Aufl ösungsbericht zum 20. Oktober 2014 AXA Immoselect - Lady Invest Beratungsgesellschaft mbH
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Auflösungsbericht
zum 20. Oktober 2014
AXA Immoselect
AXA Investment Managers Deutschland GmbH hat die
Verwaltung des Sondervermögens AXA Immoselect
mit Wirkung zum 20. Oktober 2014 gekündigt.
Kauf- und Verkaufsaufträge werden nicht mehr ausge-
führt. Auch nach Ablauf des 20. Oktober 2014 erhalten
Anleger weitere Informationen über die abschließende
Abwicklung durch die abwickelnde Depotbank, der
CACEIS Bank Deutschland GmbH, die auf der Web-
seite der AXA Investment Managers Deutschland ab-
rufbar sind.
Inhalt
Kündigung der Verwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Übersichten/Tabellen
AXA Immoselect auf einen Blick. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Immobilienverzeichnis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Bericht der Fondsverwaltung (Tätigkeitsbericht) Verzeichnis der Käufe und Verkäufe . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Vorwort der Geschäftsführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Ergebniskomponenten der Fondsrendite . . . . . . . . . . . . . . . 30
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Entwicklung der Renditekennzahlen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
Anlageziele und Fondsstrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Kapitalinformationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
Besondere Vorkommnisse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Wertänderungen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Wechsel der Depotbank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Vermietungsinformationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Mittelaufkommen und Anlegerstruktur . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Vermietungsinformation nach Jahresmietertrag . . . . . . . 32
Immobilienportfolio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Vermietungsinformation nach Leerstand . . . . . . . . . . . . 32
Geographische Verteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Laufzeit der Mietverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Wirtschaftliche Altersstruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Entwicklung des Fonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Größenklassen der Fondsimmobilien . . . . . . . . . . . . . . 13 Entwicklung des Fonds (Mehrjahresübersicht) . . . . . . . . 36
Nutzungsarten der Fondsimmobilien . . . . . . . . . . . . . . . 14 Entwicklung des Fondsvermögens . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Branchen nach Mietertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
Immobilientransaktionen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Erläuterung zur Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . 39
Ankaufstätigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Ertrags- und Aufwandsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Verkaufstätigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Erläuterung zur Ertrags- und Aufwandsrechnung. . . . . . . 43
Vermietungssituation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Verwendungsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
Leerstandssituation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Vermerk des Abschlussprüfers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Laufzeit der Mietverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Firmenspiegel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
Liquidität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Finanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Währungssicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Fazit und Ausblick. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Titelbild: Luxemburg, Luxemburg-Strassen, „Strassen Business Center“
AUFLÖSUNGSBERICHT
AXA Immoselect
Auflösungsbericht
zum 20. Oktober 2014
Die Geschäftsführung der AXA Invest- Deutschland GmbH, übergegangen. Die Jahresberichte unterrichtet. Diese sind
ment Managers Deutschland GmbH (im Depotbank wird das Sondervermögen ab- bei der CACEIS Bank Deutschland GmbH,
Nachfolgenden „Gesellschaft“) hat im wickeln und die Liquidität nach Abzug der Lilienthalallee 34 – 36, 80939 München
Oktober 2011 die Verwaltung des Son- Kosten und sonstigen Einbehalte an die erhältlich.
dervermögens AXA Immoselect (ISIN Anleger auszahlen.
DE0009846451) (im Nachfolgenden
„Sonder vermögen“ oder „Fonds“) gem. Mit diesem Auflösungsbericht per Die Geschäftsführung der
§ 38 Abs. 1 Investmentgesetz (InvG) 20. Oktober 2014 informieren wir Sie AXA Investment Managers
i. V. m. § 16 Abs. 1 der Allgemeinen Ver- über die Entwicklung des Sondervermö- Deutschland GmbH, Köln
tragsbedingungen des Sondervermögens gens im Zeitraum vom 1. Mai 2014 bis
mit Wirkung zum 20. Oktober 2014 (im 20. Oktober 2014.
Nachfolgenden „Kündigungsstichtag“) ge-
kündigt. Das Sondervermögen befindet Dieser Auflösungsbericht gilt zugleich als
sich seitdem in Auflösung. In diesem Liquidationsbericht im Sinne des Kapi-
Zeitraum wurden 57 der 66 Objekte des tels „Verfahren bei Auflösung eines Son-
Sondervermögens verkauft. dervermögens“ des Verkaufsprospekts.
Zum Kündigungsstichtag ist das Sonder- Über die weiteren Stadien der Abwicklung
vermögen und damit die darin verbliebe- des Sondervermögens werden die Anle-
nen Vermögensgegenstände per Gesetz ger durch Abwicklungsberichte der Depot-
auf die Depotbank, die CACEIS Bank bank zu dem Stichtag der bisherigen
Rechtlicher Hinweis:
Das Investmentgesetz wurde zwischenzeitlich zunächst durch das am 28. Dezember 2007 in Kraft getretene Investmentänderungsgesetz sowie das am 8. April 2011 in Kraft getretene Anlegerschutz-
und Funktionsverbesserungsgesetz novelliert. Mit Wirkung zum 22. Juli 2013 ist sodann das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), welches das Investmentgesetz ablöst, in Kraft getreten.
Da das Sondervermögen AXA Immoselect die Anteilscheinrücknahme seit dem 28. Oktober 2008 (mit zwischenzeitlicher kurzer Unterbrechung) ausgesetzt hat, konnten die Vertragsbedingungen an
die zwischenzeitlichen Gesetzesnovellierungen nicht angepasst werden. Dies hat zur Folge, dass für das Immobilien-Sondervermögen AXA Immoselect bis zur endgültigen Abwicklung des Sonderver-
mögens die vor dem 28. Dezember 2007 geltende Fassung des Investmentgesetzes angewendet wird, sofern die Vertragsbedingungen keinen dynamischen Verweis auf die Bestimmungen des gel-
tenden Gesetzes in ihrer jeweils gültigen Fassung enthalten bzw. die aufsichtliche Verwaltungspraxis die Anwendbarkeit der neuen Regelung verlangt. Demgemäß erstatten wir den vorliegenden Bericht
nach den Vorschriften des § 44 Abs. 4 i. V. m. 1 InvG in der bis zum 27. Dezember 2007 geltenden Fassung.
Hinweis zur Wertentwicklung:
Die frühere Wertentwicklung ist kein Indikator für die Zukunft. Wert und Rendite einer Anlage in Fonds können steigen oder fallen und werden nicht garantiert. Berechnungsmethode nach BVI Bundes-
verband Investment und Asset Management e. V., d. h. als Basis für die Berechnung der Wertentwicklung die Anteilwerte (= Rücknahmepreise) herangezogen werden, und zwar unter Hinzurechnung
zwischenzeitlicher Ausschüttungen, die kostenfrei reinvestiert werden. Ausgabeaufschläge finden hier keine Berücksichtigung. Es wird darauf hingewiesen, dass die in diesem Dokument enthaltenen
Meinungsäußerungen unsere aktuelle Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes wiedergeben. Diese können sich jederzeit ohne vorherige Ankündigung ändern.
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AXA Immoselect
Auflösungsbericht
zum 20. Oktober 2014
AXA Immoselect auf einen Blick
International Securities Identification Number (ISIN) DE0009846451
Wertpapier Kennnummer (WKN) 984 645
Fondsmanager Ian Gordine
Auflagedatum 3. Juni 2002
Kennzahlen zum Stichtag 20. Oktober 2014 30. April 2014
Fondsvermögen 792,4 Mio. EUR 1.056,8 Mio. EUR
Mittelaufkommen netto 1) 0,0 Mio. EUR 0,0 Mio. EUR
Immobilienvermögen gesamt – Verkehrswerte und Aktivierungen – 412,6 Mio. EUR 696,3 Mio. EUR
davon direkt gehalten 123,9 Mio. EUR 273,0 Mio. EUR
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 288,8 Mio. EUR 423,3 Mio. EUR
Fondsobjekte gesamt 9 23
davon direkt gehalten 3 11
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 6 12
davon im Bau/Umbau befindlich 0 0
Ankäufe von Objekten 2) 0 0
Zugegangene Objekte 3) 0 0
Verkäufe von Objekten 2) 14 32
Abgegangene Objekte 3) 14 32
Vermietungsquote 4) 87,4 % 78,9 %
Anlageerfolg (BVI-Rendite) 5)
1 Jahr – 14,8 % – 22,6 %
3 Jahre – 30,4 % – 28,7 %
5 Jahre – 34,8 % – 31,0 %
seit Fondsauflage – 8,8 % – 5,0 %
Liquiditätsquote 6) 47,5 % 29,5 %
Fremdfinanzierungsquote 7) 7,1 % 4,7 %
Total Expense Ratio (TER) 8) 0,29 % 0,58 %
Transaktionsabhängige Vergütung 9) 0,18 % 0,20 %
Zwischen-/Endausschüttung je Anteil 11,80 EUR
(hiervon Kapitalrückzahlung) 11,80 EUR
Zwischen-/Endausschüttung am 24. Juli 2014
Zwischen-/Endausschüttung je Anteil 4,60 EUR
(hiervon Kapitalrückzahlung) 3,96 EUR
Ertragsausschüttung 0,64 EUR
Steuerfrei insgesamt je Anteil im Privatvermögen 10) 0,76 EUR
Steuerfreier Ausschüttungsanteil in % im Privatvermögen 93,8 %
Steuerfrei insgesamt je Anteil im Betriebsvermögen I 11) 0,77 EUR
Steuerfreier Ausschüttungsanteil in % im Betriebsvermögen I 95,1 %
Steuerfrei insgesamt je Anteil im Betriebsvermögen II 12) 0,75 EUR
Steuerfreier Ausschüttungsanteil in % im Betriebsvermögen II 92,6 %
Anteilwert 16,46 EUR 21,95 EUR
1) Nettomittelaufkommen im jeweiligen Berichtszeitraum
2) Im Berichtszeitraum unterzeichnete An- bzw. Verkaufsverträge
3) Im Berichtszeitraum dem Vermögen durch Wechsel Besitz-Nutzen-Lasten zugegangene bzw. abgegangene Objekte
4) Am Stichtag auf Basis der Bruttosollmiete
5) Nach Berechnungsmethode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.
6) Summe der Liquiditätsanlagen im Fonds im Verhältnis zum Fondsvermögen
7) Summe der Darlehen im Fonds zzgl. Summe der Darlehen mit Dritten in Immobilien-Gesellschaften im Verhältnis zum Gesamtimmobilienvermögen
8) Die Total Expense Ratio (TER) drückt die Summe der Kosten und Gebühren als Prozentsatz des durchschnittlichen Fondsvolumens innerhalb eines Geschäftsjahres aus und umfasst damit alle im
Zusammenhang mit der Fondsanlage anfallenden Gebühren und Kosten, jedoch nicht die sogenannten Transaktionskosten und den möglicherweise anfallenden Ausgabeaufschlag.
9) Die transaktionsabhängige Vergütung in Prozent drückt die Gebühren, die die Gesellschaft gemäß § 12 der Besonderen Vertragsbedingungen (BVB) erhalten hat, als Prozentsatz des durchschnitt-
lichen Fondsvermögens aus. Unter anderem aufgrund der unterschiedlichen (De-)Investitionstätigkeit kann diese Kennzahl deutlich schwanken. Die transaktionsabhängige Vergütung in Prozent lässt
keinen Schluss auf die zukünftige Performance des Fonds zu.
10) Für im Privatvermögen gehaltene Anteile hat die Kapitalertragsteuer inkl. Solidaritätszuschlag abgeltende Wirkung („Abgeltungssteuer“). Für Privatanleger beträgt daher die effektive Steuerbelastung
der Ausschüttung (ohne Kirchensteuer) maximal 26,375 % (vor Anrechnung ausländischer Steuern).
11) Anteile werden durch Einzelunternehmen oder Personengesellschaften im Betriebsvermögen gehalten (Betriebsvermögen I).
12) Anteile werden durch Kapitalgesellschaften im Betriebsvermögen gehalten (Betriebsvermögen II).
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AUFLÖSUNGSBERICHT
Köln, im November 2014
Sehr geehrte Anlegerinnen Verblieben sind lediglich neun Objekte in gungen nicht nachgelassen haben. Eine
und Anleger, acht verschiedenen Ländern. Diese wer- langfristig gut vermietete Immobilie lässt
den in den nächsten Monaten weiterhin sich in der Regel deutlich besser verkau-
während der dreijährigen Liquidations- auf den Verkauf vorbereitet, nun allerdings fen.
phase des Sondervermögens AXA Immo- unter der Federführung der Depotbank
select, also in der Zeit vom 20. Oktober CACEIS, auf die das Sondervermögen mit Zusammen mit der Ertragsausschüt-
2011 bis zum 20. Oktober 2014, wur- Wirkung zum 20. Oktober 2014 übertra- tung für das Geschäftsjahr 2013/2014
den 57 der 66 Immobilien und Anteile gen wurde. Die Depotbank tritt an unsere (0,64 EUR je Anteil) fand am 24. Juli
an Immobilien-Gesellschaften verkauft, Stelle und wird die Abwicklung des Fonds 2014 eine weitere Kapitalauszahlung von
davon allein 14 im Berichtszeitraum. Zu fortsetzen. Die Erlöse aus den noch 3,96 EUR je Anteil statt.
den letzten Verkäufen zählten die verblie- ausstehenden Verkäufen werden wie ge-
benen acht Objekte in Österreich sowie wohnt an die Anteileigner ausgeschüttet. Auf den folgenden Seiten informieren wir
sechs weitere Immobilien und Beteiligun- Sie über die Immobilienmärkte und die
gen in Luxemburg, Frankreich, Spanien Beim gesetzlich vorgeschriebenen Über- Entwicklung des Sondervermögens in
und Deutschland. In drei Fällen erzielten gang der Objekte auf die Depotbank fal- der Zeit vom 1. Mai bis zum 20. Oktober
wir dabei Verkaufspreise über den aktuel- len allerdings Kosten an, die vom Sonder- 2014. Hinzu kommt ein Ausblick auf die
len Verkehrswerten, ansonsten lagen die vermögen zu tragen sind. Dazu zählen im zu erwartende Entwicklung in den kom-
Preise aufgrund der noch immer schwieri- Wesentlichen die bei Immobilientrans- menden Monaten.
gen Marktsituation darunter. aktionen üblichen Grunderwerbsteuern
und Notarkosten. In Verhandlungen mit
Für die 57 Objekte mit zusammen den örtlich zuständigen Finanzbehörden
etwa 2,5 Mrd. EUR Verkehrswert am ist es uns zwar gelungen, diese Belastun-
20. Oktober 2011 erlösten wir etwa gen stark zu senken, dennoch entstehen
1,8 Mrd. EUR. Dies entspricht einem etwa 6 Mio. EUR Übertragungskosten.
durchschnittlichen Abschlag von 26,4 %. Um Übertragungskosten zu reduzieren,
Damit ist es in den letzten drei Jahren haben wir daher Wert darauf gelegt, mög-
trotz widriger Bedingungen gelungen, über lichst viele Objekte vor dem 20. Oktober
drei Viertel des Immobilienportfolios zu 2014 zu verkaufen.
verkaufen. 42 % des Nettofondsvermö-
gens vom 20. Oktober 2011 wurden bis- Ein Wort auch zur Vermietungsquote:
lang an die Anleger zurückgezahlt, 34 % Am 30. April 2014, dem letzten Tag des
des Nettofondsvermögens in Form einer Geschäftsjahres 2013/2014, betrug sie
Kapitalrückzahlung. Außerdem wurden ca. 78,9 %. Am 20. Oktober 2014 lag sie
741,8 Mio. EUR Fremdfinanzierungen bei 87,4 %. Diese leichte Verbesserung
getilgt. zeigt, dass unsere Vermietungsanstren-
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AXA IMMOSELECT
Italien, Antegnate, „BreBeMi/Bergamo“
Wirtschaftliche die Konkurrenzfähigkeit, die sie in der besser, aber nichtsdestotrotz sind diese
Rahmenbedingungen letzten Dekade verloren haben, wieder zu Werte deutlich unter den 2 %-Inflations-
gewinnen. zielen der EZB (Europäische Zentralbank)
D
as Wirtschaftswachstum in den und BOE (Bank of England).
28 Mitgliedsstaaten der EU hat im Für die nächsten Quartale wird erwartet,
ersten und zweiten Quartal 2014 dass das Wachstum, auf Grund von geo- Als Reaktion auf diese niedrigen Infla-
enttäuscht. Im zweiten Quartal expan- politischen Konflikten und einem wieder tionszahlen sind die Renditen für Staats-
dierte das BIP nur um 0,2 % im Vergleich erwachten Spardruck, niedrig bleibt. Die anleihen in den letzten Quartalen wei-
zum Vorquartal. Dieses Wachstum wurde Schuldenstände im Vergleich zum BIP ter abgefallen. Zum Beispiel sind die
fast ausschließlich vom privaten Konsum sind in den meisten Ländern deutlich Renditen für 10-jährige Bundesanleihen
getrieben. Die Nettoexporte fielen nicht höher als vor der Finanzkrise. Das be- von 1,25 % Ende Juni 2014 auf 0,90 %
weiter, wie im ersten Quartal, aber trugen deutet, viele Länder – allen voran Frank- Ende September gesunken. Die Akteure
auch nicht zum Wachstum bei. Unter den reich – müssen ihre Staatsausgaben im Anleihenmarkt erwarten, dass die
großen Volkswirtschaften wuchs Groß- noch stärker kürzen, als bisher ange- EZB weiter in den Markt eingreifen wird
britannien mit 0,8 % im Vergleich zum Vor- kündigt. Ein temporärer, positiver Impuls und bald damit beginnen wird direkt
quartal am stärksten. Deutschland war könnte jedoch von dem schwachen Euro Staatsanleihen zu kaufen, sog. Quantita-
das Schlusslicht mit – 0,2 %. ausgehen. Er fiel zum Beispiel allein im tive Easing. Außerdem scheint es wahr-
dritten Quartal 2014 um 7 % gegenüber scheinlich, dass die BOE den Leitzins
Bei den anderen EU-Staaten bestehen dem US-Dollar. Auch der niedrige Ölpreis erst später anheben wird.
divergierende Entwicklungen. Frankreich soll einen positiven Einfluss haben. Er fiel
(0,0 %) und Italien (– 0,2 %) wachsen um 12 % (Brent in USD) im dritten Quartal. Deutschland
kaum noch oder schrumpfen sogar, wäh- Für deutsche Spitzen-Büroimmobilien
rend Spanien (0,6 %) und Irland (1,5 %) Allerdings hat der fallende Ölpreis auch wird erwartet, dass die Renditen von
sich schwungvoll von der Rezession er- die Inflation in Europa und besonders 4,5 % im dritten Quartal 2014 auf 4,3 %
holen. Die letzten beiden Länder profitie- der Eurozone in den letzten Quartalen im Jahr 2015 abfallen. Das Mietwachs-
ren von den Reformen, die sie nach der gedrückt. Die Inflationsrate in der Euro- tum wird positiv, aber niedrig ausfallen,
Finanzkrise angegangen sind. In Frank- zone befand sich bei nur 0,3 % (auf Jah- da das Flächenangebot begrenzt ist aber
reich und Italien stehen diese Reformen ressicht) im September 2014. Die Lage auch die Nachfrage nicht so dynamisch
noch aus. Erst dann sind sie in der Lage in Großbritannien war mit 1,2 % ein wenig wie in früheren Zyklen ist.
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AUFLÖSUNGSBERICHT
Luxemburg Auf Grund der kontinuierlich niedrigen In- Italien wieder aufholt und die Spitzenren-
Die Büro-Spitzenrenditen in Luxemburg flation sinken auch die Renditeerwartun- diten von 5,9 % im dritten Quartal 2014
werden auf 5,0 % im Jahr 2015 fallen. gen von Investoren, was sich positiv auf auf 5,7 % sinken. Das Mietwachstum wird
Das Mietwachstum wird zwischen 1,5 den Kapitalwert von Immobilien auswirkt. aber nahe der 0 %-Marke verharren, da
und 2 % liegen. Damit wird sich Luxem- die Nachfrage immer noch schwach ist.
burg, in Bezug auf die Gesamtrendite Belgien
und im Vergleich zum Durchschnitt in der Renditen für Spitzen-Büroimmobilien wer- Tschechien
Eurozone, besser entwickeln. den von 6,0 % im dritten Quartal 2014 Der tschechische Büromarkt ist immer
auf 5,6 % fallen, wobei reales Mietwachs- noch von hohen Fertigstellungsvolumina
Spanien tum ausbleiben wird. In 2014 wurde die und Leerständen geprägt. Daher werden
Spanische Büro-Spitzenrenditen sind in Flächennachfrage von dem öffentlichen die Spitzenmieten in 2015 um 1 bis 2 %
2013/2014 deutlich gefallen und werden Sektor getrieben. Langfristig wird sich die p.a. zurückgehen. Spitzenrenditen wer-
von 5,3 % im dritten Quartal 2014 weiter Nachfragesituation aber erst verbessern, den allerdings auf Grund der expansiven
auf 4,8 % in 2015 sinken. Zusätzlich wer- wenn Privatunternehmen wieder stärker Zentralbankpolitik in Europa und der da-
den die Spitzenmieten mit über 3,3 % p.a. wachsen. raus resultierenden Renditesuche der
kräftig steigen. Spanien profitiert von Investoren von 6,0 % im dritten Quartal
seiner Reformpolitik seit dem Ende der Niederlande 2014 auf 5,8 % fallen.
Finanzkrise und einem wieder erstarkten Spitzenrenditen für niederländische Büro-
Interesse von internationalen Investoren immobilien werden von 5,5 % im dritten
an dem Land. Quartal 2014 auf 5,2 % im Jahr 2015
fallen. Das Mietwachstum wird – ähnlich
Schweden wie in Deutschland – positiv, aber niedrig
Ein nominales Wachstum der Büro-Spit- ausfallen.
zenmieten wird nicht erwartet. Da Schwe-
den sich aber momentan in der Deflation Italien
befindet, ist das reale Mietwachstum posi- Im Vergleich zu Spanien haben italieni-
tiv. Die Spitzenrenditen werden – wie im sche Spitzen-Büroimmobilien in dem letz-
Großteil Europas – sinken, von 4,3 % im ten Jahr eine schwächere Entwicklung
dritten Quartal 2014 auf 4,1 % in 2015. aufgezeigt. Allerdings wird erwartet, dass
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AXA IMMOSELECT
Anlageziele und Fondsstrategie Verkaufspreise zu erzielen. Im Berichts- tere ordnungsgemäße laufende Bewirt-
jahr ist es uns mit diesem Konzept ge- schaftung, für Gewährleistungszusagen
D
as Anlageziel des AXA Immoselect lungen, weitere 14 Immobilien und An- aus den Veräußerungsgeschäften und für
war, Immobilien in Europa zu erwer- teile an Immobilien-Gesellschaften zu zu erwartende Auseinandersetzungskos-
ben und zu verwalten. Der Fokus veräußern. ten benötigt werden. In den Beträgen be-
lag dabei auf Büroimmobilien. Ergänzend rücksichtigt sind auch die Kosten, die nun,
wurde in gemischt genutzte Objekte, Ein- Es ist zu beachten, dass sich durch die am Ende der Liquidationsfrist, durch die
zelhandelsflächen sowie Logistik- und Kapitalrückzahlungen das Sondervermö- Übertragung der verbleibenden Immobi-
Hotelimmobilien investiert. Die Strategie gen sukzessive verringert und sich bei lien (direkt und indirekt gehalten) auf die
der Kapitalanlagegesellschaft kennzeich- geringerem Fondsvermögen etwaige Ver- Depotbank entstehen (u. a. Grunderwerb-
nete sich durch ein nach Nutzungsarten, mögensänderungen verhältnismäßig stär- steuer). Die ordentliche Bewirtschaftung
Mietvertragslaufzeiten und Ländern diver- ker auswirken. In Anlehnung an § 81a des Immobilienportfolios muss jederzeit
sifiziertes Immobilienportfolio auf- und Abs. 4 InvG war beabsichtigt, die durch gewährleistet sein. Aufgrund der Liquida-
auszubauen sowie dessen Attraktivität Verkäufe gewonnene Liquidität möglichst tion des Sondervermögens mit der Folge,
und Ertragsfähigkeit zu erhalten. halbjährlich an die Anleger auszuzahlen. dass alle Immobilien verkauft werden,
Häufigkeit und Höhe der Kapitalauszah- wurden bereits im Fondsgeschäftsjahr
Mit der Kündigung der Verwaltung des lungen hängen aber davon ab, wieviel 2012/2013 für alle ausländischen Ob-
Sondervermögens hat sich die Strategie Liquidität sich durch die Verkaufsaktivi- jekte und Objekte inländischer Kapital-
des AXA Immoselect grundlegend geän- täten im Fonds befindet. Dies hatte zur Gesellschaften Rückstellungen für poten-
dert. Ziel war es, alle Immobilien bis zum Folge, dass entgegen den ursprünglichen zielle Steuern auf Veräußerungsgewinne
Kündigungsstichtag, dem 20. Oktober Planungen die erste Teilrückzahlung erst gebildet (siehe Textbox „Risikovorsorge
2014, zu bestmöglichen Preisen zu ver- im Dezember 2012 erfolgte. für Steuer auf Veräußerungsgewinne“ auf
äußern. Das Immobilienportfolio wurde Seite 41).
weiterhin professionell bewirtschaftet, Zu beachten ist weiterhin, dass von der
allerdings mit einer angepassten Strate- geschaffenen Liquidität u. a. Beträge ein-
gie, um so schnell wie möglich optimale behalten werden müssen, die für die wei-
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AUFLÖSUNGSBERICHT
ft
au
rk
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Österreich, Obertrum am See,
„FMZ Obertrum“
Besondere Vorkommnisse Durch den Wechsel auf die neue Depot-
bank zum 1. Juli 2014 entstehen für den
Wechsel der Depotbank Anleger keine Kosten. Darüber hinaus
M
it der Einführung des Kapitalan- gehen mit der Beauftragung der neuen
lagegesetzbuches (KAGB) wurde Depotbank grundsätzlich verbesserte
das Investmentrecht neu gefasst. Konditionen einher. Die Änderungen und
AXA Investment Managers Deutschland die neuen Konditionen können auch dem
GmbH hat dies zum Anlass genommen, aktualisierten Verkaufsprospekt entnom-
die Depotbankdienstleistungen für seine men werden.
Offenen Immobilien-Sondervermögen neu
auszuschreiben. Bei diesem Wettbewerb, Den entsprechend berichtigten Verkaufs-
an der sich auch unsere bisherige Depot- prospekt finden Sie unter:
bank beteiligen konnte, hat die CACEIS http://www.axa-immoselect.de, in der
Bank Deutschland GmbH (CACEIS) das rechten Navigationsleiste unter „Fonds-
überzeugendste Angebot abgegeben. dokumente“ > „Verkaufsprospekt“.
CACEIS, zur Bankengruppe Crédit Agricole
gehörend und seit dem Jahr 2007 in
Deutschland vertreten, ist eine führende
unabhängige Depotbank für Immobilien-
fonds am deutschen Markt. Wir sind da-
von überzeugt, mit CACEIS einen optima-
len Partner gefunden zu haben.
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AXA IMMOSELECT
Belgien, Brüssel,
110 avenue de Communautés /
22 rue de Bretagne
Mittelaufkommen und ber 2009, die Ausgabe von Anteilschei- gehen (§ 39 Abs. 1 InvG). Dieses Ver-
Anlegerstruktur nen seit dem 27. April 2011 ausgesetzt. fahren ist im Verkaufsprospekt des AXA
Damit bestanden beide Aussetzungen Immoselect und in den AVB des Fonds
A
ufgrund der Liquidation des Fonds während des gesamten Berichtszeit- (§ 16 Abs. 3) beschrieben.
wurden weder Anteile ausgegeben raums.
noch Anteile zurückgenommen. Im Da die Kündigung der Verwaltung des
Berichtszeitraum gab es somit keine da- Liquidation des Sondervermögens Sondervermögens einen außergewöhn-
raus resultierende Mittelbewegung. AXA Immoselect lichen Umstand gem. § 37 Abs. 2 InvG
Der Auflösung des Sondervermögens und § 12 Abs. 4 der AVB des AXA Immo-
Die Anlegerstruktur ist, unserer Kenntnis AXA Immoselect geht die Kündigung der select darstellt, wurde zeitgleich die end-
nach, durch einen hohen Anteil an Privat- Verwaltung des Sondervermögens nach gültige Aussetzung der Rücknahme und
anlegern geprägt, die über Kreditinstitute § 38 Abs. 1 InvG in Verbindung mit § 16 Ausgabe von Anteilscheinen beschlossen.
und freie Berater bzw. Beratungsplatt- Abs. 1 der Allgemeinen Vertragsbedin-
formen betreut werden. Die restlichen gungen (AVB) voraus. Diese wurde am
Anteile werden von semi-institutionellen 19. Oktober 2011 beschlossen.
Anlegern (z. B. Dachfonds, Vermögensver-
walter) bzw. von institutionellen Anlegern Mit Ablauf des erklärten Kündigungsstich-
(z. B. als Eigenanlage) gehalten. tages 20. Oktober 2014 erlischt das Ver-
waltungsrecht der Kapitalanlagegesell-
Aussetzung der Anteilscheinrücknahme/ schaft mit der Folge, dass per Gesetz
Anteilscheinausgabe das Sondervermögen und damit die dann
Die Rücknahme der Anteilscheine des noch im Sondervermögen befindlichen
AXA Immoselect ist seit dem 17. Novem- Objekte auf die jeweilige Depotbank über-
10AUFLÖSUNGSBERICHT
Immobilienportfolio und Spaniens gingen durch die Verkäufe Deutschland weiterhin das am stärksten
um 6,4 bzw. 2,9 Prozentpunkte zurück. im AXA Immoselect vertretene Land. Als
Länderstruktur Aus Frankreich und Österreich, welche zweitstärkstes Land im Sondervermögen
A
m 20. Oktober 2014 besteht am 30. April 2014 noch mit 14,7 % bzw. vertreten ist Italien mit ebenfalls einer
das Immobilienportfolio des AXA 7,0 % Portfolioanteil im Fonds vertreten Immobilie, gefolgt von Niederlande und
Immoselect noch aus neun direkt waren, haben wir uns im Zuge der Ver- Schweden. Hinzukommen weitere vier
bzw. über Immobilien-Gesellschaften ge- käufe vollständig zurückgezogen. Immobilien verteilt in vier Ländern.
haltene Immobilien. Im Berichtszeitraum
wurden 14 Immobilien verkauft. Die Anteile der übrigen Länder – Deutsch- Die stark reduzierte Anzahl der Immobi-
land, Niederlande, Italien, Schweden, lien zum Berichtsstichtag relativiert aber
Die Länderstruktur des Portfolios spie- Tschechien und Belgien – sind dement- diese Strukturdaten. So verbirgt sich zum
gelt dies wider. Die Anteile Luxemburgs sprechend gestiegen. Mit 24,9 % ist Beispiel hinter dem 21,0 %-Anteil von
Geographische Verteilung des Immobilienportfolios Land Anteil am Anteil am
20.10.2014 30.04.2014
Angaben in % der Immobilienverkehrswerte (inklusive Beteiligungen) Deutschland 24,9 % 19,1 %
Italien 21,0 % 12,8 %
Niederlande 16,6 % 9,9 %
Schweden (2 Objekte) 13,2 % Tschechien (1 Objekt) 7,4 %
Schweden 13,2 % 7,9 %
Belgien (1 Objekt) 4,8 % Spanien 8,6 % 11,5 %
Luxemburg (1 Objekt) 3,5 %
Tschechien 7,4 % 4,4 %
Deutschland (1 Objekt) Belgien 4,8 % 2,8 %
Spanien (1 Objekt) 8,6 %
24,9 % Luxemburg 3,5 % 9,9 %
Frankreich 0,0 % 14,7 %
Italien (1 Objekt) 21,0 % Niederlande (1 Objekt) Österreich 0,0 % 7,0 %
16,6 %
Summe 100,0 % 100,0 %
11AXA IMMOSELECT
Italien lediglich ein Objekt, ein großes Wirtschaftliche Altersstruktur des Immobilienportfolios
Einkaufszentrum, und der 24,9 %-Anteil
Angaben in % der Immobilienverkehrswerte (inklusive Beteiligungen)
für Deutschland steht für die Mehrheits-
beteiligung an einem Bürokomplex in 60%
Düsseldorf, Wilhelm-Bötzkes-Straße.
50%
Insgesamt ist der Verkehrswert des Im-
40%
mobilienportfolios im Berichtszeitraum
von 696,3 Mio. EUR auf 412,6 Mio. EUR 30%
zurückgegangen, wovon rund 274,8
20%
Mio. EUR auf die Verkehrswerte der ver-
kauften Objekte entfielen. 10%
0% ≤ 5 Jahre 6 ≤ 10 Jahre 11 ≤ 15 Jahre 16 ≤ 20 Jahre > 20 Jahre
Wirtschaftliche Altersstruktur 0,0% 58,5% 16,6% 24,9% 0,0 %
Am Berichtsstichtag waren rund 59 %
des Immobilienportfolios des AXA Im-
moselect höchstens zehn Jahre alt, was
in etwa dem Stand zum 30. April 2014
entspricht. Der Anteil älterer Immobilien bilien jüngeren Baujahres, die vor weniger nicht unbedingt ein Verkaufshindernis
ist entsprechend gestiegen. Diese Ver- als fünf Jahren errichtet wurden, mehr im ist. Im Berichtsjahr gelang es uns, für
änderung spiegelt zweierlei wider: Zum Portfolio befinden. Vor einem Jahr waren zwei vor mehr als 20 Jahren errichtete
einen sind alle Fondsimmobilien seit dem es noch 8,5 % gewesen. Gebäude Käufer zu finden.
letzten Bericht älter geworden, zum ande-
ren waren jüngere Immobilien tendenziell In der Kategorie über 20 Jahre befinden
leichter zu verkaufen. Dies zeigt sich bei- sich zum Berichtsstichtag keine Objekte
spielsweise daran, dass sich keine Immo- mehr. Dies zeigt, dass ein hohes Alter
12AUFLÖSUNGSBERICHT
Schweden, Arlöv, „Retail Park
‚Stora Bernstorp‘ Haus 1, 2 und 5“
Größenklassen Ansonsten enthält das Portfolio keine falls den Einzelpositionen, nämlich sechs
Das größte Einzelinvestment ist eine Immobilie mehr, deren Verkehrswert in von neun Objekten fallen zum Stichtag in
gut 52 %-ige Beteiligung an einer Im- Summe über 100 Mio. EUR beträgt. diese Kategorie. Darüber hinaus enthält
mobilien-Gesellschaft, die Eigentümerin Mittelgroße Objekte mit Verkehrswerten der Fonds noch zwei Objekte mit Verkehrs-
eines Bürogebäudes in Düsseldorf, zwischen 25 und 100 Mio. EUR stellen werten zwischen 10 und 25 Mio. EUR.
Wilhelm-Bötzkes-Straße ist. zum Berichtsstichtag über zwei Drittel Es gibt keine Objekte mit weniger als
des Portfoliowertes; dies entspricht eben- 10 Mio. EUR Verkehrswert im Portfolio.
Größenklassen der Fondsimmobilien 1)
Angaben in % der Immobilienverkehrswerte (inklusive Beteiligungen)
10 ≤ 25 Mio. EUR Größenklassen Anteil am Anteil am
(2 Objekte) 8,3 % 20.10.2014 30.04.2014
0 ≤ 10 Mio. EUR 0,0 % 5,4 %
25 ≤ 50 Mio. EUR 10 ≤ 25 Mio. EUR 8,3 % 8,8 %
150 ≤ 200 Mio. EUR (4 Objekte) 29,1 % 25 ≤ 50 Mio. EUR 29,1 % 29,9 %
(1 Objekt) 24,9 % 50 ≤ 100 Mio. EUR 37,7 % 41,1 %
100 ≤ 150 Mio. EUR 0,0 % 0,0 %
50 ≤ 100 Mio. EUR
150 ≤ 200 Mio. EUR 24,9 % 14,8 %
(2 Objekte) 37,7 %
> 200 Mio. EUR 0,0 % 0,0 %
Summe 100,0 % 100,0 %
1) Indirekt gehaltene Immobilien werden entsprechend ihrem Gesamtverkehrswert in eine der Größenklassen eingeteilt.
Sofern das Sondervermögen keine 100 %-Beteiligung an der Immobilien-Gesellschaft hält, werden die Immobilien im Rahmen
der prozentualen Verteilung der Verkehrswerte auf die verschiedenen Größenklassen, jedoch nur anteilig entsprechend der
Höhe der Beteiligung des Sondervermögens an der Immobilien-Gesellschaft, gewichtet.
13AXA IMMOSELECT
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Österreich, Wals, „Airport Business Point“
Nutzungsarten der Fondsimmobilien
Angaben in % der Immobilienverkehrswerte (inklusive Beteiligungen)
Handel (3 Objekte) Büro (6 Objekte) Aggregierte Anteil am Anteil am
34,2 % 65,8 % Nutzungsarten 20.10.2014 30.04.2014
Büro 65,8 % 66,7 %
Handel 34,2 % 29,8 %
Hotel 0,0 % 1,3 %
Logistik 0,0 % 2,2 %
Summe 100,0 % 100,0 %
Nutzungsarten verteilen. Ebenso entfällt jetzt gut ein
Neben Verkäufen in den Nutzungsarten Drittel des Portfolios auf Handelsimmo-
Büro und Handel, wurden im Berichtszeit- bilien. Die Nutzungsarten Hotel und
raum auch jeweils eine Hotel- und Logis- Logistik sind durch die Verkäufe nicht
tikimmobilie veräußert. Büroimmobilien mehr im Portfolio vertreten.
machen ähnlich wie am 30. April 2014
etwa zwei Drittel des Portfolios aus, die
sich jetzt aber auf nur noch sechs Objekte
14AUFLÖSUNGSBERICHT
Branchenstruktur der Mieterträge sondern das Residuum der Verkaufsent- Handel (35,1 %) und Bank- und Finanz-
Aufgrund der Liquidation des Sonderver- scheidungen. Rückgänge von 8,8 bzw. dienste (24,4 %) am stärksten vertreten.
mögens sind die Anteile der einzelnen 7,3 Prozentpunkten können in den Bran- Der Leerstand ist auf 13,9 % gefallen.
Branchen am Gesamtmietertrag nicht chen Beratung/Freie Berufe und Handel
mehr das Ergebnis einer gezielten Bran- beobachtet werden. Nach Mietertrag
chenallokation des Fondsmanagements, sind zum Berichtsstichtag die Branchen
Branchen nach Mietertrag Aggregierte Branche Monats- Anteil
ertrag in %
Angaben in % der Nettosollmiete in EUR
Produktion/Verarbeitung 33.925 1,3 %
Handel 935.635 35,1 %
Sonstiges 4,0 % Kommunikation 3.121 0,1 %
Werbung/Medien 0,4 %
Bank- und Finanz- 649.606 24,4 %
Leerstand 13,9 % dienste
Beratung/Freie Berufe 20,8 %
Beratung/Freie Berufe 552.681 20,8 %
Produktion/Verarbeitung
Werbung/Medien 9.774 0,4 %
Bank- und Finanzdienste 1,3 %
24,4 % Sonstiges 105.498 4,0 %
Handel 35,1 % Leerstand 370.308 13,9 %
Kommunikation 0,1 % Summe 2.660.549 100,0 %
15AXA IMMOSELECT
Immobilientransaktionen 48,9 Mio. EUR. Die Veräußerung erfolgte Juni 2014
nach einem extensiven Vermarktungs- Paris, Boulevard de la Madeleine
Ankaufstätigkeit prozess als Paketverkauf, nachdem sich (Agiroc S.A.R.L.)
Im Berichtszeitraum wurden keine Immo- ein Einzelverkauf als nicht darstellbar er- Die im Zentrum von Paris gelegene, voll
bilien gekauft. wies. Die erzielten Verkaufspreise lagen vermietete Büroimmobilie mit zwei Laden-
in Summe bei 27 Mio. EUR. einheiten wurde über eine Immobilien-
Verkaufstätigkeit Gesellschaft gehalten. Verkauft wurden
Im Berichtszeitraum wurden 14 Immo- Juni 2014 100 % der Anteile. Aufgrund einer, seitens
bilien für Verkaufspreise von insgesamt Luxemburg, „Espace Strassen“ des Käufers im Kaufvertrag gewünsch-
rund 217 Mio. EUR veräußert. Ihre zuletzt Die in einer Immobilien-Gesellschaft ge- ten Verschwiegenheitsklausel, können
festgestellten Verkehrswerte betrugen haltene Immobilie im Westen von Luxem- über den erzielten Verkaufspreis keine
zusammen rund 274,8 Mio. EUR. Damit burg mit rund 12.000 m2 Mietfläche genaueren Angaben gemacht werden.
wurden seit Bekanntgabe der Liquida- konnte seit dem 1. Oktober 2013 für die Dieser liegt aber mehr als 15 % über dem
tion am 20. Oktober 2011 insgesamt 57 Dauer von neun Jahren an eine Deutsche aktuellen Verkehrswert, der im April 2014
Objekte veräußert (Verkaufspreise insge- Genossenschaftsbank neuvermietet wer- mit 28,3 Mio. EUR festgestellt wurde.
samt rund 1,8 Mrd. EUR gegenüber zu- den. Der ursprüngliche Hauptmieter, eine
letzt veröffentlichten Verkehrswerten von weltweit tätige Wirtschaftsprüfungs- und Juli 2014
insgesamt rund 2,5 Mrd. EUR) Beratungsgesellschaft, hat im Rahmen Albacete, Centro Commercial
eines Untermietvertrages mit dem neuen Imaginalia
Mai 2014 Hauptmieter weiterhin ca. 5.000 m2 (Astroceres Inversiones 2005 SL)
Österreiches Teilportfolio Büroflächen angemietet. Die Neuvermie- Das über eine Immobilien-Gesellschaft
(„FMZ Obertrum“, „SMC I“ & „SMC II“, tung war die Voraussetzung für den erfolg- gehaltene, rund 27.000 m2 große Ein-
„A1 Tradehall“, „A1 Tradepoint“, „Office reichen Verkauf. Verkauft wurden 100 % kaufszentrum „Imaginalia“ in Albacete,
Atrium West Gastro“, „Office Atrium West der Anteile. Der erzielte Verkaufspreis Spanien, welches zuletzt mit 29,1
Büro“ und „Airport Business Point“) liegt bei 41,7 Mio. EUR. Der zuletzt fest- Mio. EUR bewertet war, hat unter der spa-
gestellte Verkehrswert der Immobilie lag nischen Rezession und dem schwinden-
Der zuletzt veröffentlichte Verkehrs- bei 54,5 Mio. EUR. den Privatkonsum sehr gelitten. Seit dem
wert der acht Immobilien lag bei rund Ankauf sind die Mieteinnahmen insge-
16AUFLÖSUNGSBERICHT
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Luxemburg, Luxemburg-Strassen,
„Espace Strassen“
samt um rund 75 % zurückgegangen. Eine potenzielle Investoren und reflektiert sich bilie wurde unter Berücksichtigung einer
Stabilisierung oder gar Verbesserung ist im erzielten Kaufpreis. Der Verkaufspreis vom Mieter erhaltenen Ablösesumme für
auf längere Sicht nicht zu erwarten. Be- lag über 25 % über dem zuletzt festge- Rückbauverpflichtungen mit rund 18 %
dingt durch die Liquidation und nach stellten Verkehrswert von 15,5 Mio. EUR. Abschlag zum aktuellen Verkehrswert von
Abwägung alle Faktoren wurde deshalb 69,7 Mio. EUR verkauft.
entschieden, das Fondsobjekt zu verkau- Oktober 2014
fen. Verkauft wurden 100 % der Anteile. Boulogne-Billancourt, „Quai Ouest“ Oktober 2014
Der erzielte Verkaufspreis beträgt rund Das Bürogebäude in Boulogne-Billancourt München, Georg-Muche-Straße
11,5 Mio. EUR. mit rund 15.500 m2 Mietfläche wurde Die im Jahr 2009 fertiggestellte Büro-
1992 errichtet und zuletzt 2002 teilweise immobilie verfügt über eine vermietbare
August 2014 renoviert. Eine Neuvermietung nach Aus- Fläche von rund 10.700 m2. Der Ver-
Getafe, „Getafe CLA“ zug des bisherigen Mieters wäre nur in kaufspreis lag mit 28,9 Mio. EUR leicht
Die Logistikgebäude in Getafe bei Madrid Verbindung mit einer umfangreichen Re- über dem Verkehrswert. Der Verkauf fand
verfügt über rund 34.000 m2 vermietbare vitalisierung möglich gewesen. Aufgrund kurz vor der Übertragung des Sonderver-
Fläche. Der Umbau zu kleineren Einheiten der Liquidation des Sondervermögens mögens auf die Depotbank statt, um den
hat im aktuellen Marktumfeld eine besse- wurde beschlossen, das Objekt vor der Erlös und den Mietertrag zu optimieren.
re Vermietbarkeit ermöglicht. Die positive Übertragung des Sondervermögens auf
Entwicklung war ein wichtiges Signal für die Depotbank zu veräußern. Die Immo-
17AXA IMMOSELECT
Tschechien, Prag, „Oregon House“
Vermietungssituation Leerstandssituation Schweden, Arlöv, Vassvägen 20 und 24
Belgien, „Woluwe Heights“ Es werden derzeit Verhandlungen geführt,
I
m aktuellen Marktumfeld werden in Erste Vermietungserfolge wurden bereits um einen Großteil der leerstehenden Flä-
der Regel Immobilien von Investoren erzielt und das Interesse von potenziel- chen neu zu vermieten.
bevorzugt, deren Erträge durch lange len Mietern an diesem Standort ist im
Mietverträge gesichert sind. Das Fonds- Jahr 2014 gestiegen. Parallel zu den wei- Tschechien, Prag, „Oregon House“
management hat sich deshalb besonders teren Vermietungsaktivitäten wurde mit Aufgrund der anhaltend schwierigen Rah-
auf die Vermietung der Fondsimmobilien dem Verkaufsprozess begonnen. menbedingungen an diesem Teilmarkt
und auf die Stabilisierung der langfristi- konnte der Leerstand noch nicht redu-
gen Mieterträge fokussiert, um die Im- Luxemburg, „Strassen Business Center“ ziert werden. Eine Erholung des Marktes
mobilien für den Verkauf zu optimieren. Es wird momentan mit einigen potenziel- wird erst im Jahr 2015 erwartet.
Zum 20. Oktober 2014, dem Zeitpunkt len Mietern für Teilflächen verhandelt. Die
der Übertragung des Sondervermögens Nachfrage an diesem Standort ist jedoch
auf die Depotbank, liegt der Vermietungs- noch sehr verhalten.
stand bei 87,4 % gegenüber 78,9 % zum
30. April 2014. Diese leichte Verbesse-
rung zeigt, dass unsere Vermietungsan-
strengungen nicht nachgelassen haben. Leerstand >33 %
Angaben in % der Gesamtmietfläche
Land Stadt Straße Leerstand in %
Belgien Brüssel 110 avenue des Communautés / 64,8 %
22 rue de Bretagne („Woluwe Heights“)
Luxemburg Strassen rue de Primeurs 7 64,6 %
(„Strassen Business Center“)
Schweden Arlöv Vassvägen 20 und 24 63,5 %
Tschechien Prag Revnicka ulize 170 („Oregon House“) 34,8 %
18AUFLÖSUNGSBERICHT
Laufzeit der Mietverträge gebäude in Amersfoort zurückzuführen, vermieteten Immobilien, die sich noch
Die folgende Abbildung zeigt die Struk- und an der Nachvermietung wird bereits im Portfolio befinden, konnte leider vor
tur der Mietvertragslaufzeiten bezogen intensiv gearbeitet. Bei den verbleiben- Ablauf der Übertragung des Sonderver-
auf die Nettosollmieten. Zum 20. Okto- den Immobilien im Portfolio des AXA mögens auf die Depotbank nicht abge-
ber 2014 beträgt der Leerstand 13,9 %. Immoselect ist eine möglichst lange und schlossen werden.
Weitere 27,2 % der Mietverträge werden stabile Vermietung nach wie vor eine
im Jahr 2015 auslaufen. Diese Entwick- wichtige Voraussetzung für einen Verkauf.
lung ist hauptsächlich auf das Büro- Der Verkaufsprozess für die langfristig
Laufzeit der Mietverträge 1)
Angaben in % der Nettosollmiete
30 %
25 %
20 %
15 %
10 %
5%
0% unbe- leer 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024+
fristet 13,9 % 2,5 % 27,2 % 5,9 % 3,0 % 8,5 % 5,7 % 0,3% 1,0% 6,7% 0,5% 24,8%
0,0 %
1) Basis: Mietvertragslaufzeiten bis zur ersten Sonderkündigungsmöglichkeit bzw. bis zum Mietvertragsende
19AXA IMMOSELECT
Liquidität Finanzierung Zum Berichtsstichtag besteht nunmehr
noch ein Darlehen. Es ist aufgrund der
D D
er AXA Immoselect hält per ie am 19. Oktober 2011 beschlos- Liquidation des AXA Immoselect nicht
20. Oktober 2014 eine Liquidität sene Liquidation des AXA Immo- auszuschließen, dass eine vorzeitige Dar-
von ca. 376,3 Mio. EUR. Das ent- select hat Auswirkungen auf die lehensrückführung, unabhängig vom Ver-
spricht einem Anteil am Wert des Son- Finanzierungsstrategie. Es sind keine kauf des finanzierten Objekts, notwendig
dervermögens von 47,5 %. neuen Finanzierungen vorgesehen. Mit wird.
dem Verkauf von finanzierten Objekten
Die Liquiditätsanlagen umfassen aus- wird in der Regel auch eine vorzeitige Im Berichtszeitraum wurden keine Dar-
schließlich Bankguthaben, welche in Rückführung der Finanzierungen erfolgen, lehen mehr zurückgeführt. Seit Be-
Sichteinlagen, Tages- und Festgeldern die gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschä- kanntgabe der Liquidation wurden
investiert sind. Zur Minimierung des Aus- digungen an die Banken auslösen. Der 741,8 Mio. EUR an Darlehen zurück-
fallrisikos erfolgt eine Bonitätsprüfung Verkauf von Objekten kann Einfluss auf gezahlt. Die Finanzierungsquote ist seit-
der Banken, die für die Liquiditätsanlagen die Finanzierungsquote haben – je nach- dem von 25,6 % auf 7,1 % zurückgegan-
genutzt werden. Darüber hinaus wird für dem zu welchem Zeitpunkt finanzierte gen. Durch die Darlehensrückführungen
jede Bank eine spezifische Anlagegrenze bzw. nicht finanzierte Objekte verkauft bestehen zum Stichtag auf Ebene des
definiert. Zur Optimierung der Liquiditäts- werden. Sondervermögens keine Darlehensver-
rendite werden für jede Festgeldanlage hältnisse mehr.
die aktuellen Konditionen verschiedener So ist durch den Verkauf von nicht finan-
Banken verglichen. zierten Objekten in den vergangenen Mo-
naten die Fremdfinanzierungsquote von
Zur Wahrung der konservativen Ausrich- 4,7 % zum 30. April 2014 auf 7,1 % zum
tung des AXA Immoselect wird auf kom- Berichtsstichtag gestiegen ohne dass
plexe, weniger liquide und weniger wert- sich das absolute Finanzierungsvolumen
stabile Anlageprodukte verzichtet. erhöht hat.
20AUFLÖSUNGSBERICHT
Belgien, Brüssel,
110 avenue de Communautés /
22 rue de Bretagne
Übersicht Kredite
Kreditvolumen Verhältnis zu den Kreditvolumen Verhältnis zu den Kreditvolumen Verhältnis zu den
direkt Verkehrswerten indirekt Verkehrswerten gesamt Verkehrswerten
in EUR aller Immobilien (über Immobilien- aller Immobilien in EUR aller Immobilien
in % Gesellschaften) in % in %
in EUR
EURO-Kredite Inland 0 0,0 0 0,0 0 0,0
EURO-Kredite Ausland 0 0,0 29.469.089 7,1 29.469.089 7,1
Fremdwährungskredite 0 0,0 0 0,0 0 0,0
Gesamt 0 0,0 29.469.089 7,1 29.469.089 7,1
Restlaufzeit der Zinsfestschreibung
unter 1 Jahr 1 – 2 Jahre 2 – 5 Jahre 5 – 10 Jahre über 10 Jahre
in % in % in % in % in %
EURO-Kredite Inland 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
EURO-Kredite Ausland 100,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Fremdwährungskredite 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Laufzeitende der Darlehen
40
30
Mio. EUR
20
10
0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 >2019
21AXA IMMOSELECT
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Luxemburg, Luxemburg-Strassen,
„Espace Strassen“
Währungssicherung einer Laufzeit von maximal drei Monaten Die in Tschechien liegende Immobilie ver-
abgeschlossen und nach Laufzeitende fügt über eurogebundene Mietver träge.
F
ür den AXA Immoselect wird eine durch jeweils einen neuen FX Forward Die Ermittlung des Verkehrswertes er-
risikominimierende Fremdwährungs- ersetzt (so genannter Rollover). Diese folgt dementsprechend unabhängig von
strategie verfolgt. Zum Berichts- Rollover führen je nach zwischenzeit- der Entwicklung der lokalen Währungen.
stichtag befinden sich 20,6 % der Im- licher Währungskursentwicklung zu reali- Hier erfolgt keine Absicherung über Devi-
mobilienverkehrswerte außerhalb der sierten Gewinnen bzw. Verlusten und zu sentermingeschäfte.
Länder der Eurozone (Schweden und entsprechenden Liquiditätszuflüssen bzw.
Tschechien). Die Wechselkursrisiken für -abflüssen. Für diese potentiellen Zahlun- Beim Einsatz von Derivaten in dem Son-
Vermögenspositionen in Fremdwährung gen wird eine Liquiditätsreserve im Son- dervermögen wendet AXA IM den ein-
werden nahezu vollständig abgesichert. dervermögen vorgehalten. fachen Ansatz im Sinne der §§ 15 ff.
Das Absicherungsvolumen wird bei Be- Derivateverordnung (DerivateV) an.
darf – z. B. bei Verkehrswertänderungen – Das Ausfallrisiko des Devisengeschäfts-
zeitnah angepasst. kontrahenten wird durch eine regel-
mäßige Bonitätsprüfung der Kontra-
Die Absicherung erfolgt über Devisenter- henten und durch den Abschluss von
mingeschäfte (FX Forwards). Diese FX Vereinbarungen zur Stellung von Sicher-
Forwards werden revolvierend jeweils mit heiten verringert.
22AUFLÖSUNGSBERICHT
Übersicht Währungsrisiken
Nettovermögen Nettovermögen Sicherungs- Nicht währungs- Nicht währungs- Sicherungsquote Verhältnis
in Fremdwährung umgerechnet kontrakte gesichertes gesichertes in % v. Netto- zum Fonds-
in EUR in Fremd- Nettovermögen Nettovermögen vermögen im Fremd- vermögen
währung in Fremd- in EUR währungsraum in %
währung
SEK 556.288.168 60.562.017 550.000.000 6.288.168 684.581 98,9 0,1
Bestand der Währungskurssicherungsgeschäfte
Offene Positionen am Stichtag
Währung Volumen (Fremd- Kurswert Verkauf Kurswert Stichtag Unrealisiertes Ergebnis
währung in Tsd.) (Tsd. EUR) (Tsd. EUR) (Tsd. EUR)
SEK 550.000 60.531 59.853 678
Summe offener Positionen 60.531 59.853 678
Beendete Sicherungsgeschäfte im Berichtszeitraum
Währung Volumen (Fremd- Kurswert Verkauf Kurswert Kauf Realisiertes Ergebnis
währung in Tsd.) (Tsd. EUR) (Tsd. EUR) (Tsd. EUR)
SEK 1.611.000 177.813 176.598 1.215
Summe beendete Positionen 177.813 176.598 1.215
23AXA IMMOSELECT
Fazit und Ausblick Managers Deutschland GmbH beraten, verkaufsfähig zu machen. Mit schnel-
damit das Wissen über die verbliebe- len Verkaufserfolgen rechnen wir aller-
M
it Ablauf der dreijährigen Liqui- nen Objekte nicht verlorengeht und das dings nicht, zumal es aus unserer Sicht
dationsphase unter der Regie Sondervermögen auch weiterhin effizient auch nicht im Interesse der Anteileigner
von AXA Investment Managers abgewickelt wird. Auch in Zukunft wer- ist, Objekte deutlich unter dem Preis
wurden 57 von ursprünglich 66 Objekten den wir die Objekte für den Verkauf zu verkaufen, der bei einem Verkauf
verkauft, was gut drei Vierteln des Immo- vorbereiten und den Verkaufsprozess ohne starken Zeitdruck erzielt werden
bilienbestands zu Beginn der Liquidation steuern. Die Entscheidungen trifft aber könnte.
entspricht. Im Sondervermögen befinden jetzt CACEIS.
sich am 20. Oktober 2014 noch neun Ob- CACEIS plant eine weitere Kapitalrück-
jekte mit einem Verkehrswert von knapp Der Verkauf der verbliebenen Objekte zahlung im Dezember 2014. In Abhän-
412,6 Mio. EUR. Hierbei handelt es sich wird aller Voraussicht nach noch einige gigkeit von den weiteren Objektverkäu-
überwiegend um Beteiligungen an Immo- Zeit in Anspruch nehmen. Es handelt fen und den verbleibenden Risiken und
bilien-Gesellschaften. sich um eine heterogene Gruppe von Verbindlichkeiten des Sondervermögens
Immobilien, die aus unterschiedlichen finden anschließend weitere Kapitalrück-
Diese Objekte gehen an die Depotbank Gründen nicht leicht zu vermarkten zahlungen, aber auch Ertragsausschüt-
CACEIS Bank Deutschland (CACEIS) über, sind. Wir gehen davon aus, dass die tungen, statt. Allerdings muss für Risiken
die für die weitere Abwicklung des Fonds- Depotbank CACEIS in den kommenden aus Gewährleistungsgarantien und die
vermögens verantwortlich ist. CACEIS Monaten unsere bisherigen Bemühun- verbleibenden Verbindlichkeiten des Son-
lässt sich dabei von der AXA Investment gen fortführt, um diese neun Objekte dervermögens eine adäquate Liquiditäts-
24AUFLÖSUNGSBERICHT
Tschechien, Prag, „Oregon House“
reserve einbehalten werden. Erst nach jahresberichte wird CACEIS jedes Jahr Wir sind davon überzeugt, dass CACEIS
Ablauf der Gewährleistungsfristen und zum 30. April einen Abwicklungsbericht auch nach dem 20. Oktober 2014 die
der Tilgung aller Verbindlichkeiten kann erstellen. Liquidation mit unserer Unterstützung im
darüber verfügt werden. Interesse der Anleger fortsetzen wird.
Ihre direkten Ansprechpartner im Vertrieb
Auf www.axa-immoselect.de wird CACEIS und im Client Service von AXA Investment Mit freundlichen Grüßen
regelmäßig über die Entwicklung des Managers bleiben nach Abstimmung AXA Investment Managers
AXA Immoselect informieren. Dabei wird mit CACEIS erhalten und stehen Ihnen Deutschland GmbH
die Depotbank von uns unterstützt. An weiterhin für Auskünfte zum Fonds zur
Stelle der bisherigen Jahres- und Halb- Verfügung. Geschäftsführung
Uwe Diehl Matthias Leube Christoph Mölleken
Gerald W. Springer Achim Stranz
25AXA IMMOSELECT
Immobilienverzeichnis zum 20.10.2014
Objektdaten Ausstattungs- Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete)
merkmale
Nr. Ort, Anschrift, Objektname
Personenaufzug
Art des Grund-
Erwerbsdatum
Lastenaufzug
Gastronomie
maßnahmen
Klimaanlage
Umbaujahr
Bestands-
stückes1)
Industrie
Projekt-/
Handel/
Wohnen
Freizeit
Andere
Bau-/
Hotel
Büro
Kfz
I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung
Belgien
1 1200 Brüssel G Mär. 04 2004 ● ● ● 92 % 2% 6%
110 avenue des Communautés /
22 rue de Bretagne
Niederlande
2 3811 LP Amersfoort G Mär. 07 1995/2005 ● ● 89 % 9% 2%
Van Asch van Wijkstraat 55
„AGIS-Gebäude“
Spanien
3 28050 Madrid G Okt. 07 2006/2007 ● ● ● 93 % 7%
Avenida de Manoteras 40
II. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien mit Euro-Währung
Deutschland
Firma: AXA Immoselect Hauptverwaltungsgebäude GmbH & Co. Objekt Düsseldorf, Uerdinger Straße KG; Sitz: Im MediaPark 8a, D-50670 Köln
4 40474 Düsseldorf G 2) Mär. 07 1961/1996/ ● ● ● 99% 1%
Wilhelm-Bötzkes-Straße 1 / 1997/2000
Uerdinger Straße 96
„Hauptverwaltung IKB“
Beteiligung: 52,2 %; Gesellschaftskapital: 103.534.093,69 EUR
Italien
Firma: Iniziativa Tredici S.r.I; Sitz: Corso di Porta Romana 68, I-20122 Milano
5 24051 Antegnate G Jul. 09 2008 ● ● ● 100 %
Strada Statale 11
„BreBeMi / Bergamo“
Beteiligung: 100,0 %; Gesellschaftskapital: 47.431.438,01 EUR; Gesellschafterdarlehen: 9.000.000,00 EUR
Luxemburg
Firma: Strassen Centre S.A.; Sitz: 45, rue des Scillas, L-2529 Howald
6 2361 Luxemburg-Strassen G Mär. 08 2004 ● ● 88 % 4% 8%
rue de Primeurs 7
„Strassen Business Center“
Beteiligung: 100,0 %; Gesellschaftskapital: 16.295.729,29 EUR
III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien mit anderer Währung
Schweden
Firma: IS Stora Bernstorp A AB, Süd; Sitz: c/o Newsec Asset Management Box 114 05, SE-404 29 Göteborg
7 23291 Arlöv G Dez. 08 2008 100 %
Vassvägen 20 und 24
„Retail Park ‚Stora Bernstorp‘
Haus 1, 2 und 5“
Beteiligung: 100,0 %; Gesellschaftskapital: 26.851.377,67 EUR
Firma: IS Stora Bernstorp B AB, Nord; Sitz: c/o Newsec Asset Management Box 114 05, SE-404 29 Göteborg
8 23291 Arlöv G Jun. 09 2009 100 %
Vassvägen 21 und 23
„Retail Park ‚Stora Bernstorp‘
Haus 3 und 4“
Beteiligung: 100,0 %; Gesellschaftskapital: 33.659.225,53 EUR
Tschechien
Firma: AXA Real Estate Prague I s.r.o.; Sitz: Vinohrady, Mánesova 917/28, CZ-120 00 Prag 2
9 13 Prag G Okt. 07 2005/2007 ● ● ● 81 % 12 % 2% 5%
Revnicka ulize 170
„Oregon House“
Beteiligung: 100,0 %; Gesellschaftskapital: 20.690.812,59 EUR; Gesellschafterdarlehen: 15.068.990,56 EUR
1) G = Geschäftsgrundstück, W/G = Gemischt genutztes Grundstück, i.B. = im Bau befindlich
2) Der AXA Immoselect hält hieran 52,195 %
3) 100 % Wert
4) anteiliger Wert
5) Bei Immobilien mit weniger als fünf Mietern wird auf einen Ausweis der Daten „Auslaufende Mietverträge im aktuellen Geschäftsjahr“, „Durchschnittliche Restlaufzeiten der Mietverträge“
und „Mieteinnahmen im Berichtszeitraum“ aufgrund des Daten- und Wettbewerbsschutzes verzichtet.
6) im Berichtszeitraum 01.05.2014 – 20.10.2014; bei Beteiligungen wurden Mieteinnahmen für Oktober 2014 kalkulatorisch auf Basis der Vormonatsabschlüsse ermittelt
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