Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2020 - Ernst & Young Real Estate GmbH Januar 2020 - EY
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Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2020 Ernst & Young Real Estate GmbH Januar 2020
1 Kernergebnisse
2 Immobilientransaktionsmarkt
3 Design der Studie
4 Ergebnisse Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2020
5 Kontakt
Seite 2
Editorial Liebe Leserinnen, liebe Leser, wir präsentieren Ihnen das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2020. Zum bereits 14. Mal haben wir professionelle Investoren nach ihrer Einschätzung zum deutschen Immobilienmarkt befragt. Im letzten Jahr zogen am Horizont einige Gewitterwolken auf. Auf der politischen Bühne wurden wahlweise Grotesken oder Dramen aufgeführt. Ein Handelskrieg zwischen den USA und China drohte zu eskalieren. Großbritannien wollte nun endlich den Brexit vollziehen. Und in Berlin wurden Enteignungen von Wohnungsunternehmen ernsthaft diskutiert. Gleichzeitig drohte die deutsche Konjunktur seit vielen Jahren des Aufschwungs erstmals wieder in eine Rezession abzugleiten. Und heute? Die Wolken haben sich weitgehend verzogen. Der deutsche Immobilienmarkt ist aus der Gemengelage der skizzierten Probleme unbeschadet herausgekommen. So lassen sich – auch aus den Ergebnissen unseres aktuellen Trendbarometers – zahlreiche positive Vorzeichen für das Jahr 2020 ableiten: Ein Großteil der Befragten erwartet ein gleichbleibendes oder maximal leicht sinkendes Transaktionsvolumen. Der deutsche Immobilienmarkt wird generell als sehr attraktiv angesehen. Hauptursache für seine Vitalität ist und bleibt die Ägide der Niedrigzinspolitik, an der sich – so jedenfalls die einhellige Meinung – auch in der Amtszeit der neuen EZB-Präsidentin Christine Lagarde so schnell nichts ändern wird. Die „Flut des Anlagegeldes“ dauert an, eine Ebbe ist nicht in Sicht. Und zu Immobilienanlagen gibt es derzeit eben kaum eine Alternative. Natürlich verbleiben Wermutstropfen: Mit dem sogenannten Mietendeckel hat die Regulierung des Wohnungsmarktes von Berlin aus an Schärfe zugenommen. Es bleibt abzuwarten, welche Strahlkraft dieser gefährliche Vorstoß einer Landesregierung entfalten wird. Ein anderer, heiß diskutierter Eingriff liegt noch komplett im toten Winkel unserer Branche: Die CO₂-Abgabe dürfte gravierende Auswirkungen haben – immerhin ist der Gebäudesektor für rund ein Drittel der CO₂-Emissionen in Deutschland verantwortlich. Das sind Herausforderungen, die noch zu meistern sind. Wir bedanken uns ganz herzlich bei allen Unternehmen, die sich an der Befragung beteiligt haben. Durch ihre Mitwirkung durften wir erneut eine umfassende und ausgewogene Markteinschätzung vorlegen. Vielen Dank! Nun wünschen wir Ihnen eine spannende Lektüre und freuen uns auf einen lebendigen Dialog. Sprechen Sie uns gerne an! Christian Schulz-Wulkow Paul von Drygalski Partner, Leiter Immobiliensektor Director Deutschland, Schweiz, Österreich Seite 3
Kernergebnisse Seite 4
Kernergebnisse
01 02
Attraktivität
Investmentvolumen bleibt auch
Differenzierte Beurteilung des 2020 auf hohem Niveau
deutschen Investmentmarktes
03 04
Immobilienmarktumfeld
Transaktionsmarkt
Branche erwartet keine
Starker Rückgang von Share Deals
Auswirkungen der Konjunktur-
durch Grunderwerbsteuerreform
abschwächung im Jahr 2020
05 06
Kaufpreisentwicklung
Investmentstrategie im „late cycle“
Büro: 1a Lagen weiterhin mit
Später Marktzyklus: Umkämpfter
Potenzial
Markt motiviert zu aktiven Strate-
Wohnen: B-Lagen mit höherem
gien
Steigerungspotenzial
Seite 5
Kernergebnisse
Investmentfokus
07 08
Nutzung: Büroinvestments
Finanzierungsmarkt unangefochten im Fokus der
Zinswende nicht in Sicht Investoren
Wohnen: Berlin in der Gunst weiter
gesunken
09 10
Digitalisierungstrends
Umweltbewusstsein
Digitale Immobilienwirtschaft
Bestandshalter unbeeindruckt von
benötigt unternehmens-
möglicher CO2-Abgabe
übergreifende Datenstandards
11 12
Megatrends der nächsten Trends der einzelnen Assetklassen
5 bis 10 Jahre Büro: „War for Talents“ wird auf
Trotz steigender Relevanz: der Bürofläche entschieden
Klimawandel schwächster Wohnen: Regulierungen schaden
Megatrend Gebäudequalität
Seite 6
Immobilientransaktionsmarkt Seite 7
Transaktionsvolumina der letzten 15 Jahre …
Transaktionsvolumina in Mrd. Euro in Deutschland*
89,5
79,0 78,1 75,0–80,0
72,8
65,3 65,7
53,2 52,7
15-Jahres-Durchschnitt: 50,9
70,7
44,2 55,5 60,5
35,7 36,0 57,2
53,3 52,5
29,0
43,7 25,9 39,9
22,9 30,5
21,7 25,0
13,4
21,1 23,0
19,1 23,5
10,1 15,6 17,6 18,8
14,0 9,5 12,0 11,0 13,7 12,8 13,2
4,8 3,3 3,8 6,0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Wohnen (nur Portfolios) Gewerbe
2018 2019 Ausblick 2020
► Rekordergebnis für das Transaktionsvolumen auf ► Immobilien-Investmentmarkt erzielt höchstes ► Anlageprodukt Immobilie weiterhin stark im
dem Gewerbeinvestmentmarkt Transaktionsvolumen aller Zeiten Fokus der Investoren
► Zweitbestes Ergebnis für Wohninvestments ► Anzahl der Transaktionen nimmt ab ► Transaktionsvolumen bleibt auf einem historisch
nach 2015 hohen Niveau
► Volumina der Transaktionen nehmen zu
► Transaktionsvolumen liegt weiterhin deutlich
über dem Mittel der letzten 15 Jahre
* Nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs); Quelle: EY Research
Seite 8… und in den Quartalen des Jahres 2019
Transaktionsvolumina im Jahr 2019 in Mrd. Euro in Deutschland*
33,9
24,2
16,7 28,6
14,7
17,9
13,1
11,1
6,4 5,4
3,6 3,5
Q1 Q2 Q3 Q4
Wohnen (nur Portfolios) Gewerbe
Wohnen Gewerbe Entwicklung
► Mehr als die Hälfte der Transaktionen entfällt auf ► Historischer Umsatzrekord im Gewerbesektor ► Transaktionsvolumen im zweiten Halbjahr auf
Big-7-Standorte extrem hohem Niveau
► Büroinvestments dominieren Anlageklasse
► Ankäufe der öffentlichen Hand treiben ► Q4 ist das umsatzstärkste Quartal aller Zeiten
► Besonders starke Renditekompression bei Top-
Wohninvestmentvolumen
Logistikimmobilien ► Indirekte Investitionen in Form von
Unternehmensbeteiligungen stellt interessante
Alternative für Investoren dar
* Nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs); Quelle: EY Research
Seite 9Die größten deutschen Gewerbeimmobilientransaktionen* …
Quartal Verkäufer Käufer Target Einheiten Preis
Q3 Dream Global Blackstone Dream Global REIT (Büro, Logistik) 109 € 3.000 Mio.
Q3 Generali/Viridium Commerz Real Millennium-Portfolio (Mischnutzung) 49 € 2.500 Mio.
Q2 Hudson‘s Bay Company (HBC) Signa Übernahme Karstadt/Kaufhof (49,9 %) - € 1.200 Mio.
Q4 Hypo Vereinsbank AG Commerz Real Tucherpark (Mischnutzung), München 10 € 1.100 Mio.
Q3 Aroundtown TLG Beteiligung an Aroundtown (10 %) - € 1.000 Mio.
Q4 Blackstone AGC The Squaire (Büro, Hotel), Frankfurt 1 € 950 Mio.
Q4 Hypo Vereinsbank AG Imfarr Omega-Portfolio (Büro, Logistik) 35 € 800 Mio.
AXA/Norges Bank Investment
Q2 Invesco Die Welle (Büro), Frankfurt 1 € 620 Mio.
Management
Q4 Accumulata/Art-Invest Bayerische Versorgungskammer Die Macherei (Büro, Hotel), München - € 600 Mio.
Q4 Apollo Global Management GIC Maximus-Portfolio (Logistik, deutscher Anteil) 14 € 570 Mio.
Verkäufergruppen** Käufergruppen** Transaktionsgröße (Top-Deals)
► Projektentwickler zählen 2019 zu den aktivsten ► Asset-/Investmentmanager am umsatzstärksten ► 5 Transaktionen mit einem Volumen
Verkäufergruppen > € 1.000 Mio.
► Ausländische Investoren gleichermaßen aktiv wie
deutsche (ca. 50 %) ► Zwei Single-Asset-Transaktionen in Frankfurt
unter den Top-Deals
► US-Investoren aktivste Käufernation (knapp 13 %)
* Nur veröffentlichte Transaktionen; Quelle: EY Research
** Bezogen auf den gesamten Transaktionsmarkt (inkl. Top-Deals)
Seite 10… und Wohnimmobilientransaktionen* im Jahr 2019
Quartal Verkäufer Käufer Target Wohneinheiten Preis
Q2 China Investment Corporation ZBI/Union Investment Übernahme BGP-Gruppe 16.000 € 1.800 Mio.
Q3 ADO Properties Gewobag Wohnportfolio (Berlin) 5.750 € 920 Mio.
Q3 ADO Properties Adler Real Estate Übernahme ADO Group 7.800 € 708 Mio.
Q1 Akelius Deutsche Wohnen Wohnportfolio (deutschlandweit) 2.800 € 685 Mio.
Wohnportfolio (Kiel, Lübeck, Erfurt,
Q3 Deutsche Wohnen ZBI 6.350 € 615 Mio.
Chemnitz)
Q3 Akelius Patrizia Wohnportfolio (Hamburg, München) 1.490 € 420 Mio.
Q3 k. A. k. A. Platinum-Portfolio ~ 1.000 > € 400 Mio.
Quartiersentwicklung Glasmacherviertel
Q4 Brack Capital Properties Private Investoren 1.130 € 375 Mio.
(75 %), Düsseldorf
Q4 Deutsche Wohnen Degewo Wohnportfolio (Berlin) 2.140 € 360 Mio.
Q4 Großaktionär Consus Real Estate ADO Properties/Adler Real Estate Beteiligung an Consus Real Estate (22 %) - € 294 Mio.
Verkäufergruppen** Käufergruppen** Transaktionsgröße (Top-Deals)
► Asset-/Fondsmanager zählen 2019 neben ► Offene Spezialfonds und Immobilien-AGs mit ► Nur eine Transaktion im Jahr 2019
Projektentwicklern zu den aktivsten größten Ankaufsvolumina 2019 > € 1.000 Mio.
Verkäufergruppen
► Deutsche Investoren auf der Käuferseite am ► Gehandeltes Transaktionsvolumen etwas höher
aktivsten (> 90 %) als im Vorjahr
► Hohe Aktivitäten der öffentlichen Hand ► Gehandelte Anzahl Wohneinheiten deutlich
niedriger als im Vorjahr
* Nur veröffentlichte Transaktionen; Quelle: EY Research
** Bezogen auf den gesamten Transaktionsmarkt (inkl. Top-Deals)
Seite 11Design der Studie Seite 12
Design der Studie
Die Ergebnisse der Studie beruhen auf unserer Umfrage (Oktober 2019), an der rund 250 Investoren, die in den
vergangenen Jahren am deutschen Immobilienmarkt aktiv waren, teilgenommen haben.
Themengebiete des Fragebogens:
► allgemeine Einschätzung des Immobilien-Investmentmarktes in Deutschland im Jahr 2020
durch aktive Marktteilnehmer
► Immobilien-Investmentstrategie im Hinblick auf die Entwicklung des Immobilienmarktes
Die befragten Unternehmen bilden einen repräsentativen Querschnitt des deutschen Immobilien-
Investmentmarktes. Dazu zählen:
► Banken ► Kapitalanlagegesellschaften
► Immobilienfonds ► Opportunity-/Private-Equity-Fonds (PE)
► Immobilien-AGs/REITs ► Privatpersonen/Family Offices
► institutionelle Investoren ► Wohnungsgesellschaften
► Projektentwickler
Neben der Auswahl aus vorgegebenen Antworten hatten die Teilnehmer die Möglichkeit, zu jeder Frage individuelle
Kommentare abzugeben.
Seite 13Ergebnisse Trendbarometer Immobilien- Investmentmarkt 2020 Seite 14
Einschätzungen des deutschen Transaktionsmarktes durch
Marktteilnehmer
2018 2019 2020
► „Stabilstes Land in der Eurozone mit ► „Wir glauben weiterhin an steigende ► „Mangels Alternativen für private wie
Multi-Metropolen-Struktur, insofern Mieten in Deutschland und damit auch auch institutionelle Investoren bleibt
hohe Liquidität in diversen Metro- an Deutschland als Investmentmarkt Deutschland für Immobilien-
polen/Großstädten. bei erwiesenermaßen geringen Investments interessant.“
Risikodiversifikation regional möglich, Renditen.“
da keine Zentral-Metropolen-Struktur ► „Starker Wettbewerb bei sinkenden
wie in anderen europäischen ► „Zukünftig wird der Fokus auf Renditen stellt Investoren vor große
Ländern.“ Bestandsinvestitionen liegen, Herausforderungen.“
da hier bessere Renditen zu erwarten
► „Trotz hohen Wachstums (Immo- sind als bei Zukäufen.“ ► „Solange die politische und rechtliche
bilienpreise und -mieten) sehr gute Situation ungeklärt ist, wie die
Anlagealternative; Deutschland noch ► „Große Skepsis gegenüber gesetz- Bundes- und Landespolitik sich zum
eher defensiv bewertet.“ lichen Änderungen; Verschärfung des Thema Mietendeckel/Mietpreisbremse
Mieterschutzes verringert die positioniert, ist der Mietwohnungs-
► „Andere Länder sind nicht ganz so Investitionsfreudigkeit.“ bereich weniger attraktiv.“
teuer und bringen bessere Renditen.“
Seite 15Differenzierte Beurteilung des deutschen Investmentmarktes
„Wie beurteilen Sie die Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilien-Investments im Jahr 2020?“
Kernaussagen Attraktivität Deutschlands als Statements
Standort für Immobilien-Investments
► Auch im Jahr 2020 werden Immo- ► „Im aktuellen Zinsumfeld gibt es
bilien-Investments in Deutschland als weiterhin kaum Alternativen für
„attraktiv“ oder „sehr attraktiv“ stabilen Cashflow.“
eingeschätzt. (93 % vs. 97 %)
61%
► „Die politischen Rahmenbedingungen
► Dabei hat der Anteil derer, die kühlen die Attraktivität kontinuierlich
Deutschland als „sehr attraktiv“ ab.“
einstufen, allerdings im Vergleich zum
Vorjahr abgenommen. (32 % vs. 41 %) ► „Selektiv attraktiv – nicht alle Lagen
und Nutzungsarten sind noch
► Der Anteil der Befragten, die interessant.“
Deutschland als „weniger attraktiv“
einschätzen, ist leicht gestiegen. 32%
(7 % vs. 3 %)
7%
Sehr attraktiv Attraktiv Weniger attraktiv
Vergleich zum Vorjahr (2020 vs. 2019)
Seite 16Investmentvolumen: Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau erwartet
„Wie wird sich das Investmentvolumen in Deutschland im Jahr 2020 entwickeln?“
Kernaussagen Veränderung des Investmentvolumens Statements
► Die Mehrheit der Befragten geht von ► „Es bleibt sehr viel zu investierendes
einer Seitwärtsbewegung auf hohem Kapital im Markt bei gleichzeitig
Niveau aus. (70 %) niedrigen bzw. negativen Zinsen.“
70%
► Einen Anstieg des Investment- ► „Aufgrund des hohen Liquiditätsdrucks
volumens erwarten nur etwa 14 % der und weiterhin hoher Bautätigkeit
Befragten. werden Immobilien als Anlageprodukt
sehr gefragt sein – überlagert zu-
nächst auch die konjunkturellen
Eintrübungen.“
► „Tendenz eher sinkend aufgrund der
sich eintrübenden gesamtwirtschaft-
lichen Situation.“
16% 14%
Seitwärtsbewegung auf Volumen sinkt Volumen steigt an
hohem Niveau
Ich stimme zu
Seite 17Branche erwartet keine Auswirkungen der Konjunkturabschwächung
im Jahr 2020
„Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilienmarktumfeld stimmen Sie für 2020 zu?“
Kernaussagen „Baulandknappheit könnte durch stringenteres
Handeln der Kommunen vermindert werden
► Baulandknappheit könnte durch stringenteres 65% 29% 4% (Ausweisung von Bauflächen, schnelleres
Handeln der Kommunen vermindert werden. Baurecht etc.).“
(94 %)
„Die Kapazitätsengpässe des Baugewerbes führen
► Projektentwicklungen werden durch Kapa- 48% 41% 11% zu steigenden Preisen und Verzögerungen von
Bauvorhaben.“
zitätsengpässe des Baugewerbes teurer und
später fertiggestellt. (89 % vs. 98 %) „Kommunen greifen weiterhin verstärkt in den
Immobilienmarkt ein (Mietendeckel, Ausübung
► Politische Einflussnahme am Immobilienmarkt 43% 40% 15% von Vorkaufsrechten, Sicherung strategischer
zunehmend spürbar. (83 % vs. 70 %) Grundstücke durch städtebauliche Maßnahmen,
Milieuschutz etc.).“
► Unsicherheiten durch politische und wirtschaft- „Politische und weltwirtschaftliche Instabilitäten
liche Instabilitäten nehmen weiterhin zu. 36% 41% 20% (internationaler Handelsstreit, Brexit) können
(77 % vs. 71 %) auch auf den deutschen Immobilienmarkt
durchschlagen.“
► Baugebote werden als probates Mittel gegen
Grundstücksspekulation gesehen. (75 %) „Baugebote können ein probates Mittel gegen
25% 50% 20% 5% Grundstücksspekulation sein.“
► Immobilienbranche wünscht sich überwiegend
mehr Transparenz im Transaktionsgeschäft.
(72 %) „Die Schaffung einer höheren Transparenz beim
28% 44% 21% 7% Immobilienkauf zur Vermeidung von Geldwäsche
ist dringend erforderlich.“
► Weniger als die Hälfte der Befragten erwartet eine
konjunkturelle Abkühlung des Immobilienmarktes.
(40 %) „Eine Konjunkturabschwächung wird sich bereits
9% 31% 53% 7% 2020 negativ auf den Immobilienmarkt aus-
wirken.“
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Vergleich zum Vorjahr (2020 vs. 2019)
Seite 18Starker Rückgang von Share Deals durch
Grunderwerbsteuerreform erwartet
„Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilientransaktionsmarkt stimmen Sie für 2020 zu?“*
Kernaussagen
► Es wird ein starker Rückgang von Share Deals „Die Grunderwerbsteuerreform wird zu einem
29% 46% 23% 2% starken Rückgang von Share Deals führen.“
durch die geplante Reform der Grunderwerb-
steuer erwartet. (75 %)
► Die konsequente Anwendung des Bestellerprinzips
könnte die Gesamtcourtage der Makler redu- „Bei der Beauftragung von Maklern würde das
zieren. (67 %) 25% 42% 23% 10% konsequente Bestellerprinzip (im Gegensatz zur
hälftigen Teilung wie geplant) die Gesamt-
► Deutschland bleibt weiterhin ein Profiteur des courtage reduzieren.“
Brexits. (64 %)
► Lockerung der Investmentkriterien ermöglicht ein „Der deutsche Investmentmarkt profitiert von
flexibleres Handeln der Investoren am Trans- den Unsicherheiten in Bezug auf den Brexit
14% 50% 33% 3% (Zufluss internationalen Kapitals, höhere
aktionsmarkt. (64 %) Flächennachfrage, Standortverlegungen).“
► In Ballungszentren folgt die Gewerbeflächen-
knappheit der Wohnflächenknappheit. (60 %)
„Investmentkriterien werden gelockert, um
20% 44% 32% 4% flexibler am Markt agieren zu können
(Assetklassen, Lageanforderung und Volumina).“
20% 40% 32% 8% „Der Wohnungsknappheit folgt die Knappheit von
Gewerbeflächen in Ballungszentren.“
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
* Mehrfachnennungen möglich
Seite 19Später Marktzyklus: Umkämpfter Markt motiviert zu
aktiven Strategien
„Welche Investmentstrategie wird zum Ende eines Marktzyklus („late cycle“) präferiert?“
Kernaussagen
40% 53% 6% „Selektiverer Ankauf“
► Selektiverer Ankauf ist für eine deutliche Mehrheit
der Befragten die präferierte Investmentstrategie.
(93 % vs. 90 %) 17% 62% 17% 4% „Manage-to-Core-Strategie“
► Manage-to-Core-Investments bleiben wesentlich
beliebter als Super-Core-Strategien. 39% 38% 20% 3% „Gewinnmitnahme durch Verkauf“
(79 % bzw. 41 %)
► Nischenprodukte sowie Investments im Ausland 21% 53% 18% 8% „Fokus auf Nischenprodukte“
sind weiterhin gesucht.
(74 % bzw. 69 %)
21% 48% 24% 7% „Investments im Ausland“
► Projektentwicklungen in eigener Regie sind
ähnlich gefragt wie Ankäufe von Forward Deals.
(56 % bzw. 54 %) 20% 36% 34% 10% „Projektentwicklungen in eigener Regie“
► Das Warten auf günstigere Preise kommt für gut
25% 29% 41% 5% „Ankauf von Forward Deals“
die Hälfte der Teilnehmer infrage.
(51 % vs. 54 %)
15% 36% 32% 17% „Warten auf günstigere Preise“
11% 33% 42% 14% „Investition in Mezzanine-/Debt-Fonds“
10% 31% 49% 10% „Super-Core-Strategie“
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Vergleich zum Vorjahr (2020 vs. 2019)
Seite 20Büro: Optimismus bei 1a-Lagen – Vorsicht in der Peripherie
Katerstimmung im Einzelhandel
„Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Deutschland im Jahr 2020 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?“
Kernaussagen Büro* Einzelhandel*
► Für 1a-Lagen im Bürosegment werden weiterhin
steigende Kaufpreise prognostiziert.
(57 % vs. 48 %)
► Antizipiert werden gleich bleibende Kauf- 71%
preisentwicklungen für periphere Bürolagen.
(Gleich bleibend: 61 % vs. 34 %) 61%
57% 58%
► Nur eine Minderheit geht von steigenden 54%
Kaufpreisen im Bereich des Einzelhandels aus. 50%
43%
► Abseits von Prime- bzw. Top-Lagen werden 41%
vermehrt fallende Kaufpreise im Einzelhandels- 38%
34%
segment erwartet. (1b: 58 % vs. 2 %)
(Peripherie: 71 % vs. 3 %)
25% 25%
14%
7% 8% 8%
2% 4%
Preise steigen Preise bleiben Preise fallen Preise steigen Preise bleiben Preise fallen
gleich gleich
1a 1b Peripherie
Vergleich zum Vorjahr (2020 vs. 2019) * Mehrfachnennungen möglich
Seite 21Wohnen: Steigende Preise mit abnehmender Dynamik
„Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Deutschland im Jahr 2020 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?“
Kernaussagen Wohnen*
► Einen Preisanstieg bei Wohnimmobilien in A-
Lagen sieht nur noch eine knappe Mehrheit der
Befragten. (55 % vs. 64 %).
► Ein anderes Bild zeigt sich für B-Lagen. Eine
Mehrheit geht von steigenden Preisen aus.
(60 % vs. 40 %) 60% 59%
55%
► Periphere Lagen werden zumindest als
weitgehend preisstabil eingeschätzt.
(Gleich bleibend: 59 % vs. 35 %)
41%
36%
► Folglich erwartet die große Mehrheit der 33%
Marktteilnehmer keine fallenden Preise für
Wohnimmobilien.
8%
4% 4%
Preise steigen Preise bleiben Preise fallen
gleich
1a
1a 1b
1b Peripherie
Peripherie
Vergleich zum Vorjahr (2020 vs. 2019) * Mehrfachnennungen möglich
Seite 22Logistik: Weitere Preisfantasie vor allem in sehr guten Lagen
Hotel: Investoren sehen stabiles Preisniveau
„Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Deutschland im Jahr 2020 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?“
Kernaussagen Logistik* Hotel*
► Logistik: Über alle Lagen hinweg sieht eine
Mehrheit eine positive bzw. stabile Entwicklung.
► Abseits von A-Lagen gehen die Befragten
überwiegend von einem stabilen Preisniveau für
65%
Logistikimmobilien aus.
(1b: 56 % vs. 48 %) (Peripherie: 59 % vs. 39 %) 59% 58%
55% 56% 56%
► Die Mehrheit der Befragten geht für alle
Hotellagen von einem gleich bleibenden
Preisniveau aus.
41%
37% 38%
31%
24%
17% 17% 18%
11%
7% 6%
4%
Preise steigen Preise bleiben Preise fallen Preise steigen Preise bleiben Preise fallen
gleich gleich
1a 1b Peripherie
Vergleich zum Vorjahr (2020 vs. 2019) * Mehrfachnennungen möglich
Seite 23Zunehmende Regulierung von Immobilienmärkten könnte Banken zum
Handeln zwingen
„Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilienfinanzierungsmarkt 2020 stimmen Sie zu?“
Kernaussagen
► Zinswende ist noch nicht in Sicht.
► Die überwiegende Mehrheit geht von einem gleich „Das Zinsniveau wird niedrig bleiben oder sogar
43% 48% 7% weiter sinken.“
bleibenden oder sogar sinkenden Zinsniveau aus.
(91 % vs. 39 %)
► Drohende Gefahr von Covenant-Brüchen durch
zunehmende Regulierungsmaßnahmen. (76 %)
► Nur eine Minderheit glaubt, dass Niedrigzinsen
den Spielraum der Banken erhöhen, höhere
Margen am Markt durchzusetzen. (36 %) „Die Regulierung von Immobilienmärkten kann
nicht nur zu einer Wertminderung von Immo-
35% 41% 23% bilien, sondern auch zu einem Bruch der
Covenants bei der Finanzierung führen.“
„Niedrigzinsen erhöhen den Spielraum für
8% 28% 45% 19% Banken, die Marge zu erhöhen.“
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Vergleich zum Vorjahr (2020 vs. 2019)
Seite 24Büroinvestments weiter ganz oben auf dem Einkaufszettel
„Wie stark stehen die folgenden Nutzungsarten im Jahr 2020 in Ihrem Investmentfokus?“
Kernaussagen
► Die Mehrheit der Befragten favorisiert die
Nutzungsart „Büro“.
(stark/mittelmäßig: 77 % vs. 80 %)
55% 22% 7% 16%
► Trotz zunehmender Regulatorik: „Wohnen“ „Büro“
gleichbleibend nachgefragt.
(Stark/Mittelmäßig: 71 % vs. 71 %)
► Der Abwärtstrend beim Einzelhandel setzt sich
fort. (Gering/Gar nicht: 67 % vs. 59 %)
45% 26% 12% 17% „Wohnen“
8% 25% 40% 27% „Einzelhandel“
Stark Mittelmäßig Gering Gar nicht
Vergleich zum Vorjahr (2020 vs. 2019)
Seite 25Büro: Top 7 bleiben Spitze
Einzelhandel: München liegt in der Gunst deutlich vorn
„Welche deutschen Standorte stehen im Jahr 2020 besonders in Ihrem Investmentfokus?“
Kernaussagen Büro und Einzelhandel*
► Investoren favorisieren auf dem Markt für
Büroimmobilien Berlin (14 % vs. 15 %) und
Frankfurt (14 % vs. 14 %).
► Büroimmobilien in den Regionen Nürnberg, 18%
Leipzig/Dresden (jeweils 6 %) und Hannover (5 %)
am wenigsten nachgefragt.
14% 14%
► München legt beim Einzelhandel deutlich zu (18 % 13% 13% 13%
vs. 14 %) und verzeichnet für das Jahr 2020 die
höchste Nachfrage. 11% 11%
10% 10% 10%
9% 9%
► Neben München sind Hamburg (13 %) und 8%
Stuttgart (11 %) als Einzelhandelsstandort beliebt. 7%
6% 6% 6% 6%
5%
► Berlin fällt in der Assetklasse Einzelhandel zurück.
(10 % vs. 13 %)
Büro Einzelhandel
Berlin Düsseldorf Frankfurt
Hamburg Hannover Köln
Leipzig/Dresden München Stuttgart
Region Nürnberg/Erlangen/Fürth
Vergleich zum Vorjahr (2020 vs. 2019) * Mehrfachnennungen möglich
Seite 26Wohnen: Berlin in der Gunst gesunken, Hamburg vorn
„Welche deutschen Standorte stehen im Jahr 2020 besonders in Ihrem Investmentfokus?“
Kernaussagen Wohnen*
► Berlin (9 % vs. 12 %) gibt seine Führungsposition
im Bereich „Wohnen“ an Hamburg (13 % vs. 12 %)
ab.
► Der Investmentfokus hat in Berlin seit 2015
(21 %) kontinuierlich abgenommen.
► Frankfurt (12 % vs. 10 %) und München
13%
(12 % vs. 9 %) verzeichnen steigende Tendenzen 12% 12%
in der Gunst der Teilnehmer.
10% 10%
9% 9% 9% 9%
7%
Wohnen
Berlin Düsseldorf Frankfurt
Hamburg Hannover Köln
Leipzig/Dresden München Stuttgart
Region Nürnberg/Erlangen/Fürth
Vergleich zum Vorjahr (2020 vs. 2019) * Mehrfachnennungen möglich
Seite 27A-Lagen profitieren am meisten von neuen Mobilitätsangeboten,
Randlagen kaum
„Welche Lagen profitieren von zunehmenden Mobilitätsangeboten (E-Scooter, E-Bikes, Carsharing)?“
Kernaussagen
56%
► A-Lage profitiert am meisten von Mobilitäts-
angeboten (56 %).
► Mobilitätsangebote in Randlagen kaum
spürbar (10 %).
► Auch B-Lagen profitieren nur teilweise von
Mobilitätsangeboten.
34%
10%
A-Lagen B-Lagen Randlagen
Seite 28Viele Bestandshalter unbeeindruckt von möglicher CO2-Abgabe
„Welche Auswirkungen hat ein zunehmendes Umweltbewusstsein auf die Immobilienbranche?“
Kernaussagen
► Bei der Anmietung spielen Nachhaltigkeits-
kriterien eine zentrale Rolle. (79 %)
23% 56% 18% 3% „Nachhaltigkeitskriterien spielen bei
► Der Klimawandel erhöht die Anforderungen an die Anmietungen eine entscheidende Rolle.“
Stadtentwicklung und die Baubranche. (73 %)
► Eine mögliche CO2-Abgabe wird mehrheitlich nicht
als Gefahr für die Geschäftsmodelle von Bestands-
haltern angesehen.
(Nicht zustimmend: 56 %)
„Zunehmende Wetterextreme erhöhen die
24% 49% 22% 5% Anforderungen an die Stadtentwicklung und die
Baubranche.“
„Eine mögliche CO2-Abgabe hat das Potenzial, die
12% 32% 43% 13% Geschäftsmodelle von Bestandshaltern zu
gefährden.“
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 29Unternehmensübergreifende Datenstandards als Voraussetzung für
eine digitale Immobilienwirtschaft
„Wie schätzen Sie die folgenden Digitalisierungstrends ein?“
Kernaussagen
► Smarte Nachrüstung des Bestandes stellt die „Smarte Gebäude sind vor allem im Neubau
54% 40% 6% möglich – die Herausforderung besteht in der
Immobilienbranche vor Herausforderungen. Nachrüstung des Bestandes.“
(94 %)
► Einheitliche Datenstandards sind elementare
Voraussetzungen für eine flächendeckende
Digitalisierung. (92 %). „Unternehmensübergreifende Datenstandards
54% 38% 8% und -strukturen sind Grundlage für die
Digitalisierung der Immobilienwirtschaft.“
► Digitalisierung verspricht Effizienzgewinne. (91 %)
► Highspeed-Datenübertragung (5G) bildet die
Grundlage für digitale Lebens- und Arbeitswelten.
(84 %) 38% 53% 8% „Digitale Prozesse generieren Effizienzgewinne in
der Branche.“
► Plattformökonomie verändert Geschäftsmodelle.
(73 %)
„5G ist die Grundlage für ,Smart Cities‘ und
39% 45% 14% ,Smart Factories‘.“
„Plattformen schieben sich zwischen Angebot
26% 47% 25% und Nachfrage und verändern traditionelle
Geschäftsmodelle.“
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 30Klimawandel noch schwächster Megatrend – trotz steigender Relevanz
in der Öffentlichkeit
„Welche Megatrends werden den deutschen Immobilienmarkt in den nächsten fünf bis zehn Jahren am meisten beeinflussen?“
Kernaussagen
► Der demografische Wandel ist bedeutendster 65% 26% 8% „Demografischer Wandel“
Megatrend mit steigender Tendenz.
(91 % vs. 89 %)
► Die überwiegende Mehrheit sieht eine hohe
Relevanz der Digitalisierung im Immobiliensektor. 55% 34% 11% „Digitalisierung“
(89 % vs. 88 %)
► Ein wesentlicher Indikator für das immobilien-
wirtschaftliche Umfeld bleibt die Zinsentwicklung.
(82 % vs. 83 %) 47% 35% 14% „Zinsentwicklung“
► Die Sorge vor politischen Instabilitäten und
Unsicherheiten wächst.
(80 % vs. 71 %)
34% 46% 19% „Politische Instabilitäten/Unsicherheiten“
► In zunehmendem Maße beschäftigt der Klima-
wandel die Immobilienbranche.
(72 % vs. 63 %)
19% 55% 25% „Globalisierung der Investmentströme“
23% 49% 24% „Klimawandel“
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Vergleich zum Vorjahr (2020 vs. 2019)
Seite 31Trends Büro: War for Talents wird „auf der Bürofläche“ entschieden
2% 1%
16%
22%
„Die Attraktivität „Verändertes 35%
der Arbeitsumgebung Nachfrageverhalten bei
ist ein wesentlicher Mietern: Die flexible
Bestandteil der Anmietung von
Mitarbeitergewinnung Arbeitsplätzen inkl.
und -bindung Serviceangeboten wird
(„War for Talents“).“ deutlich zunehmen.“
99 % 83 %
77%
48%
„Was sind 2020 die
Top-Trends der
Nutzungsklasse
Büro?“
4% 3%
17%
26% „Co-Working- 27%
Anbieter machen „Das 37%
Vermietungsmaklern Geschäftsmodell
Konkurrenz – nicht nur bei ,Co-Working‘ ist bei
Start-ups, sondern auch einem wirtschaftlichen
bei Corporates.“ Abschwung gefährdet.“
71 % 70 %
54%
33%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 32Positive Impulse für den stationären Einzelhandel durch steigendes
Umweltbewusstsein und neue digitale Möglichkeiten
3%
15%
25%
„Die Attraktivität des 33% 25% „Steigendes
stationären Einzelhandels Umweltbewusstsein ist
kann durch Einbindung eine Chance für den
digitaler Konzepte stationären Einzelhandel
gesteigert werden (weniger Verpackungen,
(Verfügbarkeit, weniger Verkehr etc.).“
Individualisierung, VR 72 %
bei der Anprobe).“
84 %
51%
47%
„Was sind 2020 die
Top-Trends der
Nutzungsklasse
Einzelhandel?“
3% 7% 8%
16%
„Höhere
32% „Der Umwandlung
Lieferkosten durch
von Büro in Wohnen
CO2-Aufschlag könnten das
folgt die Umwandlung
Kundenverhalten deutlich
von Einzelhandelsflächen 36% verändern und dem
in Büros/Co-Working-
stationären Einzelhandel
Spaces.“
den Rücken stärken.“
65 %
56 %
58% 40%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 33Trends Wohnen: Rückgang von Investitionen durch Regulierungen –
Mitarbeiterwohnungen wieder auf der Agenda
16% 18%
„Aufgrund
zunehmender 34%
Regulierungen des „Serielles
Wohnungsmarktes Bauen und Typen-
(Mietpreisbremse, 47% baugenehmigungen
Mietendeckel) fahren befördern den Neubau
Investoren ihre von Wohnungen.“
Sanierungsmaßnahmen 81 %
36% zurück.“
83 %
47%
„Was sind 2020 die
Top-Trends der
Nutzungsklasse
Wohnen?“
3% 5%
18%
30% 28%
22%
„Aufgrund
„Das Bauen
gestiegener Wohnkosten
und Bereitstellen von
wird der Flächenverbrauch
Mitarbeiterwohnungen
pro Kopf abnehmen
rückt wieder verstärkt in
(WG, Mikrowohnen,
den Fokus.“
Co-Living).“
73 %
79 %
49%
45%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 34Trends Hotel: Verschärfter Wettbewerb durch zunehmende
Hotelfertigstellungen – Konsolidierungen erwartet
6% 12%
26%
„Die
„Durch die Umsetzung Konsolidierungen
einer Vielzahl neuer aufseiten der Hotel-
Hotelimmobilienprojekte 51% betreiber (M&A) werden
43% weiter zunehmen.“
steigt der Leistungsdruck.“
94 % 88 %
62%
„Was sind 2020 die
Top-Trends der
Nutzungsklasse
Hotel?“
2%
17%
23% 23%
„Digitalisierte „Die Ferienhotellerie
Hotelobjekte werden (Ferien- vs. Stadthotel)
42%
gegenüber klassischen erfreut sich eines
Objekten zukünftig gestiegenen Inves-
stärker nachgefragt.“ toreninteresses.“
76 % 56 %
39%
53%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 35Weitere Statements der Umfrageteilnehmer
„Investoren werden sich aufgrund konjunk-
tureller Eintrübung von Investments lösen, „Deutschland ist für Immobilien-
die Nachfrage bleibt aufgrund des Niedrig- Investitionen noch immer ein ‚safe haven‘
zinsumfeldes hoch.“ „Getrieben durch den Anlagedruck der und wird es für die nächsten drei Jahre
eigenen Investoren bleibt in dieser späten auch bleiben.“
Phase des Marktzyklus nur das Aufweichen
oder Erweitern der Ankaufkriterien,
„Die großen Player am Finanzierungs- aktivere Asset-Management Strategien
markt, insbesondere Pfandbriefbanken wie und wo bereits möglich die Realisierung
auch Versicherungen, sind bereits vor Q4 von Wertgewinnen durch frühzeitige „Zunehmende Tendenzen, Mieten, auch im
investiert, sodass zwar neue Deals noch Abverkäufe.“ gewerblichen Bereich, zu regulieren bzw.
angestoßen werden, Auszahlungen aber regulieren zu wollen, machen das Tages-
erst im Folgejahr möglich sind. Das er- geschäft kaum kalkulierbar.“
öffnet das Feld für alternative Finanzie-
rungspartner wie etwa Mezzanine- und
Debt-Fonds, insbesondere auch mit Whole-
Loan-Struktur.“
„Politische Eingriffe schaffen Investoren- „Aufgrund des hohen Liquiditätsdrucks
unsicherheit und führen zum Rückgang und weiterhin hoher Bautätigkeit werden
der Renovierungsarbeiten bzw. der Bau- Immobilien-Investments in Deutschland
„Der ‚late-cycle‘ könnte aufgrund starker tätigkeit. Ziel muss es sein, den sozialen weiterhin sehr gefragt sein und zunächst
struktureller und politischer Verände- und betrieblichen Wohnungsbau (Betriebs- auch die konjunkturellen Eintrübungen
rungen noch lange Zeit andauern.“ wohnungen) zu fördern.“ überlagern.“
Seite 36Kontakt Seite 37
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Leiter Immobiliensektor Deutschland, Schweiz, Österreich
E-Mail: christian.schulz-wulkow@de.ey.com E-Mail: tobias.buse@de.ey.com
Paul von Drygalski Thomas Frank
E-Mail: paul.von.drygalski@de.ey.com E-Mail: thomas.frank@de.ey.com
Dominik Reeß
E-Mail: dominik.reess@de.ey.com
Seite 39EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory Die globale EY-Organisation im Überblick Die globale EY-Organisation ist einer der Marktführer in der Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Transaktionsberatung und Managementberatung. Mit unserer Erfahrung, unserem Wissen und unseren Leistungen stärken wir weltweit das Vertrauen in die Wirtschaft und die Finanzmärkte. Dafür sind wir bestens gerüstet: mit hervorragend ausgebildeten Mitarbeitern, starken Teams, exzellenten Leistungen und einem sprichwörtlichen Kundenservice. Unser Ziel ist es, Dinge voranzubringen und entscheidend besser zu machen – für unsere Mitarbeiter, unsere Mandanten und die Gesellschaft, in der wir leben. Dafür steht unser weltweiter Anspruch „Building a better working world“. Die globale EY-Organisation besteht aus den Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited (EYG). Jedes EYG-Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig und haftet nicht für das Handeln und Unterlassen der jeweils anderen Mitgliedsunternehmen. Ernst & Young Global Limited ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach englischem Recht und erbringt keine Leistungen für Mandanten. Weitere Informationen finden Sie unter www.ey.com. In Deutschland ist EY an 20 Standorten präsent. „EY“ und „wir“ beziehen sich in dieser Präsentation auf alle deutschen Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited. © 2020 Ernst & Young Real Estate GmbH All Rights Reserved. ED None ey.com/de
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