BüroMarktBericht Braunschweig 2018 - Büroimmobilien in der Löwenstadt - pipeline mit 75.000 m prall gefüllt Mieten steigen moderat - Stadt ...
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BüroMarktbericht Braunschweig 2018 Büroimmobilien in der Löwenstadt pipeline mit 75.000 m² prall gefüllt mieten steigen moderat
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Vorwort Herausgeber
Sehr geehrte Damen und Herren,
aller guten Dinge sind drei, sagt der ierte Prozess „Denk Deine Stadt“ soll in
Volksmund! Tatsächlich liegt schon ein Integriertes Stadtentwicklungskon-
der dritte Büromarktbericht für zept münden. Da Büroflächen für eine
Braunschweig vor Ihnen, den wir, die Wissensgesellschaft unabdingbar sind,
Altmeppen ∙ Gesellschaft für Immo- stellen wir in diesem Jahr ein Entwick-
bilienbewertung und -beratung mbH, lungsgebiet im Herzen der Löwenstadt
erarbeitet haben. Auch diesmal war vor. Wir denken, dass dieses Gebiet
es uns ein persönliches Anliegen, die das Zeug zum „CBD – Central Business
Foto: Nina Stiller
Entwicklungen auf dem Braunschweiger District“ hat!
Büroimmobilienmarkt im vergangenen Ein herzlicher Dank gilt unseren An-
Jahr nachzuzeichnen. Die Ergebnisse zeigenkunden und der Wirtschaftsför-
Stephan Lechelt und die daraus resultierenden Erkennt- derung, die es mit ermöglichen, dass Sie
Geschäftsführer nisse stellen wir allen Marktteilnehmern den Büromarktbericht 2018 für Braun-
und Interessierten gerne wieder zur schweig kostenlos als Druckexemplar
Verfügung. nutzen können. Wir bitten daher um
Inhaltsverzeichnis Insgesamt lässt sich feststellen, dass entsprechende Beachtung! Aufgrund
Vorwort 2 der Büromarktbericht den Standort weiter gestiegener Verteilkosten haben
Bestand 3 Braunschweig nicht nur vor Ort trans- wir uns entschieden, die Druckauflage
Umsatz 4 parenter gemacht hat. Vielmehr hat sich auf 3.000 Stück zu begrenzen. Da der
Leerstände 5 die überregionale Wahrnehmung deut- Marktbericht auf diversen Plattformen
Mietpreise 6 lich vergrößert. Bei deutschlandweiten zum Download zur Verfügung steht, ist
Teilmärkte 8 Untersuchungen zu Büromärkten ab- er trotz der geringeren Druckauflage
Projekte 10 seits der Top-7-Standorte taucht Braun- unbeschränkt verfügbar.
Investment 12 schweig regelmäßig auf. Das generiert Last but not least, danken wir unse-
CBD 13 Aufmerksamkeit und birgt Chancen für ren Partnern von der MediaWorld und
Ausblick 14 Eigentümer, Investoren und Entwickler. vom jura:werk sowie dem Unterstützer-
Unterstützer 15 Die kontinuierliche Marktbeobach- kreis und den zahlreichen Datenlieferan-
tung ist der wesentliche Ansatz zur ten für ihre Mithilfe bei der Fortschrei-
Fortschreibung unseres Objektkatasters bung dieses Büromarktberichts! Auf
der Büroflächen, welches die funda- den folgenden Seiten finden Sie eine
mentale Basis für unsere Erhebungen ist Vielzahl von Daten und Fakten rund
und für die hohe Qualität der Aussagen um die Büroimmobilie in unserer Stadt,
bürgt. Analog zum letzten Jahr haben die Ihnen bei Ihren Aktivitäten auf dem
wir erneut die dynamischen Daten des Büromarkt sicherlich weiterhelfen. An-
Büromarktes (Mieten, Umsatz und sonsten möchte ich Sie ermutigen, sich
Leerstand) objektgenau bei unseren bei Fragen, Anregungen und Hinweisen
Datenlieferanten erfragt und konnten gerne mit uns direkt in Verbindung zu
uns über eine weiter steigende Rück- setzen.
laufquote freuen.
Braunschweig muss sich an verän- Und nun viel Spaß beim Lesen!
derte Rahmenbedingungen anpassen,
um den Ansprüchen seiner Einwohner Herzlichst
und Unternehmen gerecht zu werden.
Der von der Stadt Braunschweig initi-
Impressum
Altmeppen Telefon +49 531 80 116-60 Geschäftsführer:
Gesellschaft für Immobilienbewertung Telefax +49 531 80 116-66 Dipl.-Ing. Stephan Lechelt
und -beratung mbH altmeppen@altmeppen.de Dipl.-Ing. Hermann Altmeppen
Frankfurter Straße 2 (ARTmax) www.altmeppen.de Gestaltung: MediaWorld GmbH
38122 Braunschweig HRB 9363 – AG Braunschweig Druckauflage: 3.000 Stück
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bestand Fortschreibung
ARTmax, Frankfurter StraSSe 2–5, www.artmax.de
Foto: ARTmax Verwaltung GmbH
über 1.400 büroobjekte – rückläufige Fertigstellungen
Gesamtfläche volumen über dem 10-jährigen Durch- Süd“ mit über 5.000 m² Bürofläche.
Braunschweig verfügte Ende 2017 über schnitt von gut 20.000 m². Bei den In den Teilmärkten „Innenstadt“,
einen Büroflächenbestand gemäß fertiggestellten Objekten handelt es „Stadt Ost“ und „Stadt West“ wurden
Definition der gif Gesellschaft für sich mehrheitlich um für den Mietmarkt jeweils um die 3.000 m² fertiggestellt.
Immobilienwirtschaftliche Forschung errichtete Immobilien. Die Entwicklung Die übrigen Teilmärkte verzeichneten
e. V. von leicht über 2,1 Mio. m². des Vorjahres, als fast ausschließlich nur kleinteilige Neubauten.
Dies ergab die kontinuierliche Flächen zur Eigennutzung fertiggestellt
Fortschreibung und Ergänzung der wurden, erfuhr somit einen Ausgleich. Abgänge konnten abweichend zum
Primärdatenerhebung. Einige klein Zur Vermietung stehen aktuell Vorjahr nicht registriert werden.
teilige Objekte konnten in den letzten ca. 900.000 m² Bürofläche zur
12 Monaten hinzugefügt werden. Verfügung, der Eigennutzeranteil Lagen, Größen und Baujahre
Die Auswirkungen auf das Gesamt beträgt stabil 60 %. Der größte Teilmarkt ist mit rund
ergebnis sind aufgrund der sehr geringen 480.000 m² und einem Anteil von
2,1 Mio.m
Flächengrößen marginal. Bei 90.000 ca. 22 % das „Übrige
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Büroerwerbstätigen resultiert nahezu über Stadtrandgebiet“.
unverändert eine durchschnittliche Den geringsten
Bürofläche je Erwerbstätigem von 23 m². Flächenbestand
weist weiterhin
Zu- und Abgänge Büroflächen vorhanden der Teilmarkt „Stadt
Sieben Neubauobjekte mit gut 26.000 m² West“ (135.000 m²,
haben den erfassten Büroflächen Bei den Zugängen ist die Erweiterung 6,5 %) auf. Die neuen Gebäude erwei-
bestand im Jahr 2017 leicht vergrößert. des Kontorhauses mit über 5.000 m² tern das stärkste Marktsegment der
Die Neubauquote bezogen auf den das größte Einzelobjekt. Das Neubau Objekte mit Größen zwischen 1.000 m²
Gesamtbestand hat sich auf 1,2 % volumen verteilt sich schwerpunkt und 5.000 m². Der Neubauanteil
reduziert, 20 % weniger als im Vorjahr. mäßig auf die Teilmärkte „Stadtrand (Objekte mit Baujahr ab 2000)
Flächenmäßig liegt das Fertigstellungs- Nord“ mit fast 10.000 m² und „Stadt liegt nahezu unverändert bei ca. 16 %.
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umsatz Vermietungen
Foto: eves-it AG
HÖHERES NIVEAU – noch bessere Marktabdeckung
Flächenumsatz die mit dem Bau ihrer Objekte begonnen Büromarkt bestehen wollen.
Für das Jahr 2017 wurde ein Büroflächen- haben. Fast 60 Anmietungen konnten Die Schwerpunkte des Umsatzes
Umsatz in Braunschweig von rund für 2017 erfasst werden, annähernd liegen eindeutig in den Teilmärkten
38.000 m² ermittelt. Die zahlreichen doppelt so viele wie im Vorjahr. „Stadt Süd“ und „Stadt Nord“,
Eigentümerdaten und weiter gestiegenen Die Vermietungen mit Flächengrößen was u. a. auf den Neubau von VW
Rückmeldungen von Marktteilnehmern bis 500 m² dominieren mit ca. 75 % Financial Services zurückzuführen ist.
sowie eigene Marktbeobachtungen erneut das Geschehen am Markt.
bilden die belastbare Grundlage für die In diesem Marktsegment beträgt die Zeitliche Entwicklung
Erhebung. Die Dunkelziffer des nicht mittlere Größe rund 200 m², was die Der ermittelte Flächenumsatz des
erfassten Umsatzes, welcher größten- große Fragmentierung des Vermietungs- Jahres 2017 liegt etwa 25 % über den
38.000 m
teils kleinteilige Werten der beiden Vorjahre. Die
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Vermietungen Umsatzquote bezogen auf die Fläche
umfasst, dürfte des Mietmarktes (900.000 m²) beträgt
sich dadurch rund 4 %. Das eigentliche Vermietungs-
weiter verringert volumen hat annähernd das Niveau
haben. Wir blei- Flächenumsatz ermittelt des Vorjahres erreicht. Die absolute
ben unserer Linie Steigerung ergibt sich aus den Umsätzen
daher treu und verzichten auf einen marktes charakterisiert. Großflächige der Eigennutzer, die wieder am Markt
diesbezüglichen Schätzwert. Anmietungen von über 1.000 m² sind in Erscheinung getreten sind. Unter
nur in begrenzter Anzahl erfolgt. Berücksichtigung der Ergebnisse der
Eigennutzung, Größe und Lage Die Größenverteilung spiegelt erneut vergangenen drei Jahre gehen wir davon
Der ermittelte Umsatz resultiert zwar eindrücklich wider, dass Immobilien aus, dass das stabile Umsatzvolumen
überwiegend aus neu vermieteten Flä- auch für die Nachfrage nach kleineren bei etwa 30.000 m² im Jahr liegt. Somit
chen, aber ein Viertel der Gesamtfläche Einheiten flexibel sein müssen, wenn sie ist erstmalig eine valide Einschätzung
entfällt auf den Anteil von Eigennutzern, dauerhaft am Braunschweiger für diese wichtige Kennzahl möglich.
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leerstände werden benötigt
Foto: Florian Maul
RÜCKLÄUFIGES ANGEBOT – (zu) wenig Reserve vorhanden
Aus den Rückmeldungen unserer Innerhalb von 12 Monaten hat sich der und 2.000 m². Im direkten Vergleich
Datenlieferanten und öffentlich Gesamtleerstand um etwa 9.000 m² zum Vorjahr gibt es bei der strukturellen
zugänglichen Quellen wurden die weiter verringert. Die stabile Nachfrage Verteilung des Leerstands keine
im Stadtgebiet nicht vermieteten und der einhergehende gute Vermietungs- großen Abweichungen. Das Angebot
46.000 m
Büroflächen zum an Großflächen ist sehr überschaubar.
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Jahreswechsel
2017/2018 identi- Diesmal weist nur der Teilmarkt „Stadt
fiziert. Der tat- Nord“ einen Leerstand von mehr als
sächlich vorhan- 10.000 m² mit einer überdurchschnittli-
dene Leerstand leerstehende Flächen chen Quote von ca. 4,8 % auf. Die Leer-
wird leicht höher stände in den übrigen Teilmärkten be-
ausfallen als angegeben, da auch in die- umsatz haben zur erneuten Reduktion tragen, mit Ausnahme der „Innenstadt“
sem Bereich eine vollständige Marktab- des Leerstands an Büroflächen beigetra- und „Stadt Süd“, maximal je 5.000 m².
deckung nicht erreicht werden konnte. gen. Seit der ersten Erhebung im Jahr 2016
beobachten wir eine kontinuierliche Ab- Grenzbereich
Quote sinkt weiter nahme an Leerstandsflächen, welche der Die Angebotsreserve von nur noch
Das Angebot von kurzfristig zur anhaltend guten Marktlage und dem be- gut 2 % ist unter Berücksichtigung der
Verfügung stehenden Büroflächen grenzten Neubauvolumen geschuldet ist. Objektqualitäten in seiner Quantität
beschränkt sich auf ca. 70 Objekte. als untere Grenze für einen funktio
In Summe betrug der Leerstand rund Größen und Lagen nierenden Büromarkt einzustufen.
46.000 m², was einer Leerstandsquote Der Leerstand konzentriert sich auf Der zunehmende Anteil an Eigennutzern
von 2,2 % (Vorjahr: 2,6 %) entspricht. kleinere Büroflächen mit einer Größe beim Flächenumsatz und eine Vielzahl
bis 500 m², die über 70 % der erfassten von nicht realisierbaren Veränderungen
Bezogen auf den Vermietungsmarkt mit Objekte ausmachen. Flächenmäßig ent- mieterseits spiegeln die Diskrepanz
rund 900.000 m² Bürofläche resultiert fallen rund 40 % des Gesamtleerstands zwischen aktuellen Nutzeransprüchen
eine Quote von 5,1 % (Vorjahr: 6,1 %). auf Flächen zwischen 500 m² und vorhandenem Angebot wider.
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mietpreise im Überblick
Foto: Volksbank eG Braunschweig Wolfsburg
STEIGENDE MIETEN – in der Spitze stabil
Basis nach oben verschoben. Die Spitzenmiete dem geringeren Volumen an Vermie
Wir haben erneut die absoluten wird nur in sehr wenigen Objekten tungen von Neubauflächen geschuldet.
Mietspannen mit einem Minimal- erzielt und liegt weiterhin stabil bei Der überwiegende Teil der Mieten wurde
und Maximalwert sowie die Durch- 16,00 €/m². In allen Teilmärkten mit zwischen 7,70 €/m² und 12,60 €/m² ver-
schnittsmiete abgefragt, um Aussagen Ausnahme der „Stadt Süd“ konnten einbart. Die Spitzenmiete von 16,00 €/m²
7,80 €/m
zur Mietsituation auf dem Braunschweiger wurde erneut reali-
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Büromarkt treffen zu können. Mit über siert. Der Teilmarkt
150 Objekten und einer Fläche von „Innenstadt“ weist
mehr als 350.000 m² konnten wir die die meisten Vermie
Datenbasis abermals erweitern. Neben tungen und eine
den Bestandsmieten, die eine Vielzahl durchschnittliche Nettokaltmiete durchschnittliche
von Einzelmietverträgen reflektieren, Miete von etwa
wurden auch die konkreten Mieten von leicht gestiegene Mieten ermittelt 8,80 €/m² auf, während in der „Stadt
etwa der Hälfte des realisierten Neuver- werden. Der leichte Rückgang der Miete Süd“ mit ca. 9,50 €/m² die höchste
mietungsumsatzes im Jahr 2017 erfasst. im Teilmarkt „Stadt Süd“ ist auf die Durchschnittsmiete bei den Neuver
größere Datenmenge zurückzuführen. mietungen realisiert werden konnte.
Durchschnitts- und Spitzenmiete
Im Vergleich zum Vorjahr ist die durch- Neuvermietungen Angebotsniveau
schnittliche Nettokaltmiete für Büroflä- Bei den Neuvermietungen beträgt die Analog zum Vorjahr wurden etwa
chen in Braunschweig auf rund 7,80 €/m² durchschnittliche Miete etwa 8,50 €/m² 60 Angebotsmieten registriert, die
im Monat (+ 2,6 %) angestiegen. und liegt weiter gut 10 % über dem im Mittel mit rund 7,90 €/m² nahezu
Die Mieten liegen mehrheitlich in einer Durchschnitt. Sie basiert auf den An- der Durchschnittsmiete entsprachen.
Spanne von 6,10 €/m² bis 10,90 €/m². mietungen in fast 40 Objekten mit über Ein Drittel des Angebots konzentrierte
Die Grenzen haben sich durch die um- 15.000 m², die 2017 vertraglich verein- sich auf die „Innenstadt“ und es
fangreichere Datenbasis und die Miet- bart wurden. Der leichte Rückgang von handelte sich überwiegend um ältere
preisentwicklung um etwa 0,50 €/m² 0,25 €/m² gegenüber dem Vorjahr ist u. a. Bestandsflächen.
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teilmärkte Braunschweig
Foto: Altmeppen GmbH
7 VERSCHIEDENE LAGEN – differenzierte Entwicklungen
Der Büromarkt in Braunschweig ist die positive Entwicklung des Büro und „Übriges Stadtrandgebiet“ gerin
kein homogenes Gefüge, sondern weist marktes in Braunschweig wider. gere Leerstandsflächen aufweisen,
lageabhängige Differenzierungen auf. Im Vergleich zur Ersterhebung 2016 stehen in den anderen Teilmärkten
Daher wurde die Einteilung der sieben hat der Teilmarkt „Stadtrand Nord“ den mehr Flächen als 2016 zur Verfügung.
Teilmärkte weiter beibehalten, um die Bestand mit einem Plus von ca. 8 % am
verschiedenen Lagen mit ihren spe- stärksten ausgebaut, was im Wesent- Mieten
zifischen Eigenschaften darstellen zu lichen auf die Betriebsamkeit von VW Die Mieten haben sich in allen Teilmärk-
können. Die Ausweisung der gewon- Financial Services zurückzuführen ist. ten positiv entwickelt. Der Rückgang
nenen Daten und Kennzahlen auf der in der „Stadt Süd“ resultiert aus der
Teilmarktebene ermöglicht somit einen Leerstand noch größeren Datengrundlage.
differenzierten Blick auf den Büromarkt. Der grundsätzlich rückläufige Leerstand Am deutlichsten hat sich die mittlere
stellt sich im Vorjahresvergleich für die Miete im Teilmarkt „Stadtrand Nord“
Bestand Teilmärkte differenziert dar: Während im Zuge der umfangreichen Aktivitäten
Die Teilmärkte spiegeln nahezu einheitlich die Teilmärkte „Innenstadt“, „Stadt Nord“ am Flughafen entwickelt.
Teilmarkt Innenstadt Stadt Süd Stadt West Stadt Ost Stadt Nord Stadtrand Nord Übr. Stadtrand
Büroflächenbestand 435.000 m² 255.000 m² 135.000 m² 340.000 m² 270.000 m² 205.000 m² 480.000 m²
Vermietungsanteil 60 % 80 % 50 % 20 % 30 % 40 % 20 %
8.000 m² 8.000 m² 2.000 m² 5.500 m² 13.000 m² 4.000 m² 5.500 m²
Leerstand absolut
1,8 % 3,1 % 1,5 % 1,6 % 4,8 % 2,0 % 1,1 %
3,05 €/m² – 4,80 €/m² – 3,45 €/m² – 3,30 €/m² – 4,30 €/m² – 3,00 €/m² –
Mietspanne k. A.
16,00 €/m² 16,00 €/m² 13,90 €/m² 11,00 €/m² 16,00 €/m² 11,90 €/m²
mittlere Miete
9,60 €/m² 9,10 €/m² 6,90 €/m² k. A. 6,70 €/m² 7,20 €/m² 6,30 €/m²
(gewichtet)
Umsatz 6.000 m² 11.000 m² 1.000 m² 2.000 m² 12.000 m² 5.500 m² 500 m²
Gewerbemietverträge
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Andreas Jahr René Weidig
Rechtsanwalt Rechtsanwalt und Mediator
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projekte Bau & Pipeline
Foto: nowo Immobilien
WENIGER BAU – stark gefüllte Pipeline
Eigennutzer prägen Neubaugeschehen
Neubau Volkswagen Financial Services
Auch in diesem Jahr wird weniger gebaut.
Im Norden der Stadt erweitert VWFS bis Herbst
Im Bau befinden sich sieben Gebäude 2018 seinen Standort um rd. 8.000 m² Büro
mit insgesamt rund 20.000 m², ein
Foto: Altmeppen GmbH
fläche. Ein weiteres Gebäude mit 17.000 m² BGF
Drittel weniger als im Vorjahr. Der über- für die FS Akademie, eine Kantine und Büros soll
wiegende Teil (ca. 15.000 m²) soll 2018 bis 2021 realisiert werden. Insgesamt werden
fertiggestellt werden. Mit Ausnahme über 60 Mio. € in den Standort investiert.
von zwei kleinen Objekten werden
die Neubauten fast vollständig für die
Eigennutzung errichtet. Im Jahr 2018
Foto: ARTmax Verwaltung GmbH/Martin
Aufstockung ARTmax
werden wenig freie Neubauflächen für
Schwake Architekten+Ingenieure
Das Haus 5 auf dem ARTmax-Gelände wird
den Mietmarkt zur Verfügung stehen. um zwei Etagen und ein Staffelgeschoss aufge-
stockt. Durch die ARTmax Verwaltung GmbH
Projekte und Standorte werden rund 2.500 m² zusätzliche Bürofläche
Die Pipeline an Büroobjekten ist sprung- geschaffen, die 2019 zur Verfügung stehen,
haft angestiegen. Gab es 2016 noch aber zum Großteil vorvermietet sind.
konkrete Planungen für rund 25.000 m²,
werden aktuell ca. 75.000 m² an über
15 Standorten projektiert. Der Zeit
LilienthalQuartier
Foto: Volksbank BraWo Projekt GmbH
horizont reicht bis in die 2020er
An die Fertigstellung des Lilienthalhauses im
Jahre mit einem erheblichen Anteil Jahr 2017 soll sich die Quartiersentwicklung am
zur Eigennutzung. Die Verdreifachung Forschungsflughafen anschließen. In vier weiteren
des Planungsbestands spiegelt die Bürogebäuden sollen rd. 20.000 m² Bürofläche
guten wirtschaftlichen Rahmenbedin- für ca. 800 Arbeitsplätze entstehen. Entwicklerin
gungen und die rückläufige Neubau ist die Volksbank BraWo Projekt GmbH.
tätigkeit der letzten zwei Jahre wider.Verkaufen
ist einfach.
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blsk.de/immobilien12
investment in Braunschweig
Foto: Braunschweig Stadtmarketing / Gerald Grote
WENIGE TRANSAKTIONEN – Renditen mit Potential
Markt bleibt überschaubar Kaufpreis je Quadratmeter Mietfläche pressionen an den Top-Standorten und
Die Geschäftsstelle des Gutachteraus ist von rund 1.100 € binnen Jahresfrist die guten wirtschaftlichen Rahmen
schusses Braunschweig-Wolfsburg hat um über 60 % auf rund 1.800 € ange- daten ist Braunschweig in den Fokus
in 2017 im Stadtgebiet lediglich sieben stiegen. Diese Entwicklung ist auf die von Investoren gerückt. Die Nachfrage
Verkäufe von Bürogebäuden sowie Büro- kleineren Objekte, aber auch auf das beschränkt sich nicht allein auf natio
und Geschäftshäusern mit überwiegender begrenzte Angebot und das wirtschaft- nale Akteure. Auch institutionelle Inves-
Büronutzung registriert. Exakt so viel liche Umfeld zurückzuführen. Auch die toren aus dem europäischen Ausland
wie im Vorjahr, was die Übersichtlichkeit Spanne der Kaufpreise hat sich verscho- sind auf den Braunschweiger Büroim-
des Investmentmarkts für Büroimmo ben. Wurden 2016 noch Kaufpreise zwi- mobilienmarkt aufmerksam geworden.
bilien in Braunschweig widerspiegelt. schen 710 €/m² und 1.335 €/m² gezahlt, Eine Belebung des Marktes ist daher im
so lagen die Preise 2017 in einer Spanne Wesentlichen vom Angebot abhängig.
Trotz der stabilen Anzahl an Kauffällen ist von 1.280 €/m² bis 2.635 €/m².
das Transaktionsvolumen erneut zurück-
gegangen, was im Wesentlichen an den Die Auswertung der Anfangsrenditen und Investmentkonditionen
geringen Größen der veräußerten Objekte Kaufpreisfaktoren für das Jahr 2017 hat Attraktive Renditen in einem begrenzten,
lag. Insgesamt reduzierte sich das Kauf- nur eine sehr begrenzte Aussagekraft, aber stabilen Markt kennzeichnen den
preisvolumen auf rund 15 Mio. €, nur noch da lediglich für zwei Objekte die Mieten Braunschweiger Büroimmobilienmarkt.
die Hälfte von 2016 und gar 85 % weni- bekannt sind. Für diese beiden Objekte
ger als im Jahr 2015. Die Objekte haben wurden Renditen von 5,0 % und 7,8 % Flächenpreise 2017
eine Gesamtfläche von rund 8.000 m², respektive Kaufpreisfaktoren vom 20- Spanne 1.280 €/m² – 2.635 €/m²
im Vorjahr waren es noch ca. 28.000 m². und 12,8-fachen der Jahresmiete erzielt. Durchschnitt 1.800 €/m²
Der Schwerpunkt der Investitionen ist Der hohe Kaufpreisfaktor resultiert aus
mit 75 % eindeutig die Innenstadt. einer relativ niedrigen Miete. Nettoanfangsrenditen 2016/2017
Spanne 5,0 % – 11,2 %
Bei den Preisen lässt sich ein gegenläufiger Nachfrage Durchschnitt 8,4 %
Trend feststellen: Der durchschnittliche Durch die fortschreitenden Renditekom-13
BÜROSTANDORT im Herzen der Stadt
Foto: Christoph Borek
CBD FÜR BRAUNSCHWEIG – Entwicklungschancen realisieren
Frankfurt hat ihn, London hat zwei dem Gelände der Braunschweiger für Braunschweig zu deklarieren. Im
und für New York werden sogar fünf Metallverpackungsgesellschaft (BMG) Rahmen von „Denk Deine Stadt“ wurde
benannt! Wenn vom Central Business das ARTmax entwickelt wurde. das Gebiet bereits berücksichtigt und
District (CBD) die Rede ist, wissen Neubauten an der Straße „Am Alten diskutiert. Braunschweig wird auch in
Investoren sofort, dass es sich um den Bahnhof“ auf dem ehemaligen Zukunft wertige Büroflächen benötigen,
zentralen Bürostandort handelt, Grundstück der Wilke-Werke und um für Unternehmen attraktiv zu sein.
in welchem die gesuchten Core-Immobilien das Kontorhaus am vormaligen Standort
zu finden sind. Der CBD ist das Zentrum der Firma Buchler sind weitere Schritte Es ist an der Zeit, die Chancen des
für Versorgungs- und Dienstleistungen, im Transformationsprozess im südlichen Central Business Districts im Herzen der
welches sich durch eine bevorzugte Bereich der Innenstadt. Löwenstadt in die Realität umzusetzen!
Lage und stabile Mieternachfrage
auszeichnet. Zumeist werden dort Aus einer Lage hat sich ein Standort
auch die höchsten Mieten erzielt. entwickelt, der heute über 150.000 m²
Der CBD bietet den Eigentümern Bürofläche für mehr als 6.000 Arbeits-
ein Höchstmaß an Sicherheit für ihre plätze verfügt. Trotzdem stehen noch
lokale Investition, für die sie auch Flächen in erheblichem Umfang zur
niedrige Renditen akzeptieren. Verfügung, die entweder unbebaut sind
oder ihre Potentiale nicht ausnutzen.
Ausgehend vom Europaplatz ist im
Bereich des ehemaligen Bahnhofs der Diese Aspekte im Zusammenhang mit
fortschreitende Strukturwandel sichtbar dem Wunsch vieler Arbeitnehmer/-innen
Foto: Altmeppen GmbH
geworden. Das Hochhaus der Sparkasse nach zentralen und verkehrsgünstigen
ist ein weithin sichtbarer Beleg dafür. Arbeitsplätzen sind für uns Gründe
Entlang der Theodor-Heuss-Straße ent- genug, den Bereich zwischen Europa-
standen zunächst etliche Bürogebäude, platz, ARTmax und Theodor-Heuss-Straße
bevor ab Mitte der 1990er Jahre aus als das zentrale Entwicklungsgebiet14
ausblick Prognose 2018
Foto: Braunschweig Stadtmarketing
status quo + kurzer Rückblick
Status quo und kurzer Rückblick dass zusätzliche Büroflächen benötigt Integriertes Stadtentwicklungskonzept
Auf den vorigen Seiten haben Sie werden. Somit fühlen wir uns in unseren Dem Rat der Stadt Braunschweig soll
einen umfassenden Einblick in die Vorhersagen bestätigt. im Laufe des Jahres ein Integriertes
Entwicklungen auf dem Braunschweiger Stadtentwicklungskonzept vorgelegt
Büromarkt des Jahres 2017 erhalten. Mietentwicklung werden, in dem das Zukunftsbild ver-
Wirkliche Überraschungen gab es nicht. Wir gehen nach Analyse der Daten arbeitet und die Leitziele für die Stadt
Vielmehr hat sich die stabile und positi- davon aus, dass die Büromieten im Jahr 2030 definiert sind. Ausgehend
ve Tendenz der Vorjahre fortgesetzt. Es auch 2018 weiter steigen werden. von den Strategien werden Maßnahmen
drängt sich die Frage auf, mit welchen Das geringere Neubauvolumen bei und Projekte abgeleitet, die in den
Veränderungen die Wirtschaft im weiter anhaltender Nachfrage in einem kommenden Jahren umgesetzt werden
Allgemeinen und die gewerbliche Immo- guten wirtschaftlichen Gesamtklima sollen. Aufgrund der begrenzten Stadt-
bilienwirtschaft im Besonderen stützt unseren Ansatz. Für diesen fläche ist das Miteinander der diversen
zu rechnen hat. Marktbericht haben wir auch Markt Nutzeransprüche eine große Herausfor-
teilnehmer um ihre Einschätzung derung. Wir gehen davon aus, dass das
In unserer letzten Prognose haben zur Mietpreisentwicklung gebeten. Konzept im Bezug auf den Büromarkt
wir auf den weltpolitischen Einfluss Von den gut 20 abgegebenen Entwicklungspotentiale aufzeigen und
hingewiesen. Glücklicherweise hat Prognosen teilt exakt die Hälfte deren Umsetzung unterstützen wird.
es keinen ausgeprägten Handelskrieg unsere Meinung und erwartet steigende
mit Beteiligung der USA gegeben. Mieten. Ein Drittel geht von einem Chancen und Risiken
Die resultierende gute wirtschaftliche stagnierenden Niveau aus und weniger Der Immobilienzyklus kommt nach
Lage, auch bei VW, spiegelte sich in als 20 % schätzen, dass die Mieten für unserer Einschätzung seinem Scheitel-
einer stabilen Nachfrage auf dem Büroflächen rückläufig sein werden. punkt immer näher. Die Zinserhöhungen
Mietmarkt wider. Das Bekenntnis von In einem Jahr werden wir wissen, in den USA und die Bitcoin-Blase sind
VW Financial Services zu Braunschweig ob die Mehrheit Recht behalten hat Indikatoren, die für einen sehr reifen
mit Investitionen von über 60 Mio. € oder die Vorsichtigen bzw. Pessimisten Markt sprechen. Und nach jedem Auf
und die anschwellende Pipeline zeigen, richtig lagen. kam wieder ein Ab!15
unterstützer
sind immer wichtig
Unterstützerkreis © Altmeppen ∙ Gesellschaft
für Immobilienbewertung
Arbeitgeberverband Braunschweig
und -beratung mbH
ARTmax Verwaltung
Braunschweigische Landessparkasse Bewertung
Braunschweig Zukunft Beratung
DG Hyp Büromarkt
Engel & Völkers
Gutachterausschuss BS-WOB Frankfurter Straße 2 / ARTmax
jura:werk Rechtsanwälte 38122 Braunschweig
Kroschke sign-international
MediaWorld Telefon +49 531 80116-60
nowo Immobilien Telefax +49 531 80116-66
gefördert von:
Öffentliche Facility Management altmeppen@altmeppen.de
Staake Investment & Consulting www.altmeppen.de
Streiff Holding
Braunschweiger Immobilienmanagement Partner:
Volksbank BraWo Projekt GmbH
Die 7 Teilmärkte des Braunschweiger Büroimmobilienmarktes
OnlineMarktplatz:
www.immobilien-regioker.de
Büroimmobilien
Aktuelle Angebote
Dienstleister
Marktbericht
Nachrichten
Das Werk einschließlich aller
seiner Teile ist urheberrechtlich
geschützt. Jede Verwertung,
die nicht ausdrücklich vom
Urheberrechtsgesetz zugelas-
sen ist, bedarf der vorherigen
Zustimmung der Altmeppen
GmbH. Das gilt insbesondere
Legende für Vervielfältigungen, Bearbei-
Stadtrand Nord tungen, Übersetzungen, Mikro-
verfilmungen sowie die Einspei-
Stadt Nord
cherung oder Verarbeitung in
Stadt West
elektronischen Systemen.
Alle Inhalte und enthaltenen
Stadt Ost
Informationen sind nach
Innenstadt bestem Wissen und Gewissen
erstellt worden. Für ihre Voll-
Stadt Süd ständigkeit und Richtigkeit kann
Übriger
jedoch keine Haftung übernom-
Stadtrand men werden. Sie ersetzen auch
keine individuelle Beratung.
Interaktive Karte Foto auf Titelseite:
auf www.immobilien-regioker.de Kontorhaus | Klemens Ortmeyereersta n d ?
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Ina-Verena Unverhau Tel. 0531 244 29 17
Dipl.-Wirtschaftsing. (FH) i.unverhau@nowo-immobilien.de
nowo Immobilien GmbH Kuhstraße 25 38100 Braunschweig nowo-immobilien.deSie können auch lesen
