Bundesweiter Mietendeckel Regelungsmöglichkeiten und Beitrag für eine soziale Wohnraumversorgung - Dr. Andrej Holm Rechtsanwalt Benjamin Raabe
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Bundesweiter Mietendeckel
Regelungsmöglichkeiten und
Beitrag für eine soziale
Wohnraumversorgung
Dr. Andrej Holm
Rechtsanwalt Benjamin RaabeMietentwicklung in Großstädten 2013 bis 2020 (Index)
140
135 136
130
125
Wohnungsknappheit 120
122
und Wohnungsnot
115
110
107
105
100
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Marktmiete Bestandsmiete Inflation
Quelle: F+B Markmieten; MikrozensusDynamik der Bestands- und Angebotsmieten 2006 bis 2018
Inflation( Index 118)
200
Veränderung der Marktmiete (2006 bis 2018 / Index: 2006 = 100)
Berlin
190
180
Marktmietsteigerung > Inflation Marktmietsteigerung > Inflation
Bestandsmietsteigerung < Inflation Bestandsmietsteigerung > Inflation
Hannover
170 München
Braunschweig
Karlsruhe Stuttgart
160 Freiburg im Breisgau
Nürnberg
Wohnungsknappheit
Hamburg
150 Dortmund
und Wohnungsnot Erfurt Kiel
Mainz
Düsseldorf
Frankfurt am Main
140 Leipzig Köln Mannheim
Heidelberg
Leverkusen Münster
130 Oberhausen Dresden Potsdam
Inflation (Index
Bonn
120 Krefeld Essen
118)
Gelsenkirchen
Mönchengladbach
110
Marktmietsteigerung < Inflation
Wuppertal
Rostock Marktmietsteigerung < Inflation
Bestandsmietsteigerung < Inflation Chemnitz Bestandsmietsteigerung > Inflation
100
100 105 110 115 120 125 130 135 140 145 150
Veränderung der Bestandmiete (2006 bis 2018 / Index: 2006 = 100)
Quelle: F+B Markmieten; F+B Mietspiegel-Index, MikrozensusBerlin: Mietwohnungsangebote auf Immobilienportalen
Mietendeckel
14,00 € €11,95 200.000
€11,00 €11,00
€10,80 180.000
12,00 €
€10,00 160.000
€9,20
€8,65
10,00 € €8,30 140.000
Berliner 8,00 €
€7,05
€7,80
120.000
Mietendeckel 6,00 €
100.000
Folgen für 80.000
113.170
60.000
Mieter:innen 4,00 €
97.660
87.927
87.360
83.940
80.980
78.860
78.240
40.000
51.750
2,00 €
38.349
20.000
0,00 € -
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021*
* 2021: hochgerechnet auf der Basis von 07/21
Mietwohnungsangebote auf Immobilienportalen) Marktmiete
Quelle: Guthmann Estate 2021 (Marktreport)Auswirkungen des Mietdeckels auf die Anteile günstiger
Angebote
25% Mietendeckel
Berliner 20%
Mietendeckel 15%
Folgen für
Mieter:innen 10%
5%
0%
2017 2018 2019 2020 2021
Anteil < 8,00 €/m²
Quelle: Guthmann Estate 2021 (Marktreport)Auswirkungen des Mietdeckels auf die Angebotszahlen
verschiedener Preissegmente
80.000 Mietendeckel
65.350
70.000
68.020
60.000
Berliner 50.000
Mietendeckel 40.000
40.000
Folgen für 30.000
37.100
Mieter:innen 20.000 12.890
11.750
10.000
-
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Angebote >8,00 €/m² Angebote < 8,00 €/m
Quelle: Guthmann Estate 2021 (Marktreport)MietenWoG und Bundesverfassungsgericht
• Mietenstopp für fünf Jahre
• Tabellenmiete als Mietobergrenze bei Wiedervermietung
• Verbot überhöhter Mieten und Absenkung auf 20 % über
Tabellenmiete
• Urteil Bundesverfassungsgericht:
• Land hat keine Kompetenz Regelungen zur Miethöhe zu treffen.
• Regelungen muss ausschließlich Bund treffen, keine Aussage zu den
beschlossenen Regelungen selber
• Lösung: Bundesrechtliche Regelung, Regionalisierung über
Verordnungsermächtigung
Andrej Holm und Benjamin Raabe, bundesweiter MietendeckelKonzept bundesweiter Mietendeckel
• Systemwechsel Referenzmiete
• Reaktivierung des § 5 WiStG zur Begrenzung überhöhter Mieten als
öffentlich – rechtliche Intervention
• Verschärfung der Mietpreisbremse
• Absenkung der Kappungsgrenze
• Prüfung auf Verfassungsmäßigkeit, Art. 14 und Art. 3 GG
Andrej Holm und Benjamin Raabe, bundesweiter MietendeckelBeschreibung unterschiedlicher
Wohnungsmärkte
• ausgeglichene Wohnungsmärkte:
• Angebotsmieten max. 15% > Bestandsmieten
• Fluktuationsreserve > 3 Prozent
• Moderates Bevölkerungswachstum, Stagnation oder Rückgang
• angespannte Wohnungsmärkte:
• Leerstand < 5 Prozent
• Angebotsmieten über 15% > Bestandsmieten
• Steigende Bevölkerungszahlen
• Städte mit Wohnungsnotlagen:
• Überdurchschnittliche Mietsteigerungen in Angebot und Bestand
• Überdurchschnittlich große Lücke zwischen Angebots- und Bestandsmieten
• Mittlere Mietkostenbelastung > 30 Prozent
Andrej Holm und Benjamin Raabe, bundesweiter MietendeckelRegelungsebene
• Nicht angespannte Wohnungsmärkte
• Angespannten Wohnungsmärkte
• Wohnungsnotgebiete
Andrej Holm und Benjamin Raabe, bundesweiter MietendeckelDurchschnittsmiete als Referenzmiete
• Derzeit wird die Referenzmiete von den Mieten gebildet, die in den
letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden.
• „Mieterhöhungsspiegel“
• Einbeziehung aller Mieten in die ortsübliche Vergleichsmiete
(Durchschnittsmiete)
Andrej Holm und Benjamin Raabe, bundesweiter MietendeckelReaktivierung des § 5 WistG
• Verbot eine Miete über 20 Prozent über der Referenzmiete
• Bis zu Entscheidungen des BGH im Jahre 2004 gute Möglichkeit der
Begrenzung überhöhte Mieten
• Streichung des „Ausnutzen“ im aktuellen Gesetz
• Öffentliche rechtliche Regelung: Bußgeld, Absenkung der Mieten und
Möglichkeit der staatlichen Anordnung zu viel gezahlte Mieten an
Mieter:innen zurück zu zahlen, Verfahren nach § 7 WiStG
• Referenzmiete ist Durchschnittsmiete in Wohnungsnotgebieten
leistbare Miete
• Gilt nicht für Neubau
Andrej Holm und Benjamin Raabe, bundesweiter MietendeckelLeistbarkeitsgrenze in Großstädten
8,50 €
München; 8,23 €
8,00 €
7,50 € Frankfurt am Main; 7,14 €
Hamburg; 6,88 €
Stuttgart; 7,02 €
7,00 € Potsdam; 6,58 €
Median; 5,82 €
Düsseldorf; 6,41 €
§ 5 WiStG und
Nettokaltmiete in €/m²
6,50 € Dresden; 6,25 €
Wohnungsnotgebiete, Erfurt; 5,75 €
Leipzig; 5,82 € Kiel; 5,91 €
Berlin; 6,03 €
Köln; 5,95 €
Heidelberg; 6,14 €
Freiburg im Breisgau; 6,00 €
leistbare Miete 6,00 € Rostock; 5,71 € Hannover; 5,82 €
Mainz; 5,93 €
Münster; 5,90 €
Braunschweig; 5,68 €
Lübeck; 5,65 € Nürnberg; 5,62 €
Bonn; 5,61 €
5,50 € Chemnitz; 5,55 € Mannheim; 5,46 € Karlsruhe; 5,51 €
Dortmund; 5,03 € Wiesbaden; 5,46 €
Bochum; 5,00 € Leverkusen; 5,30 €
Aachen; 4,86 €
Essen; 5,23 €
5,00 € Duisburg; 4,76 €
Mülheim an der Ruhr; 5,10 €
Ludwigshafen am Rhein; 4,87 €
Gelsenkirchen; 4,34 € Wuppertal; 4,83 €
4,50 € Krefeld; 4,54 € Bielefeld; 4,63 €
Oberhausen; 4,51 €
Mönchengladbach; 4,22 €
Osnabrück; 4,28 € Hamm; 4,19 €
4,00 €
1.500 € 1.700 € 1.900 € 2.100 € 2.300 € 2.500 € 2.700 €
Haushaltsnettoeinkommen (Median)
Quelle: Mikrozensus 2018Wiedervermietungsmiete
• Schärfung der Mietpreisbremse durch einfachere Handhabung
• Abschaffung der Ausnahme umfassende Modernisierung und der
Beschränkung Vormiete
• Abschaffung der Rügepflicht
• Abschaffung des Begründungserfordernis
• In Wohnungsnotgebieten ist die Referenzmiete die
Wiedervermietungsmiete
• Keine Geltung im Neubau
Andrej Holm und Benjamin Raabe, bundesweiter MietendeckelBegrenzung der Mieterhöhungen
• Absenkung der Kappung in angespannten Wohnungsmärkten bis an
die Inflationsrate (Mietenstopp)
• Möglichkeit des befristeten Einfrierens in Wohnungsnotgebieten
Andrej Holm und Benjamin Raabe, bundesweiter MietendeckelUmsetzung
• Bundesrechtliche Regelung Verordnungsermächtigung
• Länder können oder müssen Gebiete angespannte Gebiete und
Wohnungsnotgebiete ausweisen
• Möglichkeit Gemeinden mit der Ausgestaltung zu ermächtigen,
Berechnung der leistbaren Miete
Andrej Holm und Benjamin Raabe, bundesweiter MietendeckelAusgeglichener Angespannter Städte mit
Stufe
Wohnungsmarkt Wohnungsmarkt Wohnungsnotlage
Echte Echte Echte
Referenzmiete
Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete
0 % - Keine
Kappungsgrenze für 20 % innerhalb von Inflationsrate bis 15 %
Mieterhöhungen
Mieterhöhungen drei Jahren (Mietenstopp)
möglich
Wiedervermietungsmie bis zu 10 % über
- Referenzmiete
te Referenzmiete
20 % über 20 % über
Höchstzulässige Miete 20 % über Referenzmiete
Referenzmiete leistbarer Miete
Andrej Holm und Benjamin Raabe, bundesweiter MietendeckelWirkung der vorgeschlagenen Regelung
Andrej Holm und Benjamin Raabe, bundesweiter MietendeckelWirkung der vorgeschlagenen Regelung
• Schutz vor Mieterhöhungen im Bestand = Erhalt von
leistbaren Wohnungen
• Beschränkung von Wiedervermietungsmieten = Angebote
für Wohnungssuchende mit geringen Einkommen erweitern
• Absenkung überhöhter Mieten (zeitlich befristet) =
Entlastung von Mieterinnen und Mietern und Verbesserung
der sozialen Wohnversorgung in den Städten
Andrej Holm und Benjamin Raabe, bundesweiter MietendeckelSie können auch lesen
