Steiner Investment Foundation Von Entwicklung profitieren - Geschäftsbericht 2019

 
Steiner Investment Foundation Von Entwicklung profitieren - Geschäftsbericht 2019
Steiner
Investment
Foundation
Von
Entwicklung
profitieren
Geschäftsbericht
2019
Steiner Investment Foundation Von Entwicklung profitieren - Geschäftsbericht 2019
Steiner Investment Foundation Von Entwicklung profitieren - Geschäftsbericht 2019
STEINER INVEST   Geschäftsbericht 2019

Inhalt
  5    Vorwort des Stiftungsrates            35   Neue Projekte 2019
   6	Stiftungsrat    und Geschäftsführung   36   Chien-Bœuf, Cossonay (VD)
       im Gespräch                           37   Valsainte rf 720, Vevey (VD)
  10   Highlights 2019                       38   Plateau de la Gare, Estavayer-le-Lac (FR)
  13   Executive Summary                     39   En Carouge, Lonay (VD)
  15   Rückblick 2019                        40   Bachgraben, Allschwil (BL)
  16   Ausgewählte Referenzanleger           41   PPA Ouest, Bussigny (VD)
  16   Investitionsprozess                   42   La Colline, Arlesheim (BL)
  18   Ausblick 2020                         43   Küttigerstrasse, Aarau (AG)
  20   Wichtigste Kennzahlen                 44   Bramois, Sion (VS)
  22	Steiner   Investment Foundation        45   Sonnhalde, Vitznau (LU)
       auf einen Blick                       46   Neuhegi, Winterthur (ZH)
  24   Gremien                               47   Sood-Mitte, Adliswil (ZH)
  25   Organigramm                           49   Bestehende Projekte und ihr Fortschritt
  26   Organisation                          50   Webereiweg, Buchs (AG)
  30	Schweizer     Gewerbeimmobilien        50   Pré-du-Gaud, Rolle (VD)
       im Trend                              51   Hofmatt Süd, Solothurn (SO)
  31   Suchprofil                            51   Haslirainpark, Buchrain (LU)
  		   «Swiss Development Commercial»        52   Glasi-Quartier, Bülach (ZH)
  32   Portfolioübersicht                    52   En Porteau, Saint-Légier-La Chiésaz (VD)
  33   Geplante Fertigstellungen             53   Les Rives de la Baye, Montreux (VD)
                                             53   Weggishof, Weggis (LU)
                                             54   Sonne, Emmenbrücke (LU)
                                             54   Feldmühle-Areal, Rorschach (SG)
                                             55   Gloggeguet, Schaffhausen (SH)
                                             56   Les Genêts, Genf (GE)
                                             56   Weidsicht, Pfäffikon (ZH)
                                             58   Risikomanagement & Compliance
                                             59   Jahresrechnung
                                             85   Bericht der Revisionsstelle
                                             		   und Bewertungsbericht
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                      Ajay Sirohi
    Präsident des Stiftungsrates
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STEINER INVEST   Geschäftsbericht 2019

Vorwort des
Stiftungsrates

Ein Immobilienportfolio mit einem erwarteten Marktwert      wir unser bestehendes Anlagegefäss weiter ausbauen           5
von CHF 800 Millionen nach Fertigstellung beweist:          sowie mit der Lancierung neuer ­inno­vativer Produkte rund
Unser unermüdlicher Einsatz der Anfangsjahre hat sich       um Real Estate. Wachstum wird bei uns stets mit ge­
ausgezahlt. Wir sind von einer Zweimannshow zu              bührender Sorgfalt begleitet – von der Prüfung neuer
einem starken Unternehmen herangewachsen. Mit unserem       Investitionen über die Auswahl von Standorten bis zum
investierten Kapital hat sich auch unser Portfolio mehr     Projektmanagement vor Ort. Mit einem eingespielten
als verdoppelt: Im Geschäftsjahr akquirierten wir zwölf     Team bringen wir unsere Visionen auf den Boden. Das
neue Projekte, mehrheitlich in der Westschweiz, die heute   haben wir mit zwei fertiggestellten Überbauungen und
bereits alle in der Entwicklungsphase sind.                 vier Gross­projekten, die sich aktuell in der Bauphase
                                                            befinden, bewiesen.
Als führender Immobilienentwicklungsfonds wissen wir:
Kein Wachstum ohne solides Fundament. Deshalb haben         Innovationsdenken und Schaffenskraft. Das zeichnet uns
wir unseren Erfolg nicht nur kaufmännisch durch ein         als Bau-Projektmanager und Investor aus. Damit werden
robustes Finanzierungs- und Planungskonzept abge­           wir unsere Anleger und Partner auch in Zukunft begeis-
sichert, sondern eine starke Organisationsstruktur          tern.
geschaffen, auf die wir langfristig bauen können. Ein
junges kompetentes Team und Investoren, die uns             Herzlich
ver­trauen – beides bildet den Grundstein für unseren
Erfolg.

Auf dem guten Ergebnis ausruhen? Keinesfalls! Wir haben
ehrgeizige Ziele, wie bspw. in zehn Jahren ein Portfolio
mit einem erwarteten Marktwert von CHF 10 Milliarden        Ajay Sirohi
nach Fertigstellung aufzubauen. Das er­reichen wir, indem   Präsident des Stiftungsrates

       «Die Einstellung ‹Gemeinsam sind wir erfolg-
         reich› hat uns 2019 nach­haltig geprägt.
         Wir sind von einer Zweimannshow zu einem
         starken Unternehmen herangewachsen.»
         Ajay Sirohi
         Präsident des Stiftungsrates
Steiner Investment Foundation Von Entwicklung profitieren - Geschäftsbericht 2019
STEINER INVEST    Geschäftsbericht 2019

    Stiftungsrat und
    Geschäftsführung
    im Gespräch

6   Die Anlagegruppe hat im Geschäftsjahr wieder rich-               Ihr bisher grösstes Projekt, das «Glasi-Quartier» in
    tig Fahrt aufgenommen und ihr Portfolio um 12                    Bülach, feierte im Juni 2019 Spatenstich. Wie zufrieden
    auf mittlerweile 25 Projekte erweitert. Was hat Ihnen            sind Sie mit der Entwicklung?
    2019 Rückenwind gegeben?                                         Ajay   Sirohi­­­ Die Bauarbeiten sind bestens angelaufen. Wir
    Ajay   Sirohi­­­ Das verstärkte Vertrauen zwischen uns und       freuen uns, dass wir mit der Arealentwicklung nicht nur
    unserem Entwicklungspartner Steiner AG hat uns Auftrieb          Wohnraum für 1 500 Menschen schaffen, sondern auch
    gegeben. Die letzten Jahre haben gezeigt, wir können uns         punkto Nachhaltigkeit der Gesellschaft etwas zurück­
    aufeinander verlassen. Dadurch sind wir routinierter ge-         geben: hochmoderne, bezahlbare Wohnungen in natur­
    worden und konnten Projekte noch effizienter abwickeln.          naher Umgebung mit bestem Anschluss an die Stadt
    Die Einstellung «Gemeinsam sind wir erfolgreich.» hat uns        ­Zürich. Wir sind sicher, Alt und Jung, Familien und Singles
    nachhaltig geprägt.                                               werden Bülach auf einzigartige Weise bereichern.
    Reto  Niedermann Wir haben unser Team «Transaction               Tobias  Meyer Noch ist das «Glasi-Quartier» eine ein-
    Management» vergrössert, Prozesse, wie wir zu neuen              drückliche Baugrube, in der mittlerweile acht Kräne ganze
    Projekten finden, optimiert und den Zugang zur Pipeline          Arbeit leisten. Die Betonierarbeiten haben im Januar 2020
    verbessert. Wichtige Learnings der Anfangsjahre haben wir        begonnen. Mit Steiner haben wir ein tatkräftiges Team vor
    kontinuierlich umgesetzt und sind heute professioneller          Ort, das exzellente Arbeit leistet und uns ermöglicht, im
    aufgestellt denn je.                                             Bauprozess noch über Optimierungen zu entscheiden. Im
                                                                     März beginnen wir mit dem Verkauf des Stockwerkeigen-
    Mit CHF 344 Millionen hat sich im letzten Jahr mit               tums. Beim Bau der Altersresidenz «Tertianum» sind wir im
    Ihrem Projektportfolio auch Ihr Nettovermögen                    kontinuierlichen Austausch mit den künftigen Nutzern, um
    verdoppelt. Wie sichern Sie das starke Wachstum                  alle Anforderungen in vollem Umfang zu erfüllen. Mit der
    kaufmännisch ab?                                                 Baugenossenschaft Glattal Zürich (BGZ), Logis Swiss und
    Ajay   Sirohi­­­ Das Vertrauen unserer Investoren ist für uns    Steiner haben wir äusserst kompetente Entwicklungs­
    essenziell. Deshalb gehen wir mit neuen Investitionen            partner an unserer Seite.
    nachhaltig um. Bestehende Projekte managen wir zuver-
    lässig und platzieren sie zielführend am Markt. Ein robus-
    tes ­Finanzierungs- und Planungskonzept reflektiert unsere
    ­Bemühungen, unseren Investoren auch weiterhin gewinn-
     bringende Anlagemöglichkeiten zu garantieren.
     Reto  Niedermann Unsere Projekte laufen wie geplant,
     werden verkauft, vermietet und bewirtschaftet. Bisher
     ­haben wir alles mit eigenen Mitteln finanziert. Das gibt uns         «Ein Portfoliowert von
      genügend Spielraum, alle Projekte unabhängig von Fremd-                CHF 10 Mil­liarden in
      kapital zum Abschluss zu bringen.
      Tobias  Meyer Nicht nur auf kaufmännischer Seite sichern
                                                                             zehn J­ ahren aufzubauen –
      wir uns ab. Parallel haben wir neue Experten eingestellt,              das ist unser Ziel.»
      Ressourcen aufgebaut und eine starke Unternehmens-
      struktur geschaffen. Auch unsere Organisation spiegelt                  Ajay Sirohi
      das Wachstum wider.                                                     Präsident des Stiftungsrates
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«Mit der Kombination aus
  Innovations- und Schaffens-
  kraft werden wir unsere
  Investoren auch in Zukunft
  begeistern.»
 Reto Niedermann
 CEO ad interim

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 Mit dem Eintritt von Tobias Meyer in die Geschäfts­             Diese Gesamtsicht macht unseren Projekterfolg aus. Darin
 führung bauen Sie den Bereich Development                       unterscheiden wir uns von reinen Entwicklern, reinen Aus-
   & Construc­tion weiter aus. Welche Bedeutung                  führenden und reinen Vermarktern.
   ­bekommt der Bau und die Entwicklung von
 Projekten in Zukunft?                                           Der geschätzte Marktwert aller Projekte nach Fertig-
 Ajay   Sirohi­­­ Mit insgesamt 25 Projekten, von denen die      stellung liegt mittlerweile bei CHF 800 Millionen. Wann
 meisten in der Entwicklungsphase sind, bekommt unser            knacken Sie die Milliardengrenze?
 ­eigenes Development & Construction Office eine enorme          Ajay   Sirohi­­­ Bereits nach drei Jahren so grosses Wachs-
  Bedeutung. Wir brauchen ein starkes Team gegenüber             tum zu erleben, macht uns unheimlich stolz. Umso mehr
  ­unserem Partner Steiner AG, um die Projekte über Jahre        freut es uns, dass wir dank geplanter Akquisitionen in
   hinweg begleiten zu können. Deshalb werden wir den Be-        Genf und im Grossraum Bern bereits im ersten Quartal
   reich weiter professionalisieren. Mit Tobias Meyer haben      2020 weit über CHF 1 Milliarde Portfoliowert erreichen
   wir einen Spezialisten gefunden, der uns mit seiner lang-     werden.
   jährigen Erfahrung als Eigentümer- und Bauherrenvertre-       Reto  Niedermann Diese positive Entwicklung spornt uns
   ter bei Swiss Life tatkräftig unterstützt.                    an: Dank der erfolgreichen Zusammenarbeit mit unserem
   Tobias  Meyer Die grösste Herausforderung bei der             Entwicklungspartner Steiner AG visieren wir bis Ende 2020
   Steiner Investment Foundation ist das Multiprojekt-­
   ­                                                             sogar die 2-Mrd.-Grenze an.
   Management. Unsere Akquisitionspipeline ist gross, un­sere
   Projekte sind vielfältig und wir sind stetig am Wachsen.      Einige Ihrer neusten Akquisitionen befinden sich an
   Dafür brauchen wir ein aktives Projektmanagement, statt       periurbanen Standorten mit einem Bevölkerungs­
   pas­sives Monitoring. So kann unser Team im Sinne unserer     anteil von 22%. Welches Potenzial sehen Sie in diesen
   Kunden auf jede Projektphase einwirken. Wir haben immer       Gebieten?
   zwei Kundengruppen: Anleger und Investoren auf der einen      Ajay   Sirohi­­­ Unter «periurban» verstehen wir Einzugs­
   Seite, Mieter und Käufer auf der anderen. Unser Projekt-      gebiete mit schnellem Bevölkerungswachstum, gutem
   management muss auf die Interessen aller abzielen. Darü-      ­Infrastrukturanschluss, geringen Alltagskosten und hoher
   ber hinaus ist jedes Objekt in einen ökologischen, ökonomi-    Lebensqualität. Besonders für Familien sind periurbane
   schen und gesellschaftlichen Kontext eingebettet. Auch         Standorte attraktiv. Sie wünschen sich bezahlbaren Wohn-
   das gilt es zu berücksichtigen. Wir müssen Entscheidungen      raum, möchten aber bei Architektur und Bauqualität keine
   treffen, vernetzt denken und ergebnis­orientiert handeln.      Abstriche machen. Deshalb ist es wichtig, als führender
Steiner Investment Foundation Von Entwicklung profitieren - Geschäftsbericht 2019
«Wir müssen Entscheidungen
                                                                             treffen, vernetzt denken
                                                                             und ergebnisorientiert han-
                                                                             deln. Diese Gesamtsicht
                                                                             macht unseren Projekt­
                                                                             erfolg aus.»
                                                                              Tobias Meyer
                                                                              Head of Development & Construction

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    Schweizer Immobilienentwickler auch in solchen Gebieten      Tobias  Meyer Wer bei «Commercial» nur an Büros
    mit interessanten Projekten präsent zu sein.                 denkt, ist übrigens «weit gefehlt». Mit unserer neuen An-
    Tobias  Meyer Die Verdichtung von Zentren in Agglome-        lagegruppe spezialisieren wir uns auf ein diversifiziertes
    rationsgemeinden ist anhaltender Trend und eine Not­         Portfolio aus Schweizer Gewerbeimmobilien, das neben
    wendigkeit zugleich. Projekte an periurbanen Standorten      Büros, Shared Offices und Logistik- und Datenzentren den
    sehen wir daher als ergänzendes Angebot. Flexible Arbeits-   Einzelhandel sowie Student-Housing-Projekte vorsieht.
    modelle und neue Mobilitätskonzepte ermöglichen es, sich     Die Anlagegruppe künftig um innovative Nutzungsarten zu
    an suburbanen Standorten niederzulassen, ohne auf eine       erweitern, ist unser Ziel.
    gute Anbindung an das Arbeits- und Kulturangebot der
    Stadt zu verzichten. Wenn wir noch weiter in die Zukunft      Am 1. August ist der Veräusserungszwang weggefallen.
    denken, wird sich die Bedeutung von Distanzen, z. B. mit      Das heisst, Anlagegruppen dürfen ihre Objekte nach
    dem autonomen Fahren, komplett verändern.                     Fertigstellung im Portfolio belassen und müssen nicht
                                                                  zwingend verkaufen. Welche Chancen ergeben sich
    Im November haben Sie ein neues Produkt zur                   daraus für Sie und Ihre Investoren?
    Marktreife gebracht. Was macht die Anlagegruppe               Ajay   Sirohi­­­ Für uns war das eine sehr gute Nachricht.
    «Swiss Development Commercial» (SDC) für                      Jetzt können wir langfristig eine attraktive Asset Base auf-
    ­Schweizer Einrichtungen der beruflichen Vorsorge             bauen und kommen damit dem Wunsch unserer Investoren
     so interessant?                                              nach. Ausserdem bietet uns der Ausbau eines Mietport­
     Ajay   Sirohi­­­ Nach erfolgreicher Lancierung der «Swiss    folios zusätzliches Potenzial für künftige Dividendenaus-
     Development Residential» war es der nächste logische         schüttungen.
     Schritt, weitere Märkte zu analysieren. Das Gewerbeseg-      Reto  Niedermann Statt Projekte in widrigem Markt­
     ment hat seine Talsohle erreicht. 2019 sahen wir wieder     umfeld verkaufen zu müssen, können wir weiter in unser
     einen leichten Anstieg in bestimmten Nischengewerben.       Immobiliengefäss investieren. Das schützt vor allem die
     Hier sehen wir grosses Potenzial, mit innovativen Ideen     ­Interessen unserer Investoren.
     weiter zu wachsen. Bestätigt wurden wir durch die starke     Tobias  Meyer Ich sehe den Wegfall des Veräusserungs-
     Entwicklungspipeline der Steiner AG, mit der wir Zugriff     zwangs als zusätzliche Handlungsmöglichkeit für unser
     auf höchst lukrative Gewerbeprojekte haben.                  Portfoliomanagement. Unser Spielraum vergrössert sich.
                                                                  Im Falle eines Verkaufs können wir auf den richtigen Zeit-
                                                                  punkt warten und damit noch bessere Ergebnisse erzielen.
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 Welche Immobilientrends werden die Anlagegruppe im           Welche ehrgeizigen Ziele haben Sie für die Zukunft?
 nächsten Jahr beeinflussen?                                  Ajay  Sirohi Ein Portfolio mit einem Fertigstellungsmarkt-
 Ajay Sirohi Vor allem in Städten und Ballungszentren         wert von CHF 10 Milliarden in zehn Jahren aufzubauen – das
 bleibt die Nachfrage nach Wohnungen stark. Der Trend zur     ist unser Ziel. Das werden wir mit unseren klassischen An-
 Verdichtung wird weiter zunehmen. Grosses Potenzial          lagegruppen SDR und SDC erreichen, sowie mit Nischen-
 ­sehen wir ausserdem im Erneuern von Altbestand – also       produkten, die wir bereits in der Pipeline haben. Um ehr-
  Gebäude an vielfältige Nutzungsarten und neuste Energie-    geizige Ziele zu erreichen, brauchen wir ein schlagkräftiges
  standards anzupassen, um operative Kosten zu senken.        Team sowie das uneingeschränkte Vertrauen unserer In-
  Auch der Ausbau von ehemaligen Industriearealen und die     vestoren und unseres Partners Steiner AG. All das haben
  Entwicklung von innovativen Produkten im Gewerbeseg-        wir bereits heute. Deshalb schauen wir positiv in die Zu-
  ment bleiben für uns attraktiv.                             kunft.
                                                              Reto  Niedermann Die Steiner Investment Foundation
                                                              soll zum innovativen Brand für neue Produkte rund um
                                                              Real Estate werden. Wir waren die erste Anlagestiftung,
                                                              die sich auf Immobilienprojektentwicklung spezialisiert
                                                              hat, und die ersten, die ein kommerzielles Produkt zur
«Das Vertrauen unserer                                       Marktreife gebracht haben. Gleichzeitig wissen wir als
                                                              Bau-Projektmanager, wie man Visionen auf den Boden
  Investoren ist für uns                                      bringt. Mit ­  dieser Kombination aus Innovations- und
 ­essen­ziell. Deshalb gehen                                  Schaffenskraft werden wir unsere Investoren auch in
                                                             ­Zukunft begeistern.
  wir mit neuen Investi­
  tionen nachhaltig um.»
 Ajay Sirohi
 Präsident des Stiftungsrates
Steiner Investment Foundation Von Entwicklung profitieren - Geschäftsbericht 2019
STEINER INVEST   Geschäftsbericht 2019

      Highlights 2019

                                                          25
      Zweite ordentliche

                                               28. März
                                                   2019
      Anleger-
      versammlung

                                                          erfolgreiche Entwicklungs­
                                                          projekte seit der Gründung 2016

10

                                                          CHF
                                                          Mio.                      Nettovermögen
                                        Wachstum
                                        mehr als
                                        verdoppelt
                                                          344
                                                          NAV der Anlagegruppe
        Baustart
     «Glasi-Quartier»
      Mit einem Fertigstellungswert                       CHF
                                                          121.52
      von CHF 128 Mio. im grössten
      städtischen Wohnbauprojekt
      der Schweiz investiert.

      Gezeichnetes Kapital
                                                                    KGAST-
                                                           Qualitätstandard
          CHF
      136 Mio.                                            Konferenz der Geschäfts­führer
                                                          von Anlagestiftungen
STEINER INVEST   Geschäftsbericht 2019

Erwarteter Marktwert                                 «Haslirainpark»

                                        Spaten-
aller Immobilienprojekte                             «Glasi-Quartier»
bei Fertigstellung                                   «Webereiweg»

                                        stich
         CHF
     800 Mio.

+
           Volumensteigerung
           des Nettovermögens            +                                                  11

79%                                      110 %
                                         investiertes Kapital

                  Jahresrendite*         Portfoliopositionierung
6.92

                                        «Sehr gut»
%

                      * Annualisierte
                         Rendite seit
                     Lancierung 2017     Rating nach Wüest Partner AG

                  12                       Fertigstellung
        Neue
Entwicklungs-
     projekte
                                        «Les Genêts»

4
       neue               eigen-            Mai 2019:
                   100%

       Mit-               kapital-          Alle Wohnungen sind
       arbeiter           finanziert        vollvermietet
12

     Geschäftsführung (v.l.n.r.)
     Peter Hausberger, Reto Niedermann, Tobias Meyer
STEINER INVEST   Geschäftsbericht 2019

Executive
Summary
   «Die Steiner Investment Foundation soll                              13

     zum innovativen Brand für neue Pro-
     dukte rund um Real Estate werden. Wir
    waren die erste Anlagestiftung mit
    ­Fokus auf Immobilienprojektentwicklung
     und die ersten, die ein kommerzielles
     Produkt zur Marktreife gebracht haben.
     Gleichzeitig wissen wir als Bau-Projekt-
     manager, wie man Visionen auf den
     ­Boden bringt. Wichtige Learnings der
      Anfangsjahre haben wir kontinuierlich
      umgesetzt und sind heute professio­
      neller aufgestellt denn je.»
    Reto Niedermann
    CEO ad interim
STEINER INVEST   Geschäftsbericht 2019

     Seit ihrer Gründung vor drei Jahren macht die Anlage-         Hohe Wertschöpfung und erfolgreiche Vermarktung
     gruppe Eindruck: In insgesamt zehn Emissionen konnten         von Projekten
     CHF 323 Millionen aufgenommen werden. Das eingesam-           Bestehende Projekte erlebten auch 2019 eine hohe Wert-
     melte Kapital wurde in 25 Entwicklungsprojekte mit einem      schöpfung und Wertentwicklung. Wichtige Meilensteine
     geschätzten Marktwert von CHF 800 Millionen investiert.       waren die Übergabe des fertigen Quartiers «Les Genêts»
     Auch die ausgewiesene Rendite von 20.76% seit Lancie-         an seine Mieter in Genf, sowie der erfolgreiche Spaten-
     rung im März 2017 beeindruckt. Damit ist die «Swiss           stich des grössten Wohnbauprojekts der Schweiz: Das
     Development Residential» eine der am besten performen-        «Glasi-Quartier» in Bülach. Nächste Grossakquisitionen
     den Immobilienanlagegruppen im Wohnungsbereich.               stehen bereits im ersten Quartal 2020 an. Dafür wurden
     Mittlerweile schenken der Stiftung 61 Einrichtungen der       bis 31. Dezember 2019 liquide Mittel in Höhe von CHF
     beruflichen Vorsorge ihr Vertrauen.                           104 Millionen aufgebaut. Mit der schweizerischen Gebäu-
                                                                   deverwaltung Privera AG hat die Steiner Investment
     Rasanter Wachstumskurs wird von sorgfältiger                  Foundation einen der angesehensten Player am Markt als
     Cashflow-Planung begleitet                                    Partner gewonnen. Das Ergebnis: Eine nachhaltige
14   Dass der Erfolg der ersten Jahre kein Zufall ist, beweist     Vermarktung über sämtliche Immobilienprojekte hinweg.
     die Stiftung im dritten Geschäftsjahr: Allein 2019 ist
     das investierte Kapital von CHF 142.9 Millionen auf CHF       Junges Expertenteam stärkt die Innovationskraft
     300.5 Millionenn gestiegen und hat sich damit etwa            Mit Neueintritten in den Abteilungen Development
     verdoppelt. Das positive Ergebnis wird durch eine sorg-       & Construction und Transaction Management baute die
     fältige Cashflow-Planung begleitet. «Das Vertrauen            Stiftung ihr junges Expertenteam aus. Auch die Position
     unserer Investoren hat oberste Priorität», verspricht Peter   des CFO wurde mit Peter Hausberger neu besetzt. Der
     Hausberger (CFO), «weshalb wir unseren starken                36-Jährige studierte Wirtschaft & Management, erwarb
     Wachstumskurs mit zuverlässigen Prognosen und kauf-           den Executive MBA und bringt mehrjährige Erfahrung
     männischer Vorsicht absichern.» Die strikte Einhal-           in der Immobilienbranche und Geschäftsführung mit. Zu-
     tung eines zwölfsstufigen Investitionsprozesses macht         letzt war er als CFO bei einem Schweizer Projektent­
     fundierte Kaufentscheidungen möglich und garantiert           wickler aktiv. Neben herausfordernden Projekten weiss
     den Aufbau eines aus­balancierten Portfolios. Seit ihrer      er bei der Stiftung die vielen Gestaltungsmöglichkei-
     Gründung ist die Steiner Investment Foundation 100%           ten und den starken Entwicklungspartner Steiner AG zu
     eigenkapitalfinanziert, was eine stabile Basis für gesun-     schätzen.
     des Wachstum schafft.

            «Mit zwölf neuen Immobilienprojekten konnten
              wir unseren Portfoliowert im ­Geschäftsjahr
               mehr als verdoppeln. Schnelles Wachstum setzt
               kaufmän­nische ­Sorgfalt voraus. Mit kurz-,
               ­mittel- und langfristiger Cashflow-Planung
              ­werden wir dem starken Sicherheits­bedürfnis
             unserer Investoren gerecht und garantieren
               die gesunde Entwicklung über sämtliche Projekte
               hinweg.»

               Peter Hausberger
               CFO
STEINER INVEST   Geschäftsbericht 2019

                                   Rückblick 2019

Quartal 1:
 Drei neue Projekte, Architekturwettbewerb
 und 7. Emission.
 Mit der Akquisition von drei neuen Projek-
 ten in Sood, Vitznau und Winterthur knüpfte
 die Steiner Investment Foundation im ersten
 Quartal an ihren Erfolg vom letzten Jahr an.
 Auch der Architekturwettbewerb für eine         Quartal 2:
­Arealentwicklung in Rorschach brachte der       Vier neue Projekte, erfolgreiche Spaten­
 Stiftung Anerkennung. Das Siegerprojekt         stiche, Hochschule Luzern, 8. und
 überzeugte mit viel Freiräumen sowie einer      9. Emission.
 eleganten Verbindung aus historischen und       Mit neuen Grundstücken in Sion, Arlesheim,
 neuen Bauten. Das berühmte Feldmühle-           Aarau und Estavayer-le-Lac führte die Stif-
 Areal ist heute eines der Leuchtturmprojekte    tung im Frühjahr ihren Erfolgskurs weiter. Das
 im Portfolio. Die 7. Emission wurde im Januar   bisher grösste akquirierte Projekt «Glasi-          15
 eröffnet, um den Immobilienbestand weiter       Quartier» auf dem ehemaligen Glashütte-
 auszubauen und interessierte Investoren für     Areal in Bülach ging in die Bauphase über.
 die Anlagestiftung zu begeistern.               Auch der Haslirainpark im grünen Buchrain
                                                 feierte seinen Spatenstich. Auf der Konferenz
                                                 «Real Estate Investment und Asset Manage-
                                                 ment» der Hochschule Luzern bekam die
                                                 Steiner Investment Foundation viel Bestäti-
                                                 gung für ihre innovative Investitionslösung
                                                 «Swiss Development Residential». Die 6. und
                                                 7. Emission der Anlagegruppe konnte mit
Quartal 3:                                       Zusagen von über CHF 69 Millionen erfolg-
Fünf neue Projekte und personelles               reich abgeschlossen werden. Die 8. und
Wachstum in Planung.                             9. Emission wurden eröffnet.
Auch in den Sommermonaten wächst die
Steiner Investment Foundation kontinuierlich
weiter. Im Juli erwarb die Anlagegruppe zwei
neue Grundstücke im Westschweizer
Bussigny. Vier weitere Projekte wurden in
Allschwil, unweit der Basler Stadtgrenze,
sowie in Lonay, Vevey und Cossonay               Quartal 4:
akquiriert. Ausserdem plante die Stiftung ihr    Neue Produktlancierung, KGAST-
personelles Wachstum und suchte Men-             Qualitätssiegel und 10. Emission.
schen mit Drive und Unternehmertum, die          Ende des Jahres lancierte die Stiftung ihr
ihre Experten in den Bereichen Associate         neues Produkt: Die Anlagegruppe «Swiss
Real Estate Asset Management, Transaction        Development Commercial» (SDC) ist auf
Management und Development & Construc-           ein diversifiziertes Portfolio aus Schweizer
tion unter­stützen.                              Immobilienprojekten mit vorwiegend kom-
                                                 merzieller Nutzung spezialisiert. Die erste
                                                 Kapitalerhöhung des SDC fand im November
                                                 statt. Zeitgleich erhielt die Steiner Invest-
                                                 ment Foundation die offizielle Mitgliedschaft
                                                 der KGAST (Konferenz der Geschäftsführer
                                                 von Anlage­stiftungen) und erfüllt damit
                                                 strengste Qualitätsstandards, wenn es um
                                                 Werterhaltung und langfristige Rendite­
                                                 optimierung geht. Mit der Eröffnung der
                                                 10. Emission rundet die Anlagestiftung ihr
                                                 Geschäftsjahr 2019 ab.
STEINER INVEST   Geschäftsbericht 2019

     Investitionsprozess                                           Besonders institutionelle Anleger wissen den Zugang zu
     Mit den Anlagegruppen «Swiss Development Residential»         neuen Wohnimmobilien mit besseren Renditeerwartungen
     und «Swiss Development Commercial» bietet die Steiner         zu schätzen und investieren mit der Anlagegruppe
     Investment Foundation eine innovative und nachhaltige         «Swiss Development Residential» bereits in frühe Projekt-
     Anlagelösung mit Schweizer Immobilienprojekten aus der        phasen. Der Vorteil: Sie erhalten attraktivere Renditen
     umfangreichen Entwicklungspipeline der Steiner AG.            als bei Bestandsliegenschaften.
     ­Anleger profitieren vom frühzeitigen Einstieg in Entwick-
      lungsprojekte und einer langjährigen Erfahrung im Planen     Der grösste Teil der Gewinn wird zu Projektbeginn durch
      und Umsetzen von werthaltigen Immobilien. Das Ergebnis:      Einwertungsgewinne bilanziert. Damit profitieren frühe
      Optimale Risikoallokation und faire Beteiligung am Ent-      Anleger von einer zeitnahen und gerechten Vergütung
      wicklungserfolg.                                             ihres höheren Risikoinvestments. Durch die Beteiligung
                                                                   des Entwicklungspartners am Erfolg ist sichergestellt,
     Bei der Auswahl ihrer Projekte setzt die Steiner Investment   dass er die Entwicklungsprojekte auch erfolgreich
     Foundation auf zukunftsträchtige Standorte in wichtigen       abschliessen will.
16   Ballungsräumen der Schweiz sowie auf den Erwerb von
     Grundstücken zu attraktiven Marktpreisen. Anleger
     profitieren dabei von der Wertsteigerung in allen Phasen
     eines Immobilienprojektes:

     1. Erwerb von Bauland
     2. Projektentwicklung
     3. Projektrealisierung
     4.	Immobilienhaltung und
         Verkauf von Stockwerkeigentum

     Referenzanleger
Les Genêts
Genf (GE)
STEINER INVEST   Geschäftsbericht 2019

     Ausblick 2020

18   Bereits im Januar 2020 knüpfte die Steiner Investment      Direkte und indirekte Immobilienanlagen werden laut
     Foundation an ihren Erfolg an. Mit der Akquisition des     Studienergebnissen der Hochschule Luzern auch in
     «Jardin des Nations» in Genf wurde ein Projekt mit         Zukunft eine attraktive Anlagemöglichkeit für institutio-
     grossem Renommee gewonnen. Auf einer Grundstücks­          nelle Investoren bleiben. Vor allem, wenn es um Investi­
     fläche von 40 498 m² entsteht ein lebendiges Quartier      tionen in den Heimatmarkt geht. Es ist davon auszugehen,
     mit Büros, Wohnungen, Geschäften, Dienstleistungsbe­       dass sich diese Struktur hält, denn Schweizer Immobilien-
     reichen und attraktiven Aussenanlagen. Der «Jardin des     märkte stehen weiterhin vor einer positiven Entwicklung.
     Nations» wird das internationale Genf um eine qualitativ
     hochstehende städtebauliche Entwicklung erweitern.         Für die Branche steht fest: Megatrends wie Globalisie-
     Damit startet die Stiftung mit ihrem bisher grössten       rung, Digitalisierung, demografischer Wandel, Individuali-
     akquirierten Projekt in ein aussichtsreiches Geschäfts-    sierung und Klimawandel müssen bei der Auswahl von
     jahr 2020.                                                 Standorten und der Entwicklung von Wohnraum stärker
                                                                berücksichtigt werden. Intelligente Mobilität wird Dis­
                                                                tanzen verändern und Randlagen stärker in den Fokus
                                                                rücken. Neue Bevölkerungsströmungen geben die Ge­
                                                                staltung von Wohn- und Arbeitsräumen vor.

                                                                «Wer aus dem Wissen bestehender Trends Ideen für
                                                                neue Produkte ableitet, wird den Markt anführen», weiss
                                                                ­Michael Schiltknecht, Vorsitzender des Investment
                                                                 Committee und Leiter Real Estate Development bei der
                                                                 Steiner AG. Man könne künftig nicht mehr alles über
           «Die Welt steht offen für                            einen Leisten schlagen: «Der Markt ist anspruchsvoller,
              Professionals, die hervor-                         heterogener und vielfältiger geworden. Städte, die
                                                                 heute überbewertet werden, können morgen an Wert
             ragendes Know-how                                   verlieren. Neue Standorte tun sich auf. Es gibt keine
             ­haben, innovativ denken                            generellen Regeln mehr.» Gleichzeitig sieht Schiltknecht
                                                                 darin eine Chance für die Anlagegruppe: «Die Welt steht
              und ihre Risiken gut                               offen für Professionals, die hervorragendes Know-how
            ­managen.»                                           haben, innovativ denken und ihre Risiken gut managen.»

              Michael Schiltknecht
              Vorsitzender des
              Investment Committee
STEINER INVEST   Geschäftsbericht 2019

   «Jardin des Nations»

Dass die Steiner Investment Foundation Trends vor              Die Stiftung ist überzeugt, dass Immobilienanlagen auch       19
anderen erkennt, hat sie mit ihrer neuen Anlagegruppe          in Zukunft ein überdurchschnittlich gutes Risk-Return-
«Swiss Development Commercial» bewiesen. Damit will            Profil aufweisen werden. Neben der Aussicht auf attrak­
die Stiftung ein intelligentes Portfolio im Dienstleistungs-   tive Rendite profitieren Investoren mit der Steiner Invest-
segment aufbauen. «Statt auf grosse Büroliegenschaften         ment Foundation von einem erfahrenen Management,
in Zentren zu setzen, folgen wir der starken Nachfrage         unternehmerischer Stabilität, dem starken Entwicklungs-
von KMUs nach wertigem Arbeitsraum in urbanen Lagen.           partner Steiner AG und vom direkten Zugang zu einem
Auch mit unserer Idee der Studentenhotels sehen                exklusiven Immobilienportfolio. Mit dem Ausbau der
wir gute Chancen, Entwicklungsgewinne zu erzielen»,            Transaction und Construction Offices sowie dem Aufbau
so Michael Schiltknecht.                                       eines Asset Managements sichert die Anlagegruppe ihre
                                                               ehrgeizigen Ziele mit der passenden Manpower ab.
Auch für die bewährte Anlagegruppe «Swiss Development
Residential» sind die Pläne ambitioniert: Bis Ende 2022
rechnet die Stiftung mit einem investierten Kapital von
CHF 1 Milliarde und einem Fertigstellungswert von
CHF 2.5 Milliarden über alle Projekte hinweg. Das ge­
plante Wachstum wird durch den sorgfältigen Aufbau
einer nachhaltigen und gesunden Portfoliostruktur mit
Bestandsimmobilien begleitet.

      «Im anhaltenden Negativzinsumfeld bleiben
        ­Investitionen in Anlagegruppen mit hoch­wertigen
       Immobi­lienentwicklungen eine attrak­tive Bei­
       mischung im Portfolio von Vorsorge­einrichtungen.
       Durch unsere im vergangenen Jahr ­getätigten
       Käufe und die gut gefüllte Akquisitionspipeline
         werden sich un­sere Anleger auch 2020 an konti­
         nuierlichen Wert­steigerungen ihrer Anteile er­
         freuen.»
         Dr. Martin Greiner
         Senior Transaction Manager
STEINER INVEST        Geschäftsbericht 2019

     Wichtigste Kennzahlen

20   ECKDATEN                                                                      31.12.2019        31.12.2018

     Valoren Nr. 34401187
     Ausgegebene Ansprüche                                                           2 828 504         1 656 185
     Inventarwert pro Anspruch                                                     CHF 121.52        CHF 115.85
     Anzahl investierter Vorsorgeeinrichtungen                                             61                44

     Vermögensrechnung
     Verkehrswert der Liegenschaften                                           CHF 300 651 200   CHF 142 956 582
     Gesamtvermögen                                                            CHF 402 941 220   CHF 212 539 353
     Nettovermögen                                                             CHF 343 724 242   CHF 191 876 052
     Fremdfinanzierungsquote                                                               0%                0%

     Renditeangaben
     Ausschüttung                                                                        keine             keine
     Eigenkapitalrendite                                                                4.89%             4.13%
     Rendite des investierten Kapitals ( ROIC )                                         4.44%             4.85%
     Betriebsaufwandquote TER - ISA ( GAV )                                             0.82%             0.56%
     Betriebsaufwandquote TER - ISA ( NAV )                                             0.99%             0.67%
     Betriebsaufwandquote TER SIF ( IC )                                                0.77%             0.52%

                                                   «Wir haben unser ehrgeiziges Renditeziel in den
                                                     ersten drei Jahren übertroffen. Der Inventar-
                                                     wert pro Anspruch (NAV) beträgt CHF 121.52.
                                                     Das entspricht einer Performance von 20.76%
                                                     seit unserer Lancierung 2017.»
                                                    Peter Hausberger
                                                    CFO
Weggishof
Weggis (LU)
STEINER INVEST   Geschäftsbericht 2019

     Steiner Investment Foundation

22   Die Steiner Investment Foundation ist eine unabhängige und selbst-
     verwaltete Anlagestiftung nach Schweizer Recht. Unser Ziel ist
     das Management von innovativen und nachhaltigen Anlagegruppen
     exklusiv für Schweizer Einrichtungen der beruflichen Vorsorge.
     Als erste Anlagestiftung mit einem Fokus auf Immobilienprojektent-
     wicklung sind wir auf die Akquisition von Bauprojekten mit exzellen-
     ter Lage und bestem Standortrating spezialisiert.

      Mit der 2017 lancierten Anlagegruppe «Swiss Development
      ­Residential» bieten wir Anlegern eine innovative und nachhaltige
       Anlagelösung mit Schweizer Wohnimmobilien. Dabei schöpfen
       wir aus dem umfangreichen Entwicklungsportfolio der Steiner AG.
     Anleger profitieren von einem frühzeitigen Einstieg in Entwick-
     lungsprojekte sowie von umfangreicher Erfahrung im Planen und
     Um­setzen von wertsteigernden Immobilien. Die Anlagegruppe
     ­verspricht eine optimierte Risikoallokation und faire Beteiligung
      am Entwicklungserfolg.

     Nach dem erfolgreichen Aufbau der Anlagegruppe «Swiss Develop­
     ment Residential» lancierte die Stiftung mit dem bewährten
     ­Konzept eine neue Anlagegruppe, die sich auf kommerzielle Entwick-
      lungsprojekte fokussiert. Das Anlagevolumen der Ende 2019
      eröffneten «Swiss Development Commercial» (SDC) liegt bei
      CHF 20–100 Millionen pro Projekt.

     Die Steiner Investment Foundation untersteht der Oberaufsichts-
     kommission Berufliche Vorsorge (OAK BV).
STEINER INVEST   Geschäftsbericht 2019

Auf einen Blick

                                  1.
Gründung                                             Schweizer
                                                     Anlagestiftung
                                                     mit Fokus
September                                            auf ­Immobilien-
                                                     projekt-
                                                     entwicklung
2016
Geografischer                                  «Swiss                               23

                                          Development
Fokus Die attraktivsten                   Residential»
   Schweizer Immobilienmärkte             Lancierung März 2017
            für die private und
         gewerbliche Nutzung      «Swiss
                                  Development
Werte Innovationsdenken.          Commercial»
Partnerschaftlichkeit. Nach­
                                  Lancierung November 2019
haltigkeit   Kompetenzen

                                                                 &
Investment Management. Trans-
action Management. Construction       unabhängig
& Development Management          selbstverwaltet

Exklusiv
                                  Immobilien-          Anleger
                                                 61
                                  projekte
                                  25

für Schweizer
Personalvorsorge-
einrichtungen
STEINER INVEST   Geschäftsbericht 2019

     Gremien
     Die Stiftung mit Sitz in Zürich wird von lang­
     jährigen Branchenexperten geführt und
     setzt sich aus Stiftungsrat, Geschäftsführung
     und Investment Committee zusammen.

24                                            Stiftungsrat

                                              Ajay Sirohi
                                              Präsident (links)
                                              Urs Rüdin
                                              Mitglied (Mitte)
                                              Reto Niedermann
                                              Vizepräsident (rechts)

                                              Geschäftsführung

                                              Peter Hausberger
                                              CFO (links)
                                              Tobias Meyer
                                              Head of Development & Construction (Mitte)
                                              Reto Niedermann
                                              CEO ad interim (rechts)

                                              Investment Committee

                                              Dr. Christoph Zaborowski
                                              Stv. Vorsitzender (links aussen)
                                              Prof. Dr. Markus Schmidiger
                                              MRICS-Mitglied (links Mitte)
                                              Dr.-Ing. Sevim Rissi
                                              MRICS-Mitglied (rechts Mitte)
                                              Michael Schiltknecht
                                              Vorsitzender (rechts aussen)
STEINER INVEST    Geschäftsbericht 2019

Organigramm
Beteiligte Personen, Gremien und
Vertragsstrukturen in der Übersicht.

                                                                                                                        25
                                               Anlegerversammlung

                                           Steiner Investment Foundation
   Administration      Dienstleistungs-                                                           Revisionsstelle
                           vertrag                                            Revisionsmandat

     Steiner AG                                    Stiftungsrat                                  Ernst & Young AG

      Projekt-                                                                                     Schätzungs-
                                                 Geschäftsführung              Bewertungs-
 entwicklung und TU      TU-Vertrag                                              mandat             experten

                                                                                                Wüest Partner AG
     Steiner AG
                                                                                                   KPMG AG

                                               Investment Committee

 Facility Management    Verwaltungs-                                            Depotbank­          Depotbank
                           vertrag                                                vertrag

                                                   Anlagegruppe                                 Banque Cantonale
     Privera AG
                                          «Swiss Development Residential»                        Vaudoise (BCV)

                                                   Anlagegruppe
                                          «Swiss Development Commercial»

                                                           Vertriebsvertrag

                                                      Vertrieb

                                                  Picard Angst AG
STEINER INVEST   Geschäftsbericht 2019

     Organisation
                                                                    «Mein bestes
                                                                      Investment
                                                                     ­waren Apple-
                                                                      Aktien: Ge-
                                                                      kauft 2005 für
                                                                      50 Dollar.
26
     Stiftungsrat                                                     Verkauft 2010
                                                                      für 225 Dollar.
                                                                      Hätte ich nur
                                                                      mehr investiert!»
                                                                     Reto Niedermann
                                      Ajay Sirohi                    Vizepräsident /
                                      Präsident                      CEO ad interim

                                                                                                   Urs Rüdin
                                                                     Inhaber / Interim & Pro-
                                   «Mein bestes                     ject Manager auf C-Level
                                                                                                   Mitglied

                                     Investment im                   (Finanz- und Asset-Manage­
                                                                                                   Mitglied verschiedener
                                                                     ment und Immobilienindus­
                                     Real Estate war                 trie), STYLE INVEST GmbH
                                                                                                   Gremien von schweizeri-
                                                                                                   schen und internationalen
                                     eine Immobilie,                 Über 25-jährige Erfahrung
                                                                     in verschiedenen opera­
                                                                                                   Immobiliengefässen

                                     an deren rasante                tiven und strategischen
                                                                                                   Mitglied der Geschäfts­
                                                                                                   leitung der Admicasa
                                                                     Führungspositionen
                                     Wertentwicklung                 mit Fokus auf Business
                                                                                                   Management AG, die zur
                                                                                                   börsenkotierten Admicasa
                                     vorerst niemand                 Development, Change
                                                                     Management, Marketing
                                                                                                   Holding AG gehört

                                     geglaubt hat.                   & Distribution                Verantwortlich für den
                                                                                                   Vertrieb der Immobilien­
                                                                     Wichtige Karrierestationen
                                     So begann meine                 bei UBS, ACOLIN, DJE
                                                                                                   produkte und Immobilien-
                                                                                                   dienstleistungen der
                                     Leidenschaft                    Finanz AG als Head of Fund
                                                                     Distribution
                                                                                                   Admicasa-Gruppe sowie
                                     für Real Estate.»               Eidgenössischer Prüfungs-
                                                                                                   von ausgewählten Dritt-
                                                                                                   produkten nicht kotierter
                                                                     experte für Marketing- und    Immobilienfonds- und
                                      CFO und Mitglied des           Verkaufsleiter                Anlagestiftungen
                                      Vorstandes der Steiner AG
                                                                                                   Über zehn Jahre Immobilien­
                                      Baute die Steiner Invest-                                    expertise
                                      ment Foundation und den
                                      India Real Estate Fund auf
                                      CFO internationaler Unter-                                  «Entwicklung ist
                                      nehmen wie GE Infrastruc-
                                      ture, United Technologies
                                                                                                    die stetige
                                      Corporation, ITT und                                          Effizienzsteige-
                                      Goodyear
                                      Verantwortete Investitionen                                   rung im ganzen
                                      im Bereich Immobilien,
                                      Infrastruktur, erneuerbare
                                                                                                    Immobilienzyklus
                                      Energien und Einzelhandel                                     einer Liegen-
                                      Master in Business
                                      Administration / Bachelor
                                                                                                    schaft.»
                                      in Mathematik
STEINER INVEST   Geschäftsbericht 2019

                                                      «Positiver Wandel
                                                        verbindet
Geschäftsführung                                       ­Bewährtes und
                                                                                           27

                    Peter Hausberger
                    CFO
                                                        Innovation
                                                        zum richtigen
                   «Mein bestes                        Zeitpunkt.»
                     Investment war
                     die Zeit und
                     Energie, die ich
                     in meine fach­
                     liche und persön-
                     liche Entwick-
                     lung gesteckt
                     habe.»                              Tobias Meyer
                                                         Head of Development
                    Mehrjährige Erfahrungen in           & Construction
                    der Immobilienbranche und
                    in der Geschäftsführung              20 Jahre Erfahrung in
                    CFO der SuissePromotion              der Bau- und Immobilien-
                    Immobilien AG                        branche
                    CFO der Unternehmens-                Bauherrenvertretung für
                    gruppe Wetscher,                     Investitions-, Entwick-
                    Österreich                           lungs-, Neubau- und
                    Executive MBA in Business            Sanierungsprojekte
                    Engineering der Universität          Wichtige Karrierestationen:
                    St. Gallen                           Bau- und Projektleiter
                    Diplomstudium Wirtschaft             bei Steiner AG / Real Estate
                    & Management am                      Project Manager bei
                    Management Center                    Swiss Life Asset Manage-
                    Innsbruck                            ment AG / Head Port-
                                                         folio & Construction bei
                                                         Stone Estate.Swiss
                                                         Dipl. Architekt ETH und
                                                         MAS in Baumanagement
STEINER INVEST     Geschäftsbericht 2019

      Investment Committee

                                           Dr. Christoph
                                           Zaborowski
                                           Stellvertretender
                                           Vorsitzender

28
                                           Eigentümer / REFL                                        «Entwicklung
                                           Invest AG
                                           Mitglied des Verwaltungs-
                                                                                                      bedeutet für
                                           rates / Fundamenta Group                                   mich wachsen
                                           Holding AG                    Prof. Dr.
                                           Präsident des Verwal-         Markus Schmidiger            und lernen.»
                                           tungsrates / Deal             MRICS-Mitglied
                                           Estate AG / BS2 AG                                        Dr.-Ing. Sevim Rissi
      Michael Schiltknecht                                                                           MRICS-Mitglied
      Vorsitzender
                                           Mitglied des Aufsichts­      «Mein bestes
                                           rates / Fundamenta Group
                                           Deutschland AG                 Investment?                Leiterin Immobilien­
     «Entwicklung ist                     Mitglied des Investment-       Alles, was ich in
                                                                                                     management / PK ALSA
                                                                                                     Fachmitglied der eidge-
       die Kunst, Her-                     komitees / FG Wohninvest
                                                                          meine Ausbil-              nössischen Schätzungs-
                                           Deutschland
       ausforderungen                      Mitglied des Immobilien-       dung und Weiter­
                                                                                                     kommission / Kanton
                                                                                                     Zürich
       ohne Vorurteil zu                   ausschusses / PK Lonza
                                                                          entwicklung                Immobilienconsultant /
                                           Member of the Board /                                     Wüest & Partner AG
       begegnen und                        COL Wine Ltd
                                                                          gesteckt habe.»            Arbeit als freie Berate-
       sich nur mit dem                    Dipl. Volkswirt / Dr. oec.                                rin mit internationalem
                                           publ. / Konstanz /                                        Netzwerk
       zufrieden zu                        Kingston (UK) / Zürich        Leiter CC Immobilien-
                                                                                                     Promotion / Technische
                                                                         management /
       geben, was einen                                                  Hochschule Luzern
                                                                                                     Universität München
                                                                                                     (TUM)
       mit Stolz erfüllt.»                                               Mitgründer und VRP
                                                                                                     Mitglied der «Royal
                                                                         Engel & Völkers Wohnen
                                                                                                     Institution of Chartered
      Seit 2007 Leiter Real                                              Schweiz
                                                                                                     Surveyors»
      Estate und Mitglied                                                Führte Immobilien­
      der Geschäftsleitung                                               portfolios von über
      der Steiner AG                                                     CHF 1 Milliarde
      Berufliche Stationen im                                            Mitglied verschiedener
      Real Estate bei der                                                Stiftungsräte und
      AXA, Credit Suisse und                                             Investment Committee
      als Architekt                                                      Digitalisierungsexperte
      Verschiedene Verwaltungs-
      ratsmandate
                                         «Jede Entwick-                 und Business Angel
                                                                         Promotion / Universität
      Dozent an der Hochschule             lung ist ein Bün-             St. Gallen
      für Wirtschaft Zürich
                                           del von Chancen,              Mitglied der «Royal
      Dipl. Architekt ETH und                                            Institution of Chartered
      Betriebsökonom FH                    Dinge besser zu               Surveyors»

                                           machen, als sie
                                           bislang gemacht
                                           wurden.»
Sonne
Emmenbrücke (LU)
STEINER INVEST   Geschäftsbericht 2019

     Schweizer
     Gewerbe­immobilien
     im Trend

30   Steiner Investment Foundation bringt mit
     «Swiss Development Commercial» eine
     neue attraktive Anlagegruppe auf den Markt.

     Mit dem Ziel, Entwicklung voranzutreiben und ihre Erfolgs-    Die Steiner Investment Foundation will sich mit ihrer
     geschichte fortzusetzen, brachte die Steiner Investment       neuen Anlagegruppe rasch im Schweizer Markt etablieren.
     Foundation Ende 2019 eine neue Anlagegruppe zur Markt-        Das geplante Anlagevolumen beträgt CHF 20–100 Mil­
     reife. Die «Swiss Development Commercial» (SDC)               lionen pro Projekt. Erste Akquisitionen stehen bereits
     ­spezialisiert sich auf ein diversifiziertes Portfolio aus    Anfang 2020 an. Geografisch konzentriert sich die SDC
      Schweizer Gewerbeimmobilien. Der primäre Fokus liegt         auf Schweizer Grossstädte und deren Einzugsgebiete mit
      auf Nischengewerben wie bspw. Industrie 4.0 Büros und        guter Anbindung an das öffentliche Verkehrs- und Auto-
      Infrastruktur, Studentenhotels, Co-Working-Spaces sowie      bahnnetz.
      auf weiteren innovativen Produkten.
                                                                   Das kommerzielle Know-how der Steiner Investment
     Einzigartig bei der «Swiss Development Commercial» ist        Foundation trifft auf über 100 Jahre Bau- und Entwick-
     das Einwertungsmodell. Dabei profitieren Investoren           lungserfahrung der Steiner AG und macht die «Swiss
     nicht erst nach Projektfertigstellung, sondern können         Development Commercial» für Schweizer Einrichtungen
     bereits während der Entwicklungsphase attraktive              der beruflichen Vorsorge zu einer äusserst interessanten
     Renditen erzielen. Das Entwicklungshonorar ist erst mit       Investitionsmöglichkeit.
     Erhalt der Baubewilligung geschuldet, was das Risiko
     für Investoren erheblich minimiert.

     Auch vom Wegfall des Veräusserungszwanges profitieren
     die Investoren seit August 2019. Neu ist die Anlagestiftung
     nicht verpflichtet, ihre Objekte spätestens zwei Jahre
     nach Fertigstellung am Markt zu verkaufen, sondern bleibt
     flexibel. Anleger profitieren von besseren Verkaufswerten
     und attraktiven Deals im Markt.
STEINER INVEST   Geschäftsbericht 2019

Das Suchprofil zeigt auf, wie die neue Anlagegruppe gestaltet werden soll.                                              31
Unabhängig von der Nutzungsart, wird höchste Priorität auf die Lagequalität
und lokale Nachfragesituation gelegt.

Suchprofil Swiss Development Commercial «SDC»

                Nutzungsarten

                – Industrie 4.0, Büros    – Co-Working-Spaces    – Gemischte Nutzung
                   und Infrastruktur       – Studentenhotels        und andere innovative
                – Gewerbe                                            Produkte

                Lagen

                – Schweizer Städte mit über 20 000 Einwohnern und deren Agglomerationen
                – Attraktive Mikrolagen mit guter Verkehrsanbindung
                – Bei Logistik: ideale Anbindung ans Autobahnnetz

                Entwicklungsstand

                – Früher Einstieg (noch vor Quartierplanverfahren oder Baubewilligung)
                – Umzonungen/Umnutzungen
                – Abbruch/Neubau

                Volumen

                Anlagevolumen pro Projekt CHF 20–100 Millionen

  Innovative                      Studenten-                     Industrie/
  Büroräume                       hotels                         Gewerbe
  Fokus auf attraktive            Selektive Akquisition          Fokus auf Sale-and-
  Teil­märkte und                 mit Fokus auf innova­          Lease-back-Deals sowie
  Bei­mischung von Co-­           tive Studentenhotels           Gewerbenutzungen in
  Working-Flächen.                und Pachtmodelle.              urbanen Lagen.
                                  Keine Freizeithotels.
STEINER INVEST     Geschäftsbericht 2019

       Portfolioübersicht
       Die Anlagegruppe «Swiss Development Residential»
       wurde von 13 auf 25 Projekte erweitert. Alle Standorte
       werden laut Ratingagentur Wüest Partner AG als
       «sehr gut» bis «exzellent» eingeschätzt.

32
                                                                           Investitionstypen                      Stadium:
       Prognostizierte Marktwerte
                                                                                                                  Bestehende Projekte in Blau
32     nach Projektfertigstellung                                                                                 Neue Projekte in Weiss
       in CHF Millionen
                                                                                Land                                   Entwicklung
                                                                                Stockwerkeigentum                      Bau
                                                                                Miete                                  Operativ

       Rating nach Wüest Partner AG

                                                                                                Schaffhausen 67.3

                                      Allschwil 6.8
                                                             Arlesheim 23.0
                                                                       Bülach 127.4             Winterthur 19.6              Rorschach 129.0

                                                                   Aarau 6.9
                                                                   Buchs 15.4             Pfäffikon
                                                                                          Adliswil 42.1
                                                      Solothurn 52.9

                                                                                  Buchrain 24.3
                           Estavayer-le-Lac 8.0                                   Emmenbrücke 66.5
                                                                            Bestehende
                                                                                Vitznau 5.0
                                                                                            Projekte in Blau
                        Cossonay 45.7                                             Weggis 17.1
                        Bussigny 17.5
                        Lonay 1.8
       Rolle 2.5           Vevey 1.9
     Genf 10.1                Saint-Légier-La Chiésaz 73.1
                              Montreux 16.2

                                                Sion 6.7
STEINER INVEST     Geschäftsbericht 2019

Geplante Fertigstellungen

2020                                        2021                                        2022
Weggishof                                   Gloggeguet                                  Glasi-Quartier
Weggis (LU)                                 Schaffhausen (SH)                           Bülach (ZH)

                                            Webereiweg                                  La Colline
                                            Buchs (AG)                                  Arlesheim (BL) *

                                            Haslirainpark                                                                         33
                                            Buchrain (LU) *
                                                                                                                                  33
                                            Bramois
                                            Sion (VS) *

                                            Les Rives de la Baye
                                            Montreux (VD)

2023                                        2024                                        2025
Neuhegi                                     PPA Ouest                                   Feldmühle-Areal
Winterthur (ZH) *                           Bussigny (VD) *                             Rorschach (SG)

Küttigerstrasse                             Sonne
Aarau (AG) *                                Emmenbrücke (LU)

Chien-Bœuf
Cossonay (VD)

Sonnhalde
Vitznau (LU) *

2026                                        2027 ff                                     Abgeschlossen
En Porteau                                  Plateau de la Gare                          Les Genêts
Saint-Légier-La Chiésaz (VD)                Estavayer-le-Lac (FR) *                     Genf (GE)

Hofmatt Süd                                 Valsainte rf 720                            Weidsicht
Solothurn (SO)                              Vevey (VD) *                                Pfäffikon (ZH) *

En Carouge                                  Sood-Mitte
Lonay (VD) *                                Adliswil (ZH)

Bachgraben                                  Pré-du-Gaud
Allschwil (BL) *                            Rolle (VD) *

* Diese Projekte setzen wir im Landvorhaltungsmodell gemeinsam mit unserem Entwicklungspartner Steiner AG um.
Glasi-Quartier
Bülach (ZH)
12     neue Projekte
            2019
 Mit zwölf neuen Projekten hat die «Swiss Develop-
 ment Residential» ihr Portfolio im Geschäftsjahr
­verdoppelt. Im Fokus der Akquisitionen lagen urbane
 Standorte mit hohem Wachstumspotenzial und
­gutem ­Infrastrukturanschluss. Geschätzter Markt-
 wert bei Fertigstellung: CHF 786.7 Millionen.
STEINER INVEST     Geschäftsbericht 2019

36

     Chien-Bœuf                                                              Die Gemeinde Cossonay liegt im Einzugsgebiet von
                                                                             Lausanne und zählt fast 4 000 Einwohner. Mit dem
                                                                             Erwerb des 8 826 m2 grossen Grundstücks am Südhang
                                                                             plant die Steiner Investment Foundation einen Neu-
     Cossonay (VD)                                                           bau mit 67 Wohnungen, 10 Büroflächen sowie 116 Park-
                                                                             plätzen. Das Projekt wird zu 100% im Stockwerkeigen-
                                                                             tum um­gesetzt.

                                                                             Chien-Bœuf liegt in einem kleinen Wohnquartier zwi-
     Aktueller Status
                                                                             schen Landschaftsflächen und überzeugt durch seine
     Baubeginn: 3. Quartal 2021                                              Nähe zum Wald mit beliebten Wanderrouten. Das Dorf-
     Geplante Fertigstellung: 2. Quartal 2023                                zentrum von Cossonay mit Post- und Bankfiliale, Kinder-
                                                                             hort, Primarschule sowie Restaurants und Bars ist in
                                                                             Gehdistanz erreichbar. Lausanne und das Genferseeufer
                                                                             sind mit dem öffentlichen Verkehr weniger als eine
     Landsicherung    Entwicklung     Bau               Operativ             Stunde entfernt.

                                                             Stockwerk­
     Projektdetails                             Miete         eigentum­­-

     Anzahl Wohnungen                              –                   67
     Wohnfläche                                    –          4 848 m 2
     Spezialfläche                                 –                    –
     Verkauf                                       –                    –
     Büro/Gewerbe                                  –               529 m 2
     Total Fläche                                  –          5 377 m 2
STEINER INVEST   Geschäftsbericht 2019

Aktueller Status                                                        Auf einer Grundstücksfläche von 890 m 2 plant die
Baubeginn: 4. Quartal 2024                                              An­lagegruppe «Swiss Development Residential»
Geplante Fertigstellung: 1. Quartal 2027
                                                                        eine Überbauung mit 15 Eigentumswohnungen, 4 Büro­
                                                                        flächen sowie 19 Einstellplätzen. Das Projekt Val-
                                                                        sainte rf 720 liegt am Rande des Altstadtquartiers von
                                                                        Vevey und ist von Wohn­quartieren und Ateliers umgeben.
Landsicherung    Entwicklung     Bau               Operativ
                                                                        Vevey ist mit rund 20 000 Einwohnern eine der «Perlen
                                                                        an der Schweizer Riviera». Die Lage unmittelbar am See
                                                                        mit Blick auf das Alpenpanorama sowie zahllose Aus-
                                                        Stockwerk­
Projektdetails                             Miete         eigentum­­-    flugsziele zeichnen die Stadt am Genfersee aus. Anwoh-
                                                                        ner und Touristen schätzen die attraktiven Einkaufs­
Anzahl Wohnungen                              –                   19    möglichkeiten und schnellen Verbindungen nach Lausanne
Wohnfläche                                    –          1 473 m 2      oder Montreux. Ein Kindergarten und Schulen in Geh­
                                                                        distanz sowie das gute ÖV-Netz runden die Lage des
Spezialfläche                                 –                    –
                                                                        Projektes ab.
Verkauf                                       –                    –
Büro/Gewerbe                                  –               443 m 2
Total Fläche                                  –          1 916 m 2

                                                                                                                                    37

Valsainte rf 720
Vevey (VD)
STEINER INVEST     Geschäftsbericht 2019

     Die Anlagegruppe «Swiss Development Residential»      Estavayer-le-Lac, mit rund 9 000 Einwohnern, liegt am
     hat in der historischen Stadt Estavayer-le-Lac, im    Südufer des Neuenburgersees und bildet das wirtschaft­
     Kanton Freiburg, drei Areale mit einer Gesamtfläche   liche Zentrum der Region Broye. Mit gepflasterten
     von 11 220 m² erworben. Das gesamte Projekt um-       Gässchen, geschichtsträchtigen Bauten und lebendiger
     fasst insgesamt 118 Miet- und Eigentumswohnungen.     Natur ist die Stadt bei Anwohnern und Touristen
                                                           äusserst beliebt. Vielseitige Einkaufsmöglichkeiten und
                                                           Gastronomieangebote befinden sich im 700 m ent­
                                                           fernten Zentrum. Die Autobahnauffahrt zur A1 ist weniger
                                                           als 3 km entfernt und auch der Bahnhof, mit halbstündi-
                                                           gen Verbindungen nach Yverdon-les-Bains und Fribourg,
                                                           liegt in unmittelbarer Nähe.

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     Plateau                                               Landsicherung    Entwicklung   Bau               Operativ

     de la Gare                                                                                                  Stockwerk­
                                                           Projektdetails                           Miete         eigentum­­-

     Estavayer-le-Lac (FR)
                                                           Anzahl Wohnungen                           40                   78
                                                           Wohnfläche                           3 547 m 2         7 554 m 2
                                                           Spezialfläche                               –                    –
                                                           Verkauf                                                     653 m 2
     Aktueller Status                                      Büro/Gewerbe                                –               653 m 2
     Baubeginn: 1. Quartal 2025
                                                           Total Fläche                         3 547 m 2         8 860 m 2
     Geplante Fertigstellung: 1. Quartal 2027
STEINER INVEST    Geschäftsbericht 2019

Aktueller Status
Baubeginn: 2. Quartal 2024                               Landsicherung    Entwicklung   Bau                Operativ
Geplante Fertigstellung: 2. Quartal 2026

                                                                                                                Stockwerk­
                                                         Projektdetails                            Miete         eigentum­­-

                                                         Anzahl Wohnungen                           tbd                  tbd

En Carouge
                                                         Wohnfläche                              357 m 2              984 m 2
                                                         Spezialfläche                                –                    –
                                                         Verkauf                                  77 m 2                   –
                                                         Büro/Gewerbe                                 –                    –

Lonay (VD)                                               Total Fläche                            434 m 2              984 m 2

                                                                                                                                39

Das Projekt En Carouge, das noch weitere Parzellen       Das Gebiet ist verkehrstechnisch gut erschlossen: In rund
umfasst, soll überwiegend im Stockwerkeigentum           15 Autominuten erreicht man die vielfältigen Einkaufs-
erstellt und verkauft werden. Das Grundstück mit einer   und Freizeitmöglichkeiten von Bussigny und Crissier. Auch
Fläche von aktuell 5 101 m² befindet sich in der West-   die öffentlichen Verkehrsmittel frequentieren regelmäs-
schweiz unweit des Ortskernes von Lonay, einer Gemein-   sig. Momentan besteht die Umgebung aus Gewerbe- und
de zwischen Genf und Lausanne.                           Dienstleistungsgebäuden mit zwei bis drei Stockwerken,
                                                         sowie grosszügigen Zwischenräumen.
STEINER INVEST     Geschäftsbericht 2019

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     Bachgraben                                                                 Mit Bachgraben hat die Anlagegruppe SDR ein Objekt
                                                                                im Zentrum der Gemeinde Allschwil erworben. Das
                                                                                5 675 m² grosse Grundstück liegt 100 Meter von der
                                                                                ­Basler Stadtgrenze entfernt in einem gewerblichen
     Allschwil (BL)                                                              Umfeld und ist von grosszügigen Grünflächen umgeben.
                                                                                 Trotz seiner ruhigen Lage hat der Standort eine sehr
                                                                                 gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Das Zent-
                                                                                 rum von Basel ist 20 Minuten entfernt.

     Aktueller Status
                                                                                Das Projekt wird in einem Nutzungsmix aus Stockwerk­
     Baubeginn: 4. Quartal 2024                                                 eigentum, Mietwohnungen und Büros erstellt. Zusätzlich
     Geplante Fertigstellung: 4. Quartal 2026                                   sind 87 Einstellplätze geplant.

     Landsicherung    Entwicklung     Bau                   Operativ

                                                                 Stockwerk­
     Projektdetails                                 Miete         eigentum­­-

     Anzahl Wohnungen                                tbd                tbd
     Wohnfläche                                 2 717 m 2         1 788 m 2
     Spezialfläche                                     –                   –
     Verkauf                                           –                   –
     Büro/Gewerbe                               1 589 m 2                  –
     Total Fläche                               4 306 m 2         1 788 m 2
STEINER INVEST   Geschäftsbericht 2019

Aktueller Status                                                       Das von der Anlagegruppe erworbene Grundstück mit
Baubeginn: 1. Quartal 2022                                             einer Gesamtfläche von 8 724 m² befindet sich in einem
Geplante Fertigstellung: 1. Quartal 2024
                                                                       neu entwickelten Stadtteil unweit des Bahnhofs Bussigny.
                                                                       Als Wohngemeinde im Einzugsgebiet von Lausanne ver-
                                                                       fügt Bussigny über einen guten Anschluss an das attrak­
                                                                       tive Kulturangebot der Stadt sowie über ein hervorragen-
Landsicherung    Entwicklung     Bau               Operativ            des Verkehrsnetz. Die 8 000-Einwohner-Gemeinde setzt
                                                                       sich aus Einfamilienhaussiedlungen und Industriezonen
                                                                       zusammen.

                                                        Stockwerk­
Projektdetails                             Miete         eigentum­­-   PPA Ouest soll bis Mitte 2024 im Stockwerkeigentum
                                                                       erstellt und verkauft werden.
Anzahl Wohnungen                              –                 87
Wohnfläche                                    –          5 807 m 2
Spezialfläche                                 –                   –
Verkauf                                       –                   –
Büro/Gewerbe                                  –                   –
Total Fläche                                  –          5 807 m 2

                                                                                                                                   41

PPA Ouest
Bussigny (VD)
STEINER INVEST     Geschäftsbericht 2019

     Aktueller Status
     Baubeginn: 2. Quartal 2020                                 Landsicherung    Entwicklung   Bau           Operativ
     Geplante Fertigstellung: 2. Quartal 2022

                                                                                                                  Stockwerk­
                                                                Projektdetails                       Miete         eigentum­­-

                                                                Anzahl Wohnungen                        –                 45

     La Colline
                                                                Wohnfläche                              –          6 783 m 2
                                                                Spezialfläche                           –                   –
                                                                Verkauf                                 –                170
                                                                Büro/Gewerbe                            –                   –

     Arlesheim (BL)                                             Total Fläche                            –          6 953 m 2

42

     Mit der Akquisition des 13 851 m2 grossen Areals inves-    Das sonnige Grundstück liegt im südlichen Siedlungs­
     tiert die Steiner Investment Foundation in eine Bebauung   gebiet von Arlesheim. Der Dorfplatz mit einem guten
     mit 5 Mehrfamilienhäusern und 16 Reihen­häusern. Ins­      Gastronomieangebot und diversen Einkaufsmöglichkei-
     gesamt werden 45 Wohneinheiten im Stockwerkeigentum        ten ist fussläufig erreichbar. Die Fahrzeit zum Bahnhof
     realisiert.                                                Basel SBB beträgt 10 Minuten. Die Nähe zu Schulen,
                                                                Kindergärten und attraktivem Erholungsraum machen die
                                                                rund 9 000-Einwohner-Gemeinde zu einem attraktiven
                                                                Wohnort für Familien und Pensionierte.
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