Wealthcap Strategiefonds Alternatives
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Wealthcap
Strategiefonds
Alternatives
Wealthcap Portfolio 5 GmbH & Co.
geschlossene Investment KG
Produktkurzinformation – Stand 01.07.2019
1 Wealthcap
Strategiefonds
Alternatives
Inhalt
Vorwort 5
Alternative Investments zur Portfoliobeimischung 6
Investieren wie professionelle Marktteilnehmer 7
Anlageklassen und Managementstrategien 9
Wertschöpfungsstrategien institutioneller Zielfonds
in den Anlageklassen
Immobilien 10
Private Equity 13
Energie und Infrastruktur 15
Wealthcap Strategiefonds Alternatives 17
Wealthcap – Real Asset und Investment Manager 22
Risiken und Hinweise 24
3
Vorwort
Sehr geehrte Investoren,
in Zeiten anhaltender Niedrigzinsen kommt einer zukunftsfähigen Ausrichtung des
persönlichen Anlageportfolios besondere Bedeutung zu, denn mit klassischen Port-
folios aus Anleihen und Aktien lassen sich in der Regel erwartete Renditen nicht
mehr realisieren. Private Investoren sind hier oftmals auf der Suche nach Nischen,
Opportunitäten und Geschäftsmodellen, die das Potenzial haben, in der aktuellen Markt-
phase einen Mehrwert zu bieten.
Mein Tipp: Definieren Sie eine individuelle, langfristig orientierte Vermögensstrategie
und investieren Sie wie professionelle Marktteilnehmer. Deren Ansatz ist es, klassische
Anlagen, z. B. Spareinlagen, Liquidität, Immobilien und Wertpapiere wie Aktien oder
Anleihen, mit weiteren Anlageformen und Märkten zu kombinieren. Alternative Invest-
ments wie z. B. Sachwertanlagen können dabei ein wichtiger Baustein sein. So kann die
gezielte Beimischung von Sachwertbeteiligungen dazu beitragen, die Unabhängigkeit von
den Finanzmärkten zu erhöhen.
Mit unserem ersten Wealthcap Strategiefonds Alternatives (Wealthcap Portfolio 5 GmbH
& Co. geschlossene Investmentgesellschaft, nachfolgend Wealthcap Portfolio 5 genannt)
haben Sie die Möglichkeit, Ihr Anlageportfolio um Sachwertanlagen aus den Bereichen
Immobilien, Energie- und Infrastrukturprojekte oder Unternehmensbeteiligungen zu
erweitern.
Wie das genau aussehen kann? Lesen Sie mehr auf den folgenden Seiten.
Herzliche Grüße
Ihre Gabriele Volz
5Alternative Investments zur Portfoliobeimischung
Als Investor erwarten Sie, dass Ihr persönliches Anlageportfolio zukunftsfähig
aufgestellt ist. Investments sollen sich lohnen und einen Mehrwert für das
Gesamtportfolio darstellen.
In der anhaltenden Phase extrem niedriger Zinsen ist dies keine leichte Aufgabe, denn mit
klassischen Portfolios aus Anleihen und Aktien lassen sich erwartete Renditen in der
Regel nicht mehr realisieren. Gefragt sind deshalb neue Anlageklassen, Opportunitäten und
Geschäftsmodelle zur Beimischung in ein diversifiziertes Portfolio. Alternative Investments wie z.B. Sachwerte
sind reale Investitionsgegenstände, wie etwa
Eine Portfolioergänzung sollte durch ihre höhere Rendite zwar den Ertrag des Gesamt- wohnwirtschaftlich oder unternehmerisch ge-
portfolios anheben können, aber gleichzeitig ein ausgewogenes Verhältnis von Risiko und nutzte Immobilien, Unternehmensbeteiligungen,
Rendite bieten. Dabei rücken sogenannte Alternative Anlagen oder Alternative Investments Energie- und Infrastrukturprojekte. In gezielter
zunehmend in den Fokus. Beimischung im diversifizierten Anlegerportfolio
können sie zum einen dazu beitragen, die Un-
Effiziente Portfolios weisen entweder bei gegebenem Risiko die höchstmögliche erwartete abhängigkeit von den Finanzmärkten zu erhöhen,
Rendite oder aber bei gegebener Rendite das geringstmögliche Risiko auf. Durch die und zum anderen für einen gewissen Inflations-
Beimischung von Alternativen Investments wie z. B. Sachwertanlagen und die Verände- schutz sorgen. Gleichzeitig können Renditepoten-
rung des Mischungsverhältnisses zwischen klassischen Vermögenswerten und Alternativen ziale durch das Eingehen bestimmter Risiken
Investments kann der Investor sein Rendite-Risiko-Profil optimieren. gesteigert werden.
Rendite-Risiko-Profil
Portfolio aus 40 % Aktien und 60 % Anleihen Zielfondsportfolio
4,90
(durchschnittliche jährliche Wachstumsrate) in %
4,70
+40 % Alternatives (55 % Immobilien, 30 % Private Equity, 15 % Energie/Infrastruktur)
4,50
+30 % Alternatives (55 % Immobilien, 30 % Private Equity, 15 % Energie/Infrastruktur)
4,30
+20 % Alternatives (55 % Immobilien, 30 % Private Equity, 15 % Energie/Infrastruktur)
Rendite
4,10
+10 % Alternatives (55 % Immobilien, 30 % Private Equity, 15 % Energie/Infrastruktur)
3,90
3,70
Portfolio aus 40 % Aktien und 60 % Anleihen
3,50
3,30
5,50 6,50 7,50 8,50 9,50 10,50 11,50
Risiko (annualisierte Standardabweichung)
Quelle: Preqin Performance Indices, Stand: Q1/2018, quartalsweise Zahlen vom 31.12.2007 bis 31.03.2018. Das 40/60-Portfolio bezieht sich auf ein Portfolio aus
40 % globalen Aktien und 60 % globalen Anleihen, globale Aktien bezeichnen den MSCI World Standard (Net), einen Aktienindex, der die Entwicklung von derzeit
(Stand Juli 2018) über 1.600 Aktien aus 23 Industrieländern widerspiegelt. „Net“ bezeichnet dabei die Reinvestition von Dividenden unter Abzug von lokaler Quellen-
steuer; globale Anleihen bezeichnen den FTSE World Government Bond Index, einen Anleihenindex, der die Staatsanleihen (Investment Grade) aus über 20 Ländern
widerspiegelt. Die Zusammensetzung der hier dargestellten Zielfondsportfolios orientiert sich an der geplanten Zusammensetzung des Wealthcap Portfolio 5 mit
vorgesehenen Zielwerten von 30 % Private Equity, 55 % Immobilien, 15 % Infrastruktur. Private Equity wird durch den Preqin All Private Equity Index dargestellt,
Immobilien durch den Preqin Real Estate Index; Infrastruktur durch den Preqin Infrastructure Index, weitere Informationen zur Indexzusammensetzung finden sich
unter www.preqin.com. Alle Indizes sind auf USD-Basis berechnet.
Warnhinweis: Die vergangenen Entwicklungen und Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für eine Entwicklung in der Zukunft. Die
angegebenen Werte unterliegen Währungsschwankungen.
Risikohinweis: Eine Streuung garantiert nicht, dass für den Anleger keine Verluste entstehen. Es handelt sich um eine illustrative Darstel-
lung. Die Zusammensetzung der hier dargestellten Zielfondsportfolios entspricht nicht der Zusammensetzung einer speziellen Beteiligung
von Wealthcap.
6Investieren wie professionelle Marktteilnehmer
Institutionelle Investoren, wie Staatsfonds, Versicherungen, Ein Blick auf die Entwicklung offenbart zudem die stetigen Mittel-
Pensionskassen, Versorgungswerke oder Stiftungen und sehr zuflüsse im Markt für Alternative Investments. Das weltweit ver-
vermögende private Investoren (UHNW 1), schätzen die Eigen- waltete Vermögen der Anlageklassen Private Equity, Rohstoffe,
schaften von Sachwerten zur Ergänzung im breit gestreuten Port- Infrastruktur und Immobilien2 vervielfachte sich nach Angaben von
folio. Betrachtet man beispielsweise die Vermögensaufstellungen PwC zwischen 2004 und 2016: von 1,5 Billionen auf 6,8 Billionen
US-amerikanischer Universitätsstiftungen, so ist festzustellen, das US-Dollar. Das entspricht einem jährlichen Wachstum von durch-
Sachwerte einen wesentlichen und langfristigen Baustein in der schnittlich mehr als 13 Prozent. Bis 2025 erwartet PwC ein weiteres
Asset-Allokation darstellen. Wachstum bis auf 16,3 Billionen US-Dollar.3 Der Trend zu Alterna-
tiven Investments wird sich wohl fortsetzen und ihre Bedeutung
wird weiter zunehmen.
Vermögensaufstellung US-amerikanischer Universitätsstiftungen: langfristige Attraktivität der alternativen Anlageklassen
Aktien (Public Equity) Private Equity Sachwerte (z.B. Immobilien, Energie, Infrastruktur und Wald) Absolute-Return-Strategie Bonds und Barbestände Rohstoffe
8% 9% 5% 11 %
18 %
11 % 7% 27 %
31 %
32 %
24 % 19 %
Harvard Stanford Princeton Northwestern
University 22 % University University University
21 %
36 %
16 % 27 % 17 % 16 %
8% 22 %
13 %
Anteil Anteil Anteil Anteil
AuM5 in Private Equity/ AuM5 in Private Equity/ AuM5 in Private Equity/ AuM5 in Private Equity/
Jahr4 Mrd. USD Sachwerte Jahr4 Mrd. USD Sachwerte Jahr4 Mrd. USD Sachwerte Jahr4 Mrd. USD Sachwerte
2013 32,7 26 % 2013 21,9 31 % 2013 18,2 53,6 % 2013 8,1 38,6 %
2014 36,4 30 % 2014 25,0 31 % 2014 21,0 51,3 % 2014 10,0 35,5 %
2015 37,6 31,5 % 2015 26,0 34 % 2015 22,7 48,9 % 2015 10,6 35,3 %
2016 35,7 34,5 % 2016 22,4 34 % 2016 22,2 50,1 % 2016 10,4 35,5 %
2017 37,1 n.a. 2017 24,8 33 % 2017 24,8 49,9 % 2017 10,8 36,1 %
2018 39,2 29 % 2018 28,7 35 % 2018 27,4 53,3 % 2018 11,0 37,8 %
1 UHNWI: Ultra High Net Worth Individuals sind Privatpersonen mit einem Vermögen von mehr als 30 Mio. EUR.
2 Rohstoffe liegen nicht im Fokus von Wealthcap.
3 Quelle: PwC 2018 Asset & Wealth Management Revolution, Report (PwC AWM Research Centre analysis based on Lipper, Hedge Fund Research and Preqin), Januar 2018.
4 Jahr bezeichnet bei Harvard, Princeton und Stanford jeweils den Zeitraum vom 01.07. des Vorjahres bis zum 30.06. des laufenden Jahres, bei Northwestern jeweils
vom 01.09. des Vorjahres bis zum 31.08. des laufenden Jahres. Diagramme stellen folgende Aufteilungen dar: für Princeton und Stanford die tatsächliche Aufteilung
des Stiftungsvermögens zum 30.06.2018, für Northwestern die tatsächliche Aufteilung zum 31.08.2018 sowie für Harvard die strategische Aufteilung zum 30.06.2017.
5 AuM bezeichnet die verwalteten Vermögenswerte der jeweiligen Stiftungen (= Assets under Management). Quelle: http://www.hmc.harvard.edu/, http://smc.
stanford.edu/, https://finance.princeton.edu/, http://www.northwestern.edu/financial-operations/annual-financial-reports/ (alle abgerufen am 15.03.2019).
Risikohinweis: Aus den Private-Equity-Investitionen von Stiftungen können keine Rückschlüsse für den hier angesprochenen Anlegerkreis
gezogen werden, da unterschiedliche Kundenbedürfnisse hierbei nicht berücksichtigt sind.
7Für Privatinvestoren ist es aufgrund hoher Anlagesummen und Zielfonds an großen Investitionsobjekten, wie Bürogebäuden,
dem Zugang nur für institutionelle Anleger oft, nicht möglich, sich Einkaufszentren, Windparks oder Unternehmen, zu beteiligen.
an einem oder mehreren Sachwerten direkt zu beteiligen.
Mit dem Strategiefonds Alternatives können Anleger mittelbar an
Geschlossene Sachwertbeteiligungen setzen hier an. Sie ermög- den internationalen professionellen Wertsteigerungsstrategien ins-
lichen dem privaten Investor, sich direkt oder mittelbar über titutioneller Zielfonds, bei risikominimierender Streuung, teilhaben.
Zugang zu institutionellen Zielfonds für Privatanleger
Institutionelle Anleger
(beispielhaft)
beteiligt sich
Privatanleger Pensionskassen/
Versorgungswerke
Versicherungen
Strategiefonds Alternatives Auf diesem Weg Zugang/Netzwerk
(Wealthcap Portfolio 5)1 in der Regel Mindestzeichnungs-
nicht möglich ! summen Staaten
Kirchen/Stiftungen
Institutioneller Zielfonds
beteiligt sich (beispielhaft)
Family Offices /
Vermögensverwaltungen
Beispielhafte Investitionen innerhalb eines institutionellen Immobilien-Zielfonds
Einkaufszentren Büroimmobilien Wohnen
Logistik Hotels Weitere
1 E s können zusätzliche Kosten anfallen. Eine exakte Aufstellung der anfallenden Kosten einer Beteiligung entnehmen Sie bitte den Anlagebedingungen sowie dem
Verkaufsprospekt.
Risikohinweis: Es ist nicht auszuschließen, dass das Fondsmanagement künftig auch Fehleinschätzungen und falsche Bewertungen vor-
nehmen kann (Managementrisiko). Eine Streuung garantiert nicht, dass keine Verluste für den Anleger entstehen können. Es bestehen
anlageklassenspezifische Risiken – siehe Seite 25.
Hinweise: Die gezeigten Immobilien stehen nicht in Bezug zum Beteiligungsangebot.
8Anlageklassen und Managementstrategien
Bei Investitionen in Alternative Investments lassen sich nicht nur verschiedene Anlageklassen, sondern auch unterschiedliche Management
strategien unterscheiden. Im Wesentlichen seien hier die passive Wertentwicklungsstrategie sowie die aktive Wertsteigerungsstrategie
der Investition genannt. Sie schließen sich nicht gegenseitig aus, jedoch setzt jede Anlageklasse und jede Strategie bei unterschiedlichen
Risiken andere Schwerpunkte.
Passive Wertentwicklung Aktive Wertsteigerung
Bei einer passiven Wertentwicklungsstrategie werden beispiels Eine aktive Wertsteigerungsstrategie verlässt sich dagegen nicht
weise Kunst oder Oldtimer vom Anleger mit der Erwartung einer posi- allein auf die Entwicklung des Marktes. Sie beruht vielmehr auf
tiven Marktentwicklung erworben und über Jahre oder Jahrzehnte bewusst eingeleiteten, aktiven Maßnahmen zur Steigerung des Ver-
hinweg sachgerecht gelagert. Ein solcher „Buy and Hold“-Ansatz ist mögenswertes. Die Anlageklassen Immobilien und Private Equity 1
in der heutigen Zeit jedoch nicht mehr zwingend renditebringend. eignen sich besonders gut für diesen Ansatz. Im Wesentlichen wer-
Eine Anlagestrategie, die hauptsächlich auf allgemeinen Entwick- den Investitionsobjekte mit Potenzial erworben und gezielt weiter
lungen des Marktes beruht, ist abhängig von externen Faktoren entwickelt, um anschließend gewinnbringend veräußert zu werden.
und unterliegt einem systematischen Marktrisiko. Das gilt im Dies erfordert ein umsetzungsstarkes Management, spezielles
Übrigen auch für liquide und an öffentlichen Kapitalmärkten gehandelte Expertenwissen und Netzwerke für die Analyse, Beurteilung
Anlageklassen wie Aktien. sowie Steuerung der potenziellen Werttreiber und deren Risiken.
Der Strategiefonds Alternatives konzentriert sich auf den Erwerb von
institutionellen Zielfonds mit aktiven Wertsteigerungsstrategien.
1 Außerbörsliche Investitionen in Unternehmen.
Quelle: Wealthcap, eigene Darstellung.
Risikohinweis: Die Zielfonds, über die die Investmentgesellschaft investieren wird, stehen zum aktuellen Zeitpunkt nicht fest (Blind Pool),
sodass eine Analyse und Prüfung der Investitionen durch den Anleger nicht möglich ist. Eine Streuung garantiert nicht, dass keine Verluste
für den Anleger entstehen können. Es ist nicht auszuschließen, dass das Fondsmanagement künftig auch Fehleinschätzungen und falsche
Bewertungen vornehmen kann (Managementrisiko).
9Wertschöpfungsstrategien institutioneller Zielfonds
in der Anlageklasse Immobilien
Immobilien-Investoren stehen verschiedene Möglichkeiten anschließend besser und teurer vermietet werden. Ein leer
zur Auswahl, den Wert ihres Investments zu beeinflussen. Bei stehendes Bürogebäude kann mit einer modernisierten Ausstattung
Investitionen in Value-add-Immobilien ist die Wertsteigerung und neuen, zeitgemäßen Flächenzuschnitten wieder neue Mieter
durch ein aktives Assetmanagement das Kernelement der Anlage finden. Bei gewerblichen Bestandsmietern lassen sich gegebenen-
strategie. Der Phantasie sind dabei theoretisch keine Grenzen falls die Mietverträge neu verhandeln und die Mieterträge steigern.
gesetzt. Welche Wertsteigerungsmaßnahmen erfolgverspre- Auch der Trend in vielen Städten mit knappem Flächenangebot,
chend sind, hängt von der Nutzungsart und der konkreten gezielt Zusatzflächen durch Verdichtung zu schaffen, bietet Wert-
Situation des Objektes ab. Ein von Leerstand betroffenes Wohnhaus steigerungspotentiale ebenso wie die gezielte Umwidmung von
kann durch Umbauten und Sanierungen attraktiver gestaltet und Nutzungsarten.
Beispiele für Wertsteigerungsmaßnahmen bei Immobilien
Neubau/Umwidmung Modernisierung / Energetische Gebäude- Verbesserung
Renovierung sanierung (Green Building) der Vermietungssituation
Beispiele Beispiele Beispiele Beispiele
–– Verbesserung der
–– Abriss, Neubau oder –– Reduzierung des –– Vermietung leerstehender
Gebäudequalität
Nachverdichtung Ressourcenverbrauchs durch Flächen
–– Runderneuerung technische und
–– Planung, Umsetzung und Kon- –– Verlängerung bestehender
(Refurbishment) von bauliche Verbesserungen
trolle von Baumaßnahmen bis Mietverträge
Bestandsimmobilien
zur Übergabe –– Attraktivitätssteigerungen –– Optimierung der Mieterstruktur
–– Änderung der Nutzungsmög- durch Zertifizierung und
–– Verbesserung von und Steigerung
lichkeiten Erfüllung baulicher
Baurechten von Mieteinnahmen
Standards
Risikohinweis: Es bestehen anlageklassenspezifische Risiken, siehe Seite 25.
10Beispielhafte Wertschöpfung einer Immobilie
2,5 x
Gesamtmultiple
2,0 x
Multiple (Vervielfältiger des investierten Betrags)
0,15 x
0,16 x Mietertrags-
0,12 x steigerung durch
Neuverhandlung
0,10 x Reduzierung
1,5 x Änderung Flächen- und Verlängerung
0,12 x der Betriebs-
Eigenkapital- Renovierung und plan, Erschließung bestehender
ausgaben
beitrag beim Neuvermietung der und Vermietung Mietverträge
Marktpreis-
Ankauf 0,35 x steigerung leerstehenden neuer Flächen
Flächen
1,0 x 2,0 x
Fremdkapitalhebel
(Leverage-Effekt)
zur Verbesserung ig erung
der Eigenkapital- Wertste
0,5 x 1,0 x rendite
0,0 x
Jahr 1 Jahre 2–4 Jahr 5
Kauf Umsetzung Verkauf
–– Investitionsobjekt kann über das Entwicklung der Immobilie zu einer Core-Immobilie1 –– Neu entwickelte Core-Immobilie
lokale Netzwerk des Zielfonds- –– Renovierung der leerstehenden Flächen (z. B. Aufteilung von Flächen, wird bestmöglich an einen
managers erworben werden Einbau moderner IT-Infrastruktur, Modernisierung des Mobiliars und der institutionellen Investor verkauft
–– Nutzungsart: Büro Sozialräume, Austausch Kantinenbetreiber, Feuerschutz) und Neuver- –– Höherer Kaufpreis wird gerecht-
–– Lage: Nähe Stadtzentrum einer mietung der leerstehenden Flächen (z. B. Abschluss von langfristigen fertig durch eine vollständig
Metropole, gute Verkehrsanbin- Mietverträgen mit bonitätsstarken Mietern zu Marktzinsniveau, Streuung vermiete Immobilie mit stabilen
dung (U-/S-Bahn, Flughafen Ex- der Mieteinnahmen) wirtschaftlichen Ergebnissen
press-Zug, Autobahnzufahrt) –– Neuverhandlung und Verlängerung der bestehenden Mietverträge (z. B. (=Mieteinnahme) für die nächs-
Verlängerung der Mietvertragslaufzeiten durch Aufhebung von Sonder- ten Jahre
–– Mieter: beispielsweise Hauptsitz
eines Automobilkonzerns, Phar- kündigungsrechten, Erhöhung des Mietzinses)
maunternehmen, ca. ein Drittel –– Änderung des Flächenplans zur Erschließung bisher nicht vermieteter
Leerstand Flächen (z. B. Modernisierung und Vermietung des Konferenzraumes/
–– Objekt: gute Gebäudesubstanz Vortragssaals, Ausbau von Dachflächen zu einer Terrasse, Vergrößerung
des Parkplatzbereiches)
–– Reduzierung der Betriebskosten durch Steigerung der Energieeffizienz
(z. B. Umrüstung auf klimaschonende Heizung, Einbau von Wärme
pumpen)
1 Hochwertige Bestandsimmobilien mit stabiler Mietsituation.
Quelle: Wealthcap, eigene Darstellung, 02.01.2019.
Risikohinweis: Es handelt sich um ein Beispiel. Die dargestellte Wertsteigerung ist lediglich beispielhafter Natur und stellt keinen verläss-
lichen Indikator für mögliche Wertentwicklungen dar.
11Wertschöpfung am Fallbeispiel Tour Europe
Bei Tour Europe handelt es sich um ein 28.500 Quadratmeter großes
Büroobjekt im attraktiven Pariser Teilmarkt La Défense, das zum Erwerbszeitpunkt
lediglich zu 45 Prozent vermietet war.
Lage Büroturm im Business District La Défense, Paris
Fläche 28.500 qm
Status Erwerb im September 2016
Zielfonds BlackRock Europe Property Fund IV
Wertschöpfungsstrategie
Attraktiver Einkauf Neupositionierung
–– Gute Beziehungen des lokalen BlackRock-Teams sichern das –– Maßnahmenpaket entwickelt, um schwierig zu vermietende
Objekt mit Abschlag auf die Bewertung Büroflächen in hochwertige Serviceflächen wie Restaurant,
Cafeteria und Fitnessstudio umzuwandeln
Vermietung
–– Mietvertragsverlängerung inkl. Erweiterung der vermieteten Restrukturierung der Finanzierungsstruktur
Fläche mit einem bonitätsstarken Mieter um zwölf Jahre –– Neustrukturierung der Objektfinanzierung mit günstigeren
Konditionen auf Basis der Vollvermietung
–– Weitere Mietvertragsverlängerungen bei zwei Bestandsmietern
zu einem höheren Mietpreis als zuvor kalkuliert
Quelle: Wealthcap Expertise https://expertise.wealthcap.com/artikel/reposition-rebuild-recapitalise/, Abruf am 21.01.2019; CF News Immobilier & Infrastructures
https://cfnewsimmo.net/L-actualite/Transactions/L-avenir-de-la-tour-Europe-se-dessine-avec-un-Sud-Coreen, Abruf am 21.01.2019.
Hinweis: Die Immobilie und der hier genannte Zielfonds werden vom Wealthcap Portfolio 5 nicht erworben. Aus dem Beispiel können
keine Rückschlüsse auf eine mögliche Entwicklung der Beteiligungen gezogen werden.
12Wertschöpfungsstrategien institutioneller Zielfonds
in der Anlageklasse Private Equity
Bei Private-Equity-Investitionen hängen die zur Verfügung stehenden Maßnahmen
zur Wertsteigerung vom Einstiegszeitpunkt, von der Unternehmensstrategie und von
der avisierten Exit-Strategie ab. Zielfonds beispielsweise, die sich auf den Erwerb von
Mehrheitsbeteiligungen an etablierten europäischen Unternehmen mit i. d. R. positiven
Geschäftsergebnissen konzentrieren, haben zum Ziel, durch die Bereitstellung von Kapital,
Netzwerk und Fachwissen die Unternehmen wertvoller zu machen. Die Wertschöpfungs-
strategie der Zielfonds erfolgt dabei in drei Phasen:
–– die richtige Auswahl und der Kauf von Unternehmen mit etabliertem Geschäfts-
modell und viel Potenzial für Umsatz- und Ertragssteigerung sowie einem motivierten
Managementteam Private Equity ist die außerbörsliche
Eigenkapitalbeteiligung an Unternehmen.
–– die Weiterentwicklung des Unternehmens, z. B. durch Erschließung neuer Absatzkanäle, Es leistet einen wichtigen Beitrag zu deren
neuer Produkte und gezielte Unternehmenszukäufe oder auch Initiativen zur Effizienz Finanzierung. In Deutschland nutzen viele
steigerung (Steigerung des Unternehmensgewinns) namhafte Unternehmen Private Equity, um
ihre Marktchancen zu verbessern, ihr Wachs
–– Verkauf des Unternehmens und die Erzielung eines höheren Verkaufspreises als tumspotenzial gezielt zu erschließen und ihre
zum Zeitpunkt des Einkaufs Wettbewerbsfähigkeit zu erhöhen.
Beispiele für Wertsteigerungsansätze bei Private-Equity-finanzierten etablierten Unternehmen
Ausbau der Markt- und Operative Verbesserungen Unternehmenszukäufe und Erschließung neuer Märkte
Wettbewerbsposition Zusammenschlüsse
Beispiele Beispiele Beispiele Beispiele
–– Investition in neue Produkte –– Einführung professioneller –– Größenvorteile nutzen, –– Erschließung neuer
und Innovationen Management- und z. B. im Produkteinkauf, in der Marktsegmente und
Reportingstrukturen Produktion oder der Logistik Abnehmergruppen
–– Entwicklung von
Zusatzdienstleistungen –– Verbesserung der –– Marktposition festigen –– Erschließung
Finanzierungsstruktur und von Auslandsmärkten
–– Investition in neue Standorte –– Unterstützung im
des Liquiditätsmanagements
Akquisitionsprozess und –– Ergänzung des
–– Qualitative Verbesserung Bereitstellung von Kapital Produktportfolios
der Zuliefererstruktur
Hinweis: Geplante Investition in Private Equity: 30 % des Investitionskapitals. Dies kann abweichen bzw. die Anteile der genannten Anlage-
klassen können geringer ausfallen, mindestens jedoch 25 % des für Investitionen zur Verfügung stehenden Kommanditkapitals.
Risikohinweis: Es bestehen anlageklassenspezifische Risiken, siehe Seite 25.
13Wertschöpfung am Fallbeispiel Froneri
aus dem Zielfonds PAI Partners V
Froneri – ein Gemeinschaftsunternehmen aus der Fusion des Eisherstellers
R&R Ice Cream und der Eissparte des weltweit größten Lebensmittelherstellers,
Nestlé, mit bekannten Eismarken von Mövenpick, Schöller, Oreo, Milka,
Daim und Toblerone.
Branche Lebensmittel und Verbrauchsgüter
Unternehmenssitz Großbritannien
Investitionszeitpunkt Juli 2013
Wert bei Akquisition 929 Mio. EUR
Besitzverhältnis Seit 2016 Gemeinschaftsunternehmen
von PAI und Nestlé (50/50)
Zielfonds PAI Partners V
Wertschöpfungsstrategie
Geographische Expansion und Produktpositionierung von Eigenmarken hin zu einem diversifizierten Markenportfolio
2013 2016
Erwerb R&R Ice Cream Gründung
Nr. 2 in Europa, Gemeinschaftsunternehmen
mit Nestlé
vertreten in 4 Ländern
2013 –2015 2016 – 2018
2 Zusatz-Akquisitionen Nr. 3 weltweit,
in Australien und Südafrika vertreten in 22 Ländern,
Umsatz 2,5 Mrd. EUR (2017)
Quellen: https://www.froneri-schoeller.de/, http://www.paipartners.com/case-study/froneri/ und https://www.froneri.com/media/1777/account-info-2017.pdf,
Abruf am 13.12.2018.
Hinweis: Das genannte Unternehmen und der hier genannte Zielfonds werden vom Wealthcap Portfolio 5 nicht erworben. Aus dem Bei-
spiel können keine Rückschlüsse auf eine mögliche Entwicklung der Beteiligungen gezogen werden.
14Wertschöpfungsstrategien institutioneller Zielfonds
in den Anlageklassen Infrastruktur und Energie
Die Wertschöpfungsstrategie der Zielfonds in dieser Anlageklasse
besteht sowohl bei Infrastruktur als auch bei Energie im Wesent-
lichen aus der Weiterentwicklung von Unternehmen aus dem
jeweiligen Sektor, der Steigerung des Unternehmenswertes und
der anschließenden Veräußerung.
Investitionen im Bereich Infrastrukturprojekte können unter-
schiedlichster Art sein, z. B. Investitionen in Firmen, die Häfen
managen, Wasserleitungen ausbauen oder Wertstoffe recyceln.
Aber auch Transport- und Speichermöglichkeiten für Strom,
Energie und Gas sowie moderne Kommunikationsinfrastruktur
stellen interessante Investitionsmöglichkeiten dar. Der Investi-
tionsfokus liegt im Bereich der Energieerzeugung oftmals auf
erneuerbaren Energiequellen wie Wind, Biomasse und Solar und
auf Energieerzeugung mit geringen CO2-Emissionen wie Wasser-
kraft und Gas.
Mögliche Investmentstrategien bei Investitionen in Energie und Infrastruktur
Einflussfaktoren
Stabile Einnahmen aus dem Aktive Wertschöpfung durch Partizipation an Megatrends
laufenden Betrieb
operative Unternehmenszukäufe Globalisierung
Verbesserungen und Zusammenschlüsse Urbanisierung
Demographie
Hinweis: Geplante Investition in Energie und Infrastruktur: 15 % des Investitionskapitals. Dies kann abweichen.
Risikohinweis: Grundsätzlich besteht für den Anleger eine Abhängigkeit von den Entscheidungen des Managements sowohl von Wealthcap
als auch der Zielfonds. Fehleinschätzungen haben negative Auswirkungen auf das wirtschaftliche Ergebnis der unternehmerischen
Beteiligung. Es bestehen anlageklassenspezifische Risiken, siehe Seite 25.
15Wertschöpfung am Fallbeispiel Swedegas
Schwedischer Erdgasfernleitungsnetzbetreiber
Leistungsspektrum Besitzt und betreibt das gesamte rund 600 Kilometer
lange Hochdruckgaspipelinenetz Schwedens
Branche Energie
Kauf Februar 2010
Fonds EQT Infrastructure I
Status Verkauf an zwei führende europäische
Gastransportnetzbetreiber im Jahr 2015
Wertschöpfungsstrategie
Stärkung Marktpositionierung im schwedischen Energiemarkt und Wachstum
Erwerb des Hochdruckgasleitungsnetzes Implementierung einer neuen Unterzeichnung des „Green Gas
von E.ON und damit alleiniger Eigentümer Tarifstruktur, die zu einer geringeren Commitment“ mit Blick auf eine Verkauf an die Gastransport-
des Erdgastransportnetzes in Schweden Ergebnisvolatilität führte klimaneutrale Erdgasversorgung 2050 netzbetreiber Enagás und Fluxys
2010 2015
Mitglied im „Swedish Gas Technology Erstmalige Einleitung von Biogas Entwicklung Gewinnung mehrerer Neukunden
Centre“ zur Erforschung erneuerbarer in das Gasnetz Smart Energy Systems
Energien und Zertifizierung zum
„System Balance Administrator“ für
das nationale Gasnetz
Quelle: https://www.swedegas.com/About_us/history, https://www.eqtpartners.com/Investments/Divestments/Swedegas/, Abrufe am 05.10.2018.
Hinweis: Das genannte Unternehmen und der hier genannte Zielfonds werden vom Wealthcap Portfolio 5 nicht erworben. Aus dem
Beispiel können keine Rückschlüsse auf eine mögliche Entwicklung der Beteiligungen gezogen werden.
16Strategiefonds Alternatives
Der Strategiefonds Alternatives (Wealthcap Portfolio 5) setzt auf
institutionelle Zielfonds, die mit ihrer Managementstrategie eine
aktive Wertsteigerung ihrer Investitionen verfolgen. Dabei ist
geplant, die Anlageklassen Immobilien, Private Equity sowie Energie
und Infrastruktur zu berücksichtigen. Die tatsächliche Zusammen-
setzung kann, je nach Marktentwicklung und Verfügbarkeit quali-
tativer Zielfondsinvestments, von der Planung abweichen bzw. die
Anteile der genannten Anlageklassen können geringer ausfallen
oder entfallen, gemäß Anlagebedingungen mindestens jedoch
35 % Immobilien und 25 % Private Equity (Unternehmensbeteili-
gungen).
Geplante Zusammensetzung im Strategiefonds Alternatives
Energie Infrastruktur
15 %
55 %
30 %
Immobilien Private Equity
Quelle: Wealthcap, eigene Darstellung.
Hinweis: Die Investition in die dargestellten Anlageklassen erfolgt mittelbar oder unmittelbar über Zielfonds. Die Zielfonds des Wealthcap
Portfolio 5 stehen zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht fest, sodass eine Analyse und Prüfung durch den Anleger nicht möglich ist. Jedoch
plant die Verwaltungsgesellschaft, einen erheblichen Teil des der Investmentgesellschaft für Investitionen zur Verfügung stehenden Kapi-
tals in zwei Dachfonds, den Wealthcap Spezial Portfolio Private Equity 1 (F) SA SICAV-SIF, Luxemburg, und den Wealthcap Spezial Portfolio
Immobilien 1 (F) SA SICAV-SIF, Luxemburg, zu investieren. Diese Investitionen erfolgen jeweils über eine spezielle Anteilsklasse, die keine
Vergütungen für die Eigenkapitalvermittlung, keine erfolgsabhängige Vergütung und keine laufende Investmentberatervergütung an den
Investmentberater (Wealthcap) zahlt. Für Dienstleistungen in Luxemburg (z. B. Administration, Verwahrstelle, Wirtschaftsprüfung, Steuer-
beratung) fallen Kosten in Höhe von durchschnittlich 0,3 % p. a. auf die Kapitalzusage an.
1718
Bewährter Auswahlprozess
Auswahl und Investition in die einzelnen Zielfonds sind stets mit
einer gründlichen wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen
Prüfung verbunden. Generell arbeiten wir nur mit Partnern
zusammen, die ein ausgewiesenes Fachwissen und eine positi-
ve Leistungsbilanz in den entsprechenden Märkten nachweisen
können.
Folgende Kriterien sind u. a. bei der Auswahl eines Zielfonds entscheidend
Marktüberblick Vorauswahl Prüfprozess
–– Welche Zielfonds sind in den jeweiligen Welche Anforderungen an Investitionsstrate- –– Leistungsbilanz der Vorgängerfonds und
Anlageklassen verfügbar? gien von Wealthcap und welche Investitions- Zielfondsmanager?
kriterien der Anlagebedingungen sind für die
–– Welche Segmente (z. B. Private-Equity- Zielfondsauswahl relevant? Beispiele sind: –– Wertsteigerungsstrategien in Vorgänger-
Buy-out1) und Subsegmente (z. B. Large fonds bereits erfolgreich umgesetzt?
Buy-out1), Regionen und Subregionen –– Private-Equity-Large-Buy-out-Zielfonds mit –– Qualität des etablierten Managements
stehen im Fokus? einem geplanten Zielvolumen von mind. in Interviews bestätigt?
1 Mrd. EUR bzw. Immobilien-Zielfonds
mit einem geplanten Volumen von mind. –– Zielfondsmanager investieren auch
250 Mio. EUR persönlich substanziell?
–– Anlagestrategie der Zielfonds –– Anreizprogramme für Zielfonds-
(z. B. Immobilien Value-add oder management?
Private-Equity-Buy-out) –– Haben die Zielfonds marktübliche
–– Investitionsschwerpunkt Europa Gebührenstrukturen?
–– diversifiziertes Portfolio aus mind. –– Ermöglicht die rechtliche und steuerliche
4 Immobilien bzw. Private-Equity- Ausgestaltung der Zielfonds eine Anbin-
Unternehmensbeteiligungen dung an die Investmentgesellschaft?
1 Buy-out ist der Erwerb einer Mehrheitsbeteiligung an einem etablierten Unternehmen mit i. d. R. positivem Geschäftsergebnis. Unter Large Buy-out versteht
man große Buy-out-Zielfonds mit einem Fondsvolumen von mehr als 1 Mrd. USD.
Risikohinweis: Die Anleger sind bei der Auswahl geeigneter Investitionen von dem Fachwissen der Verwaltungsgesellschaft und des
Managements der Zielfonds abhängig und haben keine Möglichkeit, Einfluss darauf zu nehmen.
19Strategiefonds Alternatives (Wealthcap Portfolio 5) –
die unternehmerische Beteiligung im Überblick
Investmentgesellschaft Wealthcap Portfolio 5 GmbH & Co. geschlossene Investment KG
Investitionsgegenstand Das Wealthcap Portfolio 5 bietet Anlegern die Möglichkeit, sich mittelbar über institutionelle Zielfonds an
unterschiedlichen Anlageklassen zu beteiligen
Anlageklassen und Immobilien (Value-add) ca. 55 %, Private-Equity-Unternehmensbeteiligungen ca. 30 %,
Zielallokation1 Energie und Infrastruktur ca. 15 %
Ziellaufzeit Grundlaufzeit der Investmentgesellschaft bis zum 30.06.2032, mit einer Verlängerungsoption bis
spätestens 31.12.2037
Geplante Rendite und
– Kalkulierte mögliche Anlegerrendite von ca. 7 % p. a. vor Steuern (IRR3) bezogen auf den Zeichnungsbetrag
Gesamtausschüttung
ohne Ausgabeaufschlag und vor Steuern2
– Kalkulierte mögliche Gesamtausschüttung ca. 144 % bezogen auf den Zeichnungsbetrag ohne
Ausgabeaufschlag und vor Steuern2
– Ab dem Jahr 2023 werden jährliche Ausschüttungen angestrebt
Fondswährung Euro
Mindestbeteiligung – Ab 100.000 EUR zzgl. Ausgabeaufschlag von 3 %, höhere Beteiligungen müssen ohne Rest durch 1.000 teilbar sein
und Kapitalabrufe – Bei Zeichnung 1. Rate: 55 % des Zeichnungsbetrages zzgl. 3 % Ausgabeaufschlag;
weitere Abrufe gemäß Bedarf/Investitionsfortschritt
Platzierungsgarantie 10 Mio. EUR durch die Wealthcap Investment Services GmbH
Steuerliche Einkunftsart Voraussichtlich überwiegend Einkünfte aus Kapitalvermögen
Beispielhafte Risiken
Verlust der gesamten geleisteten Kapitaleinlage und des geleisteten Ausgabeaufschlags sowie der im
Zusammenhang mit der Eingehung der Beteiligung aufgewandten Nebenkosten (Totalverlustrisiko)
– Es stehen zum aktuellen Zeitpunkt noch keine Zielfonds fest, sodass eine Analyse und Prüfung durch
den Anleger nicht möglich ist (Blind-Pool-Risiko)
– Verzögerungen in der Investitionsphase können zu einer niedrigeren Rendite der Anlage bzw.
zu Verlusten führen
– Es können Fremdwährungsrisiken durch Investition in Nicht-Euro-Währungen entstehen
– Es bestehen anlageklassenspezifische Risiken
– Der Verlauf des Wealthcap Portfolio 5 hängt erheblich von der Fachkompetenz der handelnden
Personen ab (Managementrisiko)
Eine ausführliche Darstellung der Risiken ist ausschließlich dem Verkaufsprospekt,
Kapitel „Die Investmentgesellschaft“, Abschnitt „Wesentliche Risiken“, zu entnehmen
Hinweis: Bitte beachten Sie den allein verbindlichen Verkaufspros-
pekt inklusive etwaiger Aktualisierungen und Nachträge, die we-
sentlichen Anlegerinformationen sowie die Anlagebedingungen.
Bitte beachten Sie, dass die steuerliche Behandlung von den per-
sönlichen Verhältnissen des jeweiligen Kunden abhängt und künf-
tig Änderungen unterworfen sein kann.
Warnhinweis: Die Einschätzungen und Beurteilungen ermitteln sich
aus der historischen Betrachtung. Vergangene Entwicklungen und
Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für eine Entwicklung in
1 Die tatsächliche Zusammensetzung kann von der Planung abweichen bzw.
der Zukunft. die Anteile der genannten Anlageklassen können geringer ausfallen, min-
Risikohinweis: Steuerliche Vorschriften können künftig von den Fi- destens jedoch Immobilien (Value-add) 35 %, Private-Equity-Unternehmens-
beteiligungen 25 %.
nanzbehörden und -gerichten anders ausgelegt und teilweise auch 2 Die Gesamtausschüttungen vor Steuern bezogen auf die Summe aus dem
mit Rückwirkung geändert werden. Die Auslegung kann daher kei- Zeichnungsbetrag und dem Ausgabeaufschlag (i. H. v. 3 % auf den Zeichnungs-
ne Zusicherung der damit verbundenen steuerlichen Erwartungen betrag) liegen bei 99 % bei um 25 % niedrigeren Einnahmen aus Zielfonds,
bei 139 % für das Ausgangsszenario und bei 170 % bei um 25 % höheren Ein-
des Anlegers sein. Sie sollten zudem Ihre persönlichen Verhältnisse nahmen aus Zielfonds. Die Anlagerendite p. a. vor Steuern (IRR3) bezogen auf
berücksichtigen und steuerliche Fragen mit Ihrem steuerlichen Be- die Summe aus dem Zeichnungsbetrag und dem Ausgabeaufschlag (i. H. v. 3 %
rater klären. Eine exakte Aufstellung der anfallenden Kosten einer auf den Zeichnungsbetrag) liegt bei –0,1 % (IRR3) p. a. bei um 25 % niedrigeren
Einnahmen aus Zielfonds, bei 6 % (IRR3) p. a. für das Ausgangsszenario und bei
Beteiligung entnehmen Sie bitte den Anlagebedingungen sowie 11 % (IRR3) p. a. bei um 25 % höheren Einnahmen aus Zielfonds.
dem Verkaufsprospekt. 3 Definition IRR siehe Seite 26.
20Strategiefonds Alternatives (Wealthcap Portfolio 5) –
die Kostenübersicht
Kosten (nachfolgende Prozentzahlen beziehen sich auf den jeweiligen Zeichnungsbetrag ohne Ausgabeaufschlag)
Ausgabeaufschlag
(zur teilweisen Vergütung der Eigenkapitalvermittlung) Bis zu 3 %¹
Initialkosten Bis zu 4,5 %
Summe Initialkosten und Ausgabeaufschlag Bis zu 7,5 %²
Kosten, die von der Investmentgesellschaft 2,46 % p. a. des zu erwartenden durchschnittlichen adjustierten Nettoinventarwerts3 der
im Laufe eines Jahres zu tragen sind Investmentgesellschaft4
(zu erwartende Gesamtkostenquote)
Davon geschätzte Kosten auf Ebene der Investment- 1,26 % p. a. (davon 0,8 % p. a. für die Verwaltungsgesellschaft) des zu erwartenden
gesellschaft (ohne Kosten auf Ebene der Zielfonds) durchschnittlichen adjustierten Nettoinventarwerts3 der Investmentgesellschaft4
Davon geschätzte Kosten auf 1,2 % p. a. des zu erwartenden durchschnittlichen adjustierten Nettoinventarwerts3
Ebene der Zielfonds der Investmentgesellschaft4
Kosten, die von der Investmentgesellschaft
unter bestimmten Umständen zu tragen sind
Transaktionsgebühren5 Die Verwaltungsgesellschaft erhält bis zu 1,5 % des gegenüber einem Zielfonds verbindlich
übernommenen Zeichnungsbetrags und des – im Fall des Erwerbs einer bereits
bestehenden Beteiligung – gezahlten Kaufpreises. Im Fall der mittelbaren Beteiligung
über eine Zweckgesellschaft besteht der Vergütungsanspruch lediglich in Bezug auf den
Anteil des investierten Betrags, der der Beteiligung der Investmentgesellschaft an der
betreffenden Zweckgesellschaft entspricht.
Erfolgsabhängige Vergütung6 Die Verwaltungsgesellschaft hat Anspruch auf eine zusätzliche erfolgsabhängige
Beteiligung an den Auszahlungen der Investmentgesellschaft, wenn zum
Berechnungszeitpunkt folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
a) Die Anleger haben Auszahlungen in Höhe ihrer geleisteten Einlagen
(ohne Ausgabeaufschlag) erhalten, wobei die Haftsumme erst im Rahmen
der Liquidation ausgekehrt wird.
b) Die Anleger haben darüber hinaus Auszahlungen in Höhe einer durchschnittlichen
jährlichen Verzinsung von 7,5 % einschließlich Zinseszins, bezogen auf ihre geleisteten
und noch nicht durch die Investmentgesellschaft zurückgezahlten Einlagen
(ohne Ausgabeaufschlag) für den Zeitraum, ab dem der letzte Anleger der
Investmentgesellschaft beigetreten ist, bis zum Berechnungszeitpunkt erhalten.
Danach besteht ein Anspruch auf eine erfolgsabhängige Beteiligung der
Verwaltungsgesellschaft an den Auszahlungen der Investmentgesellschaft i. H. v.
20 % aller weiteren Auszahlungen der Investmentgesellschaft.
1 Der Anleger kann über den aktuellen Ausgabeaufschlag bei seinem Finanzbe- Kosten auf Ebene von Zielfonds berücksichtigen die von der Investmentge-
rater, der für ihn zuständigen Stelle oder der Verwaltungsgesellschaft infor- sellschaft zu tragenden geschätzten Ausgabeaufschläge und Rücknahmeab-
miert werden. schläge bei der Investition in bzw. der Desinvestition von Zielfonds sowie die
2 Die Gesamtkosten betragen bis zu 7,28 % des Ausgabepreises (Summe aus anteilig durch die Investmentgesellschaft mittelbar zu tragenden geschätzten
dem jeweiligen Zeichnungsbetrag und dem Ausgabeaufschlag, vgl. § 6 Ziffer 2 Initialkosten und laufenden Kosten der Zielfonds. Es sind Abweichungen von
der Anlagebedingungen). dieser Schätzung nach oben und nach unten möglich.
3 Der adjustierte Nettoinventarwert ist die Summe aus dem durchschnittlichen 5 Vgl. zu den Einzelheiten § 7 Ziffer 7 der Anlagebedingungen. Im Zusammen-
Nettoinventarwert der Investmentgesellschaft im jeweiligen Geschäftsjahr hang mit dem Erwerb und der Veräußerung der einzelnen Beteiligungen
und den bis zum jeweiligen letzten Bewertungsstichtag von der Investment- werden voraussichtlich weitere Kosten durch die Investmentgesellschaft zu
gesellschaft an die Anleger geleisteten Auszahlungen. Der adjustierte Net- tragen sein (Transaktionskosten), deren Höhe und Zeitpunkt des Anfallens
toinventarwert kann sich jedoch maximal auf 100 % des von den Anlegern nicht im Voraus angegeben werden können. Transaktionskosten werden der
gezeichneten Kommanditkapitals belaufen. Investmentgesellschaft unabhängig vom tatsächlichen Zustandekommen der
4 Die Schätzung gibt die durchschnittlich zu erwartenden jährlichen laufenden Transaktion belastet.
Kosten auf Ebene der Investmentgesellschaft einschließlich der Kosten auf 6 Auf Ebene der Zielfonds können auch erfolgsabhängige Vergütungen anfallen,
Ebene der Zielfonds während der regulären Fondslaufzeit bis zum 30.06.2032 die wirtschaftlich anteilig entsprechend den wirtschaftlichen Beteiligungen
im Verhältnis zu den durchschnittlich zu erwartenden adjustierten Nettoinven- der Investmentgesellschaft an den Zielfonds von der Investmentgesellschaft
tarwerten in diesem Zeitraum wieder. Sie enthält keine Transaktionskosten. und damit von den Anlegern zu tragen sind.
21Wealthcap
Real Asset und Investment Manager
Als Real Asset und Investment Manager mit rund 10 Mrd. EUR Wir verfolgen eine klare Investmentphilosophie –
verwaltetem Vermögen zählt Wealthcap zu den renommierten Future Invest
Experten für Sachwertanlagen in Deutschland. Mit unserer Trend
expertise und über 30 Jahren Erfahrung im Investment- und Wir sind ein langfristig denkender und vorausschauend han-
Asset Management eröffnen wir privaten und institutionellen delnder Real Asset und Investment Manager und folgen einer
Anlegern den Weg zu hochwertigen Investitionsstrategien. Diese klaren Investmentphilosophie – Future Invest:
übersetzen wir in zukunftsstarke Immobilien- und Zielfonds-
lösungen für deutsche und internationale Investoren. Pensions- –– Sämtliche Märkte und Assets bewerten wir nach ihrer
kassen und Versorgungswerke, deutsche Unternehmen und auch langfristigen Zukunftsfähigkeit
regionale Banken zählen neben Privatkunden zu unseren Inves-
toren in mehr als 150 Beteiligungskonzepten. Wealthcap ist eine –– Trendexpertise, das Gespür für gesellschaftliche und
100%ige Tochtergesellschaft der UniCredit Bank AG und gehört da- wirtschaftliche Veränderungen sowie ein daran ausgerichtetes
mit zum starken internationalen Verbund der UniCredit. strategisches Asset Management sind nach unserer
Überzeugung der Weg für einen langfristigen Kapitalerhalt
sowie stabile Erträge
–– Diese Faktoren können zudem Potenzial bieten für
Konzepte mit Werterhalt, nachhaltiger Wertentwicklung und
aktiver Wertsteigerung – im Sinne unserer Anleger
Diese Investmentphilosophie ist die Basis für unsere Investitions-
strategien in Direkt- und Zielfondsinvestments.
Hinweis: Vergangene Entwicklungen stellen keinen verlässlichen Indikator für eine Entwicklung in der Zukunft dar.
Risikohinweis: Es ist nicht auszuschließen, dass das Fondsmanagement künftig auch Fehleinschätzungen und falsche Bewertungen
vornehmen kann (Managementrisiko).
22Erfahrungen mit Zielfondskonzepten
bei Wealthcap
Zielfondskonzepte bei Wealthcap
Energie- und Infrastruktur-Zielfonds
Immobilien-Zielfonds
25 Investitionen in
Private-Equity-Zielfonds
7
Private-Equity-Zielfonds Investitionen in Energie-
und Infrastruktur-Zielfonds
21 Jahre Erfahrung in
Zielfondsinvestments
11 Investitionen in
Immobilien-Zielfonds
1.000
986 Mio. EUR Kapitalzusagen
Kapitalzusagen an institutionelle Zielfonds in Mio. EUR
an Zielfonds
800
600
400
200
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Jahr
Quelle: Wealthcap, eigene Auswertung. Stand 31.12.2018.
Risikohinweis: Die Erfahrungen aus der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für eine Entwicklung in der Zukunft.
23Wesentliche Risiken im Überblick
–– Das wirtschaftliche Ergebnis der Investmentgesellschaft ist ein vorrangiges Verwertungsrecht an den Wirtschaftsgütern
insbesondere davon abhängig, dass die Zielfonds die von ihnen der Zielfonds, der Erwerbs- bzw. Holdinggesellschaften bzw.
gehaltenen Vermögenswerte gewinnbringend auswählen, der Portfoliounternehmen besitzen. Kommt also ein Darlehens-
verwalten und ggf. veräußern. Dies gilt insbesondere deshalb, nehmer seinen Verpflichtungen nicht nach oder fällt ein solcher
weil die konkreten Investitionen der Investmentgesellschaft gar in Insolvenz, kann der Darlehensgeber vorrangig auf die
noch nicht feststehen (Blind Pool). verbliebenen Vermögensgegenstände des Zielfonds, des Unter-
nehmens bzw. der Gesellschaft zugreifen und ggf. von den
–– Die Anleger sind bei der Auswahl geeigneter Investitionen vom Investoren des Zielfonds (also der Investmentgesellschaft) die
Fachwissen der Verwaltungsgesellschaft und des Zielfonds- Erfüllung etwaiger zu diesem Zeitpunkt noch offener Einzah-
managements abhängig und haben keine Möglichkeit, Einfluss lungsverpflichtungen verlangen. Eine Befriedigung der Invest-
auf die Auswahl geeigneter Beteiligungen zu nehmen. mentgesellschaft dürfte in diesem Fall regelmäßig nicht mehr
möglich sein, sodass das für die Zielfondsbeteiligung eingesetzte
–– Die Investmentgesellschaft kann zahlungsunfähig werden oder Kapital verloren wäre.
in Überschuldung geraten, wenn sie geringere Einnahmen
erzielt und/oder höhere Ausgaben tätigt als erwartet. Eine –– Eine Veräußerung des Anteils durch den Anleger ist zwar
daraus folgende Insolvenz der Investmentgesellschaft kann zum grundsätzlich rechtlich möglich, insbesondere über sog. Zweit-
Verlust der Einlage des Anlegers (samt Ausgabeaufschlag) marktplattformen. Aufgrund deren geringer Handelsvolumina
führen (Totalverlustrisiko). und des Erfordernisses einer Zustimmung durch die Verwal-
tungsgesellschaft kann ein Verkauf jedoch ggf. auch gar
–– Aufgrund von Wechselkursschwankungen können die nicht oder nur mit großen Abschlägen oder unter starken
Einnahmen der Zielfonds, die Investitionen in einer Fremdwährung Einschränkungen möglich sein.
vorgenommen haben, schwanken, was sich negativ auf die Aus-
schüttungen an die Investmentgesellschaft und auf die Rendite –– Höhe und Zeitpunkt von Zuflüssen sind nicht gesichert, der
des Anlegers auswirken kann. Erfolg ist abhängig von einer Vielzahl von Einflussfaktoren.
–– Risiken aus dem Einsatz von Fremdkapital durch Zielfonds Hinweise
und die von ihnen gehaltenen Gesellschaften. Es ist davon –– Da der Anleger mit dieser unternehmerischen Beteiligung ein
auszugehen, dass sowohl die von den Zielfonds gehaltenen langfristiges Engagement eingeht und kein Recht auf Rückgabe
Portfoliounternehmen als auch die zur Beteiligung an solchen der Beteiligung hat, sollten in die Anlageentscheidung alle in
Portfoliounternehmen verwandten Erwerbs- oder Holdinggesell- Betracht kommenden Risiken einbezogen werden, die an dieser
schaften, also Gesellschaften, an denen sich ein Zielfonds zum Stelle nicht vollständig und abschließend erläutert werden
Zweck des mittelbaren Erwerbs einer Unternehmensbeteiligung können. Eine ausführliche Darstellung der Risiken ist ausschließ-
beteiligt, in nicht unerheblichem Maße Fremdkapital einsetzen. lich dem Verkaufsprospekt, Kapitel „Die Investmentgesellschaft“,
Ein Fremdkapitaleinsatz kann sich negativ auf den Wert der Ziel- Abschnitt „Wesentliche Risiken“, zu entnehmen.
fondsbeteiligungen und der betreffenden Unternehmen
auswirken. Durch den Einsatz von Fremdkapital können sich –– Die Investmentgesellschaft weist aufgrund der geplanten Zu-
zudem gesamtwirtschaftliche Entwicklungen, wie beispiels- sammensetzung ihrer Vermögensgegenstände und deren
weise steigende Zinssätze oder Veränderungen von Wechsel- Abhängigkeit von Marktveränderungen eine erhöhte Volatilität
kursen, verstärkt auf den Wert der von den Zielfonds getätigten auf. Eine erhöhte Volatilität der Investmentgesellschaft führt zu
Investitionen auswirken. Der Darlehensgeber wird regelmäßig einer entsprechend erhöhten Volatilität ihrer Anteile.
24Anlageklassenspezifische und steuerliche Risiken
Beispielhaft bestehen folgende Risiken Beispielhaft bestehen folgende Risiken
in der Anlageklasse Immobilien in der Anlageklasse Energie/Infrastruktur
–– Es besteht das Risiko einer fehlerhaften Ankaufsprüfung, die –– Der wirtschaftliche Betrieb von Energieerzeugungs- und
zu einer Fehleinschätzung der Zielfonds/Immobilien führt, in die Infrastrukturanlagen hängt i. d. R. von bestimmten gesetzlich
investiert wird. oder vertraglich garantierten Einspeise- bzw. Nutzungs
–– Es besteht das Risiko, dass die Baukosten höher als geplant vergütungen ab.
ausfallen oder wegen einer Bauzeitüberschreitung ungeplante –– Der Erfolg der Investition in erneuerbare Energien hängt unter
Kosten anfallen. Zudem kann die geplante Weiterentwicklung anderem von höherer Gewalt, wie beispielsweise Sonnen
der Immobilien anders als geplant verlaufen, sodass der einstrahlung bei Photovoltaikanlagen oder Windstärke bei Wind-
gewünschte Mehrwert der Immobilien nicht realisiert werden rädern, ab und ist nicht vorhersehbar oder beeinflussbar.
kann. –– Die Betriebskosten können höher als kalkuliert ausfallen.
–– Auf Grundstücken können sich unentdeckte Altlasten oder an Dies gilt bei erneuerbaren Energien insbesondere, da die An-
Immobilien Baumängel befinden, deren Entsorgung bzw. lagen meist der Witterung ausgesetzt sind und Verschleiß bzw.
Behebung bei Entdeckung unvorhergesehene Kosten verursa- eventuelle Schäden nicht vorhersehbar sind.
chen kann. –– Investitionen in die Infrastruktur erfolgen häufig über Unter-
–– Es besteht das Risiko des Mietausfalles, insbesondere wenn nehmensbeteiligungen, sodass damit unternehmensbedingte
Mieter die Miete nicht bedienen können bzw. ganz ausfallen. Risiken einhergehen, wie z. B. die Abhängigkeit vom Unter
Des Weiteren besteht das Risiko, dass eine Mietfläche nicht oder nehmensmanagement.
nicht sofort weitervermietet werden kann. –– Es besteht das Risiko, dass die Anteile an den Zielfonds nicht
–– Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungsaufwendungen der oder nur zu einem niedrigeren Preis als vorgesehen veräußert
Immobilien können höher als erwartet ausfallen. werden können. Dies gilt bei Infrastrukturunternehmen und
–– Die Lage der Immobilien kann sich verschlechtern, sodass deren -einrichtungen vor allem wegen der häufig monopolartigen
Wert sinkt bzw. die Vermietung nicht die geplanten Erträge Stellung in einem Markt oder einer Umgebung und der damit
einbringt. Die Immobilien können ggf. nicht oder nur zu einem verbundenen kleinen Anzahl an Kaufinteressenten.
niedrigeren Preis als vorgesehen veräußert werden.
Beispielhaft bestehen unter anderem
Beispielhaft bestehen folgende Risiken folgende steuerliche Risiken
in der Anlageklasse Private Equity
–– Die Gesetze, die Rechtsprechung und die Verwaltungspraxis
–– Es besteht das Risiko einer fehlerhaften Ankaufsprüfung, die können sich ändern und zu einer höheren steuerlichen Belas-
zu einer Fehleinschätzung der Zielfonds/Portfoliounternehmen tung der Investmentgesellschaft und/oder der Zielfonds führen.
führt, in die investiert wird. –– Aufgrund der steuerlichen Transparenz der Investmentgesell-
–– Die Rentabilität der Beteiligung an einem Private-Equity-Ziel- schaft werden dem Anleger die steuerlichen Ergebnisse der
fonds hängt maßgeblich von der wirtschaftlichen Entwicklung Investmentgesellschaft auch dann zugerechnet, wenn er keine
der von dem Zielfonds gehaltenen Portfoliounternehmen ab. Ausschüttungen erhalten hat. Das kann zur Folge haben, dass
Treten hierbei nicht die Erwartungen des Zielfondsmanagements der Anleger Steuern vom anteiligen Gewinn der Zielfonds
ein, führen Minderungen des erzielbaren Veräußerungserlöses abführen muss, obwohl er keine Ausschüttungen erhalten hat.
auf Ebene des Zielfonds zu einer Verschlechterung des Ergebnis- –– Ausländische Steuervorschriften können sich nachteilig auf die
ses der Investmentgesellschaft. Besteuerung des Anlegers in Deutschland auswirken. So kann
–– Der Markt, auf dem ein Unternehmen tätig ist, kann sich anders die im Drittstaat gezahlte Steuer ggf. nicht in voller Höhe auf
als erwartet entwickeln; die Entwicklung des Portfoliounterneh- die in Deutschland zu entrichtende Steuer angerechnet werden,
mens ist konjunkturabhängig. sodass der Anleger einer doppelten Besteuerung unterliegt.
–– Private-Equity-Zielfonds erhalten für ihre Beteiligungen
regelmäßig keine laufenden Ausschüttungen. Der Ertrag
wird i. d. R. aus den Veräußerungen der Beteiligungen an den
Portfoliounternehmen erzielt.
–– Es besteht das Risiko, dass ein Investitionsobjekt nicht oder
nur zu einem niedrigeren Preis als vorgesehen veräußert wer-
den kann.
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