Immofonds 1 Halbjahresbericht zum 31.03.2022 - Union Investment Austria
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immofonds 1 Halbjahresbericht zum 31.03.2022
Halbjahresbericht 1
des immofonds 1 zum 31. März 2022
Inhalt
1 Union Investment Real Estate Austria AG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
2 immofonds 1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
3 Bericht der Geschäftsführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
3.1 Entwicklung im ersten Geschäftshalbjahr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
3.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
3.1.2 Anteilwert und Fondsvermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
3.1.3 Immobilienvermögen und Beteiligungen an Grundstücks-Gesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
3.1.4 Immobilienaktivitäten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
3.2 Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
3.3 Besondere Themen im Berichtszeitraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
4 Zahlen, Daten, Fakten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
4.1 Zusammensetzung des Fondsvermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
4.1.1 Aufteilung der Immobilien nach Ländern und Bundesländern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
4.1.2 Aufteilung der Immobilien nach Nutzungsart . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
4.2 Ertragsrechnung und Entwicklung des Fondsvermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
4.3 Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
5 Immobilienbestand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
5.1 Direkt gehaltene Immobilien und indirekt gehaltene Immobilien über Grundstücks-Gesellschaften . . . . . . . . . . . . 22
5.2 Beteiligungen an Komplementärgesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
5.3 Beteiligungen an Grundstücks-Gesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
1
Zeitraum 01.10.2021 – 31.03.2022
Aus rechentechnischen Gründen können in Tabellen und bei Verweisen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch
exakt ergebenden Werten (Geldeinheiten, Prozentangaben usw.) auftreten.
Titelfoto: Rostock, Lübecker Straße 30, 31, 32, „Hanse Trio Rostock“ (Deutschland)
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 2
1 Union Investment Real Estate Austria AG
Anschrift Vorstand
Union Investment Real Estate Austria AG Manfred Stagl (bis 31.12.2021)
Schottenring 16 Mag. Petia Zeiringer
1010 Wien DI Jenni Wenkel MRICS
Telefon + 43 - 1 - 205505 - 5172 Mag. (FH) Stefan Süschetz (seit 01.11.2021)
Aktionäre Bankprüfer
Union Investment Austria GmbH, Wien (94,50 %) PwC Wirtschaftsprüfung GmbH
BAG Bankaktiengesellschaft, Hamm / Deutschland (5,50 %) Donau-City-Straße 7
1220 Wien
Staatskommissäre
Mag. Andrea Delfauro-Bischof, MA Grundkapital
Dr. Sebastian Pfeiffer, LL.M. (bis 28.02.2022) EUR 5.000.000,–
Mag. Monika Geppl (ab 01.03.2022)
Aufsichtsrat
Dr. Gunter Haueisen (Vorsitzender)
Dr. Michael Bütter (stellv. Vorsitzender)
Sonja Albers
Klaus Riester
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 3
2 immofonds 1
Immobilienfonds nach dem Immobilien-Investmentfondsgesetz (ImmoInvFG)
i. V. m. dem Alternative Investmentfonds Manager-Gesetz (AIFMG)
Halbjahresbericht über das Geschäftshalbjahr vom 1. Oktober 2021 bis 31. März 2022
ISIN: AT0000632195 Ausschütter Auflagedatum: 22.03.2004
ISIN: AT0000A0S392 Thesaurierer Auflagedatum: 01.12.2011
Verwaltung: Union Investment Real Estate Austria AG, Schottenring 16, 1010 Wien
Depotbank: VOLKSBANK WIEN AG, Dietrichgasse 25, 1030 Wien
Abschlussprüfer: PwC Wirtschaftsprüfung GmbH, Donau-City-Straße 7, 1220 Wien
Wesentliche Änderungen im Verlauf der Berichtsperiode:
Es gab in der Berichtsperiode keine wesentlichen Änderungen.
Prospektkundmachung im Amtsblatt zur Wiener Zeitung vom 29.01.2004
1. Änderung am 26.11.2005 15. Änderung am 22.12.2010 29. Änderung am 18.12.2015 43. Änderung am 01.03.2017
2. Änderung am 17.10.2006 16. Änderung am 30.03.2011 30. Änderung am 31.12.2015 44. Änderung am 28.09.2017
3. Änderung am 29.12.2006 17. Änderung am 31.05.2011 31. Änderung am 18.02.2016 45. Änderung am 29.12.2017
4. Änderung am 15.03.2007 18. Änderung am 30.06.2011 32. Änderung am 17.03.2016 46. Änderung am 29.01.2018
5. Änderung am 25.09.2007 19. Änderung am 31.10.2011 33. Änderung am 14.06.2016 47. Änderung am 28.09.2018
6. Änderung am 15.04.2008 20. Änderung am 29.03.2012 34. Änderung am 30.06.2016 48. Änderung am 29.01.2019
7. Änderung am 01.07.2008 21. Änderung am 16.11.2012 35. Änderung am 26.08.2016 49. Änderung am 14.03.2019
8. Änderung am 27.11.2008 22. Änderung am 27.12.2012 36. Änderung am 29.09.2016 50. Änderung am 29.01.2020
9. Änderung am 14.02.2009 23. Änderung am 28.03.2013 37. Änderung am 30.09.2016 51. Änderung am 02.11.2020
10. Änderung am 22.09.2009 24. Änderung am 20.12.2013 38. Änderung am 03.10.2016 52. Änderung am 28.01.2021
11. Änderung am 26.09.2009 25. Änderung am 27.03.2014 39. Änderung am 19.12.2016 53. Änderung am 09.03.2021
12. Änderung am 27.03.2010 26. Änderung am 18.12.2014 40. Änderung am 29.12.2016 54. Änderung am 29.07.2021
13. Änderung am 31.08.2010 27. Änderung am 26.03.2015 41. Änderung am 03.01.2017 55. Änderung am 31.12.2021
14. Änderung am 13.10.2010 28. Änderung am 03.07.2015 42. Änderung am 31.01.2017 56. Änderung am 14.02.2022
Der veröffentlichte Prospekt (mit den Informationen für Vollständigkeit, Aktualität oder Genauigkeit der Angaben
Anleger gemäß § 21 AIFMG) sowie das Kundeninformati- und Inhalte. Druckfehler vorbehalten.
onsdokument (KID, wesentliche Anlegerinformation) die-
ses Immobilienfonds inklusive sämtlicher Änderungen seit Die Wert- und Ertragsentwicklungen von Immobilienfonds
Erstverlautbarung stehen dem Interessenten in aktueller können nicht mit Bestimmtheit vorausgesagt werden.
Fassung unter www.union-investment.at/realestate und in Performanceergebnisse der Vergangenheit (Quelle: OeKB)
den Hauptanstalten und Geschäftsstellen der Volksbank lassen keine Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung
Gruppe in deutscher Sprache zur Verfügung. eines Immobilienfonds zu. Ausgabe- und Rücknahmespesen
sowie Provisionen, Gebühren und andere Entgelte sind in
Die hier dargestellten Informationen wurden mit größter der Performanceberechnung nicht berücksichtigt und kön-
Sorgfalt recherchiert. Die Union Investment Real Estate nen sich mindernd auf die angeführte Bruttowertentwick-
Austria AG übernimmt keine Haftung für die Richtigkeit, lung auswirken.
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 4
3 Bericht der Geschäftsführung
Sehr geehrte Anteilsinhaberin, Die Preise für Büro-Spitzenobjekte haben sich trotz der
sehr geehrter Anteilsinhaber, Homeoffice-Diskussion im Berichtszeitraum sehr robust
der Bericht des immofonds 1, ein Immobilieninvestment- gezeigt. Aktuell besonders gefragt sind hochwertige Büro-
fonds nach dem Immobilien-Investmentfondsgesetz, be- objekte in den zentralen Lagen der Metropolen, die lang-
zieht sich auf den Zeitraum vom 1.10.2021 bis 31.3.2022. fristig an bonitätsstarke Nutzer vermietet sind. Ob und
wie viel Büroflächen durch Homeoffice-Konzepte wirklich
Die abgelaufene Berichtsperiode war erneut von der Pan- eingespart werden können, ist nicht genau zu beziffern.
demie geprägt. Die österreichische sowie die deutsche Zumal die Zahl der Bürobeschäftigten auch unter Berück
Bundesregierung haben umfassende Stützungsmaßnah- sichtigung demografischer Entwicklungen künftig weiter
men zur Abfederung der Auswirkungen der Corona-Pan- steigen dürfte; Schätzungen zufolge um durchschnittlich
demie getroffen. In Österreich können Mieter unbeschadet ca. 1 % pro Jahr bis 2030. Ein attraktives Büro wird auch
dessen aufgrund gesetzlicher Regelungen und weiterer künftig für das Image und die Corporate Identity eines
staatlicher Maßnahmen im Zeitraum von Geschäftsschlie- Unternehmens unersetzbar bleiben, beispielsweise für
ßungen Anspruch auf Mietreduktionen oder gänzlichen den Empfang von Geschäftskunden, oder wenn es darum
Mietentfall haben. Gemäß der deutschen Rechtslage sind geht, junge Nachwuchskräfte zu gewinnen.
Vermieter angehalten, unter gewissen Voraussetzungen
auf Mietnachlässe bzw. Mietstundungen einzugehen. Ein- Im Einzelhandel wird sich die Zweiteilung des Marktes in
vernehmliche Lösungen mit den Mietern sind daher auch stationären und Onlinehandel noch eine Weile fortsetzen.
im Interesse des Immobilienfonds, um für beide Seiten un- Aktuell ist eine deutliche Belebung der Frequenzen und
gewollte Nachwirkungen einzugrenzen bzw. zu vermeiden. Umsätze zu beobachten, auch wenn sich der stationäre
Im Fokus der Aktivitäten im Bestandsmanagement stand Einzelhandel nach wie vor den Herausforderungen des zu-
auch in der abgelaufenen Periode die Sicherstellung der nehmenden Onlinehandels stellen muss. Dauerhaft erfolg-
Mieteinnahmen für die Anleger unseres offenen Immobi reich werden nur qualitativ hochwertige Shopping-Kon-
lienfonds und die zukunftsfähige Ausrichtung unserer Ob- zepte in Bestlagen mit Event-Charakter sein, die neben
jekte. Durch den kontinuierlichen Austausch mit den am dem klassischen Ladenbesatz Zusatzangebote wie bei-
stärksten von der Pandemie betroffenen Mietern im Ein- spielsweise moderne Gastronomiekonzepte oder digitale
zelhandel- und Hotelbereich konnten mit einem Großteil Erlebniswelten bieten.
dieser Mieter Vereinbarungen für die von den Geschäfts-
schließungen betroffenen Perioden abgeschlossen werden. Mit ihren langen Mietverträgen gehören Hotels grund-
Für das Sondervermögen erfolgt weiterhin ein sehr enges sätzlich zu den Nutzungsarten, die in den Fonds für eine
Monitoring zu Mieteingängen, Entwicklungen der Liquidi- hohe und zuverlässige Ertragskraft sorgen. Durch die breite
tät, zu erwartenden Ergebnisauswirkungen und wertrele- Verteilung unserer Hotelportfolios über unterschiedliche
vanten Veränderungen. Hotelmarken, Pächter und Standorte ist zudem eine hohe
Risikodiversifikation gegeben. Zwar hat die Branche deut-
Im Berichtszeitraum sind mit steigender Impfquote und lich unter den Beherbergungsverboten, Reisebeschränkun-
den milderen Krankheitsverläufen der Omikron-Variante gen und abgesagten Messen gelitten, insgesamt verfügt
die im Zuge der globalen Corona-Pandemie erlassenen die Mehrzahl der Hotels aber über sehr nachhaltige und
Restriktionen trotz steigender Inzidenzen immer weiter effiziente Geschäftsmodelle. In puncto Kostenreduktion
zurückgenommen worden. Gastronomie und Einzelhandel haben sich einige Hotelpächter gut aufgestellt, flexibel ge-
durften unter bestimmten Auflagen wieder öffnen und der zeigt und konnten ihre Häuser auch auf stark gesunkenen
Tourismus wurde größtenteils wieder zugelassen. Allerdings Umsatzniveaus erfolgversprechend betreiben. Insbeson-
hat die Pandemie Trends, wie beispielsweise den Online- dere erfahrene Hotelpächter größerer Hotelketten haben
handel oder das Arbeiten im Homeoffice, die sich bereits sich als recht krisenfest erwiesen. Derzeit nimmt die Reise-
vor dem Ausbruch des Virus abzeichneten, stark beschleu- tätigkeit sowohl bei Geschäfts- als auch bei Privatreisen-
nigt. Für den Einzelhandels- und Hotelsektor war die Situa- den wieder zu.
tion im bisherigen Pandemieverlauf besonders herausfor-
dernd, während sich der Büro-, Logistik- und Wohnimmo Der Logistiksektor profitiert vom gestiegenen Flächenbe-
bilienmarkt bisher weitestgehend stabil entwickelten. darf einiger Händler des Nahversorgungssektors und einer
zunehmenden Tendenz zur Lagerhaltung aufgrund der in
Insgesamt befinden sich die Immobilienmärkte nach wie der Pandemie deutlich gewordenen Anfälligkeit interna
vor in einer vergleichsweise robusten Position. Trotz ei- tionaler Lieferketten. Aus der steigenden Online-Durch-
nes leichten Anstiegs sind die Leerstände relativ niedrig. dringungsrate und den zunehmenden Internetaktivitäten
Zusammen mit den moderaten Fertigstellungsvolumina stationärer Einzelhändler ergeben sich positive Nachfrage
neuer Flächen bilden sie die Grundlage für eine weiterhin impulse für Lager- und Distributionsflächen, insbesondere
stabile Entwicklung. Die insgesamt deutlich auslaufenden für moderne Logistikimmobilien sowie solche, die der Paket-
Effekte der Pandemie sind aktuell vor allem individuell und zustellung an den Endkunden dienen.
objektspezifisch zu managen.
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 5
Im Bereich Wohnen ergeben sich durch die Pandemie nur sehr Streuung der Fondsimmobilien über die Hauptnutzungs
moderate Auswirkungen, da es sich hierbei um ein krisenun- arten soll das Portfoliorisiko zusätzlich reduzieren.
abhängiges Grundbedürfnis für jeden Bürger und jede Bür-
gerin handelt und durch umfangreiche staatliche Hilfsmaß- Der immofonds 1 hat die herausfordernde Pandemie-Zeit
nahmen ein deutlicher Anstieg der Arbeitslosenzahlen, wie bisher mit einer positiven Wertentwicklung überstanden.
er in anderen Krisen zu beobachten war, verhindert werden Die breite regionale und sektorale Aufstellung des Immo-
konnte. Die Pandemie hat zwei längerfristige Effekte auf den bilienportfolios und der hohe Diversifizierungsgrad sollten
Wohnimmobilienmarkt: Auf der einen Seite steigt der Flä- weiterhin für Stabilität und Resilienz sorgen.
chenbedarf zusätzlich, da Arbeitnehmer, die seit Beginn der
Coronakrise die Möglichkeit haben, mehr im Homeoffice zu Nachhaltigkeit
arbeiten, sich auch zu Hause ein eigenes Büro wünschen. Auf Für Union Investment gehen nachhaltiges Handeln und
der anderen Seite besteht die Tendenz, die teuren Innen- wirtschaftlicher Erfolg Hand in Hand, denn nur wer nach-
städte zu verlassen und in die Speckgürtel der Metropolen haltig wirtschaftet, bleibt zukunftsfähig. Aus diesem Grund
zu ziehen. Am generellen Trend des Zuzugs in die Metropo- ist Nachhaltigkeit keine neue Herausforderung, sondern
len wird sich aufgrund der Arbeitsplatzkonzentration in den integraler Bestandteil des unternehmerischen Selbstver-
Städten längerfristig nichts ändern – auch wenn er vielleicht ständnisses von Union Investment und fest in den Strate-
weniger dynamisch ausfällt als vor der Corona-Pandemie. gien und Prozessen verankert.
Im Februar 2022 hat die dramatische Entwicklung des seit Im immofonds 1 berücksichtigt die Gesellschaft sowohl
Langem schwelenden Russland-Ukraine-Konflikts hin zu beim Erwerb von Immobilien als auch im Rahmen der Be-
einem offenen Angriffskrieg viele Menschen und auch uns standsverwaltung von Immobilien Nachhaltigkeitsmerk-
in Sorge versetzt. Die humanitären und wirtschaftlichen male. Die Gesellschaft verfolgt dabei einen gesamthaften
Folgen sind zum aktuellen Zeitpunkt nicht absehbar. Da ESG-Ansatz, bei dem die nachhaltige Ausrichtung des Son-
unsere Immobilienfonds allerdings weder in der Ukraine dervermögens durch die Berücksichtigung verschiedener
noch in Russland investiert sind, ergeben sich keine unmit- Nachhaltigkeitsmerkmale gewährleistet werden soll.
telbar nachteiligen Effekte. Derzeit ist zudem davon aus-
zugehen, dass der Krieg regional begrenzt bleibt und der
NATO-Bündnisfall nicht ausgelöst wird. Auch auf der Mie-
terseite bestehen keine nennenswerten Ertragspositionen,
3.1 Entwicklung im ersten
die infolge von Sanktionen, beispielsweise gegen russische Geschäftshalbjahr
Banken und Unternehmen, einem erhöhten Risiko ausge-
setzt wären. Generell spielen russische Investoren sowie 3.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte
russische Mieter eine äußerst untergeordnete Rolle auf
den europäischen Immobilienmärkten. Die internationalen Immobilienmärkte standen insbeson-
dere im ersten Halbjahr 2021 noch unter dem Einfluss der
Die mittel- bis langfristigen Auswirkungen auf die Welt- Corona-Pandemie. Mit dem Voranschreiten der Impfkam-
wirtschaft, die Inflation und die weltweiten Immobilien- pagnen und den Lockerungen der Einschränkungen des
märkte sind derzeit nur schwierig einzuschätzen. Auch wirtschaftlichen und sozialen Lebens ließ sich aber in der
bleibt abzuwarten, inwiefern sich die steigenden Rohstoff- zweiten Jahreshälfte eine Belebung der Immobilien-Invest-
und Energiepreise auf die Baukosten und folglich auch auf mentmärkte beobachten. In Europa lag das Transaktions-
die Immobilienpreise bzw. -mieten niederschlagen werden. volumen für Gewerbeimmobilien im Jahr 2021 bei EUR
257,3 Mrd., womit es gegenüber dem Jahr 2020 um 26,1 %
Insgesamt dürften sich unsere Immobilienfonds jedoch gestiegen ist.
auch in dieser Phase der erhöhten Unsicherheit als stabiles
Sachwertinvestment bewähren und ihre solide Entwicklung Deutsche Büromärkte
fortsetzen. Aufgrund der qualitativ hochwertigen und zu- Die Corona-Maßnahmen belasteten die Vermietungs
kunftsfähigen Objekte in guten bis sehr guten Lagen sind aktivität in Deutschland noch bis zum Ende des ersten
unsere Immobilienfonds sehr gut für die künftigen Heraus- Quartals 2021, im weiteren Jahresverlauf konnte dann
forderungen aufgestellt. Die Dynamik der aktuellen politi- eine spürbare Erholung festgestellt werden. Nach Anga-
schen und wirtschaftlichen Entwicklungen und deren po- ben von Jones Lang LaSalle war die rollierende Zwölf-
tenzielle Folgen für die Immobilienmärkte werden wir auch Monats-Vermietungsleistung im vierten Quartal 2021 rund
weiterhin aufmerksam beobachten. 12 % höher als im Vorquartal. Auf Jahressicht stieg die
durchschnittliche Leerstandsrate der fünf dargestellten
Zum Ende der Berichtsperiode weist das Portfolio mit seinen Bürometropolen zwar dennoch um 110 Basispunkte auf
direkt gehaltenen Immobilien und Beteiligungen an Grund- 5,5 %, die Geschwindigkeit des Leerstandsanstiegs hat sich
stücks-Gesellschaften eine breite Diversifikation über die aber zuletzt stark verlangsamt. Sowohl im historischen als
Investitionsmärkte Österreich und Deutschland auf. Die auch im internationalen Vergleich ist dies noch immer ein
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 6
Übersicht über die letzten fünf Rechnungsjahre des immofonds 1
Rechnungs- Fonds- Ausschüttungsanteil AT0000632195 (A) 1 Thesaurierungsanteil AT0000A0S392 (T) 2
jahr vermögen
Errechneter Aus- Wert- Errechneter Zur The- KESt- Wert-
in EUR
Wert schüttung verän- Wert saurierung Auszahlung verän-
je Anteil in EUR derung je Anteil verwendeter in EUR derung
in EUR in % 3 in EUR Betrag in EUR in % 3
2016 / 2017 759.723.875,46 100,01 1,80 2,07 113,71 2,1859 0,0664 2,07
2017 / 2018 908.782.261,04 100,24 1,80 2,06 115,97 2,4534 0,0818 2,05
2018 / 2019 1.047.081.975,56 100,53 1,80 2,11 118,33 2,4308 0,1378 2,11
2019 / 2020 1.106.571.218,31 100,03 1,50 1,31 119,73 1,8878 0,0159 1,30
2020 / 2021 1.181.637.142,23 100,27 1,65 1,76 121,81 2,0728 0,1761 1,75
1
Auflage 22.03.2004.
2
Auflage 01.12.2011.
Der Ertrag aus deutschen Immobilien wird in Deutschland mit Körperschaftsteuer (KÖSt) und Solidaritätszuschlag belastet, ist aber in Österreich nicht mehr der Besteuerung
3
unterworfen. Dieser ausländische Steuerabzug bewirkt optisch einen niedrigeren Ertragsausweis, wird aber im Regelfall durch die Ausschüttung ohne inländischen Kapitalertrag
steuer(KESt)-Abzug wieder ausgeglichen.
niedriger Wert. Aufgrund dieser – trotz Coronakrise – nach und München sind die durchschnittlichen Zimmererlöse
wie vor angespannten Angebotssituation in den besten (RevPAR) gegenüber dem Vorjahr gestiegen, während sie
Bürolagen sind die Mieten im Jahresvergleich durchschnitt- in Düsseldorf und Frankfurt / Main zurückgingen. Im Mittel
lich um rund 1,8 % gestiegen. In Düsseldorf zeigten sich über die fünf wichtigsten deutschen Standorte belief sich
die Mieten stabil, während in Berlin, Frankfurt / Main, der Zimmererlös auf EUR 23,50 und lag damit in etwa auf
Hamburg und München Mietpreisanstiege zwischen 1,6 % dem schwachen Niveau des Vorjahres. Sowohl die Auslas-
und 2,6 % verzeichnet werden konnten. tungsraten als auch die Zimmererlöse blieben damit auch
im Jahr 2021 flächendeckend deutlich unterhalb des Vor-
Österreichische Büromärkte krisenniveaus von 2019. Die hohen Auslastungsraten eini-
Der Wiener Büroimmobilienmarkt zeigte im Jahr 2021 ger Hotels in den weniger durch Corona-Maßnahmen be-
trotz der Coronakrise eine robuste Entwicklung. Zwar lag einträchtigten zurückliegenden Sommermonaten zeigen
die Vermietungsleistung coronabedingt noch unter dem allerdings, dass Hotels bei einer Normalisierung der Rah-
Wert des Jahres 2020, dennoch verzeichnete die Leer- menbedingungen zügig wieder profitabel betrieben wer-
standsrate vor dem Hintergrund geringer Neubaufertig- den können.
stellungen im Jahresvergleich eine leicht rückläufige Ent-
wicklung. Am Ende des Jahres 2021 lag die Leerstandsrate Österreichische Hotelmärkte
bei nur 4,3 % und somit 0,3 Prozentpunkte unter dem Wert Der Wiener Hotelmarkt verzeichnete im Jahr 2021 gegen-
des Vorjahres. Vor dem Hintergrund des nur begrenzt ver- über dem Vorjahr eine leicht verbesserte Bettenbelegung,
fügbaren Flächenangebots blieben die Spitzenmietpreise was insbesondere auf eine spürbar stärkere Nachfrage
für moderne Büroflächen auf Jahressicht stabil. während der Sommerferiensaison zurückzuführen ist. Ins-
gesamt war das Jahr 2021 in Österreich aber weiterhin
Deutsche Einzelhandelsmärkte durch coronabedingte Reisebeschränkungen geprägt. Die
Die Auswirkungen der Coronakrise waren auch auf den Anzahl internationaler Touristen blieb daher trotz stetiger
deutschen Einzelhandelsmärkten deutlich spürbar. Vor dem Steigerung noch hinter dem Vorkrisenniveau zurück. Dem-
Hintergrund der Lockdowns gaben die Spitzenmieten in entsprechend stiegen zwar die durchschnittlichen Zimmer-
allen großen Metropolen im ersten Quartal 2021 leicht erlöse (RevPAR) am Wiener Hotelmarkt im Jahr 2021 gegen-
nach, zeigten sich dann aber im weiteren Jahresverlauf über dem Vorjahr um deutliche 24,2 %, gegenüber 2019
stabil. Profitiert von der Pandemie haben wie im übrigen stand damit aber noch immer ein Minus von ca. 70,0 % in
Europa der Lebensmittel- und der Onlinehandel. den Büchern.
Österreichische Einzelhandelsmärkte Immobilien-Investitionsmärkte
Trotz der Corona-Pandemie und höherer Umsätze im In Europa lag das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmo-
Onlinehandel zeigten sich die Einzelhandelsspitzenmieten bilien im Jahr 2021 bei EUR 257,3 Mrd., womit es gegen-
in Wien im Jahresverlauf 2021 stabil. über dem Jahr 2020 um 26,1 % gestiegen ist. In Deutsch-
land wurden im Jahr 2021 Gewerbeimmobilien im Wert
Deutsche Hotelmärkte von EUR 56,6 Mrd. gehandelt. Damit machte das Transak
Im Jahr 2021 verzeichneten die deutschen Hotelmärkte tionsvolumen für Gewerbeimmobilien mehr als ein Fünftel
eine uneinheitliche Entwicklung. In Berlin, Hamburg des gesamten europäischen Handelsvolumens aus. Im Ver-
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 7
gleich zum Jahr 2020 stieg das Transaktionsvolumen in anleihen des ICE BofA Merrill Lynch Euro Corporate
Deutschland um 14,7 %. In Österreich wurden im Jahr 2021 Index 5,9 %.
rund EUR 2,1 Mrd. in Gewerbeimmobilien investiert, wo-
mit das Transaktionsvolumen um 38,5 % über dem Wert
des Vorjahres lag. 3.1.2 Anteilwert und Fondsvermögen
Ausblick Das Fondsvermögen des immofonds 1 erhöhte sich im
Trotz der Coronakrise zeigten sich die Immobilienpreise im Berichtszeitraum von EUR 1.181.637.142,23 auf EUR
Jahr 2021 vielerorts stabil. Vor dem Hintergrund der Impf- 1.265.784.065,59. Der Anteilumlauf stieg in der ersten
fortschritte, der milderen Krankheitsverläufe der Omikron- Hälfte des Geschäftsjahres 2021 / 2022 von 10.938.922
Variante sowie der prognostizierten konjunkturellen Erho- Stück auf 11.619.012 Stück.
lung dürfte auf den Immobilienmärkten zukünftig teilweise
wieder ein leichtes Mietpreiswachstum zu beobachten sein. Der Rechenwert des immofonds 1 für die ausschütten-
den Anteile beträgt zum 31.3.2022 EUR 100,18 gegen-
Geld- und Kapitalmarkt über EUR 100,27 zum 30.9.2021, für die thesaurierenden
Im Berichtszeitraum stiegen sowohl in der Euro-Zone als Anteile EUR 123,55 gegenüber EUR 121,81.
auch in den USA die Renditen an den Staatsanleihenmärk-
ten deutlich an. Durch die Aussicht auf umfangreiche US-Kon- Hinweis zur Wertveränderung in %
junkturprogramme sowie Fortschritte bei der Corona-Be- Der Ertrag aus deutschen Immobilien wird in Deutsch-
kämpfung zogen die Inflationserwartungen an. Investoren land mit Körperschaftsteuer (KÖSt) und Solidaritäts
erwarteten eine umfassende wirtschaftliche Erholung. In zuschlag belastet, ist aber in Österreich nicht mehr der
den vergangenen Monaten nahm die Inflation in beiden Besteuerung unterworfen. Dieser ausländische Steuerab-
Wirtschaftsräumen dann auch deutlich zu, in erster Linie zug bewirkt optisch einen niedrigeren Ertragsausweis, wird
getrieben von den Energiepreisen. Die US-Notenbank Fed aber im Regelfall durch die Ausschüttung ohne inländischen
verfolgte die Entwicklung lange geduldig, bis sie im März Kapitalertragsteuer(KESt)-Abzug wieder ausgeglichen.
2022 mit einer ersten Zinserhöhung um 0,25 % schließlich
ein klares Signal für den Beginn des Zinserhöhungszyklus
sendete. Die Beendigung der Anleiheankäufe und die An- 3.1.3 Immobilienvermögen und
kündigung eines Bilanzabbaus waren weitere Punkte ihrer Beteiligungen an Grundstücks-
geänderten Geldpolitik.
Gesellschaften
Der Krieg in der Ukraine unterstützte die Kurse sicherer
US-Staatsanleihen nur kurzzeitig, bevor die vor allem durch Das direkt gehaltene Immobilienvermögen erhöhte sich im
steigende Energiekosten ausgelöste Preisentwicklung zu- Berichtszeitraum um rund 11,0 % von EUR 651,8 Mio. auf
sammen mit den gestiegenen Inflationserwartungen zu EUR 723,2 Mio., es setzt sich am 31.3.2022 aus 31 Immobilien
spürbaren Verlusten führte. Die Rendite zehnjähriger US- zusammen. Im Berichtszeitraum wurden zwei Objekte ver-
Schatzanweisungen erhöhte sich von 1,5 % auf 2,3 %. Am äußert, ebenso wurden zwei Objekte erworben und in den
Gesamtmarkt kam es gemessen am JP Morgan US Global Bestand übernommen. Bei einem Grundstück zur Bebauung,
Bond Index im Berichtshalbjahr zu Einbußen in Höhe von welches im vorangegangenen Berichtsjahr erworben wurde,
5,0 %. sind die Bebauungsmaßnahmen plangemäß im Gange. Die-
ses Grundstück in Bebauung steht zum Stichtag mit einem
Europäische Staatsanleihen zeigten im Trend eine parallele Wertansatz von EUR 9,1 Mio. gemäß Vermögensaufstellung
Entwicklung zu ihren US-Pendants. Die gesamte Kurve der zu Buche. Außerdem werden zum Stichtag acht Beteiligungen
Bundesanleihen verzeichnete einen Renditeanstieg, der im an Grundstücks-Gesellschaften mit einem Wert von EUR
Laufzeitbereich von fünf bis zehn Jahren mit bis zu 1,1 % 269,8 Mio. gemäß Vermögensaufstellung gehalten. Bei der
am stärksten ausfiel. Die Europäische Zentralbank (EZB) Beteiligung an der SUPERBEE GmbH & Co KG steht das
verkündete, das in der Corona-Pandemie aufgelegte Not- derzeit noch in Bebauung befindliche Objekt kurz vor der
fall-Anleihekaufprogramm PEPP im dritten Quartal 2022 Fertigstellung. Der diesbezügliche Wert beträgt zum Stich-
einzustellen. Die Renditeentwicklung verlief in den Periphe- tag EUR 46,9 Mio. gemäß Vermögensaufstellung.
rieländern parallel zu den Bundesanleihen. Staatsanleihen
aus dem Euro-Raum verloren gemessen am iBoxx Euro
Sovereign Index 5,8 %. 3.1.4 Immobilienaktivitäten
Anleihen mit Renditeaufschlag kamen zuletzt vor dem Im Berichtszeitraum wurden zwei Objekte angekauft und
Hintergrund des russischen Einmarsches in die Ukraine zwei direkt gehaltene Immobilien veräußert. Nachfolgend
und der nach oben gerichteten Zinsbewegung deutlich finden Sie nähere Informationen zu den Immobilienaktivi-
unter Druck. Entsprechend verloren Euro-Unternehmens- täten im Fonds während der Berichtsperiode.
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 8
Projektentwicklungen erbaute Komplex besteht aus sechs Gebäudeteilen, die
eine U-Form bilden und den zentral gelegenen Parkplatz
Graz, Neubaugasse 41, 43, 45, 47, 49, 49 a, 51, an drei Seiten umschließen. Die Flächen sind an Nahver-
Wiener Straße 10 a sorger und Arztpraxen vermietet. Der wirtschaftliche Über-
Am 24.09.2019 hat Union Investment eine projektierte gang erfolgte am 01.01.2022.
Wohnimmobilie im österreichischen Graz erworben. Die
Wohnanlage mit der Adresse Neubaugasse und Wiener Rostock, „Hanse Trio Rostock“,
Straße liegt im dynamischen Lendviertel. Lübecker Straße 30, 31, 32
Union Investment hat am 01.12.2021 den Kaufvertrag für
Bis September 2022 entstehen insgesamt 255 Wohnein- den Gebäudekomplex „Hanse Trio Rostock“ in Rostock
heiten. Neben den rund 15.500 m² Mietfläche für die Wohn- (Deutschland) unterzeichnet. Das im Jahr 2020 und 2021
einheiten sind 1.000 m² für Büroräume und rund 120 m² an der Lübecker Straße errichtete Ensemble besteht aus
für einen Einzelhändler vorgesehen. Die durchschnittliche zwei Hotels und einem Bürogebäude. Es liegt nahe des
Wohnungsgröße liegt bei 61 m². Insgesamt setzt sich die Szeneviertels Kröpeliner-Tor-Vorstadt, nur rund 100 Meter
Wohnanlage aus vier Gebäudeteilen zusammen, die im vom Wasser und vom Hafen entfernt. Die Straßenbahnhal-
hinteren Bereich eine offene Gartenfläche umschließen. testelle Maßmannstraße mit den Linien 1 bis 6 sowie die
Alle Wohnungen verfügen über Freiflächen in Form von S-Bahn-Haltestelle Holbeinplatz in fußläufiger Entfernung
Loggien, Terrassen oder Balkonen. Der wirtschaftliche Über- sorgen für eine gute Verbindung in die Innenstadt, zum
gang erfolgte am 11.06.2020. Hauptbahnhof und zur Messe von Rostock. Die beiden
achtgeschossigen Hotels wurden bereits im Dezember
Wiesbaden, „K7“ 2020 und Sommer 2021 eröffnet und haben zusammen
Am 28.02.2020 erfolgte die Beurkundung für das Projekt eine Mietfläche von rund 9.700 m². Das Bürogebäude er-
„K7“ in Wiesbaden (Deutschland). Union Investment hat streckt sich über sieben Obergeschosse und hat eine Miet-
für ihren Bestandsmieter, eine Wirtschaftsauskunftei, in fläche von rund 4.000 m². Hinzu kommen noch etwa 300 m²
Eigenregie einen Erweiterungsbau mit zusätzlichen rund Gastronomiefläche. Der Gesamtkomplex ist über das Erd-
3.400 m² Mietfläche am Standort Kormoranweg in Wies- geschoss miteinander verbunden. Die Nachhaltigkeit wird
baden entwickelt. Damit ist die vom Mieter genutzte Flä- durch ein BREEAM-Zertifikat „Very Good“ belegt. Der wirt-
che auf insgesamt rund 11.700 m² in den drei Einzelgebäu- schaftliche Übergang erfolgte am 22.12.2021.
den „K3“, „K5“ und „K7“ gestiegen. Die beiden Bestands-
gebäude am Kormoranweg wurden in den Jahren 2005
und 2006 fertiggestellt und dienen der Wirtschaftsaus- Verkäufe
kunftei seitdem als Unternehmenszentrale. Der Mietver-
trag für den Neubau hat eine Laufzeit von zehn Jahren. Martinsried, Fraunhoferstraße 17
Darüber hinaus wurden auch die Bestandsverträge an die Union Investment hat am 22.12.2021 das Business Center
Laufzeit des Neuvertrages angepasst. Das Vorhaben wird in Planegg / Martinsried (Deutschland) aus dem Bestand des
mit dem Bauunternehmer Lupp aus Nidda realisiert. Ge- immofonds 1 im Rahmen einer Portfolio-Optimierung ver-
genwärtig wird der Rohbau errichtet, das Kellergeschoss äußert. Das Objekt mit einer Mietfläche von 4.468 m² ge-
ist nahezu fertiggestellt. Die Fertigstellung ist für den hörte seit 2005 zum Portfolio des Fonds. Der Verkaufserlös
Winter 2022 / 2023 vorgesehen. Der wirtschaftliche Über- lag deutlich über dem zuletzt ermittelten Sachverständigen
gang erfolgte am 15.06.2021. wert. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am 01.02.2022.
Wien, Dresdner Straße 82
Ankäufe Am 16.11.2021 unterzeichnete Union Investment den Ver-
kaufsvertrag für das Bürogebäude in der Dresdner Straße.
Berlin, „Schlosspark-Center“, Das Objekt zählte seit 2014 zum Bestand des immofonds 1
Hermann-Hesse-Straße 4, 4 a, 6, 8, 10 und wurde im Rahmen einer Portfolio-Optimierung veräu-
Am 14.10.2021 hat Union Investment das „Schlosspark- ßert. Das Gebäude hat eine Mietfläche von rund 4.580 m².
Center“ in Berlin-Pankow (Deutschland) erworben. Das Der Verkaufserlös lag deutlich über dem zuletzt ermittel-
Nahversorgungszentrum hat eine Mietfläche von 5.932 m² ten Sachverständigenwert. Der wirtschaftliche Übergang
und liegt unmittelbar an der Hermann-Hesse-Straße, einer erfolgte am 01.12.2021.
der am stärksten frequentierten Ein- und Ausfallstraßen
zwischen dem Berliner Stadtzentrum und dem nördlichen Immobilienaktivitäten ohne Nutzen-Lasten-Übergang
Umland. Das direkte Einzugsgebiet umfasst etwa 82.600 Im Berichtszeitraum fanden keine Immobilienaktivitäten
Einwohner in einer Fahrtzeit von fünf Minuten. Der 2011 ohne Nutzen-Lasten-Übergang statt.
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 93.2 Ausblick Portfoliostrategie
Der immofonds 1 ist ein auf Deutschland und Österreich
Zins- und Devisenkursentwicklungen fokussierter Immobilienfonds. Im berichtsgegenständli-
In Anbetracht der großen Unsicherheit aufgrund der welt- chen Zeitraum lag, begründet durch die anhaltende Pan-
politischen Lage ist der Ausblick für das wirtschaftliche demie, die Priorität des Fondsmanagements darauf, Stabi
Umfeld und die Kapitalmärkte schwieriger als sonst und lität im Portfolio zu gewährleisten, den aktuellen Immo
kann je nach Entwicklung im Ukraine-Krieg deutlichen Än- bilienbestand weiter zu optimieren und zukunftsfähig
derungen unterliegen. Die Wahrscheinlichkeit systemischer auszurichten. Bestandsoptimierungen und die qualitative
Risiken oder einer weiteren, möglicherweise sogar unbe- Weiterentwicklung des Immobilienportfolios dienen einer
absichtigten militärischen Eskalation ist zwar eher gering, mittel- bis langfristigen Stabilisierung der Vermietungs-
aber nicht völlig ausgeschlossen. Langfristig zeichnet sich quote und somit einer stabilen Ertragslage. Das Fondsma-
eine Verhärtung und Verfestigung des Konflikts zwischen nagement legt hierbei den Schwerpunkt auf gezielte
Russland und dem Westen ab, sowohl auf wirtschaftlicher Investitionen in den Immobilienbestand. So wird die At-
als auch auf sicherheitspolitischer Ebene. Je länger die Aus- traktivität der Immobilien erhöht, um das derzeitige hohe
einandersetzungen andauern und die Sanktionen aufrecht- Niveau der Vermietungsquote zu halten und weiter aus
erhalten werden, desto größer dürften die Auswirkungen zubauen. Die Nachhaltigkeit der Immobilien ist sowohl
auf das Wirtschaftswachstum sein. Das gilt vor allem in den in der Bestandsverwaltung als auch bei Ankäufen ein
Volkswirtschaften der direkt betroffenen Konfliktparteien, wichtiger Aspekt, welcher bei strategischen Entscheidun-
aber aufgrund der starken Abhängigkeit von russischen gen berücksichtigt wird.
Energierohstoffen und der wirtschaftlichen Vernetzung
auch in Europa. Im strategischen Anlagefokus des immofonds 1 liegen
Büro-, Logistik-, Handels- und Hotelimmobilien sowie
Für den Euro-Raum rechnen die Volkswirte von Union Invest Wohnimmobilien. Neben fertiggestellten Objekten sind
ment daher für das Jahr 2022 mit einem Wachstum von 2,8 % der Erwerb von Projektentwicklungen sowie die Realisie-
und einer Inflation von 6,4 %. Letztere dürfte im Kalender- rung von Potenzialen im Bestand Teil der Investitionsstra-
jahr 2023 wieder auf 2,4 % zurückfallen. Diese Prognosen tegie. Derzeit liegt der Schwerpunkt auf der Ausweitung
gehen davon aus, dass sich der Krieg nicht auf andere Län- des Büroanteils in Deutschland und Österreich sowie dem
der ausweitet und der NATO-Bündnisfall nicht eintritt. Sie selektiven Aufbau des Bestandes im Einzelhandels-, Hotel-
beruhen außerdem auf der Annahme, dass die Energielie- und Logistikbereich. Ziel der vom Fondsmanagement ver-
ferungen Russlands – insbesondere die Gaslieferungen nach folgten Portfoliostrategie ist es, stets eine ausreichende
Europa – überwiegend weitergehen und der Ölpreis im Fungibilität zu gewährleisten und mit einer mehrdimensi-
weiteren Jahresverlauf wieder sukzessive in den Bereich onalen Diversifikation des Immobilienbestandes eine weit-
zwischen 90 und 100 US-Dollar pro Fass fällt. Für die USA gehend schwankungsarme und wertstabile Entwicklung
sind die Auswirkungen geringer. Aufgrund des starken des Sondervermögens zu erreichen.
Konsums zu Jahresbeginn erwartet Union Investment dort
im Kalenderjahr 2022 ein Wirtschaftswachstum von 3,1 % In der abgelaufenen Berichtsperiode wurden jeweils zwei
und einen Anstieg des Preisniveaus um 7,3 %. Ankäufe und zwei Verkäufe im Portfolio getätigt. Nähere
Informationen dazu sind im Kapitel „Immobilienaktivitä-
Die Notenbanken werden den geldpolitischen Straffungs- ten“ (siehe Seite 9) dieses Berichts enthalten.
pfad weiterverfolgen. Union Investment rechnet mit fünf
weiteren Zinserhöhungen der US-Notenbank Fed bis Ende Das im Bau befindliche Wohnprojekt in Graz entwickelt sich
des Jahres und dem Beginn ihres Bilanzabbaus im Sommer. gemäß der vorgesehenen Zeit- und Kostenplanung. Die Ver-
Auch die Europäische Zentralbank (EZB) wird weiterhin den marktungsaktivitäten wurden gestartet. Die Fertigstellung
Normalisierungspfad gehen, solange die Wirtschaft auf des Objekts und Übernahme in den Bestand sind für den
Wachstumskurs und die Finanzstabilität gewahrt bleiben. Sommer 2022 vorgesehen. Ebenso planmäßig verläuft die
Mit einem Ende der Anleiheankäufe ist im September 2022 zu 100 % vorvermietete Projektentwicklung „K7“ in Wies
zu rechnen sowie mit einem ersten Zinsschritt zum Ende baden, deren Fertigstellung für Januar 2023 geplant ist.
des Kalenderjahres.
Die Kapitalmärkte sind nach dem ersten Schock des Kriegs-
ausbruchs bald wieder zur Tagesordnung übergegangen und
3.3 Besondere Themen
richten aufgrund der geringen Änderungen bei den Kampf- im Berichtszeitraum
handlungen den Blick bereits wieder über den Ukraine-Krieg
hinaus. So sollte sich an den Anleihenmärkten aufgrund Im abgelaufenen ersten Halbjahr des Geschäftsjahres
der Leitzinsanhebungen der Notenbanken der Trend zu 2021 / 2022 sind keine wesentlichen Vorkommnisse, wel-
höheren Renditen weiter fortsetzen, sich aber im weiteren che das Vermögen und die Verbindlichkeiten des immo-
Jahresverlauf 2022 abschwächen. fonds 1 berühren, zu erwähnen.
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 10Corona-Pandemie
Zum Thema Corona-Pandemie finden Sie mehr ab Seite 5
im Bericht der Geschäftsführung.
Ukraine-Krise
Zum Thema Ukraine-Krise finden Sie mehr ab Seite 6 im
Bericht der Geschäftsführung.
Gesetzliche Neuerungen zu Rückgaberegelungen im
Immobilienfonds
Mit 01.01.2022 wurde im Rahmen einer Immobilien-Invest
mentfondsgesetz-Novelle die Einführung neuer Rückgabe-
regelungen für Fondsanteilscheine von Immobilienfonds
gesetzlich festgelegt. Die neuen Regelungen sind spätes-
tens bis 01.01.2027 im Immobilienfonds umzusetzen. Die
Regelungen legen Mindesthalte- und Rückgabefristen ver-
bindlich fest. Die KAG für Immobilien wird die Anleger im
Voraus gemäß den gesetzlichen Veröffentlichungspflich-
ten über den tatsächlichen Zeitpunkt der Einführung der
neuen gesetzlichen Rückgaberegelungen im Immobilien-
fonds informieren.
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 114 Zahlen, Daten, Fakten
4.1 Zusammensetzung
des Fondsvermögens
4.1.1
Aufteilung der Immobilien nach Ländern
und Bundesländern
4.1.2
Aufteilung der Immobilien nach Nutzungsart
4.2 Ertragsrechnung und Entwicklung
des Fondsvermögens
4.3 Vermögensaufstellung
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 124.1 Zusammensetzung des Fondsvermögens
Kurswert per 30.09.2021 Kurswert per 31.03.2022
in Mio. EUR in % in Mio. EUR in %
Summe Vermögenswerte (Immobilien und Beteiligungen) 911.826.885,71 77,17 993.034.923,93 78,42
Immobilien inkl. Anschaffungsnebenkosten 911.801.908,30 77,17 993.010.042,99 78,42
Objekte direkt gehalten
Österreich 184.621.960,37 15,63 177.129.501,93 14,00
Wien 89.676.163,31 7,59 78.217.748,57 6,18
Steiermark 38.741.017,15 3,28 38.575.858,65 3,05
Niederösterreich 22.900.000,00 1,94 24.450.000,00 1,93
Tirol 18.404.483,09 1,56 20.825.637,47 1,65
Oberösterreich 14.900.296,82 1,26 15.060.257,24 1,19
Deutschland 462.944.515,95 39,17 536.996.777,05 42,39
München 64.600.000,00 5,47 67.100.000,00 5,30
Rostock 0,00 0,00 51.169.395,10 4,04
Burgwedel 48.802.005,17 4,13 48.993.912,97 3,87
Nürnberg 40.350.000,00 3,41 40.350.000,00 3,19
Stuttgart 35.830.369,23 3,03 36.976.267,81 2,92
Wiesbaden 1 33.200.000,00 2,81 33.350.000,00 2,63
Hamburg 32.912.610,23 2,79 32.839.097,00 2,59
Düsseldorf 32.317.578,05 2,73 32.192.094,43 2,54
Eschborn 31.365.891,68 2,65 31.231.284,25 2,47
Berlin 0,00 0,00 28.793.418,28 2,27
Gräfelfing 26.210.873,41 2,22 27.647.189,87 2,18
Dresden 22.393.842,32 1,90 22.327.214,09 1,76
Hannover 21.850.000,00 1,85 21.850.000,00 1,73
Mainz 17.250.000,00 1,46 17.250.000,00 1,36
Unterföhring 16.781.579,87 1,42 16.730.136,65 1,32
Oberhausen 15.707.257,60 1,33 15.628.523,41 1,23
Solingen 12.222.508,39 1,03 12.568.243,19 0,99
Martinsried 11.150.000,00 0,94 0,00 0,00
Objekte direkt gehalten – Grundstücke in Bebauung
Deutschland 4.231.773,13 0,36 9.105.434,25 0,72
Wiesbaden 1
4.231.773,13 0,36 9.105.434,25 0,72
Objekte gehalten über Grundstücks-Gesellschaften
Österreich 222.665.870,78 18,85 222.867.628,82 17,60
Steiermark 103.223.179,00 8,74 103.302.688,09 8,16
Wien 72.759.749,55 6,16 72.925.539,62 5,76
Oberösterreich 46.682.942,23 3,95 46.639.401,11 3,68
Objekte gehalten über Grundstücks-Gesellschaften – Grundstücke in Bebauung
Österreich 37.337.788,07 3,16 46.910.700,94 3,71
Steiermark 37.337.788,07 3,16 46.910.700,94 3,71
Beteiligungen
Österreich 24.977,41 0,00 24.880,94 0,00
Mehrheitsbeteiligungen an Komplementärgesellschaften 24.977,41 0,00 24.880,94 0,00
Bei den beiden Bestandsobjekten Kormoranweg 3 und Kormoranweg 5 in Wiesbaden steht derzeit ein Erweiterungsbau auf dem Grundstück Kormoranweg 7 in baulicher Umsetzung.
1
Nach Projektrealisierung werden alle drei Gebäude zu einer gemeinsamen Einheit zusammengeführt und vom derzeitigen Generalmieter besiedelt. Die diesbezüglich adaptierten Miet-
verträge wurden mit dem Generalmieter bereits final abgeschlossen. In diesem Kontext erfolgten im Zuge der stattgefundenen Nachbewertungen jeweils im Mai der Jahre 2020 und
2021 Aufwertungen bei den derzeitigen Bestandsobjekten Kormoranweg 3 (EUR + 1.400.000 per 05/2020 sowie EUR + 225.000 per 05/2021) und Kormoranweg 5 (EUR + 3.450.000 per
05/2020 sowie EUR + 550.000 per 05/2021). Im Hinblick auf den aus heutiger Sicht zu erwartenden Gesamt-Projekterfolg war mit einer Drohverlustrückstellung in jeweils gleicher Höhe
Vorsorge zu treffen. Die Bestandsobjekte Kormoranweg 3 und Kormoranweg 5 werden vorerst bis zum Projektabschluss Kormoranweg 7 mit unveränderten Wertansätzen fortgeführt.
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 13Kurswert per 30.09.2021 Kurswert per 31.03.2022
in Mio. EUR in % in Mio. EUR in %
Summe Vermögenswerte 911.826.885,71 77,17 993.034.923,93 78,42
Bankguthaben 181.586.357,48 15,36 199.270.552,46 15,75
Bankguthaben aus Grundstücks-Gesellschaften 2 0,00 0,00 24.116.605,09 1,91
Wertpapiere 102.992.513,89 8,72 101.393.622,82 8,01
Sonstige Vermögenswerte 18.896.302,90 1,60 11.887.898,05 0,94
Sonstige Vermögenswerte aus Grundstücks-Gesellschaften 2 31.577.101,72 2,67 4.240.807,45 0,34
Vermögen insgesamt 1.246.879.161,70 105,52 1.333.944.409,80 105,37
Fremdfinanzierungen * – 27.000.000,01 – 2,28 – 27.000.000,01 – 2,13
Rückstellungen – 15.490.849,94 – 1,31 – 19.795.410,73 – 1,56
Verbindlichkeiten aus Immobilien und Bewirtschaftung – 14.619.132,08 – 1,24 – 15.294.622,78 – 1,21
Sonstige Verbindlichkeiten – 1.651.625,51 – 0,14 – 2.083.161,42 – 0,16
Sonstige Verbindlichkeiten aus Grundstücks-Gesellschaften – 6.480.411,93 – 0,55 – 3.987.149,27 – 0,31
Fondsvermögen 1.181.637.142,23 100,00 1.265.784.065,59 100,00
* dies entspricht einer Fremdfinanzierungsquote 3,03 2,79
gem. § 5 Abs. 2 ImmoInvFG von
2
Aus Gründen der Klarheit und eines besseren Verständnisses der Vermögenslage werden die Bankguthaben inländischer transparenter Grundstücks-Gesellschaften gesondert in
der Position „Bankguthaben aus Grundstücks-Gesellschaften“ ausgewiesen. Bisher waren diese Werte in der Position „Sonstige Vermögenswerte aus Grundstücks-Gesellschaften“
subsumiert.
4.1.1 Aufteilung der Immobilien 4.1.2 Aufteilung der Immobilien
nach Ländern und Bundesländern 1 nach Nutzungsart 1
2,1 % 6,1 %
2,5 %
6,3 %
14,4 %
15,4 %
54,6 % 15,5 % 47,2 %
19,1 %
16,8 %
Deutschland Wien Niederösterreich Büro Hotel Logistik
Steiermark Oberösterreich Tirol Einzelhandel Wohnen
1
Bestand inkl. Projekte zum Schätzwert und über Grundstücks-Gesellschaften gehaltene
Immobilien zum anteiligen Verkehrswert. Immobilienvermögen (brutto) in EUR
Büro 457,1 Mio.
Einzelhandel 162,8 Mio.
Hotel 150,2 Mio.
Wohnen 138,9 Mio.
Logistik 58,9 Mio.
Gesamt 967,9 Mio.
1
Bestand inkl. Projekte zum Schätzwert und über Grundstücks-Gesellschaften gehaltene
Immobilien zum anteiligen Verkehrswert.
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 144.2 Ertragsrechnung und Entwicklung des Fondsvermögens
EUR EUR EUR
I. Gewinnermittlung
a) Wertpapiere und Barvermögen
(Wertpapier- und Liquiditätsgewinn gem. § 14 Abs. 5 ImmoInvFG)
Zinserträge 235,26
Wertpapiererträge 0,00
Zinsaufwand (ohne Darlehen für Immobilienfinanzierung) – 288.009,23
Verluste aus Wertpapieren 0,00
Sonstiger Aufwand Barvermögen – 16.181,65
Bestandsprovision 0,00
Ergebnis Barvermögen und Wertpapiere aus transparenten Grundstücks-Gesellschaften 0,00
Ertragsausgleich – 7.036,96 – 310.992,58
b) Bewirtschaftung der Immobilien
(Bewirtschaftungsgewinn gem. § 14 Abs. 3 ImmoInvFG)
Mieterträge 18.919.779,17
Dotierung Einzelwertberichtigungen Mieterträge – 659.642,00
Mieterträge transparente Grundstücks-Gesellschaften 5.530.534,59
Dotierung Einzelwertberichtigungen Mieterträge transparente Grundstücks- 35.554,00
Gesellschaften
Sonstige Erträge 411.070,25
Betriebskosten Leerstehungen / Pacht (Superädifikat) – 1.591.095,54
Dotierung Instandhaltungsrücklage – 3.783.955,79
Dotierung Instandhaltungsrücklage aus transparenten Grundstücks-Gesellschaften – 1.106.106,93
Sonstiges Bewirtschaftungsergebnis aus transparenten Grundstücks-Gesellschaften – 1.401.105,47
Zinsaufwand Fremdfinanzierung – 223.167,61
Ausländische Ertragsteuern (inkl. KÖSt) – 600.014,37
Ertragsausgleich 460.153,01 15.992.003,31
c) Aufwendungen
Gebühr für Fondsverwaltung – 6.136.025,64
Gebühr für Fondsadministration – 283.669,61
Aufwand transparente Grundstücks-Gesellschaften – 254.878,78
Honorar Wirtschaftsprüfung und steuerliche Beratung – 68.500,00
Sonstige Kosten (Veröffentlichungskosten und Bereitstellungsprüfung) – 6.000,00
Ertragsausgleich – 205.995,75 – 6.955.069,78
d) Aufwertungsgewinne der Immobilien
(Aufwertungsgewinn gem. § 14 Abs. 4 ImmoInvFG)
Aufwertungsgewinn / -verlust (inkl. Honorare der Schätzgutachter) 1 15.846.743,14
Aufwertungsgewinn / -verlust transparente Grundstücks-Gesellschaften 744.736,75
(inkl. Honorare der Schätzgutachter) 1
Latente Steuern – 2.640.419,74
Auflösung der Anschaffungsnebenkosten – 2.101.419,92
Aufwertungsgewinn / -verlust gesamt 11.849.640,23
Abzüglich Kürzung gem. § 14 Abs. 4 ImmoInvFG 2
– 2.369.927,97 – 2.369.927,97
Halbjahresgewinn gemäß § 14 ImmoInvFG 18.205.653,21
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 15EUR EUR EUR
II. Ermittlung Fondsergebnis
Kürzung gem. § 14 Abs. 4 ImmoInvFG 2 2.369.927,97
Nicht realisierte Veränderungen Wertpapiere 3 – 1.598.891,07
Realisierte Gewinne / Verluste aus dem Abgang von Wertpapieren 0,00
Nicht realisierte Veränderungen Beteiligungen zu transparenten – 96,47
Grundstücks-Gesellschaften 4
Dotierung Instandhaltungsrücklage 3.783.955,79
Dotierung Instandhaltungsrücklage aus transparenten Grundstücks-Gesellschaften 1.106.106,93
Abgrenzung für Instandhaltungen – 3.205.846,38
Durchgeführte Instandhaltungen und Investitionen – 1.210.415,34
Auflösung der Abgrenzung für Instandhaltungen aus Immobilienverkäufen 0,00 1.244.741,43
Fondsergebnis gesamt (01.10.2021 – 31.03.2022) 19.450.394,64
III. Entwicklung des Fondsvermögens
Fondsvermögen am Beginn des Rechnungsjahres (10.938.922 Anteile) 1.181.637.142,23
Ausschüttung – 11.652.085,50
KESt-Auszahlung – 727.188,39
Ausgabe und Rücknahme von Anteilen 77.075.802,61
Fondsergebnis gesamt 19.450.394,64
Fondsvermögen am 31.03.2022 (11.619.012 Anteile) 1.265.784.065,59
1
Nicht realisierte Aufwertungsgewinne Immobilien: EUR 7.844.217,12, nicht realisierte Abwertungsverluste Immobilien: EUR 1.300.000,00, nicht realisierte Aufwertungsgewinne Immo-
bilien aus transparenten Grundstücks-Gesellschaften: EUR 744.736,75, nicht realisierte Abwertungsverluste Immobilien aus transparenten Grundstücks-Gesellschaften: EUR 0,00.
2
Laut §14 Abs. 4 ImmoInvFG sind 80 % der Bewertungsdifferenz abzgl. 80 % der darauf anfallenden Kosten als steuerpflichtiger Aufwertungsgewinn anzusehen.
3
Nicht realisierte Veränderung Gewinne Wertpapiere: EUR 0,00, nicht realisierte Veränderung Verluste Wertpapiere: EUR 1.598.891,07.
4
Ohne Wertveränderung der im Eigentum der Grundstücks-Gesellschaften stehenden Immobilien, da diese in Punkt I. Gewinnermittlung Abs. d) Aufwertungsgewinne der Immobilien
ausgewiesen sind.
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 164.3 Vermögensaufstellung
I. Immobilienvermögen
Lfd. Objekte Anschaffungs- Schätzwert Anschaffungs- Aktueller Anteil
Nr. kosten per 31.03.2022 nebenkosten 1 Schätzwert inkl. am Fonds-
(Kaufpreis netto) in EUR in EUR Anschaffungs- vermögen
in EUR nebenkosten in %
in EUR
Immobilien 2
Österreich
1 1030 Wien, Franzosengraben 15 17.030.000,00 17.400.000,00 0,00 17.400.000,00 1,37
2 1070 Wien, Schottenfeldgasse 29 17.728.000,00 18.650.000,00 160.108,58 18.810.108,58 1,49
3 1120 Wien, Grünbergstraße 13, 39.500.000,00 41.250.000,00 757.639,99 42.007.639,99 3,33
Schönbrunner Straße 297
4 3107 St. Pölten, Dr.-Adolf-Schärf-Straße 10, 20.880.446,10 24.450.000,00 0,00 24.450.000,00 1,93
Dr.-Rudolf-Kirchschläger-Straße 8, Fachmarkt
zentrum „Traisen Center“
5 4020 Linz, Fabrikstraße 34, Honauerstraße 2 – 4 13.200.000,00 14.800.000,00 260.257,24 15.060.257,24 1,19
6 6020 Innsbruck, Olympiastraße 41, 21.300.000,00 20.300.000,00 525.637,47 20.825.637,47 1,65
„Ramada Innsbruck Tivoli“
7 8020 Graz, Annenstraße 20, Europaplatz 20 21.790.000,00 22.150.000,00 681.957,26 22.831.957,26 1,80
8 8020 Graz, Gürtelturmplatz 1, „Gürtelturm“ 14.760.000,00 15.000.000,00 743.901,39 15.743.901,39 1,24
Summe Österreich 166.188.446,10 174.000.000,00 3.129.501,93 177.129.501,93 14,00
Deutschland
9 01097 Dresden, Antonstraße 43, 21.611.284,67 21.350.000,00 977.214,09 22.327.214,09 1,76
„Super 8 by Wyndham Dresden“
10 13156 Berlin, Hermann-Hesse-Straße 26.772.783,78 26.800.000,00 1.993.418,28 28.793.418,28 2,27
4, 4 a, 6, 8, 10, „Schlosspark-Center“
11 18057 Rostock, Lübecker Straße 30, 31, 32, 47.500.000,00 47.550.000,00 3.619.395,10 51.169.395,10 4,03
„Hanse Trio Rostock“
12 21073 Hamburg, Am Wall 1 14.339.341,07 15.150.000,00 0,00 15.150.000,00 1,20
13 22525 Hamburg, Holstenkamp 1, 3 / 17.200.000,00 17.150.000,00 539.097,00 17.689.097,00 1,40
Kieler Straße 143, 145, 147
14 30163 Hannover, Am Yachthafen / Werftstraße 9, 21.489.901,73 21.850.000,00 0,00 21.850.000,00 1,73
15 –17, 20
15 30938 Burgwedel, Am Berghopsfeld 2, 45.600.025,35 47.200.000,00 1.793.912,97 48.993.912,97 3,87
„Fiege Mega Center“
16 40237 Düsseldorf, Grafenberger Allee 297, 29.634.348,71 31.000.000,00 1.192.094,43 32.192.094,43 2,54
„Global Gate III“
17 42653 Solingen, Piepersberg 30, „BONG“ 10.961.430,10 11.700.000,00 868.243,19 12.568.243,19 0,99
18 46047 Oberhausen, Brammenring 111, 16.228.814,67 14.500.000,00 1.128.523,41 15.628.523,41 1,23
„Super 8 by Wyndham Oberhausen“
19 55124 Mainz, Isaac-Fulda-Allee 5 15.415.988,36 17.250.000,00 0,00 17.250.000,00 1,36
20 65189 Wiesbaden, Welfenstraße 11 10.850.000,00 12.450.000,00 0,00 12.450.000,00 0,98
21 65201 Wiesbaden, Kormoranweg 3, „K3“ 3
5.636.455,00 5.850.000,00 0,00 5.850.000,00 0,46
22 65201 Wiesbaden, Kormoranweg 5, „K5“ 3 14.856.464,00 15.050.000,00 0,00 15.050.000,00 1,19
23 65760 Eschborn, Frankfurter Straße 77 – 77 A, 31.751.183,15 29.100.000,00 2.131.284,25 31.231.284,25 2,47
„Hyatt House“
24 70563 Stuttgart, Curiestraße, Gropiusplatz 2, 5.200.000,00 5.550.000,00 314.635,62 5.864.635,62 0,46
Meitnerstraße 17 / 2, Wankelstraße 10, 12,
Wankelstraße, „STEP 4“
25 70563 Stuttgart, Meitnerstraße 6, „STEP 8.3“ 27.976.287,50 29.500.000,00 1.611.632,19 31.111.632,19 2,46
26 80807 München, Leopoldstraße 254 – 256, 29.500.000,00 40.000.000,00 0,00 40.000.000,00 3,16
„Leopold Center“
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 17Sie können auch lesen
