Werkstatt - Berliner Modell - Runder Tisch Liegenschaftspolitik - konzeptverfahren.berlin
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Runder Tisch Liegenschaftspolitik
Werkstatt
Berliner Modell
veranstaltet von der Initiative Stadt Neudenken
am 14. Januar 2019 in der Stadtwerkstatt Berlin
finanziert durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen
Inhalt
Begrüßung – 1
Einleitung – 3
BBSR-Studie (Robert Temel) – 5
Baukultur für das Quartier: Prozesskultur durch Konzeptvergabe – 5
Ausstellung Best-Practise-Studie – 7
Zwischenergebnisse – 8
Programmablauf – 14
Zentrale Fragestellungen | Thementische – 16
Literatur – 20
Vortragende – 21
Teilnehmer*innen – 22
Impressum
Herausgeber:
StadtNeudenken e. V.
c/o Ballroom Projektleitung: Martin Schwegmann
Große Hamburger Straße 28 Umschlaggestaltung: Daniela Brahm
10115 Berlin Layout/Satz: Clemens Weise
Werkstatt Konzeptverfahren
Begrüßung
Die Initiative Stadt Neudenken lädt ein:1
Werkstatt Konzeptverfahren – Berliner Modell
Montag, 14. Januar 2019 9–18 Uhr
Stadtwerkstatt Berlin, Karl-Liebknecht-Straße 11, 10178 Berlin
Sehr geehrte Damen und Herren,
liebe Teilnehmer*innen der Werkstatt Konzeptverfahren,
Wir freuen uns sehr, dass Sie an der Werkstatt für ein Berliner Modell für Konzept
verfahren teilnehmen.
Angesichts rasant steigender Bodenpreise, schwindender Raumreserven und des
dringenden Bedarfs an bezahlbarem Wohn- und Gewerberaum ist eine strategische
Neuausrichtung der Berliner Boden- und Liegenschaftspolitik dringend nötig. Dem
Konzeptverfahren muss dabei als gemeinwohlorientiertem und qualitativ orientiertem
Instrument der Daseinsvorsorge eine zentrale Rolle zukommen, um eine nachhaltige und
niederschwellige Bodennutzung zu ermöglichen.
In der Werkstatt Konzeptverfahren werden mit Blick auf Berlin und andere deutsche
Städte die nötigen Voraussetzungen, Anforderungen und Erfahrungen aus vergangenen
Konzeptverfahren untersucht und auf Ihre Zukunftstauglichkeit für ein Berliner Modell
Konzeptverfahren untersucht. Ein Ergebnis der Werkstatt soll die Erstellung einer Road
map für ein Berliner Modell für Konzeptverfahren mit Prüfmeilensteinen, Zeitläufen
und Zuständigkeiten sein, über deren Umsetzung regelmäßig am Runden Tisch Liegen
schaftspolitik berichtet werden wird.
Zur Vorbereitung der Werkstatt finden Sie in diesem Dokument Hintergrund
informationen, die Zwischenergebnisse der bundesweiten Studie des BBSR zum
Thema Konzeptverfahren sowie die zu bearbeitenden Fragestellungen an den vier
Thementischen.
1 Konzeption und Vorbereitung der Werkstatt erfolgten in Zusammenarbeit mit: Senatsverwaltung für Stadt
entwicklung und Wohnen, Senatsverwaltung für Finanzen, Berliner Immobilien Management GmbH (BIM),
Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM), Stiftung Zukunft Berlin, Bündnis Junger Genossenschaften,
Planer*innen und weiteren Vertreter*innen aus der Zivilgesellschaft.
Werkstatt Konzeptverfahren 1
Wir möchten Sie bitten, ihre Erfahrung, Position oder Vision für dieses Thema konstruktiv und pointiert in die Diskussion am 14. 01. einzubringen. Die Werkstatt Konzeptverfahren wird mit Inputs eröffnet und führt dann in die Diskussion, in der Sie als Expert*in Ihre Sichtweisen und Erfahrungen teilen und in der Kontroversen sowie Lösungsansätze herausgearbeitet werden sollen. Weiteres Ziel der Veranstaltung ist es, konkrete Ergebnisse für Verwaltung, Politik und Akteure zu formulieren, die eine Grundlage für ein Berliner Modell für Konzeptverfahren bilden. Wir freuen uns auf die gemeinsame Arbeit mit Ihnen! Mit freundlichen Grüßen, Dr. Martin Schwegmann, Aljoscha Hofmann, Lennart Siebert, Andreas Foidl, Christian Schöningh (Initiative StadtNeudenken) 2 Werkstatt Konzeptverfahren
Einleitung
Dr. Martin Schwegmann und Dr. Johannes Riedner
Die Kapitalisierung des Bodens und damit der Verwertungsdruck auf denselben haben
sich in den letzten Jahren in Berlin dramatisch verschärft. Gründe dafür gibt es viele,
etwa: Hoher Investitionsdruck in Immobilien aufgrund niedriger Zinsen, eine wachsende
Stadtbevölkerung, stetig steigende Baukosten und nicht zuletzt eine langjährige Politik
des Verkaufs von landeseigenen Liegenschaften zu Höchstpreisen.
Diese Situation verlangt nach einem Verfahren, welches der Spekulationsspirale ent
gegenwirkt und Erschwinglichkeit, Akzeptanz und Qualität der zu erstellenden Quartiere
und Bauwerke sichert. Zudem muss sich die Stadt langfristig Gestaltungsspielraum
insbesondere in puncto Daseinsvorsorge erhalten. Um diesen Ansprüchen gerecht zu
werden, können und müssen Konzeptverfahren angewandte Praxis in maßgeblichem
Umfang werden.
Die Expert*innenwerkstatt Konzeptverfahren bietet die Möglichkeit, bisherige Erfah
rungen mit dem Thema in Berlin zu beleuchten und unter Einbringung einer umfassen
den Akteursperspektive zu verbessern. Dabei muss eine Balance zwischen Ansprüchen
und Leistbarkeit an Konzeptverfahren in Berlin gewahrt bleiben, damit das Instrument,
welches bundesweit seit inszwischen fast 10 Jahren in der Erprobung ist, sein volles
Potential entfalten kann und zu einer lebenswerten, bezahlbaren und nachhaltigen
Stadt beiträgt.
Zu prüfen ist auch, ob sich Konzeptverfahren, neben ihrer Anwendbarkeit zur Vergabe
von landeseigenen Liegenschaften, auch auf Liegenschaften in anderen Eigentums
verhältnissen übertragen lassen.
In einem interdisziplinären und transsektoralen Aushandlungsprozess sollen Analyse
und Umsetzung Hand in Hand gehen. Die Stärken des Konzeptverfahrens liegen im
transparenten Zusammenspiel von Planungsrechtsschaffung und architektonischer
Planungsentwicklung, wobei gemeinsam erzieltes Einvernehmen die Rechtssicherheit
verbessern und die öffentliche Akzeptanz durch rechtzeitige Partizipation erhöhen kann.
Verfahrene Entwicklungen sowie generelle Probleme, etwa bei der Nachverdichtung,
können mittels tragfähiger Kompromisse gelöst werden, ohne offensichtliche Fehl
entwicklungen zu begünstigen. →
Werkstatt Konzeptverfahren 3
Es ist eine große Chance für die Stadt, dass für diese Werkstatt und den daran anknüpfenden Prozess alle Seiten zusammenarbeiten. So kann und sollte unbedingt ein tragfähiges Ergebnis entstehen, das seine sinnvolle Anwendung findet. 4 Werkstatt Konzeptverfahren
BBSR-Studie
Baukultur für das Quartier: Prozesskultur durch Konzeptvergabe
Ziel des im Dezember 2017 gestarteten BBSR-Forschungsprojekts war die „qualitative
Untersuchung von Konzeptvergaben in Bezug auf baukulturelle Aspekte anhand von
Best-Practice-Beispielen sowie die Erarbeitung von Empfehlungen.“1 Auftragnehmer der
Studie ist Robert Temel, den wir für einen Vortrag für einen bundesweiten Überblick
gewinnen konnten und dessen Ausstellung, die 11 Konzeptverfahren aus 10 Städten und
Kommunen in Deutschland darstellt, bei der Werkstatt Konzeptverfahren präsentiert
wird. Es folgen eine kurze Einführung über Konzeptverfahren als Alternative, der
Verweis zur PDF der Ausstellung der Best-Practise-Studie (Seite 7) sowie die bereits
veröffentlichten Zwischenergebnisse der Studie (Seite 8) zur inhaltlichen Vorbereitung
der Werkstatt.
Konzeptverfahren als Alternative 2
Robert Temel
Die aktuell intensiv diskutierten Konzeptverfahren stehen neben einer Reihe anderer
Wege, um Grundstücke im direkten Einflussbereich einer Kommune, teils auch im
Eigentum von Privaten, zu verwerten. Die bisher dominierenden Alternativen zum
Konzeptverfahren sind die Direktvergabe, bei der häufig Vereinbarungen über Auflagen
mit dem Käufer getroffen werden, sowie das Bieterverfahren, bei dem der höchste
angebotene Kaufpreis das einzige Entscheidungskriterium ist.
Erbbaurecht
Ein weiterer, so wie das Konzeptverfahren aktuell viel diskutierter Weg, der auch mit ihm
kombiniert werden kann, ist das Erbbaurecht, bei dem die Kommune Eigentümerin des
Grundstücks bleibt und mithilfe des Erbbaurechtsvertrags Vorgaben für die Nutzung
machen kann.
1 BBSR (2017): Baukultur für das Quartier. Prozesskultur durch Konzeptvergabe | Start
https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/FP/ReFo/Staedtebau/2017/baukultur-quartier/01-start.html?nn=438822
2 Dieser Text entstammt der Einführungstafel der Best-Practise-Ausstellung „Prozesskultur durch Konzeptvergabe“
des BBSR, in der Konzeptverfahren in 10 verschiedenen Städten und Kommunen in Deutschland untersucht wurden.
Werkstatt Konzeptverfahren 5
Baukultur im Quartier Konzeptverfahren sind ein hervorragendes Instrument für Kommunen, um lebendige, gemischte Quartiere in hoher städtebaulicher und architektonischer Qualität zu entwickeln. Heute gibt es zunehmend mehr Städte, die Konzeptverfahren einsetzen und dabei eine Vielfalt von Formen selbst entwickeln oder aus den Modellen anderer Städte ableiten. Beim Vergleich der Städte und Verfahren in dieser Ausstellung geht es um die Frage, inwieweit Konzeptverfahren die Baukultur im Quartier beeinflussen. Baugemeinschaftsförderung Sowohl in Hamburg als auch in Tübingen entstand das Modell der Konzeptvergabe im Zusammenhang mit der Vergabe von Grundstücken an gemeinschaftliche Wohnprojekte, ob nun genossenschaftlich oder in Form von Baugruppen. Diese wurden als besonders engagierte und innovationsorientierte Entwickler angesehen und sollten deshalb durch erleichterten Zugang zu Grundstücken gefördert werden, der ihre strukturelle Benachteiligung am Grundstücksmarkt ausgleicht, ohne deshalb zur Direktvergabe überzugehen. Konzepte als Werkzeug der Stadtentwicklung Die logische Konsequenz war die Vergabe anhand von Konzepten, wobei das Spektrum der möglichen Anforderungen an diese Konzepte sehr groß ist. Insbesondere in Tübingen wurden Baugruppen als Partnerinnen gesehen, mit denen höchste städtebauliche, nutzungsbezogene und soziale Qualität der neuen Quartiere erreicht werden kann. Da die Vergabe an Genossenschaften und Baugruppen zumindest teilweise instrumentell im Sinne städtebaulicher und architektonischer Qualität gesehen wurde und wird, sind die Kriterien für diese Vergabe an genau diesen Zielen orientiert und können fast identisch auch für die Vergabe an andere Entwickler angewandt werden. 6 Werkstatt Konzeptverfahren
Ausstellung Best-Practise-Studie
Hier können die Ausstellungstafeln der Best-Practise-Studie, die auf der Fachtagung im
Wohnprojekt WagnisART im Domagkpark in München am 15. 11. 2018 erstmals vorgestellt
wurde, heruntergeladen werden:
• BBSR/Temel, Robert (2018): Baukultur durch Konzeptverfahren. Ausstellungstafeln zur
Best-Practise-Studie
https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/FP/ReFo/Staedtebau/2017/baukultur-quartier/
downloads/v-ausstellung-zehn-fallbeispiele.pdf?__blob=publicationFile&v=7
(Benutzername: konzeptvergabe, Passwort: baukultur)
In der Ausstellung werden 11 beispielhafte Verfahren aus ganz Deutschland gezeigt.
Konzeptverfahren und Baukultur Konzeptverfahren und Baukultur München Domagkpark München Domagkpark
Idee und Entstehung Themen und Vorgangsweisen Konzeptionelle Stadtentwicklung Initiative der Genossenschaften
Herausforderungen in der Wohnungsbaupolitik Auswahlkriterien nur in der zweiten Stufe Verfahrensablauf Baugemeinschaften/
Die Münchner Konzeptverfahren sind Teil eines Pakets, das Im Falle der Genossenschaftsverfahren gab es pro Grund- Genossenschaften
14m-18m (max. VI)
14m-18m (max.
MK 1 WA
VI)
Konzeptverfahren als Alternative Ziele von Konzeptverfahren Planerische Themen Ablauf der Verfahren
ÖFF.
GRÜNFLÄCHE
I
V
IV V
IV
im Wohnungspolitischen Handlungsprogramm „Wohnen in stück nur einen Bieter, sodass die zweite Stufe entfiel –
IV V
WA 1 IV V
Baukultur im Quartier Baugemeinschaftsförderung
WA 3
Die aktuell intensiv diskutierten Konzeptverfahren stehen Kommunen setzen Konzeptverfahren ein, um Eine Vielzahl von aktuellen stadtplanerischen Themen steht Eine zweite Ebene der Vergleichbarkeit unter den Verfahren
IV V
V IV
IV
MK 3 WA 2 IV
V IV
IV
Tram
München VI“ festgelegt ist. Maßnahmen gegen die hohen somit fand bei diesen Grundstücken kein Konzeptverfahren
V
I V
neben einer Reihe anderer Wege, um Grundstücke im direk- Konzeptverfahren sind ein hervorragendes Instrument für Sowohl in Hamburg als auch in Tübingen entstand das Modell in Bezug zum Konzeptverfahren: soll durch die einheitliche Darstellung der Ablaufdiagramme
V
V FREIFLÄCHE
WA 4 KITA
WA 5 V
IV V
IV V
IV V
Stufe 1
Grundschule
Wohnkosten sind einerseits – bei privaten Grundstücken – im eigentlichen Sinne statt. Die über die Mindestkriterien
WA 6 IV
III V
ten Einflussbereich einer Kommune, teils auch im Eigentum Kommunen, um lebendige, gemischte Quartiere in hoher der Konzeptvergabe im Zusammenhang mit der Vergabe von • die Errichtung bezahlbarer und langfristig gebundener erreicht werden. Sehr viele Verfahren gliedern sich in zwei
IV
IV
I IV
III IV WA 7
die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN), durch die Grund- hinausgehenden Qualitäten dieser Projekte sind frei- Ausschreibung
IV
von Privaten, zu verwerten. Die bisher dominierenden Alter- städtebaulicher und architektonischer Qualität zu entwi- Grundstücken an gemeinschaftliche Wohnprojekte, ob nun Wohnungen zu fördern; • die Steigerung städtebaulicher und architektonischer Abschnitte, das Auswahlverfahren und die nachfolgende
IV
WA IV
V
8
eigentümer an den Infrastrukturkosten beteiligt werden, willige Leistungen der Genossenschaften. In der zweiten
IV
nativen zum Konzeptverfahren sind die Direktvergabe, bei ckeln. Heute gibt es zunehmend mehr Städte, die Konzept- genossenschaftlich oder in Form von Baugruppen. Diese Qualität und die Diskussion um Baukultur; Anhandgabe oder Option, in der die gestalterischen, rechtli-
V
V
• eine Vielfalt an zielgruppengerechten Wohnformen sowie
V V
IV
IV
V
und andererseits die Grundstückssubvention für städtische Stufe werden die Projekte anhand einer Punktmatrix
WA IV
WA
IV
der häufig Vereinbarungen über Auflagen mit dem Käufer verfahren einsetzen und dabei eine Vielfalt von Formen wurden als besonders engagierte und innovationsorientier- chen und finanziellen Rahmenbedingungen geklärt werden.
12 V
9
IV
V
IV
soziale Mischung zu erreichen; • bezahlbares Wohnen;
V WA
V 10 II
WA KITA
Flächen mit gefördertem Wohnungsbau. Der Stadtrat legt für bewertet. Die Kriterien dafür sind stadtteil- sowie grund-
13 V
V
getroffen werden, sowie das Bieterverfahren, bei dem der selbst entwickeln oder aus den Modellen anderer Städte te Entwickler angesehen und sollten deshalb durch erleich- Erst wenn dies zur Zufriedenheit beider Seiten geschehen
V V V II
II JFZ
Kita
WA
14 V
• Nachbarschaften zu fördern und Sonderwohnformen zu • gemeinschaftliche Wohnformen;
FREIFLÄCHE
IV I
Abgabe
KITA
VIII
jedes große städtische Entwicklungsgebiet Zielgruppen und stücksunabhängig vorgegeben, im Gegensatz zu den
V
V
WA
höchste angebotene Kaufpreis das einzige Entscheidungskri- ableiten. Beim Vergleich der Städte und Verfahren in dieser terten Zugang zu Grundstücken gefördert werden, der ihre ist, erfolgt meist der endgültige Eigentümerwechsel. Manche
WA 11 V
V
15 V
WA
16
integrieren; Verkaufskriterien fest, Flächen werden dort ausschließlich Wohnungsbauarten, die grundstücksspezifisch festgelegt Bewerbung 1. Stufe
IV
terium ist. Ausstellung geht es um die Frage, inwieweit Konzeptverfah- strukturelle Benachteiligung am Grundstücksmarkt aus- • Partizipation in der Stadtentwicklung; Verfahren setzen auch eine der eigentlichen Auswahl vorge- WA
V
18
IV
WA
17
IV
KUNSTHOF
ren die Baukultur im Quartier beeinflussen. gleicht, ohne deshalb zur Direktvergabe überzugehen. • soziale und kulturelle Infrastruktur kooperativ umzusetzen; schaltete Teilnehmerbewerbungsphase oder eine vereinfach-
IV
im Konzeptverfahren zum Festpreis verkauft. Die Preise sind sind. Die Bewertung der Projekte erfolgt nicht in einer
• Integration;
0 10 100
Genossenschaftliches Wohnprojekt, Architektur: Zwingel Dilg Färbinger Rossmy; Freiraum: Verde. Baugemeinschaftsprojekte im Domagkpark, Architektur: H2R Architekten; Foto: Sebastian Kolm.
Lärmschutzwand
5 50
te erste Verfahrensstufe ein, um die Zahl der zu vergleichen- nach Wohnungsbauarten gestaffelt. Landschaftsarchitektur; Bauherr: WOGENO München eG; Foto: Michael Heinrich. Jurysitzung, sondern verwaltungsintern sequenziell unter
• die architektonische und städtebauliche Qualität von • (Re-)Aktivierung von Genossenschaften und sozialen Entwurf und Grafik: Ortner & Ortner Baukunst, Topotek 1.
Erbbaurecht den Projekte zu reduzieren. Beteiligung unterschiedlicher Fachdienststellen. Wenn Prüfung
Projekten zu steigern; Trägern;
Ein weiterer, so wie das Konzeptverfahren aktuell viel dis- mehrere Projekte die höchste Punktezahl erreichen, Baukultur und Quartier Bewerbungen
• nachhaltig orientierte Gebäude zu unterstützen; • Nutzungsmischung; Entwicklung des Münchner Verfahrens entscheidet das Los. Die Zweistufigkeit der Verfahren für Für die Grundstücke im Südteil des Areals hatte sich vor
kutierter Weg, der auch mit ihm kombiniert werden kann, ist
das Erbbaurecht, bei dem die Kommune Eigentümerin des • stadtplanerische Innovationen voranzutreiben (Freiraum, • kooperative Projektentwicklung; Bereits 2001 wurde ein Beschluss für „Bessere Chancen Genossenschaften und Baugemeinschaften soll dazu Verfahrensstart ein Konsortium gebildet, das der Stadt mit
Grundstücks bleibt und mithilfe des Erbbaurechtsvertrags Ökologie, Mobilität etc.); privater Bauherrengemeinschaften und Baugenossen- dienen, den Aufwand für die Teilnehmer zu verringern. dem Argument der qualitätsorientierten Vernetzung eine
• neue Konzepte der Nachhaltigkeit und Mobilität. schaften bei Grundstücksvergaben“ gefasst. Nach Entschei- Generell werden in den Münchner Entwicklungsgebieten direkte Vergabe vorschlug. Das war für die Stadt München Wenn es nur einen Bewerber für
Vorgaben für die Nutzung machen kann. • hochwertige Erdgeschoßnutzungen sowie Nutzungs-
mischung zu erreichen; dungen des Oberlandesgerichts Düsseldorf 2007/08, dass relativ große Grundstücke angeboten, sodass häufig rechtlich nicht möglich. Allerdings erhielten einige Mitglieder ein Grundstück gibt:
bestimmte kommunale Grundstücksvergaben aus- Kooperationsprojekte nötig werden. des Konsortiums den Zuschlag und begannen sofort danach Auswahl-Beschluss
• Verfahren transparent durchzuführen. schreibungspflichtig sind, unterbrach München die Verga- mit alten und neuen Partnern, eine Stadtteilgenossenschaft Ausschuss für Stadtplanung und
bepraxis bis zur internen Klärung. Eines der ersten neuen aufzubauen. Diese Genossenschaft soll vernetzen, ein Nach- Bauordnung
Dabei ist oft ein Festpreis vorgegeben oder der Preis ist Verfahren danach war jenes für den Domagkpark. Seither barschaftscafé betreiben, Gemeinschaftsräume, Service-
nicht das einzige Zuschlagskriterium, sondern eines unter werden Baugemeinschaften und Genossenschaften regel- leistungen, Coworking- und Sharing-Angebote verwalten
mehreren. Wichtigste Entscheidungsbasis ist somit ein
Stufe 2
Das genossenschaftliche Projekt WagnisArt verknüpft gemeinschaftliches Wohnen mit
mäßig beim Verkauf städtischer Wohnungsbaugrundstücke und als Mobilitätszentrale fungieren. Im Areal gibt es gewerb-
vielfältigen Nutzungsangeboten für das gesamte Quartier. Architektur: Arge bogevischs buero
Projektkonzept. Das mehrfach preisgekrönte genossenschaftliche Wohnprojekt WagnisArt, Architektur: gemeinsames Gespräch,
architekten & stadtplaner mit SHAG Schindler Hable Architekten; Freiraum: Arge bauchplan ).( Schild an der Bauhütte beim Blumengroßmarkt in Berlin: Do it yourself & Do it together. Foto: RT
ca. M 1:5.250 Arge bogevischs buero architekten & stadtplaner mit SHAG Schindler Hable Architekten; berücksichtigt. Seit 2014 finanziert München außerdem nach liche, gastronomische und sozial-kulturelle Angebote, die auf
mit Auböck/Kárász; Foto: Michael Heinrich. Blick auf ein Bestandsgebäude bei der Landesgartenschau Rheinland-Pfalz 2014 in Landau. Freiraum: Arge bauchplan ).( mit Auböck/Kárász; Bauherr: wagnis e.G.; Foto: Michael Heinrich. Ausschreibung 2. Stufe
Landschaftsarchitektur: A24 Landschaft; Foto: Hanns Joosten.
Hamburger Vorbild die „Mitbauzentrale München“ als kosten- die genossenschaftlichen Projekte im Südosten konzentriert
loses Beratungs-, Informations- und Vernetzungsangebot für sind. Themen wie das Mobilitätskonzept und die Abstimmung
Konzepte als Werkzeug der Stadtentwicklung gemeinschaftsorientiertes Wohnen. der Gemeinschaftsräume wurden von den Mitgliedern des
Abgabe
Die logische Konsequenz war die Vergabe anhand von Kon- Konzeptverfahren und Baukultur Konzepte für soziale Durchmischung Konsortiums entwickelt und nicht von der Stadtplanung
Bewerbung 2. Stufe
zepten, wobei das Spektrum der möglichen Anforderungen Ausschlaggebend für die Anwendung von Konzeptverfahren Im Handlungsprogramm sind Anteile für die Wohnungsbau- vorgegeben.
Grüner Hof eines geöffneten Blocks in der Alten Weberei in Tübingen. Foto: Peter Jammernegg.
an diese Konzepte sehr groß ist. Insbesondere in Tübingen ist die besondere Bedeutung, die im Rahmen des Konzepts arten festgelegt: Jeweils die Hälfte der Grundstücke ist für Planung für die ehemalige Funkkaserne
Die Baugruppe MaxAcht im Stuttgarter Olga-Areal wird als Massivholzbau errichtet.
wurden Baugruppen als Partnerinnen gesehen, mit denen Architektur und Foto: Architekturagentur. Baukultur den Prozessen beigemessen wird: Für das Qua- geförderten und freifinanzierten Wohnungsbau vorgesehen. Das Areal im Norden von Schwabing wird heute Domagkpark
Wohnbauten der städtischen Wohnungsbaugesellschaft, Architektur: léonwohlhage Gesellschaft
Letzterer war im Falle des Areals Domagkpark noch vor- genannt. Bereits 1992 leitete München eine städtebauliche Angebotsprüfung
höchste städtebauliche, nutzungsbezogene und soziale litätsniveau der Baukultur, ihrer materiellen Produkte und von Architekten; Freiraum: Loidl Landschaftsarchitekten; Bauherr: Gewofag;
Foto: Stefan Müller-Naumann.
Qualität der neuen Quartiere erreicht werden kann. Da die deren Nutzung ist die Qualität der Prozesse zentral, von der wiegend unreguliertes Wohnungseigentum, besteht aber Entwicklungsmaßnahme für das Gelände ein, der Ideen-
Vergabe an Genossenschaften und Baugruppen zumindest Qualitätskriterien Politik bis zur Planung und Nutzung, von der Phase 0 bis zur mittlerweile überwiegend aus konzeptionellem Mietwoh- wettbewerb wurde 2002 entschieden. 2011 wurde der Bebau-
teilweise instrumentell im Sinne städtebaulicher und ar- Um diese Ziele und Thematiken zu adressieren, setzen Städte Phase 10, von Stadtplanung und Liegenschaftspolitik bis zu nungsbau mit Preisbindung. Dazu kommen in geringerem ungsplan rechtsgültig. Der lange Planungsprozess machte
Ausmaß die Flächen für freifinanzierte Baugemeinschaf- Zwischennutzungen möglich, darunter eine Künstlerkolonie, Beurteilungskriterien Bewertung anhand der Matrix
chitektonischer Qualität gesehen wurde und wird, sind die als Ausloberinnen von Konzeptverfahren eine Vielzahl unter- Projektentwicklung und Programmierung, von der Betei- Baugemeinschaften
Kriterien für diese Vergabe an genau diesen Zielen orientiert Das Metropolenhaus: Die Wohn- und Gewerbeflächen in den Obergeschossen tragen die schiedlicher Kriterien ein, um die Qualität der eingereichten ligung bis zur Realisierung. Das Konzeptverfahren ist ein ca. M 1:55.000 ten. Ebenso ist festgelegt, dass in großen städtischen Sied- die in verkleinerter Form in einem Bestandsgebäude bei- Genossenschaften (ohne gruppenbezogene Kriterien)
nicht-kommerzielle Kulturnutzung im Erdgeschoss. Architektur: bfstudio-architekten;
und können fast identisch auch für die Vergabe an andere Foto: Rainer Gollmer. Projekte vergleichen zu können. Diese Kriterien werden teils Prozessmodus, der es erlaubt, viele wichtige baukulturelle lungsgebieten stets zwischen 20 und 40 Prozent der Flächen behalten werden konnte. Das Konzept sieht zwei Quartiere max. 30 Punkte Wohnungspolitische • Sparsamer Wohnflächenverbrauch
Entwickler angewandt werden. anhand komplexer Punktematrizen bewertet, das heißt die Themen zu integrieren und ihre Qualität zu fördern. Es geht ausschließlich an Genossenschaften und Baugemeinschaften nördlich und südlich eines zentralen Parks vor. Beide (Genoss. 40) Kriterien • Hoher Anteil geförderte Wohnungen
München-Modell (Genoss. EOF)
gehen sollen. Quartiere bestehen aus dichterer, geschlossener Bebauung Auswahl-Beschluss
einzelnen Qualitätskriterien und ihr Verhältnis zueinander um die gebaute Umwelt und die damit zusammenhängenden max. 50 Punkte Energetische und • KfW-Effizienzhaus 55 oder 40
am Rand für die städtische Gesellschaft Gewofag und Ausschuss für Stadtplanung und
werden quantifiziert. Teils geschieht die Bewertung auch Prozesse nicht im Sinne eines Spezialistenthemas, sondern Ökologische Kriterien • Nicht-negative Primärenergiebilanz
Genossenschaften sowie lockerer Punktbebauung für • Hoher Anteil recyclingfähiger Baustoffe Bauordnung
ganzheitlich in Form ungewichteter Kriterienlisten, wie das als wesentliche Grundlage und Rahmenbedingung für die Domagkpark (2012–14) heute • Gebäudebrüter Genossenschaftliches Wohnprojekt, Architektur: Zwingel Dilg Färbinger Rossmy; Freiraum: Verde.
schon sehr lange bei einem verwandten Verfahren, dem Ar- Lebensqualität der (Stadt-)Bevölkerung – von der gestalteri- Grundstückspreise Wohnungsbauarten Wohnungsbauarten Bauträger und Baugemeinschaften zum Park hin. Für das max. 10 Punkte Angebote zur • Soz./kult. Quartiersentwicklung: Räume, Landschaftsarchitektur; Bauherr: WOGENO München eG; Foto: Michael Heinrich.
chitekturwettbewerb, üblich ist. In der Darstellung der Städte schen Qualität bis zur Funktionalität, von der sozialen bis zur 280 Euro 20% Einkommensorientierte 30% Einkommensorientierte von WagnisArt bebaute Grundstück im Südosten bot der Quartiersentwicklung sonstige Angebote
Information über Entscheidung
und der Verfahren werden diese Kriterien jeweils in Listen- ökologischen Nachhaltigkeit.
Förderung Förderung Bebauungsplan großen gestalterischen Spielraum. Der max. 10 Punkte Gruppenbezogene • Stabilität: (20% Mitgl.), Referenzen,
Kriterien Finanzierungskonzept an die Teilnehmer
form vorgestellt, um sie vergleichbar zu machen. Dabei sind 375 bis 675 Euro 20% München-Modell Bebauungsplan sieht grundstückskostenfreie Bonusflächen Besonderheiten und Weiterentwicklung
max. 100 Punkte Summe
alle aufgefundenen Kriterien in insgesamt sechs Typen ein- 20% München-Modell für Gemeinschaftsräume und Passivhausstandard vor. Die Flächenvorgabe für Genossenschaften und Baugemein-
geteilt: Nutzungskonzept, Gestaltung/Architektur, Ökologie, 540 Euro 10% Eigenwohnraum BAUTRÄGER schaften auf städtischen Arealen sowie die differenzierte
Kaufoption
Realisierbarkeit, Soziale Kriterien, Kaufpreis. 1.400 bis 50% freifinanziert 10% BG freifinanziert max. 50 Punkte Energetische Kriterien • KfW-Effizienzhaus 70, 55 oder 40 Grundstücksvergabe und Förderung sind wesentliche Be-
1.900 Euro • Nicht-negative Primärenergiebilanz
(Verkehrswert)
40% Konzeptioneller Das Münchner Verfahren für den Domagkpark standteile des Münchner Modells des Konzeptverfahrens.
ca. M 1:290.000. Luftbilder: © 2009 GeoBasis-DE/BKG, Image Landsat/Copernicus, © 2018 Google. Mietwohnungsbau max. 30 Punkte Ökologische Kriterien • Hoher Anteil recyclingfähiger Baustoffe
Die Rahmenbedingungen für die Münchner Konzeptverfahren • Grau- und/oder Regenwassernutzung Nicht zuletzt diese Aspekte machen das Münchner Verfah-
sind einheitlich festgelegt. Die 2012 bis 2014 durchgeführten max. 20 Punkte Planerische Kriterien • Gemeinschaftliche Gestaltung/Nutzung der ren komplex und anspruchsvoll. Herausragende Akteure
Freiflächen
Verfahren für den Domagkpark wichen also nur minimal von • Nichtwohnnutzung
der Stadtentwicklung sind die neuen Genossenschaften, die
Auslober Landeshauptstadt München anderen Münchner Verfahren ab. Nachdem ein Anteil an die innovativen Wohnungsbau betreiben. Das Verfahrensmodell
Domagkpark (2012–14) generell max. 100 Punkte Summe
Verkauf/Erbbaurecht Verkauf städtischen Wohnungsbaugesellschaften übertragen wurde, und der Innovationsdruck durch die Genossenschaften er-
Zielgruppen Zielgruppen
gab es parallele Konzeptverfahren für Genossenschaften, Nutzungskonzept Gestaltung/Architektur Ökologie zeugen zusammen das Klima, in dem qualitätvolle Stadtent-
Zeitraum Verfahren 2012–2014, 29% Städtische Gesellschaften und kommunaler
Realisierung 2014–2018 Wohnungsbau Baugemeinschaften (Wohnungseigentum) und Bauträger. Realisierbarkeit/Finanzierung Soziale Kriterien Kaufpreis wicklungsprojekte entstehen. Dazu kommt die Mitbauzentra-
In den Verfahren wurden keine Architekturentwürfe verlangt. le als intermediäre Organisation, die qualitätsfördernd wirkt.
Zielgruppen Getrennte Verfahren für Bei den zweistufigen Verfahren gibt es in der ersten Stufe Die nicht im Voraus geplante Quartierskooperation beim
Baugemeinschaften, 19% Genossenschaften Genossenschaften
Genossenschaften, nur Mindestkriterien, das heißt alle Einreichungen, die diese Domagkpark hat dazu beigetragen, bei späteren Verfahren
20–40%
Bauträger 17% Baugemeinschaften (BG) Baugemeinschaften (BG) Kriterien erfüllen, kommen in die zweite Stufe, erst dort gibt Qualitätssicherung für die Gestaltung diese Kooperation vorzugeben. Darüber hinausgehend
es Auswahlkriterien. Um eine einheitliche Gestaltung zu erreichen, verfassten beginnt München nach diesem Verfahren, städtische
Preis als Kriterium nein 35% Bauträger die Planer einen Leitfaden, dessen Einhaltung durch ein Flächen zunehmend im Erbbaurecht zu vergeben, statt sie
Gewichtung Kriterien ja Beratungsgremium überprüft wurde. Diese gestalterische zu verkaufen.
Architektur als Kriterium nein Qualitätssicherung ersetzte die Architekturwettbewerbe, die
nur für wenige Grundstücke im Norden stattfanden, führte
Städtebauliche Planung Ortner & Ortner Baukunst, allerdings zu einer gewissen Gleichförmigkeit. Die in den
Berlin/Wien
Verfahren anhand der Kriterien geprüften Projekteigenschaf-
Freiraumplanung Topotek 1, Berlin ten wurden in den Kaufvertrag aufgenommen und mit einer
Gesamtareal Vertragsstrafe abgesichert.
Berlin Blumengroßmarkt Berlin Blumengroßmarkt Münster Herwarthstraße Münster Herwarthstraße
Learning by Doing Herausragende Angebote für den Stadtteil Städtebau und Gemeinschaftlichkeit Schrittweises Verfahren
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Frühe Verfahren, öffentlicher Diskurs Von der Markthalle 9 zum Blumengroßmarkt Qualitätssicherung und Beteiligung Verfahrensablauf beim Blumengroßmarkt Konzeptverfahren für wichtige Grundstücke Verkauf im zweiten Anlauf Ablauf des Verfahrens Qualitätssicherung Verfahrensablauf
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Das Verfahren als Übungsfeld
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Bereits 2007 beschloss der Berliner Senat zur Stärkung Der Geschäftsführer der Berliner Großmarkt GmbH hatte be- Die Berliner Großmarkt GmbH schrieb in Kooperation mit Der Architekturwettbewerb für alle Projekte wurde zuguns- Für die Konzeptverfahren, die in Münster angewandt werden, 2009 scheiterte ein erster, konventioneller Verkaufsversuch Das zweistufige Verfahren startete mit einem Teilnahme- Das architektonische Projekt wurde nach der Entscheidung
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des innerstädtischen Wohnens und zur Unterstützung von reits zuvor, bei der kleinen Markthalle 9 in Kreuzberg, einen dem Liegenschaftsfonds Berlin 2011 das Bieterverfahren ten eines qualifizierenden, kooperativen Planungsverfahrens gibt es keine generelle politische Vorgabe von Seiten des für die ehemaligen Verwaltungsgebäude, die schon damals wettbewerb, bei dem sich eine große Zahl von Bietern bis zum Bauantrag weiterentwickelt. Der Kaufvertrag wurde
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Teilnahmewettbewerb
1. Verfahrensabschnitt
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Baugemeinschaften und generationenübergreifenden Wohn- Verkauf nicht zum besten Preis, sondern nach Nutzungskri- „Checkpoint Art“ für fünf Grundstücke rund um die Blumen- in Zusammenarbeit mit dem Bezirk aufgegeben, sodass die Stadtrats, sondern der Einsatz des Modells wird von Fall leer standen. Niemand wollte zu diesem Zeitpunkt, kurz
Baukultur für das Quartier. Prozesskultur durch Konzeptvergabe
bewarb, indem sie den Anforderungen zustimmten, ihre erst nach Fertigstellung der Bauantragsplanung abgeschlos-
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Ausschreibung Ausschreibung
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gruppen, dass der Liegenschaftsfonds Berlin (später BIM) terien durchgeführt. Diese Verwertung sollte als Beispiel für großmarkthalle aus. Dabei war zunächst nur festgelegt, dass Architekten der ausgewählten Projekte gemeinsam an ihren zu Fall entschieden. Aufgrund des Erfolgs dieses Verkaufs- nach der Finanzkrise, den verlangten Preis bezahlen. DieG. Temel KG Leistungsfähigkeit nachwiesen und Referenzen beibrachten. sen. Die Planung sowie wichtige Elemente des Konzepts
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Ein Forschungsprojekt im Auftrag des BBSR. Robert Temel/Grafik: WebArtists
Baukultur für das Quartier. Prozesskultur durch Konzeptvergabe
Grundstücke im Festpreisverfahren mit Konzeptkriterien an- das neue Areal dienen. Dazu kam, dassdesdie Nutzung derWebArtists
HalleG. Temel KG es einen Mindestkaufpreis gab und Nutzungskonzepte mit Entwürfen arbeiteten, um ein harmonisches Ganzes zu modells, das hier seit einigen Jahren im Einsatz ist, werden zwischenzeitlich diskutierte Selbstnutzung durch die Stadt Aus diesen wurden schließlich die zehn Teilnehmer für wurden zur Absicherung in den Kaufvertrag der Qualität auf-
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Ein Forschungsprojekt im Auftrag BBSR. Robert Temel/Grafik:
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bieten soll. 2011 war das Verfahren für den Blumengroßmarkt durch das Jüdische Museum eine gemischte Nutzung mit Kulturschwerpunkt vorzulegen waren. Zentrale Elemente erreichen. Dieses Verfahren war ebenso wie die Nutzungs- für städtebaulich relevante Grundstücke in der Stadt und als Volkshochschule, Musikschule und schulpsychologische die zweite Stufe ausgewählt. In der zweiten Stufe, dem Ver- genommen, im Falle einer gravierenden Abweichung war eine
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ein neues Modell der Konzeptvergabe mit Mindestpreis. Kulturbezug auch rundum nahelegte. Das Verfahren entstand waren die Unterordnung des Preiskriteriums, die Kombi- vorgaben für zehn Jahre detailliert in den Kaufverträgen für gemeinschaftliche Wohnformen jedoch mittlerweile aus- Beratungsstelle war in der vorhandenen Grundstücksgröße handlungs- und Bieterverfahren, legten die Teilnehmer ihre Rückabwicklung vorgesehen.
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Nicht zuletzt aufgrund dieses Verfahrens und der zivilgesell- somit unabhängig von den Baugemeinschaftsverfahren, die nation von Kulturnutzungen mit bezahlbarem Wohnraum, fixiert. Vor dem Konzeptverfahren und parallel dazu fand im Abgabe schließlich Konzeptverfahren eingesetzt. nicht umsetzbar, deshalb wurde 2014 ein zweiter Verkaufs- Angebote samt städtebaulichen sowie architektonischen Teilnahmeanträge
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schaftlichen Initiative Stadt Neudenken startete Berlin kurz es bereits davor gegeben hatte. die Entscheidung durch ein Gremium aus Politik und Kreativ- Zusammenhang mit dem Kulturkonzept und dem darauf auf- Angebote anlauf gestartet, nun mit dem neuen Modell des Konzept- Entwürfen und Nutzungskonzepten vor. Die Entwürfe muss-
danach 2012 eine Neuorientierung der Liegenschaftspolitik. wirtschaft, die Beteiligung der lokalen Bevölkerung und die bauenden dialogischen Verfahren intensive Beteiligung der verfahrens. Aufgrund der gestiegenen Immobiliennachfrage ten sehr detailliert und mit Modell dargestellt werden. Die
Unter dem Titel „Transparente Liegenschaftspolitik“ wurde Nutzung des Verfahrens als „Übungsfeld“. Nachdem Ende lokalen Bevölkerung statt. Die Siegerprojekte finanzierten die Entwurf und Grafik: PSP Weltner Louvieaux Architekten.
erhoffte man sich nun ein besseres Resultat. Konzepte wurden zunächst in Form von „Aufklärungs-
nun festgelegt, alle stadteigenen Grundstücke in Kategorien 2011 insgesamt 19 Angebote vorlagen, wurde eine Arbeits- „Bauhütte“, einen Projektraum im angrenzenden Besselpark Arbeitsgruppe: gesprächen“ besprochen, wobei die Bewertung durch eine Eignungsprüfung
Grafik: Arge ifau (Institut für angewandte Urbanistik) und HEIDE & VON BECKERATH.
zu clustern. Ein Teil kann seither von der Berliner Immobili- gruppe gebildet, die für den Aufsichtsrat der Großmarkt als Ort der Bürgerbeteiligung und der Diskussion. Formulierung Auswahlkriterien Art Vorprüfung die Diskussionsgrundlage lieferte. Die Auswahl der Teilnehmer für die 2. Stufe
enmanagement GmbH (BIM) im Konzeptverfahren verkauft GmbH eine Verkaufsempfehlung aussprechen sollte. Diese Teilnehmer lieferten ein Nutzungs- und Wirtschaftlichkeits-
werden. Nach der Wahl 2016 wurde im Koalitionsvertrag die Arbeitsgruppe bestand aus Vertretern der Senatsverwalt- konzept, einen groben städtebaulichen Entwurf, schließlich
Liegenschaftspolitik als Instrument der Daseinsvorsorge de- ungen für Wirtschaft, Technologie und Forschung sowie für eine Detaillierung bis zum architektonischen Maßstab.
finiert. Grundstücke sollen nur mittels Erbbaurecht, Flächen Stadtentwicklung und Umwelt, des Bezirks sowie der Kreativ-
für den Wohnungsbau vor allem an landeseigene Gesellschaf- wirtschaft. Die Arbeitsgruppe formulierte Anfang 2012
Verhandlungs- und Bieterverfahren
2. Verfahrensabschnitt
ten vergeben werden. Einige kleinere Grundstücke werden Auswahlkriterien, auf deren Basis die Teilnehmer ihre Überarbeitung Angebote
im Konzeptverfahren vorrangig an Genossenschaften und Konzepte nochmals überarbeiteten. Es wurde festgelegt, Angebote
/DJHSODQ
Die beiden Neubauten an der Straßenecke, Mitte und rechts.
gemeinwohlorientierte Träger vergeben. dass die Finanzierung bereits im Verfahren nachzuweisen Architektur und Grafik: PSP Weltner Louvieaux Architekten.
Bestandsgebäude an der Ecke Von-Steuben-Straße 4–6/Herwarthstraße 8, das mittlerweile
war und die Käufer einen Architekturwettbewerb durch- abgetragen wurde. Foto: Christa Ransmann.
zuführen hatten. Arbeitsgruppe: Aufklärungsgespräche
Auswahl der besten Projekte Blick in die Von-Steuben-Straße, rechts das erhaltene Bestandsgebäude.
Das ausgewählte Projekt
Beurteilungskriterien ca. M 1:5.250 Langjähriger Leerstand im Bahnhofsviertel Foto: PSP Weltner Louvieaux Architekten. Der ausgewählte Käufer des Grundstücks, ein französischer
ca. M 1:5.250
max. 40 Punkte Kaufpreis • Überschreiten oder Einhalten des In der Vergangenheit war das Bahnhofsviertel in Münster, Investor, der bereits in mehreren deutschen Städten aktiv ist,
Mindestkaufpreises Ausstellung in dem das Grundstück Von-Steuben-Straße 4–6/Herwarth- Axonometrie des Projekts, 1: Bestandsgebäude; 2 und 3: Hotelneubauten. errichtet auf dem Grundstück zwei neue Hotels, die teilweise Letzte Angebote
Das Metropolenhaus, Architektur: bfstudio-architekten; Bauherr: Metropolenhaus Am Jüdischen
Museum GmbH & Co. KG; Foto: Rainer Gollmer.
max. 40 Punkte Nutzungskonzept • Kunst- und kreativwirtschaftliche Nutzung Projekt auf einem der direkt verkauften Grundstücke. Architektur: E2A / Piet Eckert und der besten Projekte straße 8 liegt, etwas verrufen. Es ist jedoch gleichzeitig eines Zweiter Versuch mittels Konzeptverfahren Architektur und Grafik: PSP Weltner Louvieaux Architekten. in den Bestandsbau aus den 1930er Jahren integriert
(Kreativwirtschaft) • Umfeldbezug der Nutzungen (Kunstquartier, Wim Eckert; Bauherr: taz, die tageszeitung. Verlagsgenossenschaft eG; Foto: Rory Gardiner.
Park, Jüdisches Museum, Bildungs- und der urbansten Viertel der Stadt mit Architektur aus der Nach- Diesmal sollte nicht allein der erzielbare Preis, sondern eine werden. Der zweite Bestandsbau sollte abgerissen werden.
Kulturangebote für AnwohnerInnen)
• Kleinteiligkeit der Nutzung als
kriegszeit, liegt nahe an der Altstadt und kombiniert Wohnen, geeignete Nutzung und hohe Qualität im Zentrum des Inter- Bei dem Projekt handelt es sich um eine Hotelnutzung mit
Konzeptentwicklung im Bezirk Voraussetzung für eine differenzierte Vertragsverhandlungen Arbeiten und Handel. Das im Mittelpunkt des Verfahrens esses stehen: Aufgrund der besonderen Lage wurde sowohl Entscheidung über die Angebote einem Novotel (4 Sterne) und einem Ibis-Budget-Hotel Jury:
Gebäudegestaltung
Parallel zum Freiwerden der Halle beauftragte die Bezirksver- • Kleinteilige Parzellierung der Bebauung Drei herausragende Projekte fürs Quartier stehende Grundstück ist somit auch ein wichtiger Ansatz, städtebaulich als auch architektonisch ein überdurchschnitt- Nach Verhandlungen über die Angebote hatten die Bieter, (2 Sterne) mit jeweils 120 Zimmern. Parallel dazu entstehen Auswahlempfehlung
waltung Friedrichshain-Kreuzberg 2009 eine Konzeptstudie • Attraktivität der Erdgeschoßnutzungen in Die drei aus dem Verfahren hervorgegangenen Gebäude um, zusammen mit weiteren Investitionen im Umfeld, das liches Niveau angestrebt. Den Bietern wurde freigestellt, die wie in einem Verhandlungsverfahren üblich, die Gelegenheit, im Bahnhofsviertel aktuell noch drei weitere Hotels. Münster
Bezug auf den öffentlichen Raum (Platz,
für ein Kunst- und Kreativquartier. Das Konzept formulierte Straße, Park) setzen jeweils unterschiedliche Schwerpunkte zwischen Gebiet zu stärken und das Bahnhofsumfeld weiterzuent- Bestandsbauten entweder zu erhalten oder abzureißen. In ein letztes Angebot zu legen. Anschließend beriet eine Jury hat aufgrund des Tourismus, der Universität und seiner Wirt-
Integratives Bauprojekt am ehemaligen Blumengroßmarkt (IBeB), Architekten: Arge ifau
(Institut für angewandte Urbanistik) und HEIDE & VON BECKERATH; Bauherr: IBeB GbR räumliche und architektonische Vorgaben für die weitere • Kosten- und nutzerdifferenziertes Angebot Kultur-/Kreativwirtschaft und bezahlbarem Wohnen: Frizz23 Ausstellung wickeln. Das neue Projekt sollte als Initialzündung für der Ausschreibung war ein Drittel der Fläche für Wohnen anhand von Präsentationen der Projekte und anhand der schaftskraft einen großen Bedarf an Hotelbetten. Der Bauteil, Stadtrat:
bei Wohnungen
(inkl. Selbstbaugenossenschaft Berlin eG); Foto: Andrew Alberts.
Entwicklung, die von den schließlich realisierten Projekten ist Baugruppe für kulturelles Gewerbe und integriert einen der Siegerprojekte Veränderungen im Bahnhofsviertel dienen. Der Neubau des vorgesehen, allerdings sollte aufgrund der Lage in Bahn- Vorprüfung von Seiten der Verwaltung in gewichteter Form der erhalten bleibt, stammt aus dem Jahr 1933 und wurde Entscheidung
max. 20 Punkte Alleinstellungsmerkmal • Alleinstellungsmerkmal und Originalität
teils übernommen wurden. Das Konzeptverfahren der / Originalität / (Ökologische Konzepte, Energieverbrauch, Bildungsträger. Das IBeB kombiniert Genossenschaft, Woh- Hauptbahnhofs, damals in Aussicht, wurde mittlerweile hofsnähe nicht Familienwohnen in die Konzepte integriert über die schlussendliche Auswahl. Die Jury bestand aus den nach dem Krieg 1949 in gleicher Ausformung wieder auf-
Selbstnutzung Wasserbewirtschaftung, innovative
Großmarkt GmbH startete parallel dazu, die Beteiligten der technologische Ansätze)
nungseigentum und Wohnungen für soziale Träger sowie ca. M 1:55.000
fertiggestellt. Zum Zeitpunkt des Verfahrens gab es aller- werden. Das schließlich siegreiche Projekt schlug stattdes- Vorsitzenden des Stadtplanungs- und Liegenschaftsaus- gebaut. Die Bestandserhaltung war ebenso wie die Absicht
ca. M 1:55.000 Pilotprojekt im Zentrum Berlins Konzeptstudie wurden aber schließlich in das Verfahren • Kunst- und kreativwirtschaftliche Nutzung kreativwirtschaftliches Arbeiten mit Gewerbe. Und auch das Aufsichtsrat: dings noch keine Entwicklungsplanung für das Areal. sen, so wie die meisten Bieter, eine reine Hotelnutzung vor. schusses, dem Bezirksbürgermeister, dem Vorsitzenden des Käufers, das Hotel selbst zu betreiben, eine wesentliche Ausstellung
Das Verfahren für den Blumengroßmarkt, der überwiegend einbezogen: In einer Ausstellung 2012 wurden die Projekte max. 100 Punkte Summe Metropolenhaus am Jüdischen Museum verbindet Wohnen Zuschlagsentscheidung Im Bahnhofsviertel hat sich vor einigen Jahren eine Immo- des Gestaltungsbeirats, den Planungsdezernenten, dem Entscheidungsgrundlage.
im Eigentum der landeseigenen Berliner Großmarkt GmbH der engeren Wahl öffentlich zur Diskussion gestellt. mit Gewerbe, wobei die kommerzielle Vermietung die inter- bilien- und Standortgemeinschaft formiert, die aus rund 80 Amtsleiter für Stadtplanung, dem Finanzdezernenten und
Nutzungskonzept Gestaltung/Architektur Ökologie
stand, fand noch unabhängig von der neuen Politik statt. Es Aufgrund der intensiven Mitsprache lokaler Akteure war es kulturellen Nutzungen im Erdgeschoß mitträgt. Insgesamt Eigentümern und Gewerbetreibenden besteht und die dem Amtsleiter für Immobilienmanagement. Sie lieferte eine
handelt sich einerseits um ein außergewöhnliches Verfahren hier möglich, vom üblichen Weg abzuweichen, etwa hinsicht- Realisierbarkeit/Finanzierung Soziale Kriterien Kaufpreis
wurden etwa 120 Wohnungen errichtet. Abschluss der Entwicklung des Quartiers fördert. Für das Grundstück gilt Entscheidungsempfehlung für den Rat der Stadt Münster. Die Bauantragsplanung
– Eigentümer war nicht die Stadt selbst, Lage und Programm lich Kulturnutzung und Beteiligung. Kaufverträge kein Bebauungsplan, sodass eine Neubebauung nach Para- zehn besten Projekte, die in der zweiten Stufe mitgeboten
sind nicht alltäglich, die Vorgangsweise wurde im Prozess graph 34 des Baugesetzbuchs möglich ist. hatten, wurden nach der Entscheidung in einer Ausstellung
mehrfach adaptiert –, andererseits ist das Resultat modell- Lange Verfahrensdauer der Öffentlichkeit präsentiert.
haft. Im Zentrum der Stadt, zwischen Friedrichstraße und Nachdem zwei der fünf Grundstücke an die Tageszeitung Kooperatives Abschluss
Lindenstraße, liegt die Halle des Berliner Blumengroßmarkts, taz und die Berliner Ärztekammer direkt verkauft worden Planungsverfahren Beurteilungskriterien Kaufvertrag
der 2010 nach Moabit verlegt wurde. Das Gebiet wurde damit waren, zog sich die Entscheidung für die drei Grundstücke Baugemeinschaftsverfahren
für eine Neugestaltung frei. Die Halle selbst kaufte der Bund im Konzeptverfahren aufgrund von Wahlen noch bis 2014. Städtebauliche Einbindung und gestalterische Umsetzung des
für die Akademie des Jüdischen Museums Berlin. Drei Diese Zeit wurde für die Auswertung der Einreichungen und städtebaulichen Entwurfes und der Freiraumgestaltung
Baufelder rundum sollten im Konzeptverfahren vergeben für Klärungsgespräche mit den im Verfahren befindlichen ca. M 1:290.000. Luftbilder: © 2009 GeoBasis-DE/BKG, Image Landsat/Copernicus, © 2018 Google. 1–6 Punkte, 30% Qualität des
städtebaulichen
• Baumassenanordnung, -gliederung und
-verteilung, Raumbildung
ca. M 1:290.000. Luftbilder: © 2009 GeoBasis-DE/BKG, Image Landsat/Copernicus, © 2018 Google.
werden. Anbietern bis hin zu Vertragsverhandlungen genützt. Konzeptes
Ansicht von der Von-Steuben-Straße, links der Bestandsbau, rechts der Neubau.
Zum Abschluss stellte man nochmals die drei am besten 1–6 Punkte, 20% Qualität der Architektur • Baukörpergestaltung, Material- und Architektur und Grafik: PSP Weltner Louvieaux Architekten.
Farbwahl
Projektgruppe ex-Blumengroßmarkt (PxB), Baukörperstudie, Grafik: Arge ifau (Institut für bewerteten Projekte pro Baufeld öffentlich zur Diskussion. Auslober Stadt Münster
Auslober Berliner Großmarkt GmbH, angewandte Urbanistik) und HEIDE & VON BECKERATH. Ausgehend von einer Handvoll zu Beginn fixierter Ziele ent- 1–6 Punkte, 15% Stadtbildverträglichkeit • Baumassen, Bauhöhen, Formgebung,
Liegenschaftsfonds Verkauf/Erbbaurecht Verkauf Architektur
wickelte sich das Verfahren somit iterativ im Prozess und Die Bauhütte im nahegelegenen Besselpark. Foto: RT. 1–6 Punkte, 15% Umfeldverträglichkeit • Nutzungsverteilung, Baumasse, Bauhöhe
Weiterentwicklung der Verfahren
Berlin GmbH & Co. KG Zeitraum Verfahren 2014–2015,
veränderte sich im Austausch mit den Projekten und der Konzeptvergaben werden in Münster seit etwa fünf Jahren
(heute: Berliner Immobilien- Realisierung 2016–2020 Bestandsgebäude an der Von-Steuben-Straße, das erhalten wurde und Teile des neuen Hotels
management GmbH, BIM) Bevölkerung – das bedeutete allerdings hohen Aufwand und aufnehmen wird. Foto: Christa Ransmann. Funktionalität und angewandt, insgesamt handelte es sich bisher um etwa zehn
Umfeldverträglichkeit
hohes Engagement. Besonderheiten und Weiterentwicklung Zielgruppen Investoren der Erschließung Verfahren, die einer einheitlichen Vorgangsweise folgen,
Verkauf/Erbbaurecht Verkauf
Auch wenn es 2009 bis 2011 einige Baugemeinschafts- Preis als Kriterium ja 1–6 Punkte, 5% Qualität der • Innovative, kreative Ideen aber auch laufend weiterentwickelt werden. Generell
Zeitraum Verfahren 2011–2014, Konzeptverfahren gab, versorgten sich damals die meisten Freiraumgestaltung handelt es sich um städtebaulich relevante Grundstücke,
Realisierung 2014–2018 Gewichtung Kriterien ja
am freien Markt. Berlin finanziert seit 2008 die Beratungs- 40 Prozent Summe die in der öffentlichen Meinung als wichtig wahrgenommen
Zielgruppen keine Einschränkung stelle für generationenübergreifendes Wohnen. Das Verfah- Architektur als Kriterium ja werden. Diese Grundstücke sind zum Teil auch relativ klein,
Nutzungskonzept
ren für den Blumengroßmarkt entstand parallel zu diesen Städtebauliche Planung - aber bedeutsam. 2016/17 erfolgte erstmals ein solches
Preis als Kriterium ja (40%) 1–6 Punkte, 40% Qualität des • Plausibilität und Nachhaltigkeit
Entwicklungen und nahm eine eigenständige Richtung. Nutzungskonzeptes des Nutzungsmixes, Verträglichkeit Verfahren speziell für gemeinschaftliches Wohnen, dabei
Gewichtung Kriterien ja Frizz23, Architektur: Deadline Architekten; Freiraum: planung.freiraum; Bauherren: Freiraumplanung - Nutzungsmix Arbeiten/Wohnen
Forum Berufsbildung e.V, FrizzZwanzig GbR. Miniloft Kreuzberg GbR; Foto: Deadline Architekten. Die Ausgestaltung der Berliner Konzeptverfahren befindet zeigte sich im Vergleich zu städtebaulichen Aspekten die
Gesamtareal 1–6 Punkte, 60% Verbindlichkeit des • (Haupt-)Nutzer-Zusagen
Architektur als Kriterium Qualitätssicherndes sich aktuell im Umbruch. Der zivilgesellschaftlich organi- Nutzungskonzeptes Schwierigkeit, innovative und soziale Aspekte zu bewerten.
Verfahren vorgegeben sierte Runde Tisch Liegenschaftspolitik bereitet aktuell in max. 15 Punkte Summe 40%/15 Punkte x Summe Bei Verfahren für Baugemeinschaften sind Wohnungs-
Städtebauliche Planung BBZL Böhm Benfer Zahiri Kooperation mit der Senatsverwaltung eine Werkstatt zur eigentumsprojekte und genossenschaftliche Projekte
Landschaften Städtebau Weiterentwicklung des Berliner Konzeptverfahrens vor. Höhe des Kaufpreisgebotes für das Grundstück zugelassen, sie haben die Wahl zwischen Kauf und Erb-
Architektur, Berlin 1–6 Punkte Höhe des Kaufpreisgebotes für das Grundstück
baurecht (4 Prozent). Die Verfahren werden bisher sehr
30 Prozent Summe
Freiraumplanung Rehwaldt Landschafts- positiv aufgenommen.
Vorplatz zwischen Metropolenhaus, Akademie und Jüdischem Museum, Freiraumplanung und
Gesamtareal architekten, Dresden Foto: Rehwaldt Landschaftsarchitekten.
Nutzungskonzept Gestaltung/Architektur Ökologie
(Vorplatz Akademie)
Realisierbarkeit/Finanzierung Soziale Kriterien Kaufpreis
Baukultur für das Quartier. Prozesskultur durch Konzeptvergabe
Ein Forschungsprojekt im Auftrag des BBSR. Robert Temel/Grafik: WebArtists G. Temel KG
Werkstatt Konzeptverfahren Baukultur für das Quartier. Prozesskultur durch Konzeptvergabe
Ein Forschungsprojekt im Auftrag des BBSR. Robert Temel/Grafik: WebArtists G. Temel KG
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