Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 Bern - Engel & Völkers
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Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 · Bern
Wohn- und Geschäftshäuser Bern
141’660 39’552 CHF 348 21.83 CHF/m²
Bevölkerung* Kaufkraft je Einwohner* Leerstehende Wohnungen* Ø-Miete (Monat)*
+ 5.2 % (ggü. 2012) 96.7 (Kaufkraftindex) 0.5 % (Leerstandsquote) + 3.0 % (ggü. 2016)
*bezogen auf die Gemeinde Bern
Für Investoren gelten Wohn- und Geschäftshäuser in der den mit 3.31 % höchsten Werten in den Randlagen der
Schweiz als eine sichere und nachhaltige Anlage. Positive Stadt. Grund hierfür ist die große Nachfrage in der
Fundamentaldaten und das Tiefzinsniveau sorgen sowohl Hauptstadtregion. Trotz der sinkenden Renditen ist die
bei institutionellen Investoren als auch bei privaten Differenz von Immobilienanlagen zu langfristig laufen-
Anlegern für eine hohe Nachfrage in dieser Assetklasse. den Bundesobligationen überdurchschnittlich hoch und
Investoren setzen auf den starken Mietwohnungsmarkt – stellt somit die attraktivere Anlage dar. Die Bundes
mit rund 60 % weist die Schweiz die höchste Mieterquote obligationen (10 Jahre) lagen im 1. Halbjahr 2017 mit
in Europa auf. Der mietrechtlich maßgebende hypo durchschnittlich – 0.1 % im negativen Bereich und haben
thekarische Referenzzinssatz sank zum 02. Juni 2017 sich seit 2014 kaum entwickelt. Die Inflationsrate verlief
um 25 Basispunkte auf 1.5 %. Die zunehmenden Regu im gleichen Zeitraum mit rund 0.2 % nur knapp über der
lierungen auf dem Immobilienmarkt werden auch in Null-Prozent-Linie.
Zukunft Einfluss auf Investitionsentscheidungen nehmen.
Insbesondere die geplante Verschärfung des Bundes Professionelle Anleger dominieren Markt
gesetzes über den Grundstückserwerb durch Ausländer Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser wird in der
(„Lex Koller“), wird derzeit kontrovers diskutiert. Region Bern traditionell von inländischen institutionellen
Investoren dominiert. Diese legen den Großteil ihres In-
Kaum Anlagealternativen vestitionsvolumens in der Heimat an. Auf der Suche nach
In der Gemeinde Bern unterscheiden sich die tiefsten geeigneten Objekten zeigen sich die Anleger flexibel.
Nettorenditen von 3.24 % in den Core-Lagen kaum von Dabei übersteigt in der Stadt Bern die Nachfrage nach
Nettorendite versus
Rendite versus Inflation Gemeinde Bern
Inflation
4.0
3.5
WGH hohe Rendite
3.0
WGH tiefe Rendite
2.5
2.0
in %
1.5
Zinsen*
1.0 Inflation**
0.5
0.0
-0.5
-1.0
2014 2015 2016 2017
*Rendite Bundesobligationen (10 J.) **Landesindex der Konsumentenpreise
Quelle: FPRE, Engel & Völkers Commercial, Bundesamt für Statistik, Schweizerische Nationalbank
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 · BernEntwicklung der Angebotsmieten (Monat) Entwicklung der Bevölkerung
30 350
311.2 314.1 317.5
301.3 304.6 308.2
300
25
22.68 250
21.61 21.87 21.83
21.25 21.20
in CHF / m2
in Tsd.
20 21.09 200
19.51 19.36 19.83 19.51 19.76
133.7 134.7 137.8 139.1 140.6 141.7
150
15
100
10 50
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2011 2012 2013 2014 2015 2016
MS-Region Bern MS-Region Bern
Gemeinde Bern Gemeinde Bern
Quelle: Engel & Völkers Commercial auf Basis von Wüest & Partner Quelle: Statistik Stadt Bern, Bundesamt für Statistik Schweiz
Entwicklung des Leerwohnungsbestands Entwicklung des Wohnungszuwachses
400 372 800 769
348
337 333 700
314
297
300 600
509 490
Anzahl absolut
500 461
Wohnungen
394
200 400
337
0.45 %*
0.44 %*
0.39 %*
0.49 %*
0.41 %*
0.46 %*
307
300
193 192
100 200 152 162
139
100
0 0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2011 2012 2013 2014 2015 2016
* Leerstandsquote Wohnungszugänge
Wohnungsabgänge
Quelle: Statistik Stadt Bern Quelle: Statistik Stadt BernD ie Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern übertrifft das vorhandende Angebot im
Berner Stadtgebiet deutlich. So sind die Immobilienpreise in dieser Assetklasse in 2017
erneut gestiegen. Auch zukünftig wird die Hauptstadt im Fokus der überwiegend nationalen
Investoren stehen.
Denise Novic, Engel & Völkers Commercial Bern
Wohn- und Geschäftshäusern das Angebot seit Jahren wie Bümpliz bei rund 3’200 CHF/m2. Die Renditen liegen
deutlich. Beliebte Investitionsobjekte finden sich insbe- innerhalb des Stadtgebietes bei rund 3.25 %.
sondere in den guten und mittleren Lagen des zentralen
Stadtbereichs wie den Quartieren Breitenrain, Lorraine Konstantes Mietpreisniveau
und Länggass. Auf der Verkäuferseite stehen den profes- Die durchschnittlichen Angebotsmieten für Bestandsim-
sionellen Anlegern überwiegend kleinere Bestandshalter mobilien zeigen sich seit Jahren wenig volatil. Während
mit lokalem oder regionalem Hintergrund gegenüber. sie 2012 mit 22.68 CHF/m2 noch ein wenig höher lagen,
wurden im 1. Halbjahr 2017 Wohnungen für durch-
Wohnungsüberhang im Umland schnittlich 21.83 CHF/m2 angeboten. Dabei differiert das
Der Wohnungsmarkt in der Agglomeration Bern hat sich Mietpreisniveau in der Stadt deutlich: In den sehr guten
durch viele realisierte Projektentwicklungen entspannt. Lagen im Zentrum wurden zuletzt durchschnittlich bis zu
Während im Berner Umland mittlerweile sogar ein 37.65 CHF/m2 aufgerufen. Die günstigsten Angebots-
Überangebot besteht, herrscht im Berner Stadtgebiet mieten sind mit 17.65 CHF/m2 im peripher gelegenen
nach wie vor eine hohe Nachfrage nach Wohnraum. Die Murifeld registriert worden.
Leerstandsquote liegt hier mit 0.5 % (2016) weiterhin
auf einem tiefen Niveau. Ausschlaggebende Standort- STEK 2016 gibt Weg vor
faktoren für Wohnungssuchende sind dabei oftmals ein Das ehrgeizige Ziel in den kommenden 15 Jahren um
urbanes und attraktives Lebensumfeld sowie eine gute 17’000 Einwohner zu wachsen und 15’000 neue Arbeits-
Verkehrsinfrastruktur. Zwar befindet sich die Bauaktivi- plätze zu generieren, wurde seitens der Stadt im Stadt
tät mit mehr als 2’400 zwischen 2012 und 2016 fertigge- entwicklungskonzept (STEK) 2016 manifestiert. Die
stellten Wohnungen auf einem hohen Niveau, nichts‑ Schaffung von neuem Wohnraum soll dabei überwiegend
destotrotz dürfte der hohe Druck auf den städtischen durch Nachverdichtung erfolgen, wobei der Fokus auf
Wohnungsmarkt zumindest mittelfristig andauern. preisgünstigem Wohnungsbau liegt. Dagegen plant das
Immobilienunternehmen Swiss Prime Site die Umnut-
Preisanstiege im Stadtgebiet zung der Schönburg zu exklusiven Mietwohnungen mit
Aufgrund der hohen Nachfrage sind die Immobilienpreise 135 Einheiten. Auf dem Meinen Areal in Mattenhof will
für Wohn- und Geschäftshäuser im Jahr 2017 erneut zudem die PAT-BVG ab 2020 ein neues Quartierzentrum
gestiegen. Ein großer Wettbewerb herrscht insbesondere entwickeln.
beim Erwerb von Core-Objekten. Um die standortbeding-
ten Unterschiede aufzuzeigen, wurde eine Mietniveau Ausblick
karte erstellt sowie ein Beispielobjekt definiert, welches Die Stadt an der Aare überzeugt nicht nur mit einem
die Vergleichbarkeit der Preise, Mieten und Renditen stetigen Zuwachs der Bevölkerung, sondern verfügt
zwischen den einzelnen Quartieren ermöglicht. In den als Hauptstadt auch über das größte Verwaltungszent-
besten Zentrumslagen liegen die maximal erzielbaren rum der Schweiz. Inwieweit die Regulierungsdichte, wie
Quadratmeterpreise für gut erhaltene Objekte mit acht beispielsweise strengere Raumplanungsgesetze, Bau-
Wohneinheiten bei 8’500 CHF/m2. Das Preisspektrum für auflagen oder die „Lex Koller“, die Nachfrage nach
Wohn- und Geschäftshäuser neueren Baujahres mit Wohn- und Geschäftshäusern beeinflussen werden,
durchschnittlicher Ausstattung beginnt in den Randlagen bleibt abzuwarten.
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 · BernStatistik Stadt Bern), Ø-Miete (1. Hj. 2017, Engel & Völkers Commercial auf Basis von Wüest & Partner). Alle Informationen wurden von uns mit grösstmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die
Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations-
Die Angaben zur Standort- und Marktentwicklung haben folgende Bezüge und Quellen: Bevölkerung (2016, Statistik Stadt Bern), Kaufkraft (2016, MB-Research), Leerstand (2016,
Gemeinde Bern - Durchschnittliche monatliche Angebotsmieten (CHF/m2) nach Quartieren
Felsenau
19.21
AARE
Breitfeld
und Datenlage: August 2017. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH.
22.49
Lorraine Beundenfeld
Neufeld Engeried Breitenrain
23.55 19.67
22.37 21.59 20.58
Spitalacker
22.68
Bethlehem Muesmatt Länggasse
17.99 22.05 22.97 Altenberg
Stadtbach 24.14
26.62 Rotes Quartier Weisses Quartier
Schosshalde
37.65 29.12
20.99
Grünes Quartier
Schwarzes Quartier
Stöckacker Monbijou 22.99
27.39
19.82 22.14
Mattenhof Gryphenhübeli
21.10 23.22
Sandrain Murifeld
Oberbottigen 23.16 Kirchenfeld 17.65
Bümpliz 24.01
19.67 Holligen Weissenstein
18.79
20.03 19.61 Weissenbühl
21.01 Brunnadern
20.10
Quelle: Engel & Völkers Commercial auf Basis der ausgewerteten Inserate von Wüest & Partner
Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage
Gewässer
26.62 – 37.65 CHF/m2 21.59 – 24.14 CHF/m2 19.61 – 21.10 CHF/m2 17.65 – 19.21 CHF/m2
WGH-Preis in CHF/m2* Durchschnittliche Nettorendite in %*
2016 2017 2016 2017
Sehr gute Lage 6’000 – 8’200 6’200 – 8’500 Sehr gute Lage 3.35 3.24
Gute Lage 4’950–6’900 5’150 – 7’150 Gute Lage 3.35 3.24
Mittlere Lage 4’300 – 6’000 4’500 – 6’200 Mittlere Lage 3.35 3.24
Einfache Lage 3’050 – 5’050 3’200 – 5’250 Einfache Lage 3.35 3.25
Quelle: Engel & Völkers Commercial auf Basis von FPRE Quelle: FPRE, Engel & Völkers Commercial
*Die Preisspannen und Renditen beruhen auf einem modellierten Beispielobjekt, bei dem unter Konstanthaltung aller übrigen Variablen lediglich die Merkmale Ausstattung und Mikrolage variieren.
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 · BernEV Swiss Properties AG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial Schweiz AG Gerechtigkeitsgasse 57 · 3011 Bern Tel. +41-(0)31310-06 70 · BernCommercial@engelvoelkers.com
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