Steiner Investment Foundation Von Entwicklung profitieren - Geschäftsbericht 2019
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Steiner Investment Foundation Von Entwicklung profitieren Geschäftsbericht 2019
STEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Inhalt
5 Vorwort des Stiftungsrates 35 Neue Projekte 2019
6 Stiftungsrat und Geschäftsführung 36 Chien-Bœuf, Cossonay (VD)
im Gespräch 37 Valsainte rf 720, Vevey (VD)
10 Highlights 2019 38 Plateau de la Gare, Estavayer-le-Lac (FR)
13 Executive Summary 39 En Carouge, Lonay (VD)
15 Rückblick 2019 40 Bachgraben, Allschwil (BL)
16 Ausgewählte Referenzanleger 41 PPA Ouest, Bussigny (VD)
16 Investitionsprozess 42 La Colline, Arlesheim (BL)
18 Ausblick 2020 43 Küttigerstrasse, Aarau (AG)
20 Wichtigste Kennzahlen 44 Bramois, Sion (VS)
22 Steiner Investment Foundation 45 Sonnhalde, Vitznau (LU)
auf einen Blick 46 Neuhegi, Winterthur (ZH)
24 Gremien 47 Sood-Mitte, Adliswil (ZH)
25 Organigramm 49 Bestehende Projekte und ihr Fortschritt
26 Organisation 50 Webereiweg, Buchs (AG)
30 Schweizer Gewerbeimmobilien 50 Pré-du-Gaud, Rolle (VD)
im Trend 51 Hofmatt Süd, Solothurn (SO)
31 Suchprofil 51 Haslirainpark, Buchrain (LU)
«Swiss Development Commercial» 52 Glasi-Quartier, Bülach (ZH)
32 Portfolioübersicht 52 En Porteau, Saint-Légier-La Chiésaz (VD)
33 Geplante Fertigstellungen 53 Les Rives de la Baye, Montreux (VD)
53 Weggishof, Weggis (LU)
54 Sonne, Emmenbrücke (LU)
54 Feldmühle-Areal, Rorschach (SG)
55 Gloggeguet, Schaffhausen (SH)
56 Les Genêts, Genf (GE)
56 Weidsicht, Pfäffikon (ZH)
58 Risikomanagement & Compliance
59 Jahresrechnung
85 Bericht der Revisionsstelle
und Bewertungsbericht
4
Ajay Sirohi
Präsident des Stiftungsrates
STEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Vorwort des
Stiftungsrates
Ein Immobilienportfolio mit einem erwarteten Marktwert wir unser bestehendes Anlagegefäss weiter ausbauen 5
von CHF 800 Millionen nach Fertigstellung beweist: sowie mit der Lancierung neuer innovativer Produkte rund
Unser unermüdlicher Einsatz der Anfangsjahre hat sich um Real Estate. Wachstum wird bei uns stets mit ge
ausgezahlt. Wir sind von einer Zweimannshow zu bührender Sorgfalt begleitet – von der Prüfung neuer
einem starken Unternehmen herangewachsen. Mit unserem Investitionen über die Auswahl von Standorten bis zum
investierten Kapital hat sich auch unser Portfolio mehr Projektmanagement vor Ort. Mit einem eingespielten
als verdoppelt: Im Geschäftsjahr akquirierten wir zwölf Team bringen wir unsere Visionen auf den Boden. Das
neue Projekte, mehrheitlich in der Westschweiz, die heute haben wir mit zwei fertiggestellten Überbauungen und
bereits alle in der Entwicklungsphase sind. vier Grossprojekten, die sich aktuell in der Bauphase
befinden, bewiesen.
Als führender Immobilienentwicklungsfonds wissen wir:
Kein Wachstum ohne solides Fundament. Deshalb haben Innovationsdenken und Schaffenskraft. Das zeichnet uns
wir unseren Erfolg nicht nur kaufmännisch durch ein als Bau-Projektmanager und Investor aus. Damit werden
robustes Finanzierungs- und Planungskonzept abge wir unsere Anleger und Partner auch in Zukunft begeis-
sichert, sondern eine starke Organisationsstruktur tern.
geschaffen, auf die wir langfristig bauen können. Ein
junges kompetentes Team und Investoren, die uns Herzlich
vertrauen – beides bildet den Grundstein für unseren
Erfolg.
Auf dem guten Ergebnis ausruhen? Keinesfalls! Wir haben
ehrgeizige Ziele, wie bspw. in zehn Jahren ein Portfolio
mit einem erwarteten Marktwert von CHF 10 Milliarden Ajay Sirohi
nach Fertigstellung aufzubauen. Das erreichen wir, indem Präsident des Stiftungsrates
«Die Einstellung ‹Gemeinsam sind wir erfolg-
reich› hat uns 2019 nachhaltig geprägt.
Wir sind von einer Zweimannshow zu einem
starken Unternehmen herangewachsen.»
Ajay Sirohi
Präsident des Stiftungsrates
STEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Stiftungsrat und
Geschäftsführung
im Gespräch
6 Die Anlagegruppe hat im Geschäftsjahr wieder rich- Ihr bisher grösstes Projekt, das «Glasi-Quartier» in
tig Fahrt aufgenommen und ihr Portfolio um 12 Bülach, feierte im Juni 2019 Spatenstich. Wie zufrieden
auf mittlerweile 25 Projekte erweitert. Was hat Ihnen sind Sie mit der Entwicklung?
2019 Rückenwind gegeben? Ajay Sirohi Die Bauarbeiten sind bestens angelaufen. Wir
Ajay Sirohi Das verstärkte Vertrauen zwischen uns und freuen uns, dass wir mit der Arealentwicklung nicht nur
unserem Entwicklungspartner Steiner AG hat uns Auftrieb Wohnraum für 1 500 Menschen schaffen, sondern auch
gegeben. Die letzten Jahre haben gezeigt, wir können uns punkto Nachhaltigkeit der Gesellschaft etwas zurück
aufeinander verlassen. Dadurch sind wir routinierter ge- geben: hochmoderne, bezahlbare Wohnungen in natur
worden und konnten Projekte noch effizienter abwickeln. naher Umgebung mit bestem Anschluss an die Stadt
Die Einstellung «Gemeinsam sind wir erfolgreich.» hat uns Zürich. Wir sind sicher, Alt und Jung, Familien und Singles
nachhaltig geprägt. werden Bülach auf einzigartige Weise bereichern.
Reto Niedermann Wir haben unser Team «Transaction Tobias Meyer Noch ist das «Glasi-Quartier» eine ein-
Management» vergrössert, Prozesse, wie wir zu neuen drückliche Baugrube, in der mittlerweile acht Kräne ganze
Projekten finden, optimiert und den Zugang zur Pipeline Arbeit leisten. Die Betonierarbeiten haben im Januar 2020
verbessert. Wichtige Learnings der Anfangsjahre haben wir begonnen. Mit Steiner haben wir ein tatkräftiges Team vor
kontinuierlich umgesetzt und sind heute professioneller Ort, das exzellente Arbeit leistet und uns ermöglicht, im
aufgestellt denn je. Bauprozess noch über Optimierungen zu entscheiden. Im
März beginnen wir mit dem Verkauf des Stockwerkeigen-
Mit CHF 344 Millionen hat sich im letzten Jahr mit tums. Beim Bau der Altersresidenz «Tertianum» sind wir im
Ihrem Projektportfolio auch Ihr Nettovermögen kontinuierlichen Austausch mit den künftigen Nutzern, um
verdoppelt. Wie sichern Sie das starke Wachstum alle Anforderungen in vollem Umfang zu erfüllen. Mit der
kaufmännisch ab? Baugenossenschaft Glattal Zürich (BGZ), Logis Swiss und
Ajay Sirohi Das Vertrauen unserer Investoren ist für uns Steiner haben wir äusserst kompetente Entwicklungs
essenziell. Deshalb gehen wir mit neuen Investitionen partner an unserer Seite.
nachhaltig um. Bestehende Projekte managen wir zuver-
lässig und platzieren sie zielführend am Markt. Ein robus-
tes Finanzierungs- und Planungskonzept reflektiert unsere
Bemühungen, unseren Investoren auch weiterhin gewinn-
bringende Anlagemöglichkeiten zu garantieren.
Reto Niedermann Unsere Projekte laufen wie geplant,
werden verkauft, vermietet und bewirtschaftet. Bisher
haben wir alles mit eigenen Mitteln finanziert. Das gibt uns «Ein Portfoliowert von
genügend Spielraum, alle Projekte unabhängig von Fremd- CHF 10 Milliarden in
kapital zum Abschluss zu bringen.
Tobias Meyer Nicht nur auf kaufmännischer Seite sichern
zehn J ahren aufzubauen –
wir uns ab. Parallel haben wir neue Experten eingestellt, das ist unser Ziel.»
Ressourcen aufgebaut und eine starke Unternehmens-
struktur geschaffen. Auch unsere Organisation spiegelt Ajay Sirohi
das Wachstum wider. Präsident des Stiftungsrates
«Mit der Kombination aus
Innovations- und Schaffens-
kraft werden wir unsere
Investoren auch in Zukunft
begeistern.»
Reto Niedermann
CEO ad interim
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Mit dem Eintritt von Tobias Meyer in die Geschäfts Diese Gesamtsicht macht unseren Projekterfolg aus. Darin
führung bauen Sie den Bereich Development unterscheiden wir uns von reinen Entwicklern, reinen Aus-
& Construction weiter aus. Welche Bedeutung führenden und reinen Vermarktern.
bekommt der Bau und die Entwicklung von
Projekten in Zukunft? Der geschätzte Marktwert aller Projekte nach Fertig-
Ajay Sirohi Mit insgesamt 25 Projekten, von denen die stellung liegt mittlerweile bei CHF 800 Millionen. Wann
meisten in der Entwicklungsphase sind, bekommt unser knacken Sie die Milliardengrenze?
eigenes Development & Construction Office eine enorme Ajay Sirohi Bereits nach drei Jahren so grosses Wachs-
Bedeutung. Wir brauchen ein starkes Team gegenüber tum zu erleben, macht uns unheimlich stolz. Umso mehr
unserem Partner Steiner AG, um die Projekte über Jahre freut es uns, dass wir dank geplanter Akquisitionen in
hinweg begleiten zu können. Deshalb werden wir den Be- Genf und im Grossraum Bern bereits im ersten Quartal
reich weiter professionalisieren. Mit Tobias Meyer haben 2020 weit über CHF 1 Milliarde Portfoliowert erreichen
wir einen Spezialisten gefunden, der uns mit seiner lang- werden.
jährigen Erfahrung als Eigentümer- und Bauherrenvertre- Reto Niedermann Diese positive Entwicklung spornt uns
ter bei Swiss Life tatkräftig unterstützt. an: Dank der erfolgreichen Zusammenarbeit mit unserem
Tobias Meyer Die grösste Herausforderung bei der Entwicklungspartner Steiner AG visieren wir bis Ende 2020
Steiner Investment Foundation ist das Multiprojekt-
sogar die 2-Mrd.-Grenze an.
Management. Unsere Akquisitionspipeline ist gross, unsere
Projekte sind vielfältig und wir sind stetig am Wachsen. Einige Ihrer neusten Akquisitionen befinden sich an
Dafür brauchen wir ein aktives Projektmanagement, statt periurbanen Standorten mit einem Bevölkerungs
passives Monitoring. So kann unser Team im Sinne unserer anteil von 22%. Welches Potenzial sehen Sie in diesen
Kunden auf jede Projektphase einwirken. Wir haben immer Gebieten?
zwei Kundengruppen: Anleger und Investoren auf der einen Ajay Sirohi Unter «periurban» verstehen wir Einzugs
Seite, Mieter und Käufer auf der anderen. Unser Projekt- gebiete mit schnellem Bevölkerungswachstum, gutem
management muss auf die Interessen aller abzielen. Darü- Infrastrukturanschluss, geringen Alltagskosten und hoher
ber hinaus ist jedes Objekt in einen ökologischen, ökonomi- Lebensqualität. Besonders für Familien sind periurbane
schen und gesellschaftlichen Kontext eingebettet. Auch Standorte attraktiv. Sie wünschen sich bezahlbaren Wohn-
das gilt es zu berücksichtigen. Wir müssen Entscheidungen raum, möchten aber bei Architektur und Bauqualität keine
treffen, vernetzt denken und ergebnisorientiert handeln. Abstriche machen. Deshalb ist es wichtig, als führender
«Wir müssen Entscheidungen
treffen, vernetzt denken
und ergebnisorientiert han-
deln. Diese Gesamtsicht
macht unseren Projekt
erfolg aus.»
Tobias Meyer
Head of Development & Construction
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Schweizer Immobilienentwickler auch in solchen Gebieten Tobias Meyer Wer bei «Commercial» nur an Büros
mit interessanten Projekten präsent zu sein. denkt, ist übrigens «weit gefehlt». Mit unserer neuen An-
Tobias Meyer Die Verdichtung von Zentren in Agglome- lagegruppe spezialisieren wir uns auf ein diversifiziertes
rationsgemeinden ist anhaltender Trend und eine Not Portfolio aus Schweizer Gewerbeimmobilien, das neben
wendigkeit zugleich. Projekte an periurbanen Standorten Büros, Shared Offices und Logistik- und Datenzentren den
sehen wir daher als ergänzendes Angebot. Flexible Arbeits- Einzelhandel sowie Student-Housing-Projekte vorsieht.
modelle und neue Mobilitätskonzepte ermöglichen es, sich Die Anlagegruppe künftig um innovative Nutzungsarten zu
an suburbanen Standorten niederzulassen, ohne auf eine erweitern, ist unser Ziel.
gute Anbindung an das Arbeits- und Kulturangebot der
Stadt zu verzichten. Wenn wir noch weiter in die Zukunft Am 1. August ist der Veräusserungszwang weggefallen.
denken, wird sich die Bedeutung von Distanzen, z. B. mit Das heisst, Anlagegruppen dürfen ihre Objekte nach
dem autonomen Fahren, komplett verändern. Fertigstellung im Portfolio belassen und müssen nicht
zwingend verkaufen. Welche Chancen ergeben sich
Im November haben Sie ein neues Produkt zur daraus für Sie und Ihre Investoren?
Marktreife gebracht. Was macht die Anlagegruppe Ajay Sirohi Für uns war das eine sehr gute Nachricht.
«Swiss Development Commercial» (SDC) für Jetzt können wir langfristig eine attraktive Asset Base auf-
Schweizer Einrichtungen der beruflichen Vorsorge bauen und kommen damit dem Wunsch unserer Investoren
so interessant? nach. Ausserdem bietet uns der Ausbau eines Mietport
Ajay Sirohi Nach erfolgreicher Lancierung der «Swiss folios zusätzliches Potenzial für künftige Dividendenaus-
Development Residential» war es der nächste logische schüttungen.
Schritt, weitere Märkte zu analysieren. Das Gewerbeseg- Reto Niedermann Statt Projekte in widrigem Markt
ment hat seine Talsohle erreicht. 2019 sahen wir wieder umfeld verkaufen zu müssen, können wir weiter in unser
einen leichten Anstieg in bestimmten Nischengewerben. Immobiliengefäss investieren. Das schützt vor allem die
Hier sehen wir grosses Potenzial, mit innovativen Ideen Interessen unserer Investoren.
weiter zu wachsen. Bestätigt wurden wir durch die starke Tobias Meyer Ich sehe den Wegfall des Veräusserungs-
Entwicklungspipeline der Steiner AG, mit der wir Zugriff zwangs als zusätzliche Handlungsmöglichkeit für unser
auf höchst lukrative Gewerbeprojekte haben. Portfoliomanagement. Unser Spielraum vergrössert sich.
Im Falle eines Verkaufs können wir auf den richtigen Zeit-
punkt warten und damit noch bessere Ergebnisse erzielen.
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Welche Immobilientrends werden die Anlagegruppe im Welche ehrgeizigen Ziele haben Sie für die Zukunft?
nächsten Jahr beeinflussen? Ajay Sirohi Ein Portfolio mit einem Fertigstellungsmarkt-
Ajay Sirohi Vor allem in Städten und Ballungszentren wert von CHF 10 Milliarden in zehn Jahren aufzubauen – das
bleibt die Nachfrage nach Wohnungen stark. Der Trend zur ist unser Ziel. Das werden wir mit unseren klassischen An-
Verdichtung wird weiter zunehmen. Grosses Potenzial lagegruppen SDR und SDC erreichen, sowie mit Nischen-
sehen wir ausserdem im Erneuern von Altbestand – also produkten, die wir bereits in der Pipeline haben. Um ehr-
Gebäude an vielfältige Nutzungsarten und neuste Energie- geizige Ziele zu erreichen, brauchen wir ein schlagkräftiges
standards anzupassen, um operative Kosten zu senken. Team sowie das uneingeschränkte Vertrauen unserer In-
Auch der Ausbau von ehemaligen Industriearealen und die vestoren und unseres Partners Steiner AG. All das haben
Entwicklung von innovativen Produkten im Gewerbeseg- wir bereits heute. Deshalb schauen wir positiv in die Zu-
ment bleiben für uns attraktiv. kunft.
Reto Niedermann Die Steiner Investment Foundation
soll zum innovativen Brand für neue Produkte rund um
Real Estate werden. Wir waren die erste Anlagestiftung,
die sich auf Immobilienprojektentwicklung spezialisiert
hat, und die ersten, die ein kommerzielles Produkt zur
«Das Vertrauen unserer Marktreife gebracht haben. Gleichzeitig wissen wir als
Bau-Projektmanager, wie man Visionen auf den Boden
Investoren ist für uns bringt. Mit dieser Kombination aus Innovations- und
essenziell. Deshalb gehen Schaffenskraft werden wir unsere Investoren auch in
Zukunft begeistern.
wir mit neuen Investi
tionen nachhaltig um.»
Ajay Sirohi
Präsident des Stiftungsrates
STEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Highlights 2019
25
Zweite ordentliche
28. März
2019
Anleger-
versammlung
erfolgreiche Entwicklungs
projekte seit der Gründung 2016
10
CHF
Mio. Nettovermögen
Wachstum
mehr als
verdoppelt
344
NAV der Anlagegruppe
Baustart
«Glasi-Quartier»
Mit einem Fertigstellungswert CHF
121.52
von CHF 128 Mio. im grössten
städtischen Wohnbauprojekt
der Schweiz investiert.
Gezeichnetes Kapital
KGAST-
Qualitätstandard
CHF
136 Mio. Konferenz der Geschäftsführer
von AnlagestiftungenSTEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Erwarteter Marktwert «Haslirainpark»
Spaten-
aller Immobilienprojekte «Glasi-Quartier»
bei Fertigstellung «Webereiweg»
stich
CHF
800 Mio.
+
Volumensteigerung
des Nettovermögens + 11
79% 110 %
investiertes Kapital
Jahresrendite* Portfoliopositionierung
6.92
«Sehr gut»
%
* Annualisierte
Rendite seit
Lancierung 2017 Rating nach Wüest Partner AG
12 Fertigstellung
Neue
Entwicklungs-
projekte
«Les Genêts»
4
neue eigen- Mai 2019:
100%
Mit- kapital- Alle Wohnungen sind
arbeiter finanziert vollvermietet12
Geschäftsführung (v.l.n.r.)
Peter Hausberger, Reto Niedermann, Tobias MeyerSTEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Executive
Summary
«Die Steiner Investment Foundation soll 13
zum innovativen Brand für neue Pro-
dukte rund um Real Estate werden. Wir
waren die erste Anlagestiftung mit
Fokus auf Immobilienprojektentwicklung
und die ersten, die ein kommerzielles
Produkt zur Marktreife gebracht haben.
Gleichzeitig wissen wir als Bau-Projekt-
manager, wie man Visionen auf den
Boden bringt. Wichtige Learnings der
Anfangsjahre haben wir kontinuierlich
umgesetzt und sind heute professio
neller aufgestellt denn je.»
Reto Niedermann
CEO ad interimSTEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Seit ihrer Gründung vor drei Jahren macht die Anlage- Hohe Wertschöpfung und erfolgreiche Vermarktung
gruppe Eindruck: In insgesamt zehn Emissionen konnten von Projekten
CHF 323 Millionen aufgenommen werden. Das eingesam- Bestehende Projekte erlebten auch 2019 eine hohe Wert-
melte Kapital wurde in 25 Entwicklungsprojekte mit einem schöpfung und Wertentwicklung. Wichtige Meilensteine
geschätzten Marktwert von CHF 800 Millionen investiert. waren die Übergabe des fertigen Quartiers «Les Genêts»
Auch die ausgewiesene Rendite von 20.76% seit Lancie- an seine Mieter in Genf, sowie der erfolgreiche Spaten-
rung im März 2017 beeindruckt. Damit ist die «Swiss stich des grössten Wohnbauprojekts der Schweiz: Das
Development Residential» eine der am besten performen- «Glasi-Quartier» in Bülach. Nächste Grossakquisitionen
den Immobilienanlagegruppen im Wohnungsbereich. stehen bereits im ersten Quartal 2020 an. Dafür wurden
Mittlerweile schenken der Stiftung 61 Einrichtungen der bis 31. Dezember 2019 liquide Mittel in Höhe von CHF
beruflichen Vorsorge ihr Vertrauen. 104 Millionen aufgebaut. Mit der schweizerischen Gebäu-
deverwaltung Privera AG hat die Steiner Investment
Rasanter Wachstumskurs wird von sorgfältiger Foundation einen der angesehensten Player am Markt als
Cashflow-Planung begleitet Partner gewonnen. Das Ergebnis: Eine nachhaltige
14 Dass der Erfolg der ersten Jahre kein Zufall ist, beweist Vermarktung über sämtliche Immobilienprojekte hinweg.
die Stiftung im dritten Geschäftsjahr: Allein 2019 ist
das investierte Kapital von CHF 142.9 Millionen auf CHF Junges Expertenteam stärkt die Innovationskraft
300.5 Millionenn gestiegen und hat sich damit etwa Mit Neueintritten in den Abteilungen Development
verdoppelt. Das positive Ergebnis wird durch eine sorg- & Construction und Transaction Management baute die
fältige Cashflow-Planung begleitet. «Das Vertrauen Stiftung ihr junges Expertenteam aus. Auch die Position
unserer Investoren hat oberste Priorität», verspricht Peter des CFO wurde mit Peter Hausberger neu besetzt. Der
Hausberger (CFO), «weshalb wir unseren starken 36-Jährige studierte Wirtschaft & Management, erwarb
Wachstumskurs mit zuverlässigen Prognosen und kauf- den Executive MBA und bringt mehrjährige Erfahrung
männischer Vorsicht absichern.» Die strikte Einhal- in der Immobilienbranche und Geschäftsführung mit. Zu-
tung eines zwölfsstufigen Investitionsprozesses macht letzt war er als CFO bei einem Schweizer Projektent
fundierte Kaufentscheidungen möglich und garantiert wickler aktiv. Neben herausfordernden Projekten weiss
den Aufbau eines ausbalancierten Portfolios. Seit ihrer er bei der Stiftung die vielen Gestaltungsmöglichkei-
Gründung ist die Steiner Investment Foundation 100% ten und den starken Entwicklungspartner Steiner AG zu
eigenkapitalfinanziert, was eine stabile Basis für gesun- schätzen.
des Wachstum schafft.
«Mit zwölf neuen Immobilienprojekten konnten
wir unseren Portfoliowert im Geschäftsjahr
mehr als verdoppeln. Schnelles Wachstum setzt
kaufmännische Sorgfalt voraus. Mit kurz-,
mittel- und langfristiger Cashflow-Planung
werden wir dem starken Sicherheitsbedürfnis
unserer Investoren gerecht und garantieren
die gesunde Entwicklung über sämtliche Projekte
hinweg.»
Peter Hausberger
CFOSTEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Rückblick 2019
Quartal 1:
Drei neue Projekte, Architekturwettbewerb
und 7. Emission.
Mit der Akquisition von drei neuen Projek-
ten in Sood, Vitznau und Winterthur knüpfte
die Steiner Investment Foundation im ersten
Quartal an ihren Erfolg vom letzten Jahr an.
Auch der Architekturwettbewerb für eine Quartal 2:
Arealentwicklung in Rorschach brachte der Vier neue Projekte, erfolgreiche Spaten
Stiftung Anerkennung. Das Siegerprojekt stiche, Hochschule Luzern, 8. und
überzeugte mit viel Freiräumen sowie einer 9. Emission.
eleganten Verbindung aus historischen und Mit neuen Grundstücken in Sion, Arlesheim,
neuen Bauten. Das berühmte Feldmühle- Aarau und Estavayer-le-Lac führte die Stif-
Areal ist heute eines der Leuchtturmprojekte tung im Frühjahr ihren Erfolgskurs weiter. Das
im Portfolio. Die 7. Emission wurde im Januar bisher grösste akquirierte Projekt «Glasi- 15
eröffnet, um den Immobilienbestand weiter Quartier» auf dem ehemaligen Glashütte-
auszubauen und interessierte Investoren für Areal in Bülach ging in die Bauphase über.
die Anlagestiftung zu begeistern. Auch der Haslirainpark im grünen Buchrain
feierte seinen Spatenstich. Auf der Konferenz
«Real Estate Investment und Asset Manage-
ment» der Hochschule Luzern bekam die
Steiner Investment Foundation viel Bestäti-
gung für ihre innovative Investitionslösung
«Swiss Development Residential». Die 6. und
7. Emission der Anlagegruppe konnte mit
Quartal 3: Zusagen von über CHF 69 Millionen erfolg-
Fünf neue Projekte und personelles reich abgeschlossen werden. Die 8. und
Wachstum in Planung. 9. Emission wurden eröffnet.
Auch in den Sommermonaten wächst die
Steiner Investment Foundation kontinuierlich
weiter. Im Juli erwarb die Anlagegruppe zwei
neue Grundstücke im Westschweizer
Bussigny. Vier weitere Projekte wurden in
Allschwil, unweit der Basler Stadtgrenze,
sowie in Lonay, Vevey und Cossonay Quartal 4:
akquiriert. Ausserdem plante die Stiftung ihr Neue Produktlancierung, KGAST-
personelles Wachstum und suchte Men- Qualitätssiegel und 10. Emission.
schen mit Drive und Unternehmertum, die Ende des Jahres lancierte die Stiftung ihr
ihre Experten in den Bereichen Associate neues Produkt: Die Anlagegruppe «Swiss
Real Estate Asset Management, Transaction Development Commercial» (SDC) ist auf
Management und Development & Construc- ein diversifiziertes Portfolio aus Schweizer
tion unterstützen. Immobilienprojekten mit vorwiegend kom-
merzieller Nutzung spezialisiert. Die erste
Kapitalerhöhung des SDC fand im November
statt. Zeitgleich erhielt die Steiner Invest-
ment Foundation die offizielle Mitgliedschaft
der KGAST (Konferenz der Geschäftsführer
von Anlagestiftungen) und erfüllt damit
strengste Qualitätsstandards, wenn es um
Werterhaltung und langfristige Rendite
optimierung geht. Mit der Eröffnung der
10. Emission rundet die Anlagestiftung ihr
Geschäftsjahr 2019 ab.STEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Investitionsprozess Besonders institutionelle Anleger wissen den Zugang zu
Mit den Anlagegruppen «Swiss Development Residential» neuen Wohnimmobilien mit besseren Renditeerwartungen
und «Swiss Development Commercial» bietet die Steiner zu schätzen und investieren mit der Anlagegruppe
Investment Foundation eine innovative und nachhaltige «Swiss Development Residential» bereits in frühe Projekt-
Anlagelösung mit Schweizer Immobilienprojekten aus der phasen. Der Vorteil: Sie erhalten attraktivere Renditen
umfangreichen Entwicklungspipeline der Steiner AG. als bei Bestandsliegenschaften.
Anleger profitieren vom frühzeitigen Einstieg in Entwick-
lungsprojekte und einer langjährigen Erfahrung im Planen Der grösste Teil der Gewinn wird zu Projektbeginn durch
und Umsetzen von werthaltigen Immobilien. Das Ergebnis: Einwertungsgewinne bilanziert. Damit profitieren frühe
Optimale Risikoallokation und faire Beteiligung am Ent- Anleger von einer zeitnahen und gerechten Vergütung
wicklungserfolg. ihres höheren Risikoinvestments. Durch die Beteiligung
des Entwicklungspartners am Erfolg ist sichergestellt,
Bei der Auswahl ihrer Projekte setzt die Steiner Investment dass er die Entwicklungsprojekte auch erfolgreich
Foundation auf zukunftsträchtige Standorte in wichtigen abschliessen will.
16 Ballungsräumen der Schweiz sowie auf den Erwerb von
Grundstücken zu attraktiven Marktpreisen. Anleger
profitieren dabei von der Wertsteigerung in allen Phasen
eines Immobilienprojektes:
1. Erwerb von Bauland
2. Projektentwicklung
3. Projektrealisierung
4. Immobilienhaltung und
Verkauf von Stockwerkeigentum
ReferenzanlegerLes Genêts Genf (GE)
STEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Ausblick 2020
18 Bereits im Januar 2020 knüpfte die Steiner Investment Direkte und indirekte Immobilienanlagen werden laut
Foundation an ihren Erfolg an. Mit der Akquisition des Studienergebnissen der Hochschule Luzern auch in
«Jardin des Nations» in Genf wurde ein Projekt mit Zukunft eine attraktive Anlagemöglichkeit für institutio-
grossem Renommee gewonnen. Auf einer Grundstücks nelle Investoren bleiben. Vor allem, wenn es um Investi
fläche von 40 498 m² entsteht ein lebendiges Quartier tionen in den Heimatmarkt geht. Es ist davon auszugehen,
mit Büros, Wohnungen, Geschäften, Dienstleistungsbe dass sich diese Struktur hält, denn Schweizer Immobilien-
reichen und attraktiven Aussenanlagen. Der «Jardin des märkte stehen weiterhin vor einer positiven Entwicklung.
Nations» wird das internationale Genf um eine qualitativ
hochstehende städtebauliche Entwicklung erweitern. Für die Branche steht fest: Megatrends wie Globalisie-
Damit startet die Stiftung mit ihrem bisher grössten rung, Digitalisierung, demografischer Wandel, Individuali-
akquirierten Projekt in ein aussichtsreiches Geschäfts- sierung und Klimawandel müssen bei der Auswahl von
jahr 2020. Standorten und der Entwicklung von Wohnraum stärker
berücksichtigt werden. Intelligente Mobilität wird Dis
tanzen verändern und Randlagen stärker in den Fokus
rücken. Neue Bevölkerungsströmungen geben die Ge
staltung von Wohn- und Arbeitsräumen vor.
«Wer aus dem Wissen bestehender Trends Ideen für
neue Produkte ableitet, wird den Markt anführen», weiss
Michael Schiltknecht, Vorsitzender des Investment
Committee und Leiter Real Estate Development bei der
Steiner AG. Man könne künftig nicht mehr alles über
«Die Welt steht offen für einen Leisten schlagen: «Der Markt ist anspruchsvoller,
Professionals, die hervor- heterogener und vielfältiger geworden. Städte, die
heute überbewertet werden, können morgen an Wert
ragendes Know-how verlieren. Neue Standorte tun sich auf. Es gibt keine
haben, innovativ denken generellen Regeln mehr.» Gleichzeitig sieht Schiltknecht
darin eine Chance für die Anlagegruppe: «Die Welt steht
und ihre Risiken gut offen für Professionals, die hervorragendes Know-how
managen.» haben, innovativ denken und ihre Risiken gut managen.»
Michael Schiltknecht
Vorsitzender des
Investment CommitteeSTEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
«Jardin des Nations»
Dass die Steiner Investment Foundation Trends vor Die Stiftung ist überzeugt, dass Immobilienanlagen auch 19
anderen erkennt, hat sie mit ihrer neuen Anlagegruppe in Zukunft ein überdurchschnittlich gutes Risk-Return-
«Swiss Development Commercial» bewiesen. Damit will Profil aufweisen werden. Neben der Aussicht auf attrak
die Stiftung ein intelligentes Portfolio im Dienstleistungs- tive Rendite profitieren Investoren mit der Steiner Invest-
segment aufbauen. «Statt auf grosse Büroliegenschaften ment Foundation von einem erfahrenen Management,
in Zentren zu setzen, folgen wir der starken Nachfrage unternehmerischer Stabilität, dem starken Entwicklungs-
von KMUs nach wertigem Arbeitsraum in urbanen Lagen. partner Steiner AG und vom direkten Zugang zu einem
Auch mit unserer Idee der Studentenhotels sehen exklusiven Immobilienportfolio. Mit dem Ausbau der
wir gute Chancen, Entwicklungsgewinne zu erzielen», Transaction und Construction Offices sowie dem Aufbau
so Michael Schiltknecht. eines Asset Managements sichert die Anlagegruppe ihre
ehrgeizigen Ziele mit der passenden Manpower ab.
Auch für die bewährte Anlagegruppe «Swiss Development
Residential» sind die Pläne ambitioniert: Bis Ende 2022
rechnet die Stiftung mit einem investierten Kapital von
CHF 1 Milliarde und einem Fertigstellungswert von
CHF 2.5 Milliarden über alle Projekte hinweg. Das ge
plante Wachstum wird durch den sorgfältigen Aufbau
einer nachhaltigen und gesunden Portfoliostruktur mit
Bestandsimmobilien begleitet.
«Im anhaltenden Negativzinsumfeld bleiben
Investitionen in Anlagegruppen mit hochwertigen
Immobilienentwicklungen eine attraktive Bei
mischung im Portfolio von Vorsorgeeinrichtungen.
Durch unsere im vergangenen Jahr getätigten
Käufe und die gut gefüllte Akquisitionspipeline
werden sich unsere Anleger auch 2020 an konti
nuierlichen Wertsteigerungen ihrer Anteile er
freuen.»
Dr. Martin Greiner
Senior Transaction ManagerSTEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Wichtigste Kennzahlen
20 ECKDATEN 31.12.2019 31.12.2018
Valoren Nr. 34401187
Ausgegebene Ansprüche 2 828 504 1 656 185
Inventarwert pro Anspruch CHF 121.52 CHF 115.85
Anzahl investierter Vorsorgeeinrichtungen 61 44
Vermögensrechnung
Verkehrswert der Liegenschaften CHF 300 651 200 CHF 142 956 582
Gesamtvermögen CHF 402 941 220 CHF 212 539 353
Nettovermögen CHF 343 724 242 CHF 191 876 052
Fremdfinanzierungsquote 0% 0%
Renditeangaben
Ausschüttung keine keine
Eigenkapitalrendite 4.89% 4.13%
Rendite des investierten Kapitals ( ROIC ) 4.44% 4.85%
Betriebsaufwandquote TER - ISA ( GAV ) 0.82% 0.56%
Betriebsaufwandquote TER - ISA ( NAV ) 0.99% 0.67%
Betriebsaufwandquote TER SIF ( IC ) 0.77% 0.52%
«Wir haben unser ehrgeiziges Renditeziel in den
ersten drei Jahren übertroffen. Der Inventar-
wert pro Anspruch (NAV) beträgt CHF 121.52.
Das entspricht einer Performance von 20.76%
seit unserer Lancierung 2017.»
Peter Hausberger
CFOWeggishof Weggis (LU)
STEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Steiner Investment Foundation
22 Die Steiner Investment Foundation ist eine unabhängige und selbst-
verwaltete Anlagestiftung nach Schweizer Recht. Unser Ziel ist
das Management von innovativen und nachhaltigen Anlagegruppen
exklusiv für Schweizer Einrichtungen der beruflichen Vorsorge.
Als erste Anlagestiftung mit einem Fokus auf Immobilienprojektent-
wicklung sind wir auf die Akquisition von Bauprojekten mit exzellen-
ter Lage und bestem Standortrating spezialisiert.
Mit der 2017 lancierten Anlagegruppe «Swiss Development
Residential» bieten wir Anlegern eine innovative und nachhaltige
Anlagelösung mit Schweizer Wohnimmobilien. Dabei schöpfen
wir aus dem umfangreichen Entwicklungsportfolio der Steiner AG.
Anleger profitieren von einem frühzeitigen Einstieg in Entwick-
lungsprojekte sowie von umfangreicher Erfahrung im Planen und
Umsetzen von wertsteigernden Immobilien. Die Anlagegruppe
verspricht eine optimierte Risikoallokation und faire Beteiligung
am Entwicklungserfolg.
Nach dem erfolgreichen Aufbau der Anlagegruppe «Swiss Develop
ment Residential» lancierte die Stiftung mit dem bewährten
Konzept eine neue Anlagegruppe, die sich auf kommerzielle Entwick-
lungsprojekte fokussiert. Das Anlagevolumen der Ende 2019
eröffneten «Swiss Development Commercial» (SDC) liegt bei
CHF 20–100 Millionen pro Projekt.
Die Steiner Investment Foundation untersteht der Oberaufsichts-
kommission Berufliche Vorsorge (OAK BV).STEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Auf einen Blick
1.
Gründung Schweizer
Anlagestiftung
mit Fokus
September auf Immobilien-
projekt-
entwicklung
2016
Geografischer «Swiss 23
Development
Fokus Die attraktivsten Residential»
Schweizer Immobilienmärkte Lancierung März 2017
für die private und
gewerbliche Nutzung «Swiss
Development
Werte Innovationsdenken. Commercial»
Partnerschaftlichkeit. Nach
Lancierung November 2019
haltigkeit Kompetenzen
&
Investment Management. Trans-
action Management. Construction unabhängig
& Development Management selbstverwaltet
Exklusiv
Immobilien- Anleger
61
projekte
25
für Schweizer
Personalvorsorge-
einrichtungenSTEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Gremien
Die Stiftung mit Sitz in Zürich wird von lang
jährigen Branchenexperten geführt und
setzt sich aus Stiftungsrat, Geschäftsführung
und Investment Committee zusammen.
24 Stiftungsrat
Ajay Sirohi
Präsident (links)
Urs Rüdin
Mitglied (Mitte)
Reto Niedermann
Vizepräsident (rechts)
Geschäftsführung
Peter Hausberger
CFO (links)
Tobias Meyer
Head of Development & Construction (Mitte)
Reto Niedermann
CEO ad interim (rechts)
Investment Committee
Dr. Christoph Zaborowski
Stv. Vorsitzender (links aussen)
Prof. Dr. Markus Schmidiger
MRICS-Mitglied (links Mitte)
Dr.-Ing. Sevim Rissi
MRICS-Mitglied (rechts Mitte)
Michael Schiltknecht
Vorsitzender (rechts aussen)STEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Organigramm
Beteiligte Personen, Gremien und
Vertragsstrukturen in der Übersicht.
25
Anlegerversammlung
Steiner Investment Foundation
Administration Dienstleistungs- Revisionsstelle
vertrag Revisionsmandat
Steiner AG Stiftungsrat Ernst & Young AG
Projekt- Schätzungs-
Geschäftsführung Bewertungs-
entwicklung und TU TU-Vertrag mandat experten
Wüest Partner AG
Steiner AG
KPMG AG
Investment Committee
Facility Management Verwaltungs- Depotbank Depotbank
vertrag vertrag
Anlagegruppe Banque Cantonale
Privera AG
«Swiss Development Residential» Vaudoise (BCV)
Anlagegruppe
«Swiss Development Commercial»
Vertriebsvertrag
Vertrieb
Picard Angst AGSTEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Organisation
«Mein bestes
Investment
waren Apple-
Aktien: Ge-
kauft 2005 für
50 Dollar.
26
Stiftungsrat Verkauft 2010
für 225 Dollar.
Hätte ich nur
mehr investiert!»
Reto Niedermann
Ajay Sirohi Vizepräsident /
Präsident CEO ad interim
Urs Rüdin
Inhaber / Interim & Pro-
«Mein bestes ject Manager auf C-Level
Mitglied
Investment im (Finanz- und Asset-Manage
Mitglied verschiedener
ment und Immobilienindus
Real Estate war trie), STYLE INVEST GmbH
Gremien von schweizeri-
schen und internationalen
eine Immobilie, Über 25-jährige Erfahrung
in verschiedenen opera
Immobiliengefässen
an deren rasante tiven und strategischen
Mitglied der Geschäfts
leitung der Admicasa
Führungspositionen
Wertentwicklung mit Fokus auf Business
Management AG, die zur
börsenkotierten Admicasa
vorerst niemand Development, Change
Management, Marketing
Holding AG gehört
geglaubt hat. & Distribution Verantwortlich für den
Vertrieb der Immobilien
Wichtige Karrierestationen
So begann meine bei UBS, ACOLIN, DJE
produkte und Immobilien-
dienstleistungen der
Leidenschaft Finanz AG als Head of Fund
Distribution
Admicasa-Gruppe sowie
für Real Estate.» Eidgenössischer Prüfungs-
von ausgewählten Dritt-
produkten nicht kotierter
experte für Marketing- und Immobilienfonds- und
CFO und Mitglied des Verkaufsleiter Anlagestiftungen
Vorstandes der Steiner AG
Über zehn Jahre Immobilien
Baute die Steiner Invest- expertise
ment Foundation und den
India Real Estate Fund auf
CFO internationaler Unter- «Entwicklung ist
nehmen wie GE Infrastruc-
ture, United Technologies
die stetige
Corporation, ITT und Effizienzsteige-
Goodyear
Verantwortete Investitionen rung im ganzen
im Bereich Immobilien,
Infrastruktur, erneuerbare
Immobilienzyklus
Energien und Einzelhandel einer Liegen-
Master in Business
Administration / Bachelor
schaft.»
in MathematikSTEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
«Positiver Wandel
verbindet
Geschäftsführung Bewährtes und
27
Peter Hausberger
CFO
Innovation
zum richtigen
«Mein bestes Zeitpunkt.»
Investment war
die Zeit und
Energie, die ich
in meine fach
liche und persön-
liche Entwick-
lung gesteckt
habe.» Tobias Meyer
Head of Development
Mehrjährige Erfahrungen in & Construction
der Immobilienbranche und
in der Geschäftsführung 20 Jahre Erfahrung in
CFO der SuissePromotion der Bau- und Immobilien-
Immobilien AG branche
CFO der Unternehmens- Bauherrenvertretung für
gruppe Wetscher, Investitions-, Entwick-
Österreich lungs-, Neubau- und
Executive MBA in Business Sanierungsprojekte
Engineering der Universität Wichtige Karrierestationen:
St. Gallen Bau- und Projektleiter
Diplomstudium Wirtschaft bei Steiner AG / Real Estate
& Management am Project Manager bei
Management Center Swiss Life Asset Manage-
Innsbruck ment AG / Head Port-
folio & Construction bei
Stone Estate.Swiss
Dipl. Architekt ETH und
MAS in BaumanagementSTEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Investment Committee
Dr. Christoph
Zaborowski
Stellvertretender
Vorsitzender
28
Eigentümer / REFL «Entwicklung
Invest AG
Mitglied des Verwaltungs-
bedeutet für
rates / Fundamenta Group mich wachsen
Holding AG Prof. Dr.
Präsident des Verwal- Markus Schmidiger und lernen.»
tungsrates / Deal MRICS-Mitglied
Estate AG / BS2 AG Dr.-Ing. Sevim Rissi
Michael Schiltknecht MRICS-Mitglied
Vorsitzender
Mitglied des Aufsichts «Mein bestes
rates / Fundamenta Group
Deutschland AG Investment? Leiterin Immobilien
«Entwicklung ist Mitglied des Investment- Alles, was ich in
management / PK ALSA
Fachmitglied der eidge-
die Kunst, Her- komitees / FG Wohninvest
meine Ausbil- nössischen Schätzungs-
Deutschland
ausforderungen Mitglied des Immobilien- dung und Weiter
kommission / Kanton
Zürich
ohne Vorurteil zu ausschusses / PK Lonza
entwicklung Immobilienconsultant /
Member of the Board / Wüest & Partner AG
begegnen und COL Wine Ltd
gesteckt habe.» Arbeit als freie Berate-
sich nur mit dem Dipl. Volkswirt / Dr. oec. rin mit internationalem
publ. / Konstanz / Netzwerk
zufrieden zu Kingston (UK) / Zürich Leiter CC Immobilien-
Promotion / Technische
management /
geben, was einen Hochschule Luzern
Universität München
(TUM)
mit Stolz erfüllt.» Mitgründer und VRP
Mitglied der «Royal
Engel & Völkers Wohnen
Institution of Chartered
Seit 2007 Leiter Real Schweiz
Surveyors»
Estate und Mitglied Führte Immobilien
der Geschäftsleitung portfolios von über
der Steiner AG CHF 1 Milliarde
Berufliche Stationen im Mitglied verschiedener
Real Estate bei der Stiftungsräte und
AXA, Credit Suisse und Investment Committee
als Architekt Digitalisierungsexperte
Verschiedene Verwaltungs-
ratsmandate
«Jede Entwick- und Business Angel
Promotion / Universität
Dozent an der Hochschule lung ist ein Bün- St. Gallen
für Wirtschaft Zürich
del von Chancen, Mitglied der «Royal
Dipl. Architekt ETH und Institution of Chartered
Betriebsökonom FH Dinge besser zu Surveyors»
machen, als sie
bislang gemacht
wurden.»Sonne Emmenbrücke (LU)
STEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Schweizer
Gewerbeimmobilien
im Trend
30 Steiner Investment Foundation bringt mit
«Swiss Development Commercial» eine
neue attraktive Anlagegruppe auf den Markt.
Mit dem Ziel, Entwicklung voranzutreiben und ihre Erfolgs- Die Steiner Investment Foundation will sich mit ihrer
geschichte fortzusetzen, brachte die Steiner Investment neuen Anlagegruppe rasch im Schweizer Markt etablieren.
Foundation Ende 2019 eine neue Anlagegruppe zur Markt- Das geplante Anlagevolumen beträgt CHF 20–100 Mil
reife. Die «Swiss Development Commercial» (SDC) lionen pro Projekt. Erste Akquisitionen stehen bereits
spezialisiert sich auf ein diversifiziertes Portfolio aus Anfang 2020 an. Geografisch konzentriert sich die SDC
Schweizer Gewerbeimmobilien. Der primäre Fokus liegt auf Schweizer Grossstädte und deren Einzugsgebiete mit
auf Nischengewerben wie bspw. Industrie 4.0 Büros und guter Anbindung an das öffentliche Verkehrs- und Auto-
Infrastruktur, Studentenhotels, Co-Working-Spaces sowie bahnnetz.
auf weiteren innovativen Produkten.
Das kommerzielle Know-how der Steiner Investment
Einzigartig bei der «Swiss Development Commercial» ist Foundation trifft auf über 100 Jahre Bau- und Entwick-
das Einwertungsmodell. Dabei profitieren Investoren lungserfahrung der Steiner AG und macht die «Swiss
nicht erst nach Projektfertigstellung, sondern können Development Commercial» für Schweizer Einrichtungen
bereits während der Entwicklungsphase attraktive der beruflichen Vorsorge zu einer äusserst interessanten
Renditen erzielen. Das Entwicklungshonorar ist erst mit Investitionsmöglichkeit.
Erhalt der Baubewilligung geschuldet, was das Risiko
für Investoren erheblich minimiert.
Auch vom Wegfall des Veräusserungszwanges profitieren
die Investoren seit August 2019. Neu ist die Anlagestiftung
nicht verpflichtet, ihre Objekte spätestens zwei Jahre
nach Fertigstellung am Markt zu verkaufen, sondern bleibt
flexibel. Anleger profitieren von besseren Verkaufswerten
und attraktiven Deals im Markt.STEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Das Suchprofil zeigt auf, wie die neue Anlagegruppe gestaltet werden soll. 31
Unabhängig von der Nutzungsart, wird höchste Priorität auf die Lagequalität
und lokale Nachfragesituation gelegt.
Suchprofil Swiss Development Commercial «SDC»
Nutzungsarten
– Industrie 4.0, Büros – Co-Working-Spaces – Gemischte Nutzung
und Infrastruktur – Studentenhotels und andere innovative
– Gewerbe Produkte
Lagen
– Schweizer Städte mit über 20 000 Einwohnern und deren Agglomerationen
– Attraktive Mikrolagen mit guter Verkehrsanbindung
– Bei Logistik: ideale Anbindung ans Autobahnnetz
Entwicklungsstand
– Früher Einstieg (noch vor Quartierplanverfahren oder Baubewilligung)
– Umzonungen/Umnutzungen
– Abbruch/Neubau
Volumen
Anlagevolumen pro Projekt CHF 20–100 Millionen
Innovative Studenten- Industrie/
Büroräume hotels Gewerbe
Fokus auf attraktive Selektive Akquisition Fokus auf Sale-and-
Teilmärkte und mit Fokus auf innova Lease-back-Deals sowie
Beimischung von Co- tive Studentenhotels Gewerbenutzungen in
Working-Flächen. und Pachtmodelle. urbanen Lagen.
Keine Freizeithotels.STEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Portfolioübersicht
Die Anlagegruppe «Swiss Development Residential»
wurde von 13 auf 25 Projekte erweitert. Alle Standorte
werden laut Ratingagentur Wüest Partner AG als
«sehr gut» bis «exzellent» eingeschätzt.
32
Investitionstypen Stadium:
Prognostizierte Marktwerte
Bestehende Projekte in Blau
32 nach Projektfertigstellung Neue Projekte in Weiss
in CHF Millionen
Land Entwicklung
Stockwerkeigentum Bau
Miete Operativ
Rating nach Wüest Partner AG
Schaffhausen 67.3
Allschwil 6.8
Arlesheim 23.0
Bülach 127.4 Winterthur 19.6 Rorschach 129.0
Aarau 6.9
Buchs 15.4 Pfäffikon
Adliswil 42.1
Solothurn 52.9
Buchrain 24.3
Estavayer-le-Lac 8.0 Emmenbrücke 66.5
Bestehende
Vitznau 5.0
Projekte in Blau
Cossonay 45.7 Weggis 17.1
Bussigny 17.5
Lonay 1.8
Rolle 2.5 Vevey 1.9
Genf 10.1 Saint-Légier-La Chiésaz 73.1
Montreux 16.2
Sion 6.7STEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Geplante Fertigstellungen
2020 2021 2022
Weggishof Gloggeguet Glasi-Quartier
Weggis (LU) Schaffhausen (SH) Bülach (ZH)
Webereiweg La Colline
Buchs (AG) Arlesheim (BL) *
Haslirainpark 33
Buchrain (LU) *
33
Bramois
Sion (VS) *
Les Rives de la Baye
Montreux (VD)
2023 2024 2025
Neuhegi PPA Ouest Feldmühle-Areal
Winterthur (ZH) * Bussigny (VD) * Rorschach (SG)
Küttigerstrasse Sonne
Aarau (AG) * Emmenbrücke (LU)
Chien-Bœuf
Cossonay (VD)
Sonnhalde
Vitznau (LU) *
2026 2027 ff Abgeschlossen
En Porteau Plateau de la Gare Les Genêts
Saint-Légier-La Chiésaz (VD) Estavayer-le-Lac (FR) * Genf (GE)
Hofmatt Süd Valsainte rf 720 Weidsicht
Solothurn (SO) Vevey (VD) * Pfäffikon (ZH) *
En Carouge Sood-Mitte
Lonay (VD) * Adliswil (ZH)
Bachgraben Pré-du-Gaud
Allschwil (BL) * Rolle (VD) *
* Diese Projekte setzen wir im Landvorhaltungsmodell gemeinsam mit unserem Entwicklungspartner Steiner AG um.Glasi-Quartier Bülach (ZH)
12 neue Projekte
2019
Mit zwölf neuen Projekten hat die «Swiss Develop-
ment Residential» ihr Portfolio im Geschäftsjahr
verdoppelt. Im Fokus der Akquisitionen lagen urbane
Standorte mit hohem Wachstumspotenzial und
gutem Infrastrukturanschluss. Geschätzter Markt-
wert bei Fertigstellung: CHF 786.7 Millionen.STEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
36
Chien-Bœuf Die Gemeinde Cossonay liegt im Einzugsgebiet von
Lausanne und zählt fast 4 000 Einwohner. Mit dem
Erwerb des 8 826 m2 grossen Grundstücks am Südhang
plant die Steiner Investment Foundation einen Neu-
Cossonay (VD) bau mit 67 Wohnungen, 10 Büroflächen sowie 116 Park-
plätzen. Das Projekt wird zu 100% im Stockwerkeigen-
tum umgesetzt.
Chien-Bœuf liegt in einem kleinen Wohnquartier zwi-
Aktueller Status
schen Landschaftsflächen und überzeugt durch seine
Baubeginn: 3. Quartal 2021 Nähe zum Wald mit beliebten Wanderrouten. Das Dorf-
Geplante Fertigstellung: 2. Quartal 2023 zentrum von Cossonay mit Post- und Bankfiliale, Kinder-
hort, Primarschule sowie Restaurants und Bars ist in
Gehdistanz erreichbar. Lausanne und das Genferseeufer
sind mit dem öffentlichen Verkehr weniger als eine
Landsicherung Entwicklung Bau Operativ Stunde entfernt.
Stockwerk
Projektdetails Miete eigentum-
Anzahl Wohnungen – 67
Wohnfläche – 4 848 m 2
Spezialfläche – –
Verkauf – –
Büro/Gewerbe – 529 m 2
Total Fläche – 5 377 m 2STEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Aktueller Status Auf einer Grundstücksfläche von 890 m 2 plant die
Baubeginn: 4. Quartal 2024 Anlagegruppe «Swiss Development Residential»
Geplante Fertigstellung: 1. Quartal 2027
eine Überbauung mit 15 Eigentumswohnungen, 4 Büro
flächen sowie 19 Einstellplätzen. Das Projekt Val-
sainte rf 720 liegt am Rande des Altstadtquartiers von
Vevey und ist von Wohnquartieren und Ateliers umgeben.
Landsicherung Entwicklung Bau Operativ
Vevey ist mit rund 20 000 Einwohnern eine der «Perlen
an der Schweizer Riviera». Die Lage unmittelbar am See
mit Blick auf das Alpenpanorama sowie zahllose Aus-
Stockwerk
Projektdetails Miete eigentum- flugsziele zeichnen die Stadt am Genfersee aus. Anwoh-
ner und Touristen schätzen die attraktiven Einkaufs
Anzahl Wohnungen – 19 möglichkeiten und schnellen Verbindungen nach Lausanne
Wohnfläche – 1 473 m 2 oder Montreux. Ein Kindergarten und Schulen in Geh
distanz sowie das gute ÖV-Netz runden die Lage des
Spezialfläche – –
Projektes ab.
Verkauf – –
Büro/Gewerbe – 443 m 2
Total Fläche – 1 916 m 2
37
Valsainte rf 720
Vevey (VD)STEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Die Anlagegruppe «Swiss Development Residential» Estavayer-le-Lac, mit rund 9 000 Einwohnern, liegt am
hat in der historischen Stadt Estavayer-le-Lac, im Südufer des Neuenburgersees und bildet das wirtschaft
Kanton Freiburg, drei Areale mit einer Gesamtfläche liche Zentrum der Region Broye. Mit gepflasterten
von 11 220 m² erworben. Das gesamte Projekt um- Gässchen, geschichtsträchtigen Bauten und lebendiger
fasst insgesamt 118 Miet- und Eigentumswohnungen. Natur ist die Stadt bei Anwohnern und Touristen
äusserst beliebt. Vielseitige Einkaufsmöglichkeiten und
Gastronomieangebote befinden sich im 700 m ent
fernten Zentrum. Die Autobahnauffahrt zur A1 ist weniger
als 3 km entfernt und auch der Bahnhof, mit halbstündi-
gen Verbindungen nach Yverdon-les-Bains und Fribourg,
liegt in unmittelbarer Nähe.
38
Plateau Landsicherung Entwicklung Bau Operativ
de la Gare Stockwerk
Projektdetails Miete eigentum-
Estavayer-le-Lac (FR)
Anzahl Wohnungen 40 78
Wohnfläche 3 547 m 2 7 554 m 2
Spezialfläche – –
Verkauf 653 m 2
Aktueller Status Büro/Gewerbe – 653 m 2
Baubeginn: 1. Quartal 2025
Total Fläche 3 547 m 2 8 860 m 2
Geplante Fertigstellung: 1. Quartal 2027STEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Aktueller Status
Baubeginn: 2. Quartal 2024 Landsicherung Entwicklung Bau Operativ
Geplante Fertigstellung: 2. Quartal 2026
Stockwerk
Projektdetails Miete eigentum-
Anzahl Wohnungen tbd tbd
En Carouge
Wohnfläche 357 m 2 984 m 2
Spezialfläche – –
Verkauf 77 m 2 –
Büro/Gewerbe – –
Lonay (VD) Total Fläche 434 m 2 984 m 2
39
Das Projekt En Carouge, das noch weitere Parzellen Das Gebiet ist verkehrstechnisch gut erschlossen: In rund
umfasst, soll überwiegend im Stockwerkeigentum 15 Autominuten erreicht man die vielfältigen Einkaufs-
erstellt und verkauft werden. Das Grundstück mit einer und Freizeitmöglichkeiten von Bussigny und Crissier. Auch
Fläche von aktuell 5 101 m² befindet sich in der West- die öffentlichen Verkehrsmittel frequentieren regelmäs-
schweiz unweit des Ortskernes von Lonay, einer Gemein- sig. Momentan besteht die Umgebung aus Gewerbe- und
de zwischen Genf und Lausanne. Dienstleistungsgebäuden mit zwei bis drei Stockwerken,
sowie grosszügigen Zwischenräumen.STEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
40
Bachgraben Mit Bachgraben hat die Anlagegruppe SDR ein Objekt
im Zentrum der Gemeinde Allschwil erworben. Das
5 675 m² grosse Grundstück liegt 100 Meter von der
Basler Stadtgrenze entfernt in einem gewerblichen
Allschwil (BL) Umfeld und ist von grosszügigen Grünflächen umgeben.
Trotz seiner ruhigen Lage hat der Standort eine sehr
gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Das Zent-
rum von Basel ist 20 Minuten entfernt.
Aktueller Status
Das Projekt wird in einem Nutzungsmix aus Stockwerk
Baubeginn: 4. Quartal 2024 eigentum, Mietwohnungen und Büros erstellt. Zusätzlich
Geplante Fertigstellung: 4. Quartal 2026 sind 87 Einstellplätze geplant.
Landsicherung Entwicklung Bau Operativ
Stockwerk
Projektdetails Miete eigentum-
Anzahl Wohnungen tbd tbd
Wohnfläche 2 717 m 2 1 788 m 2
Spezialfläche – –
Verkauf – –
Büro/Gewerbe 1 589 m 2 –
Total Fläche 4 306 m 2 1 788 m 2STEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Aktueller Status Das von der Anlagegruppe erworbene Grundstück mit
Baubeginn: 1. Quartal 2022 einer Gesamtfläche von 8 724 m² befindet sich in einem
Geplante Fertigstellung: 1. Quartal 2024
neu entwickelten Stadtteil unweit des Bahnhofs Bussigny.
Als Wohngemeinde im Einzugsgebiet von Lausanne ver-
fügt Bussigny über einen guten Anschluss an das attrak
tive Kulturangebot der Stadt sowie über ein hervorragen-
Landsicherung Entwicklung Bau Operativ des Verkehrsnetz. Die 8 000-Einwohner-Gemeinde setzt
sich aus Einfamilienhaussiedlungen und Industriezonen
zusammen.
Stockwerk
Projektdetails Miete eigentum- PPA Ouest soll bis Mitte 2024 im Stockwerkeigentum
erstellt und verkauft werden.
Anzahl Wohnungen – 87
Wohnfläche – 5 807 m 2
Spezialfläche – –
Verkauf – –
Büro/Gewerbe – –
Total Fläche – 5 807 m 2
41
PPA Ouest
Bussigny (VD)STEINER INVEST Geschäftsbericht 2019
Aktueller Status
Baubeginn: 2. Quartal 2020 Landsicherung Entwicklung Bau Operativ
Geplante Fertigstellung: 2. Quartal 2022
Stockwerk
Projektdetails Miete eigentum-
Anzahl Wohnungen – 45
La Colline
Wohnfläche – 6 783 m 2
Spezialfläche – –
Verkauf – 170
Büro/Gewerbe – –
Arlesheim (BL) Total Fläche – 6 953 m 2
42
Mit der Akquisition des 13 851 m2 grossen Areals inves- Das sonnige Grundstück liegt im südlichen Siedlungs
tiert die Steiner Investment Foundation in eine Bebauung gebiet von Arlesheim. Der Dorfplatz mit einem guten
mit 5 Mehrfamilienhäusern und 16 Reihenhäusern. Ins Gastronomieangebot und diversen Einkaufsmöglichkei-
gesamt werden 45 Wohneinheiten im Stockwerkeigentum ten ist fussläufig erreichbar. Die Fahrzeit zum Bahnhof
realisiert. Basel SBB beträgt 10 Minuten. Die Nähe zu Schulen,
Kindergärten und attraktivem Erholungsraum machen die
rund 9 000-Einwohner-Gemeinde zu einem attraktiven
Wohnort für Familien und Pensionierte.Sie können auch lesen
