Übungen im Obligationenrecht Besonderer Teil - Frühjahrssemester 2021 Fall 7 - Kündigung und andere Katastrophen
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Rechtswissenschaftliche Fakultät
Übungen im Obligationenrecht Besonderer Teil
Frühjahrssemester 2021
Fall 7 – Kündigung und andere Katastrophen
29. April 2021
Dr. Tina Huber-Purtschert, RA
(tina.huber-purtschert@uzh.ch)Rechtswissenschaftliche Fakultät Fallbearbeitung: allgemeine Tipps § Sachverhalt genau lesen; keine Tatsachen hineininterpretieren, die nicht im Sachverhalt stehen § nur gestellte Fragen beantworten § Aufbau: Hilfe bietet die Anspruchsmethode (vgl. Fall 1) § Ausführlichkeit: dort viel schreiben, wo sich Probleme stellen – im Übrigen kurz halten (z.B. keine langen Ausführungen zur Urteilsfähigkeit, wenn der Sachverhalt keine Anhaltspunkte für deren Nichtvorhandensein enthält) 29. April 2021 Dr. Tina Huber-Purtschert Seite 2
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Formalien: weiterführende Hinweise
§ Vorgaben Lehrstuhl zu den Formalien auf der Homepage
(z.B. Anzahl Seiten, Schriftgrösse, Zeilenabstand, Rand)
§ weiterführende Hinweise zu den Formalien, z.B.:
- FORSTMOSER PETER/OGOREK REGINA/SCHINDLER BENJAMIN,
Juristisches Arbeiten, Eine Anleitung für Studierende, 6. Aufl.,
Zürich/Basel/Genf 2018
- «Merkblatt der Fakultät zum richtigen Zitieren und zur Vermeidung
von Plagiaten»
(Link auf der Homepage des Lehrstuhls)
29. April 2021 Dr. Tina Huber-Purtschert Seite 3Rechtswissenschaftliche Fakultät
Inhaltsverzeichnis
Anspruch gegen U
1. Voraussetzungen 1
2. Fazit 3
Anspruch gegen A
1. Voraussetzungen 3
a) Problematik Wortlaut 3
2. Fazit 3
29. April 2021 Dr. Tina Huber-Purtschert Seite 4Rechtswissenschaftliche Fakultät
Literaturverzeichnis
– immer aktuelle Auflagen verwenden!
(dieses Jahr problematisch: BSK OR I à 7. Aufl. 2020...)
– „zit.“ braucht es nur bei:
– Kommentaren mit mehreren Autoren
– wenn von einem Autor mehrere Werke vorkommen
– Verlage werden nicht genannt
– „1. Auflage“ wird nicht genannt, erst ab 2. Auflage
– stellen Sie Gleiches über das ganze Literaturverzeichnis gleich dar!
29. April 2021 Dr. Tina Huber-Purtschert Seite 5Rechtswissenschaftliche Fakultät Abkürzungsverzeichnis – Titelblatt, Literaturverzeichnis und Abkürzungsverzeichnis selber nicht vergessen – nur die in der vorliegenden Arbeit verwendeten Abkürzungen aufführen, davon aber alle – wenn etwas im Abkürzungsverzeichnis ist, dies im Text immer abkürzen – Gross-/Kleinschreibung beachten 29. April 2021 Dr. Tina Huber-Purtschert Seite 6
Rechtswissenschaftliche Fakultät Richtig zitieren: Quellenangaben – wenn im Text das BGer erwähnt ist, eine BGE-Referenz in den Fussnoten, nicht eine Textquelle (à Vermeidung indirektes Zitat) – direktes Zitat (mit „“) nur, wenn der Satz in „direktzitierwürdig“ ist – nicht immer die gleiche Quelle mehrmals hintereinander 29. April 2021 Dr. Tina Huber-Purtschert Seite 7
Rechtswissenschaftliche Fakultät Aufbau – ein Gedanke nach dem anderen – es muss von Anfang bis Ende durchgängig logisch sein (roter Faden) – In einem Fazit kommen nur Gedanken vor, die vorher schon erwähnt worden sind, NIE etwas gänzlich Neues. – Fazit hat nie eine Fussnote mit Lehrbuch-/BGE-Referenz 29. April 2021 Dr. Tina Huber-Purtschert Seite 8
Rechtswissenschaftliche Fakultät Theorie und Subsumtion – zuerst Theorie, dann Subsumtion, nicht wirres Gemisch – Subsumtion hat nie eine Fussnote mit Lehrbuch-/BGE-Referenz 29. April 2021 Dr. Tina Huber-Purtschert Seite 9
Rechtswissenschaftliche Fakultät Darstellung – nach jeder Fussnote kommt ein Punkt – Fussnoten so formatieren, dass Text nicht unter Fussnotenzahl rückt – „geschützte Leerschläge“ einfügen, um Dinge zusammenzubehalten, die zusammengehören (z.B. „Art.“ und „253“) à nie Zahl alleine an Ende von Zeile oder alleine auf Zeile 29. April 2021 Dr. Tina Huber-Purtschert Seite 10
Rechtswissenschaftliche Fakultät I. Teil Ronja Rosenwasser und Kevin Keller sind seit einigen Jahren ein Paar und bewohnen gemeinsam eine Mietwohnung im Zürcher Kreis 4 (Vertrag in der Beilage). Den Vertrag für die Wohnung haben sie gemeinsam unterzeichnet. Das Mietshaus gehört Xaver Xander. Er verkauft es im Dezember 2019 an Yaël Young. Yaël Young wird am 23. Dezember 2019 ins Tagebuch des Grundbuchamtes als neue Eigentümerin eingetragen; der definitive Eintrag ins Grundbuch erfolgt am 6. Januar 2020. Da sie gerade selbst dringend eine Wohnung benötigt, weil sie sich von ihrem Mann getrennt hat, und zur Not im Hotel untergekommen ist, überlegt sich Yaël Young am 23. Dezember 2019 kurzerhand, selbst in die Wohnung von Ronja Rosenwasser und Kevin Keller einzuziehen. Aufgrund des kürzlichen Hauskaufes ist sie zudem etwas knapp bei Kasse, um sich eine neue Wohnung anzumieten. 29. April 2021 Dr. Tina Huber-Purtschert Seite 11
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I. Teil: Wann könnte Käuferin unter Voraussetzung der Formgültigkeit
der Kündigung frühestens einziehen?
– Vorbemerkung: Zustandekommen Vertrag und Qualifikation
– gültiger unbefristeter Mietvertrag (OR 253 ff.) zwischen R & K und X
– keine Form-, Inhalts- oder Willensmängel dem SV zu entnehmen
– Kauf bricht Miete nicht: OR 261
– ordentliche Kündigung (OR 266a und 266c)
à bei unbefristetem Mietverhältnis ordentliche Kündigung unter Einhaltung der vertraglich
vereinbarten bzw. gesetzlichen Frist (OR 266a I)
– gesetzlich: Wohnungsmiete Kündigungsfrist drei Monate auf ortsüblichen Termin
(OR 266c)
à Stadt Zürich: Ende März und Ende September
– vertraglich: drei Monate, Kündigungstermine auf Ende März/Juni/September, erstmals
30. Juni 2020
29. April 2021 Dr. Tina Huber-Purtschert Seite 12Rechtswissenschaftliche Fakultät
I. Teil
– ausserordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (OR 261 II lit. a)
à Voraussetzungen:
– Übergang Mietverhältnis: ab GB-Tagebucheintrag ü
– Wohnraummiete ü
– «dringender Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte» ü
à Soweit Y die formellen Kündigungsvoraussetzungen einhält und die Kündigung R & K
bis Ende Dezember 2019 zugeht, kann sie das Mietverhältnis nach OR 261 II lit. a
ausserordentlich auf den 31. März 2020 kündigen.
à Frühester Einzug: 1. April 2020
(Folgen: Haftung des [früheren] Vermieters für Schaden des Mieters, OR 261 III)
29. April 2021 Dr. Tina Huber-Purtschert Seite 13Rechtswissenschaftliche Fakultät II. Teil Auf dem Weg zur Sihlpost, wo sie noch am 23. Dezember 2019 die Kündigung aufgeben will, überlegt es sich Yaël Young anders. Nach dem ganzen Stress der letzten Monate möchte sie die Zeit für eine längere Ferienreise nutzen, die sie sich dank der Mietzinseinnahmen leisten kann. Zunächst geht der Plan von Yaël Young auf. Doch nachdem die wohlhabende Ronja Rosenwasser nach einem Streit aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen ist, gehen bei der neuen Vermieterin ab März 2020 keine Mietzinszahlungen mehr ein. Zu allem Unglück hat Kevin Keller gerade noch seine Arbeitsstelle verloren. 29. April 2021 Dr. Tina Huber-Purtschert Seite 14
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II. Teil: Von wem kann Vermieterin Mietzinsausstände verlangen?
Mietzins:
– Zahlungspflicht des Mieters (OR 253, 257)
– Zahlungstermine/Fälligkeitsbestimmung:
– Gesetzlich: Ende jedes Monats, spätestens Ende Mietzeit (OR 257c)
– vertraglich: zu Beginn jedes Monats
29. April 2021 Dr. Tina Huber-Purtschert Seite 15Rechtswissenschaftliche Fakultät II. Teil Solidarschuld: – gesetzl. oder wenn mehrere Schuldner erklären, dass sie Gläubiger gegenüber jeder einzeln für die Erfüllung der ganzen Schuld haften wollen (OR 143) – gemeinsamer Mietvertrag (d.h. mehr als eine Partei auf einer Seite) möglich – mehrere Mieter sind nicht ohne weiteres Solidarschuldner – Bezeichnung als Solidarmieter auf Mietvertrag – Konkubinat als einfache Gesellschaft i.S.v. OR 530 ff. (OR 544 III) – Rechtsfolge: OR 144 I à Y kann Mietzinsausstände ab anfangs März 2020 ganz oder in Teilen von R oder K oder beiden verlangen. 29. April 2021 Dr. Tina Huber-Purtschert Seite 16
Rechtswissenschaftliche Fakultät III. Teil Am Samstag, 25. April 2020, ist trotz entsprechender schriftlicher Aufforderungen wiederum kein Zahlungseingang ihrer Mieter zu verzeichnen. Yaël Young gibt des- halb die Kündigung des Mietvertrags auf dem offiziellen Formular des Kantons Zürich und unter Einhaltung der sonstigen Formalien per Einschreiben bei der Post auf. In ihrem Begleitschreiben begründet sie die Kündigung mit dem Zahlungsverzug der Mieter. Der Zustellungsversuch des Postboten am Montag, 27. April 2020, scheitert; die Abholungseinladung für Dienstag, 28. April 2020, legt er in den Briefkasten. Weder Kevin Keller noch Ronja Rosenwasser holen in der Folge das Kündigungsschreiben bei der Post ab. In der Waschküche erfährt Kevin Keller von einer Nachbarin von der Kündigung. Er ficht sie am 2. Juni 2020 bei der zuständigen Schlichtungsbehörde an. Eventualiter verlangt er die Erstreckung. Ronja Rosenwasser bezieht er nicht in Verfahren mit ein (siehe dazu BGE 140 III 598). 29. April 2021 Dr. Tina Huber-Purtschert Seite 17
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III. Teil: Wird K mit seinem Begehren durchdringen?
– Kündigungsanfechtung (OR 273 I) und Erstreckungsbegehren (OR 273 II lit. a):
30 Tage nach Empfang der Kündigung bei Schlichtungsbehörde einreichen
– Zustellung und Beginn Fristenlauf:
– Bundesgericht: absolute Empfangstheorie; zugestellt, sobald Willensäusserung im
Machtbereich des Empfängers, Fristenlauf beginnt am Tag darauf
– eingeschriebener Brief: Wenn nicht durch Postboten ausgehändigt, beginnt
Fristenlauf, sobald die Sendung bei der Post abgeholt werden kann (Tag der
Abholungseinladung oder tags darauf)
– für verfahrensrechtliche Fristen geltende sog. Zustellfiktion (ZPO 138 III lit. a; BGG 44
II), wonach eine Sendung nach Ablauf der siebentägigen Abholfrist als zugestellt gilt,
ist gemäss Bundesgericht auf materiellrechtliche Fristen nicht anwendbar. à Kritik
aus der Lehre
29. April 2021 Dr. Tina Huber-Purtschert Seite 18Rechtswissenschaftliche Fakultät III. Teil Kündigung: – Hier wird Empfang Kündigung gemäss absoluter Empfangstheorie auf den 28. April 2020 fingiert. – Frist beginnt am 29. April 2020 zu laufen und endet am 28. Mai 2020 – Die Kündigungsanfechtung von K am 2. Juni 2020 bei der zuständigen Schlichtungsbehörde erfolgte verspätet à verwirkt Erstreckung: – gleiche Fristberechnung wie bei Kündigung à verwirkt – Erstreckung bei Zahlungsverzug ausgeschlossen (OR 272a I lit. a) 29. April 2021 Dr. Tina Huber-Purtschert Seite 19
Rechtswissenschaftliche Fakultät III. Teil Prozessuale Erfordernisse der Kündigungsanfechtung und Erstreckung – notwendige Streitgenossenschaft unter Solidarmietern (ZPO 70) – Kündigung Familienwohnung (OR 273a) û – Kündigungsschutz und Erstreckung als in Persönlichkeit wurzelnde Sozialrechte stehen jedem Mieter einzeln zu (BGE 140 III 598) – Aber: Begehren muss sich auch gegen abseits stehenden Mieter richten – Rechtsfolge bei nicht Einbezug: Abweisung (fehlende Sachlegitimation) – R nicht einbezogen à Abweisung Begehren Gesamtfazit: K wird mit Kündigungsanfechtung und Erstreckung sowohl aus materiellen als auch aus prozessualen Gründen nicht durchdringen. 29. April 2021 Dr. Tina Huber-Purtschert Seite 20
Rechtswissenschaftliche Fakultät IV. Teil Gehen Sie davon aus, dass das Gericht die Kündigung für gültig beurteilt und keine Erstreckung gewährt. Die Vermieterin teilt den Mietparteien mit, dass sie die Wohnung am 30. September 2020 abnehmen will. Als sie vorbeikommt, hat sich Kevin Keller in der Wohnung verbarrikadiert. Die Vermieterin verlangt sofort die Herausgabe des Mietobjekts. Erst nach weiteren fünf Monaten wird die Mietwohnung anfangs März 2021 im Zuge eines Ausweisungsverfahrens polizeilich geräumt. 29. April 2021 Dr. Tina Huber-Purtschert Seite 21
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IV. Teil: Ist für 5 Monate nach Vertragsende Entschädigung gefordert?
Falls ja: von wem, auf welcher OR-Grundlage?
– Rückgabepflicht (OR 267 I)
– Zeitlich:
– OR 79: am letzten Tag des Mietverhältnisses
– vertragliche Abrede: „spätestens am Tag nach Beendigung der Miete um 12 Uhr“
– 30. September 2020: Mittwoch
– Entschädigung für Verbleib in Wohnung
– BGer: Faktisches Vertragsverhältnis / Schlechterfüllung (OR 97 I)
– (UGB [OR 62 ff.], Nebenansprüche der rei vindicatio [ZGB 940])
– Entschädigungsanspruch in Höhe des objektiven Mietwertes von Y gegen K
– Solidarhaftung von R? à Nein (OR 146) bzw. Ja (OR 101, BGE 4C.103/2006 E. 4.1
und E. 4.2)
29. April 2021 Dr. Tina Huber-Purtschert Seite 22Rechtswissenschaftliche Fakultät
Zusammenfassung (1/2)
– Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht (OR 261 I)
– Ordentliches Kündigungsrecht (OR 266c); jedoch vertragliche Vereinbarung!
– Ausserordentliches Kündigungsrecht (OR 261 II lit. a):
– Wohnraummietobjekt, dringender Eigenbedarf, gesetzliche Kündigungsfrist, ortsübliche
Kündigungstermine; formelle Kündigungsvoraussetzungen
– Zeitpunkt der Kündigungsfrist des Immobilienerwerbers: ab Tagebucheintrag (BGer)
– Mietzinszahlungspflicht (OR 257 i.V.m. OR 257c)
– Solidarschuld (OR 143 f.): Gesetz, Abrede der Beteiligten (Vertrag, einfache Gesellschaft)?
– Zugang und Anfechtung der Kündigung, Erstreckung (OR 273 OR) [1/2]
– BGer: absolute Empfangstheorie für Fristenlauf (Willensäusserung im Machtbereich des
Empfängers)
29. April 2021 Dr. Tina Huber-Purtschert Seite 23Rechtswissenschaftliche Fakultät
Zusammenfassung (2/2)
– Zugang und Anfechtung der Kündigung, Erstreckung (OR 273) [2/2]
– eingeschriebener Brief:
– Fristenlauf ab Kenntnisnahmemöglichkeit gemäss Abholungseinladung (BGer)
– Zustellfiktion (ZPO 138 III lit. a; BGG 44 II) auf materiellrechtliche Fristen nicht anwendbar
(BGer); Kritik der Lehre
– Erstreckung: Fristberechnung analog zur Anfechtung; jedoch Ausschluss bei Zahlungsverzug!
– Notwendige Streitgenossenschaft unter Solidarmietern (ZPO 70)
– Anwendung auf OR 273 à alle Mieter müssen klagen oder eingeklagt werden
– fehlender Einbezug: Abweisung der Klage (keine Sachlegitimation)
– Entschädigung für Verbleib in der Wohnung nach abgelaufener Kündigungsfrist
– faktisches Vertragsverhältnis / Vertragsverletzung (BGer)
– Nebenanspruch der Vindikation (ZGB 940) bzw. Kondiktion (OR 62) (Lehrmeinungen)
29. April 2021 Dr. Tina Huber-Purtschert Seite 24Sie können auch lesen
