UniInstitutional German Real Estate - Halbjahresbericht zum 30. September 2019
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UniInstitutional German Real Estate Halbjahresbericht zum 30. September 2019
UniInstitutional German Real Estate auf einen Blick
Wertpapier-KennNr.: A1J16Q
ISIN: DE000A1J16Q1
Kennzahlen zum 30.9.2019 31.3.2019
Fondsvermögen (netto) EUR 680,6 Mio. EUR 685,9 Mio.
Immobilienvermögen gesamt (brutto) 1) EUR 564,9 Mio. EUR 549,3 Mio.
• davon direkt gehalten EUR 564,9 Mio. EUR 549,3 Mio.
• davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten — —
Anzahl direkt gehaltener Immobilien 17 17
Anzahl Immobilien-Gesellschaften — —
Gebundene Mittel (gesamt) 2) EUR 127,6 Mio. EUR 141,1 Mio.
Gesamtliquidität EUR 115,9 Mio. EUR 139,0 Mio.
Fremdfinanzierungsquote — —
Vermietungsquote nach Mietertrag (Stichtag) 99,6 % 99,3 %
Ausgabepreis EUR 50,86 EUR 51,27
Anteilwert (Rücknahmepreis) EUR 50,86 EUR 51,27
Sonstige Kennzahlen
Ankäufe 3) — 4) 3 5)
Verkäufe 3) — 4) — 5)
Mittelaufkommen einschließlich Ertragsausgleich EUR 0,1 Mio. 4)
EUR 99,9 Mio. 5)
Ausschüttungsstichtag — 13.6.2019
Ausschüttung je Anteil EUR — EUR 1,40
Steuerpflichtig (von der Ausschüttung) je Anteil im Privatvermögen (ESt-pflichtig) EUR — EUR 0,5600
Kapitalertragsteuer je Anteil im Privatvermögen (KESt-pflichtig) EUR — EUR 0,1400
1)
Bestand inkl. Projekte zum Verkehrswert. 4)
Zeitraum 1.4.2019 – 30.9.2019.
2)
Liquidität, die für geplante Objektankäufe, die nächste Ausschüttung und laufende Bewirtschaftung 5)
Zeitraum 1.4.2018 – 31.3.2019.
sowie die gesetzliche Mindestliquidität von 5 % vorgesehen ist.
3)
Bestandsübergang im Berichtszeitraum erfolgt. Siehe „Verzeichnis der Ankäufe und Verkäufe
von Immobilien und Immobilien-Gesellschaften“, Seite 9.
Aus rechentechnischen Gründen können in Tabellen und bei Verweisen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten (Geldeinheiten,
Prozentangaben usw.) auftreten.
Union Investment Real Estate GmbH l UniInstitutional German Real Estate l Halbjahresbericht zum 30. September 2019 2Halbjahresbericht*
zum 30. September 2019 des UniInstitutional German Real Estate
Inhalt
1 Bericht der Geschäftsführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.1 Entwicklung im ersten Geschäftshalbjahr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
1.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
1.1.2 Risikobericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
1.1.3 Anteilwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1.1.4 Fondsvermögen (netto) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1.1.5 Immobilienvermögen (brutto) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
1.1.6 Immobilienaktivitäten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
1.2 Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.3 Zahlen, Daten, Fakten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
1.3.1 Zusammengefasste Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
1.3.2 Erläuterungen zur zusammengefassten Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
1.3.3 Vermögensaufstellung Teil I . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
1.3.4 Vermögensaufstellung Teil II . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
1.3.5 Vermögensaufstellung Teil III . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
1.3.6 Bestand der Liquidität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
1.3.7 Übersicht: Immobilieninformationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
2 Anhang gem. § 7 Nr. 9 KARBV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
3 Organe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Die Aushändigung dieses Halbjahresberichtes an neue Anleger
erfolgt unter Beifügung des separaten Verkaufsprospektes.
Titelfoto: Osnabrück, Kamp, Nikolaiort 5,
„Geschäftshaus Peek & Cloppenburg“
* Zeitraum 1.4.2019 – 30.9.2019
Union Investment Real Estate GmbH l UniInstitutional German Real Estate l Halbjahresbericht zum 30. September 2019 31 Bericht der Geschäftsführung
Geschäftsführung Union Investment Real Estate GmbH
v. li. n. re. Volker Noack, Jörn Stobbe, Dr. Reinhard Kutscher (Vorsitzender), Martin J. Brühl
Sehr geehrte Anlegerin,
sehr geehrter Anleger,
der UniInstitutional German Real Estate hat das erste Geschäfts- In diesem Zusammenhang weisen wir gern auf das aktuelle
halbjahr 2019 / 2020 mit einem positiven Ergebnis abgeschlossen. Scope-Rating vom 5.6.2019 hin. Dabei wurde der UniInstitutional
Der Anlageerfolg unseres auf den deutschen Immobilienmarkt aus- German Real Estate mit der Ratingnote „aa – AIF“ ausgezeich-
gerichteten institutionellen Fonds liegt, berechnet auf die zurück net und bewegt sich weiter auf der Ratingstufe „sehr gute Be-
liegenden zwölf Monate, zum 30.9.2019 bei 3,0 % (Berechnungs- wertung“.
verfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Manage-
ment e. V.). Im Vorjahreszeitraum (Stichtag 30.9.2018) hatte der Als verantwortlich handelndes Unternehmen haben wir das Thema
Anlageerfolg ebenfalls 3,0 % betragen. Nachhaltigkeit in Bezug auf die Investitionen und das Manage-
ment der Fondsimmobilien zum festen Bestandteil unserer Ge-
Das Fondsvermögen (netto) des UniInstitutional German Real Estate schäftsstrategie gemacht. Im Sinne der Werthaltigkeit der Immo
beträgt zum Berichtsstichtag EUR 680,6 Mio. Der Immobilienbestand bilienvermögen haben wir entsprechende Managementsysteme
umfasst 17 Objekte. Im Berichtszeitraum erfolgte der wirtschaft entwickelt und umgesetzt, in die wir sowohl die Nutzer der Fonds-
liche Übergang einer Einzelhandelsimmobilie in Bielefeld sowie objekte als auch unsere Dienstleister einbeziehen. Unser Ziel ist
einer Hotelimmobilie in Hamburg. Es wurde kein Objekt verkauft. die systematische Weiterentwicklung unseres Bestandsportfolios
Die Streuung der Fondsimmobilien über die Hauptnutzungsarten unter Aspekten der ökologischen, soziokulturellen und wirtschaft-
Büro (49,9 %), Einzelhandel (20,7 %) und Hotel (18,4 %) trägt lichen Nachhaltigkeit. Unsere Fortschritte wollen wir sowohl mit
dazu bei, das Portfoliorisiko zu reduzieren. Das Portfolio befindet dem jährlichen Social Responsibility-Bericht der Union Investment
sich in einer ausgewogenen regionalen und sektoralen Objektver- Gruppe als auch mit dem vorliegenden Fondsbericht transparent
teilung. Diese positive Entwicklung wollen wir weiter fortschreiben. gestalten.
Zum Berichtsstichtag liegt die Vermietungsquote des Sonderver- Über die Entwicklung des UniInstitutional German Real Estate in
mögens bei 99,6 % nach Mietertrag bzw. bei 99,0 % der Gesamt- der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2019 / 2020 werden wir Sie
nutzfläche. im Folgenden informieren.
Union Investment Real Estate GmbH l UniInstitutional German Real Estate l Halbjahresbericht zum 30. September 2019 41.1 Entwicklung im ersten handel – in den großen deutschen Metropolen in den zurück
liegenden zwölf Monaten stabil entwickelt haben.
Geschäftshalbjahr
1.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte Deutsche Hotelmärkte
Vor dem Hintergrund der robusten wirtschaftlichen Lage in Die deutschen Hotelmärkte zeigten in der ersten Jahreshälfte
Deutschland setzte sich die positive Entwicklung der deutschen 2019 eine uneinheitliche Entwicklung. In Berlin, Düsseldorf und
Immobilienmärkte weiter fort. München stiegen die Zimmerbelegungsraten im Vergleich zum Vor-
jahreszeitraum, während Frankfurt / Main und Hamburg Rückgänge
bei der Auslastung zu verzeichnen hatten. In der Main-Metropole
Deutsche Büromärkte fanden einige wichtige Messen, wie die ACHEMA – Weltforum
und Internationale Leitmesse der Prozessindustrie, im Jahr 2019
Die Flächennachfrage auf den deutschen Büroimmobilienmärkten turnusgemäß nicht statt, was sich negativ auf die Buchungszahlen
blieb weiterhin hoch. Trotz einer noch immer geringen Büroflächen- auswirkte. In der Hansestadt hingegen war die deutliche Auswei-
verfügbarkeit stieg die durchschnittliche Vermietungsleistung an tung des Hotelzimmerangebots für den Rückgang der Auslastung
den fünf größten deutschen Büroimmobilienmärkten Berlin, Düs- verantwortlich. Im Schnitt über die fünf wichtigsten deutschen
seldorf, Frankfurt / Main, Hamburg und München per Ende Juni
2019 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 6,5 %. Aufgrund der
hohen Vermietungsaktivität sank die durchschnittliche Leerstands- Nationaler Vergleich der Büroleerstandsquoten (in %)
rate über die großen deutschen Standorte im Jahresvergleich um 7,7
1,2 Prozentpunkte auf 4,0 %. Berlin und München waren zum Düsseldorf 6,3
Ende der ersten Jahreshälfte 2019 mit 1,8 % bzw. 2,4 % die Städte
7,3
mit dem prozentual geringsten Büroflächenleerstand. Die Spitzen- Frankfurt / Main 6,1
mieten verzeichneten, bedingt durch den starken Nachfrageüber-
hang, im Vergleich zum Vorjahr einen deutlichen Anstieg um durch- 4,6
Hamburg 3,4
schnittlich 7,5 %.
3,2
München 2,4
Deutsche Einzelhandelsmärkte 3,2
Berlin 1,8
Die gute Nachfrage nach Einzelhandelsflächen seitens der Händ- 0% 2% 4% 6% 8%
ler sowie die hohe Anschaffungsbereitschaft der Konsumenten
n 1. Halbjahr 2018 n 1. Halbjahr 2019
haben dazu geführt, dass sich die Spitzenmieten für Einzelhandels-
flächen – trotz der wachsenden Konkurrenz durch den Online- Quelle: Jones Lang LaSalle.
Spitzenmietpreisentwicklung1) für Büroflächen
150
125
100
75
50
2)
99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
19 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20
n Index Europa n Index Deutschland
Quellen: Jones Lang LaSalle, Property Market Analysis, CoStar Portfolio Strategy, 1)
Index-Basisjahr 1999.
eigene Berechnungen. 2)
Stand: Juni 2019.
Union Investment Real Estate GmbH l UniInstitutional German Real Estate l Halbjahresbericht zum 30. September 2019 5Hotelstandorte ging die Zimmerauslastung im Jahresvergleich mögliche Wertpapierankäufe der EZB, die dann letztlich auch
leicht um 0,3 Prozentpunkte zurück. Dennoch stiegen die Zimmer- beschlossen wurden. Bezogen auf den ICE BofA Merrill Lynch Euro
preise im Jahresvergleich um durchschnittlich 2,4 %. Vor diesem Corporate Index gewann der Gesamtmarkt rund 3,5 % hinzu.
Hintergrund erhöhte sich auch der durchschnittliche Zimmererlös Die Risikoprämien schwankten deutlich, blieben aber insgesamt
(RevPAR) im Mittel über die fünf großen deutschen Standorte um über das Berichtshalbjahr betrachtet im Durchschnitt nahezu
2,1 %, wobei insbesondere München und Berlin mit 12,6 % bzw. unverändert.
7,3 % ein deutliches Plus verbuchen konnten.
1.1.2 Risikobericht
Deutscher Immobilien-Investitionsmarkt
Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Mana-
In Deutschland lag das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmo gementprozesse und hilft, Risiken möglichst frühzeitig zu er-
bilien im ersten Halbjahr 2019 bei rund EUR 23 Mrd. und machte kennen und daraus resultierende Gefahren für das Sonderver-
somit fast ein Viertel des gesamten europäischen Handelsvolumens mögen abzuwenden. Union Investment hat zur Identifizierung,
aus. Gegenüber der ersten Jahreshälfte 2018 war ein Rückgang Beurteilung und Steuerung der Risikosituation der Sonderver-
um 9,4 % zu beobachten. mögen ein umfangreiches Risikomanagementsystem im Einsatz.
Die wesentlichen Aufgaben der Risikoüberwachung sind die Be-
reitstellung von Planungs-, Steuerungs- und Kontrollinforma-
Geld- und Kapitalmarkt tionen für verschiedene Adressaten sowie die Risikobericht-
erstattung.
Im Berichtszeitraum hat sich die Europäische Zentralbank (EZB)
aufgrund schlechter Konjunkturdaten im Euro-Raum von einem Im Einzelnen werden folgende Risiken behandelt:
zunächst angedachten restriktiveren geldpolitischen Kurs wieder
verabschiedet. Im September 2019 wurden angesichts der schwa-
chen Konjunkturentwicklung zahlreiche unterstützende geldpoli Adressenausfallrisiken
tische Maßnahmen beschlossen. Allerdings herrschte im EZB-Rat
Uneinigkeit hinsichtlich der Geldpolitik. Kontrovers wurden vor Adressenausfallrisiken betreffen Ausfälle von Vertragspartnern,
allem die Anleihekäufe diskutiert. Der Einlagensatz für Geschäfts- insbesondere von Mietern und Bankpartnern, die erheblichen
banken bei der EZB lag zuletzt bei – 0,5 %. Die Rendite zehnjähri- negativen Einfluss auf die Wertentwicklung des Anteilpreises
ger Bundesanleihen fiel im Berichtszeitraum von ca. – 0,1 % auf haben können. Daher erfolgt ein regelmäßiges Monitoring des
– 0,6 %. Ebenso gingen auch die Renditen der Staatsanleihen Mieterportfolios und der Bankpartner.
Italiens, das durch den Haushaltsstreit mit Brüssel lange die Schlag-
zeilen beherrschte, deutlich zurück. Insgesamt gewannen europä Bei Mietvertragsabschluss und Mietvertragsverlängerung wird
ische Staatsanleihen nach dem iBoxx Euro Sovereign Index im jeder Mieter einer Bonitätsprüfung unterzogen. Bezüglich der
Berichtszeitraum jedoch 7,3 % hinzu. zehn größten Mieter im Bestand erfolgt zudem ein regelmäßiges
Monitoring. Zusätzlich wird bei Ankäufen und Nachvermietungen
Die US-Notenbank Fed läutete Ende Juli 2019 die geldpolitische auf einen angemessenen Mietermix geachtet, um das Mietaus-
Wende in den USA ein und senkte erstmals seit zehn Jahren die fallrisiko auf Portfolioebene gut zu diversifizieren.
Zinsen um 0,25 %. Im September erfolgte im Rahmen einer ver-
stärkt datenabhängigen Bewertung der US-Wirtschaft eine erneu- Zur Ermittlung der Durchschnittsbonität der Banken werden
te Leitzinssenkung um weitere 0,25 %, auch wenn die US-Noten- Ratings der drei großen Ratingagenturen Standard & Poor’s,
banker im Gremium geteilter Meinung bezüglich der Zinspolitik Moody’s und Fitch herangezogen. Aktuelle krisenbehaftete
waren. Die Rendite zehnjähriger US-Schatzanweisungen fiel im Entwicklungen bei Bankpartnern werden ad hoc analysiert.
Berichtshalbjahr von 2,4 % auf zuletzt 1,7 %. Damit lagen die Darüber hinaus wird die Konzentration der Liquiditätsanlagen
zehnjährigen Zinssätze zeitweise unter denen für zweijährige im Limitsystem täglich überwacht.
Papiere. Gemessen am JP Morgan US Global Bond Index gewan-
nen US-Treasuries im Berichtszeitraum ca. 5,8 % hinzu.
Zinsänderungsrisiken
Europäische Unternehmenspapiere gerieten angesichts stark rück
läufiger Renditen an den Staatsanleihenmärkten verstärkt ins Blick- Die Zinsänderungsrisiken betreffen die Fremdfinanzierungen bei
feld vieler Marktteilnehmer. Einhergehend mit dem allgemeinen auslaufenden Zinsbindungen und / oder auslaufenden Krediten,
Renditeverfall sowie weitgehend soliden Wirtschaftsdaten konnten die Bewertung der Devisentermingeschäfte sowie die Kapital
europäische Firmenanleihen im Berichtszeitraum deutlich hinzu anlage.
gewinnen. Unterstützend wirkte hierbei auch die Aussicht auf
Union Investment Real Estate GmbH l UniInstitutional German Real Estate l Halbjahresbericht zum 30. September 2019 6Bei Abschluss neuer oder Prolongation bestehender Fremdfinan- Operationelle Risiken
zierungen wird neben der aktuellen Zinshöhe je Laufzeit und der
Investitionsstrategie insbesondere auf das Gesamtbild der Zins- Im Berichtszeitraum waren keine nennenswerten operationellen
festschreibungen im UniInstitutional German Real Estate geach- Risiken im Fonds zu verzeichnen. Operationelle Risiken existieren
tet. Zur Steuerung der Zins- und Darlehensprolongationen ver- auf der Ebene der Kapitalverwaltungsgesellschaft. Union Invest-
fügt Union Investment über eine tagesaktuelle Übersicht der ment ist diesbezüglich in das OpRisk-Management der DZ BANK
Zins- und Darlehensrestlaufzeiten sowie der Zinskosten. Diese AG integriert.
werden separat pro Darlehenswährung und über das gesamte
Darlehensbuch des Investmentvermögens dargestellt, inklusive
der von den Immobilien-Gesellschaften aufgenommenen Darle- Liquiditätsrisiken
hen. Der UniInstitutional German Real Estate hatte im Berichts-
zeitraum keine Kredite im Bestand. Liquiditätsrisiken beschreiben die Gefahr, eingegangene Zahlungs-
verpflichtungen aus rechtsgültig abgeschlossenen Verträgen und
Die Liquidität des UniInstitutional German Real Estate kann im der laufenden Bewirtschaftung sowie Anteilscheinrückgaben nicht
Wertpapierspezialfonds UIN-Fonds Nr. 554 gehalten werden. fristgerecht bedienen zu können. Dabei geht es insbesondere um
Das Fondsmanagement von Union Investment begleitet und das Risiko unerwartet hoher Mittelrückflüsse sowie das Risiko,
überwacht zeitnah die Anlagepolitik und Steuerung des Fonds. benötigte oder gewünschte Kredite zur (Re-)Finanzierung von
Das Zinsänderungsrisiko innerhalb des UIN-Fonds Nr. 554 wird Assets nicht oder nur mit erheblichen Risikoaufschlägen am Markt
vom verantwortlichen Portfoliomanager gesteuert. Darüber hinaus beschaffen zu können.
werden im Rahmen von Stresstests die Auswirkungen des UIN-
Fonds Nr. 554 auf die Bewertung des UniInstitutional German Liquiditätsrisiken werden im UniInstitutional German Real Estate
Real Estate monatlich überwacht. intensiv überwacht und gesteuert. Es werden regelmäßig Stress-
tests zur Liquiditätssituation und ein tägliches Monitoring der
Zudem werden im Rahmen von Stresstests die Auswirkungen der Liquiditätssituation u. a. durch regelmäßige Bonitätsanalysen der
Forderungen bzw. Verbindlichkeiten aus Devisentermingeschäften Bankpartner durchgeführt.
sowie der UIN-Fonds auf den Wert des UniInstitutional German
Real Estate monatlich überwacht.
1.1.3 Anteilwert
Die Liquidität des UniInstitutional German Real Estate wurde
im Berichtszeitraum vollständig in Bankguthaben bei verschie Der Ausgabepreis und der Anteilwert (Rücknahmepreis) eines
denen Kreditinstituten investiert. Fremdwährungen wurden nicht UniInstitutional German Real Estate-Anteils betragen zum
gehalten. 30.9.2019 jeweils EUR 50,86. Unter Berücksichtigung der am
13.6.2019 erfolgten Ausschüttung in Höhe von EUR 1,40 je
Anteil für das Geschäftsjahr 2018 / 2019 beläuft sich der Anlage
Währungsrisiken erfolg im ersten Geschäftshalbjahr 2019 / 2020 auf EUR 0,99 je
Anteil. Dies entspricht einem Zwölf-Monats-Erfolg von 3,0 %
Im Berichtszeitraum gab es im UniInstitutional German Real (Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und
Estate keine offenen Währungspositionen; es wurden keine Fremd- Asset Management e.V.).
währungen gehalten.
1.1.4 Fondsvermögen (netto)
Sonstige Marktpreis- / Immobilienrisiken
Das Fondsvermögen (netto) sank im Berichtszeitraum von EUR
Die Wertänderungen des Immobilienportfolios stellen eine wesent 685,8 Mio. auf EUR 680,6 Mio. Das entspricht einer Abnahme von
liche Risikoart in einem Immobilienfonds dar. Durch eine breite 0,77 %. Die Zahl der umlaufenden Anteile ist von 13.378.953 auf
geografische und sektorale Streuung im Rahmen der Anlagerest- 13.381.503 gestiegen. Im Laufe des ersten Geschäftshalbjahres
riktionen wird ein diversifiziertes Immobilienportfolio angestrebt, 2019 / 2020 wurden 2.550 Anteile in Höhe von EUR 0,13 Mio.
um wirtschaftliche Schwankungen in einzelnen Ländern oder ausgegeben und keine Anteile zurückgenommen. Die Anleger des
Branchen abfangen zu können. Die Entwicklung auf Portfolio Fonds sind überwiegend Banken der genossenschaftlichen Finanz-
ebene wird durch regelmäßige Stresstests sowie ein aktives Port gruppe.
foliomanagement überwacht. Darüber hinaus wird bei Ankaufs-
prüfungen ein ausgewogener Länder-, Nutzungsarten- sowie
Branchenmix auf Basis der Anlagerestriktionen angestrebt, um
das Portfolio nachhaltig weiter zu diversifizieren.
Union Investment Real Estate GmbH l UniInstitutional German Real Estate l Halbjahresbericht zum 30. September 2019 7Entwicklung des UniInstitutional German Real Estate
30.9.2019 31.3.2019 Veränderungen
Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR
Immobilien (direkt gehalten) 564,9 549,3 + 15,6
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 1)
— — —
Liquiditätsanlagen 115,9 139,0 – 23,1
Sonstige Vermögensgegenstände 27,3 22,4 + 4,9
./. Verbindlichkeiten und Rückstellungen 27,5 24,7 + 2,8
Fondsvermögen (netto) 680,6 685,9 – 5,3
Umlaufende Anteile (Mio. Stück) 13,4 13,4 0,0
1)
Beteiligungen zum anteiligen Gesellschaftswert.
1.1.5 Immobilienvermögen (brutto) Aufteilung der Verkehrswerte nach wirtschaftlicher
Altersstruktur (in %)
Das Immobilienportfolio besteht aus 17 Immobilien, das Immo
älter als 20 Jahre 6,9
bilienvermögen beträgt EUR 564,9 Mio. Der durchschnittliche 6,9
(1998 und früher)
Wert je Quadratmeter beträgt EUR 2.780.
16 bis 20 Jahre 6,2
Der Nutzflächenbestand des Immobilienvermögens von insgesamt (2003 bis 1999) 6,2
193.226 m2 veränderte sich nicht im Laufe des ersten Geschäfts-
halbjahres. Zum Berichtsstichtag liegt die Vermietungsquote bei 11 bis 15 Jahre 24,3
(2008 bis 2004) 8,5
99,6 % nach Mietertrag bzw. 99,0 % der Gesamtnutzfläche.
6 bis 10 Jahre 51,1
Das Immobilienvermögen stieg um 2,8 % von EUR 549,3 Mio. auf (2013 bis 2009) 25,8
EUR 564,9 Mio. an. Der Durchschnittswert der fertigen Objekte be-
trägt zum 30.9.2019 EUR 33,6 Mio. (per 30.9.2018 EUR 31,8 Mio.). bis 5 Jahre 11,5
(2014 und später) 52,6
0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 %
1.1.6 Immobilienaktivitäten n Objektalter gemäß Verkehrswertgutachten 1)
n Zeitraum nach letztem Umbau gemäß „Vermögensaufstellung Teil I“ 2)
Der Fokus des Fonds liegt auf Großstädten und Oberzentren mit po- 1)
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien
sitivem demografischen und wirtschaftlichen Entwicklungspotenzial. zum anteiligen Verkehrswert.
2)
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum
anteiligen Verkehrswert (ohne Immobilien-Gesellschaften, die ausschließlich Grundstücke halten).
Immobilienentwicklungen
Verkäufe
Bonn, „Neuer Kanzlerplatz, Haus 2“
Am 22.12.2018 erfolgte die Unterzeichnung des Kaufvertrages Im Berichtszeitraum fanden keine Verkäufe statt.
für die projektierte Büroimmobilie „Neuer Kanzlerplatz, Haus 2“
in Bonn im Rahmen eines Forward-Funding-Modells mit einem
Gesamtinvestitionsvolumen von EUR 88,1 Mio. Der wirtschaft Immobilienaktivitäten ohne Nutzen-Lasten-Übergang
liche Übergang des Baugrundstückes auf das Sondervermögen
erfolgte am 29.3.2019, die Fertigstellung des Gebäudes ist für das Im Berichtszeitraum wurden keine An- und Verkäufe getätigt,
zweite Quartal 2021 vorgesehen. Bonn ist durch einen sehr sta- bei denen ein Nutzen-Lasten-Übergang nach dem Berichtszeit-
bilen Büro- und Investmentmarkt geprägt, die Leerstandsrate im raum stattfinden wird.
Bürobereich bewegt sich unter 5 %.
Vermietungssituation
Ankäufe
Per 30.9.2019 beträgt die Vermietungsquote des Sondervermögens
Im Berichtszeitraum wurden keine Ankäufe getätigt. 99,6 % des Mietertrages bzw. 99,0 % der Gesamtnutzfläche.
Union Investment Real Estate GmbH l UniInstitutional German Real Estate l Halbjahresbericht zum 30. September 2019 8Die Struktur der Mietvertragslaufzeiten ist ausgewogen und über- 1.2 Ausblick
wiegend durch langfristige Vertragslaufzeiten geprägt. Der weitere
Ausbau des Fonds wird zur Diversifikation von Mietern, Nutzungs- Zins- und Devisenkursentwicklungen
arten und Standorten beitragen. In der kommenden Investitions-
phase plant das Fondsmanagement gezielte Objektzukäufe in Ein wesentlicher Treiber der Börsen für die kommenden Quartale
exponierten Lagen. Kürzere Mietvertragslaufzeiten können selek- wird die Frage nach der Tragfähigkeit des US-Konjunkturzyklus
tiv beigemischt werden. Die Wertschöpfung wird durch späteres sein. Nach Einschätzung von Union Investment wird die Weltwirt-
aktives Asset Management im Bestand betrieben, die entspre- schaft zwar weiter wachsen, jedoch wird sich die Verlangsamung
chenden Kosten zur Neu- und Nachvermietung sowie für den des Wachstums fortsetzen. Das wirtschaftliche Umfeld entwickelt
Umbau werden schon im Kaufpreis der Immobilieninvestition sich zunehmend spätzyklisch, vor allem in den USA, der globalen
berücksichtigt. Leitökonomie. Mit einem Abrutschen der US-amerikanischen Wirt-
schaft in eine Rezession ist jedoch nicht zu rechnen. Das US-Wirt-
schaftswachstum dürfte im Kalenderjahr 2019 2,4 % erreichen
Aufteilung der Verkehrswerte nach Größenklassen 1) (in %) und im Jahr 2020 noch 1,7 %.
EUR 10 bis 25 Mio. EUR 25 bis 50 Mio. Auch in anderen Regionen wird das wirtschaftliche Umfeld an-
4 Objekte 12,9 % 10 Objekte 65,7 %
spruchsvoller. Das gilt insbesondere für den Euro-Raum, dem
Union Investment einen Anstieg des Bruttoinlandsprodukts (BIP)
EUR 50 bis 100 Mio. von 1,1 % im Gesamtjahr 2019 prognostiziert. Für Deutschland
2 Objekte 21,4 % liegt die Wachstumsprognose durch die Schwäche im Welthandel
mit 0,5 % noch darunter. Für das Jahr 2020 wird eine weitere
Wachstumsverlangsamung auf 0,8 % in der Euro-Zone und eine
Stabilisierung in Deutschland bei 0,6 % vorhergesagt. Politisch
bleibt der Brexit das größte Risiko für Europa, da wesentliche zen
trale Fragen zum künftigen Verhältnis zwischen dem Vereinigten
Königreich und der Europäischen Union immer noch ungeklärt sind.
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum
1)
anteiligen Verkehrswert. Die Zuordnung der über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien Angesichts der aktuellen Konstellation aus rückläufiger Wachs-
in die entsprechende Größenklasse erfolgt anhand ihres Gesamtverkehrswertes. Bei der Berechnung
der prozentualen Verteilung im Portfolio wird nur der im Eigentum des Fonds stehende jeweilige tumsdynamik und einem nach wie vor relativ schwachen Inflati-
Beteiligungsgrad herangezogen. onsdruck haben die wichtigsten Notenbanken die geldpolitische
Verzeichnis der Ankäufe und Verkäufe von Immobilien und Immobilien-Gesellschaften 1)
Lfd. Nr. Projekt / Objekt / Immobilien-Gesellschaft Erwerbsdatum / Kaufpreis /
Verkaufsdatum Verkehrswert
in Mio. EUR 2)
Ankäufe
Im Berichtszeitraum wurden keine Ankäufe getätigt.
Verkäufe
Im Berichtszeitraum fanden keine Verkäufe statt.
1)
Sämtliche Objekte / Beteiligungen wurden von Unternehmen / Personen erworben, die in keiner Weise des Mittelwertes der Verkehrswerte der externen Bewerter ausgewiesen. Bei im Bau befindlichen
mit der Union Investment Gruppe / Union Investment Real Estate GmbH gesellschaftlich verbunden Objekten, die nach Baufortschritt bezahlt werden, wird der Verkehrswert gemäß Bautenstand angege-
sind. ben. Beim Verkauf einer direkt gehaltenen Immobilie oder einer Immobilie, die über eine Immobilien-
2)
Beim Ankauf einer direkt gehaltenen Immobilie oder einer Immobilie, die über eine Immobilien-Gesell- Gesellschaft gehalten wird, wird der Verkehrswert zum Nutzen-Lasten-Übergang ausgewiesen. Bei Immo
schaft gehalten wird, wird bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate der Kaufpreis anstelle bilien-Gesellschaften wird der anteilige Verkehrswert zum Nutzen-Lasten-Übergang ausgewiesen.
Leerstandsangaben einzelner Objekte 1)
Lfd. Objekt Anteil am Bruttosoll- Anteil am Bruttosoll- Leerstehende Anteil am Bruttosoll-
Nr. mietertrag 2) des Objektes mietertrag 2) des Objektes Mietfläche mietertrag 2) des Fonds
in % zum 30.9.2019 in % zum 31.3.2019 in m2 in % zum 30.9.2019
Zum Berichtsstichtag liegen keine Objekte mit einer Leerstandsquote größer als 33 % vor.
Objekte mit mehr als 33 % Leerstandsquote.
1) 2)
Mehrwertsteuer nicht enthalten.
Union Investment Real Estate GmbH l UniInstitutional German Real Estate l Halbjahresbericht zum 30. September 2019 9Kehrtwende vollzogen und sind wieder auf einen Zinslockerungs- bilie. Neben eigenen Nachhaltigkeitsbewertungen legt Union
pfad eingeschwenkt. Wenn sich das Wachstum in den USA wie Investment Wert auf externe Einschätzungen und nimmt somit an
erwartet abschwächen sollte, dürfte die US-Notenbank Fed den Ratings wie Scope und GRESB (Global Real Estate Sustainability
Zinssenkungen vom Juli und September 2019 im Jahr 2020 weitere Benchmark) teil, die Nachhaltigkeit und deren Umsetzung bei
Schritte folgen lassen. Für die EZB ist das Potenzial für weitere Zins- Immobilienfonds evaluieren.
senkungen mit bereits negativen Leitzinsen begrenzt. Den Noten-
bankern stehen bei Bedarf allerdings andere geldpolitische Maß- Für Union Investment bedeutet ein ganzheitlich nachhaltiges
nahmen zur Verfügung. Immobilienmanagement außerdem, politische Themen und Ent-
wicklungen, wie z. B. den Klimaschutzplan der Bundesregierung
Die Renditen für sichere Rentenpapiere wie Bundesanleihen oder mit dem Ziel einer deutlichen CO2-Emissionsreduktion, strategisch
US-Treasuries sollten nach Einschätzung von Union Investment nicht zu berücksichtigen und einen kontinuierlichen, offenen Dialog mit
mehr deutlich unter die jüngsten Renditetiefststände absinken. Per relevanten Interessengruppen zu führen. Das Unternehmen steht
Ende des Jahres 2019 dürften die Renditen zehnjähriger US-Staats- im stetigen Austausch mit der Branche und ist u. a. in diversen
anleihen bei 1,5 % liegen, die für das deutsche Pendant bei – 0,7 %. Arbeitsgruppen aktiv, in denen die aktuellen Herausforderungen der
Energiewende diskutiert und passende Lösungsansätze erarbeitet
werden. Der Austausch mit Mietern, Kunden und Geschäftspartnern
Nachhaltigkeit zu nachhaltigen Immobilien ist ebenfalls von großer Bedeutung.
Dazu bietet Union Investment beispielsweise ein Internetportal
Für Union Investment gehen nachhaltiges Handeln und wirtschaft an, welches den Wissens- und Erfahrungsaustausch ermöglicht.
licher Erfolg Hand in Hand, denn nur wer nachhaltig wirtschaftet, Zu erreichen ist das zweisprachige Portal unter www.nachhaltige-
bleibt zukunftsfähig. Aus diesem Grund ist Nachhaltigkeit keine immobilien-investments.de.
neue Herausforderung, sondern integraler Bestandteil des unter-
nehmerischen Selbstverständnisses und fest in Strategien und Union Investment legt Wert darauf, Transparenz und eine branchen
Prozessen verankert. spezifische Vergleichbarkeit herzustellen. Deshalb macht der Fonds-
dienstleister seine Erkenntnisse über das nachhaltige Immobilien-
Dabei wurden Managementsysteme an Standards ausgerichtet, management, Fortschritte und Herangehensweisen sowie die
die im Leitfaden „Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft – aggregierten Verbrauchszahlen der Fondsobjekte öffentlich zu-
Kodex, Berichte und Compliance“ des ZIA Zentraler Immobilien gänglich. Darüber hinaus wird über die stetig wachsende Anzahl
Ausschuss e.V. festgelegt sind. Zudem hat Union Investment als von Gebäudezertifizierungen nach nationalen und internationalen
Unterzeichnerin der „United Nations Principles for Responsible Standards berichtet.
Investment“ (UN PRI) wesentliche Grundsätze für verantwortungs-
bewusstes Wirtschaften im Rahmen einer „Leitlinie für verant-
wortliches Investieren“ (VI) in ihr Handeln integriert. Im Sinne der Portfoliostrategie
Umwelt, der Nutzer und der Investoren hat sich Union Investment
über alle Geschäftsbereiche verpflichtet, ihre Nachhaltigkeitswerte, Der Wirtschaftsstandort Deutschland ist im europäischen Umfeld
unter Einhaltung der gesetzlichen Mindestanforderungen, konti- weiterhin der Stabilitätsanker mit einer historisch niedrigen Arbeits-
nuierlich zu verbessern. Bereits seit vielen Jahren ist ein umfassen- losenquote und einem volkswirtschaftlichen Wachstum. Die posi
des Umweltmanagementsystem etabliert und Union Investment tiven makroökonomischen Parameter spiegeln sich auch in den
hat sich erfolgreich nach dem internationalen Standard DIN EN gewerblichen Immobilienmärkten wider. Insbesondere die deut-
ISO 14001 zertifizieren lassen. Im Rahmen des Umweltmanage- schen Bürovermietungsmärkte profitieren von dieser Entwicklung.
mentsystems werden Prozesse qualitätsgesichert und deren Fort- Die Mietpreise in nahezu allen Regionen sind stabil bis steigend.
schritt überwacht. Die Nachfrage am Investmentmarkt ist ungebrochen hoch. Das
Preisniveau übertrifft die zyklischen Höchststände von vor der
Weitere Nachhaltigkeitsinstrumente von Union Investment werden Finanzmarktkrise. Die zunehmenden Bauaktivitäten führen für alle
in dem gesamten Lebenszyklus der jeweiligen Immobilien einge- Nutzungsarten zu steigenden Erstellungskosten und steigenden
setzt. Transparenz über Verbräuche (wie Energie oder Wasser), deren Mietpreisen. Bei den Großinvestoren fokussiert sich die Nachfrage
Analyse und die Ermittlung von Gebäudepotenzialen ermöglichen mittlerweile nicht nur auf die klassischen Immobilienmetropolen.
die Ableitung von gezielten Maßnahmen, um sowohl die ökologi- An nahezu allen Immobilienstandorten, auch Oberzentren, ist ein
sche als auch die ökonomische Performance der Immobilie lang- klarer Nachfrageüberhang über alle Nutzungsarten zu verzeich-
fristig zu stützen, sie zukunftsfähig zu halten und eine nachhaltige nen und wir beobachten eine vermehrte Anzahl von Portfolio-
Ausrichtung des Gesamtportfolios zu erreichen. Dazu gehört auch transaktionen im Markt. Die Qualität der Portfoliotransaktionen
eine partnerschaftliche Zusammenarbeit mit den Mietern. In grünen hinsichtlich Lage und Qualität der Immobilien ist abnehmend.
Mietverträgen vereinbaren Mieter und Vermieter gemeinschaftlich Die Renditeniveaus für gute Lagen und Bauqualitäten sind wieder-
die nachhaltige Nutzung und den nachhaltigen Betrieb der Immo holt deutlich gefallen.
Union Investment Real Estate GmbH l UniInstitutional German Real Estate l Halbjahresbericht zum 30. September 2019 10Im ersten Geschäftshalbjahr 2019 / 2020 konnten keine neuen Seit nunmehr sieben Jahren sind die Objekte des Fonds nahezu
Investitionen durch den UniInstitutional German Real Estate voll vermietet. Die getätigten Investitionen konnten bislang die
getätigt werden. Bereits am 22.12.2018 wurde der Kaufvertrag Erwartungen erfüllen. Wir überprüfen trotzdem permanent die
für die projektierte Büroimmobilie „Neuer Kanzlerplatz, Haus 2“ Nachhaltigkeit unserer Investitionen und die Entwicklung der
in Bonn unterzeichnet. Die Zahlungen der ersten Kaufpreisraten jeweiligen Nutzungssegmente und Teilmärkte.
erfolgen seit dem ersten Quartal 2019, zum Berichtsstichtag
weist das Projekt einen Wert in Höhe von EUR 34,3 Mio. aus. Besonderes Augenmerk wird auf eine hohe Vermietungsquote,
Die Fertigstellung des Gebäudes ist für das zweite Quartal 2021 eine stabile Mieterbonität und eine gute Wiedervermietbarkeit von
geplant. In einer Vielzahl von Bieterprozessen konnte das Fonds- Mietflächen gelegt. Die Abhängigkeit des Fonds von der Entwick-
management unter den gesetzten Qualitäts- und Renditever- lung einzelner Immobilien soll durch eine breite Streuung im wei-
sprechen des Fonds keine adäquaten Objekte akquirieren. Die teren Aufbauprozess limitiert werden.
Chancen- und Risikoverhältnisse der Investitionsmöglichkeiten
standen oft in keiner geeigneten Relation zum Produktversprechen. Wir sind davon überzeugt, diese wert- und ertragsorientierte
Strategie auch in den kommenden Monaten erfolgreich umsetzen
In dem überwiegend von Bieterverfahren geprägten Ankaufswett- zu können.
bewerb ist eine weitaus höhere Risikobereitschaft einiger Markt-
teilnehmer unter deutlichem Renditeverzicht feststellbar. Es ist Für Ihr bisheriges Vertrauen, sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter
zudem eine deutliche Verknappung des Angebotes in den ent Anleger, danken wir Ihnen.
sprechenden Lagen und Gebäuden zu verzeichnen. Nach unserer
Einschätzung wird die starke Dynamik der Kaufpreisfaktoren nicht
mit der zukünftig zu erwartenden Mietentwicklung einhergehen. Hamburg, im November 2019
Perspektivisch sieht das Fondsmanagement den Bürobereich in
A-Städten mit höherer Dynamik als die Entwicklung der B-Städte.
Insbesondere Standorte wie Berlin, Frankfurt / Main und München Union Investment Real Estate GmbH
profitieren schon heute von dieser Entwicklung. Die deutliche
Renditekompression wird auch auf den Fonds zukünftig Auswir-
kungen haben. Die Geschäftsführung
Für die Akquisition weiterer Immobilien stehen wirtschaftlich
starke Groß- und Mittelstädte mit positiven demografischen Pers-
pektiven im Fokus und werden auf Investmentopportunitäten
untersucht. Attraktive Objekte aus den Bereichen Büro, Einzel Dr. Reinhard Kutscher
handel, Hotel, Logistik und Wohnen werden regional sondiert. (Vorsitzender)
Änderungen an der strategischen Ausrichtung des Fonds sind
nicht vorgesehen und nicht zu empfehlen. Das Fondsmanage-
ment verfolgt eine stringente Liquiditätssteuerung des Fonds.
Um die Immobilienquote hoch zu halten, werden entsprechende
Mittelzuflüsse und Zeichnungsphasen eng mit wirtschaftlichen Martin J. Brühl Volker Noack Jörn Stobbe
Übergängen weiterer Objekte abgestimmt.
Union Investment Real Estate GmbH l UniInstitutional German Real Estate l Halbjahresbericht zum 30. September 2019 111.3 Zahlen, Daten, Fakten
1.3.1 Zusammengefasste Vermögensaufstellung
1.3.2 Erläuterungen zur zusammengefassten Vermögensaufstellung
1.3.3 Vermögensaufstellung Teil I
1.3.4 Vermögensaufstellung Teil II
1.3.5 Vermögensaufstellung Teil III
1.3.6 Bestand der Liquidität
1.3.7 Übersicht: Immobilieninformationen
Union Investment Real Estate GmbH l UniInstitutional German Real Estate l Halbjahresbericht zum 30. September 2019 121.3.1 Zusammengefasste Vermögensaufstellung
Vermögensgegenstände
EUR EUR EUR Anteil am Fonds
vermögen (netto) in %
I. Immobilien (s. Seite 15 – 18)
1. Mietwohngrundstücke 27.800.000,00
2. Geschäftsgrundstücke 509.300.000,00
3. Gemischt genutzte Grundstücke —
4. Grundstücke im Zustand der Bebauung 27.812.472,00
5. Unbebaute Grundstücke —
Zwischensumme 564.912.472,00 83,00
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
1. Mehrheitsbeteiligungen —
2. Minderheitsbeteiligungen —
Zwischensumme — —
III. Liquiditätsanlagen (s. Seite 19)
1. Bankguthaben 115.878.623,89
2. Investmentanteile —
Zwischensumme 115.878.623,89 17,03
IV. Sonstige Vermögensgegenstände (s. Seite 19)
1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung 8.642.204,48
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften —
3. Zinsansprüche —
4. Anschaffungsnebenkosten 11.815.608,34
• bei Immobilien 11.815.608,34
• bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften —
5. Andere 6.861.298,38
Zwischensumme 27.319.111,20 4,01
Summe Vermögensgegenstände I. – IV. 708.110.207,09 104,04
Schulden
EUR EUR EUR Anteil am Fonds
vermögen (netto) in %
V. Verbindlichkeiten aus (s. Seite 19)
1. Krediten —
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben – 1.821.619,23
3. Grundstücksbewirtschaftung – 8.712.238,77
4. anderen Gründen – 710.298,70
Zwischensumme – 11.244.156,70 – 1,65
VI. Rückstellungen – 16.281.859,31 – 2,39
Summe Schulden V. – VI. – 27.526.016,01 – 4,04
Fondsvermögen (netto) 680.584.191,08 100,00
Anteilwert (EUR) 50,86
Umlaufende Anteile (Stück) 13.381.503
Union Investment Real Estate GmbH l UniInstitutional German Real Estate l Halbjahresbericht zum 30. September 2019 131.3.2 Erläuterungen zur zusammengefassten noch nicht abgeschriebene Nebenkosten des Erwerbs von Ob-
jekten aufgrund gesetzlicher oder freiwilliger Vorgaben.
Vermögensaufstellung
Die „Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung“ enthalten
Immobilien im Wesentlichen EUR 7,8 Mio. abzurechnende Betriebskosten und
Mietforderungen in Höhe von EUR 0,8 Mio. Den „Forderungen
Der Wert der direkt gehaltenen „Immobilien“ erhöhte sich im aus der Grundstücksbewirtschaftung“ stehen Vorauszahlungen
Berichtszeitraum um EUR 15,6 Mio. auf EUR 564,9 Mio. Hierin der Mieter in Höhe von EUR 7,5 Mio. gegenüber.
sind auch die Wertfortschreibungen im Verlauf des Berichtszeit-
raums enthalten. Die im Bestand befindlichen Immobilien wurden In der Position „Andere sonstige Vermögensgegenstände“ werden
turnusmäßig bewertet; sie werden mit den von externen Bewer- im Wesentlichen Vorlaufkosten für Immobilienankäufe in Höhe
tern ermittelten Werten (Verkehrswerten) ausgewiesen. Beim An- von EUR 6,1 Mio., Forderungen aus Lieferung und Leistung in
kauf einer Immobilie wird in den ersten drei Monaten ab Erwerb Höhe von EUR 0,2 Mio. sowie Steuerverbindlichkeiten in Höhe von
der Kaufpreis anstelle des Verkehrswertes ausgewiesen. EUR 0,1 Mio. und Ankaufsprüfkosten in Höhe von EUR 0,1 Mio.
ausgewiesen.
Liquiditätsanlagen
Verbindlichkeiten
Die „Liquiditätsanlagen“ sanken um EUR 23,1 Mio. auf EUR 115,9
Mio. Dagegen stehen gebundene Mittel, die EUR 80,4 Mio. für Die „Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben“
Immobilieninvestitionen, EUR 34,0 Mio. für die gesetzlich vorge- resultieren aus Ankäufen und Sicherheitseinbehalten (EUR 1,8 Mio.).
schriebene Mindestliquidität, EUR 9,4 Mio. für die Ausschüttung
und EUR 3,4 Mio. für Restverbindlichkeiten aus Immobilienkäufen, Die „Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung“ set-
Instandhaltungsmaßnahmen, Bankkautionen sowie fällig werdende zen sich überwiegend aus Vorauszahlungen für Heiz- und Neben-
Verbindlichkeiten vorsehen, siehe auch unter 1.1.2 Liquiditäts kosten in Höhe von EUR 7,5 Mio., Mietvorauszahlungen in Höhe
risiken. von EUR 0,8 Mio. sowie Barkautionen in Höhe von EUR 0,4 Mio.
zusammen.
Zum Berichtsstichtag hält der Fonds keine Investmentanteile des
Wertpapierspezialfonds UIN-Fonds Nr. 554 der Union Investment
Institutional GmbH. Rückstellungen
Die „Rückstellungen“ wurden u. a. für noch abzurechnende oder
Sonstige Vermögensgegenstände noch vorzunehmende Bauleistungen (EUR 9,9 Mio.) und für Instand-
haltungsmaßnahmen in Höhe von EUR 0,8 Mio. gebildet. Zusätz-
Die „Sonstigen Vermögensgegenstände“ stiegen um EUR 4,9 Mio. lich wurden Rückstellungen für Verkaufsteuern, die ab 2018 auf-
auf EUR 27,3 Mio. Darin enthalten sind „Anschaffungsneben grund der Investmentsteuerreform auf bestimmte in Deutschland
kosten“ in Höhe von EUR 11,8 Mio. Dabei handelt es sich um belegene Objekte anfallen können, gebildet (EUR 5,6 Mio.).
Union Investment Real Estate GmbH l UniInstitutional German Real Estate l Halbjahresbericht zum 30. September 2019 141.3.3 Vermögensaufstellung Teil I
Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahmen 1)
Aus-
Nutzfläche in m2 stat-
tung
Grundstücksgröße in m2 3)
Art des Grundstückes
davon Wohnfläche
Art der Nutzung 2)
Bau- / Umbaujahr
davon Gewerbe
Erwerbsdatum
Klimaanlage
gesamt
Lfd. Nr.
Aufzug
Lage des Grundstückes Objektbeschreibung
Direkt gehaltene Immobilien in Euro-Währung
Deutschland
1 10969 Berlin, Charlottenstraße 14, 15 9gesch. Bürogebäude, B B (98), I 11/2014 2000 1.182 6.988 6.988 — n n
Tiefgarage
2 10117 Berlin, Georgenstraße 46 – 48, 7gesch. Büro- u. Wohn- B B (83), 3/2015 2011 1.609 6.232 5.214 1.018 n n
„Pergamon Palais“ gebäude, Tiefgarage W, K
3 33611 Bielefeld, Beckhausstraße 64, 2gesch. Fachmarktzentrum E H/G 9/2018 2017/ 16.765 5.022 5.022 — n
„Beckhaus Center“ 2018
4 53113 Bonn, Bundeskanzlerplatz 2 – 10, 7gesch. Bürogebäude, — n — 3/2019 — 7.254 — — — n n
„Neuer Kanzlerplatz, Haus 2“ Tiefgarage
5 28217 Bremen, Am Weser-Terminal 8, 10, Gebäudeensemble bestehend B B (78), 10/2016 2009/ 3.409 11.472 11.472 — n n
„Haus am Fluss“ und „WQ1“ aus 5gesch. Büro- und Gastro- H/G, I, 2014
nomiegebäude u. 6gesch. K, A
Büro- und Gastronomie-
gebäude, 1 Attikageschoss,
Tiefgarage
6 64293 Darmstadt, Robert-Bosch- 5gesch. Bürogebäude, B B (88), 2/2013 2012 3.221 7.314 7.314 — n n
Straße 20 – 22, „Space20“ 1 Staffelgeschoss, Tiefgarage K, A, I
7 40629 Düsseldorf, Am Wildpark 37 – 51, 5gesch. Wohnensemble, W W (94), 9/2015 2011 6.371 8.378 — 8.378 n
„Am Wildpark“ Tiefgarage K
8 45127 Essen, Kettwiger Straße 2 – 10, 8gesch. Büro- u. Geschäfts- E H/G (69), 4/2014 1953/ 1.923 6.994 6.994 — n n
„Kettwiger Tor“ gebäude, 1,5 Untergeschosse B, I, A 2013 –
2014
9 60329 Frankfurt / Main, Karlstraße 4 – 6, 9gesch. Büro- u. Geschäfts- B B (83), A, 6/2013 2006 3.607 16.127 16.127 — n n
Moselstraße 53, Niddastraße 53 gebäude, 1 Untergeschoss H/G, K, I
10 20459 Hamburg, Herrengraben 30 – 31, 5–8gesch. Bürogebäude, B B 6/2016 1993/ 1.300 6.520 6.520 — n n
„Fleethaus am Herrengraben“ 1 Fleetgeschoss 2015 –
2016
11 20457 Hamburg, Überseeallee 15, 6gesch. Hotelgebäude, H H (98), K 1/2019 2018 1.590 11.913 11.913 — n n
„Holiday Inn Hamburg HafenCity“ 1 Zwischengeschoss,
Tiefgarage
12 30559 Hannover, Hägenstraße 1 Gebäudeensemble bestehend LG I (74), 12/2016 1974/ 53.744 28.336 28.336 — n
aus 1gesch. Logistikgebäude B (25), K 2015/
mit Mezzaningeschossen u. 2017
3gesch. Bürogebäude mit
1 Untergeschoss
13 81369 München, Albert-Roßhaupter- 6gesch. Hotelgebäude, H H (76), B, 11/2013 2013 7.367 13.356 13.356 — n n
Straße 43 – 45, „Angelo München Tiefgarage K, H/G, I
Westpark“
Union Investment Real Estate GmbH l UniInstitutional German Real Estate l Halbjahresbericht zum 30. September 2019 15Gutachter- Rest-
Verkehrswert / Anteil am
liche Bewer- nutzungs-
Anschaffungsnebenkosten gesamt Kaufpreis Fondsvermögen
tungsmiete dauer
in TEUR 6) (netto)
in TEUR 5) in Jahren
des Verkehrswertes / Kaufpreises
Fremdfinanzierungsquote in %
bleibender Abschreibungs
Verkehrswert / Kaufpreis
abgeschrieben in TEUR
Leerstandsquote in %
im Geschäftshalbjahr
der Bruttosollmiete 4)
und Steuern in TEUR
verbleibend in TEUR
Objektzertifizierung
gesamt in Mio. EUR
voraussichtlich ver-
zeitraum in Jahren
zur Abschreibung
davon Gebühren
des Kaufpreises
davon Sonstige
Gutachter 1 /
Gutachter 1 /
Gutachter 1 /
gesamt in %
Gutachter 2
Gutachter 2
Gutachter 2
Mittelwert
in TEUR
in EUR /
Lfd. Nr.
in %
1 — 0,0 1,67 9,81 1.103 565 — — — 7) — 50,5 33.800 33.300 33.300.000,00
— 50,5 32.800 4,89
2 — 0,6 2,15 7,95 1.708 438 — — — 7) — 61,5 33.800 34.000 34.000.000,00
— 61,5 34.200 5,00
3 — 0,0 2,00 12,55 1.137 858 100 1.788 9 805 49,0 14.800 14.800 14.800.000,00
805 49,0 14.800 2,17
4 — — 0,43 1,54 — 429 4 425 10 — — — 27.812 27.812.472,00
— — — 4,09
5 n — 0,0 2,10 6,69 1.628 472 105 1.474 8 1.706 62,5 32.300 32.450 32.450.000,00
1.706 62,5 32.600 4,77
6 n — 0,2 1,07 5,72 733 335 — — — 7) 1.106 62,5 19.800 19.900 19.900.000,00
1.137 62,5 20.000 2,92
7 — 4,1 2,16 8,44 1.775 385 640 747 7 1.201 71,5 27.900 27.800 27.800.000,00
1.187 71,5 27.700 4,08
8 n — 0,5 2,96 7,94 1.966 994 — — — 7) 2.049 60,5 39.200 38.650 38.650.000,00
2.032 60,5 38.100 5,68
9 — 0,0 2,30 5,09 1.720 577 493 493 5 — 46,5 45.900 45.750 45.750.000,00
— 46,5 45.600 6,72
10 — 0,0 2,34 7,50 1.511 828 773 904 8 1.372 56,0 30.200 30.250 30.250.000,00
1.372 56,0 30.300 4,44
11 — 0,0 3,75 8,25 2.141 1.605 188 3.483 9 — 59,5 47.000 47.000 47.000.000,00
— 59,5 47.000 6,91
12 n — 0,0 2,13 10,10 1.158 974 114 1.629 8 1.482 45,3 22.200 22.350 22.350.000,00
1.482 44,5 22.500 3,28
13 — 0,1 2,41 5,05 1.695 719 — — — 7) — 53,5 57.200 56.850 56.850.000,00
— 53,5 56.500 8,35
Union Investment Real Estate GmbH l UniInstitutional German Real Estate l Halbjahresbericht zum 30. September 2019 16Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahmen 1)
Aus-
Nutzfläche in m2 stat-
tung
Grundstücksgröße in m2 3)
Art des Grundstückes
davon Wohnfläche
Art der Nutzung 2)
Bau- / Umbaujahr
davon Gewerbe
Erwerbsdatum
Klimaanlage
gesamt
Lfd. Nr.
Aufzug
Lage des Grundstückes Objektbeschreibung
Direkt gehaltene Immobilien in Euro-Währung
Deutschland
14 90431 Nürnberg, Virnsberger Straße 2 – 4, Gebäudeensemble bestehend E H/G (99), 4/2014 1962/ 98.128 23.665 23.665 — n n
„Meister Areal“ aus 1gesch. Einzelhandels- K 1977/
gebäude, 2gesch. Einzel- 1984 –
handelsgebäude u. 3gesch. 1986/
Einzelhandelsgebäude 1997
15 49074 Osnabrück, Kamp, Nikolaiort 5, 4gesch. Geschäftsgebäude, E H/G 9/2015 1950/ 1.711 9.201 9.201 — n n
„Geschäftshaus Peek & 1 Untergeschoss, 1 Dach- 1991/
Cloppenburg“ geschoss 2014 –
2015
16 63110 Rodgau, Behringstraße 1, 2gesch. Logistik- und Büro- LG I (83), B 3/2016 2014 28.117 14.871 14.871 —
„Agotrans Rodgau“ gebäude, 1 Mezzaningeschoss
17 70178 Stuttgart, Christophstraße 3, 7gesch. Büro- und Geschäfts- B B (42), 3/2015 1994/ 5.602 16.838 16.838 — n n
7 – 11, Tübinger Straße 5 – 11, gebäude, Tiefgarage H/G (39), 2014
„Tübinger Carré“ K, A, I
Immobilienvermögen gesamt
Union Investment Real Estate GmbH l UniInstitutional German Real Estate l Halbjahresbericht zum 30. September 2019 17Gutachter- Rest-
Verkehrswert / Anteil am
liche Bewer- nutzungs-
Anschaffungsnebenkosten gesamt Kaufpreis Fondsvermögen
tungsmiete dauer
in TEUR 6) (netto)
in TEUR 5) in Jahren
des Verkehrswertes / Kaufpreises
Fremdfinanzierungsquote in %
bleibender Abschreibungs
Verkehrswert / Kaufpreis
abgeschrieben in TEUR
Leerstandsquote in %
im Geschäftshalbjahr
der Bruttosollmiete 4)
und Steuern in TEUR
verbleibend in TEUR
Objektzertifizierung
gesamt in Mio. EUR
voraussichtlich ver-
zeitraum in Jahren
zur Abschreibung
davon Gebühren
des Kaufpreises
davon Sonstige
Gutachter 1 /
Gutachter 1 /
Gutachter 1 /
gesamt in %
Gutachter 2
Gutachter 2
Gutachter 2
Mittelwert
in TEUR
in EUR /
Lfd. Nr.
in %
14 — 2,2 2,77 7,00 1.593 1.178 755 872 6 — 18,5 37.600 37.250 37.250.000,00
— 22,5 36.900 5,47
15 — 0,0 2,08 7,97 1.478 603 — — — 7) 1.412 45,5 27.000 26.500 26.500.000,00
1.325 45,5 26.000 3,89
16 — 0,0 0,83 7,49 518 309 — — — 7) 809 34,5 12.100 12.100 12.100.000,00
809 44,5 12.100 1,78
17 — 0,0 3,93 6,98 2.944 989 — — — 7) 3.170 55,5 58.400 58.150 58.150.000,00
3.253 44,5 57.900 8,54
564.912.472,00
83,00
Alle immobilienbezogenen Angaben basieren auf 100 %. Art des Grundstückes: Art der Nutzung:
1)
Siehe Kapitel 1.1.6 „Immobilienaktivitäten“. B = Bürogebäude B = Büro
2)
Mietanteil in % des gesamten Mietertrages der Immobilie, sofern über 25 %. E = Einzelhandel H = Hotel
Es erfolgt keine gesonderte Prozentangabe bei Vorliegen nur einer Nutzungsart. H = Hotel H/G = Handel/Gastronomie
3)
Es handelt sich um die Gesamtgrundstücksgröße. L/G = Logistik I = Industrie (Lager, Hallen)
4)
Unter Berücksichtigung von Mietgarantien. W = Wohnen K = Kfz
5)
Es erfolgt aus Datenschutzgründen keine Angabe, wenn in der betreffenden Immobilie aktuell W = Wohnen
nur ein Mieter ansässig ist oder wenn die Mieteinnahmen aus der Immobilie zu 75 % oder mehr A = Andere
von einem einzigen Mieter stammen.
6)
Beim Ankauf einer direkt gehaltenen Immobilie oder einer Immobilie, die über eine Immobilien-
Gesellschaft gehalten wird, wird bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate der Kauf-
preis anstelle des Mittelwertes der Verkehrswerte der externen Bewerter ausgewiesen. Bei im
Bau befindlichen Objekten, die nach Baufortschritt bezahlt werden, wird der Verkehrswert gemäß
Bautenstand angegeben.
7)
Verkürzte Dauer der Absetzung für Abnutzung (AfA) in Anspruch genommen.
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