Auswirkungsanalyse zur Erweiterung und Verlagerung von Aldi in Cloppenburg
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Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße
Auswirkungsanalyse
zur Erweiterung und Verlagerung
von Aldi in Cloppenburg
Auftraggeber: BGB‐Grundstücksgesellschaft,
Herten
Projektleitung: Dipl.‐Geogr. Katharina Staiger
Köln, am 16.01.2019
Gesellschaft für Markt‐
und Absatzforschung mbH
1
Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße
Urheberrecht
Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des
Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugs‐
weise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auf‐
traggebers unter Angabe der Quelle zulässig.
Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München
Siegburger Straße 215
50679 Köln
Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl
Telefon: 0221 – 989438‐0
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Internet: www.gma.biz
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Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße
Vorbemerkung
Im November 2018 erteilte die BGB‐Grundstücksgesellschaft, Herten, der GMA, Gesellschaft für
Markt‐ und Absatzforschung mbH, Köln, den Auftrag, die beabsichtigte Erweiterung und Verlage‐
rung des Aldi‐Discounters in Cloppenburg (Löninger Straße) zu überprüfen.
Konkret ist zu untersuchen, in welchem Umfang durch das Vorhaben Umsatzumverteilungen ge‐
genüber Betrieben in Cloppenburg und ggf. im Umland ausgelöst werden und ob hieraus mögli‐
che schädliche städtebauliche Effekte bzw. Funktionsstörungen zentraler Versorgungsbereiche
resultieren.
Für die Ausarbeitung des Berichtes standen der GMA u. a. Daten des Landesamtes für Statistik
Niedersachsen (LSN), des Auftraggebers sowie ergänzende sekundärstatistische Materialien un‐
terschiedlicher Quellen zur Verfügung. Im Dezember 2018 wurde der für das Vorhaben relevante
Wettbewerb in Cloppenburg, Lastrup und Molbergen erfasst.
Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert, der Bericht wurde
nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der
verwendeten primärstatistischen Quellen, z. B. Einwohnerzahlen statistischer Ämter, Kaufkraft‐
kennziffern von MB Research, kann die GMA keine Gewähr übernehmen. Das vorliegende Doku‐
ment unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze
der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung
ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe
der Quelle zulässig.
GMA
Gesellschaft für Markt‐ und
Absatzforschung mbH
Köln, den 02.01.2019
KST‐aw
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Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße
Inhaltsverzeichnis Seite
I. Grundlagen 5
1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung 5
2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben 6
II. Standortbewertung 7
1. Makrostandort Cloppenburg 7
2. Mikrostandort 8
III. Relevante Angebotssituation 11
1. Methodik und Umfang der Wettbewerbsaufnahme 11
2. Angebotssituation im periodischen Bedarf in Cloppenburg 11
3. Angebotssituation im periodischen Bedarf in Molbergen und Lastrup 12
IV. Bewertung der raumordnerischen Ziele 14
1. Konzentrationsgebot 14
2. Integrationsgebot 14
3. Kongruenzgebot 14
3.1 Einzugsgebiet des Vorhabens 15
3.2 Kaufkraft im Einzugsgebiet 17
3.3 Umsatzprognose und Umsatzherkunft 17
3.4 Bewertung des Kongruenzgebotes 17
4. Beeinträchtigungsverbot 18
4.1 Wettbewerbliche Wirkungen 18
4.2 Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes 19
4.3 Mögliche Nachnutzung der Bestandsimmobilie von Aldi 20
V. Zusammenfassung 22
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Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße
I. Grundlagen
1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung
Die Firma Aldi‐Nord, Regionalgesellschaft Weyhe, plant die seit Jahrzehnten in der Warthestraße
lokalisierte Filiale neu zu bauen und von ca. 800 m² auf ca. 1.400 m² Verkaufsfläche zu erweitern.
Die Erweiterung wird angestrebt, um
interne Prozesse, wie Warenlogistik, Auffüllen der Regale zu optimieren,
ein bequemeres Einkaufen, u.a. für gehandicapte Kunden durch niedrigere Regale,
breitere Gänge, mehr Querungen, kürzere Laufwege zu erreichen,
den Pfandraum im Eingangsbereich platzieren zu können,
Waren übersichtlicher und ansprechender präsentieren zu können.
Die veränderte Aufteilung der Einheiten zeigt sich insbesondere in deren Gestaltung. In einer
Filiale mit 1.300 m² Verkaufsfläche liegt die Breite der Gänge bei 2,25 m und fällt daher um 45 cm
größer aus als in einer Filiale mit 800 m² Verkaufsfläche. Somit erhöht sich die Fläche für die
Gänge von rd. 63 % auf rd. 70 %. Das Sortiment wurde bisher bei Aldi‐Nord nicht gravierend er‐
höht, wenngleich Frischwaren bzw. Backwaren ausgebaut wurden.
Da am jetzigen Standort keine Möglichkeiten zur Erweiterung bestehen, soll die Filiale auf die
Fläche des Autohauses Dammann in der Anemonenstraße / Löninger Straße verlagert werden.
Sowohl der jetzige Standort als auch der Verlagerungsstandort sind Bestandteil des „Nahversor‐
gungszentrums Süd / Südwest“1. Die jetzige Bestandsimmobilie von Aldi soll nach dessen Verla‐
gerung durch einen kleinen Baumarkt „Sonderpreis‐Baumarkt“ nachbelegt werden. Der geplante
Standort liegt im Geltungsbereich des seit 1997 rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 98 „Be‐
reich Löninger Straße / Anemonenstraße“, welcher für dieses Eckgrundstück ein eingeschränktes
Gewerbegebiet (GEe) festsetzt. Der Bebauungsplan soll in ein Sondergebiet geändert werden.
Mit einer Verkaufsfläche von rd. 1.400 m² handelt es sich um einen großflächigen Einzelhandels‐
betrieb, sodass das Vorhaben hinsichtlich der Vorschriften des BauGB, der BauNVO sowie den
Zielen und Grundsätzen der Landes‐ und Regionalplanung (LROP‐VO 2017) überprüft wird.
1
vgl. Einzelhandelskonzept der Stadt Cloppenburg, GMA, 2017.
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Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße
2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben
Für die Beurteilung der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist § 11 Abs. 3
BauNVO zu beachten. Die Regelung führt in ihrer aktuellen Fassung aus: 2
„1. Einkaufszentren,
2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Ver‐
wirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauli‐
che Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte
Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandels‐
betrieben vergleichbar sind,
sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Aus‐
wirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelt‐
einwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes‐Immissionsschutzgesetzes sowie Auswir‐
kungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der
Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwick‐
lung zentraler Versorgungsbereiche in der Stadt oder in anderen Städten, auf das Orts‐
und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt.
Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der
Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Regel des
Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei
weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² nicht vor‐
liegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere
die Gliederung und die Größe der Stadt und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrau‐
chernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu be‐
rücksichtigen.“
In Niedersachsen sind mit Blick auf die Zulässigkeit großflächiger Einzelhandelsbetriebe die Vor‐
gaben des Landes‐Raumordnungsprogramms (LROP 2017, Kap. 2.3) zu beachten. Zudem wird
festgelegt, was unter großflächigem Einzelhandel zu verstehen ist:
(1) „Neue Einzelhandelsprojekte sind nur zulässig, wenn sie den Anforderungen der
Ziffern 03 bis 10 entsprechen.“
(2) „Als Einzelhandelsgroßprojekte gelten Einkaufszentren und großflächige Einzel‐
handelsbetriebe gemäß § 11 Abs. 3 Nr. 1 bis 3 der Baunutzungsverordnung ein‐
schließlich Hersteller‐Direktverkaufszentren.“
(3) „Als Einzelhandelsgroßprojekte gelten auch mehrere selbständige, gegebenenfalls
jeweils für sich nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe, die räumlich konzentriert
angesiedelt sind oder angesiedelt werden sollen und von denen in ihrer Gesamt‐
betrachtung raumbedeutsame Auswirkungen wie von einem Einzelhandelsgroß‐
projekt ausgehen oder ausgehen können (Agglomerationen).“
2 Baunutzungsverordnung (BauNVO), neugefasst am 21.11.2017 (BGBl. IS.3787).
6
Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße
II. Standortbewertung
1. Makrostandort Cloppenburg
Cloppenburg zählt mittlerweile über 34.700 Einwohner und verzeichnete alleine in den letzten
fünf Jahren eine Zunahme um fast 1.600 Einwohner.3
Tabelle 1: Einwohnerentwicklung in der Stadt Cloppenburg im Vergleich
Ort Einwohner (30.06.) Veränderung 2013 / 2018
30.06.2013 30.06.2018 abs. in %
Barßel 12.417 12.990 573 4,6
Bösel 7.487 7.974 487 6,5
Cappeln 7.394 8.103 709 9,6
Cloppenburg 33.141 34.734 1.593 4,8
Emstek 11.566 12.236 670 5,8
Essen 8.509 8.984 475 5,6
Friesoythe 21.289 22.409 1.120 5,3
Garrel 14.098 15.033 935 6,6
Lastrup 6.683 6.986 303 4,5
Lindern 4.635 4.847 212 4,6
Löningen 13.004 13.410 406 3,1
Molbergen 8.171 8.700 529 6,5
Saterland 13.153 13.645 492 3,7
LK Cloppenburg 161.547 170.051 8.504 5,3
Niedersachsen 7.789.054 7.978.917 189.863 2,4
Quelle: LSN‐online
Perspektivisch dürfte die Einwohnerzahl in Cloppenburg weiter zunehmen, da etliche Wohn‐
gebiete bereits erschlossen bzw. geplant sind. Dies bezieht sich insbesondere auf das südli‐
che Stadtgebiet. So werden zwei Gebiete entlang des Herzog‐Erich‐Rings in 2019 / 2020 mit
über 130 Grundstücken bebaut. Zudem sind Lückenschließungen im Zeitraum 2021 bis 2025
mit über 250 Grundstücken vorgesehen:
nördlich Herzog‐Erich‐Ring (B‐Plan Nr. 121 II): rd. 70 Grundstücke (2019)
südlich Herzog‐Erich‐Ring (B‐Plan Nr. 126): rd. 63 Grundstücke (2019)
Alte Kämpe (B‐Plan Nr. 121): rd. 85 Grundstücke
Fläche nördlich Herzog‐Erich‐Ring (B‐Plan Nr. 90): rd. 132 Grundstücke
Lückenschließung westlich (B‐Plan Nr. 90): rd. 36 Grundstücke.
3
Quelle: LSN online, eine aktuelle Einwohnerzahl wurde vom Statistischen Landesamt bisher noch nicht
veröffentlicht.
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Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße
Mit rd. 16.506 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist Cloppenburg innerhalb des Landkrei‐
ses der größte Arbeitsplatzstandort. Entsprechend des umfangreichen Arbeitsplatzangebotes
pendelten deutlich mehr Beschäftigte nach Cloppenburg ein als aus, insgesamt liegt ein Pendler‐
überschuss von 2.680 Beschäftigten vor.4
Im Einzelhandelskonzept (2017) wurden zwei zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen:
Innenstadt: Im Bereich der Langen Straße, Mühlen‐, Bahnhofstraße (westlicher Teil)
sowie im südlichen Teil der Soestenstraße. Angebotsbestimmend sind Betriebe mit
dem innerstädtischen Leitsortiment Bekleidung und Schuhe, wobei auch großflächige
Betriebe (z. B. Modehaus Werrelmann, Bekleidungshaus Berssenbrügge, H&M, C&A,
Ceka) ansässig sind. Zu den Frequenzbringern zählen die beiden leistungsstarken Dro‐
geriemärkte Rossmann und dm, der Edeka Supermarkt sowie Kaufland.
Nahversorgungszentrum Süd / Südwest: Im Bereich der Warthestraße sind die Disco‐
unter Lidl und Aldi, der Combi Supermarkt, der Getränkemarkt Hol‘ AB sowie kleinere
ergänzende Einzelhandelsbetriebe lokalisiert. Diese Betriebe übernehmen eine Ver‐
sorgungsfunktion insbesondere für die im Süden und Südwesten der Kernstadt gele‐
gene Wohngebiete. Zudem sind hier eine Filiale von ernsting’s family sowie gastronomi‐
sche und dienstleistungsbezogene Nutzungen vorhanden (Ergo‐/ Physiotherapie, Mas‐
sage, Zentrum für Tanz, Carwash‐Center, Restaurant, Frisör, Fitnessstudio).
Außerhalb dieser zentralen Versorgungsbereiche sind folgende Standortlagen hervorzuheben:
Im Bereich der Emsteker Straße sind das SB‐Warenhaus famila, die Discounter Lidl und
Aldi, ein Biosupermarkt, die Sonderpostenmärkte Zimmermann und Action sowie zen‐
trenrelevante und nicht zentrenrelevante Fachmärkte angesiedelt.
Im Gewerbegebiet Lankumer Ring, Emsteker Straße sind die beiden großflächige Bau‐
und Heimwerkermärkte Hagebau und Obi sowie Fachmärkte (u. a. Hammer Heimtex,
EP Schlömer, EP Hartke) lokalisiert.
Weitere Discounter (3 x Netto Markendiscount), der K+K‐Supermarkt (Fritz‐Reuter‐
Straße) sowie der auf ethnische Lebensmittel spezialisierte Markt Kauver (Soesten‐
straße) verteilen sich innerhalb des Stadtgebietes.
2. Mikrostandort
Das zur Überplanung anstehende Areal liegt im Kreuzungsbereich Anemonenstraße / Löninger
Straße und wird seit Jahrzehnten durch das Autohaus Dammann genutzt. Diese Fläche wurde im
Einzelhandelskonzept 2017 als Potenzialstandort zur Aldi‐Erweiterung vorgesehen.
4
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Stand: 06 /2017.
8
Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße
Die jetzige Aldi‐Filiale liegt im hinteren Ende des Nahversorgungszentrums, angrenzend an die
Bundesstraße B 213. Bedingt durch die zurückversetzte Lage fehlt eine direkte Sichtbeziehung zur
Hauptverkehrsachse Löninger Straße. Die Bestandsimmobilie von Aldi entspricht seit Jahren nicht
mehr den Anforderungen an eine moderne und zukunftsfähige Handelsimmobilie. Zudem stehen
hier keine Flächen zur Verfügung, welche für eine Erweiterung genutzt werden können. Das Um‐
feld des Standortes an der Löninger Straße ist durch Wohnbebauung geprägt, welche in südöst‐
licher, östlicher und nördlicher Richtung an den Vorhabenstandort anschließt. Auch in westlicher
Richtung befinden sich angrenzend an die B 213 Wohngebiete, welche jedoch aufgrund der Zäsur
durch die Bundesstraße nicht direkt fußläufig angebunden sind.
Über die Löninger Straße und die B 213 ist der vorgesehene Standort gut zu erreichen, über wel‐
che auch die Zu‐ und Abfahrt erfolgt. Dem Objekt sind etwa 80 ebenerdige Stellplätze vorgelagert.
Eine Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist über die Bushaltestellen Blumen‐
straße (an der Löninger Straße rd. 500 m in nördlicher Richtung) gegeben.
Aufgrund verschiedener Neubaugebiete im südlichen Stadtgebiet liegt weiterhin eine gute Aus‐
gangssituation für die im Nahversorgungszentrum ansässigen Betriebe vor.
9Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße
Karte 1: Der jetzige und geplante Standort von Aldi im Nahversorgungszentrum Süd / Südwest
Legende
Nahversorgungszentrum
Verlagerungsstandort
Quelle: OpenstreetMap,
GMA‐Bearbeitung 2018
10Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße
III. Relevante Angebotssituation
1. Methodik und Umfang der Wettbewerbsaufnahme
Im Dezember 2018 wurden die Wettbewerber in Cloppenburg, in Lastrup sowie Molbergen er‐
hoben, welche im Kernsortiment periodische Sortimente (Nahrungs‐ und Genussmittel, Droge‐
riewaren, pharmazeutische Artikel, Zeitung / Zeitschriften, Schnittblumen, Tiernahrung) führen.
2. Angebotssituation im periodischen Bedarf in Cloppenburg
In der Innenstadt bieten Edeka und Kaufland das umfangreichste Angebot im periodischen Be‐
darf, welches durch die Teilsortimente der Drogeriemärkte dm und Rossmann, Apotheken, spe‐
zialisierte Fachgeschäfte (Reformhaus, Weinhandlungen) sowie Betriebe des Lebensmittelhand‐
werks ergänzt wird. Insgesamt liegt in der Innenstadt eine Verkaufsfläche von über 7.600 m² im
periodischen Bedarf vor.
Im Nahversorgungszentrum Süd / Südwest summiert sich die Verkaufsfläche auf ca. 3.450 m²
(ohne Aldi), wobei der Großteil auf den Combi Supermarkt und den Lidl Discounter entfällt. Die
Lidl‐Filiale wurde durch einen Anbau von rd. 1.000 m² auf rd. 1.400 m² Verkaufsfläche in 2018
erweitert. Der ethnische Lebensmittelmarkt Kalinka ist ca. 100 m² groß. Hinzu kommt der Geträn‐
kemarkt Hol Ab (rd. 300 m² VK).
Tabelle 2: Strukturprägende Wettbewerber bei Nahrungs‐ und Genussmitteln in den
zentralen Versorgungsbereichen
Verkaufsfläche in m²
Standort Wettbewerber
(ca.‐Werte)
ZVB Innenstadt Edeka 1.800
Kaufland 3.100
dm 600
Rossmann 600
NVZ Süd / Südwest Lidl 1.450
Combi (mit Getränkemarkt) 1.600
GMA‐Erhebung 12 / 2018. Verkaufsfläche ohne Flächen der Konzessionäre.
Foto 1: Lidl, Warthestraße Foto 2: Combi, Warthestraße
GMA‐Aufnahmen 2018
11Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße
Außerhalb dieser zentralen Versorgungsbereiche sind folgende Märkte / Discounter ansässig:
Emsteker Straße: Famila mit ca. 5.500 m² Verkaufsfläche
Emsteker Straße: Aldi mit ca. 720 m² Verkaufsfläche
Emsteker Straße: Lidl mit ca. 1.100 m² Verkaufsfläche
Netto Markendiscount mit 3 Einheiten (Freesienstraße, Osterstraße, Inselstraße) mit
jeweils ca. 800 m² Verkaufsfläche
Fritz‐Reuter‐Straße: K+K Markt mit ca. 900 m² Verkaufsfläche
Soestenstraße: Kauver Markt mit ca. 830 m² Verkaufsfläche
Hinzu kommen Betriebe des Lebensmittelhandwerks, kleine Nahversorger (u. a. Edeka Deeken,
zwei Nah & Gut Märkte), spezialisierte Anbieter, Tankstellenshops und Kioske. Der Angebots‐
schwerpunkt entfällt auf Standorte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche mit ca. 15.800
m² Verkaufsfläche.
3. Angebotssituation im periodischen Bedarf in Molbergen und Lastrup
In Molbergen wird die Aldi‐Filiale im zentralen Versorgungsbereich derzeit neu gebaut und von
rd. 700 m² auf rd. 1.200 m² Verkaufsfläche erweitert. Diese Filiale5 soll im Frühjahr 2019 eröffnet
werden. Direkt neben der Aldi‐Filiale entsteht ein Neubau mit einer Rossmann‐Filiale (rd. 600 m²
VK). Als weitere großflächige Betriebe sind Edeka (ca. 1.300 m² VK) und Lidl (ca. 1.050 m² VK) zu
nennen. Auch die benachbarte Edeka‐Filiale wurde erweitert und modernisiert, sodass hier ein
moderner Verbundstandort besteht. Zudem sind ein Hol‘ Ab Getränkemarkt (ca. 450 m² Ver‐
kaufsfläche), Apotheken, Betriebe des Lebensmittelhandwerks und Tankstellenshops ansässig.
Die Verkaufsfläche im periodischen Bedarf liegt bei über 4.200 m². Molbergen ist mit Edeka, Aldi,
Lidl und Rossmann für ein Grundzentrum mit rd. 8.700 Einwohnern sehr gut ausgestattet, wobei
moderne Einheiten, v.a. Aldi, vertreten sind. Insofern besteht für Verbraucher aus Molbergen
kaum mehr die Notwendigkeit in einer Aldi‐Filiale in Cloppenburg einzukaufen. Auch für Verbrau‐
cher aus Lastrup sind die Märkte in Molbergen sehr gut und schnell zu erreichen.
In Lastrup liegt eine Verkaufsfläche bei Nahrungs‐ und Genussmitteln von ca. 3.400 m² vor. Als
großflächige Betriebe sind der Edeka Supermarkt (ca. 1.200 m² VK), der Lidl Discounter (ca. 1.050
m² VK) und Netto Markendiscounter (ca. 1.000 m² VK) zu nennen. Hinzu kommen Betriebe des
Lebensmittelhandwerks, Apotheken und Tankstellenshops.
5
Quelle: Angaben von Aldi‐Nord.
12Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße
Karte 2: Die wesentlichen Wettbewerber in Cloppenburg
Legende
Verlagerungsstandort
Quelle: Regiograph Planung,
GMA‐Bearbeitung 2018
13Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße
IV. Bewertung der raumordnerischen Ziele
1. Konzentrationsgebot
Zunächst ist zu bewerten, ob der geplante Standort des Lebensmitteldiscounters den Vorgaben
des sog. „Konzentrationsgebotes“ entspricht.
„Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes
des jeweiligen Zentralen Ortes zulässig.“ (LROP 2017, Kapitel 2.3 Abs. 3 Nr. 4)
Das Regionale Raumordnungsprogramm des Landkreises Cloppenburg wird aktualisiert, wobei
zentrale Siedlungsgebiete dargestellt werden. Der geplante Standort von Aldi wird Bestandteil
des zentralen Siedlungsgebietes des Mittelzentrums Cloppenburg.
Das Konzentrationsgebot wird erfüllt.
2. Integrationsgebot
Das Integrationsgebot unterscheidet hinsichtlich des jeweiligen Kernsortiments (zentrenrelevant
oder nicht zentrenrelevant) des Einzelhandelsgroßprojektes. Bezogen auf den Lebensmitteldis‐
counter entfällt das Kernsortiment auf periodische Sortimente (Nahrungs‐/ Genussmittel, Droge‐
rie‐, Apothekerwaren, Tiernahrung, Schnittblumen, Zeitungen / Zeitschriften).
„Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente zentrenrelevant sind, sind
nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig (Integrationsgebot). Diese
Flächen müssen in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs eingebunden sein.
(LROP 2017, Kapitel 2.3 Abs. 3 Nr. 5)
„Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Sortimente zu mindestens 90 vom Hundert
periodische Sortimente sind, sind auf der Grundlage eines städtebaulichen Konzeptes
ausnahmsweise auch außerhalb der städtebaulich integrierten Lagen innerhalb des
zentralen Siedlungsgebietes des Zentralen Ortes im räumlichen Zusammenhang mit
Wohnbebauung zulässig, wenn eine Ansiedlung in den städtebaulich integrierten La‐
gen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbesondere der Rück‐
sichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild oder aus verkehrlichen Gründen
nicht möglich ist; Satz 2 bleibt unberührt.“
Aufgrund der Lage des geplanten Standortes innerhalb des Nahversorgungszentrums Süd / Süd‐
west ist das Integrationsgebot erfüllt.
3. Kongruenzgebot
Bezüglich des Kongruenzgebotes in einem Mittelzentrum wird im LROP ausgeführt:
(2) In einem Mittel‐ oder Oberzentrum darf das Einzugsgebiet eines neuen Einzelhan‐
delsgroßprojektes in Bezug auf seine periodischen Sortimente den grundzentra‐
len Verflechtungsbereich gemäß Abschnitt 2.2 Ziffer 03 Sätze 8 und 9 als Kongru‐
enzraum nicht wesentlich überschreiten (Kongruenzgebot grundzentral).
14Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße
(5) Eine wesentliche Überschreitung nach den Sätzen 1 bis 3 ist gegeben, wenn mehr
als 30 % des Vorhabenumsatzes mit Kaufkraft von außerhalb des maßgeblichen
Kongruenzraumes erzielt würde.
(6) Das Kongruenzgebot ist sowohl für das neue Einzelhandelsgroßprojekt insgesamt
als auch sortimentsbezogen einzuhalten.
(7) Periodische Sortimente sind Sortimente mit kurzfristigem Beschaffungsrhythmus,
insbesondere Nahrungs‐und Genussmittel und Drogeriewaren.
(8) Aperiodische Sortimente sind Sortimente mit mittel‐ bis langfristigem Beschaf‐
fungsrhythmus, z. B. Bekleidung, Unterhaltungselektronik, Haushaltswaren oder
Möbel.“
3.1 Einzugsgebiet des Vorhabens
Zur Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes werden folgende Kriterien herangezogen:
Wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum
verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes
Betreiber, Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens
Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in Cloppenburg
Ergebnisse aus GMA‐Untersuchungen in Cloppenburg und in den Umlandgemeinden.
Das Kerneinzugsgebiet des Aldi Discounters bezieht sich auf das südwestliche Stadtgebiet von
Cloppenburg. Aufgrund der Lage an einer Hauptdurchgangsachse und der Größe von Aldi sind
Nachfrageverflechtungen aus weiteren Gebieten in Cloppenburg zu erwarten, wenngleich in ei‐
nem deutlich geringeren Umfang. Ein überörtliches Einzugsgebiet wird nicht erschlossen, da in
Molbergen eine neue Einheit von Aldi mit rd. 1.200 m² Verkaufsfläche im direkten Verbund mit
einer Rossmann‐Filiale in Kürze eröffnet wird, welche auch für Verbraucher aus Lastrup gut zu
erreichen sind und eine attraktive Einkaufsalternative darstellen. Aufgrund von Pendlerbeziehun‐
gen sind Nachfrageverflechtungen für die Aldi‐Filiale in Cloppenburg zu erwarten, diese werden
in Form von Streuumsätzen berücksichtigt.
Das Einzugsgebiet für das Vorhaben wird wie folgt abgegrenzt:
Zone I: südwestliches Stadtgebiet von Cloppenburg ca. 8.600 Einwohner
Zone II: restliches Stadtgebiet von Cloppenburg ca. 26.130 Einwohner
Einzugsgebiet gesamt: ca. 34.730 Einwohner.
15Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße
Karte 3: Das Einzugsgebiet der Aldi-Filiale am geplanten Standort Löninger Straße
Legende
Kern‐
Einzugsgebiet
Quelle: OpenstreetMap,
GMA‐Bearbeitung 2018
16Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße
3.2 Kaufkraft im Einzugsgebiet
Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen betrug die
Kaufkraft im periodischen Bedarf etwa 2.859 € pro Kopf im vergangenen Jahr (2017). Bei der
Kaufkraftberechnung ist das lokale Kaufkraftniveau zu beachten. Gemäß der Kennziffer von MB
Research lag das Kaufkraftniveau in der Stadt Cloppenburg bei 92,7 und damit auf einen unter‐
durchschnittlichen Niveau (Bundesdurchschnitt = 100). In der Stadt Cloppenburg stand ein Kauf‐
kraftvolumen im periodischen Bedarf von ca. 92,0 Mio. € p. a. zur Verfügung.
3.3 Umsatzprognose und Umsatzherkunft
Zur Berechnung des Umsatzes der Vorhaben wird das Marktanteilkonzept verwendet. Dieses in
der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell bestimmt den zu erwartenden
Umsatz eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erzielbaren Marktanteile mit Kunden im Ein‐
zugsgebiet. Somit beschreibt das Modell, in welchem Ausmaß die Vorhaben in der Lage sind, ei‐
nen Teil der Kaufkraft an sich zu binden. Zudem lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts die
perspektivische Umsatzherkunft ableiten. Diese ergibt sich aus der Relation zwischen den in den
Zonen des Einzugsgebiets generierten Umsätzen und dem Gesamtumsatz des Vorhabens.
Hingegen lässt das Marktanteilkonzept keine direkten Rückschlüsse auf die durch die Vorhaben
ausgelösten Umsatzrückgänge zu. Es gibt keine Auskunft darüber, wo die Umsätze der Vorhaben
bisher gebunden wurden und wie sich diese nach der Erweiterung der Vorhaben neu verteilen
werden. Die Umsatzverluste zu Lasten von Wettbewerbern werden nach Lagen differenziert
nachfolgend ausführlich behandelt.
Für die Aldi‐Filiale wird ein Umsatz von ca. 5,6 Mio. € im periodischen Bedarf prognostiziert.
Tabelle 3: Umsatzprognose für den erweiterten Discounter im periodischen Bedarf
Daten Kaufkraft Marktanteil Umsatz
in Mio. € in % in Mio. € in %
Zone I 22,8 15 3,4 61
Zone II 69,2 2‐3 1,7 30
Streuumsatz 0,5 9
Summe 5,6 100
GMA‐Berechnungen 12 / 2018, leichte Rundungsdifferenzen möglich
Einschließlich des Umsatzes in den Sortimenten des aperiodischen Bedarfs (ca. 1,0 Mio. €) leitet
sich ein Umsatz von ca. 6,6 Mio. € ab.
3.4 Bewertung des Kongruenzgebotes
Basierend auf der Umsatzherkunft sowie den landes‐ und regionalplanerischen Vorgaben wird
das Kongruenzgebot für das Vorhaben wie folgt bewertet:
17Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße
Das Einzugsgebiet des zur Erweiterung vorgesehenen Lebensmitteldiscounters erstreckt sich auf
Cloppenburg. Im periodischen Bedarf ist nach den landesplanerischen Vorgaben der grundzent‐
rale Kongruenzraum ausschlaggebend, also die Stadt Cloppenburg. Lediglich 30 % des Vorha‐
benumsatzes dürften von außerhalb Cloppenburgs generiert werden. Über 90 % des Umsatzes
kommen aus Cloppenburg, das Kongruenzgebot grundzentral wird eingehalten.
4. Beeinträchtigungsverbot
„Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Entwicklung, die Funktionsfähigkeit
der zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe
Versorgung der Bevölkerung dürfen durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht we‐
sentlich beeinträchtigt werden.“ (LROP 2017, Kapitel 2.3 Abs. 3 Nr. 8)
Für die Prüfung des Beeinträchtigungsverbotes werden städtebauliche und versorgungsstruktu‐
relle Auswirkungen in Cloppenburg und im Umland ermittelt.
4.1 Wettbewerbliche Wirkungen
Die möglichen Umsatzrückgänge werden durch ein Rechenmodell ermittelt, welches auf dem
Prinzip des Huff’schen Gravitationsmodells6 basiert. Im Wesentlichen fließen zwei Parameter ein:
die Attraktivität der Wettbewerbsstandorte, die durch Betriebsform, Betreiber, Er‐
scheinungsbild, die Verkaufsflächengröße bzw. den Umsatz beschrieben wird und
der Distanzwiderstand, der sich aus der Distanz zwischen den einzelnen Wettbewerbs‐
standorten ergibt.
Für die Bewertung der Vorhaben werden folgende Annahmen getroffen:
Der Aldi Discounter wird auf der Verkaufsfläche von ca. 1.400 m² einen Umsatz von ca.
6,6 Mio. € erzielen. Davon entfallen ca. 5,6 Mio. € auf Sortiment des periodischen Be‐
darfs‐und ca. 1,0 Mio. € auf aperiodische Sortimente.
Zu berücksichtigen ist, dass Aldi bereits seit Jahren am Standort ansässig ist und einen
Umsatz von ca. 5,0 Mio. € erzielt, davon ca. 4,3 Mio. € im periodischen und ca. 0,7 Mio.
€ im aperiodischen Bedarf. Diese Umsätze werden auch nach der Erweiterung weiter‐
hin gebunden, da sich die Standortrahmenbedingungen verbessern werden.
Die Bewertung möglicher Beeinträchtigungen durch die geplante Erweiterung erfor‐
dert eine Prüfung des Gesamtvorhabens. Dementsprechend wird das Vorhaben mit
1.400 m² Verkaufsfläche bewertet. Jedoch ist für die tatsächliche Bewertung der Um‐
satzumverteilungen die bestehende Filiale zu berücksichtigen.
6
Vgl. Huff, David: Defining and estimating a trading area: Journal of Marketing; Vol. 28, 1964 oder Hein‐
ritz, G.: Die Analyse von Standorten und Einzugsbereichen, 1999.
18Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße
Im Detail sind folgende Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben zu erwarten:
Tabelle 4: Prognose der Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben
Standortlagen in Mio. €
Kaufkraftbindung der bestehenden Aldi Filiale 4,3
periodischer Be‐
Umsatzumverteilung ggü. Anbietern im NVZ Süd / Südwest 0,6
darf
Umsatzumverteilung ggü. Anbietern im südwestlichen Stadtgebiet 0,4
Umsatzumverteilung ggü. Anbietern in der Innenstadt 0,3
Umsatz erweiterte Aldi‐Filiale 5,6
Kaufkraftbindung der bestehenden Aldi‐Filiale 0,7
aperiodischer Be‐
Umsatzumverteilung ggü. Anbietern im NVZ Süd / Südwest 0,2
darf
Umsatzumverteilung ggü. Anbietern im südwestlichen Stadtgebiet 0,1
Umsatzumverteilung ggü. Anbietern in der Innenstadt < 0,1
Umsatz erweiterte Aldi‐Filiale 1,0
Umsatz insgesamt 6,6
GMA‐Berechnungen 2018; ca.‐Werte gerundet
4.2 Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes
Um beurteilen zu können, ob aus den wettbewerblichen Auswirkungen städtebauliche Effekte
entstehen können, wird der Schwellenwert von 10 % Umsatzumverteilung als Hinweis herange‐
zogen7. Dieser ist jedoch vor dem Hintergrund der örtlichen Gegebenheiten sowie ggf. möglicher
Vorschädigungen zentraler Versorgungsbereiche zu bewerten. Funktionsstörungen treten auf,
wenn es infolge von Ladenleerständen zu einer Verschlechterung des Angebotes und der städte‐
baulichen Qualität kommt. Maßgeblich für die Funktionsfähigkeit eines zentralen Versorgungs‐
bereiches sind Magnetbetriebe, von deren Kundenfrequenz umliegende kleinere Einzelhandels‐
betriebe profitieren. Sofern Magnetbetriebe aufgrund hoher Umsatzrückgänge durch ein Vorha‐
ben geschlossen werden, können sich nachteilige Wirkungen auf das Umfeld ergeben.
Durch die Erweiterung der Aldi‐Filiale werden überwiegend die benachbarten Filialen von Lidl
und Combi betroffen sein. Die Umsatzrückgänge von ca. 5 – 6 % zu Lasten der Anbieter im Nah‐
versorgungszentrum ziehen keine nachteiligen Wirkungen nach sich. Zulasten weiterer Anbieter
im südwestlichen Stadtgebiet, z.B. nah & gut Märkte, Netto Markendiscount (Freesienstraße),
werden Umsatzrückgänge von ca. 2‐3 % erwartet. Auch diese Umsatzrückgänge werden keine
nachteiligen Wirkungen i.S. von Betriebsaufgaben bedingen. Im zentralen Versorgungsbereich
Innenstadt Cloppenburg werden sehr geringe Umsatzrückgänge von unter 1 % prognostiziert, aus
welchen keine nachteiligen städtebaulichen Wirkungen resultieren.
7
Der 10 %‐Schwellenwert geht auf eine empirische Langzeitstudie der GMA zum großflächigen Einzelhan‐
del in Baden‐Württemberg zurück, die dort u. a. im Auftrag der Industrie‐ und Handelskammern erstellt
wurde.
19Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße
Somit liegen die Umsatzrückgänge im niedrigen einstelligen Bereich, eine wesentliche Beein‐
trächtigung zentraler Versorgungsbereiche oder der verbrauchernahen Versorgung im Untersu‐
chungsraum ist auszuschließen.
Im aperiodischen Bedarf werden die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzrückgänge in Höhe
von rd. 0,3 Mio. € v. a. gegenüber Lidl und Combi wirksam werden. Diese sind jedoch in einer
Einzelbetrachtung als minimal einzustufen.
Zusammenfassend bleibt festzustellen, dass mit der geplanten Erweiterung des Aldi‐Lebensmit‐
teldiscounters in Cloppenburg keine Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO einherge‐
hen werden. Das Beeinträchtigungsverbot kann in allen Sortimenten eingehalten werden.
4.3 Mögliche Nachnutzung der Bestandsimmobilie von Aldi
Die jetzige Bestandsimmobilie von Aldi soll nach dessen Verlagerung durch einen Sonder‐
preis‐Baumarkt nachbelegt werden, dessen gesamtes Angebot den nicht zentrenrelevanten
Sortimenten (vgl. Sortimentsliste des Einzelhandels von Cloppenburg) zugeordnet werden
kann. Dieser Baumarkt führt primär Farben / Lacke, Eisenwaren, Werkzeuge, Sanitärartikel,
Gartenbedarf, Gartenmöbel, Pflanzen / Zubehör und Holz. Mit diesen Sortimenten bestehen
sehr geringe Wettbewerbsüberschneidungen mit den im zentralen Versorgungsbereich In‐
nenstadt und im Nahversorgungszentrum Süd / Südwest ansässigen Einzelhandelsbetrieben.
Die bezieht sich z.B. auf die Aktionswaren der beiden Discounter. Mit den großflächigen Bau‐
/ Heimwerker‐ und Gartenmärkten (Obi, Hagebau) entfällt der Angebotsschwerpunkt in die‐
sem Sortiment auf den dezentralen Standort Cloppenburg Ost.
Für diesen kleinen Baumarkt wird bei einer Verkaufsfläche von ca. 800 m² ein Umsatz von ca.
1,0 Mio. € prognostiziert, welcher primär zu Lasten der großflächigen Bau‐ und Heimwerker‐
märkte bzw. Gartencenter umverteilungswirksam wird. Dieser Umsatz wird diese Anbieter
allerdings nicht in Ihrem Bestand gefährden.
Foto 3: Sonderpreis Baumarkt in Foto 4: Sonderpreis Baumarkt –
Garrel Außenverkauf
GMA‐Aufnahmen 2017
20Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumver‐
teilungseffekte zu keinen städtebaulich relevanten Auswirkungen i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO
führen werden. Das Vorhaben dient v. a. der Modernisierung und Anpassung dieser Aldi‐Filiale
an aktuelle und künftige Kunden‐ und Logistikanforderungen. Auswirkungen auf die Funktionsfä‐
higkeit und Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs „Innenstadt“ oder auf die verbrau‐
chernahe Versorgung im Einzugsgebiet des Vorhabens können ausgeschlossen werden.
21Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße
V. Zusammenfassung
Zusammenfassende Bewertung der Vorhaben
Grundlagen
Vorhaben Standort im Nahversorgungszentrum Süd / Südwest, Wohngebiete im
direkten Standortumfeld
Erweiterung der Aldi‐Filiale von ca. 800 m² auf ca. 1.400 m² VK
Rechtsrahmen Auswirkungsanalyse nach § 11 Abs. 3 BauNVO
Mikrostandort Bre‐ Nahversorgungszentrum mit Versorgungsfunktion für das südliche und
mer Landstraße südwestliche Stadtgebiet
Einzugsgebiet und Einzugsgebiet erstreckt sich auf das südwestliche Stadtgebiet (Zone I)
Kaufkraftpotenzial sowie die weiteren Gebiete in Cloppenburg (Zone II)
Kaufkraft im periodischen Bedarf im Einzugsgebiet: ca. 22,8 Mio. € in
Zone I und ca. 69,3 Mio. € in Zone II
Umsatzerwartung ca. 6,6 Mio. €, davon ca. 5,6 Mio. € im periodischen Bedarf
Umsatzumvertei‐ Umsatz
lungseffekte in % in Mio. €
(ca.‐Werte)
Kaufkraftbindung der bestehenden Aldi Filiale 4,3
Umsatzumverteilung ggü. Anbietern im NVZ Süd / Südwest 0,6
Umsatzumverteilung ggü. Anbietern im südwestlichen Stadtgebiet 0,4
Umsatzumverteilung ggü. Anbietern in der Innenstadt 0,2
Umsatzumverteilung außerhalb der Stadt Cloppenburg 0,1
Umsatz erweiterte Aldi‐Filiale 5,6
Konzentrationsgebot Das Konzentrationsgebot wird erfüllt. Der Standort liegt innerhalb des
zentralen Siedlungsgebietes eines zentralen Ortes.
Integrationsgebot Das Integrationsgebot wird erfüllt. Der Standort liegt innerhalb eines zent‐
ralen Versorgungsbereiches. Ein Anschluss an den ÖPNV ist gegeben.
Kongruenzgebot Das Kongruenzgebot ist erfüllt. Über 90 % des Umsatzes stammt aus Clop‐
penburg.
Beeinträchtigungs‐ Das Beeinträchtigungsverbot wird eingehalten. Durch die geringen Um‐
verbot satzrückgänge wird die Funktionsfähigkeit der beiden zentralen Versor‐
gungsbereiche in Cloppenburg nicht beeinträchtigt. Negative Auswirkun‐
gen auf die Nahversorgung sind nicht zu erwarten.
GMA‐Zusammenstellung 12 / 2018
22Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi in Cloppenburg, Löninger Straße
Verzeichnisse Seite
Fotoverzeichnis
Foto 1: Lidl, Warthestraße 11
Foto 2: Combi, Warthestraße 11
Foto 3: Sonderpreis Baumarkt in Garrel 20
Foto 4: Sonderpreis Baumarkt – Außenverkauf 20
Kartenverzeichnis
Karte 1: Der jetzige und der geplante Standort von Aldi im
Nahversorgungszentrum Süd / Südwest 10
Karte 2: Die wesentlichen Wettbewerber in Cloppenburg 13
Karte 3: Das Einzugsgebiet von Aldi am geplanten Standort in der Löninger
Straße 16
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Einwohnerentwicklung in der Stadt Cloppenburg im Vergleich 7
Tabelle 2: Strukturprägende Wettbewerber bei Nahrungs‐ und
Genussmitteln in den zentralen Versorgungsbereichen 11
Tabelle 3: Umsatzprognose für den erweiterten Discounter im periodischen
Bedarf 17
Tabelle 4: Prognose der Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben 19
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