Thurgauer Eigenheim-Index - Frühling 2021 - Preisentwicklung Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.
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Thurgauer Eigenheim-IndexFrühling 2021
Preisentwicklung Einfamilienhäuser
und Eigentumswohnungen.Die auf der Website bzw. in der Broschüre enthaltenen Informationen dürfen unter korrekter Angabe der Quelle von Dritten verwendet werden.
THURGAUER
EIGENHEIM-INDEX
Der Thurgauer Eigenheim-Index ist eine Dienstleistung der Thurgauer
Kantonalbank (TKB). Der Index ist eine nützliche und verlässliche
Quelle für die Immobilienwirtschaft und für alle, die sich für die Preis-
entwicklung von Wohneigentum im Thurgau interessieren. Der
Thurgauer Eigenheim-Index wird zweimal jährlich – im Frühling und
im Herbst – aktualisiert. Er ist im Internet einsehbar unter
www.tkb.ch/eigenheimindex.
Den Index erstellt im Auftrag der TKB das Informations- und Ausbil-
dungszentrum für Immobilien (IAZI). Für die Berechnung verwendet
das IAZI die Preise von effektiv erfolgten Handänderungen. Damit
vermittelt der Index ein transparentes Bild des Immobilienmarktes im
Kanton. Vertiefte Informationen zum Index gibt es auf Seite 10.
Die TKB ist seit vielen Jahren die führende Hypothekarbank im
Thurgau. Kundinnen und Kunden profitieren von einem vielfältigen
Angebot an Finanzierungen und schätzen die persönliche und pro-
fessionelle Beratung, die beim Erwerb eines Eigenheims ganz besonders
wichtig ist.4 TH U RGAU ER EIGEN H EIM-I N DEX | FRÜ H LI NG 2021
ENTWICKLUNG AUF
EINEN BLICK
(LJHQKHLPH7KXUJDX (LJHQKHLPH6FKZHL]
Eigenheime (Einfamilienhäuser & Eigentumswohnungen) Thurgau Schweiz
letzte 6 Monate (1.10.2020 bis 31.3.2021) 2,7 % 2,5 %
letzte 12 Monate (1.4.2020 bis 31.3.2021) 4,1 % 3,5 %
Seit 1998 58,2 % 95,1 %
Pandemie als Immobilienpreistreiber Einerseits sind die Wertsteigerungen auf die erhöhte
Im Frühjahr 2021 bestätigt sich, was bereits in der Bedeutung des eigenen Wohnraums zurückzuführen.
letzten Publikation im Herbst zu vermuten war: Mit der verordneten Homeoffice-Pflicht und den
Die Coronakrise hat das Preiswachstum im Schwei- eingeschränkten Freizeitmöglichkeiten hat der
zer Immobilienmarkt zusätzlich verstärkt. Seit dem Bedarf nach Innen- und Aussenflächen zugenommen.
Ausbruch der Pandemie vor rund einem Jahr ist im Andererseits zeigen sich Fundamentalfaktoren wie
landesweiten Durchschnitt ein Anstieg von 3,5 % das Zinsniveau und die Zuwanderung nahezu unver-
festzustellen. Innerhalb des Kantons Thurgau ändert. Entsprechend hat sich die Nachfrage, insbe-
haben die Preise sogar noch stärker zugelegt. Mit sondere in ländlicheren Gebieten, nochmals akzentu-
einem Plus von 4,1 % resultiert über die vergange- iert. Ob und in welchem Ausmass die Hausse eine
nen zwölf Monate die höchste jährliche Wachs- Fortsetzung finden wird, hängt nicht zuletzt von
tumsrate seit 2017. Sowohl kantonal wie national globalen Entwicklungen ab. Mit den weltweit geplan-
haben die Eigenheimpreise damit ein neues Allzeit- ten Konjunkturprogrammen steigt die Befürchtung
hoch erreicht. Wie lässt sich dies im Kontext der einer Inflation. Um die Preisstabilität sicherzustellen,
wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Unsicher- müssten die Notenbanken mittelfristig mit einem
heiten erklären? Kennt der Markt überhaupt eine Zinsanstieg reagieren, was sich wiederum dämpfend
Grenze? auf die Immobilienpreise auswirken dürfte.TH U RGAU ER EIGEN H EIM-I N DEX | FRÜ H LI NG 2021 5
VERGLEICH AUF STUFE
BEZIRK
$UERQ )UDXHQIHOG .UHX]OLQJHQ 0QFKZLOHQ :HLQIHOGHQ 7KXUJDX
Eigenheime Arbon Frauenfeld Kreuzlingen
letzte 6 Monate 2,7 % 3,5 % 0, 7 %
letzte 12 Monate 5,3 % 4,9 % 0,5 %
Seit 1998 59,5 % 64,8 % 60, 2%
Münchwilen Weinfelden Thurgau
5,0 % 1, 2 % 2,7 %
7, 6 % 1,3 % 4,1 %
57,7 % 54,0 % 58,2 %
Bezirk Münchwilen schwingt obenaus Deutlich gemässigter verhält sich die Dynamik in
Die covid-bedingten Veränderungen des Käuferver- der Region Weinfelden: Sowohl kurz- wie langfris-
haltens lassen sich auch beim Betrachten der tig liegen die Wachstumsraten unter dem Kantons-
Preisentwicklung in den verschiedenen Regionen mittel. Mit einem Anstieg von 54 % über den gesam-
eindrücklich aufzeigen. Begünstigt durch ein ten Verlauf der Zeitreihe seit 1998 haben sich die
verhältnismässig erschwingliches Preisniveau und Eigenheime aber auch in diesem Gebiet stetig
zahlreiche Zuzüger haben die Preise im Bezirk verteuert. Die höchste Wertsteigerung für den
Münchwilen innert Jahresfrist um beachtliche 7,6 % identischen Zeithorizont ist mit rund 65 % im
zugenommen. Für die vergangenen sechs Monate Bezirk Frauenfeld zu beobachten. Ungeachtet der
liegt der Wert bei 5,0 %, womit die Region auch im regionalen Unterschiede stellt der Thurgau im
schweizweiten Vergleich zu den Spitzenreitern aktuellen Umfeld eine sehr begehrte Wohngegend
gehört. Ebenfalls überdurchschnittlich zeigen sich dar. Unter der Annahme, dass gewisse neue Verhal-
die Preissteigerungen zurzeit in den Bezirken tensweisen auch nach der Pandemie bestehen
Frauenfeld und Arbon. bleiben, können die hiesigen Marktaussichten als
positiv bezeichnet werden.6 TH U RGAU ER EIGEN H EIM-I N DEX | FRÜ H LI NG 2021
PREISINDEX FÜR
EINFAMILIENHÄUSER
(LQIDPLOLHQKlXVHU7KXUJDX (LQIDPLOLHQKlXVHU6FKZHL]
Eigenheime (Einfamilienhäuser & Eigentumswohnungen) Thurgau Schweiz
letzte 6 Monate (1.10.2020 bis 31.3.2021) 2,7 % 2,4 %
letzte 12 Monate (1.4.2020 bis 31.3.2021) 3,8 % 3,0 %
Seit 1998 53,7 % 89, 9 %
Traum vom Haus allgegenwärtig Auch auf gesamtschweizerischer Ebene ist das
Nachdem die Preise von Einfamilienhäusern vor Wachstum mit einem Plus von 2,4 % beträchtlich,
rund zwei bis drei Jahren stagniert haben und wobei der Schub für einmal weniger von den Zent-
teilweise gar leicht rückläufig waren, ist seither eine rumslagen und üblichen Hotspots ausgeht. Beson-
klare Trendumkehr zu erkennen: Landauf, landab ders gesucht scheinen aktuell Standorte in der
soll der Traum der eigenen vier Wände verwirklicht Peripherie, welche die Nähe zu Arbeitsplätzen und
werden – anscheinend nach dem Prinzip «Koste es, Naherholungsgebieten vereinen. Entsprechend
was es wolle.» Aufgrund der beschränkten Bau- erweisen sich auch viele Teile des Kantons Thurgau
landreserven und politischen Bestrebungen zur als überdurchschnittlich attraktiv. Dies ist nicht
Verdichtung ist das Angebot jedoch beschränkt. Im zuletzt darauf zurückzuführen, dass die langfristi-
Zuge der Coronakrise hat sich dieser Umstand noch gen Wertsteigerungen deutlich unter dem nationa-
zusätzlich verstärkt, ziehen doch viele ältere Eigen- len Niveau liegen und sich ein Liegenschaftserwerb
tümer den Verbleib im Haus einem möglichen mit den geltenden Finanzierungsrichtlinien noch
Verkauf vor. Entsprechend wirkt sich der Nach- eher realisieren lässt. Seit 1998 und dem Beginn der
frageüberhang auf die Marktpreise aus. Alleine in Indexreihe sind die Hauspreise im Thurgau nominal
den vergangenen zwei Quartalen hat der TKB- um rund 54 %, schweizweit sogar um beinahe 90 %
Hauspreis-Index um 2,7 % zugelegt. angestiegen.TH U RGAU ER EIGEN H EIM-I N DEX | FRÜ H LI NG 2021 7
PREISNIVEAU FÜR
EINFAMILIENHÄUSER
',(66(1+2)(1
%(5/,1*(1
(50$7,1*(1
67(&.%251
7b*(5:,/(1
.5(8=/,1*(1
(6&+(1=
0h167(5/,1*(1
$/71$8
:,*2/7,1*(1
0h//+(,0
.(66:,/
8(66/,1*(1 0b567(77(1
%(5*
:(,1)(/'(1 520$16+251
)5$8(1)(/'
%h5*/(1 (5/(1
68/*(1 $05,6:,/
Musterhaus Kanton Thurgau 1(8.,5&+ȼ
$))(/75$1*(1 (*1$&+
Objekttyp freistehend 6&+g1(1%(5* $5%21
Alter 8 Jahre
Lage im Ort gut :b1*, :833(1$8 %,6&+2)6=(// +251
Grundstücksfläche 600 m2 $$'25) 0h1&+:,/(1
Nettowohnfläche 180 m2 (6&+/,.21
6,51$&+
Anzahl Zimmer 6,5 5,&.(1%$&+ Preisniveau Musterhaus
> 1 300 000
Anzahl Badezimmer 2 :,/(1%(,:,/
1 200 000 – 1 300 000
Raumvolumen 1000 m3
1 100 000 – 1 200 000
Bauqualität gut
1 000 000 – 1 100 000
Zustand des Gebäudes gut – sehr gut 900 000 – 1 000 000
Parkplätze in sep. Garage 2 < 900 000
Musterhaus (Kanton TG) CHF Musterhaus (ausserhalb TG) CHF
Arbon 1 200 000.– Zürich 3 065 000.–
Frauenfeld 1 319 000.– Schaffhausen 1 252 000.–
Kreuzlingen 1 250 000.– St. Gallen 1 499 000.–
Münchwilen 1 127 000.– Wil (SG) 1 481 000.–
Weinfelden 1 165 000.– Winterthur 1 765 000.–
Preiswerter Kanton Thurgau vorherrscht, bleibt die Attraktivität der Region für
Anhand der oben stehenden Preisniveaukarte wird viele Teile der Bevölkerung ungebrochen. Während
ersichtlich, dass sich die Zahlungsbereitschaft für das identische Musterhaus in St. Gallen für zirka
ein Einfamilienhaus innerhalb des Kantons stark CHF 1,5 Mio. die Hand wechselt, sind für den
unterscheiden kann. Für ein 8-jähriges Musterhaus Erwerb in Winterthur bereits rund CHF 1,8 Mio.
mit einer Wohnfläche von 180 m2 sind im Kantons- nötig. Gar über CHF 3 Mio. kostet das gleiche
mittel rund CHF 1,1 Mio. aufzuwenden. Getrieben Objekt in der Stadt Zürich. Wer sich nach einem
durch die hohen Wertzunahmen der letzten Quar- Einfamilienhaus mit einem zusätzlichen Arbeits-
tale entspricht dies auch ungefähr der aktuellen zimmer oder einem grosszügigen Garten umsieht,
Preislage in Aadorf, Sirnach oder Eschlikon im wird also im Kanton Thurgau auch mit vergleichs-
Bezirk Münchwilen. Deutlich höhere Werte sind weise gemässigtem Budget eher fündig.
in den begehrten Gemeinden am Bodensee sowie
in Frauenfeld zu beobachten, wo Preise über CHF
1,3 Mio. keine Seltenheit darstellen.
Da aus schweizweiter Optik praktisch im ganzen
Kanton ein vergleichsweise gemässigtes Preisniveau8 TH U RGAU ER EIGEN H EIM-I N DEX | FRÜ H LI NG 2021
PREISINDEX FÜR EIGEN-
TUMSWOHNUNGEN
(LJHQWXPVZRKQXQJHQ7KXUJDX (LJHQWXPVZRKQXQJHQ6FKZHL]
Eigentumswohnungen Thurgau Schweiz
letzte 6 Monate (1.10.2020 bis 31.3.2021) 2,6 % 2,5 %
letzte 12 Monate (1.4.2020 bis 31.3.2021) 4,5 % 4,1 %
Seit 1998 63,2 % 101,7 %
Keine Verschnaufpause im Wohnungsmarkt Die Gründe für die starken Wertzunahmen sind
Fast so rasant wie die Hauspreise setzen auch die neben den vorteilhaften Zinskonditionen vor allem
Werte von Eigentumswohnungen ihren Wachstums- im Bevölkerungswachstum zu finden. Seit dem Jahr
pfad fort. Innerhalb der letzten sechs Monate 2000 hat die Einwohnerzahl gemäss Bundesamt für
beträgt der Anstieg im Kanton Thurgau 2,6 %, was Statistik schweizweit um mehr als 20 % zugenom-
in etwa auch dem Schweizer Durchschnittswert von men. Im Kanton Thurgau liegt die Zunahme sogar
2,5 % entspricht. Auf Jahresbasis wird kantonal wie bei über 24 %, womit im Vergleich zu damals rund
national gar die 4-Prozent-Marke überschritten. 55 000 Personen mehr im Kantonsgebiet leben. Bei
Trotz der anhaltenden Bautätigkeit und der höheren der Mehrheit dieser Personen handelt es sich um
Verfügbarkeit an Objekten nimmt somit der Kauf- Zuzüger aus dem Ausland, während die ausserkan-
drang, sei es für die Eigennutzung oder zur Vermie- tonale Zuwanderung sowie der Geburtenüberschuss
tung, auch für diese Kategorie kein Ende. Wie sich nur einen geringen Teil des Zuwachses ausmachen.
anhand der Indexgrafik eindrücklich zeigt, sind die Bleiben die Schweiz und ihre Regionen als Wohn-
aktuellen Preissteigerungen jedoch kein kurzfristi- und Arbeitsort begehrt, wird dies nachfrageseitig
ges Phänomen. Seit der Jahrtausendwende haben auch in Zukunft eine wichtige Komponente der
sich die Wohnungspreise landesweit mehr als Marktentwicklung darstellen.
verdoppelt.TH U RGAU ER EIGEN H EIM-I N DEX | FRÜ H LI NG 2021 9
PREISNIVEAU FÜR EIGEN-
TUMSWOHNUNGEN
',(66(1+2)(1
%(5/,1*(1
(50$7,1*(1
67(&.%251
7b*(5:,/(1
.5(8=/,1*(1
(6&+(1=
0h167(5/,1*(1
$/71$8
:,*2/7,1*(1
0h//+(,0
.(66:,/
8(66/,1*(1 0b567(77(1
%(5*
:(,1)(/'(1 520$16+251
)5$8(1)(/'
Musterwohnung Kanton Thurgau %h5*/(1 (5/(1
68/*(1 $05,6:,/
Wohnungstyp Etagenwohnung 1(8.,5&+ȼ
$))(/75$1*(1 (*1$&+
Alter 5 Jahre 6&+g1(1%(5* $5%21
Lage im Ort gut
Lage im Gebäude gut :b1*, :833(1$8 %,6&+2)6=(// +251
Nettowohnfläche 115 m 2
$$'25) 0h1&+:,/(1
Anzahl Zimmer 4,5 (6&+/,.21
6,51$&+
Anzahl Badezimmer 2 5,&.(1%$&+ Preisniveau Musterwohnung
Balkon-/Terrassenfläche 20 m2 :,/(1%(,:,/ > 750 000
700 000 – 750 000
Anzahl Wohnungen 10
650 000 – 700 000
Bauqualität gut
600 000 – 650 000
Zustand des Gebäudes gut – sehr gut 550 000 – 600 000
Parkplätze in Tiefgarage 1 < 550 000
Musterwohnung (Kanton TG) CHF Musterwohnung (ausserhalb TG) CHF
Arbon 734 000.– Zürich 1 735 000.–
Frauenfeld 801 000.– Schaffhausen 767 000.–
Kreuzlingen 760 000.– St. Gallen 899 000.–
Münchwilen 697 000.– Wil (SG) 886 000.–
Weinfelden 711 000.– Winterthur 1 044 000.–
Heterogenes Preisgefüge im Kanton Der implizite Preis, der für vergleichsweise günsti-
Was kostet eine Eigentumswohnung im Kanton gere Objekte in Kauf genommen werden muss, liegt
Thurgau? Die Antwort hängt mit den Standortfak- oft in einer unterdurchschnittlichen Verkehrsanbin-
toren zusammen und kann darum variieren. Für dung. Mit steigender Distanz zu den Hauptverkehrs-
eine typische Musterwohnung mit einer Wohnflä- achsen Frauenfeld–Kreuzlingen und Winterthur–
che von 115 m2, Balkon und Tiefgaragenplatz sind in St. Gallen nimmt das Preisniveau generell ab. Doch
Gemeinden wie Weinfelden oder Romanshorn rund selbst in den Thurgauer Zentren zeigen sich die
CHF 700 000 zu budgetieren. Merklich höher Kaufpreise im überkantonalen Vergleich moderat.
anzusiedeln ist das Preisniveau an den beliebten Für den Kauf der identischen Musterwohnung im
Seelagen im Bezirk Kreuzlingen, an welchen die benachbarten Wil (SG) ist mit einem Kaufpreis
fiktive Eigentumswohnung für teilweise weit über gegen CHF 900 000 zu rechnen, während in Win-
CHF 800 000 gehandelt wird. Deutlich erschwing- terthur gar ein nochmaliger Aufpreis von ca. 15 % zu
licher ist der Erwerb im südlichen Kantonsteil um erwarten ist.
Bischofszell oder in der Region Diessenhofen.10 TH U RGAU ER EIGEN H EIM-I N DEX | FRÜ H LI NG 2021
KUR ZBESCHRIEB
EIGENHEIM-INDEX
Grundidee Indizes Hedonische Methode
Gemäss Definition ist ein Index ein statisti- Auf Basis von effektiven Transaktionspreisen
sches Instrument, welches einen Pool von wird mit einer statistischen Methode unter
Daten zusammenfasst und in einer Grafik Berücksichtigung der Eigenschaften der Im-
darstellt. Die indexierte Grafik dient als Mass- mobilien wie Lage, Alter, Zustand, Grösse oder
stab für die Messung von Veränderungen in der Entfernung zur nächsten Grossagglomeration
Datenbasis über einen bestimmten Zeitraum. ein Preisindex ermittelt. Dieser widerspiegelt
Üblicherweise wird der Index bei 100 angesetzt die effektive Marktentwicklung. Somit lassen
und alle Daten dann zu dieser Zahl in Relation sich Risiken und Renditen korrekt bestimmen.
gebracht. Im Finanzbereich geläufig sind Da eine Vielzahl von Eigenschaften der Objekte
Indizes wie z.B. der Swiss Market Index (SMI) berücksichtigt wird, steigt oder sinkt der Index
oder der Standard and Poor’s 500 (S & P 500). nicht, wenn in einer bestimmten Periode quali-
tativ hochwertige Objekte oder weniger inter-
Spezialfall Immobilienindizes essante Liegenschaften gehandelt werden.
Die Berechnung von Immobilienindizes ist im Nicht geeignet ist dieses Indexverfahren für
Vergleich zur Berechnung von Preis- und Per- Spezialliegenschaften wie etwa Villen mit
formanceindizes für andere Anlageformen wie Seeanstoss, für die zu wenige Transaktionen
Aktien komplex. Keine einzige Immobilie erfasst werden können.
gleicht genau einer anderen. Zudem ist die
Liquidität der Märkte relativ gering, die regio- Datengrundlage
nalen Unterschiede hingegen erheblich. Die Als Grundlage für den Thurgauer Eigen-
klassischen Berechnungsarten, basierend auf heim-Index dienen anonymisierte Angaben
Durchschnittspreisen oder auf Schätzungen, von Banken, Versicherungen und Pensionskas-
weisen deshalb gewisse Probleme auf. Um sen zu effektiven Handänderungen.
mögliche systematische Verzerrungen zu ver-
meiden, wird beim Thurgauer Eigenheim-Index
die sogenannte hedonische Methode als
Berechnungsgrundlage angewendet.NACH HALTIGKEITSBERICHT 2017 | NACH HALTIGKEITSSTR ATEGI E 11 Sie wünschen mehr Details zum Eigenheimmarkt? Besuchen Sie uns unter tkb.ch/eigenheimindex
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