Luzerner Immo bilienmarkt - der Luzerner Kantonalbank AG - 2018 Anlageimmobilien im Fokus - LUKB
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Luzerner
Immobilienmarkt
der Luzerner Kantonalbank AG
2018
Preisindizes Berichte Anlageimmobilien
und LUKB- Wohneigentum im Fokus
Eigenheim-Index und Rendite
liegenschaften
Geschätzte Leserin,
geschätzter Leser
Stefan Studer Wohnliegenschaften bieten sich im nicht an den künftigen Bedürfnissen
Umfeld von Negativzinsen nach wie der Mieter vorbeigebaut wird. Und
vor als Alternativanlage an, weil sie genau hier kommt die LUKB mit
Aussicht auf stabile Renditen und ihrer Immobilienkompetenz im Pla
Einkommensströme versprechen. nungsprozess ins Spiel.
Entsprechend ist die Nachfrage nach
Renditeliegenschaften in den letzten Seit Jahren sind wir die unangefoch
Jahren kontinuierlich gestiegen. tene Marktführerin für Immobilien
Damit einher gingen auch Preissteige finanzierungen im Wirtschaftsraum
rungen für solche Mietobjekte. Wie Luzern. Dank unserer Immobilien-
die im Februar 2018 erschienene Stu und Finanzierungsberatung kennen
die von Wüest Partner AG aufzeigt, wir den Liegenschaftsmarkt der Zent
setzen viele Investoren zwar weiter ralschweiz sehr genau und wissen,
auf Wohnliegenschaften – investieren wo und wie sich die Marktteilnehmer
02 | Editorial jedoch damit kontinuierlich in Kapa bewegen. Diesen Informationsvor
03 | Im Überblick zitäten, die vom Mietermarkt nur sprung lassen wir in unsere Bera
04 | Eigentumswohnungen noch teilweise absorbiert werden. tungsmandate einfliessen und unter
06 | Einfamilienhäuser Die Folgen: zunehmend Leerstände stützen unsere Kunden dabei
08 | Renditeliegenschaften in den Wohnliegenschaften, stagnie professionell, eine Renditeliegen
09 | Anlageimmobilien im Fokus rende bis sinkende Mieten und damit schaft marktgerecht zu definieren
verbunden tiefere Renditen – auch im und umzusetzen.
Kanton Luzern.
Lassen Sie sich überzeugen – wir
Die Studie von Wüest Partner AG freuen uns, Teil Ihres Erfolgs zu sein!
und auch andere Wirtschaftsprogno
sen gehen jedoch davon aus, dass der
Zenit der Bautätigkeit langsam über
schritten ist. Neu bewilligte Wohnlie
genschaften konzentrieren sich vor Stefan Studer
allem dort, wo die Leerstände tief Mitglied der Geschäftsleitung
sind und die Mieter gerne wohnen: Leiter Departement Privat- und
zentral gelegen und gut erschlossen, Gewerbekunden
in der Stadt Luzern sowie in den
Agglomerationsgemeinden. In diesem
Zusammenhang scheint mir wichtig,
dass mit den geplanten Neubauten
2 | Luzerner Immobilienmarkt 2018Im Überblick
Wohneigentum ist im Kanton Luzern ungebrochen LUKB-Eigenheim-Index
begehrt. Sowohl Stockwerkeigentum als auch Einfamili Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser
175
enhäuser werden hier stark nachgefragt. Gerade Letztere
werden aber aufgrund der fortlaufenden Verknappung 150
von Landreserven immer seltener erstellt, und so kann das 125
inserierte Angebot mit der Nachfrage kaum Schritt hal
100
ten. Und im kantonalen Mehrfamilienhaussegment kon
zentrieren sich die Investoren noch immer stark auf den
07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17
Mietwohnungsbau, wodurch auch die Produktion von
Eigentumswohnungen in den Hintergrund gerückt ist. Transaktionspreise (Index 1. Quartal 2007 = 100)
Gehobene Objekte Mittlere Objekte Einfache Objekte
Die anhaltende Kauffreude hat im vergangenen Jahr dazu
geführt, dass das Wachstum der Eigenheimpreise wieder Dieser Index zeigt die Entwicklung der Handänderungs
an Fahrt aufgenommen hat. Das leicht überdurchschnitt preise im Kanton Luzern. Dahinter stehen reale
liche Bevölkerungswachstum von 1.2 Prozent ist hier ein Transaktionen von Eigentumswohnungen und Einfamili
wichtiger Nachfragetreiber (ganze Schweiz: 1.1 Prozent). enhäusern.
Zudem ist Wohneigentum im derzeitigen Niedrigzinsum
feld eine beliebte Anlagemöglichkeit.
Das Interesse am Erwerb eines Eigenheims wird wohl Immobilienmarkt-Trends 2018
auch im kommenden Jahr nicht nachlassen. Der Kanton Kanton Luzern Angebot Nachfrage Preise
Luzern ist als Wohn- und Arbeitsstandort sehr gesucht Eigentumswohnungen
und die Aussichten für die Luzerner Wirtschaft sind mit Einfamilienhäuser
einem erwarteten BIP-Wachstum von 1.8 Prozent verhei Renditeliegenschaften Wohnen
Renditeliegenschaften Geschäft
ssungsvoll. Überdies dürften die Zinskonditionen attrak
Veränderung gegenüber Vorjahr
tiv bleiben, was die Nachfrage nach Wohneigentum
zusätzlich stützt.
Impressum
Der «Luzerner Immobilienmarkt» wird jährlich vom Immobilienberatungsunternehmen
Wüest Partner AG (Zürich) im Auftrag der Luzerner Kantonalbank erstellt. Datenquellen sind
das Statistische Amt des Kantons Luzern, das Bundesamt für Statistik, das Staatssekretariat
für Wirtschaft, die Schweizerische Nationalbank, der Baublatt Info-Dienst, Realmatch 360 und
die Datenbestände der Wüest Partner AG.
Redaktionsschluss für die vorliegende Publikation war der 1. Februar 2018. Weitere Informationen
finden Sie unter lukb.ch/immomarkt
Luzerner Immobilienmarkt 2018 | 3Eigentumswohnungen
Konstant hohe Nachfrage
Die Preise für Stockwerkeigentum haben jüngst in sämtli
chen Luzerner Regionen wieder angezogen. Im Herbst
2017 war eine gängige Eigentumswohnung im kantonalen
Mittel um 3.4 Prozent teurer als im Vorjahr. Gefragt sind
aber immer noch vor allem kleinere und preisgünstige
Wohnungen: Deren Verkaufspreise verzeichneten mit
Preise für Eigentums
einem Plus von 6.4 Prozent über den gleichen Zeitraum wohnungen im Kanton
den grössten Zuwachs. Grund für den Ansturm auf solche Luzern
Objekte ist das mitunter hohe Preisniveau einiger Preise in CHF/m2 Eine detaillierte
Gemeinden. In der Stadt Luzern etwa kostet eine neuwer Unter 5 000 Liste der Gemein-
tige Wohnung mit 120 Quadratmetern Wohnfläche im 5 000 – 5 500 den ist auf Seite 11
5 500 – 6 000 zu finden.
Mittel rund 1.2 Millionen Franken, was Kaufinteressen 6 000 – 6 500
ten häufig dazu veranlasst, Abstriche bei Grösse und Stan Über 6 500
dard zu machen. Eigentumswohnungen in den gehobe
nen Preisklassen waren im Jahr 2017 denn auch zeitweise
wieder Wertkorrekturen ausgesetzt. Markttrends für Eigentumswohnungen 2018
Region Angebot Nachfrage Preise
Neben der Beliebtheit von Wohneigentum wirkt im Kan Stadt Luzern und Seegemeinden
ton Luzern auch die geringe Verfügbarkeit von geeigneten Agglomeration Luzern
Objekten preistreibend: Im dritten Quartal 2017 standen Sempachersee
Seetal plus
kantonsweit nur noch 3 Prozent des Bestandes zum Ver
Willisau
kauf (Schweizer Durchschnitt: knapp 5 Prozent). Die Aus Entlebuch
wahl ist hier schon seit Längerem dünn gesät, und die Veränderung gegenüber Vorjahr
Neuproduktion ist zuletzt etwas ins Stocken geraten. Auf
das magere Angebot trifft eine sehr rege Nachfrage, denn
die Finanzierungskonditionen sind nach wie vor günstig. Wohnobjekte eingereicht, die für den Verkauf bestimmt
Entsprechend kurz sind im Kanton Luzern die Vermark sind. Die Situation wird sich dadurch zwar nicht substan
tungszeiten. So liegt etwa in der stark nachgefragten ziell entspannen, liegt doch das geplante Bauvolumen
Region Luzern sowie den umliegenden Agglomerations weiterhin unter dem Mittel der vergangenen fünf Jahre;
gemeinden die Dauer zwischen Insertionsbeginn und aber zumindest punktuell dürfte sich die Wohnungsaus
Verkauf bei durchschnittlich 60 Tagen und damit weit wahl längerfristig vergrössern. Die meisten Bauanträge
unter dem nationalen Mittel von 75 Tagen. sind in der Stadt Luzern und Seegemeinden auszuma
chen, wo gleichzeitig ein hohes Kaufinteresse besteht.
Bautätigkeit bleibt verhalten Daneben sind auch in der Region Willisau und im Seetal
Das Wohnungsangebot dürfte vorerst gering bleiben, neue Projekte mit Stockwerkeigentum vorgesehen. Auf
denn die Produktion wird in diesem Jahr weiter zurück lange Sicht könnte zudem in der Gemeinde Sursee eine
gefahren: Ende 2017 warteten im gesamten Kanton rund grossflächige Arealüberbauung das Angebot prägen: Nahe
30 Prozent weniger Eigentumswohnungen auf den Bau beim Bahnhof ist mit dem Projekt «Parkavenue» die
start als noch im Vorjahr. Einige Investoren reagieren Errichtung eines neuen Stadtteils geplant. Über einen
jetzt auf den Nachfrageüberhang. So wurden in einzelnen Zeithorizont von 15 Jahren soll hier ein Mix aus 400 kos
Regionen jüngst wieder vermehrt Neubaugesuche für tengünstigen Miet- und Eigentumswohnungen entstehen.
4 | Luzerner Immobilienmarkt 2018Angebote Eigentumswohnungen
Schweiz Kanton Luzern Stadt Luzern und Seegemeinden Agglomeration Luzern
500 20 %
400 16 %
300 12 %
200 8%
100 4%
07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17
Sempachersee Seetal plus Willisau Entlebuch
500 20 %
400 16 %
300 12 %
200 8%
100 4%
07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17
Neubaugesuche (linke Skala: Index 1. Quartal 2007 = 100; Regionen Willisau und Entlebuch: 1. Quartal 2011 = 100)
Angebotsziffer (rechte Skala: Angebot in Prozent des Bestands; Werte über 20 % beschnitten)
Preise Eigentumswohnungen
Schweiz Kanton Luzern Stadt Luzern und Seegemeinden Agglomeration Luzern
200
175
150
125
100
07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17
Sempachersee Seetal plus Willisau Entlebuch
200
175
150
125
100
07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17
Transaktionspreise (Index 1. Quartal 2007 = 100)
Gehobene Objekte Mittlere Objekte Einfache Objekte
Weitere Preisanstiege zu erwarten
Der Kanton Luzern zählt zu den beliebtesten Wohnregio Im Segment der Eigentumswohnungen sind damit weitere
nen der Schweiz, der konjunkturelle Ausblick für 2018 Preisanstiege möglich, zumal sich das spärliche Angebot
präsentiert sich günstig – und damit auch die Rahmenbe vorerst nicht nennenswert vermehren wird. Allerdings
dingungen für die Luzerner Eigenheimmärkte. So ist im steht bei vielen Kaufinteressenten das Preis-Leistungs-
kommenden Jahr mit einem steten Zuzug und einem ent Verhältnis im Vordergrund, denn vielerorts im Kanton
sprechend grossen Bedarf an Wohnraum zu rechnen. Luzern bewegen sich die Verkaufspreise bereits auf hohem
Zudem bleibt der Erwerb von Wohneigentum dank stabi Niveau. Gute Vermarktungschancen haben insbesondere
ler Einkommensaussichten und tiefer Zinsen attraktiv. preiswertere Wohnungen an gut erschlossenen Lagen.
Luzerner Immobilienmarkt 2018 | 5Einfamilienhäuser
Einfamilienhäuser sind heiss begehrt
Der Wunsch nach einem eigenen Haus ist im Kanton
Luzern nach wie vor gross. Das zeigt unter anderem die
erneut gewachsene Zahl an Suchabos, die auf diversen
Immobilienportalen geschaltet sind. Aber auch wenn
viele Haushalte im Kanton Luzern über verhältnismässig
hohe Einkommen verfügen, kann sich längst nicht mehr
die Mehrzahl der Wohneigentumskäufer diese Wohnform
Preise für Einfamilien
leisten – zumindest nicht an den zentral gelegenen und häuser im Kanton Luzern
entsprechend höherpreisigen Standorten. So werden in Preise in CHF/m2 Eine detaillierte
der Stadt Luzern und den Seegemeinden inzwischen Ver Unter 5 000 Liste der Gemein-
kaufspreise von 1.6 bis 2 Millionen Franken für ein mit 5 000 – 5 500 den ist auf Seite 11
5 500 – 6 000 zu finden.
telgrosses Haus veranschlagt. Auch in der Agglomeration 6 000 – 6 500
müssen oft mehr als 1.4 Millionen Franken budgetiert Über 6 500
werden. Und die Preise bewegen sich im Kanton Luzern
unentwegt nach oben: Im vergangenen Jahr wurde ein
mittlerer Anstieg von 2.5 Prozent für ein Standard-Einfa Markttrends für Einfamilienhäuser 2018
milienhaus beobachtet (Schweizer Durchschnitt: 1.9 Pro Region Angebot Nachfrage Preise
zent). Die grössten Wertzunahmen verzeichnete dabei Stadt Luzern und Seegemeinden
mit einem Plus von 4.2 Prozent das Luzerner Seetal. Diese Agglomeration Luzern
Region geniesst aufgrund der guten Verkehrsanbindung Sempachersee
Seetal plus
an das Arbeitsplatzzentrum Luzern eine hohe Attraktivi
Willisau
tät. Dass sich die Preise in den meisten Seetaler Gemein Entlebuch
den noch unterhalb der Marke von einer Million Franken Veränderung gegenüber Vorjahr
bewegen, stimuliert die Nachfrage nach Wohneigentum
zusätzlich.
Kaufobjekte werden älter und kleiner
Während das Kaufinteresse nicht nachzulassen scheint, Dass in den vergangenen Jahren kaum neue Einfamilien
schwächelt auch im Luzerner Einfamilienhausmarkt die häuser erstellt wurden, zeigt sich auch im steigenden
Neubautätigkeit: Während der vergangenen zwölf Monate Alter der gehandelten Objekte. So lag im Jahr 2017 das
wurden im gesamten Kanton rund 15 Prozent weniger Durchschnittsalter bei 30 Jahren und damit 9 Jahre über
Baubewilligungen erteilt als noch vor zwei Jahren und jenem der noch vor zehn Jahren gehandelten Objekte.
40 Prozent weniger als vor zehn Jahren. Entsprechend Gleichzeitig hat der Neubauanteil abgenommen: Ledig
wenige Einfamilienhäuser sind aktuell auf dem Markt lich 17 Prozent der Häuser, die aktuell die Hand wech
verfügbar. Inzwischen werden nicht einmal 2 Prozent des seln, sind neueren Baujahres. Und wegen der zum Teil
Bestandes zum Kauf angeboten, wobei in den Luzerner stattlichen Preise werden im Kanton Luzern vermehrt
Agglomerationsgemeinden die Auswahl besonders dürftig kleinere und einfach ausgebaute Objekte gekauft.
ausfällt. Diese Entwicklung hängt – vor allem in den urba Dadurch ist in den letzten Jahren der Anteil von Häusern
nen Gebieten – mit den schwindenden und zunehmend mit einer Wohnfläche von bis zu 150 Quadratmetern am
teuren Baulandreserven zusammen. Ausserdem fordert Transaktionsvolumen gestiegen. Überdies hat gut ein
die Raumplanung verstärkt räumliche Verdichtung und Drittel der gehandelten Objekte einen renovierungsbe
begünstigt damit den Bau von Mehrfamilienhäusern. dürftigen Standard.
6 | Luzerner Immobilienmarkt 2018Angebote Einfamilienhäuser
Schweiz Kanton Luzern Stadt Luzern und Seegemeinden Agglomeration Luzern
250 10 %
200 8%
150 6%
100 4%
50 2%
07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17
Sempachersee Seetal plus Willisau Entlebuch
250 10 %
200 8%
150 6%
100 4%
50 2%
07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17
Neubaugesuche (linke Skala: Index 1. Quartal 2007 = 100)
Angebotsziffer (rechte Skala: Angebot in Prozent des Bestands)
Preise Einfamilienhäuser
Schweiz Kanton Luzern Stadt Luzern und Seegemeinden Agglomeration Luzern
175
150
125
100
07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17
Sempachersee Seetal plus Willisau Entlebuch
175
150
125
100
07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17
Transaktionspreise (Index 1. Quartal 2007 = 100)
Gehobene Objekte Mittlere Objekte Einfache Objekte
Langfristige Wertbeständigkeit von Einfamilienhäusern immer weniger attraktiv und
Einfamilienhäuser, die den käuferseitigen Erwartungen mancherorts gar unerschwinglich. So ist davon auszuge
entsprechen, dürften im Kanton Luzern auch weiterhin hen, dass das knappe Angebot einer wachsenden Nach
eine hohe Wertbeständigkeit besitzen. Die überdurch frage gegenüberstehen wird, was die Preise tendenziell
schnittlich hohe Attraktivität des Kantons begünstigt die steigen lässt. Allerdings wird die Gruppe der Kaufinteres
Zuwanderung von gut bezahlten Arbeitskräften, während senten, die grosse und zentral gelegene Objekte finanzie
die Eigenheimnachfrage durch die aktuell tiefen Zinsen ren können, immer kleiner. Deswegen dürften auch im
gestützt wird. Gleichzeitig machen raumplanerische Rest nächsten Jahr vor allem kleinere Einfamilienhäuser
riktionen, gepaart mit erhöhten Bodenpreisen, den Bau gefragt sein.
Luzerner Immobilienmarkt 2018 | 7Renditeliegenschaften
Mietwohnungen Mietwohnungen: Angebote
Die rege Neubautätigkeit hat die Mietwohnungsauswahl Schweiz Kanton Luzern
300 10 %
im Kanton Luzern spürbar erweitert: Seit mehr als einem
250 8%
Jahr bewegt sich die Angebotsquote über der Sechs-Pro
200 6%
zent-Marke und immer mehr Mietobjekte stehen leer.
150 4%
Auch die Vermarktungsdauer ist angestiegen: Seit Anfang
2017 ist eine Mietwohnung im Mittel 30 bis 35 Tage lang 100 2%
ausgeschrieben, vor ein paar Jahren waren es noch 10 Tage 07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17
weniger. Das zeigt, dass in den Luzerner Gemeinden
bisweilen etwas grössere Anstrengungen nötig sind als Neubaugesuche (linke Skala: Index 1. Quartal 2007 = 100)
Angebotsziffer (rechte Skala: Angebot in Prozent des Bestands)
früher, um einen Mieter zu finden – beispielsweise,
indem Wohnungen zu günstigeren Konditionen angebo Mietwohnungen: Angebotspreise
ten werden. So wurde im dritten Quartal 2017 eine
175 Schweiz
Mietwohnung für durchschnittlich ein Prozent weniger Kanton Luzern
am Markt inseriert als im Vorjahr. 150 (Index 1. Quartal 2007 = 100)
125
Aber auch wenn die Risiken aus Investorensicht damit
100
gestiegen sind: Im schweizweiten Vergleich präsentiert
sich der Luzerner Mietwohnungsmarkt verhältnismässig 07 09 11 13 15 17
robust. Denn gemessen am Bestand bewegen sich sowohl
die Zahl der angebotenen Wohnungen als auch die Leer
stände auf leicht unterdurchschnittlichem Niveau. Das Büroflächen: Angebote
liegt nicht nur am kontinuierlichen Bevölkerungswachs Schweiz Kanton Luzern
350 14 %
tum, welches insbesondere am Sempachersee und in der 300 12 %
Luzerner Agglomeration für einen grossen Wohnungsbe 250 10 %
darf sorgt. Wichtig ist auch, dass in erster Linie dort das 200 8%
150 6%
Angebot ausgebaut wird und somit den Bedürfnissen vie 100 4%
ler Neuzuzüger entspricht – zumindest was den Woh 50 2%
nungsstandort betrifft. 07 09 11 13 15 17 07 09 11 13 15 17
Neubaugesuche (linke Skala: Index 1. Quartal 2007 = 100)
Angebotsziffer (rechte Skala: Angebot in Prozent des Bestands)
Büroflächen: Angebotspreise
175 Schweiz
Kanton Luzern
150 (Index 1. Quartal 2007 = 100)
125
100
07 09 11 13 15 17
8 | Luzerner Immobilienmarkt 2018Anlageimmobilien
im Fokus
Büroflächen Starke Nachfrage nach Anlageimmobilien
Die Lage auf den Luzerner Geschäftsflächenmärkten hat Noch vor wenigen Jahren waren die Schweizer Wohnei
sich im vergangenen Jahr nochmals verbessert. Laut gentumsmärkte wegen ihrer Überhitzungstendenzen ein
jüngsten Umfragen beurteilen die hier ansässigen Unter grosses Thema. Inzwischen wird der Markt für Rendite
nehmen die Geschäftslage mehrheitlich positiv. Vor allem liegenschaften kritisch beobachtet. Denn die hohe inves
das regionale Baugewerbe trägt aufgrund der regen Bautä torenseitige Nachfrage hat in diesem Segment die Neu
tigkeit zu einem stabilen Wachstum bei. Und den export bautätigkeiten angefacht und für starke Preisanstiege
orientierten Betrieben im Kanton Luzern kommt die Auf gesorgt – auch bei Bestandesobjekten. Vor allem Wohnlie
wertung des Euros entgegen – viele dieser Firmen genschaften bieten Aussicht auf stabile Renditen und
rechnen nun für das kommende Jahr mit einem Stellen garantierte Einkommensströme. Diese Vorteile sind in
aufbau. Zeiten von Negativzinsen äusserst gefragt. Mit deren Ein
führung hat sich im Bereich der Mehrfamilienhäuser
Die gute Beschäftigungslage verleiht der Geschäftsflä denn auch eine zeitweise hohe Preisdynamik entwickelt:
chennachfrage im Kanton Luzern anhaltende Impulse. Seit Ende 2014 sind die Handänderungspreise schweiz
Davon zeugen unter anderem die Mietpreisentwicklun weit um knapp 20 Prozent angestiegen; in der Zentral
gen während der letzten zwölf Monate: Die inserierten schweiz werden für Wohnrenditeliegenschaften 17 Pro
Büromieten lagen im dritten Quartal 2017 um gut ein Pro zent mehr bezahlt.
zent über dem Vorjahreswert, während schweizweit ein
Rückgang von zwei Prozent verzeichnet wurde. Noch Verkaufspreise drücken auf die Rendite
deutlicher stiegen mit einem Plus von mehr als zwei Pro Angesichts der gestiegenen Verkaufspreise sind die erziel
zent die Mietpreise bei Vertragsabschlüssen in der Stadt baren Renditen im Schweizer Mehrfamilienhaussegment
Luzern. kontinuierlich gesunken. Dies umso mehr, da die Woh
nungsmieten und damit die Mieterträge inzwischen vie
Das kommende Jahr verheisst ebenfalls vorteilhafte Ent lerorts stagnieren oder tendenziell abnehmen. Auch in
wicklungen. So gibt es im Unterschied zu vielen anderen der Zentralschweiz respektive im Kanton Luzern mussten
Schweizer Regionen auf den Luzerner Büroflächenmärk die Käufer von Anlageimmobilien ihre Renditeerwartun
ten keine zu hohen Kapazitäten – das Angebot ist hier mit gen nach unten anpassen: 2016 und 2017 lagen die
einem Anteil von 4.7 Prozent am Bestand verhältnismä Anfangsrenditen bei Transaktionen im Mittel bei rund
ssig moderat. Und angesichts der guten wirtschaftlichen 4 Prozent, in den Jahren zuvor waren noch bis zu 6 Pro
Aussichten ist mit einer robusten Endnachfrage auf den zent üblich. Vor allem bei Neubauten lässt sich eine hohe
Nutzermärkten zu rechnen. Das könnte die Mietpreise Zahlungsbereitschaft mit entsprechend tiefen Anfangsren
für Büroflächen auch weiterhin leicht steigen lassen. diten beobachten. Und bei älteren Bestandesliegenschaften
können grössere Unterhalts-Investitionen Druck auf die
Renditen ausüben. Dennoch: Im Vergleich zu anderen
Anlagealternativen – die ebenfalls mit Risiken verbunden
sind – lohnen sich Investitionen in Wohnliegenschaften
im aktuellen Umfeld weiterhin. Vor allem mit den sehr
risikoarmen Bundesobligationen lässt sich derzeit kein
Geld verdienen, entsprechend bescheiden bleiben auch
die Renditeziele bezüglich Immobilieninvestments.
Luzerner Immobilienmarkt 2018 | 9Hohe Kapazitäten im Mietwohnungsbereich dürfte der Zenit bei der Bautätigkeit bald überschritten
Aufgrund der hohen Summen, die seit einigen Jahren in sein: Zwischen September 2016 und September 2017
den Mehrfamilienhausmarkt investiert werden, ist das wurden im Kanton Luzern Bewilligungen für die Erstel
Angebot an Mietwohnungen stark gewachsen. Und viele lung von rund 1400 neuen Mietwohnungen erteilt, was
Investoren treiben derzeit noch weitere Neubauprojekte nur knapp der Hälfte des Vorjahresvolumens entspricht.
voran, denn die Anlagealternativen fehlen nach wie vor. Und obwohl auch in ländlichen Gebieten gebaut wird,
Parallel dazu nimmt jedoch die mieterseitige Nachfrage entsteht ein grosser Teil der Wohnungen dort, wo der
ab, was unter anderem mit dem Rückgang der Zuwande Nachfragedruck am höchsten ist und die Leerstände tief
rung zusammenhängt. In vielen Regionen der Schweiz sind – nämlich in der Stadt Luzern und den Agglomerati
liegt die vom Kapitalmarkt getriebene Neubauproduktion onsgemeinden. Für Eigentümer von Mehrfamilienhäu
bereits über der effektiven Nachfrageentwicklung auf sern besteht damit Grund zur Hoffnung, dass sich
dem Nutzermarkt. Das Ergebnis sind wachsende Leer die Angebotsmieten nach den leichten Rückgängen der
stände: Schweizweit stehen inzwischen 2.4 Prozent aller letzten beiden Jahre wieder stabilisieren könnten. Auf
Mietwohnungen leer. Dies übt – neben dem abermals längere Sicht bietet der Kanton Luzern damit ein
gesunkenen Referenzzinssatz für bestehende Mietver vergleichsweise attraktives Umfeld für Investitionen
träge – zunehmend Druck auf die Wohnungsmieten aus, in Wohnrenditeliegenschaften.
und über kurz oder lang wohl auch auf die Preise von
Mehrfamilienhäusern. Ein bedarfsgerechtes Angebot schaffen
Grundsätzlich gilt jedoch: Eine gute Diversifizierung und
ein nachfrageorientiertes Angebot sind unerlässlich, um
Transaktionspreise von Wohn-Renditeliegenschaften Mietwohnungsleerstände auf ein Minimum zu reduzie
ren. Gefragt sind im Kanton Luzern heutzutage vor allem
180
kleinere Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern. Dies
160 zeigt sich in der Struktur des Bevölkerungswachstums
140 und lässt sich auch anhand der auf Onlineportalen
120 geschalteten Suchabos ableiten. Zudem sind Mietwoh
100 nungen an verkehrstechnisch gut erschlossenen und
zentralen Lagen nach wie vor sehr gesucht. Nicht zuletzt
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17
haben hierzulande auch alternative Wohnformen wie bei
spielsweise Alterswohnungen oder sogenannte Serviced
Zentralschweiz (Kantone LU, ZG, SZ, OW, NW, GL)
Schweiz Apartments gute Entwicklungschancen. Auch wenn es
(Index 1. Quartal 2007 = 100) sich dabei zum Teil noch um Nischensegmente handelt,
wächst der Bedarf in diesen Bereichen kontinuierlich.
Sind Immobilienanlagen im Kanton Luzern noch Und angesichts der hohen Konkurrenz unter den Anbie
attraktiv? tern von klassischen Mietwohnungen kann sich die
Auch im Kanton Luzern haben die Leerstände zugenom Erschliessung neuer Geschäftsfelder für den einen oder
men: Im Sommer 2017 standen 1.7 Prozent aller Mietob anderen Investor durchaus lohnen.
jekte leer und damit so viele wie seit der Jahrtausend
wende nicht mehr. Ein weiterer Anstieg ist zudem nicht
auszuschliessen, da hier aktuell noch beachtliche Sum
men in den Bau von Mietwohnungen fliessen. Allerdings
10 | Luzerner Immobilienmarkt 2018Regionalisierung Kanton Luzern
Stadt Luzern und Seegemeinden
Agglomeration Luzern
Sempachersee
Seetal plus
Willisau
Entlebuch
Sempachersee
25 Hildisrieden
26 Sempach
27 Eich
28 Schenkon Willisau
29 Geuensee 51 Ruswil
30 Büron 52 Buttisholz
31 Triengen 53 Grosswangen
32 Wikon 54 Ettiswil
Agglomeration 33 Reiden 55 Wauwil
Luzern 34 Dagmersellen 56 Egolzwil
7 Adligenswil 35 Mauensee 57 Nebikon
8 Ebikon 36 Oberkirch 58 Altishofen
9 Emmen 37 Nottwil 59 Ebersecken
10 Rothenburg 38 Sursee 60 Pfaffnau
11 Neuenkirch 39 Knutwil 61 Roggliswil
12 Malters 62 Altbüron
13 Kriens Seetal plus 63 Grossdietwil
14 Udligenswil 40 Römerswil 64 Fischbach Entlebuch
15 Dierikon 41 Hochdorf 65 Zell 75 Schwarzenberg
16 Buchrain 42 Hohenrain 66 Ufhusen 76 Werthenstein
Stadt Luzern und 17 Eschenbach 43 Hitzkirch 67 Luthern 77 Doppleschwand
Seegemeinden 18 Rain 44 Schongau 68 Hergiswil b. W. 78 Romoos
1 Luzern 19 Meierskappel 45 Aesch 69 Willisau 79 Schüpfheim
2 Horw 20 Honau 46 Altwis 70 Menznau 80 Escholzmatt-
3 Vitznau 21 Gisikon 47 Ermensee 71 Wolhusen Marbach
4 Weggis 22 Root 48 Rickenbach 72 Alberswil 81 Flühli
5 Greppen 23 Inwil 49 Schlierbach 73 Schötz 82 Hasle
6 Meggen 24 Ballwil 50 Beromünster 74 Gettnau 83 Entlebuch
Zahlenspiegel Kanton Luzern
2014 2015 2016 2017
Bevölkerung (in Tausend) 390.3 394.6 398.8 403.4
Veränderung 1.1 % 1.1 % 1.1 % 1.2 %
Ausländeranteil 17.2 % 17.6 % 17.9 % 18.4 %
Veränderung 1.2 % 2.3 % 1.7 % 2.8 %
Leerwohnungen 1 471 1 731 1 995 2 178
Veränderung 15.9 % 17.7 % 15.3 % 9.2 %
Hypothekarzinsen* 2.69 % 2.68 % 2.64 % 2.62 %
Veränderung 0.0 % – 0.4 % – 1.5 % – 0.8 %
Neu erstellte Wohnungen 2 955 2 786 3 391 n.v.
Veränderung 16.2 % – 5.7 % 21.7 % n.v.
Arbeitslose** 4 138 4 634 4 429 3 812
Veränderung 0.3 % 12.0 % – 4.4 % – 13.9 %
Arbeitslosenquote** 1.9 % 2.2 % 2.0 % 1.7 %
Veränderungen jeweils gegenüber Vorjahr
* Zinssätze für Neugeschäfte (Hypotheken mit variabler Verzinsung, Jahresmittel)
** Stand jeweils November
Luzerner Immobilienmarkt 2018 | 11Luzerner Kantonalbank AG
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