Baden; Fachgutachten Sondernutzungsplan Merker-Areal, Teiländerung Perimeter 2
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Beilage 12
Baden; Fachgutachten Sondernutzungsplan
Merker-Areal, Teiländerung Perimeter 2
Philipp Husistein, Aarau, 7. Mai 2021
Abbildung 1 Sondernutzungsplan Teiländerung Perimeter 2 (Ausschnitt), flecto Raumentwicklung, OberrohrdorfBaden; Fachgutachten Sondernutzungsplan Merker-Areal, Teiländerung Perimeter 2 2/16 1. Auftrag Das Sondernutzungsplangebiet «Merker-Areal» Perimeter 2 bezeichnet ein rechteckiges Teilgebiet des am 13. März 2003 beschlossenen Sondernutzungsplanperimeters. Perimeter 2 liegt nördlich, losgelöst von Perimeter 1 und grenzt an den ehemaligen Stadtfriedhof, die Brugger- und die Gartenstrasse, Perimeter 2 umfasst sechs Parzellen, welche im Besitz der Merker Liegenschaften AG (MLAG) in Baden sind. Zusätzlich enthält er einen Anteil am Damianweg, der sich im Besitz der Stadt befindet. Gestaltungspläne können von den allgemeinen Nutzungsplänen abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt wird, die zonenge- mässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird und keine überwiegenden Interes- sen entgegenstehen. Nach §8 Abs. 3 BauV zeigt der Gemeinderat bei Abweichungen vom allgemeinen Nutzungs- plan auf, wie diese zu einem siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Ergebnis füh- ren. Er beauftragt eine qualifizierte Fachperson mit der Ausarbeitung der Stellungnahme. Die Stellungnahme ist mit dem Entwurf öffentlich aufzulegen. Gestützt auf diese Anforderung hat der Stadtrat Baden das Büro Husistein & Partner AG, Büro für Architektur und Planung, Aarau mit der Erstellung des Gutachtens betraut. Das Gut- achten wurde verfasst von Philipp Husistein, Architekt sia REG A. 2. Stand der Planung Beurteilung Gestaltungsplan Stand kantonale Vorprüfung, Entwurf 9. April 2021. 3. Planung und Lage Gemeinde Baden Gebietsbezeichnung Krismer-Areal Parzellen 608, 609, 610, 3177, 3465, 3551 und Anteil 604 Fläche in Bauzone 2'217 m2 Sondernutzungsplan «Merker-Areal» Perimeter 2 Verfasser Richtprojekt Angela Deuber Architects, Zürich Verfasser Umgebungskonzept Tobler Landschaftsarchitekten AG, Haldenstein Verfasser Verkehrskonzept Ballmer+Partner AG, Aarau Verfasser GSP und Planungsbericht Flecto Raumentwicklung, Oberrohrdorf 4. Grundlagen Folgende Unterlagen liegen zur Beurteilung vor:
Baden; Fachgutachten Sondernutzungsplan Merker-Areal, Teiländerung Perimeter 2 3/16
- Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV mit Änderungen aufgrund der Mitwirkung und
fachliche Stellungnahme BVUARE, Entwurf vom 9. April 2021
- Situationsplan 1:500, Entwurf vom 9. April 2021
- Mitwirkungsbericht, Entwurf vom 9. April 2021
- Synopse Sondernutzungsvorschriften mit Änderungen aufgrund der Mitwirkung und
fachliche Stellungnahme BVUARE, Entwurf vom 9. April 2021
Folgende Unterlage sind als Anhang beigefügt:
- Jurybericht Studienauftrag, Hochhaus Krismer-Areal, Baden vom 15. Oktober 2020
- Text Wettbewerbsabgabe, Angela Deuber Architects, Zürich, Stand 2. September 2020
- Richtprojekt 1:300 und 1:500, Angela Deuber Architects, Zürich, Stand 9. September
2020
- Grundmengen aGF 1:500, Angela Deuber Architects, Zürich, von 8. Juli 2020
- Schema Brandschutz Merker-Turm, Angela Deuber, Stand 9. September 2020
- Schema Lärmschutz Merker-Turm, Angela Deuber, Stand 11. März 2020
- Bericht Lärmschutz-Verordnung LSV-Strassenlärm, Kopitsis Bauphysik AG, Wohlen,
Stand 1. April 2020
- Energiekonzept, Regionalwerke AG Baden, Baden vom 7. August 2020
- Baustelleninstallationsplan 1:500, MWV Bauingenieure AG vom 7. April 2020
- Mobilitätskonzept, Ballmer + Partner AG, Aarau vom 10. September 2020
5. Grundordnung (BNO 2014, Stand 2016)
Zone K5, H2 mit Gestaltungsplanpflicht
Details siehe Auszug BNO
Grosser Grenzabstand ****)
Lärmempfindlichkeitsstufe
Kleiner Grenzabstand in m
Min. Wohnflächenanteil
Max. Gesamthöhe in m
Anzahl Geschosse
Bezeichnung
Zone
K5 Kernzone 5 5 20.00 4.50 - 40% III
H2 Hochhausperimeter (im Rah-
men eines Gestaltungsplans) 20 70.00 - - - -
Abbildung 2 BNO §6 AuszugBaden; Fachgutachten Sondernutzungsplan Merker-Areal, Teiländerung Perimeter 2 4/16 Abbildung 3 BNO §11 Abbildung 4 BNO §5 Abbildung 5 BNO Nutzungsplan, Ausschnitt: Dunkelrot = K5, Gelb = H2
Baden; Fachgutachten Sondernutzungsplan Merker-Areal, Teiländerung Perimeter 2 5/16
6. ISOS und Inventare
Einstufung Baden wird im ISOS als Ortsbild von nationaler Bedeutung eingestuft (2.
Fassung 1986).
Die Parzellen sind erfasst im Inventarblatt Baden/Ennetbaden und gehören
zur Baugruppe «intakter Arbeiter- und Angestelltenhäuser E.19.Jh.».
Aufnahmekategorie A / Erhaltungsziel A. 1 0F .
Der Baugruppe werden besondere räumlichen Qualität und Bedeutung zu-
gesprochen, wie auch eine gewisse architektonisch historische Qualität.
Die Die
Neue und neuere Bauten, insbesondere von Anfang des 21. Jahrhunderts haben die ur-
sprüngliche Bausubstanz weitgehend verdrängt, so dass im Sinne des ISOS kein einheitlicher
Charakter mehr vorhanden ist.
Folgende inventarisierte Gebäude und Gartenanlagen mit Substanzschutz befinden sich in
der Umgebung des Teilgebiets:
Adresse Beschrieb Parz .Nr. Assek. Nr.
B5 Brown Boveri Platz 1/ Hochspannungslabor 5803, 5804 973, 1813
Haselstrasse16 ABB und Trafohalle
B8 Bruggerstrasse 37 Merker-Areal 2266 571, 1123,
1124, 1125
B9 Bruggerstrasse 37a Pförtnerhaus Merker- 5591 1090
Areal
B 10 Bruggerstrasse 56 Halle 36, 37 6016 1953
B 33 Haselstrasse 18 Zentrallabor 5832 664
B 66 Stadtturmstrasse 19 AZ-Hochhaus 2267 2341
G3 Bruggerstrasse Friedhof
1
Das ISOS kennt die folgenden Einstufungen (Auszug)
für Gebiete oder Baugruppen:
Aufnahmekategorie Erhaltungsziel
A: ursprüngliche Substanz A: Erhalten der Substanz
B: ursprüngliche Struktur B: Erhalten der Struktur
C: ursprünglichen Charakter C: Erhalten des Charakters
für Umgebungszonen oder Umgebungsrichtungen
a: unerlässlicher Teil des Ortsbildes a: Erhalten der Beschaffenheit
b: empfindlicher Teil des Ortsbildes b: Erhaltend er BeschaffenheitBaden; Fachgutachten Sondernutzungsplan Merker-Areal, Teiländerung Perimeter 2 6/16 Die Bruggerstrasse selbst ist ein Objekt, das im historischen Kontext von nationaler Bedeu- tung ist, jedoch keine bauliche Substanz aufweist und somit nicht Teil des Bundesinventars historischer Verkehrswege (IVS) ist. 7. Gestaltungsplan und Beilagen Die Unterlagen sind vollständig, mit den relevanten Beilagen versehen und beurteilbar. Der Planungsbericht ist umfassend und gut gegliedert. Er erläutert und begründet die Absichten und die getroffenen Massnahmen zur Umsetzung des Gestaltungsplanes hinreichend. Leider nicht dargelegt sind die Abweichungen von der Grundordnung. 8. Richtprojekt und Richtkonzepte Das vorliegende Richtprojekt Merker-Turm basiert auf dem Ergebnis des Studienauftrags auf Einladung und ist in der Folge vertieft worden. 8.1. Beurteilung Der Perimeter (Krismer-Areal) des Sondernutzungsplans ist topografisch unauffällig. Das Areal umfasst die Parzellen 608,609, 610, 3177 3465 und 3551. Zusätzlich enthält es einen Anteil der Parzelle 604. Diese Parzelle, der Damianweg befindet sich im Eigentum der Stadt Baden, der MLAG sowie weiterer privater Grundeigentümer. Der ganze Perimeter be- finden sich in der Kernzone K5 und unterliegen der Gestaltungsplanpflicht. Grossräumig ist das Areal neben dem Park (Parkzone PA) von Gebieten in den Kernzonen K4 und K5, teilweise mit überlagerter Hochhausperimeter H2 umgeben. Weiter nördlich, im Be- reich der Trafohalle befindet sich die Zone Innenstadt Nord IN. Das Areal ist annähernd rechteckig. Zwei Seiten, durch eine gerundete Ecke verbunden, grenzen an die Brugger- und die Gartenstrasse. Eine Seite schliesst an bebaute Parzellen der Kernzone K4 an, und im Nordwesten grenzt das Areal an die Parkanlage auf dem alten Stadt- friedhof. Die Gartenstrasse trennt das Krismer-Areal (Perimeter 2) vom übrigen Merker- Areal (Perimeter 1) des Sondernutzungsplanes. Städtebauliche Setzung Das Krismer-Areal liegt im Gebiet der Stadterweiterung des späten 19. Jahrhunderts. Dies erstreckt sich vom heutigen Stadtturm, dem ehemaligen Bruggertor, in Richtung Brugg bis ins Haselfeld und wird durch den Martinsfelsen begrenzt. Heute ist das Krismer-Areal grossräumig von Wohn-und Gewerbegebieten umschlossen und grenzt einseitig an den alten Stadtfriedhof, der von der Bevölkerung als Parkanlage genutzt wird. Die das Areal tangierende Bruggerstrasse zerschneidet das Stadtgewebe von Baden Nord in zwei Hälften, als Folge der grundlegenden Verkehrssanierung von 1958-1965. In der Nähe zum Perimeter liegt das AZ-Hochhaus an der Bruggerstrasse.
Baden; Fachgutachten Sondernutzungsplan Merker-Areal, Teiländerung Perimeter 2 7/16 In dieser Situation schlagen die Verfasser des Richtprojektes Merker-Turm die Setzung des Hochhauses an die südwestliche Arealgrenze vor. Sie führen damit die teilweise grossmass- stäbliche Bebauung im Streifen zwischen Gartenstrasse und Damianweg weiter. Das Hoch- haus bildet Auftakt bzw. Abschluss. Zusammen mit der Verringerung des Fussabdruckes gegenüber dem aktuellen Sondernut- zungsplan entsteht ein grosszügiger, baumbestandener Platz Richtung Bruggerstrasse. Hier ist der Haupteingang ins Gebäude vorgesehen. Mit dem zweiten Eingang Richtung Gartenstrasse wird ein zweiter schmälerer Vorplatz und der Bezug zum benachbarten Merker-Hof angestrebt. Vom Tunnel aus gesehen, steht das Hochhaus in der Sichtachse der Bruggerstrasse und ist damit ein Pendant zum AZ-Turm, der vom ABB-Areal her in der Sichtachse der Strasse steht. Mit dem Hochhaus auf dem Krismer-Areal wird dem AZ-Hochhaus und dem Gstühl-Hochhaus ein drittes stärkend hinzugefügt. Mit den Zonen §5 Hochhäuser und 5a höhere Bauten sind weitere möglich. Die städtebauliche Setzung ist überzeugend. Das Richtprojekt bezieht das vorhandene Sied- lungsgebiet und die angrenzende Parkanlage mit ein. Das vorgelegte Projekt stellt insgesamt ein ausgezeichnetes Resultat dar. Umgebung Das Richtprojekt ist in seiner unmittelbaren Umgebung von Verkehr umflossen. Es wird von der Gartenstrasse im Südosten und der Bruggerstrasse im Südwesten eingefasst. Im Nord- westen führt der Damianweg an der Arealgrenze entlang. Die direkte Nachbarschaft zur öf- fentlichen Parkanlage auf dem alten Stadtfriedhof bietet daher einen grossen Mehrwert für die Bewohner*innen und Benutzer*innen der umliegenden Bauten und des neuen Richtpro- jekts. Öffentlich genutzt soll auch der freie Platz zwischen dem Hochhaus und der Bruggerstrasse werden. Mit Bäumen überdacht, stellt er eine optische Verbindung zum Park her. So ver- grössert sich der grüne Zwischenraum entlang der Strassenflucht auf eine beachtliche Länge und findet sein Pendant versetzt gegenüber an der Bruggerstrasse in der Gestaltung des Trafoplatzes. Ein schmälerer Vorplatz ist auch Richtung Merker-Hof im Richtprojekt vorgesehen. Er soll einen Dialog mit dem gegenüberliegenden Perimeter 1 des Merker-Areals eingehen. Als be- lebter Platz dient er vor allem als Verkehrs- und Begegnungsfläche für Fussgänger, Velofah- rer und als Zufahrt zur Tiefgarage. Im Südwesten führt die Zufahrt zur nordwestseitigen Anlieferung entlang der Arealgrenze und wird im nördlichen Teil von einem Grünstreifen mit hoher Biodiversität begleitet. Die freie, dezentrale Stellung des hohen Baukörpers innerhalb des Perimeters erzeugt einen Freiraum, der attraktiv bespielt werden kann. Er stärkt die publikumsorientierte Nutzung im Erdgeschoss und erzeugt durch die Öffnung und die Beziehung zum Park ein Gefühl von Grosszügigkeit.
Baden; Fachgutachten Sondernutzungsplan Merker-Areal, Teiländerung Perimeter 2 8/16 Erschliessung und Parkierung Das Krismer-Areal ist gut an den öffentlichen Verkehr angebunden. In 2 bis 5 Gehminuten sind mehrere Buslinien sowie der Bahnhof zu erreichen. Die direkten Zugverbindungen nach Aarau, Zürich und Bern fahren im Viertelstundentakt. Die Altstadt liegt in der Reichweite von 10 Minuten. Die Zufahrt zur Anlieferung befindet sich an weniger prominenter Stelle des Gebäudes. Sie erfolgt in einem Einbahnregime über die Gartenstrasse und wird entlang der West- und Nordseite des Gebäudes geführt. Die Ausfahrt erfolgt parallel zum Damianweg über die Par- zellen Kat. Nr. 608, 3465 und 3551. Dabei handelt es sich ausschliesslich um eine Rechtsab- biegebeziehung, die Parallel zur Zu- und Wegfahrt Damianweg liegt. Die Erschliessung des motorisierten Individualverkehrs (MIV) erfolgt ausschliesslich über die Gartenstrasse. Die Ein- und Ausfahrt der Autoeinstellhalle für den MIV befindet sich im südöstlichen Bereich des Krismer-Areals. Daneben liegt die Einfahrt in die Velogarage. Im Richtprojekt befindet sich im ersten Unter- geschoss eine Velogarage sowie Keller- und Technikräume für Bewohner*innen und Benut- zer*innen. In den beiden tieferen Geschossen sind insgesamt 64 Parkfelder und 4 Parkfelder für Kleinstwagen in der Einstellhalle angeordnet. Ein weiteres Untergeschoss wäre innerhalb der rechtsgültigen Baulinie möglich und lässt die Anordnung von insgesamt 90 Parkfeldern zu. Unter der Prämisse des smarten Wohnens, des gemeinschaftlichen Gedankens und der guten Anbindung an die alternativen Netze, ist eine Reduktion der Anzahl Parkfelder auf rund 60% vorgesehen. Die oberirdischen Velobereiche sind dezentral, unter anderem bei den Eingangsbereichen vorgesehen. Das Areal ist fussläufig allseitig erschlossen. Die Erschliessung ist nachvollziehbar und angemessen. Die Berechnung der Parkfelder hat gezeigt, dass unabhängig des effektiven Nutzungsmixes eine Parkfelderanzahl gemäss BNO vorliegt. (Reduktionsfaktor 80-85%) Architektonische Gestaltung der Baukörper Die architektonische Erscheinung ist bestimmt von der Absicht, das Hochhaus als Solitär schlank und elegant in den Himmel streben zu lassen und trotzdem einen Bezug zum klein- massstäblicheren städtebaulichen Kontext herzustellen. Die geknickten Fassaden lassen die einzelnen Fassadensegmente schlank erscheinen und fassen die Aussenräume. Die Kombi- nation der umlaufenden Loggien, der vollverglasten Hülle und der filigranen Stützenreihen erzeugen ein feingliedriges Gesamtbild, das durch gezielt ausgebildete Schattenwirkung räumliche Tiefe erhält. Die äusseren, ornamental geformten Stützenreihen gliedern die ge- samte Fassade zusätzlich. Das Richtprojekt zeigt ein äusserst stimmiges und spannendes Gesamtbild der Architektur auf, das die Projektinhalte adäquat zu vermitteln mag.
Baden; Fachgutachten Sondernutzungsplan Merker-Areal, Teiländerung Perimeter 2 9/16
8.2. Fazit
Das Richtprojekt ist detailliert und umfassend ausgearbeitet. Es wird in sämtlichen relevan-
ten Belangen aufgezeigt, dass die Planung eine insgesamt überdurchschnittliche Qualität
erzeugt, die ein städtebaulich besseres Resultat als der Sondernutzungsplan Merker-Areal
vom 12. März 2003 und die Teiländerung Sondernutzungsplan Merker-Areal, 21. August
2012 ermöglicht.
Das Projekt weist in den folgenden Punkten eine bessere Qualität als eine Lösung nach den
vorangegangenen Sondernutzungsplänen auf:
Die exzentrische Setzung des Gebäudes mit dem dadurch entstanden grosszügigen
Vorplatz ist aufgrund der BNO Revision vom 2. September 2014, Stand 30. März 2016
möglich.
Gesamthöhe und Geschosszahl entsprechen der seit 2014/2016 in Kraft stehenden
BNO und führen zu einer eindeutigen Hochhausform.
Der oberirdische und der unterirdische Baubereich verkleinern sich, dadurch wird
weniger Boden tiefgründig überbaut.
Auf der freien Fläche sind Parkbepflanzungen vorgesehen, die sich positiv auf das
Aufenthaltsklima auswirken und einen Mehrwert für die umliegenden Gebäude dar-
stellen.
Durch die Nutzungsübertragung von Baufeld A-C (Merker-Areal) kann im Baufeld D
(Krismer-Areal) eine höhere Dichte erreicht werden, und gleichzeitig entlastet es das
bestehende Merker-Areal durch weniger Dichte.
Es wird an der nordwestlichen Grenze ein Grünstreifen angelegt, der bei den vorhe-
rigen, grösseren Baubereichen nicht möglich war.
9. Abweichungen des Gestaltungsplans von der Grundordnung und dem aktuellen Son-
dernutzungsplan
Nach §21 BauG, §8 BauV und SNP 2003 bzw. Teiländerung 2012
Das Krismer-Areal wurde 2012 im Hochhauskonzept Baden (701.301) als einer von mehre-
ren Hochhausstandorten vorgeschlagen und bei der BNO-Revision 2014 als solchen über-
nommen.
Gemäss Berechnungsgrundlage der Stadt Baden entspricht die berechtigte aGF nach IVHB
der BGF. Da es sich bei der vorliegenden Planung um eine Teiländerung handelt, wird der
Begriff Bruttogeschossfläche (BGF) beibehalten.
9.1. Grundmasse
Grundordnung
§5 und §6 BNO definieren die GrundmasseBaden; Fachgutachten Sondernutzungsplan Merker-Areal, Teiländerung Perimeter 2 10/16 Sondernutzungsvorschriften Art. 8 der SNV (Teiländerung 2012) regelt die Baufelder, Baulinien und Bauhöhen. Art. 9 der SNV (Teiländerung 2012) regelt die Geschosse. Im Baufeld D werden Baulinien und Bauhöhe (Mantellinien) verändert. Bei einer Ausgangshöhe von 387.00 m.ü.M (Teiländerung 2012) beträgt die maximale Ge- bäudehöhe 414.50 m.ü.M, mit Attika 421.00 m.ü.M und unter Terrain 376.00 m.ü.M. Dies ergibt eine Höhe über Terrain von 17.50 m, was 8 Geschossen entspricht, zusätzlich 6.50 m für 2 Attikageschosse und 11.00 m für 3 Untergeschosse. Die Geschossigkeit lässt sich aus der Höhe ableiten. In der Teiländerung Perimeter 2 (2021) ist die Gebäudehöhe bei gleicher Ausgangshöhe auf maximal 447.20 m.ü.M, für Technikaufbauten auf 452.40 m.ü.M und unter Terrain auf 375.00 m.ü.M festgelegt. Die Geschossigkeit innerhalb der zulässigen Gesamthöhe ist frei. Dies ergibt eine Gesamthöhe über Terrain von 60.20 m, was (bei einer Geschosshöhe von 3.00 m) 20 Geschossen entspricht, plus einem Technikaufbau von 5.20 m und 12.00 m für 4 Untergeschosse im Terrain. Beurteilung der Abweichung Seit der BNO-Revision 2014, Stand 2016 ist das Areal mit der Hochhauszone H2 überlagert, was die neu Gesamthöhe ermöglicht. Bei gleicher Ausnützung kann das Gebäude dadurch viel schlanker geplant und so der Fussabdruck reduziert werden. Die Abweichung wurde durch die BNO-Revision herbeigeführt und sind vertretbar. 9.2. Ausnützung und Nutzung Grundordnung §6 und §11 BNO definieren die Ausnützung und Nutzung. Sondernutzungsvorschriften Art. 10 der SNV (Teiländerung 2012) regelt die maximal zulässige Ausnützung (BGF) über das gesamte Merker-Areal und über die einzelnen Baufelder A-D, sowie deren Nutzung. Die maximale BGF von 31'000 m2 für das Gesamtareal hat sich im Vergleich zu den beste- henden SNV (Teiländerung 2012) nicht verändert. Durch zulässige Nutzungsübertragung er- hält das Baufeld D mit bisher 9'100 m2 (Teiländerung 2012) zusätzlich 1'400 m2 von den Baufeldern A-C und weist neu 10'500 m2 auf. Die BNO regelt die Ausnützung über Bau- und Mantellinien. Die gesamte Fläche ist für Gewerbe- und Büronutzung vorgesehen. Unter Erfüllung der wohnhygienischen Bedingungen ist auch Wohnnutzung möglich. In der Teiländerung Perimeter 2 (2021) orientier sich die Nutzung an der Kernzone K5 ge- mäss §11 BNO. Diese ist für Wohnen, mässig störende Dienstleistungs- und Gewerbebe- triebe sowie Läden bestimmt. Es sind auch Einkaufszentren zulässig.
Baden; Fachgutachten Sondernutzungsplan Merker-Areal, Teiländerung Perimeter 2 11/16 Beurteilung der Abweichung Die maximale Ausnützung des Gesamtareals wird in Bezug zur bisherigen SNV (Teiländerung 2012) nicht verändert. Einzig die Nutzungsübertragung, die bisher zwar vorgesehen, deren Umfang jedoch offen ist, wird nun mit 1'400 m2 zu Gunsten von Baufeld D und zu Lasten von Baufelder A-C festgelegt. Die Erweiterung der Nutzung mit Wohnen und Läden entspricht der Kernzone K5 und ist ver- tretbar. 9.3. Erhöhte Anforderung an die Architektur Grundordnung §5 BNO Abs. 2 verlangt bei Hochhäuser eine erhöhte Anforderung an die Architektur. Sondernutzungsvorschriften Art. 11 der SNV (Teiländerung 2012) regelt Architekturqualität. In Anbetracht der hohen Überbauungsdichte wird bisher, insbesondere bei voller Ausschöp- fung der Mantelbaulinien, eine hohe architektonische Qualität und eine gute städtebauliche Einordnung verlangt. In der Teiländerung Perimeter 2 (2021) wird zusätzlich hohe gestalterische Qualität ver- langt. Als Beurteilungsgrundlage wird auf das Richtprojekt Merker-Turm vom 11. März 2020 verwiesen. Die Stadtbildkommission ist zu deren Beurteilung vorgesehen. Folgende Punkte sind massgebend: kompakter Baukörper, umlaufende Loggien, geknickte Fassadenabwick- lung, zurückversetzte Fassaden, verjüngende Stützen mit dekorativen Elementen und Dach- abschluss. Weitere Angaben siehe Punkt 10 Qualitätssicherung. Beurteilung der Abweichung Mit dem qualifizierten Verfahren mit renommierten Architekturteams und Fachgremium wer- den erste Anforderungen auf GP-Ebene erreicht. Um ein hochwertiges Ergebnis zu erhalten, ist die sorgfältige Weiterführung des Planungsprozesses wichtig. Mit dem Einbezug der Stadtbildkommission in den Bewilligungsprozess ist die architektoni- sche und gestalterische Qualität gesichert und das Projekt vertretbar. 9.4. Aussenraum Grundordnung §5 BNO Abs. 2 verlangt bei Hochhäuser ein Aussenraumkonzept, welches auch ökologischen Ansprüchen genügt.
Baden; Fachgutachten Sondernutzungsplan Merker-Areal, Teiländerung Perimeter 2 12/16 Sondernutzungsvorschriften Art. 12 der SNV (Teiländerung 2012) regelt die Aussenraumgestaltung, bezieht sich jedoch auf die Baufelder A-C, ohne das Baufeld D explizit zu erwähnen. In der Teiländerung Perimeter 2 (2021) sind Bereiche entlang der Brugger- und Garten- strasse als hochwertige Begegnungs- und Aufenthaltsorte mit weitgehend öffentlichen Cha- rakter und Bezug zur zukünftigen Erdgeschossnutzung vorgesehen. Entlang der Brug- gerstrasse sind schattenspendende, hochkronige Bäume und entlang der Grenze zu Parzelle 916 ist ein Grünstreifen geplant. Der nicht begehbare Dachbereich wird begrünt. Die Umge- bungsgestaltung erfolgt ökologisch wertvoll und dem Klima angepasst. Beurteilung der Abweichung Durch die exzentrische Setzung des Baukörpers und mit dem geringeren Fussabdruck als im aktuellen Gestaltungsplan aufgeführt, entstehen mehr und auch im ökologischen Sinn bes- ser gestaltbare Aussenbereiche. Wichtig dabei ist, die hochwertige Gestaltung und der Ein- satz von hochwertigen Materialien wie vorgesehen einzuhalten. Dies entspricht den ökolo- gischen Ansprüchen und führt zu einer Aufwertung der Umgebung und besseren Integration ins Quartier. Das ist vertretbar. 9.5. Verkehrserschliessung Grundordnung §5 BNO Abs. 2 verlangt bei Hochhäuser eine geeignete Erschliessung durch den privaten und öffentlichen Verkehr sowie das Mobilitätskonzept. Sondernutzungsvorschriften Art. 13 der SNV (Teiländerung 2012) regelt die Verkehrserschliessung. Die Verkehrserschliessung der Teiländerung 2012 sieht sowohl die Zufahrt in die unterirdi- sche Parkgarage wie auch zur Anlieferung über die Gartenstrasse vor, beide südwestlich des Gebäudes. Die Ausfahrt der Anlieferung erfolgt nordwestlich des Gebäudes auf den Damian- weg und von dort auf die Bruggerstrasse. Die Ausfahrt der unterirdischen Parkgarage erfolgt nordöstlich des Gebäudes auch auf den Damianweg und von dort auf die Bruggerstrasse. In der Teiländerung Perimeter 2 (2021) ist vorgesehen, die Ein- und Ausfahrt der unterirdi- schen Parkgarage über die gemeinsame Rampe über die Gartenstrasse zu führen. Die Anlie- ferung wird von der Gartenstrasse her, nordwestlich am Gebäude vorbei über eine parallel zum Damianweg verlaufende Fahrspur und auf die Bruggerstrasse erfolgen. Beurteilung der Abweichung Das überarbeitete Verkehrskonzept respektiert die Rechtssituation des Damianwegs (ohne Fuss- und /oder Fahrwegrecht) durch die parallel geführte Ausfahrt der Anlieferung auf die Bruggerstrasse. Dass ein Teil des Anlieferungsverkehrs direkt auf die Bruggerstrasse führt, entlastet die Gartenstrasse und deren Einmündung in die Bruggerstrasse.
Baden; Fachgutachten Sondernutzungsplan Merker-Areal, Teiländerung Perimeter 2 13/16 Das Zusammenlegen von Ein- und Ausfahrt in die Tiefgarage für den motorisierten Individu- alverkehr an der Südostecke des Areals ermöglicht einen kurzen Weg von der Strasse ins Ge- bäude. Damit wird die Verkehrsfläche zu Gunsten der Aufenthaltsfläche minimiert. Die periphere und wo möglich konzentrierte Verkehrsführung gibt eine grössere Aufent- halts- und Begegnungsfläche frei. Das ist vertretbar. 9.6. Parkierung Grundordnung §5 BNO Abs. 2 verlangt bei Hochhäuser die Erschliessung durch privaten und öffentlichen Verkehr sowie ein Mobilitätskonzept. §61 BNO regelt die Begrenzung, Bewirtschaftung und Anordnung von Parkfeldern. Sondernutzungsvorschriften Art. 14 der SNV (Teiländerung 2012) regelt die Parkierung. Die Parkierung befindet sich im der Teiländerung von2012 und in der Teiländerung Perime- ter 2 von 2021 in den Untergeschossen des Gebäudes. Nach SNV Teilrevision 2012 sind für Baufeld D ca. 60 Parkplätze vorgesehen. Sofern oberir- disch Anlieferungsparkplätze einzeln markiert werden, sind sie als Parkplätze anzurechnen. Gesamthaft dürfen innerhalb der beiden Gestaltungsplanperimeter maximal 295 Park- plätze erstellt werden. In der Teiländerung Perimeter 2 (2021) wird die mögliche Anzahl Parkfelder in der unterirdi- schen Parkgarage aufgrund der Nutzungserweiterung (Wohnen, Dienstleistung und publi- kumsorientierte Nutzung) auf ca. 90 Parkplätze erhöht. Mit dieser Erhöhung wird die mögli- che Gesamtzahl von 295 Parkfeldern (Perimeter 1 und 2) weiterhin unterschritten. Unter diesem Aspekt wird auf eine Anrechnung der oberirdischen Anlieferungsparkfelder verzich- tet. Beurteilung der Abweichung Die Anzahl Parkfelder wird der neuen Ausgangslage angepasst. Das Mobilitätskonzept sieht zwei auf unterschiedliche Nutzungsmix abgestimmte Varianten vor. Die maximale Anzahl von 295 Parkfelder ändert sich nicht. Trotz Erhöhung der Parkfelderanzahl im Perimeter 2 wird die maximale Anzahl nicht erreicht. Die reduzierte Anzahl Parkfelder reduziert auch den Pendlerverkehr und ist sinnvoll an gut erschlossenen Orten. Das ist vertretbar. 9.7. Abstellplätze für leichte Zweiräder und andere Gefährte Grundordnung §63 Abs. 1 BNO regelt die Abstellplätze für leichte Zweiräder und andere Gefährte.
Baden; Fachgutachten Sondernutzungsplan Merker-Areal, Teiländerung Perimeter 2 14/16 Sondernutzungsvorschriften Art. 15 der SNV (Teiländerung 2012) regelt die Veloabstellplätze aus die Baufelder bezogen. Im Baufeld D sind bei Bedarf bis zu 50 Abstellplätze nachzuweisen. Mindestens die Hälfte der Abstellplätze sind gedeckt auszubilden. In der Teiländerung Perimeter 2 (2021) gilt §43 Abs. 4 BauV bzw. VSS Norm SN 640 065. Gemäss der Norm sind im Mobilitätskonzept 265-346 Abstellplätze für leichte Zweiräder und Mofas ausgewiesen. Die erforderlichen Abstellplätze sind an gut zugänglicher Stelle und in der Regel witterungsgeschützt zu erstellen. Im Richtprojekt befindet sich die Velogarage für Bewohner und gewerbliche Nutzer im ersten Untergeschoss. Der Standort der oberirdischen Kurzzeitparkplätze für Velos wird im Rahmen der weiteren Planung (publikumsorientierte Nutzung im Erdgeschoss) geklärt und festgelegt. Beurteilung der Abweichung Die Anzahl Veloabstellplätze ergibt sich aus der aktuellen Norm und der erhöhten Anforde- rung infolge grösser Ausnützung. Die im Richtprojekt dafür vorgesehene Fläche im ersten Untergeschoss erfüllt die Vorgabe nach witterungsgeschützten Abstellplätzen. Es handelt sich um eine recht grosse Anzahl Abstellplätze, die oberirdisch die Aufenthalts- und Begeg- nungsfläche merklich reduzieren würde. Durch die unterirdische Parkgarage entsteht für die Zweiräder eine angemessene Einstellmöglichkeit. Für Kurzzeitparkplätze werden an die pub- likumsorientierte Nutzung angepasste oberirdische Abstellplätze ausgeschieden, sobald die Nutzung bekannt ist. Das ist vertretbar. 9.8. Energieversorgung Grundordnung §4 Abs. 2 BNO verlangt für Neubauten im Rahmen von Gestaltungsplänen den Minergie- Standard. Sondernutzungsvorschriften Art. 19 der SNV (Teiländerung 2012) empfiehlt bei Neubauten den Minergie-Standard anzu- streben. In der Teiländerung Perimeter 2 (2021), wird der Minergie-Standard für Neubauten im Rah- men von Gestaltungsplänen verlangt. Andere, mindestens gleichwertige Lösungen bezüg- lich Gesamtenergieverbrauch und Umweltbelastung sind erlaubt. Es gilt die Priorisierung gemäss Energiekonzept 2017-2026. Beurteilung und Abweichung Mit der Verschärfung der Minergie-Forderung wird Art. 19 SNV der geltenden BNO ange- passt. Das ist vertretbar.
Baden; Fachgutachten Sondernutzungsplan Merker-Areal, Teiländerung Perimeter 2 15/16
10. Präzisierungen und Einschränkungen bezüglich der Grundordnung und dem aktuel-
len Sondernutzungsplan
Das Krismer-Areal wurde 2012 im Hochhauskonzept Baden (701.301) als einer von mehre-
ren Hochhausstandorten vorgeschlagen und bei der BNO-Revision 2014 als solchen über-
nommen.
Das qualitätssichernde Verfahren hat aufgezeigt, dass die geforderte Dichte, mit einem ge-
ringeren Fussabdruck als in der bisherigen SNV vorgegeben, realisiert werden kann. Das
führt zu mehr Aussenraumqualität. Aus ortsbaulicher und architektonischer Sicht ist die Lö-
sung gut vertretbar.
Die oben dargelegten Änderungen, gehen einher mit Regulierungen, die die Qualität der
Bebauung sichern.
Summarisch handelt es sich hierbei um die folgenden Punkte:
festlegen der volumetrischen, architektonischen und gestalterischen Konzeption
definieren der Nutzung
Konzept und Qualität der Aussenraumgestaltung sichern
definieren der Aufenthaltsbereiche
festlegen der Verkehrserschliessung
festlegen und positionieren der Velo- und Autoabstellplätze (Reduktion der An-
zahl), Pflicht zur Erstellung eines Mobilitätskonzeptes
11. Qualitätssicherung
Mit verschiedenen Massnahmen wird der Qualitätssicherung Rechnung getragen. Sie be-
rücksichtigt die spezifischen Randbedingungen der Planung. Das Richtprojekt aus dem
Wettbewerbsverfahren wird im Punkt 1.2 Planungsgegenstand des Planungsberichtes er-
wähnt und als wegleitend bestimmt. Im Punkt 2.5 Projekterläuterungen Ergebnis Studien-
auftrag Hochhaus Krismer-Areal und Punkt 4 Erläuterungen zu den Teiländerungen der Son-
dernutzungsvorschriften werden die wesentlichen Kriterien der Bebauung erwähnt und er-
läutert.
Ein eigenes Gremium zur Qualitätssicherung fehlt, jedoch ist die Stadtbildkommission für
diese Aufgabe vorgesehen.
In Art. 11 der SNV sind zudem neu explizite Kriterien aufgeführt.Baden; Fachgutachten Sondernutzungsplan Merker-Areal, Teiländerung Perimeter 2 16/16
12. Fazit
Die eingereichten Unterlagen stellen eine gute Beurteilungsgrundlage dar.
Der Gestaltungsplan ist detailliert bearbeitet und mit den geforderten Konzepten ergänzt.
Er stützt sich stark auf das bereits weit gediehene Richtprojekt ab. Dies und die engen Man-
tellinien schränken den Spielraum in der zukünftigen Planung ein. Allerdings ist die spezi-
elle Situation eines Hochhausstandortes ein guter Grund so zu handeln.
Die Abweichungen von den veränderten Rahmenbedingungen durch den neuen Hochaus-
standort sind vor allem durch die Überführung der Grundstücke in einen Hochhausstandort
entstanden und führen gesamthaft zu einem besseren Ergebnis.
Im Sinn von §21 BauG Abs. 2 handelt es sich um die folgenden Punkte:
bessere städtebauliche Gestaltung (Setzungen)
bessere Freiraumgestaltung (durch exzentrische Setzung)
gemeinsame Erschliessungen (gemeinsame Parkierung, Reduktion Anzahl PP)
die Nutzungsart ist eingehalten (Wohnen, nicht störende Dienstleistungs- und Ge-
werbenutzung, publikumsorientierte Nutzung)
es werden keine überwiegenden Interessen tangiert.
13. Empfehlungen und Bemerkungen
Es ist aufgezeigt, dass mit der vorliegenden Planung qualitätsvolle Räume entstehen und
gesichert werden können. Das Richtprojekt ist detailliert ausgearbeitet und von sehr über-
zeugender Qualität. Hier ist in den nachfolgenden Verfahren sicherzustellen, dass diese
Qualität auch umgesetzt wird.
Die Vorlage kann aus unserer Sicht zu Handen der kantonalen Vorprüfung verabschiedet
werden.
Das vorliegende Fachgutachten prüft und beurteilt die qualitativen Aspekte der Planung, die
Prüfung der formalrechtlichen Inhalte des Gestaltungsplans ist nicht Bestandteil dieses
Fachgutachtens.
07. Mai 2021 / Philipp Husistein Ursula Mehr
X:\01_Objekte\1108_OBS\Baden\SNP_Merker_Areal\05 Fachgutachten\Fachgutachten_SNP_Merker-Areal_Baden_rev_20210507.docxSie können auch lesen
