Schroders Immobilienwerte Deutschland - Halbjahresbericht 30. Juni 2021
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Schroders Immobilienwerte Deutschland Halbjahresbericht 30. Juni 2021
Kennzahlen im Überblick
51
Mio. EUR
1
Objekt
0* von 1
Immobilienvermögen im Portfolio Objekt verfügt über ein
Green-Building-Zertifikat
100
%
N/A 86
kWh/m2*a
der Immobilien verfügen Veränderung des Primärenergie-
über ökologische und/ Primärenergiebedarfs im bedarf
oder soziale Merkmale Vergleich zum Vorjahr
Gesamtfonds- Anteilsklasse Anteilsklasse Anteilsklasse
vermögen P Gothaer E
Fondsvermögen EUR45,4 Mio. TEUR 2,5 TEUR 488,2 EUR 44,9 Mio.
Immobilienvermögen gesamt EUR 51,0 Mio. TEUR 2,8 TEUR 548,6 EUR 50,4 Mio.
– direkt gehalten EUR 51,0 Mio.
Anzahl Immobilien 1
– direkt gehalten 1
Vermietungsquote 100,0 % 1
Fremdkapitalquote 27,5 %
Ankäufe (Anzahl) 1
Davon direkt gehalten 1
Verkäufe 0
Nettomittelveränderung EUR 45,4 Mio. TEUR 2,5 TEUR 488,2 EUR 44,9 Mio
Wertentwicklung (BVI-Methode) – 0,03 % 0,02 % – 0,23 %
Anteilwert in EUR 99,97 99,98 99,77
Rücknahmepreis in EUR 99,97 99,98 99,77
Ausgabepreis in EUR 104,97 102,98 99,77
ISIN DE000A2QG7S4 DE000A2QG7Q8 DE000A2QG7P0
WKN A2QG7S4 A2QG7Q8 A2QG7P0
Auf die Darstellung der Anteilsklassen S und I wurde verzichtet, da für diese im Berichtszeitraum
noch keine Anteilscheinausgabe erfolgt ist.
* Ein Green-Building-Zertifikat für den HGHI-Tower befindet sich in der Erstellung.
1 Inkl. Mietgarantie vom Verkäufer.
Hinweise für den Anleger
Wichtiger Hinweis
Der Kauf von Fondsanteilen erfolgt auf Grundlage des zurzeit
gültigen Verkaufsprospekts (aktueller Stand 16. März 2021)
sowie der „Wesentlichen Anlegerinformationen“, ergänzt durch
den jeweiligen letzten geprüften Jahresbericht und zusätzlich
durch den jeweiligen Halbjahresbericht, falls ein solcher jüngeren
Datums als der letzte Jahresbericht vorliegt.
Schroders Immobilienwerte Deutschland
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Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
Anteilsklassen im Überblick
Hinweise zu den Anteilsklassen
Für den „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ bestehen Erwerb von Anteilen der Anteilsklasse S beträgt EUR 250.000
fünf Anteilsklassen mit den Bezeichnungen P, Gothaer, I, S und für den Erwerb von Anteilen der Anteilsklasse I beträgt
und E. Die Anteilsklassen P und Gothaer richten sich an alle EUR 5.000.000. Die Anteilkasse E ist exklusiv für Schroders
potenziellen Anleger, insbesondere Privatanleger. Auf Grund sowie für den Gothaer Konzern bestimmt. Darüber hinaus
der Mindestanlagesummen richten sich die Anteilsklassen S unterscheiden sich die fünf Anteilsklassen auch hinsichtlich
und I insbesondere an institutionelle Anleger, aber auch an des Ausgabeaufschlags, der Verwaltungsvergütung und der
vermögende Privatanleger. Die Mindestanlagesumme für den Übertragbarkeit.
Anteilsklasse Anteilsklasse Anteilsklasse Anteilsklasse Anteilsklasse
P Gothaer S I E
Mindestanlagesumme
Keine Keine EUR 250.000,0 EUR 5,0 Mio. Anteile dürfen ausschließ-
Mindestanlagesumme Mindestanlagesumme (die Gesellschaft (die Gesellschaft lich und exklusiv nur von
darf auch geringere darf auch geringere der Gesellschaft, deren
Beträge akzeptieren) Beträge akzeptieren) verbundene Unterneh
men und von Gruppen
gesellschaften des Gothaer
Konzerns erworben und
gehalten werden.
Ausgabeaufschlag
5,0 % 3,0 % 3,0 % 3,0 % Kein
(Gesellschaft darf (Gesellschaft darf (Gesellschaft darf (Gesellschaft darf Ausgabeaufschlag
niedrigeren Ausgabe- niedrigeren Ausgabe- niedrigeren Ausgabe- niedrigeren Ausgabe-
aufschlag berechnen aufschlag berechnen aufschlag berechnen aufschlag berechnen
oder hiervon absehen) oder hiervon absehen) oder hiervon absehen) oder hiervon absehen)
Rücknahmeabschlag
Kein Kein Kein Kein Kein
Rücknahmeabschlag Rücknahmeabschlag Rücknahmeabschlag Rücknahmeabschlag Rücknahmeabschlag
Anteilsausgabe/Ermittlung Ausgabe- und Rücknahmepreise sowie Rückgabe von Anteilen2
Börsentäglich Börsentäglich Börsentäglich Börsentäglich Börsentäglich
Verwaltungsvergütung 3
1,0 % p.a. 1,0 % p.a. 0,6 % p.a. 0,53 % p.a. 0,3 % p.a.
Übertragbarkeit
Gegeben Gegeben Gegeben Gegeben Eingeschränkt
WKN
A2QG7S A2QG7Q A2QG7T A2QG7R A2QG7P
ISIN
DE000A2QG7S4 DE000A2QG7Q8 DE000A2QG7T2 DE000A2QG7R6 DE000A2QG7P0
2 Nach Ablauf der g
esetzlichen Mindesthaltefrist von 24 Monaten einschließlich Einhaltung einer Rückgabefrist
von 12 Monaten.
3 Jeweils bezogen auf den durchschnittlichen Nettoinventarwert des auf die jeweilige A
nteilsklasse bezogenen
anteiligen Sondervermögens.
Hinweis:
Bei der Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben in diesem Bericht
können rundungsbedingte Differenzen auftreten.
Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.
Schroders Immobilienwerte Deutschland
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Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
Inhalt
7 An unsere Anleger
7 Vorwort der Geschäftsführung
8 Nachhaltigkeit
12 Tätigkeitsbericht
12 Anlageziel und Anlagepolitik
13 Entwicklung des Fonds im ersten Geschäftshalbjahr
14 Aktuelle Marktsituation
20 Portfoliostruktur
22 An- und Verkäufe
22 Vermietungsinformation
24 Liquiditäts- und Währungsmanagement
24 Finanzierungsmanagement
25 Risikobericht
28 Vermögensübersicht zum 30. Juni 2021
30 Erläuterungen zur Vermögensübersicht
31
Vermögensaufstellung Teil I: Immobilienverzeichnis
zum 30. Juni 2021
32 Vermögensaufstellung Teil II: Liquiditätsübericht
zum 30. Juni 2021
32
Vermögensaufstellung Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände,
Verbindlichkeiten und Rückstellungen zum 30. Juni 2021
33 Anhang gemäß § 7 Nr. 9 KARBV
33 Sonstige Angaben
33 Angaben zu den gewandten Bewertungsverfahren gemäß § 16 Abs. a Nr. 2 KARBV
36 Corporate Governance und BVI Wohlverhaltensregeln
37 Angaben zu Kapitalverwaltungsgesellschaft, Abschlussprüfer,
Verwahrstelle und Gremien
Schroders Immobilienwerte Deutschland
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Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
An unsere Anleger
Vorwort der Geschäftsführung
Sehr geehrte Anlegerin, Im Gegensatz zu langjährig existierenden Immobilien-
sehr geehrter Anleger, fonds, welche besonders durch die Corona-Krise
betroffen sind, wenn es zu Beeinträchtigungen der
der von uns verwaltete offene Immobilien-Publikums- Erträge durch Mietausfälle und reduzierte Immobilien-
fonds „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ werte kommt, startete der „Schroders Immobilienwerte
hat das 1. Halbjahr des Rumpfgeschäftsjahres 2021 Deutschland“ ohne von der Corona-Krise betroffene
(17.05. bis 31.12.2021) abgeschlossen und es war Altbestände. Sein Fokus ist klar ausgerichtet auf Immo
ganz sicher kein normales erstes Halbjahr. bilien in deutschen Metropolregionen und ökologische
und soziale Merkmale haben von Anfang an Priorität.
Die vergangenen Monate, geprägt durch die Corona-
Pandemie, waren für uns alle nicht einfach und Als erstes Fondsobjekt konnten wir im Juni 2021 den
stellten die gesamte Gesellschaft vor neue Heraus- HGHI-Tower in Berlin erwerben. Mit seiner zentralen
forderungen. Insbesondere in derartig schwierigen Lage in Berlin, seinem modernen Design, das auch den
Zeiten ist der Wunsch von Anlagern nach einem „siche- hohen Nachhaltigkeitsanforderungen gerecht wird,
ren Hafen“ besonders groß. Auch wenn die ein oder und seinen bonitätsstarken Mietern, ist das Objekt
andere Branche im Immobiliensektor stärker von den ein hervorragendes erstes Investment in unserem
Auswirkungen der Pandemie betroffen war bzw. ist, Portfolio.
stehen die Immobilienmärkte als Gesamtheit nicht im
Zentrum der Turbulenzen und beweisen sich einmal Ausblick
mehr als stabile Anlageklasse.
Weiterhin werden wir intensiv die Märkte und natürlich
Uns, als Schroders, war es wichtig, Ihnen als An- das Geschehen im Zusammenhang mit der Corona-
leger ein Produkt zu konzipieren, welches auch in Pandemie beobachten und entsprechende Maß-
diesen stürmischen Zeiten keinen zu großen Wert- nahmen ergreifen, sofern erforderlich.
schwankungen unterliegt und zudem Nachhaltig Für den HGHI-Tower wurde eine Green-Building-
keitsaspekte in den Vordergrund rückt. Zertifizierung bereits angestoßen. Diese werden wir
entsprechend weiter finalisieren.
Aus diesem Grund haben wir am 17. Mai 2021 den
offenen Immobilien-Publikumsfonds „Schroders Auch unsere Investitionsvorhaben werden wir ent-
Immobilienwerte Deutschland“ aufgelegt, mit den sprechend der gesetzten Fondsstrategie weiterver-
drei Fokus-Themen: folgen. Beispielsweise wurde im Juli 2021 eine weitere
Immobilie am Standort Hamburg erworben. Hierbei
handelt es sich um eine Kindertagesstätte, welche
sich im Bau befindet. Mit einer Fertigstellung wird bis
Mitte/Ende 2022 gerechnet. Da dieser Ankauf außer-
halb des Berichtszeitraums liegt, wurde dieser nicht
mehr im Detail in diesem Halbjahresbericht berück-
sichtigt, wird jedoch Bestandteil des folgenden Jahres-
Deutschland Nachhaltigkeit Corona-Resistenz berichts sein.
Nils Heetmeyer Michael Abramo Georg Gmeineder
Schroders Immobilienwerte Deutschland
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Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
Nachhaltigkeit
Unser Nachhaltigkeitsansatz die Auswirkungen finanzieller und nicht-finanzieller
Real Estate with Impact Risiken zu managen.
Wir bei Schroders Real Estate sehen uns als lang- Bei Schroders Real Estate ist das Verständnis dieser
fristiger Verwalter des Vermögens unserer Kunden, Themen und ihrer Auswirkungen integraler Bestand-
und diese Philosophie führt dazu, dass wir uns auf teil unseres Investmentprozesses und gilt für alle
die langfristigen Aussichten für die Vermögenswerte Aspekte von Immobilieninvestitionen, einschließlich
konzentrieren, in die wir investieren. Es ist zentraler der Due-Diligence-Prüfung bei Akquisitionen, Asset
Bestandteil unseres Anlageprozesses, die Fähigkeit Management, Immobilienmanagement durch Dritte,
jeder Anlage zu analysieren, Werte zu schaffen, zu Sanierungen und Entwicklungen.
erhalten und zu schützen, um sicherzustellen, dass sie Das Verstehen und Verbessern der Auswirkungen
Renditen erwirtschaften, die mit den Zielen unserer von Immobilieninvestitionen auf die Umwelt und die
Kunden übereinstimmen. Gesellschaft, steht im Einklang mit unserer Priorität,
Renditen für unsere Kunden in Übereinstimmung mit
Immobilieninvestitionen konzentrieren sich auf die be-
dem Risikoprofil unserer Fonds zu maximieren.
baute Umwelt, die die Bausteine für eine nachhaltige
Wirtschaft liefert und die Gesellschaft und die Umwelt
unterstützt. Die weltweiten Erkenntnisse aus dem
Klimawandel, gesellschaftlicher Wandel und die tech Die Säulen der Wirkung
nologische Revolution sind in ständigem Wandel und Schroders Real Estate entwickelt seine Anlagephilo-
diese Themen verändern unseren Planeten und die sophie stetig weiter, mit dem Ziel, dass diese Anlagen
Reaktion der Gesellschaft. Im Rahmen von Immobilien- eine positive Wirkung aufweisen können. Dies geht
investitionen ist es daher unsere Verantwortung, über ESG hinaus, da es darauf abzielt, proaktiv Maß-
ökologische, soziale und wirtschaftliche Auswirkungen nahmen zu ergreifen, um die Lage zu verbessern. Mit
zu erkennen, zu verstehen und zu managen, um lang- diesem Ziel vor Augen, haben wir unsere Säulen der
fristig belastbare Investitionsrenditen zu erzielen und Wirkung an den UN-Nachhaltigkeitszielen ausgerichtet.
PEOPLE
PLANET PROSPERITY
PLACE
Schroders Immobilienwerte Deutschland
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Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
Net Zero Carbon Commitment – Alternativ kann der Nachweis durch folgende
von Schroder Real Estate anerkannte Zertifizierungen erfolgen: Durch
eine BREEAM (Building Research Establishment
Schroder Real Estate erkannte 2019 zusammen mit Environmental Assessment Method) Zertifizierung
anderen Mitgliedern der Better Buildings Partnership mit mindestens „sehr gut” oder durch eine
(BBP) die Notwendigkeit, die Immobilienbranche zu DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges
ermutigen, ihre CO2-Auswirkungen zu reduzieren – Bauen) Zertifizierung mit mindestens „Silber”.
Immobilien erzeugen ca. 40 % der weltweiten CO2-
Emissionen. Soziale Merkmale, die der Fonds im Rahmen seiner
Immobilieninvestitionen berücksichtigt, sind ins-
Die BBP-Klimaverpflichtung wurde im September 2019 besondere die Leistung eines Beitrags (i) zugunsten
ausgearbeitet. Gemeinsam mit anderen BBP-Mitglie- wirtschaftlich oder sozial benachteiligter Bevöl
dern hat sich Schroder Real Estate darauf verständigt, kerungsgruppen durch die Zurverfügungstellung
bis 2050 CO2-neutral zu werden. Nähere Informationen geförderten und somit bezahlbaren Wohnraums oder
finden Sie unter https://www.schroders.com/de/de/ (ii) zur sozialen Integration durch Bildung und Pflege
realestate/nachhaltigkeit/unser-ansatz/. durch die Zurverfügungstellung von Flächen zum
Betrieb von Bildungs- und Pflegeeinrichtungen. Der
Nachweis zu (i) erfolgt, wenn mindestens 50 % der
Was heißt Nachhaltigkeit konkret Mietflächen einer Immobilie auf geförderten Wohn-
für den „Schroders Immobilienwerte raum entfallen und zu (ii), wenn mindestens 50 % der
Deutschland“? Mietflächen einer Immobilie für Bildungszwecke (wie
z. B. den Betrieb einer Universität oder Kindertages-
Nachhaltigkeitsaspekte sind heute maßgebliche Trei- stätte) bzw. für Pflegezwecke (wie z. B. Pflegeheime)
ber für die Qualität der Immobilienobjekte und deren durch den Abschluss entsprechender Mietverträge zur
langfristige Rentabilität. Daher richtet der „Schroders Verfügung stehen.
Immobilienwerte Deutschland“ seinen Auswahlprozess
Bei der Bewertung der relevanten ökologischen und/
streng an ökologischen und sozialen Merkmalen aus
und qualifiziert sich demnach als Produkt im Sinne des oder sozialen Merkmale unterstützen externe Dienst-
Art. 8 der EU-Offenlegungsverordnung. leister im Rahmen einer Sustainability Due Diligence
im Ankaufsprozess.
Ökologische und Folgende Aspekte werden, soweit prüf- und nachvoll
1 soziale Merkmale ziehbar, beispielhaft im Rahmen einer Sustainability
Der „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ Due Diligence durch einen externen Dienstleister
investiert den mehrheitlichen Teil (mind. 75 %) analysiert und bewertet:
in Immobilien, die ökologische und/oder soziale – E
nergie: Aspekte wie die Nutzung von Versorgungs-
Merkmale berücksichtigen. einrichtungen zur Warmwasserbereitung im
Ein ökologisches Merkmal, dass der Fonds im Rahmen Gebäude, zum Heizen und zum Kühlen werden
seiner Immobilieninvestitionen berücksichtigt, ist bewertet. Zudem werden die installierten Lampen,
insbesondere die Leistung eines Beitrags zum Klima- die Art der Fensterverglasung sowie das Alter der
schutz durch Steigerung der Ressourceneffizienz bei technischen Ausrüstung bewertet.
der Nutzung von Energie. Die Berücksichtigung dieses – Wasser: Aspekte wie die Erfassung des Wasser-
ökologischen Merkmals erfolgt durch die Investition in verbrauchs auf Gebäudeebene, wassersparende
energieeffiziente Gebäude. Der Nachweis der Energie- Toiletten- und Kücheneinrichtungen, die Nutzung
effizienz eines Gebäudes wird wie folgt durchgeführt: von Grau- und Regenwasser und die Prüfung der
Trinkwasserqualität werden bewertet.
– Bei Wohnimmobilien bei einem Endenergiever-
brauch/-bedarf gemäß Energieausweis unter – Gesundheit und Wohlbefinden: Im Bereich Gesund-
100 kWh/qm/p.a. (Energieeffizienzklasse C) und heit und Wohlbefinden/Komfort werden Aspekte
bei Gewerbeimmobilien über einen geringeren wie Blendschutzmaßnahmen im Gebäude, Lüftung
Energieverbrauch/-bedarf als der Vergleichswert und T emperatur an den Arbeitsplätzen, Licht-
dieser Gebäudekategorie im Energieausweis. management und Einfluss des Nutzers bewertet.
Schroders Immobilienwerte Deutschland
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Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021
Nachhaltigkeit
Zusätzlich hat Schroders einen internen Schroders Schroders Gruppe ist
ESG-Score entwickelt, welcher als Maßstab für die Unterzeichner der UN PRI
Merkmalserfüllung ebenso herangezogen wird.
Schon im Oktober 2017 hat die Schroders Gruppe
Durch die Sustainability Due Diligence und den in- die von den Vereinten Nationen unterstützen Prinzi-
ternen ESG-Score bildet sich das Fondsmanagement pien für verantwortliches Investieren (UN PRI United
ein umfassendes Bild der ökologischen und sozialen Nations Principles for Responsible Investment) unter-
Merkmale einer Investition. zeichnet. Damit erklärten wir uns sehr früh bereit,
Zum Stichtag dieses Berichtes erfüllt die im Portfolio Umwelt- und Sozialfragen sowie Themen einer guten
befindliche Immobilie – der HGHI-Tower- die An- Unternehmensführung in unseren Unternehmens-
forderungen an die Energieeffizienz und somit wird und Investmentprozesse miteinzubeziehen.
das gesetzte Ziel, dass mind. 75 % der Immobilien, Das sechste Jahr in Folge (2015, 2016, 2017, 2018, 2019
ökologische und/oder soziale Merkmale berück- und 2020) erhielt die Schroders Gruppe die höchste
sichtigen, erfüllt. Bewertung A+ im Hinblick auf seinen Strategie- &
Governance-Ansatz für verantwortungsvolles Inves
tieren.
2
Social und Governance –
Mindeststandards für Den öffentlichen PRI-Transparenzbericht von der
Menschen- und Arbeitsrechte Schroders Gruppe finden Sie unter
Die ganzheitliche Betrachtung von Nachhaltigkeit https://www.unpri.org/signatory-directory/
schließt, soweit prüf- und nachvollziehbar, inter- schroders/1746.article.
nationale Mindeststandards für Menschen- und
Arbeitsrechte ein. Zur Einhaltung dieser Mindest-
standards werden wesentliche Dienstleister und
Auslagerungsunternehmen, die zugunsten des
Fonds tätig werden, beispielsweise im Rahmen der
Vertragsgestaltung und Leistungsbeschreibung,
verpflichtet.
Eine Prüfung der Einhaltung dieser Mindeststandards
durch die Dienstleister erfolgt im Rahmen der regel- Schroders ist aktives Mitglied im DGNB
mäßigen Outsourcing-Prüfung. Hierfür wurde speziell
Als Europas größtes Netzwerk für nachhaltiges Bauen
ein ESG-Fragebogen und ein interner Outsourcing-
verfolgt die DGNB seit 2007 das Ziel, Nachhaltigkeit
ESG-Score entwickelt. Die erstmalige Anwendung
in der Bau- und Immobilienwirtschaft und darüber
findet im Rahmen der Q3 2021 Outsourcing-Prüfung
hinaus zu fördern und im Bewusstsein der Öffentlich-
statt. Bezüglich Informationen zu Arbeits- und
keit zu verankern.
Menschenrechts-Mindeststandards bei wesentlichen
Dienstleistern ist Schroders zum Teil auf die Bereit- Mit unserer Mitgliedschaft übernehmen wir sichtbar
stellung interner und nicht-öffentlicher Informationen Verantwortung für unsere Organisation und für die
durch Dritte angewiesen. Die Prüfungen hängen daher Gesellschaft. Durch den Austausch mit anderen Mit-
sowohl von der Quantität als auch der Qualität der gliedern können wir gemeinsam den Weg hin zu einer
bereitgestellten Daten ab. nachhaltig gebauten Umwelt aktiv gestalten.
Schroders Immobilienwerte Deutschland
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Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021GRESB-Rating wird angestrebt Nachhaltigkeits-Beauftragte
Gerade weil Nachhaltigkeit für uns von enormer kümmert sich um alle Themen rund
Bedeutung ist, beabsichtigen wir mit dem „Schroders um das Thema Nachhaltigkeit
Immobilienwerte Deutschland“, nach dem ersten vollen
Neben den Geschäftsführern unterstützt eine zentrale
Fondsgeschäftsjahr, wiederkehrend am GRESB Global
Nachhaltigkeits-Beauftragte die Schroders Gruppe
Real Estate Sustainability Benchmark teilzunehmen.
bei der Definition, Steuerung und Überwachung von
GRESB ist das führende Bewertungssystem zur Messung Nachhaltigkeitszielen und -risiken. Hiermit verdeut-
der Nachhaltigkeitsleistung von ganzen Immobilien- lichen wir noch einmal, welchen hohen Stellenwert
portfolios, unabhängig davon, ob eine einzelne Immo- das Thema Nachhaltigkeit in der gesamtem Schroders
bilie zertifiziert (z. B. DGNB, BREEAM) ist oder nicht. Gruppe einnimmt.
Es gibt neben GRESB auf dem Markt bisher kein
vergleichbares Bewertungssystem.
Schroders Immobilienwerte Deutschland
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Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021Tätigkeitsbericht
Anlageziel und Anlagepolitik
Der „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ ist Pflegeheime) erworben werden, sodass der Fonds
eines der ersten neuen OIF-Produkte auf dem deut- hinsichtlich der Nutzungsarten der zu erwerbenden
schen Markt nach Ausbruch der Covid-19-Pandemie Immobilien grundsätzlich flexibel ist. Die Immobilien
und qualifiziert als einer der ersten als Art. 8-Fonds können auch über eine Mischnutzung verfügen.
gemäß der Offenlegungsverordnung. Als Anlageziel Zudem können auch Bewirtschaftungsgegenstände
wird das Erreichen einer nachhaltigen Rendite durch erworben werden. Bei der Auswahl der Immobilien
den Aufbau und die Bewirtschaftung eines Portfolios für den Fonds sollen die Eigenschaften nachhaltige
von mehreren (direkt und/ oder indirekt gehaltenen) Ertragskraft sowie Diversifikation nach Lage, Größe,
Immobilien entsprechend den gesetzlichen und ver- Nutzung und Mieter im Vordergrund der Über-
traglichen Risikostreuungsregeln angestrebt. Das legungen stehen.
Anlageziel soll über regelmäßig zufließende Miet-
erträge, Zinserträge und eine kontinuierliche Wert-
steigerung des Immobilienbestandes erreicht werden. Überblick Nutzungsarten
Als Art. 8-Fonds verfolgt der Fonds explizit die Anlage
1 Büro
in Vermögensgegenständen mit ökologischen und/
oder sozialen Merkmalen und stellt dabei vor allem 2 Wohnen
Energieeffizienz, Investitionen in Bildung und Pflege
3 Lebensmitteleinzelhandel und Logistik
sowie soziale Gleichberechtigung in den Mittelpunkt.
Der Fonds investiert fortlaufend mehr als 50 % seines
Aktivvermögens direkt oder indirekt in Immobilien und Darüber hinaus, können aber auch Immobilien mit
Immobilien-Gesellschaften. Die Immobilien müssen in Revitalisierungsbedarf und Leerständen zum Zwecke
Deutschland belegen sein, wobei Immobilien-Gesell einer nachhaltigen Wertsteigerung (z. B. durch ge-
schaften auch in Vertragsstaaten des Abkommens eignete Instandhaltungs- und Modernisierungsmaß-
über den Europäischen Wirtschaftsraum ansässig nahmen sowie Maßnahmen zur Repositionierung am
sein dürfen. Alle direkt oder indirekt vom Fonds zu Markt) erworben werden. Hierdurch können Wert-
erwerbenden Immobilien werden einer von der Ge- steigerungspotentiale gehoben werden.
sellschaft selbst oder gemeinsam mit einem externen
Für den Fonds werden sowohl Bestands- als auch
Dienstleister festgelegten Nachhaltigkeitsprüfung
Neubauimmobilien erworben. Der Anteil der Grund-
unterzogen.
stücke im Zustand der Bebauung darf 20 % des Wertes
Als Fondsimmobilien kommen schwerpunktmäßig des Fonds (wobei die aufgenommenen Darlehen nicht
Objekte aus den Nutzungsarten Büro, Logistik, abzuziehen sind) nicht übersteigen. Neben den im
Hotel, Einzelhandel und Wohnen infrage. Es können Bau befindlichen Immobilien besteht die Möglichkeit,
allerdings auch vereinzelt Immobilien mit a
nderen auch Immobilien zum Zwecke der Durchführung von
Nutzungsarten (wie z. B. Studentenwohn- oder Projektentwicklungen zu erwerben.
1 2 3
Schroders Immobilienwerte Deutschland
12
Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021Entwicklung des Fonds im ersten Geschäftshalbjahr
Im Berichtszeitraum erzielte der Fonds einen Netto- je Anteil, in der Anteilsklasse Gothaer eine Wertent-
mittelzufluss von EUR 45,4 Mio. Das Gesamtfonds- wicklung von –0,03 % je Anteil und in der Anteilsklasse
vermögen lag zum Ende des Berichtszeitraums E eine Wertentwicklung von –0,23 % je Anteil erzielt.4
bei EUR 45,4 Mio. Es setzt sich zusammen aus dem Wertentwicklungen in der Vergangenheit
Fondsvermögen der Anteilsklasse P i. H. v. TEUR 2,5, sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige
der Anteilsklasse Gothaer i. H. v. TEUR 488,2 und der Wertentwicklung.
Anteilsklasse E i. H. v. EUR 44,9 Mio.
Auf Grund der Tatsache, dass der Fonds im Mai 2021
Das reine Immobilienvermögen des Gesamtfonds aufgelegt wurde, ist noch keine Ausschüttung erfolgt.
beläuft sich auf EUR 51,0 Mio. Eine erste Ausschüttung ist erst nach der Veröffent-
Im ersten Fondsgeschäftshalbjahr hat der Fonds in lichung des Jahresberichts des Rumpfgeschäftsjahres
der Anteilsklasse P eine Wertentwicklung von –0,03 % vorgesehen.
4 Berechnung der Wertentwicklung nach BVI-Methode, d. h. ohne Berücksichtigung des Ausgabeaufschlages.Aktuelle Marktsituation
Wirtschaft Deutschland Büromarkt Deutschland
Am Ende des 1. Halbjahres 2021 stehen die Zeichen Angesichts der Unsicherheiten mit Blick auf das
für die deutsche Wirtschaft deutlich auf Erholung. Infektionsgeschehen und die wirtschaftliche Entwick
Allerdings schrumpfte das Bruttoinlandsprodukt (BIP) lung am Anfang des Jahres, ist es wenig verwunder-
im ersten Quartal im Vergleich zum Vorquartal noch lich, dass die Vermietungsaktivitäten im 1. Halbjahr
um 1,8 %, da die Maßnahmen zur Bekämpfung der 2021 eher zurückhaltend ausfielen. In den sieben
dritten Welle von Covid-Infektionen insbesondere Metropolen lag der Büroflächenumsatz im 1. Halb-
den privaten Konsum beeinträchtigten, was durch die jahr 2021 zusammengefasst fast auf gleichem Niveau
Wiederanhebung der Mehrwertsteuer teils noch ver- wie im Vorjahreszeitraum. Viele Mieter zogen es vor,
stärkt wurde. Die weitgehenden Lockerungen ange- Mietverträge für bestehende Flächen (kurzfristig) zu
sichts sinkender Infektionen und steigender Impfraten verlängern, während sie die Auswirkungen der Krise
beflügeln allerdings die Aussichten für das 2. Halbjahr auf ihr Geschäft und den zukünftigen Flächenbedarf
2021. Das Vertrauen der Wirtschaft und der Ver- analysieren, auch insbesondere im Hinblick auf die Ein-
braucher hat sich rasant erholt und liegt nun wieder führung hybrider Arbeitsplatzstrategien. Gerade mit
auf dem Niveau von 2018. Hinzu kommen positive Blick auf großflächige Anmietungen blieben die Unter-
Zahlen vom Arbeitsmarkt, wo die Arbeitslosigkeit im nehmen vorsichtig. Mit Ausnahme Stuttgarts stieg
Juni 2021 auf 5,7 % sank und die Kurzarbeit bereits der Leerstand in allen Hochburgen als Folge weiterer
wieder auf das Niveau von vor dem Ausbruch der Fertigstellungen sowie einer Zunahme von Unterver-
Pandemie zurückgefallen ist. Die starke Erholung in mietungsaktivitäten seit Jahresbeginn an. Es bleibt
den USA und China treibt zudem die Exportnachfrage aber festzuhalten, dass die Leerstände insgesamt
weiter an. Dass das Wachstum im 2. Quartal 2021 gering und neuwertige Flächen stark gefragt bleiben
(+1,5 % nach vorläufigen Zahlen) etwas niedriger als und leerstehende Flächen weitgehend aus veralteten
erwartet ausfiel, lag weitgehend an Lieferengpässen oder kürzlich freigezogenen Flächen bestehen. Dies
für Ausgangsmaterialen in der Industrie. Für das erklärt auch die Robustheit der Spitzenmieten, die seit
2. Halbjahr 2021 wird mit einer anhaltenden Erholung Jahresbeginn in allen sieben Hochburgen unverändert
gerechnet. In der Juli-Umfrage wurde die Consensus- blieben.
Prognose für das Wachstum für Deutschland an-
gehoben: Für das Gesamtjahr 2021 werden nun 3,4 %
Wachstum erwartet.
Büromarkt – Deutschland
Übersicht der wichtigsten deutschen Büromärkte zum Halbjahr 2021
Spitzenmiete Spitzenrendite Leerstandsquote
Veränderung Veränderung
zum Vorjahr zum Vorjahr
EUR / m² / pm % % bps in %
Berlin 38,0 2,7 2,50 – 15 3,9
Düsseldorf 28,5 0,0 2,80 – 30 7,6
Frankfurt/M. 41,5 0,0 2,80 –5 6,6
Hamburg 31,0 3,3 2,60 – 25 3,1
Köln 26,0 0,0 2,90 – 30 3,1
München 41,0 0,0 2,70 – 10 4,2
Quelle: JLL,
Schroders – Juli 2021
Stuttgart 25,5 0,0 2,85 – 10 1,8
Schroders Immobilienwerte Deutschland
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Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021Einzelhandelsmarkt Deutschland bei wenig attraktiven Flächenqualitäten und -lagen
gerechnet werden, was insgesamt zu einem Abwärts-
Für den deutschen Einzelhandelsvermietungsmarkt
druck auf die Mieten führt. Im Gegensatz dazu zeigt
ist im ersten Halbjahr 2021 ein Aufwärtstrend zu
sich der Lebensmitteleinzelhandel äußerst robust. Hier
erkennen, obwohl im laufenden Jahr ein weiterer
bleibt der Onlineanteil auch nach der Pandemie weiter
Lockdown verkraftet werden musste. Die Pandemie
gering. Die hohe Ladendichte und die Präferenz der
hat zudem den Trend zum Onlineeinkauf weiter
Kunden insbesondere frische Produkte selbst aus-
beschleunigt. Und auch wenn mittlerweile die Ver-
zuwählen wirkt hier wie ein Bollwerk. Gerade Super-
braucher wieder in die Läden zurückkehren, wird ein
marktketten sind weiter bereit lange Mietverträge zu
Teil des Umsatzes dauerhaft an den Onlinehandel
unterschreiben. Zudem zeigt sich der Lebensmittel-
verloren gegangen sein. Insofern verwundert es nicht,
einzelhandel weiter innovativ in Bezug auf den Einsatz
dass durch die wiederholten Ladenschließungen und
neuer Technik, aber auch die Einbindung z. B. von
Einschränkungen die stationären Einzelhändler ge-
Wohnprojekten an ihren Standorten.
zwungen sind, ihre Kunden auf neuen Kanälen zu er-
reichen. Neben Click & Collect haben sich auch Online-
Plattformen weiter etabliert. Insgesamt führt dies
aber zu einem weiterem Bedarf der Optimierung des Logistikmarkt Deutschland
Filialnetzes auf Seiten der Einzelhändler und es muss Die Nachfrage nach Logistik- und Lagerflächen bleibt
mit weiteren Filialverkleinerungen oder -schließungen ungebrochen hoch. So wurden im 1. Halbjahr 2021
gerechnet werden. Auch Konkurse und Geschäftsauf- nach Angaben von JLL mit fast 4,0 Mio. m² so viele
gaben sind nicht ausgeschlossen. Insofern muss mit Flächen wie nie zuvor umgesetzt. Getrieben wird diese
einem weiteren Anstieg der Leerstände insbesondere Entwicklung durch das weitere Wachstum des Online
Schroders Immobilienwerte Deutschland
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Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021Aktuelle Marktsituation
handels. Aber auch Handels- und Industrieunter- downs, Reisebeschränkungen und Home Office wurde
nehmen waren weiter auf Flächensuche, auch weil als Wohnen aber weiter aufgewertet. Als Folge setzt sich
Reaktion auf die Lieferengpässe während der Pande- der Mietpreisanstieg besonderes in den Metropolen
mie einige Unternehmen ihre Lagerhaltung erhöht und im Einzugsgebiet weiter fort. Faktoren wie ein
haben. Gesucht werden besonderes moderne Flächen, langsam steigendes Angebot durch eine Ausweitung
in denen neuste Technik und Automatisierung zum des Wohnungsbaus, das bereits hohe Mietniveau
Einsatz kommen kann. Auch Nachhaltigkeitskriterien und ein sich leicht verlangsamendes Bevölkerungs-
spielen eine immer größere Rolle. Der Wunsch der wachstum sollten jedoch das Tempo des Anstiegs in
Kunden online bestellte Waren zu immer kürzeren den nächsten Jahren etwas drosseln. Das starke Un-
Lieferzeiten zu erhalten treibt die Nachfrage nach gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage sollte
stadtnahen oder innerstädtischen Flächen. In vielen aber dennoch zu weiteren Preissteigerungen führen.
Regionen ist die mangelnde Verfügbarkeit von Stabile Einnahmen und die Aussicht auf weiteres
Grundstücken ein Thema. So wurden in den ersten Wachstum beflügeln aktuell weiter das Interesse
sechs Monaten in 2021 in den Big 5 auch nur rund institutioneller Investoren an Wohninvestments.
191.000 m² neue Lagerflächen fertig gestellt. Weitere
rund 1,15 Mio. m² befinden sich derzeit im Bau, von
diesen Flächen werden nur 30 % spekulativ errichtet. Investmentmarkt Deutschland
Die Spitzenmieten blieben seit Jahresanfang in den
Die Aktivität auf dem deutsche Immobilieninvestment-
großen Metropolen stabil. Anstiege wurden aber in
markt erholt sich zusehends. Nachdem zum Ende des
Düsseldorf und dem Ruhrgebiet registriert.
1. Quartals 2021 das Investmentvolumen noch über
40 % unter dem (sehr aktiven) 1. Quartal 2020 lag, hat
die Aktivität in der zweiten Hälfte des 1. Halbjahres
Wohnmarkt Deutschland zugenommen. Zum Halbjahr liegt das Investment-
Der deutsche Wohnungsmarkt zeigt sich weiter sehr volumen über alle Assetklassen hinweg nun nur
robust, wobei es aber weiter teils starke regionale noch rund 15–20 % unter dem Ergebnis des Vorjahrs-
Unterschiede gibt. Angesichts der Erfahrung von Lock- zeitraums. Verantwortlich für das Defizit sind unteranderem das bis dato Ausbleiben von großvolumigen Geld- und Kapitalmarkt Portfoliotransaktionen, wobei es aber auch im 1. Halb- Die starke wirtschaftliche Erholung treibt die Infla- jahr 2021 durchaus große Einzelobjekt-Transaktionen tion weiter nach oben. Das Statistische Bundesamt gab. In Bezug auf die Assetklassen bleiben Anlagen erwartet für Juli 2021 einen Anstieg der Verbraucher- in jegliche Form von Wohnimmobilien, aber auch preise zum Vorjahresmonat von voraussichtlich 3,8 %. moderne Büroimmobilien gefragt. Insgesamt etwas Zu beachten bleibt aber, dass dieser weitere Anstieg kleiner in Bezug auf das absolute Investmentvolumen der Inflationsrate im Juli 2021 insbesondere auf den aber extrem gefragt bleiben Logistikimmobilien. Basiseffekt der Corona-bedingten Senkung der Mehr- Einzelhandelsobjekte verlieren weiter in der Gunst der wertsteuersätze im Juli 2020 zurückzuführen ist. Hinzu Investoren. Allerdings ist hier der Markt extrem pola- kommen allerdings aber auch weitere Preisanstiege risiert: Während Supermärkte und Fachmarktzentren für Energie und im Dienstleistungssektor. Gerade stark gefragt sind, ist die Nachfrage nach Ladenlokalen vor den anstehenden Bundestagswahlen sind hohe oder Einkaufszentren insbesondere in weniger guten Inflationsraten keine willkommenen Nachrichten. Lagen äußerst gering. Allerdings dürften diese Effekte – wie auch die EZB Mit Blick auf die Spitzenrenditen sanken diese für annimmt – nur temporär sein. Mit einer Änderung Büroimmobilien in den sieben Hochburgen in Folge der Geldpolitik der EZB dürfte also nicht zu rechnen weiterer Kompression in Berlin, Düsseldorf, Ham- sein, weshalb auch weiterhin mit anhaltend niedrigen burg und Köln seit Jahresbeginn nach Angaben von Zinsen gerechnet werden muss, was die Preise für JLL auf nun im Schnitt 2,74 %. Auch die Renditen für Sachanlagen weiter antreiben dürfte. Fachmärkte und -zentren fiel seit Jahresbeginn. Stabil blieben sie für Spitzenprodukte im Bereich Shopping- center und Ladenlokale, nachdem diese bereits im Vorjahr eine Dekompression hinnehmen mussten. Nach starker Kompression im letzten Jahr blieben die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien seit Jahres beginn stabil, bei nun allerdings nur noch 3,38 %.
Aktuelle Marktsituation
Fokus Berlin
Zu den wichtigsten und bedeutendsten deutschen unter anderem stark durch den Tourismus-, Kreativ-,
Immobilien-Standorten, den „Big 7“, gehört die Medien- und Gesundheitsbranche gekennzeichnet.
Bundeshauptstadt Berlin. Diese besitzt 3,8 Mio. Des Weiteren gilt die Hauptstadt als globaler An-
(Stand 31.12.2020) Einwohner und ist damit die ziehungspunkt für Technologieunternehmen und
größte Stadt Deutschlands. Die Wirtschaft Berlins ist Start-Ups.
Wirtschaftliche Rahmendaten5
BIP Wachstum und Prognose
in % p.a.
6,0
4,0
2,0
0,0
–2,0
Prognose
–4,0
Quelle:
Oxford Economics,
Schroders – Juli 2021 –6,0
2011
2021
2007
2017
2012
2022
2005
2015
2025
2006
2016
2013
2023
2008
2009
2018
2019
2014
2024
2010
2020
Wachstum der Bürobeschäftigten und Prognose
in % p.a.
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
Prognose
1,0
Quelle:
Oxford Economics,
Schroders – Juli 2021 0,0
2011
2021
2007
2017
2012
2022
2005
2015
2025
2006
2016
2013
2023
2008
2009
2018
2019
2014
2024
2010
2020
5 P
rognosen sollten als Illustration von Trends betrachtet werden.
Die tatsächlichen Zahlen werden von den Prognosen abweichen.
Schroders Immobilienwerte Deutschland
18
Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021Der Büromarkt in Berlin hat sich in den vergangenen Der Leerstandsanstieg hat sich seit dem 2. Quartal
Jahren sehr dynamisch entwickelt und auch gegen die 2020 w
eiter fortgesetzt. Damit notiert die Leerstands-
Pandemie deutliche Widerstandsfähigkeit bewiesen. quote zum Ende des ersten Halbjahres 2021 bei 3,9 %.
Im „Big 7“-Vergleich rangiert Berlin auf Platz 4, vor
Berlins Spitzenmiete präsentiert sich zur Jahresmitte
München, Düsseldorf und Frankfurt.
2021 weiterhin stabil bei rund 38,0 EUR/m²/Monat.
Einen leichten Rückgang hat jedoch die gewichtete
Durchschnittsmiete von 26,5 EUR/m²/Monat auf
26,3 EUR/m²/Monat zu verzeichnen.
Spitzenmiete in Berlin Leerstandsquote in Berlin
in EUR/m² in %
40 10,0
38 9,0
36
8,0
34
7,0
32
30 6,0
28 5,0
26 4,0
24
3,0
22
2,0
20
18 1,0
16 0,0
Q2/11
Q2/21
Q2/11
Q2/21
Q2/07
Q2/17
Q2/07
Q2/17
Q2/12
Q2/12
Q2/05
Q2/15
Q2/05
Q2/15
Q2/06
Q2/16
Q2/06
Q2/16
Q2/13
Q2/13
Q2/08
Q2/09
Q2/18
Q2/19
Q2/08
Q2/09
Q2/18
Q2/19
Q2/14
Q2/14
Q2/10
Q2/20
Q2/10
Q2/20
Quelle: JLL, Schroders – Juli 2021 Quelle: JLL, Schroders – Juli 2021
Schroders Immobilienwerte Deutschland
19
Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021Portfoliostruktur
Der Fonds befindet sich aktuell in seiner Aufbauphase.
Zum Ende des Berichtszeitraums besteht das Portfolio
aus einer Immobilie, dem HGHI-Tower in Berlin.
Geographische Verteilung der Immobilien Nutzungsarten der Immobilien
(Prozentsätze nach Verkehrswerten) auf Basis der Jahresnettomieterträge
100 % 99,8 % 0,2 %
Deutschland Büro Andere
Größenklassen der Immobilien Wirtschaftliche Altersstruktur der Immobilien
(Prozentsätze nach Verkehrswerten) (Prozentsätze nach Verkehrswerten)
Verkehrswert in EUR Verkehrswert in EUR Mio.
60
100 %
50
40
30
20
10
10 bis 25 Mio. 25 bis 50 Mio.
50 bis 100 Mio. über 150 Mio. 0
bis 5 5 bis 10 10 bis 15 über 15
Angabe in % der Verkehrswerte und der Wirtschaftliche Altersstruktur der Immobilien in Jahren,
Anzahl in den einzelnen Größenklassen. Angabe in % der Verkehrswerte und der Anzahl in den
einzelnen Altersklassen.
Schroders Immobilienwerte Deutschland
20
Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021Berlin
Schroders Immobilienwerte Deutschland
21
Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021An- und Verkäufe
Im Berichtszeitraum wurde ein Objekt in Deutschland eine Vielzahl an gastronomischen und kulturellen
erworben und ist in den Bestand übergegangen. Angeboten geprägt ist. Überdies verfügt der HGHI-
Tower durch seine sehr gute Lage über eine hervor-
ragende Verbindung an den öffentlichen Nahverkehr.
HGHI-Tower, Berlin
Der HGHI-Tower vereint das Bürogebäude Großstadt-
Der „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ hat feeling mit Erholungscharakter und stellt daher einen
als erste Fondsimmobilie den HGHI-Tower in Berlin optimalen Arbeitsplatz in der boomenden Metropole
erworben. Der Übergang von Nutzen und Lasten fand Berlin dar.
am 4. Juni 2021 statt.
Zudem erfüllt das Gebäude die strengen Nach-
Das 8-geschossige Gebäude wurde im Juni 2020 mit haltigkeitsanforderungen für den nach Art. 8 der
einer Mietfläche von 4.396 m² (BGF) fertiggestellt. Verordnung über nachhaltigkeitsbezogene Offen-
Neben einem repräsentativen Eingangsbereich im legungspflichten im Finanzdienstleistungssektor der
Erdgeschoss, wird das Gebäude hauptsächlich als Europäischen Union (SFDR) eingestuften Fonds. Der
Gewerbeeinheiten genutzt. hochwertige Neubau hat einen niedrigen Energie
Der stilvolle, architektonisch moderne Bürokomplex verbrauch (KfW Effizienzhaus 70) und eine Green-
mit Natursteinfassade und lichtdurchfluteten Büro- Building-Zertifizierung ist ebenfalls in Kürze zu
flächen befindet sich im Herzen Berlins, welches durch erwarten.
Vermietungsinformation
Zum Ende des Berichtszeitraums stehen Büro- und Die nachfolgende Grafik zeigt die auslaufenden Miet-
Lagerflächen mit einer Nutzfläche von ca. 549 m² leer. verträge gemessen an der derzeitigen Vertragsmiete
Für diese leerstehenden Mietflächen des HGHI-Towers (zur Info: die abgeschlossenen Mietverträge verfügen
gewährt der Verkäufer jedoch eine Mietgarantie. über keine Sonderkündigungsrechte).
Somit beträgt die Vermietungsquote 100 % zum
Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WAULT)
30.06.2021. beträgt 5,5 Jahre.
Aufteilung des Mieteinkommens Restlaufzeit der Mietverträge
nach Mietfläche in %
70
12,5 % 87,3 %
0,2 % 60
50
40
30
20
10
Büro Werbefläche Leerstand
0
bis 2024*
bis 2030+
bis 2027
bis 2022
unbefristet
bis 2025
bis 2026
bis 2023
bis 2028
bis 2029
* 2024 läuft die Mietgarantie des Verkäufers aus.
Schroders Immobilienwerte Deutschland
22
Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021Gastro-
Moderne nomie und
Büros auf Nahverkehr
4.396 m2 zu Fuß
erreichbar
Top-Lage: Boomende
Grün & Metropole
Zentral
Nachhaltig
& Energie-
effizientLiquiditäts- und Währungsmanagement
Der „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ hält nahme sowie die Höchstliquiditätsgrenze von 49,0 %
zum Ende des Berichtszeitraums EUR 5.724.42, also des Fondsvermögens wurden im gesamten Berichts-
12,6 % des Fondsvermögens, an liquiden Mitteln. zeitraum sichergestellt.
Hierbei h
andelt es sich lediglich um Bankguthaben. Zum Ende des Berichtszeitraums bestehen keine
Der Zinssatz zum 30.06.2021 beträgt –0,65 %. Währungspositionen.
Die Mindestliquidität in Höhe von 5,0 % des Fondsver-
mögens zur Sicherstellung einer täglichen Anteilsrück-
Finanzierungsmanagement
Gemäß den Anlagebedingungen ist die Aufnahme von Demnach beträgt die Fremdfinanzierungsquote
Krediten bis zur Höhe von 30,0 % der Verkehrswerte zum Berichtsstichtag 27,5 % bezogen auf das
der Immobilien möglich. Immobilienvermögen (EUR 51,0 Mio.). Die Zinsen
sind für die Dauer des Kredites festgeschrieben.
Der Fonds hatte zum Stichtag 30.06.2021 Kreditver-
bindlichkeiten in einem Umfang von EUR 14,0 Mio.Risikobericht
Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Finanzierungs- und Liquiditätsrisiko
Managementprozesse und hilft, Risiken möglichst Finanzierungs- und Liquiditätsrisiken beschreiben
frühzeitig zu erkennen und daraus resultierende die Gefahr, dass der Fonds nicht über ausreichende
Gefahren für den Fonds abzuwenden. Schroders liquide Mittel und/oder Banklinien verfügt, um
hat zur Identifizierung, Beurteilung und Steuerung seinen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.
der Risiken der einzelnen Fonds ein entsprechendes Insbesondere bei extremen Marktentwicklungen,
Risikomanagementsystem im Einsatz. Das Risiko- besteht für die Anleger das Risiko, dass im Rahmen
managementsystem wird regelmäßig auf seine der Anteilscheinrückgabe, die erforderlichen Mittel
Aktualität und Angemessenheit hin überprüft und durch den Fonds nicht zur Verfügung gestellt werden
entsprechend weiterentwickelt. können.
Schroders stellt für jeden seiner Fonds eine eigene Liquiditätsrisiken werden im „Schroders Immobilien-
Richtlinie „Risikostrategie AIF“ auf und regelt die werte Deutschland“ intensiv überwacht und ge-
zutreffenden Risiken für den jeweiligen Fonds im steuert. Beispielsweise durch das Beobachten der
Risikokatalog. Anteilsbewegungen sowie mittels Durchführung von
Im Einzelnen werden folgende Risiken behandelt: regelmäßigen Stresstests, die u. a. eine typische An-
teilscheinrückgabe simulieren. Darüber hinaus wirkt
die gesetzliche Mindesthaltedauer von 24 Monaten
Gegenparteirisiko/ risikolimitierend.
Adressenausfallrisiko Im Zuge der Corona-Pandemie könnte es zu einer
Aussetzung der Anteilsrücknahmen kommen.
Unter dem Gegenparteirisiko wird das Risiko verstan Zum Ende des Berichtszeitraums sehen wir hierfür
den, dass ein Vertragspartner (insbesondere M ieter jedoch keine Anzeichen.
und Kreditinstitute) aufgrund eines A usfalls (z. B. durch
Insolvenz) oder einer Bonitätsverschlechterung nicht
in der Lage sein wird, seine Verpflichtungen zu er- Immobilienspezifische Risiken –
füllen, so dass finanzielle Verluste oder Opportunitäts-
kosten für den Fonds entstehen können. Auch sonstige Objektwertänderungsrisiko
Leistungsstörungen aus anderen Gründen können Die Anleger sind durch ihre Investition in den Fonds
hierunter fallen. an der Wertentwicklung der sich im Fonds befindlichen
Immobilien beteiligt. Somit besteht die Gefahr von
Daher erfolgt eine sorgfältige Auswahl der Vertrags
Wertverlusten auf Grund negativer Wertänderungen
partner, um das Ausfallrisiko entsprechend zu be-
einzelner Immobilien oder des gesamtem Immobilien-
schränken. Beispielsweise werden Kreditverträge nur
marktes. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass die
mit renommierten Banken abgeschlossen, welche
Immobilienbewertungen von der tatsächlichen Höhe
über eine gute Bonität verfügen.
der aktuellen Erträge aus den Immobilien abweichen
Das Mietausfallrisiko wird mit üblichen Methoden, können. Obwohl solche Bewertungen nach anerkann
wie bspw. Kautionsleistungen, Bonitätsauskünften, ten Grundsätzen von unabhängigen Bewertern durch-
zeitnahem Mietinkasso und der Steuerung der geführt werden, gibt es keine Gewähr dafür, dass
Outsourcing Partner (z. B. Property Manager) diese den tatsächlich am Markt erzielbaren Preis
gemindert. widerspiegeln.
Darüber hinaus wird das Gegenparteirisiko für den Schroders begegnet diesem Risiko durch die Streuung
Fonds risikoseitig auch quantitativ durch einen regel- auf verschiedene Immobilien, Due Diligence Prüfung
mäßigen Gegenparteirisiko-Stresstest überwacht. der Objekte beim Ankauf, Beschränkung der Kredit-
Im Zuge der Corona-Pandemie können verstärkt aufnahme sowie durch die Auswahl professioneller
Adressenausfallrisiken bestehen. Maßnahmen wie Gutachter, welche die Anforderungen gemäß KAGB
beispielsweise Mietstundungen können diesem erfüllen.
entgegenwirken. Zum Ende des Berichtszeitraums Im Zuge der Corona-Pandemie könnten entspre
wurden keine Mietstundungen vereinbart. chende Immobilienspezifische Risiken auftreten.
Schroders Immobilienwerte Deutschland
25
Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021Risikobericht
Währungs- und Zinsänderungsrisiko Nachhaltigkeitsrisiko
Da der Fonds lediglich in Deutschland investiert ist, Nachhaltigkeitsrisiken sind Ereignisse oder Bedin
besteht kein Währungsrisiko. Das gleiche gilt für gungen aus den Bereichen Umwelt, Soziales oder
das Zinsänderungsrisiko, da das aufgenommene Unternehmensführung („Environment, Social,
Darlehen über einen festen Zinssatz verfügt. Governance” – „ESG”), deren Eintreten tatsächlich oder
potenziell wesentliche negative Auswirkungen auf
den Wert der Investitionen des Fonds haben können.
Operationelle Risiken Es handelt sich hierbei nicht um eine eigenständige
Risikoart, sondern vielmehr ist dieses Risiko als Teil
Bei operationellen Risiken handelt es sich um Ver-
der bereits identifizierten Risikoarten zu betrachten,
lustrisiken in Folge der Unangemessenheit oder
welches als Faktor zur Wesentlichkeit der Risikoarten
des Versagens von internen Verfahren, Menschen
beitragen kann.
und Systemen oder in Folge externer Ereignisse.
Schroders steuert diese Risiken durch risikomindernde Eine Analyse zu Nachhaltigkeitsrisiken ist integraler
Maßnahmen. Bei Leistungen, welche Schroders Bestandteil des Ankaufsprozesses und der Risiko-
ausgelagert hat, werden die wesentlichen Auslage managementprozesse. Im Rahmen der Risikoinventur
rungspartner im Rahmen des quartalsweisen wurden die wesentlichen Nachhaltigkeitsrisiken des
Outsourcing-Controllings überwacht und bewertet. Fonds zu den bekannten Risikoarten entsprechend
zugeordnet und fortlaufend überwacht.
Besonders hervorzuheben ist bei den operationellen
Risiken das sogenannte Reputationsrisiko – die Gefahr Im Laufe des Berichtszeitraums wurde ein ESG-
der Rufschädigung gegenüber Kunden, Vertriebs- Fragebogen erarbeitet, um den Umgang mit ESG-
partnern, Aufsichtsbehörden, Dienstleistern und Themen von wesentlichen Auslagerungspartnern
sonstigen Geschäftspartnern mit nachteiligem Einfluss zu überprüfen. Die erstmalige Anwendung dieses
auf die zukünftige Geschäftstätigkeit und somit auch Fragebogens wird im Rahmen der anstehenden
auf den Fonds. Diesem Risiko wird durch eine sorg- Outsourcing-Prüfung erfolgen.
fältige Abwägung von Maßnahmen und Steuerungs-
methoden begegnet. Darüber hinaus erfolgt eine
sorgfältige Prüfung aller Marketing-Unterlagen und
Pressemitteilungen.
Schroders Immobilienwerte Deutschland
26
Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021Schroders Immobilienwerte Deutschland
27
Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021Vermögensübersicht
zum 30. Juni 2021
Gesamtfondsvermögen
A. Vermögensübersicht Insgesamt in EUR Anteil am Fondsvermögen in %
I. Immobilien 51.000.000,0 112,4
1. Geschäftsgrundstücke 51.000.000,0 112,4
II. Liquiditätsanlagen 5.724.427,4 12,6
1. Bankguthaben 5.724.427,4 12,6
III. Sonstige Vermögensgegenstände 4.074.814,2 9,0
1. Forderungen aus der
Grundstücks-Bewirtung 119.848,3 0,3
2. Anschaffungsnebenkosten
bei Immobilien 3.943.660,9 8,7
3. Andere 11.305,0 0,02
Summe der
Vermögensgegenstände 60.799.241,6 134,0
B. Schulden
I. Verbindlichkeiten aus 15.365.243,4 33,9
1. Krediten 14.000.000,0 30,8
2. Grundstückskäufe und
Bauvorhaben 1.364.793,8 3,0
3. Grundstücksbewirtschaftungen 0,0 0,0
4. anderen Gründen 449,6 0,0
II. Rückstellungen 47.581,1 0,1
Summe der Schulden 15.412.824,6 34,0
C. Fondsvermögen 45.386.417,1 100
Schroders Immobilienwerte Deutschland
28
Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021Anteilsklasse P Gothaer E
A. Vermögensübersicht Insgesamt in EUR Insgesamt in EUR Insgesamt in EUR
I. Immobilien 2.808,4 548.558,9 50.448.632,7
1. Geschäftsgrundstücke 2.808,4 548.558,9 50.448.632,7
II. Liquiditätsanlagen 315,2 61.572,3 5.662.539,9
1. Bankguthaben 315,2 61.572,3 5.662.539,9
III. Sonstige Vermögensgegenstände 224,4 43.828,9 4.030.760,9
1. Forderungen aus der
Grundstücks-Bewirtung 6,6 1.289,1 118.552,6
2. Anschaffungsnebenkosten
bei Immobilien 217,2 42.418,2 3.901.025,5
3. Andere 0,6 121,6 11.182,8
Summe der
Vermögensgegenstände 3.348,0 653.960,1 60.141.933,5
B. Schulden
I. Verbindlichkeiten aus 846,1 165.269,4 15.199.127,9
1. Krediten 770,9 150.584,8 13.848.644,3
2. Grundstückskäufe und
Bauvorhaben 75,2 14.679,8 1.350.038,9
3. Grundstücksbewirtschaftungen 0,0 0,0 0,0
4. anderen Gründen 0,02 4,8 444,8
II. Rückstellungen 2,6 511,8 47.066,7
Summe der Schulden 848,7 165.781,2 15.246.194,6
C. Fondsvermögen 2.499,2 488.178,9 44.895.738,9
Anteilsklasse P Gothaer S I E
Anteilswert in EUR per 30.06.2021 99,97 99,98 N/A N/A 99,77
Umlaufende Anteile 25 4.883 N/A N/A 450.000
Schroders Immobilienwerte Deutschland
29
Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021Erläuterungen zur
Vermögensübersicht
Die Vermögensübersicht enthält detaillierte Infor- Liquidität
mationen über die Aufteilung der Vermögensgegen- Der Bestand an direkt gehaltene Immobilienvermögen
stände auf die jeweilige Anteilsklasse. Der Fonds be- beträgt EUR 51,0 Mio. und die Liquidität beläuft sich
steht aus fünf Anteilsklassen mit den B ezeichnungen per Stichtag auf EUR 5,7 Mio.
P, Gothaer, S, I und E.
Die nachfolgenden Erläuterungen beziehen sich
auf das gesamte und den Anteilsklassen anteilig Sonstige Vermögensgegenstände
zustehende Fondsvermögen. Die Sonstigen Vermögensgegenstände belaufen sich
auf EUR 4,1 Mio. Hiervon entfallen EUR 3,9 Mio. auf
zur Abschreibung verbleibende Anschaffungsneben-
Nettomittelzufluss kosten, sowie EUR 0,2 Mio. auf Forderungen aus der
Seit Auflage des Fonds am 17. Mai 2021 verzeichnete Grundstücksbewirtschaftung und Sonstiges.
das Sondervermögen einen Nettomittelzufluss von
EUR 45,4 Mio.
Per Saldo wurden für die Anteilsklasse P 25 Anteile, die
Verbindlichkeiten/Fremdfinanzierung
Anteilsklasse Gothaer 4.883 Anteile und für die Anteils- Zum Stichtag werden Verbindlichkeiten in Höhe von
klasse E 450.000 Anteile ausgegeben. Für die Anteils- EUR 15,4 Mio. ausgewiesen. Darin enthalten als
klassen S und I erfolgt im Berichtszeitraum noch keine größter Einzelposten ist mit EUR 14,0 Mio. die anteilige
Anteilscheinausgabe. Fremdfinanzierung der Immobilie HGHI-Tower. Zudem
bestehen noch EUR 1,4 Mio. weitere Verbindlichkeiten
Zum Stichtag 30. Juni 2021 errechnet sich ein Wert pro
aus dem Ankauf dieser Liegenschaft.
Anteil von EUR 99,97 für die Anteilsklasse P, EUR 99,98
für die Anteilsklasse Gothaer und EUR 99,77 für die
Anteilsklasse E.
Rückstellungen
Per Stichtag wurden Rückstellungen in Höhe von
Fondsvermögen TEUR 47,6 gebildet. Hiervon entfallen TEUR 17,8 auf
die Prüfungs- und Veröffentlichungskosten, TEUR 17,4
Das Fondsvermögen beträgt zum Stichtag
auf die Fondsverwaltungsvergütung, TEUR 2,4 auf die
30. Juni 2021 EUR 45,4 Mio.
Verwahrstellenvergütung und TEUR 10,0 auf Set-Up-
Kosten des Verwalters.
Schroders Immobilienwerte Deutschland
30
Halbjahresbericht zum 30. Juni 2021Sie können auch lesen
