiel Feld B2:
und Baualter ergibt sich das entsprechende Tabellen
Baualtersklasse 1961 bis 1994 (Spalte B), Wohnungs
feld des Mietspiegels, aus dem man Mittelwert und
größe 45 m² bis unter 65 m² (Zeile 2)
Mietpreisspanne ablesen kann.
Spannenunterwert1: 6,00 €, Mittelwert2: 6,95 €, Span
Abschließend ist die Wohnung innerhalb der Mieten
nenoberwert3: 8,07 €
spanne anhand der Anzahl der vorhandenen weiteren
Wohnungsausstattungen nach dem in Abschnitt 4.2.4
Anzahl Ausstattungsmerkmale
dargestellten Regelwerk einzuordnen.
0 bis 9 10 bis 12 13 bis 15* 16 bis 27
Dazu ein Beispiel:
Vergleichsmiete pro m2
Eine Wohnung wurde 1965 errichtet und ist 58 m² groß.
6,00 € 6,48 € 6,95 € 7,51 € 8,07 €
Damit gehört sie in das Mietspiegelfeld B2 (Baual
tersklasse 1961 bis 1994, Wohnungsgröße 45 m² bis
Spannen- Mittelwert2 Spannen-
unter 65 m²). Der Mittelwert in Feld B2 beträgt 6,95 €/
unterwert1 oberwert3
m² Nettokaltmiete monatlich, die Mietenspanne liegt
zwischen 6,00 bis 8,07 €/m².
* Bei 14 Ausstattungsmerkmalen liegt die ortsübliche
Die Wohnung ist folgendermaßen ausgestattet: Vergleichsmiete zwischen 6,95 €/m² und 7,51 €/m²
• Warmwasserversorgung in der Küche
• Keramische Bodenfliesen oder gleichwertiger Boden
5.1 Mietspiegel der Stadt Burgdorf 2021
belag im Bad
• Versorgungs- und Entsorgungsleitungen im Bad
1961 1995
überwiegend nicht freiliegend Baualtersklasse bis 1960
bis 1994 bis 2020
• Bad mit Fenster
A B C
Wohnungsgröße
• Isolierverglasung
5,80 6,77 8,41
• Gegensprechanlage mit Türöffner Unter 45 m² 1
5,06 - 6,45 5,99 - 7,88 6,13 - 11,23
• Kabelanschluss oder Gemeinschaftssatellitenanlage
45 m² bis 6,12 6,95 7,97
• Balkon, Terrasse, Loggia oder Dachgarten (Mindest 2
unter 65 m² 5,28 - 7,53 6,00 - 8,07 6,25 - 10,03
tiefe 1 m, keine bauliche Beeinträchtigung)
• Aufzug im Haus 65 m² bis 6,00 6,79 8,02
3
unter 85 m² 5,27 - 7,12 5,97 - 7,71 6,04 - 10,14
• Abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder
außerhalb des Gebäudes
5,77 6,85 8,44
85 m² und mehr 4
• Die Wohnung hat einen Energieverbrauchswert inkl. 4,47 - 7,22 5,78 - 8,28 5,99 - 10,93
Warmwasserbereitung von 120 kWh/m²a oder bes
ser in zwischen 1961 und 1977 errichteten Gebäu
den.
Legende: 1. Zeile: Arithmetisches Mittel
Damit hat die Wohnung 14 Ausstattungspunkte und ist 2. Zeile: Unter- und Oberwert
in die untere Hälfte der Differenz zwischen Mittelwert der 4/5-Spanne
und Spannenoberwert einzuordnen. Die Differenz zwi
Das Feld C1 hat aufgrund einer geringen
schen Mittelwert und Spannenoberwert beträgt im Feld
Anzahl von Mietwerten nur eine bedingte
B2 1,12 €/m². Somit liegt die ortsübliche Vergleichs
Aussagekraft (10 bis 29 Mietwerte).
miete für die Beispielwohnung in der Mietenspanne
zwischen 6,95 €/m² und 7,51 €/m².
8Mietspiegel 2021
Anlage 1 (4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) 1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Aus
(Stand 1. Juli 2021) gleichszahlung nach den Vorschriften über
den Abbau der Fehlsubventionierung im Woh
§ 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz nungswesen wegen des Wegfalls der öffentli
chen Bindung erloschen ist und
(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu
eine Erhöhung der Miete vereinbaren.
entrichtenden Ausgleichszahlung nicht über
(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Ver steigt.
tragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate
Indexmiete nach § 557b vereinbaren.
vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen,
(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur
nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu
soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflich
ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den tung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung
Umständen ergibt. nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgeset
zes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vor
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein
schriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen
barung ist unwirksam.
ist.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung
§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichs-
auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind
miete
Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhö des § 559a Abs. 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
hung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmie
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein
te verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu
barung ist unwirksam.
dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten
unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann
frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung
geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem
§§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genom
den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder
men werden auf
einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum ver
gleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
und Lage einschließlich der energetischen Ausstat
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
tung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jah
ren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines
abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen öffentlich bestellten und vereidigten Sachver
ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz ständigen,
oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleich
festgelegt worden ist.
bare Wohnungen; hierbei genügt die Benen
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete nung von drei Wohnungen.
innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1),
den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als
bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten
20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der
ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter
Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert,
in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben
wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung
auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung
mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingun
auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2
gen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Ge
stützt.
meinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete
nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen (4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der
werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsver Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte
ordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeit
Jahren zu bestimmen. punkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt,
9kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 § 558d Qualifizierter Mietspiegel
oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch
ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspie (1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der
gel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Ge nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen
meinde verwendet werden. erstellt und von der Gemeinde oder von Interessen
vertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein
worden ist.
barung ist unwirksam.
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von
zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Da
§ 558b Zustimmung zur Mieterhöhung
bei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des
vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisinde
(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt,
xes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte
schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten
in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier
Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungs
Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstel
verlangens.
len.
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird
Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zu
vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel be
gang des Verlangens zustimmt, kann der Vermie
zeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete
ter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage
wiedergeben.
muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben
werden.
§ 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Miet-
(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausge
erhöhung
gangen, das den Anforderungen des § 558a nicht
entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit
(1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558
nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlan
oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum
gens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem
Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der
Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.
Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außer
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein ordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats
barung ist unwirksam. kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhö
hung nicht ein.
§ 558c Mietspiegel (2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein
barung ist unwirksam.
(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübli
che Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der
Gemeinde oder von Interessenvertretern der Ver Anlage 2
mieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder an
erkannt worden ist. Auszug aus der Verordnung zur Berechnung
der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFIV)
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde
(Stand 25. November 2003)
oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Ge
meinden erstellt werden.
§ 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der
Marktentwicklung angepasst werden. (1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die
Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hier
Verordnung anzuwenden.
für ein Bedürfnis besteht und dies mit einem ver
tretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und (2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach
ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden. § 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach
§ 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche
(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechts
anzurechnen.
verordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vor
schriften über den näheren Inhalt und das Verfahren
zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu
erlassen.
10Mietspiegel 2021
§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen 5. Einbaumöbeln und
6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.
(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grund
flächen der Räume, die ausschließlich zu dieser (3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer
Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohn Betracht die Grundflächen von
heims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur
1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen,
alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch
freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie
die Bewohner bestimmt sind.
eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen
(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratme
ter beträgt,
1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen
nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie 2. Treppen mit über drei Steigungen und deren
Treppenabsätze,
2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,
3. Türnischen und
wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem
Wohnheim gehören. 4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht
bis zum Fußboden herunterreichen oder bis
(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen fol
zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Me
gender Räume:
ter oder weniger tief sind.
1. Zubehörräume, insbesondere:
(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig ge
a. Kellerräume, stellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeich
nung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund
b. Abstellräume und Kellerersatzräume
einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese
außerhalb der Wohnung,
1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmi
c. Waschküchen,
gungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren
d. Bodenräume, nach dem Bauordnungsrecht der Länder ge
fertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches
e. Trockenräume,
Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches
f. Heizungsräume und geeignet sein und
g. Garagen, 2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den
Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.
2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stel
lenden Anforderungen des Bauordnungsrechts Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt
der Länder genügen, sowie worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung
gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung
3. Geschäftsräume.
im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer
berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.
§ 3 Ermittlung der Grundfläche
(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwi § 4 Anrechnung der Grundflächen
schen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der
Die Grundflächen
Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszuge
hen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der 1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten
bauliche Abschluss zu Grunde zu legen. Höhe von mindestens zwei Metern sind voll
ständig,
(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich
einzubeziehen die Grundflächen von 2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten
Höhe von mindestens einem Meter und weni
1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und
ger als zwei Metern sind zur Hälfte,
Fensterumrahmungen,
3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimm
2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
bädern und ähnlichen nach allen Seiten ge
3. fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, schlossenen Räumen sind zur Hälfte,
Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Ter
Duschwannen,
rassen sind in der Regel zu einem Viertel,
4. freiliegenden Installationen, höchstens jedoch zur Hälfte
anzurechnen.
11Weitere Informationen und Ansprechpersonen Stadt Burgdorf Wirtschaftsförderungs- und Liegenschaftsabteilung Vor dem Hannoverschen Tor 1 31303 Burgdorf Gesine Nämsch Telefon 0 51 36/8 98 - 1 36 Melanie Höthker Telefon 0 51 36/8 98 - 1 37 Hinweis: Durch die Stadt Burgdorf kann lediglich eine „Lese- und Interpretationshilfe“ des Mietspiegels, jedoch keine Rechtsberatung in mietrechtlichen Angelegenheiten erfolgen. Weiterhin beraten auch die jeweiligen Vertretungen von Mieterinnen und Mietern sowie Vermieterinnen und Vermietern. ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– IMPRESSUM Herausgeber Stadt Burgdorf Der Bürgermeister Vor dem Hannoverschen Tor 1 31303 Burgdorf Telefon (0 51 36) 8 98 - 0 Telefax (0 51 36) 8 98 - 1 12 E-Mail info@burgdorf.de Internet www.burgdorf.de Foto Seite 2: Stadt Burgdorf Druck Region Hannover, Team Medienservice
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