BANG! BOOM! CRASH! - Analyse Ausblick Immobilienmarkt Deutschland - Savills
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Savills Research
Deutschland
savills.de/research
Analyse
Ausblick Immobilienmarkt
Deutschland Dezember 2018
CRASH!
BOOM!
B A N G !
Der deutsche Immobilienmarkt zehn Jahre nach dem Lehman-Crash
und wie die Reise weitergehen könnte
Analyse | Ausblick Immobilienmarkt Deutschland Dezember 2018
Erst eine Krise, dann ein Boom
Texte: Matthias Pink
Hand aufs Herz: Wenn Ihnen vor zehn Gewerbeimmobilien für 380 Mrd. Und auch Geschichten werden sie
Jahren jemand gesagt hätte, dass sich Euro). Nie zuvor ist innerhalb eines uns hinterlassen, etwa jene vom
die Immobilienpreise in Deutschland in solchen Zeitraumes so viel Geld in Aufstieg Berlins in die Liga der weltweit
der kommenden Dekade mindestens den deutschen Immobilienmarkt führenden Investmentstandorte
verdoppeln würden, hätten Sie’s geflossen. Dieser Nachfrageschub oder die von der Renaissance der
geglaubt? Damals, am 15. September trieb die Preise in einem Maße, wie Wohnimmobilie als institutionelle
2008, beantragte die Investmentbank es wohl niemand erwartet hat. Die Asset-Klasse. Beide wollen wir hier
Lehman Brothers Insolvenz und Immobilienkapitalwerte praktisch aller nacherzählen und anreißen, wie die
sorgte für einen Höhepunkt der Nutzungsarten haben sich in dieser Geschichten weitergehen könnten.
Weltfinanzkrise. Diese Krise legte Zeit etwa verdoppelt und damit durch Wie es am deutschen Immobilienmarkt
den Grundstein für einen vielleicht die Bank neue Rekordwerte erreicht. insgesamt weitergehen könnte, wie
beispiellosen Immobilien-Boom, also unser mittelfristiger Ausblick
nicht zuletzt in Deutschland. In den Ohnehin haben die vergangenen zehn aussieht, erzählen wir in einer dritten
zurückliegenden zehn Jahren haben Jahre zahlreiche Rekorde produziert – Geschichte. So viel vorweg: Ein Crash
institutionelle Investoren deutsche anfangs wenige Negativrekorde, und ein Boom liegen hinter uns, ein
Wohn- und Gewerbeimmobilien dann aber viele Rekorde im Positiven. ‚Bang‘ ist bislang noch nicht am
für eine halbe Billion Euro gekauft Insofern werden sie einige Einträge in Horizont auszumachen.
(Wohnimmobilien für 120 Mrd. Euro, den Geschichtsbüchern hinterlassen.
10 Jahre nach dem Lehman-Crash – eine Chronologie
September 2008 Dezember 2008
Lehman Brothers Das Jahrestransaktionsvolumen mit Woh-
beantragt Insolvenz nungsportfolios verfehlt knapp die Marke
von 5 Mrd. Euro – im Jahr zuvor waren es
noch 16,8 Mrd. Euro
Oktober 2008 Januar 2009
Bundeskanzlerin Angela Merkel und Die Bundesregierung beschließt das
Peer Steinbrück garantieren die so genannte Konjunkturpaket II
Sicherheit der Einlagen aller Bundes-
bürger
savills.de/research 02
Analyse | Ausblick Immobilienmarkt Deutschland Dezember 2018
Einst „arm, aber sexy“, nun Boomtown Berlin
Schon ein Blick auf die Entwicklung waren die Immobilienmarktakteure Insolvenz anmeldete, zählt der Online-
einiger Kennziffern macht klar: Der noch skeptisch. So titelte die Händler heute zu den fünfzehn größten
Berliner Immobilienmarkt hat in Immobilien Zeitung im März 2008: Unternehmen Berlins und war in
den vergangenen zehn Jahren „Berliner Immobilienmarkt nur mäßig den letzten Jahren einer der größten
eine ganz besondere Geschichte attraktiv“ und im jährlich vom Urban Nachfrager am Bürovermietungsmarkt.
erlebt (Abb. 1). Als die Weltfinanzkrise Land Institute veröffentlichten Ranking Noch immer werden in Berlin mehr
ausbrach, galt Berlin immer noch europäischer Städte landete Berlin als 500 Start-ups pro Jahr gegründet.
als „arm, aber sexy“. So nannte ein Jahr später in Bezug auf seine Die meisten werden wohl scheitern,
Klaus Wowereit, damals Regierender Investmentaussichten lediglich auf einige aber werden sich etablieren
Bürgermeister, seine Stadt schon Rang 9 von 27. Das Ranking gibt es und aus manchen wird vielleicht sogar
fünf Jahre zuvor. Er prägte damit bis heute. Berlin belegte in den letzten das nächste Zalando. Jedenfalls
den vielleicht wirkmächtigsten vier Auflagen stets den ersten Platz. bringt so viel Masse schon aus
Slogan, den eine Stadt je hatte. Nun stochastischen Gründen auch Klasse
ist „arm, aber sexy“ kein Image, Die Skepsis der Immobilien- hervor. Hinzu kommt, dass sich immer
das Immobilieninvestoren anlockt. investoren gegenüber Berlin ist mehr etablierte Unternehmen in der
Aber es zog junge, kreative Leute im Laufe der letzten zehn Jahre Hauptstadt ansiedeln, weil sie die
an. Und davon jede Menge. Seit einer Euphorie gewichen, die sich Nähe zur Berliner Technologie- und
2001 ist Berlins Wanderungssaldo auch in ihrer Zahlungsbereitschaft Gründerszene suchen. Insofern
durchgehend positiv. Insgesamt ausdrückt. So liegen die stehen die Chancen gut, dass
zogen in dieser Zeit netto etwa Bürospitzenrenditen auf dem Niveau Berlin seinen wirtschaftlichen
400.000 Menschen in die Hauptstadt. Frankfurts oder Münchens. Angesichts Aufholprozess auch in der
Allein die Zahl der Studierenden einer Wirtschaftsleistung, die nach kommenden Dekade fortsetzen
stieg um 50.000. Berlin wurde zur wie vor weit hinter jener der anderen wird. Darauf setzen auch die
Schwarmstadt schlechthin. In der Top-7-Städte zurückbleibt, reflektieren Immobilieninvestoren. Womit sie
anbrechenden Wissensgesellschaft, die niedrigen Renditen sicherlich nicht allerdings auch rechnen sollten: Dass
in der Humankapital Finanzkapital zuletzt die hohen Erwartungen an die die sich neu formierende Berliner
als Schlüsselressource abzulösen künftige Entwicklung der Hauptstadt. Wirtschaft anfälliger gegenüber
scheint, schuf das die Grundlage Tatsächlich hat Berlin in den letzten konjunkturellen Schwankungen ist
für wirtschaftliches Wachstum. zehn Jahren auch wirtschaftlich als die alte, vom stabilen öffentlichen
Und während etwa das Berlin- aufgeholt, und die lebendige Start- Sektor getragene Ökonomie.
Institut mit Verweis auf eben jene up-Szene, die zusammen mit den Kurzfristige Rücksetzer auf dem
Wissensgesellschaft der Hauptstadt kreativen Köpfen Einzug in die Stadt langfristigen Wachstumspfad sind
bereits in einer 2007 veröffentlichten gehalten hat, verspricht weiteres also auch am Immobilienmarkt
Studie bescheinigte, im nationalen Wachstum. Unter anderen hat sie einzuplanen.
Vergleich über das größte Zalando hervorgebracht. Gegründet
Wachstumspotenzial zu verfügen, im selben Jahr, als Lehman Brothers
TAB. 1
Ausgewählte Berliner Immobilienmarktkennziffern 2008 vs. 2018
2008 Top-7-Rang 2018 Top-7-Rang 2008-18 Top-7-Rang
Bürospitzenmiete 22,80 EUR/m² 5 34,80 EUR/m² 3 + 53 % 1
Spitzenmiete 1a-Lage 230 EUR/m² 5 310 EUR/m² 2 + 35 % 1
Wohnungsdurchschnittsmiete 6,30 EUR/m² 7 10,90 EUR/m² 6 + 73 % 1
Bürospitzenrendite 5,2 % 3 2,9 % 1 - 44 % 1
Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien* 16 Mrd. Euro 2 31 Mrd. Euro 1 + 94 % 1
BIP pro Kopf** 28.900 Euro 7 36.800 Euro 7 + 27 % 1
Quelle: Bulwiengesa, Empirica Systeme, Statistisches Bundesamt, Savills / *jeweils letzte 5 Jahre / **2016 statt 2018, weil jüngere Daten noch nicht vorliegen
März 2009 Juli 2009
Die EZB senkt den Hauptrefinanzier- Der DAX schließt am 8. Juli mit 4.573
ungssatz für die Euro-Zone auf 1,5 % Punkten – ein Rückgang von mehr als 40
und damit zum ersten Mal seit ihrem % innerhalb von zwei Jahren
Bestehen unter die Marke von 2 %
Juni 2009 Dezember 2009
Das Transaktionsvolumen am Die deutsche Wirtschaft schrumpft
deutschen Gewerbeimmobilienmarkt gegenüber dem Vorjahr um 5,6 % – der
liegt im 1. Halbjahr drei Viertel unter stärkste Konjunktureinbruch der deutschen
dem Vorjahreswert Nachkriegsgeschichte
savills.de/research 03
Analyse | Ausblick Immobilienmarkt Deutschland Dezember 2018
Alte Liebe, neu entdeckt. Das Comeback der
Wohnimmobilie bei institutionellen Investoren.
Wohnimmobilien waren einmal letzten Jahre dazu bei, dass Investoren norwegische Staatsfonds Anteile an
selbstverständlicher Bestandteil den Wohnungsmarkt wiederentdeckt jeder der drei größten Gesellschaften.
der Anlageportfolios deutscher haben. Rechnerisch „gehören“ ihm auf diese
institutioneller Investoren. Während Weise mehr als 40.000 deutsche
der 1970er Jahre lag beispielsweise Auch dieses Comeback lässt sich am Wohnungen.
die Wohnimmobilienquote Beispiel deutscher Versicherungen
deutscher Lebensversicherungen und Pensionskassen illustrieren: Diese
und Pensionskassen konstant haben in den vergangenen zehn Jahren Top-5-Nettoinvestorengruppen seit 2009
über 5 %. In den folgenden per saldo 1,9 Mrd. Euro am deutschen
Jahrzehnten verloren Wohnungen Wohnungsmarkt investiert. Ihr direkt 1. Immobilien-AGs/REITs €19,3 Mrd.
als Portfoliobestandteil nicht nur bei gehaltener Wohnungsbestand, der sich
diesen beiden Investorengruppen Ende 2008 auf 3,4 Mrd. Euro belief, ist 2. Spezialfonds €13,1 Mrd.
stetig an Bedeutung. Als die entsprechend gewachsen (konkrete 3. Wohnungsbaugesellschaften €6,8 Mrd.
Finanzkrise ausbrach, betrug die Zahlen dazu liegen wegen veränderter
Wohnimmobilienquote in den Portfolios Meldepflichten nicht mehr vor). 4. Versicherungen/Pensionskassen €3,0 Mrd.
deutscher Erstversicherer gerade Zusammen mit ihren ausländischen
5. Publikumsfonds €0,8 Mrd.
noch 0,3 %. Auch im Anlagebestand Pendants haben sie gut 3 Mrd.
offener Immobilienfonds fand sich Euro investiert und bilden damit die
zu diesem Zeitpunkt kaum noch viertgrößte Käufergruppe der Post- Pointiert zusammenfassen ließe sich
eine Wohnimmobilie. Was war Lehman-Ära. all das vielleicht so: Institutionelle
passiert? Mit Verweis auf die Investoren haben ihre alte Liebe
niedrigen Anfangsrenditen und Doch nicht nur über den Weg ‚Wohnimmobilie‘ neu entdeckt. Die im
den verschärften Mieterschutz des Direktinvestments wanderten Zuge der Weltfinanzkrise gestiegene
mieden institutionelle Investoren Wohnungen in die Portfolios von Risikoaversion der Investoren hat
Wohnimmobilien seit den Versicherungen, Pensionskassen und beide wieder zusammengeführt. Ob es
1980er Jahren zunehmend. Pensionsfonds. Auch indirekt erhöhten bei einer kurzen Romanze bleibt? Allein
Stattdessen wandten sie sich den sie und andere institutionelle Investoren der Charakter der Wohnimmobilie –
Gewerbeimmobilien zu. ihren Wohnungsbestand. Einer dieser sie bietet schwankungsarme Erträge,
Wege: Spezialfonds, die in den letzten somit aber auch nur geringe Chancen
Heute sind die Anfangsrenditen zehn Jahren gut 13 Mrd. Euro netto auf kurzfristige Wertsteigerungen –
niedrig wie nie zuvor und der am deutschen Wohnungsmarkt spricht für eine längerfristige
Staat greift immer stärker in den investierten und deren Hauptgeldgeber Beziehung. Dass die Investoren in der
Wohnungsmarkt ein. Trotzdem sind wiederum Versicherungen und Spätphase des Zyklus (siehe Beitrag
Wohnungen bei institutionellen Co. sind. Ein weiterer Weg, der auf der kommenden Seite) eben jene
Investoren gefragt wie lange nicht. in Deutschland erst seit wenigen stabilen, konjunkturunabhängigen
Ihre starke Risikoaversion nach dem Jahren einer ist: die Börse. Vor der Erträge besonders wertschätzen, auch.
Finanzkrisenschock ebnete den Finanzkrise spielten börsennotierte Aber so stabil wie die Erträge von
Wohnimmobilien den Weg zurück in die Wohnungsunternehmen kaum eine Wohnungen sind die Präferenzen von
Investorenportfolios. Bis heute ist das Rolle. Heute stellen sie fünf der Investoren offenbar nicht. Von Zeit zu
Begrenzen von Risiken oberstes Gebot zehn größten Wohnungseigentümer Zeit halten sie Ausschau nach einer
und gefragt sind in erster Linie stabile Deutschlands. Zusammen gehören neuen Liebe.
Erträge. Für dieses Anforderungsprofil diesen fünf Unternehmen mehr
ist der deutsche Mietwohnungsmarkt als 800.000 Wohnungen und ihre
prädestiniert. War er schon immer. gemeinsame Marktkapitalisierung
Allerdings hatten die Investoren in beläuft sich auf etwa 50 Mrd. Euro.
den letzten Jahrzehnten mehrheitlich Einige ihrer größten Anteilseigner:
andere Anlagepräferenzen. Sicherlich Versicherungen, Pensionskassen
trug auch die hohe Mietdynamik der und Staatsfonds. So hält etwa der
April 2010 September 2013
Griechenland beantragt bei IWF und EU Erstmals gibt es in der Bundesrepublik mehr
ein zuvor vorbereitetes Hilfspaket – die als 30 Mio. sozialversicherungspflichtig
Weltfinanzkrise mündet in eine Eurokrise Beschäftigte
Juli 2012 September 2014
EZB-Präsident Mario Draghi hält seine berüh- Die Bürospitzenrenditen in den Top 7
mte „Whatever it takes“-Rede, um Zweifel an gehen auf 4,5 % zurück und erreichen
der Zukunft des Euro auszuräumen damit erstmals wieder ihr Vorkrisen-Tief
savills.de/research 04
Analyse | Ausblick Immobilienmarkt Deutschland Dezember 2018
Bislang ein Boom – und nun? Ein Ausblick
Heute, zehn Jahre nach Lehman, wieder ein Aufschwung, weil die bereits reflektiert. Zweitens wird
schauen die Akteure am deutschen geldpolitischen Stimuli, die für den der laufende Zyklus anders als der
Immobilienmarkt nicht mehr in einen Boom gesorgt haben, schwächer letzte nicht von Fremd-, sondern von
Abgrund, sondern genießen die werden. So hat die US-amerikanische Eigenkapital getrieben, weshalb der
Aussicht aus bisher unbekannter Notenbank inzwischen bereits acht Bremseffekt, den Zinserhöhungen
Höhe. Denn dem kurzen Abschwung, Leitzinserhöhungen vorgenommen und über den Finanzierungskanal auslösen,
der mit der Finanzkrise einherging angekündigt, diesen Kurs fortsetzen relativ gering sein dürfte. Ohnehin
und der am Wohnungsmarkt lediglich zu wollen. Auch die Europäische erscheint der Spielraum, den die EZB
eine einjährige Wachstumspause war, Zentralbank (EZB) hat mit dem für Zinserhöhungen hat, eng begrenzt.
folgte ein jahrelanger Aufschwung Ausstieg aus ihrer ultralockeren Die Konsensschätzungen der
(Abb. 2 und 3). Es ist der bisher längste Geldpolitik begonnen, wenngleich die Analysten sehen den Leitzins jedenfalls
im wiedervereinigten Deutschland. erste Zinserhöhung noch aussteht. noch bis einschließlich 2023 unter der
Spätestens seit 2015 ist die Marke von 2 %. Dasselbe gilt für die
Geschwindigkeit von Mietwachstum Die geldpolitische Normalisierung Renditen 10-jähriger Bundesanleihen.
und Renditekompression so hoch, wird dem Superzyklus viel von Die Zinswende taugt folglich
dass man den Aufschwung getrost seiner Dynamik nehmen, sie wird nicht für ein Bedrohungsszenario,
einen Boom nennen kann. Und dieser ihn aber nicht beenden. Denn gleichwohl wird (die Aussicht
Boom, da sind wir uns fast sicher, sie ist erstens längst Teil der auf) eine restriktivere Geldpolitik
geht nun zu Ende. Das heißt aber Investorenerwartungen und als solche nicht wirkungslos verpuffen.
nicht, dass es ab jetzt talwärts in den Anlageentscheidungen und der Wir rechnen mit folgenden drei
geht. Vielmehr wird aus dem Boom Zahlungsbereitschaft der Investoren Effekten: Erstens wird weniger
ABB. 2
Büromarktzyklus in den Top 7 seit 2008
Bürospitzenmiete Bürospitzenrendite (invers) Bürospitzenkapitalwert
25%
20%
Veränderung ggü. Vorjahr
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019P 2020P
Quelle: Bulwiengesa, Savills
März 2015 Dezember 2015
Die EZB beginnt mit dem Die Notenbank der USA erhöht ihren Leitzins
Ankauf von Wertpapieren auf eine Bandbreite von 0,25 % bis 0,5 %
- es ist ihre erste Leitzinserhöhung seit Juni
2006
Dezember 2015 März 2016
Investoren kaufen deutsche Die EZB senkt den
Wohnungspakete für mehr als 23 Hauptrefinanzierungssatz auf 0,0 %
Mrd. Euro – neuer Rekord
savills.de/research 05
Analyse | Ausblick Immobilienmarkt Deutschland Dezember 2018
Geld in die Immobilienmärkte Top-7-Märkten wieder mehr Bürofläche Am Wohnungsmarkt könnte nur
fließen. Zweitens wird es keine fertiggestellt, vor allem in Berlin. Doch eine rigide Regulierung weiteres
zinsinduzierte Renditekompression selbst in der Hauptstadt reicht das Mietwachstum verhindern (und
mehr geben. Das führt drittens für 2019 absehbare Neubauvolumen auch das nur scheinbar). Denn die
dazu, dass die Anfangsrenditen gerade aus, um den prognostizierten Wohnungsgenehmigungszahlen hinken
nur noch in jenen sektoralen und Bedarf zu decken und erst ab 2020 dem Bedarf nach wie vor hinterher,
regionalen Teilmärkten sinken, in wächst das Angebot voraussichtlich von den Fertigstellungszahlen ganz
denen starke Fundamentaldaten die etwas schneller als die Nachfrage. Für zu schweigen. Da es angesichts
Mietwachstumsaussichten verbessern. die Top 7 insgesamt rechnen wir damit, der zahllosen Engpässe (u. a.
An den Büromärkten dürfte die dass die Mieten im Jahr 2019 ähnlich Baugrundstücke sowie Personal
weiterhin expansive Konjunktur für kräftig wachsen wie im Jahr zuvor und in Genehmigungsbehörden und
eine steigende Flächennachfrage das Wachstumstempo dann nachlässt bei den Bauunternehmen) extrem
sorgen. Allerdings hat sich der (Abb. 2). Sollte die Konjunktur aber unwahrscheinlich erscheint, dass
Ausblick zuletzt eingetrübt und stärker als erwartet an Fahrt verlieren, sich daran etwas ändert, bleibt
die Liste der tatsächlichen und könnte die Mietwachstumsperiode im Grunde nur ein realistisches
potenziellen Belastungsfaktoren schon früher enden. In jedem Fall Szenario: Die Wohnungsmieten
ist lang (Handelskonflikte, Brexit- halten wir eine Konjunkturwende werden voraussichtlich auch in den
Verhandlungen, Haushaltsstreit der für das sehr viel größere Risiko als kommenden Jahren stärker steigen
EU mit Italien usw.). Noch ist der eine Zinswende. Auf Letztere sind als die Inflationsrate (Abb. 3).
konjunkturelle Aufschwung intakt, aber die Marktakteure vorbereitet, auf eine
er ist wacklig. Gleichzeitig wird in den Rezession wahrscheinlich nicht.
ABB. 3
Wohnungsmarktzyklus in Deutschland seit 2008*
Wohnungsmiete Wohnungsrendite (invers) Kapitalwert Mehrfamilienhaus
18%
16%
14%
Veränderung ggü. Vorjahr
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
-2%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019P 2020P
Quelle: Bulwiengesa, Savills / Basis: Durchschnittsmieten und -renditen für 127 Riwis-Städte
Juni 2016 November 2018
Die Leerstandsrate an den Top- Das Transaktionsvolumen am Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien
6-Büromärkten unterschreitet die überschreitet die Marke von 50 Mrd. Euro – 2018 ist damit das vierte
Marke von 5 % – es ist das erste Jahr in Folge und insgesamt überhaupt erst das fünfte Jahr, in der
Mal seit 16 Jahren diese Marke übertroffen wird
Dezember 2017
Die Wohnungsmieten in deutschen Städten
steigen gegenüber dem Vorjahr um 7 % – es
ist das 13. aufeinanderfolgende Jahr mit
steigenden Mieten
savills.de/research 06Analyse | Ausblick Immobilienmarkt Deutschland Dezember 2018
Deutscher Immobilienmarkt 2009 bis 2018
im Zahlenspiegel
Gewerbeimmobilienmarkt
Anstieg der
Spitzenmieten...
18.000 € 380 Mrd. 2.500 + 21%
Transaktionen Transaktionsvolumen Käufer Büro
Top-5-Städte Top-5-Käufernationen
nach Transaktionsvolumen nach Nettoankaufsvolumen
1. Berlin € 46 Mrd. 1. Deutschland € 25,3 Mrd. + 29%
Einzelhandel
2. Frankfurt € 41 Mrd. 2. Frankreich € 11,0 Mrd. in 1a-Lage
3. München € 37 Mrd. 3. Singapur € 4,3 Mrd.
4. Hamburg € 30 Mrd. 4. China € 2,6 Mrd.
5. Düsseldorf € 19 Mrd. 5. Südkorea € 2,3 Mrd. + 11%
Logistik
Wohnimmobilienmarkt
2.500 € 120 Mrd. 500 1,6 Mio.
Transaktionen Transaktionsvolumen Käufer gehandelte Wohnungen
Top-5-Städte Top-5-Käufernationen Anstieg der
nach Zahl der gehandelten Wohnungen nach Nettoankaufsvolumen Durchschnittsmieten
A-Städte
1. Berlin 366.000 1. Deutschland € 24,0 Mrd.
+ 62%
2. Dresden 67.000 2. Luxemburg € 2,5 Mrd.
B-Städte
3. Hamburg 40.000 3. Frankreich € 1,9 Mrd. + 52%
4. Leipzig 39.000 4. Israel € 0,8 Mrd. C-Städte
+ 55%
5. München 31.000 5. Schweden € 0,4 Mrd.
D-Städte
+ 44%
Quelle: Bulwiengesa, Savills / Zahlen zum Wohninvestmentmarkt beziehen sich auf Transaktionen ab 50 Wohneinheiten savills.de/research 07Analyse | Ausblick Immobilienmarkt Deutschland Dezember 2018
Savills Deutschland
In Deutschland ist Savills mit HH
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Marcus Lemli Panajotis Aspiotis Karsten Nemecek Draženko Grahovac Matthias Pink
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