Ausblick Immobilienmarkt Deutschland - Savills
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Sektorübergreifend - Dezember 2022
S P OT L I G H T
Ausblick Immobilien-
Savills Research
markt Deutschland
Ausblick Immobilienmarkt Deutschland
Während 2022 vom Zinsschock geprägt war, dürften 2023 die Vermietungsmärkte
in den Vordergrund rücken. Die Konjunkturdelle wird die Flächennachfrage an den
Gewerbeimmobilienmärkten dämpfen und die Leerstände werden zumeist steigen. Folglich
nimmt der Abwärtsdruck auf die Mieten zu. Wegen gestiegener Ansprüche und hoher Inflation
bleiben die Flächen für die Nutzer trotzdem knapp und teuer. Für Wohnungen gilt das erst recht.
Text: Matthias Pink und Matti Schenk für solche Entscheidungen bedarf es eines Makroumfeld
(Abschnitt Wohnungsmärkte) Ausblicks, der über ein “alles könnte anders Die allgegenwärtige Unsicherheit unter den
sein” hinausgeht. Doch welchen Wert Immobilienmarktakteuren kommt nicht
Einführung hat ein solcher Ausblick, wenn schon die von Ungefähr. Die Märkte sind mit einem
“Wir müssen darauf gefasst sein, in einer Gegenwart – erschüttert durch Pandemie, Makroumfeld konfrontiert, das in dieser
Zukunft zu leben, in der alles anders ist als Krieg und andere Katastrophen – kaum Konstellation einmalig ist. Das beginnt
bisher”. Mehr Unsicherheit geht nicht. Gesagt begreiflich ist? Nun, gerade weil die schon bei der Inflation, die seit den 1970er
hat diesen Satz der Ägyptologe Jan Assmann, Zukunft ungewöhnlich offen ist, bedarf Jahren nicht mehr so hoch war wie derzeit.
jemand, der sich Zeit seines Lebens mit der es eines scharfen Blickes auf die jüngsten Vor allem aber fällt eine schwächer werdende
Menschheitsgeschichte beschäftigt hat. Entwicklungen, um diese Offenheit konjunkturelle Dynamik mit steigenden
Sein “bisher” umspannt Jahrtausende, nicht begrenzen zu können. Dass alles anders Zinsen zusammen (siehe Abbildung 1). Zwei
bloß ein, zwei Immobilienzyklen, und das sein könnte als bisher, heißt nicht, dass alles Impulse, die negativ auf Immobilienwerte
verleiht seiner Aussage umso mehr Gewicht. möglich ist. Ganz in diesem Sinne wollen wir einwirken und die einander
Die Zukunft scheint also außergewöhnlich hier unsere Beobachtungen zum deutschen normalerweise ausgleichen, wirken damit
offen zu sein, vielleicht offen wie nie. Für Immobilienmarkt teilen und davon nun parallel. In gewisser Weise ist das die
langfristige Entscheidungen, und dazu ausgehend einen Orientierungsrahmen dafür Umkehr des Post-Finanzkrisenumfelds,
gehören Immobilienentscheidungen, ist abstecken, was die Marktakteure aus unserer
das ein denkbar schlechtes Umfeld. Wie Sicht in den kommenden Jahren erwarten
offen die Zukunft auch immer sein mag, könnte.
Abb. 1: Makroökonomisches Umfeld
BIP Leitzins Inflationsrate
10%
8%
6%
4%
2%
0%
-2%
-4%
-6%
-8%
Quelle Bundesbank, Focus Economics, Statistisches Bundesamt
savills.de/research 2Ausblick Immobilienmarkt Deutschland
Deglobalisierung und Dekarbonisierung könnten im
Zusammenspiel dafür sorgen, dass die Inflation für längere Zeit
über dem Zielniveau bleibt.
das sich durch geringe Inflation, fallende Abb. 2: Konjunktur und Büroflächenumsatz
Zinsen und zumeist hohe wirtschaftliche
Dynamik auszeichnete. Die gute Nachricht: Büroflächenumsatz Top 7 (rechts) BIP (links)
Eine solche Gemengelage ist ihrer Natur 6% 60%
nach nur von begrenzter Dauer. In
unserem Basisszenario, das die Grundlage
für alle unsere folgenden Ausführungen zu 4% 40%
den Immobilienmärkten bildet, gehen wir
davon aus, dass Deutschland im Winter
eine milde Rezession durchmacht und 2% 20%
anschließend wieder moderat wächst.
Das Beschäftigungsniveau bleibt hoch
0% 0%
und die Arbeitslosigkeit nimmt nur
geringfügig zu. Allerdings überwiegen in
diesem Szenario unserer Einschätzung
-2% -20%
nach die Abwärtsrisiken, nicht zuletzt
mit Blick auf den Winter 2023/24, in dem
ein erneuter Gasmangel drohen könnte. -4% -40%
Auch die Inflationsprognose unterliegt
dieser Unsicherheit, weil sie überwiegend
von den Energiepreisen getrieben ist. Wir -6% -60%
unterstellen hier, dass die Inflationsdynamik
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2000
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2020
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2001
2002
2021
2022
2023
schon im nächsten Jahr deutlich nachlässt
und das Inflationsziel der Europäischen Quelle Bulwiengesa, Focus Economics, Statistisches Bundesamt
Zentralbank von 2 % im Jahr 2024 zumindest
wieder in Sichtweite gerät. Damit geht
einher, dass der Zinsgipfel fast erreicht ist
und die Leitzinsen mittelfristig bei etwa Bis zum Beginn der Pandemie waren steigende Büroflächen geschuldet ist. Diese qualitativ
2 % liegen werden. Auch hier ist in unseren Leerstände gleichbedeutend mit sinkenden veränderte Nachfrage traf und trifft auf
Augen ein ungünstigerer Verlauf sehr Mieten. Seitdem gilt dieser Zusammenhang ein kurzfristig starres Angebot. Dadurch
viel wahrscheinlicher als ein günstigerer nicht mehr und die Mieten stiegen trotz entspricht ein Teil des Flächenbestands, der
Entwicklungspfad. So ist zum Beispiel zunehmenden Leerstands weiter (siehe bisher noch marktgängig war, nicht mehr den
denkbar, dass die zu beobachtenden Abbildung 3). Wir glauben, dass dies Nutzerbedürfnissen und ist leer gefallen. Alle
Deglobalisierungstendenzen ebenso wie vor allem den sich plötzlich verschiebenden anderen Flächen sind knapper und damit
die begonnene Dekarbonisierung der Nachfragepräferenzen hin zu höherwertigen teurer geworden, weil die gesamte Nachfrage
Wirtschaft dafür sorgen, dass die Inflation nun auf sie trifft.
für längere Zeit über dem Zielniveau bleibt.
So oder so ist Deutschland dieses Mal
kein Krisengewinner. Im Gegenteil: Wegen Abb. 3: Bürospitzenmiete und -leerstand in den Top 7
ihrer Export- und Energieabhängigkeit leidet
Bürospitzenmiete Büroleerstandsrate
die deutsche Volkswirtschaft besonders
unter dem aktuellen Makroumfeld und 50 15%
es könnte sogar sein, dass das bisherige
Geschäftsmodell der Industrie- und
Exportnation grundsätzlich bedroht ist und 40 12%
einer Transformation bedarf.
30 9%
Büromärkte
EUR/m²
Ausnahmslos alle Rezessionen der letzten
dreißig Jahre gingen mit einem Rückgang des 20 6%
Flächenumsatzes an den großen Büromärkten
einher (siehe Abbildung 2). Davon gehen
wir auch für 2023 aus. Schon jetzt
10 3%
beobachten wir unverkennbare Indizien
einer sinkenden Flächennachfrage, zum
Beispiel in Form eines steigenden Angebots
0 0%
an Untermietflächen sowie einer geringeren
Zahl an Mietanfragen. In der Konsequenz
wird sich der Leerstandsanstieg der letzten
Jahre fortsetzen und womöglich noch
Quelle Bulwiengesa, Savills (Prognose)
beschleunigen.
savills.de/research 3Ausblick Immobilienmarkt Deutschland
43 %
Fast die Hälfte der von uns befragten europäischen
Logistiknutzer rechnet damit, in den kommenden drei
Jahren mehr Logistikfläche zu benötigen.
Dieser Prozess ist noch nicht abgeschlossen, Logistikmärkte Nummer 2. Nur jeder zehnte Nutzer plant
er dürfte sich jedoch abschwächen Unter dem derzeitigen und absehbaren mit einer Flächenreduktion. Auch der
und zunehmend überlagert werden. makroökonomischen Umfeld leiden die Online-Handel wird früher oder später
Aus unserer Sicht kommen hier drei privaten Haushalte und die Industrie wieder in den Wachstumsmodus wechseln,
Aspekte zum Tragen. Erstens wird das besonders. Erstere sehen sich wegen der wenngleich er an das Tempo früherer
Flächenfertigstellungsvolumen zumindest hohen Inflation mit einem massiven realen Jahre wohl nicht wird anknüpfen können.
in den kommenden beiden Jahren Kaufkraftverlust konfrontiert und werden Dennoch erhöht ein steigender Online-
vergleichsweise hoch ausfallen und für ein ihren Konsum reduzieren müssen. Letztere Anteil an den Einzelhandelsumsätzen den
größeres Angebot an modernen Büroflächen werden von steigenden Energiekosten und Lagerflächenbedarf. Wir rechnen damit,
sorgen. Zweitens wird der konjunkturelle geringerer weltweiter Nachfrage in die Zange dass diese strukturellen Nachfragetreiber
Abschwung die Kostenseite zumindest genommen. Wenn sowohl weniger Güter mittelfristig wieder die Oberhand über
vorrübergehend wieder stärker in den Blick gekauft als auch hergestellt werden, belastet nachfragedämpfende Effekte gewinnen.
der Unternehmen rücken – das wird auch das die Logistikflächennachfrage gleich Da der angebotsseitige ‘Flaschenhals’ die
deren Zahlungsbereitschaft für Büroflächen doppelt. Nachdem der Flächenumsatz Verfügbarkeit geeigneter Grundstücke ist
beeinflussen. Drittens, und das ist mutmaßlich bis zuletzt auf Rekordhöhe angestiegen und sich dieser Hals noch verengen dürfte,
der stärkste Effekt, steht den gestiegenen war, dürfte er im Jahr 2023 sinken. Eine bleibt die Flächenknappheit bestehen. Sollte
Ansprüchen an die Büroflächenqualität ein steigende Zahl von Insolvenzen vor der Leerstand kurzfristig tatsächlich
geringerer quantitativer Bedarf gegenüber. allem bei Klein- und Mittelständlern steigen, eröffnen sich für Eigentümer
Zumindest die meisten Großnutzer wollen könnte zudem für höhere Leerstände im und Investoren Chancen, diese Flächen
nach unserem Eindruck vor dem Hintergrund kleinflächigen Segment sorgen. zu modernisieren und anschließend bei
der sich etablierenden Hybridarbeitswelt wieder anziehender Nachfrage an den
ihren Pro-Kopf-Büroflächenfußabdruck Markt zu bringen.
nennenswert verringern. Dass dies von Hinzu kommt, dass der Online-Handel,
einer steigenden Bürobeschäftigtenzahl der vor allem in den letzten beiden Jahren
kompensiert wird, halten wir für ein massiver Nachfragetreiber war, einen
unwahrscheinlich. Kurzfristig steht dem die Rücksetzer erfährt. Das war nach dem
konjunkturelle Entwicklung im Wege und pandemiebedingten Boom ohnehin zu
langfristig die Demographie. erwarten. Verstärkt wird er nun noch
durch die hohe Inflation. Auch im Hinblick
auf die Lagerbestände könnte ein solcher
Angesichts dieser Gemengelage dürfte der Effekt zu beobachten sein. Als Reaktion
Abwärtsdruck auf die Mieten zunehmen. auf die pandemie- und kriegsbedingt
Abseits des Spitzensegments gehen wir im gestörten Lieferketten hat die Mehrheit der
kommenden Jahr von sinkenden Mieten aus. Industrieunternehmen ihren Lagerbestand
Möglicherweise kann sich das Top-Segment deutlich erhöht und dafür auch zusätzliche
dieser Entwicklung vor dem Hintergrund Fläche angemietet. Aus ‘Just in time’ wurde
der ESG-Thematik entziehen. Da einige ‘Just in case’. Auch viele Einzelhändler haben
Nutzer nur noch Flächen anmieten, die so agiert – teils ebenfalls als Maßnahme
ESG-konform sind, stehen diese nicht im gegen Lieferprobleme, teils in Erwartung
Wettbewerb mit anderen Flächen. Die Mieten eines Post-Pandemie-Konsum-Booms.
moderner Flächen könnten sich folglich Wegen der Nachfrageschwäche reichen die
vom Rest des Marktes abkoppeln. Für eine Lagerbestände nun wohl vielfach deutlich
solche Entwicklung erscheint uns die Zahl der länger als gedacht und weitere Lagerfläche
Nutzer, die ausschließlich auf ESG-konforme wird zunächst nicht benötigt.
Flächen setzen, zu gering. In unserem
Hauptszenario gehen wir daher auch in der
Spitze für das kommende Jahr von leicht Viel spricht aus unserer Sicht also dafür, dass
sinkenden Mieten aus. die Logistikflächennachfrage im kommenden
Jahr und vielleicht auch etwas darüber hinaus
geringer ausfällt als in den letzten Jahren.
Auch im Jahr 2024 überwiegt bei den Allerdings gehen wir davon aus, dass
Mieten angesichts weiter steigender sie das Angebot an modernen Flächen
Leerstände aus unserer Sicht das weiterhin übersteigt und der Leerstand
Abwärtsrisiko die Wachstumschancen. im restriktiven Bereich bleibt. Zumindest
Ändern könnte sich das ab 2025, weil das die Spitzenmieten dürften, wenngleich
heutige Umfeld aus hohen Finanzierungs- und zunächst langsamer, unverändert steigen.
Baukosten dazu führt, dass deutlich weniger Nach überstandener Konjunkturdelle gilt
Projektentwicklungen begonnen werden. das erst recht. Fast die Hälfte der von uns
Zumindest an Neubauflächen könnte es dann befragten europäischen Logistiknutzer
fehlen und im Spitzensegment für steigende rechnet damit, in den kommenden drei
Mieten sorgen. Jahren mehr Logistikfläche zu benötigen
und Deutschland ist ihr Expansionsziel
savills.de/research 4Ausblick Immobilienmarkt Deutschland
Während die Innenstädte nicht mehr in Gänze vom Einzelhandel
bespielt werden können, geraten Quartierslagen zunehmend in den
Blick.
Einzelhandelsmärkte Personal, struktureller Natur ist. Folglich Während die Innenstädte nicht mehr
Auch mehr als zweieinhalb Jahre nach Beginn dürfte der Flächenbedarf im Trend weiter in Gänze vom Einzelhandel bespielt
der COVID-19-Pandemie liegen die Umsätze schrumpfen. Ausnahmen bestätigen werden können, geraten Quartierslagen
im stationären Einzelhandel noch unter die Regel und davon gibt es durchaus zunehmend in den Blick (siehe Abbildung 4).
dem zuvor erreichten Niveau. Angesichts zahlreiche. Zu ihnen zählen das ohnehin Umwidmungen werden damit zum
des massiven realen Kaufkraftverlusts der krisenfeste Luxussegment, aber auch viele Gebot der Stunde. In Lagen mit einem
privaten Haushalte dürfte sich daran auch Sneaker- und Young-Fashion-Marken sowie Überhang an Einzelhandelsflächen – hierzu
im Jahr 2023 nichts ändern. Den geringeren die nach wie vor expandierenden E-Auto- zählen auch immer mehr Shopping-
Umsätzen stehen höhere Kosten gegenüber, Hersteller. In den gefragten Lagen finden sich Center – bedarf es alternativer Nutzungen
so dass sich der ohnehin schon hohe Druck für leer fallende Flächen also auch weiterhin und an anderen Stellen müssen für den
auf die Einzelhändler noch erhöht hat. Die neue Nutzer. Teilweise kann die Miete bei Einzelhandel geeignete Flächen geschaffen
Zahl der Insolvenzen stieg zuletzt bereits einer Neuvermietung sogar deutlich höher werden. Beides erfordert in den meisten
an und diese Entwicklung dürfte sich im ausfallen als zuvor. Voraussetzung ist Fällen bauliche Eingriffe, auf jeden Fall aber
kommenden Jahr fortsetzen. Steigende allerdings häufig eine Modernisierung der Investitionen. Stabile Cashflows mögen am
Leerstands- und Mietausfallrisiken sind die Fläche, denn die Ansprüche der Händler an Einzelhandelsimmobilienmarkt seltener
Folge. Vor diesem Hintergrund rechnen die Flächen steigen. werden, für Projektentwickler und andere
wir abseits des Nahversorgungssegments wertsteigerungsorientierte Investoren ist die
mit weiter sinkenden Mieten. Lediglich Spielwiese groß.
die Top-Einkaufslagen in den Metropolen Der Lebensmitteleinzelhandel und andere
könnten sich dieser Entwicklung entziehen. Nahversorger bleiben Stabilitätsanker,
Solche Lagen sind allerdings stark zumal sie von der hohen Zuwanderung
zusammengeschrumpft und das Mietgefälle überproportional profitieren. Hier
zu angrenzenden Lagen wird steiler. eröffnen sich sogar Expansionschancen,
weil durch das vermehrte Arbeiten von
zu Hause Kaufkraft aus den Bürolagen
Auch über das kommende Jahr hinaus in die Wohnviertel gewandert ist.
bleibt der nicht nahversorgungsorientierte Ohnehin sprechen das mobile Arbeiten,
Einzelhandel von Konsolidierung verändertes Mobilitätsverhalten und
geprägt. Dazu trägt bei, dass ein Teil der auch der demographische Wandel für eine
gestiegenen Kosten, insbesondere für dezentralere Struktur im Einzelhandel.
Abb. 4: Einschätzungen von Einzelhändlern für unterschiedliche Lage-/
Objekttypen
Quelle EHI, Hahn
savills.de/research 5Ausblick Immobilienmarkt Deutschland
84 Millionen
Erstmals leben mehr als 84 Millionen Menschen in
Deutschland und in den kommenden Jahren dürften es
noch mehr werden.
Wohnungsmärkte weniger sein. Die Angebots-Nachfrage- den aufgelaufenen Nachfrageüberhang
An den Wohnungsmärkten hat das neue Relation gerät somit so stark aus dem abzubauen. Kurzfristig könnte die
Makroumfeld den Ausblick wohl am Gleichgewicht wie selten zuvor (siehe Politik daher die Mietregulierung weiter
gravierendsten verändert. Die Nachfrage Abbildung 5). In den nächsten Jahren gehen verschärfen, um zumindest die Symptome
nach Mietwohnungen hat sich mitnichten wir daher davon aus, dass die ohnehin des Wohnungsmangels zu lindern. So gab
abgeschwächt, wie noch zu Beginn des Jahres schon sehr niedrigen Leerstandsquoten es beispielsweise Ende November seitens
absehbar schien. Aufgrund des Zuzugs an den meisten Mietwohnungsmärkten Hamburgs einen Gesetzesantrag zur
ukrainischer Geflüchteter ist Deutschlands weiter fallen und die Mieten steigen. Einführung einer Kappungsgrenze bei
Bevölkerungszahl erstmals auf über Aus Sicht von Vermietern bleiben die Indexmieten. Weil derzeit mehr Vermieter
84 Mio. Menschen gestiegen. Zudem gehen fundamentalen Rahmenbedingungen auf solche Indexmieten setzen, ist deren
aktuelle Bevölkerungsprognosen, etwa nicht nur vorteilhaft, der Ausblick hat sich stärkere Regulierung unserer Einschätzung
von der Deutschen Bank, auch zukünftig gegenüber letztem Jahr sogar verbessert. nach ein Szenario, auf das sich Vermieter
von einer hohen Zuwanderungsquote einstellen sollten.
und somit von einer weiterhin steigenden
Wohnraumnachfrage aus. Wegen der stark Allerdings wird die gesellschaftliche Brisanz
gestiegenen Finanzierungskosten können dieser Entwicklungen wahrscheinlich Da eine stärkere Regulierung als
sich zudem viele Haushalte den Erwerb eines die Politik auf den Plan rufen. Jüngst Markteintrittsbarriere wirkt, festigen
Eigenheims nicht mehr leisten und bleiben beschlossen wurde bereits eine Anhebung solche und ähnliche regulatorische
Mieter. der linearen Afa von 2 % auf 3 %. Für Eingriffe den defensiven Anlagecharakter
Mietwohnungsneubauten, die den EH- von Wohnimmobilien. Sie kappen das
40-Standard und die Anforderungen des Mietwachstumspotenzial, wirken aber
Während die Nachfrage nach Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude gerade dadurch angebotsverknappend und
Mietwohnungen unerwartet hoch ist, (QNG) erfüllen, lassen sich zukünftig über sorgen so für sehr sichere und stabile Erträge.
muss umgekehrt von sinkenden statt vier Jahre sogar jeweils 5 % der Baukosten Für risikoaverse Investoren bleibt der
steigenden Baufertigstellungszahlen abschreiben. Diese und möglicherweise Markt damit prinzipiell attraktiv. Vor
ausgegangen werden. Die höheren Zinsen noch anstehende Beschlüsse werden dem Hintergrund der anvisierten Klimaziele
und Baukosten haben Projekte massiv zwar kurzfristig keinen Effekt auf für den deutschen Gebäudebestand, die
verteuert. Die erwartbaren Verkaufspreise die Zahl der Fertigstellungen haben, bislang deutlich verfehlt werden, könnte
sind hingegen gesunken. Das hat zu einem mittelfristig könnten sie die Bautätigkeit aber auch hier der regulatorische Druck
Stopp vieler Bauprojekte geführt. Statt, im Mietwohnungsbau aber deutlich wachsen. Von Sanierungsanreizen bis hin
wie von der Bundesregierung angestrebt, ankurbeln. Wir halten es für denkbar, zu Nutzungsverboten, wie es sie in anderen
400.000 fertiggestellten Wohnungen pro dass in der nächsten Legislaturperiode europäischen Ländern bereits gibt, ist hier
Jahr geht beispielsweise der GdW von nur tatsächlich 400.000 Wohnungen pro eine Reihe an Maßnahmen denkbar. Diese
noch 200.000 neuen Wohnungen im Jahr Jahr fertiggestellt werden. Doch selbst betreffen nicht mehr nur die Ertrags-,
2023 aus. Im Jahr 2024 dürften es noch dann würde es noch Jahre dauern, um sondern auch die Kostenseite und stellen
damit eine völlig andere Art von Risiko dar.
Abb. 5: Haushaltswachstum und Wohnungsfertigstellungen
Fertiggstellte Wohnungen Wachstum Anzahl Haushalte
800
600
1.000
400
200
0
Quelle Deutsche Bank, GdW, Statistisches Bundesamt, Savills / * Prognose
savills.de/research 6Ausblick Immobilienmarkt Deutschland
Ein stabiles Zinsniveau vorausgesetzt, dürfte sich im Laufe
des Jahres 2023 ein belastbares Preisniveau herausbilden.
Eliminieren lässt sich dieses Risiko Auf welchem Niveau Käufer und Verkäufer begann, wurde die Bundesanleiherendite
nur mit dem Kauf von Neubauten oder zusammenfinden, bleibt offen. Wir künstlich niedrig gehalten. Die Differenz
energetisch sanierten Bestandsgebäuden, sind davon überzeugt, dass sich der zu den Immobilienanfangsrenditen war
so dass risikoaverse Investoren noch 200 bis 250 Basispunkte umfassende dadurch verzerrt. Mit der nun begonnenen
stärker auf diesen Teil des Marktes Zinsanstieg nicht eins-zu-eins in Normalisierung der Geldpolitik dürfte sich
setzen dürften. Sollten tatsächlich die Immobilienanfangsrenditen dieser Zustand auflösen und der Anstieg der
regulatorische Eingriffe erfolgen, die übersetzen wird. Schaut man sich die Immobilienrenditen flacher ausfallen als
die Eigentümer älterer Bestände zur Differenz zwischen der Rendite 10-jähriger jener des risikolosen Zinses.
Sanierung zwingen, wären mit dem damit Bundesanleihen und der Spitzenrendite
einhergehenden bürokratischen und für Büroimmobilien über einen sehr langen
finanziellen Aufwand mutmaßlich vor Zeitraum an (Büroimmobilien stehen Wie ein Blick in die frühen 1990er Jahre
allem kleinere Eigentümer überfordert. hierbei stellvertretend für Immobilien als zeigt, können die Immobilienspitzenrenditen
Viele von ihnen könnten sich dann Anlageklasse), so stechen die letzten Jahre sogar unterhalb der Anleiherendite liegen.
zugunsten größerer Bestandshalter deutlich heraus (siehe Abbildung 6). Im Eine solche Konstellation setzt hohe
aus dem Markt zurückziehen und einen Durchschnitt lag die Bürorendite zwischen Mietwachstumserwartungen voraus.
Konsolidierungsprozess in Gang setzen. 2008 und 2021 mehr als 300 Basispunkte Angesichts des momentanen Makroumfeldes
über der Anleiherendite. Bis Ende 2022 glauben wir, dass die Investorenerwartungen
schmolz sie dann auf etwa 100 Basispunkte an das Mietwachstum dafür in keinem
Investmentmärkte zusammen. Mit Blick auf die letzten zehn Sektor ausreichend hoch sind. Am ehesten
Im Rückblick auf das Jahr 2022 war der Jahre mag dieser Puffer gering erscheinen, ist das für den Logistik- und den weniger
Immobilieninvestmentmarkt vor allem vom nicht jedoch im Vergleich zu den Dekaden stark regulierten Teil des Wohnungsmarktes
Zinsschock geprägt. Die steile Zinswende vor der Finanzkrise. Zwischen 1991 und denkbar. Doch auch hier dürfte zumindest
hat ab dem Frühjahr eine Preiskorrektur an 2007 betrug er durchschnittlich nur etwa vorübergehend die Unsicherheit über die
den Immobilienmärkten ausgelöst, wobei 20 Basispunkte. Vor diesem Hintergrund weitere Entwicklung zu groß sein.
die Unklarheit über das Ausmaß und die deuten wir die hohe Differenz zwischen
Dauer der Korrektur dazu geführt hat, dass Immobilienrenditen und risikolosem Zins,
sich viele Investoren vorrübergehend vom die sich nach der Finanzkrise ausgebildet Eine weitere relevante “Renditeunterkante”
Markt zurückgezogen haben. Die Zinswende hat, als historische Anomalie. Sie ist nach sind die Finanzierungskosten. Zum
scheint nun weitgehend abgeschlossen zu unserer Einschätzung hauptsächlich durch Ende des dritten Quartals 2022 lagen
sein und auf dieser Basis dürfte sich nach die ultralockere Geldpolitik der Europäischen die Spitzenrenditen in allen großen
unserer Einschätzung im Laufe des Jahres Zentralbank und insbesondere ihr aktives Marktsegmenten unter den Kosten für
2023, womöglich schon bis zum Frühjahr, Eingreifen an den Anleihemärkten zu Fremdkapital (Abbildung 7). Diese Situation
wieder ein belastbares Preisniveau an den erklären. Spätestens ab dem Jahr 2015, als die könnte nur dann bestehen bleiben, wenn die
Immobilienmärkten herausbilden. EZB mit umfangreichen Staatsanleihekäufen Zahl der Eigenkapitalkäufer ausreichend groß
Abb. 6: Risikoloser Zins und Immobilienanfangsrendite
Spread Büro-zu-Bund Spitzenrendite Büro Rendite Bund 10J
10%
8%
6%
4%
2%
0%
-2%
-4%
1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023
Quelle Bulwiegesa, Bundesbank, Focus Economics, Savills
savills.de/research 7Ausblick Immobilienmarkt Deutschland
Neben Refinanzierungsthemen gibt es weitere Gründe,
die für eine steigende Zahl von Verkäufen sprechen.
ist. Tatsächlich sind solche Investoren derzeit selten jenseits von 100 % liegen. Aus einer erhalten fortlaufend weitere Gelder, die sie
recht aktiv und nutzen die gesunkenen Preise Verwertung entstünde einer Bank in diesem anlegen müssen. Der Trend der letzten
für Ankäufe. Wir halten es jedoch für Fall kein (bilanzieller) Schaden. Hinzu Jahre, dass ein immer größerer Teil
unwahrscheinlich, dass das vorhandene kommt zweitens, dass Fremdkapitalgeber dieses Geldes in die Immobilienmärkte
Eigenkapitalvolumen genügt, um die in einem Umfeld gestiegener Zinsen das floss, könnte jedoch mit der Zinswende
Preise unterhalb der Finanzierungskosten freiwerdende Eigenkapital abgelöster Kredite gebrochen sein. Die künstlich niedrigen
zu verankern. für die Vergabe neuer, höher verzinslicher Zinsen haben den Geld- und Anleihemarkt
Darlehen nutzen können. Insofern könnte es über viele Jahre unattraktiv gemacht.
sein, dass die Finanzierer in vielen Fällen auf Zudem haben die Zentralbanken mit ihren
Dass der Anstieg der Anfangsrenditen eine zügige Verwertung abzielen. Wertpapierankaufsprogrammen private
dennoch vergleichsweise flach ausfallen Investoren aus dem Markt gedrängt und
dürfte, liegt auch an der zumeist sie dazu gezwungen, ihr Geld woanders –
komfortablen Finanzierungssituation auf Neben Refinanzierungsthemen gibt es darunter in Immobilien – anzulegen. Wenn
Seiten der Eigentümer. Abgesehen vom weitere Gründe, die für eine steigende diese Periode nun zu Ende geht, könnte das
Projektentwicklungssegment erwarten Zahl von Verkäufen sprechen. So dürfte die einen gegenläufigen Reallokationsprozess
wir nur wenige erzwungene Verkäufe. Abwertung von Aktien und Anleihen bei zur Folge haben. Im Verbund mit der
Eine Welle notleidender Kredite wie manchen Investoren dazu geführt haben, monetären Straffung stünde dann so lange
nach der Finanzkrise schließen wir aus. dass die Immobilienquote im Portfolio weniger Geld für Immobilieninvestitionen
Gleichwohl dürfte der steile Zinsanstieg nun zu hoch ist. Das könnte Verkäufe zur Verfügung als zuletzt, bis der langfristige
einzelne Eigentümer unter Stress setzen, vor auslösen. Auch durch Mittelabflüsse Wachstumstrend (getrieben durch
allem im Value-Add- und opportunistischen drohende Liquiditätsengpässe bei offenen wachsende Bevölkerung und Einkommen)
Bereich, wo die Finanzierungsdauern Fonds könnten Verkäufe nötig machen. wieder die Oberhand gewinnt.
typischerweise kurz sind. Rezessionsbedingt Vor diesem Hintergrund und aufgrund
geringere Flächennachfrage und Mieten unserer Beobachtung, dass die Zahl der
könnten hier die Umsetzung des Business- gestarteten Verkaufsprozesse in den letzten Aus deutscher Sicht steht eine weitere Frage
Plans und damit auch eine Refinanzierung Wochen bereits anstieg, erwarten wir im Raum: Als wie sicher wird der Anlagehafen
gefährden. Zu bedenken ist hierbei perspektivisch wieder mehr Angebot Deutschland noch wahrgenommen? Für
aus unserer Sicht, dass die Banken als zuletzt. Die große Unbekannte ist, den Moment, so glauben wir zu beobachten,
anders als nach der Finanzkrise kaum wieviel Nachfrage diesem Angebot sind zumindest Übersee-Investoren
Anreiz haben dürften, die Verwertung gegenüberstehen wird. Prinzipiell verfügen zurückhaltender geworden. Hierbei spielt
notleidender Kredite hinauszuschieben. viele Investment Manager und andere die konjunkturelle Schwäche ebenso eine
Zwei Faktoren spielen hier eine Rolle: Erstens Kapitalsammelstellen noch über reichlich Rolle wie der Krieg in der Ukraine. Auf
dürften die Beleihungsausläufe auch nach anzulegendes Geld, und Kapitalgeber wie der anderen Seite hat der Euro abgewertet
Berücksichtigung von Wertkorrekturen nur Versicherungen und Pensionseinrichtungen und die Zinsdifferenz des Euro-Raums
Abb. 7: Finanzierungskosten und Spitzenrenditen im Vergleich
Finanzierungskosten* Büro Fachmarktzentrum Logistik Wohnen
4,5%
4,0%
3,5%
3,0%
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
Q4 2020 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022
Quelle investing.com, Savills / * 10-Jahres-Swapsatz zzgl. 120 Bp. Marge
savills.de/research 8Vor allem in den großen Nutzungssegmenten Büro und
Einzelhandel lassen sich die strukturellen Veränderungen in der
Formel ‚Schrumpfen und Aufwerten‘ zusammenfassen
des Euro-Raums gegenüber den meisten werden den konjunkturellen Abschwung Ersparnisse bei der Kaltmiete durch höhere
anderen Währungen ist deutlich gestiegen. zunehmend zu spüren bekommen. Kosten an anderer Stelle wieder auffrisst.
Beides macht die Eurozone und damit auch Vermietungsseitige Themen rücken Angesichts dieser Dynamik dürften im
Deutschland für Investoren aus Nicht-Euro- damit auch für die Eigentümer im Laufe Jahr 2023 vor allem risikoaffine Investoren
Ländern attraktiver. Der Netto-Effekt dieser des Jahres stärker in den Vordergrund. und jene auf ihre Kosten kommen, für die
Aspekte lässt sich freilich nicht bestimmen, Doch nicht nur die zyklischen, auch die Immobilien ein Investment sind, das es
die Belastungsfaktoren überwiegen die strukturellen Veränderungen werden den aktiv zu managen gilt. Asset Management
stützenden jedoch klar. Wir rechnen damit, Markt in Bewegung halten. Vor allem in könnte zum Schlagwort des Jahres
dass in den kommenden Monaten und den großen Nutzungssegmenten Büro avancieren. Mit Blick auf die großen Trends
insbesondere nach der Herausbildung und Einzelhandel lässt sich das in der Digitalisierung und Dekarbonisierung könnte
eines belastbaren Preisniveaus mehr und Formel “Schrumpfen und Aufwerten” es gut sein, dass es nicht nur ein Jahr, sondern
mehr Käufer an den Markt zurückkehren. zusammenfassen. Das schafft Überfluss und eine Ära des Asset Managements wird. Das ist
Gleichwohl wird das Nachfragevolumen Knappheit zugleich: Überfluss an Flächen, aber ein Thema für einen anderen Ausblick.
erheblich niedriger bleiben als während die nicht mehr den gestiegenen Ansprüchen
des Gipfels zur Jahreswende 2021/22. entsprechen und Knappheit an jenen Flächen,
die es tun. Auch die Überfluss-Flächen sind
allerdings in vielen Fällen nicht grundsätzlich
Fazit obsolet. Oft gilt es nur, eine geeignete
Nachnutzung zu identifizieren und die
Bei aller Unsicherheit scheint eines aus Flächen dafür herzurichten. Möglichkeiten
unserer Sicht für das Immobilienjahr 2023 dafür gibt es zahlreiche, denn in vielen
gewiss: Es wird für alle Marktakteure anderen Marktsegmenten bleibt das Angebot
herausfordernd (bleiben). Die Investoren knapp. Logistik und Wohnen zählen dazu.
werden wenigstens noch die ersten Monate Aus Sicht der meisten Nutzer bleiben die
damit beschäftigt sein, die Zinswende Flächen also knapp und teuer, zumal die
vollständig zu verdauen. Und viele Nutzer zunächst noch hohe Inflation eventuelle
savills.de/research 9Savills Team
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Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte
mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partnerbüros in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem
Nahen Osten mit über 40.000 Beschäftigten. In Deutschland ist Savills mit mehr als 400 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten präsent. Diese Publikation dient
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