Salzburg Immobilien MARKET RESEARCH Q3 2021 - Valued Asset
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Salzburg Immobilien MARKET RESEARCH Q3 2021
Salzburg Immobilien © IFA Institut für Anlageberatung AG | RESEARCH
Überblick
Salzburg ein attraktiver Immobilienmarkt in den Bereichen: Wohnen, Büro und Hospitality
▪ Überdurchschnittliche Wachstumsraten von +5,35 % p.a. in den letzten 6 Jahren
▪ Steigerung der Wohnungsmieten +5,5% p.a. im letzten Jahr – langfristig +3,2% p.a.
(Durchschnitt 2006 bis 2020)
▪ Steigerung der Büromieten 3,67% p.a. in den letzten 6 Jahren
o Nachfrage nach repräsentativen Büroflächen mit sehr gutem Mietniveau
(€13 bis €16 pro m² für hochwertiges Angebot und moderne Neubauten)
Attraktives Umfeld für Hotels
▪ Starke Nachfrage in allen Saisonen – Auslastung gleichmäßig übers Jahr verteilt –
aufgrund von kulturellem Angebot, einer starken Wirtschaftsregion, Nähe zu
München und Wien sowie Freizeitangeboten im Winter und Sommer
▪ Stetig steigende Nachfrage bei begrenzter Bettenkapazität:
o Zwischen 2014 und 2019 steigt die Anzahl der neuen Hotels um 4,9% im
gleichen Zeitraum stiegen die Übernachtungen um 25,6%
o Nachfrage nach 5 und 4 Stern Hotels am höchsten
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Inhalt
1. Immobilienmarkt Salzburg: Überblick 3
2. Entwicklung der Immobilienpreise in Österreichs Großstädten 3
3. Preisentwicklung von Wohnungen nach Bundesland: Übersicht 4
4. Anforderungen an Büroräume und Trend für die Zukunft 5
5. Übersicht Gewerbeimmobilien in Salzburg 6
6. Tourismussektor Salzburg 6
7. Entwicklung des Hotelmarktes in Salzburg vor und nach Corona 7
8. Ausblick: Entwicklung des Hotelmarktes in Österreich 9
Anhang 11
Disclaimer 14
Impressum 15
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1. Immobilienmarkt Salzburg: Überblick
Der Immobilienmarkt in Salzburg ist in den letzten Jahren in allen wesentlichen Bereichen stark
gewachsen. So verzeichnete zum Beispiel der Markt für Neubau-Eigentumswohnungen einen
Anstieg von 5% p.a. allein in den letzten 3 Jahren. Die an Deutschland angrenzende
Landeshauptstadt hat im Hinblick auf das Preisniveau Wien ins Visier genommen. Bei den
Mietpreisen wird ein konstanter Anstieg von durchschnittlich 3% p.a. im Zeitraum von 2006
bis 2020 verzeichnet. Der Anlegermarkt hat in den letzten Monaten einen Anstieg verzeichnet.
Sowohl institutionelle Anleger als auch Kleinanleger haben ihre Entscheidungsfindung
aufgrund von COVID aufgeschoben. Mit Beginn der Lockerungen wird ein deutlicher Anstieg in
der Nachfrage registriert. Besonders gefragt sind kleinere Wohnungen von bis zu 60 m², die
sich aufgrund der starken Nachfrage besonders gut vermieten lassen.
Preise in €/m² 2021
12 000,00
10 000,00
8 000,00
6 000,00
4 000,00
2 000,00
0,00
Salzburg Stadt
Wohnung (Neubau) Wohnung (Bestand) Haus (Neubau) Baugrund
Quelle: Immobilienpreisatlas.at, RBI/Raiffeisen Research.
2. Entwicklung der Immobilienpreise in Österreichs Großstädten
Durchschnittlicher Preis für eine Eigentumswohnung in €/m²
Städte 2 015 2 016 2 017 2 018 2 019 2 020 CAGR*
Linz (Stadt) 2 310 2 128 2 442 2 673 3 300 3 205 5,61%
Salzburg (Stadt) 3 141 3 181 3 398 3 636 4 137 4 294 5,35%
Klagenfurt Stadt 1 788 1 658 1 936 1 798 1 847 2 445 5,35%
Innsbruck-Stadt 3 789 3 843 4 150 4 527 4 806 5 178 5,34%
Wien 3 446 3 652 3 755 4 089 4 317 4 612 4,98%
Graz (Stadt) 2 189 2 139 2 187 2 347 2 518 2 763 3,96%
Quelle: Statistik Austria. *Compound Annual Growth Rate – jährliche Wachstumsrate
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3. Preisentwicklung von Wohnungen nach Bundesland: Übersicht
Jährliche Wachstumsrate für den Zeitraum von 2005 bis 2020 (Hauptmietwohnungen)
Nieder- Ober-
Jahr Österreich Burgenland Kärnten österreich österreich Salzburg Steiermark Tirol Vorarlberg Wien
2005 351,7 326,2 319 327,5 336 385,6 337,2 390,8 429,2 355,5
2006 359,3 313,2 315,5 337,2 344,1 407,7 340,5 401,8 454,3 362,1
2007 367 311,2 323,2 340,5 345,5 426,4 342,3 403 463,9 374,3
2008 378,4 337,2 331,9 347,5 358,4 434,1 357,3 416,3 461,2 387,1
2009 393,3 352,2 339,8 360,7 379,5 451,6 369,1 437,3 469,9 401,6
2010 405,1 351,7 342,2 384,1 382,7 450,6 374,6 433,2 475,3 420,6
2011 419,5 371,9 363,1 399,2 396,1 459,3 372,5 446,9 492,7 439,5
2012 435,4 381,8 370 403 409,5 481 389,6 462,4 512,4 457,9
2013 449,3 384,7 373,5 418,9 424,9 501,7 411 485,5 526,4 468,5
2014 465,3 401,7 377,4 443,3 438,8 526,6 422,2 499,1 540,1 484
2015 474,6 415,3 386,1 460,1 451,5 549,5 427,6 512,9 564,9 487,4
2016 488,5 424 399 470 470,5 562,2 435,5 540 561,1 503,1
2017 505,9 444 410,9 474,2 482,3 573,2 462,1 560,5 594,1 523,9
2018 517,6 455,7 421,7 485,9 490,7 579,2 465,4 577,8 613,1 537,8
2019 534,6 467,5 433,9 508,9 506,6 595 486,6 579,7 633,7 554,6
2020 551,6 486,4 441,7 531,6 516,7 617,3 487,9 619 637,8 575,6
*CAGR 2,85% 2,53% 2,05% 3,07% 2,73% 2,98% 2,34% 2,92% 2,51% 3,06%
Quelle: Statistik Austria, IFA. *Compound Annual Growth Rate – jährliche Wachstumsrate
Durchschnittliche jährliche Preissteigerung in % für alle Bundesländer und Österreich im Vergleich
WIEN 3,27%
VORARLBERG 2,69%
TIROL 3,13%
STEIERMARK 2,51%
SALZBURG 3,20%
O-ÖSTERREICH 2,92%
N.ÖSTERREICH 3,30%
KÄRNTEN 2,20%
BURGENLAND 2,74%
ÖSTERREICH 3,05%
Quelle: Statistik Austria, IFA. Berechnung basiert auf Preissteigerungen für den Zeitraum von 2006 bis 2020
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Wien vs. Salzburg: Die Preisdynamik zeigt eine rasante Entwicklung bei den Mietpreisen in
Salzburg. Im vergangenen Jahr haben die Mietpreise für neue sowie gebrauchte Wohnungen
in Salzburg einen kontinuierlichen Anstieg erlebt. Mit fast 13 Euro pro Quadratmeter zählen
die Mieten für Neubauwohnungen damit zu den höchsten in ganz Österreich, allen voran
Salzburg-Stadt mit einem Quadratmeterpreis von bis zu 16 Euro. Die durchschnittlichen
Mieten (inkl. Betriebskosten) für eine 70 Quadratmeter große Wohnung sind demnach im
letzten Jahr in der Stadt Salzburg (15,60 Euro/m2) um 5,5 Prozent und auf dem Land (13,20
Euro/m2) um 5,4 Prozent gestiegen. Im Vergleich dazu haben sich in Wien die Mieten im
gleichen Zeitraum im Schnitt um 3.37 Prozent erhöht. Mittlerweile liegt der Mietpreis für
Wohnungen in Salzburg über dem Niveau von Wien.
4. Anforderungen an Büroräume und Trend für die Zukunft
Die Anforderungen an die Repräsentativität bleiben weiterhin hoch, moderne Architektur mit
zeitgemäßer Ausstattung ist gefragt. Ein absolutes Muss sind in ausreichender Anzahl
vorhandene Parkmöglichkeiten. Dabei zeigt sich ein Anstieg der Büromiete im Neubau, die
Mindestmiete liegt kaum noch unter 13 Euro/m². Im Zuge dieser Entwicklung verliert die
klassische A- und B- Lage an Bedeutung. Standorte außerhalb der etablierten Bürolagen,
jedoch mit guter Infrastruktur, bieten ein gutes Preis-Leistungsverhältnis und funktionieren
bestens. Für moderne Büroflächen können in Salzburg Mieten von über 13,50 Euro/m² erreicht
werden, für Neubauten in Top-Lage auch bis zu 16,00 Euro/m². Das Wachstum für
Büroraummieten beläuft sich im Jahr 2021 auf +3.67%.
Quelle: ImMaRate - Immobilien Markt Rating, Q1: Sehr guter Nutzwert/Neubau
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5. Übersicht Gewerbeimmobilien in Salzburg
Gewerbe Preisspanne
Büro € 13 bis € 16
Gastronomie € 15 bis € 25
Shop € 13 bis € 17
Parkplätze € 50 bis € 120
GYM € 8 bis € 18,5
Quelle: IFA und Maklerinformationen
Das Home-Office hat während der Corona Zeit seine Vorteile und Nachteile aufgezeigt.
Während zu Beginn der Pandemie die Vorteile im Vordergrund standen, sind mittlerweile die
Vorteile einer geordneten Bürostruktur wieder in den Mittelpunkt gerückt. Eine
Branchenspezifische Beobachtung der Büronutzung zeigt bereits Auswirkungen:
Beratungsdienstleistungen, Seminare, IT Sektor aber auch die Baubranche benötigen
zusätzliche bzw. veränderte Büroflächen. Der Wunsch nach einer unkomplizierten und raschen
Anmietung geht mit flexiblen Mietverträgen einher. Da im vergangenen Jahr keine Neubau-
Büroprojekte fertiggestellt wurden, konnte der Büroflächenleerstand in Salzburg insgesamt
verringert werden. Der steigende Bedarf an neuen Büroflächen zur Umsetzung neuer
Bürokonzepte wird die Vorverwertung von Büroneubauten verbessern und geplante Projekte
in die Umsetzung bringen. Es gibt mehrere Einflussfaktoren, welche für einen Anstieg der
Mietpreise sprechen, darunter fallen: geringe Leerstände und neue Anforderungen an
Büroräume. In den nächsten Jahren sind Mietpreise von 14 Euro /m² bis 16 Euro/m² im Neubau
zu erwarten.
6. Tourismussektor Salzburg
Die unbestrittene Atmosphäre, die topographischen Gegebenheiten der Stadt Salzburg, die
vom Wintertourismus geprägten Regionen des Bundeslandes sind hier als maßgebliche
Gründe zu nennen. Der Norden des Bundeslandes profitiert wiederum von der Nähe zur Stadt
Salzburg sowie zum Industrieraum Oberösterreich und eigenen Industrieansiedlungen.
Preislich gehört Salzburg nicht nur im Wohnungsraum sondern auch in der Hotellerie zum
oberen Preissegment. Für die Tourismusbranche verzeichnen wir in den Sommermonaten Juni
bis August eine durchschnittliche Auslastung von >70% auch im Jahresschnitt liegt die
Bettenauslastung bei über 60%.
Der Anteil der 5/4 Sup/4 Stern-Betten an den gesamten gewerblichen Betten beträgt 33 %
bzw. 32 %, jener der 3 Stern-Betten 48 %. Im 5/4 Superior/4 Stern-Bereich ist das
Bettenangebot seit dem Tourismusjahr 2016 bis 2019 – vor der Pandemie - um insgesamt
10,75% gestiegen. Diese Entwicklung zeigt einen Strukturwandel hin zu höheren Kategorien.
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Auslastung in % für 4 Stern Hotels in Salzburg im Jahr 2019
71,3 72,7 72,3
66,2 66,3
63,1
58,5 57,9
49,4 50,5
45,9
43,4
Bettenauslastung bei >60%.
Sommermonate Juni - August >70%
Quelle: Stadt Salzburg MA 2/01 – Stadtarchiv und Statistik, IFA.
Innerhalb von sechs Jahren (2014 bis 2019) ist die Anzahl der Nächtigungen um insgesamt
25.6% gestiegen. Die Entwicklung der Ankünfte zeigt ebenfalls einen positiven Trend, zwischen
den Jahren 2014 bis 2019 betrug der durchschnittliche jährliche Anstieg +3,93% p.a. Gründe
für den Anstieg im Tourismussektor:
▪ Entwicklung des ganz Jahres-Tourismus durch Konferenzen/Kongresse, Gesundheitstourismus
und Kulturtourismus.
▪ Starke internationale Position der Marke Salzburg.
▪ Qualität und Dichte der touristischen Infrastruktur (Seilbahnen, Bäder, Golfplätze, Wegenetze,
Verkehr).
7. Entwicklung des Hotelmarktes in Salzburg vor und nach Corona
Im Jahr 2019 verzeichnete die Stadt an der Salzach rund 1,9 Mio. Ankünfte mit 3,3 Mio.
Hotelübernachtungen. Dies entspricht durchschnittlich 21,7 Übernachtungen pro Einwohner.
In den vergangenen fünf Jahren vor der Pandemie (2015 bis 2019) wuchs die Zahl der Ankünfte
um insgesamt rund 23 Prozent. Der Anteil der Übernachtungen ausländischer Gäste wuchs
stetig auf zuletzt rund 77 Prozent.
Langfristig ist der Trend besonders in der Kategorie 4 Stern Hotels positiv. Gründe für diese
Entwicklung:
▪ Stetiger Anstieg bei der Anzahl an Übernachtungen und Ankünften
▪ Beliebteste Hotelkategorie bei den Touristen sind 4 Stern Hotels
▪ Größte Auslastung sowohl im Sommer als auch im Winter erreichen die 5/4 Stern Betriebe
▪ Stadt Salzburg legt per Verordnung eine Bettengrenze für Hotelneubauten fest
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Als erste Gemeinde in Österreich legte die Stadt Salzburg zum 01. Januar 2021 eine
Bettengrenze für Hotelneubauten fest, per Verordnung auf Gemeindeebene. Damit dürfen
diese nur noch 60 Zimmer bzw. 120 Betten umfassen, bestehende Betriebe können ihr
Angebot um 10 Zimmer erweitern. Dies wird sich positiv auf vorher genehmigte Neubauten
und bestehende Hotels auswirken, da die Stadt einer zu starken Expansion der
Bettenkapazitäten/Hotels entgegensteuert. Der langjährige Trend sollte demnach bestehen
bleiben und die Nachfrage nach Betten (Auslastung) weiterhin stärker steigen lassen als das
Angebot.
Die Nachfrage nach Hotelzimmern, insbesondere in gehobenen Kategorien steigt deutlich
stärker als das Angebot an Zimmern. So stieg die Zahl der Hotels von 121 Hotels im Jahr 2014
auf 127 im Jahr 2019 (+4,9%). Zum Vergleich, im gleichen Zeitraum stiegen die
Übernachtungen um 25.6%. Der Anstieg des Bettenangebots deutet auf eine Konsolidierung
zu überdurchschnittlich großen Hotels hin und wäre sogar noch stärker spürbar, würden in
Salzburg auch Beherbergungsgroßbetriebe bewilligt werden. Folglich stieg der RevPar
(Revenue per available room) in diesem Zeitraum (2014 bis 2019) sowohl raten- als auch
auslastungsgetrieben auf rund 81 Euro, was einer Steigerung von rd. 22 Prozent entspricht,
was einer jährlichen Wachstumsrate - Erlös pro verfügbarer Zimmerkapazität (RevPar) - von
rd. 3% entspricht.
Entwicklung der Ankünfte und Nächtigungen in den letzten 6 Jahren
Jahr 2015 2016 2017 2018 2019
Ankünfte insgesamt 1.554.090 1.629.269 1.758.056 1.821.303 1.909.970
%-Veränderung zum Vorjahr 3,5 4,8 7,9 3,6 4,9
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in Hotels und ähnlichen Betrieben 1.361.457 1.435.780 1.563.045 1.627.975 1.692.007
%-Veränderung zum Vorjahr 3 5,5 8,9 4,2 3,9
Nächtigungen insgesamt 2.710.471 2.828.871 3.043.552 3.141.005 3.308.801
%-Veränderung zum Vorjahr 2,9 4,4 7,6 3,2 5,3
darunter in Hotels und ähnlichen
2.344.157 2.452.582 2.656.701 2.755.570 2.878.623
Betrieben
%-Veränderung zum Vorjahr 2,7 4,6 8,3 3,7 4,5
Quelle: Statistik Austria. Anmerkung: Positiver Trend vor Corona. Durchschnittliche Wachstumsraten bei
Nächtigungen in Hotels und ähnlichen Betrieben zwischen 2015 und 2019 bei +4.86%
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Entwicklung der Bettenanzahl 4 Stern Hotels, Betriebe, Übernachtungen und Ankünfte
insgesamt und für 4 Stern Hotels
Jahr 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Mittelwert
Bettenanzahl
-0,80% 1,59% -0,12% 1,27% 2,82% 4,32% 6,37% 2,21%
4 Stern Hotels
Betriebe gesamt 0,84% 0,00% -0,84% 2,54% 0,00% 0,00% 4,96% 1,07%
Übernachtungen 4,03% 3,22% 2,88% 4,37% 7,59% 3,20% 5,34% 4,38%
Ankünfte 2,65% 3,93% 3,53% 4,84% 7,90% 3,60% 4,87% 4,47%
Quelle: TSG Tourismus Salzburg GmbH, IFA. Prozentuale Veränderung gegenüber dem Vorjahr
Eine Analyse der langjährigen Trends zeigt das die Anzahl der Übernachtungen (2013 – 2019
+4,38%) und Ankünfte stärker steigt als die Anzahl der zur Verfügung stehenden Betten (2013
– 2019 +2,21%). Siehe untenstehende Grafik.
Prozentuale Veränderung der Bettenanzahl im Vergleich zu Veränderung der
Übernachtungen und Ankünfte
9,00%
8,00%
7,00%
6,00%
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
-1,00%
-2,00%
Betten 4 Stern Hotels Übernachtungen Ankünfte
Quelle: TSG Tourismus Salzburg GmbH, IFA.
8. Hotelmarkt Entwicklung in Österreich vor Corona und Trend für die Zukunft
Im Jahr 2019 konnten die Hotels, Gasthöfe und Pensionen in Österreich Umsatzerlöse von
insgesamt rd. 10 Milliarden Euro verzeichnen. Welche Bedeutung das Beherbergungsgewerbe
und somit auch die Hotellerie für die Wirtschaft Österreichs hat, zeigt die Entwicklung der
Bruttowertschöpfung.
Die Bruttowertschöpfung der Branche Beherbergung und Gastronomie ist in den letzten 10
Jahren von 12,5 Milliarden Euro im Jahr 2009 auf mehr als 19 Milliarden Euro im Jahr 2019
gestiegen, im aktuellen Berichtsjahr 2020 sogar auf 20,5 Milliarden Euro.
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Im Branchenvergleich waren das 5,4 Prozent am Anteil der Gesamtwertschöpfung Österreichs.
Die meisten Hotels und Hotels Garni gab es 2019 im Bundesland Tirol. Die durchschnittliche
Anzahl der Betten in Hotels ist seit den 1990er Jahren stetig angestiegen. Im Jahr 2019 verfügte
ein Hotel in Österreich im Durchschnitt über 53 Betten. 13 Jahre zuvor waren es noch 40
Betten. Trotz der gestiegenen Bettenzahlen konnte im Jahr 2019 eine beachtliche
Bettenauslastung mit 46,2 Prozent in der Sommersaison und 43,4 Prozent in der Wintersaison
erreicht werden. Im gleichen Zeitraum lag die Bettenauslastung in Salzburg bei 75%.
Die Zahl der Ankünfte ist leicht gestiegen. Wurden 2014 knapp 28,2 Millionen Ankünfte in
Hotels in Österreich registriert, waren es 2019 bereits 33,8 Millionen. Zwar wurden mehr
Ankünfte in den Hotels gezählt, der Trend geht jedoch seit ein paar Jahren vermehrt zu
kürzeren Aufenthalten. Im Jahr 2019 blieben Hotelgäste in Österreich durchschnittlich 3,3
Tage. Die meisten Ankünfte wurden mit fast 19 Millionen Gästen in Hotels mit 4 und 5 Sternen
gezählt.
Die durchschnittliche Netto-Zimmerrate verzeichnete ebenfalls einen generellen
Aufwärtstrend. Zwar wurde in den Jahren 2016 und 2017 ein Rückgang registriert, dieser
resultierte jedoch primär aus der Mehrwertsteuererhöhung um 3 Prozent zum 1. Mai 2016,
die die Hoteliers offenbar nicht an die Gäste weitergaben. Nachdem diese Regelung am 1.
November 2018 wieder rückgängig gemacht wurde, erholte sich der Markt allerdings zügig und
überschritt 2018 mit einem Durchschnittspreis von rund 102 Euro sein bisheriges Rekordhoch
aus dem Jahre 2015. Der RevPar (Erlös pro verfügbarem Zimmer) hat sich über den
Betrachtungszeitraum auslastungs- sowie ratengetrieben positiv entwickelt. Insgesamt
verbesserte sich der RevPar seit 2014 um 14 Prozent auf 80 Euro im Jahr 2018.
Zusammenfassend:
▪ Die Investorennachfrage für den Sektor bleibt bestehen, die Hotelnachfrage wird langfristig
weiter ansteigen, insbesondere im hochwertigen Segment.
▪ Qualität als Unique Selling Point und das Abheben von der Masse sowie Nachhaltigkeit und
Digitalisierung werden der wesentliche Wettbewerbsvorteil sein.
▪ Der Hotelmarkt war in der Vergangenheit überhitzt, was die Mieten, das Mietniveau, das
Zimmerangebot und die Hotelentwicklungen angeht. Dies wird sich in den folgenden Jahren
beruhigen.
▪ Internationale Marken werden weiter in den Markt drängen, während einige privat geführte
Hotels und kleinere lokale Gruppen ausscheiden.
▪ Freizeitdestinationen werden kurz- bis mittelfristig weiter profitieren, da Langstreckenreisen
begrenzt bleiben und die Inlandsnachfrage ankurbeln.
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Anhang
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Angebotspreise/Angebotsmiete in EUR pro m2, Q1 2020
** Brutto-Rendite (in %) basierend auf Angebotspreisen und Angebotsmieten, Q1 2020
Quelle: Immopreisatlas.at, Statistik Austria, ÖROK, RBI
Preise und Preisentwicklungen am Immobilienmarkt
* Angebotspreise/Angebotsmiete in EUR/m2, Q1 2020
** Brutto-Rendite (in %) basierend auf Angebotspreisen und Angebotsmieten, Q1 2020
Quelle: Immopreisatlas.at, Statistik Austria, RBI
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Fertiggestellt: 02.09.2021, 12:55 MESZ; Erstmalige Weitergabe: 02.09.2021, 12:55 MESZ
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