Auswirkungsanalyse zur geplanten Erweiterung eines Aldi-Lebensmittelmarktes in der Stadt Neckargemünd
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Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd 2018
Auswirkungsanalyse
zur geplanten Erweiterung eines
Aldi-Lebensmittelmarktes in der
Stadt Neckargemünd
Auftraggeber: Aldi GmbH & Co. KG, Ketsch
Projektleitung: Dipl.‐Geogr. Gerhard Beck
Dipl.‐Soz.Ök. Silke Schüler
Ludwigsburg, am 07.12.2018
Gesellschaft für Markt‐
und Absatzforschung mbH
1
Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd 2018
Urheberrecht
Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des
Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugs‐
weise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auf‐
traggebers unter Angabe der Quelle zulässig.
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Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd 2018
Vorbemerkung
Im November 2018 erteilte die Firma Aldi GmbH & Co. KG, Ketsch, der GMA, Gesellschaft für
Markt‐ und Absatzforschung mbH, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungs‐
analyse zur Bewertung der Erweiterung einer Aldi‐Filiale am Standort Neckarsteinacher Straße in
Neckargemünd. Der bestehende Markt (ca. 950 m² VK), soll auf ca. 1.200 m² VK erweitert wer‐
den.
Die Verkaufsfläche des künftigen Lebensmittelmarkts liegt über der allgemein anerkannten
Grenze der Großflächigkeit von 800 m² VK bzw. 1.200 m² Geschossfläche, sodass für das Vorha‐
ben die städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen gemäß §11 Abs. 3 BauNVO zu prü‐
fen sind.
Für die Bearbeitung dieser Untersuchung standen der GMA Veröffentlichungen des Statistischen
Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes Baden‐Württemberg, verschiedener Branchensta‐
tistiken sowie der Auftraggeberin zur Verfügung. Zudem wurden eine Standortbesichtigung so‐
wie eine Erhebung der relevanten Einzelhandelsbetriebe im Einzugsgebiet und im näheren Um‐
land vorgenommen.
Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und ‐findung für baupla‐
nungsrechtliche Entscheidungen. Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig
recherchiert; der Bericht wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit,
Vollständigkeit und Aktualität aller Inhalte kann die GMA keine Gewähr übernehmen.
GMA
Gesellschaft für Markt‐ und
Absatzforschung mbH
Ludwigsburg, den 07.12.2018
SC
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Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd 2018
Inhaltsverzeichnis Seite
I. Grundlagen 5
1. Aufgabenstellung 5
2. Rechts‐ und Planungsrahmen 6
3. Definitionen 8
4. Daten zum Vorhaben 11
II. Standortbeschreibung und Standortbewertung 14
1. Makrostandort Neckargemünd 14
2. Mikrostandort Neckarsteinacher Straße 25 17
3. Fazit der Standortbewertung 20
III. Projektrelevante Angebots- und Wettbewerbssituation 21
1. Angebots‐ und Wettbewerbssituation in Neckargemünd 21
2. Wettbewerbssituation in angrenzenden Kommunen 22
3. Fazit der Angebots‐ und Wettbewerbsbetrachtung 26
IV. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 27
1. Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebiets des Vorhabens 27
2. Vorhabenrelevante Bevölkerungs‐ und Kaufkraftpotenziale 28
V. Auswirkungsanalyse 29
1. Umsatzermittlung des Gesamtvorhabens 29
2. Umsatzzuwachs durch die Erweiterung 31
3. Voraussichtliche Wettbewerbswirkungen und Kaufkraftbewegungen 32
3.1 Auswirkungen in der Standortkommune Neckargemünd 32
3.2 Auswirkungen in umliegenden Städten und Gemeinden 34
VI. Vereinbarkeit mit den Vorgaben der Landes- und Regional-
planung 37
VII. Abschließende Bewertung des Vorhabens 40
4
Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd 2018
I. Grundlagen
1. Aufgabenstellung
In der Stadt Neckargemünd ist die Erweiterung eines dort seit 27 Jahren ansässigen Aldi‐Lebens‐
mittelmarkts am Standort Neckarsteinacher Straße 25 beantragt. Für den Bestandsstandort liegt
ein rechtskräftiger Bebauungsplan vor, der eine Verkaufsfläche (VK) von 950 m² ermöglicht. Der
Betreiber plant nun, das Gebäude abzureißen und an selber Stelle durch einen Neubau mit künf‐
tig ca. 1.200 m² VK zu ersetzen.
Mit der angestrebten Verkaufsflächendimensionierung überschreitet das Vorhaben die Schwelle
zur Großflächigkeit (800 m²). Gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO ist deshalb die versorgungsstrukturelle,
städtebauliche und raumordnerische Verträglichkeit der Planung zu überprüfen. Insbesondere ist
darzulegen, ob das Einzelhandelsvorhaben wesentliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungs‐
bereiche in der Stadt Neckargemünd auslöst oder ob Auswirkungen in Nachbarkommunen ein‐
treten.
Im Einzelnen werden in dieser Analyse folgende Untersuchungsschritte bearbeitet:
Darlegung des Rechtsrahmens
Vorhabenbeschreibung
Beurteilung des Makro‐ und Mikrostandortes, einschließlich der gegenwärtigen Ver‐
sorgungsstrukturen in der Stadt Neckargemünd
Darstellung der Angebots‐ und Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum
Abgrenzung des betrieblichen Einzugsgebiets des Lebensmittelmarktes und Ermittlung
der dort vorhandenen Bevölkerungs‐ und Kaufkraftpotenziale
Berechnung der Umsatzerwartung (mit Hilfe des Marktanteilkonzeptes)
Darlegung der von dem Vorhaben ausgelösten Kaufkraftbewegungen und Umsatzum‐
verteilungen
Untersuchung der städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen des
Vorhabens in Neckargemünd und Nachbarkommunen
Prüfung der raumordnerischen Verträglichkeit des Vorhabens (anhand der Prüfkrite‐
rien des LEP Baden‐Württemberg und ERP Rhein‐Neckar)
Zusammenfassung und abschließende Bewertung.
5
Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd 2018
2. Rechts‐ und Planungsrahmen
Generell ist für die Beurteilung der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben die
Baunutzungsverordnung zu beachten, im Besonderen der § 11 Abs. 3 BauNVO. Die Regelung
führt in ihrer aktuellen Fassung aus1:
„1. Einkaufszentren,
2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirkli‐
chung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Ent‐
wicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbrau‐
cher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben
vergleichbar sind,
sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswir‐
kungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkun‐
gen im Sinne des § 3 des Bundes‐Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die
infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Ein‐
zugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versor‐
gungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts‐ und Land‐
schaftsbild und auf den Naturhaushalt.
Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel
anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt
nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als
1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² nicht vorliegen; dabei sind
in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und
die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versor‐
gung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“
Zur Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten sind ergänzend die landes‐ und regionalplaneri‐
schen Bestimmungen sowie die das Verwaltungshandeln präzisierende Verwaltungsvorschrift
des Wirtschaftsministeriums Baden‐Württemberg zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojek‐
ten („Einzelhandelserlass“) vom 21. Februar 2001 heranzuziehen. Zentrale Bestandteile der lan‐
desplanerischen Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten sind das Kongruenzgebot, das In‐
tegrationsgebot und das Beeinträchtigungsverbot.
Gemäß dem Kongruenzgebot muss sich ein großflächiges Einzelhandelsvorhaben in
das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen, d. h. Ausweisungen, Errichtungen
oder Erweiterungen dürfen i. d. R. nur in Ober‐, Mittel‐ und Unterzentren erfolgen.
Abweichend von dieser Regel kommen auch Gemeinden ohne zentralörtlichen Status
in Betracht, wenn dies nach den raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der
Grundversorgung geboten ist. Eine Verletzung des Kongruenzgebots liegt dann vor,
„wenn der betriebswirtschaftlich angestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zent‐
ralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde wesentlich überschreitet.
1
Baunutzungsverordnung (BauNVO), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 / 1548.
6
Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd 2018
Eine wesentliche Über‐schreitung ist i. d. R. gegeben, wenn mehr als 30 % des Umsat‐
zes aus Räumen außerhalb des Verflechtungsbereiches erzielt werden soll.“ (vgl. Ein‐
zelhandelserlass 3.2.1.4).
Das Beeinträchtigungsverbot untersagt großflächige Einzelhandelsvorhaben, die Be‐
einträchtigungen des städtebaulichen Gefüges und der Funktionsfähigkeit des zentral‐
örtlichen Versorgungskerns, Beeinträchtigungen der verbrauchernahen Versorgung im
Einzugsbereich des Vorhabens oder Beeinträchtigungen der städtebaulichen Entwick‐
lung und Ordnung der Standortgemeinde hervorrufen. Gemäß Einzelhandelserlass
liegt eine wesentliche Beeinträchtigung des zentralörtlichen Versorgungskerns (Stadt‐
und Ortskern) der Standortgemeinde oder eine Beeinträchtigung der Funktionsfähig‐
keit anderer Zentraler Orte sowie der verbrauchernahen Versorgung im Einzugsbe‐
reich dann vor, wenn dort aufgrund des Vorhabens und des zu erwartenden Kaufkraft‐
abflusses Geschäftsaufgaben drohen (Anhaltswert bei zentren‐ oder nahversorgungs‐
relevanten Sortimenten ist ein Umsatzverlust von ca. 10 % im vorhabenspezifischen
Sortiment; vgl. Einzelhandelserlass 3.2.2.3).
Außerdem ist das Integrationsgebot zu beachten (vgl. 3.3.7.2 und 3.3.7.3 LEP). Danach
sollen „Einzelhandelsgroßprojekte vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten
ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Neue Einzelhandelsgroßprojekte sollen
nur an Standorten mit ÖPNV‐Anbindung realisiert werden.
Der Standort befindet sich im Geltungsbereich der Metropolregion Rhein‐Neckar. In dem ein‐
schlägigen Einheitlichen Regionalplan Rhein‐Neckar (ERP) von 2014 werden in Kapitel 1.7 zur
raumordnerischen Verträglichkeit von Einzelhandelsgroßprojekten ähnliche Festlegungen getrof‐
fen wie im LEP bzw. Einzelhandelserlass:
„1.7.2.2 Zentralitätsgebot (Z):
Einzelhandelsgroßprojekte sind in der Regel nur in den Ober‐, Mittel‐ sowie in Baden‐
Württemberg in den Unterzentren zulässig. …
Ausnahmsweise kommen für Einzelhandelsgroßprojekte auch andere Standortge‐
meinden in Betracht, wenn dies ausschließlich zur Sicherung der Nahversorgung ge‐
boten ist und keine negativen Auswirkungen auf Ziele der Raumordnung zu erwarten
sind. …
1.7.2.3 Kongruenzgebot (Z):
Verkaufsfläche, Warensortiment und Einzugsbereich von Einzelhandelsgroßprojek‐
ten sind insbesondere auf die Einwohnerzahl der Standortgemeinde und deren Ver‐
flechtungsbereich sowie auf die zentralörtliche Funktionsstufe abzustimmen. Dabei
darf der zentralörtliche Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschritten werden.
1.7.2.4 Beeinträchtigungsverbot (Z):
Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die städtebauliche Entwicklung, Ordnung und
Funktionsfähigkeit der Stadt‐ und Ortskerne der Standortgemeinde, anderer zentra‐
ler Orte sowie die Nahversorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich nicht wesent‐
lich beeinträchtigen.
7
Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd 2018
1.7.2.5 Integrationsgebot (Z):
Einzelhandelsgroßprojekte sind an städtebaulich integrierten Standorten anzusie‐
deln. …“2
Zusätzlich sollen Einzelhandelsgroßprojekte in der Metropolregion Rhein‐Neckar folgende
Kriterien erfüllen:
„1.7.2.7 Erreichbarkeit (G):
Neue Standorte für Einzelhandelsgroßprojekte sollen mit einem entsprechend der
Größe sowie dem Einzugsbereich des Vorhabens angemessenem öffentlichen Perso‐
nennahverkehr (ÖPNV) erreichbar sein.
1.7.3.1 Zentralörtliche Standortbereiche für Einzelhandelsgroßprojekte (Z):
In den Ober‐, Mittel‐ sowie im baden‐württembergischen Teilraum in den Unterzen‐
tren sind Einzelhandelsgroßprojekte in den in der Raumnutzungskarte gebietsscharf
festgelegten „Zentralörtlichen Standortbereichen für Einzelhandelsgroßprojekte“
anzusiedeln. Die Ausweisung, Errichtung und Erweiterung von Einzelhandelsgroßpro‐
jekten mit zentrenrelevanten Sortimenten (vgl. Sortimentsliste in der Begründung)
ist nur in diesen Standortbereichen zulässig.
Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten, die ausschließlich
der Nahversorgung dienen (vgl. Sortimentsliste; Begründung zu Z 1.7.3.3), kommen
ausnahmsweise auch an anderen integrierten Standorten in Betracht, sofern keine
schädlichen Wirkungen insbesondere auf „zentrale Versorgungsbereiche im Sinne
des BauGB“ und die verbrauchernahe Versorgung der Standortgemeinde sowie an‐
derer Gemeinden und deren Ortskerne zu erwarten sind.“
1.7.4.1 Einzelhandelsagglomeration (Z)
Mehrere nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe, bei denen auf Grund ihrer engen
räumlichen und funktionalen Verknüpfung negative raumordnerische und städte‐
bauliche Auswirkungen zu erwarten sind (Agglomeration), sind zu vermeiden und
raumordnerisch wie ein Einzelhandelsgroßprojekt zu beurteilen.3
Als „nahversorgungs‐ und zentrenrelevante Sortimente“ werden im ERP in der Erläuterung des
Z 1.7.3.3 zum Ersten Lebensmittel und Getränke genannt und zum Zweiten Drogeriewaren und
Kosmetikartikel.4
3. Definitionen
Als Verkaufsfläche eines Handelsbetriebes wird in diesem Bericht die Fläche definiert, auf der der
Verkauf abgewickelt wird und die dem Kunden zugänglich ist. Hierzu gehören zum einen die tat‐
sächlich mit Waren belegten Flächen (= Nettoverkaufsfläche) im Inneren und im Außenbereich
des Gebäudes, zum anderen die hierfür erforderlichen Verkehrs‐ und Funktionsflächen, also
2
Einheitlicher Regionalplan Rhein‐Neckar, in Kraft seit 15.12.2014, S. 36 f.
3
Einheitlicher Regionalplan Rhein‐Neckar, in Kraft seit 15.12.2014, S. 37 f.
4
Vgl. Einheitlicher Regionalplan Rhein‐Neckar, in Kraft seit 15.12.2014, S. 46.
8Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd 2018
Gangflächen, Thekenbereiche, Kassenzone, Kassenvorzone (inkl. Bereiche zum Einpacken der
Ware und zur Entsorgung des Verpackungsmaterials), Einkaufswagenzone, Leergutautomaten
und Windfang.5 Keine Verkaufsflächen sind Flächen, die dem Kunden nicht zugänglich sind, reine
Lagerflächen, außerdem WC‐Anlagen, Service‐ und Gastronomieflächen und Sozialräume.
Die im Untersuchungsraum vorhandenen Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel sind wie
folgt charakterisiert: 6
Supermarkt:
Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen
400 und 2.500 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I‐Artikel
führt; der Verkaufsflächenanteil für Nonfood II‐Artikel ist sehr gering. Gegen‐
über Discountern profilieren sich Supermärkte v. a. durch Sortimentsbreite, Fri‐
sche, Mehrweg‐Getränke, Convenience, individuelle Ladenatmosphäre und per‐
sönliche Kundenansprache. Die Artikelzahl ist daher deutlich höher als bei Dis‐
countern.
Großer Supermarkt [früher Verbrauchermarkt genannt; Anm. der GMA]:
Ein großer Supermarkt ist ein großflächiges Einzelhandelsgeschäft mit einer Ver‐
kaufsfläche zwischen 2.500 und 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment so‐
wie Nonfood I‐ und Nonfood II‐Artikel führt. Die Artikelzahl ist deutlich höher als
bei Supermärkten und Discountern.
Discounter:
Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Ver‐
kaufsfläche zwischen ca. 600 und 1.700 m², das ausschließlich in Selbstbedie‐
nung ein begrenztes, auf umschlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittel‐
und Nonfood I‐Sortiment sowie wöchentlich wechselnde Aktionsangebote (v. a.
Nonfood II und spezialisierte Lebensmittel) führt. Discounter heben sich im Ver‐
gleich zu Vollsortimentern durch eine konsequente Niedrigpreisstrategie, einen ho‐
hen Anteil an Eigenmarken und ein straffes, standardisiertes Sortiment ab, das
durch Aktionswaren punktuell ergänzt wird.
LEH‐Fachgeschäft:
Ein LEH‐Fachgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft, das auf eine Warengruppe
spezialisiert ist und ein tiefes Sortiment führt. Dazu zählen u. a. Spezialitäten‐
Fachgeschäfte, Getränkeabholmärkte, Obst‐ und Gemüse‐, Süßwarenläden so‐
wie handwerklich orientierte Einzelhandelsgeschäfte wie Feinkostgeschäfte, Bä‐
ckereien und Fleischereien.
Convenience Store:
Ein Convenience Store ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche
unter 400 m², das ein begrenztes Sortiment aus den Warenbereichen Tabak‐
waren, Süßwaren, Getränke, Presseartikel sowie frische Snacks / Fertiggerichte
anbietet. Ein Conve‐nience Store zeichnet sich durch seine bequeme Erreich‐
barkeit und übliche Sonntagsöffnung aus. Zu den Convenience Stores gehören
Kioske und Tankstellenshops.
5
Definition gemäß EHI Retail Institute: EHI handelsdaten aktuell 2018, Köln 2018, S. 381.
6
GMA‐Definition, unter Verwendung von Marktdaten und Definitionen des EHI Retail Institute (aus: han‐
delsdaten aktuell 2018, S. 381).
9Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd 2018
Bezüglich der Sortimente ist zwischen dem Kernsortiment (bei Lebensmittelmärkten Nahrungs‐
und Genussmittel) und ergänzenden Randsortimenten zu trennen. Nahrungs‐ und Genussmittel
(= „Food“) umfassen Lebensmittel, also Frischwaren in Bedienung und Selbstbedienung, Tiefkühl‐
kost und Trockensortiment, Getränke, Brot‐ und Backwaren, Fleisch‐ und Wurstwaren sowie Ta‐
bakwaren. Als „Nonfood“ sind Waren definiert, die nicht zum Verzehr bestimmt sind. Nach der
GS1‐Warengruppenklassifizierung wird zwischen Nonfood I (Drogerieartikel, Wasch‐, Putz‐ und
Reinigungsmittel sowie Tiernahrung) und Nonfood II (Ge‐ und Verbrauchsgüter des kurz‐, mittel‐
und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektro‐
großgeräte, Bücher und Presseartikel usw.) differenziert7.
Die Betriebstypen im Lebensmittelhandel unterscheiden sich in erster Linie durch ihre Sorti‐
mentsstrukturen. Dies wird v. a. durch die Zahl der geführten Artikel deutlich. Während ein Su‐
permarkt im Mittel rund 11.800 Artikel offeriert, bieten Große Supermärkte im Durchschnitt
mehr als doppelt so viel Produkte an (vgl. Tabelle 1). Lebensmitteldiscounter halten dagegen im
Schnitt nur rund 2.300 Artikel vor, die häufig nachgefragt werden (sog. „Schnelldreher“). Jedoch
sind Discounter wegen des Preisvorteils und ihres übersichtlichen Sortiments bei den deutschen
Verbrauchern sehr beliebt. Vollsortimenter (Supermärkte und Große Supermärkte) profilieren
sich dagegen v. a. durch Sortimentsbreite, Frische, Convenience, Service, Ladenatmosphäre und
persönliche Kundenansprache.
Tabelle 1: Typische Sortimentsstrukturen von Lebensmittelmärkten
Discounter Supermarkt Großer Supermarkt
durchschnittliche Artikelanzahl
Hauptwarengruppen absolut in % absolut in % absolut in %
Food
1.755 76 8.995 76 15.730 63
(Nahrungs‐ und Genussmittel)
Nonfood I („Nearfood“)
(Lebensmittelnahe Sortimente;
265 12 2.030 17 4.825 19
u. a. Gesundheit, Körperpflege,
Tiernahrung)
Nonfood II
(Nichtlebensmittelsortimente;
u. a. Textilien, Zeitungen / Zeit‐ 275 12 805 7 4.450 18
schriften, Elektrowaren, Blumen /
Pflanzen), z. B. Aktionswaren
Sortimente insgesamt 2.295 100 11.830 100 25.005 100
Quelle: EHI Köln, Sortimentsbreitenerhebung. Aus: EHI Retail Institute: handelsdaten aktuell 2018, S. 92
Bei allen Betriebstypen liegt das Schwergewicht auf Waren des kurzfristigen Bedarfs. Auch wenn
bei Lebensmitteldiscountern 24 % der Artikel dem Nonfoodbereich zuzuordnen sind (davon je
12 % aus dem Bereich Nonfood I und aus dem Bereich Nonfood II), liegt der Umsatzschwerpunkt
auch bei Lebensmitteldiscountern eindeutig im Food‐Bereich (ca. 80 %).
7
Vgl. EHI Retail Institute: handelsdaten aktuell 2018, Köln 2018, S. 381.
10Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd 2018
Mittlerweile weisen Discounter den größten Umsatzanteil (ca. 46 % im Jahr 2017) auf; Super‐
märkte kommen auf knapp 30 %, SB‐Warenhäuser auf ca. 12 %, Große Supermärkte auf ca. 10 %
und sonstige Lebensmittelgeschäfte auf ca. 3 % des Umsatzvolumens in Deutschland.8
Discounter weisen heute im bundesdeutschen Durchschnitt ca. 780 m² VK9 auf, wobei mittler‐
weile Größen zwischen 1.000 und 1.700 m² VK von den Betreibern als marktgerecht angestrebt
werden. Nahezu alle bedeutenden Betreiber des Lebensmitteleinzelhandels optimieren derzeit
ihre Standortnetze, was i. d. R. mit einer Flächenausweitung der einzelnen Betriebe verbunden
ist. Hauptursachen für die steigende Flächeninanspruchnahme sind steigende Anforderungen an
die kundengerechte Warenpräsentation, Optimierungsvorgaben der internen Logistik sowie eine
Anpassung an den demografischen Wandel und die Ausdifferenzierung der individuellen Kunden‐
vorlieben, die auch eine sukzessive Ausweitung der Sortimente mit sich gebracht hat. Als Folge
davon leitet sich für moderne Lebensmittelmärkte ein wachsender Flächenanspruch ab, nicht nur
für das Gebäude selbst sondern auch für ein ebenerdiges Stellplatzangebot. Ein weiterer unab‐
dingbarer Erfolgsfaktor für Lebensmittelmärkte ist eine problemlose verkehrliche Erreichbarkeit,
so dass gut angebundene Standorte mit guter Lage zu Hauptverkehrsachsen bevorzugt werden.
4. Daten zum Vorhaben
Bei dem Erweiterungsvorhaben in Neckargemünd handelt es sich um eine bestehende Filiale der
Unternehmensgruppe ALDI Süd mit einem Vertriebskonzept für Lebensmitteldiscounter. Das
Marktgebäude soll abgerissen und durch einen Neubau an selber Stelle mit ca. 1.200 m² VK (2.000
m² BGF) ersetzt werden (vgl. Karte 1). Bislang ist für den Lebensmittelmarkt, der im Geltungsbe‐
reich eines rechtskräftigen Bebauungsplans („Neckarsteinacher Straße 23 – 25“ aus dem Jahr
2004) liegt, eine Verkaufsfläche von max. 950 m² möglich. Für das Vorhaben muss daher der Be‐
bauungsplan geändert werden. Es ergibt sich ein Verkaufsflächenzuwachs von ca. 250 m² (+
26 %).
Durch das Bauvorhaben verringert sich die Zahl der Kundenstellplätze von heute 98 auf künftig
86. Die Zu‐ und Abfahrtsbedingungen zum Vorhabengrundstück werden nicht verändert.
Ziel der Erweiterung ist es, durch eine großzügigere Gestaltung des Verkaufsraums und eine
übersichtlichere Warenpräsentation die Kundenfreundlichkeit des Markts zu erhöhen. So sollen
mehr Regalflächen in bequemer Greifhöhe und größere Verkehrs‐ und Gangflächen geschaffen
werden, um so Einkaufshemmnisse abzubauen. Auch dem Personal erleichtern größere Ver‐
kehrs‐ und Gangflächen eine ökonomische Bewirtschaftung. Außerdem ist eine energetische Op‐
timierung des Marktes vorgesehen. Unmittelbare Sortimentserweiterungen sind hiermit jedoch
nicht verbunden. Es bleibt bei dem Markt bei den bisherigen, betreibertypischen Sortimenten.
8
Quelle: EHI Retail Institute: handelsdaten aktuell 2018, S. 80; Köln 2018; GMA‐Berechnungen.
9
Quelle: EHI Retail Institute: handelsdaten aktuell 2018, S. 81 f.; Köln 2018; GMA‐Berechnung.
11Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd 2018
Karte 1:
Vorhaben Aldi-Erweiterung in Neckar-
gemünd, Neckarsteinacher Straße 25
Quelle: Ingenieur‐ und Planungsbüro Finzel, Würzburg,
Vorentwurf 1b, Stand 09.05.2018
12Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd 2018
Aldi‐Märkte werden als Regiebetriebe geführt, die das standardisierte Sortimentsspektrum von
Aldi anbieten (also die gleichen Artikel in allen Filialen der Vertriebsregion), unabhängig von der
individuellen Flächengröße. Auch in Neckargemünd liegt eine solche für Aldi Süd typische Filiale
vor, die in ihrer Sortimentszusammensetzung nicht auf spezielle wettbewerbliche oder städte‐
bauliche Rahmenbedingungen vor Ort Bezug nimmt. Somit bestehen keine Besonderheiten ge‐
genüber anderen Standorten. Für die Kundenherkunft bedeutet dies, dass der Standort in
Neckargemünd nur aufgesucht wird, wenn er näher liegt oder bequemer zu erreichen ist als an‐
dere Lebensmittelmärkte bzw. andere Filialen von Aldi im Umland.
Die Firma Aldi, die gemeinsam mit Aldi zu den Marktführern unter den deutschen Lebensmittel‐
discountern zählt, betreibt im gesamten deutschen Bundesgebiet derzeit rund 1.900 Filialen10.
Im erweiterten Untersuchungsraum befinden sich Aldi‐Filialen in Heidelberg (8 Filialen), Bam‐
mental, Eberbach, Aglasterhausen und Schriesheim.
Das Vertriebskonzept von Aldi Süd im stationären Einzelhandel11 ist wie folgt zu skizzieren:
Lebensmitteldiscounter, konzentriert auf umschlagstarke Artikel bei konsequenter
Niedrigpreispolitik
begrenztes Sortimentsspektrum (ca. 1.500 Basisartikel, zzgl. ca. 90 Aktionsartikel pro
Woche)12; ganz überwiegend Lebensmittel, darunter auch Frischbackwaren (eigene
Backstationen in den Filialen) und verstärkt Bio‐ und Markenartikel
Verkaufsflächenanteil von Nahrungs‐ und Genussmittel rund 80 % (inkl. Aktionswaren
mit Lebensmitteln und Getränken); auf Nonfood‐Randsortimente entfällt ca. 20 % der
Verkaufsfläche, davon etwa die Hälfte auf Nonfood II13
wöchentlich wechselnde Aktionswaren, v. a. aus den Bereichen Textilien, Elektronik‐
waren, Freizeitartikel und Lebensmittel.
Aldi strebt im deutschen Lebensmittelhandel die Preisführerschaft als herausragendes Wettbe‐
werbsmerkmal an. Im Gegensatz zu früher profilieren sich Aldi‐Märkte heute nicht mehr so stark
über ihre Nonfood‐Aktionswaren sondern versuchen, besonders im Lebensmittelbereich eine
höhere Attraktivität zu erreichen (etwa durch mehr Bioartikel und einen höheren Frischeanteil,
z. B. durch lose Waren in der Obst‐ und Gemüseabteilung). Festzuhalten ist, dass bei Aldi‐Märkten
mindestens 90 % der Verkaufsflächen mit Waren des täglichen Bedarfs (Lebensmittel + Non‐
food I) belegt sein werden. Dies heißt, dass der Markt in Neckargemünd schon wegen seiner Sor‐
timentsstruktur wesentlich für die Nahversorgung ist.
10
Quelle: Hahn Retail Real Estate Report Germany 2018/2019, S. 27. Stand 2017.
11
Im Internet ist Aldi Süd außerdem mit Online‐Shops für Blumen, Fotoprodukte, Grünstrom, Musik‐ und
Hörbuch‐Streaming, Reisen und Mobilfunk vertreten.
12
Quelle: https://unternehmen.aldi‐sued.de/de/ueber‐aldi‐sued/unser‐unternehmen/ abgerufen am
29.11.2018.
13
Saisonal verschieden; Angabe bezieht sich auf das momentane ganzjährige Mittel.
13Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd 2018
II. Standortbeschreibung und Standortbewertung
1. Makrostandort Neckargemünd
Der Stadt Neckargemünd liegt zwischen den Ausläufern des südlichen Odenwaldes an der Mün‐
dung der Elsenz in den Neckar. Das ca. 26 km² große Stadtgebiet wird von der kreisfreien Stadt
Heidelberg, der Stadt Neckarsteinach (Landkreis Bergstraße), der Stadt Schönau und den Ge‐
meinden Schönbrunn, Lobbach, Wiesenbach und Bammental (alle Rhein‐Neckar‐Kreis) umrahmt.
In der Landes‐ und Regionalplanung ist Neckargemünd als Unterzentrum im hochverdichteten
Kernraum der Metropolregion Rhein‐Neckar ausgewiesen. Damit obliegt der Stadt die Deckung
des qualifizierten Grundbedarfs der Bevölkerung in ihrem Nahbereich. Hierzu gehören außer
Neckargemünd auch die Gemeinden Bammental, Wiesenbach und Gaiberg.
Verkehrlich ist die Stadt Neckargemünd im Wesentlichen über die Bundesstraßen B 37 (Heidel‐
berg – Neckarelz) und B 45 (Eberbach – Sinsheim) erreichbar. Zudem ist die Stadt über zwei Bahn‐
höfe an das Schienennetz der Deutschen Bahn angebunden. Damit ist zugleich eine wichtige
ÖPNV‐Anbindung an den Verdichtungsraum Rhein‐Neckar gegeben (S‐Bahn). Buslinien im RNV‐
Verbund in die umliegenden Orte, u. a. nach Heidelberg, Heiligkreuzsteinach, Schönau, Bammen‐
tal und Schönbrunn, sowie Bus‐ und Ruftaxisverbindungen in die Stadtteile Dilsberg, Mückenloch
und Waldhilsbach und nach Kleingemünd erschließen zusätzlich das Stadtgebiet.
Am Wirtschaftsstandort Neckargemünd sind derzeit knapp 3.800 Arbeitnehmer sozialversiche‐
rungspflichtig beschäftigt, davon ca. 8 % im Produzierenden Gewerbe, ca. 15 % im Sektor Han‐
del / Verkehr / Gastgewerbe und ca. 77 % im Dienstleistungsbereich. Mit aktuell rund 3.000 Ein‐
pendlern und ca. 3.900 Auspendlern liegen beträchtliche Pendlerbewegungen vor, v. a. in die na‐
hegelegenen Oberzentren Heidelberg und Mannheim.14 Mit rund 55.000 Übernachtungen und
rund 24.400 Übernachtungsgästen weist Neckargemünd auch touristische Bedeutung auf15. Die
Stadt profitiert dabei von ihrer Lage an der Burgenstraße, am Neckartal‐Radweg und Neckarsteig,
der Nähe zur Touristendestination Heidelberg sowie von eigenen Sehenswürdigkeiten.
Als Einzelhandelsstandort befindet sich die Stadt Neckargemünd wegen der Nähe zum Oberzent‐
rum Heidelberg in einer intensiven Wettbewerbsauseinandersetzung. Dies macht auch die nied‐
rige Zentralitätskennziffer von ca. 65,3 deutlich16. Allerdings weist Neckargemünd als Stadt mit
ausgeprägter Wohnfunktion ein überdurchschnittliches Kaufkraftniveau auf, das höher als in den
Nachbarkommunen ist (vgl. Tabelle 2).
14 Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Stand 30.06.2017, nur sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze.
15
Quelle: Statistisches Landesamt Baden‐Württemberg, Stand 31.12.2017; nur Beherbergungsbetriebe ab
10 Betten.
16 Die Zentralitätskennziffer drückt das Verhältnis aus den erzielten Einzelhandelsumsätzen am Ort und der
örtlichen Kaufkraft der Wohnbevölkerung aus. Bei 100 ist das Verhältnis ausgeglichen, Werte unter 100
zeigen Kaufkraftabflüsse an auswärtige Einkaufsorte an. Quelle: Michael Bauer Research GmbH, Nürnberg
und CIMA Beratung + Management GmbH / BBE Handelsberatung GmbH, München, 2018, basierend auf
© Statistisches Bundesamt.
14Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd 2018
Karte 2: Lage von Neckargemünd und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum
Legende
Oberzentrum
Mittelzentrum
Unterzentrum
Kleinzentrum
Quelle:
erstellt mit RegioGraph Planung;
GMA‐Bearbeitung 2018
15Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd 2018
Tabelle 2: Kennzahlen zur Stadt Neckargemünd und Nachbarkommunen
Stadt bzw. Gemeinde Zentralörtl. Funktion Einwohner (Hauptwohnsitz) Kaufkraftniveau
Neckargemünd Unterzentrum 13.382 109,3
Heidelberg Oberzentrum 160.196 101,2
Bammental ‐‐ 6.535 104,0
Schönau Kleinzentrum 4.415 93,3
Neckarsteinach Kleinzentrum 3.867 101,5
Wiesenbach ‐‐ 3.114 107,6
Schönbrunn ‐‐ 2.847 100,5
Lobbach ‐‐ 2.359 98,7
Quelle: Einwohnerzahlen: Statistisches Landesamt Baden‐Württemberg bzw. Hessisches Statistisches Landes‐
amt, Stand 30.06.2018, nur Einwohner mit Hauptwohnsitz; Kaufkraftniveau: Michael Bauer Research
GmbH, Nürnberg, 2018.
Das Bevölkerungsaufkommen in der Stadt Neckargemünd umfasst derzeit ca. 13.380 Einwoh‐
ner17. Nach Einwohnerrückgängen in den 1990er und 2000er Jahren verzeichnete die Stadt nun‐
mehr wieder leichte Bevölkerungszunahmen (+ 3,5 % seit dem Jahr 2011)18. Für die Zukunft wird
seitens des Statistischen Landesamtes mit einem weiteren Anstieg der Einwohnerzahlen gerech‐
net (rund 13.900 Einwohner in den Jahr 2021 bis 2035).
Das Siedlungsgebiet der Stadt Neckargemünd erstreckt sich von 116 bis 469 Metern Höhe und
wird teilweise deutlich von der ansteigenden Topografie geprägt. Es setzt sich aus der Kernstadt
(einschließlich Stadtbezirk Kleingemünd), rund um die Elsenzmündung in den Neckar, sowie den
siedlungsstrukturell deutlich abgesetzten Stadtteilen Dilsberg, Mückenloch und Waldhilsbach zu‐
sammen. Von dem Neckar wird das Stadtgebiet in eine Nordhälfte (Kleingemünd) und eine Süd‐
hälfte (restliche Kernstadt und Stadtteile) geteilt, die nur über die Friedensbrücke verbunden
sind. Der Einwohnerschwerpunkt liegt mit rund 9.000 Einwohnern (ca. 68 % der Wohnbevölke‐
rung) in der Kernstadt. In den Stadtteilen Dilsberg, Mückenloch und Waldhilsbach leben jeweils
zwischen ca. 1.100 und 2.000 Einwohner.19
Die Einzelhandelsstruktur Neckargemünds ist ebenfalls stark auf die Kernstadt fokussiert. Als
Hauptversorgungsstandorte sind zu nennen:
Die Innenstadt von Neckargemünd erstreckt sich zwischen Neckar, Friedensbrücke,
Bammentaler Straße und Hollmuth20 und umfasst die historische Altstadt und angren‐
zende Vorstadtbereiche. In den engen Gassen der verkehrsberuhigten Altstadt besteht
nur ein geringer Einzelhandelsbesatz, der zudem nicht räumlich konzentriert ist. Im
17
Quelle: Statistisches Landesamt Baden‐Württemberg, Stand: 30.06.2018, nur Einwohner mit Hauptwohn‐
sitz; ca.‐Wert gerundet.
18
Quelle: Statistisches Landesamt Baden‐Württemberg, Stand: 31.12.2011 bzw. 30.06.2018, nur Einwohner
mit Hauptwohnsitz; ca.‐Werte gerundet.
19
Quelle: Stadt Neckargemünd, nur Einwohner mit Hauptwohnsitz; ca.‐Werte gerundet.
20
Abgrenzung gemäß Raumnutzungskarte Ost im ERP.
16Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd 2018
westlichen Teil der Innenstadt im Bereich Hauptstraße / Hanfmarkt sind neben Dienst‐
leistern (Volksbank, Post, Dienstleister, Gastronomie, Hotel) mehrere kleinstruktu‐
rierte Anbieter des kurz‐ und mittelfristigen Bedarfsbereichs zu finden. Magnetbe‐
triebe des Einzelhandels sind nicht vorhanden, auch weil die örtlichen Hauptverkehrs‐
straßen an der Innenstadt vorbei bzw. durch einen Tunnel unter ihr durch führen.
Aufgrund der beengten Baustrukturen im Kernstadtgebiet haben sich großflächige Le‐
bensmittelmärkte bevorzugt im Stadtbereich Kleingemünd entlang der Neckarsteina‐
cher Straße (B 37 / B45) angesiedelt. Hier fungieren die Lebensmittelmärkte Aldi,
REWE und Lidl sowie ein dm‐Drogeriemarkt als Magnetbetriebe. Damit entwickelt der
Standort Anziehungskraft, auch über die Stadtgrenzen von Neckargemünd hinaus. Ak‐
tuell plant der dortige REWE‐Supermarkt einen Neubau mit einer damit einhergehen‐
den Erweiterung seines Getränkemarkts.
Am Bahnhof liegt an der Güterbahnhofstraße eine kleine Fachmarktagglomeration
vor, die aus einem Netto‐Lebensmitteldiscounter und den Fachmärkten Takko und
Quickschuh besteht. Der Standort ist zwar von der B 37 (Bahnhofstraße) her sichtbar,
von dort aus jedoch etwas umständlich anfahrbar, sodass dieser Bereich – auch wegen
des eingeschränkten Angebots – wenig überörtliche Attraktivität entwickelt.
Weitere Lebensmittelmärkte befinden sich an solitären Standorten in der südlichen Kernstadt
(Nah und gut Arlt an der Wiesenbacher Straße, Penny am südwestlichen Ortsrand im Gewerbe‐
gebiet Am Kalkbrunnen). Dabei handelt es sich um kleinflächige Lebensmittelmärkte mit teilweise
erheblichem Modernisierungsbedarf; sie fungieren ganz überwiegend als Nahversorger für die
angrenzenden Wohngebiete.
Als Wettbewerbsplanung liegt in der südlichen Kernstadt das Neuansiedlungsvorhaben eines
EDEKA‐Supermarkts an der Karl‐Landsteiner‐Straße (im „Technologie‐ und Gewerbepark an der
B 45“) vor.
In den Stadtteilen Dilsberg, Mückenloch und Waldhilsbach beschränkt sich das Angebot auf die
Grundversorgung der Bevölkerung (u. a. Bäckereien).
2. Mikrostandort Neckarsteinacher Straße 25
Der zur Erweiterung vorgesehene Aldi‐Lebensmittelmarkt befindet sich auf dem nördlichen
Neckarufer im Stadtbereich Kleingemünd an der Neckarsteinacher Straße (B 37 / B 45), etwa
1 km nördlich der Innenstadt. Der Markt liegt am Rand der Wohnsiedlung Saarstraße und ist über
die Straße Am Felsenberg von der südlich verlaufenden Neckarsteinacher Straße her anfahrbar.
Das Grundstück grenzt im Westen und Norden an Wohnbebauung, im Osten und Süden an Ge‐
werbebetriebe (Tankstelle, Kfz‐Gewerbe) und den örtlichen REWE‐Supermarkt (vgl. Karte 3).
17Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd Straße 2018
Karte 3: Standortumfeld des Aldi-Marktes an der Neckarsteinacher Straße 25 in Neckargemünd
Legende
Vorhabengrundstück Aldi,
A Neckarsteinacher Straße 25
2 Lebensmitteldiscounter
1 Supermarkt
Weitere Einzelhandelsbetriebe
R = REWE
L = Lidl
D = dm‐Drogeriemarkt
Bushaltestelle
Bahnhaltepunkt
A
R
2
D
Kartengrundlage: www.openstreetmap.org;
GMA‐Bearbeitung 2018
18Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd 2018
Die Siedlung Saarstraße erstreckt sich bergaufwärts zwischen der Neckarsteinacher Straße und
dem Gemeindewald; hier lebt der allergrößte Teil der Bevölkerung Kleingemünds (insgesamt
rund 2.100 Einwohner). Durch ein Neubaugebiet im Bereich Kurpfalzstraße / Odenwaldstraße
wurde die Wohnsiedlung vor wenigen Jahren erweitert. Fußwege aus der Wohnsiedlung – u. a.
einen von der Straße Langwiesenäcker direkt zum Aldi‐Grundstück – schließen das Wohngebiet
an die Einzelhandelsmärkte an der Neckarsteinacher Straße an.
Die Neckarsteinacher Straße übernimmt im Bereich des Vorhabenstandorts die Funktion der
Bundesstraßen B 37 und B 45 in östlicher Richtung nach Neckarsteinach und Eberbach. Sie endet
ca. 500 m westlich an der Friedensbrücke über den Neckar, von wo aus die B 37 auf dem Südufer
des Neckars in westlicher Richtung nach Heidelberg (Stadtteil Schlierbach, anschließend Altstadt)
führt, die B 45 in südlicher Richtung nach Bammental und Sinsheim. In westlicher Richtung geht
die Neckarsteinacher Straße nach der Friedensbrücke in die Ziegelhäuser Straße über, die als
L 534 auf dem nördlichen Neckarufer weiter nach Heidelberg (Stadtteil Ziegelhausen) verläuft.
Wegen der Lage an einer der Hauptverkehrsachsen im Stadtgebiet ist die verkehrliche Erreich‐
barkeit des Vorhabenstandorts aus Neckargemünd und aus den angrenzenden Kommunen
grundsätzlich als gut einzustufen. Allerdings muss die Neckarsteinacher Straße erhebliche Ver‐
kehrsströme bewältigen, die teilweise auch die Zu‐ und Abfahrt vom Aldi‐Markt behindern (die
Straße Am Felsenberg mündet unbeampelt in die Neckarsteinacher Straße). Für ÖPNV‐Nutzer ist
der Aldi‐Markt durch zwei ca. 200 m entfernte Bushaltestellen im Stadt‐ und Regionalverkehr
(„Kleingemünd Abzw. B 37“, „Kleingemünd Ort“) erreichbar. Straßenbegleitende Fußwege ent‐
lang der Neckarsteinacher Straße sowie eine Fußweganbindung von der Straße Langwiesenäcker
direkt zum Aldi‐Grundstück ermöglichen Fußgängern aus den umliegenden Wohngebieten den
Zugang zum Vorhabenstandort.
Aus städtebaulicher Sicht liegt der Standort klar außerhalb des Vorranggebiets gemäß Regional‐
plan, jedoch innerhalb des Siedlungsgebiets (siedlungsstrukturell integrierte Lage mit deutlichem
Wohngebietsbezug). Wegen seiner unmittelbaren Nachbarschaft zum Wohngebiet Kleingemünd
kann der Vorhabenstandort in erhöhtem Maße Nahversorgungsfunktionen übernehmen. Der
leistungsstarke Lebensmitteldiscounter ist langjährig im Angebotsgefüge etabliert und erfüllt an
seinem Standort wichtige Funktionen für die wohnortnahe Grundversorgung im Stadtgebiet von
Neckargemünd.
19Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd 2018
3. Fazit der Standortbewertung
Die wesentlichen Eigenschaften des Planstandorts, welche die Grundlage für die Einschätzung
der Marktbedeutung des Lebensmittelmarktes bilden, sind wie folgt zusammenzufassen:
erhebliches Einwohnerpotenzial im Stadtgebiet von Neckargemünd (ca. 13.380 EW)
bei leicht steigender Tendenz
gute verkehrliche Erreichbarkeit durch Lage an einer innerörtlichen Hauptverkehrs‐
achse und Bushaltestellen (Stadt‐ und Regionalverkehr) in ca. 200 m Entfernung
befriedigende Grundstückseigenschaften (Lage an einer Hauptverkehrsstraße, ausrei‐
chende Flächengröße, gute Einsehbarkeit, Anfahrbarkeit jedoch durch hohes Ver‐
kehrsaufkommen teilweise behindert)
siedlungsstrukturell integrierte Lage mit deutlichem Wohngebietsbezug
langjährig etablierter Versorgungsstandort, wichtige Funktion im örtlichen Angebots‐
gefüge
Erhebliche Streukundenpotenziale durch Lage an einer regionalen Hauptverkehrs‐
achse (B 37 / B 45) zu erwarten.
20Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd 2018
III. Projektrelevante Angebots- und Wettbewerbssituation
Die Beurteilung der projektrelevanten Wettbewerbssituation beruht auf einer Vor‐Ort‐Erhebung
des projektrelevanten Einzelhandels in Neckargemünd, die im Oktober 2018 durchgeführt
wurde. Als Wettbewerber für das Planobjekt gelten grundsätzlich alle Ladengeschäfte, in denen
Warengruppen angeboten werden, die Überschneidungen mit dem Lebensmittelmarkt aufwei‐
sen. Infolge der Flächengröße und der Vertriebsform von Aldi ist aber davon auszugehen, dass
die wettbewerbliche Auseinandersetzung in erster Linie mit großflächigen Lebensmittelmärkten
erfolgen wird.
1. Angebots‐ und Wettbewerbssituation in Neckargemünd
Als Hauptwettbewerber des Aldi‐Markts im Stadtgebiet von Neckargemünd sind folgende Le‐
bensmittelmärkte hervorzuheben (vgl. auch Karte 4):
(1) REWE (Supermarkt), Kleingemünd, Neckarsteinacher Straße, ca. 1.300 m² VK, etwas
veralteter, beengter Markt mit integriertem Backshop und separatem Getränkemarkt,
autokundenorientierte Lage an der B 37 / B 45, Kundenzuführungseffekte durch be‐
nachbarten Aldi‐Markt; Neubau des Supermarkts mit ca. 1.500 m² VK und Vergröße‐
rung des Getränkemarkts auf ca. 900 m² VK geplant
(2) Lidl (Discounter), Kleingemünd, Neckarsteinacher Straße, ca. 1.050 m² VK, jüngst mo‐
dernisierter Markt mit gutem Stellplatzangebot, autokundenorientierte Gewerbege‐
bietslage an der B 37 / B 45, Verbundvorteile durch benachbarten dm‐Drogeriemarkt
(3) Netto (Discounter), Kernstadt, Güterbahnhofstraße, ca. 750 m² VK, hinreichend mo‐
derner Markt mit angeschlossenem Backshop und gutem Stellplatzangebot, Verbund‐
vorteile durch benachbarte Fachmärkte, etwas umständliche Anfahrbarkeit von der
Bundesstraße
(4) nah und gut Arlt (Supermarkt), Kernstadt, Wiesenbacher Straße, ca. 700 m² VK, etwas
veralteter Markt mit integriertem Backshop und geringem Stellplatzangebot, inte‐
grierte Streulage an der K 4163
(5) Penny (Discounter), Kernstadt, Am Kalkbrunnen, ca. 500 m² VK, veralteter, beengter
Markt mit ausreichendem Stellplatzangebot, autokundenorientierter Solitärstandort
in städtebaulicher Randlage an der K 4163.
In der Neckargemünder Kernstadt gibt es neben den genannten Lebensmittelmärkten noch klei‐
nere Spezialanbieter (Fachgeschäfte für Naturkost, Wein, Schokolade, Tee / Kaffee, Essig / Öl /
Likör sowie Bäckereien, Metzgereien und Tankstellen). Der größte Teil der Kleinanbieter befin‐
det sich im Stadtbereich südlich des Neckars.
21Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd 2018
In den abgesetzt liegenden Stadtteilen sind nur sehr vereinzelt Nahversorgungsanbieter vorhan‐
den (Bäckereien in Dilsberg, Waldhilsbach, „Tante‐Emma‐Laden“ in Mückenloch).
Als aktueller Gesamtbestand wurden bei den Erhebungen im Stadtgebiet von Neckargemünd
bei Anbietern mit Kernsortiment Nahrungs‐ und Genussmittel (inkl. Aldi‐Markt in der bisherigen
Größe) ca. 6.200 m² Verkaufsflächen21 festgestellt. Davon entfallen ca. 155 m² VK auf die Innen‐
stadt, ca. 3.475 m² VK auf Kleingemünd (einschließlich Aldi) und ca. 2.570 m² VK auf sonstige
Standorte (einschließlich Stadtteile).
Die Umsatzleistung mit Nahrungs‐ und Genussmitteln in der Gesamtstadt beläuft sich nach gut‐
achterlicher Schätzung aktuell auf ca. 29,1 Mio. €22 (inkl. Aldi in der bisherigen Größe). Rund 1,4
Mio. € davon werden von Betrieben in der Innenstadt erzielt, ca. 18,4 Mio. € von Anbietern in
Kleingemünd (einschließlich Aldi in der bisherigen Größe) und ca. 9,3 Mio. € von Anbietern an
sonstigen Standorten (v. a. Nah und gut, Netto, Penny).
Als Wettbewerbsplanung liegt an der Karl‐Landsteiner‐Straße (im „Technologie‐ und Gewerbe‐
park an der B 45“) das Neuansiedlungsvorhaben eines EDEKA‐Supermarkts mit 1.600 m² VK vor.
Auch REWE möchte seine Angebotsflächen im Supermarkt und Getränkemarkt erweitern (um
insgesamt ca. 1.100 m² VK, davon ca. 400 m² VK Supermarkt und ca. 700 m² VK Getränkemarkt).
2. Wettbewerbssituation in angrenzenden Kommunen
Tabelle 2 und Karte 5 stellen die wesentlichen Wettbewerber in den umliegenden Kommunen in
einem Radius von bis zu 10 km zusammen.
Im Heidelberger Stadtteil Ziegelhausen, der ca. 3 – 6 km westlich von Kleingemünd auf
dem Nordufer des Neckars liegt, sind als Lebensmittelmärkte eine Aldi‐Filiale an der
Kleingemünder Straße sowie ein nah und gut‐Markt in der Ortsmitte hervorzuheben.
Für die Aldi‐Filiale in Ziegelhausen wurde kürzlich eine Erweiterung beantragt. Weiter‐
hin sind in Ziegelhausen kleine Lebensmittel‐, Naturkost‐, Obst‐ und Gemüseanbieter,
ein Getränkemarkt, ein Weinfachgeschäft, sowie diverse Betriebe des Lebensmittel‐
handwerks (Bäcker, Metzger) vorhanden.
Im Heidelberger Stadtteil Schlierbach, der gegenüber von Ziegelhausen auf dem Süd‐
ufer des Neckars liegt, wurde vor wenigen Wochen ein moderner REWE‐Supermarkt
eröffnet (rund 5 km entfernt vom Vorhabenstandort in Kleingemünd).
In Neckarsteinach (ca. 5 – 6 km östlich des Vorhabenstandorts in Kleingemünd) wird
die Angebotssituation maßgeblich vom Standort Industriestraße im Gewerbegebiet Im
21
Unbereinigte Verkaufsfläche, d. h. einschließlich Nonfood‐Randsortimente bei Lebensmittelmärkten.
22
Bereinigte Umsatzleistung, d. h. ohne Nonfood‐Randsortimente bei Lebensmittelmärkten.
22Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd 2018
Hofgut (B 37 / B 45) geprägt. Hier sind ein EDEKA‐Supermarkt und ein Netto‐Discoun‐
ter ansässig. In der Ortsmitte von Neckarsteinach besteht nur ein geringer Einzelhan‐
delsbesatz. Im Untersuchungszusammenhang sind Kleinanbieter für Backwaren, Ge‐
tränke und Gemüse zu nennen.
Das Stadtgebiet von Schönau erstreckt sich in einer Straßendistanz von ca. 8 – 14 km
vom Vorhabenstandort. In Schönau wird die Angebotssituation maßgeblich von einem
EDEKA‐Supermarkt im östlichen Anschluss an die Stadtmitte sowie von zwei Lebens‐
mitteldiscountern (Netto, Penny) im Gewerbegebiet Kreuzwiesen geprägt. In der
Stadtmitte sind außerdem Bäckerei‐ und Metzgereianbieter zu nennen.
In südlich von Neckargemünd gelegenen Gemeinde Bammental (ca. 5 – 7 km südlich
des Vorhabenstandorts in Kleingemünd) sind jeweils zwei Lebensmittelvollsortimenter
(EDEKA Kunka an der Hauptstraße, REWE an der Reilsheimer Straße) sowie zwei Dis‐
counter (Aldi an der B 45, Netto an der Bahnhofstraße) vorhanden. In Bammental ist
außerdem auf ein ausdifferenziertes Angebot im Nahrungs‐ und Genussmittelbereich
(u. a. Obst‐ und Gemüse, Geflügelspezialitäten, Naturkost, Getränkebereich sowie auf
mehrere Bäckereien und Metzgereien hinzuweisen. Während sich die beiden Super‐
märkte EDEKA Kunka und REWE innerhalb des Ortskerns befinden, ist der Netto‐Markt
im nördlichen Ortsgebiet am Bahnhof ansässig. Aldi dagegen besetzt einen dezentra‐
len Standort am östlichen Ortsrand, unmittelbar angrenzend zum Gewerbegebiet Wie‐
senbach.
In der Gemeinde Wiesenbach (ca. 6 – 7 km südlich vom Vorhabenstandort) wird die
örtliche Nahversorgung v. a. durch den räumlich direkt an Wiesenbach angrenzenden
Aldi‐Lebensmitteldiscounter an der B 45 sowie durch einen Getränkemarkt im Gewer‐
begebiet und einen kleinen Supermarkt (nah und gut Arlt) gesichert. Außerdem sind
Bäckereien, eine Metzgerei und ein Obst‐ und Gemüsegeschäft vorhanden.
In den Nachbargemeinden Schönbrunn und Lobbach sowie in Gaiberg sind ausschließ‐
lich Kleinanbieter vorhanden (Bäckereien, Metzgereien, Getränkeanbieter, Hofladen).
Größere Lebensmittelmärkte sind dort nicht etabliert. Auch wegen der erheblichen
Entfernung zum Vorhabenstandort in Kleingemünd (Gaiberg ca. 8 km, Schönbrunn und
Lobbach mehr als 10 km) sind aus diesen Gemeinden keine regelmäßigen Einkaufsver‐
flechtungen mehr mit dem Vorhabenstandort in Neckargemünd anzunehmen.
Als weiterer Wettbewerbsstandort im regionalen Umland ist das Oberzentrum Heidelberg anzu‐
sprechen, wo diverse Lebensmittelmärkte ansässig sind (darunter auch 7 Aldi‐Filialen, zzgl. der
Filiale in Ziegelhausen). Im Untersuchungszusammenhang ist neben den Aldi‐Filialen in Heidel‐
berg und Bammental außerdem auf Aldi‐Filialen in Schriesheim, Eberbach, Meckesheim und
Aglasterhausen hinzuweisen.
23Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd 2018
Karte 4: Wettbewerber und Einzugsgebiet des Aldi-Markts in Neckargemünd (Lebensmittelmärkte ab ca. 400 m² VK bis ca. 10 km Entfernung)
Legende
Einzugsgebiet
Kerneinzugsgebiet
ergänzendes Einzugsgebiet
Lebensmittelmärkte ab 400 m² VK
Discounter
Schönau Supermärkte
13 A Vorhabenstandort Aldi, Neckargemünd,
Neckarsteinacher Straße 25
11
12 1 REWE, Neckargemünd, Neckarsteinacher Str.
2 Lidl, Neckargemünd, Kurpfalzstraße
7 Neckar‐
6 3 Netto, Neckargemünd, Güterbahnhofstraße
8 steinach
4 Nah und gut, Neckargemünd, Wiesenbacher Str.
5 Penny, Neckargemünd, Am Kalkbrunnen
6 Aldi, HD‐Ziegelhausen, Kleingemünder Straße
7 Nah und gut, HD‐Ziegelh., In der Neckarhelle
A1 2 10 9 8 REWE, HD‐Schlierbach, Am grünen Hag
Neckar‐ 9 EDEKA, Neckarsteinach, Industriestraße
4 gemünd 10 Netto, Neckarsteinach, Industriestraße
11 Netto, Schönau, In den Kreuzwiesen
5 12 Penny, Schönau, In den Kreuzwiesen
13 EDEKA, Schönau, Greiner Straße
14 Aldi, Bammental, Wiesenbacher Landstraße
Wiesenbach 15 Netto, Bammental, Bahnhofstraße
Bammen‐ 14 16 EDEKA, Bammental, Hauptstraße
tal 15 18 17 REWE, Bammental, Reilsheimer Straße
16 18 Nah und gut, Wiesenfeld, Hauptstraße
17 19 REWE, Mauer, Sandklinge
19
Kartengrundlage: www.openstreetmap.org;
GMA‐Bearbeitung 2018
24Auswirkungsanalyse Erweiterung Aldi-Lebensmittelmarkt in Neckargemünd, Neckarsteinacher Straße 2018
Tabelle 3: Wesentliche Wettbewerber für den Aldi‐Markt in Neckargemünd (Lebensmittelmärkte ab ca. 400 m² VK, max. 10 km entfernt)
Distanz zum
Nr. Stadt / Stadtteil Name / Betriebstyp VK‐Größenklasse Adresse Lage
Vorhaben*
800 – 1.499 m²
1 N´gem.‐Kleingemünd REWE (Supermarkt) Neckarsteinacher Straße Integrierte Streulage < 1 km
(geplant 2.000‐2.499 m²)
2 N´gem.‐Kleingemünd Lidl (Discounter) 800 – 1.499 m² Kurpfalzstraße Integrierte Streulage < 1 km
3 Neckargemünd Netto (Discounter) 400 – 799 m² Güterbahnhofstraße Integrierte Streulage 1 km
4 Neckargemünd Nah und gut Arlt (Superm.) 400 – 799 m² Wiesenbacher Straße Integrierte Streulage 3 km
5 Neckargemünd Penny (Discounter) 400 – 799 m² Am Kalkbrunnen Nicht integrierte Lage 3 – 4 km
Planung: Neckargemünd EDEKA (Supermarkt) 1.500 – 1.999 m² Karl‐Landsteiner‐Straße Nicht integrierte Lage 1 – 2 km
6 HD‐Ziegelhausen Aldi (Discounter) 800 – 1.499 m² Kleingemünder Straße Integrierte Streulage 3 – 4 km
7 HD‐Ziegelhausen Nah und gut Bischoff (Superm.) 400 – 799 m² In der Neckarhelle Nahversorgungslage** 7 km
8 HD‐Schlierbach REWE (Supermarkt) 1.500 – 1.999 m² Im grünen Hag Integrierte Streulage 5 km
9 Neckarsteinach EDEKA Arlt (Supermarkt) 800 – 1.499 m² Industriestraße Nicht integrierte Lage 5 – 6 km
10 Neckarsteinach Netto (Discounter) 800 – 1.499 m² Industriestraße Nicht integrierte Lage 5 – 6 km
11 Schönau (Odenwald) Netto (Discounter) 800 – 1.499 m² In den Kreuzwiesen Nicht integrierte Lage 8 km
12 Schönau (Odenwald) Penny (Discounter) 400 – 799 m² In den Kreuzwiesen Nicht integrierte Lage 8 km
13 Schönau (Odenwald) EDEKA Arlt (Supermarkt) 800 – 1.499 m² Greiner Straße Innenstadt 9 km
14 Bammental Aldi (Discounter) 800 – 1.499 m² Wiesenbacher Landstraße Nicht integrierte Lage 5 – 6 km
15 Bammental Netto (Discounter) 400 – 799 m² Bahnhofstraße Integrierte Streulage 5 km
16 Bammental EDEKA Kunka (Supermarkt) 800 – 1.499 m² Hauptstraße Ortsmitte 6 km
17 Bammental REWE (Supermarkt) 800 – 1.499 m² Reilsheimer Straße Ortsmitte 6 – 7 km
18 Wiesenbach Nah und gut Arlt (Supermarkt) 400 – 799 m² Hauptstraße Ortsmitte 6 – 7 km
19 Mauer REWE (Supermarkt) 800 – 1.499 m² Sandklinge Integrierte Streulage 7 km
* kürzeste Entfernung mit dem Pkw, ermittelt durch googlemaps
** Ausweisung gemäß kommunalem Einzelhandelskonzept als „zentraler Bereich“
Quelle: GMA‐Erhebung
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