Thurgauer Eigenheim-Index - Frühling 2019 - Preisentwicklung Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen - Thurgauer Kantonalbank
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Thurgauer Eigenheim-IndexFrühling 2019
Preisentwicklung Einfamilienhäuser
und Eigentumswohnungen.Die auf der Website bzw. in der Broschüre enthalte- nen Informationen dürfen unter korrekter Angabe der Quelle von Dritten verwendet werden.
THURGAUER
EIGENHEIM-INDEX
Der Thurgauer Eigenheim-Index ist eine Dienstleistung der Thurgauer
Kantonalbank (TKB). Der Index ist eine nützliche und verlässliche
Quelle für die Immobilienwirtschaft und für alle, die sich für die Preis-
entwicklung von Wohneigentum im Thurgau interessieren. Der
Thurgauer Eigenheim-Index wird zweimal jährlich – im Frühling und
im Herbst – aktualisiert. Er ist im Internet einsehbar unter
www.tkb.ch/eigenheimindex.
Den Index erstellt im Auftrag der TKB das Informations- und Ausbil-
dungszentrum für Immobilien (IAZI). Für die Berechnung verwendet
das IAZI die Preise von effektiv erfolgten Handänderungen. Damit
vermittelt der Index ein transparentes Bild des Immobilienmarktes im
Kanton. Vertiefte Informationen zum Index gibt es auf Seite 10.
Die TKB ist seit vielen Jahren die führende Hypothekarbank im
Thurgau. Kundinnen und Kunden profitieren von einem vielfältigen
Angebot an Finanzierungen und schätzen die persönliche und pro-
fessionelle Beratung, die beim Erwerb eines Eigenheims ganz besonders
wichtig ist.4 THURGAUER EIGENHEIM - INDEX | FRÜHLING 2019
ENTWICKLUNG AUF
EINEN BLICK
(LJHQKHLPH7KXUJDX (LJHQKHLPH6FKZHL]
Eigenheime (Einfamilienhäuser & Eigentumswohnungen) Thurgau Schweiz
Letzte 6 Monate (1.10.2018 bis 31.3.2019) –1,7 % –0,4 %
Letzte 12 Monate (1.4.2018 bis 31.3.2019) –1,1 % –0,4 %
Seit 1998 49,2 % 82,6 %
Leichte Beruhigung im Schweizer werden. Dies zeigt sich nicht zuletzt bei der Betrach-
Immobilienmarkt tung der Fundamentaldaten. Nachdem die US-Noten-
Nachdem die Preise für Wohneigentum in den letzten bank in den letzten Jahren mehrfach die Leitzinsen
zwanzig Jahren praktisch nur angestiegen sind, angehoben hat, wurde verschiedentlich auch ein
weisen die aktuellen Marktzahlen auf eine Verlangsa- Zinsanstieg in Europa vermutet. Dies hat sich biswei-
mung hin. Innerhalb der letzten 6 Monate beträgt die len jedoch nicht bewahrheitet – in den letzten Mona-
schweizweite Wertentwicklung –0,4 % und bestätigt ten sind die Hypothekarzinsen in der Schweiz sogar
damit den Seitwärtstrend der Vorquartale. Ähnliche nochmals leicht zurückgegangen. Gleichzeitig lassen
Tendenzen lassen sich auch im Kanton Thurgau die Konjunkturzahlen und die steigende Anzahl
beobachten, wobei die hiesigen Werte leicht unter offener Arbeitsstellen landesweit eine stabile Wirt-
dem Schweizer Durchschnitt liegen. Wie anhand der schaftsentwicklung erwarten.
nachfolgenden Ausführungen ersichtlich, ist der
moderate Rückgang sowohl auf die Kategorie der Während diese Elemente die Nachfrage nach Eigen-
Einfamilienhäuser als auch auf diejenige der Eigen- heim stützen, sorgen erhöhte Leerstände und die
tumswohnungen zurückzuführen. Trotz der aktuel- verminderte Zuwanderung für eine preisdämpfende
len Kennzahlen kann die Situation am Schweizer Wirkung.
Immobilienmarkt weiterhin als robust bezeichnetTHURGAUER EIGENHEIM - INDEX | FRÜHLING 2019 5
VERGLEICH AUF STUFE
BEZIRK
$UERQ )UDXHQIHOG .UHX]OLQJHQ 0QFKZLOHQ :HLQIHOGHQ 7KXUJDX
Eigenheime Arbon Frauenfeld Kreuzlingen
Letzte 6 Monate –1,3 % –2,1 % –2,7 %
Letzte 12 Monate 0,0 % –2,5 % –0,8 %
Seit 1998 47,7 % 53,1 % 56,6 %
Münchwilen Weinfelden Thurgau
0,6 % –2,2 % –1,7 %
0,2 % –2,5 % –1,1 %
49,4 % 45,5 % 49,2 %
Unterschiedliche Entwicklungen im Während in Kreuzlingen kurzfristig gewisse Wert-
Kantonsgebiet korrekturen festzustellen sind, schwingt der Bezirk in
Wird die Thurgauer Preisentwicklung auf die einzel- der langfristigen Perspektive weiterhin obenaus: Seit
nen Bezirke heruntergebrochen, zeigen sich Unter- Beginn der Indexreihe 1998 haben die Eigenheim-
schiede. Im letzten Halbjahr weist beispielsweise preise um beinahe 57 % an Wert zugelegt. Ausschlag-
Münchwilen mit 0,6 % als einziger Bezirk eine posi- gebend hierfür sind nicht zuletzt die hohe Bevölke-
tive Wachstumsrate auf. Insbesondere in den Regio- rungszunahme und die vergleichsweise tiefen
nen Kreuzlingen (–2,7 %), Weinfelden (–2,2 %) und Leerstände. Ebenfalls ein starkes Preiswachstum ist
Frauenfeld (–2,1 %) sind die Immobilienpreise in über die Zeit im Bezirk Frauenfeld zu beobachten
diesem Zeitraum hingegen gesunken. Aus Jahressicht (53 %), wogegen der Bezirk Weinfelden den geringsten
hat sich neben Münchwilen auch der Bezirk Arbon Anstieg aufweist (46 %). Die ausgewiesenen Werte
über dem Kantonsschnitt entwickelt. Für beide Regio- sind jeweils nominaler Natur, das heisst, Inflation
nen resultiert in den letzten 12 Monaten praktisch oder Alterungseffekte werden nicht berücksichtigt.
ein Nullwachstum.6 THURGAUER EIGENHEIM - INDEX | FRÜHLING 2019
PREISINDEX FÜR
EINFAMILIENHÄUSER
(LQIDPLOLHQKlXVHU7KXUJDX (LQIDPLOLHQKlXVHU6FKZHL]
Einfamilienhäuser Thurgau Schweiz
Letzte 6 Monate (1.10.2018 bis 31.3.2019) –2, 4 % –0,9 %
Letzte 12 Monate (1.4.2018 bis 31.3.2019) –0,5 % 0,2 %
Seit 1998 45,7 % 78,8 %
Preisrückgang im Segment der Häuser das Preiswachstum von Schweizer Einfamilienhäu-
Das stetige Preiswachstum bei Schweizer Einfamili- sern über die letzten rund 20 Jahre doch beinahe 79 %.
enhäusern scheint zumindest temporär ein Ende Etwas gemässigter zeigt sich der Anstieg in der Ost-
gefunden zu haben. Anhand der aktuellen Marktzah- schweiz. Mit einem Plus von 46 % haben jedoch auch
len sind die Hauspreise im letzten Halbjahr landes- die Thurgauer Preise in diesem Zeitraum deutlich an
weit um 0,9 % zurückgegangen. Abgesehen von einigen Wert zugelegt. Allgemein können die Zukunfts-
richtungslosen Quartalen 2016 stellt dies den ersten aussichten für diese Objektkategorie weiterhin als
Rückgang seit mehr als 10 Jahren dar. Das Gleiche gilt stabil bezeichnet werden. Insbesondere an begehrten
für den Kanton Thurgau, wobei die Korrektur in den Standorten mit Nähe zum See oder guter Verkehrsan-
vergangenen 6 Monaten mit –2,4 % noch etwas höher bindung an die Arbeitsplätze ist der Boden begrenzt
ausgefallen ist. Die Betrachtung der Jahreswerte und das Angebot entsprechend knapp. In Regionen
relativiert die aktuell rückläufige Entwicklung. So- mit hoher Bautätigkeit und steigender Anzahl leerste-
wohl national (0,2 %) wie kantonal (–0,5 %) deutet die hender Wohneinheiten sind hingegen auch die Einfa-
12-Monats-Optik vielmehr auf eine Seitwärtsbewe- milienhäuser einem gewissen Preisdruck ausgesetzt.
gung hin. In der langfristigen Sicht sind die jüngsten
Korrekturen fast vollends vernachlässigbar, beträgtTHURGAUER EIGENHEIM - INDEX | HERBST 2018 7
PREISNIVEAU FÜR
EINFAMILIENHÄUSER
',(66(1+2)(1
%(5/,1*(1
(50$7,1*(1
67(&.%251
7b*(5:,/(1
.5(8=/,1*(1
(6&+(1=
0h167(5/,1*(1
$/71$8
:,*2/7,1*(1
0h//+(,0
.(66:,/
8(66/,1*(1 0b567(77(1
%(5*
:(,1)(/'(1 520$16+251
)5$8(1)(/'
%h5*/(1 (5/(1
68/*(1 $05,6:,/
Musterhaus Kanton Thurgau 1(8.,5&+ȼ
$))(/75$1*(1 (*1$&+
Objekttyp freistehend 6&+g1(1%(5* $5%21
Alter 8 Jahre
Lage im Ort gut :b1*, :833(1$8 %,6&+2)6=(// +251
Grundstücksfläche 600 m2 $$'25) 0h1&+:,/(1
Nettowohnfläche 180 m2 (6&+/,.21
6,51$&+
Anzahl Zimmer 6,5 5,&.(1%$&+ Preisniveau Musterhaus
Anzahl Badezimmer 2 :,/(1%(,:,/ > 1 300 000
1 200 000 – 1 300 000
Raumvolumen 1000 m3
1 100 000 – 1 200 000
Bauqualität gut
1 000 000 – 1 100 000
Zustand des Gebäudes gut – sehr gut 900 000 – 1 000 000
Parkplätze in sep. Garage 2 < 900 000
Musterhaus (ausgewählte Orte TG) CHF Musterhaus (ausgewählte Orte) CHF
Arbon 1 113 000 Zürich 2 820 000
Frauenfeld 1 234 000 Schaffhausen 1 138 000
Kreuzlingen 1 224 000 St. Gallen 1 364 000
Münchwilen 998 000 Wil 1 361 000
Weinfelden 1 111 000 Winterthur 1 717 000
Der Bodensee als Werttreiber Wie sich bei der Betrachtung obiger Karte unschwer
Wer im Kanton Thurgau den Kauf eines Einfamilien- erkennen lässt, wird das Preisniveau im Kanton stark
hauses plant, sieht sich je nach Region mit sehr unter- von der Nähe zum Bodensee geprägt. Einerseits ist
schiedlichen Marktpreisen konfrontiert. Um die dies natürlich auf Aspekte wie die schöne Aussicht
lagebedingten Preisdifferenzen sichtbar zu machen, und die Nähe zu Naherholungs- und Freizeitangebo-
wird ein freistehendes Musterhaus mit 180m2 Wohn- ten zurückzuführen. Andererseits weisen die Seege-
fläche und Baujahr 2011 definiert. In Gemeinden wie meinden aber vielfach auch vergleichsweise tiefe
Arbon, Weinfelden oder Steckborn wird das Objekt Steuersätze auf, was die Attraktivität eines Hauskaufs
zurzeit für etwa 1,1 Mio. Franken gehandelt. Rund zusätzlich erhöht. An der Spitze der kantonalen
10 % mehr zu bezahlen gilt es in den Bezirkshauptor- Preisrangliste befindet sich die Gemeinde Münster-
ten Frauenfeld oder Kreuzlingen, während an den lingen, wobei für das Musterobjekt auch in Mam-
preisgünstigsten Lagen im Südosten des Kantonsge- mern, Gottlieben und Salenstein über 1,3 Mio. Franken
biets ein Abschlag von bis zu 30 % zu beobachten ist. aufzuwenden sind.8 THURGAUER EIGENHEIM - INDEX | FRÜHLING 2019
PREISINDEX FÜR EIGEN-
TUMSWOHNUNGEN
(LJHQWXPVZRKQXQJHQ7KXUJDX (LJHQWXPVZRKQXQJHQ6FKZHL]
Eigentumswohnungen Thurgau Schweiz
Letzte 6 Monate (1.10.2018 bis 31.3.2019) –1,0 % 0,1 %
Letzte 12 Monate (1.4.2018 bis 31.3.2019) –1,8 % –1,0 %
Seit 1998 53,3 % 87,6 %
Wohnungspreise tendieren seitwärts Ob sich solche Wertsprünge in der näheren Zukunft
Im Segment der Eigentumswohnungen lässt sich wiederholen werden, scheint ungewiss. Aufgrund der
momentan eine Stabilisierung auf hohem Niveau anhaltenden Bautätigkeit und der geringeren Zuwan-
feststellen. Nach dem Allzeithoch Anfang 2018 und derung ist die Leerstandsquote gemäss Bundesamt
einer schwachen Wertkorrektur im Anschluss sind die für Statistik (BFS) schweizweit auf 1,6 % angestiegen
Preise im letzten Halbjahr landesweit in eine Seit- – der höchste Wert seit 20 Jahren. Für den Kanton
wärtsbewegung übergegangen. Dieser Trend bestä- Thurgau beträgt die Ziffer gar 2,4 %. Obwohl viele der
tigt sich mehrheitlich für den Thurgau, wenn auch die leerstehenden Einheiten Mietwohnungen betreffen,
kantonalen Zahlen zurzeit leicht unter denjenigen ist natürlich auch das Segment der Eigentumswoh-
der Schweiz liegen. In den letzten 6 Monaten weist nungen davon betroffen. Beispielsweise hat die Ver-
der Index für Eigentumswohnungen eine moderate marktungsdauer bei Neubauprojekten vielerorts
Abnahme von 1,0 % aus, was sich nahezu mit dem zugenommen. Gleichzeitig wirken die attraktiven
Wert der Vorperiode deckt. Getrieben durch die Finanzierungskonditionen und das vergleichsweise
starken Preissteigerungen seit 2007 respektive 2011, erschwingliche Preisniveau der Region weiterhin
resultieren aus der langfristigen Optik jedoch auch für stützend auf den Thurgauer Markt für Stockwerk-
diese Objektkategorie beachtliche Wachstumsraten. eigentum.THURGAUER EIGENHEIM - INDEX | FRÜHLING 2019 9
PREISNIVEAU FÜR EIGEN-
TUMSWOHNUNGEN
',(66(1+2)(1
%(5/,1*(1
(50$7,1*(1
67(&.%251
7b*(5:,/(1
.5(8=/,1*(1
(6&+(1=
0h167(5/,1*(1
$/71$8
:,*2/7,1*(1
0h//+(,0
.(66:,/
8(66/,1*(1 0b567(77(1
%(5*
:(,1)(/'(1 520$16+251
)5$8(1)(/'
Musterwohnung Kanton Thurgau %h5*/(1 (5/(1
68/*(1 $05,6:,/
Wohnungstyp Etagenwohnung 1(8.,5&+ȼ
$))(/75$1*(1 (*1$&+
Alter 5 Jahre 6&+g1(1%(5* $5%21
Lage im Ort gut
Lage im Gebäude gut :b1*, :833(1$8 %,6&+2)6=(// +251
Nettowohnfläche 115 m 2
$$'25) 0h1&+:,/(1
Anzahl Zimmer 4,5 (6&+/,.21
6,51$&+
Anzahl Badezimmer 2 5,&.(1%$&+ Preisniveau Musterwohnung
Balkon-/Terrassenfläche 20 m2 :,/(1%(,:,/ > 750 000
700 000 – 750 000
Anzahl Wohnungen 10
650 000 – 700 000
Bauqualität gut
600 000 – 650 000
Zustand des Gebäudes gut – sehr gut 550 000 – 600 000
Parkplätze in Tiefgarage 1 < 550 000
Musterwohnung (ausgewählte Orte TG) CHF Musterwohnung (ausgewählte Orte) CHF
Arbon 682 000 Zürich 1 587 000
Frauenfeld 748 000 Schaffhausen 699 000
Kreuzlingen 745 000 St. Gallen 818 000
Münchwilen 618 000 Wil 814 000
Weinfelden 679 000 Winterthur 1 014 000
Preiswerte Thurgauer Wohnungen Kantonal zeigen sich die höchsten Preise mit über
Wenig überraschend führen lagespezifische Aspekte 750 000 Franken in den begehrten Seegemeinden im
wie Erreichbarkeit, Infrastrukturleistungen oder Raum Kreuzlingen. Wird das vorherrschende Preisni-
steuerliche Vorteile auch bei dieser Wohnform zu veau jedoch mit einigen ausserkantonalen Ortschaf-
beträchtlichen Preisunterschieden. Innerhalb des ten verglichen, relativieren sich die dortigen Werte:
Kantons Thurgau wird für eine typische Etagenwoh- Während für den Erwerb der Musterwohnung in den
nung mit 115m2 Nettowohnfläche und einem Tiefgara- Städten St. Gallen oder Wil (SG) ein ähnlicher Betrag
genplatz durchschnittlich rund 625 000 Franken aufzuwenden ist, gilt es in Winterthur bereits über
bezahlt. Dies entspricht in etwa dem Preisniveau von eine Million Franken zu investieren. In Zürich wird
Aadorf oder Romanshorn. Deutlich teurer ist das für die gleiche Wohnung gar etwa das Doppelte
identische Objekt in Gemeinden wie Weinfelden oder benötigt. Aus dieser Optik kann das Preisniveau im
Wilen, in welchen ein Zuschlag von ungefähr 10 % zu Thurgau durchaus als gemässigt bezeichnet werden.
beobachten ist.10 THURGAUER EIGENHEIM - INDEX | FRÜHLING 2019
KURZBESCHRIEB
EIGENHEIMINDEX
Grundidee Indizes Hedonische Methode
Gemäss Definition ist ein Index ein statisti- Auf Basis von effektiven Transaktionspreisen
sches Instrument, welches einen Pool von wird mit einer statistischen Methode unter
Daten zusammenfasst und in einer Grafik Berücksichtigung der Eigenschaften der Im-
darstellt. Die indexierte Grafik dient als Mass- mobilien wie Lage, Alter, Zustand, Grösse oder
stab für die Messung von Veränderungen in der Entfernung zur nächsten Grossagglomeration
Datenbasis über einen bestimmten Zeitraum. ein Preisindex ermittelt. Dieser widerspiegelt
Üblicherweise wird der Index bei 100 angesetzt die effektive Marktentwicklung. Somit lassen
und alle Daten dann zu dieser Zahl in Relation sich Risiken und Renditen korrekt bestimmen.
gebracht. Im Finanzbereich geläufig sind Da eine Vielzahl von Eigenschaften der Objekte
Indizes wie z.B. der Swiss Market Index (SMI) berücksichtigt wird, steigt oder sinkt der Index
oder der Standard and Poor’s 500 (S & P 500). nicht, wenn in einer bestimmten Periode quali-
tativ hochwertige Objekte oder weniger inter-
Spezialfall Immobilienindizes essante Liegenschaften gehandelt werden.
Die Berechnung von Immobilienindizes ist im Nicht geeignet ist dieses Indexverfahren für
Vergleich zur Berechnung von Preis- und Per- Spezialliegenschaften wie etwa Villen mit
formanceindizes für andere Anlageformen wie Seeanstoss, für die zu wenige Transaktionen
Aktien komplex. Keine einzige Immobilie erfasst werden können.
gleicht genau einer anderen. Zudem ist die
Liquidität der Märkte relativ gering, die regio- Datengrundlage
nalen Unterschiede hingegen erheblich. Die Als Grundlage für den Thurgauer Eigenheim-
klassischen Berechnungsarten, basierend auf Index dienen anonymisierte Angaben von
Durchschnittspreisen oder auf Schätzungen, Banken, Versicherungen und Pensionskassen
weisen deshalb gewisse Probleme auf. Um zu effektiven Handänderungen.
mögliche systematische Verzerrungen zu
vermeiden, wird beim Thurgauer Eigenheim-
Index die sogenannte hedonische Methode als
Berechnungsgrundlage angewendet.NACHHALTIGKEITSBERICHT 2017 | NACHHALTIGKEITSSTR ATEGIE 11 Sie wünschen mehr Details zum Eigenheimmarkt? Besuchen Sie uns unter tkb.ch/eigenheimindex
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