Ratgeber Immobilienverkauf München inklusive Immobilienmarktbericht 2018
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Ratgeber Immobilienverkauf München
inklusive Immobilienmarktbericht 2018
Mit zahlreichen Tipps und Checklisten rund um das Thema Immobilienverkauf
Jetzt unverbindliche Verkaufsberatung unter Telefon 089 / 13 13 20
© Fischer Immobilien – Immobilienratgeber von Rainer Fischer 1Inhalt Einige Infos vorab 3 Immobilienverkauf mit oder ohne Mieter 4 Kann man mit bestehendem Darlehen verkaufen? 6 Jetzt verkaufen oder lieber noch warten? 8 Steuern zahlen beim Immobilienverkauf 10 Wann ist der Kaufpreis zur Zahlung fällig? 11 Unterlagencheckliste Immobilienverkauf 13 Höhe der Maklerprovision beim Immobilienverkauf 15 Wie geht das eigentlich mit dem Immobilienverkauf? 17 Immobilienmarktbericht München 2018 21 Fischer Immobilien: Rainer Fischer stellt das Maklerbüro vor 24 Wie es weitergeht 24 2 © Fischer Immobilien – Immobilienratgeber von Rainer Fischer
Einige Infos vorab
Diesen Ratgeber habe ich aus 25 Jahre Erfahrung im Immobilienverkauf geschrieben. Er ist kein theoretisches
Gebilde und befasst sich daher mit genau den Punkten, die von meinen Kunden immer wieder im Vorfeld oder
während des Verkaufs angesprochen wurden.
·· Kann ich dem Mieter kündigen um besser verkaufen zu können?
·· Wie sind aktuell die Immobilienpreise?
·· Muss ich Spekulationssteuer zahlen beim Verkauf?
·· Kann ich beim Verkauf eine Anzahlung bekommen?
·· Wie genau ist der Ablauf?
·· usw.
Da es beim Immobilienverkauf im Raum München um viel Geld geht und ein solches Unterfangen auch Nerven
kosten kann, stelle ich am Ende dieser Broschüre auch mein Büro vor und zeige Ihnen einige Referenzen.
Vielleicht ist mein Maklerbüro ja genau das richtige für Ihren Immobilienverkauf.
Mich würde es freuen.
Viel Spaß beim Lesen
Ihr Rainer Fischer
Immobilienmakler seit 25 Jahren
© Fischer Immobilien – Immobilienratgeber von Rainer Fischer 3Immobilienverkauf mit oder ohne Mieter
Beim Immobilienverkauf stellt sich zum einen der Frage, ob es finanziell von Nachteil
ist mit Mieter zu verkaufen und zum anderen, ob ich als Eigentümer beim Verkauf
überhaupt kündigen darf.
INTERVIEW MIT MANFRED A. BINDER, RECHTSANWALT AUS MÜNCHEN
Kann man einem Mieter kündigen, wenn man seine hierfür nicht aus. Von einer Hinderung wird bei einem
Wohnung oder sein Haus verkaufen möchte? geplanten Immobilienverkauf in vermieteten Zustand
RA Manfred A. Binder: Hier gilt der Grundsatz „Kauf grundsätzlich dann ausgegangen, wenn der Vermieter
bricht nicht Miete“, das heißt grundsätzlich ist ein die Immobilie nicht oder nur zu wirtschaftlich
Verkauf des Mietobjekts kein Grund, der den Verkäufer unzumutbaren Bedingungen verkaufen kann. Der
zu einer Kündigung berechtigt. Nach allgemeinen zugleich geforderte erhebliche Nachteil kann dabei
Regeln kann ein Vermieter seinem Mieter nur wirtschaftlicher oder persönlicher Natur sein.
kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der
Beendigung des Mietverhältnisses hat. Problematisch ist hier, dass der Vermieter die
Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der
Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere Voraussetzungen hat. Er muss sich daher bereits
dann vor, wenn der Mieter vertragliche Pflichten vor Kündigungsausspruch z. B. um den Verkauf
erheblich verletzt, wenn er einen Eigenbedarf bemühen und dabei die Unverkäuflichkeit bzw. die
nachweisen kann oder wenn der Vermieter die Unwirtschaftlichkeit des Verkaufs der vermieteten
Immobilie anderweitig wirtschaftlich verwerten Wohnung feststellen. Erst wenn er dies belegen
will. Im Falle des Immobilienverkaufs käme – soweit kann, könnte er eine Kündigung aussprechen. Diese
keine weiteren Gründe hinzutreten – allenfalls eine Kündigungsmöglichkeit ist daher aufgrund ihrer
Kündigung wegen anderweitiger wirtschaftlicher hohen Anforderungen eher theoretischer Natur. Die
Verwertung in Betracht. Allerdings reicht hierfür Kündigung wegen anderweitiger wirtschaftlicher
die ernsthafte Verkaufsabsicht allein nicht aus. Verwertung sollte nur nach ausführlicher rechtlicher
Hinzutreten muss daneben die Angemessenheit Beratung ausgesprochen werden.
der Verwertung nach den Gesamtumständen, das
Entgegenstehen des Bestandes des Mietverhältnisses Wie sieht es mit einer Eigenbedarfskündigung aus?
der Verwertung und der Eintritt erheblicher Nachteile RA Manfred A. Binder: Voraussetzung der
im Falle der Hinderung der Verwertung. Eigenbedarfskündigung ist, dass der Vermieter die
Räume für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden
Während die ersten zwei Voraussetzungen, nämlich Personen oder seinen Familienangehörigen benötigt.
die Verkaufsabsicht und die Angemessenheit der Als Haushaltsangehörige kommen alle Personen
Verwertung, „relativ leicht“ zu erfüllen sind, stellen in Frage, die seit längerer Zeit auf Dauer mit dem
die zwei letztgenannten Voraussetzungen den Vermieter in Hausgemeinschaft leben, also auch
Vermieter vor einige Probleme. Zunächst muss der Pfleger oder Haushaltsgehilfen. Privilegierte
Bestand des Mietverhältnisses den geplanten Verkauf Familienangehörige sind grundsätzlich der Ehegatte,
hindern. Eine Erschwerung der Verwertung reicht die Verwandten und Verschwägerten in gerader
4 © Fischer Immobilien – Immobilienratgeber von Rainer FischerLinie (also Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel usw.), die Vertragsfreiheit u.a. in Fällen der Sittenwidrigkeit,
die Verwandten in der Seitenlinie bis zum dritten des Rechtsmissbrauchs oder wenn Zwang auf den
Grad (Geschwister, Nichten und Neffen usw.) und Mieter ausgeübt wurde.
die Verschwägerten in der Seitenlinie bis zum
zweiten Grad (Schwiegereltern, Schwager). Sind Können Mieterhöhungen (erfolgreich oder
Personen mit dem Vermieter nur weitläufig verwandt gescheitert) kurz vor einer Eigenbedarfskündigung
oder verschwägert, dann kommt es darauf an, ob sich negativ auswirken?
zwischen dem Vermieter und dem Angehörigen ein RA Manfred A. Binder: Das Mieterhöhungsbegehren
besonders enger Kontakt besteht. Darüber hinaus und die Eigenbedarfskündigung sind voneinander
bedarf die Eigenbedarfskündigung einer Nutzungs- unabhängig. Soweit die Voraussetzungen für eine
bzw. Überlassungsabsicht des Vermieters, d. h., Eigenbedarfskündigung vorliegen, ist diese rechtlich
dass der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die wirksam. Etwas anderes ergibt sich jedoch, wenn
Räume selbst als Wohnung zu nutzen oder diese die „Eigenbedarfskündigung“ dadurch motiviert
einem Hausstands- oder Familienangehörigen zu wäre, dass die zuvor erklärte Mieterhöhung nicht
überlassen. Wichtig ist hier, dass der Nutzungs- und rechtswirksam war. Dann aber lägen bereits die
Überlassungswille bereits vor dem Ausspruch der Kündigungsvoraussetzungen nicht vor.
Kündigung vorhanden sein muss. Dieser muss nach
der Rechtsprechung des BGH auch mindestens bis Wie lange muss ich nach Eigenbedarfskündigung
zum Ablauf der Kündigungsfrist bestehen. Weitere mindestens selbst in der Wohnung oder dem Haus
Voraussetzung für die Eigenbedarfskündigung ist das leben?
Nutzungs- oder Überlassungsinteresse. Der Vermieter RA Manfred A. Binder: Entscheidend für die
muss vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Eigenbedarfskündigung ist der Nutzungs- bzw.
Inanspruchnahme des Wohnraums für sich oder eine Überlassungswille. Wie oben schon erwähnt muss
begünstigte Person haben. Daran fehlt es z. B., wenn dieser bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bestehen.
dem Vermieter eine andere freistehende Wohnung Das bedeutet, dass der Vermieter selbst oder die
zur Verfügung steht, durch die sein Bedarf gedeckt begünstigte Person nach Ablauf der Frist nicht
werden kann. unbedingt in die Wohnung oder Haus einziehen muss.
Der Wille könnte ja nach Fristende weggefallen sein.
Sind sogenannte Mietaufhebungsvereinbarungen Im Streitfall muss jedoch der Vermieter plausibel und
rechtlich haltbar? substantiviert darlegen, aus welchem Grund der mit
(Anmerkung: Dies ist eine schriftliche Vereinbarung, der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf, nachträglich
welche Mieter und Eigentümer schließen können um entfallen sein soll. Gelingt ihm das nicht, so wird
die Bedingungen eines Auszugs zu regeln. Der Mieter davon auszugehen sein, dass der Eigenbedarf nur
bekommt hier vielleicht einen Umzugszuschuss oder vorgeschoben war mit der Konsequenz, dass der
der Vermieter verzichtet auch Renovierungen, die der Mieter ggf. Anspruch auf Schadensersatz gegenüber
Mieter vielleicht zu erbringen hätte.) dem Vermieter geltend machen kann. Gleichermaßen
verhält es sich, wenn der Vermieter wegen
RA Manfred A. Binder: Das deutsche Recht sieht
Eigenbedarf einzieht, aber nach kurzer Zeit – ohne
den Grundsatz der Vertragsfreiheit vor. Daher können
plausiblen Grund – wieder auszieht. Auch in diesem
Mietverhältnisse jederzeit im Wege der Vereinbarung
Fall wird von einem vorgeschobenen Eigenbedarf
aufgehoben werden. Voraussetzung ist lediglich, dass
auszugehen sein.
sich Mieter und Vermieter über die Beendigung des
Mietverhältnisses einig sind. Einschränkungen erlebt
© Fischer Immobilien – Immobilienratgeber von Rainer Fischer 5Kann man mit bestehendem Darlehen verkaufen? Ein nicht geringer Teil, der zum Verkauf stehenden Häuser, Wohnungen und Immobilien hat noch einen Kredit, der noch nicht vollständig getilgt ist. Was ist hier zu tun bzw. zu beachten? Grundschuldeintrag und Immobilienkredit Wird eine Immobilie erworben und finanziert, sichert sich die finanzierende Bank durch eine Eintragung im Grundbuch des Hauses oder der Eigentumswohnung ab und schließt mit dem zukünftigen Eigentümer einen Darlehensvertrag. Im Darlehensvertrag sind unter anderem Laufzeit, Zinssatz und Zinsfestschreibung geregelt. Das heißt, dass der sogenannte Grundschuldeintrag der Bank und das Darlehen zwei Paar Stiefel sind. Im Grundbuchauszug können beispielsweise € 300.000 stehen, während das Darlehen gar nicht mehr existiert. Der Grundschuldeintrag löscht sich nicht automatisch, sondern nur, wenn der Eigentümer einen Notar aufsucht und dies beantragt. Da dies mit Gebühren verbunden ist und auch weil man diese Grundschuld jederzeit wieder durch ein neues Darlehen (zum Beispiel zum Kauf eines Wintergartens) belasten könnte, löscht man diese Grundschuld häufig nicht, auch wenn das Darlehen abgezahlt ist. Immobilienverkauf, Notartermin und Löschung der Grundschuld Steht jedoch eines Tages ein Verkauf der Immobilie an, stellt sich die Frage, was zu tun ist. Für den Fall, dass das Darlehen bezahlt, aber die Grundschuld noch eingetragen ist, leitet man idealerweise die Darlehensinformationen (Bank mit Adresse, Darlehensnummer, Ansprechpartner) an das beauftragte Notariat weiter. Das Notariat holt dann nach der Beurkundung (der Unterzeichnung des Vertrages) die sogenannte Löschungsbewilligung von der Bank ein und die Grundschuld wird im Zuge des Verkaufs gelöscht. Natürlich kann man selbst im Vorfeld des Notartermins dies selbst erledigen, also die Bank kontaktieren, um die Verkaufsabwicklung zu beschleunigen. Meistens tut dies jedoch das Notariat. Ist das Darlehen noch belastet, dann lautet die Frage, wie hoch die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung ist? Die Finanzierungsbank hat dem Immobilienbesitzer für eine bestimmte Zeit einen festen Zins zugesagt und möchte bei vorzeitiger Aufhebung des Vertrages eine Vorfälligkeitsentschädigung haben, also einen bestimmten Ausgleichsbetrag. Diese Summe richtet sich nach Darlehenshöhe, Laufzeit, abgeschlossener Zinssatz und aktueller Zinssatz. Im Internet gibt es verschiedene Rechner, um sich selbst einen Überblick über die „Strafe“ zu machen. Ich persönlich verwende aktuell den Vorfälligkeitsrechner www.drklein.de von Dr. Klein. Sie müssen also diese Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgabe in ihren Verkauf mit einkalkulieren. Hier läuft es dann ähnlich wie zuvor geschildert: Sie geben die Daten an das Notariat. Nach dem Verkaufstermin fragte der Notar die Bank hinsichtlich des offenen Betrages an. Der Käufer bekommt dann die Mitteilung, welchen Betrag er an die Finanzierungsbank für die Kreditablösung bezahlen muss und welche Summe auf welches Konto dem 6 © Fischer Immobilien – Immobilienratgeber von Rainer Fischer
Verkäufer/Eigentümer direkt zur Verfügung gestellt wird. Natürlich kann man hier als Eigentümer keine Löschungsbewilligung selbst einholen, weil die Grundschuld ja nur unter Auflagen (Ablösung des Darlehens) gelöscht werden kann. Kreditübernahme durch den Käufer Ganz generell ist es möglich, dass der Käufer den Kredit übernimmt, soweit die Bonität, also die Kreditwürdigkeit passt. In der Praxis wird dies jedoch selten durchgeführt, da der Käufer in der Regel einen anderen Betrag benötigt und auch eine andere Bank hat. Vielleicht wird dies wieder interessant, wenn die Zinssätze steigen. Aktuell werden bei fast allen Fällen die alten Kredite abgelöst, die alten Grundschulden gelöscht, neue Grundschulden bestellt und neue Darlehensverträge abgeschlossen. Schwierigkeiten beim Hausverkauf mit Kredit Schwierigkeiten können eigentlich nur dann auftreten, wenn das Darlehen plus die Vorfälligkeitsentschädigung zusammen größer als der Verkaufspreis ist. Dann muss der Verkäufer natürlich vor dem Verkauf mit seiner Bank sprechen. Zusammenfassung Man kann also sagen, dass ein Hausverkauf trotz Kredit möglich ist. Dies gilt genauso für eine Eigentums- wohnung oder sonstige Immobilien. Man sollte sich aber immer schon vorher die Vorfälligkeitsentschädigung ausrechnen lassen, um danach keine böse Überraschung zu erleben. © Fischer Immobilien – Immobilienratgeber von Rainer Fischer 7
Jetzt verkaufen oder lieber noch warten?
Diese Frage beschäftigt viele Immobilieneigentümer, die sich mit dem Gedanken eines
eventuellen Verkaufs beschäftigen. Mache ich einen Fehler, wenn ich den Verkauf jetzt
nicht durchführe?
Vorab – die meisten Immobilienverkäufe werden hauptsächlich aus persönlichen Gründen und nicht aus Gründen
der reinen Gewinnerzielung (wirtschaftliche Gründe) durchgeführt.
Gründe für einen Immobilienverkauf können bspw. sein:
·· Der Mieter zieht aus und man will nicht mehr vermieten.
·· Drei Personen haben zusammen ein Grundstück geerbt und möchten das Erbe aufteilen.
·· Die eigengenutzte Immobilie wird zu groß oder zu klein oder man möchte etwas Neueres.
·· Man möchte im Alter nicht sparen müssen.
·· Man will den Kindern etwas zukommen lassen , damit diese selbst etwas kaufen können usw.
Wie man sehen kann sind hier einige Verkaufsgründe dabei, bei denen es völlig sinnvoll oder auch notwendig ist
eine Immobilie zu verkaufen, wie z. B. den Kindern etwas Geld zukommen zu lassen für den Eigenkauf. Aber wie
ist es, wenn man wirklich frei entscheiden kann?
B
SZENARIO
Vermutlich ist es am Einfachsten die Frage „ … lieber warten?“ anhand eines möglichen Szenario zu betrachten.
Dies könnte beim Treffen der Entscheidung behilflich sein.
Annahme: Herr Walter steht mit 63 Jahren kurz davor in Rente zu gehen. Der Mieter der Wohnung der Familie
Walter ist ausgezogen, er hat zusammen mit seiner Frau ein Eigenheim indem sie selbst wohnen und er überlegt
sich, den Stress der Vermietung durch Verkauf abzulegen. Aber, soll er es jetzt tun oder noch einmal für 5 Jahre
mit Zeitmietvertrag vermieten?
+ Für den Jetztverkauf spricht:
·· Zeitmietverträge in dieser Form sind kaum noch möglich. Heißt, Herr Walter weiß nicht ob er in 5 Jahren
ohne Mieter verkaufen kann oder mit Mieter verkaufen muss, was normalerweise einen niedrigeren
Verkaufspreis bedeutet.
·· Aktuell sind die Zinssätze für Käufer noch niedrig. Dies ist einer der Gründe für die so hohen
Verkaufspreise.
8 © Fischer Immobilien – Immobilienratgeber von Rainer Fischer·· Er kann die Sache nach dem Verkauf als abgeschlossen betrachten und hat einen Klotz weniger am Bein.
·· Aus meiner Erfahrung wird Herr Walter bei Vermietung spätestens nach 2 Jahren wieder anfangen sich
mit dem Verkauf zu beschäftigen, denn irgendetwas hat ihn schon zuvor auf diese Idee gebracht und der
Gedanke wird höchstwahrscheinlich bald wieder aufkeimen. Ausnahme: Er vermietet, hat eine tolle Miete
und einen tollen Mieter.
- Gegen den Jetztverkauf könnte sprechen:
·· Die Mieteinnahme ist besser als der Zinssatz bei der Bank.
·· Immobilienvermögen fühlt sich für viele sicherer an als Barvermögen und könnte es im Falle von
extremen wirtschaftlichen Bedingungen auch sein.
·· Die Miethöhe deckt genau den monatlichen Betrag ab, der ihm in seiner Rente fehlt und es gibt keinen
Grund für extra Geld auf dem Konto.
Konnten Sie aufgrund der vorliegenden Für und Wider Faktoren eine Entscheidung fällen? Falls ja, gut.
Falls nein, hier mein Verdacht warum: Sie möchten einerseits nicht mehr vermieten, also den gefühlten Klotz am
Bein los haben, andererseits aber auch nicht das Bargeld auf der Bank liegen haben? Mein Tipp für diesen Fall.
Beschaffen Sie sich einen Termin beim Makler Ihres Vertrauens und lassen Sie sich den möglichen Verkaufspreis
kalkulieren. Es könnte sein, dass der Preis so interessant oder uninteressant ist, dass dies die Situation löst.
Falls nicht: Im Zweifelsfall, wenn die Immobilie gut ist (gut liegt und gute Mieter anzieht) behalten.
© Fischer Immobilien – Immobilienratgeber von Rainer Fischer 9Steuern zahlen beim Immobilienverkauf
Wann wird beim Hausverkauf eine Spekulationssteuer für Immobilien fällig und wann
nicht? Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung in München verkaufen möchten,
könnte es für Sie interessant sein, wieviel Spekulationssteuer Sie beim Hausverkauf zu
zahlen haben oder ob Ihnen der „Gewinn” steuerfrei zur Verfügung steht.
Im Einkommenssteuergesetz gibt es den § 23, der generell in zwei Gruppen unterteilt:
1. Das zum Verkauf stehende Haus wurde vollständig selbst genutzt. In diesem Fall fällt beim Hausverkauf
keine Spekulationssteuer an, wenn der Eigentümer im Jahr des Verkaufs plus in den beiden Jahren
davor ausschließlich selbst im Haus gewohnt hat.
2. Das Haus war vermietet. Hier liegt die Spekulationsfrist bei zehn Jahren, welche normalerweise ab
Kaufdatum beginnt. Verkaufen Sie zum Beispiel nach acht Jahren, dann müssen Sie den Überschuss
versteuern, wobei aus steuerlicher Sicht die bereits von Ihnen geltend gemachte steuerliche
Abschreibung (AfA) zu Ihren Ungunsten berücksichtigt wird und somit also ergänzend zu versteuern ist.
Falls Sie also einen „Überschuss“ von beispielsweise € 100.000 erzielen und einen Spitzensteuersatz
von 28 % haben, bedient sich der Staat an Ihrem Vermögen in Höhe von € 28.000 (sogenannte
Spekulationssteuern).
lSie haben jetzt zwei Möglichkeiten:
1. Der Überschuss ist so groß, dass Sie trotz Steuerlast noch zufrieden sind oder
2. Die Steuerlast ist so hoch, dass es besser ist die zwei Jahre noch zu warten, um dem Fiskus das Geld
nicht unnötig nachzutragen und die Immobilie dann erst verkaufen.
Sie sollten generell bei Steuerfragen immer Ihren Steuerberater kontaktieren, da ich im Rahmen dieser kurzen
Tipps nur diese Themen ansprechen kann, die auch dem Wandel unterworfen sind. Fragen Sie Ihn auch, falls Sie
in den letzten Jahren bereits zwei oder drei Immobilien verkauft haben und noch ein Haus verkaufen möchten.
Es gibt hier die sogenannte Drei-Objektgrenze und das Risiko als Privatperson vom Finanzamt als gewerblicher
Grundstückshändler eingestuft zu werden.
Also, wie schon oben angesprochen, wenn nicht alles absolut klar ist, fragen Sie Ihren Steuerberater. Wenn Sie
Ihr Einfamilienhaus verkaufen, indem Sie schon viele Jahr wohnen, dann ist das alles im Normalfall kein Problem
und Sie haben gewöhnlich keine Spekulationssteuer auf Immobilien zu befürchten.
10 © Fischer Immobilien – Immobilienratgeber von Rainer FischerWann ist der Kaufpreis zur Zahlung fällig?
Beim Immobilienverkauf im Raum München gibt es gewöhnlich die folgenden
Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, bevor der Kaufpreis zur Zahlung fällig wird.
·· Der notarielle Kaufvertrag muss rechtsgültig geschlossen sein.
·· Der zukünftige Eigentümer wurde im Grundbuch vorgemerkt (sogenannte „Auflassungsvormerkung”).
Dies dauert gewöhnlich 2 Wochen, gerechnet ab der Unterzeichnung des Notarvertrages.
·· Bedingt: Falls, bei einer Eigentumswohnung, im Grundbuch eine Verwalterzustimmung eingetragen
ist, muss dieser auch noch notariell zustimmen. Das Notariat, welches den Verkauf vollzieht, schreibt
den Verwalter nach Vertragsunterzeichnung von Käufer und Verkäufer an und lässt dem Verwalter eine
Abschrift zukommen. Der Hausverwalter stimmt dann normalerweise bei einem Notariat seiner Wahl
diesem Verkauf zu.
·· Sollten vom Voreigentümer noch Grundschulden eingetragen sein, so müssen diese gelöscht werden. Je
nachdem, ob diese belastet sind oder nicht, fließt dann ein Teil des Kaufpreises unter Umständen zu den
Finanzierungsbanken, die damit dann die Löschung erklären können. Natürlich kann eine Grundschuld
auch unbelastet sein.
·· Falls der Käufer die Immobilie „leer“ zum Selbstbezug gekauft hat, ist häufig auch die Räumung
Fälligkeitsvoraussetzung (wenn nicht zum Zeitpunkt des Notartermines schon frei).
Wie sieht es beim Wohnungsverkauf denn generell mit einer Anzahlung aus?
Früher war es häufig üblich, dass beim Wohnungsverkauf zeitnah mit der Einigung, also bereits unmittelbar
nach dem Kaufvertrag oder manchmal sogar davor, Geld floss. Es wurde nicht so sehr darüber nachgedacht,
welche Folgen dies eigentlich beinhaltete. „Man hatte sich ja schließlich geeinigt und der Vertrag war zumeist
unterschrieben.“ Ganz allgemein gibt es zwei Arten von Anzahlungen, eine vor Notartermin und eine danach.
Die vor dem Notartermin macht wenig Sinn, da erst mit Kaufvertrag das Geschäft zustande kommt.
Eine Anzahlung beim Verkauf nach dem Notartermin kann aber tatsächlich in einigen Situationen Sinn machen.
Hier einige Beispiele, wobei man sich in jedem Einzelfall rechtlich selbst informieren sollte:
B
SITUATION A: VOM VERKÄUFER BEWOHNTE IMMOBILIE
Der Verkäufer einer Wohnung in München wohnt noch mehrere Monate in der Wohnung, der Kaufpreis wird
erst mit Räumung fällig. Mögliche Herangehensweise: Der Käufer zahlt nach Auflassungsvormerkung eine
Anzahlung von zum Beispiel 20 % des Kaufpreises. Vorteil für den Immobilienverkäufer: Er hat Geld zur
Verfügung, um daraus den Umzug und weitere Kosten, die mit dem Auszug verbunden sind, zu begleichen.
© Fischer Immobilien – Immobilienratgeber von Rainer Fischer 11B
SITUATION B: UNBEWOHNTE IMMOBILIE
Die Eigentumswohnung in München steht leer, der Käufer möchte gleich nach dem Notartermin mit der
Renovierung beginnen und nicht erst bis zur Übergabe in z. B. 5 Wochen warten. Mögliche Herangehensweise:
Der Käufer überweist nach dem Notartermin eine Anzahlung und erhält in Gegenleistung einen der Schlüssel und
die Genehmigung zum Renovieren, aber nicht zum Wohnen.
rAchtung: Weder der Notar, noch der Immobilienmakler werden Ihnen dazu raten, weil Sie damit das Prinzip
Zug-um-Zug verlassen und damit gehen bestimmte rechtliche Absicherungen verloren, die man beim Einhalten
der Routine hätte. Es wird häufiger gemacht, aber natürlich sozusagen auf eigene Gefahr. Das müssen Sie also
selbst entscheiden.
B
SITUATION C: VERKÄUFER BEWOHNTE IMMOBILIE, 50 % ANZAHLUNG
Der Verkäufer einer Wohnung in München benötigt 50 % des Kaufpreises, um eine andere Immobilie, z. B.
eine Wohnung in Germering zu erwerben, zieht aber erst später aus. Dies ist dann ähnlich zu Beispiel A. Für
den Käufer stellt es immer ein gewisses Risiko dar, höhere Anzahlungen zu leisten, weil er damit sein
„Druckmittel“ (den Kaufpreis) zum Auszug verliert. Ein mögliches Worst Case-Szenario wäre hier, dass z. B. ein
verheiratetes Ehepaar (die Verkäufer) sich zerstreiten und einer von beiden auszieht, der andere (vielleicht noch
mit kleinem Kind) nicht auszieht und der Käufer muss sich sein Recht auf Bezug erstreiten. Bei meinen 1.000
Verkäufen habe ich dies einmal erlebt.
Sicher kann es noch weitere Situationen geben, in denen eine Anzahlung beim Wohnungsverkauf in München
nach Notartermin sinnvoll ist. Die oben dargestellten Fälle kommen jedoch häufiger vor. Im Zweifelsfall sollte
man sich rechtlichen Rat einholen.
12 © Fischer Immobilien – Immobilienratgeber von Rainer FischerUnterlagencheckliste Immobilienverkauf
Welche Unterlagen muss ich vor dem Immobilienverkauf zusammenstellen und ggfs.
aufbereiten? Je nachdem welche Art von Immobilie verkauft wird, sind andere „Papiere“
von Nöten. Hier sind drei Checklisten für die Bereiche Eigentumswohnung, Haus und
Grundstücke.
oCheckliste Wohnungsverkauf oCheckliste Hausverkauf
□□ Grundrissplan □□ Grundrisspläne und Querschnitte
□□ Teilungserklärung mit allen Nachträgen □□ Lageplan
□□ Grundbuchauszug □□ Grundbuchauszug
□□ Nebenkostenübersicht, monatlich □□ Nebenkostenbericht monatlich
□□ Protokolle der Eigentümerversammlungen □□ Kopie Brandversicherungsurkunde
aus den letzten 3 Jahren
□□ Eine Liste, die die letzten Renovierungen
□□ Kopie Brandversicherungsurkunde aufzeigt
□□ Letzte Wohngeldabrechnung mit □□ Baubeschreibung (falls vorhanden)
Rücklagenübersicht
□□ Energieausweis (evtl. erstellen lassen)
□□ Aktueller Wirtschaftsplan
□□ Wenn vermietet: Kopie Mietvertrag
□□ Baubeschreibung (falls vorhanden),
□□ Wenn Erbpachtimmobilie: Kopie
□□ Energieausweis Erbbaurechtsvertrag mit allen Nachträgen
□□ Wenn vermietet: Kopie Mietvertrag
□□ Wenn Erbpachtimmobilie: Kopie
Erbbaurechtsvertrag mit allen Nachträgen
oZusatzcheckliste Erbpachtobjekte
□□ Wie hoch kann die Immobilie vom Käufer
beliehen werden?
oCheckliste Grundstücksverkauf □□ Wie lang ist die Laufzeit?
□□ Lageplan □□ Wie hoch ist die Entschädigung bei Zeitablauf?
□□ Grundbuchauszug □□ Soll der notarielle Kaufvertrag vor der
Beurkundung zum Erbbaurechtsgeber?
□□ Altlastenauskunft
(z. B. Stadt München)
□□ Erkundung bei der Baubehörde hinsichtlich
Bebaubarkeit (am besten durch den Makler)
© Fischer Immobilien – Immobilienratgeber von Rainer Fischer 13Höhe der Maklerprovision beim
Immobilienverkauf
Die entscheidenden Fragen und Themen sind:
·· Was bedeutet das Bestellerprinzip?
·· Wie hoch ist normalerweise die Maklerprovision und wer bezahlt?
·· Wann ist die Maklerprovision zur Zahlung fällig?
·· Welcher Makler ist sein Geld wert? Eine Checkliste.
Was bedeutet das Bestellerprinzip?
Das Bestellerprinzip, welches im Juni 2015 als Gesetz in Kraft trat, besagt vereinfacht, dass, wenn ein Vermieter
den Makler mit der Suche eine Mieters beauftragt, dieser Vermieter „der Besteller“ ist und somit den Makler
zu bezahlen hat. Das kann man richtig oder falsch finden, dieses Gesetz wurde so im Bundestag verabschiedet.
Dieses Bestellerprinzip gilt NICHT für den Immobilienverkauf. Beim Immobilienverkauf ist die Maklerprovision
innerhalb des legalen Rahmens frei verhandelbar.
Wie hoch ist normalerweise die Maklerprovision und wer bezahlt?
Bei der Vermietung beträgt die Maklerprovision in Bayern bei Wohnimmobilien im Normalfall zwei
Monatskaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer. Wie schon angesprochen muss hier der Vermieter die Kosten
übernehmen.
Beim Immobilienverkauf gibt es hinsichtlich der Maklerprovision natürlich keine Preisbindung. Sie ist
somit frei verhandelbar und liegt in der Gesamtsumme zumeist zwischen 3 % und 7 % zzgl. MwSt. Der IVD
Immobilienverband empfiehlt für Bayern jeweils 3 % zzgl. MwSt. für Verkäufer und Käufer. Bezüglich der
Maklerprovision in München empfiehlt er 2,38 % für den Verkäufer und 3,57 % für den Käufer, hier jeweils bereits
inklusive Mehrwertsteuer.
Anmerkung: Ich persönlich passe meine Konditionen den entsprechenden Kaufpreise an, d. h. je höher der
Kaufpreis, umso geringer der Gesamtprozentsatz. Der Aufwand ist pro Immobilie ähnlich und so sind meine
„Gebührensätze“ bei großen Einfamilienhäusern in Prozent natürlich günstiger als bei einem 1-Zimmer-
Appartement.
Wann ist die Maklerprovision zur Zahlung fällig?
Generell ist die Vermittlungsgebühr bei der Vermietung mit Abschluss des Mietvertrages zu bezahlen. Wenn ein
Makler einen Vermieter hat, der gerade etwas knapp mit dem Geld ist, dann kann man es natürlich auch mit der
ersten Miete und/oder zweiten Miete vereinbaren.
14 © Fischer Immobilien – Immobilienratgeber von Rainer FischerBeim Immobilienverkauf ist die notarielle Beurkundung der früheste Moment, in welchem die Rechnung
überreicht wird. Der Käufer überweist normalerweise innerhalb weniger Tage, da er sowieso im Rahmen seiner
Finanzierung die Erwerbsnebenkosten eingeplant hat. Der Verkäufer überweist entweder ebenfalls zeitnah nach
dem Notartermin oder mit dem Geldeingang des Kaufpreises. Dies sollten Makler und Verkäufer am besten
schon mit der Beauftragung des Maklers kurz ansprechen.
oWelcher Makler ist sein Geld wert? Eine Checkliste.
□□ Ist seine Preiskalkulation Ihrer Immobilie nachvollziehbar und fundiert?
□□ Hat er ein vielversprechendes Werbekonzept mit mehr als genügend Möglichkeiten, um an potentielle
Käufer zu kommen, nicht nur an Interessenten, die sich über die Internetportale Immowelt und Co.
melden? Hat er z. B. eine Art eigene Immobilienzeitung mit denen er eine bestimmte Zielgruppe
regelmäßig anschreibt?
□□ Hat er Bestandskunden, die regelmäßig kaufen?
□□ Haben die Mitarbeiter seines Unternehmens Erfahrung und betreiben ausreichend Weiterbildung, so dass
sie wirklich Profis sind, z. B. IVD Weiterbildungsgütesiegel?
□□ Hat das Maklerbüro eine umfassende Internetpräsenz, die über das Gewöhnliche deutlich hinausgeht?
Vergleichen Sie einfach einige Internet Websites?
□□ Möchten Sie lieber ein großes Maklerbüro mit vielen Mitarbeitern oder ein kleines Immobilien-
unternehmen mit direktem Draht zum Inhaber? Beides hat seine Vorteile. Im Zweifelsfall machen Sie
einen Termin mit je einem Vertreter beider „Typen“.
□□ Liefert das Büro den Service von A–Z für Sie als Verkäufer, wie auch für den Käufer?
□□ Steht die Maklerprovision in Relation zum Service?
Zusammenfassung
Die Maklerprovision ist bei der Vermietung im Normalfall vom Vermieter zu zahlen und gewöhnlich mit dem
Abschluss des Mietvertrages fällig.
Die Maklerprovision beim Verkauf in Bayern beträgt zwischen 3 % und 7 % zzgl. Mehrwertsteuer, ist frei
verhandelbar und wird normalerweise mit der notariellen Beurkundung fällig. Individuelle Absprachen sind
immer möglich.
Der billigste Makler kann zum Teuersten werden, wenn er sein Handwerk nicht beherrscht. Daher – machen Sie
sich ein Bild vom Immobilienmarkt und wählen Sie Ihren Makler mit Bedacht aus. Der Mehraufwand wird sich
ganz bestimmt lohnen.
© Fischer Immobilien – Immobilienratgeber von Rainer Fischer 15Wie geht das eigentlich mit dem Immobilienverkauf? Jeder Immobilienverkauf folgt einer natürlichen Reihenfolge und beginnt zumeist und logischerweise mit dem Versuch den korrekten Preis zu finden. Erst danach folgen das Beschaffen nötiger Unterlagen, Fotos, Werbung, Termine, Verhandlungen etc Immobilienbewertung Um sich einen ersten Eindruck über den Preis zu verschaffen, wird gewöhnlich das Internet zurate gezogen. Leider haben viele Preistabellen online den Nachteil, dass man nur die Angebotspreise sieht, die teilweise 30 % über dem tatsächlichen Wert liegen können. Trotzdem ist es richtig sich einfach mal am Markt umzusehen. Wer als Privatmann näher in das Thema einsteigen möchte, bestellt sich unter www.gutachterausschuss-muenchen.de den aktuellen Immobilienmarktbericht. Dies ist die qualifizierteste Quelle für Immobilienpreise in München. Wenn man beabsichtigt über ein Maklerbüro zu verkaufen, dann liefert dieses gewöhnlich eine Wertermittlung als Teil des Verkaufsservices. Einen Sachverständigen sollte man dann einschalten, wenn man z. B. Teil einer eher schwierigen Erben- gemeinschaft ist und man nicht so richtig mit dem Verkauf vorankommt. Da kann es sein, dass auch der erfahrenen Makler gegen die Wand läuft – wenn also 5 Eigentümer 5 Meinungen haben. Wichtig ist es am Schluss den Preis vorliegen zu haben, der tatsächlich erzielbar sein könnte. Auf meiner Unterseite www.immobilienbesitzer-muenchen.de/immobilienpreise/ findet man Immobilien- marktberichte, sortiert nach Stadtteilen, bzw. Gemeinden und Städten. Die Dokumente Je nachdem, ob man ein Haus, ein Grundstück oder Eigentumswohnung verkauft, benötigt man unterschiedliche Unterlagen. Beim Grundstücksverkauf benötigt man mindestens den Lageplan, sowie den Grundbuchauszug. Beim Hausverkauf kommen die Grundrisspläne, Baubeschreibung, Energieausweis, Hausversicherungsunterlagen und Dokumente über die Nebenkosten hinzu. Bei der Eigentumswohnung benötigt man zusätzlich die Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten 3 Jahre, die letzte Wohngeldabrechnung und den aktuellen Wirtschaftsplan. Die Fotos Bilder für den Immobilienverkauf sind eine Philosophie für sich. Manchmal sind sie einfach schlecht gemacht und manchmal besser wie die Realität. Beides ist nicht optimal. Perfekt ist, wenn der Interessent die Bilder im Internet lobt („Ihre Bilder sind besser, als das was man sonst antrifft.“), aber gleichzeitig bei der Besichtigung gut gelaunt bleibt. Letzteres bedeutet, dass das, was er antrifft, dem entsprach, was er erwartet hat. Ein 30 m² großes Wohnzimmer sollte auf den Bildern nicht wie 60 m² wirken. 16 © Fischer Immobilien – Immobilienratgeber von Rainer Fischer
lHier ein paar einfache Tipps:
·· Wenn Sie beim Fotografieren etwas in die Knie gehen wirken die Räume höher.
·· Bei Aufnahmen gegen Fensterlicht (Gegenlicht) verwenden Sie den Blitz.
·· Beschaffen Sie sich ein Weitwinkelobjektiv, sonst wirken Räume nicht.
·· Für Außenaufnahmen benötigen Sie einen blauen Himmel. (wenn möglich)
·· Machen Sie keine Bilder, wenn es draußen dunkel ist.
·· Machen Sie ganz viele Bilder (z. B. 80) aus allen möglichen Perspektiven und suchen Sie sich die 15
besten aus.
·· Bilder in Dachschrägen hinein sind besonders schwierig. Experimentieren Sie hier ein bisschen mit
Position, Richtung und Höhe der Kamera.
Die Grundrisse
Nach den Bildern sind die Grundrisse die wichtigste Information, die Sie beim selbst verkaufen Ihrer Immobilie
dem Kaufinteressenten liefern. Bereiten Sie die Grundrisse auf und schreiben Sie die m² Angaben jedes Zimmers
auf den Grundriss für dieses Zimmer. Das ist ein bisschen Aufwand, lohnt sich aber. Sie können selbstverständlich
einen Online-Grundrisserstellung Service in Anspruch nehmen. Für ca. 30 Euro pro Etage haben Sie dann etwas
wirklich Vorzeigbares.
Das Immobilienexposé
Im Zeitalter des Internets sind textliche Formulierungen etwas in den Hintergrund geraten. Ganze Sätze werden
oft nicht mehr gründlich gelesen und die Information „kein Balkon“ wird dann z. B. als „mit Balkon“ gelesen.
Daher ist mein Tipp das Exposé nur noch stichpunktartig zu erstellen und auf übermäßige Verwendung von
Eigenschaftswörter und zu viele Details zu verzichten. Was ist wirklich wichtig zu wissen und was zeichnet meine
Immobilie besonders aus sind DIE wichtigen Informationen. Zu diesen Informationen gehören z. B. Aufzug,
Bodenbelag, Südbalkon, sehr ruhig (wenn es denn auch stimmt), nagelneues, weißes Wannenbad etc. – also
einfach die Informationen, die einen wirklichen Eindruck geben.
Die Werbung
Jetzt haben Sie die Qual der Wahl. Werden Sie dezent werben oder massiv? Wenn Sie beim Immobilienverkauf
unerfahren sind oder nicht den ganzen Tag Zeit für Ihren Verkauf haben, empfehle ich Ihnen dezent zu beginnen.
Hier mein Vorschlag: Stellen Sie Ihre Immobilie zuerst einmal in einer Internetplattform ein. Entweder nehmen
Sie das Kombiangebot aus Immowelt/Immonet oder Sie nehmen Immobilienscout24. Warten Sie dann
die Menge und Qualität der Anfragen ab und nehmen Sie ggfs. Anpassungen an Ihrem Werbetext vor. Wenn
Interessenten immer wieder die gleichen Fragen stellen, können Sie diese auch gleich im Online-Exposé
beantworten.
Wenn Sie die Nachfrage gut bewältigen können und noch mehr Interessenten haben möchten, dann
stehen Ihnen folgende Möglichkeiten zur Verfügung: weitere Internetplattformen, wie z. B. für München die
© Fischer Immobilien – Immobilienratgeber von Rainer Fischer 17Sueddeutsche.de, Zeitungen, Werbeblätter, Flugzettel für die Briefkästen, ein Schild am Gebäude etc. Die
letztgenannten Aktionen macht man gewöhnlich nicht, wenn man noch im zum Verkauf stehenden Objekt
wohnt, besonders wenn es ein Haus ist.
rAchtung: Internetplattformen, wie Immobilienscout24.de haben häufig die unliebsame automatische
Anzeigenverlängerung eingearbeitet, wenn man nicht kündigt!
rAchtung: In Märkten mit sehr hoher Nachfrage kann der Verkaufspreis auch mal den Angebotspreis um
5–10 % übertreffen. Wenn man den Immobilienverkaufspreis maximieren möchte, sollte man sich eine Strategie
überlegen, wie man möglichst schnell zu vielen potentiellen Käufern kommt.
Besichtigung und Verkauf
In Märkten mit hoher Nachfrage nach Immobilien werden diese gekauft, nicht verkauft. Präsentieren Sie Ihre
Wohnung, Haus oder Grundstück in bestmöglicher Weise – also sauber, aufgeräumt und zur richtigen Tageszeit
und führen Sie Aufzeichnungen über die Gespräche.
lZwei hilfreiche Tipps
·· Nicht jeder Interessent, der zu allem ja und Amen sagt, ist ein Käufer. Manchmal ist der Interessent mit
ein paar Kritikpunkten an der Immobilie der richtige Mann oder die richtige Frau.
·· Lassen Sie sich von einem Käufer nicht zu lange hinhalten und machen Sie mit den Besichtigungen so
lange weiter bis Sie die Verträge unterschrieben haben. Nicht jeder bekommt eine Finanzierung und nicht
jeder hat sich wirklich entschieden, wenn er „ja“ sagt. Berücksichtigen Sie dies bei Ihren Aktivitäten und
nehmen Sie „den Fuß nicht zu bald vom Gas“.
Notartermin und Übergabe
Wenn Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie bis hier her gekommen sind, ist es fast geschafft. Für den notariellen
Kaufvertrag müssen Sie unter anderem folgende Dinge mit dem Käufer besprochen und geklärt haben:
·· Wann findet der Auszug statt? Sofern die Immobilie von Ihnen oder von einem Mieter bewohnt ist, wird
gewöhnlich ein festes Datum vereinbart, aber können Sie auch eher ausziehen und den Kaufpreis eher
erhalten? Sie planen beispielsweise in 8 Monaten in eine andere Immobilie umzuziehen und es könnte
sein, dass dies schon nach 6 Monaten der Fall ist. Hier ist eine Regelung sinnvoll.
·· Kaufpreiszahlung: Wenn das Haus, die Eigentumswohnung oder das Grundstück frei ist, dann wird
gewöhnlich nach Auflassungsvormerkung und einigen Bedingungen der Kaufpreis zur Zahlung fällig. Wenn
der Auszug aber erst später stattfindet, dann stellt sich die Frage, ob der Käufer eine Anzahlung leistet
und wie hoch diese dann ist – 20 %, 30 %.
·· Sonstige Vereinbarungen: Normalerweise übergibt man die Immobilie einfach besenrein.
·· Die Übergabe selbst ist dann eher unproblematisch. Die Zähler sind abzulesen und es wird ein
vereinfachtes Protokoll erstellt, wobei es hier gewöhnlich nur um Zählerstände und Schlüssel geht. Sofern
es sich um eine Eigentumswohnung handelt ist der Hausverwalter rechtzeitig zu informieren.
18 © Fischer Immobilien – Immobilienratgeber von Rainer FischerImmobilienmarktbericht München 2018 Allgemeine Marktentwicklung Sie ahnen es bereits – wie in den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise Münchens unserer aktuellen Analyse zufolge wiederum deutlich angestiegen. Wie lange das noch so weitergeht, ob es irgendwann einen Umkehrpunkt geben wird, lässt sich nicht mit Sicherheit prognostizieren. Mittlerweile wird von „Experten“ für den Münchner Immobilienmarkt auch ein Platzen der Immobilienblase bzw. ein deutlicher Preisrückgang bei Immobilien für möglich gehalten. Als Hauptfaktoren, die dazu führen sollen, werden ein Rückgang der Zuzugszahlen in die Region München und eine deutliche Verbesserung der Wohnbausituation angeführt. Was die Wohnbausituation angeht, wurden insgesamt tatsächlich deutlich mehr Baugenehmigungen erteilt als noch in den vergangenen Jahren. Ein Phänomen übrigens, das sich deutschlandweit zeigt und wo der politische Willensbildungsprozess mittlerweile Früchte zu tragen scheint. Dagegen, für einen Rückgang des Zuzugs nach München finden sich keine wirklich stichhaltigen Belege. Der reale Zuzug ist vielleicht nicht mehr ganz so stark, bleibt tatsächlich aber weiterhin auf hohem Niveau, was die Nachfrage nach Wohnraum weiter befeuert. Auch die neuesten Angebotszahlen bis Mitte 2018 deuten keinerlei Preisrückgang bei den Immobilienpreisen Münchens an, vielmehr zeigt der Trend auf durchschnittlich 10 % höhere Preise im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Und das sogar bei insgesamt leicht steigendem Angebotsvolumen. Eine gewisse Plateauschwelle bei den Immobilienpreisen Münchens ist aktuell eventuell realistisch, ein Rückgang der Preise, falls die Nachfrage nicht deutlich sinkt, und darauf deutet wenig hin, ist eher unrealistisch. Für ein sogenanntes „Platzen der Immobilienblase“ zeigen sich keine unmittelbaren Indikatoren. Hauspreise München Schauen wir uns nun die Preissituation für die einzelnen Häusertypen näher an. Den Bereich Einfamilienhäuser ignorieren wir an dieser Stelle, da durch die enormen Unterschiede beim Verhältnis Grundstücksgröße zu Wohnfläche der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche keine Aussagekraft hätte. Detailliertere Marktberichte nach Stadtteilen und Gemeinden finden Sie hier unter www.immobilienbesitzer-muenchen.de/immobilienpreise. Doppelhaushälften Am Angebotsmarkt 2018 (aus IMV Marktdatenrecherche) zeigten sich Doppelhaushälften mit 100 m² Wohnfläche bei durchschnittlich 880.000 €, mit 150 m² bei 1,15 Mio. € und mit 200 m² bei durchschnittlich 1,4 Mio. €. Über alle Objekte hinweg betrachtet bewegten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 7.500 €/m². Der Immobilienverband Deutschland IVD, die zweite Quelle, bewertet in München Doppelhaushälften aus dem Bestand bei einfachem Wohnwert und 100 m² Wohnfläche mit durchschnittlich 720.000 €, bei mittlerem Wohnwert und 125 m² mit mittleren 870.000 € und bei gutem Wohnwert und 150 m² Fläche mit 1,06 Mio. €. Neubauobjekte werden vom IVD bei gleicher Fläche im Schnitt etwa 15–20 % teurer eingeschätzt. Objekte mit größerer Fläche über 150 m² sind in den IVD Statistiken aufgrund der standardisierten Darstellung nicht angegeben. Und die Perspektive des Gutachterausschusses München zeigt bei den im letzten Jahr in München verkauften Doppelhaushälften aus dem Bestand durchschnittlich Verkaufspreise im Bereich 875.000–1,09 Mio. €, bei durchschnittlichen Wohngrößen von 105–155 m². Die Quadratmeterpreise variieren dabei abhängig vom Baujahr. Neubauobjekte lagen bei 130 m² Durchschnittsfläche bei etwa 1,12 Mio. € Verkaufspreis, mittlere Quadratmeterpreise bei 8.600 €/m². © Fischer Immobilien – Immobilienratgeber von Rainer Fischer 19
Reihenmittelhaus München Für Reihenmittelhäuser zeigten die Immobilienangebote bei 100 m² im Schnitt 715.000 €, bei 150 m² in etwa 1 Mio. € und bei 180 m² durchschnittlich 1,27 Mio. €. Die Quadratmeterpreise lagen auf einem durchschnittlichen Niveau von 7.050 €/m² für Bestandsobjekte, 7.350 €/m² für Neubauobjekte. (Angebotspreise). Vom IVD sind folgende Werte für ein Reihenmittelhaus in München verfügbar: Bei 100 m² Fläche und einfachem Wohnwert werden 610.000 € Kaufpreis veranschlagt, bei 110 m² und mittlerem Wohnwert 720.000 € und bei 120 m² und gutem Wohnwert 870.000 €. Neubauobjekte wiederum werden je nach Objekt 5–15 % teurer eingeschätzt. Laut Gutachterausschuss liegen die Verkaufspreise 2017 für Reihenmittelhäuser durchschnittlich im Bereich 640.000 – 805.000 €, bei 95 – 130 m² Wohnfläche. Neubauobjekte lagen bei 125 m² Durchschnittsfläche bei etwa 990.000 € Verkaufspreis, die Quadratmeterpreise bei im Schnitt 7.900 €/m². Reiheneckhaus München Objekte dieser Kategorie wurden bei 100 m² Wohnfläche für durchschnittlich 790.000 € angeboten, bei 150 m² im Schnitt für 1 Mio. € und bei 180 m² Fläche für durchschnittlich 1,12 Mio. €. Die Quadratmeterpreise pendelten sich bei Bestands- und Neubauobjekten bei durchschnittlich 7.000 €/m² ein. Der Immobilienverband Deutschland gibt in seiner Publikation keine Werte für Reiheneckhäuser an, daher ebenfalls keine Angaben an dieser Stelle. Den Zahlen des Gutachterausschusses München zufolge lag der Durchschnitt der verkauften Reiheneckhäuser im letzten Jahr im Bereich 700.000 – 880.000 €, bei 105–120 m² durchschnittlicher Wohnfläche. Neubauobjekte lagen bei 125 m² Durchschnittsfläche bei etwa 990.000 € Verkaufspreis, die Quadratmeterpreise bei im Schnitt 7.900 €/m². Wohnungspreise München Der Gutachterausschuss München hat für das gesamte Jahr 2017 im Wohnungssegment insgesamt 9.950 tatsächliche Verkäufe von Wohnungen festgestellt, etwa 3.000 davon Neubauobjekte. Der Immobilienverband Deutschland gibt für Eigentumswohnungen in München bei mittlerem Wohnwert (durchschnittliche Lage, normale Ausstattung) durchschnittlich Quadratmeterpreise von 4.750 €/m² an, bei gutem Wohnwert (gute Wohnlage, moderne Ausstattung) Quadratmeterpreise von 6.200 €/m² und bei sehr gutem Wohnwert (erstklassige Wohnlage, überdurchschnittliche Ausstattung) Quadratmeterpreise von im Schnitt 8.600 €/m². Für Neubau-Eigentumswohnungen liegen die Quadratmeterpreise diesen Angaben zufolge bei gutem und sehr gutem Wohnwert jeweils zwischen 20 und 30 % höher, bei mittlerem Wohnwert sogar 45 % höher. Der Gutachterausschuss gibt bei Eigentumswohnungen sehr differenzierte Angaben für Quadratmeterpreise nach Lage und Baujahr, die insgesamt 40 verschiedene Werte umfassen und die an dieser Stelle nur ausschnittweise wiedergegeben werden können. Exemplarisch wurden 2017 für verkaufte Wohnungen aus den 1970er Jahren in durchschnittlichen Lagen im Schnitt Quadratmeterpreise von 5.200 €/m² festgestellt, in guten Lagen im Mittel 6.100 €/m², in guten zentralen Lagen (Innenstadt) 8.050 €/m² und in anderen Bestlagen durchschnittlich 6.950 €/m². Neubauwohnungen in durchschnittlichen Lagen erreichten diesen Zahlen zufolge beim Verkauf mittlere 7.100 €/m², in guten Lagen 7.800 €/m², in guten zentralen Lagen sogar durchschnittlich 16.300 €/m² und in anderen Bestlagen ca. 11.000 €/m². 20 © Fischer Immobilien – Immobilienratgeber von Rainer Fischer
Grundstückspreise München Aufgrund der unterschiedlichsten Bebauungsmöglichkeiten kann hier lediglich gesagt werden, dass als reine Preisorientierung etliche Grundstücke für die Wohnhausbebauung im Preisbereich € 1.700 bis € 2.400 pro m² 2017 verkauft wurden. Hier muss jedes Baugrundstück individuell betrachtet werden. © Fischer Immobilien – Immobilienratgeber von Rainer Fischer 21
Fischer Immobilien:
Rainer Fischer stellt das Maklerbüro vor
Mein Name ist Rainer Fischer und ich habe die Fischer Immobilien vor 24 Jahren in
München gegründet. Wir sind spezialisiert auf den Verkauf von Wohnimmobilien, also
Häuser, Wohnungen und Grundstücke. Das Einzugsgebiet ist die Stadt München inklusive
den angrenzenden Landkreisen.
Der Mitarbeiterstamm besteht aus 5 Personen, es gibt eigentlich nie Personalwechsel und
wir haben über die Jahre mehr als 1.000 Immobilien im Auftrag verkauft. Unser großes
Plus ist, dass wir als Team seit vielen, vielen Jahren eng zusammenarbeiten. Dadurch wissen wir, was der Andere
tut. Wir bilden uns weiter, verbessern unsere Arbeitsweise immer wieder und sind so effektiv. Das nützt unseren
Kunden und auch uns.
Hier einige Kundenstimmen:
„Herrn Fischer habe ich mein Elternhaus anvertraut. Er hat in kurzer Zeit den idealen Käufer dafür gefunden und
es ist fast, also bliebe das Haus in der Familie. Die Zusammenarbeit mit Herrn Fischer und seinem Team war für
mich rundum erfreulich – kompetent, zuverlässig, ehrlich und fair.“
M. Förster, München
„Hallo Herr Fischer, heute übergeben wir unsere Wohnung an die neuen Eigentümer. Der perfekte Zeitpunkt
Ihnen und Herrn und Frau Tschimmel für die erfolgreiche Begleitung bei dem Verkauf unserer Eigentumswohnung
DANKE zu sagen. Ihre Erfahrung und Strategie ist so klar, treffsicher und erfolgreich, dass wir definitiv wieder auf
Sie zukommen werden, sollte es sich ergeben. Weiterempfehlen werden wir Sie sowieso ;-).“
B. Vaupel, München
Wie es weitergeht
Sie haben noch Fragen zum Thema Immobilienverkauf oder möchten einen unverbindlichen Beratungstermin
mit mir vereinbaren?
Rufen Sie mich, Rainer Fischer, einfach unter Telefon 089 / 13 13 20 an oder senden Sie mir eine
E-Mail an rainer@immobilienfischer.de. Der erste Beratungstermin ist immer kostenfrei.
Rainer Fischer Immobilien · Nymphenburger Straße 47 · 80335 München
Telefon: 089 / 13 13 20 · Fax: 089 / 13 34 24
rainer@immobilienfischer.de · www.immobilienfischer.de
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