Bericht zur Wohnungssituation in München 2018 - 2019 Perspektive München | Analyse - muenchen.de
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Vorwort Bericht zur Wohnungssituation in München 2018 – 2019 Liebe Leser*innen, der „Bericht zur Wohnungssituation Basis der wohnungspolitischen in München“ hat bereits eine lange Arbeit ist das Handlungsprogramm Tradition. Anhand zahlreicher Kenn „Wohnen in München“, das alle fünf zahlen werden seit mehr als vier Jahr- Jahre fortgeschrieben wird. „Wohnen zehnten die Nachfrage- und Angebots in München VI“ (2017 bis 2021) ist seite betrachtet, die Entwicklung der mit einem Fördermittelbudget von Mieten und Kaufpreise aufgezeigt 870 Millionen Euro aktuell das finan sowie der Einsatz der Landeshaupt ziell größte kommunale Wohnungs stadt München für den Wohnungsneu programm in Deutschland. bau und den Erhalt von bezahlbarem Wohnraum dargestellt. Derzeit laufen bereits die Vorberei tungen zur Fortschreibung des Die wirtschaftliche Attraktivität Mün- Wohnungspolitischen Handlungs chens sorgte in den vergangenen programms „Wohnen in München“, Jahren für einen kontinuierlichen Zuzug. in welchem die Ziele und Aktivitäten In Verbindung mit den begrenzten Flä- der kommunalen Wohnungspolitik chenressourcen und der Attraktivität festgelegt werden. Der „Bericht von Immobilien als Anlageform, über zur Wohnungssituation in München steigt die Nachfrage nach Wohnraum 2018 – 2019“ dient dafür als wichtige deutlich das Angebot. Daten- und Entscheidungsgrundlage. Durch die aktuelle Covid-19-Pandemie im Jahr 2020 hat das gesellschaftliche Leben und die wirtschaftliche Entwick- lung gravierende Veränderungen erfah- ren. Trotz vergleichsweiser Stabilität Prof. Dr. (Univ. Florenz) des Wohnimmobilienmarktes im Ver Elisabeth Merk gleich zu anderen Branchen, ist davon auszugehen, dass auch der Münchner Immobilienmarkt von dieser gesamt wirtschaftlichen Entwicklung betroffen sein wird. Auch wenn die Zahlen, beispiels- weise neu eingereichte Bauanträge, des ersten Halbjahres 2020 für den Wohnungsbau vorsichtig optimistisch stimmen, sind die spürbaren Zunahmen der Wohngeldanträge und der Regis trierungen für geförderte Wohnungen bereits heute bedenklich. Es zeigt sich, dass die Schaffung und der Erhalt von bezahlbarem Wohnraum weiterhin die oberste Priorität haben werden. Denn unser Ziel ist ein lebenswertes München für alle Bürger*innen. 1
Inhalt Inhaltsverzeichnis Vorwort 1 5 Wohnungsbauförderung, 56 Schutzinstrumente der Bestandspolitik 1 München im Überblick und 6 und Stadtsanierung jüngste Entwicklungen 5.1 Bedarf an günstigem und g esichertem 1.1 Kennzahlen im Vergleich 9 Wohnraum 58 1.2 Wohnungspolitische Entwicklungen 10 5.1.1 Registrierungen für geförderte Wohnungen und Vergabe 59 2 Wohnungsnachfrage 12 5.1.2 Bestand an geförderten Wohnungen und 2.1 Bevölkerungsbestand und -entwicklung 13 Bindungsauslauf 63 2.2 Entwicklung der Haushalts- und Familientypen 19 5.2 Geförderter Wohnungsbau 67 2.3 Ökonomische Faktoren 22 5.2.1 Einkommensorientierte Förderung, 2.4 Nachfragestruktur am Wohnungsmarkt 26 kommunale Kofinanzierung und München Modell Miete 71 3 Wohnungsangebot 28 5.2.2 München Modell Eigentum, Baugenossen- 3.1 Wohnungsbestand 29 schaften und Baugemeinschaften 71 3.2 Bautätigkeit 32 5.3 Ergänzende Fördermaßnahmen 74 3.2.1 Baurechtschaffung und Sozialgerechte 5.3.1 Konzeptioneller Mietwohnungsbau 75 Bodennutzung (SoBoN) 34 5.3.2 Erwerb von Belegungsrechten 75 3.2.2 Baugenehmigungen 35 5.3.3 Wohngeld 76 3.2.3 Fertigstellungen und Abbrüche 37 5.3.4 Unterbringung von Wohnungslosen 76 5.4 Instrumente des Bestandsschutzes 78 4 Immobilienpreise und Mieten 42 5.4.1 Erhaltungssatzungen 78 4.1 Grundstücksmarkt 43 5.4.2 Verbot der Zweckentfremdung 4.2 Zins- und Baupreisentwicklung 45 von Wohnraum 85 4.3 Immobilienpreise 47 5.5 Stadtsanierung 88 4.3.1 Kaufpreise im Neubau 47 4.3.2 Kaufpreise im Bestand (Wiederverkauf) 49 Stichwortverzeichnis 90 4.4 Mieten 50 4.4.1 Entwicklung der Bestandsmieten 50 4.4.2 Entwicklung der Erst- und Wieder- vermietungsmieten 50 4.4.3 Mietspiegel 2019 54 2
Wohnungssituation 2018 – 2019 | Inhalt Abbildungen Abbildung 1 Abbildung 15 Komponenten der Bevölkerungsentwicklung Entwicklung der Kaufpreise für neu gebaute seit 2010 13 Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften und Reiheneckhäuser seit 2000 48 Abbildung 2 Bevölkerung nach Alter und Geschlecht Abbildung 16 2010 und 2019 15 Entwicklung der Preise für Eigentumswohnungen im Bestand im Großstadtvergleich seit 2010 48 Abbildung 3 Anteil der Umgezogenen und Entwicklung der Abbildung 17 Erstbezugsmieten seit 2010 16 Entwicklung der Erst- und Wiedervermietungs- mieten seit 2010 51 Abbildung 4 Entwicklung der Haushaltsstruktur seit 2012 19 Abbildung 18 Verteilung der Haushalte auf die Einkommensstufen Abbildung 5 des BayWoFG und München Modell seit 2010 57 Haushalte nach Größe und Einpersonenhaushalte nach Altersklassen 2019 20 Abbildung 19 Für geförderte Wohnungen registrierte Haushalte Abbildung 6 nach Größe 2019 59 Entwicklung der Erstbezugsmieten und der Arbeitslosenquote seit 2010 22 Abbildung 20 Entwicklung der besonders dringlichen Abbildung 7 Registrierungen und Vergaben von geförderten Wohnfläche pro Kopf nach Stadtbezirken 2019 23 Wohnungen seit 2010 61 Abbildung 8 Abbildung 21 Nachfragepotenzial nach Wohnangebots- Entwicklung der Eingriffsreserve seit 2010 66 formen 2019 27 Abbildung 22 Abbildung 9 Verteilung der Wohnungsbauprogramme Entwicklung des Wohnungsbestandes und der Zahl bzw. -arten bei der Grundstücksvergabe im der Haushalte seit 2010 30 Neubau auf städtischen Siedlungsflächen 69 Abbildung 10 Anteil der Wohnungen nach Baualtersklassen in Prozent 2019 30 Abbildung 11 Baurechtschaffung, Baugenehmigungen und Baufertigstellungen seit 2010 32 Abbildung 12 Fertiggestellte Wohnungen nach Raumanzahl seit 2010 38 Abbildung 13 Veränderung der Preise für Wohnbauland seit 2000 43 Abbildung 14 Baulandpreise für Mehrfamilienhäuser im Städtevergleich 2019 44 3
Tabellen Tabelle 1 Tabelle 16 Ausgewählte Kennzahlen für München 8 Entwicklung der Kaufpreise für neugebaute Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften und Tabelle 2 Reiheneckhäuser seit 2010 47 Entwicklung der Bevölkerung seit 2010 14 Tabelle 17 Tabelle 3 Registrierungen für geförderte Wohnungen Entwicklung des Wohnungsbestands nach nach Dringlichkeit seit 2010 58 Wohnungsgrößen seit 2010 29 Tabelle 18 Tabelle 4 Registrierungen und Vergaben von geförderten Baurechtschaffung seit 2010 34 Wohnungen nach ausgewählten Haushaltstypen seit 2010 60 Tabelle 5 SoBoN-Bindungsverträge seit 2010 34 Tabelle 19 Vergabe von geförderten Wohnungen seit 2010 61 Tabelle 6 Baugenehmigungen nach Gebäudetyp seit 2010 35 Tabelle 20 Registrierungen und Vergaben geförderter Tabelle 7 Wohnungen an deutsche und ausländische Baugenehmigungen in München und Haushalte seit 2010 62 Umland seit 2010 36 Tabelle 21 Tabelle 8 Bestand der geförderten Wohnungen nach Bauüberhang seit 2010 36 Stadtbezirken 2019 64 Tabelle 9 Tabelle 22 Fertiggestellte Wohnungen nach Raumanzahl Geförderte Wohnungen mit Darlehensrückzahlungen seit 2010 37 seit 2010 66 Tabelle 10 Tabelle 23 Fertiggestellte Wohngebäude und Wohnungen Fertiggestellte Wohnungen im geförderten nach Gebäudetyp seit 2010 38 Wohnungsbau seit 2010 68 Tabelle 11 Tabelle 24 Wohnungsabbrüche seit 2010 39 Grundstückswertverzichte beim Verkauf städtischer Grundstücke seit 2015 69 Tabelle 12 Fertiggestellte Wohnungen in München Tabelle 25 und Umland seit 2010 40 Wohnflächen, Kosten, Förderaufwand und Anfangsmieten im öffentlich geförderten Miet Tabelle 13 wohnungsbau seit 2015 70 Zinssätze von Wohnungsbaukrediten in Deutschland seit 2010 45 Tabelle 26 Bewilligte Mittel für die staatlichen und städtischen Tabelle 14 Förderprogramme seit 2010 72 Preisindizes für den Neubau von Wohngebäuden, Instandhaltung und Schönheitsreparaturen Tabelle 27 in Bayern seit 2015 46 Bewilligte Wohnungen in den staatlichen und städtischen Förderprogrammen seit 2010 73 Tabelle 15 Entwicklung der Angebotspreise nach Wohnungsgröße Tabelle 28 für neugebaute Eigentumswohnungen seit 2015 46 Fertiggestellte Wohnungen in Genossenschaften seit 2010 74 4
Wohnungssituation 2018 – 2019 | Inhalt Kartenverzeichnis Tabelle 29 Karte 1 Fertiggestellte Wohnungen in Baugemeinschaften München mit Stadtbezirken 7 seit 2010 74 Karte 2 Tabelle 30 Interne Wanderungsbilanz (Saldo der Umzüge) nach Bewilligte Wohneinheiten im Konzeptionellen Stadtbezirksteilen 2018–2019 17 Mietwohnungsbau seit 2014 mit Fokus auf den Projekten 2018/19 75 Karte 3 Mittlere Wohndauer in Jahren in den Tabelle 31 Stadtbezirksteilen 2019 18 Auszahlungsvolumen und Empfängerhaushalte von Wohngeld seit 2010 76 Karte 4 Durchschnittliche Haushaltsgröße nach Tabelle 32 Stadtbezirksteilen 2019 21 Wohnungslose Personen nach Haushaltstyp seit 2010 77 Karte 5 Jährliche Kaufkraft je Einwohner*in nach Tabelle 33 Stadtbezirksteilen 2019 24 Wohnungslose Personen nach Art der Unterkunft seit 2010 77 Karte 6 Wohnfläche pro Person in m² in den Tabelle 34 Stadtbezirksteilen 2019 25 Rechtsverbindliche Erhaltungssatzungsgebiete in München 2019 80 Karte 7 Anteil der Wohnungen in Altbauten Tabelle 35 (errichtet vor 1949) 31 Vollzugsstatistik – Modernisierungsanträge seit 2015 81 Karte 8 Große Wohnungsbauprojekte in München Tabelle 36 (mittelfristige Realisierung) 33 Vollzugsstatistik – Anträge auf Genehmigung der Begründung von Wohn- oder Teileigentum Karte 9 seit 2015 82 Fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner in der Region München 2015 bis 2019 41 Tabelle 37 Vollzugsstatistik – Vorkaufsrechtsausübung und Karte 10 Abgabe von Abwendungserklärungen seit 2015 84 Erstbezugsmieten (nettokalt) 2019 52 Tabelle 38 Karte 11 Zahl der aufgedeckten und beendeten illegalen Wiedervermietungsmieten (nettokalt) 2019 53 Zweckentfremdungen seit 2010 85 Karte 12 Tabelle 39 Wohnungsmarktgebiete und Wohnlagen Bescheide zu Zweckentfremdung im freifinan- nach Mietspiegel 2019 55 zierten Wohnungsbau seit 2010 86 Karte 13 Tabelle 40 Geschützte Wohnungsbestände nach Schaffung von Ersatzwohnraum im Rahmen Stadtbezirksteilen 2019 65 der Zweckentfremdungssatzung seit 2010 87 Karte 14 Erhaltungssatzungsgebiete in München 2019 79 Karte 15 Anteil der Wohneinheiten, für die eine Umwandlung in Eigentum beantragt wurde 2015– 2019 83 5
1 München im Überblick und jüngste Entwicklungen 6
Wohnungssituation 2018 – 2019 | München im Überblick und jüngste Entwicklungen Karte 1: München mit Stadtbezirken 0 2,5 km N 24 11 23 12 10 22 4 9 13 21 3 1 25 8 2 5 14 15 7 6 20 17 18 16 19 1 Altstadt – Lehel 16 Ramersdorf – Perlach 1 Stadtbezirk Geometrische Grundlagen: Landeshauptstadt München 2 Ludwigsvorstadt – 17 Obergiesing – Fasangarten Kommunalreferat – Geodatenservice Isarvorstadt 18 Untergiesing – Harlaching ÖPNV Datengrundlagen: 3 Maxvorstadt 19 Thalkirchen – Obersendling – S-Bahn Statistisches Amt München, Referat für Stadtplanung und 4 Schwabing – West Forstenried – Fürstenried – U-Bahn Bauordnung 5 Au – Haidhausen Solln Stand: 2019 6 Sendling 20 Hadern Straßennetz 7 Sendling – Westpark 21 Pasing – Obermenzing Hauptstraße 8 Schwanthalerhöhe 22 Aubing – Lochhausen – Autobahn 9 Neuhausen – Nymphenburg Langwied 10 Moosach 23 Allach – Untermenzing Wohnbebauunng 11 Milbertshofen – Am Hart 24 Feldmoching – Hasenbergl Gewässer 12 Schwabing – Freimann 25 Laim Grünfläche / keine Bebauung 13 Bogenhausen sonstige Bebauung 14 Berg am Laim 15 Trudering – Riem 7
Tabelle 1: Ausgewählte Kennzahlen für München Kennzahl Einheit München 2019 Veränderung gegenüber 2017 Wohnungsnachfrage Einwohner*innen (Wohnberechtigte) absolut 1.590.971 + 2,2 % Ausländeranteil in % 28,1 + 0,9 %-Punkte Durchschnittsalter (arith. Mittel) in Jahren 41,3 + 0,2 % Zahl der Haushalte absolut 851.773 + 1,7 % Durchschnittliche Haushaltsgröße (Wohnberechtigte) absolut 1,87 + 0,4 % Anteil der Ein-Personenhaushalte in % 54,7 ± 0,2 %-Punkte Wohnfläche je Einwohner*in in m² 39,3 + 1,6 % Durchschnittliche Wohndauer in Jahren 11,6 + 1,8 % Wanderungssaldo (Zuwanderungen – Abwanderungen) in ‰ 6,9 Hinweis: Registerbereinigung 2017 Kaufkraft je Einwohner*in in Euro 31.920 + 5,7% Arbeitslosenquote an allen zivilen Erwerbstätigen in % 3,5 – 0,7 %-Punkte Registrierungen für Sozialwohnungen absolut 12.556 – 28,0 % Wohnungsangebot Wohnungsbestand absolut 807.632 + 1,6 % Baugenehmigungen (in Wohneinheiten) absolut 10.929 – 18,9 % Baufertigstellungen (in Wohneinheiten) absolut 7.121 – 13,9 % Eingriffsreserve absolut 84.649 + 11,6 % Bewilligte geförderte und preisgedämpfte Wohnungen absolut 1.945 + 18,5 % Immobilienpreise und Mieten Preis für Bauland Mehrfamilienhäuser, gute Wohnlage in Euro/m² 3.200 + 18,5 % Preis für Eigentumswohnung, Bestand, guter Wohnwert in Euro/m² 7.200 + 23,1 % Preis für Eigentumswohnung, Neubau, guter Wohnwert in Euro/m² 8.650 + 16,9 % Preis für Doppelhaushälfte, neu, durchschn. / gute Lage in Euro/m² 9.700 + 12,8 % Mittlere Nettokaltmiete im Wohnungsbestand (Mietspiegel) in Euro/m² 11,69 + 4,1 % Erstbezugsmieten (nettokalt) in Euro/m² 20,37 + 5,3 % Wiedervermietungsmieten (nettokalt) in Euro/m² 18,67 + 13,1 % Mietnebenkosten 2018 pro Monat, Vergleich zu 2016 in Euro/m² 3,09 + 4,4 % 8
Wohnungssituation 2018 – 2019 | München im Überblick und jüngste Entwicklungen 1.1 Kennzahlen im Vergleich Singularisierung, Remanenzeffekte und Wohnflächenkonsum der Die Markteinflussfaktoren haben sich Haushalte im Vergleich zum vorangegangenen Berichtszeitraum 2016/17 nicht Die Bevölkerungszunahme kann nicht wesentlich geändert. So zeigen die ausschließlich für den fortwährenden in Tabelle 1 dargestellten Kennzahlen Anstieg der Haushaltszahlen ver zu Nachfrage, Angebot und Im antwortlich sein. Auch der anhaltende mobilienpreisen sowie Mieten, dass Trend zur Singularisierung, das heißt die Versorgung der Bevölkerung mit der Zunahme der Zahl an Einpersonen angemessenem und bezahlbarem haushalten (2019: 55 Prozent), spielt Wohnraum nach wie vor die größte eine Rolle. wohnungspolitische Herausforderung der Landeshauptstadt München ist. Der Wohnflächenkonsum pro Kopf (2019: 39,3 Quadratmeter) ist inner Wachstum, gleichbleibender Alters halb der letzten beiden Jahre leicht durchschnitt und Internationalisie angestiegen. Bewohnerinnen und rung der Bevölkerung Bewohner bleiben in zu großen Woh nungen, auch, wenn sich der Haushalt Die Nachfrage nach Wohnraum wird zum Beispiel aufgrund des Auszugs stark durch die anhaltende Zunahme der Kinder oder bei Sterbefällen ver der Bevölkerung beeinflusst. 2019 kleinert hat. Grund dafür ist oftmals, lebten bereits fast 1,6 Millionen Men dass kein bezahlbares und passendes schen in der Landeshauptstadt und Angebot für eine kleinere Wohnung somit rund zwei Prozent mehr als im gefunden wird. Jahr 2017. Der Großteil des Wachs tums basiert auf der Zuwanderung Stabile Wirtschaftslage und hohe junger Menschen, die für Studium und Kaufkraft der Bevölkerung Arbeit aus dem In- und Ausland in die Landeshauptstadt ziehen. Das Durch Die wirtschaftliche Attraktivität des schnittsalter verändert sich kaum und Standortes fördert Zuwanderung und liegt bei 41,3 Jahren. Somit befindet Internationalisierung. Die Arbeits es sich deutlich unter dem bundes losenquote in der Landeshauptstadt deutschen Durchschnitt (2018: 44,4 München ist eine der niedrigsten Jahre). Viele der hier Lebenden und bundesweit (2019: 3,5 Prozent). Mit Zugezogenen befinden sich außerdem einem Kaufkraftindex von 134 lag die in der Phase der Familiengründung, Kaufkraft der Münchner Bevölkerung was eine hohe Zahl an Geburten und auch für das Berichtsjahr 2019 mit damit auch ein natürlich bedingtes Be 34 Punkten deutlich über dem Basis völkerungswachstum mit sich bringt. wert für Deutschland. 9
Steigende Kaufpreise und Mieten 1.2 Wohnungspolitische Bezüglich der Mietpreisbremse kön bei weiterem Verlust von günstigem Entwicklungen nen folgende jüngere Entwicklungen Wohnraum festgehalten werden. Bereits im Der bereits seit Längerem lauter wer Sommer 2017 wurde mit der von der Die Kaufpreise und Mieten, die seit dende Unmut der Bevölkerung über Landeshauptstadt München einge Jahren auf einem sehr hohen Niveau steigende Wohnkosten wurde auch führten kommunalen Mietpreisbremse liegen, sind unter anderem aufgrund im Berichtszeitraum 2018/19 begleitet ein deutliches Signal für bezahlbare der knapper werdenden Flächenreser von einer zunehmenden Berichterstat Mieten in München gesetzt. Im selben ven für den Wohnungsneubau auch im tung über Verdrängungsprozesse und Jahr erlebte die allgemeine Miet vorliegenden Berichtszeitraum weiter eine „neue“ Wohnungsnot in deut preisbremse in Bayern jedoch einen angestiegen. schen Großstädten. Die Bemühungen deutlichen Rückschlag. So wurde die der Politik haben in vielen Kommunen bayerische Verordnung zur Mietpreis Durchschnittliche Kaufpreise pro zur intensiven Nutzung vorhandener bremse wegen eines Formfehlers Quadratmeter im Jahr 2019: Spielräume beziehungsweise recht vom Landgericht München für ungültig licher Instrumente geführt und auf der erklärt. Seit August 2019 ist die Miet — Bestandswohnungen (Wiederver Bundesebene ihren Eingang in neue preisbremse durch den Neuerlass des kauf): 7.200 Euro Gesetzgebungs- und Gesetzände Freistaates wieder für alle Münchner — Neubauwohnungen (Erstbezug): rungsverfahren gefunden. Mietwohnungen wirksam. Zum 1. April 8.650 Euro 2020 wurde auf der Bundesebene Als wichtig wird hier vor allem das ein Gesetz zur Verlängerung und Die Miete (nettokalt) der Wohnungen „Gesetz zur Ergänzung der Regelun Verschärfung der Mietpreisbremse im Wohnungsbestand wurde 2019 gen über die zulässige Miethöhe bei rechtsverbindlich. Damit werden die mit 11,69 Euro je Quadratmeter an Mietbeginn und zur Anpassung der Länder erneut befristet für fünf Jahre gegeben. Die Angebotsmieten je Qua Regelungen über die Modernisierung ermächtigt, ein oder mehrere Gebiete dratmeter (nettokalt) lagen auf einem der Mietsache“ angesehen. Das mit angespanntem Wohnungsmarkt weitaus höheren Niveau: sogenannte Mietrechtsanpassungs zur Anwendung der Mietpreisbremse gesetz (MietAnpG) ist zum 1. Januar durch Rechtsverordnung zu bestim — Bestandswohnungen (Wiederver 2019 in Kraft getreten, nachdem es am men. Bislang konnten entsprechende mietung): 18,67 Euro 21.12.2018 im Bundesgesetzblatt ver Verordnungen nur bis Ende des Jahres — Neubauwohnungen (Erstbezug): kündet worden war. Inhaltlich werden 2020 erlassen werden. Das Gesetz 20,37 Euro vor allem die bundesweit geltende erweitert zudem den Anspruch von Absenkung der Modernisierungsum Mietenden auf Rückzahlung zu viel Über den Ablauf von Sozialbindungen lage von elf auf acht Prozent und die gezahlter Miete wegen Überschreitens geht günstiger Wohnraum verloren. Einführung einer Kappungsgrenze bei der zulässigen Miete bei Mietbeginn. Die Landeshauptstadt München unter modernisierungsbedingten Mieterhö nimmt starke Anstrengungen, um die hungen als sehr wirksam bewertet. Da die Kosten für Wohnraum gerade sogenannte „Eingriffsreserve“, das Eine weitere Änderung betrifft die in den Ballungsräumen stark gestiegen heißt den Teil des Wohnungsbestan Auskunftspflicht für Vermieter*innen, sind, werden mit dem Wohngeld an des, auf den die Landeshauptstadt die sich auf Ausnahmen der Mietpreis spruchsberechtigte Haushalte stärker München Zugriff hat (zum Beispiel bremse berufen. unterstützt. Zum 1. Januar 2020 trat geförderte Wohnungen, städtische eine Wohngeldreform in Kraft, mit der Wohnungen oder Belegrechtswoh- Reichweite und Leistungsniveau des nungen), bei rund zehn Prozent Wohngelds angehoben werden. des Wohnungsbestandes zu halten (2019: 85.000 Wohnungen). 10
Wohnungssituation 2018 – 2019 | München im Überblick und jüngste Entwicklungen Um auch neben dieser Form der Subjektförderung langfristig etwas gegen die hohen Wohnkosten unter nehmen zu können, soll auch der Wohnungsneubau gefördert werden. Gerade in Großstädten stellen die begrenzten Flächenreserven hierbei ein großes Hemmnis dar. Daher hat es sich der Bund im Jahr 2018 zur Aufgabe gemacht, die Kommunen bei der Aktivierung von Bauland und der Sicherung von bezahlbarem Wohnen zu unterstützen. Hierzu wurde eine Expertenkommission für „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“, die sogenannte Baulandkommission eingerichtet. Die Empfehlungen der Kommission aus 2019 sind weitest gehend im aktuellen Jahr 2020 in den Entwurf eines Gesetzes zur Mobili sierung von Bauland (Baulandmobili sierungsgesetz) eingeflossen, das sich derzeit im Gesetzgebungsverfahren befindet. Wesentliche Punkte, die hier enthalten sind, sind die Einführung eines neuen Bebauungsplantyps, die Erweiterung der Befreiungsmöglich keiten, die Erleichterungen für das Bauen im Innen- und Außenbereich, die Schaffung einer Grundlage für Konzepte der Innenentwicklung, die Erleichterung bei Baugeboten und die Erweiterung von Vorkaufsrechten. 11
2 Wohnungsnachfrage
Wohnungssituation 2018 – 2019 | Wohnungsnachfrage Kernaussagen Wohnungs Informationen über die heutige und 2.1 Bevölkerungsbestand und nachfrage 2019 zukünftige Zahl der Einwohner*innen -entwicklung in München sowie die Struktur der — 1,56 Millionen Münchner*innen Bevölkerung und Haushalte sind not 2019 lebten in der Landeshaupt- leben in 851.000 Haushalten. wendig, um abschätzen zu können, stadt München rund 1,56 Millionen 75 Prozent wohnen zur Miete. wie sich die Nachfrageseite auf dem Menschen (Tabelle 1). Von 2017 — Die durchschnittliche Haushalts Wohnungsmarkt entwickelt. So entste bis zum Jahr 2040 wird laut der größe beträgt 1,8 Personen. hen je nach Haushalt unterschiedliche Bevölkerungsprognose von 2019 eine — Die durchschnittliche Wohnfläche Erfordernisse an den Wohnraum. Bevölkerungszunahme auf 1,85 Mil pro Kopf liegt bei 39,6 Quadrat- Ältere Bewohner*innen haben bei lionen Einwohner*innen erwartet metern. spielsweise andere Wohnbedürfnisse (+19 Prozent). München zählt zu den — Bevölkerungswachstum als Familien mit Kindern. Im Folgenden wachsenden Städten Deutschlands. (2040: +19 %) und Singularisie- werden der Ist-Zustand und die Ent rung (2019: 55 % Einpersonen wicklung der Nachfrageseite anhand Das Wachstum wird in erster Linie haushalte) werden die Nachfrage ausgewählter statistischer Informa durch Zuwanderung aus dem In- und nach Wohnraum weiter erhöhen. tionen dargestellt und die jeweiligen Ausland bestimmt, aber auch durch — Der Anteil der über 75-Jährigen Hintergründe erläutert. einen Geburtenüberschuss. So wurden an den Einpersonenhaushalten im Jahr 2019 mehr Kinder geboren, als (13,4 %) nimmt (noch) zu. Personen verstorben sind. Damit betrug — Jährlich ziehen über 100.000 die natürliche Bevölkerungszunahme Menschen nach München; bevor rund 6.000 Personen (Abbildung 1). zugt in zentrale Lagen. Der Anstieg der Geburtenzahlen steht — Bei Umzügen innerhalb Münchens in direktem Zusammenhang mit der konzentriert sich die Nachfrage Zuwanderung junger Menschen. überwiegend auf Stadtrandlagen und größere Neubaugebiete. — Die durchschnittliche Mietbelas- tungsquote liegt bei 30,6 Prozent. Abbildung 1: Komponenten der Bevölkerungsentwicklung seit 2010 Anzahl 40.000 Wanderungssaldo natürlicher Bevölkerungssaldo 30.000 Bevölkerungszu- bzw. -abnahme 20.000 10.000 0 –10.000 –20.000 Registerbereinigung im Jahr 2017 Hinweis: Salden sind hier jeweils bezogen –30.000 auf die Bevölkerung mit Hauptwohnsitz. 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Quelle: Statistisches Amt 13
Der Geburtenüberschuss stieg zwi Die Bevölkerungszunahme in München und rund 50.200 Personen aus dem schen 2010 und 2016 kontinuierlich an. basiert, wie in anderen wachsenden Ausland nach München. Bei weiteren Seit 2017 ist ein leichter Rückgang zu Großstädten auch, hauptsächlich auf 3.200 Personen ist das Herkunfts- verzeichnen. Der Wanderungssaldo dem Zuzug junger Menschen. Dies gebiet nicht bekannt. Die zahlenmäßig unterlag in den letzten zehn Jahren zeigt sich auch an dem hohen Anteil höchsten Zuwanderungen aus dem Schwankungen und beziffert sich für der 25- bis 40-Jährigen und dem ver Ausland erfolgten aus Rumänien und 2019 auf rund 11.000 Personen. gleichsweise geringen Durchschnitts Italien. Bemerkenswert ist, dass im alter von 41,3 Jahren (Deutschland Jahr 2019 Indien an dritthöchster Stelle Im Jahr 2017 fand eine Registerbe 2018: 44,4 Jahre). Seit dem Jahr 2008 lag. Der Anteil der Ausländer*innen an reinigung statt, in der anlassbezogen war der Einwohnerzuwachs in dieser der Münchener Bevölkerung ist – auch Personen von Amtswegen aus dem Altersgruppe besonders hoch. Der bedingt durch die erhöhte Zuwanderung Melderegister abgemeldet wurden. Zuwachs in den Altersgruppen 45 bis von Schutzsuchenden – seit dem Jahr Dies kann, je nach Umfang der Regis 60 Jahre und der über 70-Jährigen ist 2015 auf über 28 Prozent angestiegen. terbereinigung, zu einem negativen hingegen auf das natürliche Altern der Aus den Städten Berlin, Augsburg Saldo führen, obwohl sich das tatsäch Personen innerhalb der zehn Jahre seit und Hamburg zogen 2019 die meisten liche Zu- und Wegzugsverhalten nicht 2010 zurückzuführen. Das Geschlech Personen in die Landeshauptstadt. geändert hat (Abbildung 1). terverhältnis ist im Großen und Ganzen ausgeglichen (Abbildung 2). Seit dem Jahr 2009 ziehen jährlich mehr als 100.000 Menschen in die Landes hauptstadt. Mit 110.801 Personen war die Zuwanderung auch im Jahr 2019 sehr stark. Demgegenüber lag die Zahl der Wegzüge bei rund 100.000 Per- sonen. Rund 57.400 Personen zogen aus anderen Gemeinden Deutschlands Tabelle 2: Entwicklung der Bevölkerung seit 2010 Jahr Bevölkerung Wohn- darunter mit Haupt- berechtigte wohnsitz Frauen absolut in % 2010 1.382.273 1.409.036 720.961 51,2 2011 1.410.741 1.437.267 732.366 51,0 2012 1.439.474 1.466.821 745.395 50,8 2013 1.464.962 1.492.677 757.289 50,7 2014 1.490.681 1.519.015 768.961 50,6 2015 1.521.678 1.551.343 782.334 50,4 2016 1.542.860 1.573.843 792.318 50,3 2017* 1.526.056 1.557.190 786.398 50,5 2018 1.542.211 1.572.557 793.224 50,4 2019 1.560.042 1.590.971 801.998 50,4 * Registerbereinigungen Quelle: Statistisches Amt 14
Wohnungssituation 2018 – 2019 | Wohnungsnachfrage Abbildung 2: Bevölkerung nach Alter und Geschlecht 2010 und 2019 Alter in Jahren 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 18.000 9.000 0 9.000 18.000 Anzahl Männer 2010 Frauen 2010 Männer 2019 Frauen 2019 Quelle: Statistisches Amt 15
Die Zahl der innerstädtischen Umzüge Das beschriebene Muster im Zuzugs- der Münchner*innen ist zwischen und Umzugsverhalten der Bevölkerung den Jahren 2012 und 2018 insgesamt führt dazu, dass die durchschnittliche zurückgegangen, was unter anderem Wohndauer mit der Entfernung vom auf die gestiegenen Mieten und das Zentrum zunimmt (Karte 3). Durchschnitt- geringe Wohnungsangebot zurück lich wohnen die Münchner*innen seit zuführen ist. Offenbar sind weniger 11,6 Jahren in ihren Wohnungen. Die Münchner*innen bereit oder in der kürzeste Wohndauer mit durchschnitt Lage, ihre Wohnung zu wechseln. lich vier Jahren kann im Neubaugebiet Im Jahr 2019 hat die Zahl der inner in Freiham festgestellt werden. Mit städtischen Umzüge hingegen leicht 15 Jahren wohnen die Haushalte in zugenommen (Abbildung 3). Es bleibt Daglfing und in der Blumenau am längs abzuwarten, ob sich hier eine Trend ten in ihren Wohnungen. wende abzeichnet. Bei einem Wohnungswechsel inner halb des Stadtgebietes stehen bei den umziehenden Haushalten eher der Stadtrand und größere Neubau gebiete im Fokus der Nachfrage, wie die internen Wanderungsbilanzen der Stadtbezirke in Karte 2 zeigen. Aus den zentrumsnahen Bereichen ziehen mehr Münchner*innen fort als zu. Abbildung 3: Anteil der Umgezogenen und Entwicklung der Erstbezugsmieten seit 2010 Anteil Umgezogener an Miete in Wohnberechtigten in % Euro / m² 10,0 25,00 Umgezogene 9,0 Erstbezugsmieten 8,0 20,00 7,0 6,0 15,00 5,0 4,0 10,00 3,0 2,0 5,00 1,0 * vor 2015: Mieten Süddeutsche Zeitung 0,0 0,00 Quelle: Statistisches Amt, IVD 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 16
Wohnungssituation 2018 – 2019 | Wohnungsnachfrage Karte 2: Interne Wanderungsbilanz (Saldo der Umzüge) 0 2,5 km N nach Stadtbezirksteilen 2018–2019 24 11 12 23 10 4 22 9 13 21 3 1 25 8 2 5 14 15 7 6 20 17 16 18 19 Stadtbezirk Wanderungsbilanzrate interner Geometrische Grundlagen: Landeshauptstadt München Zu- und Wegzüge je 1.000 Einwohner Kommunalreferat – Geodatenservice Stadtbezirksteil Datengrundlagen: unbebaute Flächen negativ (mehr interne Wegzüge als Zuzüge) Statistisches Amt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung ausgeglichen Stand: 2019 postiv (mehr interne Zuzüge als Wegzüge) 17
Karte 3: Mittlere Wohndauer in Jahren in den Stadtbezirksteilen 2019 0 2,5 km N 24 11 12 23 10 4 22 9 13 21 3 1 25 8 2 5 14 15 7 6 20 17 16 18 19 Stadtbezirk Durchschnittliche Wohndauer Geometrische Grundlagen: Landeshauptstadt München in Jahren Kommunalreferat – Geodatenservice Stadtbezirksteil Datengrundlagen: unbebaute Flächen Kürzere Wohndauer (unter 9 Jahre) Statistisches Amt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung Mittlere Wohndauer (9 bis 12 Jahre) Stand: 2019 Längere Wohndauer (über 12 Jahre) 18
Wohnungssituation 2018 – 2019 | Wohnungsnachfrage Abbildung 4: Entwicklung der Haushaltsstruktur seit 2012 Anteil in % 100,0 Mehrpersonenhaushalte ohne Kinder Mehrpersonenhaushalte mit Kindern 75,0 Alleinerziehende Einpersonenhaushalte 50,0 25,0 0,0 Quelle: Statistisches Amt 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2.2 Entwicklung der Haushalts- Münchner Haushalten um 1,2 Prozent und Familientypen punkte auf 14,0 Prozent angestiegen. Der Anteil von Haushalten alleinerzie Um die Versorgungssituation auf hender Elternteile (2019: 3,1 Prozent) dem Wohnungsmarkt einschätzen zu ist zwar seit 2016 stabil, nahm aber können, ist eine Betrachtung der innerhalb des Betrachtungszeitraums Haushaltszahlen oft aussagekräftiger 2012 bis 2019 ab (–0,5 Prozentpunkte). als die Einwohnerzahl, da in der Regel ein Haushalt in einer Wohnung lebt. Unter den Alleinlebenden stellt die Al Ausnahmen davon bilden Wohn tersgruppe der 30- bis 44-Jährigen mit gemeinschaften von wirtschaftlich 27,0 Prozent aller Einpersonenhaus unabhängigen Personen, die – trotz halte den größten Anteil dar. Der Anteil gemeinsamer Wohnung – als meh der Haushalte, in denen Senior*innen rere Einpersonenhaushalte in die im Alter von 75 oder mehr Jahren allein Statistik eingehen. leben, liegt mit 13,4 Prozent darunter, hat jedoch in den letzten Jahren Zum 31.12.2019 gab es in der Landes deutlich zugenommen. Während im hauptstadt München 851.773 Haus Jahr 2011 knapp neun Prozent der halte. Über die Hälfte hiervon sind Einpersonenhaushalte auf diese Einpersonenhaushalte (54,7 Prozent). Altersgruppe entfielen, waren es In 17,2 Prozent aller Haushalte leben 2017 bereits 12,9 Prozent. Kinder und Jugendliche unter 18 Jahren (Abbildung 4). In Bezug auf diese Ver teilung gab es in den vergangenen Jah- ren kaum Veränderungen. Die höchste Zunahme wurde bei den klassischen Familienhaushalten (Mehrpersonen haushalte mit Kindern) verzeichnet. Gegenüber 2012 ist ihr Anteil an allen 19
In 24,6 Prozent der Haushalte leben Im Jahr 2019 betrug die durchschnitt zwei Personen. Deutlich seltener sind liche Haushaltsgröße in der Landes Dreipersonenhaushalte (10,2 Prozent), hauptstadt München 1,8 Personen. Vierpersonenhaushalte (7,5 Prozent) Nach Stadtbezirksteilen betrachtet oder Haushalte mit fünf und mehr zeigen sich Differenzen zwischen Personen (3,0 Prozent) (Abbildung 5). zentralen Lagen in der Altstadt sowie Gegenüber dem letzten Wohnungs- der Maxvorstadt mit teilweise weniger situationsbericht mit Berichtsjahr 2017 als 1,5 Personen pro Haushalt und ist der Anteil der Ein- und Zweipersonen den Stadtrandgebieten mit bis zu haushalte leicht gesunken, demgegen 2,7 Personen je Haushalt, wie zum über ist der Anteil der Drei- und Vierper Beispiel in der Messestadt Riem sonenhaushalte leicht gestiegen. (Karte 4). Abbildung 5: Haushalte nach Größe und Einpersonenhaushalte nach Altersklassen 2019 Einpersonenhaushalte Haushalte mit … Personen nach Altersgruppen (Anteil in %) (Anteil in %) 13,4 ab 75 Jahre 1 2 16,4 60 bis 24,6 3 74 Jahre 4 22,3 45 bis 5 und mehr 59 Jahre 27,0 30 bis 54,7 44 Jahre 10,2 20,7 18 bis 29 Jahre 7,5 3,0 0,2 unter 18 Jahre Quelle: Statistisches Amt 20
Wohnungssituation 2018 – 2019 | Wohnungsnachfrage Karte 4: Durchschnittliche Haushaltsgröße nach Stadtbezirksteilen 2019 0 2,5 km N 24 11 12 23 10 4 22 9 13 21 3 1 25 8 2 5 14 15 7 6 20 17 16 18 19 Stadtbezirk Durchschnittliche Haushaltsgröße Geometrische Grundlagen: Landeshauptstadt München Kommunalreferat – Geodatenservice Stadtbezirksteil bis 1,50 Personen Datengrundlagen: unbebaute Flächen Statistisches Amt München, 1,51 bis 1,70 Personen Referat für Stadtplanung und Bauordnung 1,71 bis 1,90 Personen Stand: 2019 1,91 bis 2,10 Personen über 2,10 Personen 21
Abbildung 6: Entwicklung der Erstbezugsmieten und der Arbeitslosenquote seit 2010 Arbeitslosenquote in % Miete in Euro / m² 6,0 25,00 Arbeitslosenquote (alle zivile Erwerbspersonen) 5,0 20,00 Erstbezugsmiete 4,0 15,00 3,0 10,00 2,0 5,00 1,0 Quelle: Immobilien Scout GmbH, 0,0 0,00 Bayerisches Landesamt für Statistik 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2.3 Ökonomische Faktoren Einwohner*in, liegt die Landeshaupt „Wohnen“ setzen. Je teurer also stadt München im deutschlandweiten Wohnraum angeboten wird, umso Ein weiterer Einflussfaktor für die Vergleich weit vorne und ist die kauf weniger Wohnfläche dürften sich Nachfrage ist die sozioökonomische kraftstärkste Großstadt (Deutschland: die Haushalte im Allgemeinen leisten Lage der Haushalte. Hierzu werden knapp 24.000 Euro). Allerdings gilt können. Insofern ist der Indikator im Folgenden spezifische Indikatoren, zu berücksichtigen, dass auch ein „Wohnfläche pro Kopf“ im Kontext wie zum Beispiel die Arbeitslosen hoher prozentualer Anteil an Einwoh der Wohnungsnachfrage interessant. quote oder die Kaufkraft der Haus ner*innen mit geringen Einkommen Zu beachten sind bei der Interpretation halte, betrachtet. und einer niedrigeren Kaufkraft in der allerdings auch gegenläufige Trends, Landeshauptstadt lebt. wie etwa die Zunahme von Single Die Landeshauptstadt München gilt haushalten oder die passive Wohn als attraktiver Wirtschaftsstandort. Die Betrachtung der durchschnittlichen flächenmehrung durch Remanenz Dies spiegelt sich auch in der geringen Kaufkraft pro Kopf auf Stadtbezirksteil effekte, sprich dem Verbleiben von Arbeitslosenquote wider. Abbildung 6 ebene zeigt, dass innerhalb des Stadt Familien in ihren Häusern und Woh lässt erkennen, dass sich die Erstbe gebietes zum Teil große Unterschiede nungen, auch wenn bereits Mitglieder zugsmieten und die Arbeitslosenquote bestehen (Karte 5). Die niedrigsten ausgezogen oder verstorben sind. in München in den vergangenen Jahren Pro-Kopf-Werte sind dabei vor allem im Darüber hinaus ist die Bereitschaft, in gegensätzlich entwickelt haben. Die Münchner Osten (Messestadt Riem) einer Wohnung mit einem günstigen wirtschaftliche Attraktivität des Stand und Westen (Freiham) erkennbar. Auch Altmietvertrag zu bleiben auf einem ortes führt zu hohen Zuzugszahlen, im Norden (Am Hart und Freimann) ist angespannten Wohnungsmarkt grund wobei das Wohnungsangebot deutlich die Kaufkraft pro Kopf vergleichsweise sätzlich höher. hinter der Nachfrage zurückbleibt und gering. Die durchschnittlich höchste Mieten und Kaufpreise infolgedessen Kaufkraft haben Bewohner*innen in Durchschnittlich verfügte jede Per seit Jahren steigen. Offen bleibt, der Altstadt und im Lehel sowie in der son in München im Jahr 2019 über wie sich diese beiden Indikatoren im Maxvorstadt und in Harlaching. Die 39,3 Quadratmeter Wohnfläche. Gefolge der Coronapandemie weiter Preisspannen innerhalb der Landes Generell sind Wohnungen in Stadt entwickeln werden und ob dann stei hauptstadt bewegen sich zwischen bezirken mit einem hohen Anteil an gende Arbeitslosenquoten mit sinken 22.000 Euro und über 40.000 Euro pro Altbauten und Einfamilienhäusern den Erstbezugsmieten einhergehen. Person und Jahr. größer. Hier leben tendenziell auch ein kommensstärkere Haushalte, welche Mit einer durchschnittlichen jährlichen Es kann davon ausgegangen werden, sich mehr Wohnfläche leisten können. Kaufkraft, das heißt, dem für Konsum dass sich die Haushalte, abhängig Dies wird durch den Vergleich mit den ausgaben verfügbaren Teil des Ein von ihrem jeweiligen Einkommen, ein oben genannten sozioökonomischen kommens, von rund 32.000 Euro je absolutes Budget für den Posten Indikatoren bestätigt. 22
Wohnungssituation 2018 – 2019 | Wohnungsnachfrage Die kleinräumige Betrachtung des Pro- Bei Betrachtung der Anzahl der im zwei Drittel hiervon für die Wohn Kopf-Verbrauchs bei der Wohnfläche Haushalt lebenden Personen haben kosten. Überdurchschnittlich hoch sind zeigt zum Teil deutliche Unterschiede weibliche Einpersonenhaushalte und zudem „junge Haushalte“ der bis zu zwischen den Stadtbezirken. So steht Haushalte mit vier oder mehr Kindern 25-Jährigen und Seniorenhaushalte (ab den Einwohner*innen in der Altstadt die höchsten Mietbelastungen (37 bzw. 65 Jahren) durch die Miete belastet. und im Lehel mit durchschnittlich 35 Prozent). Je höher das monatliche Ebenso sinkt die Mietbelastungsquote knapp 46 Quadratmetern pro Person Haushaltsnettoeinkommen ist, desto mit der Anzahl der Einkommensbezie am meisten Wohnraum zur Verfügung. geringer ist der Teil, den die Miete henden im Haushalt deutlich. Auch in Bogenhausen sind die Flächen- beansprucht. So benötigen Haushalte anteile pro Person mit 40 Quadrat mit einem monatlichen Haushalts metern relativ groß. Den geringsten nettoeinkommen von 900 Euro fast Wohnflächenverbrauch mit 27,5 Qua dratmetern pro Person, weisen die Einwohner*innen in Milbertshofen und Am Hart auf (Abbildung 7). Abbildung 7: Wohnfläche pro Kopf nach Stadtbezirken 2019 Ein Gegenüberstellen dieser Ergeb nisse mit der durchschnittlichen Kauf- kraft pro Kopf (Karte 5 und Karte 6) AltstadtLehel zeigt, dass in den Gebieten mit hoher LudwigsvorstadtIsarvorstadt Kaufkraft tendenziell auch mehr Wohn- Maxvorstadt fläche verbraucht wird als in Gebieten mit niedriger Kaufkraft. Zudem woh- SchwabingWest nen in den Stadtbezirken außerhalb des AuHaidhausen Mittleren Rings tendenziell größere Haushalte. Dies wirkt sich ebenfalls Sendling auf die Pro-Kopf-Wohnfläche aus. SendlingWestpark Schwanthalerhöhe In der größten jährlichen Haushalts befragung der amtlichen Statistik, NeuhausenNymphenburg dem Mikrozensus, wird seit 1957 rund Moosach ein Prozent der Deutschen zu ihren MilbertshofenAm Hart Arbeits- und Lebensbedingungen befragt. Die vierjährlich stattfindende SchwabingFreimann Zusatzerhebung Wohnen liefert der Bogenhausen Landeshauptstadt München amt Berg am Laim liche Daten aus diesem Themenfeld. Diese Zusatzerhebung wurde zuletzt TruderingRiem 2018 durchgeführt. RamersdorfPerlach ObergiesingFasanengarten Die durchschnittliche Mietbelastungs quote, also der Anteil am Haushalts UntergiesingHarlaching nettoeinkommen, der für die Brutto ThalkirchenObersendling kaltmiete aufgebracht werden muss, ForstenriedFürstenriedSolln liegt 2018 für die Landeshauptstadt Hadern München bei 30,6 Prozent. Im Bundes PasingObermenzing durchschnitt liegt sie bei 27,2 Prozent AubingLochhausenLangwied und somit klar unter dem Münchner Wert. Die Mietbelastung eines Haus AllachUntermenzing haltes ist von verschiedenen Faktoren FeldmochingHasenbergl abhängig und fällt demzufolge unter Laim schiedlich hoch aus. So weist jeder fünfte Haushalt eine Mietbelastungs 0 10 20 30 40 50 quote von über 40 Prozent des Haus Wohnfläche in m² pro Einwohner*in haltsnettoeinkommens auf. Quelle: Referat für Stadtplanung und Bauordnung 23
Karte 5: Jährliche Kaufkraft je Einwohner*in nach Stadtbezirksteilen 2019 0 2,5 km N 24 11 12 23 10 4 22 9 13 21 3 1 25 8 2 5 14 15 7 6 20 17 16 18 19 Stadtbezirk Kaufkraft pro Kopf / Jahr Geometrische Grundlagen: Landeshauptstadt München Kommunalreferat – Geodatenservice Stadtbezirksteil bis 24.000 Euro Datengrundlagen: unbebaute Flächen Statistisches Amt München, 24.000 bis 27.000 Euro Referat für Stadtplanung und Bauordnung 27.000 bis 30.000 Euro Stand: 2019 30.000 bis 33.000 Euro 33.000 bis 36.000 Euro über 36.000 Euro 24
Wohnungssituation 2018 – 2019 | Wohnungsnachfrage Karte 6: Wohnfläche pro Person in m² in den Stadtbezirksteilen 2019 0 2,5 km N 24 11 12 23 10 4 22 9 13 21 3 1 25 8 2 5 14 15 7 6 20 17 16 18 19 Stadtbezirk Wohnfläche pro Person in m² Geometrische Grundlagen: Landeshauptstadt München Kommunalreferat – Geodatenservice Stadtbezirksteil unter 30,0 m² Datengrundlagen: unbebaute Flächen Statistisches Amt München, 30,1 bis 35,0 m² Referat für Stadtplanung und Bauordnung 35,1 bis 40,0 m² Stand: 2019 über 40,0 m² 25
2.4 Nachfragestruktur am Die Nachfrage nach studentischem Wohnungen oder Appartements, die Wohnungsmarkt Wohnen wurde durch die Expert*innen voll möbliert bzw. ausgestattet sind, zu fast 75 Prozent als hoch eingestuft. sind gerade in Großstädten vor dem Neben der Haushaltsstruktur nehmen Demzufolge besteht beim studenti Hintergrund der dort herrschenden auch demographische und sozioöko schen Wohnen ein starker Nachfrage Wohnungsknappheit sehr gefragt. nomische Faktoren Einfluss auf die überhang. Die studentischen Haus Diese eignen sich im Besonderen für Nachfrage am Wohnungsmarkt. Aus halte sind in der Regel noch nicht mit das Wohnen auf Zeit, das für viele dem Anstieg der Einwohnerzahlen er Wohnraum versorgt, sondern ziehen Menschen eine praktische Möglichkeit gibt sich grundsätzlich ein Mehrbedarf des Studiums wegen nach München. bietet, nicht dauerhaft eine Wohnung an Wohnraum. Dabei generiert vor Da diese Gruppe zudem mit zu den mieten zu müssen, aber dennoch für allem die steigende Zahl der Haushalte Haushalten mit den geringsten Netto einen gewissen Zeitraum ein Zuhause mit älteren Personen und die Zahl der einkommen zählt, ist es für sie schwer, zu haben. Haushalte, in denen Kinder leben, auf dem freien Wohnungsmarkt eine spezielle Bedürfnisse an den Wohn bezahlbare Wohnung zu finden. Bei neuen Wohnformen, wie dem raum und das Wohnumfeld. Die Co-Working mit Co-Living-Konzept, Themen familien- und altengerechtes Auch die Nachfrage nach familien Minihäusern oder Tiny Houses, Wohnen gewinnen immer mehr an gerechten Großwohnungen im wird die Nachfrage überwiegend als Bedeutung. Grundsätzlich liegt der Geschosswohnungsbau wird laut mittel oder gering eingeschätzt. Diese Fokus der Landeshauptstadt München Expertenkreis überwiegend als relativ neu auf den Markt gekommenen auf dem Segment des Mietwohnungs hoch eingestuft. Wohnformen müssen sich dort ver marktes, da etwa 75 Prozent der mutlich erst noch etablieren und ver Münchner Haushalte zur Miete leben. Gerade dem Marktsegment der älteren stetigen (Abbildung 8). Bevölkerung wird mit dem betreuten Um ein genaueres Bild über die Nach Wohnen im Alter und dem barriere frage- und Angebotsseite auf dem freien Wohnen ein überwiegend hohes Wohnungsmarkt zu erhalten, wertet Nachfragepotenzial attestiert. Diese das Referat für Stadtplanung und Bevölkerungsgruppe lebt oft noch in Bauordnung neben den statistischen Häusern oder Wohnungen, die mit zu Kennzahlen auch Befragungen unter nehmendem Alter den Anforderungen schiedlicher Akteure auf dem Woh an altersgerechten Wohnraum nicht nungsmarkt aus. Zu nennen sind hier entsprechen. Diese Experteneinschät beispielsweise die Wanderungsmotiv zung kann anhand der Ergebnisse aus untersuchung sowie die regelmäßig der bereits oben erwähnten Zusatz stattfindende Expertenbefragung. erhebung des Mikrozensus bestätigt Letztere fand erneut im Jahr 2019 werden. Erstmals wurden im Zusatz statt. Im Folgenden wird daher auf programm Wohnen 2018 Merkmale ausgewählte Themen die Nachfrage zur Barrierereduktion erhoben. Knapp nach verschiedenen Wohnangebots 82 Prozent aller Münchener Haushalte formen betreffend eingegangen. mit Personen im Alter ab 65 Jahren, die sogenannten Seniorenhaushalte, Der Expertenkreis wurde um seine hatten 2018 keinen stufenlosen Zu Einschätzung in Bezug auf das gang zur Wohnung. Im Hinblick auf die Nachfragepotenzial nach verschie Bewegungsfreiheit innerhalb der Woh denen Marktsegmenten und Wohn- nung zeigt sich, dass nur etwa vier formen gebeten. Das Nachfrage Prozent der Wohnungen alle Merkmale potenzial wurde unterschieden in einer komplett barrierereduzierten „hoch“, „mittel“ und „gering“. Wohnung erfüllen. Das bedeutet, dass die Wohnung genügend Raum in Küche und Bad bietet, ausreichend breite Türen und Flure besitzt, einen ebenerdigen Einstieg zur Dusche hat und keine Stufen oder Schwellen, die die Bewegungsfreiheit einschränken. 26
Wohnungssituation 2018 – 2019 | Wohnungsnachfrage Abbildung 8: Nachfragepotenzial nach Wohnangebotsformen 2019 Studentisches Wohnen hoch Betreutes Wohnen im Alter mittel gering Geschossgroßwohnungen für Familien Barrierefreies Wohnen Voll möblierte Apartments Serviced Apartments Professionelle WGVermittlung SeniorenWG CoWorking mit CoLiving Minihäuser (stationär) TinyHouses (mobil) 0 25 50 75 100 in % Quelle: Landeshauptstadt München, Wohnungsmarkt München – Expertenbefragung 2019 27
3 Wohnungsangebot
Wohnungssituation 2018 – 2019 | Wohnungsangebot Kernaussagen Wohnungs- Die große Nachfrage nach Wohnraum Mit rund 852.000 lag die Zahl der angebot 2019 in München übersteigt bereits seit Haushalte in München erneut höher vielen Jahren das Wohnungsangebot. als die Zahl der Wohneinheiten — Derzeit gibt es in der Landes Eine der zentralen Herausforderungen (Abbildung 9). Zu berücksichtigen ist hauptstadt München rund der Stadtpolitik ist deshalb neben dabei jedoch, dass beispielsweise im 808.000 Wohnungen. dem Schutz von bezahlbarem Wohn Falle von Wohngemeinschaften meh — Jährlich kommen 7.500 neue raum auch der Ausbau des Wohnungs rere statistisch „gezählte“ Haushalte Wohnungen hinzu (Durchschnitts bestandes. Aus diesem Grund wurden in einer Wohnung leben. wert 2015–2019). große Anstrengungen unternommen, — In 2019 wurde Baurecht für die Baugenehmigungs- und Fertigstel Ein Vergleich mit Daten aus den 3.500 Wohneinheiten geschaffen, lungszahlen in München in den letzten Vorjahren ist aufgrund einer Register Baugenehmigungen für 11.000 Jahren weiter zu erhöhen beziehungs bereinigung in 2017 sowie aufgrund Wohneinheiten wurden erteilt weise hoch zu halten. von Änderungen in den Verfahren zur und 7.100 Wohneinheiten wurden Haushaltsgenerierung und zur Be fertiggestellt. rechnung des Wohnungsbestands in — Der Schwerpunkt der Neubau 3.1 Wohnungsbestand 2012 etwas erschwert. Dennoch lässt tätigkeit liegt im (Geschoß-) sich in der Gesamtschau der letzten Wohnungsbau. 90 Prozent der Ende 2019 gab es in der Landes zehn Jahre sowohl bei den Haushalten neuen Wohnungen entstehen hauptstadt München rund 807.600 als auch beim Wohnungsbestand ein in Mehrfamilienhäusern. Wohnungen. Unter Berücksichtigung deutlicher Anstieg feststellen. — Vermehrte Neubautätigkeit von Abbrüchen, Zusammenlegungen findet auch im Münchner Um und Nutzungsänderungen von Woh land statt. Die Nachfrage nach nungen war für die Berichtsjahre 2018 Wohnraum macht nicht an der und 2019 insgesamt ein Reinzugang Stadtgrenze halt. von rund 13.000 Wohneinheiten zu verzeichnen (Tabelle 3). Tabelle 3: Entwicklung des Wohnungsbestands nach Wohnungsgrößen seit 2010 Jahr Wohnungen davon mit … Wohnräumen (einschließlich Küche) 1 und 2 3 4 5 und mehr absolut in % absolut in % absolut in % absolut in % 2010 750.512 165.395 22,0 217.162 28,9 217.284 29,0 150.671 20,1 2011 756.502 166.781 22,0 218.904 28,9 218.861 28,9 151.956 20,1 2012 b) 762.470 168.302 22,1 220.492 28,9 220.339 28,9 153.337 20,1 2013 768.686 169.726 22,1 222.380 28,9 221.920 28,9 154.660 20,1 2014 775.175 171.722 22,2 224.345 28,9 223.334 28,8 155.774 20,1 2015 780.194 173.633 22,3 225.751 28,9 224.323 28,8 156.487 20,1 2016 787.320 176.423 22,4 227.685 28,9 225.779 28,7 157.433 20,0 2017 794.628 179.376 22,6 229.600 28,9 227.193 28,6 158.459 19,9 2018 801.816 182.783 22,8 231.208 28,8 228.495 28,5 159.330 19,9 2019 807.632 185.690 23,0 232.699 28,8 229.345 28,4 159.898 19,8 b) Ab 2012 einschl. sonstiger Wohneinheiten, ein Vergleich mit den Vorjahren ist nur bedingt möglich. Quelle: Statistisches Amt 29
Strukturell, das heißt in Bezug auf die Verteilung der Raumanzahl der Abbildung 9: Entwicklung des Wohnungsbestandes und der Zahl Wohnungen, veränderte sich der der Haushalte seit 2010 Wohnungsbestand in den Berichtsjah ren kaum und zeigt sich relativ a us- geglichen. Nach wie vor sind Drei- und Anzahl Vierzimmerwohnungen mit 28,8 und 28,4 Prozent am Gesamtwohnungs- 900.000 bestand am stärksten vertreten, gefolgt von Ein- und Zweizimmerwohnungen 850.000 mit insgesamt 23 Prozent (Tabelle 3). 800.000 Am wenigsten Wohneinheiten entfal- len auf Objekte mit fünf oder mehr 750.000 Zimmern (rund 20 Prozent). 700.000 Den höchsten absoluten Reingewinn 650.000 in den Berichtsjahren 2018/19 gab es mit rund 6.300 Wohneinheiten in 600.000 der Größenklasse der Ein- und Zwei zimmerwohnungen, gefolgt von 550.000 Dreizimmerwohnungen (3.100) und Vierzimmerwohnungen (2.150). Am 500.000 2010 2011 2012* 2013 2014 2015 2016 2017** 2018 2019 geringsten war der Zugewinn seit 2017 bei den Wohnungen mit fünf oder mehr Zimmern (1.400). Mit * ab 2012 einschließlich sonstiger Wohneinheiten im Bestand Wohnungsbestand ** Registerbereinigung im Einwohnermeldewesen steigender Raumanzahl fallen die Zu Private Haushalte gewinne demnach niedriger aus. Quelle: Statistisches Amt Knapp ein Viertel des Münchner Woh nungsbestandes befindet sich in Alt bauten, die vor 1950 errichtet wurden. Diese liegen zu einem überwiegenden Abbildung 10: Anteil der Wohnungen nach Baualtersklassen Teil innerhalb des Mittleren Rings. In in Prozent 2019 Haidhausen-Süd sowie im Dreimühlen viertel ist der Anteil an Wohnungen in Altbauten mit jeweils über 60 Prozent am höchsten, mit zunehmender Nähe zum Stadtrand nimmt der Bestand 7,8 an Wohnungen dieser Altersklasse Anteil der Wohnungen in % deutlich ab (Karte 7). Mit Ausnahme 5,8 23,4 1949 und früher der alten Ortskerne kam es außer halb des Mittleren Rings erst ab den 6,9 1950 –1959 1950er Jahren zu einem deutlichen 1960 –1969 Wachstum. 8,7 1970 –1979 Fast die Hälfte des derzeitigen 1980 –1989 Wohnungsbestandes entstand in 12,2 1990 –1999 den Nachkriegsjahrzehnten zwischen 1950 und 1980. Knapp 30 Prozent 13,4 2000 – 2009 der Wohnungen wurden nach 1980 2010 und später gebaut (Abbildung 10). 21,8 Quelle: Referat für Stadtplanung und Bauordnung 30
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