BERICHT 2015 - SPEZIALTHEMA MIETMARKT - IMMOSERVER AG
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bERIcHT 2015
SPEZIALTHEMA MIETMARkT
Inhalt
Editorial
4 HERAUSFORDERNDE JAHRE
Haben Sie gewusst,
überblick
• dass derzeit im Wirtschaftsraum Zürich 14 130 6 IM ENDANFLUG AUF SOFT LANDING
Wohnungen pro Jahr gebaut werden, der Wirt- 8 daten und fakten
schaftsraum aber nur um 12 099 Haushalte pro
Jahr wächst? 10 entwicklung mit Hindernissen
12 Anlagedruck bleibt hoch
• dass die Leerstandsquote im Wirtschaftsraum
Zürich von 1.14 % auf 1.29 % gestiegen ist?
Regio-DAten
• dass 2014 die Kaufpreise für Wohneigentum im 14 Stadt Zürich
Wirtschaftsraum Zürich um 0.8 % gesunken sind? 18 Region Winterthur
22 Region nord
• dass die Wohneigentumsquote in der Stadt
Zürich 8.9 % und in Winterthur 36.8 % beträgt? 26 Region Ost
Herausgeberin 30 Region Süd
CSL Immobilien AG • dass beim gegenwärtigen Baulandverbrauch die 34 Region West
Projektleitung Wohn- und Mischzonen in 14 Jahren vollständig
Giuliana De Rinaldis, CSL Immobilien AG überbaut sind?
Amelie Stielau, CSL Immobilien AG spezialthema Mietmarkt
Text und Redaktion • dass im Wirtschaftsraum Zürich pro Minute 38 Mietwohnungen im Aufwärtstrend
FMKomm GmbH, Zürich 6.8 m2 Wohnbauland überbaut werden?
Amelie Stielau, CSL Immobilien AG 40 interview mit Albert Leiser
Datenaufbereitung und Analyse • dass die Mehrheit der Marktexperten die Aus- 41 interview mit Christian Levrat
ImmoCompass AG
Meta-Sys AG
wirkungen der Masseneinwanderungsinitiative
REALMATCH360 als klein einschätzt? Glossar
Marketing und Kommunikation 42 Methoden und Verweise
Letitia Stutz, CSL Immobilien AG • dass die Nettozuwanderung von ausländischen
Personen 2013 im Vergleich zu 2007 um 28 %
Gestaltung
Stephan Wegelin AG, Marketing & Communication, Winterthur
abgenommen hat?
Druck
Mattenbach AG, Winterthur
Der Bericht basiert auf veröffentlichten Daten von Inserateplattformen, sta
tistischen Ämtern, Banken und Hochschulen, die zur Erkennung von Trends im
Immobilienmarkt hilfreich sein können. Dazu kommen die Daten, die aus der
Nutzerumfrage und den Experteninterviews der CSL Immobilien AG erhoben
wurden. Die Daten wurden sorgfältig recherchiert und einer aufwändigen Quali-
tätssicherung unterzogen. Es wird jedoch keine Garantie für die Fehlerfreiheit und
Vollständigkeit gegeben, speziell im Hinblick auf Konklusionen und Prognosen.
Jegliche Haftung wird ausgeschlossen.
Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden.
Copyright 2014, CSL Immobilien AG
Editorial HERAUSFORDERNDE JAHRE
CSL Immobilien freut sich, Ihnen den Wohnmarktbericht karvolumenwachstums fest und beeinflussen damit die
2015 für den Wirtschaftsraum Zürich zur Verfügung zu stel- Nachfrage negativ. Parallel dazu nehmen dirigistische Ansätze
len. Wir zeigen Ihnen darin, wie sich Miet- und Eigentums- in den planungs- und baurelevanten Gesetzen auf allen
markt 2014 entwickelt haben und was die Akteure 2015 föderalistischen Ebenen zu. Beispiele dafür sind die von den
erwartet. Stimmberechtigten im Herbst 2014 angenommene Initiative
zur Schaffung von preisgünstigem Wohnraum sowie die sich
Auf der Basis unserer statistischen Grundlagen, unserer zurzeit im politischen Entscheidungsprozess befindende
Erfahrung und einer Umfrage bei Marktakteuren rechnen Revision der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich.
wir für 2015 mit einer weiteren Stabilisierung des Wohn-
markts auf hohem Niveau. Das im letzten Wohnmarktbericht Verunsicherte Investoren und Eigentümer
angekündigte Soft Landing befand sich 2014 in einem tur Die immer höher werdenden Hürden bei den planungs-
bulenzfreien Endanflug und wird 2015 mit einem sanften und baurechtlichen Rahmenbedingungen verunsichern
Aufsetzen weitergehen. 2014 waren die durchschnittlichen Grundeigentümer und private Investoren. Die Folge könnten
Preise sowohl im Miet- als auch im Eigentumsmarkt erstmals ein Investitionsrückgang im Wohnungsbau und ein schritt-
seit einigen Jahren rückläufig. Über den ganzen Wirtschafts- weiser Rückzug privater Investoren vom Markt sein. Zusam-
raum ist die Spitze der Preissteigerungen gebrochen und men mit den erwähnten wirtschaftlichen Risiken beinhalten
die Gefahr einer Immobilienblase gebannt – auch wenn dies die kommenden Jahre trotz grundsätzlich positiver Pro
die Bundesbehörden noch nicht wahrhaben wollen. In ein- gnose erhebliche Herausforderungen für die Akteure des
zelnen Regionen mit einer starken Nachfrage stiegen die Wohnmarkts.
durchschnittlichen Eigentumspreise weiter an, etwa in der
Stadt Zürich und am rechten Zürichseeufer. Doch auch dort Ich danke den Mitwirkenden am vierten CSL-Wohnmarkt-
wird es immer schwieriger, Wohnraum in den oberen Preis- bericht herzlich und wünsche eine spannende Lektüre sowie Die wirtschaftliche Grosswetterlage und
segmenten erfolgreich zu vermarkten. viele nützliche Informationen für den Immobilienalltag. die politische Regulationsflut bergen erhebliches
Risiko für den Wohnmarkt.
Stabile Entwicklung auf hohem Niveau Zürich, November 2014
CSL Immobilien stuft eine stabile Entwicklung auf hohem Yonas Mulugeta
Niveau als zurzeit wahrscheinlichstes Szenario ein. Doch CEO
CSL Immobilien AG
wie sagte der amerikanische Schriftsteller und Satiriker Mark
Twain einst: «Prognosen sind eine schwierige Sache – vor
allem, wenn sie die Zukunft betreffen.» Auch etwas weniger
salopp ausgedrückt, birgt der Wohnmarkt zurzeit verschie-
dene Risiken, die jederzeit und rasch auf die Nachfrage Yonas Mulugeta
durchschlagen können. Eines dieser Risiken ist die wirtschaft-
liche Grosswetterlage mit einer mitnichten gelösten Euro-
krise und einer für 2015 von Konjunkturexperten erwarteten
leichten Schwächung von Schweizer Exporten und inlän-
dischen Investitionen. Dies könnte sich dämpfend auf die
Zuwanderung auswirken, welche die Nachfrage weiterhin
wesentlich mitbestimmt.
Der zweite Unsicherheitsfaktor sind die politischen Akteure.
Trotz Soft Landing des Wohnmarkts halten die Bundesbe-
hörden an den Massnahmen zur Dämpfung des Hypothe-
4 | CSL-Wohnmarktbericht 2015
überblick IM ENDANFLUG AUF SOFT LANDING
Der Wohnmarkt im Wirtschaftsraum Zürich befand sich 2014 wertprinzips (defensive Immobilienbewertung durch die
im Endanflug auf ein Soft Landing. Sowohl die Kauf- als auch Banken), die Beschränkung beim Einsatz von Eigenmitteln aus Die regulierenden Massnahmen dämpfen
die Mietpreise sind über den ganzen Wirtschaftsraum be- Pensionskassengeldern, die Verkürzung der Amortisierungs- die Nachfrage auf dem Eigentumsmarkt und
trachtet erstmals seit langer Zeit gesunken. Der Median des fristen, die Änderungen bei der Anrechenbarkeit eines verunsichern die potenzielle Käuferschaft.
Quadratmeterpreises für Eigentumswohnungen ging 2014 Zweiteinkommens sowie der antizyklische Kapitalpuffer.
um –0.8 % zurück, der entsprechende Betrag im Mietmarkt
Daniel Barben
um –0.4 % . Diese Entspannung hatte sich bereits im Vorjahr Marktsättigung im Eigentumsmarkt Stv. CEO Mitglied der Geschäftsleitung
mit vergleichsweise nur noch leicht steigenden Preisen an- Auf der anderen Seite dürfte infolge der starken Bautätigkeit CSL Immobilien AG
gekündigt (Kaufpreise: +1.4 %; Mietpreise: +0.8 %). Die nun der letzten Jahre eine gewisse Marktsättigung im Eigentums-
erfolgte Trendwende ist einerseits eine Folge der auf den markt sein. Wer eine Eigentumswohnung kaufen wollte, hat
Eigentumsmarkt wirkenden Einschränkungen bei der Vergabe dies inzwischen mehrheitlich getan. In der Folge machte sich
von Hypotheken, anderseits ist sie auf die Ausweitung des insbesondere im Frühling 2014 auf dem Eigentumsmarkt eine
Angebots durch eine weiterhin starke Bautätigkeit zurück- beträchtliche Zurückhaltung breit. Erst ab Herbst 2014 schien
zuführen. Die leicht von 1.14 % auf 1.29 % gestiegene Leer sich diese Blockade wieder etwas zu lösen. Weiterhin sehr
standsquote für den Wirtschaftsraum unterstreicht die schwierig ist der Verkauf teurerer Objekte, bei denen die
Entspannung auf hohem Niveau genauso wie die Tatsache, Insertionszeiten stark gestiegen sind.
dass die Wohnbautätigkeit den Haushaltszugang 2014 zum
vierten Mal in Folge überstieg. Verschiebung in den Mietmarkt Eine weitere Entspannung war 2014 auch auf dem Anlage- 80 000 Personen im Jahr 2014) wird als Nachfragetreiber
Die geschilderten Entwicklungen auf dem Eigentumsmarkt markt feststellbar. Wie die von CSL Immobilien durchge- wirken, während die kräftig bleibende Wohnbautätigkeit das
Regionale Unterschiede führten zu einer zunehmenden Verschiebung des Markt führten Experteninterviews zeigten, lagen die Preiseinschät- notwendige Angebot realisiert.
Innerhalb des Wirtschaftsraums Zürich zeigten sich 2014 auf geschehens in den Mietmarkt. Bereits vor mehreren Jahren zungen der Investoren für die Teilmärkte Eigentumsobjekte,
den regionalen Märkten teilweise grosse Differenzen. Die haben dies die Investoren antizipiert.Während von 2004 bis Mietobjekte und Bauland zwischen einem korrekten Preis- Unsicherheitsfaktor Wirtschaftslage
Kaufpreise stiegen in 9 von 19 Regionen weiterhin an. Am 2011 mehr Wohneigentum realisiert wurde, überwiegen seit niveau und einer leicht überbewerteten Marktlage. Eine Dieses Szenario ist allerdings mit einem beträchtlichen
markantesten fiel diese Entwicklung in der Stadt Zürich mit 2012 Mietwohnungen. 2014 wurden im Wirtschaftsraum 3782 starke Überbewertung wie in früheren Jahren wurde kaum Unsicherheitsfaktor behaftet, da die Experten für 2015 bei
+10.9 % und in der Region Schaffhausen mit +10.0 % aus. Mietwohnungen mehr fertiggestellt als Wohneinheiten im mehr angeführt. Auch die Gefahr einer Blasenentwicklung den Exporten und den Investitionen eher Rückgänge erwar-
Ebenfalls eine Zunahme verzeichnete der Hotspot Pfannen- Eigentum. Die Differenz zwischen den Neubauzugängen in beurteilten die Marktteilnehmer als noch kleiner als in den ten und die allgemeine Wirtschaftslage unsicher ist. Ein
stiel, wobei die Steigerung mit +6.2 % höher ausfiel als im den beiden Teilmärkten ist damit gegenüber 2013 mit rund Vorjahren. weiterer Risikofaktor ist die politische Entwicklung. Wie die
Vorjahr. Den stärksten Rückgang der Kaufpreise zeigte das 900 Mietwohnungen mehr deutlich grösser geworden. Mit im Frühjahr 2014 angenommene Masseneinwanderungsini-
Linthgebiet (–15.5 %), gefolgt von der Region Winterthur mit insgesamt 14 130 im Wirtschaftsraum Zürich fertiggestellten Soft Landing geht 2015 weiter tiative umgesetzt wird, ist weiterhin nicht klar. Hinzu kommt
–10.7 % sowie von der Region Zug mit –9.3 %. Die Entwick- Wohnungen war die Bautätigkeit weiterhin hoch und lag über Wie sich der Wohnmarkt im Wirtschaftsraum Zürich 2015 die noch striktere Ecopop-Initiative, sofern sie am 30. No-
lung auf dem Mietmarkt verlief 2014 mit deutlich weniger der Zahl der durch internationale und Binnenzuwanderung entwickeln wird, hängt stark von den wirtschaftlichen Rah- vember 2014 angenommen wird. Sollten sich die Rahmen-
regionalen Differenzen als auf dem Eigentumsmarkt. Die neu hinzukommenden Haushalte. Diese Differenz fiel aller- menbedingungen ab. Die Konjunkturforschungsstelle der bedingungen für den Wohnmarkt verschlechtern, könnte
Preissteigerungen in 8 Regionen fielen überall moderat aus, dings weniger deutlich aus als 2013, als die Einwanderung ETH Zürich (KOF) geht beim Bruttoinlandsprodukt mit aus dem Soft Landing innerhalb weniger Monate ein drasti-
am deutlichsten noch in Einsiedeln mit +1.5 %. Den stärksten schwächer ausgefallen war. einem Wachstum von +1.7 % von einer ähnlichen Dynamik scher Angebotsüberhang mit sinkenden Preisen in beiden
Rückgang der Mietpreise verzeichnete das Weinland mit aus wie bereits 2014. Sofern diese Prognose zutrifft, erwar- Teilmärkten werden.
–2.9 %. In der Folge entwickelte sich der Wohnmarkt 2014 in Rich- tet CSL Immobilien für den Wirtschaftsraum Zürich ins
tung eines Nachfragermarkts, in dem die Konsumenten in gesamt eine konstante Entwicklung des Wohnmarkts mit
Die Nachfrage nach Wohneigentum wurde 2014 durch ver- vielen Regionen sowohl bei der Miete als auch beim Eigentum einem sich fortsetzenden Soft Landing auf hohem, aber
schiedene Faktoren merklich beeinträchtigt. Auf der einen eine grosse Auswahl haben und deshalb am stärkeren Hebel stabilem Niveau. Während in mittleren Preissegmenten an
Seite wirkten und wirken sich die 2012 eingeführten und seit sind. Eine Ausnahme bilden jene Regionen, die aufgrund ihrer guten Lagen noch in beiden Teilmärkten Aufwärtspotenzial
dem 1. September 2014 verschärften Massnahmen der Auf- Zentralität und Standortgunst eine überdurchschnittlich hohe besteht, dürften die höherpreisigen Segmente in den meisten
sichtsbehörden und Banken zur Dämpfung des Hypothekar- Nachfrage aufweisen, so etwa die Stadt Zürich. Vor diesem Regionen Mühe haben, ihr Niveau zu halten. Die aufgrund
volumenwachstums aus. Dazu zählen Mindestanforderungen Hintergrund nahm die Bedeutung der Produktqualität für der guten Wirtschaftslage weiterhin hohe Nettozuwande-
bei der Hypothekenvergabe, die Einführung des Niederst- den Absatzerfolg weiter zu. rung (mit einem gesamtschweizerischen Plus von rund
6 | CSL-Wohnmarktbericht 2015 CSL-Wohnmarktbericht 2015 | 7
überblick daten und fakten
Mittelwert aller Regionen Wirtschaftsentwicklung
Wirtschaftsraum Zürich Schaffhausen
% 5.0 Reallohnentwicklung
193.–Schaffhausen
/ 31 T.
193.–
4144.– / 71/T.
31 T. 4.0 Neubaukosten MFH, jährliche Änderung
Mietwohnungsmarkt 4144.– / 71 T. 3.0
Inflation
Bruttomiete: CHF 248.– / m2 / Jahr 2.0
Insertionsdauer: 23 Tage BIP, jährliche Änderung
1.0
Wohneigentumsmarkt Weinland 0.0
Kaufpreis: CHF 5401.– / m2 210.–Weinland
/ 24 T. �1.0 Quellen: SNB, BFS.
Insertionsdauer: 50 Tage 210.–
4578.– / 53/T.
24 T.
�2.0
Zürcher Unterland 4578.– / 53 T.
238.–Zürcher
/ 21 T. Unterland �3.0
238.–
/ 61/T.21 T.
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
4584.–
Brugg / Zurzach Baden 4584.– / 61 T.
205.–Brugg
/ 29 T./ Zurzach 234.–Baden
/ 21 T. Glatttal / Furttal Winterthur
205.–
3873.– / 63/T.29 T. 234.– / 21 T. 243.–Winterthur
/ 16 T.
4727.– / 45 T. 258.–Glatttal
/ 18 T. / Furttal
3873.– / 63 T. 4727.– / 45 T. 258.– / 18 T. 243.–
4214.– / 41/T.16 T. Zinsentwicklung
5615– / 45 T.
Limmattal 5615– / 45 T. 4214.– / 41 T.
261.–Limmattal
/ 20 T. % 4.0 Referenzzinssatz
1. Agglomerationsgürtel 261.–
6041.– / 47/T.20 T. 3.5 Libor, 3 Monate
6041.– / 47 T. Zürcher Oberland 3.0
Bundesobligation, 10 Jahre
2. Agglomerationsgürtel 243.–Zürcher
/ 19 T. Oberland 2.5
Mutschellen 243.–
4877.– / 43/T.19 T. Hypothek
2.0
226.–Mutschellen
/ 26 T. 4877.– / 43 T.
226.–
4460.– / 57/T.26 T. 1.5
4460.– / 57 T. Zürich 1.0 Quellen: SNB, BWO.
319.–Zürich
/18 T. 0.5
Freiamt 319.–
8837.– / 37/18
T. T.
Pfannenstiel 0.0
212.–Freiamt
/ 27 T. 8837.– / 37 T.
308.–Pfannenstiel
/ 27 T. Linthgebiet
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
212.–
3770.– / 62/ T.
27 T.
308.–
8775.– / 56/T.27 T. 236.–Linthgebiet
/22 T.
3770.– / 62 T. 236.–
Knonauer Amt 8775.– / 56 T. 3951.– /59/22
T. T.
3951.– /59 T.
244.–Knonauer
/ 23 T. Amt Zimmerberg
244.–
5651.– / 42/T.23 T. 283.–Zimmerberg
/ 21 T. Kaufpreisentwicklung
5651.– / 42 T. 7208.–283.–
/ 50/T.21 T. 170 Stadt Zürich (höchster Wert)
7208.– / 50 T.
Wohnungsbestand Zug 160 Winterthur
Wohnungsbestand 302.–Zug
/23 T. 150
Brugg / Zurzach (tiefster Wert)
6502–302.– /23 T.
/ 42 T. 140
200 000 March Wirtschaftsraum
6502– / 42 T. 130
200 000 270.–March
/ 24T.
270.– 120 Index 100 = 2004
100 000 Einsiedeln 5836.– / 54/24T.
T.
100 000 5836.– /54 T. 110
226.–Einsiedeln
/ 26 T.
50 000 226.– /
5005.– / 62 T.26 T. 100 Quelle: Meta-Sys.
50 000 5005.– / 62 T. 90
Miete Wohneigentum
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Miete Wohneigentum
Wachstum Eigentum Nachfrage Nachfrage Leerstand Bruttomiete * Kaufpreis * Mietpreisentwicklung
Quote Anteil Anzahl Anteil Eigentum Quote pro m2 / Jahr pro m2
in % in % Haushalte in % in % in CHF in CHF 170 Stadt Zürich (höchster Wert)
160 Winterthur
Zürich 1.1 8.9 12 490 24 0.22 241 – 495 5 250 – 16 460 150 Weinland (tiefster Wert)
Glatttal / Furttal 2.0 33.2 6 302 36 0.86 209 – 318 3 993 – 7 666 140
Wirtschaftsraum
Winterthur 0.8 36.8 4 317 34 0.73 193 – 307 2 610 – 11 423 130
120 Index 100 = 2004
Zürcher Oberland 1.2 45.4 3 773 40 1.34 194 – 301 3 447 – 6 798
Zimmerberg 0.7 32.3 4 582 36 1.21 222 – 381 4 385 – 11 562 110
Zug 1.4 42.6 2 517 40 0.56 238 – 444 4 379 – 10 984 100 Quelle: Meta-Sys.
Baden 1.5 43.8 2 004 41 1.38 190 – 293 3 645 – 6 334 90
Pfannenstiel 1.1 42.7 5 083 40 1.30 228 – 441 4 493 – 14 920
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Zürcher Unterland 2.0 45.2 1 912 32 1.18 193 – 289 3 655 – 6 016
Limmattal 1.3 27.6 1 776 31 0.78 204 – 322 4 553 – 9 284
Brugg / Zurzach 1.7 56.4 604 35 1.92 164 – 254 2 764 – 5 213
Schaffhausen 1.8 43.1 846 39 1.67 151 – 257 2 450 – 5 887 Entwicklung Wohnungsbestand
Freiamt 2.6 59.7 636 43 1.61 169 – 257 2 535 – 5 475
% 4.0 Freiamt (höchster Wert)
March 1.4 50.9 2 395 42 1.12 197 – 422 3 688 – 9 849
3.5 Stadt Zürich
Mutschellen 1.4 59.7 1 127 45 1.34 184 – 295 3 244 – 6 732
3.0
Linthgebiet 0.9 47.4 1 874 44 1.51 176 – 300 2 641 – 6 474 Winterthur
Knonauer Amt 2.2 53.6 1 286 45 1.34 196 – 296 3 890 – 8 575 2.5
2.0 Zimmerberg (tiefster Wert)
Weinland 1.4 63.0 1 121 39 0.81 157 – 255 3 103 – 6 430
1.5 Wirtschaftsraum
Einsiedeln 2.0 54.3 863 51 1.33 168 – 279 2 596 – 5 834
1.0
Wirtschaftsraum 1.4 35.2 1.29 193 – 326 3 541 – 8 518 0.5 Quelle: Statistische Ämter.
0.0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Entwicklung zum Vorjahr * Gewichtet nach Wohnungsgrössen der Gesamtregion, siehe Glossar auf Seite 42. Quelle: CSL Immobilien AG.
8 | CSL-Wohnmarktbericht 2015 CSL-Wohnmarktbericht 2015 | 9
Schaffhausen Wirtschaftsraum Zürich
12 J. 14 J.
übErblick ENTwIckLUNG MIT HINDERNISSEN Jährlich überbaute Wohn- und mischzone
Weinland
18 J.
Schaffhausen
Schaffhausen Wirtschaftsraum
Wirtschaftsraum
Zürich Zürich
12 J. 12 J. 14 J. 14 J.
1. Agglomerationsgürtel
preisentwicklung Wohnbauland
2. Agglomerationsgürtel
Zürcher Unterland Winterthur
Kanton Zürich
Kanton Zürich 200 Kanton Zürich 15 J. 7 J.
Brugg /Zurzach Baden Weinland
Weinland
Suburbane Wohngemeinden
Zentrumsgemeinden 180 Suburbane Wohngemeinden
89 J. 19 J. 18 J. 18 J.
Ländliche Wohngemeinden
Suburbane Wohngemeinden 160 Ländliche Wohngemeinden Limmattal Glatttal /Furttal
14 J.
Zentrumsgemeinden
Ländliche Wohngemeinden 140 Zentrumsgemeinden 16 J.
Arbeitsplatzgemeinden
Arbeitsplatzgemeinden Arbeitsplatzgemeinden Zürich
120 Mutschellen 7 J.
100 14 J. ZürcherZürcher
Unterland Unterland Winterthur
Winterthur
Brugg /Zurzach
Brugg /Zurzach
Baden Baden 15 J.Zürcher
15 J. Oberland 7 J. 7 J.
Quelle: Statistisches Amt kanton Zürich. 80
89 J. 89 J. 19 J. 19 J. 10 J.
2012
2013
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Freiamt Pfannenstiel
Limmattal
Limmattal Glatttal /Furttal
Glatttal /Furttal
86 J. 92 J. 16 J. 14 J. 14 J.
Knonauer Amt 16 J.
veränderung gegenüber 13 J. Zürich Zürich
dem vorjahr Mutschellen
Mutschellen 7 J. Linthgebiet
7 J.
14 J. 14 J. 15 J.
zunehmend Zimmerberg
abnehmend ZürcherZürcher
Oberland Oberland
11 J.
10 J. 10 J.
Zug
bautempo Wohnbauland Freiamt Freiamt
17 J.
MarchPfannenstiel
Pfannenstiel
25 J.
2013: 6.8 m2 pro Minute 86 J. 86 J. Knonauer Amt Amt 92 J.
Knonauer 92 J.
13 J.
Einsiedeln13 J.
2012: 5.4 m2 pro Minute überbautes wohnbauland in ha
10 J. LinthgebietLinthgebiet
2001 – 2013: 5.4 m2 pro Minute 100
ZimmerbergZimmerberg
15 J. 15 J.
50
11 J. 11 J.
ha Zug Zug March March
17 J. 17 J. 25 J. 25 J.
J. = Anzahl Jahre, bis das heutige wohnbauland bei
aktuellem bautempo aufgebraucht ist Einsiedeln
Einsiedeln
10 J. 10 J.
100 100
Die Preise für wohnbauland sind im vor diesem Hintergrund entwickelte sich 2014 50 50
kanton Zürich im vergleich zum vor- eine kontroverse um die revidierte bau- und Quellen: Statistisches Amt kanton Zürich, Statistik ha
Aargau, ha
Amt für Raumplanung Zug, kanton St. Gallen ARE Fachstelle Raumbeobachtung,
jahr angestiegen. In den Zentrums- Zonenordnung der Stadt Zürich (bZO). Sie wirtschaftsamt kanton Schaffhausen, bundesamt für Raumentwicklung.
kalkulation: Immocompass AG.
gemeinden stieg der entsprechende wurde unter anderem aufgrund erschwerter
Index zwischen 2012 und 2013 von verdichtungsmöglichkeiten von verschiedenen
cHF 162 auf cHF 194 pro m2. Nur in Seiten kritisiert. Ende Oktober präsentierte
den Arbeitsplatzgemeinden nahm die der Stadtrat eine überarbeitete Fassung. Er Wohnungsneuzugang und haushaltsentwicklung im Wirtschaftsraum zürich
Preisentwicklung leicht ab. Dieser nahm viele kritikpunkte auf und strich etwa, Jahresschnitt 2011 bis 2014
Trend wird sich durch neue gesetzliche dass Eigentümer eine höhere Ausnützung er- 20 000 3 500
Haushaltsentwicklung Haushaltsentwicklung
vorgaben und durch zunehmende Ein- halten würden, wenn sie sich auf eine ko-
Wohnungsneuzugang Wohnungsneuzugang
schränkungen in den bau- und Zonen- operative Planung einlassen. Gelockert wurden 3 000
ordnungen weiter verschärfen. So auch die vorschriften für gewerbliche Nut- 15 000
2 500
traten am 1. Mai 2014 das revidierte zungen an zentralen Lagen. Um die Streichung
Raumplanungsgesetz (RPG) des des sogenannten «Zürcher Untergeschosses» 2 000
bundes, dessen verordnung (RPv) und zu kompensieren, will der Stadtrat in solchen 10 000
die Empfehlungen zur Richtplanung in Fällen ein zusätzliches vollgeschoss gewähren. 1500
kraft. Ihre kernanliegen sind die bau-
Welchen Einfluss die annahme liche verdichtung und der Stopp der Im kanton Zürich wird auch die Annahme der 5 000
1000
der Initiative «Preisgünstiger Wohn- Zersiedelung. Infolge des neuen RPG Initiative «Preisgünstiger Wohnraum» vom
500
raum» hat, ist noch nicht abschätz- müssen alle kantone innerhalb von fünf September 2014 Auswirkungen mit sich brin-
bar. Jahren neue konforme Richtpläne er- gen. Eine genaue Definition des Begriffs «preis- 0 0
stellen. Diese Entwicklung wirkt sich günstiger Wohnraum» wurde in der Vorlage
Glatttal/Furttal
Zürich
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Baden
Pfannenstiel
Mutschellen
Weinland
Zürcher Unterland
Brugg / Zurzach
Einsiedeln
Schaffhausen
March
Zürcher Oberland
Limmattal
Winterthur
Zimmerberg
Zug
Freiamt
Linthgebiet
Knonauer Amt
bereits jetzt vielerorts auf die Nut- nicht festgelegt. Die anstehende Umsetzung
catherine Imperiali
Leiterin Entwicklung/bautreuhand und
zungsplanung aus. Neueinzonungen von der Initiative löst deshalb bei vielen Grund-
Stv. Leiterin Immobilienentwicklung cSL Immobilien AG bauland sind kaum mehr möglich. eigentümern Unsicherheit aus.
Quellen: Statistisches Amt kanton Zürich, Statistik Aargau,
Fachstelle für Statistik kanton Zug, Fachstelle für Statistik kanton St.Gallen,
wirtschaftsamt kanton Schaffhausen, bundesamt für Statistik.
10 | cSL-wohnmarktbericht 2015 cSL-wohnmarktbericht 2015 | 11
übErblick ANLAGEDRUck bLEIbT HOcH Wie liegen die nettoanfangsrenditen?
%5 Wirtschaftsraum
Wohnliegenschaft in der Agglomeration
4
Für den wohnmarktbericht 2015 be- fangsrendite stiegen daher in der Folge Städtische Wohnliegenschaft
fragte cSL Immobilien rund 20 führende wieder leicht an. 3
Investoren und Entwickler im Investi- a) Gemessene Transaktionen
2
tionsmarkt für wohnimmobilien. Zudem Dieverfügbarkeit von wohnbauland und b) Zielrendite der Firmen
wurde im Sommer eine Onlineumfrage Objekten stieg in den verschiedenen 1
mit 40 Teilnehmern durchgeführt. Teilmärkten des wohnmarkts im ver-
gleich zum vorjahr an. Die hohe bau- 0
b)
a)
2011
2012
2013
2014
Die Auswertung der Interviews sowie tätigkeit der letzten Jahre vor allem im
die Umfrage zeigen deutliche verände- Agglomerationsgürtel trug dazu wesent-
rungen zum vorjahr. 2014 gehen die lich bei. Doch die an und für sich gut Wie beurteilen sie die preissituation?
Quellen:
Interviews mit Investoren und Entwicklern.
Marktexperten nicht mehr von einer verfügbaren Anlageobjekte entsprechen 5
Transaktionen: REIDA.
Wirtschaftraum
Wirtschaftsraum total total
starken überbewertung des Marktes aus. oft nicht den Qualitätsanforderungen
WohnbaulandWohnbauland
Im Schnitt liegen die Preiseinschätzungen der Investoren, insbesondere bezüglich 4 Wohnliegenschaft in der Agglomeration
der einzelnen Teilmärkte zwischen einer der Mikrolage oder der wohnungsgrös- Wohnliegenschaft in der Agglomeration
Städtische Wohnliegenschaft
leicht erhöhten Marktlage und einem sen. Dies wirkt sich negativ auf die 3 Städtisches Wohnliegenschaft
korrekten Preisniveau. Dies zeigt sich kaufbereitschaft der Investoren aus. 5 = viel zu teuer
auch in den Antworten bezüglich einer 2 3 = realistisch
Wir beurteilen die gefahr einer potenziellen Immobilienblase. Die Mehr- weiterhin starken Einfluss auf den Inves- 1 = sehr preiswert
blasenentwicklung als gering. heit der Teilnehmer sieht die Gefahr titionsmarkt haben das extrem tiefe 1
einer blase im wohneigentum, bei Miet- Zinsniveau sowie die einschneidenden
2011
2012
2013
2014
Erwartung
2015
liegenschaften und auch beim bauland Regulationsmassnahmen auf dem Hypo-
giuliana de rinaldis Wie beurteilen sie die Verfügbarkeit?
Leiterin vermarktung, Mitglied der Geschäftsleitung
ganz klar weniger als im letzten Jahr. thekarmarkt. Dies führt dazu, dass sich
cSL Immobilien AG Investoren und Entwickler noch stärker
5
Die beurteilung in bezug auf die Preis- auf Anlageobjekte fokussieren. Diese Quelle:Wirtschaftsraum total
Interviews mit Investoren und Entwicklern.
Wohnbauland
situation der jeweiligen Produkte zeigt, Entwicklung machte sich auf dem Miet-
4 Wohnliegenschaft in der Agglomeration
dass die Preise sich tendenziell in Rich- markt bereits 2014 als treibende kraft
Städtische Wohnliegenschaft
tung einer realistischen Einschätzung bemerkbar.
3
bewegen. Die Erwartungen an die An- 5 = sehr gut verfügbar
2 3 = verfügbar
1 = nicht verfügbar
1
2011
2012
2013
2014
sehen sie eine immobilienblase? ist der markt
Wohneigentum überbewertet?
2012 Quelle: Interviews mit Investoren und Entwicklern.
2013
2014 Wohnmarkt insgesamt 5 Wie beurteilen sie die nachfrage?
0% 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Bauland Wohneigentum
Wohneigentum, Neubau 4 Neuere Wohnungen (bis 10 Jahre) sehr gross
Mietliegenschaften Anlage, Neubauliegenschaft Ältere Wohnungen (ab 10 Jahre) gross
2012 REFH / EFH
Anlage, Bestandesliegenschaft 3 Städtisches Umfeld mittel
2013
2014 Nahe Agglomeration klein
stark überbewertet = 5 Ländliches Umfeld sehr klein
0% 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % 2
korrekt im Preis = 3 0% 20 % 40 % 60 % 80 % 100 %
Bauland stark unterbewertet = 1
2012 1 Miete
Neuere Wohnungen (bis 10 Jahre)
2011
2012
2013
2014
2013
2014 Ältere Wohnungen (ab 10 Jahre)
REFH / EFH
0% 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Städtisches Umfeld
Quelle: Interviews mit Investoren und Entwicklern.
Ja Nein Schwer zu sagen Nahe Agglomeration
Ja Nein Schwer zu sagen Ländliches Umfeld
0% 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Quelle: Interviews mit Investoren und Entwicklern.
Durchgeführt von cSL Immobilien AG.
Transaktionen: REIDA.
12 | cSL-wohnmarktbericht 2015 cSL-wohnmarktbericht 2015 | 13Wachstumsquote Wohnungsmarkt
% 7.0 Kreis 11
11
6.0
rEgio-datEn STADT ZüRIcH 5.0
4.0
Kreis 12
7
Kreis 5
3.0
Kreis 2
2.0
1.0 Kreis 1
0.0
Stadt Zürich
�1.0
�2.0
�3.0 Quelle: Statistisches Amt Stadt Zürich.
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
zürich Wiedikon
zimmerstruktur
Bestand 6 und mehr Zimmer
Die Leerstandsquote ist in der Stadt Zürich innert Jahresfrist Entwicklung dürfte sich im Hochpreisbereich fortsetzen. bei
% 12 22 36 21 6 3 5- bis 5.5-Zimmer-Wohnungen
von 0.11% auf 0.22 % gestiegen. Trotz dieser verdoppelung Eigentumswohnungen im mittleren Preissegment ist dagegen 4- bis 4.5-Zimmer-Wohnungen
Neubau
liegt sie weiterhin auf einem sehr tiefen Niveau. Die Lage noch eine rege Nachfrage festzustellen. Die Preise könnten % 12 26 34 20 6 2 3- bis 3.5-Zimmer-Wohnungen
auf dem wohnmarkt präsentiert sich entsprechend ange- daher trotz verstärkter Preissensitivität der Nachfragenden Nachfrage 2- bis 2.5-Zimmer-Wohnungen
spannt. Das begrenzte Angebot kann die hohe Nachfrage noch leicht steigen. % 5 14 21 25 21 14 1- bis 1.5-Zimmer-Wohnungen
nicht abdecken. Eine Ausnahme bilden die wohnungen im
obersten Preisbereich. Sowohl in Miet- als auch in Eigen- 2014 wurden in Zürich 2395 wohnungen fertiggestellt. Im struktur
tumsobjekten ergeben sich längere Leerstände. langjährigen vergleich ist dies immer noch eine hohe bau- Bestand
tätigkeit, obwohl im vorjahr mit rund 3600 wohnungen % 9 91 Wohneigentum
druck auf die toppreise bedeutend mehr gebaut wurde. bei 23.7 % der fertiggestell- Neubau Miete
Die Mietpreise stiegen in der Stadt Zürich im vergangenen ten wohnungen handelt es sich um Eigentumswohnungen. % 24 76
Quellen: bundesamt für Statistik, cSL Immobilien AG, REALMATcH360.
Jahr insgesamt nur noch leicht an. In vier von zwölf Stadt- Die wohneigentumsquote stieg daher leicht auf aktuell 8.9 % Nachfrage
% 24 76
kreisen zeigte der Median eine Tendenz nach oben, während an. Die bautätigkeit im Eigentumsmarkt hinkt allerdings
sich die Mietpreise in den anderen kreisen mehr oder weiterhin stark hinter der Nachfrage her. Ein vergleich der
weniger auf vorjahreshöhe bewegten. Der Preis des wohnungsgrössenstruktur in Nachfrage und Neubauange-
90 %-Quantils sank in den meisten kreisen. Dies illustriert bot zeigt, dass zu viele kleinwohnungen (1 bis 2.5 Zimmer) struktur neubauten
den Druck im obersten Segment. Das Niveau des 10 %-Quan- gebaut wurden. Das Angebot an 4- bis 4.5-Zimmer-Neubau-
4 000
tils blieb dagegen stabil. bei den Eigentumswohnungen zeigt wohnungen dagegen konnte die Nachfrage nicht befriedigen, Wohneigentum Miete
sich ein uneinheitliches bild. In sieben kreisen stiegen die und auch bei den 5- bis 5.5-Zimmer-wohnungen entspricht 3 500
Quadratmeterpreise deutlich an. In den kreisen 8, 11 und die Neubautätigkeit nicht der festgestellten Nachfrage.
3 000
12 zeigte sich eine gleichbleibende Tendenz, während die
Preise in den kreisen 1 und 10 deutlich zurückgingen. Die besonders viele wohnbauten entstehen in Altstetten, Triem- 2 500
Probleme im obersten Preissegment manifestierten sich li und Leimbach. Da in der Stadt Zürich nicht mehr viel 1
2 000
auch im Eigentumsbereich. Der Preis des 90 %-Quantils sank wohnbauland zur verfügung steht, liegt das Entwicklungs-
wie im Mietbereich in den meisten Stadtkreisen. Im beliebten potenzial in alten Industriearealen (z.b. Freilager in Altstetten 1 500
kreis 6 etwa fiel er von cHF 21 324 auf cHF 18 980. Diese und Greencity in Zürich Süd) oder in Ersatzneubauten.
1 000
500
immobilienpreise 0
bruttomiete median tendenz kaufpreis median tendenz
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
pro m2 / Jahr in cHF pro m2 in cHF
kreis 1 410 – 940 565 11 515 – 14 830 12 925
Eigentumsquote 2014: 8.9 % Quelle: Docu Media.
kreis 2 270 – 545 380 8 210 – 16 490 12 330 2 Eigentumsanteil am Neubau 2014: 23.7 %
kreis 3 295 – 565 385 8 250 – 14 265 11 750
kreis 4 310 – 710 420 9 295 – 13 270 10 600
kreis 5 315 – 670 420 11 090 – 17 590 15 280
kreis 6 295 – 610 390 10 350 – 18 980 12 935
kreis 7 290 – 570 390 10 295 – 17 735 12 795
kreis 8 350 – 770 470 10 480 – 15 875 11 920
kreis 9 280 – 495 330 7 860 – 12 825 11 125
kreis 10 265 – 475 350 7 575 – 13 865 9 920
kreis 11 250 – 480 320 6 930 – 10 490 8 085
1 Labitzke-Areal, Altstetten
kreis 12 250 – 390 320 7 250 – 9 995 8 490
2 Green city, Manegg
Entwicklung zum vorjahr Quellen: cSL Immobilien AG, Immocompass AG.
3 3 Studentenwohnheime ETH, Hönggerberg
14 | cSL-wohnmarktbericht 2015 cSL-wohnmarktbericht 2015 | 1512
STADT ZüRIcH
Kreis 11
Oerlikon 2
3 basiskarte
7 Autobahn /Autostrasse
7
bahn
Kreis 10
bahnhof
10
11 Kreis 12
3 9 9
6 6 bewilligte und im bau befindliche neubauten
4 Kreis 6
Altstetten Hardbrücke
Kreis 5 8 1 wohnung
Kreis 9 1
14 5
1 2 bis 5 wohnungen
10 4 Hauptbahnhof
6 bis 12 wohnungen
Kreis 4
Kreis 1
13 bis 50 wohnungen
Wiedikon Kreis 7
mehr als 50 wohnungen
8 2
Kreis 3 Binz Miete Eigentum
Enge Stadelhofen
Quellen: Docu Media, bundesamt für Landestopografie.
Kreis 8 infrastrukturprojekte
13 Geplante Tramtangenten
Wollishofen
Geplante Strassenprojekte oberirdisch
Geplante Strassenprojekte unterirdisch
Autobahneinhausungen
5
Geplante Schienenprojekte oberirdisch
Geplante Schienenprojekte unterirdisch
Kreis 2
infrastrukturprojekte grösste neubauprojekte
projekt stand zeithorizont anzahl Wohnungen miete Eigentum total
1 1 Freilager, Albisrieden 1 000 1 000
Durchmesserlinie: HB – Altstetten Ausführung 2016
2 2 Hunziker-Areal, Leutschenbach 395 395
Ausbau bahnhof Stadelhofen: viertes Gleis, Neubau zweite Röhre Riesbachtunnel Studien /Abstimmung Ende 2014 / Finanzierung ungeklärt 2030
3 3 vulcano, Altstetten 299 299
Neugestaltung Bahnhofplatz Süd und Max-Frisch-Platz Ausführung 2011 – 2016
4 4 Labitzke-Areal, Altstetten ca. 200 ca. 45 245
Arealentwicklung Europaallee mit Negrellisteg über Geleisen und Gestaltungsplan Zollstrasse Ausführung / Planung 2009 – 2020
5 5 Green city, Manegg 441 296 737
Polizei- und Justizzentrum Areal Güterbahnhof, Freigabe Kasernenareal Ausführung 2013 – 2020
6 6 Im Stückler, Altstetten 273 273
Ausbau bahnhof, Arealüberbauung westlink und Letzibach mit wohnen, büro, Gewerbe, Verkauf Ausführung 2012 – 2016
7 7 Studentenwohnheime ETH, Höngg 208 208
A1, Einhausung Schwamendingen Projektierung 2020
8 8 Triemli 1, wiedikon 167 167
Stadttunnel Brunau – Neugut (mit Tieferlegung Sihlquai) Konzeptstudie, Projekt im Moment sistiert 2037
9 9 westlink, Altstetten 155 155
waidhaldetunnel konzeptstudie 2037
10 10 Europaallee, baufeld F k. A. k. A. 151
Diverse Tramausbauten: insbesondere Tangente über die Hardbrücke bewilligt Planung 2015 – 2025
11 Neues Hockeystadion / Sportarena Untere Isleren Planung 2017
12 Quellen: cSL Immobilien AG, bundesamt für Landestopografie, Docu Media.
Schulhaus blumenfeldstrasse Ausführung 2016
13 campus balgrist Ausführung 2015
14 wohnturm Tramdepot Hard Planung 2019
Quellen: Immocompass AG, cSL Immobilien AG.
16 | cSL-wohnmarktbericht 2015 cSL-wohnmarktbericht 2015 | 17Wachstumsquote Wohnungsmarkt
% 5.0 Winterthur Mattenbach
Winterthur, Mattenbach
rEgio-datEn REGION wINTERTHUR 4.0 Winterthur Veltheim
Winterthur,Veltheim
Winterthur Seen
3.0 Winterthur Seen
Winterthur Oberwinterthur
2.0 Winterthur , Oberwinterthur
Winterthur Stadt
1.0 Winterthur,Stadt
Stadt Winterthur
0.0 Stadt Winterthur
�1.0 Quelle: bauamt Stadt winterthur.
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Winterthur, oberwinterthur
zimmerstruktur
Bestand 6 und mehr Zimmer
Die Leerstandsquote in der Region winterthur ist 2014 von werkeigentum erstellt. Obwohl die Eigentumsquote damit
% 5 11 27 30 17 10 5- bis 5.5-Zimmer-Wohnungen
0.62 % auf 0.73 % gestiegen. Die Marktlage ist dennoch wei- nochmals leicht auf rund 36.8 % stieg, nimmt der Trend zum 4- bis 4.5-Zimmer-Wohnungen
Neubau
ter angespannt und insbesondere in der Stadt winterthur Mietwohnungsbau in der Region winterthur zu. % 8 20 32 27 9 4 3- bis 3.5-Zimmer-Wohnungen
von einem Nachfrageüberhang geprägt. Das Mietpreisniveau Nachfrage 2- bis 2.5-Zimmer-Wohnungen
sank gegenüber dem vorjahr in der Gesamtregion um 2.1%, 2014 boten die Neubauten im vergleich zu früheren Jahren % 4 13 21 26 22 14 1- bis 1.5-Zimmer-Wohnungen
am stärksten in der winterthurer Altstadt und im Stadtteil eine grössere Zahl von kleinwohnungen an. Dies deckte
Töss. Die Unterschiede zwischen den Mietpreisen im obers- sich nicht mit der auf dem Markt beobachteten Nachfrage. struktur
ten und im untersten Segment nahmen im Jahresverlauf ab. bei den 4- bis 4.5-Zimmer-wohnungen ist die Nachfrage Bestand
Im vergleich mit der Stadt Zürich ist der winterthurer deutlich höher als das Angebot von Neubauten, während % 37 63 Wohneigentum
Mietwohnungsmarkt preiswert und liegt etwa im bereich umgekehrt bei den 1- bis 1.5- und 2- bis 2.5-Zimmer-woh- Neubau Miete
des Limmattals. nungen das Angebot in Neubauten weit über der insgesamt % 41 59
Quellen: bundesamt für Statistik, cSL Immobilien AG, REALMATcH360.
festgestellten Nachfrage liegt. Die geografischen Schwer- Nachfrage
% 34 66
altstadt im trend punkte des wohnungsbaus liegen zurzeit insbesondere in
Die Eigentumspreise fielen in der Gesamtregion mit einem Oberwinterthur, wülflingen und in der Innenstadt, wo
Minus von rund 10 % deutlich stärker als die Mietpreise. an der Zürcherstrasse das Projekt «Werk 3» mit über
Innerhalb der Region verlief die Entwicklung uneinheitlich. 200 Mietwohnungen entsteht. struktur neubauten
In der winterthurer Altstadt stiegen die Quadratmeter-
1 500
preise auf einen Median von beinahe cHF 9000 mit Höchst- neue tarife für baubewilligungen Wohneigentum Miete
preisen im 90 %-Quantil von circa cHF 12 000 (vorjahr rund Ende September stimmten die Stadtwinterthurer Stimm-
cHF 11 000). In den periphereren Stadtteilen Seen (Median berechtigten neuen Tarifen für baubewilligungen zu. Für 1 200
cHF 5965) und wülflingen (Median cHF 6290) dagegen grössere Projekte müssen winterthurer bauherren künftig
sanken die Quadratmeterpreise für wohneigentum. höhere bewilligungsgebühren bezahlen, während die Ge-
900
bühren für Projekte mit einer Gesamtbausumme von bis zu 1
Mit 691 neu erstellten wohnungen ging die wohnbautätigkeit cHF 10 000 sinken.
2014 im vergleich zum vorjahr um fast 50 % zurück. Um eine 600
ähnlich tiefe bautätigkeit zu finden, muss man bis 2005 zu-
rückgehen. Rund 41 % der wohnungen werden im Stock- 300
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Eigentumsquote 2014: 36.8 % Quelle: Docu Media.
immobilienpreise 2 Eigentumsanteil am Neubau 2014: 40.9 %
bruttomiete median tendenz kaufpreis median tendenz
pro m2 / Jahr in cHF pro m2 in cHF
Winterthur, stadt 230 – 390 290 5 235 – 11 895 8 915
Winterthur, oberwinterthur 215 – 330 250 4 085 – 9 315 6 925
Winterthur, seen 205 – 320 250 4 565 – 8 545 5 965
Winterthur,töss 215 – 315 255 5 300 – 7 575 5 985
Winterthur,Veltheim 220 – 355 280 6 765 – 8 245 7 515
Winterthur, Wülflingen 215 – 310 260 5 305 – 8 465 6 290
1 werk 3, brühlberg, winterthur
Winterthur, mattenbach 205 – 345 270 4 070 – 7 440 6 295
2 Silenzio, Elgg
Entwicklung zum vorjahr Quellen: cSL Immobilien AG, Immocompass AG.
3 3 Etzbergpark, Seen
18 | cSL-wohnmarktbericht 2015 cSL-wohnmarktbericht 2015 | 19Thalheim-Altikon
Henggart
REGION wINTERTHUR
Dinhard
Hettlingen
basiskarte
9 Rickenbach
Seuzach
Neftenbach Autobahn /Autostrasse
Wiesendangen
bahn
5
5 bahnhof
Pfungen
9 Oberwinterthur
1
1 10 10
10
7
7 Bahnhof bewilligte und im bau befindliche neubauten
7
7 2
Wülflingen 8 5 Elgg
3
3 11 12 3 Grüze Hegi 1 wohnung
13 4
4 6
6 Räterschen
4
4 2 bis 5 wohnungen
Töss
Seen 6 bis 12 wohnungen
13 bis 50 wohnungen
mehr als 50 wohnungen
2 Sennhof-Kyburg Miete Eigentum
Kollbrunn
Quellen: Docu Media, bundesamt für Landestopografie.
Kemptthal
Rämismühle infrastrukturprojekte
Lindau Rikon
8
Geplante Strassenprojekte oberirdisch
Effretikon Turbenthal Geplante Strassenprojekte unterirdisch
Geplante Schienenprojekte oberirdisch
11 Geplante Schienenprojekte unterirdisch
6
6
infrastrukturprojekte grösste neubauprojekte
projekt stand zeithorizont anzahl Wohnungen miete Eigentum total
1 1 wyden, wülflingen 240 240
Neues Stadtquartier – Arbeit, bildung, Wohnen und Freizeit Ausführung 2012 – 2025
2 2 Roy, Oberwinterthur 229 229
Ausbau S-bahn mit kapazitätssteigerung S19 Ausführung 2009 – 2016
3 3 werk 3, brühlberg, winterthur 211 211
campus T für ZHAw / School of Engineering Planung 2017
4 4 Etzbergpark, Seen 191 191
Primar- und Sekundarschule Neuhegi mit Sportanlage und Mehrzweckhalle nach 2000-Watt-Prinzip Planung 2018 – 2019
5 5 Silenzio, Elgg 71 33 104
Schulhaus Zinzikon Ausführung 2015
6 6 wohnüberbauung brandriet, Effretikon 79 79
Neubau Internationales Zentrum für Leistungs- und breitensport Scheideggstrasse Ausführung 2016
7 7 wart- / äckerwiesenstrasse, winterthur 53 53
Erweiterung bahnhofparking um 99 Parkplätze mit Solaranlage Ausführung 2015
8 8 bollerguet, Turbenthal 21 18 39
Stadtraumgestaltung bahnhof winterthur Ausführung 2020
9 9 Pappelweg 9 –17, winterthur 28 28
A4, Ausbau auf 4 Spuren Prüfung 2020
10 10 Rundstrasse 52 – 56, winterthur 24 24
Ersatzneubau kantonsspital winterthur, brauerstrasse Planung 2020
11 MITTIM: Arealentwicklung und Neugestaltung Zentrum Effretikon mit wohnen, Gewerbe, Einkauf Planung 2017
12 Quellen: cSL Immobilien AG, bundesamt für Landestopografie, Docu Media.
Polizeizentrum Ausführung 2018
13 busdepot Grüzefeld Ausführung 2015
Quellen: Immocompass AG, cSL Immobilien AG.
20 | cSL-wohnmarktbericht 2015 cSL-wohnmarktbericht 2015 | 21Wachstumsquote Wohnungsmarkt
% 4.0 ZürcherUnterland
Zürcher Unterland
rEgio-datEn REGION NORD 3.5
3.0
Weinland
Weinland
Schaffhausen
2.5 Schaffhausen
Glatttal-Furttal
Glattal-Furttal
2.0
1.5 Wirtschaftsraum
Wirtschaftsraum
1.0
Quellen: Statistische ämter kanton Zürich, kanton Schaffhausen.
0.5
0.0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
dübendorf
zimmerstruktur
Bestand 6 und mehr Zimmer
Die Region Nord reicht von Schaffhausen über das weinland Die meisten Gebiete der Region Nord verzeichneten 2014
% 5 11 25 31 18 10 5- bis 5.5-Zimmer-Wohnungen
und das Zürcher Unterland bis nach Opfikon und damit vor eine rege bautätigkeit und demzufolge ein bestandeswachs- 4- bis 4.5-Zimmer-Wohnungen
Neubau
die Tore der Stadt Zürich. Entsprechend heterogen präsen- tum. In Schaffhausen stieg der wohnmarkt insgesamt um % 2 12 31 31 15 9 3- bis 3.5-Zimmer-Wohnungen
tiert sich der wohnmarkt. 1.8 %, im Glatttal/Furttal sowie im Zürcher Unterland eben- Nachfrage 2- bis 2.5-Zimmer-Wohnungen
falls um je 2.0 %. Das weinland zeigte sich mit einem wachs- % 3 12 20 26 23 16 1- bis 1.5-Zimmer-Wohnungen
mietpreise stabil tum von 1.4 % etwas weniger dynamisch. Dieses bild spiegelt
Im Mietsegment verlief die Preisentwicklung in der Region sich auch in der Leerstandsquote wider: während Schaff- struktur
Nord seitwärts – das Preisniveau der Bruttomieten bewegte hausen über die im wirtschaftsraum Zürich höchste Leer- Bestand
sich 2014 kaum. Dies bestätigt das erwartete Szenario des standsquote von 1.67 % verfügt, beträgt diese im Glatttal/ % 41 59 Wohneigentum
Soft Landings. In Schaffhausen stiegen die Mietpreise ten- Furttal 0.86 % und im eher ländlichen weinland nur 0.81%. Neubau Miete
denziell an, da viele Neubauwohnungen auf den Markt kamen. % 44 56
Quellen: bundesamt für Statistik, cSL Immobilien AG, REALMATcH360.
Im wohneigentum verzeichnete Schaffhausen ebenfalls starke Wohnbautätigkeit Nachfrage
% 36 64
steigende Preise – doch das Niveau ist im Vergleich innerhalb Gebaut wurden regionsweit 3679 wohnungen und damit
der Region weiterhin als günstig zu bezeichnen. In den üb- mehr als in den letzten zehn Jahren. Der wohneigentumsanteil
rigen Gebieten der Region Nord bewegte sich der mittlere belief sich dabei auf 43.5 %, sodass die wohneigentumsquote
Preis im Eigentumssegment wenig. In Dübendorf, Illnau- leicht auf 40.5 % anstieg. Die bautätigkeit war und ist von struktur neubauten
Effretikon und wallisellen waren allerdings teils fallende vielen Arealüberbauungen und Grossprojekten geprägt, etwa
4 000
Preise im obersten Segment zu beobachten. in Dübendorf und wallisellen mit dem Zwicky-Areal und in Wohneigentum Miete
Opfikon mit dem Glattpark. 3 500
Im Zürcher Unterland stellte die Standortförderung fest,
3 000
dass eine vergleichsweise hohe Zahl neu erstellter Miet- Im detaillierten wohnungsgrössen-vergleich zeigt sich, dass
wohnungen leer stand. Dabei handelte es sich insbesondere in der Region Nord mehrheitlich 3.5- und 4.5-Zimmer- 2 500
um bauten mit einem hohen Ausbaustandard und entspre- wohnungen gebaut werden. Die Nachfrage verteilt sich sehr 1
chend hohen Mietpreisen. Gerade für Familien, die oft aus 2 000
breit über alle wohnungsgrössen mit einem Schwerpunkt
zentrumsnäheren und teureren Gebieten ins Zürcher Un- auf 3.5- bis 6-Zimmer-wohnungen. 1 500
terland ziehen, sind solche wohnungen kaum bezahlbar.
1 000
500
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
immobilienpreise
Eigentumsquote 2014: 40.5 % Quelle: Docu Media.
2 Eigentumsanteil am Neubau 2014: 43.5 %
bruttomiete median tendenz kaufpreis median tendenz
pro m2 / Jahr in cHF pro m2 in cHF
bülach 205 – 305 255 5 565 – 8 720 6 190
dübendorf 235 – 350 290 5 235 – 9 875 7 300
illnau-Effretikon 225 – 320 265 4 795 – 9 575 6 070
kloten 215 – 370 280 5 670 – 10 150 7 165
opfikon 230 – 355 295 5 410 – 8 455 7 175
regensdorf 210 – 320 260 6 000 – 9 190 7 410
schaffhausen 185 – 300 210 3 775 – 7 065 4 815
1 Hamilton view, Glattpark
Wallisellen 220 – 345 275 5 760 – 10 190 7 275
2 Lindbergh-Allee, Glattpark
Entwicklung zum vorjahr Quellen: cSL Immobilien AG, Immocompass AG.
3 3 wohnsiedlung Hohlberg, kloten
22 | cSL-wohnmarktbericht 2015 cSL-wohnmarktbericht 2015 | 235 3
Schaffhausen
7 1 2
9
REGION NORD
Neuhausen 9
Jestetten basiskarte
Autobahn /Autostrasse
bahn
Rafz Andelfingen bahnhof
Eglisau Flaach
Kaiserstuhl
bewilligte und im bau befindliche neubauten
10
1 wohnung
Bülach
2 bis 5 wohnungen
8 Embrach
Niederweningen 6 bis 12 wohnungen
13 bis 50 wohnungen
mehr als 50 wohnungen
Dielsdorf
Miete Eigentum
Otelfingen Buchs
Rümlang 5 4 Kloten
12
6 2
Quellen: Docu Media, bundesamt für Landestopografie.
Regensdorf 8
Opfikon
infrastrukturprojekte
7 Glattbrugg
4 3 6
10 Wallisellen Geplante Strassenprojekte oberirdisch
Geplante Strassenprojekte unterirdisch
1 Autobahneinhausungen
13
11
Dübendorf Geplante Schienenprojekte oberirdisch
Geplante Schienenprojekte unterirdisch
infrastrukturprojekte grösste neubauprojekte
projekt stand zeithorizont anzahl Wohnungen miete Eigentum total
1 1 Zwicky-Süd, Dübendorf 250 50 300
Neue S-bahn-Haltestelle Neuhausen Zentrum Ausführung 2015
2 2 wohnüberbauung bandtli, Schaffhausen k. A. k. A. 231
«GlattalbahnPLUS» Richtplaneintrag, Abklärung ab 2019 2030
3 3 Hamilton view, Glattpark 200 200
Neubau Fussballstadion mit Fachmarkt- und Dienstleistungscenter Planung 2012 – 2014
4 4 Lindbergh-Allee, Glattpark 124 124
«The circle», Flughafen Zürich: büro, Hotel und Einkauf Planung 2018
5 5 wohnüberbauung ZIL, 4. + 5. Etappe, Rümlang 84 84
Galgenbucktunnel Ausführung 2011 – 2014
6 6 Hohlberg, kloten 80 80
A1, Glatttalautobahn Planung 2025
7 7 Genesis, beringen 75 75
A1, Nordumfahrung: Ausbau auf 6 Spuren, Ausbau Gubrist, überdeckung katzensee Planung, durch bund in STEP aufgenommen 2020
8 8 Arealüberbauung «kasernenstrasse», Bülach 74 74
First District Planung, konzeptbearbeitung 2030
9 9 überbauung Fulachstrasse / Heuweg, 69 69
RhyTech-Areal Planung, Anpassung der überbauungsordnung 2016
10 9 Schaffhausen
Im Glattgarten Projekt 2012 – 2020
11 10 Im Rosengarten, Glattfelden 39 18 57
Privatschule Inter-community School baubewilligung 2016
12 Dienstleistungsgebäude brüel Gestaltungsplan genehmigt 2016
13 Quellen: cSL Immobilien AG, bundesamt für Landestopografie, Docu Media.
Quartierentwicklung Hochbord mit Jabee Tower Ausführung 2016
Quellen: Immocompass AG, cSL Immobilien AG.
24 | cSL-wohnmarktbericht 2015 cSL-wohnmarktbericht 2015 | 25Wachstumsquote Wohnungsmarkt
% 3.0 Zürcher Oberland
Zürcher Oberland
rEgio-datEn REGION OST 2.5 Pfannenstiel
Pfannenstiel
Linthgebiet
2.0 Linthgebiet
Wirtschaftsraum
1.5 Wirtschaftsraum
1.0 Quellen: Statistische ämter kanton Zürich, kanton St.Gallen.
0.5
0.0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
pfäffikon
zimmerstruktur
Bestand 6 und mehr Zimmer
Die Region Ost besteht mit dem Pfannenstielgebiet, dem gebiet im obersten Preissegment keine grossen Sprünge
% 4 10 23 31 19 13 5- bis 5.5-Zimmer-Wohnungen
Zürcher Oberland und dem Linthgebiet aus drei sehr mehr zu erwarten sind, während die Preise im mittleren 4- bis 4.5-Zimmer-Wohnungen
Neubau
unterschiedlichen Regionen. Ihre Leerstandsquoten liegen Segment durchaus noch Potenzial haben. % 2 11 27 31 21 8 3- bis 3.5-Zimmer-Wohnungen
auf demselben Niveau wie diejenigen des gesamten wirt- Die wachstumsquote des wohnmarkts blieb zwar konstant, Nachfrage 2- bis 2.5-Zimmer-Wohnungen
schaftsraums Zürich (1.29 %). Mit einer Quote von 1.51% war aber im vergleich zum wirtschaftsraum Zürich in allen % 5 14 21 25 21 14 1- bis 1.5-Zimmer-Wohnungen
bietet das Linthgebiet am meisten freien wohnraum an und drei Gebieten unterdurchschnittlich. Das Glatttal und die
hat sich dank guten verbindungen in Richtung Zürich und Stadt Zürich wachsen wesentlich dynamischer. Mit 1778 struktur
Rapperswil zu einer attraktiven Alternativdestination zu erstellten wohnungen bewegte sich die bautätigkeit in der Bestand
zentrumsnäheren Gebieten entwickelt. Region Ost im unteren bereich der vergangenen 10 Jahre. % 45 55 Wohneigentum
Offenbar schätzen auch in dieser Region die bauherren den Neubau Miete
mietpreise konstant Eigentumsmarkt als eher ausgereizt ein und setzen ange- % 39 61
Quellen: bundesamt für Statistik, cSL Immobilien AG, REALMATcH360.
Die Mietpreise bewegten sich 2014 in der ganzen Region sichts der staatlichen Regulationsmassnahmen verstärkt auf Nachfrage
% 40 60
auf einem mehr oder weniger konstanten Niveau, wobei der Mietwohnungen.
Median der bruttomiete pro Quadratmeter in Pfäffikon ZH
(cHF 265), Rüti (cHF 245), wetzikon (cHF 255), Uster Die Struktur im Neubauangebot (Miete und Eigentum)
(cHF 270) und volketswil (cHF 250) sank. Im obersten stimmte in der Region Ost weitgehend mit der Nachfrage struktur neubauten
Segment zeigten sich im Pfannenstielgebiet gewisse Entspan- überein. Deutlich zeigt sich, dass in der Region Ost mehr
3 000
nungstendenzen; in küsnacht etwa sank der Preis des kleine Einheiten, d.h. 1.5- bis 2.5-Zimmer-wohnungen nach- Wohneigentum Miete
90 %-Quantils deutlich auf cHF 500. gefragt werden. Im Neubau werden jedoch tendenziell eher
2 500
mittlere und grosse wohnungen gebaut. Im vergleich mit
beim wohneigentum zogen die Medianpreise insbesondere anderen Regionen war der Anteil an neuen 5.5-Zimmer-
2 000
entlang der Goldküste an – das Gebiet Pfannenstiel ver- wohnungen hoch.Typisch für diese Gebiete ist zudem, dass
zeichnete insgesamt eine Preissteigerung um 6 %. Die Preis- die realisierten wohnbauprojekte kleiner sind und meist 1
1 500
entwicklungen im 90 %-Quantil deuten jedoch auf ein Soft nicht über 50 wohneinheiten hinausgehen, während in an-
Landing im obersten Segment hin. So sank der Preis des deren Regionen Grossprojekte mit mehreren hundert
1 000
90 %-Quantils in küsnacht von cHF 20 115 auf cHF 19 450 wohnungen keine Seltenheit sind. Dies liegt insbesondere
und in Meilen von cHF 18 058 auf cHF 16 221. In Zollikon daran, dass die Region bereits dicht besiedelt ist und wie
und Stäfa stieg der Preis des 90 %-Quantils jedoch nochmals etwa am rechten Zürichseeufer kaum mehr grosse wohn- 500
leicht an. Insgesamt spricht dies dafür, dass im Pfannenstiel- baulandparzellen verfügbar sind.
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
immobilienpreise
bruttomiete median tendenz kaufpreis median tendenz Eigentumsquote 2014: 44.9 % Quelle: Docu Media.
pro m2 / Jahr in cHF pro m2 in cHF 2 Eigentumsanteil am Neubau 2014: 40.0 %
küsnacht 305 – 500 385 12 450 – 19 450 15 005
meilen 245 – 460 335 9 405 – 16 220 11 960
pfäffikon 225 – 325 265 5 020 – 9 545 6 785
rüti 205 – 305 245 4 960 – 8 115 5 935
stäfa 245 – 380 295 6 705 – 13 085 9 475
Uster 220 – 340 270 5 910 – 9 385 7 235
Volketswil 215 – 305 250 5 360 – 8 475 6 755
Wetzikon 205 – 315 255 5 400 – 9 340 6 600
1 Mosaik, Hinwil
zollikon 310 – 515 410 11 690 – 21 745 15 115
2 Stäfner Stein, Stäfa
Entwicklung zum vorjahr Quellen: cSL Immobilien AG, Immocompass AG.
3 3 wohnpark Seefeld, Uster
26 | cSL-wohnmarktbericht 2015 cSL-wohnmarktbericht 2015 | 27Turbenthal
REGION OST
Volketswil
Fehraltorf basiskarte
Fällanden
Autobahn /Autostrasse
Bauma
Greifensee Pfäffikon bahn
1 bahnhof
9 10
7 Uster
1 8 4
bewilligte und im bau befindliche neubauten
Zollikon
1 wohnung
6
12 8 Wetzikon 2 bis 5 wohnungen
Küsnacht 4 9
3 6 bis 12 wohnungen
5 10 Hinwil
Erlenbach 13 bis 50 wohnungen
2
Esslingen mehr als 50 wohnungen
11
Wald
Miete Eigentum
7
Rüti
Meilen
Quellen: Docu Media, bundesamt für Landestopografie.
Hombrechtikon
2 13 infrastrukturprojekte
Männedorf 5
Geplante Strassenprojekte oberirdisch
Geplante Strassenprojekte unterirdisch
Stäfa 3 Uznach Autobahneinhausungen
Rapperswil Jona
Kaltbrunn Geplante Schienenprojekte oberirdisch
Geplante Schienenprojekte unterirdisch
6
infrastrukturprojekte grösste neubauprojekte
projekt stand zeithorizont anzahl Wohnungen miete Eigentum total
1 1 Am See, Pfäffikon 149 149
Privater Gestaltungsplan Areal Lenzlinger mit wohnen, Gewerbe, Einkauf und Parkanlagen baugesuch, Gestaltungsplan genehmigt 2022
2 2 Mosaik, Hinwil 139 139
Tagesschule mit Primarschule, kindergarten und Mehrzweckgebäude blatten Ausführung 1. Etappe 2017
3 3 Stäfner Stein, Stäfa 27 39 66
A53 Oberlandautobahn: Schliessung letztes Teilstück Studien 2020
4 4 Lichthof, Uster 54 54
Ausbau S-bahn im Rahmen «bahn 2030» Planung 2030
5 5 Am Sunnebächli, Hombrechtikon 54 54
Zentrumsentwicklung Erlenbach Planung, Abstimmung baukredit 2016 2018
6 6 Hirzliblick, Schänis 41 41
Erweiterung des GZO-Spitals Planung 2019
7 7 wohnüberbauung Pfannenstielstrasse, Meilen 39 39
Neugestaltung Zeughausareal, Uster Gestaltungsplan 2016
8 8 wohnpark Seefeld, Uster 34 34
bahnhofzentrum wetzikon Planung 2020
9 9 Rosenbergstrasse, Gibswil-Ried 18 11 29
Schulhaus krämeracker vorprojekt 2022
10 10 wohnüberbauung Heinrichstrasse, Uster 30 30
Areal Accum Gestaltungsplan bewilligt 2016
11 Schulanlage Feldmeilen Planung, baukredit bewilligt 2019
12 Quellen: cSL Immobilien AG, bundesamt für Landestopografie, Docu Media.
Ersatz Schulhaus Goldbach Planung 2017
13 Alterssiedlung breitlen Planung 2016
Quellen: Immocompass AG, cSL Immobilien AG.
28 | cSL-wohnmarktbericht 2015 cSL-wohnmarktbericht 2015 | 29Sie können auch lesen
