Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
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Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
Auswirkungsanalyse
zur Erweiterung eines
Aldi-Lebensmitteldiscounters
in Ubstadt-Weiher
Auftraggeber: Aldi GmbH & Co. KG
Projektleitung: Dipl.‐Geogr. Gerhard Beck
M. Sc. Wirtschaftsgeographie
Markus Hertner
Ludwigsburg, am 01.08.2018
Gesellschaft für Markt‐
und Absatzforschung mbH
1
Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
Urheberrecht
Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des
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Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
Inhaltsverzeichnis Seite
I. Grundlagen und Standortrahmenbedingungen 4
1. Aufgabenstellung und Vorhabenbeschreibung 4
2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben 5
3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel 6
3.1 Definition der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel 7
3.2 Sortimentsstruktur von Lebensmittelmärkten 8
II. Raumordnerische Kernregelung / Konzentrationsgebot 10
1. Makrostandort Ubstadt‐Weiher 10
2. Konzentrationsgebot – landesplanerische Vorgaben 13
3. Versorgungsstrukturen im Lebensmitteleinzelhandel 13
3.1 Angebotssituation in der Gemeinde Ubstadt‐Weiher 14
3.2 Angebotssituation im Umland 17
III. Integrationsgebot 19
1. Mikrostandort „Unteröwisheimer Straße“ 19
2. Integrationsgebot – landes‐ und regionalplanerische Vorgaben 21
3. Bewertung des Integrationsgebotes 21
IV. Kongruenzgebot 22
1. Einzugsgebiet und Bevölkerung 22
2. Kaufkraft im Einzugsgebiet 23
3. Umsatzprognose für den erweiterten Aldi‐Markt 25
4. Rechtliche Vorgaben 25
5. Bewertung des Kongruenzgebotes 26
V. Beeinträchtigungsverbot 27
1. Methodik der Umsatzumverteilungsberechnung 27
2. Umsatzumverteilungen 27
3. Rechtliche Vorgaben und städtebauliche Bewertung 29
VI. Zusammenfassung 31
3
Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
I. Grundlagen und Standortrahmenbedingungen
1. Aufgabenstellung und Vorhabenbeschreibung
Im Juli 2018 erteilte die Aldi GmbH & Co. KG, der GMA, Gesellschaft für Markt‐ und Absatzfor‐
schung mbH, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungsanalyse für die geplante
Erweiterung eines Aldi‐Lebensmitteldiscounters in Ubstadt‐Weiher. Im Zuge des Vorhabens soll
die Verkaufsfläche (= VK) von derzeit rd. 1.000 m² auf ca. 1.200 m² erweitert werden, woraus sich
eine Erweiterungsfläche von rd. 200 m² ergibt. Die Verkaufsflächenerweiterung dient dabei in
erster Linie dazu, den Einkaufskomfort für die Kunden u. a. durch breitere Gänge und eine groß‐
zügigere Warenanordnung zu steigern. Eine wesentliche Sortimentsveränderung ist hingegen
nicht vorgesehen.
Mit einer Verkaufsfläche von 1.200 m² ist der Markt, ebenso wie der Bestandsmarkt mit rd. 1.000
m² VK, als großflächiges Einzelhandelsvorhaben nach § 11 Abs. 3 BauNVO zu bewerten. In diesem
Zusammenhang sind die städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens
im Rahmen einer Auswirkungsanalyse darzustellen und zu bewerten. Dabei sind insbesondere
die landesplanerischen Bewertungskriterien gemäß LEP bzw. Einzelhandelserlass Baden‐Würt‐
temberg sowie die Vorgaben des Regionalplans Mittlerer Oberrhein zu berücksichtigen.
Vor dem Hintergrund der geschilderten Ausgangslage sind im Rahmen der Auswirkungsanalyse
folgende Punkte zu bearbeiten:
Darstellung des Rechtsrahmens
Darstellung und Bewertung des Makrostandortes Ubstadt‐Weiher sowie städtebauli‐
che Bewertung des Mikrostandortes „Unteröwisheimer Straße“
Abgrenzung des Einzugsgebietes für den Lebensmitteldiscounter und Berechnung der
sortimentsspezifischen Kaufkraftpotenziale
Beurteilung der gegenwärtigen Versorgungssituation im Lebensmittelbereich in der
Gemeinde Ubstadt‐Weiher und im Umland (= Wettbewerbsanalyse)
Umsatzprognosen und Umsatzherkunft
Ermittlung der Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum
raumordnerische Bewertung auf Basis der Prüfkriterien des Regionalplans Mittlerer
Oberrhein (Konzentrationsgebot, Integrationsgebot, Kongruenzgebot, Beeinträchti‐
gungsverbot).
Zur Erarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse wurde auch auf das Nahversorgungskon‐
zept der Gemeinde Ubstadt‐Weiher Bezug genommen. Weiterhin wurde auf Informationen von
MB Research (Kaufkraftkennziffer) sowie auf aktuelle Bevölkerungsdaten aus amtlichen Statisti‐
ken und EHI Handelsdaten zurückgegriffen.
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Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben
Für die Beurteilung der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist § 11 Abs. 3
BauNVO zu beachten. Die Regelung führt in der aktuellen Fassung1 aus:
„1. Einkaufszentren,
2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die
Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städ‐
tebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte
Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzel‐
handelsbetrieben vergleichbar sind,
sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig.
Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche
Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes‐Immissionsschutzgesetzes so‐
wie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die
Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Be‐
triebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder
in anderen Gemeinden, auf das Orts‐ und Landschaftsbild und auf den Naturhaus‐
halt.
Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in
der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Re‐
gel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkun‐
gen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als
1.200 m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Aus‐
wirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer
Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und
das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“
Die Bewertung des Projektes, hat in einer zweistufigen Prüfung getrennt voneinander zu erfol‐
gen:
1. Handelt es sich bei dem Vorhaben um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb bzw. wird
die Großflächigkeit des Vorhabens erfüllt, was i. d. R. bei einer Überschreitung der Ver‐
kaufsfläche von 800 m² der Fall sein wird.2
2. Die im § 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen müssen zu erwarten sein, was
regelmäßig ab einer Geschossfläche von 1.200 m² anzunehmen ist (= Regelvermutung).
1
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004, zuletzt
geändert durch Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiterer
Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11.06.2013.
2 Vgl. BVerwG Urteil vom 24. November 2005, 4 C 10.04. In diesem Urteil hat das BVerwG die Grenze der
Großflächigkeit von 700 auf 800 m² erhöht. Großflächig im Sinne des § 11 Abs. 3, Satz 1, Nr. 2 BauNVO
sind demnach diejenigen Betriebe, die eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Zur Verkaufsfläche
zählen, der Kassenvorraum (einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der Waren und zur Entsorgung
von Verpackungsmaterialien) und ein evtl. vorhandener Windfang. Ebenfalls der Verkaufsfläche zuzurech‐
nen sind die Bedienbereiche (z. B. Fleisch‐ / Wursttheke).
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Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
Die Regelvermutung ist jedoch gem. § 11 Abs. 3, Satz 4 BauNVO widerlegbar. Der Nachweis kann
im Zuge einer Einzelfallprüfung erbracht werden, wenn im konkreten Einzelfall keine Auswirkun‐
gen im Sinne des § 11 Abs. 3, Satz 3 BauNVO zu erwarten sind. Mit Bezug auf die im § 11 Abs. 3
BauNVO beschriebenen Auswirkungen sind dabei insbesondere die Gliederung und Größe der
Gemeinde und ihre Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung
und des Warenangebot des Betriebes zu berücksichtigen.
3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel
Die Dynamik in der Branche ist nach wie vor ungebrochen. So optimieren derzeit nahezu alle we‐
sentlichen Betreiber des Lebensmitteleinzelhandels ihre Standortnetze. Hiermit verbunden ist
häufig auch eine Flächenausweitung der einzelnen Betriebe bzw. Standorte, da aufgrund der stei‐
genden Anforderung an die Warenpräsentation, die interne Logistik sowie den demographischen
Wandel die Flächeninanspruchnahme steigt.
Die einzelnen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels weisen eine unterschiedliche Ent‐
wicklung auf. Während Lebensmitteldiscounter und Große Supermärkte ihre Marktposition aus‐
bauen konnten, waren die Marktanteile der SB‐Warenhäuser und kleinen Lebensmittelgeschäft
rückläufig.
Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im deutschen Lebensmitteleinzelhandel
2006 – 2017
5,4 5,0 4,7 4,2 3,8 3,7 3,5 3,4 3,4 3,2 3,1 3,0
13,6 13,2 12,9 12,6 12,3 11,9
14,6 14,1 14,1 14,0
14,7 14,5
9,6 9,8 9,9 9,9
8,8 9,0 9,3 9,4 9,5
8,6 8,8 8,9
26,6 26,9 27,5 27,7 28,0 28,3 28,8 29,2 29,5
28,0 28,0 27,4
in %
43,6 44,4 46,2 46,1 45,5 45,8 45,8 45,8 45,6 45,4 45,7
43,2
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
LM‐Discounter Supermärkte Große Supermärkte SB‐Warenhäuser LM‐Geschäfte bis 400 m²
Quelle: EHI Europäisches Handelsinstitut Handelsdaten aktuell 2018.
6
Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
3.1 Definition der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel
Im Einzelhandel werden verschiedene Betriebstypen unterschieden. Die Ausdifferenzierung ist
dabei für den Lebensmitteleinzelhandel verfeinert worden. Als Kriterien für die Differenzierung
nach Betriebstypen wird dabei neben der Verkaufsfläche v. a. auch die Sortimentsstruktur und
hier insbesondere der Anteil an sog. Nonfood‐Waren herangezogen.
Die Definitionen für Betriebstypen liegen seitens mehrerer Institutionen und Institute vor. Die
Definition, auf die in vorliegender Untersuchung zurückgegriffen wird, ist die des EHI Retail Insti‐
tute, welche im Einzelnen folgende Definitionen beinhaltet:3
„Kleines Lebensmittelgeschäft
Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m²
Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel‐ und Nonfood I‐Sortiment4 anbietet.
Lebensmitteldiscounter
Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufs‐
fläche unter 1.000 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf um‐
schlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I‐Sortiment so‐
wie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II5 führt.
Supermarkt/Lebensmittelvollsortimenter
Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400
m² und 2.500 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I‐Artikel führt und
einen geringen Verkaufsflächen‐Anteil an Nonfood II aufweist.
Großer Supermarkt
Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen
2.500 m² und 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Non‐
food II‐Artikel führt.
SB‐Warenhaus
Ein SB‐Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindes‐
tens 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I‐Artikel sowie ein um‐
fangreiches Nonfood II‐Angebot führt.“
Weiterhin kann festgehalten werden, dass Lebensmitteldiscounter die Zielgruppenansprache in
erster Linie über das Preisargument vornehmen und über ein eingeschränktes Sortiment verfü‐
gen, aber zunehmend auch der Grundversorgung dienen. Sie weisen im Durchschnitt eine Fläche
von etwa 780 m² auf, wobei bei Neuansiedlungen mittlerweile generell Verkaufsflächengrößen
3 Vgl. EHI Handelsdaten aktuell 2016, S. 332.
4 Drogerieartikel, Wasch‐, Putz‐ und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung.
5 Ge‐ und Verbrauchsgüter des kurz‐, mittel‐ und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf,
Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.
7Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
über 1.000 m² angestrebt werden. Zudem wird versucht, bestehende kleinflächige Filialen zu er‐
weitern oder auf größere Grundstücke zu verlagern.
3.2 Sortimentsstruktur von Lebensmittelmärkten
Die Betriebstypen unterscheiden sich in erster Linie hinsichtlich ihrer Sortimentsstruktur. Dies
wird v. a. quantitativ durch die Zahl der geführten Artikel deutlich. Während ein Supermarkt im
Mittel ca. 11.800 Artikel offeriert, bieten Große Supermärkte im Durchschnitt gut das Doppelte
an Artikeln an. Lebensmitteldiscounter halten dagegen im Schnitt lediglich ca. 2.300 Artikel vor
(vgl. Tabelle 1). Bei allen drei Betriebstypen liegt das Schwergewicht auf Waren des kurzfristigen
Bedarfs. Auch wenn beim Lebensmitteldiscounter ca. 24 % der Artikel dem Nonfood‐Bereich zu‐
zuordnen sind (davon ca. 12 % dem Nonfood I bzw. 12 % dem Nonfood II Sortiment), liegt der
Umsatzschwerpunkt doch eindeutig im Food‐Bereich (ca. 75 – 80 %).6 Der durchschnittliche Um‐
satzanteil für das Nonfood II‐Sortiment liegt nur bei 7,6 % für den Betriebstyp Lebensmitteldis‐
counter.7
Tabelle 1: Sortimentsangebot im Lebensmitteleinzelhandel
Hauptwarengruppen Lebensmitteldiscounter Supermarkt Großer Supermarkt
( 779 m² VK) ( 982 m² VK) ( 3.461 m² VK)
Durchschnittliche Artikelzahl
absolut in % absolut in % absolut in %
Food 1.755 76 8.995 76 15.730 63
Nonfood I 265 12 2.030 17 4.825 19
Nonfood II 275 12 805 7 4.450 18
Nonfood insgesamt 540 24 2.835 24 9.275 37
Insgesamt 2.295 100 11.830 100 25.005 100
Quelle: EHI Retail Institute: handelsdaten aktuell 2018, S. 92.
Lebensmitteldiscounter heben sich im Vergleich zu Lebensmittelvollsortimentern insbesondere
durch ein vergleichsweise schmales Sortiment mit einem hohen Anteil an Eigenmarken und durch
eine konsequente Niedrigpreisstrategie ab. Als weitere Besonderheit sind wechselnde Randsor‐
timente, so genannte "Aktionsware", zu nennen, deren Artikel nicht kontinuierlich geführt wer‐
den. Bei der Aktionsware handelt es sich überwiegend um Angebote außerhalb des Lebensmit‐
telbereichs. Hier kommen ganz unterschiedliche Artikel zum Verkauf, wobei ein gewisser Schwer‐
punkt bei Bekleidung, Haushaltswaren und Elektrowaren liegt. Letztlich ist die Artikelzusammen‐
setzung jedoch äußerst heterogen.
Entscheidend für die weitere Bewertung des konkreten Vorhabens am Standort „Unteröwishei‐
mer Straße“ in Ubstadt‐Weiher sind folgende Punkte:
6
Der Umsatzanteil von Lebensmittelvollsortimentern im Lebensmittelbereich liegt je nach Anbieter bei ca.
85 – 90 %.
7 Quelle: EHI Handelsdaten aktuell 2016.
8Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
Die Aktionsartikel wechseln wöchentlich, ein kontinuierliches Angebot bestimmter Artikel
ist nicht vorhanden.
Alle Systemwettbewerber von Aldi verfolgen ähnliche Strategien, d. h. das vorliegende Sor‐
timentskonzept für den Standort „Unteröwisheimer Straße“ stellt keine Sondersituation in
Ubstadt‐Weiher dar.
Die Aktionsartikel werden überregional beworben, d. h., der spezielle Markt in Ubstadt‐
Weiher unterscheidet sich nicht von anderen Niederlassungen in der Region.
Darüber hinaus sind Aldi‐Märkte Filialbetriebe, deren wirtschaftlicher Erfolg und hohe Kunden‐
akzeptanz in ihrem standardisierten Sortiment und in ihrer ökonomischen Ladeneinrichtung be‐
gründet sind. Bei der Sortimentszusammensetzung wird nicht auf spezielle wettbewerbliche oder
städtebauliche Rahmenbedingungen vor Ort Bezug genommen. Auch bei dem zu erweiterndem
Markt in Ubstadt‐Weiher handelt es sich um eine solche für Aldi typische Filiale. Für die Kunden‐
herkunft bedeutet dies, dass der Standort nur dann aufgesucht wird, wenn er näher oder beque‐
mer zu erreichen ist als andere Aldi‐Märkte in der Umgebung.
9Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
II. Raumordnerische Kernregelung / Konzentrationsgebot
1. Makrostandort Ubstadt‐Weiher
Die ca. 13.240 Einwohner8 zählende Gemeinde Ubstadt‐Weiher (Landkreis Karlsruhe) ist im Regi‐
onalplan für die Region Mittlerer Oberrhein als Kleinzentrum im Mittelbereich Bruchsal ausge‐
wiesen. Unter regionalplanerischen Aspekten kommt der Gemeinde damit die Deckung des
Grundbedarfs zu. Ubstadt‐Weiher liegt an der regionalen Entwicklungsachse (Heidelberg) – Bad
Schönborn – Ubstadt‐Weiher – Bruchsal – Karlsruhe. Als nächstgelegener zentraler Orte ist im
Süden auf das Mittelzentrum Bruchsal sowie in nördlicher Richtung auf das Doppelzentrum Wall‐
dorf‐Wiesloch hinzuweisen. Das Oberzentrum Karlsruhe liegt ca. 30 km südwestlich von Ubstadt‐
Weiher entfernt (Vgl. Karte 1).
Die Bevölkerungsentwicklung verlief in der zurückliegenden Dekade leicht positiv. So ist für den
Zeitraum 2008 – 2018 in Ubstadt‐Weiher ein Bevölkerungsanstieg um rd. + 3,1 % zu verzeichnen.
Im regionalen Vergleich bewegen sich die Einwohnerentwicklungen leicht über dem Durchschnitt
des Landkreis Karlsruhe im gleichen Zeitraum (+ 2,1 %). Perspektivisch wird für Ubstadt‐Weiher
mit einer leicht abnehmende Einwohnerzahl (2020: 12.988 Einwohner auf Basis Zensus 2011)
gerechnet.9
Die Siedlungsstruktur der Gemeinde Ubstadt‐Weiher ist durch insgesamt vier Ortsteile geprägt.
Mit rd. 33 % der Bevölkerung bzw. 4.397 Einwohnern bildet Ubstadt den Einwohnerschwerpunkt,
im Ortsteil Weiher leben weitere 27 % der Bevölkerung bzw. ca. 3.617 Einwohner. Etwa 22 %
(bzw. rd. 2.939 Einwohner) sind im Stadtteil Zeutern ansässig, Stettfeld bildet mit nur 17 % der
Bevölkerung (ca. 2.257 Einwohner) den kleinsten Ortsteil. Die Ortschaften sind überwiegend
durch Wohnbebauung geprägt, ein größeres Gewerbegebiet (Zentrales Gewerbegebiet) liegt
südlich der K 3575 zwischen Ubstadt und Weiher.
Verkehrlich ist Ubstadt‐Weiher über die Bundesstraße B 3 (Darmstadt – Heidelberg – Bruchsal),
welche in nordsüdlicher Richtung verläuft und die Ortschaften Stettfeld und Ubstadt durchquert,
gut angeschlossen. Die Ortsteile Zeutern und Weiher sowie die benachbarten Kommunen sind
über ein dichtes Netz aus Kreis‐ und Landesstraßen eingebunden. Über die Autobahnanschluss‐
stelle Gronau bzw. Bruchsal besteht Anschluss an die westlich verlaufende A 5 (Karlsruhe – Hei‐
delberg). Damit ist Ubstadt‐Weiher eine verkehrsgünstige Lage zwischen den Oberzentren Karls‐
ruhe und Heidelberg zu bescheinigen. Ein Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt über
die S‐Bahn Rhein‐Neckar bzw. die Stadtbahn Karlsruhe mit Haltepunkten in Ubstadt, Stettfeld
und Zeutern.
8
Quelle: Gemeinde Ubstadt‐Weiher, Einwohnermeldestatistik (Stand: 31.05.2018).
9
Bevölkerungsvorausberechnung mit Wanderungen bis 2030, Prognosejahr 2020. Aufgrund der aktuellen
politischen Lage erscheinen die Prognosen des Statistischen Landesamtes aber nicht mehr als geeignet.
10Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
Der Wirtschaftsstandort Ubstadt‐Weiher wird geprägt von kleinen und mittelständischen Unter‐
nehmen v. a. des „Produzierenden Gewerbes“. Im Jahr 2017 waren in Ubstadt‐Weiher ca. 2.330
sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort registriert. Den rd. 1.536 Einpendlern
standen 4.692 Auspendler gegenüber, was einem Pendlersaldo von ‐ 3.156 entspricht und die
regional untergeordnete Rolle der Gemeinde als Arbeitsort verdeutlicht.10
Die Einzelhandelsstruktur in Ubstadt‐Weiher ist entsprechend der Siedlungsstruktur auf alle Ort‐
steile verteilt und bildet jeweils in zentralen Lagen kleine Nahversorgungsschwerpunkte. Die Ein‐
zelhandelsstruktur ist vorrangig durch kleinteilige Betriebe im kurz‐ und mittelfristigen Bedarfs‐
bereich geprägt. Wichtige Einzelhandelsschwerpunkte stellen der Bereich Unteröwisheimer
Straße im Südosten von Ubstadt (Aldi, dm) sowie der Standort Ubstadter Straße im Süden des
Ortsteils Weiher (REWE, Lidl) dar. In Stettfeld ist am östlichen Ortsausgang mit dem Penny‐Markt
eine weitere Versorgungslage anzuführen.
10
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Stand: 30.06.2017.
11Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
Karte 1: Lage und zentralörtliche Struktur
Legende
Oberzentrum
Mittelzentrum
Unterzentrum
Kleinzentrum
Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung;
GMA-Bearbeitung 2018
12Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
2. Konzentrationsgebot – landesplanerische Vorgaben
Zunächst ist in einem ersten Schritt zu bewerten, ob der Standort Ubstadt‐Weiher unter landes‐
und regionalplanerischen Gesichtspunkten zur Ansiedlung bzw. Erweiterung großflächiger Einzel‐
handelsbetriebe geeignet ist. Hierfür ist die sog. „raumordnerische Kernregelung/ Konzentrati‐
onsgebot“ zu prüfen.
Maßgeblich hierfür ist das Ziel 3.3.7 des LEP 2002 Baden‐Württemberg:
3.3.7 (Z) Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflä‐
chige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte)
sollen sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürfen in
der Regel nur in Ober‐, Mittel‐ und Unterzentren ausgewiesen, errichtet
oder erweitert werden.
Hiervon abweichend kommen auch Standorte in Kleinzentren und Gemein‐
den ohne zentralörtliche Funktion in Betracht, wenn
dies nach den raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der
Grundversorgung geboten ist oder
diese in Verdichtungsräumen liegen und mit Siedlungsbereichen be‐
nachbarter Ober‐, Mittel‐ oder Unterzentren zusammengewachsen
sind.
Auch im Regionalplan Mittlerer Oberrhein11 und im Einzelhandelserlass Baden‐Württemberg12
wird die o. g. Regelung nachrichtlich aufgegriffen.
Grundsätzlich liegt die Gemeinde Ubstadt‐Weiher weder im Verdichtungsraum noch ist sie mit
Siedlungsbereichen benachbarten Ober‐, Mittel‐ oder Unterzentren zusammengewachsen. Es
gilt in diesem Zusammenhang jedoch der Tatbestand der „raumstrukturellen Gegebenheiten zur
Sicherung der Grundversorgung“. Der Markt des Anbieters Aldi fungiert am Standort an der Un‐
teröwisheimer Straße gemeinsam mit dem im Standortverbund befindlichen dm‐Drogeriemarkt
bereits langjährig als wichtige Versorgungslage der Gemeinde Ubstadt‐Weiher. Dies belegen
auch die Berechnungen zur Umsatzherkunft deutlich. Es handelt sich um den einzigen Nahver‐
sorgungsstandort im einwohnerstärksten Ortsteil. Eine langfristige Sicherung des Standortes ist
daher geboten. Danach können die Nutzungen – unter Einhaltung der sonstigen formulierten Kri‐
terien – auch im Kleinzentrum Ubstadt‐Weiher realisiert werden.
3. Versorgungsstrukturen im Lebensmitteleinzelhandel
Zur Bewertung der Angebotssituation im nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich in
Ubstadt‐Weiher wurde von der GMA im Juli 2018 eine Erhebung der nahversorgungsrelevanten
11
Quelle: Regionalplan Mittlerer Oberrhein, Teilfortschreibung Kap. 2.5.3 Regionalbedeutsamer Einzelhan‐
del 2006.
12
Quelle: Einzelhandelserlass Baden‐Württemberg, Kap. 3.2 Raumordnerische Kernregelung.
13Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
Einzelhandelsbetriebe durchgeführt. Dabei wurden neben den größeren Anbietern ebenfalls
Spezialbetriebe sowie Betriebe des Ladenhandwerks (Bäckereien, Metzgereien) erfasst. Diese
Daten fließen direkt in die Bewertung der Nahversorgungssituation in der Gemeinde Ubstadt‐
Weiher ein.
3.1 Angebotssituation in der Gemeinde Ubstadt‐Weiher
In der Gemeinde Ubstadt‐Weiher sind insgesamt 25 Einzelhandelsbetriebe im Bereich Lebens‐
mittel mit einer Verkaufsfläche von ca. 5.300 m² vorhanden. Die Umsatzleistung der Betriebe
beträgt rd. 22 Mio. €.
Tabelle 2: Einzelhandelsbestand in der Gemeinde Ubstadt‐Weiher
Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m²
Lebensmittel 9 4.200
Bäckereibetriebe 8 200
Metzgereibetriebe 5 150
Getränke 3 750
Lebensmittel insgesamt 25 5.300
GMA‐Erhebung 2018
Zur Bewertung der Angebotssituation im Lebensmittelbereich wird als Vergleichsmaßstab die
Verkaufsflächenausstattung pro 1.000 Einwohner herangezogen.13 Abbildung 2 zeigt, dass die
Gemeinde Ubstadt‐Weiher im Vergleich zu den Umlandkommunen und dem bundesweiten
Durchschnitt noch Entwicklungspotenzial aufweist.
Abbildung 2: Verkaufsflächenausstattung in Ubstadt‐Weiher
GMA‐Darstellung 2018, nach eigenen Erhebungen und des EuroHandelsInstitutes (EHI)
Ein deutlicher Schwerpunkt der Lebensmittelversorgung befindet sich in den einwoh‐
nerstärksten Ortsteilen Ubstadt und Weiher. Die beiden anderen Ortsteile Stettfeld
und Zeutern sind deutlich schwächer versorgt.
13
Dabei werden Spezialgeschäfte (z. B. Biomärkte) und nicht organisierter Lebensmitteleinzelhandel sowie
Lebensmittelhandwerksbetriebe (Bäckereien, Metzgereien) und Getränkemärkte nicht berücksichtigt. Die
Verkaufsfläche der Betriebe wird dabei inkl. Nonfoodverkaufsfläche erfasst.
14Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
Der Ortsteil Ubstadt mit ca. 4.397 Einwohnern stellt den größten Einzelhandelsstand‐
ort in der Gemeinde dar. Hier ist am südöstlichen Ortsausgang auch der für eine Er‐
weiterung vorgesehene Aldi‐Lebensmitteldiscounter auf einer Verkaufsfläche von der‐
zeit rd. 1.000 m² VK ansässig. In Verbund mit dem angrenzenden Drogeriefachmarkt
dm handelt es sich um eine für die Gemeinde wichtige Nahversorgungslage. Daneben
sind in Ubstadt drei Bäckereien sowie zwei Metzgereien ansässig. Zwei Tankstellens‐
hops sowie ein Getränkemarkt (Getränkewelt Bader) ergänzen das Angebot vor Ort.
Eine Apotheke in der Ortsmitte von Ubstadt ergänzt das Angebot im Gesundheitsbe‐
reich.
Im Ortsteil Weiher mit ca. 3.617 Einwohnern wird die Angebotssituation insbesondere
durch die großflächigen Lebensmittelmärkte REWE und Lidl in der Ubstadter Straße
geprägt. Die für die Versorgung wichtigen Lebensmittelmärkte befinden sich am Orts‐
ausgang von Weiher in sog. Scharnierlage zwischen Ubstadt und Weiher. Im Lebens‐
mittelhandwerk sind drei Bäckereien sowie zwei Metzgereien vorhanden. Mit Aus‐
nahme einer Filiale der Bäckerei Gerweck im Vorkassenbereich des Rewe‐Marktes sind
die Betriebe in zentraler Lage im Ortskern von Weiher angesiedelt. Eine Apotheke er‐
gänzt das Angebot.
Im Ortsteil Stettfeld mit ca. 2.257 Einwohnern trägt der Lebensmitteldiscounter Penny
im Wesentlichen zur Nahversorgung der Wohnbevölkerung bei. Der Markt befindet
sich in randlicher Lage am östlichen Ortsausgang in Richtung Zeutern und ist damit für
die beiden kleinsten Ortsteile der Gemeinde Ubstadt‐Weiher sehr gut zu erreichen.
Das weitere Angebot in Stettfeld beschränkt sich auf eine Bäckerei. Der Betrieb befin‐
det sich in Wohngebietslage und bietet neben dem klassischen Lebensmittelhandwerk
ebenfalls ein kleines Angebot an Lebensmitteln (u. a. Milchprodukte, Trockensorti‐
ment) sowie Haushalts‐ und Drogerieartikel zum Verkauf an. Darüber hinaus wird in
der Stettfelder Mühle ein kleiner Mühlenladen betrieben, der ein Angebot an Natur‐
kostprodukten sowie Obst / Gemüse anbietet.
In Zeutern (ca. 2.932 Einwohner) ist kein größerer Lebensmittelmarkt ansässig. Das
Angebot vor Ort setzt sich zusammen aus Betrieben des Lebensmittelhandwerks, wel‐
che zur Grundversorgung herangezogen werden. Im Getränkebereich ist auf den Ge‐
tränkemarkt Dutzi & Frank hinzuweisen. Ebenfalls im Ortskern von Zeutern befindet
sich eine Apotheke. Ergänzt wird das Angebot vor Ort durch einen Spezialanbieter im
Gewerbegebiet „Fleisch“. Hier ist auf den Anbieter Fischfeinkost Hirsch hinzuweisen,
der neben seiner Produktionsstätte ein Ladengeschäft betreibt.
Ergänzend zum stationären Angebot gibt es eine Reihe von mobilen Händlern, die mit
Marktständen ihre Produkte in der Gemeinde anbieten.
15Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
Karte 2: Einzelhandelsstrukturen in der Gemeinde Ubstadt-Weiher
Legende
Projektstandort
Getränkemarkt
Quelle; OSM-Mitwirkende
GMA-Bearbeitung 2018
16Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
3.2 Angebotssituation im Umland
Die Möglichkeit zur Erschließung eines über die Gemeinde Ubstadt‐Weiher hinausgehenden Ein‐
zugsgebietes wird maßgeblich durch die Wettbewerbsstrukturen im Umland beeinflusst. Als
nächstgelegener größerer Handelsstandort, zu dem engere Einkaufsverflechtungen bestehen, ist
in Richtung Süden auf das Mittelzentrum Bruchsal hinzuweisen. Aber auch die weiteren umlie‐
genden Kommunen weisen eine sehr gute Versorgungslage auf, so dass insgesamt von einem
starken Wettbewerbsumfeld zu sprechen ist.
Dabei lassen sich die Angebotsstrukturen im Umland wie folgt charakterisieren:
In Richtung Süden ist auf einen umfangreichen Einzelhandelsbesatz im Mittelzentrum
Bruchsal hinzuweisen. Dort besteht im Lebensmitteleinzelhandel neben den SB‐Wa‐
renhäusern real und Marktkauf ein ausdifferenziertes und vielfältiges Angebot mit ver‐
schiedenen Betriebskonzepten (u. a. Lidl, Aldi, Penny, Norma, Rewe, Edeka). Im Dro‐
geriewarenbereich sind zwei Filialen des Anbieters dm sowie ein Drogeriemarkt Müller
ansässig.
Auch das benachbarte Unterzentrum Bad Schönborn weist mit seinen Lebensmittel‐
märkten ein attraktives Lebensmittelangebot auf und übt damit eine gewissen Anzie‐
hungskraft auch für Kunden aus Ubstadt‐Weiher aus. Hinsichtlich der Nahversorgungs‐
strukturen besteht sowohl im nördlich an Stettfeld angrenzenden Bad Langenbrücken
(Rewe, Aldi, Netto) als auch in Bad Mingolsheim (Rewe, Penny, Lidl) ein überdurch‐
schnittliches Angebot im Lebensmittelbereich. Darüber hinaus ist auf zwei Drogerie‐
fachmärkte (Rossmann und dm) hinzuweisen.
In Richtung Osten grenzt das Unterzentrum Östringen an die Gemeinde an. Im Lebens‐
mitteleinzelhandel sind mit dem Anbieter Kaufland und den Lebensmitteldiscountern
Lidl, Penny und Netto verschiedene Betriebskonzepte vorhanden, die in Gewerbege‐
bietslage mit weiteren Fachmarktnutzungen (u. a. dm) angesiedelt sind. Insbesondere
für Zeutern bildet dieser Standort eine attraktive Einkaufslage. Darüber hinaus ist auf
einen Netto‐Markt am westlichen Ortsrand von Odenheim hinzuweisen.
Auch das benachbarte Kleinzentrum Kraichtal verfügt über eigenständige Versor‐
gungsstrukturen. Hier finden sich in den Ortsteilen Münzesheim und Unteröwisheim
größere Lebensmittelmärkte. Im östlich an Ubstadt angrenzenden Unteröwisheim ist
ein Netto‐Markt ansässig, im weiter östlich gelegenen Münzesheim sind ein Rewe‐
Markt sowie ein Lidl Lebensmitteldiscounter vorhanden. Die Versorgungsstrukturen
sind nahezu ausschließlich auf die Sicherung der Nahversorgung innerhalb der Ge‐
meinde ausgerichtet, der Standort stellt keinen unmittelbaren Wettbewerbsstandort
zu Ubstadt‐Weiher dar.
17Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
In der südwestlich an Ubstadt‐Weiher angrenzenden Gemeinde Forst ist ebenfalls auf
umfassende Versorgungsstrukturen hinzuweisen (Rewe, Edeka, Netto, Penny). Im
westlich angrenzenden Hambrücken wird die Grundversorgung durch einen Netto‐
Markt sowie durch den Vollsortimenter Rewe sichergestellt.
Ebenfalls ein umfassendes Angebot besteht im westlich gelegenen Unterzentrum
Waghäusel. Hier ist auf das überregional bedeutsame SB‐Warenhaus Globus im Ge‐
werbegebiet Wiesental hinzuweisen, welches in Verbindung mit weiteren Fachmarkt‐
angeboten im Umfeld eine große Strahlkraft in das Umland verfügt. Weitere Lebens‐
mittelangebote in den Stadtteilen (Rewe, Lidl, Aldi, Netto, Penny) spielen aufgrund der
großen Entfernung als Wettbewerbsstandorte hingegen keine Rolle.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Wettbewerbsstrukturen im Umland die
Möglichkeit zur Generierung von Kundenzuströmen deutlich begrenzen. Hier ist nahezu flä‐
chendeckend auf überwiegend zeitgemäße Versorgungsstrukturen im Lebensmitteleinzel‐
handel hinzuweisen.
18Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
III. Integrationsgebot
Zur Prüfung des Integrationsgebotes ist der Untersuchungsstandort unter Berücksichtigung rele‐
vanter Kriterien wie Lage zum zentralen Versorgungsbereich, Lage zu den Wohngebieten (= Nah‐
versorgungfunktion) sowie verkehrliche Erreichbarkeit einzuordnen und hinsichtlich seiner städ‐
tebaulichen Integrationsfähigkeit und seiner Nahversorgungsfunktion zu beurteilen.
1. Mikrostandort „Unteröwisheimer Straße“
Der Standort des zur Erweiterung geplanten Aldi‐Marktes befindet sich am südlichen Rand des
Ortsteils Ubstadt an der Unteröwisheimer Straße bzw. L 554. Es handelt sich um einen Verbund‐
standort mit dem Anbieter dm, mit dem auch die Stellplätze (ca. 120) geteilt werden. Die Zu‐ und
Abfahrt erfolgt über die Unteröwisheimer Straße.
Das direkte Standortumfeld wird in westlicher und nördlicher Richtung durch Wohnnutzungen
überwiegend mit Einfamilienhäusern geprägt. Östlich des Standortes befindet sich eine Gärtne‐
rei. Südlich des Standortes befinden sich derzeit Freiflächen. Perspektivisch wird dort jedoch ein
Wohngebiet entwickelt, so dass der Markt mit Ausnahme der Gärtnerei in Wohnbebauung ein‐
gewachsen ist. Durch die Nähe zu den umliegenden Wohnsiedlungsbereichen kann dem Standort
eine Nahversorgungsfunktion i. S. einer unmittelbar fußläufigen Erreichbarkeit zugeschrieben
werden.
Die verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes wird – wie oben erwähnt – über die Unteröwis‐
heimer Straße gewährleistet. Diese ist als Landstraße eine wichtige Verbindungsstraße zur Stadt
Kraichtal und dem Ortsteil Unteröwisheim. Die innerörtliche Erreichbarkeit ist durch den An‐
schluss der Straße an die Bundesstraße B 3, die durch Ubstadt führt gut. Darüber hinaus kann der
Planstandort über straßenbegleitende Fuß‐ und Radwege erreicht werden. Über den S‐Bahn‐Hal‐
tepunkt „Ubstadt Salzbrunnenstraße“, der sich ca. 200 m entfernt befindet, besteht direkter An‐
schluss an den ÖPNV.
Zusammenfassend lässt sich der Standort demnach trotz seiner mit Blick auf den Ortsteil Ubstadt
randlichen Lage als integrierter, wohnnaher Grundversorgungsstandort beschreiben. Eine
überörtliche Versorgungsfunktion übernimmt der langjährig etablierte Markt aufgrund seiner
Entfernung zu Wettbewerbsstandorten und der siedlungsstrukturellen Gliederung der Gemeinde
Ubstadt‐Weiher, bis auf den Kraichtaler Ortsteil Unteröwisheim, nicht.
19Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
Karte 3: Mikrostandort Unteröwisheimer Straße
Legende
Planstandort
überw. Wohnen
überw. Gewerbe
Frei-, Landwirtschaftliche
Flächen
Haltstelle ÖPNV
Quelle; OSM-Mitwirkende
GMA-Bearbeitung 2018
20Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
2. Integrationsgebot – landes‐ und regionalplanerische Vorgaben
Das Integrationsgebot gemäß Einzelhandelserlass Baden‐Württemberg ist auf Ziel 3.3.7.1 LEP
Baden‐Württemberg zurückzuführen.
„[...] Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Stand‐
orten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Für nicht zentrenrelevante Wa‐
rensortimente kommen auch städtebauliche Randlagen in Frage.“
Der Einzelhandelserlass Baden‐Württemberg führt unter 3.2.2.3 weiter aus, dass ein Einzelhan‐
delsgroßprojekt im zentralörtlichen Versorgungskern (Stadt‐ und Ortskern) errichtet oder erwei‐
tert oder diesem in unmittelbarer Nähe zugeordnet werden soll, sodass in der Regel keine Beein‐
trächtigung der Funktionsfähigkeit dieses Versorgungskerns der Standortgemeinde gegeben ist.
„[...] Solche Standorte haben deshalb Vorrang vor städtebaulichen Randlagen [...].“
3. Bewertung des Integrationsgebotes
Zur Bewertung des Integrationsgebotes sind folgende Aspekte hervorzuheben:
Der Standort des Aldi‐Marktes befindet sich im südlichen Bereich des Ortsteils Ubstadt
der Gemeinde Ubstadt‐Weiher. Der Standort liegt in fußläufiger Entfernung zu der be‐
stehenden Wohnbebauung im Norden und Westen. Neben seiner Grundversorgungs‐
funktion übernimmt der Standort auch eine fußläufige Nahversorgung für die angren‐
zenden Wohngebiete.
Aufgrund seiner Lage an der Unteröwisheimer Straße bzw. L 554 ist der Vorhaben‐
standort insbesondere für den motorisierten Individualverkehr sehr gut zu erreichen,
was wegen der Siedlungsstruktur der Gemeinde von Bedeutung ist. Aufgrund straßen‐
begleitender Fußwege, ist der Standort auch für Fußgänger gut erreichbar. Darüber
hinaus verfügt er mit der S‐Bahn‐Haltestelle „Ubstadt Salzbrunnenstraße“ über einen
Anschluss an den ÖPNV. Damit ist der Standort auch für nicht motorisierte oder weni‐
ger mobile Bevölkerungsgruppen zu erreichen.
Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass es sich um einen langjährig eingeführten
Versorgungsstandort handelt, der gemeinsam mit dem angegliederten dm‐Drogerie‐
markt eine wichtige Rolle in der Grundversorgung der Gemeinde einnimmt.14
Dem Integrationsgebot gemäß Einzelhandelserlass Baden‐Württemberg wird somit durch den
direkten Anschluss an Wohngebiete Rechnung getragen. Durch diese nimmt er eine wichtige
Funktion als Nah‐ und Grundversorger in der Gesamtgemeinde ein, insbesondere aber auch für
den Ortsteil Ubstadt.
14
GMA, Nahversorgungskonzept für Ubstadt Weiher 2015
21Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
IV. Kongruenzgebot
Für die Prüfung des Kongruenzgebotes sind zunächst eine Abgrenzung und Zonierung des er‐
schließbaren Einzugsgebietes und die Ermittlung des in diesem Gebiet vorhandenen Bevölke‐
rungs‐ und Kaufkraftpotenzials vorzunehmen. Basierend darauf erfolgt eine Umsatzprognose, die
in der Folge eine Abschätzung der Herkunft des Umsatzes und damit eine Bewertung des Kon‐
gruenzgebotes ermöglicht.
1. Einzugsgebiet und Bevölkerung
Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen mit re‐
gelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Standort gerechnet
werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus weiterhin nach Zonen untergliedern
und strukturieren, aus denen eine gleichmäßige Kundeneinkaufsorientierung an den Planstand‐
ort zu erwarten ist. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreichbarkeit des Standor‐
tes ist dabei i. d. R. von einer Abnahme der Kundenbindung an den Standort auszugehen. Durch
die Zonierung des Einzugsgebietes wird diesem Umstand Rechnung getragen.
Zur Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung fol‐
gende Kriterien herangezogen:
wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B. To‐
pografie, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur)
verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis von Fahrzeitisochronen
Betreiber, Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens
Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in Ubstadt‐Weiher und den umliegen‐
den Städten und Gemeinden
Ergebnisse aus anderen GMA‐Untersuchungen in Ubstadt‐Weiher und der Region.
Demnach kann unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren im vorliegenden Fall das Einzugsgebiet
für den erweiterten Lidl‐Lebensmitteldiscounter in Ubstadt‐Weiher wie folgt abgegrenzt werden:
Zone I Ubstadt‐Weiher ca. 13.210 Einwohner
Zone II Unteröwisheim (Stadtteil von Kraichtal) ca. 3.405 Einwohner
gesamt ca. 16.615 Einwohner.15
15
Quelle: Gemeinde Ubstadt‐Weiher (Stand: 31.05.2018) und Stadt Kraichtal (Stand: 31.06.2017)
22Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
2. Kaufkraft im Einzugsgebiet
Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die la‐
deneinzelhandelsrelevante Kaufkraft aktuell einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhand‐
werk in Deutschland pro Kopf der Wohnbevölkerung
ca. 5.570 €16
Bezogen auf das konkrete Vorhaben in Ubstadt‐Weiher, dessen Sortimentsschwerpunkt im Le‐
bensmittelbereich liegt, betragen die durchschnittlichen Pro‐Kopf‐Ausgaben in Deutschland
ca. 2.035 €17
Bei der Kaufkraftberechnung für das Einzugsgebiet ist darüber hinaus das lokale Kaufkraftni‐
veau18 zu beachten. Gemäß aktueller Kennziffer von MB Research liegt das Kaufkraftniveau in
Ubstadt‐Weiher bei 103,2 und damit über dem bundesdeutschen Durchschnitt (=100,0). Im zur
Stadt Kraichtal gehörenden Unteröwisheim liegt das Kaufkraftniveau mit 99,6 niedriger. Für das
Einzugsgebiet ergibt sich somit ein Kaufkraftpotenzial im Nahrungs‐ und Genussmittelbereich
von ca. 34,6 Mio. €.
Zusätzlich werden bei Lebensmitteldiscountern Anteile des Umsatzes mit Randsortimenten aus
dem Nonfood I‐ und Nonfood II‐Bereich generiert. Diese liegen im Fall des Anbieter Aldi bei ca.
20 %.
16 Ohne Kaufkraftanteil verschreibungspflichtiger Medikamente bei Apotheken.
17 Ohne Randsortimente (Nonfood I und II), wie z. B. Drogeriewaren, Haushaltswaren, Tiernahrung.
18 Quelle: MB Research, 2018. Das Kaufkraftniveau wird auf Basis der amtlichen Steuerstatistik berechnet.
23Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
Karte 4: Einzugsgebiet des Aldi-Lebensmitteldiscounters und Wettbewerbsstandorte im Umfeld
Legende
Einzugsgebiet
S Standort
S
Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung;
GMA-Bearbeitung 2015
24Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
3. Umsatzprognose für den erweiterten Aldi‐Markt
Zur Berechnung der voraussichtlichen Umsatzerwartung des Vorhabens wird das Marktanteil‐
konzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell
bestimmt das zu erwartende Umsatzvolumen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erzielba‐
ren Marktanteile mit Kunden im Einzugsgebiet. Das Modell beschreibt, in welchem Ausmaß das
Vorhaben in der Lage ist, Teile des vorhandenen Kaufkraftvolumens im projektrelevanten Sorti‐
mentsbereich zu binden.
Neben der Berechnung der zu erwartenden Gesamtumsatzleistung eines Vorhabens lässt sich
anhand des Marktanteilkonzepts ebenfalls die perspektivische Umsatzherkunft des Vorhabens
ableiten. Das Marktanteilkonzept lässt jedoch keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vor‐
haben ausgelösten Umsatzumlenkungen zu. So gibt das Marktanteilkonzept keine Auskunft dar‐
über, wo die durch das Vorhaben generierten Umsätze bisher gebunden sind und wie sich diese
nach der Ansiedlung des Marktes neu verteilen werden. Die Ermittlung der Umsatzumlenkungen
für das Vorhaben wird in Kapitel V, 2 ausführlich behandelt.
Folgende Umsatzprognosen lassen sich für den erweiterten Aldi‐Lebensmitteldiscounter mit rd.
1.200 m² VK anhand des Marktanteilkonzepts ermitteln:
Tabelle 3: Umsatzprognose anhand des Marktanteilskonzepts
(Aldi mit ca. 1.200 m² VK)
Kaufkraft Markt‐ Umsatz Umsatz Umsatz Umsatz‐
Einzugsgebiet Food anteil Food Nonfood gesamt herkunft
in Mio. € Food in % in Mio. € in Mio. €* in Mio. € in %
Zone I 27,7 17 – 18 5,0 1,2 – 1,3 6,2 – 6,3 82
Zone II 6,9 10 0,7 0,2 0,9 12
Streuumsätze 0,4 0,1 0,5 6
Insgesamt 6,1 1,5 – 1,6 7,5 – 7,6 100
* Der Umsatzanteil im Nonfoodbereich (Nonfood I und II) beträgt beim Anbieter Aldi ca. 20 %.
GMA‐Berechnungen 2018 (ca.‐Werte, Rundungsdifferenzen möglich)
Die Betrachtung der Umsatzherkunft (rechte Spalte in Tabelle 5) zeigt, dass mit rd. 82 % der Groß‐
teil der Kunden aus der Gemeinde Ubstadt‐Weiher selbst generiert wird, weitere rd. 12 % stam‐
men aus dem benachbarten Kraichtaler Ortsteil Unteröwisheim. Etwa 6 % des Umsatzes wird
über Streuumsätze z. B. durch Pendler‐ und Durchgangsverkehre erzielt.
4. Rechtliche Vorgaben
Das Kongruenzgebot bedeutet zunächst, dass Einzelhandelsgroßprojekte sich in das zentralörtli‐
che System einfügen müssen. Dabei ist die raumordnerische Kernregelung (vgl. Kapitel II) zu be‐
achten. Darüber hinaus soll die Verkaufsfläche des Einzelhandelsgroßprojektes so bemessen sein,
dass deren Einzugsgebiet den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschrei‐
tet (vgl. LEP BW Ziel 3.3.7 und 3.3.7.1).
25Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
Konkretisiert wurden diese Vorgaben durch die Regelung im Einzelhandelserlass Baden‐Würt‐
temberg (vgl. Pkt. 3.2.1.4):
„Eine Verletzung des Kongruenzgebots liegt vor, wenn der betriebswirtschaftlich an‐
gestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich
der Standortgemeinde wesentlich überschreitet. Eine wesentliche Überschreitung ist
i.d.R. gegeben, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des Verflech‐
tungsbereiches erzielt werden soll.“
5. Bewertung des Kongruenzgebotes
Basierend auf der aus der Umsatzprognose ableitbaren Umsatzherkunft sowie den landes‐ und
regionalplanerischen Vorgaben lässt sich das Kongruenzgebot gemäß Einzelhandelserlass Baden‐
Württemberg wie folgt bewerten:
Das Einzugsgebiet des Aldi‐Lebensmitteldiscounters begrenzt sich im Wesentlichen auf
das Gemeindegebiet von Ubstadt‐Weiher. Einzig der Ortsteil Unteröwisheim der Stadt
Kraichtal befindet sich im Einzugsgebiet.
Basierend auf der aus der Umsatzprognose bzw. der Umsatzherkunft sowie den lan‐
desplanerischen Vorgaben ist festzustellen, dass rd. 82 % des durch das Vorhaben ge‐
nerierten Umsatzes aus Ubstadt‐Weiher stammen. Weitere rd. 12 % aus Unteröwis‐
heim und etwa 6 % werden darüber hinaus durch Streukundenumsätze von außerhalb
des Gemeinde‐ bzw. Einzugsgebietes generiert.
Zusammenfassend lässt sich somit festhalten, dass die Vorgaben des Kongruenzgebotes durch
das Vorhaben eingehalten werden. Es stammen rd. 82 % des Umsatzes aus der Gemeinde
Ubstadt‐Weiher. Der im Einzelhandelserlass Baden‐Württemberg genannte Schwellenwert
wird damit deutlich eingehalten.
26Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
V. Beeinträchtigungsverbot
Zur Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes sind die durch das Vorhaben zu erwartenden
wettbewerblichen bzw. prüfungsrelevanten städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Aus‐
wirkungen ermitteln. Die Wettbewerbssituation wurde bereits in Kapitel II umfassend dargestellt.
1. Methodik der Umsatzumverteilungsberechnung
Zur Ermittlung der durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumlenkungen bzw. Wettbewerbswir‐
kungen kommt ein Rechenmodell zum Einsatz, welches auf dem Prinzip des Huff’schen Gravita‐
tionsmodells19 basiert.
Im Wesentlichen fließen dabei zwei Parameter ein, welche durch weitere Kriterien ergänzt und
kalibriert werden. Als Berechnungsfaktoren sind hierbei zu nennen:
die Attraktivität der jeweiligen Wettbewerbsstandorte, die durch den jeweiligen Be‐
triebsbesatz (Betriebsform, Betreiber, Erscheinungsbild etc.), die Verkaufsflächen‐
größe bzw. den darauf erzielbaren Umsatz beschrieben wird und
der Distanzwiderstand, der sich aus der Entfernung (Distanz) zwischen den einzelnen
Standorten ergibt.
2. Umsatzumverteilungen
Für die Bewertung der Verkaufsflächenerweiterung des bestehenden Aldi‐Marktes am Standort
„Unteröwisheimer Straße“ werden hinsichtlich der zu erwartenden Umsatzumverteilungen fol‐
gende Annahmen getroffen:
Der Aldi‐Markt wird an seinem Standort auf einer zukünftigen Verkaufsfläche von ca.
1.200 m² eine Umsatzleistung von ca. 7,6 Mio. € erzielen. Davon entfallen ca. 6,1 Mio.
€ auf den Lebensmittel‐ und ca. 1,5 Mio. € auf den Nichtlebensmittelbereich.
Zu berücksichtigen ist des Weiteren, dass die Aldi‐Filiale in Ubstadt‐Weiher bereits
langjährig am Standort etabliert. Dieser Markt erwirtschaftet derzeit eine Umsatzleis‐
tung von insgesamt ca. 6,5 Mio. €. Davon entfallen ca. 5,2 Mio. € auf den Lebensmit‐
telbereich und ca. 1,3 Mio. € auf Nichtlebensmittel. Diese Umsätze werden bereits
heute am Standort generiert und auch weiterhin gebunden werden, da sich an den
generellen Standortrahmenbedingungen und dem Kundeneinzugsgebiet keine Verän‐
derungen ergeben werden.
19
Vgl. Huff, David: Defining and estimating a trading area: Journal of Marketing; Vol. 28, 1964 oder Heinritz,
G.: Die Analyse von Standorten und Einzugsbereichen, 1999.
27Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
Nach Abzug der bestehenden Umsätze des Aldi‐Marktes bleibt demnach ein Umsatz‐
anteil von ca. 1,1 Mio. €, welcher durch das Vorhaben im Untersuchungsraum umver‐
teilungswirksam werden kann. Davon entfallen ca. 0,9 Mio. € auf den Lebensmittelbe‐
reich und ca. 0,2 Mio. € auf den Nichtlebensmittelbereich.
Im Detail sind im Untersuchungsraum folgende Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben zu
erwarten:
Tabelle 4: Prognose der Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben
in Mio. €
Kaufkraftbindung des bestehenden Marktes 5,2
Umsatzumverteilungen ggü. Anbietern in Ubstadt‐Weiher 0,7
bereich
Food‐
Umsatzumverteilungen ggü. Anbietern in Kraichtal < 0,1
Umsatzumverteilung ggü. Anbietern außerhalb des Einzugsgebietes 0,2
Umsatz erweiterter Markt 6,1
Kaufkraftbindung des bestehenden Marktes 1,3
Nonfood‐
bereich
Umsatzumverteilungen ggü. Anbietern außerhalb des Einzugsgebietes 0,2
Umsatz erweiterter Markt 1,5
Umsatz erweiterter Markt insgesamt 7,6
GMA‐Berechnungen 2018 (ca.‐Werte, Rundungsdifferenzen möglich)
Auf der Basis der zuvor getätigten Annahmen zu möglichen Umsatzumverteilungen, sind fol‐
gende wettbewerblicher Auswirkungen durch das Vorhaben von Aldi zu erwarten:
Die höchsten absoluten Umverteilungseffekte im Lebensmittelbereich werden in
Ubstadt‐Weiher selbst wirksam. Am stärksten betroffen sein werden die beiden eben‐
falls im Ortsteil Ubstadt befindlichen Anbieter Lidl und Rewe sein. Aufgrund des iden‐
tischen Betriebstyps (Discounter) wird der direkte Wettbewerber Lidl deutlich stärker
als der Rewe‐Markt von Umverteilungseffekten betroffen sein. Beide Anbieter leis‐
tungsfähig und modern aufgestellt. Die Umverteilungsquote liegt für den Standort zwi‐
schen 5 ‐ 6 %, so dass nicht davon auszugehen ist, dass die Betriebe in ihrem Bestand
gefährdet sind bzw. negative Auswirkungen auf die Grundversorgung der Gemeinde
bestehen.
Die übrigen Umsatzumverteilungen betreffen die umliegenden Gemeinden und
Städte. Die überörtlichen Umverteilungseffekte halt sich jedoch in Grenzen und sind
aufgrund der Vielzahl an leistungsfähigen Anbietern auf einzelbetrieblicher Ebene
nicht nachweisbar.
28Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Aldi-Lebensmitteldiscounters in Ubstadt-Weiher
Im Nichtlebensmittelbereich werden die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzum‐
verteilungen in Höhe von max. 0,2 Mio. € v. a. gegenüber den anderen Lebensmittel‐
märkten und in untergeordneter Form ebenfalls gegenüber den sonstigen Anbietern
im Untersuchungsraum wirksam werden. Diese sind jedoch bei einer Einzelbetrach‐
tung als minimal einzustufen und verteilen sich zudem auf eine Vielzahl von Betrieben
unterschiedlichster Sortimente. Nennenswerte Umsatzverluste bei bestehenden An‐
bietern sind im Einzelfall nicht zu erwarten.
3. Rechtliche Vorgaben und städtebauliche Bewertung
Das Beeinträchtigungsverbot geht aus § 11 Abs. 3 BauNVO hervor und besagt, dass das Vorhaben
das städtebauliche Gefüge und die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsker‐
nes (Stadt‐ und Ortskernes) sowie
die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich des Vorhabens
nicht beeinträchtigen darf.
Diese Vorgaben werden von der Landes‐ und Regionalplanung unter Ziel 3.3.7.1 und 3.3.7.2 LEP
Baden‐Württemberg aufgegriffen. Die konkreten Prüfkriterien des Beeinträchtigungsverbotes er‐
geben sich aus dem Einzelhandelserlass Baden‐Württemberg:
„[...] Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung können sich dadurch ergeben,
dass durch die zu erwartende Kaufkraftbindung an einem Standort und dadurch ver‐
ursachter Geschäftsaufgaben im Wohnbereich die ausreichende Nahversorgung, vor
allem für nicht motorisierte Bevölkerungsgruppen, beeinträchtigt ist.
Auswirkungen auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde o‐
der in anderen Gemeinden sind insbesondere Auswirkungen auf das Stadtzentrum o‐
der die Nebenzentren in den Stadtteilen oder das Ortszentrum einer Gemeinde. Solche
Auswirkungen können sich beispielsweise ergeben, wenn durch Einzelhandelsgroß‐
projekte außerhalb dieser Zentren eine in der Innenstadt oder im Ortskern eingelei‐
tete, mit öffentlichen Mitteln geförderte städtebauliche Sanierungsmaßnahme nicht
planmäßig fortgeführt werden kann oder wenn durch starke Kaufkraftbindung außer‐
halb der Zentren das Niveau und die Vielfalt der Einzelhandelsgeschäfte in der Innen‐
stadt oder im Ortskern abzusinken drohen. Auswirkungen auf die Entwicklung zentra‐
ler Versorgungsbereiche in anderen Gemeinden können sich ergeben, wenn der Ein‐
zugsbereich eines Einzelhandelsgroßprojekts den zentralörtlichen Versorgungsbereich
der Ansiedlungsgemeinde wesentlich überschreitet und die Entwicklung und Versor‐
gungsfunktion von Nachbargemeinden beeinträchtigt. [...]
Wird ein Einzelhandelsgroßprojekt im zentralörtlichen Versorgungskern (Stadt‐ und
Ortskern) errichtet oder erweitert oder diesem in unmittelbarer Nähe zugeordnet, ist
in der Regel keine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit dieses Versorgungskerns
der Standortgemeinde gegeben. Solche Standorte haben deshalb Vorrang vor städte‐
baulichen Randlagen. [...]
Die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungskerns (Stadt‐ und Ortskern)
der Standortgemeinde oder die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte sowie die
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