Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG - Rechenschaftsbericht 2017 - Dws
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DWS International GmbH Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG Rechenschaftsbericht 2017
1. Wichtige Kennzahlen rund 2,2 Mio. EUR, ein Liquiditätsergebnis von
Prozentangaben jeweils bezogen auf das nominale rund 4,9 Mio. EUR erzielt und liegt damit leicht
Eigenkapital. über Vorjahresniveau (4,7 Mio. EUR). Die Liqui
ditätsreserve soll für die Finanzierung der Um
Ausschüttung insgesamt 3.100.260,00 EUR strukturierungsmaßnahme verwendet werden.
(6,34 %)
Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung 2.920.281,78 EUR Am 27. September 2017 hat die Geschäftsfüh
(5,97 %)
rung der Objektgesellschaft bei der Berlin Hyp AG
Entnahme aus der Liquiditätsreserve 179.978,22 EUR einen Darlehensvertrag über 86 Mio. EUR ab
(– 0,37 %)
geschlossen, der in Höhe von 66 Mio. EUR zur
Liquiditätsreserve nach Ausschüttung 815.632,84 EUR
(1,67 %)
Refinanzierung des bisherigen Darlehens bei der
Aareal Bank AG, Wiesbaden, dient. Es handelt
Die Ausschüttung erfolgte am 28. Februar 2018.
sich um ein Tilgungsdarlehen mit vierteljähr
Handelsbilanzielles Ergebnis 6,96 % lichen Tilgungsraten von 165 TEUR. Der Zinssatz
Steuerliches Ergebnis setzt sich bis zum 30. September 2019 aus dem
(für Ersterwerber) 0,17 %
variablen 3-Monats-EURIBOR und einer Marge
Steuerliche Ergebnismitteilung/steuerliche Hinweise von 1,25 % p.a. zzgl. eines bankspezifischen
erfolgten als separater Versand am 23. Juli 2018.
Liquiditätsaufschlags (bei Vertragsabschluss
Wert der Fondsimmobilie
zum 1. Januar 2018 137.100.000 EUR
0,19 % p.a.) zusammen. Im Anschluss besteht
eine Verpflichtung zur Umwandlung des Refi
Anteilswert (Net Asset Value)
zum 1. Januar 2018 nanzierungskredits in einen Festzinssatzkredit zu
Nach KAGB/KARBV rund 158 % einer Marge von 1,18 % sowie Liquidationskosten
(zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses 0,12 %
p.a.), welche dem 3 Monats-Swap-Brief-Satz
2. Rückblick auf das Geschäftsjahr 2017/ hinzugerechnet werden. Dieser Zinssatz ist bis
Ausblick zum Laufzeitende am 30. September 2027 fest
Die Fondsgesellschaft Lodz ShopInvest KG geschrieben. Der verbleibende Betrag von bis zu
(Fondsgesellschaft) ist an der Galeria Łódzka 20 Mio. EUR ist ein Investitionsdarlehen, das die
Lodz ShopInvest KG Sp.k. (Objektgesellschaft), zukünftige Umstrukturierung der Galeria Łódzka
der alleinigen Eigentümerin des Shoppingcenters finanzieren soll. Dieses Darlehen wurde bisher
Galeria Łódzka, zu 90 % beteiligt. nicht in Anspruch genommen.
Das handelsbilanzielle Ergebnis der Fondsge Die Finanzierung wurde bewusst flexibel ge
sellschaft weist einen Gewinn in Höhe von rund wählt, um auf die verschiedenen Fortführungs
3,4 Mio. EUR (Vorjahr rund 3,7 Mio. EUR), mit szenarien eingehen zu können.
einem Liquiditätsergebnis von rund 2,9 Mio. EUR
(Vorjahr rund 3,0 Mio. EUR) aus. Die Fondsge Die Galeria Łódzka sieht sich in Lodz nach wie
schäftsführung hat daraufhin entschieden, für vor einem herausfordernden Wettbewerbsum
das Geschäftsjahr 2017 prospektgemäß die Aus feld ausgesetzt, zusätzlich haben die lange an
schüttung auf 6,34 % nach polnischen Steuern, dauernden Tunnelbauarbeiten im unmittelbaren
bezogen auf das Nominalkapital ohne Agio, ge Umfeld die Centerumsätze belastet. Nach Been
genüber dem Vorjahr zu senken (Ausschüttung digung der Bauarbeiten konnte seit Anfang 2017
2016: 6,54 %). Die Liquiditätsunterdeckung von wieder eine ansteigende Tendenz der Einfahrten
0,2 Mio. EUR gegenüber dem Ausschüttungs in die Galeria Łódzka beobachtet werden. Bis
betrag in Höhe von rund 3,1 Mio. EUR wird Ende Juli 2017 sind die Einfahrten im Vergleich
durch eine Entnahme aus der Liquiditätsreserve zum Vorjahr um rund 5,3 % und die Kundenfre
finanziert. Die Liquiditätsreserve der Fondsge quenzen um rund 1,2 % gestiegen. Nach der
sellschaft beträgt nach der Ausschüttung rund Schließung des Lebensmittelmarktes Tesco im
0,8 Mio. EUR. August konnte diese positive Tendenz jedoch
nicht aufrecht erhalten werden. Im Durchschnitt
Die Objektgesellschaft hat im Jahr 2017, nach ei wurden in 2017 rund 20.600 Besucher pro Tag im
ner Zuführung zur Liquiditätsreserve in Höhe von Center gezählt.
2 Immobilienfonds Lodz ShopInvest KGDie im letzten Jahr avisierte große Umstrukturie Zara oder Massimo Dutti die bislang vorgesehene
rung des Centers hatte im Vermietungsbereich Strategie zur Ausweitung des Angebots im geho
zwei zentrale Themen: benen Preissegment aufrecht zu erhalten.
Die Aufteilung und Nachvermietung der Miet Jetzige Idee ist es, die Mieter, die von einem
fläche des Groß-Supermarktes Tesco im Un Verbleib überzeugt werden konnten, auf größe
tergeschoss, dessen Mietvertrag im Oktober ren Flächen und in einer neuen Optik zu prä
2017 endete und die Verlängerung bestehender sentieren, welche den neuesten Standards ihrer
und der Abschluss neuer Mietverträge mit der Handelsketten entspricht. Demzufolge werden
Inditex-Gruppe (Zara, Stradivarius, Bershka, derzeit intensive Gespräche mit den Inhabern der
Pull&Bear, Massimo Dutti etc.). Ziel war es, alle Marken Reserved, Mohito, Cropp Town, House
Inditex-Marken in der Galeria Łódzka zu vereinen. Home&You, Empik, CCC, Carry und Medicine
etc. geführt. Prinzipiell soll auch die Philosophie
Die Nachbelegung der großen Tesco-Fläche von des Centers verändert und vermehrt auf starke,
rund 8.800 m² (Laden- und Nebenfläche) gestalte beliebte polnische Marken gesetzt werden. Die
te sich schwieriger als angenommen. Nach langer internationalen Unternehmen mit großen Marken
Suche und umfangreichen Verhandlungen konnte verhandeln zunehmend unerbittlich, sodass ein
für rund ein Drittel der Tesco-Fläche Lidl als neuer Mietvertrag, wenn überhaupt, oft nur sehr kost
Lebensmittelversorger im Center gewonnen spielig erkauft werden kann.
werden. Die Miete von Lidl liegt deutlich unter der
von Tesco (rund 50 %) und erfordert zudem einen Voraussichtlich im 4. Quartal 2018 wird Ihnen
Baukostenzuschuss von bis zu 750 TEUR. Die das neue Gesamtkonzept zur Umstrukturierung
Eröffnung soll im November 2018 stattfinden. Für in einem Gesellschafterbeschlussvorschlag
die übrigen rund 5.700 m² der ehemaligen Tesco- detailliert vorgestellt. Es ist vorgesehen, ein
Fläche wird im Rahmen des Gesamtkonzepts eine Gesamtinvestment für die Umstrukturierung von
Vermietungsstrategie erarbeitet. rund 23 Mio. EUR durchzuführen, wovon rund
10 Mio. EUR fremdfinanziert werden sollte.
Die geplante Ansiedlung aller Inditex-Marken war
sehr weit fortgeschritten und mit der polnischen Ausschüttung/Ausblick
Inditex-Dependance weitgehend endverhandelt. Aufgrund der vielfältigen Probleme und Heraus
Überraschend hat die spanische Inditex-Konzern forderungen im Center plant die Fondsgeschäfts
muttergesellschaft im Juli 2017 ihr Veto eingelegt führung zumindest für die Geschäftsjahre 2018
und entschieden, dass in Lodz lediglich in zwei und 2019 die Ausschüttung auf rund 3 % p.a. be
Centern Inditex-Waren angeboten werden sollen. zogen auf das Nominalkapital von 48,9 Mio. EUR
Die Galeria Łódzka wurde von Inditex nicht ausge zu reduzieren, damit die Liquiditätsreserve nicht
wählt, sodass auch die bestehenden Mietverträge unnötig belastet wird bzw. auch aufgestockt
im Center nicht mehr verlängert wurden. Inditex werden kann. Langfristig wird man sich aufgrund
hat somit im Januar 2018 das Center komplett der geänderten Marktbedingungen und Ertragser
verlassen. wartungen auf geringere Liquiditätsüberschüsse
einstellen müssen, die aber dennoch voraussicht
Mit der unerwarteten Absage des Textilunter lich ein Ausschüttungsvolumen von rund 5 %
nehmens Inditex hatte das Umstrukturierungs erreichen sollten.
projekt einen erheblichen Dämpfer erlitten. Rund
5.000 m² Ladenflächen, die für die zur Inditex- Das Protokoll zur Beschlussfassung der Gesell
Gruppe gehörenden Ankermieter vorgesehen schafter inklusive der Genehmigung der neuen
waren, mussten neu geplant werden. Damit Fremdfinanzierung vom 23. August 2017 wurde
einhergehend waren auch die konzeptionellen Ihnen am 29. September 2017 mit separater Post
Überlegungen bzgl. der restlichen Ankermieter zugesandt.
obsolet, da diese nun an anderer Stelle erforder
lich sind. Ebenso ist es schwer, ohne Mieter wie
Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG 33. Angaben zur Immobilie Polens. Seit einigen Jahren vollzieht die Stadt je-
doch einen Imagewandel, der sich kontinuierlich
fortsetzt. Die für Lodz charakteristischen Fabrik-
gebäude werden zu Büro- und Großraumunter-
haltungsflächen umfunktioniert, historische
Fabrikhallen werden aufwendig restauriert.
Mit ihren 159 Geschäften ist die Galeria Łódzka
das viertgrößte Center der gesamten Region. Im
Einkaufszentrum fungieren als Ankermieter der
Unterhaltungselektronikmarkt Media Markt sowie
die Modeanbieter P&C, H&M und Reserved. Im
August 2017 haben das SB-Lebensmittelwaren-
haus Tesco und Anfang 2018 die ehemaligen
Ankermieter aus der Inditex-Gruppe Zara, Pull &
Bear und Stradivarius das Center verlassen.
Galeria Łódzka Modernes Einkaufs-Center in Top-
Lage mit guter Anbindung an den Die Wettbewerbslage in Lodz ist nach wie vor
Nah- und Fernverkehr.
groß und die Hauptmitbewerber der Galeria
Objektadresse Al. Pilsudskiego 15/23
90-307 Lodz, Polen Łódzka sind:
Fertigstellung 2002
Manufaktura mit 60.000 m2 Verkaufsfläche und
Sanierungen/
Erweiterungen 2012 ca. 250 Shops. Die Stärke des Einkaufscenters
Wert der liegt im vielfältigen Angebot in den Bereichen
Fondsimmobilie 137.100.000 EUR Mode, Gastronomie und Entertainment sowie
Grundstück ca. 40.375 m² im Volleigentum den 3.500 kostenlosen Stellplätzen. Neue Marken
Mietfläche ca. 47.250 m² wie TK Maxx, Michael Korsu, The North Face,
Einzelhandel/ Superdry etc. sind im Center angesiedelt worden.
Gastronomie ca. 39.700 m²
Lager/ Im Sommer 2017 wurden am Vorplatz von Manu-
Nebenflächen ca. 6.970 m² faktura vier neue Gastronomieflächen eröffnet.
Büroflächen ca. 580 m²
Manufaktura ist nach wie vor die unumstrittene
Parkplätze ca. 1.365 im Parkhaus auf vier
Ebenen Nr. 1 der Shoppingcenter in Lodz.
Objektverwaltung ECE Projektmanagement Polska
Spolka z o.o. Port Lodz mit der Verkaufsfläche von 102.000 m²,
ca. 10 km von Galeria Łódzka entfernt. Das Cen-
ter verfügt zurzeit über ca. 150 Geschäfte und
verbindet die Ikea-Wohnwelt mit dem Shopping-
4. Markt und Vermietung
centererlebnis. Nach wie vor sind ca. 10 % der
Umsatzentwicklung Einzelhandel 2017 gegenüber
Verkaufsflächen nicht vermietet. Das Center bie-
dem Vorjahr
tet über 5.000 kostenfreie Parkplätze und wird
insbesondere an den Wochenenden frequentiert.
Galeria Łódzka
Gesamtumsatz 2017 rund 91,2 Mio. EUR1
Sukcesja mit 128.000 m2 Gesamtfläche wurde am
Umsatzentwicklung 0,79 %2
25. September 2015 eröffnet. In dem Komplex, ca.
3,5 km von der Galeria Łódzka entfernt, sind ein
Lodz ist mit ca. 706.000 Einwohnern die dritt- Einkaufszentrum, das Multiplex-Kino Helios, ein
größte Stadt Polens. Obwohl sich der Kaufkraft- Fitnessclub, ein BowlingCenter und ein Parkhaus
index in den letzten Jahren positiv entwickelt mit ca. 1.000 Stellplätzen angesiedelt. Das Center
hat, liegt er unter dem vergleichbarer Großstädte hat große Probleme, die Ladenflächen zu vermie-
1
Bei einem durchschnittlichen Umrechnungskurs von 4,259 PLN für die in Landeswährung gemeldeten Umsätze.
2
Bezogen auf die in Polnische Zloty (PLN) gemeldeten Umsätze.
4 Immobilienfonds Lodz ShopInvest KGten. Im Oktober 2017 hat der polnische Generalun- lassen, obwohl sie 2018 die Möglichkeit dazu ge-
ternehmer Konkurs für Sukcesja beantragt, da der habt hätten.
Investor Zahlungen wegen technischer Schäden
zurückgehalten hat. Das Center ist aber noch in Den bestehenden Mietermix ergänzend, wurden
Betrieb. weiterhin neue Marken, wie z.B. Martes Sport,
O bag, Vans, mBank und Jean Louis David für
Ptak Outlet mit 33.000 m2 Verkaufsfläche wurde das Center gewonnen. Nach Umverlagerung, Er-
in 2012 mit 45 Shops teileröffnet. Im Zeitraum weiterung bzw. Sanierung ist für folgende Mieter
2012–2015 wurden weitere Ladenflächen vermie- ein neuer Ladenbau erfolgt: Inmedio, Inglot, Foto-
tet. Am 1. September 2016 wurde die bis dahin joker, Big Star, Wechselstube, Vertus, Vision
geschlossene Ladenstraße mit 30 neuen Ge- Express, Rylko, Monnari, Gino Rossi und Marilyn.
schäften eröffnet. Das Center liegt an einem typi-
schen Autofahrerstandort, ca. 10 km von der Ga- Das geplante Budget für gewährte Mietreduzierun-
leria Łódzka entfernt und ist Teil eines geplanten gen wurde zu ca. 75 % in Anspruch genommen.
Konferenzkomplexes. Von den hierfür geplanten 180 TEUR verbleiben
noch 45 TEUR für temporäre Unterstützungsmaß-
Das Jahr 2017 war das erste Jahr der Umstruktu- nahmen für besonders betroffene Mieter.
rierung der Galeria Łódzka und im Hinblick auf
Mietermix und Ankermieterkonzept das wichtigs- Die Mieteinnahmen lagen mit insgesamt rund
te Jahr seit der Erweiterung in 2008. Im Jahres- 9,8 Mio. EUR unter Vorjahresniveau (2016:
verlauf war ein Anstieg der Leerstände auf insge- 10,2 Mio. EUR). Für das Jahr 2018 werden derzeit
samt 11.150 m² Mietfläche zu verzeichnen. Der Mieteinnahmen in Höhe von rund 9,7 Mio. EUR
hohe Anteil von Leerständen bezogen auf die ver- prognostiziert.
mietbare Gesamtfläche des Centers ist vor allem
der Vakanz nach Auszug des Mieters Tesco ge- Im Jahr 2017 wurden Umsätze von 91,2 Mio. EUR
schuldet. Zum Stichtag 31. Dezember 2017 wa- erzielt, was einem Quadratmeterumsatz von rund
ren 21,1 % der Ladenflächen nicht vermietet. 2.700 EUR/m² entsprach. Für das Jahr 2018 wird
ein Umsatzrückgang von rund 8 % prognostiziert.
Insgesamt endeten in dem Berichtsjahr 33 Miet- Im Vergleich der Umsatzerwartung 2018 zum
verträge mit insgesamt 16.043 m² Mietfläche, da- Vorjahr macht sich im Wesentlichen der Leer-
runter auch die Ankermieter CCC, Empik, Tesco, stand der Tesco-Fläche als auch von Kappahl und
Rossmann, Media Markt, Zara, Pull&Bear, Stradi- New Look negativ bemerkbar.
varius und Carry. Bis auf Tesco und die Inditex-
Konzepte konnten all diese Mietverträge verlän- Fläche Anzahl
gert bzw. durch neue Mieter ersetzt werden, in % der Mieter1
jedoch ist darauf hinzuweisen, dass einige Miet- Vermietungsstand zum
31.12.2017 78,9 159
verträge (u.a. mit CCC, Empik, Carry) nur kurzfris-
Auslaufende Mietverträge
tig verlängert wurden. Langfristig gesichert sind
somit 17 der 33 Mietverträge. Auch perspekti- 2018 16,3 24
visch sind bereits Vertragsverlängerungen erfolgt. 2019 3,7 18
So konnten sieben Mietverträge, die in den Jah- 2020 5,1 10
ren 2018 und 2019 ausgelaufen wären, vorfristig 2021 2,5 12
verlängert werden, prominentestes Beispiel ist
hier Peek&Cloppenburg. Des Weiteren haben die
Zu den auslaufenden Mietverträgen im Jahr 2018
Marken H&M und Guess sich – aufgrund der gu-
gehört u.a. der Mietvertrag mit dem Ankermieter
ten Beziehungen und wirksamer Bemühungen –
Go Sport (1.104 m²) und die Inditex-Marken, die
dagegen entschieden, ihre Vertragsbedingungen
im Januar 2018 ihre Shops geschlossen haben.
neu zu verhandeln oder die Galeria Łódzka zu ver-
1
Inkl. Automatenflächen.
Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG 55. Investitionen/Instandhaltung Veränderung gegenüber
Eigenkapital – 0,37 %
Im Rahmen des laufenden Betriebs wurde im
Anteilige Liquiditätsreserve der
Jahr 2017 ein Betrag von 237 TEUR für den Er- Objektgesellschaft zum 31.12.2017 8.254.548,58 EUR
haltungsaufwand der Mietbereiche der Mieter
Anteilige Liquiditätsreserve der
Martes Sport und Big Star ausgegeben, der aus Objektgesellschaft zum 31.12.2016 7.717.156,55 EUR
dem laufenden Ergebnis finanziert wurde. Zu-
sätzlich wurden 32 TEUR für Instandhaltungen
ausgegeben, die sich aus den Kosten für den Ergebnisse (in % vom nominalen Eigenkapital)
Austausch der Dehnfugen und LED-Beleuchtung
im Parkhaus sowie der Erneuerung der Staub- Geschäfts- Ausschüttung3,4 Steuerliches
schutzwände zusammensetzen. jahr Ergebnis
in Polen
Ist Plan Ist
Die Kosten der in 2017–2019 vorgesehenen Um-
2003 8,00 8,00 – 11,73
strukturierungsmaßnahmen sollen aus der Liqui-
ditätsreserve und mit Fremdkapital bestritten 2004 7,60 8,00 0,00
werden. Die neu geplanten Zahlen inklusive der 2005 7,45 7,05 0,74
Finanzierungsverteilung wird Ihnen in dem ge- 2006 7,93 6,98 0,43
sonderten Beschlussvorschlag zur Umstrukturie- 2007 7,44 6,88 4,83
rung mitgeteilt werden. 2008 7,88 6,99 4,54
2009 7,85 6,84 10,39
2010 7,54 6,73 4,08
6. Angaben zum Fonds
2011 6,63 6,63 6,27
Lodz ShopInvest – Zentraleuropa Fonds
2012 6,54 6,54 – 3,70
c/o DWS International GmbH
Mainzer Landstraße 11 – 17 2013 6,54 6,77 7,74
60329 Frankfurt am Main 2014 6,54 6,89 5,70
2015 6,54 6,76 5,87
Fondsauflegung 2002 2016 6,54 6,55 7,43
2017 6,34 6,34 0,17
Beteiligung an der Objektgesellschaft
Galeria Łódzka Lodz ShopInvest KG Sp.k. zu 90 %
Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung
HRA-Nummer 29639 Ein Wiederaufleben der persönlichen Haftung
Eigenkapital (nominal) 48.900.000,00 EUR gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft
Fremdkapital bei Fondsauflegung 1
47.887.944,30 EUR gemäß § 172 Abs. 4 HGB ist bisher nicht
eingetreten.
Gesamtinvestition
bei Fondsauflegung3 96.787.944,30 EUR
Agio gemäß Verkaufsprospekt auf
die Beteiligungssumme (nominal) 5,00 %
Fremdkapital zum 31.12.20171 59.251.500,00 EUR
Darlehen bei der Berlin Hyp AG
Ab 27. 9. 2017 Zinssatz 3-Monats-
EURIBOR zzgl. 1,25 % Marge p.a.
festgeschrieben bis 30.9.2019
Fremdkapital zum 31.12.2016 58.752.000,00 EUR
Veränderung gegenüber
Eigenkapital 1,02 %
Liquiditätsreserve zum 31.12.2017 815.632,84 EUR
Liquiditätsreserve zum 31.12.2016 995.611,06 EUR
1
Rechnerisch auf die Anleger entfallender Anteil am Fremdkapital der Objektgesellschaft.
2
Setzt sich zusammen aus Eigenkapital zzgl. Fremdkapital bei Fondsauflegung.
3
Inkl. Guthaben aus eventuell einbehaltener Zinsabschlagsteuer und Solidaritätszuschlag, gerundet.
4
Nach polnischen Steuern.
6 Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG7. Bilanz/Gewinn-und-Verlust-Rechnung
Lodz ShopInvest KG – Zentraleuropa Fonds, Frankfurt am Main
Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres
Aktiva 2017 2016
EUR EUR
A Anlagevermögen
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen 26.963.031,49 26.963.031,49
B Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Sonstige Vermögensgegenstände 399.374,31 59.006,94
II. Guthaben bei Kreditinstituten 4.177.551,80 4.381.710,16
Zwischensumme B 4.576.926,11 4.440.717,10
Summe Aktiva 31.539.957,60 31.403.748,59
Passiva 2017 2016
EUR EUR
A Eigenkapital
Kommanditkapital
I. Kapitalkonto I (Festkapital) 48.900.000,00 48.900.000,00
II. Kapitalkonto II (Sonderkonto) – 18.021.075,67 – 17.743.297,45
Zwischensumme A 30.878.924,33 31.156.702,55
B Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen 36.050,00 24.750,00
C Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 399.374,31 59.006,94
a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 399.374,31 EUR;
im Vorjahr 59.006,94 EUR
2. Sonstige Verbindlichkeiten 225.608,96 163.289,10
a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 225.608,96 EUR;
im Vorjahr 163.289,10 EUR
b) davon gegenüber Kommanditisten 225.608,96 EUR;
im Vorjahr 163.289,10 EUR
Zwischensumme C 624.983,27 222.296,04
Summe Passiva 31.539.957,60 31.403.748,59
Gewinn-und-Verlust-Rechnung
vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres
2017 2016
EUR EUR
Sonstige betriebliche Erträge 0,00 1.257,50
Sonstige betriebliche Aufwendungen – 453.172,02 – 417.168,08
Erträge aus Beteiligungen 3.856.643,44 4.156.505,53
davon aus verbundenen Unternehmen 3.856.643,44 EUR;
im Vorjahr 4.156.505,53 EUR
Ergebnis nach Steuern = Jahresüberschuss 3.403.471,42 3.740.594,95
Gutschrift auf Kapitalkonten der Kommanditisten -3.403.471,42 – 3.740.594,95
Ergebnis nach Verwendungsverrechnung 0,00 0,00
Die Gewinn-und-Verlust-Rechnung ist Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge
werden in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen
sind. Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen.
Der Jahresabschluss der Fondsgesellschaft wurde von der BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main, geprüft und
am 4. Mai 2018 uneingeschränkt bestätigt.
Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG 78. Einnahmen-/Überschussrechnung – steuerliches Ergebnis
vom 1. Januar bis 31. Dezember 2017
für Zeichnungs je Anteil von
kapital von nominal nominal
48.900.000 EUR 1.000 EUR
EUR EUR EUR
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung 1
13.918.953,76
Zinswerbungskosten – 7.868.639,22
Sonstige Werbungskosten – 3.929.609,55 – 11.798.248,77
Einnahmenüberschuss 2.120.704,99
Abschreibungen – 2.036.622,23
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung2 84.082,76 1,72
Steuerliches Ergebnis in Deutschland 84.082,76 1,72
Steuerliches Ergebnis in Deutschland in % 0,17
1
Entspricht dem steuerlichen Ergebnis in Polen.
2
In Deutschland steuerfrei.
8 Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG9. Erläuterungen zur Bewertung Die Ableitung des NAV erfolgt im Grundsatz nach
Erläuterungen zur Ermittlung des Werts der Fonds folgender Systematik:
immobilie und des Net Asset Value
Verkehrswert der Immobilie
Verkehrswertermittlung + Übrige Vermögensgegenstände
Die Bewertung der Fondsimmobilie erfolgte – Buchwert der Fremdfinanzierung
durch die BIIS GmbH nach § 194 Baugesetzbuch –Ü brige Schuldpositionen
in Anlehnung an die Grundsätze der Wertermitt +A ktivierte Anschaffungskosten
lungsverordnung unter Mitwirkung eines öffent = Net Asset Value (NAV)
lich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Die BIIS GmbH ist eine unabhängige Bewertungs- Wichtige Hinweise zur Ermittlung des
und Beratungsgesellschaft. Sie hat Zugriff auf Werts der Fondsimmobilien und des
über 100 qualifizierte Sachverständige, die im Net Asset Value
BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment- Der sich nach der vorstehenden Logik erge
Sachverständigen e.V. zusammengeschlossen bende Net Asset Value dient als rechnerische
sind. Orientierungsgröße für den Wert des Fondsver
mögens zum maßgeblichen Stichtag. Er lässt
Ermittlung des Net Asset Value in keine unmittelbaren Schlussfolgerungen be
entsprechender Anwendung der Vorgaben züglich eines etwaigen auf Ebene des einzelnen
der KARBV Anlegers tatsächlich realisierbaren Wertes einer
Zur jährlichen Ermittlung des Nettoinventarwerts Fondsbeteiligung zu, da hierfür – je nach Lage
(Net Asset Value, kurz „NAV“) zieht die Fonds des Einzelfalls – noch weitere Aspekte von Be
geschäftsführung auf freiwilliger Basis die Er deutung sein können, die u.a. von der Art und
mittlungs- und Bewertungsgrundsätze, die unter Weise sowie dem Zeitpunkt der Realisierung
dem Kapitalanlagegesetzbuch („KAGB“) und der oder auch den persönlichen Umständen des
zugehörigen Kapitalanlage-Rechnungslegungs- Anlegers abhängen können.
und -Bewertungsverordnung („KARBV“) für seit
2013 neu regulierte Investmentfonds Anwendung Das Bewertungsergebnis beruht größtenteils
findet, entsprechend heran. Obgleich diese Vor auf der gutachterlichen Bewertung unabhängi
schriften für die Fondsgesellschaft nicht unmittel ger Sachverständiger. Bewertungen sind Schät
bar gelten, soll hierdurch gewährleistet werden, zungen, denen bestimmte Annahmen zugrunde
dass fondsübergreifend ein einheitlicher Maßstab liegen, die von den Gutachtern für zweckmäßig
für die Methodik zur Ermittlung des NAV ange befunden wurden, um den Immobilienwert
wendet wird. zu ermitteln und darauf aufbauend den Net
Asset Value herzuleiten. Soweit im Einzelfall
Der NAV wurde durch eine renommierte Wirt die tatsächlichen Umstände auf Fonds- oder
schaftsprüfungsgesellschaft auf Basis der jewei Anlegerebene bzw. der künftige Geschäftsver
ligen Verkehrswerte der Vermögensgegenstände lauf von diesen Annahmen abweichen, kann
abzüglich der Finanzverbindlichkeiten (Buchwert) sich dies auf den Immobilienwert bzw. den Net
und Rückstellungen ermittelt. Zudem sind gege Asset Value auswirken. Individuelle Aspekte auf
benenfalls Anschaffungsnebenkosten der aktivier Ebene des einzelnen Anlegers (z.B. steuerliche
ten Immobilien des Immobilien-Sondervermögens Verhältnisse, Anteilsfinanzierungen) werden bei
zu berücksichtigen. Die Anschaffungsneben den Bewertungen bzw. der Ermittlung des NAV
kosten sind hierbei gleichmäßig und vollständig nicht berücksichtigt.
über die voraussichtliche Zugehörigkeit zum
Fonds abzuschreiben, längstens jedoch über Die Bewertungsergebnisse vermitteln im Übri
einen Zeitraum von zehn Jahren. gen nur eine zeitpunktbezogene Betrachtung
des Immobilienwerts bzw. des Net Asset Value
zu einem bestimmten Stichtag. Eine Aussage zu
den möglicherweise bei einem späteren Ver
kauf der Fondsimmobilie(n) bzw. einer späteren
Immobilienfonds Lodz ShopInvest KG 9Liquidation der Fondsgesellschaft erzielbaren 10. Hinweis zum Zweitmarkt
Werten ist damit nicht verbunden. Die Deutsche Asset Management International GmbH
führt keinen eigenen Zweitmarkthandel durch.
Die Bewertungen lassen ebenfalls keinen
Schluss darauf zu, ob und ggf. zu welchem
Preis eine Veräußerung von Fondsanteilen im Über das Geschäftsjahr berichtete zum 4. Oktober
Zweitmarkt möglich ist. Dies hängt allein von 2018
der Nachfrage im Markt ab. Da für Anteile an
Geschlossenen Fonds kein etablierter Zweit die Treuhandkommanditistin
markt existiert, ist davon auszugehen, dass DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbH
Fondsanteile möglicherweise nicht oder nur mit
einem Abschlag veräußert werden können. Birgit Benz Iris Racke
Im Falle ordentlicher Kündigungen von Anlegern
ist zu berücksichtigen, dass die Bewertungs die Geschäftsbesorgerin
methodik zur Bemessung von Abfindungen in DWS International GmbH
Abhängigkeit von den gesellschaftsvertrag
lichen Regelungen um weitere Parameter zu Ulrich Steinmetz Clemens Grünewald
ergänzen und das Ergebnis folglich von einem
rechnerisch aus dem NAV hergeleiteten Anteils
wert abweichen kann. Ferner sind gegebenen
falls Beschränkungen und Vorbehalte bei der
Auszahlung von Abfindungsguthaben zu be
rücksichtigen. Auch kann es im Falle von Liqui
ditätsschwierigkeiten zu Zahlungsstockungen
bis hin zum Ausfall von Zahlungen kommen.
Die Fondsverwaltung konnte die Bewertungs
gutachten naturgemäß nur auf Plausibilität,
nicht jedoch im Detail auf ihre sachliche Rich
tigkeit überprüfen. Eine Haftung für die Rich
tigkeit und Vollständigkeit der Bewertungen
können sowohl die Fondsgeschäftsführung als
auch die Fondsverwaltung, die Deutsche Asset
Management International GmbH, daher nicht
übernehmen.
10 Immobilienfonds Lodz ShopInvest KGWichtige Hinweise: © DWS International GmbH DWS ist der Markenname, unter dem die DWS Group GmbH & Co. KGaA und ihre Tochtergesellschaften ihre Geschäfte betreiben. Die jeweils verantwortlichen rechtlichen Einheiten, die Kunden Produkte oder Dienst- leistungen der DWS anbieten, werden in den entsprechenden Verträgen, Verkaufsunterlagen oder sonstigen Produktinformationen benannt. Die in diesem Rechenschaftsbericht enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung und auch keine Empfehlung dar, sondern dienen ausschließlich dazu – wie im Gesellschaftsvertrag vorgesehen – gegenüber den Anlegern Rechenschaft über das abgelaufene Geschäftsjahr abzulegen. Zusätzlich zu den hier darge- stellten Informationen enthalten die Ihnen separat zugesandten steuerlichen Hinweise sowie die jeweiligen Verkaufsprospekte einschließlich etwaiger Nachträge weitere wichtige Informationen. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung der DWS International GmbH wieder, die ohne vorherige Ankündigung geändert werden kann. Soweit die im Dokument enthaltenen Daten erkennbar von Dritten stammen (z.B. bei Quellenangaben), wird für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten keine Gewähr übernommen. Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Soweit die in den Beiträgen getroffenen Annahmen zukunftsbezogene Aussagen (Prognose) darstellen, geben sie die Erwartung der DWS International GmbH wieder, für deren tatsächliches späteres Eintreffen keine Gewähr übernommen werden kann. Prognosen unterliegen naturgemäß dem Risiko, dass sich die Annahmen und Erwartungen, nach denen sie erstellt wurden, ändern oder neue Entwicklungen eintreten, die bei der Erstellung der Prognose nicht berücksichtigt werden konnten. Die Angaben in diesem Dokument ersetzen nicht eine auf die individuellen Verhältnisse des Anlegers abge- stimmte Beratung unter Berücksichtigung seiner finanziellen, steuerlichen und rechtlichen Verhältnisse. Geschäftsbesorgerin DWS International GmbH Mainzer Landstraße 11–17 60329 Frankfurt am Main Telefon (069) 910 - 14949 Telefax (069) 910 - 14994 www.dws.de Treuhandkommanditistin DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbH Taunusanlage 11 – 17 60325 Frankfurt am Main
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