STADT GERA Vorhabenbezogener Bebauungsplan
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STADT GERA
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
VB/72/14
„Baugebiet Arminiusstraße”
Begründung
Planungsbüro: Vorhabenträger:
Architekturbüro WEBER Carqueville GmbH,
Cubaer Straße 3 Sanitätshaus Carqueville
07548 Gera Töppeln, Flurstraße 6
AB-Weber@t-online.de 07586 Kraftsdorf
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INHALTSVERZEICHNIS
1. EINFÜHRUNG
1.1 Lage und Abgrenzung des Plangebietes
1.2 Anlass und Erforderlichkeit zur Aufstellung des Vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes (VB-Plan)
1.3 Verfahren
1.3.1 Verfahren nach §13a BauGB
1.3.2 Verfahrensablauf
2. AUSGANGSSITUATION
2.1 Stadträumliche Einbindung
2.2 Bebauung und Nutzung
2.3 Verkehrserschließung
2.4 Stadttechnische Ver- und Entsorgung
2.5 Natur und Landschaft
2.6 Baugrund/Böschungssicherung
2.6.1 Baugrundbericht vom 03.05.2012
2.6.2 Baugrundbericht vom 08.04.2015
2.6.3 Standsicherheitseinschätzung (der nördlichen Böschung) vom 25.06.2015
2.7 Altlasten
2.7.1 Allgemeines
2.7.2 Bodenschutzrechtliche Untersuchungen vom 15.02.2013
2.7.3 Baugrundbericht vom 08.04.2015
2.8 Eigentumsverhältnisse
2.9 Planungsrechtliche Ausgangssituation vor der Planaufstellung
3. PLANUNGSBINDUNGEN/ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN UND
RECHTLICHE GRUNDLAGEN
3.1 Landesentwicklungsprogramm Thüringen 2025 (LEP)
3.2 Regionalplan Ostthüringen vom 18.06.2012 (RP-OT)
3.3 Flächennutzungsplan / Berichtigungserfordernis
3.4 Rechtliche Grundlagen der Planung
4. PLANUNGSKONZEPT
4.1 Ziele und Zweck der Planung
4.2 Räumliches Konzept
4.3 Nutzungs- und Freiflächenkonzept
4.4 Verkehrskonzept
4.5 Ver- und Entsorgungskonzept
4.6 Grünordnerisches Konzept
4.7 Konzept Eigentumsverhältnisse
4.8 Konzept Baugrund/Böschungssicherung
4.8.1 Gebäudegründung
4.8.2 Kanal- und Leitungsbau
4.8.3 Konzept Sicherung der nördlichen Böschung
4.9 Konzept Bodenschutzrecht/Abfallrecht
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5. PLANINHALT
5.1 Art der baulichen Nutzung
5.2 Maß der baulichen Nutzung
5.3 Bauweise/Baugrenzen/überbaubare und nicht überbaubare
Grundstücksflächen
5.4 Verkehrsflächen
5.5 Grünflächen
5.6 Fläche für Wald
5.7 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur
und Landschaft
5.8 Flächen, die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belasten sind
5.9 Flächen für Vorkehrungen zum Schutz vor sonstigen Gefahren im Sinne
des Bundes-Immissionsschutzgesetzes
5.10 Pflanzgebote, Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von
Bepflanzungen
5.11 Nutzung bis zum Eintritt bestimmter Umstände
5.12 Höhenlagen
5.13 Örtliche Bauvorschriften
5.14 Grenzen der räumlichen Geltungsbereiche
6. AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG
6.1 Allgemeine Auswirkungen
6.2 Auswirkungen auf die Umwelt
6.3 Berücksichtigung der Baumschutzsatzung der Stadt Gera
6.4 Berücksichtigung des besonderen Artenschutzes gemäß BNatSchG
7. BODENORDNUNG
8. FLÄCHENBILANZ
9. QUELLENVERZEICHNIS
Anlagen: - Plan der Biotop- und Nutzungsstruktur (Januar 2017)
- Baumbestandsplan (Januar 2017)
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1. EINFÜHRUNG
1.1 Lage und Abgrenzung des Plangebietes
Die Lage des Plangebietes im Geraer Stadtteil „Debschwitz“ ist dem Übersichtsplan des
Planteils zu entnehmen.
Entsprechend dem Aufstellungsbeschluss wird der zeichnerisch festgesetzte Geltungsbereich
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VB-Plan) im Süden durch die Südgrenzen der
Flurstücke 109/180, 109/258 und 109/260 begrenzt. Die westlichen und nördlichen
Begrenzungen verlaufen überwiegend entlang der West- und Nordgrenze des Flurstückes
109/260 durch Waldflächen und sind fast durchgängig Bestandteile der Oberkanten
umfangreicher Böschungen. Im zentralen nördlichen Abschnitt sowie an der Nordostecke des
Plangebietes verläuft die Geltungsbereichsgrenze in kleinen Bereichen durch das Flurstück
109/116. Am Nordostrand wird die Geltungsbereichsgrenze fast ausschließlich durch die
Nordgrenze des Flurstückes 109/180 gebildet. Die Ostgrenze des Geltungsbereichs bildet die
Ostseite des Flurstückes 109/180 bzw. des tangierenden Fuß-Radweges bzw. des
verkehrsberuhigten Bereiches. Der Geltungsbereich überlagert den Fuß-Radweg des östlich
angrenzenden Bebauungsplanes B/84/98/ „Am Schützenplatz“. Damit soll der Weg die
öffentliche Erschließungsfunktion als verkehrsberuhigter Bereich für einen Teil der
vorhandenen bzw. künftig angrenzenden Wohnhäuser erhalten.
Der Geltungsbereich des VB-Planes befindet sich in der Gemarkung Debschwitz, Flur 2 und
umfasst auf einer Fläche von ca. 1,3 ha folgende Flurstücke:
109/116 (tlw.); 109/180; 109/258; 109/260
Gegenüber dem Aufstellungsbeschluss des VB-Planes wurde im Verfahren der
Geltungsbereich um zwei kleine Flächenanteile des Flurstückes 109/116 erweitert, um im
Entwurf vom Juli 2015 den gemäß § 26 (5) Thüringer Waldgesetz geforderten Waldabstand
zu Gebäuden von 30 m zu gewährleisten und dadurch die vom Wald ausgehenden Gefahren
zu vermeiden sowie die Fortführung des vorhandenen Fuß-Radweges zu verdeutlichen.
1.2 Anlass und Erforderlichkeit zur Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplanes (VB-Plan)
Der zwischen der Weißen Elster und dem bedeutenden gesamtstädtischen Erholungsbereich
des Geraer Stadtwaldes sowie in günstiger Entfernung zur Innenstadt von Gera liegende
Stadtteil Gera-Debschwitz ist ein von der Bevölkerung bevorzugtes Wohngebiet mit sehr
geringem Wohnungsleerstand. Die anhaltende Nachfrage nach privatem Wohneigentum in
Form von Einfamilienhäusern in diesem Stadtteil wird zum Anlass genommen, ein dort
vorhandenes ungeordnetes Flächenpotential zu einem, der aktuellen Nachfrage
entsprechenden Wohnstandort zu entwickeln. Dementsprechend ist vorgesehen, die
brachgefallene Fläche einer ehemaligen Schießanlage (Das historische Schützenhaus befand
sich ca. 170 m weiter östlich an der Arminiusstraße), eines ehemaligen Garagenstandortes
und teilweiser Lagernutzung vorwiegend für Wohnnutzung bauplanungsrechtlich
vorzubereiten und insbesondere die bereits vorhandene infrastrukturelle und verkehrliche
Erschließung zu nutzen.
Auch die fehlende baulich-räumliche Begrenzung in diesem gekrümmten Bereich der
Arminiusstraße sowie die städtebaulichen Missstände (Funktionslosigkeit, Altlasten) bieten
Anlass für die Durchführung des Planverfahrens. Zudem bedarf das Plangebiet einer
verbesserten baulichen Verknüpfung mit der übrigen Bebauung in der Arminiusstraße bzw.
der angrenzenden Walter-Erdmann-Straße.
Seite 5 von 47 Mit der Planung wird einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden entsprochen, da künftig eine bereits erschlossene und teilweise noch versiegelte Fläche baulich genutzt wird. Für die Entwicklung der Fläche hat sich der Eigentümer als Vorhabenträger im Rahmen eines Durchführungsvertrages zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer bestimmten Frist sowie zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten verpflichtet; auch vor dem Hintergrund höherer Aufwendungen hinsichtlich Hangsicherungsmaßnahmen, Altlasten wurden entsprechende Gutachten erstellt und sich daraus ergebende Maßnahmen planungsrechtlich festgesetzt sowie im Durchführungsvertrag vereinbart. Würde kein VB-Plan aufgestellt, könnte der Bevölkerung an einem stark nachgefragten und städtebaulich weitestgehend integrierten Standort kein den aktuellen Wohnbedürfnissen entsprechendes Wohnungsangebot unterbreitet werden. 1.3 Verfahren 1.3.1 Verfahren nach § 13a BauGB Mit der Planung soll für eine von der östlich und südlich angrenzenden Wohnbebauung im Bereich B/84/98 „Am Schützenplatz“ und B/75/96 „Wohnanlage Arminiusstraße“ baulich geprägte Fläche, die zudem selbst baulich vormals genutzt wurde, Baurecht nach § 13a BauGB geschaffen werden. Auch wenn die bauliche Vornutzung keine nachprägende Wirkung mehr für eine Bebauung nach § 34 BauGB begründet, so kommt der nachprägenden Wirkung für die Frage, ob die Fläche dem Siedlungsbereich angehört, gleichwohl eine Bedeutung zu. Insofern ist die Anwendung des beschleunigten Verfahrens auch nach zwischenzeitlich ergangener Rechtsprechung (Grundsatzurteil des BVerwG vom 4.11.2015-4 CN 9.14) nicht in Frage gestellt (Stellungnahme Thür LVA vom 15.05.2017). (Nach v.g. Urteil des BVerwG dürfen in einem Bebauungsplan der Innenentwicklung keine Außenbereichsflächen einbezogen werden, die jenseits der äußeren Grenzen des Siedlungsbereiches liegen. Nach Rechtsprechungen der oberen Verwaltungsgerichte (VGH Beschluss Baden-Württemberg vom 09.08.2016-5 S 437/16) ist die Inanspruchnahme von kleinen Außenbereichsgrundstücken durch einen Bebauungsplan der Innenentwicklung auch dann versagt, wenn die nach § 13 a BauGB überplante Außenbereichsfläche durch die angrenzende Bebauung geprägt ist.) Aufgrund der Nachnutzung einer Brachfläche im bebauten Stadtgebiet ist den Planungszielen eine hohe Umweltverträglichkeit zuzurechnen. Für Verfahren nach § 13a BauGB ist die Anwendung der Eingriffsregelung nicht erforderlich. Gemäß § 1a Abs.3 Satz 5 BauGB gilt: „Ein Ausgleich ist nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren.“ Das trifft für den Standort zu. Die Fläche war mit Gewerbehallen bebaut und großräumig versiegelt. Auf dem Gelände befinden sich große Abrissflächen, die von der ehemaligen Bebauung herrühren und teilweise noch versiegelt sind. Das Plangebiet war demzufolge schon baulich genutzt und die ehemaligen Eingriffe sind noch erkennbar. Daraus ergibt sich, dass die Anwendung der Eingriffsregelung nicht erforderlich ist. Dennoch müssen die Umweltbelange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB einzeln in die Abwägung eingestellt und in die Begründung zum Bebauungsplan integriert werden. Hierzu zählen auch die artenschutzrechtlichen Belange. (Siehe unter Pkt.6.2 Auswirkungen auf die Umwelt) Weiterhin entbindet der Verzicht auf die Ausgleichsverpflichtung nicht von der Pflicht zur Vermeidung von erheblichen Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes und der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes (Quelle: Dokumentation zu den Dresdner Planergesprächen am 07.11.2008).
Seite 6 von 47 Wie unter Pkt. 6.2 Auswirkungen auf die Umwelt ausgeführt, darf ein Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren nach §13a BauGB nur aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des §19 (2) Bau NVO oder eine Größe der Grundfläche festgesetzt wird von insgesamt weniger als der Schwellenwert von 20 000 m². Die im Plangebiet zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 (2) BauNVO ist mit 2.780 m² Wohnbauflächen kleiner als 20.000 m². Bis auf zwei kleine Teilflächen des nördlichen Flurstückes 109/116 befinden sich alle übrigen Flächen im Eigentum des Vorhabenträgers. Dementsprechend erfolgt die Durchführung des Planverfahrens gemäß § 12 (1) BauGB als „vorhabenbezogener Bebauungsplan“ in Verbindung mit § 13a BauGB als „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ im beschleunigten Verfahren. Im beschleunigten Verfahren gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 (2) und (3) Satz 1 BauGB entsprechend, so dass von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 (1) und § 4 (1) BauGB, von der Umweltprüfung nach § 2 (4) BauGB, von der Angabe, welche umweltbezogenen Informationen verfügbar sind, sowie von einer zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10 (4) BauGB abgesehen wurde. Der VB-Plan weicht von den Darstellungen des wirksamen Flächennutzungsplanes (FNP) als Waldfläche ab. Der Flächennutzungsplan wird für den Teilbereich der geplanten baulichen Nutzung im Wege der Berichtigung nach § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB von der Darstellung „Fläche für Wald“ in „Wohnbaufläche“ redaktionell angepasst. (Siehe Pkt. 3.3) Dieser rein redaktionelle Vorgang der Berichtigung wird zusammen mit dem ausgefertigten Bebauungsplan im Rahmen einer Neubekanntmachung des gesamten Flächennutzungsplans im „Geraer Wochenmagazin“ bekannt gemacht. Eine Genehmigung der Oberen Bauaufsichtsbehörde ist nicht erforderlich. Mit eintretender Rechtskraft dieses VB-Planes wird der rechtswirksame Bebauungsplan B/84/98 „Am Schützenplatz“ anteilig überlagert und gilt künftig nicht mehr für diesen Abschnitt des Plangebietes. Anstelle des bisher geplanten „Fuß- Radweges“ wird gemäß dem neuen VB-Plan in diesem Bereich eine „Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung“ als verkehrsberuhigter Bereich festgesetzt. Diese Festsetzung ist mit dem inhaltlichen Ziel der Sicherung des Fuß-/Radweges des bisherigen rechtswirksamen B-Planes B/84/98 „Am Schützenplatz“ vereinbar. Er überdeckt die Festsetzung, ist widerspruchsfrei gegenüber dem Schützenplatz und gewährleistet allgemein eine sichere Benutzbarkeit für Radfahrer und Fußgänger. Mittels Durchführungsvertrag Teil 1 (vom August/September 2014) nach § 12 Abs. 3 BauGB zwischen dem Vorhabenträger und der Stadt Gera wurde die Übernahme der Ausarbeitung städtebaulicher Planungen gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB vereinbart. Der Durchführungsvertrag Teil 2 zur Umsetzung der Planungs- und Erschließungskosten wird bis zum Satzungsbeschluss zum VB-Plan gemäß § 10 (1) BauGB zwischen der Stadt Gera und dem Vorhabenträger gemäß § 12 (1) BauGB abgeschlossen. Hinsichtlich der im 1. Entwurf zu rodenden Waldflächen am Nordrand sowie im zentralen Abschnitt des Plangebietes erfolgt parallel zum Bauleitplanverfahren vom Thüringen Forst die Durchführung von Verfahren zur Nutzungsartenänderung Wald. Das betrifft die Flurstücke des Vorhabenträgers 109/258 und 109/260. Die Nutzungsartenänderung für die städtische Waldfläche im Flurstück 109/116 nach dem 1. Entwurf des VB-Planes entfällt mit dem 2. Entwurf des VB-Planes aufgrund der Reduzierung der Bauflächen. Für die Waldflächen-Flurstücke des Vorhabenträgers sowie das Waldflächen-Flurstück der Stadt Gera liegen gemäß den Anträgen des Vorhabenträgers vom 27.04.2015 bzw. der Stadt Gera vom 07.05.2015 mit Schreiben vom Thüringen Forst vom 19.06.2015 bereits
Seite 7 von 47 Genehmigungsbescheide gemäß § 10 des Thüringer Waldgesetzes zur Nutzungsartenänderung von Wald in eine andere Nutzungsart vor. Als Auflage wurde in den Genehmigungsbescheiden von ThüringenForst als Ersatzmaßnahme für die Waldrodung eine Ersatzerstaufforstung im Sinne von § 2 (1) des Thüringer Waldgesetzes im Verhältnis 1:1 (Rodung : Ersatzaufforstung) formuliert. Als waldrechtliche Ersatzfläche für die wegen dieser Nutzungsartenänderung verloren gehenden Waldfläche wurden 550 m² der externen Ersatzerstaufforstungsfläche von 1.650 m² in der Gemarkung Scheubengrobsdorf, Flur 1, Flurstück 124/24 bestimmt. Auf Grund veränderter überbaubarer Flächen gegenüber dem 1. Entwurf vom Juli 2015 wird im 2. Entwurf des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes vom 18.01.2017/zul. geändert am 20.02.2017 zur Einhaltung des 30 m-Abstandes zwischen Bebauung und Wald nunmehr in geringerem Umfang die Nutzungsartenänderung Wald erforderlich. Das Waldflächen- Flurstück 109/116 der Stadt Gera bleibt gemäß dem 2. Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes von der geplanten Nutzungsartenänderung Wald unberührt. Zu den Flächenänderungen erfolgten Mitteilungen an ThüringenForst. Hinsichtlich des bestehenden Brunnens Hy Gera 3E/1983 (Fleischkombinat Arminiusstr.) ist für dessen Rückbau auf Antrag bei der Unteren Wasserbehörde gemäß einem vorzulegenden Rückbaukonzept eine Genehmigung einzuholen. Zur Umsetzung der VB-Plan-Ziele bzw. des eigentlichen Vorhabens (Bau von Einfamilienhäusern) ist der Rückbau dieses Brunnens jedoch nicht relevant. 1.3.2 Verfahrensablauf Am 02.10.2007 wurde durch den Vorhabenträger bei der Stadt Gera ein Antrag auf Einleitung eines VB-Planverfahrens gestellt. Nach der zwischenzeitlich weitestgehend aufgeklärten Altlastensituation wurde durch den Stadtrat der Stadt Gera am 18. September 2014 der Aufstellungsbeschluss Nr. 95/2014 zur Durchführung des VB-Planverfahrens als „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren gefasst. Der Aufstellungsbeschluss wurde am 23.11.2014 in den „Öffentlichen Bekanntmachungen der Stadt Gera“ Nr. 47/2014 im „Geraer Wochenmagazin“ ortsüblich bekannt gemacht. Gemäß § 13a (3) BauGB wurde ebenfalls am 23.11.2014 in den „Öffentlichen Bekanntmachungen der Stadt Gera“ Nr. 47/2014 im „Geraer Wochenmagazin“ ortsüblich bekannt gemacht, wo sich die Öffentlichkeit im Zeitraum 01.12.2014 bis 15.12.2014 über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung (Planungsstand vom 17.11.2014) unterrichten und bis zum 22. Dezember 2014 zur Planung äußern kann. Der 1. Entwurf für die Beteiligungen gemäß §§ 3 (2) und 4 (2) BauGB wurde zum 27. Juli 2015 erstellt. Am 17.09.2015 wurde vom Stadtrat der Stadt Gera der Billigungs- und Auslegungsbeschluss Nr. 95/2014, 1. Ergänzung zum 1. Entwurf, gefasst, der am 26.09.2015 in den „Öffentlichen Bekanntmachungen der Stadt Gera“ Nr. 38/2015 im „Geraer Wochenmagazin“ ortsüblich bekannt gemacht wurde, wo die Öffentlichkeit im Zeitraum 05.10.2015 bis 05.11.2015 den Entwurf der Planung (Planungsstand vom 27. Juli 2015) einsehen und Stellungnahmen dazu abgeben kann.
Seite 8 von 47 Die von der Planung berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 30,09.2015 zur Abgabe einer Stellungnahme zum 1. Entwurf vom 27. Juli 2015 aufgefordert. In Auswertung der eingegangenen Stellungnahmen einschließlich neuer Änderungsinhalte wurde der 2. Entwurf erarbeitet. 2. AUSGANGSSITUATION 2.1 Stadträumliche Einbindung Das Plangebiet befindet sich in attraktiver Wohnlage am Westrand des Kernortes Gera im infrastrukturell gut ausgestatteten und verkehrlich günstig erschlossenen Stadtteil „Gera- Debschwitz“, ca. 1,7 km südwestlich des Stadtzentrums im unmittelbaren Anschluss an vorhandene zeitgenössische Wohnbebauung. Das Stadtteilzentrum „Wiesestraße“ befindet sich nur ca. 800 m entfernt in östlicher Richtung. Fußläufig günstig erreichbar sind im Umkreis von ca. 10 Gehminuten weitere wichtige infrastrukturelle Einrichtungen wie gebietsversorgende Handels-, Handwerks- und Dienstleistungseinrichtungen, Kindertagesstätten, Grund- und Regelschule, Berufsschule, Seniorenpflegeheim, Begegnungsstätten, der Tierpark und die Radrennbahn. Unmittelbar östlich bzw. südlich des Plangebietes schließen sich neuzeitliche Wohngebietsflächen in Form von Ein- und Mehrfamilienhausbebauung an. Hierbei handelt es sich im Osten um das Einfamilienhausgebiet Bebauungsplan B/84/98 „Am Schützenplatz“ sowie im Süden um die Mehrfamilienhausbebauung Bebauungsplan B/75/96 „Wohnanlage Arminiusstraße“. Somit stellt das Plangebiet eine Arrondierung von bereits in der Nachbarschaft vorhandenen größeren und zusammenhängenden Wohnstandorten dar. Zudem ist in Richtung Nordwesten in ca. 100 m Luftlinie der Gebäudekomplex der Wohnanlage „Wohnpark Martins Höhe“ für altersgerechtes und betreutes Wohnen vorhanden. Der nächstgelegene öffentliche Spielplatz ist in ca. 500 m fußläufiger Entfernung südöstlich des Plangebietes im angrenzenden B-Plan-Gebiet „Am Schützenplatz“ festgesetzt worden. Dessen Realisierung ist bereits erfolgt. Die westliche Grenze des Geltungsbereichs des VB-Planes wird von der Grenze des Landschaftsschutzgebietes „Geraer Stadtwald“ tangiert. Der Geraer Stadtwald und der ca. 400 m in nördlicher Richtung im Martinsgrund liegende Tierpark stellen für die Gesamtstadt wirksame Freizeit-, Grün- und Erholungsbereiche dar. Die umfangreichen Hangbereiche am nördlichen, westlichen und südwestlichen Rand des Plangebietes bilden großräumige Begrenzungen der Plangebietsfläche im Zusammenhang mit dem umgebenden bebauten Stadtgebiet von Gera-Debschwitz. Ca. 900 m nördlich des Plangebietes verläuft in der Straße des Friedens die Bundesstraße B 2. In gleicher Entfernung in östlicher Richtung befindet sich die B 92, die dort zugleich den Beginn der gesamtstädtisch wichtigen Nordosttangente darstellt. Das Plangebiet ist insgesamt günstig erschlossen und besitzt eine gewisse Lagegunst in Bezug zu Gemeinbedarfseinrichtungen, Freizeit- und Naherholungsbereichen. 2.2 Bebauung und Nutzung
Seite 9 von 47 Beim Geltungsbereich des VB-Planes handelt es sich um eine inzwischen ausgeräumte teilversiegelte Brachfläche, die durch einen ehemaligen Schießplatz, einen Garagenstandort und Lagerflächen überbaut war. Gegenwärtig wird das Plangebiet im östlichen und südöstlichen Teil von versiegelten Flächen und Ruderalfluren, die einer zunehmenden Gehölzsukzession unterliegen sowie im nördlichen und westlichen Teil von Wald, der überwiegend Pionierwaldcharakter besitzt, eingenommen. Die nähere Umgebung des Plangebietes ist geprägt durch zwei- bis viergeschossige neuzeitliche Ein- und Mehrfamilienhaus-Wohnbebauung mit geneigten Dachformen sowie die dazu gehörenden Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen. Etwa 100 m westlich des Plangebietes befindet sich oberhalb einer erheblichen Böschung der mehrgeschossige zeitgenössische „Wohnpark Martins Höhe“ mit speziellen Betreuungs- und Pflegeangeboten für die ältere Bevölkerung. 2.3 Verkehrserschließung Die Verkehrserschließung des Plangebietes erfolgt durch die südlich angrenzende Arminiusstraße bzw. die Walter-Erdmann-Straße. Sie bietet abschnittsweise einseitige und beidseitige Parkmöglichkeiten für Anliegerverkehr an. Die Anbindung des Plangebietes an den öffentlichen Personennahverkehr ist durch die Straßenbahnlinie und deren Haltestellen (ca. 600 m / ca. 7 Gehminuten) in der Wiesestraße gewährleistet. Der Bahnhof Gera-Süd ist ca. 1,7 km in nordöstlicher Richtung entfernt. Dorthin kann die Straßenbahn ab Wiesestraße genutzt werden bzw. sind fußläufig ca. 20 Minuten einzuplanen. Der Radverkehr nutzt die bestehenden Fahrbahnen der Arminiusstraße mit. Am Ostrand des Plangebietes befindet sich Erschließungsweg, der als separater kombinierter Fuß-Radweg auf kurzem Wege von der Arminiusstraße zum „Wohnpark Martins Höhe“, zur Radrennbahn, zum Tierpark Gera sowie in den Geraer Stadtwald führt. Für den Fußgängerverkehr führt die Arminiusstraße beidseitig Gehwege bis zum Erschließungsweg am Ostrand des Plangebietes. Weiterführende Gehwege im Bereich Walther-Erdmann-Straße sind nicht vorhanden. 2.4 Stadttechnische Ver- und Entsorgung Da östlich sowie südlich des Plangebietes bereits umfangreiche Bebauung vorhanden ist, existieren dafür entsprechende technische Ver- und Entsorgungsleitungen, die überwiegend in der Arminiusstraße bzw. der Walter-Erdmann-Straße sowie teilweise auch im östlichen Erschließungsweg/Fuß-Radweg verlegt wurden. Dazu zählen die Elektroenergieleitungen (10 kV-Kabel im östlichen Erschließungsweg/Fuß-Radweg und unweit der nordöstlichen Geltungsbereichsgrenze sowie 1 kV-Kabel unmittelbar südlich des Plangebietes in den Flurstücken 109/257 und 199), die Erdgasleitungen (Niederdruck PE 160 in der Arminiusstraße bzw. Walter-Erdmann-Straße und PE DN 110 im östlichen Fuß-Radweg), die Telekommunikations- und die Trinkwasserversorgung (DN 100 GGG in der Walter Erdmann- Str.) sowie die Abwasserentsorgung (Mischsystem: DN 450 in der Arminiusstraße, DN 300 im östlichen Erschließungsweg). Innerhalb des Plangebietes sind die im östlichen Fuß-Radweg vorhandene Mischwasserleitung DN 300, 10 kV- und 1 kV-Elektrokabel sowie eine Niederdruckgasleitung
Seite 10 von 47 PE DN 110 bekannt. Diese Leitungen zweigen von den oben aufgeführten Bestandsleitungen in der Arminiusstraße bzw. der Walter-Erdmann-Straße ab. Straßenbeleuchtung ist in der Arminiusstraße und der Walter-Erdmann-Straße vorhanden, jedoch nicht entlang des östlichen Erschließungsweges/Fuß-Radweges. Löschwasser kann aus den im Umkreis von 300 m um das Plangebiet vorhandenen Trinkwasserhydranten mit Kapazitäten von 48 m³/h für zwei Stunden (gemäß DVGW W 405) ausreichend entnommen werden. Die Rundfunk- und Fernsehversorgung erfolgt im Umfeld des Plangebietes dezentral. Die Abfallentsorgung erfolgt in der Umgebung des Plangebietes aktuell über die Leerung der bereitzustellenden Abfallbehälter am Leerungstag in der Arminiusstraße/Walter-Erdmann- Straße durch den öffentlich-rechtlichen Entsorgungsträger für die Stadt Gera, den Abfallwirtschaftszweckverband-Ostthüringen bzw. durch den beauftragten Dritten, mittels Einsatz 3-achsiger Entsorgungsfahrzeuge. Der nächstgelegene Wertstoffcontainer-Standort befindet sich ca. 250 m östlich des Plangebietes in der Arminiusstraße (zwischen Louis-Metz-Weg und Rathenaustraße). In der vorhandenen Waldfläche des Plangebietes befindet sich der Brunnen Hy Gera 3E/1983 (Fleischkombinat Arminiusstraße), der 150 m tief ist und vom ehemaligen Fleischkombinat bzw. von dessen Rechtsnachfolger, der Thüringer Fleisch- und Wurstwaren GmbH, zur Trink- und Brauchwassergewinnung genutzt wurde. Aktuell wird dieser Tiefbrunnen nicht genutzt.
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2.5 Natur und Landschaft
Lage / Vornutzungen
Aus naturräumlicher Sicht gehört das Plangebiet, wie der gesamte westliche Teil des
Stadtgebietes von Gera, zum Naturraum „Saale-Sandsteinplatte“.
Konkret liegt das Plangebiet am westlichen Talhang der Weißen Elster, im oberen Bereich
eines sich vom Eselsberg nach Nordosten erstreckenden kleinen Seitentales, an der Grenze
des bebauten Stadtgebietes zum westlich anschließenden Geraer Stadtwald. Der geologische
Untergrund am Vorhabenstandort wird von Gesteinen des Unteren Buntsandsteins gebildet.
Der Geltungsbereich wird im Norden, im Westen und im Südwesten von steilen und bis zu 15
m hohen, bewaldeten Böschungen begrenzt. Nur nach Osten und Südosten ist das Gebiet
offen und schließt an die Bebauung entlang der Arminiusstraße an.
Ein großer Teil des Plangebietes ist in der Vergangenheit durch anthropogene Nutzungen
überprägt worden. Entsprechend der Aussagen in den zum Plangebiet vorliegenden
Baugrund- und Altlastengutachten (vgl. Pkt. 2.6 und 2.7) wurde mindestens der östliche Teil
des Plangebietes langjährig zur Ablagerung von Abfällen genutzt. Im Rahmen der
durchgeführten Untergrunduntersuchungen wurden anthropogene Auffüllungen mit
Mächtigkeiten bis zu 6,5 m festgestellt. Anschließend wurde das Gelände als Schießanlage
und später als Lagerfläche und Garagenstandort genutzt. Mit Bezug auf diese Vornutzungen
wird der größte Teil des Plangebietes im Thüringer Altlasteninformationssystem (THALIS) als
Altlastenverdachtsfläche „ehemaliges Deponiegelände“ geführt (vgl. Pkt. 2.7).
Aktuelle Biotop- und Nutzungsstruktur
Die aktuelle Biotop- und Nutzungsstruktur des Geltungsbereichs ist kartografisch im als
Anhang beigefügten „Plan der Biotop- und Nutzungsstruktur“ dargestellt.
Derzeit liegt der gesamte Geltungsbereich brach, wobei der östliche Teil auch heute noch
deutlich durch die ursprünglichen anthropogenen Nutzungen gekennzeichnet ist. Etwa 1.850
m² sind in diesem Bereich vollständig versiegelt (überwiegend durch Betonplatten). Weitere
335 m² sind teilversiegelt (Schotterflächen). Die zwischen und angrenzend an die versiegelten
Flächen verbleibenden Flächen werden von nährstoffreichen und frischegeprägten,
hochwüchsigen Ruderalfluren, die teils einer starken Gehölzsukzession unterliegen,
eingenommen. Bei den Ruderalfluren handelt es sich aus pflanzensoziologischer Sicht um
Goldruten- sowie Beifuß-Kletten-Ruderalgesellschaften. Die zusehends voranschreitende
Verbuschung der Ruderalfluren ist vor allem durch die Ausbreitung der Gehölzarten Robinie,
Bergahorn, Salweide, Gemeine Esche und, begrenzt auf eine kleine, staunässegeprägte
Fläche am südlichen Rand des Plangebietes, Schwarzerle, gekennzeichnet.
Nach Osten und Südosten wird der östliche Teil des Geltungsbereichs von einer lückigen
Reihe aus überwiegend mittelalten Laubbäumen begrenzt. Diese wird zum größeren Teil von
standortfremden Laubbäumen (Robinie und Hybridpappel) und teils von standortheimischen
Laubbäumen (Bergahorn und Gemeine Esche) gebildet.
Die übrigen Teilflächen des Plangebietes sind bewaldet, wobei die Waldbestände
überwiegend Pionierwaldcharakter besitzen:
• Auf den, den Geltungsbereich nach Norden und Westen begrenzenden
Böschungen hat sich ein Pionierwald entwickelt, der von der nicht
standortheimischen Robinie dominiert wird. Weitere Baumarten (z.B. Gemeine
Esche) kommen nur untergeordnet vor. Vor allem im östlichen Teil der
Böschung haben viele Bäume Standsicherheitsprobleme und sind umgestürzt.Seite 12 von 47
• Die den Geltungsbereich im Südwesten begrenzende Böschung wird von einem
standortheimischen Ahorn-Eschenwald eingenommen, wobei der Bergahorn
die dominierende Baumart ist.
• Auf der schmalen Talsohle zwischen diesen Böschungen hat sich im westlichen
Teil des Geltungsbereichs durch die voranschreitende Gehölzsukzession ein
junger Eschen- und Ahorn-Pionierwald entwickelt.
Folgende Biotop- bzw. Nutzungstypen schließen außerhalb an das Plangebiet an:
• Östlich und südöstlich des Geltungsbereichs folgt die von Ein- und
Mehrfamilienhäusern bestimmte Wohnbebauung am westlichen Rand des
Stadtteils Gera-Debschwitz.
• Südlich des Geltungsbereichs befindet sich eine vor allem aus Nadelbäumen
gebildete Baumgruppe, an die nach Westen eine kleine Gartenanlage
anschließt.
• Westlich des Geltungsbereichs folgen Laubmischwaldbestände des Geraer
Stadtwaldes.
• Nordwestlich des Geltungsbereichs befindet sich, der nicht mehr an das
geschlossene Siedlungsgebiet angebundene, derzeit isoliert liegende,
„Wohnpark Martins Höhe“ mit einem mehrgeschossigen Hauptgebäude sowie
mehren Nebengebäuden und Stellplatzflächen.
• An den östlichen Teil des Geltungsbereichs schließt nach Norden eine von alten
Süßkirsch- und Apfelbäumen bestimmte Streuobstwiese an. Die Bäume
• sind überwiegend überaltert und in einem schlechten Pflegezustand. Vereinzelt
wurden auf der Streuobstwiese junge Obstbäume nachgepflanzt. Bei dieser
Streuobstwiese handelt es sich um ein gemäß § 30 BNatSchG i.V.m. § 18
ThürNatG „Besonders geschütztes Biotop“.
Naturschutzfachliche Bewertung des aktuellen Zustandes des Plangebietes
Hinsichtlich seiner naturschutzfachlichen Bedeutung ist der VB-Geltungsbereich in zwei
Bereiche zu trennen.
Der östliche Teil des VB-Geltungsbereichs ist durch verhältnismäßig große Vorbelastungen
der Schutzgüter gekennzeichnet. Dies trifft aufgrund der in der Vergangenheit erfolgten
Abfallablagerungen sowie der Bodenversiegelungen vor allem auf das Schutzgut Boden zu.
Aber auch bestimmte Teilfunktionen der Schutzgüter Tiere und Pflanzen/Biologische Vielfalt
sowie Landschafts- bzw. Ortsbild sind durch die noch bestehenden Flächenversiegelungen
bzw. den Brachzustand der Fläche als deutlich vorbelastet anzusehen.
Anders ist die Situation für den westlichen Teil des VB-Geltungsbereichs zu bewerten.
Dieser wird fast vollständig von Waldflächen eingenommen und ist zudem relativ ungestört.
Außerdem ist davon auszugehen, dass Abfallablagerungen hier höchstens noch in geringen
Mächtigkeiten erfolgt sind. Den Schutzgutfunktionen ist hier durchweg eine höhere Bedeutung
als im östlichen Teil des Plangebietes zuzusprechen. Insbesondere gilt das auch für die
Bedeutung als Lebensraum der Fauna. In diesem Zusammenhang ist auch darauf
hinzuweisen, dass dieser Teil des Plangebietes unmittelbar vom Landschaftsschutzgebiet
(LSG) „Geraer Stadtwald“ berührt wird. Ganz im Westen liegt ein schmaler Streifen des
Plangebietes mit einer Breite von maximal 5 m innerhalb des LSG.Seite 13 von 47 2.6 Baugrund/Böschungssicherung Es liegen Baugrundberichte des Ing.-Büros Bähr aus Gera-Kleinaga vom 03.05.2012 und 08.04.2015 sowie vom gleichen Büro eine Standsicherheitseinschätzung zur nördlichen Böschung vom 25.06.2015 vor. (Anlagen zum Durchführungsvertrag) 2.6.1 Baugrundbericht vom 03.05.2012 Dieser Bericht umfasst den östlichen Bereich des WA-Gebietes sowie das Flurstück 109/181 (östlich das Plangebiet tangierende aktuelle Flurstücke 109/255 und 109/256). In diesem Bericht wird ausgeführt, dass das Plangebiet Bestandteil eines ehemaligen Seitentales des Eselsberges ist, dessen Taleinschnitt im östlichen Bereich des WA-Gebietes bis ca. 8,5 m Mächtigkeit mit Erdaushub, Baureststoffen, Brandschutt und Asche verfüllt wurde und somit einen sehr heterogenen Baugrund besitzt. Durch die Verfüllungen sind umfangreiche anthropogene Beeinflussungen des Baugrundes vorhanden. Ab ca. 8,5 m unter der Geländeoberkante wird Buntsandstein sowie Wechsellagerungen zwischen mürben Sand- und Tonstein erwartet. Grundwasser wurde gemäß dem o. g. Baugrundbericht nicht angetroffen. Der Höchststand des Grundwassers wurde mit mehr als 6 m unter Geländeoberkante angegeben. Aus ingenieurgeologisch-geotechnischer Sicht bestehen unter Beachtung der dort gegebenen Hinweise und Empfehlungen keine Einwände zur Errichtung von Einfamilienhäusern. Es wird darauf hingewiesen, dass das Plangebiet in der Vergangenheit bereits mit Lagerhallen bebaut war, also grundsätzlich eine Bebauung möglich ist. 2.6.2 Baugrundbericht vom 08.04.2015 Dieser Baugrundbericht stellt eine Fortführung des Berichtes vom 03.05.2012 dar. Er umfasst den westlichen Abschnitt des WA-Gebietes. Hier wird dargestellt, dass auch dieser Abschnitt des WA-Gebietes bis ca. 6,5 m Mächtigkeit mit Erdaushub, Baureststoffen und Brandschutt verfüllt ist und somit ebenfalls einen sehr heterogenen Baugrund besitzt. Durch die Verfüllungen sind auch im Westabschnitt umfangreiche anthropogene Beeinflussungen des Baugrundes vorhanden. Ab etwa 6,5 m unter der Geländeoberfläche wird zersetzter bis mürber Sandstein erwartet. Im unmittelbar an das geplante WA-Gebiet angrenzenden nördlichen Hangbereich wurden ebenfalls Auffüllungen (Asche, Schlacke, Kohlengrus) bzw. Erdaushubmassen bis zu einer Mächtigkeit von bis zu ca. 2,80 m ermittelt. 2.6.3 Standsicherheitseinschätzung vom 25.06. 2015 zur bestehenden nördlichen Böschung Dieser Bericht umfasst die am nördlichen Geltungsbereichsrand des Plangebietes liegende Böschung mit Gesamthöhen zwischen 7 und 17 m und Böschungsneigungen zwischen ca. 20° und 50°. Die Böschung schneidet unterschiedliche geologische Bodenschichten mit differenzierten bodenmechanischen Eigenschaften an. Die ursprüngliche Böschungsoberfläche, die vermutlich aus der Abbaukante eines ehemaligen Steinbruchs/Sandabbaus bestand, wurde inzwischen teilweise durch unterschiedlich mächtige Auffüllungsmassen überschüttet und weist starke Verwitterungs- und Erosionserscheinungen auf.
Seite 14 von 47 Unter Bezugnahme auf die durchgeführten 5 Baggerschürfe (Profile) wurden Unterschiede hinsichtlich der vorhandenen Standsicherheit der einzelnen Abschnitte der nördlichen Böschung festgestellt: - Im Bereich von Profil 1 (östlichster Schürf) ist dieser Bereich aktuell standsicher. - Der Bereich um das Profil 2 ist im unteren Abschnitt bis zu einer Geländehöhe von 216,6 m ü. NHN dauerstandsicher. Der obere Bereich des Profils 2, also ab 216,6 m ü. NHN, ist auf Grund seiner Höhe und starken Neigung (ca. 36° bis 40°) nicht standsicher. - Die Bereiche um die Profile 3 und 4 sind standsicher. Es sind allerdings lose Massen und locker gelagerte Verwitterungsschichten vorhanden. - Der untere Abschnitt des Profils 5 (bis ca. 219,0 m ü. NHN) ist standsicher. Der obere Böschungsabschnitt ist wegen seiner starken Neigung von 45° nicht standsicher. Entsprechende Maßnahmen zur Sicherung der Böschungsbereiche werden in Pkt. 4.8.3. aufgeführt. Sie sind Bestandteil des Durchführungsvertrages. 2.7 Altlasten 2.7.1 Allgemeines Infolge von Verfüllungen innerhalb des Plangebietes mit Bodenaushub, Asche, Schlacke, Baureststoffen, Brandschutt und sonstigem Unrat, der ehemaligen Nutzungen als Schießplatz, Lagerhallenstandort bzw. Freiflächenlager sowie Garagen und dessen dadurch vorhandener anthropogener Überprägung handelt es sich gemäß § 2 Abs. 5 und 6 Bundesbodenschutzgesetz um eine Altlastenverdachtsfläche. Im Thüringer Altlasten-Informationssystem (THALIS) ist das Plangebiet unter der Kennziffer 19532 als ein ehemaliges Deponiegelände erfasst. Im Vorfeld des Bauleitplanverfahrens erfolgten von der UGN-Umweltconsult GmbH aus Gera sowie dem Ing.-Büro Th. Bähr aus Gera (Kleinaga) zum 15.02.2013 „Bodenschutzrechtliche Untersuchungen für Eigenheimstandorte auf den Flurstücken (Teilflächen) 109/179 (aktuell: östlicher Bereich des Flurstückes 109/260) und 109/181 (aktuell: östlich den VB-Plan- Geltungsbereich tangierende Flurstücke 109/255 und 109/256), 07548 Gera, Arminiusstraße/Walter-Erdmann-Straße“. Zudem erfolgte gemäß dem „Baugrundbericht“ des Ing.-Büros Bähr aus Gera-Kleinaga vom 08.04.2015 zum westlichen Bereich des WA- Gebietes eine Schadstoffuntersuchung. 2.7.2 Bodenschutzrechtliche Untersuchungen vom 15.02.2013 In diesen Untersuchungen wurde ausgeführt, dass im geplanten WA-Gebiet bis zu einer untersuchten Tiefe von 6 m unter Geländeoberkante anthropogene Auffüllungen (tonig- schluffige bis feinsandig-schluffige Böden mit Bestandteilen aus Aschen, Schlacken, Brandschutt und Baureststoffen) angetroffen wurden. Es ergaben sich hinsichtlich der zulässigen Parameter der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) bei Blei und Nickel Überschreitungen der Prüfwerte für Kinderspielflächen. Der nicht in der BBodSchV normierte Parameter MKW (Mineralölkohlenwasserstoffe) wurde im Sinne einer Nutzung als Kinderspielfläche ebenfalls überschritten. Im gesamten geplanten WA-Gebiet kann auf Grund der heterogenen Ablagerungen und Wechselhaftigkeit der Stoffe in den Auffüllmassen, der von der Auffüllung überlagerten großen Fläche, der teilweise hohen Mächtigkeit der Auffüllung und der punktuellen Aufschlüsse jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass es Bereiche gibt, in denen weitere Prüfparameter gemäß der BBodSchV überschritten werden.
Seite 15 von 47 Entsprechend der zusammenfassenden Gefährdungsabschätzung der erfolgten „Bodenschutzrechtlichen Untersuchungen vom 15.02.2013“ lässt sich nach aktueller Gesetzgebung kein akuter Sanierungsbedarf für das Schutzgut Boden ableiten. Nach der aktuellen Datenlage leiten sich erhöhte Anforderungen bei Aushubmaßnahmen ab, in deren Folge das Aushubmaterial nach abfallrechtlichen Bestimmungen der LAGA (Länderarbeitsgemeinschaft Abfall) und der Deponieverordnung einzustufen ist. Es sind Gefährdungen des Wirkungspfades Boden-Mensch vorhanden. Für den Wirkungspfad Boden-Nutzpflanze wurden in den o. g. „Bodenschutzrechtlichen Untersuchungen“ vom 15.02.2013 keine Überschreitungen ermittelt. Eine Gefährdung des Wirkungspfades Boden- Grund-wasser wurde ebenfalls nicht gesehen. 2.7.3 Baugrundbericht vom 08.04.2015 Entsprechend diesem Baugrundbericht bedingen die beiden im westlichen Abschnitt des geplanten WA-Gebietes untersuchten Mischproben wegen stark erhöhten Sulfatkonzentrationen im Eluat sowie der in der Mischprobe 1 im Feststoff festgestellten Erhöhung des Summenparameters PAK (polyaromatische Kohlenwasserstoffe) diese Schadstoffkonzentrationen eine Einstufung der anfallenden Aushubmassen in den Zuordnungswert > Z2 nach der LAGA-Richtlinie M20. Demzufolge wurden die anfallenden Aushubmassen im westlichen Abschnitt des geplanten WA-Gebietes der Deponieklasse 1 zugeordnet. Generell sind bei der Baumaßnahme anfallende mineralische Abfälle zur Beseitigung dem AWV-Ostthüringen anzudienen. Analysen nach Deponieverordnung sind vorzulegen. Bei einer Verwertung der mineralischen Abfälle ist die ordnungsgemäße schadstofffreie Verwertung von Abfällen dem AWV-Ostthüringen 7 Tage vor Beginn der Entsorgung schriftlich anzuzeigen. Die an der Oberfläche vorhandene Auffüllungsschicht ist in Bezug auf die untersuchten Schadstoffkennwerte als problematisch anzusehen. Es wurde eingeschätzt, dass zumindest örtlich mit Sicherheit von einer Überschreitung relevanter Prüfwerte der Bundes-Boden- Schutz-Verordnung (BBodSchV) für den Direktpfad Boden-Mensch, Nutzungskategorien Kinderspielflächen bzw. Wohngebiete, auszugehen ist. 2.8 Eigentumsverhältnisse Die Flurstücke im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes befinden sich im Eigentum des Vorhabenträgers. Lediglich eine im nördlichen Flurstück 109/116 liegende kleine Waldfläche und der östliche Fuß-Radweg befinden sich im Eigentum der Stadt Gera. Die außerhalb des Plangebietes liegende nördlich angrenzende Streuobstwiese sowie die südöstlich tangierende öffentliche Verkehrsfläche der Arminiusstraße sind ebenfalls Eigentum der Stadt Gera. Die übrigen, das Plangebiet umgebenden Flurstücke befinden sich im Eigentum verschiedener Privateigentümer.
Seite 16 von 47
2.9 Planungsrechtliche Ausgangssituation vor der Planaufstellung
Der Abschnitt des vorhandenen östlichen Erschließungsweges/Fuß-Radweges des VB-Plan-
Geltungsbereichs ist zugleich Bestandteil des östlich tangierenden rechtskräftigen
Bebauungsplanes B/84/98 „Am Schützenplatz“ und überlappt in diesem Bereich den VB-Plan.
Im B-Plan „Am Schützenplatz“ ist für diese „Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung“
die Zweckbestimmung „Fuß- und Radweg“ festgesetzt worden.
Das Plangebiet befindet sich in unmittelbarer Nähe von Waldflächen, weshalb entsprechend
§ 26 Abs. 5 Thüringer Waldgesetz zur Gefahrenvermeidung ein Mindestabstand von 30 m
zwischen künftigen Gebäuden und dem Wald einzuhalten sind.
Zur Realisierung der Wohngebäude, der städtebaulichen Neuordnung des Plangebietes sowie
zur Gefahrenvermeidung ist die Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens erforderlich.
3. PLANUNGSBINDUNGEN/ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN UND RECHTLICHE
GRUNDLAGEN
3.1 Landesentwicklungsprogramm Thüringen 2025 (LEP)
Im Landesentwicklungsprogramm 2025 ist Gera als Oberzentrum festgelegt worden. Im Punkt
2.5 des LEP ist in Nr. 1 die Leitvorstellung formuliert, dass bei der Versorgung der Bevölkerung
mit Wohnraum die Aspekte des demografischen Wandels, des Umwelt- und Klimaschutzes
sowie der Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen maßgeblich
einbezogen werden sollen. Zur Optimierung des Wohnraumangebotes soll nach der
Leitvorstellung Nr. 3 im Punkt 2.5 des LEP insbesondere die Förderung in den Bereichen
Mietwohnraum, selbst genutztes Eigentum und Wohnraummodernisierung sichergestellt
werden.
Gemäß dem Grundsatz G 2.5.1 des LEP soll in allen Landesteilen eine ausreichende und
angemessene Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum erfolgen.
3.2 Regionalplan Ostthüringen vom 18.06.2012 (RP-OT)
Das Plangebiet befindet sich am Rand des Vorranggebietes Freiraumsicherung „FS-28 -
Geraer Stadtwald, Hainberg, Weinberg, Langengrobsdorfer Grund“. Allerdings handelt es sich
im östlichen Bereich des Plangebietes um eine noch am vorhandenen Siedlungsbereich
teilnehmende klein dimensionierte Brachfläche, die sich unmittelbar an einer Sammelstraße
befindet und natürliche Begrenzungen durch umfangreiche nördliche und westliche
Randböschungen besitzt, wodurch bauliche Ausdehnungen des Standortes ausgeschlossen
sind.
Gemäß Grundsatz G 2-1 des RP-OT soll durch die vorrangige Innenentwicklung der
Siedlungen, die Erhöhung der Flächenproduktivität und die Verbesserung der
Infrastruktureffizienz ein Beitrag zur nachhaltigen Siedlungsentwicklung erreicht werden.
Diesen raumordnerischen Erfordernissen entspricht die Nachnutzung dieses in Randlage des
bebauten Stadtgebietes liegenden Plangebietes mit seiner Freiflächenbrache.
Da Oberzentren wie Gera gemäß der Begründung zum Grundsatz G 1-17 des RP-OT auch
grundzentrale Funktionen wahrzunehmen haben, sind dort entsprechend der Begründung zum
Ziel Z 1-1 des RP-OT bevorzugt Flächen für den Wohnungsbau zu sichern und bereitzustellen.Seite 17 von 47 Entsprechend dem Grundsatz G 2-3 des RP-OT sollen im Rahmen der Siedlungsentwicklung die Funktionen Wohnen, Arbeiten, Versorgen und Erholen so geordnet werden, dass räumlich bedingter Verkehrsaufwand reduziert und einer Zersiedlung der Landschaft entgegen gewirkt wird. Diesem Grundsatz wird mit der Einordnung des Wohnstandortes zwischen vorhandenen Wohnstandorten, dem Stadtteilzentrum „Wiesestraße“ und dem Erholungsbereich mit dem Geraer Stadtwald, dem Tierpark sowie der Radrennbahn entsprochen. Gemäß dem Grundsatz G 2.4 des RP-OT sollen bestehende Baugebiete ausgelastet sowie Brachflächen nachgenutzt werden. Diesem Grundsatz wird mit der Nachnutzung der Freiflächenbrache eines ehemaligen Schießplatzes bzw. einer Fläche für Garagen und Lagernutzung entsprochen. Es gilt auch der Grundsatz G 2-13 des RP-OT, wonach Brachflächen im Siedlungsrand- bzw. Außenbereich, für die kein Bedarf einer baulichen Nachnutzung vorhanden bzw. absehbar ist oder standortbedingt eine bauliche Nachnutzung entfällt, einer geeigneten freiräumlichen Nachnutzung zugeführt werden sollen. Da es sich um einen Standort im stark wohnungs- nachgefragten Stadtteil Debschwitz handelt, ein Vorhabenträger bereit steht und mit der Bebauung eine abschließende Arrondierung des östlich angrenzenden Wohnbaustandortes „Am Schützenplatz“ erreicht wird, entspricht der Standort diesen regionalplanerischen Anforderungen. Verweis auf Begründung Pkt. 1.2 Anlass und Erforderlichkeit zur Aufstellung des VB/72/14 und Pkt. 1.3.1 Verfahren nach § 13a BauGB 3.3 Flächennutzungsplan / Berichtigungserfordernis Für die Stadt Gera existiert ein wirksamer Flächennutzungsplan. Gemäß § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Bezogen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan (VB-Plan) wird der gesamte Geltungsbereich im wirksamen FNP Gera 2020 als Wald dargestellt. Damit ist für den im westlichen Teilabschnitt des VB-Planes verbleibenden und festgesetzten Wald das Entwicklungsgebot aus dem FNP gegeben. Für die Fläche der geplanten Wohnbebauung setzt der VB/72/14 ein Allgemeines Wohngebiet fest. Die geplante Bebauung widerspricht damit dem Entwicklungsgebot des Bebauungsplanes aus dem Flächennutzungsplan nach § 8 Abs. 2 BauGB. Die beabsichtigte Festsetzung des Allgemeinen Wohngebietes WA kann aus der Darstellung „Fläche für Wald“ nicht entwickelt werden. Die das Allgemeine Wohngebiet umgebenden festgesetzten Grünflächen, Rasenflächen und Laubgebüsche, könnten ggf. als aus dem FNP entwickelt angesehen werden, sollen aber aus Gründen der Planklarheit im Rahmen der Berichtigung in den FNP als „Grünflächen ohne Zweckbestimmung“ übernommen werden. Nach § 13 a Absatz 2 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB) kann im beschleunigten Verfahren ein Bebauungsplan, der von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist. Von dieser Möglichkeit wurde für den VB/72/14 „Baugebiet Arminiusstraße“ Gebrauch gemacht. Durch die Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes darf jedoch die geordnete städtebauliche Entwicklung des Stadtgebietes nicht beeinträchtigt werden. Eine solche Beeinträchtigung ist im vorliegenden Fall nicht gegeben, weil: - der östliche Geltungsbereich des VB-Planes noch am vorhandenen Siedlungsbereich teilnimmt - die nördlichen und westlichen Böschungen eine natürliche Begrenzung für eine zukünftige Bebauung darstellen und somit eine weiterführende Bebauung nicht stattfinden kann - das verhältnismäßig geringe Flächenmaß der festgesetzten Bauflächen (ca. 0,26 ha) und deren randliche Fassung durch die unmittelbar angrenzenden geplanten (ca. 0,27 ha) und vorhandenen Grünstrukturen zum Landschaftsschutzgebiet als auch deren Lage zur
Seite 18 von 47 angrenzenden Baustruktur des Umfeldes die geordnete städtebauliche Entwicklung des Stadtteiles nicht beeinträchtigt und deshalb grundsätzlich Baulandpotential besitzt. - die ausgeräumte Fläche ehemals baulich genutzt wurde. - die Bauflächen bereits verkehrs- und medientechnisch über die angrenzende Arminiusstraße/Walter-Erdmann-Straße erschlossen sind. Die dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan entgegen stehenden Darstellungen im Flächennutzungsplan werden mit Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplans obsolet. Der Flächennutzungsplan wird somit im Rahmen der Berichtigung nach § 13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB - für den Bereich der geplanten baulichen Nutzung WA von der Darstellung „Fläche für Wald“ in „Wohnbaufläche“ sowie - für die das Wohngebiet umgebenden privaten Grünflächen von der Darstellung „Fläche für „Wald“ in „Grünflächen ohne Zweckbestimmung“ redaktionell angepasst (siehe auch Origi- nal- und Änderungsplan). Flächengrößen der Berichtigungsflächen: Wohnbaufläche: 2.861 m² Grünfläche: 2.614 m²
Seite 19 von 47 Berichtigung des wirksamen Flächennutzungsplanes Zeichnerische Gegenüberstellung
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3.4 Rechtliche Grundlagen der Planung
1. Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004
(BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 30. Juni 2017 (BGBl.
I S. 2193)
2. Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung -
BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132),
zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 4. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057)
3. Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhal-tes
(Planzeichenverordnung - PlanzV 90) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. I 1991 S. 58),
zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 4. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057)
4. Raumordnungsgesetz (ROG) in der Fassung vom 22. Dezember 2008, (BGBl. I S. 2986)
zuletzt geändert durch Artikel 124 der Verordnung vom 31. August 2015 (BGBl. I S. 1474)
5. Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom
17. Mai 2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 29.
Mai 2017 (BGBl. I S. 1298)
6. Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt
geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 29. Mai 2017 (BGBl. I S. 1298)
7. Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von
Altlasten (Bundes - Bodenschutzgesetz – BBodSchG) vom 17. März 1998 (BGBl. I S.
502), zuletzt geändert durch Artikel 101 der Verordnung vom 31. August 2015 (BGBl. I
Seite 1474)
8. Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der Fassung der
Bekanntmachung vom 24. Februar 2010 (BGBl. I S. 94), zuletzt geändert durch Artikel 2
des Gesetzes vom 29. Mai 2017 (BGBl. I S. 1298)
9. Thüringer Bauordnung (ThürBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 28. März 2014
(GVBl. S. 49), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2016 (GVBl. S. 153)
10. Thüringer Gemeinde- und Landkreisordnung (Thüringer Kommunalordnung - ThürKO) in
der Fassung der Bekanntmachung vom 28. Januar 2003 (GVBl. S. 41), zuletzt geändert
durch Artikel 6 des Gesetzes vom 24. April 2017 (GVBl. S. 91)
11. Thür. Gesetz für Naturschutz und Landschaft (Thüringer Naturschutzgesetz - ThürNatG)
in der Fassung der Bekanntmachung vom 30. August 2006 (GVBl. S. 421), zuletzt
geändert durch Gesetz vom 15. Juli 2015 (GVBl. S. 113)
12. Thüringer Bodenschutzgesetz (ThürBodSchG) vom 16. Dezember 2003 (GVBl. S. 511),
zuletzt geändert durch Artikel 16 des Gesetzes vom 20. Dezember 2007 (GVBl. S. 267)
13. Thüringer Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (Thüringer UVP-Gesetz - Thür-
UVPG) vom 20. Juli 2007 (GVBl. S. 85), zuletzt geändert durch Verordnung vom 5.
Dezember 2015 (GVBl. S. 185)
14. Thüringer Wassergesetz (ThürWG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 18. August
2009 (GVBl. S. 648)
15. Thüringer Straßengesetz (ThürStrG) vom 7. Mai 1993 (GVBl. Nr. 14, S. 273, zuletzt
geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 27. Februar 2014 (GVBl. S. 45)
16. Gesetz zur Pflege und zum Schutz der Kulturdenkmale im Land Thüringen (Thüringer
Denkmalschutzgesetz - ThürDSchG) in der Fassung vom 14. April 2004 (GVBl. S. 465,
zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 2008 (GVBl. S. 574)Sie können auch lesen
