Tegernseer Baufach- und Immobiliensachverständigentage 2021
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Tegernseer Baufach- und Immobiliensachverständigentage 2021
Aufgrund der besonderen Umstände in diesem kritische Auseinandersetzung sollte auch dem
Jahr konnte die Tagung trotz erster Planung in Anwenderkreis den Blick öffnen.
hybrider Form für Rottach-Egern nur im Online-
Als erster Referent beschäftigte sich Dr.-Ing.
Format durchgeführt werden.
Heiko Winkler mit dem Thema „Sommerlicher
Wärmeschutz“ und den Nachweisverfahren
nach DIN 4108-2. Die DIN 4108.2 ist in den
Technischen Baubestimmungen der Bundes-
länder aufgeführt. Diese dienen der Konkre-
tisierung von Anforderungen der Landesbau-
ordnungen und stellen damit bauaufsichtliche
Vorgaben dar. Als solche gilt die DIN 4108-2 nur
für den Neubau. Bei Sanierungen im Bestand
kann deshalb von den Anforderungen
abgewichen werden. Nach Vorstellung der
beiden Nachweisverfahren nach DIN 4108-2,
dem Kennwerteverfahren und dem Nachweis
Die Organisatoren unternahmen im Vorfeld mittels thermischer Simulation, stellte der Dr.
alles, um eine gute technische Umsetzung und Winkler Sonderfälle aus eigener Praxis vor. Die
eine lebendige Veranstaltung zu gewährleisten. kritische Betrachtung beider Nachweisverfahren
Aufgrund des neuen Formats wurden für die und die klimatische Entwicklung in den letzten
Referenten und Teilnehmer*innen im Vorfeld Jahren führte zu seiner Einschätzung, dass
Testmeetings durchgeführt. Bei der Tagung gab gerade in Nichtwohngebäuden ein sommerlicher
es für die Teilnehmer die Möglichkeit Fragen im Wärmeschutz nicht einfach prognostizierbar ist.
Chat zu stellen oder persönlich mit den Es muss oft auf eine aufwendige thermische
Referenten zu diskutieren, sowohl während der Simulation zurückgegriffen werden. Passive
Vortragszeit als auch in den Pausen. Sonnenschutzmaßnahmen sind seiner Ansicht
So konnte eine für alle Beteiligten lohnenswerte
nach aus Gründen des Klimaschutzes und der
Tagung stattfinden. In der anschließenden
thermischen Behaglichkeit das Mittel der Wahl,
Bewertung der Veranstaltung erkannten die
Teilnehmer auch Vorteile der Online- sollten aber als weitere gleichberechtigte
Durchführung, freuen sich aber in der Mehrzahl Maßnahme durch den vorrangigen Einsatz
auf die kommenden Tagungen, die hoffentlich passiver Kälte (vor aktiv erzeugter Kälte)
wieder am Tegernsee starten können. ausführlicher ergänzt werden. Hierzu könnten
konkrete Ansätze und Planungshinweise für
diverse Arten von passiver Kälte (Geothermie,
Baufachtage adiabate Zuluft- und Abluftkühlung, nächtliche
passive Kühlung über Rückkühlwerke) in die DIN
Die Hauptfrage der diesjährigen Baufachtage 4108-2 aufgenommen werden.
„Sind Regelwerke praxistauglich?“ gab den
Referenten die Aufgabe jeweils eine bestimmte Den „Winterlichen Wärmeschutz“ nach DIN
bautechnische Regel nach Aktualität, 4108-2 betrachtete Dr.-Ing. habil. Kai Schild.
Anwendbarkeit, Richtigkeit oder Akzeptanz zu Damit eine bauteilspezifische und detaillierte
untersuchen und zu bewerten. Dies erschien Berechnung für den Nachweis des Mindest-
sinnvoll, weil es den Normausschüssen, Wärmeschutzes im Rahmen von
Wärmebrückenberechnungen entfallen kann,
Verbänden und Herstellern nicht immer gelingt,
werden in DIN 4108-2 Mindest-
die Normen und Regeln auf neuestem Stand zu
Wärmedurchlasswiderstände für Bauteilregel-
halten. Auch unterschiedliche Bewertungen von querschnitte angegeben werden, bei deren
bautechnischen Lösungen innerhalb der Einhaltung ein detaillierter Nachweis entfallen
Normenausschüsse führen teilweise zu Regeln, kann. Nach Darstellung der historischen
die zumindest auch von der praktischen Entwicklung des Mindestwärmeschutzes und
Anwendbarkeit her diskutierbar sind. Eine der in der aktuellen Norm gefassten
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Anforderungen, begründete er seine angesehen. Bei der Erstellung dieser Nachweise
Einschätzung, dass die aktuellen sei ein hohes Maß an Sachkenntnissen
Mindestanforderungen nicht ausreichend sind, erforderlich. Die Rechenrandbedingungen nach
um eine Schimmelpilzbildung auf DIN-3:2018-10 seien seiner Ansicht nach derzeit
Innenoberflächen sicher zu vermeiden. zu unpräzise, um auf ihrer Basis baurechtliche
Eine Weiterentwicklung des Mindestwärme- belastbare Nachweise führen zu können.
schutzes unter Berücksichtigung von drei
unterschiedliche Winterklimaregionen in Dr.-Ing Scheffler behandelte den
Deutschland hält er für erforderlich. Auch die Schlagregen-schutz in DIN 4108-3. Hier stand
Raumluftfeuchte in Abhängigkeit von der Außen- besonders die Frage im Raum, ob der in der
lufttemperatur spielt eine Rolle. Hierzu stellte er Norm geforderte Schutz für innengedämmte
auf Grundlage von Berechnungen eine
Außenwände ausreichend ist. Nach einer kurzen
Abschätzung der notwendigen Mindest-
Darstellung der in der Norm enthaltenen
Wärmedurchlasswiderstände unter
Berücksichti-gung zusätzlicher geometrischer Regelungen machte er an Beispielen die
und kon-struktiver Effekte vor, wie auch eine Auswirkung von Feuchte, verschiedenen
exempla-rische Darstellung von Mindest- Bauweisen, Außenputz, Innendämmung,
Bauteilqualitäten. Beheizung deutlich. Seiner Auffassung nach
sind die Regelungen der DIN 4108-3 sind bei
innen gedämmten Außenwänden ausreichend,
da eine klare Zuordnung der Belastung zum
Widerstand erfolgt, das Vorgehen plausibel und
sinnvoll ist und die Maßnahmen geeignet sind.
Auf besondere Anforderungen bei einer
Innendämmung wird in der Norm hingewiesen,
wenn auch leider etwas versteckt. Die in der
Literatur empfohlenen Werte, auf die lediglich in
einer Fußnote verwiesen wird, sollten in Tabelle
6 der Norm aufgeführt werden. Dazu gehöre ein
deutlicher Hinweis auf besondere
Anforderungen bei Innendämmung
insbesondere bei
Sichtmauerwerkskonstruktionen.
Die DIN 4108-3 und der klimabedingte Der erste Tag wurde mit zwei Vorträgen von
Feuchteschutz war Gegenstand des Vortrages Prof. Dr.-Ing. Martin Homann beschlossen. Er
von Prof. Dr.-Ing. Thomas Ackermann. In der beschäftigte sich in seinem Vortrag zunächst mit
DIN 4108-3 sind die Möglichkeiten zum dem DIN 4108 Beiblatt 2 I Wärmebrücken und
Nachweis der Tauwasserunbedenklichkeit im der Frage, ob die dort enthaltenen Regelungen
Inneren von Bauteilen festgelegt. Der Referent verpflichtend einzuhalten sind.
stellte die drei Stufen der Seine Ergebnisse: Hinsichtlich der Berechnung
Nachweismöglichkeiten vor. Die Stufe 1 in Form von Transmissionswärmeverlusten u.a. im
Bereich von Wärmebrücken verweist das
einer Liste von nachweisfreien Konstruktionen
Gebäudeenergiegesetz GEG auf DIN V 18599-
als Ergebnis aus Praxiserfahrung sei die 2. Nach DIN V 18599-2 können Transmissions-
einfachste und sicherste Nachweismöglichkeit. wärmeverluste im Bereich von Wärmebrücken
In der Stufe 2 erfolgt der Nachweis durch ohne oder mit Bezug auf DIN 4108 Beiblatt 2
Berechnungen nach dem berechnet werden.
Periodenbilanzverfahren (= Glaserverfahren). Wird nicht Bezug auf DIN 4108 Beiblatt 2
Für diesen Nachweis wurden in Bezug auf die genommen, werden Transmissionswärmever-
Unwägbarkeiten im Baugeschehen entspre- luste projektbezogen (genau) oder für bestimmte
chende Sicherheiten vorgesehen. Bauteile, die Fälle pauschal mit Hilfe von Wärmebrücken-
unter normalen Randbedingungen den Anforde- zuschlagswerten berechnet.
rungen genügen, haben sich bei diesem Nach-
Weitere pauschale Bewertungen mit Hilfe von
weis als unkritisch erwiesen. Die Nachweise
reduzierten Wärmbrückenzuschlagswerten
durch hygrothermische Simulation als Stufe 3 können mit Bezug auf DIN 4108 Beiblatt 2
wurden von ihm jedoch als problematisch vorgenommen werden; dabei ist die
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Gleichwertigkeit von projektierten Details zu als die DDH-Fachregeln. Bei Anwendung und
Referenzwerten aus der Norm bildlich oder Auslegung ist der Sachverständige im eigenen
rechnerisch nachzuweisen. Interesse verpflichtet Regelwerke auch
Der Mindestwärmeschutz im Bereich von sorgfältig zu prüfen und zu hinterfragen. Die
Wärmebrücken kann mit Hilfe von DIN 4108 Anwendung von Regeln ersetzt nicht das eigene
Beiblatt 2 nachgewiesen werden, da fast alle Denken und schützt nicht vor
dort gezeigten Details die Mindestanforderung
Schadensersatzansprüchen.
der DIN 4108-2 an den Temperaturfaktor
erfüllen.
Im anschließenden Beitrag zum Gebäude-
energiegesetz GEG wurden von Prof. Homann
die wesentlichen Neuerungen gegenüber EnEV
2014/2016 und EEWärmeG 2011 vorgestellt. Er
befasste sich mit den Anforderungen an zu
errichtende Gebäude, Berechnungsgrundlagen,
der Nutzung erneuerbarer Energien und
Ersatzmaßnahmen, besonderen Anforderungen
an bestehende Gebäude, der Ausstellung und
Verwendung von Energieausweisen sowie dem
Vollzug des Gesetzes durch Erfüllungserklärung
und darin enthaltenen Pflichtangaben.
Dipl.-Ing. Ralf Schumacher war erster Referent
des 2. Tagungsabschnitts; sein Thema Zum Thema “DIN 4109 / VDI 4100 / DIN SPEC
„Fachregeln des DDH – Hilfreich, aber nicht 91314 / DEGA 103 – anerkannte Regeln der
immer ausreichend“. Er gab einen Überblick Technik“ kam Prof. Dipl.-Ing. Rainer Pohlenz
über das gesamte Regelwerk, welches aus zu Wort.
Grundregeln, Fachregeln, Hinweisen, Er betrachtete die DIN 4109-1 und -5 sowie das
Merkblättern, Produktdatenblättern und Beiblatt 2 zu DIN 4109 hinsichtlich der Mindest-
Planungshilfen besteht. Es müssen alle und erhöhten Anforderungen an den
Schriften berücksichtigt werden. Sein Tipp auch Schallschutz. Schutzziele, Geltungsbereich,
alte Versionen der verschiedenen Regeln und Bewertung von Luftschall- und Trittschall-
Blätter sollte der Sachverständige gut aufheben. dämmung wurden untersucht. Auch er stellte in
Wenn bei älteren Bauwerken die Erfüllung der seinem Vortrag nach umfassender Erörterung
anerkannten Regel der Technik zu beurteilen ist, der benannten Normen die Frage: Sind das
sind die Vorgaben der Regelwerke zum anerkannte Regeln der Technik? Differenziert
Zeitpunkt der Ausführung heranzuziehen. war seine Einschätzung. Während er die DIN
An sieben Bauschadensfällen aus eigener 4109-1 aufgrund von immanenten Wider-
Praxis beschrieb Schumacher das sprüchen aber vieler richtiger Ansätze nur
anzuwendende Regelwerk und die eingeschränkt als a.R.d.T. sah, fiel seine
aufgetretenen bauseitigen Problematiken. In Untersuchung für die DIN 4109-5 aufgrund der
einigen Fällen wurde deutlich, dass einfachen und nachvollziehbaren Regelung
fälschlicherweise noch alte Regelungen positiv aus. Beim Beiblatt 2 zu DIN 4109 sah er
Gültigkeit haben, obwohl die Fachwelt schon zu Probleme für eine „in Gänze“ anerkannte
anderen Erkenntnis gekommen ist. In anderen Regelung der Technik, die DIN SPEC 91314
Fällen wären Ergänzungen des Regelwerkes mit habe nur einen Übergangsstatus und sei auf-
wichtigen Hinweisen oder Korrekturen von grund zu geringer Anhebung des Luftschall-
Abbildungen notwendig, die ohne Korrektur schutzes von Wohnungstrennbauteilen keine
mitverantwortlich für Bauschäden werden a.R.d.T.
können. Sein Fazit: Der Inhalt des Regelwerkes Die Beurteilung der VDI 4100 für Wohnungen
des DDH ist eine wichtige Erkenntnisquelle, die war nach seiner begründeten Untersuchung
Beachtung aller geltenden Schriften ist wichtig. aufgrund klarer Abstufung der
Es werden immer wieder einzelne Schallschutzklassen positiv zu bewerten.
Regelwerksteile aktualisiert. Deshalb können Aufgrund einiger missver-ständlicher
Hinweise und Fachinformationen aktueller sein Beschreibungen der Wertigkeit der
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Schallschutzstufen stufte Prof. Pohlenz jedoch In seinem Vortrag ging RA Halstenberg auf die
die VDI 4100 nicht als uneingeschränkt wichtige Frage ein, welche Fassung einer
rechtssichere Vertragsgrundlage ein. anerkannten Regel der Technik zu beachten ist.
Die DEGA-Empfehlung 103 wurde von ihm Zur Frage auf welchen Zeitpunkt
aufgrund der dort enthaltenden differenzierten (Vertragsschluss, Baugenehmigung, Abnahme)
Schallschutzempfehlungen als gut brauchbar abzustellen ist, gibt es eine Vielzahl von
bewertet – allerdings auch hier nicht ganz
gerichtlichen Entscheidungen. Er wies auch auf
uneingeschränkt, da die Empfehlung aufgrund
des hohen Planungsaufwandes bisher nicht besondere Problematiken hin, wenn Normen
allzu häufig angewendet wird. und Regeln überholt sind, sich widersprechen,
oder erst neu sind, dem Stand der Technik zwar
Prof. Pohlenz kam zum Ergebnis, dass es aus entsprechen, sich aber noch nicht durchgesetzt
den unterschiedlichsten Gründen derzeit kein haben, um als a.R.d.T. zu gelten.
Schallschutzregelwerk gibt, das in jeder Hinsicht
als .a.R.d.T. bezeichnet werden kann. Für den
Nachweis eines vorgeschriebenen oder
vereinbarten Schallschutzes seien alle hierzu
bekannten Regeln anwendbar. Dabei sollten
Planer mit Bauherren und Investoren im Vorfeld
Klarheit schaffen, welches Schallschutzniveau
erreicht werden soll.
Mit den anerkannten Regeln der Technik und
ihrer Bedeutung in der Rechtsprechung
beschäftigte sich RA Michael Halstenberg.
Nicht nur Richter, sondern auch der
Gesetzgeber behelfen sich an vielen Stellen
damit, auf die technischen Regelungen in Form
der „anerkannten Regeln der Technik“ zu
verweisen. Die a.R.d.T. werden herangezogen Immobiliensachverständigentage
für das Schließen von Lücken und
Ungenauigkeiten in Bauverträgen oder auch als
Die Immobiliensachverständigentage starteten
Merkmal der Mangelfreiheit eines Bauwerkes
als zweiter Teil der Gesamttagung mit dem
ohne Schäden unter Beachtung erprobter und
Beitrag von Prof. Dr. Andreas Link zum Thema
bewährter Regeln für die Herstellung eines
„Tendenzen in der Bewertung von
dauerhaften Bauwerkes.
Einzelhandelsimmobilien“. Nach einem
Die Definition von anerkannten Regeln der
Überblick über den Investmentmarkt in
Technik ist nicht normiert, aber unstrittig und Deutschland stellte Prof. Link fest, im Ergebnis
wird als allgemein bekannt von der sind die Zahlen zum Einzelhandelsinvestment
Rechtsordnung vorausgesetzt. Es sind nicht so schlecht, im Gegensatz zur Anlage in
bautechnische Anforde-rungen an die Büro- und Hotelimmobilien. Investiert wurde vor
tatsächliche Ausführung baulicher Anlagen, die allen Dingen in Fachmarktzentren/Supermärkte
in der Wissenschaft als theoretisch richtig und Discounter. Er stellte die Ergebnisse einer
anerkannt werden und die sich in der Baupraxis Umfrage zur Einschätzung der Entwicklung für
überwiegend als technisch geeignet bewährt den stationären Handel durch die Pandemie vor:
und durchgesetzt haben. Die a.R.d.T. sind Der Handel war sehr unterschiedlich betroffen.
grundsätzlich nur das Mindestmaß dessen, was Das Konsumverhalten entwickelt sich wieder
zu beachten ist. Gesetzliche (z.B. die positiv. Bei Untersuchung der verschiedenen
Assetklassen Highstreet, Shopping-Center,
Technischen Baubestimmungen) und vertrag-
Fachmarkzentren und Fachmärkte wurden
liche Regelungen können mehr erfordern. einige Veränderungen deutlich: Spitzenmieten
Anzuwendende Regeln können sich aus vielen für Geschäftshäuser in Zentren gehen zurück.
Regelwerken ergeben (DIN-Normen, VDI- Die Innenstädte können ihre zentrale Funktion
Richtlinien, Arbeitsblätter des DVGW, Merk- als Verkaufsstätte nicht mehr ausfüllen. Eine
blätter des ZDB oder des ZVDH, Richtlinien des Neuausrichtung und - belebung ist notwendig.
DAfSTb oder auch der Energieeinspar- Aufgrund der systemrelevanten Funktion der
verordnung, u.a.). Innenstädte muss die Politik unterstützen mit
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Förderprogrammen, Machbarkeitsstudien, gutes ähnlich: Umnutzungspotentiale, spezielle
City-Management (Sicherheit und Sauberkeit). Methodik, Datenproblematik, Grenzbereich zur
Durch die sinkenden Spitzenmieten gibt es Projektentwicklung oder technisch, gute aber
Chancen für die Gewinnung neuer Mieter (z.B. wirtschaftlich überalterte Ausstattung.
Lebensmitteleinzelhandel), in ehemaligen
Kaufhäusern könnten Mixed-Used Konzepte
unter Einbeziehung von Büros,
Freizeit/Entertainment, Wohnungen, Soziale
Infrastruktur (z.B. Kita, Schule), Arztpraxen,
Hotels helfen. Shopping-Center sind besonders
gefordert durch den Online-Handel und Corona-
Krise. Besonders insolvenzgefährdet ist der
Einzelhandel (Textil), Gastronomie, Touristik,
Entertainment. Auf lange Sicht wird ein Wegfall
potentieller Mieter erwartet. Lösungsansätze
wurden aufgezeigt. Fachmarktprodukte sind die
„Gewinner der Krise“ – insbes. mit Lebensmittel-
anker. ESG – Nachhaltigkeit gewinnt für
Investoren an Bedeutung.
Ein Fazit des Referenten: Gutachter sind gefor-
dert, mehr in die Analyse der genauen Gegeben-
heiten zu gehen, z.B. durch Ermittlung der
Wettbewerber im Einzugsgebiet und deren
Die „EU-DSGVO im Sachverständigenbüro“
Einfluss auf ein Bewertungsobjekt oder z.B. mit
war das Thema von RA Wilfried Reiners.
Modellrechnungen zu Kaufkraftabschöpfung
und Umsatzpotentialen oder auch Beurteilung Einführend gab er einen historischen Überblick
der Nachhaltigkeit von Unternehmen. zum Datenschutz im Vergleich USA/Europa und
betrachtete kritisch den Datenschutz in
Der Beitrag von Prof. Dr. Sven Bienert Deutschland, der aufgrund der notwendigen
„Bewertung von Villen, Herrenhäusern und europäischen Vereinbarkeit einen Kompromiss
Schlössern“ war ein Themenwunsch aus dem darstellt. Es folgten Beispiele für die Relevanz
Teilnehmerkreis der letzten Tagung. Nach der DSGVO in der Immobilienbranche. Auch für
Erläuterung der Rahmenbedingungen zum Sachverständige gelten Art.12 bis 23 DSGVO,
Luxusimmobilienmarkt, wie befürchteter Immo- wonach Unternehmen verpflichtet sind, den
bilienblase in bestimmten Märkten, Personen, deren personenbezogene Daten
Bevölkerungsentwicklung mit regionalen genutzt werden, bestimmte Angaben über Art,
Unterschieden, Baupreissteigerungen, Käufer- Zweck und Umfang der Verarbeitung zu
gruppen betrachtete Prof. Bienert verschiedene machen. Da Sachverständige in der Regel nicht
sofort Kontakt zu den Parteien haben, wurde
Bewertungsaspekte von Luxusimmobilien. Er
empfohlen, im Bestätigungsschreiben über die
zeigte die Grenzen der Wertermittlungs- Gutachtenannahme an den Auftraggeber, einen
verfahren auf. Eine Rolle spielen die Hinweis auf den Datenschutz einzufügen mit
Residualwertberechnung und die Kriterien, die dem Zusatz, dass ggf. die Parteien darüber zu
besondere Relevanz für den Wert von informieren sind.
Spezialimmobilien haben, wie Drittverwen- Bei Beauftragung öffentlich bestellter und
dungsfähigkeit, Handelbarkeit, Einbauten, vereidigter Sachverständiger muss eine
Zubehör - auch technische Ausstattung, Information zur Datenerhebung gem. Art. 14
Unterhalt- und Revitalisierungsaufwand, Re- DSGVO erfolgen. Anzugeben sind Zweck der
nommee. Beispielhafte Fälle machten einzelne Datenverarbeitung z.B. zur Erstellung einer
Bewertungseinflüsse deutlich. Sachverständigenleistung, Rechtsgrundlage
Zusammenfassend prognostizierte Prof. Bienert ggf. Art. 6 Absatz 1 Buchst.c.) DSGVO i.V.m §
aufgrund der ungleichen Vermögensverteilung 36 GewO und der Sachverständigenordnung der
in der Gesellschaft ein Wachstum des Marktes IHK XY. Anzugeben seien, welche Daten von
für Luxusobjekte. Auf Themen wie Unterhalt, Personen erhoben und gespeichert werden, für
Renommee und Sachwertfaktoren muss strikt welchen Zweck, ob ggf. befugte Personen
geachtet werden. Die Herausforderungen der Einsicht haben und wie lange die Daten
Bewertung sind nach seiner Erfahrung immer aufbewahrt werden (10 Jahre Aufbewahrungs-
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frist bei Sachverständigen-leistungen – Beginn „Mietendeckels“. Er erläuterte Mietenstopp,
mit Schluss des Kalenderjahres, in dem die MOG – Obergrenze bei Neuvermietung,
Leistung erbracht wurde). Der Referent wies Mietentabellen, die Miete nach Modernisierung,
darauf hin, dass zur Einsicht befugte Personen die Absenkung im Bestand und mögliche Folgen
zur Geheimhaltung verpflichtet werden sollten bei Verstößen gegen geltenden Regelungen.
und - ganz wichtig - ein Löschkonzept für die Anhand zahlreicher Beispiele folgte die
gespeicherten Daten mit Personenbezug erstellt finanzmathematische Berücksichtigung des
werden sollte. Im Löschkonzept wird ein Mietendeckels. Am Ende gab Prof. Zeißler Tipps
Regelprozess beschrieben, wo, wann und zum Vorgehen in Gutachten. Auf jeden Fall sollte
welche personenbezogenen Daten gelöscht der Gutachter die möglichen Verluste im
werden. Gutachten ausweisen und finanzmathematisch
berechnen. Auch die „Modellkonformität“ mit
Dipl.-Ing., Dipl.-Wirt.-Ing. (FH)Tobias Gilich,
dem Gutachterausschuss muss gewährleistet
der schon zum Stammkreis der Referenten
sein.
gehört, äußerte sich in seinem Vortrag zur
„Immobilienbewertung in Zeiten des
Niedrigzins“. Globale Finanzkrise und europä-
ische Schuldenkrise führten zur europäischen
Niedrigstzinspolitik, die auch aufgrund der
Coronapandemie und der neuen Schulden vieler
Staaten in absehbarer Zeit so weiter
prognostiziert wird. Dadurch stiegen die
Vermögenswerte Gold, Aktien und Immobilien
um ein Vielfaches. Er untersuchte die
gesellschaftlichen Megatrends Globalisierung,
Demographie, Urbanisierung, Nachhaltigkeit,
Digitalisierung und Regulierung in Bezug auf ihre
Wirkung auf Immobilienhandel und Immobilien-
markt. Im Folgenden betrachtete er die Entwick-
lung in Bezug auf die Bewertung von Immobilen.
Gilich hält aufgrund der schwer einschätzbaren
Entwicklungen in allen Bereichen eine sehr
differenzierte Betrachtung von Immobilien für
notwendig. Er zeigte dabei bewertungsrelevante
Problemfelder auf, die in Gutachten identifiziert
werden müssen. Auf Risiken sollte hingewiesen
werden. Eine Einschätzung und Anpassung von
Bodenwert, Sachwert, marktüblich erzielbarer
Miete, Liegenschaftszinssatz ist mit Begründung Der Beitrag „Beleihungswertermittlung auf
vorzunehmen, um marktgerechte Ergebnisse zu der Höhe der Zeit – Kühler Kopf in heißen
erzielen. Zur weiteren Vertiefung der Märkten?!“ von Prof. Dr.-Ing. Markus Staiber
Problemfelder gab der Referent zahlreiche bildete den Schluss der Veranstaltung.
Quellen bekannt. Er betrachtete die Entwicklung der Beleihungs-
werte nach dem Vergleichswert- und
Auch nach dem Urteil vom BVerfG zum Berliner Ertragswertverfahren unter der besonderen
Mietendeckel müssen sich Sachverständige mit Berücksichtigung stark steigender Immobilien-
der Wohnimmobilienbewertung vor dem preise in vielen Regionen. Nach Schätzung der
Hintergrund von „Mietendeckeln“ beschäfti- Bundesbank liegen die Wohnimmobilienpreise
gen. Dies war die Einschätzung des folgenden in Deutschland nach wie vor zwischen 15 und 30
Experten Prof. Dr. Maik Zeißler, denn das Urteil % über dem Wert, der durch demografische und
könnte ein Startschuss für eine bundesweite wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt
Verschärfung und bundesweiten Mietendeckel ist. Nach § 19 BelWertV sind im Vergleichs-
sein. Prof. Zeißler kam nach der Betrachtung der wertverfahren mindestens 10 % Sicherheits-
abschlag in Abzug zu bringen. Es wird allerdings
Mieten nach BGB mit dort geregelter
für die Bewertung empfohlen die Marktzyklen zu
Mietpreisbremse zur Darstellung des sog.Seite 7
berücksichtigen. Ein über die Konjunkturzyklen Auch die Online-Variante der Veranstaltung
gleich hoher Sicherheitsabschlag würde dem wurde von den Teilnehmern sehr positiv
Nachhaltigkeitspostulat des Beleihungswertes bewertet. Die Teilnehmer erkannten durchaus
nicht gerecht. Der in der Praxis häufig auch Vorteile der Online-Durchführung, freuen
grundsätzlich gewählte Mindestsatz ist in sich aber in der Mehrzahl auf die kommenden
überbewerteten Immobilen nicht ausreichend. Tagungen, die hoffentlich wieder am Tegernsee
Es gibt Kreditinstitute, die deshalb einen starten können.
höheren Ansatz wählen, was zu einer
Uneinheitlichkeit der Bewertung des gleichen
Objektes bei verschiedenen Kreditinstituten führt
sowie zu Wettbewerbsdruck unter den
Kreditinstituten. Sodann untersuchte Prof.
Staiber den Verkehrs- vs. Beleihungswert im
Ertragswertverfahren bei unterschiedlichen
Liegenschaftszinssatzniveaus. Ziel sollte es
sein, den Beleihungswert auf gleichem Niveau
nach BelWertV zu halten, auch um die
Vergleichbarkeit zwischen den Kreditinstituten
zu gewährleisten.
Sein Fazit: Durch das Sinken der
Liegenschaftszinssätze in zahlreichen Regionen
unter die Mindestkapitalisierungszinssäte
ergeben sich verschiedene Vorteile: - Markt- und
Beleihungswert sind je nach Konjunkturzyklus
unterschiedlich weit voneinander entfernt, - dem Wir freuen uns auf ein Wiedersehen im nächsten
Nachhaltigkeitsgedanken wird hierdurch Jahr.
besonders Rechnung getragen, - es gibt weniger
direkten/indirekten Druck, dem Marktwert
nahezukommen und – zwischen den Kredit-
instituten gibt es einen geringeren Wettbewerb
über die Immobilienbewertung.
TERMIN IM NÄCHSTEN JAHR
TEGERNSEER BAUFACH- UND IMMOBILIENSACHVERSTÄNDIGENTAGE
12. – 14. Mai 2022Sie können auch lesen
