Bericht zur Wohnungssituation in München 2018 - 2019 Perspektive München | Analyse - muenchen.de
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Perspektive München | Analyse
Bericht zur Wohnungssituation in München
2018 – 2019
2
Vorwort Bericht zur Wohnungssituation in München 2018 – 2019
Liebe Leser*innen,
der „Bericht zur Wohnungssituation Basis der wohnungspolitischen
in München“ hat bereits eine lange Arbeit ist das Handlungsprogramm
Tradition. Anhand zahlreicher Kenn „Wohnen in München“, das alle fünf
zahlen werden seit mehr als vier Jahr- Jahre fortgeschrieben wird. „Wohnen
zehnten die Nachfrage- und Angebots in München VI“ (2017 bis 2021) ist
seite betrachtet, die Entwicklung der mit einem Fördermittelbudget von
Mieten und Kaufpreise aufgezeigt 870 Millionen Euro aktuell das finan
sowie der Einsatz der Landeshaupt ziell größte kommunale Wohnungs
stadt München für den Wohnungsneu programm in Deutschland.
bau und den Erhalt von bezahlbarem
Wohnraum dargestellt. Derzeit laufen bereits die Vorberei
tungen zur Fortschreibung des
Die wirtschaftliche Attraktivität Mün- Wohnungspolitischen Handlungs
chens sorgte in den vergangenen programms „Wohnen in München“,
Jahren für einen kontinuierlichen Zuzug. in welchem die Ziele und Aktivitäten
In Verbindung mit den begrenzten Flä- der kommunalen Wohnungspolitik
chenressourcen und der Attraktivität festgelegt werden. Der „Bericht
von Immobilien als Anlageform, über zur Wohnungssituation in München
steigt die Nachfrage nach Wohnraum 2018 – 2019“ dient dafür als wichtige
deutlich das Angebot. Daten- und Entscheidungsgrundlage.
Durch die aktuelle Covid-19-Pandemie
im Jahr 2020 hat das gesellschaftliche
Leben und die wirtschaftliche Entwick-
lung gravierende Veränderungen erfah-
ren. Trotz vergleichsweiser Stabilität Prof. Dr. (Univ. Florenz)
des Wohnimmobilienmarktes im Ver Elisabeth Merk
gleich zu anderen Branchen, ist davon
auszugehen, dass auch der Münchner
Immobilienmarkt von dieser gesamt
wirtschaftlichen Entwicklung betroffen
sein wird.
Auch wenn die Zahlen, beispiels-
weise neu eingereichte Bauanträge,
des ersten Halbjahres 2020 für den
Wohnungsbau vorsichtig optimistisch
stimmen, sind die spürbaren Zunahmen
der Wohngeldanträge und der Regis
trierungen für geförderte Wohnungen
bereits heute bedenklich. Es zeigt sich,
dass die Schaffung und der Erhalt von
bezahlbarem Wohnraum weiterhin
die oberste Priorität haben werden.
Denn unser Ziel ist ein lebenswertes
München für alle Bürger*innen.
1Inhalt
Inhaltsverzeichnis
Vorwort 1 5 Wohnungsbauförderung, 56
Schutzinstrumente der Bestandspolitik
1 München im Überblick und 6 und Stadtsanierung
jüngste Entwicklungen 5.1 Bedarf an günstigem und g esichertem
1.1 Kennzahlen im Vergleich 9 Wohnraum 58
1.2 Wohnungspolitische Entwicklungen 10 5.1.1 Registrierungen für geförderte Wohnungen
und Vergabe 59
2 Wohnungsnachfrage 12 5.1.2 Bestand an geförderten Wohnungen und
2.1 Bevölkerungsbestand und -entwicklung 13 Bindungsauslauf 63
2.2 Entwicklung der Haushalts- und Familientypen 19 5.2 Geförderter Wohnungsbau 67
2.3 Ökonomische Faktoren 22 5.2.1 Einkommensorientierte Förderung,
2.4 Nachfragestruktur am Wohnungsmarkt 26 kommunale Kofinanzierung und
München Modell Miete 71
3 Wohnungsangebot 28 5.2.2 München Modell Eigentum, Baugenossen-
3.1 Wohnungsbestand 29 schaften und Baugemeinschaften 71
3.2 Bautätigkeit 32 5.3 Ergänzende Fördermaßnahmen 74
3.2.1 Baurechtschaffung und Sozialgerechte 5.3.1 Konzeptioneller Mietwohnungsbau 75
Bodennutzung (SoBoN) 34 5.3.2 Erwerb von Belegungsrechten 75
3.2.2 Baugenehmigungen 35 5.3.3 Wohngeld 76
3.2.3 Fertigstellungen und Abbrüche 37 5.3.4 Unterbringung von Wohnungslosen 76
5.4 Instrumente des Bestandsschutzes 78
4 Immobilienpreise und Mieten 42 5.4.1 Erhaltungssatzungen 78
4.1 Grundstücksmarkt 43 5.4.2 Verbot der Zweckentfremdung
4.2 Zins- und Baupreisentwicklung 45 von Wohnraum 85
4.3 Immobilienpreise 47 5.5 Stadtsanierung 88
4.3.1 Kaufpreise im Neubau 47
4.3.2 Kaufpreise im Bestand (Wiederverkauf) 49 Stichwortverzeichnis 90
4.4 Mieten 50
4.4.1 Entwicklung der Bestandsmieten 50
4.4.2 Entwicklung der Erst- und Wieder-
vermietungsmieten 50
4.4.3 Mietspiegel 2019 54
2Wohnungssituation 2018 – 2019 | Inhalt
Abbildungen
Abbildung 1 Abbildung 15
Komponenten der Bevölkerungsentwicklung Entwicklung der Kaufpreise für neu gebaute
seit 2010 13 Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften und
Reiheneckhäuser seit 2000 48
Abbildung 2
Bevölkerung nach Alter und Geschlecht Abbildung 16
2010 und 2019 15 Entwicklung der Preise für Eigentumswohnungen
im Bestand im Großstadtvergleich seit 2010 48
Abbildung 3
Anteil der Umgezogenen und Entwicklung der Abbildung 17
Erstbezugsmieten seit 2010 16 Entwicklung der Erst- und Wiedervermietungs-
mieten seit 2010 51
Abbildung 4
Entwicklung der Haushaltsstruktur seit 2012 19 Abbildung 18
Verteilung der Haushalte auf die Einkommensstufen
Abbildung 5 des BayWoFG und München Modell seit 2010 57
Haushalte nach Größe und Einpersonenhaushalte
nach Altersklassen 2019 20 Abbildung 19
Für geförderte Wohnungen registrierte Haushalte
Abbildung 6 nach Größe 2019 59
Entwicklung der Erstbezugsmieten und der
Arbeitslosenquote seit 2010 22 Abbildung 20
Entwicklung der besonders dringlichen
Abbildung 7 Registrierungen und Vergaben von geförderten
Wohnfläche pro Kopf nach Stadtbezirken 2019 23 Wohnungen seit 2010 61
Abbildung 8 Abbildung 21
Nachfragepotenzial nach Wohnangebots- Entwicklung der Eingriffsreserve seit 2010 66
formen 2019 27
Abbildung 22
Abbildung 9 Verteilung der Wohnungsbauprogramme
Entwicklung des Wohnungsbestandes und der Zahl bzw. -arten bei der Grundstücksvergabe im
der Haushalte seit 2010 30 Neubau auf städtischen Siedlungsflächen 69
Abbildung 10
Anteil der Wohnungen nach Baualtersklassen
in Prozent 2019 30
Abbildung 11
Baurechtschaffung, Baugenehmigungen und
Baufertigstellungen seit 2010 32
Abbildung 12
Fertiggestellte Wohnungen nach Raumanzahl
seit 2010 38
Abbildung 13
Veränderung der Preise für Wohnbauland seit 2000 43
Abbildung 14
Baulandpreise für Mehrfamilienhäuser im
Städtevergleich 2019 44
3Tabellen
Tabelle 1 Tabelle 16
Ausgewählte Kennzahlen für München 8 Entwicklung der Kaufpreise für neugebaute
Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften und
Tabelle 2 Reiheneckhäuser seit 2010 47
Entwicklung der Bevölkerung seit 2010 14
Tabelle 17
Tabelle 3 Registrierungen für geförderte Wohnungen
Entwicklung des Wohnungsbestands nach nach Dringlichkeit seit 2010 58
Wohnungsgrößen seit 2010 29
Tabelle 18
Tabelle 4 Registrierungen und Vergaben von geförderten
Baurechtschaffung seit 2010 34 Wohnungen nach ausgewählten Haushaltstypen
seit 2010 60
Tabelle 5
SoBoN-Bindungsverträge seit 2010 34 Tabelle 19
Vergabe von geförderten Wohnungen seit 2010 61
Tabelle 6
Baugenehmigungen nach Gebäudetyp seit 2010 35 Tabelle 20
Registrierungen und Vergaben geförderter
Tabelle 7 Wohnungen an deutsche und ausländische
Baugenehmigungen in München und Haushalte seit 2010 62
Umland seit 2010 36
Tabelle 21
Tabelle 8 Bestand der geförderten Wohnungen nach
Bauüberhang seit 2010 36 Stadtbezirken 2019 64
Tabelle 9 Tabelle 22
Fertiggestellte Wohnungen nach Raumanzahl Geförderte Wohnungen mit Darlehensrückzahlungen
seit 2010 37 seit 2010 66
Tabelle 10 Tabelle 23
Fertiggestellte Wohngebäude und Wohnungen Fertiggestellte Wohnungen im geförderten
nach Gebäudetyp seit 2010 38 Wohnungsbau seit 2010 68
Tabelle 11 Tabelle 24
Wohnungsabbrüche seit 2010 39 Grundstückswertverzichte beim Verkauf städtischer
Grundstücke seit 2015 69
Tabelle 12
Fertiggestellte Wohnungen in München Tabelle 25
und Umland seit 2010 40 Wohnflächen, Kosten, Förderaufwand und
Anfangsmieten im öffentlich geförderten Miet
Tabelle 13 wohnungsbau seit 2015 70
Zinssätze von Wohnungsbaukrediten in
Deutschland seit 2010 45 Tabelle 26
Bewilligte Mittel für die staatlichen und städtischen
Tabelle 14 Förderprogramme seit 2010 72
Preisindizes für den Neubau von Wohngebäuden,
Instandhaltung und Schönheitsreparaturen Tabelle 27
in Bayern seit 2015 46 Bewilligte Wohnungen in den staatlichen und
städtischen Förderprogrammen seit 2010 73
Tabelle 15
Entwicklung der Angebotspreise nach Wohnungsgröße Tabelle 28
für neugebaute Eigentumswohnungen seit 2015 46 Fertiggestellte Wohnungen in Genossenschaften
seit 2010 74
4Wohnungssituation 2018 – 2019 | Inhalt
Kartenverzeichnis
Tabelle 29 Karte 1
Fertiggestellte Wohnungen in Baugemeinschaften München mit Stadtbezirken 7
seit 2010 74
Karte 2
Tabelle 30 Interne Wanderungsbilanz (Saldo der Umzüge) nach
Bewilligte Wohneinheiten im Konzeptionellen Stadtbezirksteilen 2018–2019 17
Mietwohnungsbau seit 2014 mit Fokus auf den
Projekten 2018/19 75 Karte 3
Mittlere Wohndauer in Jahren in den
Tabelle 31 Stadtbezirksteilen 2019 18
Auszahlungsvolumen und Empfängerhaushalte
von Wohngeld seit 2010 76 Karte 4
Durchschnittliche Haushaltsgröße nach
Tabelle 32 Stadtbezirksteilen 2019 21
Wohnungslose Personen nach Haushaltstyp
seit 2010 77 Karte 5
Jährliche Kaufkraft je Einwohner*in nach
Tabelle 33 Stadtbezirksteilen 2019 24
Wohnungslose Personen nach Art der Unterkunft
seit 2010 77 Karte 6
Wohnfläche pro Person in m² in den
Tabelle 34 Stadtbezirksteilen 2019 25
Rechtsverbindliche Erhaltungssatzungsgebiete
in München 2019 80 Karte 7
Anteil der Wohnungen in Altbauten
Tabelle 35 (errichtet vor 1949) 31
Vollzugsstatistik – Modernisierungsanträge
seit 2015 81 Karte 8
Große Wohnungsbauprojekte in München
Tabelle 36 (mittelfristige Realisierung) 33
Vollzugsstatistik – Anträge auf Genehmigung
der Begründung von Wohn- oder Teileigentum Karte 9
seit 2015 82 Fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner
in der Region München 2015 bis 2019 41
Tabelle 37
Vollzugsstatistik – Vorkaufsrechtsausübung und Karte 10
Abgabe von Abwendungserklärungen seit 2015 84 Erstbezugsmieten (nettokalt) 2019 52
Tabelle 38 Karte 11
Zahl der aufgedeckten und beendeten illegalen Wiedervermietungsmieten (nettokalt) 2019 53
Zweckentfremdungen seit 2010 85
Karte 12
Tabelle 39 Wohnungsmarktgebiete und Wohnlagen
Bescheide zu Zweckentfremdung im freifinan- nach Mietspiegel 2019 55
zierten Wohnungsbau seit 2010 86
Karte 13
Tabelle 40 Geschützte Wohnungsbestände nach
Schaffung von Ersatzwohnraum im Rahmen Stadtbezirksteilen 2019 65
der Zweckentfremdungssatzung seit 2010 87
Karte 14
Erhaltungssatzungsgebiete in München 2019 79
Karte 15
Anteil der Wohneinheiten, für die eine Umwandlung
in Eigentum beantragt wurde 2015– 2019 83
51 München im Überblick und jüngste Entwicklungen 6
Wohnungssituation 2018 – 2019 | München im Überblick und jüngste Entwicklungen
Karte 1: München mit Stadtbezirken 0 2,5 km
N
24
11
23 12
10
22 4
9 13
21
3
1
25 8
2 5
14
15
7 6
20
17
18 16
19
1 Altstadt – Lehel 16 Ramersdorf – Perlach 1 Stadtbezirk Geometrische Grundlagen:
Landeshauptstadt München
2 Ludwigsvorstadt – 17 Obergiesing – Fasangarten Kommunalreferat – Geodatenservice
Isarvorstadt 18 Untergiesing – Harlaching ÖPNV Datengrundlagen:
3 Maxvorstadt 19 Thalkirchen – Obersendling – S-Bahn Statistisches Amt München,
Referat für Stadtplanung und
4 Schwabing – West Forstenried – Fürstenried – U-Bahn Bauordnung
5 Au – Haidhausen Solln Stand: 2019
6 Sendling 20 Hadern Straßennetz
7 Sendling – Westpark 21 Pasing – Obermenzing Hauptstraße
8 Schwanthalerhöhe 22 Aubing – Lochhausen – Autobahn
9 Neuhausen – Nymphenburg Langwied
10 Moosach 23 Allach – Untermenzing Wohnbebauunng
11 Milbertshofen – Am Hart 24 Feldmoching – Hasenbergl Gewässer
12 Schwabing – Freimann 25 Laim Grünfläche / keine Bebauung
13 Bogenhausen sonstige Bebauung
14 Berg am Laim
15 Trudering – Riem
7Tabelle 1: Ausgewählte Kennzahlen für München Kennzahl Einheit München 2019 Veränderung gegenüber 2017 Wohnungsnachfrage Einwohner*innen (Wohnberechtigte) absolut 1.590.971 + 2,2 % Ausländeranteil in % 28,1 + 0,9 %-Punkte Durchschnittsalter (arith. Mittel) in Jahren 41,3 + 0,2 % Zahl der Haushalte absolut 851.773 + 1,7 % Durchschnittliche Haushaltsgröße (Wohnberechtigte) absolut 1,87 + 0,4 % Anteil der Ein-Personenhaushalte in % 54,7 ± 0,2 %-Punkte Wohnfläche je Einwohner*in in m² 39,3 + 1,6 % Durchschnittliche Wohndauer in Jahren 11,6 + 1,8 % Wanderungssaldo (Zuwanderungen – Abwanderungen) in ‰ 6,9 Hinweis: Registerbereinigung 2017 Kaufkraft je Einwohner*in in Euro 31.920 + 5,7% Arbeitslosenquote an allen zivilen Erwerbstätigen in % 3,5 – 0,7 %-Punkte Registrierungen für Sozialwohnungen absolut 12.556 – 28,0 % Wohnungsangebot Wohnungsbestand absolut 807.632 + 1,6 % Baugenehmigungen (in Wohneinheiten) absolut 10.929 – 18,9 % Baufertigstellungen (in Wohneinheiten) absolut 7.121 – 13,9 % Eingriffsreserve absolut 84.649 + 11,6 % Bewilligte geförderte und preisgedämpfte Wohnungen absolut 1.945 + 18,5 % Immobilienpreise und Mieten Preis für Bauland Mehrfamilienhäuser, gute Wohnlage in Euro/m² 3.200 + 18,5 % Preis für Eigentumswohnung, Bestand, guter Wohnwert in Euro/m² 7.200 + 23,1 % Preis für Eigentumswohnung, Neubau, guter Wohnwert in Euro/m² 8.650 + 16,9 % Preis für Doppelhaushälfte, neu, durchschn. / gute Lage in Euro/m² 9.700 + 12,8 % Mittlere Nettokaltmiete im Wohnungsbestand (Mietspiegel) in Euro/m² 11,69 + 4,1 % Erstbezugsmieten (nettokalt) in Euro/m² 20,37 + 5,3 % Wiedervermietungsmieten (nettokalt) in Euro/m² 18,67 + 13,1 % Mietnebenkosten 2018 pro Monat, Vergleich zu 2016 in Euro/m² 3,09 + 4,4 % 8
Wohnungssituation 2018 – 2019 | München im Überblick und jüngste Entwicklungen
1.1 Kennzahlen im Vergleich Singularisierung, Remanenzeffekte
und Wohnflächenkonsum der
Die Markteinflussfaktoren haben sich Haushalte
im Vergleich zum vorangegangenen
Berichtszeitraum 2016/17 nicht Die Bevölkerungszunahme kann nicht
wesentlich geändert. So zeigen die ausschließlich für den fortwährenden
in Tabelle 1 dargestellten Kennzahlen Anstieg der Haushaltszahlen ver
zu Nachfrage, Angebot und Im antwortlich sein. Auch der anhaltende
mobilienpreisen sowie Mieten, dass Trend zur Singularisierung, das heißt
die Versorgung der Bevölkerung mit der Zunahme der Zahl an Einpersonen
angemessenem und bezahlbarem haushalten (2019: 55 Prozent), spielt
Wohnraum nach wie vor die größte eine Rolle.
wohnungspolitische Herausforderung
der Landeshauptstadt München ist. Der Wohnflächenkonsum pro Kopf
(2019: 39,3 Quadratmeter) ist inner
Wachstum, gleichbleibender Alters halb der letzten beiden Jahre leicht
durchschnitt und Internationalisie angestiegen. Bewohnerinnen und
rung der Bevölkerung Bewohner bleiben in zu großen Woh
nungen, auch, wenn sich der Haushalt
Die Nachfrage nach Wohnraum wird zum Beispiel aufgrund des Auszugs
stark durch die anhaltende Zunahme der Kinder oder bei Sterbefällen ver
der Bevölkerung beeinflusst. 2019 kleinert hat. Grund dafür ist oftmals,
lebten bereits fast 1,6 Millionen Men dass kein bezahlbares und passendes
schen in der Landeshauptstadt und Angebot für eine kleinere Wohnung
somit rund zwei Prozent mehr als im gefunden wird.
Jahr 2017. Der Großteil des Wachs
tums basiert auf der Zuwanderung Stabile Wirtschaftslage und hohe
junger Menschen, die für Studium und Kaufkraft der Bevölkerung
Arbeit aus dem In- und Ausland in die
Landeshauptstadt ziehen. Das Durch Die wirtschaftliche Attraktivität des
schnittsalter verändert sich kaum und Standortes fördert Zuwanderung und
liegt bei 41,3 Jahren. Somit befindet Internationalisierung. Die Arbeits
es sich deutlich unter dem bundes losenquote in der Landeshauptstadt
deutschen Durchschnitt (2018: 44,4 München ist eine der niedrigsten
Jahre). Viele der hier Lebenden und bundesweit (2019: 3,5 Prozent). Mit
Zugezogenen befinden sich außerdem einem Kaufkraftindex von 134 lag die
in der Phase der Familiengründung, Kaufkraft der Münchner Bevölkerung
was eine hohe Zahl an Geburten und auch für das Berichtsjahr 2019 mit
damit auch ein natürlich bedingtes Be 34 Punkten deutlich über dem Basis
völkerungswachstum mit sich bringt. wert für Deutschland.
9Steigende Kaufpreise und Mieten 1.2 Wohnungspolitische Bezüglich der Mietpreisbremse kön
bei weiterem Verlust von günstigem Entwicklungen nen folgende jüngere Entwicklungen
Wohnraum festgehalten werden. Bereits im
Der bereits seit Längerem lauter wer Sommer 2017 wurde mit der von der
Die Kaufpreise und Mieten, die seit dende Unmut der Bevölkerung über Landeshauptstadt München einge
Jahren auf einem sehr hohen Niveau steigende Wohnkosten wurde auch führten kommunalen Mietpreisbremse
liegen, sind unter anderem aufgrund im Berichtszeitraum 2018/19 begleitet ein deutliches Signal für bezahlbare
der knapper werdenden Flächenreser von einer zunehmenden Berichterstat Mieten in München gesetzt. Im selben
ven für den Wohnungsneubau auch im tung über Verdrängungsprozesse und Jahr erlebte die allgemeine Miet
vorliegenden Berichtszeitraum weiter eine „neue“ Wohnungsnot in deut preisbremse in Bayern jedoch einen
angestiegen. schen Großstädten. Die Bemühungen deutlichen Rückschlag. So wurde die
der Politik haben in vielen Kommunen bayerische Verordnung zur Mietpreis
Durchschnittliche Kaufpreise pro zur intensiven Nutzung vorhandener bremse wegen eines Formfehlers
Quadratmeter im Jahr 2019: Spielräume beziehungsweise recht vom Landgericht München für ungültig
licher Instrumente geführt und auf der erklärt. Seit August 2019 ist die Miet
— Bestandswohnungen (Wiederver Bundesebene ihren Eingang in neue preisbremse durch den Neuerlass des
kauf): 7.200 Euro Gesetzgebungs- und Gesetzände Freistaates wieder für alle Münchner
— Neubauwohnungen (Erstbezug): rungsverfahren gefunden. Mietwohnungen wirksam. Zum 1. April
8.650 Euro 2020 wurde auf der Bundesebene
Als wichtig wird hier vor allem das ein Gesetz zur Verlängerung und
Die Miete (nettokalt) der Wohnungen „Gesetz zur Ergänzung der Regelun Verschärfung der Mietpreisbremse
im Wohnungsbestand wurde 2019 gen über die zulässige Miethöhe bei rechtsverbindlich. Damit werden die
mit 11,69 Euro je Quadratmeter an Mietbeginn und zur Anpassung der Länder erneut befristet für fünf Jahre
gegeben. Die Angebotsmieten je Qua Regelungen über die Modernisierung ermächtigt, ein oder mehrere Gebiete
dratmeter (nettokalt) lagen auf einem der Mietsache“ angesehen. Das mit angespanntem Wohnungsmarkt
weitaus höheren Niveau: sogenannte Mietrechtsanpassungs zur Anwendung der Mietpreisbremse
gesetz (MietAnpG) ist zum 1. Januar durch Rechtsverordnung zu bestim
— Bestandswohnungen (Wiederver 2019 in Kraft getreten, nachdem es am men. Bislang konnten entsprechende
mietung): 18,67 Euro 21.12.2018 im Bundesgesetzblatt ver Verordnungen nur bis Ende des Jahres
— Neubauwohnungen (Erstbezug): kündet worden war. Inhaltlich werden 2020 erlassen werden. Das Gesetz
20,37 Euro vor allem die bundesweit geltende erweitert zudem den Anspruch von
Absenkung der Modernisierungsum Mietenden auf Rückzahlung zu viel
Über den Ablauf von Sozialbindungen lage von elf auf acht Prozent und die gezahlter Miete wegen Überschreitens
geht günstiger Wohnraum verloren. Einführung einer Kappungsgrenze bei der zulässigen Miete bei Mietbeginn.
Die Landeshauptstadt München unter modernisierungsbedingten Mieterhö
nimmt starke Anstrengungen, um die hungen als sehr wirksam bewertet. Da die Kosten für Wohnraum gerade
sogenannte „Eingriffsreserve“, das Eine weitere Änderung betrifft die in den Ballungsräumen stark gestiegen
heißt den Teil des Wohnungsbestan Auskunftspflicht für Vermieter*innen, sind, werden mit dem Wohngeld an
des, auf den die Landeshauptstadt die sich auf Ausnahmen der Mietpreis spruchsberechtigte Haushalte stärker
München Zugriff hat (zum Beispiel bremse berufen. unterstützt. Zum 1. Januar 2020 trat
geförderte Wohnungen, städtische eine Wohngeldreform in Kraft, mit der
Wohnungen oder Belegrechtswoh- Reichweite und Leistungsniveau des
nungen), bei rund zehn Prozent Wohngelds angehoben werden.
des Wohnungsbestandes zu halten
(2019: 85.000 Wohnungen).
10Wohnungssituation 2018 – 2019 | München im Überblick und jüngste Entwicklungen
Um auch neben dieser Form der
Subjektförderung langfristig etwas
gegen die hohen Wohnkosten unter
nehmen zu können, soll auch der
Wohnungsneubau gefördert werden.
Gerade in Großstädten stellen die
begrenzten Flächenreserven hierbei
ein großes Hemmnis dar. Daher hat
es sich der Bund im Jahr 2018 zur
Aufgabe gemacht, die Kommunen bei
der Aktivierung von Bauland und der
Sicherung von bezahlbarem Wohnen
zu unterstützen. Hierzu wurde eine
Expertenkommission für „Nachhaltige
Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“,
die sogenannte Baulandkommission
eingerichtet. Die Empfehlungen der
Kommission aus 2019 sind weitest
gehend im aktuellen Jahr 2020 in den
Entwurf eines Gesetzes zur Mobili
sierung von Bauland (Baulandmobili
sierungsgesetz) eingeflossen, das sich
derzeit im Gesetzgebungsverfahren
befindet. Wesentliche Punkte, die hier
enthalten sind, sind die Einführung
eines neuen Bebauungsplantyps, die
Erweiterung der Befreiungsmöglich
keiten, die Erleichterungen für das
Bauen im Innen- und Außenbereich,
die Schaffung einer Grundlage für
Konzepte der Innenentwicklung, die
Erleichterung bei Baugeboten und die
Erweiterung von Vorkaufsrechten.
112 Wohnungsnachfrage
Wohnungssituation 2018 – 2019 | Wohnungsnachfrage
Kernaussagen Wohnungs Informationen über die heutige und 2.1 Bevölkerungsbestand und
nachfrage 2019 zukünftige Zahl der Einwohner*innen -entwicklung
in München sowie die Struktur der
— 1,56 Millionen Münchner*innen Bevölkerung und Haushalte sind not 2019 lebten in der Landeshaupt-
leben in 851.000 Haushalten. wendig, um abschätzen zu können, stadt München rund 1,56 Millionen
75 Prozent wohnen zur Miete. wie sich die Nachfrageseite auf dem Menschen (Tabelle 1). Von 2017
— Die durchschnittliche Haushalts Wohnungsmarkt entwickelt. So entste bis zum Jahr 2040 wird laut der
größe beträgt 1,8 Personen. hen je nach Haushalt unterschiedliche Bevölkerungsprognose von 2019 eine
— Die durchschnittliche Wohnfläche Erfordernisse an den Wohnraum. Bevölkerungszunahme auf 1,85 Mil
pro Kopf liegt bei 39,6 Quadrat- Ältere Bewohner*innen haben bei lionen Einwohner*innen erwartet
metern. spielsweise andere Wohnbedürfnisse (+19 Prozent). München zählt zu den
— Bevölkerungswachstum als Familien mit Kindern. Im Folgenden wachsenden Städten Deutschlands.
(2040: +19 %) und Singularisie- werden der Ist-Zustand und die Ent
rung (2019: 55 % Einpersonen wicklung der Nachfrageseite anhand Das Wachstum wird in erster Linie
haushalte) werden die Nachfrage ausgewählter statistischer Informa durch Zuwanderung aus dem In- und
nach Wohnraum weiter erhöhen. tionen dargestellt und die jeweiligen Ausland bestimmt, aber auch durch
— Der Anteil der über 75-Jährigen Hintergründe erläutert. einen Geburtenüberschuss. So wurden
an den Einpersonenhaushalten im Jahr 2019 mehr Kinder geboren, als
(13,4 %) nimmt (noch) zu. Personen verstorben sind. Damit betrug
— Jährlich ziehen über 100.000 die natürliche Bevölkerungszunahme
Menschen nach München; bevor rund 6.000 Personen (Abbildung 1).
zugt in zentrale Lagen. Der Anstieg der Geburtenzahlen steht
— Bei Umzügen innerhalb Münchens in direktem Zusammenhang mit der
konzentriert sich die Nachfrage Zuwanderung junger Menschen.
überwiegend auf Stadtrandlagen
und größere Neubaugebiete.
— Die durchschnittliche Mietbelas-
tungsquote liegt bei 30,6 Prozent.
Abbildung 1: Komponenten der Bevölkerungsentwicklung seit 2010
Anzahl
40.000 Wanderungssaldo
natürlicher Bevölkerungssaldo
30.000
Bevölkerungszu- bzw. -abnahme
20.000
10.000
0
–10.000
–20.000
Registerbereinigung im Jahr 2017 Hinweis: Salden sind hier jeweils bezogen
–30.000 auf die Bevölkerung mit Hauptwohnsitz.
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Quelle: Statistisches Amt
13Der Geburtenüberschuss stieg zwi Die Bevölkerungszunahme in München und rund 50.200 Personen aus dem
schen 2010 und 2016 kontinuierlich an. basiert, wie in anderen wachsenden Ausland nach München. Bei weiteren
Seit 2017 ist ein leichter Rückgang zu Großstädten auch, hauptsächlich auf 3.200 Personen ist das Herkunfts-
verzeichnen. Der Wanderungssaldo dem Zuzug junger Menschen. Dies gebiet nicht bekannt. Die zahlenmäßig
unterlag in den letzten zehn Jahren zeigt sich auch an dem hohen Anteil höchsten Zuwanderungen aus dem
Schwankungen und beziffert sich für der 25- bis 40-Jährigen und dem ver Ausland erfolgten aus Rumänien und
2019 auf rund 11.000 Personen. gleichsweise geringen Durchschnitts Italien. Bemerkenswert ist, dass im
alter von 41,3 Jahren (Deutschland Jahr 2019 Indien an dritthöchster Stelle
Im Jahr 2017 fand eine Registerbe 2018: 44,4 Jahre). Seit dem Jahr 2008 lag. Der Anteil der Ausländer*innen an
reinigung statt, in der anlassbezogen war der Einwohnerzuwachs in dieser der Münchener Bevölkerung ist – auch
Personen von Amtswegen aus dem Altersgruppe besonders hoch. Der bedingt durch die erhöhte Zuwanderung
Melderegister abgemeldet wurden. Zuwachs in den Altersgruppen 45 bis von Schutzsuchenden – seit dem Jahr
Dies kann, je nach Umfang der Regis 60 Jahre und der über 70-Jährigen ist 2015 auf über 28 Prozent angestiegen.
terbereinigung, zu einem negativen hingegen auf das natürliche Altern der Aus den Städten Berlin, Augsburg
Saldo führen, obwohl sich das tatsäch Personen innerhalb der zehn Jahre seit und Hamburg zogen 2019 die meisten
liche Zu- und Wegzugsverhalten nicht 2010 zurückzuführen. Das Geschlech Personen in die Landeshauptstadt.
geändert hat (Abbildung 1). terverhältnis ist im Großen und Ganzen
ausgeglichen (Abbildung 2).
Seit dem Jahr 2009 ziehen jährlich mehr
als 100.000 Menschen in die Landes
hauptstadt. Mit 110.801 Personen war
die Zuwanderung auch im Jahr 2019
sehr stark. Demgegenüber lag die Zahl
der Wegzüge bei rund 100.000 Per-
sonen. Rund 57.400 Personen zogen
aus anderen Gemeinden Deutschlands
Tabelle 2: Entwicklung der Bevölkerung seit 2010
Jahr Bevölkerung Wohn- darunter
mit Haupt- berechtigte
wohnsitz Frauen
absolut in %
2010 1.382.273 1.409.036 720.961 51,2
2011 1.410.741 1.437.267 732.366 51,0
2012 1.439.474 1.466.821 745.395 50,8
2013 1.464.962 1.492.677 757.289 50,7
2014 1.490.681 1.519.015 768.961 50,6
2015 1.521.678 1.551.343 782.334 50,4
2016 1.542.860 1.573.843 792.318 50,3
2017* 1.526.056 1.557.190 786.398 50,5
2018 1.542.211 1.572.557 793.224 50,4
2019 1.560.042 1.590.971 801.998 50,4
* Registerbereinigungen
Quelle: Statistisches Amt
14Wohnungssituation 2018 – 2019 | Wohnungsnachfrage
Abbildung 2: Bevölkerung nach Alter und Geschlecht 2010 und 2019
Alter in Jahren
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
18.000 9.000 0 9.000 18.000
Anzahl
Männer 2010 Frauen 2010
Männer 2019 Frauen 2019
Quelle: Statistisches Amt
15Die Zahl der innerstädtischen Umzüge Das beschriebene Muster im Zuzugs-
der Münchner*innen ist zwischen und Umzugsverhalten der Bevölkerung
den Jahren 2012 und 2018 insgesamt führt dazu, dass die durchschnittliche
zurückgegangen, was unter anderem Wohndauer mit der Entfernung vom
auf die gestiegenen Mieten und das Zentrum zunimmt (Karte 3). Durchschnitt-
geringe Wohnungsangebot zurück lich wohnen die Münchner*innen seit
zuführen ist. Offenbar sind weniger 11,6 Jahren in ihren Wohnungen. Die
Münchner*innen bereit oder in der kürzeste Wohndauer mit durchschnitt
Lage, ihre Wohnung zu wechseln. lich vier Jahren kann im Neubaugebiet
Im Jahr 2019 hat die Zahl der inner in Freiham festgestellt werden. Mit
städtischen Umzüge hingegen leicht 15 Jahren wohnen die Haushalte in
zugenommen (Abbildung 3). Es bleibt Daglfing und in der Blumenau am längs
abzuwarten, ob sich hier eine Trend ten in ihren Wohnungen.
wende abzeichnet.
Bei einem Wohnungswechsel inner
halb des Stadtgebietes stehen bei
den umziehenden Haushalten eher
der Stadtrand und größere Neubau
gebiete im Fokus der Nachfrage, wie
die internen Wanderungsbilanzen der
Stadtbezirke in Karte 2 zeigen. Aus
den zentrumsnahen Bereichen ziehen
mehr Münchner*innen fort als zu.
Abbildung 3: Anteil der Umgezogenen und Entwicklung der Erstbezugsmieten seit 2010
Anteil Umgezogener an Miete in
Wohnberechtigten in % Euro / m²
10,0 25,00 Umgezogene
9,0 Erstbezugsmieten
8,0 20,00
7,0
6,0 15,00
5,0
4,0 10,00
3,0
2,0 5,00
1,0
* vor 2015: Mieten Süddeutsche Zeitung
0,0 0,00 Quelle: Statistisches Amt, IVD
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
16Wohnungssituation 2018 – 2019 | Wohnungsnachfrage
Karte 2: Interne Wanderungsbilanz (Saldo der Umzüge) 0 2,5 km
N
nach Stadtbezirksteilen 2018–2019
24
11 12
23
10
4
22
9 13
21
3
1
25 8
2 5
14 15
7 6
20
17 16
18
19
Stadtbezirk Wanderungsbilanzrate interner Geometrische Grundlagen:
Landeshauptstadt München
Zu- und Wegzüge je 1.000 Einwohner Kommunalreferat – Geodatenservice
Stadtbezirksteil
Datengrundlagen:
unbebaute Flächen negativ (mehr interne Wegzüge als Zuzüge) Statistisches Amt München,
Referat für Stadtplanung und
Bauordnung
ausgeglichen
Stand: 2019
postiv (mehr interne Zuzüge als Wegzüge)
17Karte 3: Mittlere Wohndauer in Jahren in den Stadtbezirksteilen 2019 0 2,5 km
N
24
11 12
23
10
4
22
9 13
21
3
1
25 8
2 5
14 15
7 6
20
17 16
18
19
Stadtbezirk Durchschnittliche Wohndauer Geometrische Grundlagen:
Landeshauptstadt München
in Jahren Kommunalreferat – Geodatenservice
Stadtbezirksteil
Datengrundlagen:
unbebaute Flächen Kürzere Wohndauer (unter 9 Jahre) Statistisches Amt München,
Referat für Stadtplanung und
Bauordnung
Mittlere Wohndauer (9 bis 12 Jahre)
Stand: 2019
Längere Wohndauer (über 12 Jahre)
18Wohnungssituation 2018 – 2019 | Wohnungsnachfrage
Abbildung 4: Entwicklung der Haushaltsstruktur seit 2012
Anteil in %
100,0 Mehrpersonenhaushalte
ohne Kinder
Mehrpersonenhaushalte
mit Kindern
75,0
Alleinerziehende
Einpersonenhaushalte
50,0
25,0
0,0 Quelle: Statistisches Amt
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
2.2 Entwicklung der Haushalts- Münchner Haushalten um 1,2 Prozent
und Familientypen punkte auf 14,0 Prozent angestiegen.
Der Anteil von Haushalten alleinerzie
Um die Versorgungssituation auf hender Elternteile (2019: 3,1 Prozent)
dem Wohnungsmarkt einschätzen zu ist zwar seit 2016 stabil, nahm aber
können, ist eine Betrachtung der innerhalb des Betrachtungszeitraums
Haushaltszahlen oft aussagekräftiger 2012 bis 2019 ab (–0,5 Prozentpunkte).
als die Einwohnerzahl, da in der Regel
ein Haushalt in einer Wohnung lebt. Unter den Alleinlebenden stellt die Al
Ausnahmen davon bilden Wohn tersgruppe der 30- bis 44-Jährigen mit
gemeinschaften von wirtschaftlich 27,0 Prozent aller Einpersonenhaus
unabhängigen Personen, die – trotz halte den größten Anteil dar. Der Anteil
gemeinsamer Wohnung – als meh der Haushalte, in denen Senior*innen
rere Einpersonenhaushalte in die im Alter von 75 oder mehr Jahren allein
Statistik eingehen. leben, liegt mit 13,4 Prozent darunter,
hat jedoch in den letzten Jahren
Zum 31.12.2019 gab es in der Landes deutlich zugenommen. Während im
hauptstadt München 851.773 Haus Jahr 2011 knapp neun Prozent der
halte. Über die Hälfte hiervon sind Einpersonenhaushalte auf diese
Einpersonenhaushalte (54,7 Prozent). Altersgruppe entfielen, waren es
In 17,2 Prozent aller Haushalte leben 2017 bereits 12,9 Prozent.
Kinder und Jugendliche unter 18 Jahren
(Abbildung 4). In Bezug auf diese Ver
teilung gab es in den vergangenen Jah-
ren kaum Veränderungen. Die höchste
Zunahme wurde bei den klassischen
Familienhaushalten (Mehrpersonen
haushalte mit Kindern) verzeichnet.
Gegenüber 2012 ist ihr Anteil an allen
19In 24,6 Prozent der Haushalte leben Im Jahr 2019 betrug die durchschnitt
zwei Personen. Deutlich seltener sind liche Haushaltsgröße in der Landes
Dreipersonenhaushalte (10,2 Prozent), hauptstadt München 1,8 Personen.
Vierpersonenhaushalte (7,5 Prozent) Nach Stadtbezirksteilen betrachtet
oder Haushalte mit fünf und mehr zeigen sich Differenzen zwischen
Personen (3,0 Prozent) (Abbildung 5). zentralen Lagen in der Altstadt sowie
Gegenüber dem letzten Wohnungs- der Maxvorstadt mit teilweise weniger
situationsbericht mit Berichtsjahr 2017 als 1,5 Personen pro Haushalt und
ist der Anteil der Ein- und Zweipersonen den Stadtrandgebieten mit bis zu
haushalte leicht gesunken, demgegen 2,7 Personen je Haushalt, wie zum
über ist der Anteil der Drei- und Vierper Beispiel in der Messestadt Riem
sonenhaushalte leicht gestiegen. (Karte 4).
Abbildung 5: Haushalte nach Größe und Einpersonenhaushalte nach Altersklassen 2019
Einpersonenhaushalte Haushalte mit … Personen
nach Altersgruppen (Anteil in %) (Anteil in %)
13,4 ab 75 Jahre 1
2
16,4 60 bis 24,6
3
74 Jahre
4
22,3 45 bis 5 und mehr
59 Jahre
27,0 30 bis 54,7
44 Jahre
10,2
20,7 18 bis
29 Jahre 7,5
3,0
0,2 unter 18 Jahre
Quelle: Statistisches Amt
20Wohnungssituation 2018 – 2019 | Wohnungsnachfrage
Karte 4: Durchschnittliche Haushaltsgröße nach Stadtbezirksteilen 2019 0 2,5 km
N
24
11 12
23
10
4
22
9 13
21
3
1
25 8
2 5
14 15
7 6
20
17 16
18
19
Stadtbezirk Durchschnittliche Haushaltsgröße Geometrische Grundlagen:
Landeshauptstadt München
Kommunalreferat – Geodatenservice
Stadtbezirksteil
bis 1,50 Personen Datengrundlagen:
unbebaute Flächen Statistisches Amt München,
1,51 bis 1,70 Personen Referat für Stadtplanung und
Bauordnung
1,71 bis 1,90 Personen Stand: 2019
1,91 bis 2,10 Personen
über 2,10 Personen
21Abbildung 6: Entwicklung der Erstbezugsmieten und der Arbeitslosenquote seit 2010
Arbeitslosenquote in % Miete in Euro / m²
6,0 25,00 Arbeitslosenquote
(alle zivile Erwerbspersonen)
5,0
20,00 Erstbezugsmiete
4,0
15,00
3,0
10,00
2,0
5,00
1,0
Quelle: Immobilien Scout GmbH,
0,0 0,00 Bayerisches Landesamt für Statistik
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
2.3 Ökonomische Faktoren Einwohner*in, liegt die Landeshaupt „Wohnen“ setzen. Je teurer also
stadt München im deutschlandweiten Wohnraum angeboten wird, umso
Ein weiterer Einflussfaktor für die Vergleich weit vorne und ist die kauf weniger Wohnfläche dürften sich
Nachfrage ist die sozioökonomische kraftstärkste Großstadt (Deutschland: die Haushalte im Allgemeinen leisten
Lage der Haushalte. Hierzu werden knapp 24.000 Euro). Allerdings gilt können. Insofern ist der Indikator
im Folgenden spezifische Indikatoren, zu berücksichtigen, dass auch ein „Wohnfläche pro Kopf“ im Kontext
wie zum Beispiel die Arbeitslosen hoher prozentualer Anteil an Einwoh der Wohnungsnachfrage interessant.
quote oder die Kaufkraft der Haus ner*innen mit geringen Einkommen Zu beachten sind bei der Interpretation
halte, betrachtet. und einer niedrigeren Kaufkraft in der allerdings auch gegenläufige Trends,
Landeshauptstadt lebt. wie etwa die Zunahme von Single
Die Landeshauptstadt München gilt haushalten oder die passive Wohn
als attraktiver Wirtschaftsstandort. Die Betrachtung der durchschnittlichen flächenmehrung durch Remanenz
Dies spiegelt sich auch in der geringen Kaufkraft pro Kopf auf Stadtbezirksteil effekte, sprich dem Verbleiben von
Arbeitslosenquote wider. Abbildung 6 ebene zeigt, dass innerhalb des Stadt Familien in ihren Häusern und Woh
lässt erkennen, dass sich die Erstbe gebietes zum Teil große Unterschiede nungen, auch wenn bereits Mitglieder
zugsmieten und die Arbeitslosenquote bestehen (Karte 5). Die niedrigsten ausgezogen oder verstorben sind.
in München in den vergangenen Jahren Pro-Kopf-Werte sind dabei vor allem im Darüber hinaus ist die Bereitschaft, in
gegensätzlich entwickelt haben. Die Münchner Osten (Messestadt Riem) einer Wohnung mit einem günstigen
wirtschaftliche Attraktivität des Stand und Westen (Freiham) erkennbar. Auch Altmietvertrag zu bleiben auf einem
ortes führt zu hohen Zuzugszahlen, im Norden (Am Hart und Freimann) ist angespannten Wohnungsmarkt grund
wobei das Wohnungsangebot deutlich die Kaufkraft pro Kopf vergleichsweise sätzlich höher.
hinter der Nachfrage zurückbleibt und gering. Die durchschnittlich höchste
Mieten und Kaufpreise infolgedessen Kaufkraft haben Bewohner*innen in Durchschnittlich verfügte jede Per
seit Jahren steigen. Offen bleibt, der Altstadt und im Lehel sowie in der son in München im Jahr 2019 über
wie sich diese beiden Indikatoren im Maxvorstadt und in Harlaching. Die 39,3 Quadratmeter Wohnfläche.
Gefolge der Coronapandemie weiter Preisspannen innerhalb der Landes Generell sind Wohnungen in Stadt
entwickeln werden und ob dann stei hauptstadt bewegen sich zwischen bezirken mit einem hohen Anteil an
gende Arbeitslosenquoten mit sinken 22.000 Euro und über 40.000 Euro pro Altbauten und Einfamilienhäusern
den Erstbezugsmieten einhergehen. Person und Jahr. größer. Hier leben tendenziell auch ein
kommensstärkere Haushalte, welche
Mit einer durchschnittlichen jährlichen Es kann davon ausgegangen werden, sich mehr Wohnfläche leisten können.
Kaufkraft, das heißt, dem für Konsum dass sich die Haushalte, abhängig Dies wird durch den Vergleich mit den
ausgaben verfügbaren Teil des Ein von ihrem jeweiligen Einkommen, ein oben genannten sozioökonomischen
kommens, von rund 32.000 Euro je absolutes Budget für den Posten Indikatoren bestätigt.
22Wohnungssituation 2018 – 2019 | Wohnungsnachfrage
Die kleinräumige Betrachtung des Pro- Bei Betrachtung der Anzahl der im zwei Drittel hiervon für die Wohn
Kopf-Verbrauchs bei der Wohnfläche Haushalt lebenden Personen haben kosten. Überdurchschnittlich hoch sind
zeigt zum Teil deutliche Unterschiede weibliche Einpersonenhaushalte und zudem „junge Haushalte“ der bis zu
zwischen den Stadtbezirken. So steht Haushalte mit vier oder mehr Kindern 25-Jährigen und Seniorenhaushalte (ab
den Einwohner*innen in der Altstadt die höchsten Mietbelastungen (37 bzw. 65 Jahren) durch die Miete belastet.
und im Lehel mit durchschnittlich 35 Prozent). Je höher das monatliche Ebenso sinkt die Mietbelastungsquote
knapp 46 Quadratmetern pro Person Haushaltsnettoeinkommen ist, desto mit der Anzahl der Einkommensbezie
am meisten Wohnraum zur Verfügung. geringer ist der Teil, den die Miete henden im Haushalt deutlich.
Auch in Bogenhausen sind die Flächen- beansprucht. So benötigen Haushalte
anteile pro Person mit 40 Quadrat mit einem monatlichen Haushalts
metern relativ groß. Den geringsten nettoeinkommen von 900 Euro fast
Wohnflächenverbrauch mit 27,5 Qua
dratmetern pro Person, weisen die
Einwohner*innen in Milbertshofen und
Am Hart auf (Abbildung 7).
Abbildung 7: Wohnfläche pro Kopf nach Stadtbezirken 2019
Ein Gegenüberstellen dieser Ergeb
nisse mit der durchschnittlichen Kauf-
kraft pro Kopf (Karte 5 und Karte 6) AltstadtLehel
zeigt, dass in den Gebieten mit hoher LudwigsvorstadtIsarvorstadt
Kaufkraft tendenziell auch mehr Wohn-
Maxvorstadt
fläche verbraucht wird als in Gebieten
mit niedriger Kaufkraft. Zudem woh- SchwabingWest
nen in den Stadtbezirken außerhalb des AuHaidhausen
Mittleren Rings tendenziell größere
Haushalte. Dies wirkt sich ebenfalls Sendling
auf die Pro-Kopf-Wohnfläche aus. SendlingWestpark
Schwanthalerhöhe
In der größten jährlichen Haushalts
befragung der amtlichen Statistik, NeuhausenNymphenburg
dem Mikrozensus, wird seit 1957 rund Moosach
ein Prozent der Deutschen zu ihren
MilbertshofenAm Hart
Arbeits- und Lebensbedingungen
befragt. Die vierjährlich stattfindende SchwabingFreimann
Zusatzerhebung Wohnen liefert der Bogenhausen
Landeshauptstadt München amt
Berg am Laim
liche Daten aus diesem Themenfeld.
Diese Zusatzerhebung wurde zuletzt TruderingRiem
2018 durchgeführt. RamersdorfPerlach
ObergiesingFasanengarten
Die durchschnittliche Mietbelastungs
quote, also der Anteil am Haushalts UntergiesingHarlaching
nettoeinkommen, der für die Brutto ThalkirchenObersendling
kaltmiete aufgebracht werden muss, ForstenriedFürstenriedSolln
liegt 2018 für die Landeshauptstadt Hadern
München bei 30,6 Prozent. Im Bundes PasingObermenzing
durchschnitt liegt sie bei 27,2 Prozent AubingLochhausenLangwied
und somit klar unter dem Münchner
Wert. Die Mietbelastung eines Haus AllachUntermenzing
haltes ist von verschiedenen Faktoren FeldmochingHasenbergl
abhängig und fällt demzufolge unter
Laim
schiedlich hoch aus. So weist jeder
fünfte Haushalt eine Mietbelastungs 0 10 20 30 40 50
quote von über 40 Prozent des Haus
Wohnfläche in m² pro Einwohner*in
haltsnettoeinkommens auf.
Quelle: Referat für Stadtplanung und Bauordnung
23Karte 5: Jährliche Kaufkraft je Einwohner*in nach Stadtbezirksteilen 2019 0 2,5 km
N
24
11 12
23
10
4
22
9 13
21
3
1
25 8
2 5
14 15
7 6
20
17 16
18
19
Stadtbezirk Kaufkraft pro Kopf / Jahr Geometrische Grundlagen:
Landeshauptstadt München
Kommunalreferat – Geodatenservice
Stadtbezirksteil
bis 24.000 Euro Datengrundlagen:
unbebaute Flächen Statistisches Amt München,
24.000 bis 27.000 Euro Referat für Stadtplanung und
Bauordnung
27.000 bis 30.000 Euro Stand: 2019
30.000 bis 33.000 Euro
33.000 bis 36.000 Euro
über 36.000 Euro
24Wohnungssituation 2018 – 2019 | Wohnungsnachfrage
Karte 6: Wohnfläche pro Person in m² in den Stadtbezirksteilen 2019 0 2,5 km
N
24
11 12
23
10
4
22
9 13
21
3
1
25 8
2 5
14 15
7 6
20
17 16
18
19
Stadtbezirk Wohnfläche pro Person in m² Geometrische Grundlagen:
Landeshauptstadt München
Kommunalreferat – Geodatenservice
Stadtbezirksteil
unter 30,0 m² Datengrundlagen:
unbebaute Flächen Statistisches Amt München,
30,1 bis 35,0 m² Referat für Stadtplanung und
Bauordnung
35,1 bis 40,0 m² Stand: 2019
über 40,0 m²
252.4 Nachfragestruktur am Die Nachfrage nach studentischem Wohnungen oder Appartements, die
Wohnungsmarkt Wohnen wurde durch die Expert*innen voll möbliert bzw. ausgestattet sind,
zu fast 75 Prozent als hoch eingestuft. sind gerade in Großstädten vor dem
Neben der Haushaltsstruktur nehmen Demzufolge besteht beim studenti Hintergrund der dort herrschenden
auch demographische und sozioöko schen Wohnen ein starker Nachfrage Wohnungsknappheit sehr gefragt.
nomische Faktoren Einfluss auf die überhang. Die studentischen Haus Diese eignen sich im Besonderen für
Nachfrage am Wohnungsmarkt. Aus halte sind in der Regel noch nicht mit das Wohnen auf Zeit, das für viele
dem Anstieg der Einwohnerzahlen er Wohnraum versorgt, sondern ziehen Menschen eine praktische Möglichkeit
gibt sich grundsätzlich ein Mehrbedarf des Studiums wegen nach München. bietet, nicht dauerhaft eine Wohnung
an Wohnraum. Dabei generiert vor Da diese Gruppe zudem mit zu den mieten zu müssen, aber dennoch für
allem die steigende Zahl der Haushalte Haushalten mit den geringsten Netto einen gewissen Zeitraum ein Zuhause
mit älteren Personen und die Zahl der einkommen zählt, ist es für sie schwer, zu haben.
Haushalte, in denen Kinder leben, auf dem freien Wohnungsmarkt eine
spezielle Bedürfnisse an den Wohn bezahlbare Wohnung zu finden. Bei neuen Wohnformen, wie dem
raum und das Wohnumfeld. Die Co-Working mit Co-Living-Konzept,
Themen familien- und altengerechtes Auch die Nachfrage nach familien Minihäusern oder Tiny Houses,
Wohnen gewinnen immer mehr an gerechten Großwohnungen im wird die Nachfrage überwiegend als
Bedeutung. Grundsätzlich liegt der Geschosswohnungsbau wird laut mittel oder gering eingeschätzt. Diese
Fokus der Landeshauptstadt München Expertenkreis überwiegend als relativ neu auf den Markt gekommenen
auf dem Segment des Mietwohnungs hoch eingestuft. Wohnformen müssen sich dort ver
marktes, da etwa 75 Prozent der mutlich erst noch etablieren und ver
Münchner Haushalte zur Miete leben. Gerade dem Marktsegment der älteren stetigen (Abbildung 8).
Bevölkerung wird mit dem betreuten
Um ein genaueres Bild über die Nach Wohnen im Alter und dem barriere
frage- und Angebotsseite auf dem freien Wohnen ein überwiegend hohes
Wohnungsmarkt zu erhalten, wertet Nachfragepotenzial attestiert. Diese
das Referat für Stadtplanung und Bevölkerungsgruppe lebt oft noch in
Bauordnung neben den statistischen Häusern oder Wohnungen, die mit zu
Kennzahlen auch Befragungen unter nehmendem Alter den Anforderungen
schiedlicher Akteure auf dem Woh an altersgerechten Wohnraum nicht
nungsmarkt aus. Zu nennen sind hier entsprechen. Diese Experteneinschät
beispielsweise die Wanderungsmotiv zung kann anhand der Ergebnisse aus
untersuchung sowie die regelmäßig der bereits oben erwähnten Zusatz
stattfindende Expertenbefragung. erhebung des Mikrozensus bestätigt
Letztere fand erneut im Jahr 2019 werden. Erstmals wurden im Zusatz
statt. Im Folgenden wird daher auf programm Wohnen 2018 Merkmale
ausgewählte Themen die Nachfrage zur Barrierereduktion erhoben. Knapp
nach verschiedenen Wohnangebots 82 Prozent aller Münchener Haushalte
formen betreffend eingegangen. mit Personen im Alter ab 65 Jahren,
die sogenannten Seniorenhaushalte,
Der Expertenkreis wurde um seine hatten 2018 keinen stufenlosen Zu
Einschätzung in Bezug auf das gang zur Wohnung. Im Hinblick auf die
Nachfragepotenzial nach verschie Bewegungsfreiheit innerhalb der Woh
denen Marktsegmenten und Wohn- nung zeigt sich, dass nur etwa vier
formen gebeten. Das Nachfrage Prozent der Wohnungen alle Merkmale
potenzial wurde unterschieden in einer komplett barrierereduzierten
„hoch“, „mittel“ und „gering“. Wohnung erfüllen. Das bedeutet,
dass die Wohnung genügend Raum
in Küche und Bad bietet, ausreichend
breite Türen und Flure besitzt, einen
ebenerdigen Einstieg zur Dusche hat
und keine Stufen oder Schwellen, die
die Bewegungsfreiheit einschränken.
26Wohnungssituation 2018 – 2019 | Wohnungsnachfrage
Abbildung 8: Nachfragepotenzial nach Wohnangebotsformen 2019
Studentisches Wohnen hoch
Betreutes Wohnen im Alter mittel
gering
Geschossgroßwohnungen für Familien
Barrierefreies Wohnen
Voll möblierte Apartments
Serviced Apartments
Professionelle WGVermittlung
SeniorenWG
CoWorking mit CoLiving
Minihäuser (stationär)
TinyHouses (mobil)
0 25 50 75 100
in %
Quelle: Landeshauptstadt München, Wohnungsmarkt München – Expertenbefragung 2019
273 Wohnungsangebot
Wohnungssituation 2018 – 2019 | Wohnungsangebot
Kernaussagen Wohnungs- Die große Nachfrage nach Wohnraum Mit rund 852.000 lag die Zahl der
angebot 2019 in München übersteigt bereits seit Haushalte in München erneut höher
vielen Jahren das Wohnungsangebot. als die Zahl der Wohneinheiten
— Derzeit gibt es in der Landes Eine der zentralen Herausforderungen (Abbildung 9). Zu berücksichtigen ist
hauptstadt München rund der Stadtpolitik ist deshalb neben dabei jedoch, dass beispielsweise im
808.000 Wohnungen. dem Schutz von bezahlbarem Wohn Falle von Wohngemeinschaften meh
— Jährlich kommen 7.500 neue raum auch der Ausbau des Wohnungs rere statistisch „gezählte“ Haushalte
Wohnungen hinzu (Durchschnitts bestandes. Aus diesem Grund wurden in einer Wohnung leben.
wert 2015–2019). große Anstrengungen unternommen,
— In 2019 wurde Baurecht für die Baugenehmigungs- und Fertigstel Ein Vergleich mit Daten aus den
3.500 Wohneinheiten geschaffen, lungszahlen in München in den letzten Vorjahren ist aufgrund einer Register
Baugenehmigungen für 11.000 Jahren weiter zu erhöhen beziehungs bereinigung in 2017 sowie aufgrund
Wohneinheiten wurden erteilt weise hoch zu halten. von Änderungen in den Verfahren zur
und 7.100 Wohneinheiten wurden Haushaltsgenerierung und zur Be
fertiggestellt. rechnung des Wohnungsbestands in
— Der Schwerpunkt der Neubau 3.1 Wohnungsbestand 2012 etwas erschwert. Dennoch lässt
tätigkeit liegt im (Geschoß-) sich in der Gesamtschau der letzten
Wohnungsbau. 90 Prozent der Ende 2019 gab es in der Landes zehn Jahre sowohl bei den Haushalten
neuen Wohnungen entstehen hauptstadt München rund 807.600 als auch beim Wohnungsbestand ein
in Mehrfamilienhäusern. Wohnungen. Unter Berücksichtigung deutlicher Anstieg feststellen.
— Vermehrte Neubautätigkeit von Abbrüchen, Zusammenlegungen
findet auch im Münchner Um und Nutzungsänderungen von Woh
land statt. Die Nachfrage nach nungen war für die Berichtsjahre 2018
Wohnraum macht nicht an der und 2019 insgesamt ein Reinzugang
Stadtgrenze halt. von rund 13.000 Wohneinheiten zu
verzeichnen (Tabelle 3).
Tabelle 3: Entwicklung des Wohnungsbestands nach Wohnungsgrößen seit 2010
Jahr Wohnungen davon mit … Wohnräumen (einschließlich Küche)
1 und 2 3 4 5 und mehr
absolut in % absolut in % absolut in % absolut in %
2010 750.512 165.395 22,0 217.162 28,9 217.284 29,0 150.671 20,1
2011 756.502 166.781 22,0 218.904 28,9 218.861 28,9 151.956 20,1
2012 b) 762.470 168.302 22,1 220.492 28,9 220.339 28,9 153.337 20,1
2013 768.686 169.726 22,1 222.380 28,9 221.920 28,9 154.660 20,1
2014 775.175 171.722 22,2 224.345 28,9 223.334 28,8 155.774 20,1
2015 780.194 173.633 22,3 225.751 28,9 224.323 28,8 156.487 20,1
2016 787.320 176.423 22,4 227.685 28,9 225.779 28,7 157.433 20,0
2017 794.628 179.376 22,6 229.600 28,9 227.193 28,6 158.459 19,9
2018 801.816 182.783 22,8 231.208 28,8 228.495 28,5 159.330 19,9
2019 807.632 185.690 23,0 232.699 28,8 229.345 28,4 159.898 19,8
b)
Ab 2012 einschl. sonstiger Wohneinheiten, ein Vergleich mit den Vorjahren ist nur bedingt möglich.
Quelle: Statistisches Amt
29Strukturell, das heißt in Bezug auf
die Verteilung der Raumanzahl der Abbildung 9: Entwicklung des Wohnungsbestandes und der Zahl
Wohnungen, veränderte sich der der Haushalte seit 2010
Wohnungsbestand in den Berichtsjah
ren kaum und zeigt sich relativ a us-
geglichen. Nach wie vor sind Drei- und
Anzahl
Vierzimmerwohnungen mit 28,8 und
28,4 Prozent am Gesamtwohnungs- 900.000
bestand am stärksten vertreten, gefolgt
von Ein- und Zweizimmerwohnungen 850.000
mit insgesamt 23 Prozent (Tabelle 3).
800.000
Am wenigsten Wohneinheiten entfal-
len auf Objekte mit fünf oder mehr 750.000
Zimmern (rund 20 Prozent).
700.000
Den höchsten absoluten Reingewinn
650.000
in den Berichtsjahren 2018/19 gab
es mit rund 6.300 Wohneinheiten in 600.000
der Größenklasse der Ein- und Zwei
zimmerwohnungen, gefolgt von 550.000
Dreizimmerwohnungen (3.100) und
Vierzimmerwohnungen (2.150). Am 500.000
2010 2011 2012* 2013 2014 2015 2016 2017** 2018 2019
geringsten war der Zugewinn seit
2017 bei den Wohnungen mit fünf
oder mehr Zimmern (1.400). Mit * ab 2012 einschließlich sonstiger Wohneinheiten im Bestand Wohnungsbestand
** Registerbereinigung im Einwohnermeldewesen
steigender Raumanzahl fallen die Zu Private Haushalte
gewinne demnach niedriger aus.
Quelle: Statistisches Amt
Knapp ein Viertel des Münchner Woh
nungsbestandes befindet sich in Alt
bauten, die vor 1950 errichtet wurden.
Diese liegen zu einem überwiegenden Abbildung 10: Anteil der Wohnungen nach Baualtersklassen
Teil innerhalb des Mittleren Rings. In in Prozent 2019
Haidhausen-Süd sowie im Dreimühlen
viertel ist der Anteil an Wohnungen in
Altbauten mit jeweils über 60 Prozent
am höchsten, mit zunehmender Nähe
zum Stadtrand nimmt der Bestand 7,8
an Wohnungen dieser Altersklasse Anteil der Wohnungen in %
deutlich ab (Karte 7). Mit Ausnahme 5,8 23,4
1949 und früher
der alten Ortskerne kam es außer
halb des Mittleren Rings erst ab den 6,9 1950 –1959
1950er Jahren zu einem deutlichen 1960 –1969
Wachstum.
8,7 1970 –1979
Fast die Hälfte des derzeitigen 1980 –1989
Wohnungsbestandes entstand in 12,2
1990 –1999
den Nachkriegsjahrzehnten zwischen
1950 und 1980. Knapp 30 Prozent 13,4 2000 – 2009
der Wohnungen wurden nach 1980 2010 und später
gebaut (Abbildung 10).
21,8
Quelle: Referat für Stadtplanung und Bauordnung
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