VICTOR Prime Office Valuation Performance Indicator Indikatorstand: 227,2 Wertveränderung (Quartal): +2,1 % - JLL
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Q2 | August 2021 Research & Valuation Deutschland VICTOR Prime Office Valuation Performance Indicator Indikatorstand: 227,2 Wertveränderung (Quartal): +2,1 %
Valuation & Transaction Advisory bei JLL
bedeutet Fachkompetenz und Professionalität
Das Valuation & Transaction Advisory Team Wir liefern eine unangefochten hohe und gleichbleiben-
Wir sind Jones Lang LaSalle, Deutschlands Marktführer de Qualität, und bieten – je nach Anforderung unseres
in der Immobilienbewertung. Kunden – alle marktüblichen Bewertungsstandards.
Diese stellen wir durch die entsprechenden Zertifizie-
Unser Valuation & Transaction Advisory Team besteht rungen unserer Mitarbeiter, nach internationalen Stan-
deutschlandweit aus rund 115 Mitarbeitern mit 94 qualifi- dards (z.B. RICS, TEGOVA, IVSC), nach nationalen Be-
zierten Bewertern. Unter unseren Bewertern befinden sich wertungsstandards (z.B. ImmoWertV, BelWertV), BaFin
Spezialisten für alle Assetklassen, damit wir unsere Kun- konforme Vorgehens-weisen und Hypothekenbanken-
den fundiert und effizient beraten können. Durch unsere zertifizierungen (CIS HypZert) sicher.
sechs optimal positionierten Standorte, betreuen wir alle
Kunden deutschlandweit flexibel vor Ort, mit Zugriff auf Die Bewertungsabteilung ist innerhalb der Jones Lang La-
einen nationalen Ressourcenpool. Salle SE technisch und organisatorisch unabhängig auf-
gestellt. Im Rahmen länderübergreifender Bewertungs-
Durch diese Struktur und Größe sind wir in der Lage, mandate können wir auf unser gesellschaftsinternes,
für unsere Kunden ein jährliches Gesamtvolumen von internationales Netzwerk von zertifizierten Gutachtern zu-
ca. 233 Mrd. Euro, bei 100 %iger Terminsicherheit, rückgreifen.
zu bewerten.
Valuation Facts
Bewertungen deutschlandweit aus den Bewertungen für die gängigen Zwecke
Standorten: wie beispielsweise:
• Frankfurt / Main • Ankaufsbewertung
• Berlin • Verkaufsbewertung
• Düsseldorf • Beleihungswertermittlung (HypZert)
• Hamburg • Bilanzbewertung (IFRS, US-GAAP)
• München • AIFM / KAGB konforme Fondsbilanzierung
• Stuttgart • Finanzierungsbewertung
Bewertungen u.a. für folgende Kunden Bewertungen für alle Assetklassen wie:
im In- und Ausland:
• Büro
• Banken
• Einzelhandel
• Investoren
• Wohnen
• Deutsche Fonds
• Logistik
• Internationale Fonds
• Industrie
• Immobilien AGs
• Healthcare
• Versicherungen
• Betreiberimmobilien (z.B. Hotels)
• Pfandbriefbanken
• Andere (Spezialimmobilien wie
• Private Equity
Studentenwohnheime, Parkhäuser,
• Corporates
Self Storage, Datacenter,...).
• Mieter
• Andere
Startseite 2 KontakteMarktkommentar Q2 2021
Mit den wirtschaftlichen Erholungstendenzen weist auch
Cash Flow Rendite
die Performance des VICTOR einen Aufwärtstrend auf. (NIY) Wertänderungs- Total Return*
Lage
Der Indikator steigt um +2,1 % auf den neuen Stand von Q2 2020 - Q2 2021 rendite (YoY) Q2 2021
227,2 Punkten. Nach wie vor ist das knappe Angebot ins- Berlin 2,7 % 5,4 % 8,1 %
besondere an hoch im Investoreninteresse stehenden Düsseldorf 3,1 % 8,2 % 11,3 %
Top-Immobilien mit bonitätsstarken Mietern der limitie- Frankfurt 2,9 % 3,7 % 6,6 %
rende Faktor für das Transaktionsgeschehen. Dennoch Hamburg 2,9 % 8,9 % 11,8 %
übertrifft das Investitionsvolumen im zweiten Quartal so- München 2,8 % 3,6 % 6,4 %
wohl den Wert des Vorquartals als auch des Vorjahres- Prime Office 2,9 % 5,5 % 8,4 %
quartals. Einige hochpreisige Transaktionen, die über-
wiegend bereits im Jahr 2020 angestoßen wurden, Basierend auf ermutigenden gesamtwirtschaftlichen Sig-
kamen nun zum Abschluss und haben Bewegung in die nalen und einer mit deren Stabilisierung erwartet spür-
Preisentwicklung mit einhergehend sinkenden Renditen baren Belebung der Vermietungsmärkte haben Verkäufer
gebracht, während sich die Spitzenmieten momentan nach längerem Zögern endlich Veräußerungsprozesse
seitwärts bewegen. gestartet. Die hohe Nachfrage nach hochwertigen Büro-
immobilien am Markt ist auch, aber nicht nur auf das ne-
Nach der schwachen Entwicklung im Vorquartal errei- gative Zinsniveau der EZB sowie den Anlagedruck größe-
chen die Berliner Toplagen im zweiten Quartal 2021 ge- rer Fonds, Pensionskassen und anderer Anleger
genüber den ersten drei Monaten die höchste Wachs- zurückzuführen. Am Immobilienmarkt keimt ein vorsich-
tumsrate unter den Big 5 mit +4,9 % auf 253,7 Punkte. tiger Optimismus, dass die Folgen der Covid-19-Pande-
Auch die Düsseldorfer Innenstadt setzt ihre positive Ent- mie den Büromarkt nicht auf Dauer beeinträchtigen wer-
wicklung nun bereits das vierte Quartal in Folge fort mit den. Zumindest in den untersuchten Toplagen zeigt die
einem Anstieg von +4,4 % auf 199,8 Punkte. Auf Platz 3 Renditeentwicklung, dass Investoren an die Assetklasse
positioniert sich die Hamburger Innenstadt (+1,8 % auf Büroimmobilie glauben. Entsprechendes Angebot vor-
249,8 Punkte). In allen drei Lagen wird das Performance- ausgesetzt, werden Höchstpreise gezahlt, wie der Auftakt
wachstum vom Kapitalmarkt getrieben, während die Im- zum dritten Quartal mit dem Erwerb des Frankfurter T 1
pulse aus den Mietmärkten noch ausgeblieben sind. Die durch die Allianz und die Bayerische Versorgungskam-
Top-Lagen in Frankfurt und München weisen kaum Be- mer eindrucksvoll beweist. Es ist die mit 1,4 Mrd. Euro bis
wegung auf: +0,4 % auf 232,1 Punkte in München und dato größte jemals in Deutschland registrierte Transakti-
+0,3 % auf 213,5 Punkte in Frankfurt. on einer Einzelimmobilie. Sie verdeutlicht, dass Objekte,
ausgestattet mit modernster Technologie und Nachhal-
Die Jahresperformance kann dementsprechend wieder tigkeitsaspekte berücksichtigend, auch in schwierigen
deutlicher punkten. Sie kommt auf +5,5 % und liegt damit Zeiten ihre Abnehmer haben. Dazu gehört Vertrauen in
über den Wachstumsraten der Vorquartale (Q1 2021/Q1 den Markt. Und das ist in den vergangenen drei Monaten
2020: +4,6 % und Q4 2020/Q4 2019: +4,7 %). Für drei Märk- wieder gestiegen – bei allem Wissen um die Herausforde-
te wurde ein Plus von über 5 Prozent notiert, mit der Ham- rungen, die immer noch immens sind.
burger Innenstadt an der Spitze (+8,9 %), gefolgt von Düs-
seldorf mit +8,2 % und den Berliner Toplagen, die dank
des hohen Wachstums im zweiten Quartal die Jahresper-
formance auf +5,4 % steigen lassen. Analog zur Quartals-
performance bilden die Frankfurter Bankenlage (+3,7 %) *Total Return: Beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des
erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres)
und die Münchner Innenstadt (+3,6 %) die Schlusslichter.
Startseite 3 KontakteVICTOR Q2 2021
Prime Office
230 55 245
50 227,2
225
220 48
215 46
210 44
205 42
200 40 130,6
195 38
190 36 100
quartalsweise Wertänderungen (in %)
185 34
Indikatorstand (in Punkten)
180 32 Q4 03 Q2 07 Q2 21
175 30
170 28
165 26
160 24
155 22
150 20
145 18
140 16
135 14
130 12
125 10
120 8
227,2
115 6 Indikatorstand
110 4 Q2 2021 (in Punkten)
105 2
100 0
+2,1
95 -2 Performance
90 -4 Q1 2021 / Q2 2021 (in %)
06/19 09/19 12/19 03/20 06/20 09/20 12/20 03/21 06/21
Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2020 Q1 2021 Q2 2021
Berlin
255 62 255 253,7
250 60
245 58
240 56
235 54
230 52
225 50
220 48 108,8
215 46
210 44 100
205 42
quartalsweise Wertänderungen (in %)
200 40
195 38 Q4 03 Q2 07 Q2 21
Indikatorstand (in Punkten)
190 36
185 34
180 32
175 30
170 28
165 26
160 24
155 22
150 20
145 18
140 16
135 14
130 12
253,7
125 10 Indikatorstand
120 8 Q2 2021 (in Punkten)
115 6
110 4
105 2
+4,9
100 0 Performance
95 -2 Q1 2021 / Q2 2021 (in %)
90 -4
85 -6
06/19 09/19 12/19 03/20 06/20 09/20 12/20 03/21 06/21
Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2020 Q1 2021 Q2 2021
Startseite 4 KontakteVICTOR Q2 2021
Düsseldorf
200 40 245
195 38
190 36 199,8
185 34
180 32
123,4
175 30
quartalsweise Wertänderungen (in %)
170 28 100
Indikatorstand (in Punkten)
165 26
160 24 Q4 03 Q2 07 Q2 21
155 22
150 20
145 18
140 16
135 14
130 12
125 10
120 8
199,8
115 6 Indikatorstand
110 4 Q2 2021 (in Punkten)
105 2
+4,4
100 0 Performance
95 -2 Q1 2021 / Q2 2021 (in %)
90 -4
06/19 09/19 12/19 03/20 06/20 09/20 12/20 03/21 06/21
Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2020 Q1 2021 Q2 2021
Frankfurt
215 46 245
210 44 213,5
205 42
200 40
195 38
190 36 130,6
185 34
quartalsweise Wertänderungen (in %)
180 32 100
175 30
Indikatorstand (in Punkten)
170 28
165 26 Q4 03 Q2 07 Q2 21
160 24
155 22
150 20
145 18
140 16
135 14
130 12
125 10
120 8
115 6
213,5
110 4 Indikatorstand
105 2 Q2 2021 (in Punkten)
100 0
95 -2
+0,3
90 -4 Performance
85 -6 Q1 2021 / Q2 2021 (in %)
06/19 09/19 12/19 03/20 06/20 09/20 12/20 03/21 06/21
Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2020 Q1 2021 Q2 2021
Startseite 5 KontakteVICTOR Q2 2021
Hamburg
250 60 250
249,8
245 58
240 56
235 54
230 52
225 50
220 48
215 46 108,8
210 44
quartalsweise Wertänderungen (in %)
205 42 100
200 40
Indikatorstand (in Punkten)
195 38
190 36 Q4 03 Q2 07 Q2 21
185 34
180 32
175 30
170 28
165 26
160 24
155 22
150 20
145 18
140 16
135 14
130 12
125 10
249,8
120 8 Indikatorstand
115 6 Q2 2021 (in Punkten)
110 4
105 2
100 0
+1,8
Performance
95 -2
90 -4 Q1 2021 / Q2 2021 (in %)
06/19 09/19 12/19 03/20 06/20 09/20 12/20 03/21 06/21
Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2020 Q1 2021 Q2 2021
München
245 58 245
232,1
240 56
235 54
230 52
225 50
220 48
215 46 125,2
210 44
205 42
quartalsweise Wertänderungen (in %)
200 40 100
195 38
Indikatorstand (in Punkten)
190 36
185 34 Q4 03 Q2 07 Q2 21
180 32
175 30
170 28
165 26
160 24
155 22
150 20
145 18
140 16
135 14
130 12
125 10
120 8
232,1
115 6 Indikatorstand
110 4 Q2 2021 (in Punkten)
105 2
100 0
95 -2
+0,4
90 -4 Performance
85 -6 Q1 2021 / Q2 2021 (in %)
06/19 09/19 12/19 03/20 06/20 09/20 12/20 03/21 06/21
Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2020 Q1 2021 Q2 2021
Startseite 6 KontakteVICTOR – Valuation performance indicator
Konzeption von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der
Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles
von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die
lösen können. Die Volatilität der Wertentwicklung ver- analysierten Teilmärkte dar.
deutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter
Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Methodik
Wertentwicklung der 1A-Bürolagen in den Städten Berlin, Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teil-
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilien- märkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungs-
bestandshaltern und potentiellen Investoren soll die richtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die
Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten
definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals.
und Trends schneller erkennen und danach handeln zu Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen
können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten
mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m2: und Flächen-strukturanteile. Dies gewährleistet eine
realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine
• Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die
und Leipziger Platz Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow
• Düsseldorf – Bankenviertel Model, welches alle markt-üblich relevanten
• Frankfurt – Bankenlage Bewertungsparameter berücksichtigt.
• Hamburg – Innenstadt
• München – Innenstadt Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete
Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse
In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde
vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungs-
Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büro- regelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.
flächenbestands auf und stellt deren Performance
(Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar. Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL
quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein.
In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen
Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Büromärkte ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/
ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich
Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäude-
Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung kosten, punktuelle Vermietungskosten und
im Top-5 Indikator berücksichtigt. Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und
Wiedervermietungs-zeiten berücksichtigt.
Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartals-
weise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fort- Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und
geschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle er- Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von
möglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungs-
Marktschwankungen und eine realistische Darstellung renditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.
Startseite 7 KontakteKontakte JLL
Ralf Kemper Helge Scheunemann
Head of Valuation and Transaction Advisory Head of Research Germany
Germany +49 (0) 40 350011 225
+49 (0) 69 2003 1092 helge.scheunemann@eu.jll.com
ralf.kemper@eu.jll.com
Autor
Dr. Andreas Dickert
Team Leader Operations Management
+49 (0) 69 2003 1145
andreas.dickert@eu.jll.com
About JLL, (Global)
JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich.
JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mit-
arbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das
„Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2020 von 16,6 Mrd. USD ist Ende März 2021 in über 80 Ländern mit weltweit
mehr als 91.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incor
porated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de.
jll.de Alle Informationen rund um JLL und unsere Dienstleistungen
jll.de/research Alle Research-Berichte zu aktuellen Marktzahlen und Spezialthemen
jll.de/immo Unsere aktuellen Gewerbeimmobilien zur Miete auf einen Blick
jll.de/investment Unsere aktuellen Immobilieninvestments auf einen Blick
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