Wohnimmobilien Marktübersicht Düsseldorf - Kaufpreise für Häuser, Eigentumswohnungen und Bauland sowie Mietpreise, aktuelle Projekte, Trends und ...
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Wohnimmobilien
Marktübersicht
Düsseldorf
Kaufpreise für Häuser,
Eigentumswohnungen
und Bauland sowie
Mietpreise, aktuelle
Projekte, Trends und
Perspektiven.
Juni 20152
WOHNIMMOBILIENMARKT
Düsseldorf
DÜSSELDORF:
DIE MIETEN UND PREISE AUF EINEN BLICK
KREFELD
Witt- B8
laer A 52
Anger- HEILIGEN-
mund HAUS
Kaisers-
werth
Kalkum
A 44 RATINGEN L 422
MEER- Lo- o
BUSCH hausen
Unter- Rath
Rhein Stockum rath
Golz- METT-
B9 heim B7 MANN
Lörick Luden-
berg B7
Deren- Grafen-
dorf berg A3
A 52 Ober- Düssel-
Gerres-
kassel tal
Heerdt Flin- heim
gern
City Lieren- ERKRATH
NEUSS
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hausen
Hamm Unter-
Bilk
bach
B1 Eller
A 46
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A 46 holz HILDEN
Himmel- B 8
geist
Itter Ben-
6 rath
B 477
A 57 Urden-
bach LANGEN-
DORMAGEN Garath FELD
A 59
©
HypoVereinsbank
B9
sehr gute Lage mittlere Lage Sonderfl äche sonstige Städte und Orte Gewässer Autobahn
gute Lage einfache Lage Gewerbe / Industrie Grünfl äche Stadtgrenze Hauptverkehrsstraße
Eisenbahnlinie
Lage sehr gut gut mittel einfach
Mietpreise (Neuvermietung)1
€ / m2 Wfl . zzgl. NK 12,50 – 17,00 10,00 – 13,00 7,75 – 11,00 6,50 – 8,00
Trend
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf)1
€ / m2 Wfl . 5.000 – 7.900* 4.000 – 5.900 3.000 – 4.300 geringes Angebot
Trend
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf)2
bezugsfrei – € / m2 Wfl . 3.500 – 5.900 2.800 – 3.900 1.900 – 2.900 1.400 – 2.000
Trend
Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre)
Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. €) ab 750 550 – 750 450 – 580 geringes Angebot
Doppelhaushälften 4 (in Tsd. €) geringes Angebot 480 – 630 400 – 500 330 – 430
Reihenhäuser 5 (in Tsd. €) geringes Angebot 450 – 550 360 – 480 300 – 370
Bauland 6 (in € / m2) 800 – 1.700 610 – 820 520 – 650 360 – 560
Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen 1
Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m2 Wohnfl äche
groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels können die Lagequalität und damit 2
Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m2 Wohnfl äche
die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage 3
mit ca. 140 m2 Wohnfl äche
innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem 4
mit ca. 125 m2 Wohnfl äche
Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. 5
mit ca. 115 m2 Wohnfl äche
6
durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbau
grundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7
Stand: Mai 2015 ©HypoVereinsbank * für große Luxus und Penthousewohnungen liegen die Preise noch deutlich darüber3
DIE MARKTÜBERSICHT
Rahmenbedingungen Demografie
• Zentral an der Schnittstelle von Ruhrgebiet und der Rhein • Düsseldorf ist eine wachsende Stadt. Seit dem Jahr 2000
schiene gelegen, zählt Düsseldorf zu den fünf wichtigsten wohnen immer mehr Menschen in der nordrheinwest
Wirtschaftszentren Deutschlands. In Europa gilt die nord fälischen Landeshauptstadt; seit dem Zensus 2011 noch
rheinwestfälische Landeshauptstadt als einer der führen einmal rund 9.000 Personen zusätzlich (rund 1,5 %). Die
den Handels, Dienstleistungs und Medienstandorte. An Steigerung resultiert vor allem aus immer höheren Wan
sässig sind u. a. Banken, Versicherungen, Wirtschaftsprüfer, derungsüberschüssen. Das heißt, es ziehen deutlich mehr
Werbeagenturen, Mode und Medienunternehmen sowie Menschen zu als fort. Seit etwa 2005 steigt die Zahl der Zu
Unternehmen der Branche Informations und Telekommu wanderer, die überwiegend wegen eines Arbeitsplatzes oder
nikationstechnologie. zu Ausbildungszwecken nach Düsseldorf kommen. Gleich
• Dank einer sehr differenzierten Branchenstruktur entwickelt zeitig verringert sich der Sterbeüberschuss (kaum noch
sich die Wirtschaft seit Jahren positiv mit steigenden Be mehr Sterbe als Geburtenfälle). Diese Trends werden jünge
schäftigtenzahlen. Allein in den vergangenen fünf Jahren ren Prognosen (aus 2012) zufolge weiter andauern. Die für
sind in der Stadt mehr als 5 % sozialversicherungspflichtig 2015 prognostizierte Zahl von 600.000 Personen ist bereits
Beschäftigte hinzugekommen. heute weit übertroffen, was auf einen deutlich positiveren
• Düsseldorf punktet zudem durch seine hervorragende Verlauf hindeutet.
Verkehrsanbindung, die der leistungsstarke Düsseldorfer • Parallel zum Einwohnerzuwachs stieg im selben Ausmaß
Flughafen, die zwei ICEFernbahnhöfe in der Innenstadt die Zahl der Haushalte um mehr als 4 % bzw. um rund
und am Flughafen sowie diverse nahegelegene Autobahnen 13.600 zusätzliche Lebensgemeinschaften an. Bemerkens
gewährleisten. wert ist zudem, dass in Düsseldorf mittlerweile etwa die
• Eine große Zahl wohlhabender Haushalte sorgt für eine weit Hälfte aller Haushalte als Einpersonenhaushalt lebt.
überdurchschnittliche Kaufkraft der Bevölkerung, obwohl • Obwohl viele junge Menschen zuziehen und wieder mehr
sich die Arbeitslosenquote geringfügig über dem Landes Kinder geboren werden, ist trotzdem – wenn auch verzögert –
durchschnitt von NordrheinWestfalen bewegt. mit einer fortschreitenden Alterung großer Bevölkerungs
anteile zu rechnen. Dies sorgt für eine Pluralisierung der
Lebensformen. Zusammengenommen mit dem Trend zur
Haushaltsverkleinerung steigt der Bedarf an unterschied
lichen und vielfältigen Wohnkonzepten.
Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Entwicklung der Bevölkerungs- und Haushaltszahlen
Beschäftigten 2000 – 2014 von 2000 – 2020
Index: 2000 = 100 Index: 2000 = 100
110 110
108 Prognose
108
106
106
104
102 104
100 102
98
100
96
98
94
92 96
90 94
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2000 2005 2010 2015 2020
Düsseldorf Deutschland Bevölkerung Haushalte
jeweils zum 30.06. des Jahres; Quelle: HypoVereinsbank 2015 Quelle: Stat.Landesamt NRW: Mikrozensus, Bevölkerungsstatistik4
Kennzeichen des Wohnungsmarktes Wohnungsprogramm der Stadt
• Der Düsseldorfer Wohnungsmarkt gilt als überaus solide, • Im Handlungskonzept „ZUKUNFT WOHNEN.DÜSSELDORF“
weshalb er nicht nur bei Eigennutzern sondern auch bei wurden die zahlreichen bestehenden Aktivitäten der Stadt
nationalen wie internationalen Kapitalanlegern sehr beliebt verstärkt, weiterentwickelt und die Kompetenzen gebündelt.
ist. Ziel ist es, Wohnraum in allen Preissegmenten zu schaffen,
• Der Wohnungsmarkt der Landeshauptstadt erlebt eine an ohne auf hohe städtebauliche und architektonische Qua
haltende Boomphase mit positiver Preisentwicklung in fast lität zu verzichten. Da die Flächenressourcen der Landes
allen Wohnimmobiliensparten. hauptstadt bekanntermaßen knapp sind, sollen zukünftig
• Spätestens seit 2010 ist die Nachfrage nach Wohnimmo Innen vor Außenentwicklung präferiert und vorrangig Kon
bilien als Kapitalanlage und wegen der verstärkten Zu versionsflächen sowie Industriebrachen aktiviert werden.
züge überaus stark, wobei vor allem die Niedrigzinsphase • Um den günstigen Wohnungsbau zu fördern wird bei allen
das Marktgeschehen stimuliert. Ein zunehmender Mangel neuen Wohnbauprojekten mit mehr als 100 Wohnungen
an Objekten beflügelt zusätzlich die positive Preisentwick u. a. eine Quote von 20 % für bezahlbaren Wohnraum zur
lung, wenngleich die Entwicklung in einzelnen Immobilien Miete oder zum Erwerb eingeführt. Eine weitere Förderung
segmenten nunmehr an Fahrt verliert. besteht im Investorenprogramm „Innovativer Mietwoh
• Eine beschleunigte Preisentwicklung ist zurzeit im unteren nungsbau zu günstigen Konditionen“. Wesentlicher Beitrag
und mittleren Preissegment zu beobachten. Dagegen hat der Stadt ist hierbei die Gewährung günstiger Konditionen
der Nachfragedruck im gehobenen Preissegment nach für städtische Flächen. Bedingung dafür ist eine Mietpreis
gelassen. Hier verlängern sich die Vermarktungszeiten und bindung für 10 Jahre.
der Preisanstieg beruhigt sich. • Angesichts der Flächenknappheit forciert die Stadt des
• Die Landeshauptstadt zählt zu den sechs höchstverdichte Weiteren die Umwandlung von Büro zu Wohnflächen. Seit
ten Städten Deutschlands. Dies führt zu erheblichen Pro dem Jahr 2006 sind bereits 150.000 m² neue Wohnflächen
blemen bei der Baulandmobilisierung und zu einem weiter in ehemaligen Büroräumen entstanden, allein 15 Projekte
steigenden Bodenpreisniveau. sind im Jahr 2013 angestoßen worden (65.000 m² Wfl).
• Die teuersten sowie besten Lagen befinden sich im Norden, Das zurzeit größte Projekt ist das ThyssenTradeCenter, in
in Rheinnähe und in den östlichen Bezirken. dem 360 Wohnungen entstehen.
• 2011 erreichte die Wohnbautätigkeit nach offiziellen An • Eine weitere durch die Flächenknappheit bedingte Maß
gaben mit nur 411 neuen Wohnungen seinen bisherigen nahme ist die Konzentration auf den Geschosswohnungs
absoluten Tiefpunkt in diesem Jahrtausend. Inoffiziell wird neubau, der in exponierten und hochwertigen Lagen auch
jedoch von rd. 1.000 neuen Wohnungen ausgegangen (z. B. in Form von Hochhäusern erfolgen soll. So werden zur
Schätzung JLL). Seither stieg das Volumen der fertiggestell zeit mehrere Wohntürme im Quartier Central gebaut bzw.
ten Wohnungen auf über 1.000, zuletzt sogar deutlich. vermarktet („Pandion Le Grand“, „Pandion d’Or“, „Ciel et
Dennoch wird der in einer älteren Prognose der Stadt auf Terre“), oder der Tower im Projekt „Rheinkilometer740“.
jährlich 1.700 neue Wohnungen bezifferte Bedarf (bis zum
Jahr 2020) erneut nicht gedeckt. Erst die jüngeren Geneh
migungszahlen lassen nunmehr ein bedarfsgerechtes Volu
men erwarten. Wohnungsbau in Düsseldorf
fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden
2.000
1.500
1.000
2015 Trend
Einwohnerstand (09 / 2014) 602.555 500
Arbeitslosenquote (04 / 2015) 8,6 %
(Stadt; alle zivilen Erwerbspersonen)
Kaufkraftkennziffer 120,7 0
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014*
(Bundesdurchschnitt = 100)
Mietwohnungen 1 und 2Fam.Häuser
Fertiggestellte Wohnungen
in neuen Wohngebäuden (2013) 1.267 Eigentumswohnungen Baugenehmigungen insgesamt
* Baufertigstellungen 2015: Schätzung HVB
Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit Quelle: Statistisches Landesamt NRW5
Markt für Baugrundstücke und Eigenheime Markt für Mietwohnungen
• Düsseldorf ist angesichts des hohen Bebauungsgrads tradi • Düsseldorf zählt zu den zehn Städten Deutschlands mit
tionell durch ein sehr begrenztes Angebot an Eigenheimen sowohl dem höchsten Mieteranteil als auch dem höchs
und Baugrundstücken geprägt. ten Mietniveau. Rund 80 % der Haushalte wohnen nicht im
• Verstärkt durch den Immobilienboom ist der Nachfrage Eigentum. Die Nachfrage nach Mietobjekten ist dement
überhang – vor allem im bezahlbaren Bereich – mittlerweile sprechend hoch und wird durch die große Zahl der Zuzügler
erheblich, die Boden und Häuserpreise ziehen auf breiter noch verstärkt.
Front stark an. • Das Jahr 2014 war im Vergleich zu den wachstumsstarken
• Anders als in den anderen Segmenten hat sich daher die Vorjahren von einem abgeschwächten Preisanstieg der
Preisentwicklung jüngst eher noch beschleunigt. Alleine in Durchschnittsmiete gekennzeichnet.
den letzten vier Jahren wurden dreimal Preissteigerungen • Er betrug in guten Lagen eigenen Erhebungen zufolge in
für Bauland von jeweils 10 % registriert. Grundstücke in nerhalb der vergangenen fünf Jahre mehr als 22 % und hat
Spitzenlagen sind nicht unter 1.000 € / m² zu bekommen, sich nun im letzten Jahr verlangsamt.
womit Düsseldorf in diesem Segment zu den teuersten • Dabei entwickeln sich die Lagen unterschiedlich: überdurch
Städten Deutschlands zählt. schnittliche und zentrale Lagen legen kaum zu, mittlere
• Parallel zu den Bodenpreisen steigen auch die Preise für Lagen verteuern sich hingegen deutlich. Auch einzelne ein
Eigenheime stark. Daher etablieren sich Townhouses als fache Lagen geraten in den Sog des nachfragebedingten
baugrundsparende Alternative (z. B. „HeinrichHeine Aufwärtstrends.
Gärten“; „Le Quartier Central“, „Grafental“). • Entsprechend des Verhältnisses von Nachfrage und Angebot
• Das Angebot an Grundstücken für den Eigenheimbau fo sind sowohl kleine als auch große Wohnungen im Schnitt
kussiert sich derzeit auf die Großmaßnahme „Am Quellen deutlich teurer als Einheiten mittlerer Größe.
busch“. Mehrere kleinere Flächen (z. B. „An der Buschgasse“ / • Trotz eines wachsenden Angebots an großen Wohnungen
Angermund) oder Lückenbebauungen ergänzen das knappe (eine nicht unerhebliche Anzahl an großen Neubauwohnun
Angebot. Im kommenden Jahr könnten in der „MaxPlank gen wird als Kapitalanlage vermietet), bleibt das Mietniveau
Straße“ / Düsseltal eine Fläche für rund 40 Häuser und in für familientaugliche Wohnungen angesichts des hohen
Eller „An der Eselsfurt“ für etwa 30 Häuser hinzukommen. Anteil an Neubauwohnungen hoch.
• Wegen der günstigen Vermietungs und Vermarktungs
Bevorzugte Villen- und Einfamilienhausgebiete perspektiven springt nunmehr auch der Mietwohnungsbau
Zu den gehobenen Wohnlagen mit aufgelockerter, überwie an. Mit rund 790 neuen Wohnungen (inkl. Wohnheimplätze)
gender Villen und Einfamilienhausbebauung zählen vor wurden bereits im Jahr 2013 mit Ausnahmen des Jahres
allem Stadtteile in Rheinnähe oder am östlichen Stadtrand: 2000 die mit Abstand meisten Einheiten in diesem Jahr
Wittlaer, Kaiserswerth, Golzheim, Stockum, Düsseltal, tausend fertiggestellt.
Ludenberg, Hubbelrath, Himmelgeist und Teile von Gerres
heim, Niederkassel, Benrath, Urdenbach, Unterbach.
Grundstücke kosten hier ab etwa 600 € / m² bis 1.700 € / m².
Einfamilienhäuser werden ab 650.000 € angeboten. Mieten und Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen
Stadt Düsseldorf (gute Lage)
Index: 2000 = 100
Entwicklung der Wohnbaulandpreise Stadt Düsseldorf 150
Index: 1992 = 100
240 140
220 130
200
120
180
160 110
140
100
120
90
100
80 80
1992 1995 2000 2005 2010 2014 2000 2005 2010 2015*
Renditegrundstücke* Eigenheimgrundstücke Mieten ETW VPI – Verbraucherpreisindex
* für Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser und gemischt genutzte Häuser * 2015: Prognose HVB (Veränderungsrate = Infl ationsrate)
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf Quelle: HypoVereinsbank6
Markt für Eigentumswohnungen Neubauwohnungen zum Kauf
• Ein anhaltender Boom, der mittlerweile zu historisch hohen Zu den größten Bauprojekten mit einem breiten Angebot
Preisen geführt hat, ist kennzeichnend für dieses Marktseg an neuen Eigentumswohnungen zählen derzeit:
ment. Die Nachfrage von Eigennutzern und Kapitalanlegern
nach neuen und gebrauchten Objekten ist angesichts der • „BelsenPark“ / Oberkassel
andauernden Niedrigzinsphase nach wie vor hoch. • „Le Quartier Central“ / Pempelfort / Derendorf
• Die Anzahl der beurkundeten Verkäufe bewegt sich dem • „Gartenstadt Reizenstein“ / Mörsenbroich
entsprechend seit dem Jahr 2010 auf hohem Niveau. Parallel • „Andreasquartier“ / Altstadt
dazu sind die Preise für Neubauwohnungen (Schwerpunkt • „Grafental“ / Flingern
preis, gute Lage) seit 2009 eigenen Erhebungen zufolge um • „Rheinkilometer740“ und „Rhein VII“ / Heerdt
33 % angestiegen, allein im vergangenen Jahr um rund 6 %
(siehe Grafik Seite 5). Die Kaufpreise bewegen sich in einer Preisspanne von
• Das vergleichsweise große Angebot an Neubauwohnungen etwa 3.000 bis 6.500 € / m² (ohne Penthousewohnungen).
im gehobenen Preissegment hat für eine leichte Abschwä
chung des Preisanstiegs im TopSegment geführt, wenn
gleich die Wachstumsrate immer noch deutlich ausfällt. Luxuswohnungen
• Zurzeit ist das Bauvolumen groß. Dabei wird zunehmend im Düsseldorf besitzt einen, im Verhältnis zur Einwohnerzahl,
mittleren Preissegment sowie in mittleren Lagen gebaut. großen Markt für Luxus und Penthousewohnungen. Innen
Die durchschnittlichen Wohnungsgrößen verkleinern sich, stadtnahe Objekte zum Kauf (ab 150 m²) werden derzeit
um der anteilig wachsenden Nachfrage der Kapitalanleger in verschiedenen Stadtteilen angeboten. Wegen des ver
gerecht zu werden. gleichsweise großen Angebots und eines zunehmend
• Immer häufiger werden große Neubauprojekte in traditi verhaltenen Interesses des kaufkräftigen und teils inter
onell einfachen Lagen oder im gewerblichen Umfeld als nationalen Klientel sind die Preise nach deutlichen Wachs
integrierte Stadtquartiere entwickelt, welche dann durch tumsraten in den vergangenen Jahren zuletzt langsamer
eine eigene Lagequalität überzeugen müssen („Grafental“, gestiegen.
„HeinrichHeineGärten“). Auch das Angebot an Wohnungen
in Hochhäusern ist groß (Tower Rheinkilometer740; Pandion In Düsseldorf sind Luxus und Penthousewohnungen zu
Le Grand, Pandion d’Or, Ciel et Terre). durchschnittlichen Kaufpreisen von 6.500 bis 7.000 € / m²
• Die gute Nachfrage beflügelt zudem den Bestandsmarkt mit zu erwerben. In Einzelfällen kosten Objekte deutlich über
steigenden Preisen in allen Lagen. Selbst Wohnungen aus 10.000 € / m². Zu den teuersten NeubauProjekten der
der zweiten Hälfte des letzten Jahrtausends wurden in ho Stadt zählen u. a. („Tower Rheinkilometer740“ / Heerdt;
her Stückzahl umgesetzt, sodass der Preisauftrieb für diese „Quirinus Quartier“ / Oberkassel; „Andreas Quartier“ /
Wohnungen zuletzt am stärksten war. Altstadt).
• Angesichts der mittlerweile hohen Preise für Neu wie Alt
bauwohnungen in den bevorzugten Wohnvierteln weichen
die Interessenten verstärkt auf zentrumsnahe Gegenden mit
guter bis mittlerer Lagegunst (FlingernSüd, Bilk) oder auf Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen*
Bestände mittlerer Altersklassen aus. Dies trägt hier zu den in Düsseldorfer Stadtvierteln (in € / m2)
überdurchschnittlichen Steigerungen bei. Wohnlage
• Insgesamt lässt sich für das Segment der Eigentumswoh
nungen feststellen: Bis zum Jahr 2011 lagen die Preis sehr gut
steigerungen unterhalb der Inflationsrate. Die seitdem ho
hen Steigerungen konnten bisher noch in weiten Teilen als gut
Nachholeffekte betrachtet werden (siehe Grafik Seite 5). Die
jüngst einsetzende Abkopplung der Preisentwicklung von
den Mieten ist jedoch ein erster Indikator für eine im Hin mittel
blick auf die Rendite zunehmend ungünstige Entwicklung.
1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000
Oberkassel, Golzheim, Düsseltal
Niederkassel, Derendorf, Pempelfort
Stadtmitte, Benrath, Oberbilk, Unterbilk
Quelle: HypoVereinsbank 2015
*Neubau und neuwertig sanierter Altbau, ca. 75 m² Wohnfl äche.7
Perspektiven Wohnungsbau in den nächsten Jahren
•• Die solide Wirtschaftsstruktur, die hohe Kaufkraft und Neben den gerade in Realisierung befindlichen Groß
steigende Einwohnerzahlen stehen für günstige Rahmen projekten „Le Quartier Central“, „Gartenstadt Reizenstein“,
bedingungen, die auch weiterhin für einen wachstums „Am Quellenbusch“ und „Grafental“, mit jeweils mehr als
starken Immo bilienmarkt und einen hohen Wohnraum 1.000 Wohneinheiten, sind folgende Maßnahmen in Vor
bedarf sorgen. bereitung:
•• Zusammengenommen mit dem niedrigen Zinsniveau und
einer begrenzten Flächenverfügbarkeit sind weiterhin hohe Quartier Westfalenstraße
Umsätze und flächendeckend ansteigende Preise zu er An zentraler Stelle in Rath (Westfalenstraße / Am Gart
warten. herhof) befinden sich zwei brach liegende Betriebs-
•• Auch wenn derzeit mit der Realisierung von vier Groß grundstücke (Fläche etwa 6,7 Hektar), die u. a. mit 500
projekten in größerem Umfang Bauland zur Verfügung Geschosswohnungen überbaut werden sollen (Baubeginn
steht, bleibt die Flächenverfügbarkeit insbesondere für den ab Mitte 2015 für den südlichen Teil mit 150 Wohn
Eigenheimbau in Düsseldorf ein wichtiges Thema. einheiten).
•• Das künftig deutlich höhere Neubauvolumen und vor allem
das aktuell hohe geplante Projektvolumen im nächsten Wohnen am Forum Oberkassel
Jahrzehnt (siehe Übersicht) lassen jedoch eine Abschwä 1.000 WE, davon 950 Geschosswohnungen, sind in Heerdt
chung der Preisentwicklung bei den Mieten und den hoch unmittelbar an der Stadtgrenze zu Meerbusch auf ehemals
preisigen Eigentumswohnungen erwarten. Ein komplettes gewerblich genutzten Flächen vorgesehen (Baurecht Mitte
Ende der Preisrallye ist vorerst jedoch nicht zu erwarten. 2015).
•• Anders verhält es sich bei Eigenheimen und deren Bau
plätzen. Angesichts der immer stärkeren Fokussierung der Südwestlich Witzelstraße
Planung auf den Geschosswohnungsbau wird das eigene Hier sind im Stadtteil Bilk 550 neue Wohnungen über
Eigenheim in Düsseldorf zunehmend ein Luxusgut. Ins wiegend als Geschosswohnungen geplant (Baurecht
besondere Bauinteressenten mit begrenztem Budget müs 2016).
sen ihren Traum vom Eigenheim immer häufiger in den
Umlandkommunen verwirklichen. Mühlenquartier
Durch die Umnutzung eines ehemaligen Industrieareals
Risiken einer Marktüberhitzung südlich der Paulsmühlenstraße in Benrath entsteht Platz
•• Die rasante Preisentwicklung in den vergangenen Jahren für ca. 380 neue Geschosswohnungen (Baubeginn ab
lässt die Frage nach der Nachhaltigkeit des erreichten Miet- 2016).
und Preisniveaus aufkommen.
•• Der Blick auf die Entwicklungen der Preise für Eigentums Living Central (bisheriger Name Quartier M)
wohnungen und Mieten (in guten Lagen) einerseits und In Oberbilk sollen auf dem Areal eines Verteilerzentrums
der Steigerung des Verbraucherpreisindex andererseits der Deutschen Post AG / DHL neben zwei Hotels ca. 1.000
verdeutlicht, dass die Preissteigerungen bis etwa 2011 als Miet- und Eigentumswohnungen entstehen (Baubeginn
Nachholeffekte gewertet werden können. Seither überstei ab 2017).
gen die Immobilienwerte die allgemeine Preissteigerung.
In jüngster Zeit beginnen sich zudem die Eigentumspreise Glasmacherviertel
von der Mietentwicklung abzukoppeln. Auf dem Gelände der Gerresheimer Glashütte sind etwa
•• Wenn auch die Anstiege in Düsseldorf bisher weitgehend 1.300 Geschosswohnungen und 60 Eigenheime in der
auf fundamentalen ökonomischen Daten und nachvollzieh Planung (Baubeginn ab 2018).
baren Marktmechanismen basierten, ist diese Entwicklung
zukünftig aufmerksam zu beobachten.
•• Generell sind noch keine grundlegenden spekulativen Annette Kremer / André Bauer
Übertreibungen erkennbar und das Risiko eines deutlichen
generellen Preisrückgangs innerhalb kurzer Zeit ist gering.
•• Wenn sich das Marktgeschehen wieder beruhigt und sich
vor allem die große Zahl der Kapitalanleger zurückzieht,
sind trotzdem – vor allem bei Eigentumswohnungen –
Preiskorrekturen nach unten für Objekte mit geringen Lage-
und /oder Objektqualitäten nicht auszuschließen.Stand 06 / 2015 Ihre HVB Immobilienfinanzierungs-Spezialisten Privatkunden Unternehmer Düsseldorf Düsseldorf Gabriele KrutzkeNienhaus Peter Johannknecht Telefon: 0211 8986249 Telefon: 0211 8986322 EMail: gabriele.krutzkenienhaus@unicredit.de EMail: peter.johannknecht@unicredit.de Claudia Zehnich Telefon: 0211 8986281 EMail: claudia.zehnich@unicredit.de Private Banking Düsseldorf Klaus Eßer Telefon: 0211 8986100 EMail: klaus.esser@unicredit.de Heribert Hütten Telefon: 0211 8986511 EMail: heribert.huetten@unicredit.de Angabenvorbehalt Copyright Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informa Der Inhalt, insbesondere die enthaltenen Informationen, tionen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen. Eine Daten, Texte und Kartenmaterial, unterliegt dem Urheber Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben schutz. Eine Vervielfältigung bedarf der vorherigen Zustim können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsäußerungen ge mung der HypoVereinsbank. ben die aktuelle Einschätzung der HypoVereinsbank wieder. Für den Inhalt dieser Meinungsäußerungen und Prognosen Herausgeber kann keine Gewähr übernommen werden. Insbesondere kann UniCredit Bank AG keine Haftung für zukünftige wirtschaftliche und technische PPV3IF Entwicklungen übernommen werden. Die in dieser Publika Sederanger 5 tion enthaltenen Daten und Informationen können sich in der 80538 München Zukunft ohne vorherige Ankündigung ändern.
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