BEBAUUNGSPLAN Nr. 1/21 - "EDEKA SB-MARKT BUCHENWEG"
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VORENTWURF
MÄRZ 2021
BEBAUUNGSPLAN Nr. 1/21
„EDEKA SB-MARKT BUCHENWEG“
STADT KALBE (MILDE)
AUFGESTELLT DURCH DIE
EINHEITSGEMEINDE STADT KALBE (MILDE)
DER STADTRAT
SCHULSTRASSE 11
39624 KALBE (MILDE
BEBAUUNGSPLAN
TEXTFESTSETZUNGEN
NACHRICHTLICHE ÜBERNAHME / HINWEISE
BEGRÜNDUNG
ANLAGEN ZUR BEGRÜNDUNG
UMWELTBERICHT
ARTENSCHUTZRECHTLICHER FACHBEITRAG
UMWELTVERTRÄGLICHKEITSVORPRÜFUNG
AUSWIRKUNGSANALYSE
TEXTFESTSETZUNGEN
PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
ART DER BAULICHEN NUTZUNG
(1) Sonstiges Sondergebiet (SO) gemäß §11 Baunutzungsverordnung (BauNVO)
(2) Zweckbestimmung: Großflächiger Einzelhandelsbetrieb
MAß DER BAULICHEN NUTZUNG (§ 9 ABS. 1 NR. 1 BAUGB, § 16 BIS 19 BAUNVO)
(3) Die überbaubaren Flächen werden durch die Grundflächenzahl (GRZ) mit 0,75
festgesetzt.
(4) Die Geschoßflächenzahl GFZ wird mit 0,22 festgesetzt.
BAUWEISE
(5) Als Bauweise wird die geschlossene Bauweise bestimmt.
ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHEN (§ 9 Abs. 1 BauGB, § 23 BauNVO)
(6) Entlang der Grenze des Geltungsbereiches ist ein Mindestabstand von 3 m zu
baulichen Anlagen einzuhalten.
HÖHE BAULICHER ANLAGEN
(7) Für bauliche Anlagen wird eine maximal zulässige Höhe von 10 m festgesetzt.
(8) Für die Höhenbegrenzung wird die mittlere Höhe des Geländes laut Lageplan mit
40,00 m DHHN als Bezug bestimmt.
BAUORDNUNGSRECHTLICHE UND GESTALTERISCHE FESTSETZUNGEN - § 9 ABS. 4 BAUGB
FLÄCHEN ODER MAßNAHMEN ZUM SCHUTZ, ZUR PFLEGE UND ZUR ENTWICKLUNG VON BODEN, NATUR UND
LANDSCHAFT (§ 9 ABS. 1 NR. 20 BAUGB)
1
HINWEISE - NACHRICHTLICHE ÜBERNAHME
KAMPFMITTEL
Vor der Erschließung und Baubeginn ist eine Auskunft beim Sachgebiet 32.2 des
Ordnungsamtes beim Altmarkkreis Salzwedel einzuholen, ob der Baubereich als belastetes
Gebiet eingestuft ist. Wird das Gebiet als belastet festgestellt, ist vor neuen Erdaufschlüssen
eine Prüfung auf Kampfmittel erforderlich.
Bei Kampfmittelfund ist es unter Anderem unter Hinweis auf die
Gefahrenabwehrverordnung zur Verhütung von Schäden durch Kampfmittel
(KampfM- GAVO) vom 20. April 2015 verboten, diese zu berühren.
ABFALLENTSORGUNG
Alle im Rahmen von Baumaßnahmen anfallenden Abfälle sind einer ordnungsgemäßen
Entsorgung (Verwertung und Beseitigung) zuzuführen.
Die Nachweisführung der Entsorgung richtet sich nach § 50 KrWG in Verbindung mit den
rechtlichen Anforderungen der Nachweisverordnung.
BODENSCHUTZ
Der Baubetrieb ist so zu organisieren, dass betriebsbedingte unvermeidliche
Bodenbelastungen (z.B. Verdichtungen) auf den unmittelbaren Baubereich beschränkt
bleiben, die am Ende der Bauarbeiten bei Erfordernis durch Tiefenlockerung zu beseitigen
sind. Auf DIN 18915 wird verwiesen.
WASSERSCHUTZ
Gemäß § 55 des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) ist das anfallende Niederschlagswasser
ortsnah zurückzuhalten, zu versickern oder zu verrieseln.
Offene Versickerungs- (Flächen- oder Muldenversickerung) sind so anzulegen, dass
Gefahren oder Schäden zu Nachbargrundstücken und öffentlichen Verkehrsflächen nicht
entstehen können.
BODENDENKMALPFLEGE - ERHALTUNGSPFLICHT GEMÄß § 9 (3) DENKMSCHG LSA
Sollten bei Arbeiten oder bei anderen Maßnahmen in der Erde Sachen oder Spuren von
Sachen (z. Bsp. Scherben, Knochen, Metallgegenstände, Steinsetzungen; Holzbauwerke,
Erdverfärbungen o.ä.) entdeckt werden, bei denen Anlass zu der Annahme gegeben ist, dass
sie Kulturdenkmale sind (archäologische und bauarchäologische Bodenfunde), sind diese zu
erhalten und der zuständigen unteren Denkmalschutzbehörde anzuzeigen. Der Bodenfund
und die Fundstelle sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu
lassen und vor Gefahren für die Erhaltung der Bodenfunde zu schützen. Das
Denkmalfachamt und von ihm Beauftragte sind berechtigt, die Fundstelle nach
archäologischen Befunden zu untersuchen und Bodenfunde zu bergen.
2
VORENTWURF – MÄRZ 2021
BEGRÜNDUNG
ZUM
BEBAUUNGSPLAN Nr. 1/21
„EDEKA SB-MARKT BUCHENWEG“
STADT KALBE (MILDE)
AUFGESTELLT DURCH DIE
EINHEITSGEMEINDE STADT KALBE (MILDE)
DER STADTRAT
SCHULSTRASSE 11
39624 KALBE (MILDE)
VON
LANDSCHAFTSPLANUNG & SIEDLUNGSENTWICKLUNG
BAULEIT- & LANDSCHAFTSPLANUNG / BERATUNG & GUTACHTEN
PAUL-SINGER-STRASSE 7, 16548 GLIENICKE/NORDBAHN
GLIENICKE/NORDBAHN, 24.03.2021
BEARBEITUNG:
DIPL.- AGR.- ING. A. F. SCHNEIDER
DIPL.-ING. (FH). ANNE EGGELING
BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. 1/21 „EDEKA SB-MARKT BUCHENWEG“ STADT KALBE (MILDE)
LANDESAMT FÜR VERMESSUNG UND GEOINFORMATION
VERVIELFÄLTIGUNGSGENEHMIGUNG
GEO-BASIS-DE / LVERMGEO
C
LSA A18-4965-2013-5
DIGITALE TOPOGRAFISCHE KARTEN 1:10.000; STAND 2015
3334-NW
KARTENDETAILS MIT ZUSTIMMUNG DES LVERMGEO GEÄNDERT
HAFTUNGSAUSSCHLUSS UND URHEBERRECHTSHINWEIS
Alle in diesem Werk enthaltenen Angaben, Daten, Ergebnisse usw. wurden von den Autoren nach bestem
Wissen und Gewissen erstellt und mit Sorgfalt überprüft.
Dennoch sind inhaltliche Fehler oder Fehler aufgrund vorenthaltener Informationen Dritter nicht
auszuschließen. Daher erfolgen die Angaben ohne jegliche Verpflichtung oder Garantie der Autoren.
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A.F. Schneider März 2021
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Maschinen. Vor allem, wenn diese begleitend oder Teil von kommerziellen Aktivitäten sind.
Stadt Kalbe (Milde) März 2021
2
BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. 1/21 „EDEKA SB-MARKT BUCHENWEG“ STADT KALBE (MILDE)
INHALTSVERZEICHNIS
1 GRUNDLAGEN 4
1.1 VERANLASSUNG UND ZIEL DER BAULEITPLANUNG 4
1.2 PLANVERFAHREN 4
1.3 AUFSTELLUNGSBESCHLUSS 4
1.4 FRÜHZEITIGE BETEILIGUNGEN 4
1.5 PLANGRUNDLAGEN 6
1.6 PLANERISCHE GRUNDLAGEN DER STÄDTEBAULICHEN UND SONSTIGEN ENTWICKLUNG 6
1.7 ÜBERGEORDNETE PLANUNGSGRUNDLAGEN 7
1.7.1 LANDESENTWICKLUNGSPLAN SACHSEN-ANHALT 2010 (LEP-LSA) 7
1.7.2 REGIONALER ENTWICKLUNGSPLAN ALTMARK 2019 9
1.7.3 FLÄCHENNUTZUNGSPLAN DER EINHEITSGEMEINDE STADT KALBE (MILDE) 10
1.8 STÄDTEBAULICHE SITUATION 11
1.9 LAGE, GELTUNGSBEREICH UND TOPOGRAFIE 11
1.10 NUTZUNGSKONZEPT 12
2 LANDESPLANERISCH RAUMBEDEUTSAME PLANUNG 14
2.1 NACHWEIS DES VERSORGUNGSBEDARFES 15
2.2 SORTIMENTSBESCHRÄNKUNG 15
2.3 SICHERUNG DER NICHT WESENTLICHEN ÜBERSCHREITUNG DES VERFLECHTUNGSBEREICHES DURCH DAS VORHABEN 15
2.4 STÄDTEBAULICHE INTEGRATION DES VORHABENS 15
2.5 AUSSCHLUSS EINER GEFÄHRDUNG DER VERBRAUCHERNAHEN BEDARFSGERECHTEN VERSORGUNG DER BEVÖLKERUNG 16
2.6 VERKEHRSERSCHLIEßUNG 16
2.6.1 INDIVIDUALVERKEHR UND BELIEFERUNG 16
2.6.2 BEDARFSGERECHTE LINIENVERKEHRSANGEBOTE DES ÖPNV 16
2.6.3 FUß- UND RADWEGENETZ 16
2.7 VERTRÄGLICHKEIT DER VERKEHRLICHEN BELASTUNGEN 17
3 PLANINHALT 18
3.1 BAUVORHABEN 18
3.2 ART DER BAULICHEN NUTZUNG 18
3.3 MAß DER BAULICHEN NUTZUNG 18
3.4 BAUWEISE, BAULINIEN, BAUGRENZEN 19
3.5 GESTALTUNG DER BAULICHEN ANLAGEN 19
3.6 HÖHE BAULICHER ANLAGEN 20
3.7 VERKEHRSERSCHLIEßUNG UND STELLPLÄTZE 20
3.8 VER- UND ENTSORGUNG 21
4 PLANINHALT SCHUTZGÜTER UND SCHUTZFUNKTIONEN 23
4.1 IMMISSIONSSCHUTZRECHTLICHE BELANGE 23
4.2 NATURSCHUTZRECHTLICHE BELANGE 23
4.3 DENKMALSCHUTZRECHTLICHE BELANGE 23
4.4 MAßNAHMEN ZUM SCHUTZ, ZUR PFLEGE UND ZUR ENTWICKLUNG VON BODEN, NATUR UND LANDSCHAFT 23
4.5 FLÄCHENBILANZIERUNG UND ALLGEMEINE BEWERTUNG 23
5 AUSWIRKUNGEN AUF DEN NATURHAUSHALT UND DEREN KOMPENSATION - EINGRIFFSBILANZIERUNG 24
5.1 ALTERNATIVENPRÜFUNG 24
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
ABBILDUNG 1 LAGE DES GELTUNGSBEREICHES IN DER STADT KALBE (MILDE) UND NAHBEREICH 12
ABBILDUNG 2 PLANUNG – NEUBAU EDEKA SB-MARKT – BUCHENWEG 2, STADT KALBE (MILDE) 13
ABBILDUNG 3 ÜBERBLICK ZUM ÖPNV FÜR EINZUGSBEREICHE DER EINHEITSGEMEINDE STADT KALBE (MILDE) 16
3
BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. 1/21 „EDEKA SB-MARKT BUCHENWEG“ STADT KALBE (MILDE)
1 GRUNDLAGEN
1.1 VERANLASSUNG UND ZIEL DER BAULEITPLANUNG
Im Schreiben der Kreisverwaltung vom 08.06.20201 wird festgestellt, dass die „Errichtung
des EDEKA-SB-Marktes mit einer Verkaufsfläche von 1.200 m 2 und einer Geschossfläche von
1.690 m2 planungsrechtlich unzulässig... ist, da sich das Vorhaben gemäß § 34 Abs. 1 BauGB
nicht in die Eigenart der näheren Umgebung hinsichtlich der Art und dem Maß der baulichen
Nutzung einfügt.“
„Da sich der Vorhabenstandort nicht innerhalb eines Kerngebietes befindet, wäre für die
Schaffung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens die Aufstellung eines
Bebauungsplanes mit der Festsetzung eines Sondergebietes nach § 11 Absatz 3 BauNVO
erforderlich.“2
Daraus ergibt sich für die Errichtung des EDEKA-SB-Marktes die Notwendigkeit der
Aufstellung eines Bebauungsplanes.
Ziel des Bebauungsplanes gem. § 1 Abs. 5 BauGB, mit der Festsetzung eines sonstigen
Sondergebietes – großflächiger Handelsbetrieb gem. § 11 BauNVO, ist die Gewährleistung
einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung, wobei insbesondere Wert auf soziale,
wirtschaftliche und umweltschützende Aspekte gelegt wird.
1.2 PLANVERFAHREN
Der Bebauungsplan wird als qualifizierter Bebauungsplan aufgestellt.
Der Flächennutzungsplan der Einheitsgemeinde Stadt Kalbe (Milde) ist im Parallelverfahren
anzupassen.
1.3 AUFSTELLUNGSBESCHLUSS
Der Stadtrat der Stadt Kalbe (Milde) hat am 18.03.2021 die Aufstellung des Bebauungsplanes
als sonstiges Sondergebiet zur Errichtung eines EDEKA SB-Marktes am Buchenweg in der
Stadt Kalbe (Milde), Flurstücke 202 und 203 der Flur 4, Gemarkung Kalbe (Milde),
beschlossen.
1.4 FRÜHZEITIGE BETEILIGUNGEN
Der Vorentwurf des Bebauungsplanes mit den Zielen und Zwecken sowie möglichen
Auswirkungen der Planung liegt
vom 25. März 2021 bis 28. April 2021
im Bauamt der Stadt Kalbe (Milde), Schulstraße 11 in 39624 Kalbe (Milde) während folgender
Zeiten:
Montag 08:00 - 12:00 Uhr und 13:00 - 15:00 Uhr,
Dienstag 08:00 - 12:00 Uhr und 13:00 - 17:30 Uhr,
Mittwoch 08:00 - 12:00 Uhr und 13:00 - 15:00 Uhr,
Donnerstag 08:00 - 12:00 Uhr und 13:00 – 15:30 Uhr,
Freitag 08:00 - 11:30 Uhr
zur Einsicht für jede Person gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) öffentlich aus.
Während dieser Auslegungsfrist können von jeder Person Anregungen, ausschließlich zum
Planentwurf, schriftlich oder während der Dienststunden im Bauamt zur Niederschrift
vorgebracht werden.
1
Anhörung gem. § 28 des Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVfG) vom 23.01.2020...zum Bauvorhaben: Errichtung
EDEKA-SB Markt Verkaufsfläche 1.200 m2; Altmarkkreis Salzwedel
2
Bauvoranfrage für den Ersatzneubau eines EDEKA- Lebensmittelmarktes in der Einheitsgemeinde Stadt Kalbe (Milde);
Altmarkkreis Salzwedel hier: landesplanerische Hinweise, Ministerium für Landesentwicklung und Verkehr des Landes
Sachs-Anhalt; Halle; 03.06.2020
4
BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. 1/21 „EDEKA SB-MARKT BUCHENWEG“ STADT KALBE (MILDE)
Der Vorentwurf einschließlich der Vorentwurfsunterlagen zum Umweltbericht,
Artenschutzrechtlichem Fachbeitrag und Umweltverträglichkeitsvorprüfung ist auch auf der
Internetseite der Einheitsgemeinde Stadt Kalbe (Milde)
(https://stadt-kalbe-milde.de/einheitsgemeinde/buergerservice/bekanntmachungen/)
hinterlegt.
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die
Planung berührt werden kann, wurden mit Schreiben vom 22.03.2021 unterrichtet und zur
Äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der
Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgefordert.
Bestandteile der Planunterlagen des Vorentwurfes sind:
• Bebauungsplan (Planzeichnung)
• Festsetzungen
• Begründung zum Bebauungsplan mit
• Umweltbericht
• Artenschutzrechtlichem Fachbeitrag sowie
• Umweltverträglichkeitsvoruntersuchung
5
BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. 1/21 „EDEKA SB-MARKT BUCHENWEG“ STADT KALBE (MILDE)
1.5 PLANGRUNDLAGEN
Lage- und Vermessungsplan von:
Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur
Dipl.-Ing. Heike Jahn
An der Nachtweide 8
39638 Gardelegen.
Digitale topografische Karte - DTK M 1:10.000; 3334-NW; Stand 2015
Kartendetails mit Zustimmung des Lvermgeo LSA geändert.
Landesamt für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt (Lvermgeo LSA)
Vervielfältigungsgenehmigung: c Geo-Basis-DE / LVermGeo LSA A18-4965-2013-5
Plandarstellung „Neubau EDEKA SB Kalbe (Milde)“ Buchenweg 2; Stand 20.08.2019
EDEKA Miha Immobilien-Service GmbH
Wittelsbacherallee 61
32427 Minden
„Auswirkungsanalyse zum geplanten Ersatzneubau eines EDEKA Lebensmittelmarktes in
Kalbe (Milde) Buchenweg“; Stand 25.11.2019
GMA Gesellschaft für Markt- Absatzforschung mbH
Königsbrücker Straße 31-33
01099 Dresden
1.6 PLANERISCHE GRUNDLAGEN DER STÄDTEBAULICHEN UND SONSTIGEN ENTWICKLUNG
Die EDEKA-MIHA Immobilien-Service GmbH plant den Neubau eines EDEKA SB-Marktes auf
dem Grundstück Buchenweg 2 in der Stadt Kalbe (Milde).
Die Aufstellung des Bebauungsplanes zur Festsetzung eines sonstigen Sondergebietes gemäß
§ 11 Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist erforderlich, da die geplante Errichtung des
EDEKA-Marktes „nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig“ ist.
Darüber hinaus hat das Ministerium für Landesentwicklung und Verkehr (MLV) des Landes
Sachsen-Anhalt mit Schreiben vom 03.06.2020 festgestellt, dass es sich bei dem Vorhaben
zusätzlich um „eine raumbedeutsame Planung gemäß § 3 Nr. 6 Raumordnungsgesetz (ROG)
im Sinne von raumbeanspruchend und raumbeeinflussend handelt“, was in der
Bauleitplanung zu berücksichtigen ist.
Gemäß § 2a BauGB Satz 2, Nr. 2 ist dem Entwurf des Bebauungsplanes eine Begründung
mit den Zielen, Zwecken und wesentlichen Auswirkungen des Bauleitplans beizufügen.
Dabei sind der Umweltbericht, der Artenschutzrechtliche Fachbeitrag sowie die
Umweltverträglichkeitsvorprüfung zum Vorhaben als Anlage der Begründung eigenständige
Planteile, deren Ergebnisse in die Begründung maßgeblich
einfließen.
Gemäß § 8 Absatz2 BauGB sind „Bebauungspläne ... aus dem Flächennutzungsplan zu
entwickeln.“
Dazu ist der FNP der Einheitsgemeinde Stadt Kalbe (Milde) im Parallelverfahren anzupassen.
6BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. 1/21 „EDEKA SB-MARKT BUCHENWEG“ STADT KALBE (MILDE)
1.7 ÜBERGEORDNETE PLANUNGSGRUNDLAGEN
Grundsätze der Raumordnung gem. § 3 Nr. 3 ROG i. V. m. § 4 LEntwG LSA sind Vorgaben
für nachfolgende Abwägungs- oder Ermessensentscheidungen.
Ziele der Raumordnung gem. § 3 Nr. 2 des ROG sind als verbindliche Vorgaben nach
Maßgabe der §§ 4 und 5 ROG bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen zu
beachten.
1.7.1 LANDESENTWICKLUNGSPLAN SACHSEN-ANHALT 2010 (LEP-LSA)
Das Gebiet östlich Kalbe grenzt an einer überregionalen Entwicklungsachse. In Nord-
Südausdehnung beurteilt der Landesentwicklungsplan des Landes Sachsen-Anhalt (LEP-LSA
2010) diese Achse von europäischer Bedeutung3.
Gemäß der landesplanerischen Hinweise4 handelt es sich bei dem Vorhaben um eine
raumbedeutsame Planung gem. § 3 Nr. 6 Raumordnungsgesetz (ROG), die der
landesplanerischen Abstimmung bedarf.
A ZIELE UND GRUNDSÄTZE MIT BEZUG ZUM EINZELHANDEL
Die landesplanerische Steuerung des Einzelhandels erfolgt durch das „Zentrale-Orte-Prinzip“
und wird durch entsprechende Zielfestlegungen im LEP-LSA 2010 (Festlegungen unter Ziffer
2.3, Ziel Z 46 bis Ziel Z 52) gesichert. Demnach ist die Ausweisung von Sondergebieten für
Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige
Handelsbetriebe im Sinne von § 11 Absatz 3 BauNVO an Zentrale Orte der oberen und
mittleren Stufe zu binden.
Ziel LEP-LSA 2010
Z 46 „Die Ausweisung von Sondergebieten für Einkaufszentren, großflächige
Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe im Sinne des §
11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung ist an Zentrale Orte der oberen oder
mittleren Stufe zu binden. […]“
Z 47 „Verkaufsfläche und Warensortiment von Einkaufszentren, großflächigen
Einzelhandelsbetrieben und sonstigen großflächigen Handelsbetrieben müssen
der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des
jeweiligen Zentralen Ortes entsprechen.“
Z 48 „Die in diesen Sondergebieten entstehenden Projekte
1. dürfen mit ihrem Einzugsbereich den Verflechtungsbereich des Zentralen Ortes
nicht wesentlich überschreiten,
2. sind städtebaulich zu integrieren,
3. dürfen eine verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung nicht gefährden,
4. sind mit qualitativ bedarfsgerechten Linienverkehrsangeboten des ÖPNV sowie
mit Fuß- und Radwegenetzen zu erschließen,
5. dürfen durch auftretende Personenkraftwagen- und Lastkraftwagenverkehre zu
keinen unverträglichen Belastungen in angrenzenden Siedlungs-, Naherholungs-
und Naturschutzgebieten führen.“
Z 49 „Erweiterungen bestehender Sondergebiete für Einkaufszentren und großflächige
Einzelhandelsbetriebe sind auf städtebaulich integrierte Standorte in „Zentralen
Orten“ in Abhängigkeit des Verflechtungsbereiches des jeweiligen Zentralen Ortes
zu beschränken.“
Z 50 „Nutzungsänderungen in bestehenden Sondergebieten für Einkaufszentren und
großflächige Einzelhandelsbetriebe an nicht städtebaulich integrierten Standorten
dürfen nicht zulasten von innenstadtrelevanten Sortimenten an innerstädtischen
Standorten erfolgen.“
3
https://www.altmark.eu/fileadmin/altmark_eu/inhalte/RePlA/1._Entwurf_REP_2005_neu_2019/Beikarte_1.pdf, Stand:
17.04. 2020
4
Hinweise des Ministeriums für Landesentwicklung und Verkehr des Landes Sachsen-Anhalt vom 03.06. 2020 zur
„Bauvoranfrage für den Ersatzneubau eines EDEKA-Lebensmittelmarktes in der Einheitsgemeinde Stadt Kalbe
(Milde); Altmarkkreis Salzwedel“
7BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. 1/21 „EDEKA SB-MARKT BUCHENWEG“ STADT KALBE (MILDE)
Z 51 „Bei planerischen Standortentscheidungen zugunsten von nicht großflächigen
Einzelhandelsbetrieben ist auch die kumulative Wirkung mit bereits am Standort
vorhandenen Einrichtungen hinsichtlich der Beeinträchtigung der
Funktionsfähigkeit der „Zentralen Orte“ und ihrer Innenstadtentwicklung in die
Bewertung einzubeziehen.“
Z 52 „Die Ausweisung von Sondergebieten für großflächige Einzelhandelsbetriebe, die
ausschließlich der Grundversorgung der Einwohner dienen und keine schädlichen
Wirkungen, insbesondere auf die zentralen Versorgungsbereiche und die
wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung anderer Gemeinden oder deren
Ortskerne erwarten lassen, ist neben den Ober- und Mittelzentren auch in
Grundzentren unter Berücksichtigung ihres Einzugsbereiches zulässig.
Ausschließlich der Grundversorgung dienen großflächige Einzelhandelsbetriebe,
deren Sortiment Nahrungs- und Genussmittel einschließlich Getränke und
Drogerieartikel umfasst. Voraussetzung ist die Anpassung des grundzentralen
Systems durch die Regionalen Planungsgemeinschaften an die Kriterien im
Landesentwicklungsplan.“
TABELLE 1 LEP-LSA 2010, ZIELE GROßFLÄCHIGER EINZELHANDEL
Der Stadt Kalbe (Milde) wurde im LEP-LSA 2010 keine zentralörtliche Funktion der oberen
oder mittleren Stufe zugewiesen. Dies widerspricht dem festgesetztem Ziel Z 46 LEP-LSA
2010.
Abweichend von Ziel Z 46 wird im LEP-LSA 2010 unter Ziel Z 52 (siehe Tabelle 1) auch
Grundzentren die Möglichkeit eröffnet, Sondergebiete für großflächige Einzelhandelsbetriebe,
die ausschließlich der Grundversorgung der Einwohner dienen und keine schädlichen
Wirkungen, insbesondere auf die zentralen Versorgungsbereiche und die wohnortnahe
Versorgung der Bevölkerung anderer Gemeinden oder deren Ortskerne erwarten lassen,
auszuweisen.
Ausschließlich der Grundversorgung dienen großflächige Einzelhandelsbetriebe, deren
Sortiment Nahrungs- und Genussmittel einschließlich Getränke und Drogerieartikel
umfassen.
Im Regionalen Entwicklungsplan Altmark 2005 (REP Altmark) sind die Grundsätze der
Raumordnung nach dem Raumordnungsgesetz (ROG) und die Grundsätze und Ziele nach
dem Landesentwicklungsplan Sachsen-Anhalts (LEP-LSA) regionalisiert ausgearbeitet.
Mit der Ergänzung des REP-Altmark 2005 um den sachlichen Teilplan „Regionalstrategie
Daseinsvorsorge und Entwicklung der Siedlungsstruktur“ ist die Voraussetzung der
Anpassung des grundzentralen Systems für die Stadt Kalbe (Milde) an die Kriterien des LEP-
LSA 2010 erfolgt. Weitere Ausführungen vgl. Kapitel 1.7.2 Regionaler Entwicklungsplan
Altmark 2019.
B ZIELE UND GRUNDSÄTZE WIRTSCHAFTLICHER BELANGE (LEP-LSA)
Z = Ziel LEP-LSA 2010
G = Grundsatz
Z 53 „Die gewerbliche Wirtschaft ist in ihrer regionalen und sektoralen Struktur
so zu fördern, dass die Wirtschaftskraft des Landes unter besonderer
Berücksichtigung kleiner und mittlerer Betriebe durch die Erhöhung der
Produktivität, der Innovationsaktivität und durch die Erweiterung
zukunftsorientierter Bereiche der Wirtschaft entwickelt wird, die kleinteilige
Betriebsgrößenstruktur durch Schaffung infrastruktureller
Rahmenbedingungen zugleich überwunden wird und die Erwerbsgrundlagen
der Bevölkerung damit nachhaltig gesichert werden.“
Z 54 „Ziele der wirtschaftlichen Entwicklung des Landes sind die nachhaltige
Sicherung des Angebots an Arbeitsplätzen, die Verstetigung des
Wirtschaftswachstums und damit die Erhöhung des Wohlstandes. Zur
Erreichung dieser Ziele sind angemessene und bedarfsgerechte räumliche
und infrastrukturelle Voraussetzungen in allen Teilregionen zu schaffen und
8BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. 1/21 „EDEKA SB-MARKT BUCHENWEG“ STADT KALBE (MILDE)
vorzuhalten. Die Wirtschaft ist durch die Beseitigung bestehender
Beschäftigungs- und Strukturprobleme in Sachsen-Anhalt zu stärken.“
G 46 „Die Standortvoraussetzungen für die Wirtschaft des Landes sind im
Rahmen einer nachhaltigen, zukunftsorientierten Gesamtentwicklung zu
entwickeln und zu fördern durch:
• den Aufbau einer Infrastruktur, die den Bedürfnissen einer innovativen,
technologieorientierten und modernen Volkswirtschaft genügt,
• […]
• die zielgerichtete Entwicklung der Innovationspotenziale,
• die Stärkung kleiner und mittlerer Betriebe,
• die Unterstützung von Existenzgründungen,
• Betreuung und Sicherung bestehender Unternehmen
/Wirtschaftsstandorte.
Der Aufbau einer räumlich ausgewogenen, modernen und
technologieorientierten Wirtschaftsstruktur ist anzustreben, die Sachsen-
Anhalt im nationalen und internationalen Wettbewerb stärkt und dazu
beiträgt, den wirtschaftlichen Rückstand gegenüber anderen Regionen
abzubauen.“
G 47 „Die Entstehung und weitere Ausprägung von wirtschaftsstrukturellen
Verflechtungen in Form von Clustern und Unternehmensnetzwerken sowie
von Investitions- und Innovationskernen sind in allen Teilräumen zu sichern.
Hierzu gehören insbesondere die Wirtschaftsbereiche:
• Ernährungswirtschaft
• […]“
TABELLE 2 LEP-LSA 2010, ZIELE UND GRUNDSÄTZE WIRTSCHAFTLICHER BELANGE
C SONSTIGE GRUNDSÄTZE (LEP-LSA)
Der Schutz der Umwelt, der Erhalt der vielfältigen regionalen, kulturellen Traditionen
ist zu sichern. Stärkung der landschaftlichen und kulturellen Eigenheiten zur
touristischen Nutzung unter naturschutzfachlichen Aspekten.
Die regionalen Kulturlandschaften mit ihren typischen Landschafts- und Ortsbildern
sind in ihrer Eigenart, Vielfalt und Schönheit als Lebens- und Wirtschaftsraum zu
sichern und zu entwickeln. Die Siedlungsentwicklung der Gemeinden soll sich im
Einklang mit den Zielen der Pflege und Entwicklung der regionalen Kulturlandschaft
vollziehen.
Tourismus, Erholung und Freizeitaktivitäten sind umweltgerecht sowie unter Nutzung
der landschaftlichen und kulturellen Eigenheiten zu entwickeln. Die
Landschaftsnutzung ist der ökologischen Belastbarkeit anzupassen.
1.7.2 REGIONALER ENTWICKLUNGSPLAN ALTMARK 2019
Im Regionalen Entwicklungsplan Altmark (REP Altmark) sind die Grundsätze der
Raumordnung nach dem Raumordnungsgesetz (ROG) und die Grundsätze und Ziele nach
dem Landesentwicklungsplan Sachsen-Anhalts (LEP-LSA) regionalisiert ausgearbeitet.
LEITBILDER DER PLANUNGSREGION ALTMARK:
„Die Altmark soll als wirtschaftlich und ökologisch attraktiver Lebens-, Wirtschafts- und
Landschaftsraum nachhaltig gestaltet, und wo erforderlich, geordnet werden.
Die Grundlagen für die weitere, den Grundsätzen der Nachhaltigkeit folgenden Entwicklung
der Altmark, werden vor allem in der Stärkung der Wettbewerbs- und Innovationsfähigkeit
der regionalen Wirtschaft, im weiteren Ausbau einer modernen Infrastruktur, im Schutz und
der schonenden Nutzung der Landschafts- und Naturraumpotenziale sowie in der Bewahrung
einer historisch gewachsenen Kulturlandschaft und der damit einhergehenden
unverwechselbaren regionalen Identität gesehen.“
9BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. 1/21 „EDEKA SB-MARKT BUCHENWEG“ STADT KALBE (MILDE)
Die Stadt Kalbe (Milde) gehört zum ländlichem Raum, der durch eine aufgelockerte
Siedlungsstruktur und eine überwiegend von mittelständischen und kleineren
Betriebseinheiten geprägten Wirtschaftsstruktur gekennzeichnet ist. Der ländliche Raum
leistet für die Produktion von Nahrungsmitteln und nachwachsenden Rohstoffen einen
wesentlichen Beitrag zur Gesamtentwicklung des Landes Sachsen-Anhalt.
Sein Potential für die Regeneration von Boden, Wasser, Luft / Klima sowie biologischer Vielfalt
ist von herausragender Bedeutung.
Nach dem REP Altmark wird diese Planungsregion dem strukturschwachen ländlichen Raum
ohne Verdichtungsansätze mit einer geringen Bevölkerungsdichte (Altmarkkreis Salzwedel
36 EW/km², Stand 31.12. 20195) und einem anhaltenden Bevölkerungsrückgang
zugeordnet.
Die Stadt Kalbe (Milde) wird im Sachlichen Teilplan „Regionalstrategie Daseinsvorsorge und
Entwicklung der Siedlungsstruktur“ (REP 2019) als Grundzentrum dargestellt.
Weiterhin ist das gesamte Stadtgebiet als Vorbehaltsgebiet für Tourismus und Erholung
dargestellt.
Z = Ziel REP Altmark Entwurf 2019
G = Grundsatz
Z6 „Die für die Versorgung der Bevölkerung notwendigen
Infrastruktureinrichtungen und Verkehrsangebote sind unter Beachtung
des Demografischen Wandels, insbesondere hinsichtlich der sich
abzeichnenden Entwicklungen mindestens in den zentralen Orten
vorzuhalten und, soweit erforderlich, auszubauen.“
Z 6 Im ländlichen Raum sind die Voraussetzungen für eine funktions- und
bedarfsgerechte Ausstattung der Städte und Gemeinden und für eine
Erhöhung ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit zu verbessern oder zu
schaffen. Dabei sind insbesondere solche Maßnahmen vorrangig zu
unterstützen, die
1. zu einer Sicherung der Arbeitsplätze und der Verbesserung der
Produktions- und Arbeitsbedingungen in der Land- und Forstwirtschaft
führen,
2. den Schutz und die Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen unter
besonderer Berücksichtigung der Erfordernisse des Boden-, Wasser-,
Immissions-, Natur- und Landschaftsschutzes gewährleisten,
3. das Angebot an außerlandwirtschaftlichen Arbeitsplätzen und
Ausbildungsplätzen schaffen und sichern,
4. die Versorgungsfunktion der zentralen Orte verbessern,
5. zu einer Verbesserung der Verkehrserschließung und -bedienung in
Ausrichtung auf die zentralen Orte führen,
6. den Tourismus und die Naherholung in ihrer Bedeutung als ergänzende
Erwerbsgrundlage stärken.
G7 Gebiete mit relativ günstigen Potentialen für die Landwirtschaft in
Verbindung mit dem Tourismus Zielstellung ist, diese Standorte zu
sichern und dafür Sorge zu tragen, dass sich die beiden Nutzungsformen
ergänzen
G 99 regional bedeutsames Vorbehaltsgebiet für Tourismus und Erholung
Z 102 regional bedeutsame Standorte für Kultur- und Denkmalpflege
TABELLE 3 REP ALTMARK, ENTWURF 2019 - ZIELE UND GRUNDSÄTZE VON BELANG
1.7.3 FLÄCHENNUTZUNGSPLAN DER EINHEITSGEMEINDE STADT KALBE (MILDE)
Der FNP stellt für das Plangebiet gewerbliche Nutzung dar.
Im Parallelverfahren ist die Darstellung im FNP als sonstiges Sondergebiet mit der
Zweckbestimmung großflächiger Einzelhandelsbetrieb anzupassen.
5
https://de.wikipedia.org/wiki/Altmarkkreis_Salzwedel, vom 03.11.2020
10BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. 1/21 „EDEKA SB-MARKT BUCHENWEG“ STADT KALBE (MILDE)
1.8 STÄDTEBAULICHE SITUATION
Das Plangebiet ist durch die Vornutzung wesentlich geprägt.
Am Standort befand sich ein NP-Markt, der im April 2019 abbrannte.
Die Verkaufseinrichtung bestand aus dem „... NP-Markt mit zusätzlichen Läden einschließlich
Nebengebäude / Leergutlager mit einer Verkaufsfläche für den NP-Markt von 399,66 m2
(Gesamtverkaufsfläche von 622,66 m2 ...“6 .
Für dieses Vorhaben wurde 2003 eine Baugenehmigung erteilt.
Das Gebäude wurde mit einer Verkaufsfläche von 680 m2 errichtet.
Im Jahr 2016 wurde eine Baugenehmigung zur „Änderung NP-Markt durch Erweiterung der
Verkaufsfläche“ erteilt, woraufhin das Gebäude auf eine „tatsächliche Verkaufsfläche von
846 m2 (reine Verkaufsfläche Markt einschl. Bäcker / Fleischer und Erweiterungsfläche
ehemals Shop 1)“7 umgenutzt wurde.
Das Gebäude wurde mit einer Gesamtfläche von rund 1.400 m2 errichtet.
Dazu wurden rund 3.080 m2 Verkehrsfläche, einschließlich der Parkplatzflächen, angelegt.
Vor der Errichtung des NP-Marktes war die Fläche mit zwei Baracken bestanden und wurde
als Kasernenstandort genutzt.
Diese Vornutzung lag seit 1990? bis zur Bebauung im Jahr 2003 brach.
Aktuell ist das Plangebiet ungenutzt.
Das abgebrannte Gebäude wurde vollständig abgerissen und entsorgt.
Diese ehemals baulich genutzte Fläche ist im Wesentlichen durch eine Schotterfläche
erkennbar.
Die Verkehrsflächen einschließlich der Parkplatzflächen sind erhalten.
Die Fläche ist seit der Nutzungsaufgabe durch einen Bauzaun gesichert, sich selbst
überlassen.
1.9 LAGE, GELTUNGSBEREICH UND TOPOGRAFIE
Der Planstandort liegt im westlichen Innenbereich der Stadt Kalbe (Milde).
UMLIEGENDE NUTZUNGEN
Norden gewerbliche Nutzung
Osten Wohnsiedlung mit Einfamilienhäusern am „Kirschweg“
Süden „Wernstedter Straße“ L 21, gegenüber im Süden folgend:
Wohnblocksiedlung und Einkaufsmarkt
Westen „Buchenweg“, weiter: gewerbliche Nutzungen
In westlicher Richtung schließt sich der „Petersberg“ an, der in Teilflächen für den
Naturhaushalt wertvolle Biotop- und Habitatstrukturen aufweist.
Der Bebauungsplan umfasst die Flurstücke 202 und 203 der Flur 4, Gemarkung Kalbe (Milde)
mit einer Fläche von rund 7.801 m2 laut Lageplan (siehe Abbildung 1 folgende Seite).
6
Altmarkkreis Salzwedel, Bauordnungsamt; Anhörung ... vom 08.06.2020
7
Wie oben
11BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. 1/21 „EDEKA SB-MARKT BUCHENWEG“ STADT KALBE (MILDE)
ABBILDUNG 1 LAGE DES GELTUNGSBEREICHES IN DER STADT KALBE (MILDE) UND NAHBEREICH
Der Vorhabenstandort ist im Wesentlichen eben, bei geringen Differenzen bis ein Meter
Höhenunterschied.
Innerhalb des Plangebietes liegen die Parkplatzflächen am tiefsten.
Die durchschnittliche Höhenlage des Geländes im Plangebiet liegt bei ca. 40,0 m DHHN.8
1.10 NUTZUNGSKONZEPT
Geplant ist die Errichtung eines EDEKA SB-Marktes mit einer Verkaufsfläche von 1.200 m2
und einer Geschoßfläche von 1.690 m2 9.
Laut vorliegender Planunterlage ist die bauliche Anlage des Gebäudes mit rund 1.482 m 2
geplant. Dazu kommen Anlieferungsbereich und Außenlager.
SORTIMENT
Nahrungs- und Genussmittel einschließlich Getränke und Drogerieartikel
Nähere Beschreibung / Informationen werden eingefügt.
Bedienungslos / mit Bedienung – Informationen werden eingefügt
Für alle baulichen Nutzungen soll ein Mindestabstand von drei Metern zur Grundstücksgrenze
nach Norden und Westen eingehalten werden.
Im Osten und Süden sind die Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken minimal
4 m breit.
8
Lageplan zum Bauantrag Neubau EDEKA SB-Markt; Vermessungsbüro Heike Jahn,
9
Altmarkkreis Salzwedel, Bauordnungsamt; Anhörung ... vom 08.06.2020
12BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. 1/21 „EDEKA SB-MARKT BUCHENWEG“ STADT KALBE (MILDE)
ABBILDUNG 2 PLANUNG – NEUBAU EDEKA SB-MARKT – BUCHENWEG 2, STADT KALBE (MILDE)10
10
Planung: EDEKA-MIHA-Immobilien-Service GmbH Minden; Stand: 20.08.2019
13BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. 1/21 „EDEKA SB-MARKT BUCHENWEG“ STADT KALBE (MILDE)
2 LANDESPLANERISCH RAUMBEDEUTSAME PLANUNG
Im Antwortschreiben des Ministeriums für Landesentwicklung und Verkehr an den
Altmarkkreis11 wird Folgendes festgestellt:
Bei der Aufstellung dieses Bebauungsplanes zur Festsetzung eines Sondergebietes für den
großflächigen Einzelhandel handelt es sich um eine raumbedeutsame Planung gemäß
§ 3 Nr. 6 Raumordnungsgesetz (ROG) im Sinne von raumbeanspruchend und
raumbeeinflussend, die einer landesplanerischen Abstimmung gemäß § 13 Absatz 2
Landesentwicklungsgesetz Sachsen-Anhalt (LEntwG LSA) bedarf.
Die landesplanerische Stellungnahme wird im Aufstellungsverfahren zu diesem
Bebauungsplan abgegeben.
LANDESPLANERISCHE HINWEISE AUS DEM GENANNTEN S CHREIBEN:
„Der Stadt Kalbe (Milde) wurde im LEP-LSA 2010 keine zentralörtliche Funktion der oberen
oder mittleren Stufe zugewiesen, so dass die Aufstellung eines Bebauungsplanes für den
großflächigen Einzelhandel dem festgesetzten Ziel Z 46 des LEP-LSA 2010 widerspricht.
Abweichend von Ziel Z 46 wird im LEP-LSA 2010 unter Ziel Z 52 auch Grundzentren die
Möglichkeit eröffnet, Sondergebiete für großflächige Einzelhandelsbetriebe, die ausschließlich
der Grundversorgung der Einwohner dienen und keine schädlichen Wirkungen, insbesondere
auf die zentralen Versorgungsbereiche und die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung
anderer Gemeinden oder deren Ortskerne erwarten lassen, auszuweisen. Ausschließlich der
Grundversorgung dienen großflächige Einzelhandelsbetriebe, deren Sortiment Nahrungs-
und Genussmittel einschließlich Getränke und Drogerieartikel umfasst. Voraussetzung ist
jedoch die Anpassung des grundzentralen Systems durch die Regionalen
Planungsgemeinschaften an die Kriterien im LEP-LSA 2010.
Dies ist mit der Ergänzung des REP Altmark 2005 um den sachlichen Teilplan
"Regionalstrategie Daseinsvorsorge und Entwicklung der Siedlungsstruktur" in der
Planungsregion Altmark erfolgt.
In dem v. g. sachlichen Teilplan wurde die Stadt Kalbe (Milde) als Grundzentrum festgelegt
und der Zentrale Ort in der Beikarte 12 zu dieser Festlegung räumlich abgegrenzt. Es ist
festzustellen, dass sich der Standort des geplanten EDEKA-Lebensmittelmarktes innerhalb
der räumlichen Abgrenzung des Zentralen Ortes befindet.
Mit dem Ziel Z 52 des LEP-LSA 2010 wird den der Grundversorgung dienenden Betrieben
eine Alleinstellung in den Grundzentren eingeräumt, die jedoch gebunden ist an die
festgelegte Sortimentsbeschränkung und die bisher noch nicht erreichte qualitativ
hochwertige Vollversorgung im Bereich des täglichen Bedarfs. In Grundzentren können also
abweichend von Ziel Z 46 Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel zugelassen werden,
wenn hierfür noch ein Versorgungsbedarf nachgewiesen und die Sortimentsbeschränkung
eingehalten wird.
In den Planunterlagen zur Aufstellung eines Bebauungsplanes zur Errichtung eines
großflächigen Lebensmittelmarktes ist darzulegen, ob ein solcher Versorgungsbedarf in den
Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel einschließlich Getränke und Drogerieartikel
besteht und damit die Ausnahmegenehmigung des Ziels Z 52 des LEP-LSA 2010 zum Tragen
kommen kann. Darüber hinaus ist darzulegen, dass das geplante Sondergebiet für
großflächige Einzelhandelsbetriebe ausschließlich der Grundversorgung der Einwohner dient
und keine schädlichen Wirkungen, insbesondere auf die zentralen Versorgungsbereiche und
die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung anderer Gemeinden oder deren Ortskerne zu
erwarten sind.
11
Ministeriums für Landesentwicklung und Verkehr des Landes Sachsen-Anhalt; „Bauvoranfrage für den Ersatzneubau
eines EDEKA-Lebensmittelmarktes in der Einheitsgemeinde Stadt Kalbe (Milde); Altmarkkreis Salzwedel“;
Landesplanerische Hinweise; 03.06. 2020
14BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. 1/21 „EDEKA SB-MARKT BUCHENWEG“ STADT KALBE (MILDE)
Darüber hinaus hat sich die EHG Stadt Kalbe (Milde) auch mit den weiteren grundsätzlichen
Anforderungen an den großflächigen Einzelhandel gemäß den Zielen 47 bis 48 des LEP-LSA
2010 auseinanderzusetzen. Verkaufsfläche und Warensortiment müssen der zentralörtlichen
Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen Zentralen Ortes
entsprechen (LEP-LSA 2010, Ziffer 2.3. Ziel Z 47). Weiterhin dürfen die in diesen
Sondergebieten entstehenden Projekte mit ihrem Einzugsbereich den Verflechtungsbereich
des Zentralen Ortes nicht wesentlich überschreiten, sie sind städtebaulich zu integrieren,
dürfen eine verbrauchernahe bedarfsgerechte Versorgung der Bevölkerung nicht gefährden,
sind mit qualitativ bedarfsgerechten Linienverkehrsangeboten des ÖPNV sowie mit Fuß- und
Radwegenetzen zu erschließen und dürfen keine unverträglichen verkehrlichen Belastungen
verursachen (LEP-LSA 2010, Ziffer 2.3, Ziel Z 48).“
Aus den voranstehenden Hinweisen ergeben sich die nachfolgend abgearbeiteten Belange.
Die Darstellungen beziehen sich in erheblichem Umfang auf die Auswirkungsanalyse
Ersatzneubau EDEKA...12, die im Folgenden mit „Auswirkungsanalyse“ als Referenz
bezeichnet wird.
2.1 NACHWEIS DES VERSORGUNGSBEDARFES
Die „Auswirkungsanalyse“ konstatiert für den Planstandort eine Nahversorgungsfunktion im
Sinne einer fußläufigen Erreichbarkeit (Näheres siehe „Auswirkungsanalyse“ S.17).
Über die fußläufige Erreichbarkeit hinaus kann der EDEKA SB-Markt zusätzlich zu den
bestehenden Verkaufseinrichtung für die umgebenden Orte eine Funktion zur Deckung des
Versorgungsbedarfes entfalten.
2.2 SORTIMENTSBESCHRÄNKUNG
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes beinhalten die Beschränkung des Sortimentes auf
„Nahrungs- und Genussmittel einschließlich Getränke und Drogerieartikel“.
2.3 SICHERUNG DER NICHT WESENTLICHEN ÜBERSCHREITUNG DES VERFLECHTUNGSBEREICHES DURCH
DAS VORHABEN
„Außerhalb des Einzugsgebietes sind im Untersuchungsraum mehrere Lebensmittelmärkte in
Bismark (Altmark), Gardelegen, Klötze und Apenburg‐Winterfeld verortet. Diese begrenzen
das betriebliche Einzugsgebiet des Planstandortes bzw. sind als projektrelevante
Hauptwettbewerber außerhalb des Untersuchungsraumes zu charakterisieren und von
Wettbewerbswirkungen untergeordnet.“ (Näheres siehe „Auswirkungsanalyse“ S.24 bis 29).
2.4 STÄDTEBAULICHE INTEGRATION DES VORHABENS
In der „Auswirkungsanalyse“ wird zusammenfassend festgestellt, dass „es sich aus
städtebaulicher Sicht ...(bei dem Planstandort) ... um einen integrierten Standort“ handelt.
Der Verkaufsstandort wird perspektivisch wieder eine wichtige fußläufige
Nahversorgungsfunktion übernehmen, „ist verkehrlich günstig zu erreichen und verfügt über
einen ÖPNV-Anschluss sowie eine Fußwegeanbindung an die umliegenden Wohnbereiche“.
12
Auswirkungsanalyse zum geplanten Ersatzneubau eines EDEKA Lebensmittelmarktes in Kalbe (Milde), Buchenweg;
GMA- Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH; Dresden; Stand: 25.11.2019
15BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. 1/21 „EDEKA SB-MARKT BUCHENWEG“ STADT KALBE (MILDE)
2.5 AUSSCHLUSS EINER GEFÄHRDUNG DER VERBRAUCHERNAHEN BEDARFSGERECHTEN VERSORGUNG
DER BEVÖLKERUNG
Da die Errichtung des EDEKA SB-Marktes unmittelbar der verbrauchernahen
bedarfsgerechten Versorgung dienen soll und keine andere Nutzung als der Verkauf des
festgesetzten Warensortimentes zulässig ist, kann eine diesbezügliche Gefährdung
ausgeschlossen werden.
2.6 VERKEHRSERSCHLIEßUNG
2.6.1 INDIVIDUALVERKEHR UND BELIEFERUNG
Der Individualverkehr sowie die Anlieferung erfolgen über die Wernstedter Straße und die
Einmündung in den Buchenweg. Die Belieferung erfolgt über eine neu anzulegende Zufahrt
am Buchenweg.
2.6.2 BEDARFSGERECHTE LINIENVERKEHRSANGEBOTE DES ÖPNV
ÖPNV
Die Stadt Kalbe (Milde) ist im Einzugsbereich der Einheitsgemeinde Stadt Kalbe (Milde) über
die zentralen Buslinien 100 und 500 sowie über das Rufbussystem (Rufbusflächen
„J“ und „L“) der PVGS Personenverkehrsgesellschaft Altmarkkreis Salzwedel mbH im
öffentlichen Personennahverkehr erschlossen.
ABBILDUNG 3 ÜBERBLICK ZUM ÖPNV FÜR EINZUGSBEREICHE DER EINHEITSGEMEINDE STADT KALBE (MILDE) 13
Die nächstgelegene Bushaltestelle befindet sich ca. 200 m östlich an der Wernstedter Straße.
2.6.3 FUß- UND RADWEGENETZ
FUßWEGENETZ
Auf der Südseite der Wernstedter Straße verläuft ein Fußweg, durch den das Plangebiet von
der Innenstadt / Stadtzentrum gut erreichbar ist. Über den Buchenweg ist der nördliche
Ortsbereich der Stadt Kalbe (Milde) fußläufig erreichbar.
Insgesamt ist unter Berufung auf die „Auswirkungsanalyse“ für den Planstandort eine
Nahversorgungsfunktion festzustellen (siehe auch „Auswirkungsanalyse S. 15).
13
https://www.pvgs-salzwedel.de/netzkarte/region?id=J
16BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. 1/21 „EDEKA SB-MARKT BUCHENWEG“ STADT KALBE (MILDE)
RADWEGENETZ
Der Planstandort ist über drei Hauptwege des Radwandernetzes erschlossen, die zum Teil die
umliegenden Ortslagen der Einheitsgemeinde Stadt Kalbe (Milde) mit erschließen.
Weitere Radwegemöglichkeiten zwischen den Wohnorten sind zum Teil über ausgebaute
Wege der Land- und Forstwirtschaft gewährleistet.
2.7 VERTRÄGLICHKEIT DER VERKEHRLICHEN BELASTUNGEN
Der Individualverkehr sowie die Anlieferung erfolgen über die Wernstedter Straße und die
Einmündung in den Buchenweg. Unter Berücksichtigung der Vornutzung und einer nicht
wesentlich stärkeren Frequentierung durch den Individualverkehr, sowie die Erreichbarkeit
aus drei Richtungen, ist eine Verträglichkeit der Verkehrsbelastung herzuleiten.
17BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. 1/21 „EDEKA SB-MARKT BUCHENWEG“ STADT KALBE (MILDE)
3 PLANINHALT
3.1 BAUVORHABEN
Das geplante Vorhaben beinhaltet die Errichtung eines EDEKA SB-Marktes, wie zuvor
beschrieben.
Der qualifizierte Bebauungsplan der Gemeinde schafft inhaltlich nicht die enge Bindung eines
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes.
Daher sind im Bebauungsplan Festsetzungen zu treffen, die sichern, dass die in einem
Baugebiet eigentlich zulässigen baulichen und sonstigen Anlagen im Einzelfall unzulässig
sind, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des
Baugebiets widersprechen.
Es ist auszuschließen, dass im Plangebiet ein dem Sinne nach zulässiger großflächiger
Einzelhandelsbetrieb Dimensionen annehmen kann, der störend auf die umgebenden
Nachbargrundstücke sowie auf andere Einzelvorhaben wirken kann.14
Ausgehend von der Lage im Raum ist jedoch grundsätzlich nicht davon auszugehen, dass
sich der Standort zu einem „Einkaufszentrum“ entwickelt.
3.2 ART DER BAULICHEN NUTZUNG
SONSTIGES SONDERGEBIET
gemäß § 11 Baunutzungsverordnung (BauNVO)
ZWECKBESTIMMUNG UND ART DER NUTZUNG
gemäß § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO
Großflächiger Einzelhandelsbetrieb
• ...„großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die
Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die
städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können“...
Unter Berücksichtigung der zuvor behandelten raumordnerischen Belange ist das Vorhaben
aus Sicht der Stadt Kalbe (Milde) zulässig und wird ausdrücklich gewünscht.
3.3 MAß DER BAULICHEN NUTZUNG
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 16, 17 und 19 BauNVO)
Die Obergrenze für die Bestimmung der Grundflächenzahl für sonstige Sondergebiete ist
gem. § 17 BauNVO GRZ 0,8.
Für das Plangebiet wird die maximal zulässige GRZ von 0,75 festgesetzt.
Durch die geplante bauliche Nutzung des EDEKA SB-Marktes wird eine reale GRZ von 0,74
erreicht.
Da keine anderweitige bauliche Nutzung vorgesehen ist, bzw. ein zusätzlicher Bedarf an
weiteren Bauflächen nicht erkennbar ist, wird auch in Bezug auf die naturschutzrechtliche
Eingriffsregelung, auf den ansonsten zusätzlich auszugleichenden baulich nutzbaren
Flächenanteil verzichtet und nicht die zulässige Obergrenze mit 0,8 zugelassen.
Die Geschoßflächenzahl GFZ wird 0,22 festgesetzt.
In diesem Rahmen ist die geplante bauliche Nutzung mit maximal 1.690 m 2 möglich.
Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen
gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände sind ganz
mitzurechnen.
14
unter Verwendung von: https://www.minilex.de/a/bedeutung-des-rücksichtnahmegebots-im-baurecht
18BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. 1/21 „EDEKA SB-MARKT BUCHENWEG“ STADT KALBE (MILDE)
3.4 BAUWEISE, BAULINIEN, BAUGRENZEN
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, § 22 BauNVO)
Als Bauweise wird wegen der geplanten Bauwerkslänge von mehr als 50 m die geschlossene
Bauweise bestimmt.
Das Bauvorhaben sieht die Errichtung eines Gebäudes mit einer Länge von fast 60 m vor.
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch die Bauordnung des Landes Sachsen-
Anhalt (BauO LSA), insbesondere gem. § 6 Abstandsflächen im Baugenehmigungsverfahren
geregelt.
Grundsätzlich wird der Mindestabstand von 3 m für bauliche Nutzungen zur
Grundstücksgrenze als Baugrenze festgesetzt.
Für die baulichen Nutzungen des EDEKA SB-Marktes ist ein Mindestabstand von drei Metern
zur Grundstücksgrenze nach Norden und Westen eingeplant.
Im Osten und Süden sind die Abstandsflächen minimal zu den Nachbargrundstücken
4 m breit vorgesehen.
Unter Berücksichtigung möglicher technischer und sonstiger baulicher Anlagen wird dennoch
3 m als Mindestabstand zur Grenze des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes auch in
diesen Bereichen festgesetzt.
3.5 GESTALTUNG DER BAULICHEN ANLAGEN
Beispieldarstellung – Information wird eingefügt.
19BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. 1/21 „EDEKA SB-MARKT BUCHENWEG“ STADT KALBE (MILDE)
3.6 HÖHE BAULICHER ANLAGEN
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 18 BauNVO)
Für bauliche Anlagen wird eine maximal zulässige Höhe von 10 m festgesetzt.
Für die Höhenbegrenzung wird die mittlere Höhe des Geländes laut Lageplan mit 40,00 m
DHHN als Bezug bestimmt.
3.7 VERKEHRSERSCHLIEßUNG UND STELLPLÄTZE
Das Plangebiet ist durch die „Wernstedter Straße“ (L 21) sowie den „Buchenweg“ für den
Verkehr erschlossen.
Im Bereich der Wernstedter Straße wird an der östlichen Grenze des Geltungsbereiches eine
zusätzliche Zufahrt für den PKW-Verkehr angelegt. Diese zusätzliche Zufahrt soll eine
Reduzierung des Verkehrs im Bereich des Buchenweges / L 21 für die zukünftige Nutzung
gewährleisten.
Der Seitenbereich der L 21 ist so umzugestalten, dass „eine Sichtbehinderung von der
Zufahrt auf die L 21 durch parkende Fahrzeuge verhindert wird“15.
Der Lieferverkehr erfolgt über den Buchenweg, der gleichfalls für den Kundenverkehr zur
Verfügung steht.
Von der Wernstedter Straße wird zusätzlich ein Gehweg zum EDEKA SB-Markt angelegt, um
aus den südlich gelegenen Wohngebieten eine kurze und sichere Zuwegung zu
gewährleisten.
Die Verkehrsflächen im Plangebiet sind als Asphaltflächen geplant.
Stellplätze werden als Pflasterflächen (Rechteckpflaster mit Mikrofuge) angelegt.
Der Parkplatz ist mit 99 Stellplätzen, drei Stellplätzen für Behinderte sowie einem Stellplatz
für Fahrräder vorgesehen.
15
Landesstraßenbaubehörde Sachsen-Anhalt, Regionalbereich Nord; Stellungnahme vom 07.04.2020
20BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. 1/21 „EDEKA SB-MARKT BUCHENWEG“ STADT KALBE (MILDE)
3.8 VER- UND ENTSORGUNG
TRINKWASSERVERSORGUNG
Die zentrale Trinkwasserversorgung ist gesichert.
ABWASSERENTSORGUNG
Die zentrale Leitung der Abwasserentsorgung ist im Bereich des „Mühlenbecker Dammes“
gesichert.
LÖSCHWASSERVERSORGUNG
Eine ausreichende Löschwasserversorgung kann gesichert werden.
Es ist gemäß den Anforderungen des DVGW-Arbeitsblattes W 405 eine angemessene
Löschwasserversorgung zu gewährleisten.
Aufgrund der Nutzungsänderung ist zukünftig eine rechnerische Wasserentnahme
von 48m³/h über 2 Stunden für die Löschwasserversorgung sicherzustellen.
Rechtsgrundlagen: DVGW-Arbeitsblätter W 331 und W 405
Der nächstliegende Hydrant mit einer gesicherten „Anspeisung“ befindet sich an der
Wernstedter Straße (Einfahrt Buchenweg).
Weitere nutzbare Hydranten befinden sich im Nahbereich des Plangebietes.
Anlage 1 beinhaltet die dazugehörige Übersicht.16
ELEKTROENERGIEVERSORGUNG
Die Elektroenergieversorgung für die bauliche Nutzung ist gewährleistet.
Ein Anteil der für die Nutzung erforderlichen Elektroenergie wird über die, auf dem Dach des
EDEKA SB- Marktes zu errichtenden Photovoltaikanlagen eingespeist.
TELEKOMMUNIKATION – NACHRICHTLICHE ÜBERNAHME
Für die Eigentümer und Betreiber öffentlicher Versorgungs- und Telekommunikationsnetze
und die Kommunen gelten neue Pflichten aber auch neue Rechte.
Dementsprechend ist bei jeder geplanten Baustelle im Bereich Straßen-, Schienennetz- und
Gebäudeausbau sowie privaten und gewerblichen Neubaugebieten der weitere Bedarf für den
Breitbandausbau durch Mitverlegung von Glasfaserkabeln zu prüfen.
Es ist zu beachten, dass für öffentlich finanzierte Bauarbeiten nunmehr eine
Koordinierungsverpflichtung bzw. eine Verpflichtung zur Mitverlegung von Leerrohren für
Glasfaserkabel besteht.
In diesem Zusammenhang tritt die Bundesnetzagentur als zentrale Informationsstelle für
den notwendigen Austausch (Infrastruktur-/Baustellenatlas für den Breitbandausbau)
gem. § 77 h Telekommunikationsgesetz auf.“
KATASTROPHENSCHUTZ /KAMPFMITTELFREIHEIT
Eine konkrete Kampfmittelbelastung ist für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes nicht
bekannt.
ALTLASTEN
Die Fläche des Plangebietes ist im Altlastenkataster nicht als altlastverdächtige Fläche oder
Altlast erfasst.17
16
Stadt Kalbe (Milde); Karte: Darstellung aller infrage kommenden Löschwasserentnahmestellen mit Leistung in Bezug
auf das Plangebiet; Stand: 02.03.2021
17
Untere Bodenschutzbehörde Altmarkkreis Salzwedel – Auskunft aus dem Altlastenkataster vom 30.12.2020
21BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. 1/21 „EDEKA SB-MARKT BUCHENWEG“ STADT KALBE (MILDE)
BRANDSCHUTZ
... Sicherung der Durchführung von Rettungseinsätzen
NIEDERSCHLAGSWASSERBEWIRTSCHAFTUNG
Der anfallende Niederschlag von den Dachflächen wird über offene Versickerungsflächen /
Versickerungsmulden versickert, bzw. verdunstet.
Das im Bereich angrenzender Grünflächen anfallende Niederschlagswasser der
Verkehrsflächen und Stellplätze wird über Versickerungsflächen / -mulden versickert, bzw.
verdunstet. Der zentrale Bereich der Verkehrsflächen und Stellplätze wird über Anlagen
gemäß Arbeitsblatt DWA-A 138 unterirdisch versickert. S
Ob zusätzlich eine gedrosselte Einleitung in die vorhandene Regenwasserkanalisation
notwendig, zulässig und möglich ist, wird im weiteren Verfahren geprüft.
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